1、集团人力资源部保密资料严禁外传 1 1成本管理学习宝典集团人力资源部组织管控组20182018年5 5月集团人力资源部保密资料严禁外传 2 2定额计价定义及原理定义：亦称工料单价法，是指根据招标文件，按照省级建设行政主管部门发布的建设工程计价定额中的工程量计算规则，同时参照省级建设行政主管部门发布的人工工日单价、机械台班单价、材料和设备价格信息及同期市场价格，计算出直接工程费，按xx省建设工程措施项目计价办法规定的计算方法计算措施费，再按xx省建设工程造价计价规则计算其他项目费、管理费、利润、规费和税金，汇总确定建筑安装工程造价的计价方法原理：（1）直接工程费=量*价（2）间接费、利润、税金等2、，按照政府规定的取费标准、计算程序确定特点：采用统一的算量套价定额、统一的费率、统一的费用计算程序确定工程造价的方法，体现了政府调控政府规定算量规则（定额规则）政府发布人材机单价（定额单价）一、合同计价模式集团人力资源部保密资料严禁外传 3 3费用项目计算方法直接费定额直接工程费人工费(某分项工程工程量预算定额对应子目预算单价)材料费机械费措施费定额直接工程费有关措施费费率或定额人工费有关措施费费率或按规定标准计算间接费直接费间接费费率或定额人工费间接费费率利润直接费利润率或人工费利润率税金(直接费+间接费+利润)综合税率建筑安装工程价格直接费+间接费+利润+税金建筑工程施工图预算的计费程序一3、合同计价模式集团人力资源部保密资料严禁外传 4 4工程量清单计价定义及原理定义：即综合单价法，是指建设工程招标投标中招标人按照国家统一建设工程工程量清单计价规范GB50500-2013,提供工程数量清单，由投标人依据工程量清单计算所需的全部费用，包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金，自主报价，并按照经评审合理低价中标的工程造价计价模式原理：（1）价（人材机费用）=量*单价（2）间接费、利润、税金等，按照政府规定的取费标准、计算程序确定特点：采用统一的清单计量规则（不同于定额计量规则）套用13定额或者企业定额，体现了市场竞争的特点2013工程清单计量规则国家定额或企业定额一、4、合同计价模式集团人力资源部保密资料严禁外传 5 5工程量清单计价分部分项工程量清单 计价措施项目清单计价其他项目清单计价零星工作项目计价综合单价人工费材料费机械使用费管理费利润风险因素工程量清单计价格式封面投标总价工程项目总价表单项工程费汇总表单位工程费汇总表(含规费、税金)分部分项工程量清单计价表措施项目清单计价表其他项目清单计价表零星工作项目计价表分部分项工程清单综合单价分析表措施项目费分析表主要材料价格表工程量清单计价的总程序一、合同计价模式集团人力资源部保密资料严禁外传 6 6定额计价与工程量清单计价的差异序号内容定额计价与工程量清单计价的区别1定价理念政府定价企业自主报价竞争形成价格5、2计价依据按统一规定取费：政府建设行政主管部门发布的预算定额和单位估价表结合企业实际情况，按照国家标准建设工程工程量清单计价规范以及企业定额，将竞争放在明处3费用内容（1）直接工程费（2）管理费（3）利润(4)措施项目费（5）其他项目费（6）规费（7）税金（1）分部分项工程费（2）措施项目费（3）其他项目费（4）规费（5）税金4单价形式直接费单价：含人工费、材料费、机械费综合单价：含人工费、材料费、机械费、管理费、利润及风险5列项方式仅列定额项既要列清单项、又要列定额项6工程量计算（1）仅计算定额量（2）各投标人自己计算工程量，结果五花八门（1）既要计算清单量，又要计算定额量；（2）统一由招标6、人提供工程量清单，实现了同等条件下的公平竞争，在这种模式下，投标人也须计算工程量，但目的是发现差异，以利报价一、合同计价模式集团人力资源部保密资料严禁外传 7 7序号内容定额计价与工程量清单计价的区别7工程量计算规则现行“定额预算”，其项目一般是按照施工工序进行设置的，包括的工程内容一般是单一的，据此规定了相应的工程量计算规则工程量清单项目的划分，一般是以一个“综合实体”考虑的，一般包括了多项其他工作内容，据此也规定了相应工程量计算规则8编制步骤读图、列项、算量、套价、计价读图及读清单、针对清单组价（包含列定额项、算定额量、计算综合单价）、计费9表格形式不同（1）建安工程费用汇总表（2）直接工7、程费计算表（3）措施项目费汇总表（4）措施项目明细表（5）其它项目计价表（1）单位工程拦标价汇总表（2）分部分项工程费计算表（3）措施项目费汇总表（4）综合单价分析表（5）措施项目分析表定额计价与工程量清单计价的差异一、合同计价模式集团人力资源部保密资料严禁外传 8 8定义：工程量清单由招标人按照建设工程工程量清单计价规范附录中统一的项目编码、项目名称、计量单位和工程量计算规则编制,包括分部分项工程量清单、措施项目清单,其他项目清单项目编码：前九位全国统一，后三位用于具体分类项目名称，应包括项目特征以及工作内容，特征项目描述到什么样的深度才算合适，以投标人能准确的进行算量准确的进行报价为标准。8、否则，在投标时就会发生偏差，在结算时就会发生扯皮的事情计量单位以规定单位进行编制工程量计算规则，例如土方的计算是不同于定额，规范是以实体净量为计算基础，以在施工前直接参照图纸就可以确定工程量为原则，教材中为图示工程量，定额为施工工程量工程量清单计价办法，就像一个“户籍手册”，每户几口人，叫什么名，身份证号是多少，一一在册，方便查找二、工程量清单集团人力资源部保密资料严禁外传 9 9定义：分部分项工程量清单的综合单价，是指完成工程量清单中一个规定计量单位分部分项工程所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素的总和。计算表达式为：综合单价=每一分项工程施工费用/清单工程量分部分9、项工程费用=分项工程施工费用分项工程施工费用=人工费+材料费+机械使用费+管理费+利润+风险费人工费、材料费、机械使用费的计算人工费/材料费/机械费=工程量(人/材/机)单价算式中的工程量是按照消耗量定额规则计算的“定额工程量”，亦称为“施工工程量”管理费的计算综合单价中管理费的计算方法表达为：管理费计算基础管理费费率利润的计算综合单价中利润的计算方法表达为：利润计算基础利润率风险费用的计算：按招标文件或约定三、综合单价集团人力资源部保密资料严禁外传 1010费率招标清单招标适用范围：1设计没有完全完成，边施工边设计2赶工期优点：1.省去了最为繁杂的计算工程造价（标底价或投标报价）的过程；2.10、按国家定额计算，不存在不平衡报价问题缺点：1.造成投资失控适用范围：1有清晰完整的工程量清单优点：1.推行企业定额，节约工程投资；2.做到成本的事前控制缺点：1.招标时间长，计算工程造价（标底价或投标报价）繁琐“模拟清单”是在没有实际施工图的情况下根据经验或者类似项目进行参考编制本项目的工程量清单。与清单招标最大的区别在于工程量的确定，模拟清单的工程量是在没有图纸的情况下虚拟的，模拟清单强调的是单价包干模拟清单招标（兼顾两者的优缺点）四、模拟清单招标集团人力资源部保密资料严禁外传 1111适用范围：设计规划阶段或者扩初阶段，施工图尚未完成有相似项目参考或已经建立标准化模式优点：可缩短项目开发周11、期，加快工程进度可在招标阶段确定综合单价，减轻后期批价负担符合市场竞争机制，价格是市场实际价格的体现缺点：对开发商经验要求较高，必须有过类似项目经验或者已实现产品标准化甲方承担较大价格风险，如设计变化引起的漏项或与清单描述不一致，会导致投标报价无效。甲乙两方重新商定价格。从而有可能导致成本失控存在不平衡报价的风险增加合同履约中的协调与管理的工作量与难度不利于进度款支付的控制四、模拟清单招标集团人力资源部保密资料严禁外传 1212模拟清单使用关注点实现产品标准化或参照项目相似度很高最好是分期开发的项目。建筑、结构形式，材料、设备规格型号及施工工艺基本一致，下一期可用上一期的清单作为模拟清单加强与12、设计的沟通模拟清单编制过程中积极与设计协调，由设计提供产品建筑标准及预计的材料设备规格型号。设计应严格按设计方案及所提供的建筑标准执行，如有变动须及时沟通及时预算定案施工图完成后，应及时进行预算定案，并签订总价包干补充协议，以此保证进度款的支付设计与清单的一致性模拟清单用于总包招标相对普遍。用于精装修及景观等分包招标，应严格把控设计和清单的一致性。避免出现设计变化较大，引起造价失控四、模拟清单招标集团人力资源部保密资料严禁外传 1313模拟清单招标的操作程序按照扩初等已出图纸及类似工程技术指标编制模拟工程量清单对模拟清单进行招标，确定每个分部分项工程的综合单价及其构成施工图完成后，按照施工图重13、新计算工程量并与承包单位核对由双方确认的工程量与招标过程中形成的综合单价，最终确定承包单位的合同总价1234模拟清单招标关注的重点：1、清单编制2、综合单价的形成。四、模拟清单招标集团人力资源部保密资料严禁外传 1414人工费材料费施工机械使用费直接工程费环境保护文明施工安全施工临时设施夜间施工二次搬运大型机械设备进出场及安拆混凝土、钢筋混凝土模板及支架脚手架已完工程及设备保护施工排水、降水措施费1.直接费工程排污费工程定额测定费社会保障费养老保险费失业保险费医疗保险费住房公积金危险作业意外伤害保险规 费管理人员工资办公费差旅交通费固定资产使用费工具用具使用费劳动保险费工会经费职工教育经费财产14、保险费财务费税金其他企业管理费3.利 润营业税城市建设维护税教育费附加4.税 金建筑安装工程费2.间接费措施费：是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，包含的内容如下图：编制合同时一定要明确具体的措施费项目五、措施费集团人力资源部保密资料严禁外传 1515措施费计算 可以计算工程量的措施清单项目采用综合单价方式报价，计价程序如下：五、措施费集团人力资源部保密资料严禁外传 1616 采用以“项”为计量单位的方式报价的措施费，计价程序如下：措施费计算五、措施费集团人力资源部保密资料严禁外传 1717定义：招标人在工程量清单中暂定并包括在合同价款中的一笔款项。用于15、施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用特点：暂列金额应按招标人在其他项目清单中列出的金额填写，不得变动，投标人只需要直接将工程量清单中所列的暂列金额纳入投标总价包括在合同价之内，但并不直接属承包人所有，而是由发包人暂定并掌握使用的一笔款项设置的目的：暂列金额因不可避免的价格调整而设立，以便达到合理确定和有效控制工程造价的目标用途：由发包人用于在工程合同协议签订时，尚未确定或者不可预见的在施工过程中所需材料、工程设备、服务的采购，以及施工过程中合同约定的各种工程价款调整因素16、出现时的工程价款调整以及索赔、现场签证确认的费用六、暂列金额集团人力资源部保密资料严禁外传 1818定义：招标人在工程量清单中提供的用于支付必然发生但暂时不能确定价格的材料的单价以及专业工程的金额。签约合同价包括暂估价特点：按照招标人提供的金额填写；后期根据实际情况调整清单规范对暂估价材料的操作有以下4条说明：发包人在招标工程量清单中给定暂估价的材料、工程设备属于依法必须招标的，应由发承包双方以招标的方式选择供应商，确定价格，并应以此为依据取代暂估价，调整合同价款发包人在招标工程量清单中给定暂估价的材料、工程设备工程不属于依法必须招标的，应由承包人按照合同约定采购，经发包人确认单价后取代暂估价17、，调整合同价款发包人在招标工程量清单中给定暂估价的专业工程不属于依法必须招标的，应按照本规范第9.3节相应条款的规定确定专业工程价款，并应以此为依据取代专业工程暂估价，调整合同价款发包人在招标工程量清单中给定暂估价的专业工程，依法必须招标的，应当由发承包双方依法组织招标选择专业分包人，并接受有管辖权的建设工程招标投标管理机构的监督七、暂估价集团人力资源部保密资料严禁外传 1919计日工俗称“点工”，在施工过程中，完成发包人提出的施工图纸以外的零星项目或工作，按合同中约定的综合单价计价，计日工明细表由总则、计日工劳务、计日工材料、计日工施工机械以及计日工汇总表等五个方面内容组成计日工劳务：量：能18、胜任该工作的工人，直接从事指定工作的时间价：包括基本单价及承包人的管理费、税费、利润等所有附加费计日工材料：单价：应包括基本单价及承包人的管理费、税费、利润等所有附加费计日工机械：价：包括施工机械的折旧、利息、维修、保养、零配件、油燃料、保险和其他消耗品的费用以及全部有关使用这些机械的管理费、税费、利润和司机与助手的劳务费等费用量：按实际工作小时支付八、计日工集团人力资源部保密资料严禁外传 2020定义：“总承包服务费”是在工程建设施工阶段实行施工总承包时，当招标人在法律、法规允许的范围内对工程进行分包和自行采购供应部分设备、材料时，要求总承包人提供相关服务（如分包人使用总包人脚手架、水电接驳19、等）和施工现场管理等所需的费用计算方法：招标人仅要求对分包的专业工程进行总承包管理和协调时，按分包的专业工程估算造价的1.5%计算招标人要求对分包的专业工程进行总承包管理和协调，并同时要求提供配合服务时，根据招标文件列出的配合服务内容和提出的要求，按分包的专业工程估算造价的35%计算招标人自行供应材料的，按招标人供应材料价值的1%计算报价：编制投标报价时，总承包服务费应依据招标人在招标文件中列出的分包专业工程内容和供应材料设备情况，按照招标人提出的协调、配合与服务要求和施工现场管理需要由投标人自主确定结算：编制竣工结算时，总承包服务费应依据合同约定的金额计算，发、承包双方依据合同约定对总承包服20、务费进行了调整的，应按调整后的金额计算分包工程不与总承包工程同时施工时，总承包单位不提供相应服务，不得收取总承包服务费；虽在同一现场同时施工，总承包单位未向分包单位提供服务的或由总承包单位分包给其他施工单位的，不应收取总承包服务费九、总承包服务费集团人力资源部保密资料严禁外传 2121定义：在房地产开发项目中，公共配套设施建设费是指为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。可计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和21、施工图预决算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入“基础设施费”和“公共配套设施费”的区别基础设施为建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，公共配套设施为居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的配套设施的建设费用所谓“基础设施”就是建筑物外为建筑物服务且不能作为独立项目的工程所谓“公共配套设施”就是为居民服务且能作为独立项目的工程十、公共配套设施费集团人力资源部保密资料严禁外传 2222公共配套设施费的扣除国税发【2006】187号规定：配套设施建成后，产权属于全体业主所有的，其成本费用可以扣除建成后无偿移送给政府或公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，成本费用可以22、扣除建成后有偿转让的，应当计算收入并扣除相关的成本费用【总结】以车库为例：对外销售的车库有产权对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除业主共有的车库属于公共配套设施，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除开发商自留的车库因其产权归属于开发商自有，因此相应的开发成本不允许列支十、公共配套设施费集团人力资源部保密资料严禁外传 2323开发间接费:指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等十23、一、开发间接费集团人力资源部保密资料严禁外传 2424期间费用是指企业本期发生的、不能直接或间接归入营业成本，而是直接计入当期损益的各项费用，包括销售费用、管理费用和财务费用等销售费用是指为房地产开发产品销售而发生的各项费用管理费用是指行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的费用财务费用指房地产开发经营过程中，为进行资金筹集而发生的费用期间费控制的措施：拓宽融资渠道，减少融资成本规范管理模式，减少成本支出建立有效的绩效管理机制加强期间费用的目标责任管理十二、期间费用集团人力资源部保密资料严禁外传 2525招标图深度不够，但是项目时间有限先招标 等后期施工图纸出来了并且临近结算的时候根24、据施工图和变更洽商做的工程量叫重计量十三、重计量集团人力资源部保密资料严禁外传 2626定义：基于市场状况，并结合项目的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的、经过努力所要实现的成本指标目标成本在成本管理体系中的定位：目标成本最终要实现企业的经营目标1目标成本是在项目运作过程中逐渐形成和明确的2目标成本的管理要依赖完善的动态成本信息管理3目标成本管理的实施要依赖于责任成本管理体系4十四、目标成本集团人力资源部保密资料严禁外传 2727目标成本的编制要求十四、目标成本集团人力资源部保密资料严禁外传 2828目标成本输入输出作用可研目标成本土地基本信息、项目预案期间费用指标市场信息、成本信25、息库目标成本测算表（可研版）预测项目成本判断收益情况为拿地提供决策依据定位阶段目标成本上一阶段目标成本、项目定位策划版项目规划指标策划版项目建造标准市场信息、成本信息库目标成本测算表（定位版）确保收益目标指导产品方案经济比选指导限额设计方案阶段目标成本上一阶段目标成本多产品策划方案完整版项目规划指标完整版项目建造标准市场信息、成本信息库目标成本测算表（方案版/执行版）限额设计的依据产品方案经济比选的依据产品配置成本标准采购的限制性成本目标施工图阶段目标成本上一阶段建安目标成本项目施工图建安工程目标成本测算表指导采购指导工程成本管理交付阶段目标成本施工图、竣工资料、施工总包合同、工程预算书、结算26、书目标成本测算表（交付版）预测项目结算成本指导项目后评估各阶段目标成本的测算与作用十四、目标成本集团人力资源部保密资料严禁外传 2929 责任成本体系：确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标设定、执行、反馈和考核，来保证项目目标成本的实现（责任成本是目标成本实现的保障）责任成本的目的：确定各责任部门的成本控制责任，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，提高全员的成本管理意识及水平，体现结果与过程并重的原则 责任成本意义：重在管“人”，重视对人的激励和引导，通过责任层层分解到人，促使职工发挥主观能动性 责任成本管理依据科学合理的测算和分析，责任成本目标科学合理 要求对工程项目进行事前预测、事中27、控制、事后分析的全过程全方位管理，责任指标细化量化，保证了企业管理的科学性和合理性十五、责任成本集团人力资源部保密资料严禁外传 3030 责任成本是实现全员成本意识的重要手段，责任成本核心要回答的是“谁来为哪些成本内容负责”，从而实现“责任目标成本”的管理责任主体：按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部门和配合部门责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围考核指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性评价部门：及时计算并提供反馈指标28、。在各部门自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告1234责任成本管理体系的关键性因素十五、责任成本集团人力资源部保密资料严禁外传 3131责任成本管理的总体思路 确定合理的目标成本控制标杆 将目标成本分解成责任成本控制依据 将责任成本落实到各业务操作环节中责任成本管理 制定责任成本反馈指标，并量化反馈指标控制落到实处 责任成本考核，考核与激励挂钩以结果为导向十五、责任成本集团人力资源部保密资料严禁外传 3232动态成本：是项目实施过程中各个阶段体现的已发生和预期发生的成本之和成本预警/强控：项目开发建设过程中动态29、成本变化超出既定数额或比例时，由预警人向相关领导及部门发出警讯或停止合同付款的一种行为动态成本在成本管理体系中的定位：反应项目总成本变化情况，确保目标成本的实现1指导竣工项目的数据分析、归集，及成本后评估2分析成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本3支持成本信息库的建设4十六、动态成本集团人力资源部保密资料严禁外传 3333动态成本组成动态成本管理跟踪目标成本实现的重要管理工具动态成本已发生成本合同性成本已结算合同结算金额未结算合同成本合同金额累计签证变更非合同性成本待发生成本预估变更签证预估非合同性成本 动态跟踪已发生成本和待发生成本，对成本变更等及时作出反应十六、动态成本集团人力资源部30、保密资料严禁外传 3434动态成本管理要求即时记录决策、合同、变更、结算系统分解各科目、各部门动态预测待发生成本、预计未来复审核对定期核对及时通报公司领导层、相关部门动态成本管理要求十六、动态成本集团人力资源部保密资料严禁外传 3535建筑业总产值（即自行完成施工产值）指建筑业企业或附营建筑施工单位自行完成的按工程进度计算的建筑安装生产总值。建筑业产值包括：建筑工程产值：指列入建筑工程预算内的各种工程价值设备安装工程产值：指设备安装工程价值房屋、构筑物修理产值：指房屋、构筑物修理所完成的价值，但不包括被修理房屋、构筑物本身的价值和生产设备的修理价值非标准设备制造产值：指加工制造没有定型的、非标31、准的生产设备的加工费和原材料价值，不论是现场还是附属加工厂为本单位承建工程制造的非标准设备的价值，都应计算产值工程结算收入 指企业（或单位）按工程的分部分项自行完成的建筑产品价值并已与甲方在报告期内办理结算手续的工程价款收入，以及向甲方收取的除工程价款以外的按规定列作营业收入的各种款项，如临时设施费、劳动保险费、施工机械调迁费等以及向甲方收取的各种索赔款区别：产值是不含税的，收入是含税的，（收入产值）产值是总的完工工程量（不一定全部经甲方确认的）、收入是经甲方确认的产值（收入产值）建筑业总产值=已结算工程款及未结算工程款之和十七、产值与工程结算的关系集团人力资源部保密资料严禁外传 363636