1、国内图书分类号：F 2 9 3 3 4国际图书分类号：西南交通大学研究生学位论文密级：公开姓名王态申请学位级别亟专业亟目笪理指导老师奎瞳力二零一五年六月万方数据C l a s s i f i e dI n d e x：F 2 9 3 3 4U D C：S o u t h w e s tJ i a o t o n gU n i v e r s i t yM a s t e rD e g r e eT h e s i sT H EC O S TO FR E A LE S T A T EE N T E R P I USED E V E L O P M E N TP R O J E C T睑N A G2、 E M E N TR E S E A R C HT A K I N GMP R O J E C TI NL E S H A NA SA NE X A M P L EG r a d e：2 0 1 3C a n d i d a t e：W a n gJ i eA c a d e m i cD e g r e eA p p l i e df o r：M a s t e r Sd e g r e ei nm a n a g e m e n tS p e c i a l i t y：P r o je c tM a n a g e m e n tS u p e r v i s o r：L iX i a3、 o l i万方数据西南交通大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权西南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1 保密口，在一年解密后适用本授权书；2 不保密彬使用本授权书。(请在以上方框内打“”)学位论文作者签名：易奎日期：心6 弓指导老师签名：加日期：2 0 p 5，弓万方数据西南交通大学硕士学位论文主要工作(贡献)声明本人在学位论文中所做的主要工作或贡献如下：运用观察4、法、调查法、文献法等方法，查阅国内、外学者对于房地产企业开发项目的成本管理研究、控制等相关文献，剖析房地产企业开发项目的开发程序，包括项目投资决策阶段、项目设计阶段、项目招标阶段、实施阶段和合约规划，结合实际案例对项目的成本管理进行分析研，并总结出房地产企业开发项目在成本管理方面可以采取的方法：1、项目的各个阶段都会涉及成本管理，其中投资决策阶段和规划设计阶段对成本的影响最大，因此应特别重视该阶段的工作；2、项目的发包阶段成本控制的关键点在于招标控制价的编制和合同的管理；3、在项目的实施阶段，因为目标成本己于先期下放，所以成本管控更多体现在对工程变更、签证和索赔的控制上。本人郑重声明：所呈交的5、学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作所得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明。本人完全了解违反上述声明所引起的一切法律责任将由本人承担。学位论文作者签名：易巷、日期：7 0,t 6、弓万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页摘要在过去的数十年间，中国很多财富神话都是从房地产行业中诞生的，几大财富排行榜里地产界的富人数量超过了任何一个行业。然而当下，房地产行业暴利的历史结束，辉煌的过去已不复存在，整个行业面临着“增收不增利”的尴尬局面。国务院于2 0 1 4 年1 2 月26、 2 日签署通过了不动产登记暂行条例，并从2 0 1 5 年3 月1 日起实施，这意味着征收房产税的步伐也将加快，新房和二手房的成交量都双双下降，很多购房者选择观望，房地产行业在各种复杂的情况下举步维艰。很多房地产企业选择在这样的换挡期进行企业内部整顿和管理提升，项目的成本管理就是其中很重要的一项内容。本文运用观察法、调查法、文献法等方法，查阅国内、外专家学者对于房地产企业开发项目的成本管理研究、控制等方面的文献，简要介绍了房地产企业开发项目各个阶段(包括项目投资决策阶段、项目规划设计阶段、项目招标阶段、项目实施阶段和合约规划)的工作内容及其对成本的影响和可采取的措施，并结合乐山M 项目成本管7、理案例，进一步分析该项目开发各个阶段的工作和成本管理方法，提出在房地产开发项目成本管理方面的总结和建议：重视设计方案的选择，合理使用限额设计，重视招标阶段和实施阶段的工作。关键词：房地产企业；开发项目；成本管理万方数据A b s t r a c th lt h ep a s tf e wd e c a d e s C h i n e s ew e a l t hm y t hi sb o r nf r o mt h er e a le s t a t ei n d u s t r y T h en u m b e ro fr i c hi nt h er e a le s t a t ei n8、 d u s t r yi sl a r g e rt h a na n yo t h e ri n d u s t r yo nt h em a i nr i c hl i s t s A tp r e s e n t，t h eh i s t o r yo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yp r o f i t si so v e r，t h eg l o r i o u sp a s tn ol o n g e re x i s t s，a n dt h eS O c a l l e de x c e s s i v ep r o f i t9、 si n t h i si n d u s t r yi ss t a l ea n du n f a s i o n a b l e t h e W h o l ei n d u s t r yi sf a c i n gae m b a r r a s s i n gs i t u a t i o n 一”i n c o m ed o e sn o ti n c r e a s ep r o f i t s I nD e c e m b e r2 2，2 0 1 4，t h eS t a t eC o u n c i ls i g n e dT h eP r o v 括i o n a l10、R e g u l a t i o n sO nR e a lE s t a t eR e g i s t r a t i o n，a n dc a r r i e do u tf r o mM a r c h1，2 015 T h i sm e a n st h a tt h el e v yo fb u i l d i n gt a xw i l l a l s ob es t e pu p，t h et r a d i n gv o l u m eo fn e wa n ds e c o n d h a n dh o u s i n gw i l lb ed e c l i n e d，11、m a n yh o u s eb u y e r sc h o o s et ow a i ta n ds e e，a n dt h er e a le s t a t ei n d u s t r yi si nav a r i e t yo fc o m p l e xs i t u a t i o n s I nt h i sp h a s es h i f t，m a n yr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sc h o o s et oc o n d u c ti n t e r n a lr e o r g a n i z a t i o12、 na n dm a n a g e m e n ti m p r o v e m e n t，P r o j e c tc o s tm a n a g e m e n ti sav e r yi m p o r t a n tc o n t e n t T h i sp a p e ra n a l y z e sa n dr e s e a r c h e st h ep r o j e c tc o s tm a n a g e m e n tb yu s i n gt h em e t h o d so fo b s e r v a t i o nm e t h o d，i n v 13、e s t i g a t i o nm e t h o d，d o c u m e n tm e t h o da n de t c，c o n s u l t i n gt h ed o m e s t i ca n df o r e i g ns c h o l a r s r e l a t e dd o c u m e n t so nr e s e a r c h i n ga n dc o n t r o l i n gt h ep r o j e c tc o s tm a n a g e m e n ti nr e a le s t a t ee n t e r p r i 14、s e s，B r i e f l yi n t r o d u c et h ew o r k i n gc o n t e n ta n dt h ei m p a c to nc o s ta n dt h ec o n t r o lm e a s u r e sa tv a r i o u ss t a g e so fr e a le s t a t ee n t e r p r i s ed e v e l o p m e n t(i n c l u d i n gt h ep r o j e c ti n v e s t m e n td e c i s i o n-m a k15、 i n gs t a g e，p r o j e c tp l a n n i n ga n dd e s i g ns t a g e，b i d d i n gs t a g e，p r o j e c ti m p l e m e n t a t i o ns t a g ea n dt h ec o n t r a c tp l a n n i n g)F u r t h e ra n a l y zt h ew o r ko ft h ep r o j e c td e v e l o p m e n ts t a g e sa n dc o s tm a n a g e m e 16、n tm e t h o db yc o m b i n i n gw i t ht h eL e s h a nMp r o j e c tc o s tm a n a g e m e n tc a s e P u tf o r w a r di nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c tc o s tm a n a g e m e n to fc o n c l u s i o na n ds u g g e s t i o n：a t t a c hi m p o r t a n c et ot h es e l e c t17、 i o no fd e s i g ns c h e m e，t h er a t i o n a lu s eo fq u o t ad e s i g n，a t t a c h e sg r e a ti m p o r t a n c et ot h eb i d d i n gs t a g ea n di m p l e m e n t a t i o ns t a g eo ft h ew o r k k e yw o r d s：R e a le s t a t ee n t e r p r i s e s；D e v e l o p m e n tp r o j e c t18、 s：C o s tm a n a g e m e n t万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第1II 页目录第1 章绪论11 1 研究背景11 2 研究意义和目的21 3 基本思路与框架结构2第2 章理论综述32 1 国内外研究现状32。1。1 国外研究现状。32 1 2 国内研究现状32 2 项目成本管理的基本理论42 2 1 项目成本管理的原则42 2 2 项目成本管理的理论框架j 52 3 房地产项目成本构成62 3 1 土地成本一62 3 2 开发前期工程费62 3 3 建筑安装费62 3 4 基础配套设施费72 3 5 不可预见成本72 3 6 管理费用72 3 7 其他7第3 19、章房地产开发关键环节的成本控制83 1 投资决策阶段的成本控制83 1 1 投资决策阶段的工作内容83 1 2 投资决策阶段对成本管理的影响93 1 3 投资决策阶段的成本管理93 2 规划设计阶段的成本控制一1 03 2 1 规划设计阶段的工作内容1 03 2 2 规划设计阶段对成本管理的影响1 23 2 3 规划设计阶段的成本管理。1 33 3 招标阶段的成本控制1 53 3 1 招标阶段的工作内容一1 53 3 2 招标阶段对成本管理的影响1 6万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第1V 页3 3 3 招标阶段的成本管理1 73 4 项目实施阶段的成本控制1 93 4 1 项目实施阶段20、对成本的影响因素1 93 4 2 项目实施阶段对成本管理的影响一2 03 4 3 项目实施阶段的成本管理一2 03 5 基于项目合约规划的动态成本控制2 43 5 1 合约规划指导合同的签订和执行2 43 5 2 合约规划的动态监控一2 4第4 章房地产开发项目成本管理案例分析一2 64 1 企业简介一2 64 2 项目投资决策阶段的成本管理一2 64 2 1 项目总体投资定位一2 74 2 2 区域规划一2 74 2 3 市场现状一2 84 2 4 客群分析2 94 2 5 产品定位及配套3 04 2 6 价格定位3 04 2 7 营销策略3 04 2 8 开发投资分析一314 2 9 结论21、3 24 3 项目方案设计阶段的成本管理3 34 3 1 项目设计概况一3 34 3 2 设计阶段各部门对成本管理的工作3 34 3 3 设计阶段成本预控3 44 4 项目招标阶段的成本管理3 54 4 1 重视制度建设，流程化管理3 54 4 2 重视计划，明确控价3 64 4 3 公平公正评标3 74 4 4 严格执行定标审批3 74 5 项目实施阶段的成本管理3 84 5 1 项目动态成本监控管理3 84 5 2 各责任单位对项目成本进行综合管控一4 14 5 3 加强现场签证管理4 24 5 4 工程进度款支付的成本管理-4 4万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第V 页4 5 5 22、工程竣工结算的成本管理一4 54 6 项目成本管理成果4 74 6 1 各成本项比较分析4 74 6 2 主要材料用量分析4 74 6 3 合同的签订与执行情况4 8结论4 9致谢5 1参考文献5 2万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页第1 章绪论1 1 研究背景随着我国城市化进程的推进，尤其是在2 0 0 8 年底出台的各项购房的消费政策的刺激和支持下，我国的房地产业从平稳期进入到了一个快速增长的发展期。消费者通宵排队、托人找关系买房的想象屡见不鲜。但是机遇与挑战并存，房地产市场的竞争也变得越来越激烈。大型、标杆房企的强势入驻，其他行业企业因势利导将目光转向房地产业，使得本土房地产23、企业必须不断自我提升，在夹缝中寻找机会。从2 0 0 9 年下半年开始，针对房地产业的扶持和救市政策逐步被宏观调控政策取代。2 0 1 0 年，规定限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等最严厉的国十条的颁布，对各地房地产市场交易打击严重，成交量明显下滑，从此，房地产业进入了严密调控期。另外，随着我国经济增长从两位数进入一位数的减速换挡期，经济的发展进入了一个新阶段，这也必然让房地产业步入一个新常态。房地产投资增长的速度明显放缓，销售面积和销售额同比均大幅滑落，7 0 个大中城市的房价均有不同程度的下跌。有房地产业温度计之称的国房景气指数显示，从2 0 1 0 年3 月国房景气指数(1 0 5 824、 9)触顶后整体处于下降趋势，2 0 1 1 年1 1 月以后就一直处于1 0 0 以内，2 0 1 4 年1 1 月的国房指数仅为9 4 3。虽然近期因为限购放松、限贷放松等政策的积极影响，部分改善性需求得到释放，但人口老龄化、利率市场化、房产税及不动产登记制度等预期将使房价下行的压力增大，因此房价继续进行调整的趋势难以根本改变，对房地产企业来说如何保证甚至增加利润仍然是一个很大的难题。现代管理学之父彼得德鲁克说过“企业家就是做两件事，一是经营，二是削减成本，其他都可以不做”，由此可见成本的管理是多么重要。而房地产行业中，成本的管理几乎贯穿于了项目的整个阶段：项目投资决策阶段、规划设计阶段、25、招投标阶段以及实施阶段，甚至后期的销售、物业等阶段。各阶段对项目成本的影响程度如图1 1：项目进展时间图1 1建设过程各阶段对投资的影响 注1】【汴1 1 全国造价工程师执业资格考试培训教材编审组工程造价计价与控制一京：中国计划出版社，2 0 0 9 1 7 3黧一一一万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页因此，加强项目各阶段的成本管理，提高投资收益成为房地产企业追求的目标，这也是保持企业在市场中的竞争力，促使企业持续科学、健康发展的有效手段之一。1 2 研究意义和目的在房地产行业中，项目的成本管理是直接影响企业盈亏的重要因素之一，它在整个项目的管理、实施中都具有不可忽视的地位。面对复26、杂的市场环境、有限的价格上升空间、不断上涨的建筑原材料价格及人工费、稀缺的土地资源等，房地产企业必须加强对工程项目的管理，尤其是对项目成本的管理，以节约投资，提高利润空间。同时，在“现金为王”的形势下，现金流对房地产企业来说特别重要，它基本能决定企业能否在激烈的市场竞争中生存下去。现金流是否良好的一个重要因素就是房地产开发项目的成本控制的是否良好。如果成本管理控制做的好，则盈利的几率就更大；如果项目成本控制做的不好，则可能面临投资失败，甚至拖垮整个企业。尽管项目管理的理论与方法早己开始运用在建筑施工企业的管理上，但由于房地产成本管理涉及环节众多，既要考虑工程进度，又要保证工程的质量与安全，因此27、还有许多地方值得探讨与研究，寻求行之有效的方法进行成本控制。1 3 基本思路与框架结构在总结目前国内外学者关于项目成本管理的研究成果上，以成本管理理论为基础，根据房地产企业面临的市场环境及项目施工现状，结合实际的开发项目，对房地产企业的开发项目成本管理及控制进行深入的分析研究，总结企业成本管理的经验，在实践中落实成本管理方法，提高项目的盈利能力，实现成本管理价值的最大化。对此本文依据时间先后顺序对开发项目的主要几个阶段分别进行分析研究，论文基本思路与框架如下：第一部分为绪论，主要简要分析当前市场环境，提出研究的内容、意义及目的。第二部分对项目成本管理的相关理论进行介绍，包括国内外的研究现状及房28、地产项目的成本管理模式、成本构成、项目管理的基本理论等。第三部分主要通过房地产开发项目中的主要阶段一一项目投资决策阶段、项目规划设计阶段、项目招投标阶段、项目实施阶段进行详细的阐述，根据房地产开发项目各阶段的工作内容、对成本管理的影响，提出了相应的管理措施。第四部分结合某房地产开发项目对成本管理与控制进行了分析与研究。第五部分对论文进行一个总结，提出取得的成果及不足之处。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页2 1 国内外研究现状第2 章理论综述2 1 1 国外研究现状国外对项目管理领域的研究较早，从2 0 世纪4 0 年代开始就逐步将其应用在了军事工程和建设项目上，其中尤以甘特图和协29、调图为代表，使用较多。此时的项目管理主要是项目的规划、预算和一些运营管理办法。到2 0 世纪8 0 年代，由于竞争日益激烈，项目的数量和规模都不断加大，企业和政府机构等投入大量的人力物力财力去研究和认识项目管理，从而总结更为实用的项目管理方法，其中项目成本管理的理论和方法更是受到高度重视并得以发展，进而出现了专门从事项目成本管理和研究的组织机构，例如：日本建筑学会的成本计划分会、美国的成本工程师协会、英国的造价师协会等。目前国外项目成本管理主要成果如下：1 作业成本管理理论：起源于2 0 世纪8 0 年代，由美国的罗宾库帕(R C o o p e r)和罗伯特卡普兰(R K a p l a n30、)两位教授提出，到9 0 年代，作业成本管理理论在美国、英国、加拿大等西方发达国家得到了大力发展和广泛应用。其基本思想就是一个项目的完成是各种作业的共同体现，在进行作业的同时会发生成本消耗，但并不是所有作业都会有价值产生，因此，需要将成本管理深入到每一个作业，对每一个作业产生的成本进行合理预算及及有效管理，采用动态追踪的方法，及时反馈，最大限度地实现预定的成本目标，尽可能消除或减少无价值的部分，防止资源的浪费。2 战略成本管理理论：起源于2 0 世纪8 0 年代，最早由英国学者肯尼斯西蒙兹(K e n n e t hs i m m o n d s)提出，后在美英等国管理会计学者的倡导和研究下逐31、步形成。战略成本管理简单来说即是运用成本管理的方法从战略的高度，对企业及关联企业的投资立项、研究开发、设计管控、生产和销售等各环节进行全方位了解、分析和控制，使企业在进行战略决策的同时降低企业成本，从而拥有更为持久的竞争优势。与传统成本管理相比，战略成本管理更具整体性和竞争性等特点。3 产品生命周期成本理论：起源于2 0 世纪6 0 年代，美国军方为了有效管理国防经费，减少浪费，在国防物资的采购及后期使用上进行一定的成本管理，经过实践，进而产生了产品生命周期成本理论。产品生命周期成本管理就是对产品策划、设计、生产、采购、使用、维修保养及废弃处置等全生命周期内的各项成本进行统筹管理和控制。这种理32、论在实际运用中效果显著，很多企业都在使用。2 1 2 国内研究现状受经济形势的影响，我国的项目管理研究相对较晚，其研究主要成果如下：万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页1 项目全过程成本管理：即对项目建设的前期策划、设计、施工、销售等全过程的成本进行管理和控制，包括事前控制、事中控制和事后控制。事前控制以目标成本的编制为主，提前做好市场调研、资金及时间的规划等工作；事中控制主要是设计阶段和施工阶段的成本控制，包括预算管理、招投标管理、合同管理、签证变更管理等；事后控制以施工完成后的结算为主，做好工程造价结算，并结合其他已完项目的成本数据进行比较分析。我国的项目成本管理中运用较多的就是33、这种方法。2 项目全面成本管理：袁俊杰(2 0 0 7)【注l】认为在以往的工程项目成本管理模式中，由于缺乏对项目成本的动态跟踪管理及有效的全面管理手段，使得各项成本管理职能不能很好地实现。因此在工程项目全面成本管理中引入了制度成本的理念，从项目全面成本管理的职能机构、要素、过程和信息化集成等方面构建了工程项目全面成本管理体系，明确了该体系运行的原则，动态地分析工程项目全面成本管理体系的运行过程。3 目标成本管理：是目标管理和成本管理的双纬度管理。吴雪林(2 0 0 6)I 萑z J 提出目标成本管理并非单纯的成本估计与成本控制体系，而是对成本与利润的综合战略规划过程。目标成本管理强调在项目开34、始之前就要开始进行成本规划、管理，而并非等到项目实际开始时才进行，因此目标成本管理在应由确立和达成两个阶段构成。确立阶段主要指通过综合分析市场环境，确定目标成本；达成阶段主要指在实施过程中通过对目标成本进行分解和分析，从而达到控制成本的目的。对比国内外研究现状，项目成本管理的方法和理论有多种，并且在实际的项目管理中也在不断完善，面对具体的问题我们要选择合适的方法来解决。2 2 项目成本管理的基本理论项目成本管理涉及到企业生产、经营、管理的全过程，最终的目标是确保项目的成本目标得到最大限度的实现，但并不表示需要靠不断降低成本来实现，项目的成本管理必须要与项目管理知识体系中的其他部分进行全面综合的35、考虑，不能为了降低成本而忽视了质量、时间、风险等因素的管理与控制，使项目不能按时、按质、经济高效的完成。因此在对成本的管理过程中，还有许多环节需要考虑。2 2 1 项目成本管理的原则1 坚持以人为本，全员参与项目进展过程中很多环节都涉及费用，因此成本管理是项目管理活动的重点工作【洼I 袁俊杰工程项目全面成本管理理论与实证研究 J 中南大学2 0 0 7 年时2】吴雪林目标成本管理经济科学出版社2 0 0 6 万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页之一。在管理过程中，需要各阶层、各部门的领导起好带头作用，全员参与，树立节约成本的理念，并在管理活动中切实实施。全员参与是项目成本管理的基本保36、证。2 坚持制度化的管理好的管理离不开健全的制度依据，企业必须根据项目实施过程中所发生的各种费用建立相应的标准、制度。成本管理制度是各项成本管理、控制的依据，具有严格性，实际性，可实施性。3 坚持责、权、利相结合要保证全员的参与，制度的执行，就必须落实责任、权利和利益的结合。在项目进行过程中，赋予部门、责任人相应的成本控制权利，并承担相应的责任。同时，结合员工切身利益，制定相应的一些激励措施，使项目成本管理落实到实处。4 坚持重点管理与全面成本管理相结合在进行成本管理时，要有轻重之分，既要着重抓住核心环节和关键环节，防止不必要的财力、劳力和人力投入，又要着眼于大局，全面考虑成本形成的每个影响因37、素，不能出现中断或疏漏。2 2 2 项目成本管理的理论框架项目成本管理由以下四个部分组成：1 资源计划项目资源是完成项目所需要投入的各项资源的总称，包括人、材、机、料、资金等：项目资源计划就是通过对项目资源的种类、数量、需求时间等进行归类、分析、和识别，结合项目实际情况制定出科学合理、切实可行的资源供应计划的管理活动。2 成本估算项目成本估算即依据项目资源的需求计划，计算出项目完成所需的费用。对项目而言，成本估算实际上是在进行项目的成本决策，也是进行项目成本预算和控制的基础。包括成本估算的依据、成本估算的方法以及项目成本的调整。3 成本预算项目成本预算即是将项目的成本估算根据进度、计划分配到各38、项具体的工作中，通过建立基准成本来确认项目的执行情况。包括成本预算依据、方法、工具以及预算结果。4 成本控制项目成本控制即采用一定的方法，对项目实施过程中所涉各项费用的实际支出与预算或己制定的标准，进行定期和经常性的监督、核对、比较、分析，并在发现偏差时采取措施进行及时纠正，以便最大限度实现使项目的成本目标。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页2 3 房地产项目成本构成工程项目成本的发生贯穿于房地产项目开发的各个阶段，且每个阶段会有不同的费用产生，下面简单分析房地产项目的主要成本构成。2 3 1 土地成本土地成本主要包含土地取得费(含招、拍、挂)、土地交易服务费(拍卖佣金)、拆迁安置39、补助费、地上附着物和青苗补偿费、税费(含耕地占用税、土地管理费及土地登记费、耕地开垦费)、土地开发费、地形测量费、变更土地用途费用等。2 3 2 开发前期工程费开发前期工程费主要包含规划设计费(定位策划顾问费、可行性研究费、建筑设计费、景观设计费、装饰设计费、装饰设计费、其他专项设计费)、勘察费(地质勘察费、文物勘察费、地基勘察费、水文勘察费)、沉降观测费、环境评估费、日照测试费、防雷检测费、施工放线费、地下管网探测费、建筑面积丈量费、报建审查费(散装水泥限袋管理基金、城市基础设施配套费、文物勘探发掘费、新材料基金墙改专项基金、工程定额检测费、建筑工程质量监督费、新建房屋白蚁防治费、异地人防建40、设费、异地绿化建设费)、行政规费(项目报检费、施工许可证费、档案保护费、排污费、保险费、环评报告编制及评审费、防雷施工图设计审查费、防雷竣工检测费、建设工程规划许可证费、竣工结算审核费、建筑农民工工资支付委托保证费其他基础工程费用)、三通一平工程费(施工用电接入费用、施工用水接入费用、场地平整)、招标服务费、临时设施费(施工道路、临时围墙、办公室、场地占用费)等。2 3 3 建筑安装费建筑安装费包括基础工程费(土石方工程费、打井降水工程费、桩基工程费、地基处理工程费、地基处理检测费等)、主体工程费(施工机械、周转材料采购、租赁费、大宗主材费、土建材料费、安装材料费、施工用水费、施工用电费、地下41、室人防工程费、外墙保温工程费、塑钢门窗、防火门窗、入户门、仿瓷、乳胶漆工程费、防水工程费、钢结构工程费等)、二次装修工程费(商业外装费、架空层装饰费、电梯厅装饰费等)、主体设备及安装费(自备电源设备安装费、自备电源转换柜费、变频供水设备及管道安装费、电梯及其安装费、屋顶消防水箱安装费、屋顶消防水箱基座安装费)等。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页2 3 4 基础配套设施费基础配套设施费包括区外市政基础设施费(区外景观设计费、区外道路工程费、区外高压供电工程费、开闭所设备及安装费、区外供水工程、排水工程、供气工程、光纤通讯工程费等其他区外配套工程费)、区内基础配套费(供电安装工程、高42、压供电合同、供水安装工程、供气安装工程、通讯安装工程、光纤安装工程、总平雨污水工程、消防系统工程费智能化工程费、景观工程费等)、小区内功能配套设施(物管用房、儿童乐园、游艺设施、全民健身场、体育设施、自行车棚、垃圾箱、停车划线及交通标识标牌、小区导示系统、小区大门、游泳池等建设费用)等。2 3 5 不可预见成本不可预见成本指项目实施过程中，由于人工费、材料费、机械费发生涨价，或政府的政策调整及银行利率发生变化等因素导致增加的费用。2 3 6 管理费用管理费用包括薪资福利(职工薪酬、社保费、住房公积金补贴费及其他福利补贴费)、办公费(办公用品、信息资料费、低值易耗品摊销、折旧费、水电费)、差旅交43、通费、业务接待费、会务费、劳保费、培训费、法务费、咨询费、资产评估费、审计费、招聘费等。2 3 7 其他除了以上成本支出外，还有各种规费、税费、销售费用、金融机构手续费、贷款利息、存款利息、融资费用、汇兑损益、设备维修费等。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页第3 章房地产开发关键环节的成本控制3。1 投资决策阶段的成本控制3 1 1 投资决策阶段的工作内容投资决策阶段主要是对房地产项目进行前期成本控制，作用重大、意义深远。它对项目的建设作出判断和决策，对项目的收益产生直接且重大的影响，是整个项目成本管理工作的基石。该阶段主要解决的问题就是是否投资，如何投资，何时投资，在哪投资，投资44、什么等问题。具体程序及内容如下：3 1 1 1 项目建议书项目建议书，又称项目立项申请报告或项目立项申请书，是企业是对拟建、新建或扩建的房地产项目的框架性、全局性的总体布局和设想，是对项目建设的必要性和可行性的初步论述，并给出投资建议。它是一个项目的起始点。项目建议书的主要内容有：项目建设内容、项目规模、项目类型、项目选址、项目资源、投资方式、融资方式、项目大体进度，并对项目产生的财务效益、经济效益和社会效益进行初步估计。3 1 1 2 可行性研究报告项目建议书通过后，企业将会对该项目进行更加可靠、全面和系统的可行性研究，主要从技术、财务、组织、经济和社会的可行性，及投资必要性、风险因素及对策45、等几方面为项目的建立提供更加科学的依据。房产项目的可行性研究报告主要构成为：(1)项目概况，包括项目名称、项目地点、建设内容、规模、目标等；(2)项目可行性研究主要结论，包括市场分析情况、原材料及劳动力市场情况、政策、资金、组织、技术等保障性问题、财务效益情况、社会效益情况等；(3)主要的技术经济指标，包括项目设计方案、建设方案、劳动定员等。3 1 1 3 计划任务书又称为建设项目设计任务书，是可行性研究报告确定后对该项目的建设规模、建设进度等主要建设内容的明确性文件，也是项目规划设计阶段的重要依据。3 1 1 4 项目前评价项目评价包括项目前评价、项目中评价和项目后评价，其中最重要的部分就是46、项目前评价。项目前评价是从整个项目的角度，结合项目计划任务书和可行性研究报告，对项目进行客观公正、系统规范的审查、计算和核实，对项目的开展与否决定性作用。3 1 1 5 项目审批按照前面的程序完成后，房产企业决策层会根据项目的可行性报告、计划任务书和评价报告对拟建项目进一步审核。项目获得审批意味着项目决策的基本确定。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页3 1 2 投资决策阶段对成本管理的影响随着市场饱和度的增加、国家宏观调控等因素的影响，房地产市场总量供不应求的现象已是明日黄花，“拿地即挣钱”的黄金时代己一去不返，而好的开始就是成功的一半，因此在项目的投资决策阶段作为项目的起始阶段需47、要将成本严格把控好，才能创造更多的经济效益。3 1 2 1 对项目成本构成的影响在决策阶段，根据全面的调查、评估、预测与研究，会确定项目建设的业态、规模、地址、大体进度计划、建设条件、技术要求等内容，这些都会决定项目成本的构成，比如根据确定的建设业态、规模地址等，可以确定该项目档次定位，从而确定使用什么建筑材料；根据项目的进度安排、建设条件等，可以确定项目技术工艺、人工构成情况、使用的建筑设备等。3 1 2 2 对项目成本目标的影响房地产企业基于投资决策阶段进行各项市场调查，综合考虑企业自身的经营计划，同时结合项目预期售价、目标利润等，预先制定项目成本目标，并在实施过程中努力实现。这也很多企业48、的成本管理宗旨一一形成行业成本优势，并以最经济合理的成本来提升产品的竞争力。因此决策阶段的工作完成是否精细将决定项目成本目标的制定是否精确。3 1 3 投资决策阶段的成本管理投资决策阶段对项目成本的影响占7 5 -9 5，同时项目成本又是决定项目是否能投资、是否能获利的重要因素之一，因此该阶段应该重视对成本的管理。3 1 3 1 重视市场调查重视市场调查是该阶段的最基础也是最重要的工作，调查结果对项目的影响非常大，比如该阶段将初步决定项目的产品定位及建设业态，这其实对项目的成本也定下了基调。因此市场调查必须认真进行，才能获取真实、可靠、有效的市场信息，以便为投资决策提供政策的分析依据。市场调查49、须遵循客观、公正、科学、全面、及时、有效、原则，选择恰当的调查方法、调查对象，对收集的信息也要进行合理的筛选，选出具有真实可靠的信息加以科学的分析，这样才能保证决策层在后续工作中做出正确的决策，使项目有准确的市场定位，使设计、资源配置等能合理高效。3 1 3 2 重视各阶段程序的深度化由于项目投资决策的每个阶段的角度不相同，并且是逐步深化和修订，所以项目投资估算在各个阶段的精确度是不一样的。项目建议书阶段的投资估算误差较大，约为3 0；在可行性研究阶段中，最初的可行性研究阶段对项目投资估算的误差需控制万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第10 页在2 0 以内，而详细可行性研究阶段产生的投资50、估算误差不到1 0。在整个项目建设过程中，成本的管理会形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、合同价、工程结算价和项目竣工价。各项成本数据间的逻辑关系是：估算大于概算，概算大于预算，预算大于结算。很明显，投资估算将成为后面各种造价的限额指标，只有加强该阶段投资估算完成的深度，才能在后阶段中将项目成本控制在合理的范围内。3 2 规划设计阶段的成本控制规划设计阶段是指为了满足项目技术经济等方面的要求，在项目施工前，按照可行性研究报告、计划任务书等上一阶段中确认好的事项，对项目进行具体规划，设计并制定图纸、数据等技术文件。该阶段是项目从计划转为现实的决定性阶段，是保证施工顺利进行的重要依据，也51、是项目完成后是否能达到市场预期的关键。3 2 1 规划设计阶段的工作内容3 2 1 1 项目设计的阶段划分项目的规划设计需要保持产品的整体性、合理性、实用性，通常指方案设计、初设和施工图设计三个阶段：1 方案设计阶段这是项目规划设计中最重要的一个环节，是总体设计。方案设计的重点为设计说明书和设计图纸。设计说明书主要内容包括：设计主要依据；设计主要技术经济指标及要求；总平面设计说明；建筑设计说明，包括方案构思及特点；结构设计说明，包含设计依据；建筑电气设计说明，包括变配电系统；给水排水设计说明，包括水源情况；采暖通风与空气调节设计说明，包括防排烟系统；热能动力设计说明；投资估算编制说明及投资估算52、表。项目设计图纸主要内容：总平面设计图纸、建筑平面图、立面图、剖面图、表现图(透视图或乌瞰图)等，其中总平面设计图包含场地的区域位置、场地的范围、场地内及四邻环境的反映、场地内拟建道路、停车场、广场、绿地及建筑物的布置、拟建主要建筑物的名称、出入口位置、层数与设计标高、指北针等。另外还有部分反映方案特性的分析图(根据需要绘制)，如功能分区、交通分析、绿地布置、日照分析等。2 初步设计阶段初步设计是对方案设计的细化，是编制施工图设计文件的前提。该阶段主要成果文件是项目设计说明书、工程预算书及总平面设计、工艺设计、建筑设计等专业设计图纸。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第11 页3 施工图设53、计阶段施工图设计图纸是项目招标、施工的指导性文件，它将项目需达到的功能及所有设计结果进行详细表达。施工图设计阶段的主要成果文件包括图纸总封面、项目所涉的所有专业的设计图纸(含图纸目录、说明和必要的设备、材料表)和工程预算书等。另外对于方案设计后没有经过初步设计，直接进行施工图设计的项目，如果合同中没有要求编制工程预算书，那么施工图设计文件中应该要包括工程概算书。施工图设计完成后，相关单位或部门将共同对图纸进行会审，通过对技术、意图等方面的交流，对不符合要求和有误的地方进行修正。同时在后期工作中，也会不断检验图纸的正确性，解决遇到的各种技术问题。3 2 1 2 项目设计方案评价项目设计方案评价就54、是、从各种设计方案中分析、比较并综合选出符合项目建设规划及环境要求、布局合理、功能适用、造型美观并且成本合理的最优设计方案。在选择时，要注意经济性与技术先进性关系的处理，在保证质量，并达到长久使用目的的情况下尽可能节约成本，否者在项目使用时，可能产生较高的维修费。通常项目的工程造价、全寿命费用、使用成本与项目的功能水平之间存在以下关系：费用O项雷功能水孚挽图3 1 工程造价，使用成本与项目功能水平之间的关系I i t l3 2 1 3 设计概算的编制与审查项目的设计概算是在项目初步设计或扩大初步设计阶段，设计单位在投资估算的控制下，依据该阶段的图纸及说明，利用国家或地区发布的概算指标、定额、材55、料预算价、设备预算价等资料，计算项目成本造价。审查的对象即设计概算的编制依据、编制深度、概算金额及内容。j _ 1 1 全国造价工程师执业资格考试培训教材编审组工程造价计价与控制北京：中国计划出版社。2 0 0 9：1 7 3 z k q 20150924万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第12 页3 2 1 4 项目施工预算的编制与审查项目施工预算即在施工图完成且旋工方案己确定后，在目前的预算定额、费用定额和项目完成所必须的各种资源价格(如人工费、材料费等)的基础上，依据审核后的图纸及方案，按规定计算直接工程费、措施费、间接费、利润、税金等。施工预算必须在项目开工前完成。审查的对象即项目56、的工程量，项目所涉材料设备的预算价格，预算价格的计算方式以及有关费用。3 2 2 规划设计阶段对成本管理的影响3 2 2 1 项目规划设计不同阶段对成本管理的影响幅度在项目规划设计阶段对成本进行管理，其效果比较显著，通常情况下，在该阶段中，方案设计对成本管理的影响高达7 5 一9 5，初步设计阶段为1 0-3 5，施工图设计阶段为1 0 以下。由此可见，设计阶段的成本管理对全局的重要性。3 2 2 2 对成本利用和控制效率的影响在该阶段，通过对概算、预算的编制及分析，可以看出项目造价构成内容、资金分配情况，从而调整项目各部分功能与成本的匹配度，使的资金分配更加合理，从而提高资金的利用率。同时将57、成本投入较高的部分作为成本管理的重点，在设计规划时提出造价计划，设计完成后对照计划进行审核，可以加强控制的效率与主动性。3。2。2 3 对成本合理性使用的影响正确地对项目进行规划和设计评价是保证合理管理成本的前提。以住宅建筑为例，规划设计对成本的影响主要表现在以下几方面：1)建设规划根据项目的功能和要求，规划住宅建筑、公共建筑、管网、绿化的布局，确定容积率及水电燃气的供应等内容，同时划分各部分的投资比例以便实现效益最大化。对成本的主要影响因素有两点，一是占地面积，决定了土地成本的高低，同时影响项目道路、工程管线的长度及公共建筑的数量，这些内容作为项目建设成本的重要组成部分，影响项目的总造价；二58、是各单体建筑的布置形式，合理的布置可以确保高效的土地使用率，从而降低项目的总造价。2)建筑设计项目建筑设计对成本的影响可以从以下几方面体现出来：一是建筑物平面形状和周长系数，其中以长宽比例为2：1 最好，又方便施工，又能降低造价，使用也方便；二是建筑的层高和净高，根据经验，一般层高每降低1 0 厘米，造价相应减少1 3 左右，但考虑采光、通风、适用等问题，一般不低于2 8 米；三是建筑的层数，多层住宅一般是层数越多越经济，但是超过7 层后，由于要使用电梯，并且对结构强度、形式要求更高，反而造价会大幅上升；四是建筑单元组成、户型和住户面积，通常结构z k q 20150924万方数据西南交通大学59、硕士研究生学位论文第13 页面积(住宅结构面积与建筑面积之比)系数越小设计方案越经济；五是项目建筑结构，木结构，剪力墙结构和传统的砖混结构，项目成本相差较大；六是材料的选择，材料费在工程造价中的占比很大，应根据实际情况，因地制宜，就地取材，有效降低成本。3 2 3 规划设计阶段的成本管理规划设计阶段可以从以下几方面对成本进行管理：3 2 3 1 重视设计单位及设计方案的选择通常情况下选择设计单位是采取委托或招标的形式，但不管采用哪种方式，都应重视设计单位的资质与业绩，进而选择最优单位。设计方案的选择是最为关键的。首先不能盲目地对项目进行规划设计，应该符合市场需要，有卖点，要保证经济收益。比如若60、需要在建安成本的基础上每平米要加3 0 0 元以促进品质的提升，那么就要将这笔费用花在最能吸引客户的地方，如绿化、门窗、大堂装饰等，尤其是围墙，因为围墙是在销售期就厶匕I：J r-_,徊l l R 好展示品质的地方，有较强的广告效应。其次，应将经济指标与方案相结合，合理进行税务筹划及分配成本构成，尽可能在目标成本内完成项目建设。比如土地增值税计算方式为超额累进的形式，因此一旦增值额刚进入高一级税率中，可能出现高售价低收益的现象。对于某些地区、市场，如果精装房能顺应市场需求，那么最好选择修建精装房，因为精装房在计算土地增值税时，装修成本在税前可以全额扣除，而精装房的售价又往往比较高，尽管销售时，61、营业税会增加5，但总的来说税后利润是增加了的。再次，重视土地的利用率，可以通过适当压缩建筑间距、确定合理的建筑层数、提高建筑密度、合理布局公共建筑及道路等方法来提高土地的使用率。最后，应兼顾近期与远期的要求，同时要满足使用需求，避免出现浪费或因无法满足需要而需重建的情况。总之，要采取科学的方法对各个方案进行评价比较，选出最优方案。3 2 3 2 以限额设计方式控制成本在项目规划设计阶段，限额设计是目前普遍使用的成本管理方式，其核心内容就是对工程量进行控制并对成本进行分解，进而将成本控制在相应范围中。限额设计就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的设计概算控制施工图设计，各专62、业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。【i 主l】但限额设计也要注意设计要符合规范，重视技术与经济的结合。3 2 3 3 加强设计变更管理因为施工阶段会面临各种不可预见的问题，如工程量增减、设计错漏、客户要求刚1 叶浩文，工程成本控制操作方法，武汉：武汉工业大学出版社，1 9 9 6。1：8 9z k q 20150924万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第14 页变更、市场需求变化等，所以设计变更从项目的一开始就可能会出现，并且贯穿项目始终。同时随着项目完成进度的加深，设计变更对工程造价带来的损失也在增大，比如设计阶63、段发生的图纸变更只需要对图纸进行修改，但是施工阶段发生图纸变更则可能导致返工甚至更大的损失。这对项目进度、劳力成本、材料成本、设备成本等都有较大影响。因此在规划设计阶段要加强对设计的变更管理：一方面，可以设置建立预控制度，在图纸设计之初，让有经验、熟悉市场的人员参与进来，以降低设计变更的次数，提高设计质量。另一方面，企业也可以建立标准图库，降低设计变更次数，加强对成本的管理，因为这些设计都己被实践，技术较为成熟有效。3 2 3 4 采取激励措施，设置奖励规则目前设计费的计取方式主要有两种方式，按设计预算的百分比或按建筑面积，但这两种方法往往使设计单位更加关注如何加大项目的工程量，而忽略了设计质64、量，以及经济与技术的合理性，使得后面图纸变更频繁，出现过多的浪费。所以企业可以采取适当的激励措施(如按节省的成本作为设计员提成的依据等措施)，让设计费用与设计质量紧密联系在一起，这样不仅能有效的管理项目成本，还能提高设计单位的业务能力，形成双赢的局面。实践证明，采取激励措施进而刺激设计单位提升设计质量可以给房地产项目带来更大的价，因为在设计阶段优化空间较大。3 2 3 5 加强该阶段的造价审查工作在项目规划设计阶段，主要涉及的工程造价是设计概算和施工预算。1)加强设计概算的审查工作对设计概算的审查意义在于可合理分配投入的资金，提高审计概算和施工预算的编制质量，促进技术和经济的合理结合，能对成本65、的使用提供可靠的依据，使项目投资效益得到保障。在审查时，一是要注意设计概算的编制依据是否合法，是否按现行标准计算，是否依据相应的适用范围，入机料的预算价格是否符合该区域特点；二是注意审查设计概算编制是否完整，内容是否正确，工程量是否正确等。另外，还要注意采用恰当的方法对设计概算进行审查，通常可以采取对比分析、查询核实或联合会审等方法进行审查。2)加强施工图预算的审查工作施工图预算的审查对加强工程造价控制，节约成本极为重要。通过对施工图预算的审查，可以提高预算的准确度，为承包合同价的制定提供合理依据；同时以客观数据来对技术经济指标进行比较，又能改进设计，提升设计质量。审查时，要先全面了解图纸内容66、工程内容及采用的单位估价表，再选取恰当的审查方法，如全面审查法、对比审查法、分组计算审查法等。审查范围包括工程量、设备材料的预算价格、单价等进行审查等。图纸审查完成后，应整理相关资料，并与编制单位就需要修改的地方交换意见，相互确认后调整预算。z k q 20150924万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页3 3 招标阶段的成本控制3 3 1 招标阶段的工作内容房地产项目在实施过程中涉及大量不同的工程项目，这些工程项目大多技术复杂，要求专业，合同金额巨大，因此项目实施过程中，会有需要很多个承包单位对不同的工程项目进行承包施工。3 3 1 1 项目招标与投标的概念建设项目招投标的实行67、标志着我国建筑市场向法制化、规范化、完善化迈出了重要一步。项目招标属于要约邀请，是指在对外发包建设项目之前，招标人将项目的相关信息以招标文件的形式按法定程序标明，以一定的招标方式方式，邀请符合资质要求的潜在投标人来提出要约，即报价，再通过比较选出理想的投标人的一种经济活动。投标是要约，是指符合资质的投标人，按招标文件的要求，在指定日期内完成标书，递交标书，并等候开标，确定是否中标的经济活动。中标后，投标人会受投标书的约束。招标有公开招标和邀请招标两种方式。3 3 1 2 项目招标的主要流程项目招标主要指设计、监理、勘察、施工、材料设备招标等，其中施工招标最具代表性，也是施工过程中涉及最多的招标68、项，因此以施工招标为例对流程进行简要介绍，其主要环节如下：1 准备工作首先招标人应满足招标条件，如取得相关审批手续、资金筹集到位、有达到一定深度的设计图纸与技术资料等；其次确定招标的方式，企业可以根据需要选择合适的招标方式，通常有公开招标和邀请招标，前者面对的投标人范围较大，有利于公平竞争和择优选取，后者有利于选择出较为熟悉、信用度高的投标人。最后是项目划分标段，一个项目通常是作为一个整体进行招标，但对于大型项目，由于潜在投标人中符合招标条件数量有限，这就会降低招标的竞争性，因此会将整个项目划分为若干单位工程或特殊专业工程后，再分别招标。标段划分时应注重招标项目的专业要求、管理要求以及对工程投69、资的影响和各项工作的衔接。2 资格预审公告或招标公告、投标邀请书、招标文件的编制与发布招标公告是公开招标时，招标人通过报刊、专业网站等向所有潜在投标人发出的广泛通告，内容包含招标的相关信息(如招标人、招标条件、项目概况、招标范围、投标人资格要求、招标文件的获取、投标文件的递交、联系方式等)。如果公开招标采用资格预审的形式，则不必再单独发布招标公告。投标邀请书是邀请招标时，招标人z k q 20150924万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第16 页向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出的邀请书。3 资格审查资格审查有资格预审和资格后审两种情况。资格预审是指招标70、人根据招标项目的特点和需求，向投标人发出资格预审文件，待投标人按要求提交了申请文件后，对其资质条件、信誉、业绩、技术、财务状况等进行审查和评定，排除不合资格的投标人，并在规定时间内以书面形式通知申请人预审结果和发出投标邀请书。但当申请资格预审的投标人不足3 家时，招标人则需重新组织资格预审，也可以不再组织资格预审而直接招标。资格后审就是在投标人投标后，根据招标文件要求审核投标人资质。4 踏勘现场与找召开投标预备会招标人根据需要组织投标人进行现场踏勘，让投标人了解招标项目的场地、周围环境及地质情况等。投标人可以在规定时间内提出的疑问，招标人可以书面形式进行答疑，也通过召开投标答疑会，但不管以哪种71、方式，都应该以书面记录的形式同时送达所有获得招标文件的投标人。5 建设项目施工投标投标人按照招标文件的要求编制投标文件，明确是否达到招标文件的实质性要求，并在规定的时间前将有法定代表人或其委托代理人签字或单位盖章的投标文件密封送达。不按招标文件要求编制或不响应招标文件要求的投标文件无效。6 开标、评标、定标、签订合同开标、评标、定标必须严肃、客观、公平、公正，选出最合适的承包人，向其发出中标通知书后，签订书面合同，使投标项目在实施阶段顺利完成。3 3 1 3 编制招标控制价招标控制价也称为预算控制价、拦标价，是招标人能够接受的最高交易价格。它由具有编制能力的招标人或受其委托具有相应资质的造价咨72、询人，依据相关计价规范、办法、设计文件、工程量清单、标准、技术资料、现场情况、工程特点及施工方案等进行编制。招标控制价体现的是社会平均水平，不应该上调或下浮。3-3 1 4 订立施工合同为了确保招标项目能按时并保质保量地完成，招标人和中标人根据招标文件、投标文件、商务谈判纪要、图纸、技术标准等达成一致的相关资料，签订适当的项目施工合同，确定双方的权利和义务，以期双方共同遵守。合同是对投标项目质量、进度、成本进行控制的主要依据，是一种有效的法律行为。3 3 2 招标阶段对成本管理的影响成功的项目招标，既能使项目的质量得到保证，又能在项目质量得到保证的前提z k q 20150924万方数据西南交73、通大学硕士研究生学位论文第1 7 页下合理有效地控制项目造价，因此对招标阶段项目成本管理具有十分重要的意义。主要表现如下：3 3 2 1 使项目成本更加合理项目的招投标的措施使得投标人之间出现了激烈的市场竞争，在保证质量的前提下，往往是价优者得，从而使项目成本更加趋于合理，提高投资效益。3 3 2 2 使项目成本得到效控制招标阶段的主要任务之一就是在众多投标人中，对项目报价、工期进度、技术、管理水平等因素采取优胜劣汰的竞争方式，择优选择出合适的投标人。由于招投标的整个过程都是统一、制度化的，由群体评估决策的方式在相应的时间、地点完成，大大节省了人力、物力、财力成本，也有利于降低交易成本，使项目74、总成本得到控制。同时，择优综合选取的投标人在技术、管理水平等方面都相对有优势，在项目施工阶段可以提高施工质量，保证施工周期，降低施工管理风险，从而更好地控制施工成本。3 3 2 3 使项目成本管理更加规范我国招投标活动己逐步法制化、规范化，有特定的机构对其进行管理、监督，公开、公正、公平的竞争方式能有效避免招标人、投标人的违法行为，防止营私舞弊、行贿受贿、暗箱操作的现象发生，使项目成本管理更加规范。3 3 3 招标阶段的成本管理3 3 3 1 选择恰当的招标方式企业根据自身特点及需要，选择恰当的招标方式。一般情况下，政府、国有企事业单位、使用国有资金等所涉及项目的勘察、涉及、施工、监理及重要的75、材料、设备采购等必须采用公开招标；邀请招标更多适用于私营企业。3 3 3 2 认真编制招标控制价为了防止低价竞争或者哄抬标价的现象发生，企业应当聘请符合资质的工程造价咨询人，按照国家或地方建设部门的规定认真编制招标控制价。招标控制价应采用造价管理机构发布的信息价格，而不是市场价格。部分无信息价格的材料，应通过市场调查再确定。3 3 3 3 科学合理的评标办法评标将直接决定项目成本的构成及费用，应当遵循公平、公正、科学、择优的原则，在严格保密的情况下进行。第一，重视评标委员的组建，选择符合标准的成员担任，其中技术、经济等方面的专家最好占到总人数的2 3：第二，评标过程严格按步骤进行，先进行初步评76、审，包括形式评审、资格评审、响应性评审、施工组织设计和项目管理机构评审，对投标文件中不清楚的地方让投标人予以澄清说明或补正，对于万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第18 页皇I 童_计算错误的地方修正后，必须与投标人书面确认；第三，对于初步评审合格的投标文件，对其进行技术、商务上的详细评审。目前常用的评标办法有经评审的合理低价法和综合评估法。3 3 3 4 注重合同的管理1 合同签订原则合同是质量、进度、成本管理的重要依据，签订合同应当遵循以下原则：合同的签订过程应当按规定在一定范围内履行审核审批程序：体现公开民主的原则；忠实维护我方利益原则；平等互利、协商一致、等价有偿原则；合法、合理、77、专业、科学的原则；择优签约原则。2 合同谈判合同签订前应与中标候选人进行合同谈判，届时需做好以下准备：(1)确定谈判的目标和谈判原则；(2)确定参与谈判人选和各自分工；(3)确定双方的实际需求和强制条件；(4)确定谈判内容的主次和先后次序；(5)确定做出让步的程度、时间和方式。谈判过程应形成谈判记录，并存档备查。3 合同的编制合同应根据招标文件、投标文件及商谈结果进行拟定。拟定时应做到合同内容合法有效、条款清楚齐备、表述准确规范、权利义务对等、违约责任明确。合同条款原则上应包括：合同名称；缔约方名称及地址，经办人联系电话；缔约方法定代表人或其授权代理人签字、公司公章或合同专用章签章；合同签订日78、期；标的(内容)；数量、质量；合同价款，包括价格的调整(合同外工程量的约定)、价款支付方式及进度、履约保证金、质保金等；交付地点、运输费用的承担；违约责任，包括履约保证金的处理等；生效、失效条件；解决争议的方法；合同的份数及附件；保密条款(如果有需要)；票据约定；银行账户信息等。对方提供合同文本的，应首先检查是否与招标文件要求或投标文件等承诺一致。4 合同审核审批草拟好的合同及附件应按照规定分别报相关部门和领导评审。评审人应对合同提出明确评审意见。责任部门根据评审意见修改合同，并逐级报批。参与审批的相关人员应在合同审批表上签署是否同意申报意见。审批结束后，报批的合同审批表原件，及加盖了附件章的79、文档，须作为公司资料存档。不同性质、类别和内容的合同，审核程序可以有差异，以我公司为例，各下属公司经办的合同，由该公司总经理审批。总部经办的合同，由中心总经理审批，相关公司代为签章。合同价格如超出已经审批的预算或成本目标的，须先完成预算或成本目标的调整审批程序后，再进行合同审批。5 合同签署万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第19 页合同必须审批通过之后才能签署。合同内容超过一页时应在每页上加盖骑缝章。合同专用章应由专人保管，总经理签字同意后方可盖章，总经理在合同审批表上的签字同意可视为同意盖章。合同签署后应及时登记在“合同管理台帐”内。6 合同执行合同签订后应及时进行合同交底，交底内容包80、括施工范围及工作内容、付款与结算、双方权利义务、违约责任等；合同执行过程中签约责任部门要负责跟踪合同的履行情况，同时财务部门应负责监督合同的收付款情况，必要时相关部门也应进行配合和协助。合同执行过程中，有争议或违约情况发生时，应及时报告，并采取相应措施避免损失。7 合同的变更、转让、解除合同订立后需要进行合同变更时，应及时汇报、请示，双方同意后才能进行合同变更，并按照合同签订的程序审核审批。合同变更时双方应采用书面形式确认变更事项。合同订立后，如果涉及合同主体对权利义务的转让，也应签订补充协议或另行签订合同，同时按照合同签订的程序审核审批。合同订立后，因主观或客观原因需要解除合同时，应就解除事81、宜签订补充合同，并按照合同签订的程序审核审批。3 4 项目实施阶段的成本控制施工阶段作为房地产项目的具体实施阶段，是项目从规划设计转化为实物的具体过程。该阶段的成本消耗非常大。3 4 1 项目实施阶段对成本的影响因素项目施工阶段情况多变，因此对成本管理的影响因素众多，但最为重要的因素如下：3 4 1 1 项目工程变更项目实施阶段，经常会因建设方意愿、市场需求及定位、自然条件、施工进度计划安排、验收需要等主观或客观原因导致工程项目的实施与规划设计或招投标时的情况发生变化，从而需要变更，如工程量发生变化、工程进度发生变化、施工条件发生变化等。3 4 1 2 项目工程索赔项目工程索赔是指合同在履行过82、程中，因当事人违约、不可抗力、不利的物质条件(如污染物、地下条件、水文条件等)、合同缺陷或变更、监理人指令主观或客观等万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第2 0 页原因导致另一方遭受损失时，另一方提出赔偿要求的行为。索赔具有双向性。3 4 1 3 项目工程结算工程结算包括过程结算和竣工结算，其中过程结算又分为工程预付款结算和工程进度款结算。1 工程预付款工程预付款是开发商为解决承包人在施工准备阶段资金周转问题而提前支付的款项，仅用于与该项目有关的启动工作，如项目的施工准备、主要材料、的备料款等。如果承包人滥用此款，开发商有权立即收回。通常情况下，工程预付款的金额会在招标文件和合同中明确，并83、随着工程的实施在后期以抵充工程进度款的方式陆续扣回。2 工程进度款工程进度款一般有两种结算方式，一种是按产值结算(如月度、季度等)，另一种是按形象进度结算(如达到O、地上5 层、封顶等)。达到约定的结算节点后，双方对完成的工程数量的各种费用进行计算、复核。承包方在付款周期末按复核通过的金额向开发商递交进度款支付申请。发包人应在规定时间内办理工程进度款的支付。3 工程竣工价款结算工程竣工结算是指承包人按合同规定完成所承包的工程，经发包人验收合格后在规定时间内编制完竣工结算书，与竣工验收报告一并提交给发包人予以核对。竣工结算办理完后，发包人在规定时间内向承包人支付工程价款结算。3 4 2 项目实施84、阶段对成本管理的影响项目实施阶段时间较长，可变因素较多，且大量成本、费用都在该阶段发生，一旦成本管理失控则会导致前期所做的一切工作化为“泡影”。因此必须重视该阶段的成本管理工作。同时，科学、合理的施工有利于保证工程质量，可以更好的把控施工周期。施工现场“分分秒秒都是钱”，提前竣工也是对成本控制的一种贡献。3 4 3 项目实施阶段的成本管理3 4 3 I 加强工程变更的控制工程的变更自然会引发成本变动，因此需加强工程变更的管控，保证工程变更的合理性、有效性，具体可以从以下几方面着手：1 对项目中不可避免而必须变更的地方，应尽快处理，否则容易造成更大的损失。2 变更发出前应充分分析变更后的影响(如85、对质量、成本、进度等的影响)，对工程变更的可行性做出科学的分析和判断，以免造成不可弥补的缺憾或因变更而引起的索赔事件。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第2 1 页3 项目变更指令发出后，应尽快予以落实，并监督实施效果。变更的确认、指示、估价的程序如图3 2 所示：图3-3 变更指示及估价的程序刚注1】变更导致的估价应遵循以下原则：第一、当合同中有适用的变更项目的综合单价时，应采用其单价。第二、当合同中无使用但有类似变更项目的综合单价时，可由合同双方在此基础上商量确定变更项目的单价。第三、合同中无适用也无类似变更项目的综合单价时，可按成本加利润的原则确定变更工作的单价，或由承包人根据变更项86、目的资料、计量计价规则和办法，编制变更项目的综合单价，然后根据投标时的浮动率确定新增单价，报发包入确后调整。3 4 3 2 加强工程索赔的管理工程索赔方式主要分为工期索赔和费用索赔。但是无论什么方式，在处理时，应遵行以下原则：一、以合同为依据，及时合理的处理问题；二、加强主动控制，降低索赔事件发生几率。1h t t p：w w w t h e a c n x z jz l3 2 6 5 5 2 1。h t m万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第2 2 页1 工期索赔工期索赔主要有两种计算方法：一是网络图分析法，即通过进度计划的网络图对关键路径进行分析。若延迟的是关键工作，则批准顺延的工期为87、总延迟时长；若工作延迟后变为关键工作，则批准顺延的工期为延误时间的差值；若工作延迟后仍然不是关键工作，那么就不用进行工期赔偿；二是比例计算法，该方法主要用于因工程量增加导致的工期索赔，计算方式为：批准延误时间=(额外增加的工程量价格原合同总价)宰原合同总工期。如果工期延误是多方原因造成的，则要视具体情况进行分析，确定“初始延误者”对此负责。2 费用索赔费用索赔的范围包括人工费、设备费、材料费、管理费等，计算方法主要有以下：(1)实际费用法，也称作额外成本法，是指承包商要求发包人补偿的应索赔事件产生的实际开支，包括增加的间接费和利润。(2)总费用法，指索赔事件多次发生后，直接按实际发生的总费用减88、去投标金额或合同金额计算索赔金额。(3)修正的总费用法，即在总费用法的基础上，对总费用法进行相应的修改和调整，去掉不计的费用，使其更加合理。3 4 3 3 合理编制资金使用计划合理编制资金使用计划有助于更好的协调和筹集资金，控制施工各阶段的目标成本，最大限度的节约投资，提高资金效率。资金使用计划可用s 型曲线与香蕉图、横道图或时标网络图表示，通常有以下编制方法：1)按子项目编制资金使用计划：将建设项目合理地分为若干个子项目，再按子项目划分资金的分配。2)按时间进度编制资金使用计划：将投资按使用时间进行分解，确定目标值，再将资金分配到各个时间点。3 4 3 4 重视偏差分析施工阶段可能会因为业主89、投资规划不当、建设手续不全、施工组织设计缺陷、标准变更、质量不达标、进度延误、付款延误、人机料涨价、自然因素、交通原因等导致投资偏差或进度偏差。通常可以用横道图、时标网络图、表格或曲线进行分析，以减小偏差、控制成本。1、横道图，又叫甘特图，即用不同的横道分别表示拟完工程、已完工程的计划投资和实际投资，再根据图表求得相应的投资和进度偏差。己完工程实际投资与计划投资之差为投资偏差；拟完工程与己完工程的计划投资之差为进度偏差。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第2 3 页2、时标网络图，又称为时标网络计划，施工计划网络图确定后，根据施工实施进度和日历工期形成的网络图，主要用来反映累计偏差和局部偏90、差。3、表格，是进行偏差分析时常用的方法。依据项目的具体情况和要求，设计相应表格，用于反映各种偏差和指标。在项目成本管理过程中，表格的应用性和实用性都较强，能较好的反映相关信息。4、曲线，即根据投资曲线进行分析。投资曲线通常包括已完工程实际投资曲线(曲线a)，己完工程计划投资曲线(曲线b)，拟完工程计划投资曲线(曲线P)，其中投资偏差是曲线a 和b 的垂直距离，进度偏差是曲线P 和b 的水平距离，如下图：费蜃甍faA旷投资增栩，7 总额投资堙。二誓一“：一一。一一一，一一一一蔓黼建i：一=生Ll，。，。8喜囊一已完工程实际一已完工程实际一已完工程计戈l”毽_ _ i：、拄吖旧l资姿瓷图3 4 91、三种投资参数曲线注1】3 4 3 5 及时进行偏差控制偏差发生时，结合现场实际情况，全面、系统、动态地进行纠正，具体可以从以下几方面进行：I 组织措施：清楚划分组织机构和人员，落实各项管理工作，明确各人员的权责。2 经济措施：加强对工程量的审核，检查投资目标分解是否合理，保证资金的使用计划等。3 技术措施：对不同的技术方案进行综合评定，从技术、经济层面进行分析。4 合同措施：合同履行过程中落实合同中的规定和责任，重视合同索赔。全国造价工程帅执业资格考试培训教材编审组工程造价计价与控制I E 京：中国计划l 出版社，2 0 0 9：3 2 3万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第2 4 页3 92、5 基于项目合约规划的动态成本控制3 5 1 合约规划指导合同的签订和执行合约规划是指是指对项目全生产周期内对所发生的所有合同的大类进行预估，将招标采购、合同管理、目标成本进行有效衔接；指导从招投标到工程完工竣工结算整个过程的合同签订及执行。引入合约规划管理，在项目预算内提前规划项目需签订的合同，明确合约关系和承包范围，可有效指导采购招标。3 5 1 1 合同签订环节合同签订时应做到“无规划不合同”，即每个合同须对应一个合同规划项的编号，在合同报审提交时注明。合约规划范围外临时增加、设计增加或设计变更的合约项，应调整合约规划，并在成本管理部门给出成本限额范围内按招标采购、合同审批流程执行。为便93、于施工现场管理，在符合行业惯例并确保供应商具有相应资质的前提下，合约规划项中性质相近或关联性较强的两个或多个合约项可以合理的合并，合并后的合同应包括相应的所有工程承包范围。同一合约项可以根据工程实际情况合理划分标段，分别合理签订多个合同，但多个合同的总承包范围不得超出该合约规划项的承包范围。3 5 1 2 合同执行环节合同在执行过程中，应严格按照合同约定的相关内容履约，不得超过合同范围，甚至超过合约范围。合同范围小于合约规划范围的，经核实可以承包给同一承包商的，可以采用签订补充协议等方式，扩大合同范围；合同范围大于合约规划范围的，经核实属确实需要扩大范围的，可以调整合约规划，但应做好相应记录；94、经核实不应该扩大范围的，应追究相关人员的责任。3 5 1 3 合同付款环节各款项支付时应尽量做到“无合同不付款”，而合同要基于有相应的合约规划项的前提才能签订。通过合约规划，对比、管控成本费用，明确每个合同签订的金额，加强前置成本控制。合同付款后，应将付款情况反馈到合约规划中，便于提示和预警。另外通过对合同承包范围、数量、金额的明确可有效保证权责的落实。3 5 2 合约规划的动态监控3 5 2 1 合约规划调整优化合约规划一般在项目立项通过后就开始制定，从制定到项目实施完毕，时间较长，变化因素较多，所以一般情况下最初的合约规划都会随着项目的实施和进行优化和调整。万方数据西南交通大学硕士研究生学95、位论文第2 5 页为避免频繁调整、优化合约规划，可以将合约规划进行分期编制，如将同一项目中不同时段开工的工程(时间间隔超过六个月短于一年为宜)归在一起，然后对该时段的工程进行内部分期编制。分期编制的合约规划相对准确，且便于成本预控。3 5 2 2 合同变更审核在合同执行过程中，当发生变更签证需要申报时，应首先确定该变更或签证是否值得申报、该不该申报；然后要预估变更的金额，并于合同签订金额相对比，要确保可控。对于承包人还未提出，但预计会发生的合同金额，要提前预估预判，以便更好地反映到动态成本中去。3 5 2 3 项目动态成本监控合约规划编制完成后，根据各合约项的预估，可以预测项目总体成本，但是实96、施在过程中还是要动态监控，将动态成本与目标成本(或预测成本)进行分析比对，并对比公司的成本预警机制，提前控制。动态成本监控过程中，发现某项目标成本高于实际成本时，可以将该项目标成本超出部分划拨到其他项，这种操作不影响总成本；当法相某项目标成本低于实际成本时，应分析原因，调整目标成本，同时切实按照成本调整的相关审核审批流程执行。万方数据一亘重奎通大学硕士研究生学位论文第2 6 页第4 章房地产开发项目成本管理案例分析依据项目成本管理原则，即：坚持以人为本，全员参与的原则；坚持制度化、科学化的管理原则：坚持责、权、利相结合的原则；坚持全面成本管理与重点管理相结合的原则；坚持成本动态管理原则。现以乐97、山市中区M 项目为例，来分析研究房地产开发项目各阶段的成本管理与控制。4 1 企业简介该项目开发公司为乐山市市中区某房地产企业(简称L 企业)，L 企业为多元化集团公司，集团总部有专业委员会和四个中心，集团总部组织结构如下：其他与委员会图5 1L 集团总部组织结构图其中，成本合约中心主要负责集团所有项目的成本、合约管理，财务管理中心主要负责集团所有财务的管理和资金管理，产品管理中心主要负责集团所有项目的前期研发、营销策划及设计管理，综合管理中心主要负责集团人力资源、运营、风险控制及评审等事务。总部以下有若干公司，其中开发公司负责责任城市的项目开发工作。4 2 项目投资决策阶段的成本管理L 企业98、取得该地块所在片区较早，M 项目的开发处于该片区分阶段开发的中后期。公司决定开发该地块后，首先开发公司会对该地块进行项目论证，其牵头部门为城市万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第2 7 页开发公司技术部和产品管理中心营销策划部，他们根据项目特点及研究决定提出项目立项建议书。该阶段，成本合约中心需要配合产品管理中心和开发公司对项目的投资进行概算，根据产品管理中心的定位策划报告和基本经济参数对投资概算优化并结合财务管理中心对于投资效益估算，向产品管理中心提出各设计阶段的成本控制意见。在前期对M 项目的投资分析、市场调研及定位基础上，设计单位目前己完成项目报建方案设计。项目的投资开发策略、销售策99、略及对项目开发方案可行性分析如下：4 2 1 项目总体投资定位M 项目是由L 集团下属开发公司承建，项目地点位于乐山市中区肖坝片区，建筑面积约9 2 0 0 0 m 2，为综合型建筑，包含六种业态形式：酒店、办公、停车、购物、会议、住宅，其中地下二层，地下一层部分为商业用房；地上l 至3 层为商业裙房，住宅塔楼为3 1 层，采用内走道方式通过两个核心筒直达一楼出入口；办公用房为2 4 层，通过一个中心筒直达一楼出入口。项目投资策略：嘉州新城首个商业中心，打造城市新一级生活模式。项目价值定位：最大化销售，最快化实现项目现金利润。4 2-2 区域规划乐山位于四川城镇发展主轴线的中部，距离成都市区1100、 6 0 公里，车程约2 小时，东临自贡、宜宾、南靠凉山彝族自治州，西连雅安市，北接眉山市，是岷江中游的经济中心。1、城市总体规划乐山在十二五规划中定位为区域性中心城市，生态和文化旅游胜地，重要的交通节点和港口城市，规划为四川百万人口城市。城市功能分区由原来的1 2 个调整为1 1个功能区，涵盖了商务、服务、居住生活、科研教育、特色旅游、高新技术、发展休憩、仓储物流等各个产业，分区更科学合理，更集中。乐峨一体化是目前最大的城市建设计划。2、城市交通总体规划十二五期间，乐山市拟规划投资超过1 6 0 0 亿用于打造交通，形成中心城区与周边市县的“半小时交通圈”和“1 小时交通圈”。交通网络的形成101、将大大拉升整个乐山城市板块，强力推入成都经济区核心圈层，显著提升区位优势。成绵乐城际铁路开通标志“成乐一小时经济圈”的正式形成；成绩高速开通，促进城市群的形成；乐雅、乐峨、乐汉、绕城高速等相继开通，有利于优化资源配置，满足经济发展需求。乐自路、乐宜高速，成贵、成昆铁路的修通，成为连接川南、攀西的枢纽，未万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第2 8 页来将迎来更多的发展机会。3、M 项目区域规划及优势M 项目位于乐山市中区肖坝片区，绿-i 5 以南，毗邻大渡河、青衣江和肖坝旅游车站，是乐山市十二五规划中的城市扩张重点区域。项目交通优势明显，其中绿心路是乐山迎宾大道，快速通达乐峨乐雅、乐宜、进港102、大道重要城市级道路；5 分钟到达高新区、乐峨乐雅乐宜高速出入E l，2 0 分钟到沙湾，2 5 分钟到峨嵋，3 0 分钟到五通桥。同时，M 项目定位为该片区首个商业中心，3 0 0 0 亩中央公园城商业源点，坐拥绿心，紧邻外校，全面辐射成都理工大学、乐山师范学院等高校。4 2 3 市场现状4 2 3 1 市场高层非住宅开发统计对乐山房地产市场高层非住宅的调查显示，开发用于非住宅的项目共1 1 个，市场总供应量约1 0 8 3 万m 2。其中，用于酒店的有4 个，总供应约2 4 万m 2；用于办公的有3 个，总供应量3 5 万m 2；用于公寓的有4 个，总供应4 9 万m 2，供应面积比例如下图103、所示：=釉物k 嫠型供j、谚孺积比镌。蜃_ _日“n l；t7 曩J j,公口2 j 弼图5 2 三种物业类型供应面积比例4 2 3 2 市场现状简析A、酒店、公寓、写字楼部分的市场现状乐山市场目前己知的酒店、公寓、写字楼的外立面、入户大堂、物业管理、公共空间配套、商务配套(快餐消费、洽谈空间、会议、运动休闲)等软硬件条件，都相对落后，不具备真正的专业、公建化、纯粹物业的形态，不能有效的得到市场认可，更不能引领市场向改善性商务需求发展的目的。另外，硬件配套最大的缺漏是中央空调，而电梯、货梯的缺失，也是一个重要的现象。世贸中心、世纪城等老项目的电梯，已经不能满足办公、居住搭乘的快捷度，而这些配置104、，往往是客户和市场最为看重的部分，更不要说随着市场像一线城市写字楼、公寓楼看齐的同时，要求的甲级5 A、生态办公等要求了。同时，现有商业项目主要分布在人流较多的新城区、牛咀桥商业区及城西片区，城南肖坝地区处于商业空白点，市场需求度较大。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第2 9 页B、商业卖场部分的市场现状乐山市场上目前己知的商业卖场，基本上属于以目的性消费为依托的商场经营模式。对于人们的休闲娱乐等方面的考虑较少，也没有有效的硬件、商业业态来支撑小孩、老人等重要的消费群体，不能有效的吸引消费群体长时间的停留，而产生其他的随机消费。基本上这些商业卖场都是依托于老城区的消费和人群聚集力，来促进105、自身的经营。同时，这些卖场没有能够有效的突破现代商业的运营特点，虽然在建筑的构成和商业业态方面，有所改变，但由于在外部延展空间和外圈商业街没有中央空调的有效支撑，其购物的环境、氛围就大打折扣，没有能够为消费群体提供良好的购物外在条件。5 2 3 3 竞争战略在乐山十二五新城市规划发展的关键时期，乐山各区县统筹规划，城市重心也将发生转移。在此契机下，M 项目立足于打造乐山首个真正意义上的城市综合体，具备足够的市场吸引力。在土地成本低，前期价格有优势的前提下，重点树立“乐山城市综合体标杆效应”、“乐山中央空调甲楼”、低开高走“涨价+热销”的圈层效应，利用L 集团在乐山地区的品牌号召力，充分挖掘高端106、业主；同时加大新投资产品的宣传力度，拉拢市场投资客。4 2 4 客群分析项目属于综合体，有商业、酒店、公寓和写字楼，定价在区域范围内相对较高，因此高价位公寓和写字楼面对的应该是追求新锐生活的目标客户，他们购买此产品的目的一是自住，让自己从新获得一种自由生活，从而实现自己一定的生存价值；二是便于学生上学，因为2 0 0 米范围内有乐山是最好的中学；三是纯粹用于投资升值之用。我们将目标客户分为三大类：自住者、学生家长、地产投资客。(1)自住者年龄2 5 3 5 岁之间，家庭生命周期处于建立期或进入成熟期，希望能够拥有一个全新的住所；该类人群通常人生经历较丰富，是小有成绩和有一定地位的中青年人。(2107、)学生家长(部分有投资目的)乐山本地或周边县市的人，经济能力较强，希望孩子能得到较好的教育，年龄3 5-_ 4 5 岁之间，家庭生命周期处于成熟期，希望通过购买良好的物业，能就近陪读，同时达到货币保值甚至长期获得租金收益的目的。(3)纯投资客本地或外地人群，购买房产主要用于投资理财，包括出租。他们具有一定的投资能力，看好乐山片区尤其是该项目的升值前景，一般人生经历很丰富，有一定的成就，以中青年人居多。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第3 0 页4 2 5 产品定位及配套4 2 5 1 酒店、公寓、写字楼部分产品定位及配套M 项目的酒店、公寓和写字楼部分的建筑产品、配套，在差异化方面应做好108、市场现有产品的补充，结合交通组织、大堂配置、电梯配置、中央空调、物业管理等实际配套和管理，将项目分成2 个塔楼建造，公寓部分为一栋塔楼，中端商务酒店、写字楼为一栋塔楼。其中酒店公寓部分建议定位为一一乐山首个酒店式管理住宅；写字楼部分建议定位为乐山新商务标杆，5 A 甲级写字楼；体量大小占比为酒店式公寓6 0，写字楼4 0。4 2 5 2 商业卖场部分产品定位M 项目的商业卖场部分的建筑产品定位应重点围绕新的运营方式展开，突破目前乐山市场以“目的性消费”为带动的营运模式，重点考虑“随机性消费”的新模式，达到建筑主体和运营方式双差异化的目的。配套等方面，应该考虑辐射的群体更大、更开阔，从而引起市场109、的关注，再次塑造市场商业运营标杆。建筑主体应考虑主力店卖场、购物街、外圈商业相结合的建筑模式。在主力店和外圈商业之间形成一个新的室内恒温购物街区，含盖1 3 层建筑，每层包含儿童娱乐区、老人休闲区、就餐区等；卖场考虑以主力店(包含超市)和室内购物街区、影院、K T V 歌城、教育消费区为主力消费体的运营定位。总体说来，M 项目的商业裙楼建议定位为一一乐山首个大型立体全景室内恒温休闲购物街；商业业态部分建议定位为一一以家庭为单位的休闲、娱乐、购物体验消费中心。4 2 6 价格定位从目前乐山相关政策及不同时期拍卖土地成交价格、公寓、写字楼、商业价格、周边配套和规划及销售时间等大环境分析来看，在未来110、2 年内，M 项目所在区域的购房需求及价格走势总体还是看好。但目前市场受政策以及经济环境的影响，房价将受到市场考验，销售势头不可能出现0 7 年的井喷现象。但考虑到本项目产品特点(多功能配套综合体)，建议公寓、写字楼及商业部分开盘价格应定在较合理的位置，采取“低开高走”的价格走势，通过控制房源等办法推动价格逐步上涨。考虑到项目所在区域未来几年产品供应量逐步减小，并且区域范围内无其他竞争对手，结合本项目的定位及商业特点，预测本项目商务公寓均价：5 5 0 0 元平米；写字楼均价：8 0 0 0 元平米；4 2 7 营销策略M 项目中住宅、商业及写字楼产品角色完全不同，住宅仅为商业的居住配套，而写111、字楼作为商业的办公配套，三者相互关系，互相影响；商业的招商运营能力和品牌万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第3 1 页号召力对于整个项目至关重要。4 2 7 1 写字楼营销策略写字楼部分作为乐山第一个真正意义上的甲级写字楼，是项目拔高整体形象，项目价值占位的核心竞争力，采用中等溢价、部分保留、部分销售的策略；4 2 7 2 商务公寓销售策略为项目快速回笼现金流，实现整体开发的资金保障，商务公寓部分采用低总价、快速走量的销售策略，在保证单价不下5 0 0 0 的情况下，控制总价，加大赠送的附加值。4 2 7-3 商场外圈商业销售策略一层外圈商业是整个项目的现金流蓄水池，在市场情况不好，政策因112、素发生重大变化的情况下，以实现现金回流做出售，销售策略为“惜售、高溢价”。4 2 8 开发投资分析4 2 8 1M 项目预测面积汇总表表5 1M 项目预测面积汇总表其中，住宅6 1 0 套，地下车位4 9 9 个，地下商业1 层(局部)，商业3 层，办公1 4 7 间，冷冻房1 问；锅炉房1 问；物管房1 间。4 2 8 2 项目目标估算表5-2 项目成本估算表序单位值合计口成本项目数量单位丐(元)(万元)预测面积1 1 7 6 6 1 6 6平米可售面积7 9 3 4 0 8 2平米土地成本1 1 7 6 6 1 6 6平米1 5 8 2 4 31 8 6 1 9 1 3前期工程费11 7，113、6 6 1 6 6平米1 1 7 2 31 3 7 9 3 4建筑安装工程费1 1 7 6 6 1 6 6平米1 4 8 5 6 81 7 4 8 0 7 l四基础配套设施费1 1 7 6 6 1 6 6平米2 8 5 6 63 3 6 1 0 8血工程其他费用11 7，6 6 1 6 6平米6 O O7 0 6 0、不可预计费1项11 1 4 5 8 6 5 0 01，11 4 5 9不含税成本合计4 0 91 0 9 6万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第3 2 页4 2 8 3 利润分析表项目税费为项目销售收入的1 6，包括营业税及附加、土地使用费、土地增值税、管理费、营销费、财务费114、用；地下车库4 9 9 个车位，6 0 为住宅车位，4 0 为商业车位，该部分暂不售；按住宅车位的3 0、每个按1 0 万元进行销售，车库销售收入按8 9 8 万计算。表5 3 利润分析表投资利润率公寓销售价格鬻字楼销售价格5 6 0 0 5 4 0 0 5 2 0 05 O4 8 0 04 6 0 0 4 4 0 04 2 0 04 0 0 0 3 5 0 0 3 0 0 08 0 0 04 74 54 34 l3 93 73 53 33 l2 52 07 5 0 04 44 24 03 73 53 33 l2 92 72 21 67 0 0 04 03 83 63 43 23 02 82 115、52 31 81 26 8 0 03 93 73 53 23 02 82 62 42 21 6l l6 6 0 03 73 53 3312 92 72 52 22 01 596 4 0 03 63 43 23 02 72 52 32 l1 91 376 2 0 03 43 23 02 82 62 42 21 91 7l l66 0 0 03 33 l2 92 72 42 22 01 81 61 045 8 0 03l2 92 72 52 32 l1 81 61 4825 6 0 03 02 82 62 42 l1 9171 51 27雾溪5 4 0 02 92 62 42 22 01 81 5116、1 31 15一l5 2 0 02 72 52 32 l181 61 41 29335 0 0 02 62 32 l1 91 71 41 2l O824通过以上测算分析可知：1、住宅销售价格敏感性大于写字楼销售价格，当写字楼销售价格不变、住宅销售价格每降5 0 0 元m 2 时，投资利润率下降约6；当住宅销售价格不变、写字楼销售价格每降5 0 0 元m 2 时，投资利润率下降约4。2、在写字楼和住宅销售价格同时下降，住宅价格降至3 0 0 0 元m 2、写字楼价格降至5 6 0 0 元m 2 时，投资利润率为1，毛利润为2 2 4 万元，此时项目还自持有2 7 6 2 2m 2的商业、4 1 117、0 个车位(其中：住宅车位2 1 0 个、商业车位2 0 0 个)和其他公共配套面积2 7 7 9m 2。4 2 9 结论本项目具备城市成熟区“短平快”项目特质，动态投资约2 4 0 0 0 万元，商业、酒店部分自持，公寓和写字楼可以全部推向市场进行销售，保守预测，项目能确保3 2 3 4万元毛利润。通过以上分析可以看出，项目符合L 集团公司近期投资发展战略，在确保资金流快速周转的同时，能获得相对较好的利润。项目开发投资及开发方案可行。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第3 3 页I I I I I4 3 项目方案设计阶段的成本管理4 3 1 项目设计概况M 项目为商务、公寓、办公综合楼，118、位于乐山市肖坝区，地属城市设计重点控制区域，地理位置优越，地势平坦，交通便捷。本工程交房工期紧、现场环境复杂、场地狭窄，要求施工单位要有较强的管理能力和技术实力，在充足的机械设备和物资储备情况下，才能圆满地完成施工任务。表5 4 M 项目建筑设计概况序号项目内容1建筑功能综合办公、商务写字楼、住宅楼2建筑特点本楼设计简洁明快、高雅峻拔、以人为本总建筑面积(m 2)9 2 4 8 1 9 83建筑面积占地面积(m 2)15 6 4 0 6 6容积率5 9 1办公楼2 4 层、住宅楼3 1 层、商业楼34建筑层数地下2 层地上层地下室二层6 m地下部分层高(m)地下室一层3 9 m地上部分层高(m119、)5建筑层高办公楼住宅楼商业楼1 层6 1 m1 层6 1 mI 层6 1 m2 3 层5 5 m2 3 层5 5 m2 3 层5 5 m4 2 4 层3 9 m4 3 1 层2 9 m6建筑高度设计标高0 0 0 0 m 相当于绝对高程3 6 8 3 m建筑总高9 9 m7建筑防火耐火等级为一级8装饰装修外墙以纸面砖、氟碳漆为主4 3 2 设计阶段各部门对成本管理的工作为了加强对成本的管理，产品管理中心根据设计限额进行方案设计，并组织相关部门对方案设计技术指标进行评审，重视每一次审查的工作，筛选出最优方案；成本合约中心根据产品管理中心的设计，提出项目初步“目标成本”，并提交成本部门主管副总裁120、总裁审核，董事长审批，成为下阶段设计的目标成本。项目初步目标成本通过后，产品管理中心组织扩初、施工图设计，并组织对施工图进行评审，成本合约中心完成施工图预算。成本合约中心负责编制施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议，此外，万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第3 4 页成本合约中心还负责向相关部门收集项目营销费用、管理费用、项目前期费用，达成共识并形成项目目标成本及责任成本分解表分解下达；建筑公司负责对成本合约中心下发的项目目标成本及责任成本分解表进行再分解，并严格执行。4 3 3 设计阶段成本预控本项目含地价在内，总开发成本(不含销售费用、财务费用和管理费用，下同)为4 0 9 1121、 0 9 6 万元；按建筑面积计算，单方造价为3 8 1 2 9 3 元平米；按可售面积计算，单方造价为4 2 6 2 3 2 元平米。如果不包括土地价格，总开发成本为2 2 2 9 1 8 3 万元；按建筑面积计算，单方造价为2 2 8 9 2 9 元平米；按可售面积计算，单方造价为2 9 3 4 9 4 元平米。相关成本预控表如下：表5 5 各项成本数据及占比成本项目标成本(万元)成本占比分析备、L一、土地价款1 8 6 1 9 1 34 4 3 0 二、前期工程费1 3 7 9 3 43 2 8 三、建筑安装工程费1 7 4 8 0 7 l4 1 6 0 其中：1、基础工程费6 1 9 122、7 61 4 7 2、主体工程费1 3 7 1 3 1 13 2 6 3 3、二次装修工程费5 7 4 4 71 3 7 4、主体设备及安装费2 5 7 3 3 76 1 2 四、基础配套设施费3 3 6 1，0 88 O O 五、工程其他费用7 0 60 1 7 六不可预计费用1 1 1 4 4 42 6 5 合计4 2 0 2 5 3 01 0 0 0 0 表5-6 主要材料用量分析序地上部分地下部分口项目名称备注丐商铺住宅办公楼地下室1钢筋(k g 6 4 9 46 1 0 14 7 2 41 3 0 0 82砼(m 3 m 2)O 3 1 3O 3 8 60 3 5 61 0 5 3万123、方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第3 5 页表5 7M 项目设计成本分析序成本项目计算基础数量单位单位值总成本(万元)号(元)合计预测面积11 7，6 6 1 6 6平米可售面积9 2，3 3 4 9 3平米l定位顾问策划费预测面积平米2建筑设计费预测面积11 7 6 6 1 6 6平米3 2 0 03 7 6 5 23景观设计费景观面积2 2，1 2 0 0 0平米1 3。5 63 0 0 04装饰设计费1 0 0项15 4，5 3 8 2 01 5 4 5三维地理信息实景模511 7，6 6 1 6 6平米0，4 04 7 0型费用6建筑泛光照明设计费11 7，6 6 1 6 6平米0124、 2 53 0 0鬻缀藿i 囊鎏“$壤!麓霪鬻#$黝l 翥l 绷鬻黼篓澄缀|蠢黧黼g 熬l|鬻蕤。；嚣。瓣鞣g 鞭；戮凝黝鬓纛l 鞲黪黼i 瓣i 群漾。j。；“一一4 4 项目招标阶段的成本管理4 4 1 重视制度建设，流程化管理招标采购涉及的责任单位包括成本合约中心、产品管理中心、L 集团下属开发公司，L 集团下属建筑公司，采购项分为重要招标采购项和一般招标采购项。成本合约中心将在审批前参与所有重要招标采购项的招标方案和定标审批的审核，参加开标、评标、洽谈环节，并根据需要参与考察；对一般招标采购项的招标采购工作规范性、合规性进行抽查。成本合约中心每月需要根据项目招标采购的情况，填报招标采购管125、理月报表，经中心总经理审批通过后在集团范围内进行通报。表5 8 招标采购管理月报表样表序号单位名称供应商管理工作实施情况1(重要项)招标采购正作实施情况计划定序号单位名称项目名称招标采购项名称控制价中标价合同价备注标时间l2合同管理工作实施。唐况序号单位名称合同签订情况使用标准合同文本情况备注12万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第3 6 页招标采购管理流程投标单位城市公司l 关联公司其他下属成本合约公司中心支持文件，、圈纸、技术耍求、计划的掘变y、，上：编制并审核、审批招标方囊卜招标方寰审、_，飞攘和备案j上名标说叭呻 捃耋羹件弋罗编制并审警、审批招标文件-L一上捻。r。1K 矽、L一”126、jl艿书：组织麟琨场】参与踏晰现场I辩：组织标书答疑】蛙制趣参_遍芦答疑铎嚣腐r。1r。雠蚴7 LJ7 L”糖辍】瞬编制标书并投标上嘲捻一r。；。l蚴1【一j配合考察l组织评标1-一标：0(国。f。1-f 参与洽谈1影、IJLj参与洽谈I批卜r 定标审核和1 锻上I发布中标通知书c 或定标报告，】圭。合同签订图5 3 重要项招标采购管理流程图4 4 2 重视计划，明确控价为确保招标采购部门在责任成本内进行招标采购，开发公司成本管理部根据项目施工进度计划、项目招标采购计划、招标文件等，编制工程分包类、劳务分包类、设备采购及安装类的招标采购项控制价。编制控制价时，对条件不具备或要求不清晰的应明确提127、出。必要时建议组织答疑并参加答疑。成本管理部经办人员编制完毕后，由部门经理审核，主管副总审核、总经理审批。控制价作为定标审批的附件，在宣示前不得向任何人透漏(除审批流程相关人员外)。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第3 7 页控制价在评标会上当众宣示。宣示后，因各种原因造成控制价更改，须说明原因，并由主管副总审核、总经理审批。4 4 3 公平公正评标评标办法有合理低价法、打分法、综合评估法三种方式，应在招标方案中预先说明。评标办法一经审批通过就必须样执行，需要修改评标办法的应按招标方案的审核审批流程重新提请审批。评标过程中，当涉及特殊专业内容的，可提请产品管理中心、成本合约中心委派专业人128、员协助评标；涉及重要招标采购项，必须提请成本合约中心参与。评标过程还需有成本人员参与。评标过程应形成相应记录存档备查，评标人员应在评标记录上签字；评标人员对结论有异议，应直接说明原因后再签字。4 4 4 严格执行定标审批评标人员根据评标规则排序提议中标人候选人，经审批通过后可通知中标人进入合同谈判环节。评标过程记录和中标结果应报成本合约中心备案。表5-9 定标审批样表工程名称：记录编号：M 项目一类别一年一月一日一序号招标人招标项目招标范围及内容公开招标邀请招标招标方式开标时间开标地点议标直接委托评标人员项目有效性价格投标单位废标综合排名备注有效标投标报价优惠条件(原因)1评标结果开发公司开发129、部审批意见开发公司主管副总经理开发公司总经理万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第3 8 页4 5 项目实施阶段的成本管理4 5 1 项目动态成本监控管理动态成本就是项目实施过程中，在项目实际成本一定周期内的动态反馈，也就是实际实施成本及预计发生成本总额。在项目实施过程中，主要以每月的实际实施成本及预计发生成本总额的月报表，即动态成本月报的形式进行反应和监控。4 5 1 1 项目动态月报表管理L 公司的成本部门负责在每月1 号开始填报开发公司项目动态成本月报表，其中“己付款额”、“总计未付款额”、“延迟付款额”等数据由财务部门提供，“本月成本变动原因”、“累计成本变动原因”根据财务部门提供的130、相关数据填写(必须在接收到反馈信息后1 天内完成)。开发公司动态成本月报表需由公司总经理审批，并在每月1 0 号前向成本合约中心报备。开发公司动态成本月报表见下表：表5 1 0 动态成本月报表成本合约中心负责每月1 2 号前收集开发公司各项目动态成本月报表，并进行汇总和分析，填表集团开发项目动态成本月报表，并向主管副总裁、总裁、董事长报备。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第3 9 页4 5 1 2 超支预警控制只要某个成本细项即将发生超支，或很大可能超支(如己订经济合同总价己超支，变更设计测算己超支等)，就必须进行超支报警，而不是成本科目超支再报警。超支预警反应见下表：表5 1 1 项目131、动态成本月报概要及成本预警(模版)一、成本预警1、M 项目目标成本总金额动态成本总金额超支比例原因分析建议及举措动态成本超支科目明细2、项目2目标成本总金额动态成本总金额超支比例原因分析建议及举措动态成本超支科目明细二、各项目动态成本情况1、M 项目目标成本总金额动态成本总金额超支比例原因分析建议及举措动态成本超支科目明细2、项目2目标成本总金额动态成本总金额超支比例原因分析建议及举措动态成本超支科目明细三、物业维修支出万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第4 0 页表5 一1 2项目成本细项超支报警表项目名称：I-1 2 1 2 程成本口非工程成本报警部门制表人成本细原成本最后一次调己超支132、日突超支拟增加整后目标成或将超备注项名称标准期破原因成本本支数开发公司意见：开发公司总经理主管副总裁1、不同意意见：意见：使用机动数签名：2、同意使签名：签名：选择方用机动数式开发公司财务部成本合约中心意见：总裁意见：意见：3、报董事长审批签名：签名：签名：4 5 1 3 目标成本调整严格审批超支报警后，成本部门提请调整目标成本，对经审核不同意调整目标成本，要求责任主体采取有效降低成本措施解决。单项目标成本调整在5 以内或金额小于2 0 万元的，经总经理审批通过即可执行；超过5(且金额大于2 0 万元而小于5 0 万元)但未超过1 0 的，由分管成本合约中心的集团副总裁审批；超过1 0(且金额133、大于5 0 万元)的，由集团总裁审批。经集团审批不同意公司调整单项目标成本的，由公司采取有效措施解决；经集团审批同意调整单项目标成本的，公司可以按调整后的单项目标成本执行，但总体目标成本暂不作调整，超支部分由公司采取措施在原下达的总体目标成本范围内平衡。详-一衣：万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第4 1 页表5 1 3项目目标控制成本调整申请表申请调整单位所属项目拟调整成本科目及编号调整原因部门负责人申请单位内部审批主管副总(总监)总经理成本合约中心集团审批分管副总裁总裁4 5 2 各责任单位对项目成本进行综合管控当项目进入实施阶段后，企业的各个部门会分别对项目进行动态的成本管理。开发公134、司、建筑公司实时记录项目成本动态情况，按权限根据工程进展安排，通过组织招标确定工程施工单位及材料供应商。成本合约中心根据各责任单位的反馈，及时监控。4 5 2 1 成本合约中心对项目动态成本的管理各责任成本责任主体按照成本合约中心的要求编制成本控制台帐，每个月定期向成本合约中心报送项目成本月报。成本合约中心通过动态成本数据的收集和分析，定期编制成本报告，当动态成本到达或者超出成本控制目标时，成本合约中心及时发出报警书，以此达对项目成本费用变化进行动态监控的目的。4 5 2 2 开发公司对项目成本的管理成本人员负责现场收方，审核现场签证单的工程量、工程内容和工程造价金额等，并负责监督施工单位切实135、按照审批通过的签证单实现执行；资料管理员负责给签证单编号，审核审批后下发施工单位和监理公司；同时，工程合同中未明确设计变更、签证约定内容的，还要签订补充协议。开发公司副总经理负责审核工程签证；开发公司总经理负责审批工程签证。4 5 2 3 建筑公司对开发项目工程变更的管理建筑公司在实施过程中，应当严格按照成本合约中心下发的目标责任成本进行招标和发包，如果超出目标责任成本的应当分析原因，如果因为市场价格确实较目标责万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第4 2 页任成本高出部分应及时向成本合约中心提出修改目标责任成本。4 5 3 加强现场签证管理施工过程中变更、签证是发包人的重要风险点，变更、签136、证管理的好，可以很大程度上节约人力、物力和财力。因此，严控设计变更和经济签证，确保成本不会因为变更和经济签证超出成本指标控制范围。4 5 3 1 现场签证的主要类型在项目施工过程中，发包人应各种原因，要求承包人完成施工合同和图纸以外的工作时，需要办理现场签证，且应由承包人签字确认。承包人按照签证内容施工完成后发包人应支付该部分的费用。现场签证一般分为经济签证和工期签证两种：(1)、经济签证包括施工现场的零星工程及零星用工、合同或清单中漏项的项目、施工条件变化等原因导致的临时增加的项目、隐蔽工程签证等；(2)、工期签证主要指施工过程中停水、停电或非承包人原因导致的工期变更、工期延误的签证。4 5137、 3 2 签证规范所有的现场签证单都必须使用公司统一格式的表格，表格的主要内容包括：工程名称、签证发生的位置、签证时间、签证的原因、签证的内容或做法、工程量的增减情况、签证金额(包括单价)，以及相关的图纸说明等。现场签证单由施工单位提交，并附成本预算。隐蔽工程签证必须在隐蔽前确认工作量，并完成验收手续；签证必须由开发公司开发部、监理、开发公司分管副总经理、开发公司总经理签字后才有效，超过目标成本，应经成本合约中心审核；每月2 5 日前汇总上月2 l 曰到当月2 0 日的己完工签证，并按一单一结的原则进行费用结算；签证原件一式三份，开发公司开发部一份、施工单位一份、监理单位一份。4 5 3 3 138、签证的审批签证审批前应认真核对签证工程的施工时间、地点、工作内容或范围、事由、工程量以及单价等，尤其需要注意的是，应该要详细的介绍清楚发生的原因和责任单位等。这些情况如果没有详细说明，一定会对后期的结算办理产生影响。签证应用词准确，避免应措词含糊而产生歧义，进而造成不必要的经济纠纷或损失。如，应尽量避免使用“情况属实”、“工程量属实”等模糊不清的表达方式，应当实度实量，明确表达相关信息。当存在歧义时，发包人、承包人和监理的成本人员应及时解决。部分属于事后不可检查复核的项目，如隐蔽工程、工时工日、机械台班等，应现场收方，现场确认。现场确认时应有发包人、承包人和监理单位共同参加，同时必须有成本人员139、在场。签证附有施工图纸时，还应结合施工图纸对照施工结果，确保施工万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第4 3 页单位按图施工；办理结算时也根据图纸核算工程量。所有签证单都需经开发公司开发部负责人核准后生效。附表5 1 4、5 1 5：表5 1 4现场签证单项目名称：记录编号：项目名称一类别一年一月一日一序号合同名称：甲方编号：乙方编号：施工单位：承担费用单位：事项名称及适用范围：提出部门：口甲方口乙方口监理施工期限要求：年月日至年月日签证原因签证内容甲方开发部签证经办人：年月日施甲、乙方价格商谈意见：工刖甲方预算人：乙方预算人：年月日建设单位代表签字并盖章监理单位代表签字盖印章施工单位代表签140、字盖印章年月日年月日年月口施完成情况(工期、质量、工程量)工后监理工程师：年月日甲方工地代表：年月日万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第4 4 页表5 一1 5 现场签证登记台帐项目名称：记录编号：项目名称一类别一年一月一日一序号工程名称月份编号签证变更内容签证变更金额备注123本月签证变更数量、涉及金额总数：开发公司开发部经理签字：4 5 3 4 工程签证办理时间在签证单所述工作发生完毕后一周内施工单位必须上报现场签证，逾期则不予办理结算。监理单位的工程师需在接到施工单位提交的现场签证单后两日内到现场调查核实签证单内容，确认无误后，在“监理工程师代表”一栏签署意见。如果是隐蔽工程，需当天141、就去现场核实情况。开发公司接到监理工程师签字确认的现场签证单后三日内进行审核，预算工程师进行造价预算，经开发部负责人审核后，交公司主管副总经理审核，总经理审批后生效。开发公司开发部将审批通过后的现场签证单登记现场签证登记台帐，并下发施工单位和监理单位，项目施工负责人保存一份；一周内报成本合约中心备案。现场签证应做到一次一签，一事一签，及时处理，不要过夜。4 5 3 5 现场工程签证执行监理单位监督施工单位完成签证工程，不合格的监督整改；开发公司开发部对签证工程进行复核计入工程结算。4 5 4 工程进度款支付的成本管理4 5 4 1 监理公司监理对施工单位进行工程量结算审核，审核通过后报开发公司142、成本部对照工程形万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第4 5 页象进度、设计变更、现场签证进行审核。开发公司对照工程施工合同的付款条件、工程结算要求和施工现场工程的实际进度及实际工程量，审核施工是否按照合同要求完成相应的形象进度或工程量，施工单位的请款金额是否合理、是否超出目标成本，如果超出目标成本是否有新增审核通过的设计变更或现场工程签证等；工程量结算审核通过后登记在结算台帐中，以备后查。4 5 4 2 成本合约中心成本合约中心成本部兼管开发公司成本部职责，对工程形象进度和进度计划进行审核；成本管理人员对结算的工程量进行核实，发现不清楚的地方应到施工现场进行实地测量，以明确工程量，或要求开143、发公司开发部现场工程师再次确认。结算审核应包括对施工单位的进度付款、工程扣款、工程预付款、甲供材料扣款进行结算，形成结算单。4 5 4 3 开发公司工程进度款、工程竣工结算经成本部审核后，由开发公司财务部进行复核。财务部应首先阅读合同，熟悉合同内容，尤其是工程内容及范围、工期、合同价款、付款时间及方式、结算时间及方式、水电费分担情况、违约责任、质保金等事项，这些也是复核的要点。财务部有权退回表述不清或存在歧义的工程结算文件。开发公司财务部核对工程预付款、工程扣款等后报井发公司领导审核，审核通过报集团领导审批，审批通过后开发公司财务部登记进度款支付台帐。开发公司财务部款项支付完毕后，向开发公司开144、发部和成本部反馈支付情况。4 5 5 工程竣工结算的成本管理工程竣工验收报告经开发公司开发部确认后，承包单位向监理单位报送竣工结算资料和竣工结算书，监理单位对竣工资料进行初审，并提交开发公司开发部对竣工结算资料进行审核，审核通过后提交开发公司开发部成本管理人员按照合同进行工程竣工结算。开发公司成本管理人员收到完整合格的竣工结算资料和竣工结算书后进行核实：具体操作如下：1、审核竣工资料并确认，竣工资料包括：工程预算，承包方所报结算，备忘录，竣工图，现场签证，设计变更，材料对帐单，实付款对帐单等合同规定可作为结算依据的资料；2、审核与承包人核对后的预结算资料和核对差异情况说明；工程竣工结算应包括工145、程量、主要材料的详细计算书等；3、成本人员、财务人员和施工单位等核对确认材料实际使用填写工程项目材料实际供应确认单；4、审核结算总价是否超过合同总价，对照施工合同核对补充预算是否合理且手续万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第4 6 页完整，对总体进行审核确认；如果超出合同总价又无完整合理的补充预算，则退回承包人。5、成本合约中心审核确认竣工结算，并经开发公司领导审核后，报集团总裁审批。开发公司开发部及成本合约中心将成本信息和数据录入成本数据库。工程结算定案表样表如下：表5 1 6工程结算定案表项目名称：记录编号：项目名称一类别一年一月一日一序号工程名称工程名称全称、专业竣工日按结算保修截止146、统一写“见保修开工日期合同开工时间申请时合同”或“合同期日期间有关保修条款”如果一份合同几个单施工单复审造价(此造体只有一个合同价，按送审造价为该工程不含合同价格位送审结算造价各类扣款的完全建筑面积摊各自单体价价合同价造价)可以描述清楚规模如：取费标按施工下调为：一建筑规模增减造价M 2、m、个等准合同上调为：+按合同百分比单位造价造价建筑规模质保金工程造价结算造价拆分施1 请核对公章是否与施工合同公章完全一致工2 请施工单位填写“同意此结算价”亟3 请施工单位填写：经办人姓名、时间、联系电话位本结算依据如：枣术旋工图纸变更单签字单实际测量包干价。建本结算依据合同编号。设本结算依据定额、取费级147、别苴质保金：是否扣除、数值。水费、电费：是否扣除、扣除方式、数值。位配合费：是否需扣除、数值。审核人：签名、时间开发部：城市公司总经理：副总裁：总裁如有扣款等问题需特殊说明一定填写。备注其它需补充备注说明的事宜。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第4 7 页4 6 项目成本管理成果项目竣工结算完毕后，成本合约中心会对该项目进行成本后评估，并对其中有疑问和异议的地方提出改进措施，主要内容为：4 6 1 各成本项比较分析表7 2 2项目主要成本分析表目标成本实际结算成本实际成实际单方实际成备成本项本成本本(万元)(万元)注差异率(元m 2)占比一、土地价款1 8 6 1 9 1 31 8 6 148、1 9 1 30 0 0 3 2 8 1 1 24 6 3 0 二、前期工程费1 3 7 9 3 41 3 7 0 7 60 6 2 1 8 2 0 03 4 1 三、建筑安装工1 7 4 8 0 7 11 6 9 1 4 0 53 2 4 1 8 7 1 0 04 2 0 6 程费四、基础配套设3 3 6 1。0 83 2 4 1 5 33 5 6 4 5 5 0 08 0 6 施费五、工程其他费7 0 67 0 60 0 0 1 8 4 30 1 8 用合计4 0 9 1 0 8 64 0 2 1 6 0 71 7 0 5 7 9 6 3 91 0 0 0 0 合计(不含土地费)2 2 2149、 9 1 7 32 1 5 9 6 9 43 1 2 2 5 1 5 0 05 3 7 说明：目标成本：表中目标成本下达了目标责任成本的按下发的目标责任成本计入，没有下发的则按合同价计入；合同无总价的按结算价计入。实际成本差异率：即实际成本和目标成本之间的差额与目标成本的百分比。实际单方成本：即实际结算成本与建筑面积的比值。实际成本占比分析：即成本项目占开发成本总金额的比例。4 6 2 主要材料用量分析该工程项目钢材的甲供数量为2 1 2 0 6 1 5 t(钢材金额1 0 9 4 0 9 万元，均价5 1 5 9 3元t)，剩余4 5 8 t，另外由X X X X 工程转至剩余钢材1 7 6150、 2 7 7 t，因此该工程项目实际用钢量为2 2 9 6 8 9 2 t，钢材金额约1 1 7 7 8 2 万元。其中主体工程用钢量为2 2 9 6 8 9 2 t，万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第4 8 页按建筑面积3 3 8 9 9 61 m 2 分摊为6 7 7 6 k g m 2；项目的砼总用量为1 9 1 3 8 2 2 m 3，按建筑面积3 3 8 9 9 6 1 m 2 分摊为0 5 6 m 3 m 2。4 6 3 合同的签订与执行情况表7 2 3 项目各项合同签订与执行情况表目标成本结算成本成本差额工程名称超支原因(万元)(万元)(万元)土石方工程1 2 01 2 5151、 2 15 2 1根据实际收方结算签证和台班增加、工程量按打井降水工程费1 8 02 3 4 6 15 4 5 1照实际发生的计算建筑劳务公司目标责任成主体工程费(建筑本因设计变更增加1 0 2 万，3 9 8 7 8 94 1 6 5 9 91 7 8 1公司)其余为分包单位按实收方新增。新增2 2 5 3 万签证费用，但室内公共装修工程2 4 2 7 82 5 5 3 12 2 5 3是未超过控制价2 7 8 6 3 万此项为下发了控制价的项总平雨污水工程4 9 2 75 1 5 22 2 5目，超支是因为设计变更。设计变更和发包时无法计消防系统工程费2 9 53 1 5 7 69 4 7152、算的明配管合计2 7 2 1 7对超合同(或目标成本)项目主要情况分析。结算金额超合同金额比较大的单项工程主要有以下几项：通过分析，造成以上成本增加的原因有以下几点：(1)图纸设计深度不够，图纸内容表达不清楚造成预算工程量不准确，导致结算成本增加；(2)由于产品定位调整、配合营销等而进行的设计变更、现场签证造成的成本增加；(3)由于设计未考虑到现场实际情况导致返工，造成签证导致成本增加；(4)合同签订时未充分考虑到实际情况对工程的影响，导致工程量增加；(5)合同签订时范围模糊不清，导致数度进退场，成本增加。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第4 9 页结论在公司领导的重视下，在各中心和开发153、公司、建筑公司的紧密配合下，乐山M 项目在目标成本总体执行情况较好，最终结算价较预算价格节约了7 0 0 万元人民币，但仍然有一些值得改进的地方：1 开发公司L 集团下属的乐山开发公司M 项目在合同的管理和结算的办理方面与公司前期开发的其他项目相比有很大提高，规范性也逐渐增强，但部分合同在签订时仍需改进，能采用集团标准文本的，尽量采用集团标准合同文本。如：1、M 项目旋喷桩注浆加固基础工程签订时采用总价包干合同，但是合同内没有关于工程内容和具体工程量的说明，类似这种专项且总价包干的合同项目，建议开发部将专项施工方案及合同价款的计算依据作为附件，当产生合同争议时，有据可寻。2、打井降水工程合同的154、付款方式约定为：合同第一次付款节点为降水井凿井完工后付总价2 0，合同总价为1 8 0 万元，但是降水井凿井完成产值仅为5 3 4 6 0 万元，便合同付款节点约定此时应付3 6 万元，远远超出产值数倍，不利于合同风险及资金安全控制；建议在约定合同付款节点时，其付款金额以实际产值6 5 8 0 为宜。乐山开发公司在目标控制价执行方面较好，但是也有个别单项工程超过控制价，主要原因在于设计时未充分考虑现场情况，没能很好的根据实际情况及时做出正确的调整，导致返工，成本增加；建议开发部在项目施工时结合现场情况与设计保持紧密联系，及时调整设计图纸，尽可能避免返工等情况发生。2 建筑公司由于项目主体部分由155、L 集团下属乐山建筑公司承建，建筑公司分包的项目较多，但在与开发公司办理结算办理时未提供详细的结算数据资料，仅有总包部分提供的建筑工程计算审批表和结算汇总表。缺点在于不能直接查看到新增部位的工程量和相应价款。建议后续其他项目，建筑公司应对其责任范围内的成本进行后评估，以便于指导建筑公司内部的经营及管理，同时，也便于成本中心在进行项目成本后评估时，有能分析的详细数据。3 现场管理现场实际发生费用应尽量列明原因，如市政给水管网抢修费，无合同与情况说明，建议后期在发生类似情况时，尽量写明事件发生的原因和相关具体情况，以分析问题发生的原因是管理问题还是技术问题或其他，为后续项目现场管理提供类似管理及处156、理经验。以上是对成本控制的一些建议和想法，希望通过分析发现问题和不足，促使思考和改进，使管理更加成熟化和专业化。4。项目后评估万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第5 0 页成本后评估内容将直接反应该工程在立项、设计、发分包、施工和竣工结算全寿命成本的实际情况，以便公司在下个项目的决策时提供依据，也可以实时反应集团流程和开发流程的合理性和实用性，为以后更多项目提供理论和数据支撑，希望能在将来发展的更为良性，尽量减少不必要的成本发生，以达到提高房地产企业的利润率，在残酷的市场竞争中赢得先机，更好的生存下去后发展壮大!由于可以收集到的资料有限、个人经验不足、自身学识也尚浅陋，因此难免数据不全面、157、分析不够透彻，在以下几个方面还有待进一步研究：1、分析工具的有效使用。由于房地产开发项目的复杂性，以及一些管理人员的水平有限，科学的分析工具很难有效的运用在项目的实际运行中以解决问题。2、缺少相应的激励机制研究。由于时间、本人工作阅历有限，在这一问题上没有进行深入的研究。3、尽管质量及工程进度对成本也构成一定影响，但由于可搜集的资料较少，这方面研究不够深入。万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第5 1 页致谢时光飞逝，论文终于撰写完毕。在即将告别求学生涯之际，回首从2 0 1 1 年参加研修班到现在，在西南交通大学经管学院学习的点点滴滴让我感慨良多。可以说，这是我人生中最为关键的岁月，它使我158、学到了许多专业知识，弥补了过去在管理理论与实践经验等诸多方面的不足；同时它使我开阔了眼界，对人生有了一个更为清晰的认识，为今后的事业发展奠定了坚实的基础，促使我向更高的目标不断奋进。为此，我要衷心感谢所有为我付出过汗水与心血的老师，感谢他们谆谆教诲与无私的奉献。其中，尤其要感谢我的指导老师李晓力副教授，从我的论文选题、提纲设定、资料收集、论文修改直至定稿，都得到了他的悉心指导和真诚帮助。他渊博的学识、严谨的治学态度、高尚的人格魅力以及平易近人的待人作风让我尤为钦佩。感谢本文所引文献的作者们，如果没有他们的研究成果的帮助和启发，我将很难完成本篇论文的写作。感谢项管班的同学们，感谢你们在学习和生活159、上给予我的支持和关心，并且在我写论文的过程中给予我很多帮助。最后，我要特别感谢所有关心与支持我的亲人们，感谢他们为我能潜心学习，并J I l 页N 完成学业所付出的一切。谢谢大家!二零一五年六月万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第5 2 页参考文献 1】王志民工程项目成本管理浅议【J】水利建设与管理2 0 1 0(0 4)2 关柯关于我国建筑企业结构优化 J】建筑管理现代化2 0 0 1(0 3)3 段云，唐乃林施工项目目标成本及其管理 J 建筑管理现代化2 0 0 1(0 1)4 顾学扣论房地产开发项目成本控制的主要措施【J】中国新技术新产品2 0 1 1(1 8)5】王玉山房地产开发项160、目成本控制研究 J】中国集体经济2 0 1 1(2 1)6 赵涛，潘欣鹏主编项目成本管理 M】中国纺织出版社，2 0 0 4 7 李延罡工程施工项目成本管控问题研究 J 建筑经济2 0 0 7(0 6)8】黄剑军S Z 住宅小区开发项目的成本管理研究 D 华南理工大学2 0 11【9 陆庆强浅谈房地产开发项目如何进行成本控制【J 当代经济2 0 11(0 6)1 0 陆颖青房地产项目开发建设前期的成本控制 J 建筑施工2 0 L O(0 7)11 邱真施工项目成本控制研究 D 江西理工大学2 0 11 1 2 武振新房地产项目成本控制分析 J 包钢科技2 0 0 7(0 2)1 3 杨维浅谈房161、地产开发项目的全寿命成本控制 J 中国房地产2 0 0 5(0 9)【1 4】周晓静，李恒东，肖瑞江施工项目成本控制体系的评价 J 哈尔滨建筑大学学报2 0 0 2(0 4)1 5 金波，关海玲房地产项目的成本控制分析 J 山西高等学校社会科学学报2 0 0 4(0 8)1 6 马尔航，马旭晨项目管理中般科学方法论的探究 J】项目管理技术2 0 1 2(1 1)1 7 赵永明房地产开发项目成本控制研究 D】哈尔滨工程大学2 0 0 7f 1 8 辛爱兰房地产开发企业项目成本的控制与管理 J 山西建筑2 0 0 7(3 2)1 9 王守平浅谈房地产行业的目标成本管理 J 上海会计2 0 0 3(162、0 7)2 0 杨东房地产开发企业供应链管理探析【J 建筑经济2 0 0 5(11)2 1 王华，吴斌，李秀成本管理：发展与演变 J】现代管理科学2 0 0 4(0 8)f 2 2 1 王玉红房地产开发企业加强成本管理的对策 J 。东北财经大学学报2 0 0 4(0 3)2 3 刘秋雁主编房地产开发与经营 M 上海财经大学出版社，2 0 0 4 2 4 马晓久，石峰，刘鹏伟，白洁全寿命周期成本管理简介及应用分析 J 河南电力2 0 0 6(0 4)2 5 冯伟论房地产开发项目全面成本管理与控制 J 四川建筑2 0 0 5(0 5)2 6 杨东房地产开发项目全过程成本控制 J 建筑经济2 0 0163、 6(0 8)f 2 7 刘佑清浅谈房地产开发项目的成本控,i J C J 铁道建筑2 0 0 6(0 2)f 2 8 李健生目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用 J 北方经济2 0 0 9(2 0)【2 9 任夏仪，张文目标成本管理在房地产开发企业中的应用【J 财会研究2 0 0 8(0 3)3 0 1 汪敏，朱双庆应加强对工程造价的管理 J】财会通讯2 0 0 3(0 2)3 1 1 辛爱兰房地产开发企业项目成本的控制与管理 J 山西建筑2 0 0 7(3 2)f 3 2 李红立，游普元，任宏基于价值管理的建设项目成本控制模式创新 J 前沿2 0 1 0 f 3 3】邢瑞宇浅谈如何加164、强施工企业工程项目的成本控制 J 会计之友2 0 l1f 3 4 1D a v i dS m i c h i L e v i。供应链设计与管理第3 版 M 中国人民大学出版社。2 0 1 0万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第5 3 页I I 量_ 舅量置皇量_ l 量量舅_ _ 鼍量量量l _ 鼍量_ _ l 喜皇曼量量_ 舅量量_ 一I _ _ 童 3 5 P e t e rS m i t h P r o j e c tC o s tM a n a g e m e n t G l o b a lI s s u e sa n dC h a l l e n g e s J I n t e 165、r n a t i o n a lC o s tE n g i n e e r i n gC o u n c i l(I C E C)&U n i v e r s i t yo fT e c h n o l o g yS y d n e y(U T S)P OB o x1 2 3，B r o a d w a yN S W2 0 0 7(0 3)3 6 Y a l i a nZ h a n g AS t u d yo nR i s kC o s tM a n a g e m e n t J I n t e r n a t i o n a lJ o u r n a lo fB u s i n e 166、s sa n dM a n a g e m e n t，2 0 0 9(12)37】R a n g aVR a m a s e s h，T y s o nR B r o w n i n g Ac o n c e p t u a lf r a m e w o r kf o rt a c k l i n gk n o w a b l eu n k n o w nu n k n o w n si np r o j e c tm a n a g e m e n t J J o u r n a lo fO p e r a t i o n sM a n a g e m e n t，2 0 1 4(0 5)167、38 R W R C r e v e l，J L B a u m e r t，S L u c c i o l i T r a n s l a t i n gr e f e r e n c ed o s e si n t oa l l e r g e nm a n a g e m e n tp r a c t i c e：c h a l l e n g e sf o rs t a k e h o l d e r s【J F o o da n dC h e m i c a lT o x i c o l o g y,2 0 1 4(1 0)3 9】A m yT u n g，K e v i nB a 168、i r d，H e r b e r tS c h o c h T h er e l a t i o n s h i pb e t w e e no r g a n i s a t i o n a lf a c t o r sa n dt h ee f f e c t i v e n e s so fe n v i r o n m e n t a lm a n a g e m e n t J J o u r n a lo fE n v i r o n m e n t a lM a n a g e m e n t 2 014(0 7)4 0 A n d yK D W o n g，R o n gZ 169、h a n g I m p l e m e n t a t i o no fw e b-b a s e dc o n s t r u c t i o np r o j e c tm a n a g e m e n ts y s t e mi nC h i n ap r o j e c t sb yH o n gK o n gd e v e l o p e r s J C o n s t r u c t i o nI n n o v a t i o n：I n f o r m a t i o n，P r o c e s s，M a n a g e m e n t，2 013(0 9)41 Y i170、 l e iH u a n g T h eg r o w t ht r e n do ft h eC h i n e s ec o n s t r u c t i o ni n d u s t r y：W h e ni tw i l ls u r p a s st h eU S c o n s t r u c t i o ni n d u s t r y D】U n i v e r s i t yo fK a n s a s，2 0 0 9 4 2】A r i e fA d h i t y a，S i e wF u nC h e n g，Z o n g d aL e e Q u a n t i171、 f y i n gt h ee f f e c t i v e n e s so fa na l a r mm a n a g e m e n ts y s t e mt h r o u g hh u m a nf a c t o r ss t u d i e s J】C o m p u t e r sa n dC h e m i c a lE n g i n e e r i n g 2 0 1 4(1 5)4 3 M a t t h i j sM o o r k a m p，E r i c H a n sK r a m e r,C o e nv a nG u l O k S a f e t172、 ym a n a g e m e n tt h e o r ya n dt h ee x p e d i t i o n a r yo r g a n i z a t i o n：Ac r i t i c a lt h e o r e t i c a lr e f l e c t i o n J S a f e t yS c i e n c e，2 0 1 4(4)4 4 A k e n h e a dQ C，B o n d sA n dG u a r a n t e e s，P r o c e e d i n go fI n s o l v e n c yi nt h eC o n s t173、 r u c t i o nI n d u s t r y,J a n3 1s t,2 0 1 0 4 5 (美)爱德华。布洛克(E d w a r d J B l o c h e r)，(美)孔陈(k u n g H C h e n)，(美)托马斯林(T h o m a s W L i n)著，王斌等译战略成本管理 M 人民邮电出版社，2 0 0 5 4 6 A r t h u r G r i m e s，A n d r e w A i t k e n。H o u s i n gS u p p l y,L a n dC o s t sa n dP r i c eA d j u s t m e174、 n t J R e a lE s t a t eE c o n o m i c s 2 010(0 6)4 7 (英)E L 哈里森(F L H a r r i s o n)著，杨磊等译高级项目管理 M 机械工业出版社，2 0 0 3 4 8 美)迈克尔波特(M i c h a e l E P o r t e r)著，陈小悦译竞争战略 M 华夏出版社，2 0 0 5 4 9 E l i z a b e t hA t h e r t o n，N i c kF r e n c h，L a u r aG a b r i e l l i D e c i s i o nt h e o r ya n d175、r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t：an o t eo nu n c e r t a i n t y J】J o u r n a lo fE u r o p e a nR e a lE s t a t eR e s e a r c h 2 0 0 8(1 3)【5 0 (美)劳森，编管理会计师协会教学案例 M 经济科学出版社，2 0 1 2万方数据西南交通大学硕士研究生学位论文第5 4 页 51 H a m i dT o h i d i R e v i e wt h eb e n e f i t so fu s i n gv a l u ee n g176、 i n e e r i n gi ni n f o r m a t i o nt e c h n o l o g yp r o je c tm a n a g e m e n t J P r o c e d i aC o m p u t e rS c i e n c e 2 011(8)5 2】L u c kR，M c D o n n e l l R e a lE s t a t eP e r s p e c t i v e so ni n t r o d u c t i o nt oR e a lE s t a t eH o m eW o o d J ，I t w i n，2 0 1 0(177、9)5 3 美 罗宾库珀(R o b i nC o o p e r)，美】罗伯特S 卡普兰(R o b e r tS K a p l)成本管理系统设计教程与案例 M 东北财经大学出版社2 0 0 3 年0 3 月 5 4 Y u a nF a n g，S T h o m a sN g A p p l y i n ga c t i v i t y-b a s e dc o s t i n ga p p r o a c hf o rc o n s t r u c t i o nl o g i s t i c sc o s ta n a l y s i s J C o n s t r u c t i o nI n n o v a t i o n：I n f o r m a t i o n，P r o c e s s，M a n a g e m e n t 2 0 1 1(1 0)万方数据