1、北京华联商厦xx股份有限公司租赁管理手册二零零九年十二月目录前言11、总部运营部32、购物中心租赁部3二、租赁系统各部门职能：31 主要职能31 租赁管理职责41 租赁管理职责6第二章 租赁业务工作流程9第一节 市场调查9一、全面调研：9二、日常的市场调查18第二节 租赁区域的规划、预算19一、租赁区域规划、预算的工作规范及流程19三、相关附件21第三节 租户招商24一、租户招商工作规范及流程24二、租户招商工作流程图25第四节 租户装修26一、租户装修工作规范及流程26二、租户进场装修工作流程图29三、相关附件30第五节 租户进场37一、租户进场工作规范及流程：37二、租户进场工作流程图382、三、相关附件38第六节 租金及费用的结算40一、租户缴纳租金的结算工作规范及流程40二、租户缴纳除租金外各项费用的结算工作规范及流程：44三、租户货款结算工作规范及流程47第七节 租户撤场49一、租户撤场工作规范及工作流程49二、租户撤场工作流程图50三、相关附件50第三章 租赁管理系统54第一节 租赁合同管理54一、租赁合同使用管理规定54二、租赁合同签署的管理规定56第二节 租赁现场管理70一、租户管理规定70二、租户的商品管理规定72三、租户营业人员管理规定73租户营业员（促销员）管理制度74管理及处罚规定75租户手册78前言 本管理工作手册是针对购物中心租赁经营的管理规范。北京华联商厦3、股份有限公司各门店(购物中心)长春美丽方时尚购物中心xx有限公司在进行租赁业务经营过程中均需遵守此管理规范。第一章 租赁部组织架构及职能总部运营部对所属租赁系统实行垂直化管理，总部（含）以下的租赁部门实行双重领导，即除受总部运营部的直接领导外，还接受所属单位领导的管理。运营部在业务上实行垂直管理，在行政上实行双重管理。第一节 总部运营部组织架构及职能 一、组织架构： 总部运营部设租赁招商部、运营行政部如图：总部运营部运营行政部租赁招商部社区服务大租户服装服饰 餐饮娱乐合同管理数据分析 购物中心租赁部租赁经理租赁行政租赁主任1、总部运营部总部运营部设立租赁招商部、租赁行政部两个部门，编制为 104、 人。2、购物中心租赁部购物中心租赁部设租赁部经理、租赁主任及行政助理，购物中心经营规模3 -5万平米，编制为4人，5 -8万平米编制为6人，超过8万平米编制为8人以内。二、租赁系统各部门职能：租赁总监职能、职责：1 主要职能1.1 按总部通过的目标完成租赁任务，并做到各购物中心（以后简称：项目)租户的合理组合 既定的租赁目标 租户组合：确保对项目租户的调整切合消费者需求、引进新的品牌、围绕需求的变化、依据政策变化适时调整1.2 负责审核各项目年度预算和季度预计1.3 负责跟进完成甚至超额完成所有可租商铺和区域的预定租金收入率1.4 负责审核各项目占用成本报告、租金收入变化报告、欠收租金报告15、.5 协助各项目分析租户销售业绩，分析造成销售不好的原因，如有必要采取相应措施1.6 负责制定租赁部标准工作程序，包括欠租管理工作程序，及租户管理工作程序。2 基本职责2.1 在规定时间内及时、准确地起草、完成、上交各种报告等分配任务2.2 协助各项目完成收入预算。2.3 对经营持续差的项目想办法给与帮助，必要时协助项目进行租户组合的调整，租户的替换。2.4 确保所有内部标准工作程序落实到人、得到执行，且及时更新2.5 建立和保持与大租户的良好合作关系2.6 审核各项目月度零售业营销报告2.7 租赁其它事务租赁招商经理的职责1 租赁管理职责1.1起草租赁意向书和合同，并确保准确，包括查验工商、6、税务执照、注册商标等相关资质1.2 确保议定商户在租赁文件上签署、盖章，收取保证金及其它必要款项，包括交给对方合同文本的复印件，及租金收据1.3 确保租户文件归入相应文档2、 协助推销单元商铺、半永久性中岛.2.1负责准备项目推广材料2.2负责所有可租单元商铺、半永久性中岛、其它区域的推广 包括接听、接待可发展商户的来电、来访，向其推销商铺，洽谈租赁条约、条款直至达成协议2.3 每周更新可发展商户的推广报告3 租户关系3.1 协助就欠租事务与商户联络3.2 建立大租户商户资源4 其它租赁相关事物租赁行政经理职责1、 租赁行政管理职责 1.1审核租赁招商部门的租赁意向书和合同并确保达到公司要求.7、 1.2审核租户资信材料. 1.3审核租赁招商与租户之间的往来文件. 1.4对公司租赁审批文件归档. 1.5对各项目上报的报告进行审核(周月季年) 1.6对各项目租户的销售数据进行分析、制定报表，并向租赁招商人员提供及时信息。1.7其他协调事宜.项目租赁岗位职责租赁经理职能、职责：1 主要职能1.1 按总部通过的目标完成租赁任务，并做到项目租户的合理组合 既定的租赁目标 租户组合：确保对项目租户的调整切合消费者需求、引进新的品牌、围绕需求的变化、依据政策变化适时调整1.2 负责起草项目年度预算和季度预计1.3 完成甚至超额完成所有可租商铺和区域的预定租金收入率1.4 起草占用成本报告、租金收入8、变化报告、欠收租金报告1.5 分析租户销售业绩，分析造成销售不好的原因，如有必要采取相应措施1.6 落实租赁部标准工作程序，包括欠租管理工作程序，及租户管理工作程序。2 基本职责2.1 在规定时间内及时、准确地起草、完成、上交各种报告等分配任务2.2 确保达到或超额完成项目收入预算，并将支出控制在预算范围内2.3 管理好欠租，确保租户租金的及时交纳。若有租户不能及时交纳租金的情况，应采取必要措施2.4 对经营持续差的租户想办法给与帮助，必要时对业绩持续无好转的予以替换2.5 确保所有内部标准工作程序落实到人、得到执行，且及时更新2.6 建立和保持与租户的良好关系2.7 起草当地月度零售业营销报9、告2.8 确保将各种报告及时呈交总部2.9 确保所有租赁管理（如：签署、盖章、存档）得到相应适当的执行，所有按租赁合同所收帐款的按时按量收取2.10 确保及时更新租赁步骤2.11 填制、审核租金账单，以确保准确无误，包括租金月毛收入和总运营毛收入2.12 按合同约定协助租户做好其它事务，包括官方性事务2.13 租赁其它事务租赁主任职责1 租赁管理职责1.1起草租赁意向书和合同，并确保准确，包括查验工商、税务执照、注册商标等相关资质1.2 确保议定商户在租赁文件上签署、盖章，收取保证金及其它必要款项，包括交给对方合同文本的复印件，及租金收据1.3 确保租户文件归入相应文档2、 推销单元商铺、半永10、久性中岛.2.1负责准备本项目推广材料2.2负责所有本项目可租单元商铺、半永久性中岛、其它区域的推广 包括接听、接待可发展商户的来电、来访，向其推销商铺，洽谈租赁条约、条款直至达成协议2.3 每周更新本项目可发展商户的资源库。3 租户关系3.1 负责欠租事务与商户联络3.2 建立本项目租户资源4 其它租赁相关事物租赁行政职责1 租赁管理职责1.1 起草租赁意向书和合同，并确保准确，包括查验工商、税务执照、注册商标等相关资质1.2 确保议定商户在租赁文件上签署、盖章，收取保证金及其它必要款项，包括交给对方合同文本的复印件，及租金收据1.3 确保租户文件归入相应文档2 推销单元商铺、半永久性中岛、11、其它区域（如ATM机）2.1负责准备广场推广材料2.2负责所有可租单元商铺、半永久性中岛、其它区域的推广 包括接听、接待可发展商户的来电、来访，向其推销商铺，洽谈租赁条约、条款直至达成协议2.3 每周更新可发展商户的推广报告3 相关财务事务3.1 就完成租赁意向和合同的所有款项与财务部联络4 零售业营销报告4.1 负责零售业月报5 租户关系5.1 就欠租事务与商户联络5.2 建立与商户的关系6 其它租赁相关事物第二章 租赁业务工作流程第一节 市场调查一、全面调研：(一) 全面调研的工作规范及流程1. 目的与适用范围:1.1 明确全面市场调查的工作流程。1.2 根据市场调查结果以及门店的经营定位12、，确定购物中心租赁规划及租户结构。1.3本作业流程适用于北京华联商厦股份有限公司新开业项目、改造调整项目时租赁部调研使用。2. 调研内容 2.1 实地调研:2.1.1第一商圈范围内竞争店的租户结构、物业状况、租金水平、拥有品牌、档次定位、对周边居民吸引力、租户销售业绩、服务水平、硬件条件、地理位置、市场占有率等。2.1.2第一商圈范围内街边独立租户经营结构、品牌档次、租金水平。2.1.3 第二商圈以内竞争店租户结构、物业状况、租金水平、拥有品牌、档次定位、对周边居民吸引力、租户销售业绩、服务水平、硬件条件、地理位置、市场占有率等。2.1.4 第二商圈以内街边独立租户经营结构、品牌档次、租金水平13、。 2.2 信息调研: 2.2.1 信息调研来源2.2.1.1国家、地方统计年鉴2.2.1.2招商局资料2.2.1.3 市调问卷统计2.2.2 信息调研内容:2.2.2.1. 城市基本情况-最近五年GDP、最近五年社会消费品零售总额、人口规模、居民收入状况、居民消费结构、恩格尔系数等，通过市调信息，分析居民购买力、消费能力、居民消费特点以及潜在消费能力。2.2.2.2 项目所处区域基本情况-将项目所处城市划分为几个区域（一般按照城市的行政规划进行），对不同区域的人口规模及特征、经济发展水平、居民购买能力、消费特点等数据进行收集、分析和对比。 2.2.2.3 竞争分析-所在城市竞争店的数量、规模14、分布、竞争对手的优势与弱点、竞争饱和情况等。2.2.2.4 新兴商圈和隐形商圈分析-人口数、户数、户均收入、消费规模、消费者主要特征，商圈区域特征、商圈内居民特征、消费水平、收入水平、基本情况描述等；2.2.2.5 第一商圈（以门店中心3公里范围内）的基本情况。2.2.2.5.1第一商圈范围内各年龄层人口的数量。2.2.2.5.2 第一商圈范围内各年龄层居民的人均收入。2.2.2.5.3第一商圈范围内各年龄层居民的消费水平。2.2.2.5.4第一商圈以内消费者生活习惯和购物习惯。2.2.2.5.5第一商圈范围内企事业单位（包括政府机关、学校、医院等）数量、名称、分布、规模、性质。2.2.2.15、5.6第一商圈范围内的交通情况，包括公共交通线路、类型、站点设置、停车场分布等。2.2.2.5.7政府对第一商圈以内的政府规划、土地规划、预期GDP和近年的市场远景分析2.2.2.6. 第二商圈（门店35公里周边）的基本情况。2.2.2.6.1第二商圈以内各年龄层人口的数量。2.2.2.6.2第二商圈以内各年龄层居民的人均收入。2.2.2.6.3第二商圈以内各年龄层居民的消费水平。2.2.2.6.4第二商圈以内企事业单位（包括政府机关、学校、医院等）数量、名称、分布、规模、性质。2.2.2.6.5第二商圈以内消费者生活习惯和购物习惯。2.2.2.6.6政府对第一商圈以内的政府规划、土地规划、预16、期GDP和近年的市场远景分析3. 工作流程。(1) 市调计划 租赁部经理在市调开始前制定市调计划，计划的内容包括：市调执行人、市调时间、地点、市调方式、市调目的、费用预算，形成市场调查计划，根据市场调查计划开展市调工作。(2) 市调培训 租赁部经理对市调执行人进行市调培训，对市调时间、地点、方式、方法、操作技巧等做具体要求，以确保市调质量和工作效率。 (3) 市调准备准备市调问卷和派赠给被访者的小礼品，使用规范的市调问卷，保证市调的准确性、客观性和全面性。准备市调小礼品，确保市调工作顺利开展。(4) 市场调查实施根据培训要求，开展市调工作。租赁经理要对市调过程进行监督，随机抽取5%10%的市调17、问卷进行回访。(5) 形成市调报告项目租赁部经理、负责人通过对市场调查资料进行数据汇总、分析，形成市调分析报告。(二) 全面调研工作流程图序号活动责任部门负责人完成时间形成文件说明(1)(2)(3)(4)(5)市调计划市调培训市调准备市场调查实施实施形成市调报告总部租赁部、项目租赁部项目经理1天1天2天7天7天市场调查计划市场调查表市场调查问卷市调分析报告培训市调工作人员根据培训要求开展市场调查根据市调汇总、分析，形成报告(三) 相关附件附件一： 市场调查表附件二： 市场调查问卷注：调查表中“选择项目”的内容可根据当地情况适当调整附件三： 品牌资料表附件一：市场调查表市场调查表问题内容选择项目18、（请在所选项目后的方格中打 ）性别男女婚否未婚 已婚年龄18-29 30-39 40-45 其它职业公务员 私企 国企 三资 学生 其它户籍本市 外地家庭住址家庭成员1口 2口 3口 4口以上 其它教育程度高中 大专 本科 本科以上 其它月收入600-999 1000-2500 2500-4000 4000以上 其它家庭平均收入1000-2000 2000-3000 3000-5000 5000-7000 7000-10000 10000以上交通工具公交 出租 地铁 步行 自行车 自驾车 其它可接受的最远里程1公里内 3公里内 交通便利皆可 其它购物所需时间1小时左右 半天左 经常整天 不确定19、 其它 逛街目的目标明确 随便逛 打发时间 获取潮流信息 其它购物频率（周计）1次 2-3次 3次以上 偶尔 随行而定 其它习惯购物地点大型百货公司 大型购物中心 仓储式购物中心 商业步行街 其它您经常的购物地点安贞华联 北辰 飘亮 双安 燕莎 SOGO 中福百货 其它 所选处购物特色在于环境好 款式新 价格合理 服务周到 其它所选处布局如何合理 分类清晰 混乱 其它喜欢的购物因素交通便利 价格合适 购物环境好 款式品种齐全 服务好 其它您认为停车场重要吗非常重要 重要 一般 尚可 不重要 获取信息途径电视广告 报刊广告 电台广告 网络信息 户外灯箱 车身广告 DM 杂志 口头传播 其它您经常20、看的报刊北京晚报 京华时报 北京青年报 娱乐信报 其它常购买哪几类商品家居用品 家电 食品 文体用品 男装 女装 皮鞋 皮包 化妆品 首饰 其它经常一次购物花费50元以下 50-100 100-300 300-500 500以上在何种情况下选择逛街有明确需求 随时有心情 万不得已才逛 其它喜欢和谁一起逛街自己 家人 朋友 伴侣 同事 其它价格如何便宜 适中 偏贵喜欢何种促销方式大减价 折让 送礼 送券 积分返还 报销车费 VIP卡优惠 抽奖 其它 如果在附近开一家百货商场你希望其中拥有那些服务类项目 健身餐饮 美容美发 保健医疗 娱乐业 书局文化项目 家政 其它中餐 西餐 快餐 其它你购物的百21、货店中是否有单位福利采购所指定的商场 是 否 附件二：市场调查问卷市场调查问卷*您在购买商品时，一般可以接收哪个阶段的价位？（请在所选项字母下划 ） 化 妆 品A、100300 B、301500 C、5011000 D、1000以上珠 宝A、500以 B、5012000 C、20015000 D、500110000 E、10000以上女鞋、箱包A、100200 B、201400 C、401600 D、600以上 女 装A、100以下 B、100300 C、301600 D、6011000 E、1000以上男 鞋A、200400 B、401600 C、6011000 D、1000以上男 装A、222、00500 B、5011000 C、10013000 D、3000以上针织、内衣A、100以下 B、101300 C、301600 D、600以上羊 绒A、200500 B、501800 C、8011500 D、1500以上家 居A、100以下 B、101400 C、401800 D、800以上儿 童A、100以下 B、101300 C、301600 D、600以上家 电A、1000以下 B、10015000 C、500010000 D、1000020000 E、20000以上超 市A、30以下 B、3150 C、5180 D、81100 E、100以上*您经常购买哪些品牌？化妆品A：资生堂、23、CD、兰寇、SK-II等B：欧珀莱、欧莱雅、露华浓等C：玉兰油、羽西、美宝莲、小护士等D：其他鞋类A、真美诗、莱尔斯丹、红科等B、百丽、思嘉图、天美意、森达等C：达芙妮、接吻猫、星期六、千百度等D：其他箱包类A、新秀丽、LANCEL、TOMI等B、COBO、佳联威、沙驰、铁塔等C：外交官、雅仕等D：其他少女装A：ONLY、VEROMODA、ESPRIT等B：艾格、 B.佛罗伦、百图、衣恋、阿桑娜等C：江南布衣、凯莎、姿妮华等D：其他淑女装A：宝姿、圣诺兰、哥弟、拉维尼亚等B：美雅高、BOTAO、依瑶、阿勒锦、红人等C：丑妹、皮耶特拉、红绣坊、好日子等D：其他休闲装A：NUTICA、CAMEL、24、Marlboro等B：班尼路、BOSSINI、S&K、佐丹奴等C：真维斯、伊韵儿等D：其他内衣文胸A：黛安芬、戴安娜、爱慕、华歌尔等B：曼妮芬、安莉芳、欧迪芬等C：芬怡、爱乐芬、法罗等D：其他家居内衣A：皮尔卡丹、舒雅、百富等B：柔可佳、棉花堡、安德露等C：舒尔丹、埃迪玛等D：其他男士正装A：歌德克伊、观奇洋服、皮尔卡丹等B：威可多、顺美、罗西奥、伟百利等C：西蒙尼、杉杉、卡迪布丹等D：其他运动品牌A：耐克、阿迪达斯、锐步、奥索卡、爱世克斯等B：李宁、彪马、格威特、匡威等C：安踏、乔丹、百事、先吉等D：其他儿童品牌A：史努比、派克兰蒂、米奇、丽婴房、乐高等B：贝亲、水孩儿、西瓜太郎、巴布豆等C25、：七色天使、旺乐高、哈贝比等D：其他家居床品A、Esprit、安睡宝、海诗丹顿等B：帝豪、雅诺士、启华、阿思家等C：誉家、梦乐园、贝琪等D：其他家电品牌A、飞利浦、索尼、西门子、海尔等B：奥克斯、新科、TCL等C：格力、富士宝、美的等D：其他*您经常接触的媒体有哪些常看的报刊A、北京晚报 B、 京华时报 C、 北京青年报 D、娱乐信报 E、北京晨报 F、新京报 G、精品购物指南 H、其它 常听的电台A、北京交通台 B、北京音乐台 C、 北京文艺台 D、音乐之声 E、都市之声 F、北京经济台 G、其它 喜欢的电台节目A、流行音乐 B、点播节目 C、国内外新闻 D、体育节目 E、热点评说 F、交通26、信息 G、股票信息 H、其他喜欢的电视频道A、BTV-1 B、BTV-2 C、BTV-4 D、BTV-5 E、BTV-7 F、CCTV-1 G、CCTV-2 H、CCTV-3 I、其他喜欢的电视节目A、国内外新闻 B、体育节目 C、电视剧影片 D、综艺节目 E、音乐节目 F、军事类节目 G、科教节目 H、广告 I、其他具体栏目A、北京新闻 B、北京特快 C、 特别关注 D、第七日 E、七日七频道 F、幸运52 G、开心词典 H、非常6+1 I、 其他 附件三：品牌资料表品牌租户店辅开发资料表 企业名称:行业类型 成立时间 总部地址: 邮编 网址 主要负责人 职务联系电话开发总监/经理联系电话、27、 E-mail产品/业态简要描述已开店铺数量品牌名称 连琐发展模式 商圈选择特征发展规划目标客层 客单价 已发展区域基本财务状况投资总额/店设备投资/店装修投资/店折旧年限人员费用/月水电费用/年营业额/年毛利率%投资回报期工程基础条件天燃气要求上下水要求隔油池要求空调要求其它 电量要求 化粪池要求排烟要求电梯状况其它物业要求层高(粱下距离) 最小经营面积最大经营面积外立面要求 装修准备期 装修要求 通道及门面要求楼层要求 停车位 营业时间承租租金范围 承租年限 异业合作的业态二、日常的市场调查1. 目的与适用范围1.1明确日常市场调查流程，正确收集市场信息、储备租户资源、洞察竞争者发展态势。28、1.2本作业流程适用于北京华联商厦股份有限公司各购物中心租赁部在日常的市场调查时使用。2. 原则2.1 每月安排例行市场调研，寻找、储备租户资源 2.2 市调报告内容必需真实、严谨，分析透彻。3. 市调内容3.1. 第一商圈（以门店中心3公里范围内）竞争店租赁结构、物业状况、租金水平、拥有品牌、档次定位、对周边居民吸引力、租户销售业绩、服务水平、硬件条件、地理位置、市场占有率等相关信息资料。3.2. 第一商圈街边独立租户经营结构、品牌档次、租金水平。3.3. 第一商圈消费者购物习惯、购物水平和生活习惯 。 4. 市调方式 4.1. 现场考察. 4.2. 与同业人员或从业人员进行交流沟通，获得相29、关资讯。第二节 租赁区域的规划、预算一、租赁区域规划、预算的工作规范及流程1. 目的及适用范围1.1本作业流程用于对购物中心规划工作进行有效指导和跟踪，确保租赁区域规划工作顺利开展。1.2本作业流程适用于北京华联商厦股份有限公司各购物中心租赁部进行租赁区域规划时使用。 2. 原则 购物中心租赁部需将新开项目、调整改造项目的初步规化方案经商场总经理审批后，上报总部租赁部审核、公司总经理审批。3. 审批权限： 3.1 新开购物中心规划、已开购物中心大规模重新调整规划、预算：总部拥有最终审批权。 3.2 已开购物中心租户品牌调整：购物中心总经理拥有最终审批权、报备总部租赁部。4. 流程 4.1.确定30、初步规划方案 购物中心租赁部经理根据市调结果确定初步的规划、经营项目规划，确定初步租赁规划方案，形成租赁区规划图。4.2.拟定租赁成本 购物中心租赁部从相关部门收集数据，确定初步的租赁成本，形成物业成本测算表。4.3. 获取租赁指标总部租赁部向购物中心租赁部下达的租赁指标。 4.4. 拟定租户结构购物中心租赁部根据市调报告分析商圈租金水平，结合公司收益目标，拟定租户结构，并形成品牌落位图4.5. 拟定预招租金收益 购物中心租赁部根据租户结构拟定预招租金收益，形成租金收益预算表。4.6. 购物中心总经理审批规化、预算购物中心租赁部将品牌落位图租金预算表品牌测算表上报购物中心总经理审批，购物中心总31、经理审批通过后，上报总部租赁总监审核、总经理审批二、租赁规划、预算流程图：序号活动责任部门/人员执行部门/人员完成时间形成文件说明12345678确定初步规划方案核算租赁成本获取租赁指标公司总经理审批规划、预算总部租赁部审核规划、预算项目上报初步规划方案及预算拟定租户结构 拟定预招品牌收益项目租赁部总部租赁部项目租赁部/经理总部租赁部总监公司总经理1天1天1天1天2天2天2天5天租赁规划图物业成本测算表品牌落位图物业成本测算表租金收益预算表品牌落花位图根据市调确定初步规划方案协同其它部门核算物业成本总部下达的指标根据市调结果、物业成本、租赁指标拟定租户结构根据租户结构拟定预招品牌收益根据上报资32、料进行租赁预算的审批三、相关附件附件四： 租赁区收益预算表附件五： 物业成本测算表附件四：租赁区收益预算表租赁区收益预算表制表人 :_ 日期：_编号店铺号品牌面积（）保底租金(元/天/m2) 预算保底租金(元/天/m2) 期望租金(元/天/)保底年收益(元)预算保底年收益(元)期望年收益（元）每日管理费 (元/天/m2)年收益(元)合计项目租赁经理： 总部租赁总监： 公司总经理： 附件五：物业成本测算表物业成本测算表制表人：日期：序 号项 目全年费用（万元）备 注123456789101112131415161718总计请按全部项目填写项目租赁经理： 总部租赁总监： 公司总经理： 第三节 租户33、招商一、租户招商工作规范及流程1. 目的及适用范围1.1本作业流程对租户招商工作进行有效指导和跟踪，确保租户质量，提升租赁坪效，提高公司收益。1.2 本作业流程适用于北京华联商厦股份有限公司所属购物中心租户招商时使用。 2. 原则： 2.1 招商方案必须充分阐述其合理性、可行性。2.2 招商信息发布要及时、准确、有效。2.3 及时向目标租户发出招商会邀请函。2.4 招商会使用的租户招商手册内容需包含：商圈分析、目标客户、店面规划租户组合、物业条件、服务项目，说明我司招商政策。3. 流程3.1. 拟定招商方案购物中心租赁部根据总部审批通过的规划方案及预算，拟定初步招商方案3.2. 报批: 购物中34、心租赁部向总部租赁部呈报招商方案。 3.3 召开招商会3.3.1招商方案审批通过后，项目租赁部向目标租户发邀请函。3.3.2邀请重点品牌租户代表在招商会上讲话。3.3.3向参会租户代表进行招商宣传3. 3 .4登记参会租户信息。3.4. 招商谈判 租赁部招商经理与参会租户代表进行合同谈判。 3.5.合同签约 项目租赁部与重点租户现场签约。（详见第三章第一节）。二、租户招商工作流程图序号活动责任部门/人员执行部门/人员完成时间形成文件相关部门说明12345拟定招商方案 招商方案报批 招开招商大会招商谈判合同签约项目租赁部总部项目项目项目经理总经理总经理经理总经理2天3天1天招商方案 第四节 租户35、装修一、租户装修工作规范及流程1. 目的及适用范围1.1本作业流程用于对新引进租户进场装修、旧租户装修改造进行有效指导和跟踪，有效控管租户装修质量和装修效果。1.2本作业流程适用于北京华联商厦股份有限公司所属购物中心租户进场装修时使用。 2. 原则： 2.1 租户申请填写租户装修申请表,同时提供工程施工图，要求包括：店面的正面图、剖面图；柜位布置图；天花、灯光布置图；店面招牌的详图；配套专业设备布置图店内的正面图；材料样品；电气系统图；透视效果图、彩色效果或实物照片。2.1.1承租区域的总布局，标明所有内部隔断、所有家具和设备的位置，隔断采用的材料和装饰物； 2.1.2显示正门及其他入口的立面36、图，包括任何标识或标志、色彩方案和拟使用的材料； 2.1.3反射式天花板平面图，标明所有天花板格、照明装置及设备的位置； 2.1.4所有灯光控制开关、电源插座、电话插座的位置和线路图； 2.1.5 所有重型设备的位置，如保险柜、计算机主机、档案柜等，以及建议的分散地板负荷的办法； 2.1.6 开水间的位置以及管道、排水系统的详细建议； 2.1.7 对于空气调节系统的任何改动或增加、所有风机盘管、恒温器、通风管道、空气调节器和任何机械通风系统的位置；2.1.8对于消防设施的改动、消防喷淋头、烟感报警器和连接器的位置。2.2 租赁部根据租户申请填写租户装修申请表。 2.3工程部经理、安保部经理、购37、物中心总经理、设计部需在5个工作日内审核租户装修申请表。 2.4 项目租赁部需在1个工作日内填写商铺现状确认表，并与工程部、安保部一起将场地移交给租户 2.5工程部、安保部经理、购物中心总经理需在2个工作日内审核租户装修验收表。 2.6 工程验收合格后，租户凭审核通过的租户装修验收表以及施工保证金交缴收据到租赁部领取租户进场通知单、付款审批单，租户凭租户进场通知单进场，凭付款审批单到财务办理施工保证金返还。3. 工作流程：3. 1. 提出装修申请： 项目租赁部填写租户装修申请表，附上租户提供的施工方案、工程图和效果图。3.2. 审核装修方案： 项目工程部经理、形象设计经理、项目安保部经理、项目38、总经理签批租户装修申请表。3.3. 收取装修押金租户装修申请审批通过后，项目租赁部为租户办理收费手续，租户到财务部缴纳装修保证金。3.4. 场地移交 项目物业部填写商铺现状确认表，与工程部、安保部人员一起将场地移交给租户。3.5. 租户施工人员入场：租户凭批准的租户装修申请表进场施工。3.6. 工程监管：租户施工期间由项目物业部对租户施工现场及施工人员进行监督、管理。 3.7 工程验收：工程结束后，由工程部、安保部、租赁部对工程进行验收，验收合格后签批租户装修验收表。 如验收合格，请进行第3.8、3.9步骤办理进场及退返装修保证金 如验收不合格，请进行3.10、3.11步骤。 3.8进场 工程39、验收合格后，租户凭审核通过的租户装修验收表到租赁部领取租户进场通知单（验收通过专用）。 3.9限期整改 项目工程验收不合格，工程部、安保部、租赁部等相关部门根据实际情况，提出限期整改意见。 3.10.工程二次验收：开业1个月后，由工程部、安保部、租赁部对第一次工程验收不合格的租户进行二次验收，验收合格后签批租户装修验收表。3.11 返还租户装修保证金 工程验收合格后,租户携带施工保证金交费收据到租赁部领取付款审批单，租户凭“施工保证金交费收据”, 付款审批单到财务办理施工保证金交返还。二、租户进场装修工作流程图序号活动责任部门/人员执行部门/人员完成时间形成文件说明1234567891011提40、出装修申请审核装修方案收取装修保证金场地移交施工人员入场工程监管工程一次验收限期整改工程二次验收进场退返装修保证金购物中心租赁部购物中心租赁部、工程部、形象设计部购物中心租赁部、财务部购物中心租赁部、工程部、安保部购物中心租赁部、财务部经理经理经理经理1天5天1天1天1个月租户装修申请表财务收费凭证商铺现状确认表凭租户装修申请表、财务收费凭证租户装修一次验收表租户装修二次验收表凭“施工保证金交费收据”, 付款审批单租户提供工程图及效果图、施工方案 按实际情况填表凭单入场施工三、相关附件附件六： 租户装修申请表附件七： 商铺现状确认表附件八： 租户施工申请表附件九： 租户装修一次验收表附件十： 41、租户装修二次验收表附件十一： 租户进场通知单附件六：租户装修（图纸）申请表租户装修（图纸）审核表日期：楼层品牌位置申报说明：1、整体（颜色、用料）：2、地面（颜色、用料）：3、壁墙、柱面：4、货柜、货架：5、灯箱广告：6、电量、灯量：7、计划施工时间、期限：8、图纸要求：1、柜位图；2、柜位平面图；3、透视效果图；4、彩色效果图或实物照片；5、电气平面图。租赁部意见：设计部审批意见：附件七：商铺现状确认表商铺现状确认表商铺号：项 目数 量好坏备 注户内电源箱地面墙面排水烟道给水管道排油管道烟感、喷淋装置消火栓消防广播空调通风口网络（电话）端口玻璃门玻璃墙电表底数水表底数面积备注租户法人（代表）42、意见、 签字：工程部经理： 安保部经理：年 月 日 年 月 日 附件八：租户施工申请表租户施工申请表日期：租户名称联系电话施工位置施工单位施工时间施工面积装修改造方案： 首次装修 二次装修租赁部意见：工程部意见：保卫部意见：财务确认费用收取：物业经理意见：附件九：租户装修一次验收表租户装修一次验收表日期：商铺号开工时间竣工时间租户施工单位验收内容隐蔽工程验收项目：1、管线：2、防火涂料：3、其它：验收人签字：用电初始读数终止读数实用电量电费用水初始读数终止读数实用水量水费装修验收租赁部安保部工程部签名（盖章） 年 月 日签名（盖章） 年 月 日签名（盖章）年 月 日附件十：租户装修二次验收表租43、户装修二次验收表日期：商铺号开工时间竣工时间租户施工单位验收内容隐蔽工程验收项目：1、管线：2、防火涂料：3、其它：验收人签字：用电初始读数终止读数实用电量电费用水初始读数终止读数实用水量水费装修验收租赁部安保部工程部签名（盖章） 年 月 日签名（盖章） 年 月 日签名（盖章）年 月 日附件十一：租户进场/开业通知单租户进场/开业通知单_租户:您承租于北京华联购物中心_，_层_号的商铺装修完毕, 经消防安全及物管(工程)部验收合格,请您于_月_日进场/正式营业。恭祝您财源广进，生意兴隆！ 租户签字: _ _年_月_日 北京华联_ _年_月_日盖章线盖章线租户进场/开业通知单_租户:您承租于北京44、华联购物中心_，_层_号的商铺装修完毕, 经消防安全及物管(工程)部验收合格,请您于_月_日进场/正式营业。恭祝您财源广进，生意兴隆！ 租户签字: _ _年_月_日 北京华联_ _年_月_日 第五节 租户进场一、租户进场工作规范及流程：1. 目的及适用范围1.1本作业流程明确租户进场之作业，有效指导租户进场工作。1.2本作业流程适用于北京华联商厦股份有限公司所属各购物中心租赁区之租户进场工作。2. 原则2.1租户在装修一次验收合格后1个工作日内， 到购物中心租赁部领取租户携入/携出物品明细表，办理物品入场手续。2.2 保卫部人员、租赁部管理人员需认真核对租户提供的单据和物品并签字确认。3. 流45、程3.1填写单据租户在装修一次验收合格后1个工作日内， 到项目租赁部领取租户携入/携出物品明细表，办理物品入场手续。3.2审核3.2.1租赁部人员依据租户携入/携出物品明细表与物品一一核对，并在单据上签字确认。3.2.2保卫部人员依据租户携入/携出物品明细表与物品一一核对，并在单据上签字确认。3.3租户物品入场 租户携物品入场营业。二、租户进场工作流程图序号活动责任部门/人员执行部门/人员完成时间形成文件说明1234租户填写单据租赁部审核安保部审核 商户物品入场 项目租赁部项目租赁部项目安保部租户主任租赁部主任安保部主任安保员验收合格后1日内租户携入/出物品明细表签字确认的租户携入/出物品明细46、表签批的租户携入/出物品明细表签批的租户携入/出物品明细表要求租户在装修验收合格后1日内办入场手续核实物与内容是否相符对各项内容进行审核租户携物品入场三、相关附件附件十二： 租户携入/携出物品明细表附件十二：租户携入/携出物品明细表租户携入/携出物品明细表租户名称:日期:序号品 名数量携入/出备 注注意事项日期1 请详细填写携入之物品、携出时以此单据为准,未填写登记物品一律不得携出。2345678租赁部经理:安保部经理:租赁主任:安 保 员:第六节 租金及费用的结算一、租户缴纳租金的结算工作规范及流程1. 目的及适用范围1.1确定租户缴纳租金之作业流程，有效指导租户缴费工作。1.2本作业流程适47、用于北京华联商厦股份有限公司所属各购物中心租赁区域之租户缴纳租金的结算工作。 2. 原则2.1 租赁部每月20日前打印租户缴费通知单。2.2 租赁部每月25日前必须将正式生效的租户缴费通知单送达对应租户，并在租户缴费通知单签领表上进行登记。2.3 租赁部每月31日（根据自然月）前必须向租户收回财务部加盖“收讫”章的租户缴费通知单，租赁部留存联进行存档。 3. 非现金交费的操作（租户以汇款、转帐等非现金形式交费时，操作如下。）3.1 租户汇款、转帐时需注明租户缴费通知单的编号，以便于财务部门对应入账。3.2 租赁主任将租户缴费通知单提交财务部主任，财务主任确认租户款项到帐后，在租户缴费通知单上加48、盖费用“收讫”章。3.3 租赁主任将加盖费用“收讫”章的租户缴费通知单租赁部留存联进行存档。4. 租户缴纳租金的结算工作流程4.1打印缴费通知单租赁主任于每月20日前从系统打印租户缴费通知单。4.2 通知租户领取租户缴费通知单租赁部在25日前通知租户领取租户缴费通知单。租户领取租户缴费通知单时需在签领表上签字。4.3 租户缴费租户凭租户缴费通知单到财务部出纳处交纳费用， 出纳收费后需在租户缴费通知单上加盖“收讫”章。4.4 缴费单存档租户交费后，将盖有“收讫”章的租户缴费通知单交回租赁部，租赁主任将租户缴费通知单第一联进行存档。5租户缴纳租金的结算工作流程图序号活动责任部门/人员执行部门/人员49、完成时间形成文件说明1234打缴费通知单通知租户领通知单租户缴费缴费单存档 租赁部租赁部财务部租赁部主任主任出纳主任每月20号前25日前完成1天31日前租户缴费通知单租户缴费通知单签领表生成有费用“收讫”章的租户缴费通知单从合同系统打印租户缴费通知单租户签领缴费通知单将部门留存联进行存档6相关附件： 附件十三： 租户缴费通知单签领表附件十三：租户缴费通知单签领表租户缴费通知单签领表租户缴费单单据号收费项目签领人签领日期二、租户缴纳除租金外各项费用的结算工作规范及流程：1. 目的及适用范围1.1确定租户缴纳除非租金以外的各项费用之作业流程，有效指导租户缴费工作。1.2本作业流程适用于北京华联商厦50、股份有限公司所属各购物中心店项目租赁区的租户缴纳除租金以外的各项费用结算工作。 2. 原则租赁部在租户交纳费用前必须将需交纳的各项费用录入场内服务协议 3. 非现金交费的操作（租户以汇款、转帐等非现金形式交费时，操作如下。）3.1 租户汇款、转帐时需注明场内服务协议的编号，以便于财务部门对应入账。3.2 租赁主任将租户缴费通知书提交财务部主任，财务主管确认租户款项到帐后，在场内服务协议上加盖费用“收讫“章。3.3 租赁主任将加盖费用收讫章的场内服务协议租赁部留存联进行存档。4. 租户缴纳各项费用的结算工作流程4.1录入场内服务协议租赁主任在租户交纳除租金以外的各项费用前，录入场内服务协议.租户51、及我方在场内服务协议上盖章.4. 2 场内服务协议盖章场内服务协议租户及我方在场内服务协议上盖章, 只有加盖双方印章场内服务协议方为有效协议43租户缴费租户凭有效场内服务协议到财务部出纳处交纳费用。5租户缴纳除租金外的各项费用结算工作流程图序号活动责任部门/人员执行部门/人员完成时间形成文件说明123录入场内服务协议租户盖章租户缴费租赁部财务部主任主任出纳场内服务协议场内服务协议盖章场内服务协议从合同系统打印电子版场内服务协议盖章生效的场内服务协议6相关附件： 附件十四、场内服务协议签领表附件十五、场内服务协议附件十四：场内服务协议签领表场内服务协议签领表单据号收费项目金额签领人签领日期三、租52、户货款结算工作规范及流程1. 目的及适用范围1.1确定租赁货款结算之作业流程，有效指导租赁货款结算工作。1.2本作业流程适用于北京华联商厦股份有限公司下属统一收银购物中心项目（代收代付）。2. 原则2.1 租赁经理在租户对帐清楚，且到结帐日情况下，在系统中打印付款审批单 2.2 项目财务部、总经理各在1个工作日内审核付款审批单。2.3 财务经理在总经理批准付款后2个工作日内支付款项。 3. 租户货款结算工作流程3. 1. 租户对帐租户提供月度销售小票明细与北京华联销售系统报表核对。3. 2. 付款预算租赁经理做好月预算和周预算，对需支付金额做好预算工作。将预算报财务部、总经理审批。 3. 3.53、 申请付款 租赁部打印付款审批单申请付款。3. 4. 审批财务经理、总经理审核付款审批单。 3. 5. 付款财务根据总经理批准的付款审批单付货款。4租户货款结算工作流程图序号活动责任部门/人员执行部门/人员完成时间形成文件说明12345租户对帐付款预算申请付款审批 付款 租赁部租赁部租赁部财务部财务部经理经理经理经理经理1天3天1天2天1天填写转帐付款审批单审批转帐付款审批单租户提供月度销售小票的明细与华联销售报表核对租赁经理做好月预算和周预算及时付款第七节 租户撤场一、租户撤场工作规范及工作流程1. 目的及适用范围1.1确定租户撤场之作业流程，有效指导租户撤场工作。1.2本作业流程适用于北京54、华联商厦股份有限公司所属购物中心项目租赁区之租户撤场工作。2. 原则2.1 租户必须在我公司签批的撤场规定时间之内到购物中心物业部办理物品撤场手续，租赁部负责租户撤场。2.2 安保部需积极配合租户办理撤场手续。 2.3 安保员、安保经理、租赁部人员需认真核对租户提供的单据和物品（非商品，指货架或其它设施）,并签字确认，确保我公司财物不受损失。3. 租户撤场流程3.1 填写单据租户必须根据租赁部签发的解除租赁合同通知函到店办理撤场手续，填写租户携入/出物品明细表。 3.2 审核租赁经理、租赁主任、安保经理、安保员核对解除租赁合同通知函、租户携入/出物品明细表、欲携出物品，审核明细表和物品是否相符55、物品是否符合携出条件，并分别签字确认。3.3 租户物品撤场 租户携物品撤场。二、租户撤场工作流程图序号活动责任部门/人员执行部门/人员完成时间形成文件说明12345填写单据租赁经理 审核租赁主任确认安保审核 安保员确认租户物品撤场 租赁部租赁部租赁部安保部租赁部主任经理主任安保经理安保员主任1天1天1天1天1天解除租赁合同通知函、租户携入/出物品明细表各相关部门签批的租户携入/出物品明细表租户填单进行申请审核是否符合携出条件审核物品与单据内容是否相符确保我司财物不受损确保我司财物不受损三、相关附件附件十五： 解除租赁合同通知函（强制撤场适用）附件十六： 解除租赁合同通知函（私自撤场适用）附件56、十七： 解除租赁合同通知函（双方解除合同适用）附件十五: 解除租赁合同通知函（强制撤场适用） 北京华联商厦股份有限公司（ ）购物中心解除租赁合同通知函（强制撤场适用）_我公司与你方_年_月_日签订场地租赁合同书。根据场地租赁合同书第15条违约责任条款的约定，同时根据_（相关法律）规定“_”（具体内容）。由于你方的“_”行为违反合同约定及法律规定，已经构成根本违约行为，为此，我公司正式通知你方：1、 从即日起，双方签订的场地租赁合同书解除。你方未缴纳的租金及其它合同费用（列明细）计_元，请于_年_月_日前向我司缴纳，否则我公司将在保证金中扣除，对于抵扣不足部分我公司将追究法律责任。2、 你方须在57、_年_月_日前停止营业，并将租赁场地清理完毕。期满未清理的财物，视为你方放弃，我公司将自行处置，由此造成的一切损失均由你方承担。3、 你方须在_年_月_日前向我公司交还场地，办理相关手续。4、 对你方违约行为造成我公司的损失，我公司将保留法律追究的权利。 单位（盖章） 年 月 日 附件十六：解除租赁合同通知函（擅自撤场适用） 北京华联商厦股份有限公司（ ）购物中心解除租赁合同通知函（擅自撤场适用）_我公司与你方_年_月_日签订场地租赁合同书。现你方擅自撤场，违反了场地租赁合同书第7.2.8条的约定，构成根本违约。根据合同约定及合同法相关规定，我公司正式通知你方：1、从即日起，双方签订的场地租赁58、合同书解除。你方承担违约责任，承租保证金不予退还。2、你方应按场地租赁合同约定支付年租金50%的违约金计_元，请于_年_月_日前向我司缴纳，逾期不缴，我公司将追究你方的法律责任。3、你方务必在_年_月_日前将租赁场地清理完毕交还我司。期满未清理的财物，视为你方放弃，我公司将自行处置，由此造成的一切损失均由你方承担4、对你方违约行为造成我公司的损失，我公司将保留法律追究的权利。 单位（盖章） 年 月 日附件十七：解除租赁合同通知函（双方解除合同适用） 北京华联商厦股份有限公司（ ）购物中心解除租赁合同通知函（双方解除合同适用）_我公司与你方_年_月_日签订场地租赁合同书。经双方友好协商，于_年_59、月_日解除双方签订的场地租赁合同书，根据合同约定及合同法相关规定，我公司正式通知你方：1、 你方未缴纳的租金及其它合同费用（列明细）计_元，请于_年_月_日前向我司缴纳，否则我公司将在保证金中扣除，对于抵扣不足部分我公司将追究法律责任。2、 你方须在_年_月_日前停止营业，并将租赁场地清理完毕。期满未清理的财物，视为你方放弃，我公司将自行处置，由此造成的一切损失均由你方承担。3、 你方须在_年_月_日前向我公司交还场地，_年_月_日前办理相关手续。 单位（盖章） 年 月 日第三章 租赁管理系统第一节 租赁合同管理一、租赁合同使用管理规定1. 目的及适用范围1.1目的: 本作业流程用于对租赁人员60、在签署合同过程中进行有效指导和规范，避免因合同的不规范使用，给公司带来不利的后果。1.2 适用范围： 1.2.1本作业流程适用于北京华联商厦股份有限公司下属购物中心项目场地租赁方式进行经营的租户。1.2.2在签署合同时，租赁期壹年期及一年期以上的场地租赁租户在签署合同时使用文本为场地租赁合同；租赁期一年期及一年期以上的场地合作经营（联营）租户在签署合同时使用文本为北京华联合作经营（联营）合同，租赁期三个月以内的场地租赁租户在签署合同时使用文本为场地租赁合同（短期）。1.2.3合同条款分为通用条款和专项条款，通用条款主要规定合同双方的权利义务、规范，专用条款主要是双方的交易条款。2. 租赁合同文61、本规定2.1各购物中心项目统一使用公司下发的北京华联场地租赁合同、场地租赁合同（短期），不得私自更改格式和内容。2.2 合同一式四份。总部财务部、运营部、门店租赁部、租户各留存一份。3租赁合同签署规定3.1一年期以内（含一年期）合同正式签署须经过项目总经理审核、总部租赁总监审核、公司总经理审批。3.2合同期满前，若我方和租户一致同意续签合同，应提前2个月完成续租谈判和合同签署工作，不可出现“超期经营”的现象。3.3专用条款部分应由签约人统一填写，字体一致、整齐，字迹清晰，建议使用楷书，禁止使用草书。3.4租赁合同合同内容不得任意涂改，如有改动需签约双方签字并加盖公章3.5必填项目不得漏填 必填62、项目：乙方名称及相关资料、签约日期、签约人、合约面积、位置、起止日期、租金、营运管理费、保证金、付租方式、经营项目及品牌； 3.6 补充条款一项, 如双方没有达成任何补充条款内容, 请填写为：“此补充条款无正文”，不能空缺。3.7 新开项目如在签定合约时合同起止日期不能确定，只是填写“自试营业之日”起，必须在开业后，与租户签定关于合同起止期的补充协议 3.8 合同金额的填写必须使用大写。3.10 协议各项内容应填写齐全，不得遗漏、空格，无内容填写的空格处，需将空格划掉。3.11 正常合作期租户的交纳的保证金严格禁止转为租金和营运管理费等所欠费用，特殊条件下，如：租户强制清场或私自退场的，经批准63、后,方可将保证金转为租户欠缴的租金和费用。3.12 三年期以上的合同，合同约定租金必须有递增率，且年递增率不得少于5%。3.13为了规避风险，必须收取租户的押金，押金收取标准是：原则上是押三付一，至少押二付一。 3.14 黄金珠宝或手机、数码产品、电蚊拍、电暖器、健身器材等需国家3C认证的商品，租户押金退还时间应在合同补充条款中注明，退还时间不得早于其经营产品保修期结束日。3.15 为规避风险，在签定装修免租期时，除约定装修免租期外，还应注明：“如乙方在装修免租期内提前开业，则甲方按实际开业日起租”。3.16在合同中必须明确约定：水、电费费用收取方式，注明我方所提供的缴费证明票据为何种票据。二64、租赁合同签署的管理规定（一）、一年期（含）以内合同签署工作规范及流程1. 目的及适用范围1.1目的: 本作业流程对租赁人员在签署合同工作中进行有效指导和规范，避免因合同的不规范填写、使用，给公司带来不利的后果。1.2 适用范围：本作业流程适用于所有在北京华联商厦股份有限公司下属购物中心项目中以场地租赁方式进行经营的租户，在签署一年期（含）以内合同时使用。 2. 审批权限: 2.1 购物中心总经理对一年期（含）以内的合同拥有最终审批权。2.2 总部对一年期以上的合同拥有最终审批权。 3. 工作流程3.1. 合同谈判、草签购物中心租赁部根据租户结构进行招商、合同谈判、草签租赁意向书，草签场地租赁65、合同。 3.2.租赁意向申报 租赁部根据同租户洽谈结果填制租赁意向申报表上报总部审核3.3. 租户盖章 租赁部将合同交租户，要求租户先行盖章。3.4. 合同审批租户盖章后，由租赁部经理、门店总监、财务经理、法律顾问、总经理签批租赁合同审批表。3.5. 我司盖章租赁部持最终签批的租赁合同审批表、合同原件一式四份至公司总办盖章。3.6. 合同存档（详见本章第一节） 租赁经理将生效合同一份交租户（租户签收）留存，其余三份由财务部、运营部、门店租赁部各持一份存档。4. 一年期（含）以内租赁合同签署工作流程图 序号活动责任部门负责人完成时间形成文件说明(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(966、)合同谈判合同审批门店合同审核总部租赁部法律部审核财务部审核总经理审核合同签署盖章合同备案总部租赁部及项目租赁部总部租赁部及项目租赁部总部租赁部及项目租赁部总部运营部法律部财务部总部运营部总部运营部总部租赁部、项目租赁部总部招商经理及项目招商经理总部租赁部经理及项目招商经理项目租赁部经理及广场总监总部租赁部总监及运营总监律师合同审核负责人及财务部经理公司总经理租赁部助理租赁总监及项目租赁部经理1天1天签订场地租赁合同租户盖章填写新引合同审批单总部租赁部经理、广场总监签署的新引合同审批单总部租赁部经理、运营总监签署的新引合同审批单签署的新引合同审批单签署的新引合同审批单公司总经理签署的新引合同审67、批单公司盖章确认的场地租赁合同公司盖章确认的场地租赁合同及相关部门签字的审批表审批单与合同一并交总部审核审核合同条款及资信材料审核资信材料及合同条款与MI系统数据确认审批表总部运营部留存，合同一式四份，除乙方留存一份外，公司运营部，财务部，项目租赁部各留存一份（二）、一年期以上合同签署的管理工作规范及工作流程1. 目的及适用范围1.1 目的: 本作业流程用于对一年期以上合同签署进行有效指导和跟踪，有效指导租期超过一年期的租赁合同签署工作。1.2 适用范围: 本作业流程适用于北京华联商厦股份有限公司下属购物中心租赁部在引进一年期以上租户时使用。2. 审批权限：公司总部对一年期以上合同拥有最终审批68、权限。3工作流程3.1 合同谈判：租赁经理进行合同谈判，确定是否签署租期超过一年的合同，如引进租户所签租期超过壹年，需对此租户及其所经营项目做充分的市场调查，结合项目经营目标及租赁区规划及政策，确定此商户是否签署租期超过壹年的合同。3.2 签定合同: 项目租赁经理签订合同。3.3 租户盖章: 将合同交租户盖章。3.5 项目审批合同：租户盖章后，项目财务经理、法务顾问、总经理签批租赁合同审批表3.6 事业部审批合同：项目租赁部上报总部租赁部审批壹年期以上合同，总部租赁部、财务部、法务顾问签批、公司总经理。3.7 我司盖章: 项目租赁部持最终签批的租赁合同审批表及备签租户审批表合同原件一式四份至项69、目总办盖章。3.10 合同备案：盖章生效的一年期以上合同，需上报总部租赁部存档备案。4一年期以上合同签署工作流程图序号活动责任部门负责人完成时间形成文件说明(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)合同谈判合同审批门店合同审核总部租赁部法律部审核财务部审核总经理审核集团董事长审核合同签署盖章合同备案总部租赁部及项目租赁部总部租赁部及项目租赁部总部租赁部及项目租赁部总部运营部法律部财务部总部运营部集团总办总部运营部总部租赁部、项目租赁部总部招商经理及项目招商经理总部租赁部经理及项目招商经理项目租赁部经理及广场总监总部租赁部总监及运营总监律师合同审核负责人及财务部经理公司总经理70、集团董事长租赁部助理租赁总监及项目租赁部经理1天1天签订场地租赁合同租户盖章填写新引合同审批单总部租赁部经理、广场总监签署的新引合同审批单总部租赁部经理、运营总监签署的新引合同审批单签署的新引合同审批单签署的新引合同审批单公司总经理签署的新引合同审批单集团董事长签署的项目备签租户明细表公司盖章确认的场地租赁合同公司盖章确认的场地租赁合同及相关部门签字的审批表审批单与合同一并交总部审核审核合同条款及资信材料审核资信材料及合同条款与MI系统数据确认一年期以上合同需报项目备签租户明细表附加项目备签租户明细表审批表总部运营部留存，合同一式四份，除乙方留存一份外，公司运营部，财务部，项目租赁部各留存一份71、5租赁意向申报表审批流程图序号活动责任部门负责人完成时间形成文件说明(1)(2)(3)(4)(5)(6)意向洽谈项目意向审核总部意向审核申报确认意向书备案准备合同谈判项目租赁部项目租赁部总部租赁部总部运营部总部运营部及项目租赁部项目租赁部经理项目租赁部经理及广场总监总部租赁部总监及运营总监公司总经理总部租赁部总监及项目租赁部经理项目租赁部经理1天1天1天租赁意向申报表项目租赁部经理，广场总监签署的租赁意向申报表总部租赁部总监及运营总监签署的租赁意向申报表公司总经理签署的租赁意向申报表意向书原件、复印件与租户洽谈形成初步意向，填写租赁意向申报表审核通过后提交公司总经理进行最后确认总部租赁部留存原72、件，项目租赁部留存复印件（三）、合同签署的相关附件附件十八北京华联生效的租赁合同租户签领表附件十九、新引租赁合同审批表附件二十、续约租赁合同审批表附件二十一、租赁意向申报表附件二十二、修改租赁意向申报表附件十八：合同签署附件二：北京华联租赁合同租户签领表北京华联 租赁合同租户签领表租户名称合同名称合同期限合同份数租户签领人签领时间附件十九：合同签署附件三：租赁新引合同合同审批表新 引 合 同 审 批 单（租赁）门店名称： 合同单位企业性质联系人联系电话单位地址品 类品 牌营业面积铺位编码租 金物业费承租保证金施工押金施工管理费免租期其它费用是否有排它条款市场情况调查：合作方性质： 生产厂商 经73、销商 代理商 其它签约合作限期：预估销售业绩：预计上柜时间：请注明预新引品牌为精品店、中区专柜、临时促销、其他（A BCD）租赁部招商经理：日期：部门负责人：日期：律师意见：日期：财务部经理：日期：事业部总经理：日期：附件要求：1、企业资信材料 2、新引品牌的店铺形象照片 附件二十：合同签署附件四：续约租赁合同审批表续 约 合 同 审 批 单（租赁）门店名称： 合同单位企业性质联系人联系电话单位地址品 类品 牌营业面积铺位编码租 金物业费承租保证金施工押金施工管理费免租期其它费用是否有排它条款市场情况调查：合作方性质： 生产厂商 经销商 代理商 其它签约合作限期：预估销售业绩：预计上柜时间：请74、注明预新引品牌为精品店、中区专柜、临时促销、其他（A BCD）租赁部招商经理：日期：部门负责人：日期：律师意见：日期：财务部经理：日期：事业部总经理：日期：附件要求：1、企业资信材料 2、新引品牌的店铺形象照片 附件二十一：合同签署附件五：租赁意向申报表北京华联_购物中心租赁意向申报表部门：_ 日期：_ 类别： 出租 （） 新租赁 单位： 短期租约 续约租赁 面积： 平方米 其它（请说明） 业态： 租户： 商店营业名称： 通讯地址： 邮编： 联系人： 电话号码： 电子邮件： 传真号码： 租赁期限： 年/月 牵连关系实体交易 （）交付日期： 细节 起租日期： 截止日期： 装修期 月/天（ 年 月75、 日- 年 月 日）收银方式：中央收银 我司POS机 独立收银三方接口 独立收银无三方接口 （） 保底租金（人民币）提成租金预估营业额预估提成租金每平方米/日每月总数细节每平方米/日每月总数每平方米/月第一年第二年第三年第四年第五年人民币 预付租金+预付管理费 人民币物业管理费 保证金 个月其他费用 现金 人民币总收费 银行担保金 人民币每平方米/日 每月总数特别条件评语 增添保证金 人民币特别条件评语 增添保证金 人民币管理费 人民币门店意见： 总部意见： 签名/提交者/日期 签名/总部租赁经理/日期 签名/门店租赁经理/日期 签名/运营总监/日期 签名/广场总监/日期 签名/总经理/日期北76、京华联_购物中心修改租约条件申报表附件二十二：合同签署附件六：修改租赁意向申报表北京华联_购物中心修改租约条件申报表部门：_ 日期：_ 类别： 出租 新租赁 单位： 短期租约 续约租赁 面积： 平方米 其它（请说明） 业态： 租户： 商店营业名称： 通讯地址： 邮编： 联系人： 电话号码： 电子邮件： 传真号码： 租赁期限： 年/月 交付日期： 细节 起租日期： 截止日期： 装修期 月/天（ 年 月 日- 年 月 日）收银方式：中央收银 我司POS机 独立收银三方接口 独立收银无三方接口 保底租金（人民币）提成租金预估营业额预估提成租金每平方米/日每月总数细节每平方米/日每月总数每平方米/月第77、一年第二年第三年第四年第五年人民币 预付租金+预付管理费 人民币物业管理费 保证金 个月其他费用 现金 人民币总收费 银行担保金 人民币每平方米/日 每月总数需要修改原因： 原合作条件：_需要修改原因： 原合作条件：_增添保证金 人民币管理费 人民币门店意见： 总部意见： 签名/提交者/日期 签名/总部租赁经理/日期 签名/门店租赁经理/日期 签名/运营总监/日期 签名/广场总监/日期 签名/总经理/日期三、合同异动的管理规定1. 目的及适用范围1.1 目的：本作业流程对租赁合同未到期，提前进行合同条款变更、合同解约进行有效指导和规范。1.2 适用范围: 本作业流程适用于所有在北京华联商厦股份78、有限公司下属购物中心项目以场地租赁方式进行经营的租户，在合同内容变更、合同解除时使用。2. 合同内容变更、解约工作流程2.1. 提出申请 当出现以下情况项目租赁经理须提交变更租赁合同条款或解除合同的申请。2.1.1 合约双方一致同意变更合同条款: 当出现租赁合约双方中任意一方就原合同的相关内容提出异议，要求变更合同条款或者解除合同，双方经协商，一致同意进行变更或解约情况，租赁经理需提前30天提出变更申请，填写合同变更/解约申请书2.1.2 . 租户违约，我方通知其解除合同，要求其撤场，或者双方达成解约意向：租赁部填写合同变更/解约申请表,并签发解除租赁合同通知函。2.1.3 租户违约，我方强制79、撤场: 租户违约, 我方提出解约, 租赁部填写合同变更/解约申请表,并签发解除租赁合同通知函（强制撤场适用），且送达租户。2.1.4 租户违约，且未通知我方私自撤场: 租户私自撤场, 租赁部填写合同变更/解约申请表, 并签发解除租赁合同通知函（私自撤场适用） ，且送达租户。2.2. 审核: 租赁经理、财务经理、法务顾问、总经理审核合同变更解约申请表、解除租赁合同通知函。 2.3 原信息终止购物中心项目租赁经理将签批的合同变更/解约申请表财务部，接收人员需签字确认，租赁部租赁行政人员将原合同系统信息终止，财务部进行应收账款终止确认。 2.4 重新签定合同（注：如不是合同变更，此项不需操作）合同签80、定流程参见第三章第二项2.5 撤场（注：如合同内容变更的范围不涉及到物品更换的，此项不需操作。） 项目租赁经理将合同变更/解约申请表租赁留存联、安保部留存联交租赁行政，安保部。租户携解除租赁合同通知函，办理相关撤场事宜。如合同条款变更需更换商品时，租户需携合同变更/解约申请表及新合同办理物品更换、清场事宜。 3. 合同异动工作流程图序号活动责任部门/人员执行部门/人员完成时间形成文件相关部门说明12345678提出申请审 核审 批审 批审 批原合同在系统里终止新合同签署撤 场租户项目租赁部项目财务部项目法务部项目总经理信息部项目租赁部经理租户经理经理律师总经理录入员经理经理1天1天1天1天1天81、1天3天租赁合同变更/解约申请表、解除租赁合同通知函租赁合同变更/解约申请表、解除租赁合同通知函租赁合同变更/解约申请表、解除租赁合同通知函租赁合同变更/解约申请表、解除租赁合同通知函租赁合同变更/解约申请表、解除租赁合同通知函租赁合同租赁合同变更/解约申请表、解除租赁合同通知函租赁部租赁部财务部法务部总办财务部法务部总办安保部租赁部租户或华联，须提前30天提出申请 4. 相关重要说明： 项目租赁部在起草解除租赁合同通知函时，为避免不必要的法律纠纷，对于函件的标题尽可能的将问题描述详细，如：租户私自撤场，欠租金及费用，标题可以不是解除租赁合同通知函，而是北京华联与XXXX公司解除租赁合同，请X82、XXX公司支付欠缴租金、费用的通知函，或是北京华联与XXX公司解除租赁合同，XXX公司所交保证金抵扣逾期欠缴租金的通知函，在填写特快专递时，也要将此内容填写详细，以备产生纠纷时所用。函件中的内容可根据地区具体情况进行增加。5. 相关附件附件二十三：租赁合同变更/解约申请表 租赁合同变更/解约申请表项目名称： 年 月 日 租户名称租户代码银行帐号合同号合同期限合同异动内容及清算内容合同异动内容合同变更内容、原因：合同解约原因：合同费用清算欠缴租金:_欠缴费用：_已交保证金：_其它: _租户签字： 租赁部签字：日期： 日期：租赁经理意见 租赁经理： 年 月 日财务部意见部门经理： 年 月 日 律师83、意见律 师： 年 月 日总经理意见总 经 理： 年 月 日 注：本表一式四联，第一联租赁部留存；第二联财务部留存；第三联信息部留存； 第四联安保部留存。 第二节 租赁现场管理一、租户管理规定1. 目的与适用范围通过明确及简单的基本规定达到对租户的管理。本规定适用于北京华联商厦股份有限公司所属各购物中心店租赁区。2. 管理要求2.1租户必须严格执行入店标准和程序。2.2 租户必须按合同约定按期缴纳各种费用。2.3 租户必须按时对帐、结算。2.4 在北京华联统一营业时间，租户不许私自更改营业时间 ，每发现一起罚款200元。2.5 在整个购物中心整体的企划活动期间，任何租户未经准许不得私自更改已确定84、的企划方案，每发现一笔罚款200元。2.6 在租户经营期间，严禁出现顾客投诉、卖场滋事（包括与顾客争吵斗殴、租户间争吵斗殴等）等给北京华联声誉带来负面影响的事件，每发生一起对租户罚款200元。3. 租户物品入店程序（物品指非商品的货架、设施等。）3.1 租户填写租户携入/出物品明细表。3.2 安保员签名。 3.3 租赁主任签名。 3.4 安保部经理签名。 3.5 租户物品携入/携出。4. 相关附件附件十二： 租户携入/出物品明细表附件二十四：租户携入/出物品明细表租户携入/出物品明细表租户名称:日期:序号品名数量携入/出备注注意事项日期1请详细填写携入之物品、携出时以此单据为准,未填写登记物品85、一律不得携出。2345678租赁主任安 保 员:租赁经理安保部经理:二、租户的商品管理规定1. 目的与适用范围通过明确及简单的基本规定达到对租户商品在陈列区的管理要求。本规定适用于北京华联商厦股份有限公司下属各购物中心项目。2. 管理规定2.1 商品标准。2.1.1租户的品牌、品类经租赁部核定后方可上柜，未经批准，不得超过限定范围经营。2.1.2 租户的商品必须具备齐全的产品标识，进口商品必须有中文标识上柜商品必须有国家政府部门颁发的产品质量检验合格证明。2.1.3 家用和类似用途的电器、玩具、日用化妆品、纺织品和服装、食品，按国家规定上柜应具有商品使用说明。2.1.4 上柜商品按规定需具有中86、文标识，包括：商标、合格证、型号、规格、产地、厂名、厂址、电话、原料、成分、保养、维护、洗涤或特殊处理、储藏等注意事项。2.1.5 商品价签必须用钢笔或签字笔填写。2.1.6 商品价签内容必须填写完整，字迹工整。2.1.7 商品价签必须盖本部门物价员章。2.1.8 商品价签必须注明该商品特殊成分、标准或材料。2.1.9 商品价签必须保持整洁，严禁涂改。2.1.10 商品价签必须正确标明其商品的实际产地。租户必须保证商品适销率在90%以上，合理控制进、销、存的比例。2.1.11 租赁中不得出现任何假冒伪劣、质次价高、质价不符商品。2.1.12 不得以任何形式销售存在质量问题的商品。2.2.13租87、户的商品售出后，若发生质量问题，经核实后，必须执行商品质量先行负责制度无条件给予退换，并由租赁租户赔偿消费者的损失，不得推委，否则，北京华联有权中止合同。2.2 检查与处罚。2.2.1 租赁租户商品上柜应按规定上柜，严格自查。2.2.2 商品上柜要求和价签填写标准，每周进行定期检查。2.2.3 对违反上述管理规定，对租户处以50元以上罚款。2.2.4 对违反上述管理规定被新闻媒介暴光的租户，按合同有关规定予以处罚，严重影响北京华联声誉的租户，处罚同时限期解约。三、租户营业人员管理规定1. 目的与适用范围1.1确保北京华联商厦股份有限公司所属各购物中心营业人员，进场及退场有序管理。1.2 本管理88、规定适用于北京华联商厦股份有限公司下属各购物中心。2. 管理要求2.1租赁部：2.1.1 所有租户营业人员必需签订营业员（促销员）进场协议，进店人员必须符合北京华联员工录用统一标准。2.1.2 进店人员必须办理完整的进店手续。2.1.3租户必须保证其进店人员不少于持续三个月的工作稳定期。2.1.4 租户必须保证其进店人员遵守北京华联的各项规章制度，服从统一管理。2.1.5应对租户人员做到登记详细，包括：工牌 、人员姓名、入店时间、工号、离店时间、费用收取情况、工作时间等。2.1.6 应对本店租户人员定期核查，并与人事部门定期核对，以防止无证上岗。 附件二十五：租赁营业员(促销员)管理制度租户营89、业员（促销员）管理制度1. 目的与适用范围。明确规范租户营业员（促销员）在租赁区促进商品销售的促销活动时，应遵守配合之事项。本规定适用于北京华联商厦股份有限公司下属购物中心。2. 营业员（促销员）工作基本规定。2.1 租户营业员（促销员）视本公司营业员管理，统一归购物中心管理。2.2 不得诋毁其他租户商品。2.3 不得出现脱岗、串岗、扎堆聊天、斜倚歪靠、吃东西、化浓妆等现象。2.4 不得私自调整陈列展位及租赁面积。2.5 每天应将使用的设备按商场指定的位置收放整齐。2.6 在营业期间，做好租赁区清洁，主动服务顾客的责任。3. 营业人员入、退场须知。3.1 租户营业员（促销员）应挑选品德优良、身90、体健康、年龄在35岁以下，相貌较好，工作认真负责的人员担任，接受购物中心统一安排管理培训。3.2 从事过零售企业销售工作一年以上，口齿伶俐，高中以上学历。3.3 营业期间,一律穿着工服，配戴胸卡。3.4 入场前需带个人身份证、健康证、一寸免冠照两张，到人事部办理入场手续。3.5 上岗人员必须参加统一培训。4. 营业员（促销人员）出勤。4.1 营业人员（促销人员）出勤时间有租赁部统一规定。4.2 营业人员（促销人员）上下班进出卖场与员工一致，由指定员工通道出入。4.3 营业人员（促销人员）纪律罚则。4.4.1 营业人员（促销人员）在促销期间发现卖场偷窃行为，一经查获视情节轻重作如下处理。4.4.91、2 营业员（促销员）以商品价格赔偿，租户以商品的10倍价格罚款。4.4.3 营业人员（促销人员）违反有关规定，按公司员工处罚标准予以处罚，连续三次违反规定，则予以清退。附件二十六：管理及处罚规定管理及处罚规定1. 商厦管理处罚规定1.1 违反以下规定处罚2分1.1.1 迟到、早退15分钟之内；1.1.2 不按指定员工通道出入；1.1.3 仪容仪表不符合要求；1.1.4 未在开场前进必要设备的开启检查；1.1.5 卖场内堆放杂物、卫生及陈列不合格。有纸屑、地面有烟头，桌、柜有尘土，纸篓未倒等；1.1.6 办公用品陈列杂乱；1.1.7 未在开场前准备好必要的售货用具；1.1.8 未按规定要求进行迎92、送宾；1.1.9 POP书写、陈列不规范或自制其他宣传资料而未报批；1.1.10 商品未做到一货一签；1.1.11 价签填写不规范及商品与标识不符；1.1.12 未按规定做好退换货工作；1.1.13 接待宾客未按规定使用礼貌用语；1.1.14 在卖场内做不礼貌、不文雅动作；1.1.15 库房内看书、看报、睡觉或干与工作无关的事；1.1.16 当班会客影响工作；1.1.17 工牌与本人不符；1.1.18 无特殊情况乘坐滚梯或使用客用设施；1.1.19 无故离岗或离岗未登记；1.1.20 无特殊情况，不按指定时间和地点就餐；1.1.21 不了解当日值班人员；1.1.22 不了解购物中心市场促销活动93、；1.1.23 不了解主要办公电话及紧急报警电话；1.1.24 工作日志未做到日清日结或提前填写日志；1.2 违反以下规定处罚3分1.2.1 在卖场或办公区域内嬉笑、打闹、大声喧哗者；1.2.2 未及时清理卖场垃圾；1.2.3 因上货、结账、点款、清理卫生而冷淡顾客引起客诉；1.2.4 未到下班时间收撤商品、影响顾客购物；1.2.5 营业终止后，未及时做好清场工作；1.3 违反以下规定处罚5分1.3.1 不按指定通道、时间进撤商品、货柜等；1.3.2 进出购物中心拒绝接受警卫人员检查，顶撞值班人员；1.3.3 无故不参加商场例会；1.3.4 当班时间外出吃饭,影响经营；1.3.5 不配合相关部94、门的检查工作；1.3.6 对相关部门所提问题未在限期内及时完成整改；1.3.7 接到顾客口头、信件投诉（查明属实者）；1.3.8 不能及时有效处理顾客投诉；1.3.9 不尊重特殊顾客。如模仿、议论、围观、讥笑等，与客人抢路、抢话、插话、争执者，造成顾客投诉；1.3.10 施工未完成，不做及时处理，造成空柜；1.3.11 未及时清理工程垃圾、杂物，影响开门营业；1.3.12 库房内随意使用电器设备、电源等，造成安全隐患；1.3.13 对岗位、工作流程及相关业务不了解；1.3.14 未及时向所属部门报告店内突发事件；1.3.15 未按规定流程履行工作职责；1.3.16 工作交接不清、不到位，工作延95、误；1.3.17闭店前催赶顾客、冷淡顾客；1.3.18未按进场施工时间入场施工，不及时通报上级主管部门；1.3.19私自变更促销方式的，另需承担公司及顾客的损失赔偿责任；1.3.20价钱有误造成顾客投诉的，另需承担公司及顾客的损失赔偿责任；1.4违反以下规定处罚500元1.4.1未经申报擅自施工；1.4.2违反国家相关法律规定；1.4.3在禁烟区内吸烟；1.4.4库房内有烟头或易燃物品存放；1.4.5因服务质量、服务态度而被顾客投诉；2. 租赁部处罚规定2.1 部门下发的缴费单据及各类通知发生丢失；（5分）2.2无故拖欠（租金、水电费、电话费、网络费等费用），将按双方签订合同之第15项条款执行96、（详细内容见租赁合同）；2.3超出合同约定的经营范围，产生的法律、投诉、质量等违规现象均由乙方承担责任；2.4乙方有义务向甲方提供全套资质，并在自己经营场所内存有备份，未能按规定提供的厂家产生的一切后果均由乙方承担；2.5遇有安检、消防、工商、税务、商务等有关部门前来检查，各厂家应全力配合我店工作，对工作造成不良影响的将按店内有关规定进行处罚；2.6对损坏店内公共设施的厂家及个人应对损失的物品照价赔偿。处罚标准： 员工：5元/分 店长：10元/分附件二十七：租户手册租户手册定义与解释下列词语在此协议中作如下解释：“有关的管理部门”指政府或半政府性质的部门、代理机构、团体，在有关事宜上有行使职责97、的权利。“营业时间”指商场对公众开放营业之时间，和/或业主通知的某段时间。“公共区域”指商场的不可出租部分、区域和设施。这些区域包括，但不限于：停车场、绿地、电梯、行人自动梯、出口、入口、洗手间、厕所、走廊和楼梯。“商场”指 商场，或业主所称呼的其他名称。“商场”包括由 承租建筑物的内、外区域。包括超市、停车场和花园。“店堂”指铺位区域，由租户租用。该区域包括其中之任何物品，如固定设施、装置和设备，业主在目前或将来要安装于此并拥有的固定设施、装置和设备。“可出租区域”指商场内所有业主指定之出租范围。“促销宣传费用”指由业主确定的，要求租户支付给业主的促销宣传费用。“租金”指按月份由租户为所租赁98、的店堂而支付的款项。“租户之驻场人员”指与租户有关的，包括租户雇佣人员、承包商、被邀来访人士、代理人和其他获许可的人士。“租赁合约”指双方之间存在的一切文件与合约，包括租户手册，租赁合同。“固定设施、装置和设备”包括商场的一切设备、机器、部件和装修物。例如：空调、煤气、自来水、电源、废水、消防安全系统、设备、机器、行人自动梯、电梯、消防通道和其他相关的设施。“服务”包括供水、供电、煤气、空调、供热、通风、排风、废水处理、消防系统和其他一切相关的服务。一、服务1、 电：租户装有单独电表，业主将按月发出收费帐单，租户应在收到电费帐单的5日内向业主交清费用。2 、水：租户装有单独水表，业主将按月发出99、收费帐单，租户应在收到帐单后5日内向业主交清费用。如果租户要求接通供水，必须在正式签订租赁合同时，以书面形式提出。接通供水所产生的一切费用均由租户在开工前付清。单独的水表将安装在店堂内；或者，如果用水量较小，双方必须同意每月按某固定金额支付水费。非食品和/或非饮料店堂之公共用水费将包括在管理费中，经营其它业种的水费将根据实际水表读数收取。相关的图纸应由租户呈交业主审批。3、 煤气：煤气管道铺设和连接应由煤气部门施工。所有要求煤气的店堂都将单独在店堂之内安装煤气表。业主将按月发出收费帐单，煤气费由租户交纳给业主。租户应在收到帐单后的10日内交清费用。所有租户都应直接向有关部门交纳政府规定的安装和100、接通费及押金。4、 电话与通讯：如果租户需要安装电话，租户必须在签署租赁合同时提出书面申请。租户必须向业主支付电话押金，金额为人民币（RMB） 元。二、维修、清洁与保养1、 租户店堂维修：如发现任何事故、损坏、缺陷或需要修缮之处，任何设施、灯具或任何可能会导致店堂、商场或内部人员的毁损伤亡等危险的，都应立即以书面形式向业主报告。租户应保证店堂内的一切设施完好无损。如有任何损坏情况发生，租户应立刻加以修缮，若租户未能履行上述职责，业主将保留自行安排修理之权利，并有权向租户追回由此产生的一切费用。2 、清洁：租户有责任对店堂进行适当的清扫，并确保店堂在任何时候内都清洁，物品放置秩序井然。业主将在其101、指定位置提供一个存放业务废弃物及垃圾的场所。严禁任何租户向公众垃圾存放处放置自己的垃圾。租户应采取合理的措施保证店堂内无鼠害和虫害。如有必要，业主有权聘请除害专业人员来清理店堂，一切由此产生的费用将由租户承担。3 、垃圾和废弃物的处理：商场在 设有存放垃圾处，每天接受垃圾的时间为7：00am至10：00pm。并仅用于存放业务活动产生的废物，不得将油或液体类废物丢入废物容器中。严禁焚烧垃圾。租户必须及时将垃圾清理出店堂，不得将垃圾散落于公共区域和垃圾存放区周围。4 、电力过荷：双方核定的电力荷载为 KW。租户应保证不使电力超荷载，店堂最多能被提供 瓦/平方米的电力。业主有权在事先不通知的情况下对102、租户的用电系统进行检查。5 、大型物体：在未经业主书面许可的情况下，租户不得搬进或搬出重量超出200公斤的货物、家具或机器。若获得业主许可，该物品必须存放于业主指定的位置。在未经业主书面许可情况下，该物品不得移动位置。严禁在地板上拖动重物。6 、空调：租户应避免过度地将外界空气引入室内，以及将空调气体泄漏至户外。 三、 货物运送租户或租户之雇员在商场内的货物如有丢失、毁损或被盗，业主不负任何责任。货物必须只能在指定的装卸通道进出商场建筑物。一切装卸货物的车辆必须在这个通道进出，完成装卸后必须立即离开。若有货物从其他通道进出，保安人员将予以阻截。进出店堂的货物装卸必须在营业时间之外的时间内进行。103、装卸通道内不得存放货物。不允许增加合同外的设施四、公共区域1 、阻挡与干扰： 一切走廊、门道、公共通道和所有其他公共区域都应保持畅通无阻，不得堆放阻碍物和一切与商场建筑物设计无关之物品。在店堂外堆放的货物，商场建筑物管理部门将予以搬走。租户不得允许阻碍物放置于公共区域内或商场内，或任何其他区域内。关于商场建筑物内固定设施、装置和设备的使用，租户必须遵守业主之规定与要求。租户不得干扰或损坏空调设施、消防设备、电气设备或其他任何业主所提供之设备。2 、公共洗手间：公共洗手间是为顾客和员工们准备的。公共洗手间除了如厕和洗用外，不得挪作它用。不得在内从事任何清洗物品、衣物或食物容器的活动。租户或租户之104、雇员若有违反，将受到书面劝告，如一再出现违反上述规定之情况，将扣押其管理费。3 、吸烟：商场为禁烟区。所有员工和顾客不得在大楼内抽烟。五、法律和法规1 、遵守国家法律和法规：租户必须遵守相关法规。在租赁期内，租户的各种执照、许可证和登记注册必须在有效期内。业主有权以书面通知的形式要求租户出示所有以上之文本。因不具备上述证照或使其保持有效的，业主有权终止“租赁合约”。2 、遵守商场的规章制度：租户有责任确保其员工遵守商场之一切规章制度。对于业主之非直接雇员的违反规章制度之行为，业主不对任何租户或租户之雇员负责。如有必要，业主有权书面删除、修改或变更规章制度，租户必须接受业主之决定。租户承认并同意105、租户和租户之雇员违反规章制度之行为将构成租户对本手册的违约行为。3、 税收：双方应根据商场和市政府的税收条款，自行负责各自目前和将来的纳税事务。但，如业主依照有关规定须预提某些税款、税费，租户应在业主提供相关证明后5日内补偿业主。4 、设施/服务税收与其他收费：管理费将包括任何可能出现的有关管理部门收取的设施使用或服务税收和费用。因此，每年将对管理费进行审核，如有必要，可以对此作变动修改，以确保这些费用都包括在内。任何变动将以书面形式通知租户。5、 保险与赔偿：租户在租赁期内必须自行负责，并拥有业主满意的有效的综合性保单（保险凭证），为下列项目，但不限于这些项目投保： 公众责任险，涵盖任何因个106、人伤害、伤残或死亡而产生的赔偿要求； 财产责任险，涵盖财产毁损和损失； 任何可涵盖租户和业主之固定设施、装置和设备之毁损或风险之保险。业主可要求租户追加某些保险。租户应自费购买。租户应随时向业主补偿因租户在商场的经营活动而导致的对业主的损失、申诉费用、诉讼或理赔的费用。6 、法律费用和其他有关的费用：租户必须自行负责一切法律和其他相关的准备开业或经营过程中所产生的费用。若业主为了保证租户履行本手册而对租户提起诉讼或赔偿要求时，所产生之一切费用都必须有租户承担。若租户要求业主提供专业咨询和服务，其费用将由租户承担。并由业主决定是否需要专业咨询或服务。六、招贴未经业主的书面许可，租户不得在店堂内和107、/或店堂外张贴任何招贴。任何影响租户或商场声誉的招贴都将被取下，这一规定也不适用于张贴于店堂内的招贴。业主的决定未最终决定，并不对违反此规定的租户作任何补偿。店堂内的招贴上必须有经业主批准的商号或企业名称。在未经业主书面批准之前，租户不得更改其名称。由租户控制的张贴必须有较高的水准。使用照明的张贴必须清洁，并且完好无损。业主将控制户内和户外的照明时间。一切户内和户外的招贴与广告均需符合国家和当地法律法规和规章制度。所有租户必须在指示广告牌安装前，持有政府批准文件。业主有权改动租户室内外广告牌费用，包括在店堂内的指示广告牌。租户的招贴、招牌、广告、宣传、形象不得侵犯他人的知识产权，不得有损于消费108、者利益，租户不得使用 商场名称或任何会被认为与 商场标志相似的形象。七、工作时间1 、营业时间：出租部分的商场的营业时间为一年365日，每日08：30到22：00。店堂必须遵守此营业时间。其余时间内店堂不得营业。业主有权在事先书面通知租户的情况下修改商场的营业时间。2 、非营业时间：商场的关闭时间为23：00到08：00。关闭以后，任何未经许可之人士，包括租户或租户之雇员，均不得在店堂内停留。商场每日08：00至08：30和22：00至23：00为运送货物和打扫清扫时间，在此时间内不得营业。八、 保安当店堂不营业时，租户有责任将店堂安全地锁门开关窗。店堂关闭时必须切断一切电源。当业主交付可锁店109、堂时，业主应提2套店堂和其它相关门锁的钥匙。租户应将钥匙妥善保管于安全之地，不得使其落入他人之手。租户不得自行复制或制作这些钥匙。在租赁期结束时，所有的钥匙都应返还给业主。业主将保留一套钥匙放在商场保险箱中密封的信封中。该钥匙只有在紧急时商场经理和保安部经理可以拿到。当业主必须用该钥匙进入店堂时，业主会立即通知租户。在没有租户监督进入店堂前，业主将采取一切可行的方法通知租户。租户有权调换业主提供的钥匙。所以租户有责任以书面形式通知业主一位联系人，当发生紧急情况时，保证该人能被联系到。如果该人不能在30分钟内被联系到，业主保留以强制力进入店堂的权利。所发生的费用及损失将由租户承担。业主或指定的保110、安人员保留对任何离开商场的商品、固定物、器械或装置进行检查和/或要求提供证明的文件的权利。租户之雇员必须提供适当的文件的情况下，业主保留拒绝该物品转移的权利，直到得到适当的文件或许可。九、营业促销与广告1 、货物陈列：租赁期内，租户只允许经营经业主批准之货物和/或服务项目。租户应尽最大努力利用租赁空间来陈列商品和提供服务。陈列橱窗和其它适当的场所应保持美观、明亮、干净、整洁。租户不得自行安装可能损坏或影响商场或店堂形象的装置或固定设施。店堂内不得讲价，租户必须明码标价。租户不得在商场内使用音响或其它扩音设施来宣传其商品或服务。2 、促销与媒介宣传：未经业主许可的情况下，租户不得在店堂外和商场内111、的任何范围内进行以招徕顾客为目的的广告宣传活动。3 、媒介广告：租户应参加业主认为有必要参加的，有组织的促销活动，并缴纳费用。4、 临时营业区：业主有权在商场内的任何公共区域范围内搭建临时售货亭，并有权出租售货亭。业主有权聘请任何人在公共区域内举办展销、游行或展示等活动，这些活动不应妨碍或影响各店堂的通道。5 、减价、促销及打折：商场将举行经协调的减价、促销及打折活动。租户需提出书面申请，经业主许可后，租户可进行减价、促销及打折活动。十、其他事宜1 、租户与管理部门的每月例会：业主将主持每月的租户与管理部门的例会，商讨并表决当前和以后将发生的事件。所以租户必须参加，业主将适时通知会议时间。2 112、销售数据：租户在接到业主之请求的5日内，必须提供业主所指定期限内的有效的销售数据。3 、铺位管理： 业主将提供计量准确的面积作为租赁铺位。租户有责任核实数据。若双方不能取得一致意见，应共同去现场测量。测量必须从分隔或柱子的中心开始。在计算面积时，不对墙、柱或其他任何位于店堂内的阻碍物进行补偿。4 、租户之更换：在租赁期满前3个月，租户应允许业主进入店堂内安排更换租户事宜。十一、业主之承诺1 、维护：业主应尽最大力维护商场和其固定设施、装置和设备。维护将在营业时间外进行。2 、空调：业主应保证在营业时间内向店堂和公共区域输送空调（除空调停机修理和维护或其它业主所不可控制的情况以外）。十二、可分割性若“租赁合约”中的部分条款违法、无效或无法执行，如果该违法、无效或无法执行的条款不使本手册双方的意思无效，该条款应与“租赁合约”的其他条款中分割出来，并不应影响“租赁合约”其他条款的有效性和强制执行力，“租赁合约”保持有效。十三、租户手册双方一致同意，本“租户手册”为租赁合同的附件，此外无任何修改或补充条款，除非双方另有书面约定。租户（盖章） 业主（盖章）法定代表人/授权代理人： 法定代表人/授权代理人：