1、集团人力资源部 1 1财务管理学习宝典集团人力资源部 2 2会计要素概念定义：会计要素是对会计内容的基本分类,即将会计内容分解而成若干个要素，统称会计要素分类：分 类六大要素资产负债所以者权益收入成本和费用利润一、会计六要素集团人力资源部 3 3定义：资产是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益包括以下几个方面的含义：资产是由过去的交易、事项所形成的2资产是由企业拥有或控制的3资产应该预期能够为企业带来经济利益4资产从本质上讲是一种经济资源1一、会计六要素资产集团人力资源部 4 4资产按其流动性的强弱，可分为：包括现金、银行存款、短期投资、应收及预付款2、待摊费用、存货流动资产指不准备随时变现持有时间在一年以上的股票债券和超过一年的其他投资长期投资指持有期限一年以上,单位价值较高,在使用过程中保持实物形态不变的资产.(房屋、建筑物、机器设备、运输设备等)固定资产指能够长期使用不具有实物形态能给企业经营带来超额利润的资产.(专利权、非专利权、商标权、商誉、土地使用权)无形资产除上述资产以外的其它资产（长期待摊费用、银行冻结存款、诉讼中财产等）流动资产一、会计六要素资产集团人力资源部 5 5定义：负债是指过去的交易、事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业分类：按其流动性分为流动负债和长期负债流动负债：指应在一年内或者在超过一年的3、一个营业周期内偿还的债务。包括：短期借款、应付账款、应付票据、应付工资、应付利润、预收账款、其他应付款、预提费用等长期负债：指应在一年以上,或者在超过一年的一个营业周期以上偿还的债券.包括：长期借款、应付债券、长期应付款等一、会计六要素负债集团人力资源部 6 6定义：所有者权益:是指所有者在企业资产中享有的经济利益，其金额为资产减去负债的余额，即净资产分类：实收资本（或者股本）资本公积（包括资本溢价或股本溢价，接受捐赠的资产，外币资本折算差额等）盈余公积：可用于弥补以后期间发生的亏损，也可以用于转增资本未分配利润一、会计六要素所有者权益集团人力资源部 7 7收入的概念定义：收入是指企业在销售商4、品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入分类：包括主营业务收入和其他业务收入。收入不包括为第三方或者客户代收的款项成本和费用的概念费用：是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出成本：是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。可见，费用和成本有着密切的关系按照费用是否计入产品、劳务成本，可将费用划分为直接费用、间接费用、期间费用期间费用包括：营业费用、管理费用、财务费用直接费用包括：直接材料直接人工和其他直接费用等间接费用：指企业为生产产品和提供劳务而发生的需要通过分摊才能计入产品成本或劳务成本的费用，通常称为制造费用一、会计六要素收入、成本和费用5、集团人力资源部 8 8定义：利润是指企业在一定会计期间的经营成果.是企业的收入扣除成本和费用后的金额包括营业利润、利润总额和净利润三个层次利润总额=营业利润+投资收益+补贴收入+营业外收支净额(营业外收入-营业外支出)营业利润=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加+其他业务利润(其他业务收入-其他业务支出)-期间费用(营业费用+财务费用+管理费用)净利润=利润总额-所得税123一、会计六要素利润集团人力资源部 9 9会计要素之间的关系资产=负债+所有者权益反应企业某一时点财务状况的要素，也称为静态要素利润=收入-费用反应企业某一时期经营成果的会计要素，也称为动态会计要素一、会计六要素6、集团人力资源部 10 10毛利率又称销售毛利率，是一个衡量盈利能力的指标，通常用百分数表示。在经济含义中，毛利率越高则说明企业的盈利能力越高，控制成本的能力越强。但是对于不同规模和行业的企业，毛利率的可比性不强计算公式为：毛利率毛利/销售收入100（销售收入销售成本）/销售收入100%净利率：又称销售净利润率，是净利润占销售收入的百分比。该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益计算公式为：销售净利率=(净利润/销售收入)100%其中：净利润=利润总额应交所得利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出营业利润=主营业务收入主营业务成本主营业务税金及附加期间费用二、7、毛利率及净利率集团人力资源部 11 11计算毛利数据的选取准确性数据来源准确剔除让利可比性口径一致（底价毛利/实际毛利）剔除异常值（一次性高开毛利）两者的区别实质是毛利润与净利润的区别：毛利润=销售收入-销售成本净利润=毛利润期间费用所得税二、毛利率及净利率集团人力资源部 12 12 短期偿债能力是指以其流动资产支付流动负债的能力，所以又称为支付能力。企业能否及时偿付到期的流动负债，是反应企业财务状况好坏的标志 对短期偿债能力的分析主要侧重于研究企业流动资产与流动负债的关系以及资产变现速度的快慢三、短期偿债能力集团人力资源部 13 13营运资金=流动资产-流动负债营运资金 一般来说，营运资金越8、大，说明企业短期偿债能力越强 这一指标需要与企业历史数据进行对比，不同行业、不同规模企业间缺乏可比性 企业营业资金规模不宜过大流动比率=流动资产/流动负债流动比率 一般来说，流动比率越高，短期偿债能力越强 流动比率并非越高越好，可能是存货积压，也可能是持有现金太多，可能有太多应收账款短期偿债能力指标三、短期偿债能力集团人力资源部 14 14速动比率=速动资产/流动负债速动比率 所谓速动资产，是指流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、预付账款、一年内到期的非流动资产和其他流动资产等之后的余额 不同行业行业速动比率会有很大差别 过高的速动比率可能影响企业盈利能力现金类资产/流动负债现金比率 一般9、来说，当企业发生财务困难时，现金比率指标显得十分重要 过高的现金比率，实际上意味着企业已经失去活正在失去若干有力的流转机会或投资机会，带来较高的机会成本短期偿债能力指标三、短期偿债能力集团人力资源部 15 15资产负债率=负债总额/资产总额资产负债率 这个指标反映了反映了债权人向企业提供信贷资金的风险程度,也反映了企业举债经营的能力 从债权人的角度看，资产负债率越低越好，对投资人或股东来说，负债比率较高可能带来一定的好处，从经营者的角度看，他们希望利用借入资金给企业带来好处的同时，尽可能降低财务风险产权比率=负债总额/所有者权益总额产权比率 产权比率可反映股东所持股权是否过多，或者是尚不够充分10、等情况，从另一个侧面表明企业借款经营的程度 产权比率越高，说明企业偿还长期债务的能力越弱；产权比率越低，说明企业偿还长期债务的能力越强四、长期偿债能力集团人力资源部 16 16权益乘数资产总额/股东权益总额 即=1/(1-资产负债率).权益乘数 这个指标指资产总额相当于股东权益的倍数 权益乘数越大，代表公司向外融资的财务杠杆倍数也越大，公司將承担较大的风险。但是，若公司营运状况刚好处于向上趋势中，较高的权益乘数反而可以创造更高的公司获利利息保障倍数=息税前利润/利息费用利息保障倍数“息税前利润”是指利润表中未扣除利息费用和所得税前的利润。“利息费用”是指本期发生的全部应付利息 利息保障倍数指标11、反映企业息税前利润对支付利息的保障程度。已获得利息倍数越大，说明企业支付利息的能力越强，进而说明企业获利能力对到期债务偿还的保证程度越强 一般来说，企业的利息保障倍数至少要1，否则就难以偿付债务及利息四、长期偿债能力集团人力资源部 17 17偿债能力分析2006年2007年2008年2009年2010年2011年流动比率1.98 1.97 2.34 2.25 1.89 2.00 速动比率0.68 0.48 0.61 0.62 0.68 0.57 现金比率0.58 0.68 0.45 0.62 0.64 0.56 资产负债率89.69%89.05%89.90%87.59%100.50%103.212、1%权益乘数2.682.42.642.662.622.89产权比率1.571.48 1.621.621.571.87偿债保障比率-5.65-21.45-0.639.8-167.244.34利息保障倍数6.9278.99280.79-72.221.314.02中国房地产行业偿债能力行业指标五、企业营运能力集团人力资源部 18 18营运能力是指企业的经营运行能力，即企业运用各项资产以赚取利润的能力一个企业的财务状况和盈利能力在很大程度上取决于企业的营运能力企业的营运能力低，表明资金积压、沉淀严重，资产不能发挥应有的效能，从而降低企业的偿债能力和获利能力五、企业营运能力集团人力资源部 19 19应收13、账款周转率=销售（营业）收入/应收账款平均余额应收账款周转率 应收账款周转期=计算期天数/应收账款周转率 应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明应收账款的收回越快，企业资金被外单位占用的时间越短，管理工作的效率越高 房地产企业特殊性导致应收款项多为应收房款，此项资金回笼与银行放贷政策、关系有较密切联系，但管理复杂性远不如其他行业存货周转率=销售（营业）收入/存货平均余额存货周转率 一般来说，存货周转率越高越好。存货周转速度越快，说明企业投入存货的资金从投入到完成销售的时间越短，存货转换为货币资金或应收账款等的速度越快，资金的回收速度越快 存货周转率不仅可以用来衡量企业生产经营各环节中存货运营14、效率，而且还被用来评价企业的经营业绩，反映企业的绩效 存货的计价方法对存货的周转率具有影响，因此分析是要注意存货计价方法的口径是否一致五、企业营运能力集团人力资源部 20 20营业周期=存货周转期+应收账款周转期营业周期 营业周期是指从取得存货开始到销售存货并收取现金为止所需要的时间 一般情况下，营业周期越短，资产的流动性越强，企业的风险越低总资产周转率=销售收入（营业收入）/总资产平均余额总资产周转率总资产周转率综合反映了企业整体资产的营运能力，一般来说，资产的周转次数越多或周转天数越少，表明其周转速度越快，营运能力也就越强企业可以通过薄利多销的办法，加速资产的周转，带来利润绝对额的增加五、15、企业营运能力集团人力资源部 21 21恒大地产融创中国富力地产佳兆业 华侨城 雅居乐金地集团龙湖地产万科集团保利地产中海地产世茂集团合景泰富招商地产华润置地恒盛地产远洋地产绿城中国金融街前十均值廿企均值百企第50总资产周转率0.440.430.370.340.320.310.300.290.290.280.270.260.240.240.220.210.210.200.170.170.340.280.23【廿企排名】12345678910111213141516171819200.44 0.43 0.37 0.34 0.32 0.31 0.30 0.29 0.29 0.28 0.27 0.2616、 0.24 0.24 0.22 0.21 0.21 0.20 0.17 0.17 0.34 0.28 0.23 恒大地产1融创中国23富力地产4佳兆业5华侨城6雅居乐7金地集团8龙湖地产9万科集团10保利地产11中海地产12世茂集团13合景泰富14招商地产15华润置地16恒盛地产17远洋地产18绿城中国19金融街20-25-15-5515250.000.050.100.150.200.250.300.350.400.450.50指标值总资产周转率五、企业营运能力集团人力资源部 22 22中国房地产营运能力行业指标总资产周转率流动资产周转率存货周转率【万科集团】指标排名101415【万科集团】指17、标值0.280.290.25廿企第10名指标值0.280.380.31101415总资产周转率 0.28 流动资产周转率 0.29 存货周转率 0.25 0.28 0.38 0.31 0.000.050.100.150.200.250.300.350.400.45048121620指标排名营运能力指标五、企业营运能力集团人力资源部 23 23财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。是考察项目盈利能力的主要动态评价指标因为企业全部资金包括自有资金和负债资金，所以内部收益率又可分为全部投资内部收益率和自有资金内部收18、益率全部投资内部收益率是对全部资金可望达到的报酬率自有资金内部收益率只是全部资金中属于自有的那部分资金预期达到的报酬率六、内部收益率集团人力资源部 24 24判别准则：财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。财务内部收益率的计算过程是解一元n次方程的过程，只有常规现金流量才能保证方程式有唯一解优点：财务内部收益率(FIRR)指标考虑了资金的时间价值以及项目在整个计算期内的经济状况，不仅能反映投资过程的收益程度，而且FIRR 的大小不受外部参数影响，完全取决于项目投资过程净现金流量系列的情况。避免了像财务净现值之19、类的指标那样需事先确定基准收益率这个难题，而只需要知道基准收益率的大致范围即可缺点：财务内部收益率计算比较麻烦，对于具有非常规现金流量的项目来讲，其财务内部收益率在某些情况下甚至不存在或存在多个内部收益率六、内部收益率集团人力资源部 25 25对于一个既定的投资项目来说，其全部投资内部收益率完全由项目的净现金流所确定，与资本结构无关，可视为定值，而自有资金内部收益率则完全取决于贷款比例和贷款利率贷款比例越大，贷款利率越低，则自有资金内部收益率越高，相应地自有资金所承担的风险也越高;随着贷款比例的降低，自有资金内部收益率也会降低，但承担的风险也随之降低六、内部收益率集团人力资源部 26 26结转20、，是会计工作中重要的具体业务，通常它是把一个会计科目的发生额和余额转移到该科目或另一个会计科目的做法，这个做法叫结转结算：工程竣工结算是指施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求之后，向发包单位进行的最终工程价款结算。它分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算和建设项目竣工总结算。竣工结算工程价款等于合同价款加上施工过程中合同价款调整数额减去预付及已结算的工程价款再减去保修金决算：竣工决算是以实物数量和货币指标为计量单位，综合反应竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部建设费用、建设成果和财务情况的总结性文件七、结转、结算、决算集团人力资源部 27 221、7结算与决算的区别内容结算决算编制范围不同指按工程进度、施工合同、施工监理情况办理的工程价款结算，以及根据工程实施过程中发生的超出施工合同范围的工程变更情况，调整施工图预算价格，确定工程项目最终结算价格。包括从筹集到竣工投产全过程的全部实际费用，即包括建筑工程费、安装工程费、设备工器具购置费用及预备费和投资方向调解税等费用编制人和审查人不同单位工程竣工结算由承包人编制，发包人审查；实行总承包的工程，由具体承包人编制，在总承包人审查的基础上，发包人审查。单项工程竣工结算或建设项目竣工总结算由总（承）包人编制，发包人可直接审查，也可以委托具有相应资质的工程造价咨询机构进行审查建设工程竣工决算的文件22、，由建设单位负责组织人员编写，上报主管部门审查，同时抄送有关设计单位。大中型建设项目的竣工决算还应抄送财政部、建设银行总行和省、市、自治区的财政局和建设银行分行各一份。编制的目的不同结算是在施工完成已经竣工后编制的，反映的是基本建设工程的实际造价决算是竣工验收报告的重要组成部分，是正确核算新增固定资产价值，考核分析投资效果，建立健全经济责任的依据，是反应建设项目实际造价和投资效果的文件。竣工决算要正确核定新增固定资产价值，考核投资效果。七、结转、结算、决算集团人力资源部 28 28结转的目的结转的目的大体有四个：其一是为了结出本会计科目的余额其二是为了计算本报告期的成本三是为了计算当期的损益和23、利润的实现情况其四是为了保持会计工作的连续性，一定要把本会计年度末的余额转到下个会计年度七、结转、结算、决算集团人力资源部 29 29商品经营盈利能力分析销售（营业）毛利率=销售（营业）毛利额/销售（营业）净收入销售（营业）利润率=利润总额（营业利润）/销售净收入销售净利率=净利润/销售净收入 以上关于商品经营活力能力指标都属于正向指标，指标值越高越好 分析时候，可以参照行业标准、地区标准等以保证分析的客观和准确性八、盈利能力指标集团人力资源部 30 30资产盈利盈利能力分析总资产报酬率=息税前利润/评价资产总额资产净利润率=净利润/平均资产总额成本费用利润率=利润总额/成本费用总额 总资产报24、酬率指标集中体现了资产运用和资金利用效果之间的关系。通过总资产报酬率的分析，能把资产运用于利润实现挂起钩来，重视“所得”与“所费”利用总资产报酬率指标可以分析企业盈利的稳定性和持久性 总资产报酬率指还可以反映企业综合经营管理水平的高低八、盈利能力指标集团人力资源部 31 31净资产收益率=净利润/平均净资产净资产收益率 公式可进行分解：净资产收益率=资产净利率权益乘数其中，资产净利率=销售净利率资产周转率 净资产收益率=销售净利率资产周转率权益乘数 净资产收益率又称股东权益报酬率，该指标体现了自有资本获得净收益的能力 一般认为，企业净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好25、，对企业投资人、债权人的保证程度就越好八、盈利能力指标集团人力资源部 32 32中国房地产盈利能力行业指标恒大地产融创中国龙湖地产绿城中国雅居乐中海地产富力地产华侨城保利地产世茂集团万科集团佳兆业合景泰富金地集团招商地产华润置地恒盛地产金融街远洋地产前十均值廿企均值百企第50净资产收益率 41.9%39.5%33.4%25.7%23.7%23.1%22.6%21.0%20.0%19.9%19.9%19.0%17.3%16.6%15.9%14.6%14.0%13.1%11.5%7.3%27.1%21.0%14.8%【廿企排名】123456789101112131415161718192041.926、%39.5%33.4%25.7%23.7%23.1%22.6%21.0%20.0%19.9%19.9%19.0%17.3%16.6%15.9%14.6%14.0%13.1%11.5%7.3%27.1%21.0%14.8%恒大地产1融创中国2龙湖地产3绿城中国4雅居乐5中海地产6富力地产78华侨城9保利地产10世茂集团11万科集团12佳兆业13合景泰富14金地集团15招商地产16华润置地17恒盛地产18金融街19远洋地产20-25-15-5515250.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%指标值净资产收益率八、盈利能力指标集团人力资源部 327、3 33 杜邦分析法利用几种主要的财务比率之间的关系来综合地分析企业的财务状况，这种分析方法最早由美国杜邦公司使用，故名杜邦分析法 特点：把众多的财务指标有机地结合在一起，突出各指标之间的联系，因此便于深入分析企业在具体财务活动中的优势与不足，为企业巩固优势克服不足指出了可能的途径净资产利润率(ROE)=净利润/所有者权益=(净利润/资产总额)(资产总额/所有者权益)=总资产报酬率权益乘数其中，总资产报酬率=净利润/资产总额=(净利润/销售收入)(销售收入/资产总额)=销售利润率总资产周转率权益乘数=资产总额/所有者权益=1/（1-资产负债率）通过替换，得出：净资产利润率(ROE)=销售利润率28、总资产周转率权益乘数八、盈利能力指标集团人力资源部 34 34净资产利润率(ROE)=净利润/所有者权益=销售利润率总资产周转率权益乘数获利能力营运能力偿债能力 又称股东权益率，该指标体现了股东投入资金获利能力。该指标越高，说明投资带来的收益越高;净资产收益率越低，企业所有者权益的获利能力越弱 指标是反映企业盈利能力的重要指标。一般来说，销售收入增加，企业的净利润也会随之增加。但是，要提高销售净利润润，必须要一方面提高销售收入，另一方面降低各种成本费用，从而使得净利润的增长高于销售收入的增长，从而使销售净利润率得到提高 指标是反映企业营运能力的重要指标。资产周转率反映企业营运能力状况，资产营运29、效率的高低是企业资产经营的核心，并最终影响到企业的经营业绩 指标反映了企业的筹资结构。权益乘数受资产与负债的比例关系影响。在资产总额既定的前提下，负债总额越大，权益乘数就越高，说明企业有较高的负债程度，这个企业带来了较大的财务杠杆收益，同时企业也承担了较高的财务风险八、盈利能力指标集团人力资源部 35 35净资产收益率，对上市公司尤为重要 上市公司的净资产收益率，一般来说，越高越好，但不能低于银行利率 过高的净资产收益率也蕴含着风险，同时要关注是否负债率也很高。这样的公司虽然盈利能力强，运营效率也很高，但这是建立在高负债基础上的，一旦市场有波动、行业不景气，不仅净资产收益率会大幅下降，公司自身30、也可能会出现亏损 证监会也对上市公司的净资产收益率保持特别关注，明确规定：上市公司公开增发时，最近三年的加权平均净资产收益率平均不得低于6%八、盈利能力指标集团人力资源部 36 36恒大地产融创中国龙湖地产绿城中国雅居乐中海地产富力地产华侨城保利地产世茂集团万科集团佳兆业合景泰富金地集团招商地产华润置地恒盛地产金融街远洋地产前十均值廿企均值百企第50净资产收益率 41.9%39.5%33.4%25.7%23.7%23.1%22.6%21.0%20.0%19.9%19.9%19.0%17.3%16.6%15.9%14.6%14.0%13.1%11.5%7.3%27.1%21.0%14.8%【廿企31、排名】123456789101112131415161718192041.9%39.5%33.4%25.7%23.7%23.1%22.6%21.0%20.0%19.9%19.9%19.0%17.3%16.6%15.9%14.6%14.0%13.1%11.5%7.3%27.1%21.0%14.8%恒大地产1融创中国2龙湖地产3绿城中国4雅居乐5中海地产6富力地产78华侨城9保利地产10世茂集团11万科集团12佳兆业13合景泰富14金地集团15招商地产16华润置地17恒盛地产18金融街19远洋地产20-25-15-5515250.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.32、0%40.0%45.0%指标值净资产收益率2011年行业中上市企业净资产收益率指标八、盈利能力指标集团人力资源部 37 37万科的战略思维万科采用的战略是通过客户细分提升相对价格优势来提高销售收入，通过工厂化生产和住宅标准化来降低成本，通过标准化项目加快开发速度，提高总资产周转率，多渠道融资来提高权益乘数净资产收益率在战略分析中的应用八、盈利能力指标集团人力资源部 38 38F1:提升净资产收益率F2:提高销售收入F3:提升成本控制力F4:提高资金周转率C1:提升客户满意度I1:提 升 项目 土 地 组合能力I7:提升项目 进 度 计划达成率I8:提升资金 计 划 达成率L1:优化组织架构和管33、理流程L2:提升员工的核心能力和技能财务客户流程成长C2:提升重复购买率C3:提升市场占有率C4:提升品牌影响力F5:控制财务风险I2:提 升 产品 规 划 组合能力I3:强化对客户敏感点的持续挖掘和改进I4:提 升 围绕成本敏感点设计能力I5:提高采购议 价 能力L3:建立适应变革的企业文化龙湖的战略地图净资产收益率在战略分析中的应用八、盈利能力指标集团人力资源部 39 39净资产收益率在企业绩效考核中的应用 万科对城市公司的考核 万科绩效考核重视：利润实现、集团投资回报、集团资金占用实际上还是在建设企业的盈利能力、营运能力以及偿债能力城市公司年终奖金总额=考核净利润回报率计提系数 BSC 34、指标计提系数当年税后利润集团资源占用回报率=(内部往来资金+实收资本+资本公积+盈余公积)平均余额八、盈利能力指标集团人力资源部 40 40 龙湖对城市公司的考核地区公司年度效益奖=结算净利润ROIC决定的提成比例总经理BSC得分注：ROIC即投入资本金回报率，EBIT即息税前利润出租物业EBIT商业物业评估增值销售物业签约额口径EBIT地区公司年度ROIC年度平均投入资本（IC）龙湖绩效考核鼓励：高利润、快周转、商业增值实际上还是在建设企业的盈利能力、营运能力以及偿债能力净资产收益率在企业绩效考核中的应用八、盈利能力指标集团人力资源部 41 41房地产批租与开发阶段的税费负担前期税费：土地使35、用税、契税等建设阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税等房地产流通阶段税费负担主要有营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等房地产保有阶段税费负担主要包括城镇土地使用税、房产税或城市房地产税（外资）九、房地产开发与经营涉及的税费集团人力资源部 42 42房地产开发行政性收费（各地并不一致）市政公用设施建设费“四源费”自来水、污水、煤气、供热建设工程质量管理监督费城建综合开发项目管理费房屋拆迁管理费建设工程许可证照费招投标管理费工程监督费土地权属调查地籍测量费防洪费绿化建设费绿化补偿费开发环节商品房销售许可费交易费公证费房屋租赁管理收费36、房地产保险费登记费手续费权证工本费勘仗费注：有的城市统一征收综合服务费房地产权属登记环节的收费九、房地产开发与经营涉及的税费集团人力资源部 43 43全面预算是一种系统方法，用来事先分配企业的财务、实物和人力资源，以实现企业既定的经营目标企业可以通 过全面预算管理来监控经营目标的实施进度，有助于控制支出，并预测企业的现金流量与利润。同时全面预算又是明确的分权授权工具，通过对责任、权利的有效分配，并引入相互促进的利益分配机制来实现内部管理和控制，保证企业价值的不断增加财务预算只是房地产全面预算管理的一部分全面预算经营预算财务预算项目销售预算项目进度预算项目成本预算项目费用预算资本预算现金预算预计37、资产负债表预计现金流量表预计利润表十、全面预算集团人力资源部 44 44十、全面预算集团人力资源部 45 45税务筹划:通过不违法手段，实现最佳纳税、涉税零风险、节流型理财目的的一种理性行为狭义理解：指合法的节税，不包括非违法的避税。即合法符合立法精神广义理解:指合法的节税和非违法的避税(非违法不符合立法精神）通俗理解：“用足用活”税法用足税收政策-充分利用税收优惠政策用活税收政策规避税法“陷阱”、消除税法“障碍”、利用税法“缺陷”税务筹划三境界境界一:减少纳税失误-准确计税正确纳税境界二:寻找差异或漏洞-选择性条款境界三：设计最优纳税方案十一、税务筹划集团人力资源部 46 46税务筹划特点不38、违法性：包括合法和非违法。即利用税收优惠政策，以及遵循“法无明文不为过”的原则-依据法律上“非不允许”及未规定内容来选择和采取行动超前性目的性最佳纳税-恰当履行纳税义务涉税零风险节流型理财-纳税成本最低化、税收负担最低化普遍性多变性专业性十一、税务筹划集团人力资源部 47 47熟知税法，归纳相关规定理解税收政策规定，对税收政策要有一定敏感度了解“合法与合理”的不同界定。熟悉其他法规。如会计法、公司法、经济法、财务制度等。了解纳税人的相关情况和目标要求了解纳税人的相关情况：基本情况、财务状况、投资意向、对风险的态度等。了解纳税人的具体要求：设计税务筹划方案分析纳税人的业务背景，对照现行税收法律制39、度，设计多种税务筹划备选方案按纳税人的筹划要求，进行方案的比较分析，选择最佳方案撰写税务策划书实施方案，根据反馈信息及时调整方案税务筹划工作流程十一、税务筹划集团人力资源部 48 48土地增值税的征收对象集团人力资源部 49 49一般采取两种征收方式：对旧房及建筑物，采取在转让环节征收土地增值税的方式对房地产开发项目，实行先预征，后结算税款，多退少补的征收方式土地增值税的征收方式集团人力资源部 50 50 把握2个概念：土地增值额和扣除项目金额土地增值税的计算集团人力资源部 51 51土地增值税实行四级超率累进税率增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%、40、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%免征的情况纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%因国家建设需要依法征用、收回的房地产土地增值税税率及免征情况集团人力资源部 52 52定义：房地产开发贷款是指金融机构对房地产开发企业发放的用于地产、房产（包括住房、商业用房和其他房产）开发建设的中长期项目贷款房地产开发贷款的贷款人是各类银行业金融机构房地产开发贷款的借款人为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济41、适用住房的企（事）业法人种类：按照开发内容的不同，房地产开发贷款有以下几种类型：住房开发贷款：住房开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。对住宅部分投资占总投资比例超过50%的综合性房地产项目，其贷款按住房开发贷款管理商业用房开发贷款：指向借款人发放的用于宾馆（酒店）、写字楼、大型购物中心及其配套设施等商用项目建设的贷款；对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地产项目，其贷款视同商用房开发贷款土地开发贷款：是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款房地产开发企业流动资金贷款：是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款十二、房地产开发贷款