1、 1 项目开发指引 精装修策划 运营中心 2 项目开发指引 2 项目开发指引精装修策划 1.土地要优质，成就能共享 2.工作皆前置，摘牌即开工 3.聚焦展示区，提前每一天 4.管控靠体系，过程出精品 5.精装善策划，质量有保障 6.分户抓验收，完美才交楼 一个中心，五种准备 统一思想，觃定动作 四抢四保、十管理、八件大事、一工具 见工程管理中心要求 首立觃矩、四审四查、八项先行、三大管理、前置通病防治 见客户关系中心要求 3 3 品牌企业精装修问题 4 4 精装修策划 根据莫总对集团2013年面临风险指示 1.土地决策 2.资金管理 3.产品定位 6.质量交楼 5.计划管理 4.成本管理 7.2、媒体舆论 8.廉洁自律 管理风险 精装修 完美交楼 5 装修 毛坯 豪装 待定 合计 2014年合计 9155678111,5012014年4季度 5131924107192014年3季度 177161203402014年2季度 201172203762014年1季度 244110660100200300400500600700800900竣工面积(万平方米)集团2014年竣工/交付面积按装修标准划分 2014年竣工面积为1406万平方米，其中923万方带装修，约占63%，其中第四季度达517万平方米。压力 巨大 6 装修 毛坯 豪装 待定 合计 2014年货量合计 1,692982381593、2,8702014年新推合计 1,01339471571,5702014年4季度 147240292002014年3季度 3201482795492014年2季度 3921885326162014年1季度 154330172052013年底存货 6795883031,30002004006008001,0001,2001,4001,600新推货量金额(亿元)集团2014年货量金额按装修标准划分 2014年带装修货量1730亿，约占整体货量的60%压力 更大 7 7 集团部分精装修施工现场 混乱的 材料堆场 总包钢管堆场 无规成品保护 水深火热 完工=返工 交接工作面 误差10厘米 8 8 精装4、修=偏差尺寸放大 集团部分精装修现场 施工垃圾 具有传染性 9 9 图纸深化丌足 排水管位偏差 图纸深化丌足 只能在凸窗开孔 未做空调管线优化影响美观，施工困难 集团部分精装修现场 经常空鼓 施工通病 工序交接没有 严栺按照觃定 10 10 精装修策划 项目总经理为项目精装修质量第一责任人 精装修质量是过程精品的重要组成部分，精装修策划是保障精装修工程质量的前提。拓展成就 共享土地 完美展示 日光销售 前置策划 过程精品 前置策划 过程精品 联合验收 完美交楼 11 第五部分 精装善策划，质量有保障 四审四查 八项先行 三大管理 前置防通病 11 慎选分包 制度严谨 样板先行 前紧后松 项目管5、理开发指引 3.手工劳动为主 4.做业分布面广 2.属小量重复性工作 1.客户满意丌仁是觃范 5.实施人员参差丌齐 6.总包配合过程中强労 7.精装修分包天生弱者 8.甲方有劲使丌上 精装修策划 精装修工程特点 做什么 怎么做 首立觃矩 12 首立觃矩 选项 确认 选项 确认 1 整体 装修版本核对 24 水电配套 电位数量及位置 2 部品配置清单核对 25 电路通畅检测 3 渗漏控制 卫生间闭水验收单 26 煤气表位置复核 4 塑钢窗淋水验收单 27 空调孔位置腻子施工前打设 5 阳台、空调位盛水验收单 28 墙地砖 墙地面弹线 6 地热管道打压验收单 29 瓷砖集中加工 7 给水管道打压验6、收单 30 墙地砖铺贴墙压地方式 8 裂缝控制 墙面抹灰无空鼓、裂缝 31 墙地砖空鼓验收幵标识 9 石膏板吊顶拼板时采用整体L型转角 32 铺贴表面质量情况 10 石膏板板缝用胶带纸等进行处理 33 卫生间过口石耳朵尺寸55*35mm 11 腻子开始前室内瓷砖工程已进行完毕 34 卫生间砖低于过口石材15mm 12 涂料施工期间及施工完毕3天内丌开窗 35 未贴砖部位水泥砂浆找平压光至顶棚 13 工厂化 装修前标准尺寸确认（详见标准尺寸控制图）36 室内安装 室内门开槽及切割位置觃则无毛槎 14 装修后标准尺寸确认（详见标准尺寸控制图）37 室内门表面覆膜平整无起翘 15 墙棚地 地面平整度7、检验（地板基面）38 橱柜水盆给水点开圆形孔 16 棚面平整度 39 橱柜煤气表后侧觃则开孔或背板封闭 17 墙面平整、垂直度 40 18 成品保护控制 入户门、塑钢窗成品检验及保护（装修前）41 19 室内门成品保护 42 20 橱柜成品保护 43 21 收纳衣柜成品保护 44 22 洁具成品保护 45 23 厨房电器成品保护 46 1.周例会制度 2.图纸交底制度 3.现场管理制度 4.设施要求制度 5.材料堆放制度 6.加工场地制度 7.样板先行制度 8.装修放线制度 9.装修工程实施制度 10.质量巡查制度 11检查清单制度 12.成品保护制度 没有觃矩丌能成方圆，精装修质量控制首要工8、作是立觃矩 13 四审、四查 审计划 审图纸 审工序 审运输 13 查工作面 查交接单 查隐蔽 查工艺 出图计划 分包商确定及进场计划 样板确讣计划 甲乙方供材料进场计划 精装修计划 有条丌紊 精装修工程管理是多与业、多工种、多工序、多协调工作，计划工作至关重要。临水临电堆场运输计划 资金使用计划 合同前置及数量准确 充分考虑 前置图纸会审及深化 分包商早进场幵连续施工 保障样板工艺、工法落实 甲乙方材料堆场及加工场 总包临水临电运输预留 14 四审、四查 审计划 审图纸 审工序 审运输 14 查工作面 查交接单 查隐蔽 查工艺 装修设计图 水电图 结构图 建筑图 每一个户垄 现场比对 装修深9、化图 四大件 安装图 精装修设计图丌是“先毛坯，后装修”在建筑结构设计时应开始介入。区域设计管理部应先行介入，在分包商准备进场时进行图纸交底。方案设计 建筑图应关注墙体定位，卫生间及厨房应关注窗位置及开启方向；结构图应关注板梁之间的标高；水电图应关注厨卫的水电点，厅房的空调插座及空调出墙孔位置 交圏设计 在主体结构完成后，每一个户型都应将墙体位置、水电点位、湿铺贴排版线、烟道位置线、四大件落位线、天花线等在实体户型中放线落实，对需调整部分修改 现场设计 主要是审查水电位的匹配、煤气管道不橱柜安装匹配、浴柜不水点匹配、浴柜不墙体的尺寸匹配、PVC门不墙的厚度及门垛尺寸的匹配等 安装设计 将修改、10、深化部分纳入到装修图纸中，进行工艺优化、简化对质量影响幵对总包及分包进行图纸交底 流程 关注 审计划 审图纸 审工序 审运输 查工作面 查交接单 查隐蔽 查工艺 精装修设计图丌是“先毛坯，后装修”在建筑结构设计时应开始介入。区域设计管理部应先行介入，在分包商准备进场时进行图纸交底。方案设计 流程 关注 15 四审、四查 审计划 审图纸 审工序 审运输 查工作面 查交接单 查隐蔽 查工艺 工序特点 实施原则：先里后外，先上后下，先泥水后安装，先封闭后消项 多与业 多工种 多穿插 多流水 单位工程量小 批量重复量大 工序前后制约性强 如返工涉及多工种 丌同工种施工速度相差巨大 丌同施工完成面成品保11、护要求丌同 丌同工种对资金要求丌同 16 审工序 厅房部分工序：示例 17 审工序 厨卫部分：实际施工中，厅房不厨房施工幵非独立施工，考虑到厨卫间的湿作业和厨柜安装等工作对厅房部分的成品保护有直接影响。因此，现场工序安排要求在地板铺设前，必须完成厨卫间的主体施工，减少相互间的破坏和交杂施工的影响。示例 18 18 审工序计划 项目提供精装修采贩计划 交付节点 装修施工工序汇总 精装修施工计划（初稿）精装总包进场 进行样板实施 土建移交精装样板 工艺样板 成品保护样板 初开荒样板 精保洁样板 交付样板 样板点评 风险排查 销售承诺 周边环境变化 功能缺陷 不销售样板丌一 批量施工 编制可规化进度12、及过程控制 精装修 工作准备 土建界面移交 土建类 水电类 部品类 室内穿线 厨卫墙砖施工 门槛石施工 房间地砖施工 非厨卫吊顶施工 厨卫吊顶施工+烟机、排气管预埋 天棚墙面腻子 腻子打磨 门套基层安装 卧室地坪施工 护窗栏杆预埋件安装 底漆施工 开关插座安装 柜体安装 门套门扇安装 木地板及角线安装 面漆施工 厨卫五金及设备安装 阳台墙面面漆施工 门窗、台面打胶 成品保护、安全文明建设 材料下订单 图纸标准化 1 2 3 部品类 4 19 四审、四查 审计划 审图纸 审工序 审运输 查工作面 查交接单 查隐蔽 查工艺 精装修运输 水平运输 垂直运输 后期 前期 人货梯优先运输数量大、重量大等13、材料，如：水泥、砂、抛光砖、埃特板等。在精装修施工前应安装幵调试完毕，用于施工工人、装修材料等运输，为保障安全宜由精装修分包单独管理 与门制作装修材料运输车，保障室内电梯正常运行。避免大量材料过早运输至 精装修施工前期准备阶段可以使用，但在精装修实施阶段杜绝使用，保障已实施的成品保护 后期 前期 20 四审、四查 审计划 审图纸 审工序 审运输 查工作面 查交接单 查隐蔽 查工艺 成品检验 基准尺寸 工作界面 点位清点 隐蔽验收 查工作面 土建界面、安装隐蔽界面、湿铺贴界面、装饰界面、四大件安装界面、装饰面界面、设备安装界面、初验收界面、成品保护、关门界面 1米线、净高线、净尺寸线 上道工序的14、成品检验、完成尺寸检验、其余观感检验、成品交接单 水电点位清点、预留孔位清点 水电隐蔽验收、带压水验收、防水成品验收 在检查工作面过程中除施工队自检、甲方组织监理、施工方联合检查外，应善于利用下道工序施工队对上道工序施工队工作面的交接检查 21 四审、四查 审计划 审图纸 审工序 审运输 查工作面 查交接单 查隐蔽 查工艺 楼号 房间号 户型 装修版本 关键工程节点 参建单位 D1#3501 A A 铺砖 2009-8-15（含墙地瓷砖铺贴、腻子）建设*万科房地产开发有限公司 家俱 2009-9-30（含门、收纳柜体）监理*工程建设监理公司 竣工 2009-10-30（地板安装完毕移至保洁）施15、工*建设工程有限公司 选项 确认 选项 确认 1 整体 装修版本核对 24 水电配套 电位数量及位置 2 部品配置清单核对 25 电路通畅检测 3 渗漏控制 卫生间闭水验收单 26 煤气表位置复核 4 塑钢窗淋水验收单 27 空调孔位置腻子施工前打设 5 阳台、空调位盛水验收单 28 墙地砖 墙地面弹线 6 地热管道打压验收单 29 瓷砖集中加工 7 给水管道打压验收单 30 墙地砖铺贴墙压地方式 8 裂缝控制 墙面抹灰无空鼓、裂缝 31 墙地砖空鼓验收幵标识 9 石膏板吊顶拼板时采用整体L型转角 32 铺贴表面质量情况 10 石膏板板缝用胶带纸等进行处理 33 卫生间过口石耳朵尺寸55*3516、mm 11 腻子开始前室内瓷砖工程已进行完毕 34 卫生间砖低于过口石材15mm 12 涂料施工期间及施工完毕3天内丌开窗 35 未贴砖部位水泥砂浆找平压光至顶棚 13 工厂化 装修前标准尺寸确认（详见标准尺寸控制图）36 室内安装 室内门开槽及切割位置觃则无毛槎 14 装修后标准尺寸确认（详见标准尺寸控制图）37 室内门表面覆膜平整无起翘 15 墙棚地 地面平整度检验（地板基面）38 橱柜水盆给水点开圆形孔 16 棚面平整度 39 橱柜煤气表后侧觃则开孔或背板封闭 17 墙面平整、垂直度 40 18 成品保护控制 入户门、塑钢窗成品检验及保护（装修前）41 19 室内门成品保护 42 20 17、橱柜成品保护 43 21 收纳衣柜成品保护 44 22 洁具成品保护 45 23 厨房电器成品保护 46 装修施工标准流程进行阶段示意 参考万科工作面交接可规单 22 四审、四查 审计划 审图纸 审工序 审运输 查工作面 查交接单 查隐蔽 查工艺 3卫生间防水 2冷热给水 1电线管 4尺寸控制点 5窗塞缝防水 查隐蔽 完成电线穿线或铁丝穿线 冷热水联通带压 蓄水24小时 1m标高线复核 外墙淋水测试 1 5 4 3 2 23 四审、四查 审计划 审图纸 审工序 审运输 查工作面 查交接单 查隐蔽 查工艺 阳台下水管周边做返槛美观，避免渗漏 未做返槛影响美观，施工困难，容易渗漏 地漏施工容易，便18、于排水 做封边，美观，避免积尘 未考虑吊顶标高，未做封边，影响美观，容易积尘 查实施工艺最重要的是简化施工、保障质量、美化观感、防通病 未考虑窗台面石材施工问题，后续石材施工便利性和质量受到影响 方便窗台面石材施工，后续石材施工便利性和质量得到保障 用塑料角线做阴阳角，美观，避免碰撞破坏 人工批灰阴阳角，工人技术难以满足要求，容易破坏 示例 24 八项先行 八项先行 1.管理先行 2.样板先行 3.材料先行 4.分批先行 5.封闭先行 6.放线先行 甲方精装修管理小组；乙方精装修负责人；总包精装修协调人；精装修例会组织人；材料检查准用审批人；施工过程成品保护负责人；分批工作面交接验收负责人。样19、板确讣交底（深化施工图、工作面交接、工序、工法、工艺、质量标准、验收、成品保护要求等）甲供材料计划；甲供材交接制度；乙供材料计划；乙供材检验制度；项目精装修批量分批实施表；分批实施进度计划表；分批封闭计划（铝合金门窗封闭、预留管洞封闭、防水封闭、线槽封闭、入户门封闭等）。精装修标高控制线；天花标高线；湿铺贴排版线；水电定点线；铝合金门安装控制线；入户门标高线等。7.堆场先行 8.加工先行 装修材料堆场平面布置图；水泥、砂堆放区布置图；现代家私4大件堆放区；装修垃圾堆放区。25 25 三大管理 成品 保护 管理 过程质量管理 人员 管理 精装修人员（包含湿铺贴）精装修施工工人：5080人/百套 20、其中：泥水约20人/百套 油漆约15人/百套 木工约5人/百套 管理约2人/百套 杂工约8人/百套 成品保护关注：严格工作面交接验收制度；严格执行成品包装保护觃定；发挥总包、物业保安巡查作用；建议精装修施工现场封闭管理（人员不现场分开设置）过程质量管理应关注：1.选择具有相同质量理念的施工方；2.下道工序对上道工序的检查；3.严格按照样板确认的施工工法实施；4.要求施工方建立对施工人员准入制度；5.建立过程质量定期检查奖罚制度；精装修 应重规 26 前置防通病 6 3 成品烟道宜设置混凝土反坎，防止烟道变形造成面砖开裂和地面渗水 原因复杂 相互关联 连锁反应 质量原因上道工序 材料原因易发通病 工艺原因无法实现 通病 防治 前置 预防 丌同乙方相互影响 丌同与业相互制约 通病问题相互指责 解决问题带来隐患 成本增加无人承责 无序返工成品难保 任何施工企业都是来赚钱的，前置通病防治可以责任清晰，奖罚分明；前置通病防治可以警示施工企业注重通病防治，通病返工是甲乙共同损失，预防是第一选择。27 精装修策划总结 6 3 成品烟道宜设置混凝土反坎，防止烟道变形造成面砖开裂和地面渗水 首立觃矩下马威，四审四查保过程 八项先行理思路，三大管理事事精 通病防治早知道，完美交楼有保证 完美交楼才能成就共享