1、广西大学硕士学位论文房地产项目管理模式研究-以贵阳新世界金阳项目为例姓名：王建华申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：朱仁友201112房地产项目管理模式研究以贵阳新世界金阳项目为例摘要传统的项目管理模式已经不能完全适应目前我国房地产市场日新月异的变化，房地产市场对先进的项目管理模式需求已昭然显著。根据房地产项目管理的实践经验，本研究探讨适合新的房地产开发的项目管理模式，具有一定的实践意义和理论意义。房地产项目管理是一项非常系统、复杂的工程，工作量大，牵涉面广，涉及到规划、结构、建筑、园林、机电、管理等多个专业和学科，需要具有不同专业技能、知识的专业人员和专业管理者共同参与到项目中来，而科2、学、合理的房地产项目管理模式是关键因素。房地产项目管理模式上的创新是整个房地产行业发展趋势的需要，本研究在国内外关于项目管理模式的理论研究的基础之上，借鉴国内外的成功项目管理模式经验，探索性地提出由委托或代理模式改为企业自组项目管理团队的一种房地产项目管理模式，同时，在分析国内外项目管理模式的理论基础及其运用方式上，对我国房地产项目管理的现状进行了分析阐述，指出了我国项目管理模式中存在的一些缺陷和不足，提出一种房地产企业自组项目管理团队的房地产项目管理模式：房地产项目管理，作为房地产项目管理的项目管理团队，不仅全权代表房地产企业管理整个项目工程，而且项目经理由房地产企业选聘，接受国家房地产相关3、职能部门的监督和执业监管，并且在项目上实行项目经理负责制，对整个工程项目负责，加强企业对项目的管控力度。这种房地产项目管理模式更加能够适应房地产企业管理的需要，通过对房地产项目管理模式的整个运作流程进行介绍，分析了房地产项目管理模式的优缺点，最后通过以贵阳新世界金阳项目实践管理为例，分析了房地产项目管理模式在房地产项目中的运用，并通过技术经济指标评价、项目管理成熟度评价、项目风险评价等，证明了房地产项目管理模式的可操作性，以及为房地产企业带来了巨大的经济效益和社会效益。关键词：房地产项目管理S T U D YO NE N T E R P RlS EP R O J E C TM A N A G 4、E M E N TM O D EAC A S E：dIN Y A N GN E WW O R L DG A R D E NA B S T R A C TT h e t r a d i t i o n a lp r o j e c tm a n a g e m e n tm o d e sa r en o tc a p a b l et om e e tt h ed r a m a t i cc h a n g e so fr e a le s t a t em a r k e t，a n di ti so b v i o u st h a ta d v a n c e dp r o j e c5、 tm a n a g e m e n tm o d e sa r en e e d e dt oa d a p tt ot h et r a n s f o r m i n gm a r k e t T h i sr e s e a r c hi sa i m e dt od i s c u s st h en e wp r o j e c tm a n a g e m e n tm o d eb ya p p l y i n gt ot h ep r a c t i c a le x p e r i e n c ei nr e a le s t a t ep r o j e c tm a 6、n a g e m e n t R e a le s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n ti sak i n do fs y s t e m a t i ca n dc o m p l e xs u b j e c tn e e d sp r o f e s s i o n a l si nv a r i o u sd i s c i p l i n e ss u c ha sp r o g r a m m i n g，s t r u c t u r e，a r c h i t e c t u r e，l a n d s c a p e，e l e c7、 t r o m e c h a n i c a la n dm a n a g e m e n ti n v o l v e di n A n das c i e n t i f i ca n dr e a s o n a b l em o d ei st h ek e yp o i n to f t h ep r o j e c tm a n a g e m e n t T h ei n n o v a t i o no fp r o je c tm a n a g e m e n tm o d e si st h eg l o b a lt r e n di nt h ed e v e 8、l o p m e n to fr e a l e s t a t ei n d u s t r y T h i sr e s e a r c hi sb a s e do nt h ed o m e s t i ca n di n t e m a t i o n a lt h e o r e t i c a lr e s e a r c h e sa n ds u c c e s s f u le x p e r i e n c e si np r o j e c tm a n a g e m e n t T h i sp a p e ri n t r o d u c e san e wp 9、r o je c tm a n a g e m e n tm o d eo ft h er e a le s t a t et h a ti st h ec o r p o r a t i o n sf o u n d i n gt h ep r o je c tm a n a g e m e n tt e a m st h e m s e l v e si n s t e a do ft h et r a d i t i o n a lm o d e A tt h es a m et i m e，b ya n a l y z i n gt h et h e o r e t i c a lb 10、a s i sa n dt h eo p e r a t i o no fp r o j e c tm a n a g e m e n tm o d e s，t h i sr e s e a r c he x p l a i n st h ec u r r e n te n v i r o n m e n to ft h er e a le s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n ti n d u s t r yi nC h i n aa n dp o i n t so u tt h ed e f i c i e n c yo fc u r r e n 11、tp r o je c tm a n a g e m e n tm o d e s T h en e w m o d et h i sr e s e a r c ht r y i n gt oi n t r o d u c e dt e l l sU St h a tt h er e a le s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n tt e a m sa r en o to n l yd e l e g a t i n gt h er e a l e s t a t ec o r p o r a t i o n st om a n a g et h e12、p r o j e c t，b u ta l s on e e dt oa d o p tt h ep r o je c tm a n a g e rr e s p o n s i b i l i t ys y s t e mi no r d e rt os t r e n g t h e nm a n a g e m e n to ft h ep r o je c t I na d d i t i o nt oi n t r o d u c i n gt h ew h o l ep r o c e s so ft h en e wm o d e，t h i sr e s e a r c hw13、 i l la l s oa n a l y s e st h ea d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e so ft h en e wm o d e B yi n t r o d u c i n gt h ee x a m p l eo ft h eJ i n y a n gN e wW o r l dP r o j e c tM a n a g e m e n ti nG u i y a n g，t h er e s e a r c hw i l le x p l a i nt h eu s a g eo ft h en e w m o14、 d ea n dp r o v e st h ea c c e s s i b i l i t yo ft h em o d ew h i c hb r i n g si nl a r g ee c o n o m i ca n ds o c i a lb e n e f i t sf o rt h ec o r p o r a t i o n s K E YW O R D S-p r o je c tm a n a g e m e n tm o d e；r e a le s t a t e；p r o je c tm a n a g e m e n tI I广西大掌工商管理司配b 掌位说艺15、房地产项目管理模量0 开究一一以贵阳新世界金阳项目为例第一章导论1 1 论文研究背景随着我国改革开放的不断深化推进，项目管理受到了各个行业的重视，特别是企业界和管理界。研究表明企业得不到健康高速的发展，在很大程度上是受到了项目管理水平的影响，也就是人们常说的“管理不善。一目前，我国在各类项目上的投资数万亿计，在项目的范围、数量、额度等各个方面都大大超过以往。同时在项目管理的难度上，也是大大超过以前的。-尽管随着国外先进管理模式的引进和国内众多研究者的积极倡导，我国的项目管理工作得到了前所未有韵发展，但从整体水平上来说，仍然不能跟上当前社会发展的速度。-，就房地产行业来说，随着人类社会的进步，房16、地产市场获得了巨大的发展。房地产业迅速成长为国民经济的重要产业群体之一，成为了国民经济重要支柱。但传统的项目管理模式已经不能适应目前我国房地产市场日新月异的变化，工程延期、费用超支、质量事故频发等问题仍然存在，并影响着房地产行业的发展。项目管理作为房地产行业最为重要工作之一，关系着我国房地产未来的发展状况和趋势，对我国房地产行业的发展起着不可或缺的作用，房地产行业对先进的项目管理模式需求已昭然若揭。1 2 研究的目的和意义房地产项目管理是一项非常系统的、复杂的工程，工作量非常大，牵涉面非常广，涉及到规划、建筑、结构、机电、园林、管理等多个学科与专业，需要具有不同专业技能和知识的专业人员和管理者17、共同参与到项目中来，而科学、合理的房地产项目管理模式是关键因素，项目管理越来越受到企业界和管理界的重视。西方国家在项目管理方面取得了很大的成就，项目管理的经营效益不断提高，项目管理的成功给他们带来了巨大的经济效益和社会效益。目前，我国在各种项目上的投资不断增加，项目管理的需求也越来越大，但项目管理的经营效益亟待提高。同时，项目管理的普遍性和重要性，对探索科学、合理的项目管理新模式也提出了需求。因此，在我国目前房地产发展状况的基础上，探讨适合新的房地产市场的房地产项目管理模式，具有一定的实践意义。项目管理模式上的创新是整个房地产行业发展的需求，本研究分析了国内外项目管理模式的理论基础及其运用方式18、，阐述了我国房地产项目管理中的现状，指出了我国项目管理模式中存在的问题与一些不足，并借鉴国外成功的项目管理模式经验，探索性地广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模蜀汨f 究一一以贵阳i M 1 出界，金阳项目为例提出了一种适合房地产市场发展的项目管理模式：房地产项目管理模式。此模式弥补了我国现存项目管理模式存在的一些不足之处，提出：房地产项目管理模式的项目管理团队，由企业白组，不仅全权代表企业管理整个项目工程，而且项目经理由房地产企业选聘委任，并且在项目实行项目经理负责制，接受国家和房开企业有关职能部门的监督，对整个工程项目负责，最后本研究以贵阳新世界金阳项目为例，对房地产项目管理的管理19、流程进行阐述，通过技术经济指标评价、项目管理成熟度的评价、项目管理风险评价等，对房地产项目管理模式在贵阳新世界金阳项目中的运用效果评价，证明了此种项目管理模式在经济效益与社会效益中体现了其优越性，最后结合该模式在实际运行中遇到的问题进行分析，并提出改进措施。综上所述，笔者认为，房地产加强项目管理，能够更加适合市场需求，顺应了目前房地产行业的发展趋势，具有很强的推广价值。因此，本研究的目的是：在国内外房地产项目管理理论与实践的基础之上，结合我国房地产企业自身的特点，探讨一种适合我国房地产企业的项目管理模式，为我国房地产企业进行项目管理提供借鉴意义，推动我国房地产企业在项目管理模式上的创新。1 320、 文献述评项目管理最先出现在2 0 世纪3 0 年代的美国。对于项目管理的起源，研究者认为应该归于第二次世界大战。当时美国为了取得战争的胜利，启动了研制原子弹的“曼哈顿计划”。由于此项计划系统复杂、项目庞大、工序繁琐，且时间非常紧迫，美军在此次计划中首次尝试管理质量、进度、预算等环节，并取得了意想不到的效果。此后，一些规模较大的军事项目和工程项目，也相继采用这种方法来对项目进行管理，即项目管理法。作为一种较新的科学的管理方法，项目管理在实践中不断发展，并在一些变化迅速、复杂性略低、环境较稳定的中型企业得到推广。很多企业意识到项目管理对于企业发展的重大作用，开始纷纷尝试在生产、研究和工程中采用项21、目管理，经过7 0 年代的飞速发展和不断完善，项目管理在8 0 年代已经走向成熟。项目管理进入中国始于1 9 8 0 年邓小平亲自主持的中国与世界银行合作的教育项目会谈，项目管理作为世行项目运作的基本管理模式随着中国各部委对世界银行贷款、赠款项目的启动进入中国。之后的云南鲁布格水电站、二滩水电站和三峡水利枢纽建设等都采用了项目管理这一手段，全都取得了巨大的成功。随着项目管理的普遍应用，中国对于项目管理的研究也不断深入。项目管理研究会于1 9 9 1 年在我国成立。1 9 9 4 年我国建立项目管理培训网站，用于培训项目管理高等人2广西大掌j o 胃管理硕士学位论文房地产项目管理模j 0 井究一22、一以贵阳新世界金阳项目为例才。但总体来说，国内项目管理研究相对于国外来讲，远远不及国外项目管理的研究。目前，全球有两大项目管理研究体系，即以美国为首的体系(P M I)和以欧洲为首的国际项目管理协会(I P M A)，其中成立于1 9 6 9 年美国项目管理学会最为盛名。国外关于项目管理理论的主要研究成果如下：H e n gL i，S a n d yT a n g，K F M a na n dP e t e rE D L o v e(2 0 0 2)指出：应甩网络工程管理平台能够大幅度提高建筑行业的竞争力，能增强建筑行业的服务能力，信息技术运用于项目管理具有非常大的价值。K r i s t i23、 n eF a l l o n(2 0 0 3)指出：采用信息化技术来进行项目管理是一种计划管理的新方法，同时也是一种新颖且可靠的成本管理方法，特别是当团队以及各种资料非常分散的项目管理的时候，更能显示基于信息技术的项目管理模式的优点。C y o nR e s e a r c hC o r p o r a t i o n v(2 0 0 3)认为芝加哥交通局关于资金方面改进的项目由于采用了信息化、网络化的项目管理，因此取得了非常大的成功。，国内学者关于项目管理的研究比较落后于西方国家，目前研究处于初级阶段，更多的是对西方项目管理理论方面的研究以及探索西方项目管理模式在中国环境下项目管理中的运用24、。我国国内的项目管理研究是以美国项目管理协会的项目管理知识体系指南为起点。2 0 世纪9 0 年代项目管理学术委员会成立，如今的项目管理理论已经有了长足的进步且相对成熟，在很多大型企业得到广泛的应用。目前国内关于项目管理理论主要的研究成果。魏新让认为，项目管理运作的程序的关键是实现项目管理工作程序化。周宇霞则指出：项目管理在融合的同时还要破除传统，将项目管理的观念深入到单位和企业的各个领域。邵九松指出，项目管理资源是实现项目目标的保证，由于项目的稀有性，要求在项目管理中保持项目资源意识，通过最小资源达成既定目标，因此项目管理中，对于资源的优化配置非常重要，这关系着项目管理的经济效益。于波指出，25、项目管理具有复杂性和系统性，管理人员要具有统筹思维，要采用系统的方法来管理整个项目，采用定量分析的方法对项目进行客观分析，为项目管理决策提供依据。梁金通过对现有高速公路项目管理现状问题分析的基础上，他提出了基于信息技术的项目管理，并认为：信息化的项目管理能够建立一整套标准化和系统化的管理流程，能够促进项目管理的自动化和标准化，更加有利于项目相关的协调工作，提高项目管理的水平。于征、于用真、于用庆指出：采用信息化的项目管理软件能够有效解决大型工程项目的管理工作，同时能够保存所有的工程项目资料，以备后期查阅。1 4 本文的研究思路和论文结构广西大学王商管理司旺b 掌位论文房地产项目管理模式研究一一26、以责阳新世界金阳项目为例本研究通过国内外房地产项目管理理论，结合自身十余年从事房地产项目管理的经验，分析了目前我国房地产项目管理所存在的问题以及主要的一些项目管理模式。借鉴国内外项目管理模式的经验，探索性地提出一种项目管理模式：即房地产项目管理模式，并对这种项目管理模式的运用流程及其框架进行了详细的阐述，最后以贵阳新世界金阳项目为例。具体介绍了房地产项目管理模式在房地产企业项目管理中的运尉掌?蘧随项目技术经济评价、项目管理成熟度评价、风险评价等，检验了这种新的项目管理模式的运用效果，进一步分析了房地产项目管理模式在项目管理实践过程中存在的优缺点，并进行完善与优化。具体研究框架如下：第一章：导论27、。首先分析了我国探索新的项目管理模式的必要性与实践意义，提出了本研究的研究背景，接着对国内外项目管理研究现状进行了分析与评价，阐明项目管理的应用在我国当前房地产行业的意义和价值。“第二章：对项目管理模式的理论进行分析和探讨。首先对项目管理的相关概念进行了界定，分析了国内外目前主要的一些项目管理模式，并对各种项目管理模式进行了对比研究，概述了项目管理模式的发展阶段与过程，并指出项目管理模式的发展趋势。第三章：我国房地产行业项目管理模式中的现状与问题。通过阐述我国目前房地产行业项目管理模式中的现状与问题，说明了探索新的适合我国房地产发展需要的项目管理模式的必要性与实践意义，为本研究提出房地产项目管28、理模式做出了铺垫。：第四章：房地产项目管理模式研究。这是本研究的重要内容和主要工作。探讨新的项目管理模式：房地产项目管理模式。这是本研究的对于项目管理研究的一点贡献。本研究从房地产项目管理模式的各个阶段：从项目前期准备、设计、施工到竣工入手，分析房地产项目管理的过程。第五章：房地产项目管理模式在贵阳新世界金阳项目中的运用与分析。首先介绍了贵阳新世界公司及其公司项目管理现状，然后详细介绍房地产项目管理模式在贵阳新世界金阳项目管理中的运用，最后通过对金阳项目的项目管理实例，从技术经济指标评价、项目管理成熟度评价、项目风险评价，来说明房地产项目管理模式在贵阳新世界金阳项目中的实际运用效果，最后对房地29、产项目管理模式在实践运用中所存在的问题进行分析，以进一步优化房地产项目管理模式。结束语：对本研究总结，阐述了房地产项目管理模式的价值及其与其他项目管理模式比较的优缺点进行简要概述，并阐述了继续探索房地产项目管理模式在房地产项目管理中的优化设计。4堕查学工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例第二章房地产项目管理的理论分析2 1 概念初步界定2 1 1 项目讧。?一项目，即为了完成某一个唯一性的产品或服务而做出的一次性的努力。唯一即产的或服务在某些方面的独特性，或者是说项目涉及到的都是以前没有做过的事情；一次性即项目的确定性的终点。可以说，项目种类繁多，不同的分类标30、准可以划分为很多种项目类型。其中，按照项目用途的不同包括科学研究项目、开发类项目、社会项目等。2 1 2 房地产项目由于房地产项目是工程建设项目的一种类型，首先对工程建设项目的概念进行解释。工程建设项目即指在费用、时间和质量一定的情况下，按程序完成某一个一次性的任务，其目的是形成具有一定使用功能或生产能力的固定资产。除了具有工程建设项目的一般性之外，房地产项目具有其自身的特点。首先房地产在时间上具有很强的限定性。为了保持较高的投资收益，开发商必须在限定的时间内完成工期，顺利向市场推出产品。第二，房地产项目有特殊的程序性。为了保证项目按预定目标完成，在项目的实施过程中，必须按原定的或者事物本身固31、定的程序来实施项目，保证项目有序地开展，这样才能尽可能地降低工程变更和避免事故的发生。第三，房地产项目组织具有特殊性。由于房地产项目系统庞大，会涉及众多单位和部门的参与，在项目实施的过程中各种关系的协调会比较麻烦。同时，房地产项目具有一次性，因此其组织也具有一次性。第四，房地产项目的质量目标要求较高。首先因为房地产项目的产品与人民的生命财产密切相关，如果产品达不到要求，就会带来人员伤亡和财产的损失。其次房地产项目投资巨大，如果质量不达标，经济收益和社会效益都无法得到保障，会大大地浪费各种资源。第五，房地产项目有很强的系统性，要整合各方面资源。第六，房地产项目相关政策法律的多样性。我国政府为了规32、范房地产项目实施的过程，制定了如建筑法、城市规划法、环境保护法、合同法、招标投标法等相关的法律法规等。房地产项目在实施的过程中，必须按照相关的政策法规来进行，通过明确各个组织、个人的权利和义务，责权分明，保证房地产项目顺利开展。广西大学工商管理硕士学位论文房地产项目管理模盛囊开究一一以贵阳新世啕融金阳项目为例2 1 3 项目管理不同的学者或机构对于项目管理内涵的理解不同，或者他们所考虑的角度不同，项目管理的定义也就存在着不同。项目管理(P r o j e c tM a n a g e m e n t)有几个不同的概念界定，具体如下：美国项目管理协会将项目管理定义为：“把知识、技能、手段和技术应33、用于项目中，从而达到先期既定的项目目的。项目管理是通过启动、规划、实施、控制和收尾等流程来进行的”。贝内特P 利恩兹和凯瑟琳P 雷在2 1 世纪的项目管理中提到，所谓项目管理，“就是项目的管理者在一定的约束条件下，运用系统的观点、方法和理论；来管理项目所有工作，最终达到项目预期的目标。成功的项目管理可以帮助企业的管理者确定衡量成功的标准、找准客户需求的焦点、量化价值与成本的匹配情况、最优地利用机构资源、进行全面质量控制、确保产品或服务快速推向市场。一个比较普遍被认可并被接受的项目管理的定义：所谓项目管理是指构建一个专业的临时性的组织，以项目为对象进行高效的组织、管理和计划，实现项目的动态管理和34、项目目标的实现。项目管理的核心是系统方法论，在项目管理中，整个项E l 被视为一个系统，项目管理通过成本质量、进度等方面的目标管理，最终实现项目目标。2 1 4 项目管理模式项目管理模式的定义，即把项目管理的对象作为一个整体系统，为保证目标的完成和系统正常运行，而采用的项目管理和组织方式。项目管理模式的选择恰当与否与投资目标的实现直接相关，选择合适的项目管理模式，是投资效益得以实现的重要保障。目前，国际上常用的项目管理模式如下：传统的项目管理模式，即设计一招标一建造(D B B)模式；建筑管理模式，即代理型C M 模式；项目管理承包模式，即P M C模式；设计一施工总承包(D B)设计一采购一35、施工模式(E P C)；项目管理模式，即P M 模式；设计一管理模式，即D M 模式；建造一营运一移交模式，即B O W 模式。其中前四种模式适合在房地产项目管理中使用。下文将对前几种模式进行简单介绍。2 2 项目管理的阶段划分和未来趋势在跨入2 l 世纪的今天，世界经济已进入知识经济时代，即把知识转化为效益的时代。而项目管理正是实现这种转化的一种非常重要方法和手段。因此项目管理作为管理科学的一个最新分支，无论是在项目管理研究还是在项目管理应用方面，都取得了迅速发展。6厂西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目管翻礴荬毋淘F 究一一以贵阳新世界金阳项目为例项目管理源于美国的“曼哈顿计划(研制原子弹36、)和“阿波罗计划等”。随着时代的发展和管理技术的进步，项目管理得到了迅速的发展，在2 0 世纪8 0 年代迎来了一个项目管理的信息时代，在全球特别是经济发达国家得到了广泛的应用，在美国IBM 公司、微软公司、世界银行、3 M 公司、摩托罗拉公司、ABB 公司、诺基亚公司等核心部门都逐渐开始采用项目管理。然而，项目管理从西方引入我国比较晚，所以我国项目管理的实践起步也落后于其。他国家。与国际先进的项目管理水平相比，我国项目管理水平较低，差距仍然很大。但是，项目管理随着认识的加深和研究的深入，在我国也得到了广泛应用。2 0 世纪7 0 年代，通过引进1 3 套大型化肥装置，我国对西方公司的项目管理37、，特别是项目设计管理模式有了一个初步的认识。2 0 世纪8 0 年代通过世界银行贷款项目，我国开始实行了项目管理。到2 0 世纪9 0 年代初开始，我国兴起了倡导创建国际型工程公司，直到后来推行项目法人负责制、工程项目建设监理制和工程项目招标制等，这些工作对项目管理的发展起到了很大的促进作用。根据目前项目管理的研究成果，将我国项目管理分为传统项目管理阶段(2 0 世纪8 0 年之前)和现代项目管理阶段(2 0 世纪8 0 年代以后)。目前，项目管理已初步形成一个成熟的学科和行业，特别是在发达国家，项目管理得到了快速的发展。项目管理模式也越来越广泛地应用于项目管理中。在美国项目管理学院的O P 38、M 3 模型的基础上，J a m e s K e v i n 创新性地提出了P M M M 模型，即项目管理一成熟度模型。这个项目管理成熟度模型借鉴了S E I 的C M M A 1 一S e d a i r y 把项目管理成熟度模型运用在公共建设项目中，B o z n a l c 在对复杂工程项目中，B u B u s h a it 把项目管理技术运用在建筑和研发项目的使用研究中。很多项目管理成熟度模型的开发和设计，为项目管理模式的优化设计提出了很好的建议和发展方向。项目网络化也是项目管理发展的趋势，特别是在房地产项目管理领域中项目网络化模式也得到了大力推广应用。但是，由于暂无统一的工程项目39、信息编码体系，严重制约了信息化和网络化在工程项目管理上的应用。2 3 房地产项目管理及其模式2 3 1 房地产项目管理房地产项目管理是工程项目管理之一，以项目经理负责制为基础，以高效完成项目目标为目的，运用科学系统工程的理论、观点和方法，按照项目运行的内在规律来计划、广西大学工商管理硕士学位论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世啕怆阳项目为例组织、监督、协调、控制项目建设全过程，使得各类资源在房地产项目中得到最优化配置，最终将优质产品提供给客户。“一“、，。房地产开发项目的项目管理是开发商从项目的决策开始，直到房地产物业向物业管理公司移交这一全过程，包括开发项目筹备决策、获得建设用地使用权、40、规划设计开工等建设手续报批、组织准备招标文件、选择规划设计施工监理单位、规划设计一协调控制、施工现场质量成本进度监督控制、合同管理及索赔与反索赔、工程竣工验一收物业移交、物业租赁管理。本文研究的重点是房地产项目管理阶段，也就是包括规。划设计协调控制、施工现场质量成本进度监督控制、合同管理及索赔与反索赔、工程竣工验收物业移交等四个环节。2 3 2 我国房地产项目管理流程关键环节一(1)房地产项目团队的建设团队是拥有共同目的和目标的一个群体，是相互负责和相互协作的一个群体。项目团队是为了达到项目预期目标的实现组成的群体。项目的性质影响着项目团队的结构、职责、人员和规模等。项目团队职责是项目的前期计41、划、现场组织和指挥、工作协调和控制等，对影响项目目的的各个因素，如时间、成本、风险、人力、质量等进行管理。因此，项目团队的管理是整个项目成功的最终保障，是项目成功的基础。(2)房地产项目的现场管理房地产项目的现场管理包括进度控制、质量控制、成本控制和安全控制四个部分。房地产项目进度控制是指房地产项目过程中的各个阶段的工作内容、程序、持续的时间和彼此的衔接，要根据预期的进度目标和资源合理配置的原则来实施，然后在实施的过程中经常检查实际进度和预期进度是否存在差异，如果出现偏差则需要采取补救措施或者修正原来的预期计划，直到项目竣工。或者在确保项目质量和成本不增加的基础上，缩短工期提前竣工。由于房地产42、项目规模庞大，二 序复杂，周期长，使得项目进度会受到各种因素的影响，主要包括以下三类：因为委托方没有按原计划实行导致进度变更；因为承包商的原因导致的进度变更；出现不可抗力或者意外的事件导致的进度变更。质量控制由一系列的概念组成。在房地产项目管理中，项目质量包括如下内容：项目整体寿命；项目所用材料、工艺设备的质量、耐久性、环保性；房地产产品的质量、，配套服务、产品的可用性等；建筑设施的可靠性、安全性；其次还包括建筑设计是否美观、项目与周边环境是否协调等。广西大学工商蕾理硕士掌位论文房地产项目成本的构成包括土地成本、前期成本、建安工程成本、公共基础配套设施的成本、施工单位管理成本、财务成本和营销成43、本等。房地产成本控制首先必须有合理的项目设计方案，高质量的设计方案能够在质量保证的基础上降低项目的成本。其次，通过项目招投标来控制项目的成本，通过对投标方的对比，选择最优的承包商来负责项目的具体实施。第三是要严格管理合同，使成本控制有据可依。第四是严格控制施工过程中的成本，因为管占项目总成本的最大比重。第五是竣工结算严格按照合同中规定的：。条款来支付。最后，高质量的项目管理人才是控制成本的根本保证。安全控制是指项目产品要对社会和公众的利益负责。项目的各个环节都要严格按照国家的相关法律和法规，不可违反安全保护方面的规定，时刻都贯彻安全第一的原则。通过新设备和新技术加强安全控制，在项目设计和实施上44、要着重考虑安全因素。(3)房地产项目后评价房地产项E l 后评价，与项目决策前的评估相对应，在国外也被叫做房地产项目事后评价。房地产项目后评价是房地产项目竣工后，对项目的前期工作、项目建设施工过程、项目建成后的经营管理状况进行分析，找出项目实际结果和预期的差距及其原因，总结此次项目的经验教训，为以后项目管理的完善创造条件。根据后评价主体的不同，可分为咨询单位的独立后评价和房地产企业的自我后评价；前者简称为独立评价，后者简称为自评价。开展独立评价一般是咨询单位接到评价任务后成立后评价工作小组和后评价专家小组，成立小组之后编制后评价相关的工作计划，并根据计划来安排评价工作。首先需要进行的资料收集和45、调研(包括文献调研和现场调研)，根据资料和调研的结果对项目进行公正且全面的评价，最终形成独立的后评价报告文档。白评价程序与独立评价程序相似，前者负责组织公司各个部门的后评价工作，后者负责具体工作的开展。房地产项目后评价的主要内容包括如下几个方面：项目目标的后评价，即与项目的预期目标相比较，竣工后项目目标的具体实现程度。项目实施过程的后评价，+根据项目策划评估等相关文件，对照实际实施过程中的执行情况，找出两者的差异，并分析原因。营销推广的后评价，即产品营销推广的总思路是否合乎公司最初的想法，是否达到了预期的目标等。项目经营的后评价，指项目竣工后的实际经营情况与预期相比，分析研究偏离的程度并找出其46、原因。财务效益的后评价，包括实际财务效果与项目前评价财务指标的差异及其原因。经济社会效益的后评价，即项目的竣工是否在经济和社会等方面有了积极的影响。9广西大学王商管理笱E 士掌位论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新1 1 H 瞒金阳项目为例2 3 3 国内外房地产项目管理常见模式按照项目管理工作提供的服务是管理或者承包性质、直接或者间接与施工承包商签订合同、项目管理工作承担责任的大或小，包括以下两大类：项目管理服务模式和项目承包服务模式。(1)项目管理服务模式1 j顾名思义，提供项目管理服务的模式即为项目管理服务模式。根据签订的合同，工程项目管理企业需要对项目进行可行性分析并形成文字报告，并47、为业主提供设计、招标、采购、旌工、验收等服务。这种模式主要包括船舶项目管理模式和项目管理模式等。传统项目管理模式传统项目管理模式，也称为设计一招标一建设(D e s i g n B i d B u i l d，简称D B B 模式)，它是目前国际上最通用的模式。传统项目管理模式的优点主要体现在以下几个方面。首先这种模式已经发展成熟，项目各方对于相关程序都很熟悉；第二，业主对咨询设计有足够的控制权；第三，业主可自由选择监理人员；第四，由于此模式已经成熟，双方可采用标准的合同文本，有利于合同的管理和风险管理。但由于此模式是严格按照“设计一招标一建设 的步骤进行，建筑师和工程师对项目工期难以控制，整48、个项目的周期会比较长，管理和协调的工作也会比较复杂，同时总造价也不好控制。业主管理的费用也会很高，前期投入相比其他模式要高一些。如果出现质量事故，责任不够明确，施工方和设计方容易相互推卸责任。项目管理模式项目管理模式，也称为P r o j e c tM a n a g e m e n t(简称P M)模式。项目管理企业协助业主与其有关系的各方签订合同并且监督合同实施，代表业主参与施工管理，但不直接与业主以外的其他单位形成直接的合同关系。项目管理模式中项目经理负责从项目前期阶段到后期选择分包商一直负责协助业主。一项目管理模式有利于保证质量，控制进度，同时有利于控制成本，优化资源，使得各项资源得到49、最大化利用。项目管理模式的缺点在于业主人力资源和管理经验相对缺乏，不能自己对项目进行管理和控制。(2)项目承包服务模式1 0堕查望墨塑篁堡塑生望垒鲨奎垒垫主堡曼篁望垫塞壁壅二二坠童塑堑竺墨垒塑堡旦垄塑。项目承包服务模式是指提供项目承包服务，即管理承包。根据签订的合同，工程项目管理企业承包项目工作，j 并负责项目过程管理，但是施工和设计等工作将会被分包给其他承包商。项目承包服务模式主要包括建造一运营一移交模式和建设一管理模式等。建造一运营一移交模式建造运营一移交模式，也称为B u i l d O p e r a t e T r a n s f e r(简称B O T)模式，由某一些特定的部门(一50、般是政府部f-j)通过一定的特许权协议，授权给项目发起人联合其他相关公司为某一特定项目成立特定的项目公司来全程负责项目的建造和运营等工作。在协议规定的期限内，项目公司从项目使用人处获得的使用费用归项目公司所有，直至协议规定的时间结束。协议时间结束之后，政府免费收回项目。此模式的优点包括以下几个方面：对于发起人来说，可充分利用此模式达到“小投入做大项目”的目的；对于放贷方来说，承担风险的同时可获得较大的收益；对于政府而言，可利用外资和本国民间资本，转移融资、设计、建造和经营等方面的风险，同时也有利于发展金融资本市场。但是，建造一运营一移交模式也有其不足的地方。对于政府来说，承担着政治、外汇等方面51、的风险，同时也要担心外资公司和私营企业出现掠夺式经营；对于项目发起人来说，风险大，融资成本高，投资大，但收益不确定性高。建造一运营一移交模式，原则上来讲他可用于任何项目，但从其优缺点来分析，它更加适合于资源开发、大型制造业、基础设施和公共服务设施项目等。建设一管理模式建设一管理模式，也叫做阶段发包(C o n s t r u c t i o n M a n a g e m e n t，简称C M 模式)方式，即由专业的项目管理团队来负责项目的设计、规划、施工等任务的集成和管理。建设一管理模式改变了传统的做法，采用分阶段发包，完成部分工程的设计后，就开始对这部分的工程进行招标。建设一管理模式包括52、代理型和非代理型。代理型模式下，C M 经理不承担总承包商的任务，即提供咨询和代理，收取酬劳和管理费。非代理型模式下，C M 经理承担施工总承包商的任务，按照合同的要求保证最大工程费用(G u a r a n t e e dM a x i m u mP r i c e，简称G M P，包括C M 经理的酬金和工程预算总成本)的额度。一旦超过G M P，则由C M 公司赔偿，低于C M P 的话，余下的投资归业主，但会对承包商予以奖励。因此，非代理型模式也称为风险性建筑工程管理模式。建设一管理模式因为设计部分即可招标施工，可以缩短工程周期，节约投资，降低投资的风险，较早从项目中获得收益。但此模式53、也有自身的缺陷：首先，业主对于项目广西大掌工商管理硕士学位论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例的总造价在项目完成之前并不能准确了解；其次，分项招标有可能是承包费用过高：再次，设计单位要承受多方压力，有可能影响设计的质量。j、一(3)其他模式设计一建造模式与交钥匙模式所谓项目设计一建造模式是指项目原则确定之后，业主依据项目的原则选定一家合格f+一的公司负责项目的设计与施工工作。此方式在项目投标和项目订立合同时是以项目总价合同为基础的。项目设计一建造总承包商对整个项目成本负责，首先选择_ 家项目咨询设计公司进行设计，然后采用竞争性招标方式选择项目分包商。这一类管理模式项目责任较单54、一，项目实施效率较高，责权分明，单个承包商对项目负责，并且业主可在早期就大致了解项目的总成本。缺点在于业主监控权利小，项目设计和质量都可能受到总承包商的影响。项目代建制模式项目代建制，即业主通过招标选择专业的项目管理单位负责项目的投资和建设实施等工作，项目完成后交付使用单位即可。项目代建制模式是政府投资项目比较青睐的一种模式。2 3 4 现代房地产项目管理模式(1)设计一采购一建设模式设计采购一建设模式，简称E P C(E n g i n e e r n g P r o c u r e m e n t-C o n s t r u c t i o n)模式。业主只需委托一位专家为代表监督总承包商55、工作，并就设计、建造等方面与总承包商沟通协商。总承包商负责项目策划、设计、施工、竣工等全部工作。+由于市场上通用的“设计一采购一施工”这一传统模式存在工程质量、责任不易划分、进度衔接不畅等问题，不能适应目前房地产市场发展的需求，因此，由总承包商对整个工程质量、工程造价、工程设计和建设过程负总责的设计采购一建设模式得以产生。因此，此模式强调设计在工程建设过程中的重要作用，使项目建设可不断优化。并且此模式责权主体分明，总承包商对项目整个过程负责。但这种模式对总承包商的要求很高，目前有此能力的总承包商不多。此外，总承包商风险大，要对项目的整个过程负圭贝o(2)项目管理承包模式堕查璺墨堕壁垒婴生壁堂丝56、昼L 一一垒丝差堡旦笪墨垫塞堡墨二=坠量堕堑堂悬鱼堕萼晕聋型项目管理承包模式，简称为P M C 模式。此模式分两个阶段来进行：定义阶段，执行阶段。首先业主委托项目管理承包商来完成方案设计工作，包括设计方面、采购相关的数量和规格等，并编制工程设计、采购、建设招标书，确定各个项目的总承包商；然后，中标的总承包商负责执行详细的实际、采购、建设工作，项目管理承包商要代表业主起到管理、协调、监督的作用。此模式有利于缩短工期，项目管理承包商在项目建设过程中能起到协调的作用”有利于减少内部矛盾。但由于项目管理承包商的出现，整个项目增加一个管理层，增加了项目的开支。此种模式适合于业主项目管理经验不足且人力资源57、缺乏。(3)合伙管理模式合伙管理模式，也称为P a r t n e r i n g 模式，是指参与项目的各方为了获取特性的商业利益，通过组建工作团队来实现共同的利益和目标。合伙管理模式要求参与项目的各方本着信任、承诺、共享、理解、沟通的原则来合作，合作的行为准则则是合作各方签订的合作协议。广西大掌工商管理硕士掌位沧文房地产面目管理模式研究一以贵阳新世界金阳项目为倒第三章我国房地产项目管理现状及问题3 1 我国房地产项目管理的现状分析随着我国房地产行业的不断升温，国内的房地产竞争日趋激烈，越来越多的房地产企业进入这一细分市场。同时随着中国融入全球经济体系步伐的加快，中国房地产企业面对的国际竞争将58、逐渐尖锐，强劲的国际竞争对手，对国内的房地产企业的发展带来了巨大的压力。新增加的市场需求和国内企业原有的市场份额都有可能遭到国内新增企业和国外竞争对手的争夺。市场经济的基本规律是优胜劣汰，如不能适应目前房地产行业的发展，则必然遭到市场的淘汰、抛弃。以下简单介绍国内传统的房地产项目管理模式。(1)指挥部项目管理模式指挥部项目管理模式为传统项目管理模式之一，大部分应用在房地产企业发展的早期和中期。由房地产企业自行组织专业的项目工程指挥部，如同行政机构一样管理项目的各类工作。这种模式的特点在于其层级式的行政隶属关系，通过行政命令和内部的章程制度来完成项目各个流程与工作。此模式权利高度集中，一般都是由59、最高管理者或权利集中者来直接管理和指挥操作层的员工进行生产工作，并根据环节的需要，设置相应的层级组织和职能部门。这种模式由于权利高度集中，最高管理者或权利集中者工作压力大且日=常工作过于繁杂，容易因个人失误导致整个项目的失误，同时也不利于调动各个层级的积极性。权利高度集中也会导致项目管理的组织形成塔式结构，内部沟通成本高，工作效率低，且容易出现部门间都不愿承担责任等问题。由于此模式将权利集中在最高管理者一个人身上，所以对于最高管理者个人素质要求很高，(2)建筑师负责项目管理模式建筑师负责项目管理模式是由项目负责的建筑师为合同总承包方，对施工单位进行选择和控制，直至项目竣工。项目负责的建筑师作为60、总承包方，要参与项目设计、项目招投标和项目施工等阶段。由于业主自行挑选建筑师，因此，此模式有利于业主控制项目，业主能更多地控制项目投资的总成本。在整个过程中，建筑师都能参与，能更好地实现设计意图，并且能够避免施工过程中项目中途更改，能够有效地节约资源，节约成1 4广酉大学工商管理硕士学位论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例本。此模式由于业主将项目中部分权利转移给建筑师，整体上过分依赖建筑师，建筑师的个人能力和素质将很大程度上决定项目的成败。，(3)分部计划项目管理模式分部计划项目管理模式一般是通过四级计划来完成整个项目。首先是公司高层提交一级计划，即项目整体进度计划，包括推广61、营销的时间节点，旌工时间节点等。项目经理根据高层的一级计划来提出项目设计、施工计划，即二级计划，包括项目设计时间节点、项目招投标时间节点、项目材料组织时间节点、项目施工时问节点等，提交部门经理跟进。部门经理根据项目经理的二级计划，继续细化工作，确定项目设计、招投标、材料采购、项目施工进度计划，形成三级计划交给相应的员工跟进。根据三级计划，员工合理地分配自己的个人时问，完成工作。这种模式权责清晰，操作性强。但因为每级计划都以工作成效来衡量员工的工作，使得员工不稳定性强，不利于企业文化的建立和成熟。同时，对于人力资源的要求高，每级工作人员必须有相应的工作能力，且具有较高的个人素质。3 2 我国房62、地产项目管理存在的问题(1)项目管理高级人才的缺乏目前，我国项目经理大部分来自于经验较为丰富的工程技术人员，缺乏项目管理的理论研究，缺乏系统科学的项目管理学习，对于国际先进的项目管理技术与方法并不了解，难以采用先进的项目管理模式来带动国内项目管理的发展和提高项目管理的效益。(2)项目管理机制不完善项目管理机制不完善，容易导致项目管理出现各种失控的现象。在当前表现最为突出的为项目进度的延期、开发成本控制不力、项目管理成本过高、项目中途返工等。房地产企业对项目的控制缺乏足够的重视，企业的内部缺乏系统控制的理论和方法，缺少有效、完整的控制实施体系，其控制体系几乎完全依靠管理者的主观意志和以往经验的积63、累。(3)传统项目管理模式不适应项目管理的发展根据前文的分析，目前传统的项目管理模式由于需要大量的高级人才，难以满足目前企业项目快速扩张的需求。而项目管理中的代理型管理模式由于国内各类机构和承包商等缺乏能力和资质，无法满足项目管理P M 模式、项目管理承包P M C 模式、建设一管理C M 模式等的需求。如果采用聘请国外项目承包商或者项目管理咨询顾问，则成本过高。g-西大掌工商管理硕士捌啦乞论文房地产项目管理模茸圆陷；已一一以贵阳索n 蝽金阳项目为例同时国内外政策和制度的差异，对于运用项目管理代理型模式，也有不利的影响。项目管理代理型模式过于依赖代理机构，无法控制项目的质量和效果，造成项目风险64、太大。国内传统的房地产项目管理方式已经难以适应现代化的房地产市场。采用科学的管理方式运作房地产项目，采用高效的项目管理模式来提高自身竞争力，提高企业的市场获利能力，最终达到提高房地产项目的投资效益和客户满意度，成为目前房地产市场的迫切要求。综上所述，项目管理发展的滞后制约了房地产行业的发展。国内房地产企业目前处在一个飞速发展的时期，企业面对的不再是一个纯粹的项目设计、项目建设或者项目销。售，而是与项目相关的成百上千的事件的处理和各类相关资源的优化整合。国内传统的房地产项目管理模式已经不能适应当前房地产业的发展，也不能满足房地产项目的竞争和扩张需求。本文提出企业项目管理模式可以有效解决目前国内项65、目管理模式存在的问题，提高管理效率，建立良好的项目管理制度。广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例第四章房地产项目管理模式研究_。-4 1 房地产项目管理模式的简介4 1 1 房地产项目管理模式的基本内容纵观我国房地产项目管理发展历程和发展现状可以表明，我国绝大部分房地产开发企业仍然还在沿用委托式房地产项目管理模式，这些项目管理模式因其自身的特点和局限性，在很多方面已经不能适应房地产行业现代化项目管理的需求，特别是不能满足多个项目大规模同时进行的需要。寻找新的、合适的房地产项目管理模式已迫在眉睫。房地产项目管理存在的显著特征为多元建设主体的组织管理，即业66、主、监理者和承包商等的多元主体的组织管理，多个组织的行动必须寓于同一个目标之下，并在通过同一行为系统来实现这同一目标。为达到这一目的，必须将业主、监理者和承包商等多元主体进行科学化管理，在合理的体制和组织下相互制约，相互协调，才能更好更快地实现项目的最终目标，本文提出的房地产项目管理模式，即为一种科学有效的管理多元主体的模式。房地产项目管理模式，实行项目负责制。在房地产项目管理模式中，首先由房地产开发企业选择项目经理，项目经理确定后，组建项目管理团队，项目管理团队成员主要来自于企业内部，当然如果有需要，项目经理与房地产开发企业协商，可以从企业外部聘请一部分专业人士组成项目管理团队，对整个项目进67、行概念设计、初步规划设计，市场调研，在此基础之上，进行市场定位，对于项目初步设计方案房地产开发企业及项目管理团队达成一致意见后，项目经理协调好项目管理团队对整个项目进行扩初设计，包括规划方案、技术设计、施工图设计、建设施工准备、进度安排等，详细项目管理计划在双方达成一致的基础之上，项目管理团队开始实施整个项目的管理工作，项目的实施管理过程中，需与房地产开发企业下达给项目任务目标保持一致。项目管理团队成员不仅代表房地产开发企业，而且代表项目管理公司，所有成员来自于房地产开发企业，项目经理从企业内部和外部选择合适的专业和管理人才来管理整个项目，项目经理由房地产企业委任，对整个项目负责，在整个项目管68、理过程，接受房地产企业的领导和政府职能部门的监督。1 7广西大掌工商管理司n b 学位论文房地产项目管理模茸国F 究一一以贵阳新世界金阳项目为例4 1 2 房地产项目管理模式的适用范围。11由于房地产项目的复杂性和系统性，其主体具有多元化的特征。在房地产企业的管理组织中，存在着许多经济独立的组织和团体在同一项目共同工作的情况。他们虽然在同一项目和具有共同的项目建设目标，但由于各个单位组织相对独立，且都燕忝阿韵利益团体，如业主、监理者、承包商和供应商等，都有着各自不同的利益，他们在项目中，“7#。必然存在不同的利益追求和项目价值观，因此，规避不了利益的冲突和合作的不愉快。房地产项目管理模式通过房69、地产开发企业遴选委任项目经理，接受政府及广大业主的监督。同时项目经理组建项目管理团队，项目管理团队成员主要来自于房地产开发企业内部，项目管理团队成员不仅代表房地产开发企业，同时也代表项目管理公司。这在一定程度上保证了多方主体利益的一致性，有利于将多元主体的行为按照自行组织的系统聚集在同一目标之下，最终保证项目目标的实现。房地产项目管理模式是目前国际上大型、复杂工程中使用得较多的一种模式。此模式符合我们目前工程项目管理的现状，结合了国际几大常见工程管理模式的长处，适用于多项目同时发展的需求。由于大型、复杂的工程中所涉及的主体繁多，且系统庞大，工期很长，环节众多，因此在项目管理的过程中容易出现各种70、问题，且管理模式难以制度化和流程化，难以在不同项目中进行复制。而房地产项目管理模式由于责权明晰，制度完善，可以在不同项目中进行复制和利用，适用于多个项目同时进行项目管理的需求。4 1 3 房地产项目管理模式的优点与不足(1)房地产项目管理模式的优点总体上来说，房地产项目管理模式不仅充分发挥了房地产企业的专业优势，也充分反映了业主的要求，同时反映了市场动态，从而更能够反映客户服务要求，按照确定的项目管理模式实施项目管理目标。首先房地产项目管理的项目管理团队忠诚可靠，由于此模式通过房地产开发公司选聘项目经理和团队，接受业主的监督，项目经理代表企业和项目管理公司对项目进行管理和协调，对项目负责。项目71、经理组建项目管理团队，项目团队成员主要来自于公司内部，因此，在这种项目管理模式下，就能确保整个项目按照房地产开发企业的意愿进行项目管理目标的控制。广西大学工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例房地产项目管理模式可适用与于多项目同时开发管理的需求。由于房地产项目管理模式拥有一整套完善的制度保障，能够按照公司既定的流程在不同的项目中进行正常高效地运行，因此可以在不同的项目中进行复制，提高项目的整体效益。房地产项目管理模式实行项目经理负责制，因此项目经理会充分根据项目本身的发展需求，通过与企业的沟通和协调，从项目之初就对项目进行整体的规划，包括项目概1 念设计、定位要72、求、成本要求、进度要求、质量要求、项目流程等进行统二规划安排，减少项目返工、延期和成本增加等各类投资风险，使得房地产开发企业可以有效地控制项目成本。最后，制度化、流程化的管理使得每个环节的管理清晰明了，各个环节可控性强，并同时可根据工程的需求来补充所需人员。(2)房地产项目管理模式的不足房地产项目管理模式管理程序繁琐，内部的协调工作量非常大，在一定程度上阻碍了项目管理效率的提高。其次房地产项目管理模式要求各专业人员的配置相对齐全，导致管理成本的增加。4 2 房地产项目管理模式建立的背景分析按照我国项目管理的相关法律法规的要求，项目建设基本程序一共分为六个阶段：项目建议书阶段；项目可行性研究报告73、阶段；项目设计阶段；项目建设准备阶段：项目建设实施阶段以及项目竣工验收阶段。如下图4 1 所示。设计准备l 决策阶段l阶段l 设计阶段招标阶段施工阶段l 竣T 验收及交付I 输段1。建设阶段Ili工作内容目麓议书可行性研究交付使用图4 1 建设稷序图F 弛4 1B u 沁p r o c e d u 他p i c t u r e针对项目建设阶段，政府为保证项目正常、有序地进行，已经形成一整套项目监管制度，从而有效地管理建设项目。项目建设阶段根据项目实施的制度包括：设计审查制度、监理制度；材料应用和监督制度；招、投标制度。这些制度对本研究中的房地产项目管理模式的架构以及各个项目职能部门工作职责、工74、作范围产生很大的影响。下文将对这些背景进行分析。1 9竣T 验收，H生产准备H建设墙TH建设准罨二二n 川旌工撼据Ill麓工匿设计111技术设计H钢步设计1，_IH设计任务书广西大掌3：商管理司E 士掌位论文房地产项目管理模式研究一一以责阳新世界金阳项目为例4 2 1 城市规划的制定和审查在市区进行房地产项目建设需要持有立项相关文件向城市规划行政主管部门提出申请，经过规定的审核和特定程序之后获得项目建设用地规划许可证。项目批准需要确定好项目建筑用地的位置和范围，提供房地产项目规划设计的条件，最终才能最终获得许可证。4 2 2 设计规范和要求项目设计必须合法合理，设计过程必须符合设计要求，包括国75、家强制性房地产项目规范的要求、项目建筑防火设计规范、各类机电专业项目设计规范、企业关于项目设计的要求等。当地政府地方规定也必须达到，如贵阳市政府就对建筑项目有如下要求：贵阳市落后技术禁止、限制使用规定、贵阳市城市规划管理条例等等。4 2 3 项目旌工图的审查项目施工资料的审查主要是指施工图第三方对项目设计资料进行严格审查，此第三方是指除了政府部分和设计单位外的具有审图资质的审图单位。施工资料在政府部门认可通过之前，需要经过权威第三方在消防、节能、结构安全和经济合理性等方法进行审查。4 2 4 项目监理制度为更好监督和管理项目建设的整个过程，建设部规定房地产项目项目监理的职责如下：(1)房地产项76、目投资的控制；(2)房地产项目进度的控制；(3)房地产项目质量的控制；(4)房地产组织协调；(5)房地产项目合同的管理；(6)房地产信息的管理。项目监理的工作内容包括：依据项目建设监理合同中规定的，从项目前期准备、审批、承包审查、材料、施工、造价、竣工的各个阶段和项目的各个方面都需要监理参与。监理需要跟踪工程施工过程中的所有检查的记录，并对项目过程进行监督和管理，所有记录的资料都必须在城市档案馆保留存档。4 2 5 项目旌工单位的管理、项目施工必须按照国家颁布的建设工程项目质量管理条例的强制性规定，对不符合规定的项目工程将进行处罚。此外，建设部还颁布建筑施工项目及项目验收规范、。建筑节能工程项77、目验收规范、项目结构施工及项目验收规范、各类机电专业施工项目验收规范等，因此各施工单位在施工过程中要在法律允许的范围内进行施工。2 0广西大掌工商管理硕士学位论文房地产项目管理模式研究一以贵阳新世界金阳项目为例4 2 6 材料应用和监督制度为保证项目目标的实现，项目使用的材料必须符合质量相关的要求，为达到这一目标，国家也制定了一系列措施。如：定期抽检消防类建材，如对不符合要求的企业进行公示；除消防要求外，应用于室内装修的材料还必须满足环保要求。4 2 7 房地产项目招投标制度建筑工程项目设计招标、投标管理办法即是为了规范房地产项目市场的一个有力的制度，也是房地产项目招投标制度的一个里程碑，所有78、项目招投标建筑工程项E l 必须按照建筑工程项E l 设计招标、投标管理办法及其相关文件的规定进行备案和登记。4 2 8 房地产开发企业直接参与项目管理是市场的需求房地产开发企业参与项目管理反映了市场需求，在项目管理的整个过程中，很多的方案修正变更根据企业要求进行调整，根据管理需要，以市场为导向。当然，项目管理团队不仅要代表房开企业对项目管理，也要代表购房业主对项E l 进行管理。房地产开发企业只有实施以市场为导向，尊重市场需求的战略，才能更加适应市场需求的多样性和灵活性要求，企业在同行业的竞争过程中也就更具有竞争力。特别是随着项目管理方面的知识和技能的专业性越来越强，企业需求的多样性和变化性79、更多，让企业参与到整个项目管理中来，由企业选聘项目经理，并在项目实施的整个过程中，项目管理团队需要接受企业和购房业主的监督，不仅要成为可能，而且非常有必要，这种灵活的项目管理一模式能够更加具有竞争优势，更能够充分反映客户的合理需求，这样的项目管理团队更具有灵活性。因此，设计一种能够反映房开企业、客户参与的项目管理模式是市场的需求，而本研究中的房地产项E l 管理模式，项目经理由企业选择，由房地产开发企业委任，在整个项目管理团队的项目实施过程中，需要接受企业、购房业主、政府职能部门的监督，正好适应了市场的需求。这种项E l 管理模式具有创新性，相比较其他项目管理模式，更能够反映项目管理对专业性的80、要求以及顾客需求，达到了房地产开发企业和购房顾客的双重共赢。4 3 房地产项目管理模式的构建过程房地产项E t 管理模式中项目管理部门作为房地产企业自己成立的团队，其成员均属于房地产企业。房开企业授权项目管理部对项E l 进行全权管理，需要对企业负责，从项目成立之初到项E l 完工，要对项目的设计、招投标、施工、进度、质量、成本费用、后2 l广西大学工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模式研究-r 一以贵阳索n 堂界金阳项目为例期维护等进行全面管理，因此其团队必须要配备各方面的专业人才，参与到企业管理之中。此外，项目管理部门还需要协调各方关系，特别是与政府和相关部门之问的关系。一由于房地产项目管81、理模式基本架构可参照项目管理咨询公司。除了从房地产企业内部组建团队，也可根据项目的需要来调整团队搭配，针对项目进行构建特定专门团队。4 3 1 房地产项目管理模式中的人员架构房地产项目管理模式采用项目经理负责制，项目经理对整个项目管理过程负责，但是项目经理来自于房地产开发企业，项目经理的产生由房地产开发企业选聘委任，项目经理从企业各职能部门挑选项目管理团队成员，如果项目情况特别，内部不能团队成员需求，也可以从外部聘请，但需要与房地产开发企业协商，整个项目由项目经理负责，在项目管理过程不仅接受房地产开发企业质量、成本部门的监控，也需要接受购房业主代表监督，其代表业主对整个项目管理过程进行监控。一82、些房地产开发企业为i 了加强对项目管理过程中各个环节的控制，设置了一些项目职能部门，比如：项目管理部门(P r o j e e tM a n a n g e m e n tD e p a r t m e n t)、项目设计规划部f l r o j e c tD e s i 驴D e p a r t m e n t)、0 s工料测量部门等，通过这些项目职能部门协调项目的各类事务，并根据项目韵不同来进行分类，各个项目分别设置不同的项目经理人。本研究所涉及的房地产项目管理模式中，项目经理所领导项目管理团队也设置这些对接职能部门，各个职能部门由项目经理从公司或外部选择，他们由项目经理负责统一指挥。因此83、，在整个房地产项日管理模式的构架中，可参照图4 2 组成：2 2广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模蜀。开究一以贵阳新世界金阳项目为例图4 2 房地产项目管理模式框架图4 3 2 项目经理的选聘一个合格的项目经理的选聘，对于项目工程来说是至关重要的。不管是项目管理模式P M、项目管理承包模式P M C，还是建筑工程管理模式C M，都对项目经理有着较高的要求。因为项目团队是各种不同专业人才的组织，因此项目经理除了要具有很强的协调能力和管理能力之外，还需要过硬的技术水平，具有扎实的专业功底，可以全权负责整个项目，保证项目按照项目最初的计划完成。由于项目经理对于项目成败的至关重要性，在项目正84、式立项之初，就需要遴选委任项目经理负责项目工作的开展和实施。房地产项目管理模式团队中，项目经理是整个项目管理的核心人物，必须具备较强的组织协调和管理能力、良好扎实的知识结构、丰富成功的工程经验和良好的判断能力。广西大掌工商雀l 理司n b 掌位论文房地产项目管理模式研究一以贵阳新世界金阳项目为例实践证明，项目经理任何一种能力的缺失都会影响项目的开展和实施，更甚者会直接导致项目的不成功。，一r项目经理的具体工作包括以下几个方面：项目范围管理、项目进度管理、项目成本管理、项目人力资源的管理、项目质量管理、项目内外协调管理、项目风险管理、项目外部资源、采购管理和项目综合管理等。4 3 3 项目管理团85、队的工作内容和工作职责一髀，项目管理团队的工作内容根据项目开发建设程序可分为以下几个时期：项目前期工作、项目设计阶段的工作、项目招投标阶段的工作、项目施工图阶段工作、项目施工阶段工作、项目后期运营及维修维护工作，每个时期的工作内容如图4 3 所示。2 4广西大掌工商管理硕士学位论文房地产项目管理模式研究一以贵阳新世界金阳项目为例项目前期：由项目绎理协同项目设计经理、项目工程经理，根据公司开发计划、销售计划制定项疆设计、施工避度计划袭。，毒项目前期：由项目经理协同项强设计经理、项目工程经理，根据公司开发计划、销售计划制定项目设计、施工进度计划表。上项目设计阶段：由项目经理主导，项目设计经理协助管86、理该阶段设计管理工作，进行建筑、园林、结构等各专业的方案设计，直到项目初步设计工作完成，并编制招投标流程圈：上项目招投标阶段：项目经理组织并安排该阶段项疆招投标工作，项目设计经理、，项目T 程经理配合Q S 刽定并执行招投标计划；上项目施_ 工图阶段：由项目经理主导，项目工程经理协助管理该阶段设计管理工作；项目工程经理参与管理，并根据施工组织要求对施工图进行优化，完成施工图设计并办理相关手续，取得“五证一书”。上|项目施工阶段：由项目经理主导，项目工程经理协调施工安排，管理进度、质量、安全等各方面问题，并结合3 2 地进展情况进行设计优化及变更处理；协调完成项f 目建设及竣工验收，并移交物业公87、司。，。0项目后期运营及维修维护：由项目经理主导，项目工程经理协调与移交物业公司的配合。品质保证郝经理将根据公司现行管理流程，对项目开展过程中各阶段实施情况进行监督检奁，确保各项目的实施均有章可奄。图4 3项目团队的工作内容和工作职责4 4 房地产项目管理模式的运行流程4 4 1 项目设计(P l a n D e s i g n)协调管理一4在房地产开发的流程中，前期的项目设计协调管理意义重大，不可忽视。项目设计团队中的经理作为项目经理在设计这一阶段的得力助手，要负责所有与设计顾问的沟通和协调工作，包括项目方案的设计、项目设计中的更改、设计质量的控制、设计造价的广西大学工商管理硕士掌位论文房地88、产项目管理模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例控制、设计合同的管理等等。因此，项目设计协调管理的工作至关重要，其任何的不妥都会影响项目后期的开展；q+甚至影响项目的成败。一“4 4 2 工料测量部及采购部(Q s)协调管理工料测量部门和采购部的工作包括两大部分。第一为工料测量，第二为采购。前者的工作主要是造价成本预核算，主要是为工程材料、数量、工程中途变更、项目额外工程报价、项目成本控制、现金流分析提供可靠且科学的数字依据。后者即为项目施工过程中所需材料进行供应的工作，主要包括工程数量计算、项目中期款项的核定发放、项目成本控制、项目进行中的临时报价以及项目中所需材料的采购j 一。4 4 3。项89、目工程部的协调管理。1 项目工程部的协调管理的工作重点为进度、质量、成本三方面的控制以及安全文明施工。4 4 4 品质保证部品质保证部门是对项目的品质进行检查和监督的部门，其代表业主，对业主负责。其主要工作是对项目管理相关文件和记录的完整性的检查，从而为项目的品质控制和管理提供有效的依据。4 4 5 购房业主代表业主代表由购房业主选举方式产生，代表购房业主对项目管理整个过程进行监控，将购房业主的想法反馈到房开企业、项目经理。首先，购房业主代表的存在对整个项目管理过程有着重要的作用，这是一个充分反应购房业主想法的一个代表，关于项目管理的很多协商的工作需要购房业主代表与项目管理团队、房地产开发企业90、共同决定。其次购房业主代表最大的权力是对项目经理的监督，房地产开发企业经过可行性论证，确定了房地产开发项目后，公司遴选委任可以胜任的项目经理，然后由购房业主对项目经理进行监督。在整个项目管理过程中，项目经理需要接受购房业主代表的监督。如有需要改变设计、规划地方，在与购房业主代表达成协商后，符合国家相关法律法规，项目经，理再报请房地产开发企业进行确定。这是本研究中房地产项目管理模式一个非常大的创新点，这种项目管理模式更加具有以市场为导向，充分反映购房业主的合理需求的特征。2 6广西大学工商管理司配b 学位论文8 J-：Z 产项目管理模式研究一以贵阳新世界金阳项目为例4 4 6 项目竣工验收及其后91、期维护管理项羁竣工验收及其后期的项目维护管理，涉及项目管理和接手物业工作s 它是对项目工程是否达到预期目标的检验，也是项目工程交付的环节。4 5 本章小结本章从国内的房地产行业出发，率先提出房地产项目管理模式，并对此项目管理模式的具体运作流程进行了简单的介绍。房地产项目管理模式是在分析目前房地产行业环境和背景的基础之上提出的，是传统项目管理模式和新型房地产项目管理模式的结合；能够灵活适应于多种工程项目管理模式的协同应用。房地产项目管理模式的优点：项目管理团队可靠，有利于业主和房地产企业决策的实现；制度化管理有利于多个项目的同时进行，可保证项目管理标准化流程，同时也利于随时补充人员缺口。；实行项92、目责任制，有利于控制项目成本，项目经理能根据公司要求安排项目的各项工作。房地产项目管理模式的缺点：项目管理流程相对复杂；项目管理过程中，内部协调工作量增加；项目管理团队中各专业人员配置齐全，管理成本比较高。2 7广西大掌工商管理司n b 学位沦文,1 9 J-出k,产项目管理模茸汨F 究一一以贵阳新皑艮金阳项目为例第五章房地产项目管理模式在贵阳新世界金阳项目中的运用与分析5：1 贵阳新世界公司简介及其项目管理现状5 1 1 贵阳新世界公司简介贵阳新世界房地产有限公司是中国香港上市公司新世界(中国)地产股份有限公司属下全资子公司，新世界(中国)地产又为中国香港新世界集团投资中国物业公司。公司所经93、营的服务范围主要有：发展可出售物业项目、投资出租物业项目、经营度假村及酒店物业项目种类，由住宅社区、服务式公寓、别墅、写字楼、商场、多用途综合大厦、度假村以及酒店；公司是全国性房地产发展商，以缔造优质物业，建设和谐社区为己任。新世界中国地产有限公司2 0 0 6 年进驻贵阳，在贵阳成立贵阳新世界房地产有限公司，在贵阳市金阳新区建造一个总占地面积约3 3 0 0 亩，建筑面积约4 0 0 万平方米，集居住、娱乐、商业、休闲于一体的超大型居住社区。贵阳新世界雄踞贵阳未来新城中心，这个百亿巨资锻造的城中之城，以大交通、大教育、大商业、大社区的完善配套和精装优势引领市场，同时还配以国际化物业管理服务，94、社区功能一应俱全，工作、居住、商业、生态、娱乐休闲等都将更为舒适、更具国际品位。公司架构职能部门设置情况具体如下：(1)公司设总经理一人，由新世界中国地产股份公司总经理助理兼任；副总经理两人，分别分管财务、行政和工程、开发、招商，下设工程总监办公室，合约部，商业发展部，开发部，财务部，行政部。(2)工程总监办公室设有设计部、土建部、水电部、园林景观部，在项目上实行项目经理负责制，项目经理同时兼任专业经理，各专业经理在项目上无论级别高低都服从项目经理的管理。(3)工程项目管理上还聘请监理公司，按照国家的监理规范对项目实施管理，同时接受建设单位的监督。(4)成本管理上设立了合约部，并聘请了造价顾问95、公司，作为成本控制参谋，提供成本控制建议，并站在工程的立场对造价进行控制。2 8广西大学工茼管理硕士学位论文房地产项目管理模式研囊卜以贵阳新1 I!吩孓金阳项目为例贵阳新世界房地产有限公司最大的权力机构是董事会，董事长由董事会成员按照公司章程通过投票选举产生，总经理由董事会考察聘任，对公司进行全面管理，总经理对董事长负责，而管理团队包括总经理、副总经理、总经理助理以及一些职能部门负责人，如：人事行政部、开发运用部、工程总监办、合约部、财务部等部门负责人。公司管理层有总经理、副总经理、总经理助理，执行层有各部门负责人，其中工程总监负责工地现场管理、质量管理和工程设计管理，合约部门对成本进行估算、96、预算和决算，并进住成本控制，将最终成本控制信息反馈给董事会，而总经理助理负责市场调研、土地储备、项目立项、策划推广等工作，具体架构如下：图5-5 贵阳新世界项目管理团队架构2 9广西大掌工商蕾j 曩司n b 曹目立论文房地产项目管理模j 饲F 究一以贵阳新皑啕艮金阳项目为例5 1 2 贵阳新世界房地产开发有限公司项目管理问题现状、，贵阳新世界房地产开发有限公司在项目管理过程中，通过不断的改进和调整，项目在管理制度、流程上不断优化，取得一定的成绩，但是由于房地产市场的变化速度较快，同行业之问的竞争激烈以及企业本身的一些因素，项目管理方面还存在着一些不足，具体主要体现在以下几个方面：(1)公司企业97、文化与现今项目管理不相适应。项目管理系统是一整套全新的管理思想系统，是一种崭新的企业文化的革命。这就要求彻底改变原来的企业文化从项目管理系统的角度出发，真正做到从“满足部门的要求”转向“满足项目的要求”，让企业完全接受系项目管理系统的全新思维。从这一角度来说，项目管理的实施需要企业员工不断创新、不断学习，齐心协力改变旧的企业文化，尤其是管理层和决策层大力支持，这样才能使得新的企业管理系统得以实施。(2)目前公司组织形式也难以适应项目管理系统的实施和发展。目前公司的组织结构形式为“职能型，而项目管理系统需要公司组织形式从“职能型彻底转变为项目型”或者“矩阵型”的结构组织形式。特别应该说明的是，“98、矩阵型或者“职能形式”，他们实际是前两种组织结构的结合，成为一种新的组织结构形式，即为“矩阵职能型组织结构”，它将“项目型”的横向优势和“职能型”的纵向优势有效地结合在一起，并很好地将分权和集权结合起来，加强了各个项目与各职能部门之间的协作关系。作为现代管理模式下的房地产公司，在实施项目管理过程中，应该选用“项目型”组织形式或者“矩阵型 组织形式，最好能够把二者很好地结合起来。(3)公司的项目管理团队特别缺乏在项目管理上具有全面管控能力的项目经理人。出色的项目经理人在项目管理中扮演着极其重要的作用，可以说，在一定的时候，优秀的项目经理人是决定项目成败的关键性角色。而以往的房地产公司项目经理人可99、能只是在建筑领域方面的专家，但现代项目管理下的项目经理人却要成为管理通才，而不仅仅是建筑领域的专长。我国的房地产公司虽然一直都十分重视人才的培养，特别是专业人才的培养，但房地产项目管理方面仍然缺乏能够完全胜任工作的优秀项目经理人。一个合格的项目经理人，能够对房地产企业项目管理成败起到关键的作用。因此，颂目经理人的培养也是目前房地产公司发展的一个瓶颈。(4)公司的项目管理体系不是很成熟，项目管理体系的完善与发展需要更多的努力，这是一个长期不断摸索培养的过程。项目管理系统，是一种先进的系统思想，然而，任何一种先进的管理思想的推行都是需要经历一场变革，尽管公司中项目管理的有效性虽广西大学工商管理硕士100、掌位论文房地产项目管理模式研究一以贵l 阳t g i-世界金阳项目为例已经得到广泛的认可，但是如何把先进的项目管理系统思想与企业项目管理的实际相结合，只有经过公司长期的不断摸索，才能不断完善与发展。因此，推行项目管理这个工程并不是一朝一夕就可以完成的，它需要收集大量的基础资料，又需要对公司全体人员进行系统项目管理的培训，是一个循序渐进的过程。5 2 贵阳新世界金阳项目项目管理模式流程一：贵阳新世界金阳项目毗邻金阳新区规划的商业金融中心(C B D)区域，由行政、金融、商务、文化服务机构、大量的商务公寓、酒店，以及社区内的多条主题商业步行街构成国际化现代化商业空间，可以在这里享受“一站式”购物与101、休闲金阳新世界是金阳商圈的核心组成部分，投资价值不断攀升，发展前景不可估量。贵阳新世界的金阳项目项目管理模式运行步骤：(1)立项之初，委任了金阳项目经理、金阳项目设计经理、金阳项目工程经理、金阳Q s 经理等成立项目管理团队，作为项目的核心主体。(2)在贵阳新世界金阳项目前期设计阶段，项目经理与项目设计经理、项目工程经理按照公司的要求，确定了项目设计发展计划，选定了项目建筑师、项目设计顾问、机构顾问、园林设计和装修设计顾问、结构和机电顾问等等。项目各阶段性工作均需要通过政府主管部门审查，并于项目施工前取得项目用地国土证、项目规划用地许可证、项目规划工程许可证、项目施工许可证。(3)在设计工作进102、行的同时，项目经理与项目工程经理、Q S 经理等安排项目招投标工作，对项目所需材料进行现场考察和审核，主要是考察其质量、供货能力和生产规模等是否满足项目的设计施工要求。(4)在项目招投标工作完成后，项目经理将与项目工程经理制定项目施工进度计划表，安排项目施工组织相关事宜；在项目竣工后，项目工程经理组织项目施工单位进行项目竣工验收，需要通过项目规划、消防、节能和防雷等方面的验收工作。贵阳新世界“金阳”项目项目管理流程具体包括：(1)项目前期准备阶段(项目概念阶段、项目规划设计阶段)；(2)项目施工阶段；(3)项目经营阶段，包括预销售，产权登记、发证，物业管理等。项目概念设计阶段：(1)根据公司整103、体的策略和规划挑选一家合适的项目咨询公司管理团队，由咨询公司的高层和中层参加，并由公司的运营部门对选定的项目作出初步的可行性分析，制定出项目的发展开发计划。(2)请相关专家评估项目的风险和资广西大掌工商管理硕士掣啦论文房地产项目管理模式研究一以贵阳新世界金阳项目为例源测算，科学制定项目建议书。(3)经过公司决策层批准后进入下一阶段。在这三个步骤中，二 作的重点是在公司决策层充分沟通的基础上，请专家对项目进行论证和评估，得出项目可行性研究报告。通过项目论证后，公司领导决策层确定了公开招标或邀请招标后，各个有招标意向的项目组织项目管理团队进行申请招标工作，由合约部负责发布招标信息，项目部负责项目招104、标申请单位资格初审，在此工作完成后，项目部与合约部负责组织考察和发放招标文件和施工图纸9 最终由合约部接受投标文件，由公司领导、项目部、合约部_ _ 起来共同进行开标工作，对标书进行评定，并最终确定中标单位。3 2广西大掌工商疆理硕士掌位论文房地产项目管理模箕研究一以贵阳新世界金阳项目为例图5-_ 6 招标管理流程关于签订合同的管理流程具体如下：首先由合约部负责拟定合约，经公司律师对合同进行审核，通过审核后，公司的项目部对合同进行审核，并通过工程总监、合约经理、分管副总经理审核，最终报送总经理审批，由总经理办把总经理审批合同报备地区项目管理中心。广西大学工商管理习n b 学位论文房地产项目管理105、模式研高巴，一以贵阳新世界金阳项目为例合约部拟定占律师审核土项目部审核上工程总监审核核土合约经理审核上分管副总经理审核0总经理审批II 报各地区项目管理中心图5-7 签订合同管理流程项目规划阶段，具体介绍有：(1)确定项目总负责。(2)选择出项目经理。(3)构建项目管理团队。(4)论证项目的有效性。(5)编制项目概要报告。(6)公司决策层批准通过。项目规划阶段的工作重点是选择项目经理，并构建项目管理团队，在充分沟通的基础之上，然后对项目的有效性进行分析。公司项目工程设计变更管理流程是：由相关单位提出项目管理设计意见，由公司项目部、专业部门进行分析论证。如果相关意见变更单位所提出的意见合理，则设106、计单位出具变更单位通知，并提出变更单位提交预算部门，项目部、合约部对预算进行审核，通过审核后，工程总监确认项目工程设计变更，交与施工单位组织实施项目工程设计变更。3 4广西大学工商管理硕士尊q 盘论文房地产项目管理模式研究一以贵阳新世界金阳项目为例图5-8 工程设计变更管理流程实施阶段：(1)构建项目管理组织。(2)获得项目土地使用权。(3)编制项目计划。(4)通过项目设计招标、项目工程招标、项目招标采购、项刚锰理招标、项目物业招标等，以展开项目营销工作。(5)通过各个部门审查。(6)项目合同管理(含项目质量、项目费用、项目进度、项目范围、项目安全控制等)。(7)开展项目销售工作。在项目实施阶107、段，工作重点是严格控制项目质量、项目成本、项目进度，项目销售等。项目工程量现场签证管理流程：对完成项目合约以外的工程量，由工程部、监理验收合格，项目部、监理单位组织现场计量，施工单位按要求提供经过测量的工程量签证单报项目部，项目经理确认，然后工程总监对施工单位所提供的工程量签证单进行审核确认，并交与合约部进一步进行审核，审核通过后，公司分管领导进行审批，工程量的签证成立。广西大学工商管理司旺b 粤啊止说赶房地产项目管理模式研究一以贵阳新趟旧书金阳项目为倒图5-9 工程量现场签证管理流程项目施工阶段工程进度流程图具体过程如下：先由开发企业与承包商签订施工承包合同，合同签订后，承包人编制施工总进度108、计划，并上报给监理工程师，上级单位对旌工总进度计划进行审核后，建设项目经理、监理总监批准实施，然后由承包人制定具体工程项目年度施工进度计划，并按月上报实际工程进展情况，监理工程师进行进度与实际完成值的检查，通过计划与实际完成情况的比较，按照四个步骤的比较修正，直到进行计划进度与实际进度的平衡后，继续执行计划直至所有的工程竣工。广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模式研究一以贵阳新世界金阳项目为例图5 10 施工阶段工程进程流程图3 7广西大掌工商管理硕士国q 立论文房地产项目管理模宙孓开究一一以贵阳新世界金阳项目为例材料、构配件及设备质量监控程序具体流程如下：首先由施工安装单位填写工程材109、料、设备采购申请单，并提供样品和技术参数，建设工程师与监理工程师审查技术资料和样品工程以及外观或实物，施工安装单位按照要求进行采购，并提出材料相关证明以及报验单，建设工程师、监理工程师对进场工程材料和设备进行检查、核验，并进行必要的实验或测试，通过上级单位审批流程后，施工安装单位在指定的部位安装，拒绝使用不合格材料，施工单位需要按期完成项目工程。一施工安装单位提供工程材料、设备采购申报表，并提供样品和技术参数1r建设、监理工程师审查技术资料和样品工程及外观或实物1r施工安装单位按要求进行采购上施工安装单位提出材料设备相关证明及报验单图5 1 1 材料、构配件及设备质量监控程序建设单位特殊行业小110、型材料、设备的确定流程：首先由项目部通过技术经济分析与品牌推荐，对于建设单位特殊行业小型材料、设备确定，工程部总监给出相应的意见，并交与工程副总经理确定品牌，合约部通过与品牌单位商务谈判后，确定材料或者设备广西大掌j o 冒管理硕士学啦论文房地产项目管理模式研多巴一一以贵阳新世界金阳项目为刨的价格，最终在双方的协商一致下，确定这些特殊行业、小型材料、设备。I 技术经济分析、品牌l 推荐(项目部)上l 工程总监意见1r品牌确定(工程副总经理)1 L商务价格确定(合约部)上I 确定材糊设备成立图5-12 建设单位特殊行业小型材料、设备确定项目施工阶段质量管理流程具体如下：首先由项目承包人填写项目工111、程报验单，交与房地产企业的项目管理部门及项目监理进行审批工作，每道工序完成后，承包人对每道工序进行自检，并填写项目工程质量评定表，在通过建设项目管理工程师和监理工程师质量检查后，监理工程师对工程报验单进行批复，并报建设方项目部，项目承包人方可继续下一道工序施工。3 9广西大掌工商管理硕士学位论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世H 限金阳项目为例图5-13 施工阶段质量管理流程图项目施工阶段工程质量事故处理程序具体如下：一旦事故被发现或发生后，启动质量事故应急预案，马上组织项目事故处理小组进行事故调查，有项目调查小组对事故的发生原因进行分析，并提出事故调查分析报告，再组织事故论证委员会，对项112、目调查小组所提交的调查报告进行论证，并作出事故处理方案，质量事故按照处理方案实施完毕，通过检查验收阶段后，最终形成整个事故处理报告。,I t -西大掌工商雀理硕士学位论文房地产项目管理模式研究一以贵阳新世界金阳项目为例图5-14 施工阶段工程质量事故处理程序项目应急事件管理流程：项目管理过程中，任何应急事件发生后，马上报告相关领导，并且报告项目部、监理单位，通过集体协商后，迅速作出应急处理方案(如属安全应急事件，启动应急预案)，并交与项目工程部总监审核，再由公司总经理作出批准，组织项目部实施应急事件处理方案，补办相关手续后，报备地区项目管理中心。4 l广西大掌工商管理司E 士-掌位论文房地产项113、目管理模茸汨F 究一一以贵阳新世界金阳项目为例图5 1 5 应急事件管理流程工程项目延期审批程序具体流程如下：当工程项目需要延期时间的事件发生后，2 8天内项目施工单位需要报送项目延期意向通知，并且报送临时报告。延期时间结束后，2 8 天内报送正式的索赔申请书，由项目监理工程师审查，项目监理总监批准后，由总监签发工程延期审批书，并通知监理工程师，最后告知项目承包人。4 2厂西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模茸0 开冀卜一以贵阳新世界金阳项目为例图5 1 6 工程延期审批程序4 3广酉大d 艺商管理司E b 学位论文房地产项目管理模式研究一一以责1 3 1 t 新世界金阳项目为守j项目结114、束阶段：(1)项目验收，办理项目备案证。(2)物业公司接管项目。(3)项目管理团队配合物业公司交房。(4)开展项目清算。(5)进行项目资产清理。(6)一。一一项目文档整理归类。(7)进行项目评估总结。(8)解散项目组织。项目施工阶段隐蔽、分项工程质量验收程序具体如下：首先由项目承包单位进行隐蔽、分项工程自检，然后填写工程验收报验申请表，报送项目监理单位，通过开发企业项日部、监理工程师验收后进行下道工序；验收单位对竣工质量保证资料是否符合要求、工程内容是否完成、工程质量是否优良等考核后，组织项目建设、项目设计、项目承包单位、质量检验单位验收检查，并对竣工项目工程质量等级进行评定，签署工程检验认可115、书，签署工程整改通知书。图5 1 7 施工阶段隐蔽、分项工程质量监理验收程序广西大掌工商管理硕士学位论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例项目施工阶段单项工程质量验收程序：先由项目承包单位提出单项工程竣工工程报验申请表，通过项目管理部门对竣工质量保证资料是否符合要求、工程内容是否完成、工程质量是否优良等考核后，组织项目建设、项目设计、项E l 承包单位、质量检验单位验收检查，并对竣工项目工程质量等级进行评定，签署竣工报验单、竣工移交证书。图5 1 8 施工阶段单位(单项)工程质量验收程序项目工程款支付流程如下：项目部对工程是否合格进行检验，检验合格后施工单位提出工程款支付申请，116、h 自-r：程监理、项目部、合约部进行审查，并报送给工程总监审核，工程副总经理审核后，把工程款支付申请报送给总经理审批，工程款支付证书成立。4 5广西大掣配E 商管理硕士掌位论文房地产项目管理模苗0 开究一一以责p l zJ i 昕-1 堂内拳金p t z 项目为例二f=程合格上施工单位申请上监理审查上项目部、合约部1 L工程总监审核0I 工程副总经理审核占I 财务副总经理审核上l 总经理审批1 LI 工程款支付成立图5-1 9 工程款支付流程工程计量支付程序：通过对工程工序、部位质量验收合格后，项目承包单位填报工程款支付申请表，监理工程师现场测量后签认证工程量，通过项目合同项目支付申请、合同117、项目外支付申请、计日工作支付申请后，监理工程计量审查，对数量是否超过合同、单位是否与合同相符、有无工程检验合格证书，同时监理审查内容有：变更洽谈是否有变更洽谈书、单价是否合理、工程量是否准确、材料调价是否符合文件要求等，总监签认工程款支付书后，报建设单位项目部申请。4 6广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模茸。开究一以贵阳新世界金阳项目为例图5 2 0 计量支付程序框图工程竣工验收管理流程具体如下：项目承包单位完成约定的旌工内容，提出工程竣工报告，建设项目部、监理组织初步验收，对项目是否合格作出初评价后，项目部组织相关部门、业主、监理、施工单位验收，如果工程竣工验收合格，则各方签署竣工118、报告、进行竣工备案。4 7广西大掌工商疆理硕士硝啦论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例图5-2 1 工程竣工验收管理流程5 3 贵阳新世界金阳项目评价分析贵阳新世界金阳项目运用房地产项目管理模式，本研究对这种项目管理模式的效果通过项目评价来评价贵阳新世界金阳项目项目管理模式的效果，通过技术经济指标评价、项目成熟度评价与项目风险评价三种评价方法。其中技术经济指标评价是通过运用指标来评价整个项目管理，而项目成熟度评价是对整个项目的运作成熟度进行评价，项目风险评价是对整个项目的运作管理存在的风险进行评价。这三种评价方法能够比较全面系统地对贵阳新世界金阳项目运用房地产项目管理模式的效119、果进行评价。5 3 1 贵阳新世界金阳项目的技术经济指标的评价分析广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模式研究一以贵阳新世内奉金阳项目为例(1)项目工期指标。项目施工工期是指项目开工到竣工之间的时间。合理缩短项目工期；对房地产项目而言，是非常重要的。因此项目工期是项目评价的一个重要的指标。项目工期评价指标可用施工项目定额工期率来表示，具体公式如下：项目定额工期率=项目实际工期项目定额(计划)工期)x l o o(2)项目质量指标。所谓房地产项目的质量指标是项目产品与服务质量的优劣程度。衡量项目质量好坏的指标可以使用实际项目工程合格(优良)率来表示，具体公式如下：实际工程项目合格(优良)率120、=实际单位工程项目合格(优良)数量项目竣工验收的单位工程总数，x 1 0 0。(3)项目经济效益指标。房地产开发进行工程的建设，获得经济利润是其日韵之一。通过产值利润率、实际建设成本变化率、实际投资利润率等指标可以了解到项目的最终收益，即最终的获利程度。具体公式如下所示：项目产值利润率=项目实现的利润总额项目完成的总产值；项目实际建设成本变化率=_(项目实际建设成本一项目预计建设成本)预计项目建设成本 x 1 0 0；项目实际投资利润率=f 项目年实际利润或年平均实际利润实际项目投资额 x 1 0 0。(4)项目社会效益指标。房地产项目的实施不仅仅局限于一个小范围内的，它与外部环境有着密切的关121、系。房地产项目在消耗社会资源的同时也造成了环境污染。因此评价项目的社会效益指标要涉及到实物消耗节约率和能源消耗两个指标。其具体的计算公式如下：项目实物消耗节约率=f(项目预算定额消耗费一项目实际物耗费)项目预算定额消耗费，1 0 0。(5)项目施工技术指标。通过这个指标可以评价项目施工过程中，项目施工人员的管理水平高低。还可以采用机械效率、劳动生产率、伤亡强度等指标衡量。具体公式如下：项目施工均衡度=建设期内施工高峰人数建设期内施工平均人数；项目机械效率=项目建设期机械实际作业台班数项目建设期机械平均总台班数=项目建设期实际完成总产量项目建设期机械的平均总能力；项目劳动生产率=项目建设期完成建122、筑安装总工程量项目年平均人数；4 9广西大掌工商麓I 葺H 脞掌位论文房地产项目管理模茸汨F 究一以贵阳新世屏金阳项目为例项目伤亡强度=项目建设期内因伤亡事故而损失的劳动量(工日)顾目建设期内总-劳动量(工日)x 1 0 0。贵阳新世界在实施房地产项目管理模式后，项目管理水平得到了很大的提升，特别是客户服务这一方面，真正的做到了以市场为导向，尊重客户，为客户提供优质服务。在贵阳房地产市场上赢得了很好的口碑。本研究通过对金阳项目的各项数据调查、整理与统计过程，对贵阳新世界金阳项目技术经济评价指标值进行统计，见表5 1。结果显示，各项指标都非常不错。表明了贵阳新世界在实施房地产项目管理模式后，项目123、管理水平的状况非常的优秀，从这个项目的管理效果来看，房地产项目管理模式确实是一个非常不错的项目管理模式。表5-1 贵阳新世界金阳项目技术经济评价指标值一级指标类型二级指标类型指标值工期指标项目定额工期率1 0 0 质量指标实际工程合格(优良)率9 3 7 产值利润率8 6 6 经济效益指标实际建设成本变化率5 7 4 实际投资利润率8 6 8 社会效益实物消耗节约率8 5 2 能源消耗9 6 1 施工均衡度9 6 3 施工技术指标机械效率8 2 4 劳动生产率9 6 8 伤亡强度8 6 0 5 3 2 项目成熟度评价分析5 3 2 1 相关概念的界定项目管理成熟度，它是指企业按照预定项目目标和124、条件成功且可靠地实施项目的一种能力。严格来讲，项目管理成熟度是指在项目管理过程所体现的公司项目管理的成熟度状况。项目管理成熟度模型，它作为一种全新的项目管理理念，为企业的项目管理水5 0广西大掌工商管理硕士学位论文房地产项目管霸t 模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例平的优化设计与完善，提供了一个评估与改进的框架。因此，各国学者对项目管理成熟度的研究也日益丰富起来，光比较成熟的项目管理成熟度模型的总数就超过了3 0 种。一”其中，以美国卡内基梅隆大学软件研究院(S E I)所提出的C M M 项目管理成熟度模型、美国项目管理学会P M I(P r o j e c tM a n a g e m 125、e n tI n s t i t u t e)从组织层级项目管理层面所提出的O P M 3(O r g a n i z a t i o nP r o j e c tM a n a g e m e n tM a t u r i t yM o d e l)、著名项目管理专家H a r o l dK e r z n e r 博士所提出的项目管理成熟度模型K P M M M 以及F Ms o l u t i o n 所提出的项目管理成熟度模型F M S P M M M 等项目管理成熟度模型最为有名。，5 3 2 2 房地产企业应用项目管理成熟度模型的思路房地产项目管理成熟度模型，结合现代项目管理和传统126、房地产项目管理的理论，并根据我国国情和房地产行业的独有特点，在现有的成熟度模型基础之上形成的具有可操作性的模型。房地产企业应用项目管理成熟度模型所提出的研究指标体系吸收了欧美两大项目管理知识体系的长处，同时根据我国本土房地产项目管理的实际情况，采用+2 5个指标评价分析7 个准则层要素，具体指标体系如表1 所示：广西大学王商疆p 理硕士掌位论文房地产项目管理模式研究一以贵阳帝n 生界金阳项目为例襄1 房地产项露管理残熟度评价攒栎：覆触詹+。：萎：棒覆触詹。晨i m s 等,a U 盎擂椿晨权l1 轫步2 或长城离碱熟蜡壤1 轫步2 蠢长城离成熟改进1-m 曩捌f理U IZ 5 0 5(5 5)127、勘搴通计f 藏U 13 3 8 4(o t l 镎)嘉花敏q蕾晨U，3,4 4 1(o,z 0 6)含一|招拉梅譬覆U I3 5 6(o 1 孔)蠖曩曩双与信息，惹U 5 拍孵t 瓴1 3 6 譬镶譬患U 6 硒(o t 3 t)詹期蕾理们，徽(o 1 1 9)威赫庭壕含评静往磺l i t 耱忑U 1 1O 1 勰O。5o 3o 1O市爵识蠢U 1 2o 2 6 20 2覆So 300可行性研完U 1 30 6 1 00,10 4n 2o 3O确婺摹技费质U 2 1o 1 6 Q000 3们O劫豢过程J I t 量傣证U 兹O。0 6 200 2泓o 1，o 1设计单位费质U 幻&稻1 O00128、 40 50 1设砖过程度量傣证L J 2 40 3 1 70O0 4O-6Q 1顷霹逢虎控搠U 3 10 2 5 000。20 3o IO。1磺露庸量控捌t，3 20 3 1 600 2o S晓30礓囊奠冬搜棚U 3 30 2 4 90晓10 20 50 2哽囊成绘控埘U 弘O t 瞄0o-1o 3o 5o 1夸一晨约牟U 4 10,4 0 000 20,6o 20夸丹母故每据毒搴戈停符拿丰U 1 2o 瑚0O 10 60 20,1招标审批能绝嚣友嘲3O j 2 000 20 30 5译撼程序熄危疆度U O 2 0 0000 20 4 味4蕾覆信惠泰玩U 5 Io 1 6 60 20 40 129、2o 20嘎霹虹奴帮式覆选择U 5 2 识2 7 200 10 30 40 2顷黛雨队靖效U 5 3o 3 0 0000。5o 1磺奠蜒臻素震，能力U 5 o 2 6 200O-3o 50 2粕琦市耨占宥睾U 6 1o 1 0 2000 0刚0 4程垡睾嗽o 6 4 20Q l0 30 5o 1警稍量用阜U 6 3蝴00 20 3O 30 2磺琦竣工蟹牧U T!o 4 9 50。00 10,50,2爿I 囊后评价熹序兢苑褪庭t l 了2O 2 勰OO 鼻。0 40,2Q焉蜜砷着业量理满毒狂度玎玛0。2 粥o 1o 3O 50,103 3$I5 3 2 3 运用步骤(1)模糊综合评判模型。建立评130、价指标集，来建立综合评价指标集U，即U=U 1，U 2，U T =项目前期策划管理类，项目勘察与设计管理类，项目实施控制类，项目招投标与项目合同管理类，项目组织及信息管理类，项目营销管理类，项目后期管理类。其中：U i=(U i l，U i 2，U i n)其中，i=1，2，m(2)指标体系权重的确定。根据每一层次中各个具体指标的重要程度，分别赋予相应的指标权数。第一层次的权重集A=(a1，a2，a 3 a7)，第二层次指标的权重集：A i=a i l，ai 2，ai 3，一，卸，(i=1，2，3，7，j=1，2，n)，这是第二层次权重决定因素U i 的第i 个因素u i j 的权重。5 2嘉131、囊产夏啊董理茂魏走静_豢广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模式研费卜一以贵阳新世界金阳项目为例(3)评价指标等级划分标准。本研究将房地产项目管理成熟度5 个等级作为评价等级集合V，其中V=v 1，v 2，v 3，v 4，v 5)=初步阶段，成长阶段，提高阶段，成熟阶段，持续改进阶段，。(4)建立模糊关系矩阵。请十名专家对各个子指标相对于 初步阶段，成长阶段，提高阶段，成熟阶段，持续改进阶段)这5 个评价等级进行评价，并得到每个U i 的单因素评价矩。一。“(5)计算各指标U i 的评价向量B i，从而得到指标的评价矩阵B。其中，B i=砒(i=1，2，m)：B=(B 1B 2，B m)132、。(6)求总目标的评价向量C。其中，C=A B=(c 1，c 2，c 3，c 4，c 5)。(7)综合评价值的计算。其中：U 为房地产项目管理成熟度评价值；D 为房地产项目管理成熟度评价等级分行向量矩阵，对应的成熟度评价等级：初步阶段，成长阶段，提高阶段，成熟阶段和持续改进阶段。5 3 2 4 实证分析以贵阳新世界金阳项目进行项目管理成熟度评价。(1)确定各指标权重及模糊隶属度。找到对贵阳新世界金阳项目，这个房地产项目相关的1 0 位中高层项目管理、工程技术人员进行调查并作出评价和打分，应用层次分析法(舢船)统计分析十名专家评判的结果，最终得出对主因素层和子因素层各指标权重及模糊隶属度，如表1133、 所示。一(2)模糊评价矩阵的建立，得到每个因素模糊评价矩阵。(3)多因素模糊综合评判矩阵。根据以上计算结果，由公式计算得出项目管理成熟度多因素综合评判向量集：pA B=(C 1，C 2，C 3，C 4，C 5)=(0 0 2 70 1 6 30 3 4 20 3 5 20 11 7)。(4)贵阳新世界房地产项目的项目管理成熟度单因素评价值分别为：U=(U 1，U 2,，U 7)。评价尺度D 分为五级，D=(1，2，一3，4，5)T，分别表示(初步阶段，成长阶段，提高阶段，成熟阶段，持续提高阶段)。综上所述，贵阳新世界金阳项目管理整体水平较佳，介乎提高阶段和成熟阶段之间，有提升的空间。其中，项134、目勘察设计管理最佳，其次为项目营销的管理、项目组织和项目信息的管理、招投标和合同的管理、项目施工控制管理、项目后期管理和项目前期策划管理。根据此研究得出的结果，笔者建议贵阳新世界房地产企业需要加强项目前期的广。西r 大掌工商管理硕士掌位谶范房地产项目管理模式研究以贵阳新世界金阳项目为例策划、可行性研究和后期的竣工验收等方面，以进一步提高项目管理能力。5 3 3 房地产项目管理模式下的贵阳新世界金阳项目风险分析一个工程项目的实现和完成涉及管理的工作可分为两个层次：战略管理层和项目管理层。任何工程计划都来自上层系统的战略研究和计划，上层系统从战略的高度研究宏观的全局性的问题，而战略计划又是靠具体的135、工程计划(项目)来实现的。项目管理层就是将经过战略研究后确定的工程构思和计划付诸实施，用一整套项目管理的方法、手段、措施确保在预定的投资和工期范围内实现总目标。可见项目管理是实现战略目标的手段，并且服从于战略目标。5 3 3 1 项目风险类型风险是在特定的客观条件和特定的期间内，实际结果与计划结果的变动程度，这程度的差异越大，风险就越大，房地产开发项目的风险，主要表现在以下几个方面：(1)项目政策风险。所谓项目政策风险是指在项目实施的过程中，由于国家和行业的主管部门所实施的项目一些相关的项目政策、项目法律法规、项目规划或项目标准的更新和更改从而给项目所带来的一系列的风险。如调整国民经济计划、产136、业政策，强行下令已开工的项目下马，或对一些企业实行关停并转等，许多工程业主不得不因此而改变其投资计划，因此，不可避免要遭受重大损失。再者由于政府角色与地位的特殊性，一旦政府换届就有可能导致工程项目发生变更，由此造成工程项目独特的“政治风险”。(2)项目市场风险。所谓项目市场风险是指由于项目需要的产品和原材料的市场价格以及供需变化等因素给项目所造成的一系列的风险。因此，项目前期做好市场调研，准确地把握项目所需要的产品市场以及原材料市场的价格变化趋势，并结合企业发展战略的需求，项目管理团队要做好项目产品的市场定位，建设性地运用一些营销策略来降低一些不利因素的影响，最大程度减少、降低或者规避项目的市137、场风险。(3)项目管理风险。所谓项目管理风险是指在项目管理过程中，由于项目管理层决策失误或者战略调整等项目管理方面的因素从而造成的一系列的风险。项目管理风险是一种人为的风险，具有主观性和可控性，项目管理风险与项目的组织和管理实施有着直接的关系。(4)项目财务风险。所谓项目财务风险是指项目在实施过程中，由于项目资金的融通、项目资金的周转以及国家利率、汇率的变化，从而使项目可能发生使项目超投资、项目资金短缺及项目资金流出现问题，从而给项目造成财务风险。5 4广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例(5)项目技术风险。所谓项目技术风险是指在从事项目技术工作时候，138、预期可能发生的一些较为不利某种可能性或不确定性。项目技术风险至少包含五方面的特征：项目技术风险的客观性。项目技术风险的相对性。项目技术风险的模糊性。项目技术风险的效用性。项目技术风险的过程性。(6)项目自然、环境、社会风险。所谓项目自然风险是指工程项目所在地的一些客观存在的恶劣自然条件，以及在工程项目实施期间可能遇到的一些的恶劣气候，一而这些工程项目所在地的周围环境以及恶劣的现场条件等因素可能给工程项目构成较大的威胁。另外，工程项目所处地区的一些社会风气不良、社会治安比较混乱、地方保护主义等现象也会给项目带来一些负面影响，比如：项目工程材料的强买强卖，一些当地没有项目工程资质和项目技术力量的队139、伍强迫要求分包工程项目等。5 3 3 2 房地产项目管理模式下贵阳新世界金阳项目的风险评价通过专家访谈法，对贵阳新世界金阳项目非常熟悉的管理专家进行调查，让他们对整个项目管理过程中的各种风险通过主观打分。每个指标的风险等级为1、2、3、4、5，一通过对专家的打分分析，对所有专家的各项风险指标进行加权和，运用平均值法。具体风险评价指标的均值如表5 3 所示。表5-3 房地产项目管理模式下贵阳新世界金阳项目的风险评价项目风险类型项目风险分析分析项目风险等级房地产市场调控力度增大，整个行业面临着政4政策风险策风险很大，各项项目管理的政策也频频出台，增大了项目管理的风险。贵阳新世界在贵阳市场上有很好的140、信誉，口碑2市场风险不错，已经有好几个成功的案例，金阳项目的市场风险较小。房地产项目管理模式成功地在贵阳新世界项目1管理中的运用，提升了项目管理能力，项目经管理风险理带领项目管理团队对整个项目负责，但整个项目管理过程中，需要接受公司总部的监控与购房业主代表的监控，因此管理风险较小。项目实施过程中，在资金融通、资金周转、利l财务风险率汇率变化等方面，风险控制较好，流动资金比较充足，可以应对各种财务风险。广西大学工商管理司E 七掌位论文房地产项目管理模葺汨F 究一以责阳新世界金阳项目为例房地产企业在技术方面的风险，不存在系统性2技术风险。、的风险，在技术更新与进步方面对项目管理过程中不构成多大影响141、。金阳项目所处的地理位置较好，自然气候等条1自然风险件比较稳定，自然风险较少。房地产开发项目对于环境的依赖性较小，周围1环境风险环境完全适合项目开发工作。_ 工程项目所处地区社会治安、社会风气不良、1地方保护主义等也会对项目带来负面影响较社会风险小，特别是项目公关部门所作的工作，比较成功，获得了政府的支持。5 4 房地产项目管理模式下金阳项目存在问题分析与解决措施房地产项目管理模式实施之后，贵阳新世界金阳项目在实施的过程中，加强了对项目实施过程的监督和管理，加强了对项目设计方案的审查和关键节点工作的审批和管理，有效地控制了项目的投资、进度、质量等重要因素，提高了整个项目的管理水平和工作效率。从142、项目的实际运行结果来看，贵阳新世界金阳项目在管理思路上很清晰，管理制度完善，各个部门和岗位上的人员各司其职，相互配合密切，在推动项目建设这个统一的目标之下，将质量、成本和进度都控制得很到位，最终达到了项目的预期目标。房地产项目管理模式此次的运用，不仅对贵阳新世界金阳项目产生了积极的作用，对于贵阳新世界房地产有限公司也意义重大。它适应了当前多项目同时发展的状况，能够按照公司既定的流程在不同的项目中进行正常高效的项目管理工作，可以在不同的开发项目中进行项目管理复制，从总体上提高项目管理的效益，推动了新世界房地产有限公司项目管理的发展。同时，通过对比贵阳新世界项目管理流程与本研究中所提出来的房地产项143、目管理模式可以看出，贵阳新世界公司金阳项目现行的项目管理有一定的缺陷，贵阳新世界公司需在这些问题上总结经验教训，即调整公司目前的项目管理模式，才能使公司的项目管理模式与贵阳建设市场现状更加吻合，才能确保后续项目在运行过程中的流畅性。因此，贵阳新世界金阳项目项目管理模式目前仍存在着一系列的问题。本研究根据房地产项目管理模式的各个阶段来划分，各个阶段存在的问题及其解决措施具体如下：5 6广西大学工商管理硕士学位论文房地产项目管理模式研究一以贵阳新世艮金阳项目为例5 4 1 项目开工准备阶段存在的问题及解决措施开工阶段项目管理主要存在问题有：(1)项目准备工作计划不全面，不系统。(2)项目管理团队对144、项目施工现场实际情况的了解深度还不够。(3)规划验线工作的程序、要求等，主办部门还不十分明确。解决措施：(1)开工计划要准备好，明确项目中各个部门的责任和所负责的工作；(2)项目管理部门应该提前对施工工作进行部署，特别是对拆迁工作进行准确的估计，减轻拆迁工作对项目的影响；(3)了解政府主管部门对项目各个环节和手续的具体要求；(4)工程开工之前最好给出施工图纸，交予各相关单位，使他们可以提前做准备。5 4 2 项目设计管理阶段存在的问题及解决措施一项目设计管理存在的问题有：(1)项目工程部没有参加项目初步设计的相关工作，不能保证项目设计的质量。(2)项目专业的工程师不能够详细了解项目，施工图纸，145、导致项目施工不能顺利进行。(3)项目设计中各专业图纸会审的深度不够，没有能够实现专业之间的很好配合，导致项目的局部设计表达存在着不清晰的问题。(4)项目管理团队对于项目施工图纸上所存在的问题，没有能够完全做到提前发现和提前解决，往往都是事后控制，导致了项目资源的浪费，时间的拖延。(5)项目的设计管理工作的责任部门没有能够完全明确，各个项目职能部门的职责划分不够清晰。解决措施：(1)设计周期要安排合理，对各个方面的具体要求要明确进行设计；(2)提高设计质量，完善设计管理制度；(3)指定工作计划，明确工作职责，确定好责任部门和配合部门；(4)工程部应更早地介入设计管理工作；(5)专业的工程师要提高146、个人素质，及早发现并解决图纸上的问题。一5 4 3 项目设备与材料管理存在的问题及解决措施项目设备、材料管理所存在的问题主要有：(1)不了解设备、材料的制作过程和标准；(2)不能有效地解决设备和材料的质量管理问题，监理程序失效；(3)安装队伍人员素质不高，导致项目设备、材料安装质量存在一些问题。(4)没有按照项目规定对进场材料、制品进行检查和验收工作。解决措施：(1)项目组加强设备和材料方面的知识学习；(2)监理部门应制定切实可行的材料监理计划和程序；(3)应加大对设备和材料安装队伍的考察；(4)严格把关所有进场的材料，对工程材料要进行分批、分期抽检，保证所有进场的材料都达到预期的质量要求。5147、 7广西大掌工商蕾习酾炙士学位。论，文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世b 界金阳项目为例5 4 4 项目施工安全管理存在的问题及解决措施项目施工安全管理方面所存在的主要问题有；(1)项目建筑施工现场从业人员大部分都缺乏安全意识；(2)项目负责人和管理层人员轻视安全生产，往往无视项目安全生产管理规范和制度等；(3)安全生产相关资金投入不足；(2)施工单位和监理单位自身对安全生产的理解不够深入，使得项目安全相关的规章制度和项目安全责任制往往只能流于形式。解决措施：(1)重视安全教育培训，加强上岗前和作业前的安全方面的培训，提高现场从业人员的素质；(2)建立一整套有效的安全生产责任制度，将安全生148、产的工作切实落实下去，并不定期经常性进行安全检查，避免安全事故的发生；：(3)更新安全设备，保证安全资金的投入落到实处；(4)完善安全操作流程，建立二整套安全监督机制。5 4 5 项目施工质量存在的问题及解决措旌项目施工质量管理方面所存在的问题主要有：(1)项目工程部门缺乏学习意识，对质量、工艺、标准等认识不够；(2)项目工程部不能采取有效措施控制施工质量，执行力差，预见性不够；(3)项日管理内部人员水平参差不齐，专业结构、数量、知识结构等分布不合理；(4)项目相关的技术性文件缺乏有效的指导性和可操作性，导致这些技术性文件的指导意义不大；(5)施工单位的检查不细致，不够科学，且覆盖面不广。解决149、措施：(1)加强学习施工质量规范、工艺、标准和流程方面的知识；)(2)严抓过程管理，及时解决出现的各种问题；(3)技术性文件的审核工作需要加强；(4)加强检查工作，通过自检、互检、专职检、交接检等方式，保证施工质量；(5)制定防治措施，最大限度地消除施工中出现的顽固性通病。5 4 6 项目工期与进度管理存在的问题及解决措施项目工期、进度管理方面所存在的问题主要有：(1)项目的综合工期控制计划没有具体分解和细化工作，导致项目的阶段性工期目标不是非常清楚。(2)项目专业工程师很少参与项目综合工期控制计划的编制工作，项目综合工期控制计划的专业性有欠缺；(3)项目监理单位没有真正对项目工期和进度管理负150、责；(4)项目计划性不足，且计划和具体实施脱节；(5)项目施工存在前后脱节、先紧后松和盲目抢工等问题。解决措施：(1)加强计划性，根据工期目标对工作进行细化和分解；(2)专业工程师应参与工程进度计划的编制工作，使进度计划切合实际施工进度，能够指导施工；S R广西大学工商管理硕士学位论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例(3)明确监项目部和理单位在进度管理和工期上各自的责任，加强对进度和工期的管理；(4)加强项目计划管理，按计划进行各项工作，确保项目按期完成。、5 4 7 项目竣工验收阶段存在的问题及解决措施项目竣工验收阶段所存在的问题主要有：(1)在项目中间交接以及项目隐蔽工程151、质量检查验收方面的工作没有认真执行。(2)项目工程的完工和项目工程竣工韵界限不是非常清晰。(3)项目质量检查和验收流于形式。解决措施：(1)不能忽视项目隐蔽工程的检查；(2)在项目竣工前制定竣工验收计划，按照计划来安排验收工作；(3)加强对竣工验收的认识，从根本上重视竣工验收这一工作，并加强项目验收的组织管理工作。5 5 本章总结房地产项目管理模式与原来贵阳新世界金阳项目管理模式对比来看，可以看出：房地产项目管理模式与贵阳新世界金阳项目原所采用的项目管理模式和要求基本一致，而且在这个项目管理过程中的实际运行过程中，该房地产项目管理模式能有效的帮助开发企业安排项目管理的一些具体工作，并且将各个项152、目管理的阶段任务层层下放，具体落实到每个人；从金阳项目的前期到项目招、投标能够具体安排，再到项目的各个施工过程中的各项具体事务，推进整个项目的有序运作。房地产项目管理模式通过对贵阳新世界金阳项目的运用，对整个运作模式进行了阐述，并且对房地产项目管理模式运用效果从技术指标评价、项目管理成熟度评价以及项目风险评价，表明金阳项目的技术经济指标都达到了比较优秀的水平，项目管理成熟度水平达到了较良好状态，而风险控制的也再可控范围。金阳项目这个案例说明，房地产项目管理模式有着较强的程序性，在一定的项目管理流程之下，无论是老的团队成员还是新进成员，在进入该项目管理团队工作后就可迅速熟悉各项具体的工作模式，并153、且参与团队管理事务中来，因此这种项目管理模式可以解决人力资源流失与补充的问题；并且，房地产项目管理模式的监控设置可非常方便开发企业从项目设计阶段开始监控整个项尽的发展方式是否与企业自身要求相吻合，这样就能够确保项目团队中的人员不会存在违规管理的问题；房地产项目管理模式可以与多种工程项目管理模式相结合，这样能够保证工程项目的顺利实施；房地产项目管理模式由于项目管理制度完整，项目管理流程清楚，这种项目管理模式可在不同项目中进行操作，特别是在新的项目开展过程中，房地产企业还可以通过总结前一个项目的经验，更5 9广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例进一步完善房154、地产项目管理模式制度，对这种项目管理模式进行优化，提高房地产项目管理模式的可操作性，。实践说明，房产项目管理模式在金阳项目运行是成功的。，广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模式研究一以贵阳新世界金阳项目为例结束语目前，房地产项目管理水平普遍不高，房地产开发企业经济效益还低于当前国际的一般水平，探索创新性的项目管理新模式成为房地产开发企业提升自己竞争力的理性选择。特别是由于房地产企业所面对的市场需求越来越具有不确定性和国内外房地产行业之间的竞争水平越来越高，国家对房地产宏观调控的力度越来越强大，房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。通过创建新的房地产项目管理模式，提高我国房地155、产企业的项目管理水平，特别是我国房地产企业项目管理人员的素质，才能不断开拓新的项目管理模式，这样也才能使我国的房地产开发企业得以生存和发展。本研究通过对国内外几个比较常用的项目管理模式进行探讨，并从我国房地产企业的实际情况出发，对目前我国房地产企业的项目管理水平现状以及项目管理运行模式进行分析，探索性的提出一种房地产项目管理新模式，代表房地产企业全面管理工程项目的新型管理模式，同时项目经理由房地产企业遴选委任，在项目管理的整个过程中接受购房业主代表的监督，这种项目管理模式能够很好地将房地产企业的意愿体现在工程项目管理上，企业资源与项目资源互享，能够很好地整合各方资源。通过对房地产项目管理模式的156、应用范围、运行模式流程以及整个项目管理模式的基本架构进行详细的介绍，以贵阳新世界金阳项目管理流程为具体实例，对房地产项目管理模式的实际运行进行阐述，对该项目管理实施过程中所遇到的一些问题进行分析和总结，通过对房地产项目管理模式在贵阳新世界金阳项目中的运用效果，使用技术经济评价、项目管理成熟度评价、项目风险评价三种方法相结合，结果表明，房地产项目管理模式在贵阳新世界金阳项目中实践中取得了非常不错的效果，提升了贵阳新世界项目管理能力，最后结合项目管理模式提出一些解决问题的办法和措施，希望在以后的房地产项目管理模式的研究与实践运用的过程中不断的完善整个项目管理模式。本研究的主要研究内容：在国内外项目157、管理模式的研究基础之上，结合我国房地产市场实际情况，探索性的提出一种新的房地产项目管理模式，并结合房地产项目管理模式在贵阳新世界金阳项目管理实践过程中具体运作过程以及所存在的问题，进一步提出房地产项目管理模式优化设计方向。主要创新点：房地产项目管理模式能够更加满足房地产企业的合理需求，并且便于购房业主与房地产企业共同对项目管理过程进行监督与控制，同时能够更好的规避房地产企业和项目风险。6 l广西大掌王商麓l 理硕士掌位论文房地产项目管理模量渖F 究一以贵阳新1 1 1 内奉金阳项目为例参考文献【l】Z M D e n g，H L i，C M T a m，Q P S h e n，P E D L 158、o v e A na p p l i c a t i o no ft h eI n t e r n e t b a s e dP r o j e e tM a n a g e m e n tS y s t e m，A u t o m a t i o ni nC o n s t r u c t i o n 2 0 0 1：2 3 8 2 4 6【2】K r i s t i n eF 趣!o n T a k eaL o o kI n s i d eW e b-b a s e dP r o j e c tM a n a g e m e n L D e s i g nF i r mM a n a g 159、e m e n t&A d m i n i s t r a t i o nR e p o r t N e wY o r k：J a n2 0 0 3：1-3f 3】C y o nR e s e a r c hC o r p o r a t i o n W e b b a s e dP r o j e c tM a n a g e m e n tY i e l d sR e s u l t sf o rC h i c a g oT r a n s i tA u t h o r i t y C o n t r a c t o r SB u s i n e s sM a n a g e m e n 160、tR e p o r t F e b2 0 0 3：2 _ 4【4】K o n c h a rM，S a n v i d oV C o m p a r i s o no fU SV r o j e c tD e l i v e r yS y s t e m s J o u m a lo fC o n s t r u c t i o nE n g i n e e r i n gA n dM a n a g e m e n t 1 9 9 8，1 2 4(6)：4 3 5-4 4 4【5】I b b sCW，K w a kYH，T z e y uN，e ta 1 P r o j e c t D e161、 l i v e r yS y s t e m sa n dP r o j e c tC h a n g e：Q u a n t i t a t i v eA n a l y s i s J o u r n a lo fC o n s t r u c t i o nE n g i n e e r i n ga n dM a n a g e m e n t 2 0 0 3，1 2 9(4)：3 8 2 3 8 8一【6】M o r n FP，P a r kM D y n a m i cP l a n n i n gf o rF a s t-t r a c k i n gB u i l d i n162、 gC o n s t r u c t i o nP r o j e c t J o u m a lo f C o n s t r u c t i o nE n g i n e e r i n ga n dM a n a g e m e n t 2 0 0 1，1 2 7(6)：4 4 5 4 5 7【7】vS h e nLY，“H,L iQM A l t e r n a t i v eC o n c e s s i o nM o d e lf o rB u i l dO p e r a t eT r a n s f e rC o n t r a c tP r o j e c t s J o 163、u r n a lo fC o n s t r u c t i o nE n g i n e e r i n ga n dM a n a g e m e n t 2 0 0 2，12 8(4)：3 2 6 3 3 0 8】C h a n gLM，C h e nPH B O TF i n a n c i a lM o d e l：T a i w a nH i g hS p e e dR e a lC a s e J o u r n a lo fC o n s t r u c t i o nE n g i n e e r i n ga n dM a n a g e m e n t 2 0 01，1164、2 7(3)：214 2 2 2【9】K u m a r a s w a m yMM，M o r r i sDA B u i l d o p e r a t e-t r a n s f e r-t y p eP r o c u r e m e n ti n A s i a n M e g a p r o j e c t s J o u r n a l o f C o n s t r u c t i o n E n g i n e e r i n g a n d M a n a g e m e n t 2 0 0 2，1 2 8(2)：9 3 1 0 2 1 0】S t e v eF a h r165、 e n k r o g，C l a u d i aM B a c a,L i s aM a d eK r u s z e w s k i，P a u lR W e s m a a r o j e c tM a n a g e m e n tI n s t i t u t e SO r g a n i z a t i o n a lV r o j e c tM a n a g e m e n tM a t u r i t yM o d e l(O P M 3)P M IG l o b a lC o n g r e s sE u r o p e，2 0 0 3，(6)：17 9 18 6 1 l166、】J a m e sS P e n n y p a c k e r，K e v i nP G r a n t P r o j e c tM a n a g e m e n tM a t u r i t y：A nI n d u s t r yB e n c h m a r k V r o j e c tM a n a g e m e n tJ o u r n a l，2 0 0 3，(3)：2 3 3 2 1 2】T h eP r o j e c tM a n a g e m e n tE x p e r t sP r o j e c tM a n a g e m e n tS o l u t167、 i o n s 2 0 0 1 6：3 6 4 9 13】A I-S e d a h 呵，S a l m a nT P r o j e c tM a n a g e m e n tP r a c t i c e si nP u b l i c2 6S e c t o rC o n s t r u c t i o n：S a u d iA r a b i a P r o j e e tM a n a g e m e n tJ o u r n a l 1 9 9 4，(1 2)：3 4 4 1 4】B o z n a k,R u d o l p hG P r o j e c tM a n a g168、 e m e n t T o d a y SS o l u t i o nF o rC o m p l e xP r o j e c t E n g i n e e r i n g I E E E，19 8 8，(11)：4 5 5 36 2广西大学工商管理硕士学位论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例【15】B u B u s h a i t，K A T h eA p p l i c a t i o no fP r o j e c tM a n a g e m e n tT e c h n i q u e sT oC o n s t r u c t i o na n dR&D169、V r o j e c t s P r o j e c tM a n a g e m e n tJ o u r n a l 19 8 9，(6)：【16】C o n s t r u c t i o nI n d u s t r yI n s t i t u t e A s s e s s m e n to fO w n e rP r o j e c tM a n a g e m e n tP r a c t i c e sa n dP e r f o r m a n c e S p e c i a lC I IP u b l i c a t i o n 19 9 0，(4)：6 8-7 6【1170、 7】C l e l a n d，D a v i d T h eF u t u r eo f P r o j e c tM a n a g e m e n t P MN e t w o r k 1 9 9 3，(9)：6 8 18】D e u t s c h，M i c h a e lS A nE x p l o r a t o r yA n a l y s i sR e l a t i n gt h eS o f t w a r eP r o j e c tM a n a g e m e n tP r o c e s st oa r o j e c tS u c c e s s I E E 171、ET r a n s a c t i o n so nE n g i n e e r i n gM a n a g e m e n t,V 0 1 3 8,N o4，1 9 9 1，(11)：2 2-2 8 1 9】G r o s s，R o b e r tL a n dP r i c eD a v i d C o m m o nP r o e c tM a n a g e m e n tP r o b l e m s a n dH o wT h e yC a nb eA v o i d e dT h r o u g hT h eU s eo fS e l fM a n a g i n gT 172、e a m s】9 9 0I E E EI n t e r n a t i o n a lE n g i n e e r i n gM a n a g e m e n tC o n f e r e n c e 19 9 0：2 5 2 7 2 0 K w a k，C l a r k，G r i l o，B e t t s，a n dI b b s C o n t e m p o r a r yS t r a t e g i cP l a n n i n gT o o l s a n dA p p l i c a t i o n sf o rC o n s t r u c t i o nM a 173、n a g e r s F i r s tI n t e r n a t i o n a lC o n f e r e n c eO l lC o n s t r u c t i o nP r o j e c t M a n a g e m e n t，S i n g a p o r e，J a n u a r y 19 9 5：2 5-4 0，-【2 1】Z i o m e k,N，L，a n dM e n e g h i n，G R T r a i n i n g-AK e yE l e m e n tI nI m p l e m e n t i n gP r o j e c t M a 174、n a g e m e n t P r o j e c tM a n a g e m e n tJ o u r n a l 1 9 8 4，(8)：7 6 8 3【2 2】K r i s t i n eF a l l o n：T a k eal o o ki n s i d eW e b-b a s e dp r o j e c tm a n a g e m e n t D e s i g n。F i r mM a n a g e m e n t&A d m i n i s t r a t i o nR e p o r t N e wY o r k：J a n2 0 0 3，(0 3)：1 0175、 1 3 2 3】M a t t h e w K O 1 e e I n t e r n e t b a s e dF i n a n c i a lE D I：T o w a r d saT h e o r yo fI t sO r g a n i z a t i o n a l A d o p t i o n C o m p u t e r N e t w o r ka n dI S D NS y s t e m 1 9 9 8，(3 0)：1 5 7 9 1 6 8 8 2 4】S a io nC h e u n g，H e n r yC H S u e n，K e v i nK W C176、 h e u u g P P N S：aw e b b a s e dC o n s t r u c t i o nP r o j e c tP e r f o r m a n c eM o n i t o r i n gS y s t e m A u t o m a t i o ni nC o n s t r u c t i o n 2 0 0 4，(1 3)：3 6 3 3 7 6 2 5】刘毅勇，包建军建立现代化信息网络实现成本跟踪管理露天采煤技术2 0 0 2，(6)：3 9 4 0 2 5 S a n g h y u nL e e C h a l l e n g e si nB u 177、i l d i n gD e s i g na n dt h eC o n s t r u c t i o nI n d u s t r y：T h eF u t u r eo fD e s i g na n dC o n s t r u c t i o ni nt h eI n t e r n e tA g e C o m p u t e rS c i e n c e 2 0 01，(21)：2 2 5 2 41 2 6 魏新让浅谈标准化是项目管理的重要基础航空标准化与质量2 0 0 2 1 2：l1-1 3 2 7 周宇霞项目的管理控制评述洪都科技2 0 0 3 5：4 0-4 6 2 8178、 邵九松修炼项目管理意识通信企业管理2 0 0 3 8：6 4 6 5 2 9 于波著我国电网建设业项目管理研究大连理工大学出版社2 0 0 2 5 3 0 梁金基于网络技术的公路工程项目管理系统i P M S 中国公路网网址：h t t p：谰c h i n a h i g h w a y c o m6 3广西大学工商管理訇E 士捌啊踅论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例 3 1 于征，于用真，于用庆等基于W e b 技术构建建设各方共享工程管理信息系统项目管理信息化网网址：h t t p：w W W t o o n e c o m 3 2 何伯森，高佩杰从国际工程项目管理179、模式看我国的工程项目建设总承包港工技术1 9 9 9，3 5(4)：2 5 3 0 3 3 丁士昭国际工程项目管理模式的探讨见：中国建筑学会工程管理分会年会论文集2 0 0 3 北京：中国建筑工业出版社2 0 0 3：1 2 3 4 乐云大型工程项目承发包模式分析与思考见：中国建筑学会工程管理分会年会论文集，2 0 0 3 北京：中国建筑工业出版社2 0 0 3：2 5-2 6 3 5 皮文辉国际工程的项目管理模式介绍中外建筑2 0 0 1，6(6)：6 6-6 7 3 6 姜早龙，季同月，邓锦丽常用工程项目管理模式分类探讨建筑技术开发2 0 0 5，3 2(1)：8 5-8 7 3 7 胡文180、发，何新华工程管理方式的评价与选择施工技术2 0 0 2，3 1(1 2)：2 9-3 1 3 8 方志达国际工程项目实施模式的变化及其思考建筑经济2 0 0 0，1 5(1 2)：1 0-1 1 3 9 侯润珍我国工程项目管理的现状及对策经济师2 0 0 3(1 0)：1 5 5 4 0 彭飞国内外几种建设模式比较中国工程咨询2 0 0 3(1 0)：4 0 2 4 1 王子宗国际工程项目管理模式及其发展趋势中国工程咨询2 0 0 3(2)：4-9 4 2 马世晓，刘丽丽，牟瑞，王钮工程项目管理模式分析与创新实践建筑设计管理2 0 0 7(4)：9 一l l 4 3 孙剑，孙文建工程建设P 181、M、C M 和P M C 三种模式的比较基建优化2 0 0 5 7(I)：1 0 1 3 4 4 干麟企业内部工程项目管理模式探索 工程硕士论文 四川：四川大学，2 0 0 5 4 5 周碧关于我国业主委托的项目管理模式的研究一项目管理承包P M C 在我国的现状与展望 硕士论文 陕西：西安建筑科技大学，2 0 0 7 1 0 1 7 4 6 王永刚鲁能星城一期项目成本控制研究【工程硕士论文 重庆：重庆大学，2 0 0 6 4 7 孙琳琳工程项目管理模式的研究和探索【硕士论文 山东：山东科技人学，2 0 0 6 4 8 王干宏论项目工程施工中的合同管理沧桑2 0 0 7(4)：1 4 0-1 182、4 1广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目管理模式研究一一以贵阳新世界金阳项目为例致谢这篇论文得以顺利完成，首先得感谢我的导师在我这两年来的学习中，对我进行了耐心指导，此篇论文凝聚了我的导师朱教授的心血和智慧。人生路途上能遇到这么一位之血严谨、博学的导师，是我一生中不可多得的财富，也是我人生中莫大的幸运，再次感谢我的导师。其次，感谢学校、学院的领导和老师，是你们给我一个良好的学习环境，让我可以在这两年静下心来，在这美丽的西大度过愉快而又充实的学生时光，在此，借这个机会向你们道谢；同窗的同学，你们的帮助和关心让我感受到了家的温暖，同时，在论文的撰写中，你们给予的建议和指导在此一并致谢!最后，我的家人，有你们的支持，使我顺利地完成了硕士论文，你们是我不断前进的动力之源，有你们的陪伴，人生的道路上没有孤独，谢谢你们16 5王建华2 0 11-1 1-2 8攻读学位期间主要的研究成果l、浅谈国有控股上市公司公司治理存在的问题、后果及对策长三角，2 0 1 0 0 2 B