1、新项目发展制度新项目发展制度成本估算成本估算 汉略地产研究中心 摘要摘要 新项目发展制度简介新项目发展制度简介（5） 新项目成本估算体系新项目成本估算体系（6） 成本估算的作用成本估算的作用（6） 项目评价工组流程项目评价工组流程（7） 主要应用表格主要应用表格（8） 应用标准测算报表体系的必要性应用标准测算报表体系的必要性（9） 成本估算支持条件成本估算支持条件（10） 新项目成本估算表格新项目成本估算表格（11） 可研报告成本估算表格可研报告成本估算表格（11） 集团财务分析表格集团财务分析表格（12） 规划要点工作簿规划要点工作簿（13） 地价情况工作簿地价情况工作簿（13） 附建造标准2、工作簿附建造标准工作簿（13） 成本估算工作簿成本估算工作簿（14） 成本估算计算表格成本估算计算表格（15） 产品组合工作簿产品组合工作簿（16） 多层工作簿多层工作簿（17） 其它工作簿其它工作簿（18） 成本估算计算成本估算计算（19） 工作流程工作流程（19） 计算方法计算方法（26） 固定收费标准固定收费标准（27） 直接计算直接计算(修正修正)（28） 主要影响因素主要影响因素（29） 已知经验数据已知经验数据（30） 直接计算和经验数据混合使用直接计算和经验数据混合使用（31） 成本核算方案成本核算方案（32） 新项目发展制度简介新项目发展制度简介 城市发展和住宅市场 调研报告 3、项目可行性报告 项目听证会论证 合作意向合作协议 新项目发展制度简介新项目发展制度简介 项目概况 法律及政策性风险分析 市场分析 规划设计初步分析 工程及销售计划 投资收益分析 管理资源配置 综合分析与建议 竞拍和投标方式取得土地需要 增加和完善的内容 在新城市开发需要补充的内容 城市发展和住宅市场 调研报告 项目可行性报告项目可行性报告 项目听证会论证 合作意向合作协议 新项目发展制度简介新项目发展制度简介 项目概况 法律及政策性风险分析 市场分析 规划设计初步分析 工程及销售计划 投资收益分析投资收益分析 管理资源配置 综合分析与建议 竞拍和投标方式取得土地需要 增加和完善的内容 在新城市4、开发需要补充的内容 城市发展和住宅市场 调研报告 项目可行性报告项目可行性报告 项目听证会论证 合作意向合作协议 成本测算 税务分析 经济效益分析 项目资金预测 新项目成本估算体系新项目成本估算体系成本估算的作成本估算的作 用用 是测算新项目投资回报情况的依据是测算新项目投资回报情况的依据 从成本角度反馈产品规划方案的修改方向从成本角度反馈产品规划方案的修改方向 反映成本和市场预期售价的关系反映成本和市场预期售价的关系 是制定目标控制成本的基础是制定目标控制成本的基础 市场预期售价市场预期售价 预期利润预期利润 开发成本开发成本 新项目成本估算体系新项目成本估算体系项目评价工作流程项目评价工作5、流程 设计部 销售部 成本管理部 项目发展部 财务管理部 成本成本 市场定位市场定位 产品方案产品方案 收收 益益 情情 况况 收益情况收益情况 新项目成本估算体系新项目成本估算体系主要应用表格主要应用表格 可研报告成本可研报告成本 估算表格估算表格 集团财务分析集团财务分析 表格表格 成本估算计算成本估算计算 表格表格 新项目成本估算体系新项目成本估算体系 应用标准测算报表体系的必要性应用标准测算报表体系的必要性 项目决策科学化 定量分析； 全面、多角度分析； 动态分析；程序规范。 项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。 新项目成本估算体系新项目成本估算体系成本估算支持条件成本估算支持6、条件 销售部销售部 分期、分类产品分期、分类产品 销售价格销售价格 销售部销售部 满足销售节奏满足销售节奏 开发节奏开发节奏 销售部销售部 销售节奏销售节奏 设计部设计部 主要建材选型及标准，详见附表形式主要建材选型及标准，详见附表形式 产品建造标准产品建造标准 设计部设计部 不同方案、不同容积率，详见附表形式不同方案、不同容积率，详见附表形式 规划设计要点规划设计要点 项目发展部项目发展部 电力、供热电力、供热 基础设施情况基础设施情况 项目发展部项目发展部 场地标高、现有水电容量、地下障碍情况场地标高、现有水电容量、地下障碍情况 交地标准交地标准 支持部门支持部门 说说 明明 支持条件支持7、条件 新项目成本估算表格新项目成本估算表格 可研报告成本估算表格可研报告成本估算表格 项目总投资项目总投资 财务费用财务费用 销售费用销售费用 管理费用管理费用 开发成本合计开发成本合计 开发间接费开发间接费 配套设施费配套设施费 园林环境费园林环境费 社区管网工程费社区管网工程费 主体安装工程费主体安装工程费 主体建筑工程费主体建筑工程费 开发前期准备费开发前期准备费 土地获得价款土地获得价款 单位成本（元单位成本（元/m2） 投资总额（万元）投资总额（万元） 成本项目成本项目 表表1 新项目成本估算表格新项目成本估算表格 集团财务分析表格工作簿集团财务分析表格工作簿 钩稽关系检查表钩稽关系8、检查表 可行性指标可行性指标 规划要点规划要点 地价情况地价情况 税费说明税费说明 成本估算成本估算 附建造标准附建造标准 工程付款节奏工程付款节奏 现金流量表现金流量表 附资金计划附资金计划 开发计划开发计划 利润测算利润测算 敏感性分析敏感性分析 表表2 新项目成本估算表格新项目成本估算表格 集团财务分析表格工作簿集团财务分析表格工作簿 规划要点工作簿规划要点工作簿 地价情况工作簿地价情况工作簿 附附-建造标准工作簿建造标准工作簿 新项目成本估算表格新项目成本估算表格 财务分析表格工作簿财务分析表格工作簿 成本估算工作簿成本估算工作簿 主体建筑工程费主体建筑工程费 三三 项目总投资项目总投9、资 报批报建费报批报建费 2 规划设计费规划设计费 （2） 坐标放线收费坐标放线收费 勘查丈量费勘查丈量费 （1） 勘察设计费勘察设计费 1 开发前期准备费开发前期准备费 二二 土地获得价款土地获得价款 一一 估算依据与估算依据与 对比项目差对比项目差 异说明异说明 对比对比 项目项目 成本成本 单位单位 成本成本 （元（元 /m2) 总成本总成本 （万元）（万元） 地地 下下 车车 位位 商商 业业 网网 点点 地地 上上 车车 库库 高高 层层 小小 高高 层层 连连 排排 别别 墅墅 多多 层层 成本项目成本项目 序号序号 新项目成本估算表格新项目成本估算表格 成本估算计算表格工作簿成本10、估算计算表格工作簿 产品组合产品组合 综合综合 TOWNHOUSE 多层多层 小高层小高层 高层高层 地上车库地上车库 地下车库地下车库 网点网点 报批报建费用报批报建费用 配套建筑明细配套建筑明细 规划设计费规划设计费 增加成本增加成本 水电增容费水电增容费 表表3 钩稽关系钩稽关系 新项目成本估算表格新项目成本估算表格 成本估算计算表格工作簿成本估算计算表格工作簿 产品组合工作簿产品组合工作簿 新项目成本估算表格新项目成本估算表格 成本估算计算表格工作簿成本估算计算表格工作簿 主体建筑工程费主体建筑工程费 三三 项目总投资项目总投资 报批报建费报批报建费 2 规划设计费规划设计费 （2） 11、坐标放线收费坐标放线收费 勘查丈量费勘查丈量费 （1） 勘察设计费勘察设计费 1 开发前期准备费开发前期准备费 二二 土地获得价款土地获得价款 一一 估算依据与对比项目差估算依据与对比项目差 异说明异说明 对比对比 项目项目 成本成本 单单 位成本位成本 （元（元/m2) 总成本总成本 （万元）（万元） 成本项目成本项目 序号序号 估算依据说明估算依据说明 多层工作簿多层工作簿 新项目成本估算表格新项目成本估算表格 成本估算计算表格工作簿成本估算计算表格工作簿 其它工作簿其它工作簿 成本估算计算成本估算计算工作流程工作流程 掌握基本资料 准备相关资料 计算单类产品成本 合并平均成本 土 地 方12、 面 规划设计方面 土 地 价 格 红线外配套情况 土 地 现 状 成本估算计算成本估算计算工作流程工作流程 掌握基本资料 准备相关资料 计算单类产品成本 合并平均成本 土 地 方 面 规划设计方面 产 品 形 式 规 划 条 件 成本估算计算成本估算计算工作流程工作流程 掌握基本资料 准备相关资料 计算单类产品成本 合并平均成本 土 地 方 面 规划设计方面 产 品 形 式 规 划 条 件 容 积 率 配 套 建 筑 成本估算计算成本估算计算工作流程工作流程 掌握基本资料 准备相关资料 计算单类产品成本 合并平均成本 土 地 方 面 规划设计方面 产 品 形 式 规 划 条 件 装 修 定 13、位 采 暖 方 式 结 构 形 式 产 品 类 型 成本估算计算成本估算计算工作流程工作流程 掌握基本资料 准备相关资料 计算单类产品成本 合并平均成本 参 照 项 目 相关文件法规 经 验 数 值 工 程 造 价 方 面 开 发 建 设 方 面 成本估算计算成本估算计算工作流程工作流程 掌握基本资料 准备相关资料 计算单类产品成本 合并平均成本 按产品类别分 类计算 公共部分按比 例摊销 成本估算计算成本估算计算工作流程工作流程 掌握基本资料 准备相关资料 计算单类产品成本 合并平均成本 各单类产品单 项总价汇总 总价除以总可售面 积得出单位成本 成本估算计算成本估算计算计算方法计算方法 已14、知固定收费标准已知固定收费标准 直接计算（修正）直接计算（修正） 已知经验数据已知经验数据 直接计算和已知经验数据相结合直接计算和已知经验数据相结合 成本估算计算方法成本估算计算方法 固定收费标准固定收费标准 开发前期准备费开发前期准备费 规划设计费规划设计费 报批报建费报批报建费 董迅：董迅： 不关我的事！不关我的事！ 人家有文！人家有文！ 成本估算计算方法成本估算计算方法 直接计算（修正）直接计算（修正） 土地获得价款土地获得价款 主体建筑工程费主体建筑工程费 主体安装工程费主体安装工程费 园林环境费园林环境费 配套工程费配套工程费 开发间接费开发间接费 成本估算计算方法成本估算计算方法 15、直接计算（修正）直接计算（修正） 1.红线外配套情况（长春项目）红线外配套情况（长春项目） 2.土地现状、付款方式土地现状、付款方式 3.产品形式（类型、结构、装饰、采暖）产品形式（类型、结构、装饰、采暖） 4.容积率容积率 5.配套建筑配套建筑 6.户均面积户均面积 7.开发周期开发周期 主要影响因素主要影响因素 成本估算计算方法成本估算计算方法 已知经验数据已知经验数据 社区管网费社区管网费 期间费期间费 成本估算计算方法成本估算计算方法 直接计算和经验数据混合使用直接计算和经验数据混合使用 成本估算计算成本估算计算核算方案核算方案 土地 获得 价款 开发 前期 准备 费 主体 建筑 工程16、 费 主体 安装 工程 费 社区 管网 工程 费 园林 环境 费 配套 设施 费 开发 间接 费 期间 费用 住宅 商业 地上 车库 地下 车库 配套 建筑 谢谢大家的聆听谢谢大家的聆听！ 欢迎沟通、欢迎指教欢迎沟通、欢迎指教 共同创新成本管理思想和手段共同创新成本管理思想和手段 欲知后事如何，且听老曹分解欲知后事如何，且听老曹分解 产品价格构成和利润的产生产品价格构成和利润的产生 产品价格构成产品价格构成 利润如何产生利润如何产生 售后服务售后服务 设设 计计 建建 造造 销售（回款）销售（回款） 购置土地购置土地 附加产品配给附加产品配给 基本产品配给基本产品配给 品牌、物业、园林、环境、售后服务等品牌、物业、园林、环境、售后服务等