1、房地产项目成本控制管理研究以成都丽水印象住宅项目为例重庆大学硕士学位论文(专业学位)学生姓名：张馨元指导教师：叶晓匙教授学位类别：工程硕士(建筑与土木工程领域)重庆大学建设管理与房地产学院二0 一三年五月R e a lE s t a t eP r o je c tC o s tC o n t r o lM a n a g e m e n t_-T a k i n gC h e n g d uL i s h u iI m p r e s s i o nR e s i d e n t i a lP r o je c ta sa nE x a m p l eAT h e s i sS u b m i2、 t t e dt oC h o n g q i n gU n i v e r s i t yi nP a r t i a lF u l f i l l m e n to ft h eR e q u i r e m e n tf o r t h eP r o f e s s i o n a lD e g r e eB yZ h a n gX i n y u a nS u p e r v i s o r：P r o f Y eX i a o s uS p e c i a l t y：M E(A r c h i t e c t u r a la n dC i v i lE n g i n e e 3、r i n gF i e l d)i e l dC o l l e g eo fC o n s t r u c t i o nM a n a g e m e n t&R e a le s t a t eC h o n g q i n gU n i v e r s i t y,C h o n g q i n g，C h i n aM a y，2 0 1 3中文摘要摘要成本是企业生产产品必然的消耗费用，成本控制是企业的核心竞争力。论文针对房地产企业开发项目的全开发过程进行成本控制理论和实现方式的研究，探索房地产企业在房地产项目层次的科学成本管理的机理及应用，从而形成适用于房地产项目的成本管理基础理4、论及其实践方式，这有别于目前传统的企业层次的成本管理模式。房地产项目部成本控制方案具有其实用性、精细管理、责任成本和竞争性等特点，实现了将企业成本管理落实在房地产企业项目部或房地产项目的有机结合，更有力提升房地产企业以房地产项目进行成本管理理论与实践的探索，通过全过程房地产项目成本控制方案设计，以真实房地产企业的项目为案例，寻求成本控制理论与方法在房地产项目的有效实现，为我国房地产企业的项目成本控制探索科学、实用和有效的成本管理模式。本文以沿海地产投资(中国)有限公司“沿海成都丽水印象”住宅项目为例，进行该项目全开发过程的成本控制方案设计。在方案中运用了系统理论和价值链理论为设计依据。展开论述5、房地产项目的价值链理论，系统理论和作业法理论。提出房地产项目成本控制的理论基础及应用研究。通过对系统理论，价值链理论、作业成本法的论述，阐述了该理论在房地产项目成本控制中的重要性，并且按照各个理论中，用图形的方法来阐述了房地产项目成本控制的环节，并突出房地产项目设计阶段的成本控制是整个房地产项目成本控制的核心；成本控制方案中主要设计了重要的土地成本控制点、建安成本方案的精益环节成本控制点和不同项目的成本控制点；通过对前期土地、前期工程费用、基础工程费用、建安成本、市政配套以及营财务等方面的成本控制方案设计及计算，实现各项成本预算2 8 0 9 8 万；销售额3 5 7 5 2 万；盈利7 6 6、5 4 万；销售利润率2 1；销售净利润率1 6，通过数字显示该项设计的合理性及可操作性。关键词：房地产项目，成本控制，成本管理理论，成本管理模式，核心竞争力重庆大学硕士学位论文I IA B S T R A C To o s tr e f e r st ot h en e c e s s a r ye x p e n d i t u r e si n c u r r e dt oe n t e r p r i s e sd 耐n gt h ec o u r s eo 士p r o d u c m 晷C o s tm a n a g e m e n ti sc o n s i d e r e d7、a so n eo ft h ec o r ec o m p e t i t i o n so fe n t 即n 8 e I nt l l i st h e s i s，Ia n a l y z e dt h ew h o l ep r o c e s so fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t s t u d l e do 叭h ec o s tm a n a g e m e n tt h e o r ya n dt h er e a l i z a t i o nm o d et h e r e o e X p l o r e dh o wt 8、oc 砒r yo u ts c i e n t i f i cc o s tm a n a g e m e n to nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t ss oa st oe s t a b l i S hab a s l c r e a le s t a t ep r o j e c t-r e l a t e dc o s tm a n a g e m e n tt h e o r ya n dr e a l i z a t i o nm o d et h e r e o ew h i c hi sd i f f e9、 r e n tf r o mt r a d i t i o n a le n t e r p r i s e 1 e v e lc o s tm a I l a g e m e n tm od e s W i t ht h ec h a r a c t e r i s t i co fp r a c t i c a b i l i t y,f i n em a n a g e m e n t，r e s p o n s i b i l i t yc o s ta I l dc o m p e t i t i v e n e S S，ac o s tm a n a g e m e n tp l10、 a n，a sw a sp u tf o r w a r da 1 1 dc 删e do u tb vr e a le s t a t ep r o J e c td e p a r t m e n t，m a yh e l pt or e a l i z et h eo r g a n i cc o m b i n a t i o no fe：n t e r n r i s ec 0 8 tm 猢g e m e n ta n dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n dt os t r o n g l yp r o m o t et h ea 11、b i l i t yo fr e a le s a t ee n e 驴s e St oc a r r yo u tc o s tm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ep r o j e c t sb o t ho nt h e o r ya n dp r a c t i c e；c o n d u c tc a s es t u d i e so nat m er e a le s t a t ee n t e r p r i s eb yt h ew a yo fp l a n i n g鼢t h e2 h r o u g h o u tc o 12、s tm a n a g e m e n to far e a le s t a t ep r o j e c t，a i m i n gt ot h ee f i e c 慨r e a l l z a t l o no fc o s tc o n t r o lt h e o r ya n da p p r o a c h e su p o nr e a le s t a t ep r o j e c t sa 工l dd e v e l s c l e n t i 土i c，e c o n o m I ca n de f f e c t i v ep r o j e c tc o s tm13、 a n a g e m e n tm o d e sf o rd o m e s t i cr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s I n t h i st h e s i sw et o o kt h er e s i d e n t i a lp r o j e c to f“S e a s h o r e h n p r e s s i o no nL i s h u i c n e n g 1 n v e s t e db yS e a s h o r eR e a lE s t a t eI n v e s t m e n t(C h i n14、 a)a se x 锄p l ea 1 1 dp I a I lf o rt h ec o s tc o n t r o ls c h e i n et h r o u g h o u tt h ep r o j e c t B a s e do ns y s t e mt h e o r ya n dv a l u ec h a i n也e o r y,a d d。e s s e dt h er e a le s t a t ep r o j e c t r e l a t e dv a l u ec h a i nt h e o r y,s y s t e mt h e o r I，a n15、 dA B Ct h e o r y,o f f e r e dt h et h e o r e t i c a lb a s i sa n da p p l i c a t i o ns t u d ya b o u tc o s tc o n t r o lo f r e a】e s t a t ep。o J e c t B yi l l u s t r a t i n gt h es y s t e mt h e o r y,v a l u ec h a i nt h e o r ya n dA B Ct h e o r ye X p o u l l d e di，e dand,thei16、rm p o r t a n c et oc o s tc o n t r o lo fr e a le s t a t ep r o j e c t sd e s c r i bd e m o n s t r a e de a c hs t e p st h r o u g h o u tc o s tm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ep r o j e c t sb yg r a p h i c眦m o d，h i g h l i g h t e dt h a tt h ec o s tc o n t r o li nt h ed e s i 17、g ns t a g ei st h ec o r eo ft h ew h 0 1 er e a le s t a t ep r o j e c t；Ac o s tc o n t r o ls c h e m ei sm a i n l yc o n s i s t e do fk i n d so fc r i f i c a lc o n t r o lp 0 I n t sr e l e V 觚tt ol a n dc o s t,c o n s t r u c t i o n&i n s t a l l a t i o nc o s t，l e a np r o d u c t i18、 o nc o s ta n dd 1 2 骶n t i a t e dp r o j e c tc o s t；b yp r e p l a n n i n ga n dc a l c u l a t i n gt h ec o s tc o n t r o ls c h e m ef o ru p 打o n tc o s to f1 a n d s，e n g i n e e r i n g s，f o u n d a t i o nw o r k s，c o n s t m c t i o n 孤1 di n s t a l l a t i o n m u n l c l p a la 19、c c e s s o r vf a c i l i t i e sa n do t h e rf i n a n c i a lc o s t s，r e a l i z e dc o s t b u d g e to f I I重庆大学硕士学位论文Y 2 8 0 9 8m i l l i o n，s a l e si n c o m eo f￥3 5 7 5 2m i l l i o n，p r o f i to fY 7 6 5 4m i l l i o n，s a l e sp r o f i tr a t eo f21 a n ds a l e sn e tp r o f i tr 20、a t eo f16，w h i c hr e f l e c t e dt h er e a s o n a b l e n e s sa n do p e r a b i l i t yo ft h ep l a nb yf i g u r e s K e y w o r d s：R e a le s t a t ep r o j e c t，C o s tc o n t r o l，C o s tm a n a g e m e n tt h e o r y,C o s tm a n a g e m e n tm o d e，C o r ec o m p e t i t i o nI V目21、录目录中文摘要I英文摘要I I I1 绪论11 1 选题背景11 1 1 我国房地产行业及市场发展历程11 1 2 房地产开发企业的竞争状态及内部管理的发展态势21 1 3 房地产市场的调整引发房地产企业关注房地产产品成本管理21 2 研究目的及意义21 2 1 理论意义21 2 2 实践指导意义41 3 国内外研究现状51 3。1 国外研究现状。51 3 2 国内研究现状61 4 基本概念界定81 4 1 成本与费用及其关系81 4 2 房地产项目成本与建筑项目成本逻辑关系1 01 4 3 成本控制(管理)理论和方法1 11 5 研究内容1 31 6 研究方法及关键线路1 32 房地产项目成22、本控制的理论基础及分析一1 52 1 我国房地产企业成本控制存在的现状及分析1 52 1 1 投资决策成本控制方面存在的问题及分析1 52 1 2 规划设计成本控制方面存在的问题及分析1 72 1 3 施工工程造价控制方面存在的问题及分析1 82 1 4 施工竣工成本控制方面存在的问题及分析1 82 1 5 成本控制全程实时跟踪方面存在的问题及分析1 92 2 房地产开发项目成本控制理论基础及应用研究2 02 2 1 房地产开发活动的价值链理论2 02 2 2 系统管理理论2 12 2 3 作业成本理论2 22 3 本章小结2 4V重庆大学硕士学位论文3 房地产项目成本控制方案设计研究2 5323、 1 成本控制方案设计前提研究2 53 1 1 成本控制方案目标确定2 53 1 2 成本控制方案原则2 53 2 房地产项目成本价值链形成2 63 3 房地产项目建造过程的作业特点一2 73 4 房地产项目成本控制的目标性2 83 5 本章小结一2 94 基于“沿海丽水印象刀项目成本控制方案设计前提3 14 1 项目概况3l4 1 1 项目性质3 14 1 2 项目区位314 1 3 项目功能3 14 1 4 项目开发目的3 14 2“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计前提一3 24 2 1 项目工程概况3 24 2 2 项目工程技术概况3 44 2 3 项目政策概况3 64。2 4 项24、目成本控制管理原则及规定3 64 2 5 项目成本控制设计内容3 64 2 6 项目成本控制设计步骤及依据3 74 3“沿海丽水印象”成本方案理论基础。3 74 3 1 项目价值链结构分析3 74 3 2 项目作业特点分析3 84 4 本章小绦3 95“沿海成都丽水印象 项目成本方案设计与优化4 15 1 项目资源计划编制4 15 1 1 项目公司组织架构及职能设计4 l5 1 2 项目开发计划编制4 35 1 3 项目工程施二r=招标计划编制4 45 2 项目全过程成本控制目标成本计划编制方案一4 65 2 1 土地征用及拆迁目标成本方案4 65 2 2 前期工程费用目标成本控制方案设计4 25、75 2 3 基础设施费用目标成本控制方案设计5 1V I目录5 2 4 建安工程费用目标成本方案5 15 2 5 配套设施目标成本方案5 45。2 6 营销目标成本控制方案设计5 55 2 7 财务、管理及税金目标成本方案5 55 3 项目各价值链过程成本方案控制措施5 95 3 1 土地征用及拆迁阶段成本控制5 95 3 2 项目前期工程成本成本控制5 95 3 3 项目建安成本控制6 05 3 4 项目资金成本及资金风险控制6 75 3 5 项目成本管理机制设计6 85 4 本章小结7 66 结论与展望7 76 1 肄f 论7 76 2 设计方案存在的不足与未来展望。7 7致谢7 9参考26、文献8lV l I重庆大学硕士学位论文V I I I1 绪论1 绪论1 1 选题背景1 1 1 我国房地产行业及市场发展历程我国住房制度改革开始，即从1 9 9 3 年至2 0 1 0 年。1 9 9 3 年1 2 月召开了第三次全国房改工作会议，1 9 9 4 年国务院关于深化城镇住房制度改革决定发布实施，标志着中国住房制度的市场化进程的开始，1 9 9 8 年全面停止住房的实物分配，住房公积金制度建立，全面实行住房分配货币化，建立了与社会主义市场经济相适应的新住房制度。这一新制度创立了中国的住房商品市场，从而推动了中国房地产产业经历了起步、高涨、调控、发展和再调控的过程；中国房地产企业同样27、经历了从感性发展、膨涨扩张到理性结构调整的过程。自1 9 9 8 年政府出台取消福利分房制度，使得房地产住房刚性需求在短期内呈井喷式爆发，并快速上升。这时期的房地产开发企业面对住房市场刚性需求，住房开发与住房消费严重失调条件下，住房开发供不应求，房地产企业并不关心住房投入成本，而是商品住房开发的速度，只要是商品住房就不愁销售不出去。与此同时，住房失去物价等部门的约束后，开始肆意涨价，市场较为混乱。直至2 0 0 3 年达到顶峰，开始暴露出房价过高，结构不合理等问题，房地产业商品房屋价格成为社会关注的焦点。中央政府自2 0 0 4 年起，开始宏观调控，主要措施是收紧土地与信贷，以实行调控供给为主28、。随后，在政府实施供给与需求双向调控政策后，在2 0 0 6 年，房地产市场商品住房价格又开始上扬，房价涨势迅速，导致调控政策又进一步加强。随后，2 0 0 8 年以美国为主体的世界主要工业国家出现住房“次贷”金融危机，导致世界经济衰退，并严重影响到我国实体经济。与此同时，中国房地产市场在连续几年的高房价，特别是一线城市北京、上海、广州、深圳、重庆等房价突飞猛进，一平米高达一万元至几万元，商品房价严重脱离消费者收入和国民经济G D P 发展速度，由房地产导致的经济泡沫已显现。在2 0 1 0 年初，由于房地产行业的快速升值，引起了我国中央政府的关注，并且出台了一系列控制房价上涨的策略，在2 029、 1 0 年的3 月1 8 日，我国国资委要求国内市场中现有的7 8 家不以房地产行业为主要经营项目的公司退出房地产行业，在2 0 1 0 年的4 月1 4 日，我国国务院要求贷款买第二套商品房的家庭，其贷款首付不得低于总贷款额的6 0，而贷款利率也相应的进行了1 1 倍的增长。随着国家出台的一系列控制房价的政策，使房地产行业进入了观望期的阶段。造成了房地产投资相对谨慎的局面，市场成交量也开始下降，随着行业实体重庆大学硕士学位论文经济的进一步“谨慎”，房地产行业的景气指数将会继续下滑。这时，我国经过宏观调控已经将房地产由投资主导向消费主导转变，由以土地为中心向以产品为中心转变，由以增量市场为主30、向以存量市场为主转变，从普涨普跌向有涨有跌转变，从产品笼统市场向细分市场转变。1 1 2 房地产开发企业的竞争状态及内部管理的发展态势1 9 9 9 年的取消福利分房制度的政策，使得房地产市场一夜暴涨，旧的管理制度逐渐被取消，新的管理制度尚未及时建立，因此整体市场呈现无序状态。随着政府宏观调整的一系列措施，房地产市场的发展受到不同方向的约束，进而逐步转变为理性竞争。深圳，我国最富盛名的经济特区，在9 0 年代除却当地出身有政府背景的房地产开发企业如招商、深房、鹏基、振业等，更有如万科、中海、金地、花样年、佳兆业等等这样的房地产企业逐渐在市场上展露手脚，并凭借着越来越规范和科学化的管理理念，在市31、场中迅速发展，并带领深圳乃至全国房地产市场走向巅峰。随着科学技术的进步和新经济的发展，消费者需求的多样化等经济环境的改变，房地产企业面临的市场竞争环境发生了许多变化。市场的细分和顾客的需求和产品的多样化促使房地产企业更重视企业的产品研发、企业产品成本的科学管理和提升企业核心竞争力。1 1 3 房地产市场的调整引发房地产企业关注房地产产品成本管理面对市场竞争、政策调控和行业科学发展，要求企业更注重如何提升自身的管理能力，特别是房地产产品开发全过程中成本科学管理能力，运用有效的成本控制方法，提升竞争水平，为社会提供质量优质，价格合理的商品房。房地产企业重视人才建设房地产企业开始重视成本管理制度建设32、房地产企业内部结构调整1 2 研究目的及意义1 2 1 理论意义企业核心竞争力理论中成本管理是核心由于房地产市场价格受宏观政策影响较大，在未来售价不明确职能依靠预估售价的情况下，为了获得既定利润，实现预期的利润目标，加强项目全过程成本管理成为每一个房地产企业所面临的课题。在我国市场经济的大环境下，参与其中的企业，都必将科学建立以成本管理为核心的综合管理系统作为企业首选的战略目标。控制企业项目成本，是现代市场竞争中的核心竞争力，成本管理的强弱决定了企业在竞争中的位置，由此，1 绪论企业就必须要建立起一个完善的科学的项目生产制度与以项目成本控制机制管理为核心的综合管理系统，实现对项目成本的控制，在33、最短时间内，制定出可以最大限度降低房地产项目在投资决策，规划设计、施工竣工中的成本。探索和创新房地产企业科学成本管理理论房地产开发产品的特殊性，包括地点固定性、产品巨大和开发周期长，决定了房地产开发产品成本的地方性、成本理论的重要性和成本控制的周期性。房地产产品开发生产特殊性，包括导致房地产住房商品消费多样性、商品住房单一性、商品住房投资风险性和合同开发等，要求房地产企业面对不同的房地产项目成本控制的单一性、成本控制的复杂性和成本控制的不确定性。因此，房地产住房项目成本控制并不是像工业产品、施工项目或商业商品成本控制的简单运用单一原理、方法和控制过程，必须探索房地产企业项目的科学成本控制系统，34、探索房地产企业项目成本的科学方法体系，探索和研究房地产开发项目成本控制的系统控制机理和运行机制，从而指导房地产丌发企业项目开发全生命开发过程。为了达到上述目标，企业在进行项目开发时，就要在成本管理方面给予高度的重视，虽然是一个房地产开发项目中，其房地产的质量，价格，施工时间，以及销售服务也是不能忽视的重要环节，但贯穿于项目之中，在企业竞争中起决定性作用的依然是成本控制管理。只要降低企业产品成本，才能在价格上获得优势，才能在与同行企业的竞争中处于不败之地。一个企业一旦在成本上领先于其他企业，那么就可以在较低的成本环境下，更好的为客户提供高质量，低价格，高品质的服务。当竞争企业在质量同等的情况时，35、企业则可以利用成本低廉的优势通过降低价格来占领市场，利用价格这一硬性指标，将竞争对手彻底打败，从而获取企业利润，为企业日后的经营与发展打下基础。在目前市场的环境下，房地产企业的经营目标就是获得利润。想要更好的完成获得利润这一经营目的，房地产企业就必须要通过降低成本来提高该企业的收益。所以房地产企业的收益大小，是由人民需求和项目开发成本来决定的。想要满足人民需求就必须要在房地产价格上让人民所接受，房地产价格过高，会使得很多顾客由于自身经济条件的限制，从而无法购买。而一个房地产项目的成败也完全体现在房地产的价格上，价格的制定，要在人民能够承受的范围内，该房地产项目开发就是成功的，反之，当房地产价格36、的制定高出人民承受的范围，在一定时间内，该企业所制定的价格会受到市场的眼中约束。因此想要将房地产项目开发成功，我们就必须要重视房地产开发项目的成本控制。通过目标成本、责任成本、作业成本和价值链理论的基础来进行对房地产开发项目成本的控制。才能使得一个房地产开发项目即重品质，又重成本。重庆大学硕士学位论文1 2 2 实践指导意义房地产企业成本管理中主要问题从目前的房地产开发项目中，我们可以看出，很多房地产企业已经对于房地产项目的成本十分重视，但企业内部却没有找到一个控制房地产项目的有效方法。例如，第一，普遍采取企业成本管理理论和方法，指导房地产项目成本管理。第二，普遍存在着凭个人经验管理房地产开发37、项目成本控制，人才一旦流失，开发企业就导致房地产开发项目成本失控。总之，房地产企业在项目开发的过程中，并没有科学运用成本控制理论运用到房地产项目开发中，同时也没有科学建立房地产项目成本控制系统方法，严重影响了房地产企业的核心竞争力的形成。通过科学的房地产项目成本控制，引导企业实现科学管理。在房地产企业进行开发项目的成本控制时，降低成本，绝不是仅仅依靠在施工阶段的成本控制，更不是在某一阶段的成本控制，而是在房地产开发项目的全开发过程，即从投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、采购阶段、施工阶段、图纸成本、施工管理、合同管理、施工环境、竣工审计和销售阶段等项目的全过程进程的成本控制。在研究中，必须科学38、探索成本形成与房地产开发全过程的内在关系；必须探索成本控制与各房地产开发阶段中项目质量、进度、安全、环境等目标关系；必须建立成本控制与项目成本项目中土地开发、基础设施、前期工程、建筑安装工程和配套设施工程中费用控制关系。这样才能从根本上建立房地产开发项目成本科学理论基础，创建房地产开发企业项目独特的成本方法体系和管理体系，实现降低整个开发企业成本，提高企业的经济效益，并为日后的市场竞争提供了有利的保障。通过房地产企业项目成本控制实现我国房地产行业科学发展。本论文针对房地产企业开发项目的全开发过程进行成本控制理论和实现方式的研究，探索房地产企业在房地产项目层次的科学成本管理的理论体系及应用，从而39、形成适用于房地产项目的成本管理理论基础。通过全过程房地产项目成本控制方案设计，以真实房地产企业的项目为案例，寻求成本控制理论与方法在房地产项目的有效实现，为我国房地产企业的项目成本控制探索科学、实用和有效的成本管理模式。从房地产项目管理的全过程出发，雨非房地产企业成本管理理念、程序和方法的探索，是目前房地产企业成本管理上的尚未完善、有待提升和薄弱环节，本研究从理论上和实践指导上，有助于实现房地产项目会过程开发环节科学管理、有利于房地产企业重视产品开发环节的科学管理，从而降低房地产开发项目的产品成本，提升房地产企业的核心竞争力，有利于房地产开发商重视房地产项目的成本控制。论文以沿海地产投资(中国40、)有限公司“沿海成都丽41 绪论水印象”住宅项目为例，对该案例项目全开发过程的成本控制方案设计，对房地产企业的发展具有现实的理论意义和实践的指导意义。1 3 国内外研究现状1 3 1 国外研究现状马克思在其资本论 1 中认为成本“只是一个在生产要素上的资本价值C+V 的等价物或补偿价值”。马克思是从商品生产的角度给成本下定义，即从职能资本家实际耗费和补偿的角度来定义，它表明了产品成本的经济内涵，是对产品成本的高度抽象。在2 0 世纪8 0 年代，英国学者西蒙提出战略成本管理理论，其理论注重于一般理论性的探讨，之后美国管理会计学者桑克等接受了这种观点后加入美国学者迈克尔波特(M i c h e 41、l P o r t e r)在1 9 9 3 年出版的建筑战略成本管理 2 L 书中提出了价值链分析法，把企业内外价值增加的活动分为基本活动和支持性活动，基本活动涉及企业产品生产，销售，进料后勤，发货后勤，售后服务等。价值链理论列示了企业生产活动全过程总价值，包括价值活动和利润。1 9 9 8 英国教授罗宾库伯也提出以作业成本制度为核心的成本管理体系。进入了2 0 世纪9 0 年代后，日本首先在成本控制理论界开始了对于建筑项目成本管理的研究。并提出了具有代表意义的成本管理模式成本企划。因此，在总体上，国外学者对于建筑项目成本管理研究是从2 0 世纪8 0 年代开始的，其研究的出发点是成本管理体42、系如何为建筑项目的管理服务，其研究成果主要表现为通过对成本管理视野和方法拓展来提供决策有用的成本信息，如价值链分析，定位分析、动因分析等。根据美国建筑业协会(C I D)1 9 8 9 年统计结果表明，建筑产品的返工成本高占项目总成本1 2 4。1 9 9 5 年，英国的A b d u l R a h m a n 的调差报告中的结果为5 一6。虽然所占的比例降低了，可是对于工程产品少则几百万，多则几千万，甚至上亿的成本来说，5 也是一个非常值得关注的数字了。2 0 0 0 年，美国A n d r e w B r o w n 和J o h n A d a m S 在建筑项目不同建设模式1 3 的43、一书中，指出，采购方式对返工成本的影响，发现不同的采购方式对工期成本的影响无显著性差异，总投资、工期、建筑面积对返工影响五显著性差异，返工直接成本占超支成本的比例高达5 2 1，并且发现返工成本与总成本超支相关性很大。美国施工项目成本控制方法：1)采用网络计划技术实现成本与进度同步的控制方法。美国施工企业对施工项目的成本控制采用成本与进度联合控制的方法，而网络分析方法提供了如何在完成项目的具体计划时间内将总价最小化的方重庆大学硕士学位论文法【4 j；2)用工作结构分解(W o r kB r e a k d o w nS t r u c t u r e，简称W B S)及会计编码系统做为成本控制44、的基础；采用计算机辅助管理系统实现成本控制。日本施工项目成本控制方法：日本的项目成本控制分为三个环节【5】：1)首先由分公司估算部同业主确定合同价格，然后由工务部和作业所共同估算出计划成本，以此作为成本控制的目标；2)选择分包商；3)分包商对成本的控制，主要体现在两个方面：一是质量成本的控制；二是应用各种现代管理方法如I E(T 业工程)、V A(价值工程)、Q C(质f管理)、O R(运筹学)及其他科学管理技术达到降低成本的目的。1 3 2 国内研究现状由于我国房地产项目成本控制科学研究如同我国房地产行业发展是处于初级阶段，我国学者对于房地产项目成本控制的研究起步较晚，在我国房地产项目成本控45、制的发展轨迹中，项目管理经历了潜意识的项目成本管理，传统项目成本管理，正在逐步进入房地产项目现代成本管理的发展阶段。1 9 9 9 年西南财经大学成本管理研究课题组，在四川会计上发表三遍文章，这三篇文章分别是“论建筑项目成本管理产生的社会经济背景和现实意义”“建筑成本管理的出发点和应用”、“成本管理的新观点”，建立了成本管理的理论框架确定了基本的分析方法。我国著名学者，钟灵【6 J 论建筑工程项目目的成本控制”中对于建筑工程项目成本、成本控制的含义进行了分析，并简述了成本控制的原则，最后提出了项目成本控制的方法，其主要控制方法为：加强成本控制的管理，加强施工项目成本核算意识，建立和完善项目成本46、核算的管理体制。何平在2 0 0 6 年【7 J“关于工程项目成本控制的反思”一文论述了攻城项目成本管理的内涵，从全员管理、全过程管理、综合质量、工期与成本的关系等几方面分析了成本控制管理的诸多要素。王永峰1 8 1 建筑工程项目成本的量化管理一文提出了现场生产管理能力，价格谈判能力，费用控制能力以及综合成本管理水平四个量化测评参数，衡量施工企业项目成本管理的能力。于引9】提出，想要提高房地产的项目管理与成本控制能力，就必须加强工程项目投资决策和设计环节的控制，想要加强房地产项目在投资决策阶段的控制作用，相关部门就一定要准确的计算出土地成本、设计费用、前期费用、工程成本及管理费用等可能发生于工47、程建设项目全过程中的费用。积极主动进行工程经济相关指标的预算，估算与评价。同时要增加工程具体实施阶段的控制，才可以从根本上控制住房地产项目的成本。朱衷庆 1 0】在工程建设项目成本管理一书中，明确了工程建设项目的成本I 绪论管理的涵义与内容，并提出了攻城项目成本管理的四项原则：成本最低化原则。项目成本管理的目标在与通过各种成本管理手段，不断降低项目成本，从而提高经济效益。全员参与原则。项目成本管理工作是一项系统工程，项目的进度管理、质量管理、安全管理、施工技术管理、屋子管理、劳务管理、财务管理等一系列管理工作都关系到项目成本。目标管理原则。在实施目标管理的过程中，将项目管理的目标和措施等逐一分48、解，落实到部门和个人。动态性、及时性与准确性原则。项目成本管理是围绕项目成本目标而进行的一系列管理活动，是对攻城建设实际开支的动态管理过程。在管理的过程中，要使项目成本支出基本与目标一致。陈春秀【l l】在“浅析如何进行工程项目的成本管理与控制”一文中，指出项目成本管理体现在工程项目管理的全过程中，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保质期结束，在整个过程中分阶段进行目标成本、实际成本的实际对比，对各阶段目标成本完成情况进行差异分析，使实际成本接近或控制在目标成本之下，将项目成本控制分为了三个阶段：在施工准备阶段的成本管理。要求在工程中标后，项目部门要根据企业本部下达的预算成本编制责任预算49、，根据图纸和技术资料对施工技术措施、施工组织程序、作业组织形式等进行认真研究。在施工过程中的成本管理。在施工过程的成本管理中，将人工费、机械费、材料费的控制进行了明确的论述。在工程结算阶段的成本管理。施工企业难找图纸要求完成施工并经业主验收后，进入工程结算阶段。在结算之前，项目技术、预算人员要认真核对已完成的工程量，将尚未办理变更索赔手续的项目取得业主的签认、确保取得足额结算收入。在房地产成本概念及内容方面：梁锡华(2 0 1 0)【I2】认为房地产项目开发成本牵涉要素很多，按其具体的成本构成比重排序，大体可分为六类：建安成本；土地成本；水电气等公共设施费；税收及行政性收费；咨询营销费用；规划50、设计费；资金成本，包括项目借贷融资费用及保险开支等。任宝峰(2 0 1 0)【1 3】指出“一、房地产开发的主要成本构成。1、开发成本(1)土地使用权出让金(2)土地征用及拆迁安置补偿费(3)前期工程费(4)建安工程费(5)公共配套设施费(6)不可预见费(7)开发期问税费。2、开发费用。(1)管理费用(2)销售费用(3)财务费用。”蔡永东(2 0 1 0)【1 4 认为房屋建筑开发成本的组成有三部分，分别为1 1 土地、土建、设备费用；1 2 与施工相关的配套以及其他收费支出：1 3 管理费用和筹资成本。房地产成本管理方法方面：重庆大学硕士学位论文陈冉成(2 0 1 1)15】在动态成本管理与51、控制一书中提出了要使一个工程项目有经济效益，需要对其施工成本进行动态管理与控制，也是一个工程项目在施工成本上的种有效的管理手段，其主要内容有：在投标竞价中，要根据招标文件中的投标计价方式的规定，施工企业应该动态掌握并预测材料市场价格的变化。同时还要合理安排施工组织计划从而降低施工成本，在进行施工机械的布置上，充分节约资源，在安排施工顺序方面，要进行充分研究，根据工程的施工工艺合理的安排施工顺序，在进行组织管理中，对于合同管理要甲乙重视，防止不确定成本的发生，从而为降低项目成本。朱衷庆(2 0 1 0)B 6 在工程建设项目成本管理一书中，明确了工程建设项目的成本管理的涵义与内容，并提出了攻城项52、目成本管理的四项原则：(1)成本最低化原则。项目成本管理的目标在与通过各种成本管理手段，不断降低项目成本，从而提高经济效益。(2)全员参与原则。项目成本管理工作是一项系统工程，项目的进度管理、质量管理、安全管理、施工技术管理、屋子管理、劳务管理、财务管理等一系列管理工作都关系到项目成本。(3)目标管理原则。在实施目标管理的过程中，将项目管理的目标和措施等逐一分解，落实到部门和个人。(4)动态性、及时性与准确性原则。项目成本管理是围绕项目成本目标而进行的一系列管理活动，是对攻城建设实际开支的动态管理过程。在管理的过程中，要使项目成本支出基本与目标一致。王金伟、陈金龙(2 0 1 0)1 7】在对53、应用战略成本管理法进行成本控制的探讨一文中，指出战略成本管理具体可分为成本领先战略和成本聚集战略。(一)在确定成本战略时要对企业进行准确定位，进而确定适合自身的成本战略。(二)要将成本管理的方法、措施融入到企业的整个生产经营过程中。(三)成本管理领域所采取的战略措施、所采用的管理方法要与企业的基本战略相匹配。1 4 基本概念界定1 4 1 成本与费用及其关系成本与费用是两个相互联系而又存在重大区别的一种会计概念，我国的会计理论中严格的区分成本与费用的基本概念，而在企业的生产活动中一直将成本与费用的概念等同于同一意义。在2 0 0 7 年颁布并实施的企业会计准则 1 8 J 明确提出“费用是企业54、经济利益的总流出”，明确了费用是产品生产过程中的耗费。中国百科大辞典 1 9】中对成本的定义如下：取得资产或劳务的支出。产品的生产成本由在生产过程中耗费的直接材料、直接人工和制造费用构成工业企业的产品成本不仅是补偿生产耗费的尺度，而且是确定产品价格的重要依据。1 绪论黄汉江【2 0 1 指出工程成本是建筑安装工程成本的简称。指企业完成一定种类和数量的建筑产品(建筑工程、安装工程)所发生的生产费用总和，是反映建筑安装企业工作质量的一个综合性指标。工程成本由人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费等五个成本项目组成，其中前四项构成直接成本，后一项为间接成本。中国注册会计师协会将成本定义为成本55、是指取得资产的代价，或是生产产品和提供劳务所发生的支出。因而它是反映企业工作质量和衡量企业经营管理水平与企业经济效益的综合性指标：是计算和补偿企业生产耗费以维持再生产的尺度；是制定产品价格和计算利润的依据。我国学者孙艺键、李宏男【2 l j 结合房地产开发成本管理的流程，提出基于作业成本法的房地产动态成本管理模型。从成本概念的构成角度上来说，成本具有广义与狭义的两个概念的区别。狭义的成本是指企业为了生产产品或提供劳动所付出的代价量度，也就是一个企业生产产品的原料成本和劳动力成本。而广义的成本概念则指的是，企业为获得资产所付出的代价量度，正如马克思对成本所下的定义。除了上述所说的产品原材料的成本56、与劳动成本外，还有产品采购成本与产品投资成本。由美国会计协会给出的成本定义是：成本是指企业为了获取利润而给予的现金或其他资产。在此成本概念中，成本可以分为未耗成本与已耗成本这两大类，未耗成本是通过企业未来收益而负担的一些预付费用。例如：企业仓库，企业生产厂房，企业投资等。而己耗成本则不能通过企业未来的收益负担，所以应当列入当期收入的减项或借记保留盈余。广义成本的概念可以通过四个方面来进行诠释：企业成本衡量企业资源多少的量度，只有将企业资源进行转化或转换，才可以得到企业成本。转换是指企业与企业外部资源进行的交换。例如：购买相应生产机械，形成固定资产的采购成本。或对外投资等。转化则指的是企业内部资57、源的流动。将企业内部资源进行不同程度的变化，变可以使其变为企业成本，例如产品生产成本，产品原材成本等。成本是一种等价的资源变化。一个企业无论是进行对外交易或企业内部流通时，都具有一个十分显著的特点，就是资源之问的等价交换。成本并不是独立存在的，成本必须依赖于企业的固定资产与企业内部的劳动所存在。在离开了企业固定资产与企业内部劳动后，企业成本是没有任何意义的。成本的发生不会减少所有者权益。由于成本是通过企业资源在不同程度的转换上形成的，所以企业的发生成本，只不过是从一种资源模式转移到了另一种资源模式。当企业要为自己的企业购买物品时，企业的成本只不过从现金的模式转换成了物品的模式。并不影响企业总资58、产量的评估。当企业负债时，企业的资产总数是随着企业重庆大学硕士学位论文负债的多少而不断上升的。并且企业的总成本并没有发生变化。费用的定义与成本类似，同样具有广义的费用定义与狭义的费用定义。狭义的费用定义主要是指：当一个企业在进行正常的运作时，所消耗的企业成本会导致企业经营者的权益减少，与企业内部分配利益无关的企业资金的流出。而广义的费用定义则是指：除了企业进行正常运作时的消耗外，还包括了企业在进行投资中损失的资源。费用是只会计期间内经济利益的减少，表现为由企业资产减少导致的企业经营者的损失或是企业的负债增加所导致的企业经营者的权益损失。费用的广义与侠义概念的区别主要在于：是否包含企业资源的损失59、。企业费用是相对于企业收益来说的。当企业在进行正常运作中所损失的费用是企业主动行为。而企业在非正常运作中所损耗的费用则与企业的主观意识无关，具有偶然性与不确定性。是企业被动消耗的。而狭义的费用则可以用三个方面来进行诠释：费用的过度损耗会减少企业资产与企业资源，根据狭义的费用定义来说，费用是企业流出资源的一种形式。也可以理解为流出概念。而企业流出的资源可以是企业现金，也可以是非现金资产。费用的过度损耗最终会降低企业经营者的利益。在企业发生费用的过程中，其费用的发生具有两种形式，但其最终结果都会减少企业经营者的利益。但企业负债不变，而企业费用增加时，那么企业的经营者利益就会减少。而当企业的费用不变60、，但企业负债增加时，企业经营者的利益一样也会减少。但在企业中并不是所有企业费用都会造成企业经营者利益的减少，如股利分配等。企业费用的损耗是企业的主动行为，虽然我们在上述提到一旦企业的费用减少会使得企业经营者的利益减少，但一个企业想要进行收益，就必须先要进行费用损耗，没有费用的损耗也就没有后期的利润。而企业费用损耗的多少是决定企业最后可以收益多少利润的关键因素。这也是企业费用与企业损失的区别。成本与费用概念上差异性表现在：第一，成本是针对企业产品为对象，或称为对象化的费用。第二，从发生的角度，费用是先发生，只有在将所发生的费用特定产品进行归集时，才能形成成本，而没有对象化的费用则只能是生产的耗费61、。第三，从补偿的角度，产品成本必须是由产品收入来得到补偿，而费用则是企业利润补偿。因此成本与费用是存在联系与区别的。1 4 2 房地产项目成本与建筑项目成本逻辑关系房地产项目与建筑项目从发生的性质上，他们同属于建筑产品。由于房地产企业产品的特点和生产经营活动特点不同，因而在其成本内在构成上存在着较大的差异性。房地产项目成本构成是由房地产企业开发生产活动的特征决定的，主要包括：土地征用及拆迁补偿成本、基础设施成本、前期工程成本、建筑安装成本、1 01 绪论配套设施成本和管理费用，其中：土地征用及拆迁补偿成本是由城镇土地出让金、建筑土地征用费及拆迁安置补偿费构成；基础设施建设费用较为复杂，主要是由62、道路、自来水、电信、燃气、污水、电力等费用构成；前期工程成本是由项目可行性研究、地址勘察、项目规划、项目设计费用及“三通一平”或“七通一平”等费用；建筑安装成本是由项目建设过程中所发生的建筑工程、各种设备管线及其安装费用等；配套设施成本主要是为项目小区居民提供配套服务的费用，包括学校、幼儿园、菜市场、自行车棚等所发生的费用；管理费用主要是房地产开发企业为项目开发建设所付出的各项管理费用，包括管理人员工资、保险费、差旅费、培训教育费等。建筑企业项目的成本构成由建筑企业生产活动的过程决定的，主要包括：材料费、人工费、机械使用费、其他直接费和间接费用。其中：材料费是指施工过程中耗费的构成工程实体的原63、材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。内容包括：材料原价(或供应价格)、材料运杂费、运输损耗费、采购及保管费、检验试验费；人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用，包括基本工资、工资性补贴、生产工人辅助工资、职工福利费、生产工人劳动保护费；机械使用费是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。施工机械台班单价应由下列七项费用组成：折旧费、大修理费、经常修理费、安拆费及场外运费、人工费、燃料动力费、养路费及车船使用税；措施费、规费、企业管理费等其他直接或间接费。建筑工程项目成本是构成房地产开发成本中建筑安装成本的主体部分。1 4 3 成本控制(管理)理论和64、方法控制的意思为：指挥，监督。一般情况下，控制是按照预定的企业目标或企业计划，对企业经济活动进行指挥、调度、监督的能力。使企业达到其预定计划或预定目标的一种组织行为。控制是保证企业实现目标与计划的重要手段。控制是管理的基础，没有控制也就没有所谓的管理，在进行企业管理的过程中，企业各级管理人员应当按照企业原定的计划来对企业将要达成的目标对下级进行工作监督。在下级工作偏移企业主要目标时，应当给予纠正，防止该错误再次发生。或者根据企业现有的内外环境在企业原定的发展计划上进行修改，以保证企业计划的实施。控制工作是企业中不可或缺的环节之一，企业内的每一个员工，无论职务的高低，都具有对下级控制的责任。企业65、中的成本控制工作是一个复杂的过程，是企业管理整个系统中的一个子系统。控制的实质，就是为企业来进行成本信息收集、信息处理或加工和信息反馈的全过程，把被控制对象的信息反馈到企业内部，从而采取适当的决策或管理方法，实现生产过程中的有理性。再通过控制系统生产新的对被控对象的要求，重庆大学硕士学位论文再想被控对象进行传达，影响被控对象行为的过程。在企业向被控对象进行新信息输入时，企业要根据被控对象信息反馈回来的结果进行分析，找出原因，对比情况，对被控对象进行一定的修正。项目成本控制原则对于一个房地产项目成本的控制主要遵循四个原则：全面性原则、责权利相结合的原则、例外管理原则和统一领导与分级管理的原则。166、)全面性原则：要对一个房地产项目进行全过程、全方位、项目全部人员的成本控制。在全过程成本控制中，我们要在房地产项目的施工准备阶段，对于项目工程施工到项目工程竣工的整个过程中实行成本控制。在全方位成本控制中，我们不能单纯的将降低项目成本放到首要位置，在降低成本的过程中，我们要将国家、集团、个人的利益纳入我们的考虑范围，既要控制住眼前的利益，又要考虑到企业长远的利益。因此在进行房地产开发项目的成本控制时，我们不能进仅仅为了降低成本，而对于房地产项目的质量不闻不问，决不能以牺牲企业形象为代价，来进行房地产项目的成本控制。全员成本控制是一项综合性指标，涉及到房地产企业内部的各个部门，各个单位和全体职工67、。想要依靠全员管理来降低企业成本，我们就必须将“降低成本”的理念渗透到企业内部中。充分调动企业内部员工的参与积极性。做到企业内部上下协调致，专业控制与群众控制相结合，才能从根本上降低企业房地产项目的开发成本。2)在进行责权利原则的成本控制时，我们要在企业内部推行岗位责任制度，明确企业内部人员职责，上到房地产开发项目经济，下到项目中的每一个管理者，每一个人都有自己应当承担的责任与义务。“责”指的是完成房地产项目成本控制的责任。“权”指的是，在完成房地产项目的成本控制时，每一个责任人，都应当具备该责任人所拥有的权利。“利”指的是根据完成房地产开发项目的成本控制的高低，来进行企业内部的奖惩。在一个房68、地产开发项目中，有了责任，就必须有完成责任的权利，否则就无法承担该项责任，而在完成个人责任时，企业内部就必须要进行奖惩，这样才可以使责任人有动力去完成个人职责。这样才可以调动起管理者的积极性，才能更好的进行项目成本控制。3)例外管理，就在进行房地长项目成本控制的过程中，管理者应当在可控成本中不符合常规的成本来进行着重控制，而对于在标准范围内的成本，并不需要过多的注意。4)统一领导和分级管理的结合，可以协调企业内部各部门、各单位之间的关系。也是在项目成本控制中的一项重要原则。不但要要求项目建设单位和项目施工单位要重视项目成本控N#b，还要将企业的财务部门同项目的全过程进行联系，从而进行项目成本控69、制。1 21 绪论项目成本控制的种类1)过程控制过程控制是指在房地产项目施工过程中进行的成本控制，要及时纠正该房地产项目的施工计划，对正在进行的施工活动，进行指导与监督，保证该施工可以在规定的工期内完成，并对项目施工过程中出现的问题进行指导。2)动态控制动态控制的原理：收集关于房地产项目的工程进度资料，利用正确的手段来解决在房地产开发项目中的由于外界因素所产生的各种问题，使其形成一个反复循环的过程称为动态控制。动态控制就是要在房地产项目的实施过程中，对过程、目标和活动的全面控制，要将项目目标与房地产开发项目的进度做以对比，一旦项目的进度与项目目标有所偏差，就应当采取相应的纠J 下措施加以纠正。70、动态控制是贯穿于整个房地产项目的过程控制，也是房地产建设活动时的基本方法，是一个循环过程。由于房地产项目建设周期长、产品投资巨大和产品的多样性等特点，在项目开发过程中会受到国家产业政策、货币政策和项目建造条件等诸多外在因素的干影响。因而动态控制，就是在房地产项目建设过程中受外界发生干扰因素时，可以采取相应的控制来完成房地产项目在施工前的原定计划，是构成房地产开发项目开发过程中一个十分重要的控制手段。1 5 研究内容本文主要以房地产开发项目为成本对象，对房地产项目开发全过程中的投资决策、规划设计、项目施工竣工等主要开发活动阶段进行综合性的分析，运用目标成本和作业成本为基本理论，通过这一理论探索与71、构建房地产企业项目成本控制的理论体系，设计房地产项目成本控制的科学控制程序、管理方案和有效的成本控制措施。并结合沿海地产投资有限公司“都江堰丽水印象住宅项目”为示范，探索房地产项目成本控制的理念、方法和程序，为提升房地产企业的房地产开发项目成本管理水平提供有宜的尝试。1 6 研究方法及关键线路本文运用实地调研方法，获取“沿海成都丽水印象”工程的背景资料，主要包括：研读沿海成都丽水印象投资策划报告、工程建设项目招投标(方案)文件，并根据该工程的方案、施工设计图纸、投标报价文件、承包方企业的财务管理模式等，运用文献综述方法，完成对本成本控制方案的理论基础的研究。研究运用价值链理论分析方法，剖析房地72、产项目开发过程中成本控制方案的重庆大学硕士学位论文价值规律，从而获取成本控制方案的设计机理。运用工程方案设计方法和工程造价软件计量方法，准确计量各方方案的目标成本，从而提出成本方案控制措施。最后，通过企业实际项目完成该项目的成本控制方案设计。2 房地产项目成本控制的理论基础及分析2 房地产项目成本控制的理论基础及分析2 1 我国房地产企业成本控制存在的现状及分析房地产项目开发是一个系统性、全过程和多环节的生产经营过程。其主要阶段有房地产项目投资决策阶段、项目融资阶段、项目开发阶段和项目销售阶段等。按其房地产开发产品成本构成包括土地获取成本阶段、基础工程成本阶段、前期工程成本阶段、工程建筑安装工73、程成本阶段、配套设施成本阶段和开发现场成本等。不同阶段其产品成本的发生动因和形成产品目标不同，因而必须有科学的理论来指导和分析，从而构建科学的房地产项目成本控制。2 1 1 投资决策成本控制方面存在的问题及分析在一个房地产的开发项目中，投资决策阶段是房地产项目控制项目成本的一个重要阶段，虽然在该阶段对于房地产企业的成本费用耗费较少，但却对整个房地产项目的成本控制起着决定性的作用，一旦房地产开发人忽略了房地产项目在投资决策中的成本控制，就可能导致该项目在日后的失败。近年来，由于我国的房地产产业一直处于卖方市场的地位，从而使得很多房地产开发商并不重视在房地产开发项目中的成本控制，只重视在项目过程中74、的施工阶段，从而忽略了一个房地产项目的整体规划效果，很多房地产开发商做的策划报告，存在着糊弄，应付的现象，仅仅是为了资金需要而进行策划，根本没有站在全局的角度上来进行考虑，这样就导致了在房地产项目的前期策划方面其策划内容的可操作度大大降低，而策划报告中的内容也十分浅显，距离指导投资决策的要求相差甚远。而对于策划报告中的内容，并没有体现出策划的广泛性与针对性，逻辑推理并不严谨，指标选择也不具备合理性。如此一来，房地产项目的开发商，在项目开发阶段就会错误连连，从而损失过多的资金，增加了房地产项目的成本，降低了企业的核心竞争力。根据我的了解，在我国深圳的一些房地产开发商，由于不重视房地产项目的投资决75、策，从而造成了该房地产项目的巨大损失，有很多房地产开发商，在郊区建立了住宅区，而由于其地方偏远，交通不便，而价格又相对较高，从而使得购买其房地产的客户少的可怜。还有的房地产开发商，其开发目的是面向工薪阶层的客户，但由于其修建的商品房面积过大，价格较高从而使得大多数工薪阶级的客户望而生畏，不敢向前，使得该房地产商的大量商品房无法卖出，造成了产品的堆积。促使其房地产只能改变策略，将现有商品房的户型更改，调整现有的商品房结构，使其变得更为合理，价格更低，这样才避免了破产的命运，但这样一重庆大学硕士学位论文来，就会导致该房地产商的大量资金流失，同时又提高了房地产的成本。在我看来在进行房地产项目开发的过76、程中，房地产开发商应当在投资决策中注重以下3 个方面：在决定一个房地产项目的开发之前，首先需要了解该项目周围的环境，结合当地的环境，来对未来的房地产销售价格和销售人群进行定位，合理的预测未开发项目的未来市场价格与销售人群，当确定了该项目的未来发展趋势和销售人群后，再开始着手准备对该项目一系列的开发活动，才能使得该房地产开发的项目更加具有广阔的市场前景和开发价格。想要达到上述要求，其房地产开发公司就必须要对房地差发开项目的前瞻性高度重视，根据国家政策，周围人群，地理因素等多重分析，才可以做出决定，切勿草率投资，从而增加成本。当房地产企业在进行房地产项目开发时，该企业应当对于将要开发的房地产项目进77、行一系列的调查分析，要将可以影响到该房地产项目成本的因素统统收集起来加以分析，影响房地产开发项目的重要因素有：土地价格、建安成本、主要材料设备和地质情况。当该企业对于上述分析的结束后，对于这次将要开发的项目评估结果较好后，在进行开发，而在后期的开发过程中，应当与项目所在地的环境相结合，避免出现一些不必要的麻烦。根据本人收集的情况上来看，我国一家房地产公司由于对于当地的建设环境了解的不是十分充分，在前期的投资决策阶段中，也没有对于当地的建设环境进行系统的分析，导致了该项目在施工的过程中，将小区用电的电线超出了规定范围6 千米，而在这超出范围中，包含了城市绿化带，个体的门市房，政府门口等。当该公司78、发现后，立即拿出了5 0 万元来进行协调补偿，但由于距离过长，且经过的建筑过多，最终为该公司带来了1 5 0 万元的损失。因此在我们进行房地产项目的开发过程中，应当对于上述所说的要素进行一个充分的了解，避免这种意外的事情发生。要在第一时间内掌握第一手资料，以便在同后成功的控制项目成本。在房地产企业进行项目开发时，应当对于开发该项目的可行性进行充分的分析与研究，确保该项目在日后可以为企业带来利益，再进行项目开发，企业应当在投资前，聘请专业人士，根据该项目的各项费用进行评估与预测。而费用的预算除了要符合标准要求外，还应当与项目所在地的环境相结合，一定要保证该项目的费用预测可以准确客观。在房地产企业79、进行了项目费用预测后，房地产企业还应当对于项目进行销售价格和销售人群的预测，结合上述的费用预测结果，将销售利润预测与费用预测做出一个综合性的评估，再决定是否要开发该项目，这样一来就可以在很大程度上避免房地产企业的损失。1 62 房地产项目成本控制的理论基础及分析2 1 2 规划设计成本控制方面存在的问题及分析从我国房地产行业的现阶段来看，我国房地产目前存在着只注重施工阶段而忽略设计阶段的情况，一般的房地产开发商在房地产的开发过程中，都会聘请一些高级、专业的工程监管公司，对该房地产的工程进行监管。因为在我国房地产开发商的心目中，想要将一个项目的成本控制住，就要控制住这个项目所需要的材料费用，而对80、于项N I 的前瞻和结尾工作都可以不用太在意。带着这种思想，我国国内的大多数房地产商，经常会费尽心思，来控制材料费用，有的房地产开发商为了控制住材料费，甚至还亲自出马，拉关系，请吃饭等。但在房地产项目建成后，却发现自己在施工阶段的努力都白费了，项目的成本基本上没有太大程度上的浮动，这就是不重视设计阶段的弊端。在我国现有的房地产企业中，在进行项目开发前，他们通常会都讲项目的设计进行委托，而在设计合同的内容中，也仅仅是规划了项目进度，设计费用、设计质量、设计范围等。而房地产企业也不会对设计单位进行造价上的约束，这就使得我国设计单位并不具备经济方面的意识，因为设计单位的费用收取往往是根据建筑面积或项81、目投资金额来决定的。很显然，这样的收费制度，对于项目设计的成本控制并没有加强，对于在项目结构形式、装修标准、材料设备等关键的成本控制问题上，没有明确的指出其设计方案。因为与其收费无关，缺少了约束设计单位的制度，就使得设计单位在设计过程中，较少关心该项目的成本。并且，在我国现有的设计单位中，很多设计人员都存在着思想上的误区，认为学设计，只要把专业知识学好就可以了，对于设计过程中的经济意识，并不需要去费工夫钻研。由于设计单位内部的管理分离，使得在设计过程中，造价的管造价，设计的管设计，忽略了设计与造价其实是一个不可分割的整体。根据上述的分析，再加上我国房地产开发商对于设计阶段的不重视，缺乏对设计单82、位的监督，这就使得我国在房地产行业的设计图往往存在着设计不合理的现象，从而浪费了土地面积，造成了房地产项目的成本提高。本文认为，房地产开发商应当在设计阶段应重视以下的两个方面：在设计前，要首先进行投资评估，通过对与该项目相似的开发项目的基础上，加入自己项目中不同于相似项目的因素从而进行分析，做好投资预算，将改投资预算作为设计阶段造价的依据。在进行设计方案的选择时，应当根据项目之前的投资预算进行选择，要求设计单位将该项目的成本控制在成本标杆范围内，并根据成本标杆要求进行设计方案的配置。并再次基础上加强该设计方案的可变性，防止在施工过程中遇到问题无法解决的情况。在设计过程中，加强限额设计管理理念，83、明确限额设计要求，使设计院在1 7重庆大学硕士学位论文合理的符合设计目标的范畴内进行设计。进行各阶段最终图纸的审核，一方面可以及时发现图纸的错漏问题，减少后期的返工量，另一方面也可明确设计单位是否按照约定的限额指标进行设计，以减少不必要的成本浪费，并依此进行设计合同的管理及执行。2 1 1 3 施工工程造价控制方面存在的问题及分析部分房地产开发商在施工工程招标时一味压低工程造价，同时施工单位为争取中标竞相压价，导致部分工程造价偏离合理水平。在利益的驱动下，选材以次充好，达不到安全、耐久、美观的使用规范要求，轻者造成社会使用资源的浪费，重者埋下工程质量隐患。本文认为，房地产开发商应当树立成本效益84、的观念。传统的成本管理强调节约和节省，片面的从降低成本乃至力求避免某些费用的发生。但这种以成本论成本，隔断成本与效益之间的天然联系的狭隘观念，面临市场经济的严峻挑战。特别是经过市场经济的初级阶段的洗礼，企业逐步明确了要获得更大更多的生存和发展空间，就必须赚取更多的利润。因而企业的成本管理就应与企业的整体经济效益直接联系起来，以一种新的认识观即成本效益观念看待成本及其控制问题。企业的一切成本管理活动应以成本效益观念作为支配思想，从“投入”与“产出”的对比分析来看待“投入”(成本)的必要性和合理性，即努力以尽可能少的成本付出，创造尽可能多的使用价值，为企业获得更多的经济效益。其中“尽可能少的成本付85、出”与“减少成本、降低支出”是有概念性区别的。“尽可能少的成本付出”不是减少或节省成本支出，它是运用成本效益观念来指导新产品的设计及老产品的改进工作。鉴于此，在现代市场经济环境下的企业成本管理中，应对比“产出”看“投入”，研究成本增减与效益增减的关系，以确定最有利于提高效益的成本预测和决策方案。2 1 4 施工竣工成本控制方面存在的问题及分析在我国现阶段房地产开发项目中，对于施工方面的成本控制具有管理上的误区，主要表现在：重实际成本核算而对于全过程的成本控制不重视。重旌工成本的核算而对于采购成本、质量成本等不重视。重视财务人员管理而对于施工员工的管理不重视。很多房地产开发项目的经理，一提起成本86、控制的问题，首先就会想到财务部门，认为成本控制是财务部门的事情与自己毫无关系，甚至有些项目经理一旦项目成本超出企业预计，就会对财务部门进行裁员，而不从项目管理上找原因。如此一来，就造成了施工部门管施工和项目进度，技术人员负责项目工程的技术支持和项目工程的质量检验，材料人员负责项目工程的材料采购和发放。虽然这样的分工从表面上看，十分清晰，且各部门的职责清楚，一旦出现问题，就会立即找到其责任部门，进行管理。但这样一来，就会出现这样的一2 房地产项目成本控制的理论基础及分析个现象，施工部门为了完成施工进度，从而盲目的增加施工人员和施工设备，造成了人员和设备的浪费；技术部门仅仅为了提高工程质量，就势必87、会采用一些成本高但效果较好的技术设备，从而加大了项目成本；材料部门一旦发生对于材料的发放不够数量的情况，就会出现二次搬运材料的情况，增加了材料搬运费用。故此财务部门仅仅是成本控制的组织部门而不是成本控制的执行部门。如果项目的管理者无法走出这个误区，就没有办法从根本上控制住房地产项目的成本。想要将一个房地产项目的成本控制在一个可观的范围内，该项目经理就必须提高所有参加项目管理的各部门的成本控制意识，节约成本不浪费成本，在保证自己工作完成的基础上，为企业省下成本，不能仅仅为了完成自己部门的要求，而增加项目成本。要将成本控制的概念从具体的材料费人工费等概念拓展到非工程产品的成本控制上来，并且在施工之88、前应当做好施工成本预测，从而在施工过程中，要求各部门按照企业施工成本的报价来进行施工。然后再加强施工同常成本控制，对于每天的施工成本进行分析研究，确保不会超出企业内部的成本报价。最后企业还应当建立一个健全的成本控制制度。要明确各部门的考核标准和责任，一旦成本超出规定范围，确保可以迅速找到责任部门或个人，勒令其进行整改。这样才能更好的控制住成本。在房地产项目的竣工阶段，通常会出现原先施工的人员离去的现象，使得工程收尾的一些零星工程需要雇人去，而雇人的价格就比以前以往顾旋工人员的价格要高的多，所以为了避免这个情况引起的不必要的成本花费，房地产项目公司应当在合同中将零星收尾和小变更包含在内，防止提高89、成本。并在项目竣工的时候，这个时候由于工作较杂人心容易浮躁，所以房地产的项目管理人员一定要强调安全问题，防止施工人员在进行工作的过程中出现人员伤亡，从而提高成本土投入。在项目竣工时的签证过程中，相关人员应当严格核实相关资料的准确性与真实性，由于其是关于工程变更的资料，更要认真审查，要防止巧立名目，伪造签证现场的情况发生。审计人员应当对于现有的资料进行连续对比，反复核算防止出现错算，多算或只算增加的工程量而对于减少工程量只字未提的情况。这样才能保证在项目竣工的过程中，控制好成本。2 1 5 成本控制全程实时跟踪方面存在的问题及分析基于房地产项目的实施周期长，而实施过程不可逆转，房地产企业普遍对成90、本进展缺乏有效的实时跟踪，在资金的使用方面缺乏有效的管理工具，造成资金使用成本偏高。本文认为，房地产开发商应当在设计阶段应重视以下的几个方面：加强系统的成本管理观念。在市场经济环境下，企业应树立承恩的系统管1 9重庆大学硕士学位论文理观念，将企业的成本管理工作作为一项系统工作，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析及研究。成本管理不能局限于产品的生产(建造)过程，而应该向前延伸到产品的市场定位分析、产品设计，向后延伸到竣工结算及顾客的使用和维修。按照成本全程管理的要求，就应涉及到产品的信息来源成本、技术成本、生产成本、销售成本及管理成本、资本成本等范畴，力求在各个阶段91、各个专业领域进行成本控制管理及跟踪。如产品设计阶段进行价值分析，就是一种技术与经济相结合的过程性成本控制及跟踪手段。积极探索并运用房地产成本管理信息化软件。房地产成本管理的信息化是现金的信息技术在房地产管理领域的应用。强大、详尽、实时跟踪的信息管理系统为房地产企业摆脱高成本、低效率、粗放式的经营方式提供了有效途径。目前，房地产业界的知名企业如万科、蓝光等均陆续引进信息化管理系统，掀起了一股管理改良浪潮。2 2 房地产开发项目成本控制理论基础及应用研究2 2 1 房地产开发活动的价值链理论价值链理论是在1 9 8 5 年由美国哈弗大学的迈克尔波特教授提出。他认为：每一个企业都是在设计、生产、销92、售、发送和辅助其产品的过程中进行种种活动的集合体。而所有企业的这些活动均可以用一个价值链来进行描述。每一个企业在进行创造企业价值的过程中，都是依靠企业的一系列活动所完成的。而企业活动有可以分为企业的基本活动和企业的日常活动两类。企业的基本活动包括：企业生产、企业后勤和市场营销组成。而企业的辅助结构主要是由：企业的原材料采购、企业产生技术开发、企业内部人力资源管理和企业的基础设施等。这些互不相同而又与企业的经营有着密切联系的经营活动，就构成了一个创造价值的过程，即为价值链。如图2 1 所示。2 房地产项目成本控制的理论基础及分析图2 1 房地产开发价值链结构图F i g 2 1C o n s t93、 r u c t i o n a lc h a r to f r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tv a l u ec h a i n而在房地产开发项目中，对开发项目的成本控制就是基于价值链流程的成本控制方法来进行的，对房地产项目的开发流程和作业进行精确的资源核算，通过作业的核算来计算出项目流程中的作业成本，并将算出的各个作业成本汇总为总成本。通过流程中成本的计量，可以反映出在项目作业过程中的增值与非增值程度。以便于企业对于房地产开发项目进行动态的管理，从而控制住项目开发的成本。2 2 2 系统管理理论系统理论是研究系统的结构与规律的一门理论，它对于研94、究不同系统内的共同特征，用数学的方法来进行定量的描述，并寻求和确立适用于一切系统原理或系统模型的原则。是一个门具有数学性质的新兴学科。系统理论汇总的核心思想是整体的观念，著名系统理论学家贝塔朗菲强调，系统都是由一个有机体组成的，而组成系统的有机体并不是该系统内各个部分的随意相加，每一个系统中的要素都占有系统中的一定位置，而要素与要素之间的功能相结合，就构成了一个不可分割的有机整体。当我们在利用系统理论进行研究时，要将所研究的对象作为一个系统，根据其内部的结构和功能，将研究系统，。冈旧倒重庆大学硕士学位论文中的要素、环境相结合，并找到其中的规律，优化系统观点。在房地产开发项目中，在应用系统理论对95、房地产开发项目进行控制的过程中，我们可以根据系统理论的特点对于房地产开发项目中的费用进行控制，建立起一个费用控制系统，该系统中包括项目变更到最终批准的过程，这一体系的建立对于改变项目费用的基线程序，跟踪系统、和批准变更的批准等级，从而来进行项目成本的控制，降低项目成本。如图2 2 所示叵一圈臣卜匣卜匝田I 估算时间1 Ll 施工图预算臣堕 一圈土曰图2 2 房地产项目开发流程图F i g 2 2F l o wc h a r to fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t2 2 3 作业成本理论作业成本法f R C o o p e ra n dR K a 96、P l a n，1 9 9 2)，是指以作业为间接费用归集对象，通过资源动因的确认、计量，归集资源费用到作业上，再通过作业动因的确认计量，归集作业成本到产品或顾客上去的间接费用分配方法。作业成本法又称为(A c t i v i t y B a s e dC o s t i n g，简称A B C)成本，它是在事物的经济和技术方面的特征运用统计学方法来对事物进行统计和分析的过程中，抓住事物中现存的主要矛盾，分清重点与非重点，从而采取区别管理的一种管理方2 房地产项目成本控制的理论基础及分析法。在房地产项目的成本控制中，比起传统的房地产项目成本控制方法来说，作业成本具有以下几个主要优势：从作业成本97、法的应用环境上来看，一般情况下，作业成本法对于产品复杂，费用较高，产品市场竞争激烈的行业使用效果最佳，而这一应用环境，完全适用于在我国现阶段的房地产行业的情况。由于作业成本法采用的是多动因的方式进行成本控制，这样一来对于避免在房地产开发项目中出现成本扭曲十分有效果。并且还提高了在房地产项目中成本信息的可靠性。而对于成本信息的中间信息运用也比较灵活多变。为成本控制提供了决策基础。作业成本法在对于房地产项目的成本控制中的控制重点就是房地产项目的作业。对于房地产项目的作业成本制定有较大的帮助，使得在房地产项目进行作业制定的过程中更加科学与合理，便于在日后的过程中对于该项目的成本控制。同时它又可以通过98、对作业属性和执行效率的分析，来确定作业的成本目标，增加了项目成本控制的方法与手段。作业成本法在控制房地产项目的成本过程中，可以对房地产项目的作业成本、低效作业等进行计算，从而改善房地产项目的作业计划，为房地产项目控制成本提供了方向，以便于臼后对房地产项目进行全方位的成本控制。如图2 3 所示：重庆大学硕士学位论文作业成本法在房地产企业中的应用与研究I 竺凝燃黜Il 一般步骤1r上1 L位合与资同方金銮过法管蕹馨理缺鬟萎乏段图2 3 作业成本法流程图F i g 2 3F l o wc h a r to f a c t i v i t y b a s e dc o s t i n g2 3 本章小99、结本章对我国房地产企业目前在投资决策、规划设计、竣工结算方面存在的问题进行了论述及分析，提出房地产项目成本控制的理论基础及应用研究。本章通过对系统理论，价值链理论、作业成本法的论述，阐述了该理论在房地产项目成本控制中的重要性，并且按照各个理论中，用图形的方法来阐述了房地产项目成本控制的环节，并突出房地产项目设计阶段的成本控制是整个房地产项目成本控制的核心。3 房地产项目成本控制方案设计研究3 房地产项目成本控制方案设计研究3 1 成本控制方案设计前提研究3 1 1 成本控制方案目标确定在进行对房地产开发项目成本方案的目标设定时，主要目标是尽可能的减少在此次房地产项目中的开发成本支出，而增加该项100、目的经济效益。在进行房地产开发项目的成本控制的过程当中，合理科学的降低成本支出，提高项目的预算收入，使提高收入与降低支出相辅相成，在真正意义上控制该项目成本，从而提高企业的核心竞争力。3 1 2 成本控制方案原则在进行项目成本控制方案设计中，应主要遵循以下的几个原则：要遵循收支对比的原则。当一个房地产开发项目中出现了一笔金额较大的成本费用时，我们就需要提高这笔成本的利用价值，使得该项目在付出了这样一比金额后，可以得到更多的预期收益。全面控制原则。在进行房地产开发项目的成本控制方案中，我们要对项目全过程各个阶段进行成本控制，并对参与此项目的全部员工建立成本控制意识。房地产开发项目中，项目成本是一101、项综合性较强的指标，在这个指标中，涉及到了很多部门的工作业绩，同时也与员工的自身利益有很大的关系。因此要进行全过程、全体人员的成本控制。节约的原则。在进行房地产开发项目的成本控制方案设计中，需要本着节约的原则，做到合理、科学节约整个房地产项目中的人力、物力与财力的消耗，只有在根本上解决了这些问题，才是提高一个房地产项目经济效益的关键。要对于项目的成本支出做出严格的规定，在控制住成本支出的基础上，还应当要求设计院优化设计方案及材料选择，减少不必要的成本浪费；要求施工单位优化施工措施，提高施工效率，并制止在施工中可能出现或发生一切浪费资源的现象。例外管理的原则。在进行房地产项目成本控制方案设计的过102、程中，要对房地产项目具有一定的警惕心理。因为在项目实施的过程中，可能会有很多事先无法预料到的突发情况，故此，在进行方案设计的过程中，需要给方案流出一定的空问进行意外事件的管理，以免这些突发事件造成项目成本的大量流失。3 1 3 成本控制方案设计方法在进行本次房地产项目的成本控制方案设计时，将按照定额制定、标准化工作、制度建设这三方面来制定成本控制的方案设计。在定额制定的过程中，我将根据房地产公司的现有的生产水平和组织条件，将在房地产项目开发过程中消耗重庆大学硕士学位论文的各种资源制定一定的标准，保证在项目具体实施的过程中，各个方面的成本消耗不会超标。而定额方法也是成本预测，成本控制、成本分析的103、主要依据，在成本控制的工作中十分重要。标准化工作是现代企业管理中的基本要求，它对于保证企业的正常运行具有十分积极的作用。并且是企业内部的生产经营与管理工作达到一个合理、规范、高效的成本控制前提。在进行房地产项目成本控制方案的设计中，以下的四个工作对于房地产开发项目来说十分重要，它们分别是：计量标准化、价格标准化、质量标准化、数据标准化。计量标准化，是对于房地产开发项目在经营活动中进行的一种比较科学的计量手段与方法，可以为成本控制提供一个准确的数据。而价格标准化，就是在房地产开发项目的内在项目制定两个价格标准，一个是内部的价格，另一个则是外部价格，将两个价格进行比较，才可以得出最终的结算接个，也104、是成本控制方案可以良好运行的保证。质量标准化是在房地产项目成本控制的前提下，对房地产项目的质量监测，一个房地产项目，就算将成本控制的再低，一旦质量不合格也是于事无补，就会失去了产品应有的灵魂。而成本控制也会变得没有任何意义。数据标准化，在进行成本控制监测的过程中，我们一定要对一个房地产项目进行一个成本数据的采集过程，而一个清晰，明确的成本数据对于核算成本有十分大的帮助。这样可以做到核算成本的准确性。制度建设，一个企业运行的保证就是企业制度与企业文化，而企业制度是运行的根本，一个企业如果不能制定出一个完整的企业制度，就不能进行项目的成本控制，故此我们要在项目制度的制定上面下一定的功夫，杜绝制度中105、的不合理的条例出现，要保证在项目进行运行的过程中，一旦项目某一个环节出错可以准确的找到责任人，便于成本控制。本次房地产项目成本控制设计方案将以上文的价值链理论，系统理论和作业成本理论等作为理论基础，结合上述成本控制目标、原则及方法来进行房地产开发项目的成本控制设计。3 2 房地产项目成本价值链形成价值链理论，在上文中已经做了明确的叙述在这里就不过多的去叙述了，如图3 1。3 房地产项目成本控制方案设计研究市场调研、项目定项目招标、售楼处、环营销、渠物业管理配项目镱划、位、概念建筑主体招境、市政、道管理、合、社区商项目选择、设计、方标、监理招教育、交通客户管业管理、信项目融资、案设计、标、材料采106、等配套设施理、合同息反馈土地取得、扩初设购、竣工验建设管理、办利房屋拆迁、计、施工收证管理全程策划、图设计、可行性研究深化设计前期设计施工配套销售服务制度建设与管理创新土地储备润技术研发人力资源管理项目跟踪与评价图3 1 项目成本价值链结构图F i g 3 1C o n s t r u c t i o n a lc h a r to fc o s tv a l u ec h a i n在表中可以看出，房地产开发项目的价值链模型追求的利润最大化，而项目决策、规划设计、施工建设、销售及售后服务全部都是包括在基本价值活动中的。价值链的理论可以支持一个房地产开发项目从基础设施到采购到人力资源管理到技术107、开发与创新的全过程。而这些活动都是以基础价值活动为基础的，辅助活动是在房地产丌发项目中间接创造价值的，仅仅对房地产市场的竞争其一个辅助的作用。房地产项目的价值链与一般企业的生产价值链流程不同，房地产项目的价值链活动是一种并行的系统，这种系统是与价值链活动基本上是协同进行的，需要各个阶段的信息反馈交流，因此房地产开发商，应当从一开始就对于房地产开发项目进行一个全方位的思考，才可以从根本上控制住房地产项目的成本。本次的房地产项目成本控制设计方案也将以成本价值链活动为主轴线，依次进行各方面的成本控制方案设计及制度编制。3 3 房地产项目建造过程的作业特点一个房地产开发项目想要从根本上控制住成本，对其108、成本控制最有影响的就是房地产项目的设计阶段，它是整个房地产项目投资过程中的关键环节。一个优2 7重庆大学硕士学位论文秀的成本控制方案的设计，无疑不是在设计阶段进行成本控制，这就是房地产项目中的一个特点，而作业成本法正是迎合了房地产开发项目成本控制的这个特点，十分强调在房地产源头的成本控制。其次作业成本法可以准确的反映出在房地产开发项目中每一个小项目的作业成本的高低。一旦在房地产开发项目中有一个工程项目需要提高在原先所制定的成本额度时，我们可以通过作业成本法来对该工程的这个项目进行分析，一旦成本提高后对于功能的提高而言是较小的，那么该项作业成本就不能被削减，也不能在已经没有了成本空间的情况下，胡109、乱找寻成本降低空间，致使其项目完工后在功能方面有较多漏洞。房地产项目既注重成本控制又注重房地产项目的质量，而作业成本法正好可以迎合房地产项目的这种要求。再者，房地产开发项目的成本控制是一项动态的成本控制过程，而这个过程是需要很长时间才可以完成的，而作业成本法可以为项目管理者提供有用的信息与资料，帮助项目管理者进行生产决策与定价决策，可以为一个房地产项目的成本控制指明成本控制的方向，消除无效作业，提高资源利用率，从而降低房地长开发项目的成本。3 4 房地产项目成本控制的目标性房地产项目目标的设立与该项目的策划定位、面对的主力客户群以及企业决定在该项目预计取得的利润目标相关，因此，每个房地产项目其110、成本构成基本相同，但其成本控制方案却各不相同。在进行房地产项目成本控制方案设计时，应先熟悉该项目的定位及盈利目标，再明确该项目的成本控制目标。在实现成本控制目标的过程当中，涉及开发、策划、规划设计、建设、成本、营销、财务、人力资源等各专业，而成本控制管理所遵循的是全面全员成本控制，因此，房地产项目成本控制方案从本质上来说是多学科知识的结晶。综上所述，本次的房地产项目成本控制设计方案，是以价值链理论，系统理论和作业成本理论等作为理论基础，结合上述成本控制目标、原则及方法来进行房地产开发项目的成本控制设计。设计方案将以成本价值链为主轴线，首先就项目所处板块以及市场及周边环境进行描述及分析，从而根据111、项目类型及功能进行项目定位，在分析确定项目主力客群及工程技术情况的基础上分析项目的盈利条件，确定项目开发目的；同时，根据项目开发规模制定项目公司组建方案，确定公司职能构架及部门分工，确定人力资源构成。其次，根据项目性质、盈利目标及地方政策，明确成本控制的具体内容、原则依据及方法步骤。根据项目特点及市场分析结果，明确项目开发计划及实施措施；同时明确工程施工招标计3 房地产项目成本控制方案设计研究划的编制内容及规定。根据规划设计要点确定规划设计方案，在项目设计方案及以上内容的基础上制定项目全过程成本控制目标成本计划方案，并明确设计方案的成果。明确项目各价值链过程成本方案控制措施。以上即为本次房地产112、项目成本控制设计方案的理论依据、设计依据以及设计内容及实施措施的主要思路，将具体指导之后的成本控制方案设计。3 5 本章小结本章主要提出了成本控制方案主要是以降低成本为目标，并遵循以收支对比、全面控制、节约为主要原则。本章提出在房地产项目的成本控制方案设计过程中，可以按照定额制定、标准化工作、制度建设这三方面来制定成本控制的方案设计。本章论述了房地产开发项目的价值链模型追求的是企业的利润最大化，而项目决策、规划设计、施工建设、销售及售后服务都包括在基本价值活动中。本章对于房地产成本控制方案设计提供了一定的设计原则与设计标准，将房地产项目质量、数据、制度等全部都纳入成本控制方案设计中，要综合考虑113、房地产项目的综合因素，从而制定出房地产项目的成本控制方案。重庆大学硕士学位论文3 04 基于“沿海丽水印象”项目成本控制方案设计前提4 基于“沿海丽水印象 项目成本控制方案设计前提4 1 项目概况4 1 1 项目性质“沿海丽水印象”房地产项目是以建设高尚住宅小区为目的的住宅类项目。4 1 2 项目区位“丽水印象”房地产项目地处有成都市后花园之称的都江堰市中心，于城市一、二环之问，位于观凤路(本地人称翔风路)和老二环路的交汇处，紧邻走马河。在项目和走马河之间，是由本项目开发商精心打造的滨河公园。本项目周边均是通往成都、青城山、阿坝州的重要通道，有客运中心、成灌高速出口及成青快铁，交通十分便利。项114、目所处区域隶属天府大道片区城南高尚社区版块。该区域为政府核心打造的新城区，是目前都江堰居住版块中的热点区域。具体如图4 1图4 1 项目区位图F i g 4 1P r o j e c tz o n em a p4 1 3 项目功能本项目的功能主要以居住为主，配置有少量商业网点。4 1 4 项目开发目的项目周边汇集了众多高品质楼盘，如都市美丽洲、鸿房河畔、峰景尚品居等高档建筑小区，且该区域的规划与建设步调一致，拥有江安河和走马河良好的景重庆大学硕+学位论文观资源，是目前都江堰城南高尚住宅的热点板块；同时这一区域将建设成灌快铁都江堰站、医院、学校、商业广场以及市政公园等设施，周边配套将逐步完善，所115、以说这个片区是一个高品质楼盘的聚集区，是都江堰地区住宅项目的首选。同时，从目前的市场环境上来看，各方面利好情况较多，例如：央行预计C P I 将于0 7 年三季度触底。国土部0 7 年下半年将严查囤地为建设现象。商品住房投资资金比例下调。中国经济今年仍会稳步增长。市场竞争环境相比前几年来说竞争并不是十分激烈。预计在2 0 0 8 年政府一共让出建设用地1 2 宗，总计面积共有6 2 0 1 1 亩，其中商业用地占5 0，居住用地占3 0，工业用地占2 0，也就是说目前在都江堰仅有3 块用于居住用地的建设。稳定的客户来源及良好的购买力。根据都江堰当地在售楼盘的数据分析，都江堰商品房市场的主要客户116、群本地占有4 5，阿坝等三洲占有2 0，成都占有2 5，外地占有5；而本地的客户群职业主要集中在水利、发电、政府部门，具有较强的购买力，同时借助甘孜、阿坝州的客户群，为本项目奠定了扎实的销售基础。以上各点都为本项目提供了实现盈利的条件，而沿海地产集团目前的战略部署主要以华东、华南、华中区域为主，因此，沿海集团计划以该项目为契机，借助优良的版块资源、两河景观资源及良好的市场业态，实行品牌先行策略，强势进入，高调打开西南地区局面，完成西南地区部署的第一步。4 2“沿海-成都丽水印象”项目成本控制方案设计前提4 2 1 项目工程概况工程名称：沿海丽水印象宗地四至及场地现状1)项目用地面积：4 8 3117、 6 6 m 2(其中代征绿化面积8 6 8 3 m 2)2)场地基本平整，地势沿走马河呈北高南低的走势，南北高差约为4 m。3)沿河路及老二环路目前尚未建设如图4 23 24 基于“沿海丽水印象”项目成本控制方案设计前提图4 2 项目现场图F i g 4 2P r o je c ts i t ev i e w宗地景观视线分析1)地块东、北面景观条件差，对项目的品质感负面影响较大。2)西面走马河面宽约4 0 m，水质较好，无污染，沿岸将建设绿化带及沿河路，具备优良的河景资源。3)南面为待征住宅地块，目前为荒地，较为空旷。如图4 3_ 威I l i 孬齑为走马河，隔再为郡市美面6，”、。图4 3118、 项目周边现有景观F i g 4 3A r o u n dv i e wo fp r o j e c t重庆大学硕士学位论文城市周边道路及公共交通系统1)两河区域内将形成“三横四纵”交通网络：“三横”：一环路(青城路)、二环路(青城大道)、翔凤路(老二环路)“三纵”：天府大道(在建)、江安河滨河道路、走马河滨河道路(未建)。2)本项目现阶段主要城市交通由一环路经观风路导入。3)一环路公交条件优越，项目距一环路与观凤路交口的公交站6 0 0 米。规划设计条件1)项目用地面积：约4 8 3 6 6 m 2，其中沿走马河代征绿地面积：8 6 8 3 m 22)建筑容积率：1 63)规划建筑面积(地上119、)：7 7 3 8 5 平方米4)建筑密度：S 2 5 5)绿化率：2 3 5 6)建筑限高：3 2 米，平均高度S 2 9 米，沿走马河限高1 5 米7)车位比例：9 0 平米以内0 5 个户，9 0 1 4 0 平米0 7 个户，1 4 0 平米以上1令|户o8)退红线要求：沿老二环路建筑退红线1 5 米，观凤路及沿河路多层退红线5 米，高层退红线1 0 米。计划投资：1 2 0 0 0 万元人民币计划建设周期：3 6 5 个自然日要求质量标准：符合国家现行工程施工质量验收规范合格标准。承包方式：施工总承包。4 2 2 项目工程技术概况产品类型：4+1 多层花园洋房、6 层洋房及1 1 层120、小高层电梯房户型：区间为8 8 1 9 0 平米左右，主力户型为“布局紧凑，功能合理”的9 0平方米左右精致两房，其次配有适当比例的1 1 0 1 2 0 平方米三房。小区景观：采用蒙德里安的构成作品为设计理念，同时赋予中式的文化元素，形成独具风格的中式川西居住风格。如图4 44 基于“沿海丽水印象”项目成本控制方案设计前提图4 4 项目设计方案鸟瞰图F i g 4 4B i r dv i e wo f p r o j e c td e s i g np l a n地质：经现场踏勘，地块地质为成都平原常见的砂夹石地质，地下3 m 下为稍密卵石层和中密卵石层，承载力特征值为3 0 0 k p a121、 和5 0 0 k p a，地承载力高，是良好的天然地基基础持力层。水文：地下水位较低，在自然地面下5 6 m，在不采取人工降水措施的情况下基本可以满足一层地下室开挖。基础：多层采用条形基础，高层主体采用剪力墙结构，有地下室车库部分采用筏板基础，其他采用独立基础。市政配套1)供水：观凤路现有D N 3 0 0 给水管线，只需与供水公司提出申请即可提供临时或永久管网，且容量可以满足要求。供水压力为0 4 M P a 只能满足8 层以下的供水压力，需考虑二次加压。2)供电：地块东南角变电站负荷已近饱和，能提供施工用电约6 3 0 K V A，满足施工要求；供电公司已与政府协商扩容事宜。3)燃气管网122、：观风村侧道路均已有管线。4)排水：观凤路下无雨水管道，设有D N 4 0 0 污水管，埋深约2 7 米；老二环路的污水管径D N 4 5 0，埋深约2 9 米5)弱电：观凤路已有管线。有线电视公司按照1 2 0 0 元户(包含5 2 0 元工程费用和6 8 0 元机顶盒费用)办理，并由开发商提供红线边至户内的管道，有线电视公司提供线材及敷设到户；电信免费安装包含红线外至楼栋分线箱的大对数电缆的提供及敷设，其余管线需由开发商自行解决。电信也通过入户电话线路提供A D S L 和“光纤加L A N”网络宽带服务。重庆大学硕士学位论文4 2 3 项目政策概况需执行9 0 7 0 政策。地震前已报建123、的项目可以继续按7 级抗震设防烈度进行建设，地震后新报建的项目须按8 级抗震设防烈度进行设计及建设。地震后按规定需进行人防建设的项目不得异地建设。地震后一年内新开工的项目市政配套费用实施全免；地震后一年内复工的地震后两年内竣工的项目市政配套费用实施减免5 0。项目用地红线内的市政道路及公共绿地由开发商按政府规定自行建设。项目内的公共绿地上不得建设永久性构筑物。4 2 4 项目成本控制管理原则及规定根据“沿海丽水印象”项目所属集团关于成本编制及管理的规定，成本管理遵循以下两条原则：一杆两球原则：以市场为标杆，确保目标顾客需求、确保市场竞争需求的方针；以及成本倒逼原则：项目定位确定的市场标杆(售价124、成本)，是项目成本倒逼的总标杆；通过目标顾客需求分析、价值工程分析等活动，以目标成本指标控制产品设计，使产品与售价匹配、产品与成本匹配，以目标成本控制、考核项目的营销、建造等各项业务的实施。4 2 5 项目成本控制设计内容土地成本：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用等；前期费用：指在取得建设工程规划许可证前后发生报批报建费及咨询顾问费等；设计费：包括勘察费、各阶段图纸设计费、设计招标费、专项设计费及审图费、测绘费、晒图费等；建筑安装费：包括三通一平、临时设施、主体建安工程、社区管网工程、园林景观、示范区、样板房及售楼处工程施工费用、公建设施、项目管理费等；政府配套费：包括开发中根据政府文125、件规定需向政府缴纳的相关配套费用(大市政配套费用除外)；售后服务费：包括小区入住前投入的物业启动费、4 0 0 客户服务中心费用以及房屋交付小业主后质保期内发生的售后维修费用。营销费：为实现项目销售而发生的相关费用(不含售楼处、样板房及示范区工程施工费用)；财务费：包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊4 基于“沿海丽水印象”项目成本控制方案设计前提销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额，因借款而发生的中介费、手续费等：管理费：包括开发间接费(包括成本、营销、投资、工程、设计专业端口费用及行政管理费；税金：项目开发过程中所发生的，按照当地政府规定需要缴的营业税及附加、土地增126、值税等。在测算阶段，应按每个产品类型对其成本进行分摊：在编制目标成本(C S 0 1 C S 0 2 C S 0 3 及C C 0 3)文件阶段应测算出每个产品类型的单方全成本。项目实施过程中的动态(实际+预测)成本也应按同样产品分摊原则进行分摊，保持与目标成本(C S 0 1 C S 0 2 C S 0 3 及C C 0 3)文件中确定的每个产品类型的目标单方成本口径一致。4 2 6 项目成本控制设计步骤及依据在项目策划阶段，依据项目市场竞争策略、规划要求、产品定位以及成本数据库，以目标利润和竞争性的收入为基础，进行项目成本估算，确定项目总成本目标(C S 0 1)，作为控制项目总成本、实施127、方案的依据。在方案设计阶段(含概念性方案设计)，依据项目场地条件、规划条件及各专项批复文件，技术经济指标，建筑平、立、剖面图以及集团批准的项目策划报告、目标成本(C S 0 1)，综合反映客户对质量、成本、工期的需求并体现策划报告的相关要求，进行项目成本测算，编制目标成本(C S 0 2)，作为控制施工图设计及其造价水平、项目各类成本以及对地区项目公司负责人考核的依据。在施工图设计阶段、项目开工建设前，依据政府部门审定的各专业设计方案和图纸，集团批准的项目开发建设方案、项目建设实施策划、项目网络进度计划进行目标成本的深化，编制目标成本(C S 0 3 及C C 0 3(合同计划清单、非合同计划128、费用)，作为开展工程项目招标、签定有关合同、实施工程建造以及对业务实施部门考核的依据。4 3“沿海-丽水印象”成本方案理论基础4 3 1 项目价值链结构分析重庆火学硕士学位论文表4 1 项目价值链结构设计表市璐褥磷。域舄定位、璎强撵据、赣楼疆、拜臀镳、豢邀钧置警理璜目簧麓、橇念设计。建筑耄韩缓、市政，管建、客声配合、藿嚣项目逑撵、方案救计，捂椽，蘸爨救帮，交通管理。禽嗣i 蜉娥繁壤，项目聪资，笋韧没话、掇撅、捞科莓配套漩譬理，办谨壤惠魇馈主遮取褥，照z 霸设熏黼、竣王藤建设管理房孱拆进，诗、深化涩验收蒯全程蘩麓、话霹行性研究澍翦熊靛诗麓工配套镧售鬣务瓣度建设乓管理剖麟圭地储备技求研发人宠赘潦管129、囊颈甄鼹镲与评价表4 1 是一个房地产开发的全部流程，也是价值链上所有的价值活动。在前期开发阶段，我们对“沿海成都丽水印象”项目进行细化投资方案、合同谈判等方面进行研究，而在该项目的开发前期应当将项目论证、土地开发、规划设计作为主要的工作目标。在该项目的施工建设阶段中，也就是价值链理论中的生产经营环节，要对于施工中的基本开发程序加以重视。在市场营销阶段，价值链理论包括了竣工验收、投入使用环节，而市场营销是整个房地产开发项目的关键，也是企业收益的关键环节。除了要对一些基础环节进行重视外，还应当对于辅助活动进行一定的研究，房地产开发项目的辅助活动包括：企业基础设施能力；将企业内的管理资源与知识资源130、进行合理的运用；提高员工在项目中专业知识加强培训的力度；对房地产开发中所用到的技术要进行创新与优化，降低房地产项目的成本。4 3 2 项目作业特点分析“沿海丽水印象”项目是沿海集团较为特殊的一个项目，具体表现在：从管理上来说是设计、施工双垂式管理，即设计和施工管理均由集团直接管理，其他端口由地区自行管理；该项目土地是沿海集团迄今为止第一块通过正常的土地招牌挂途径获取的土地，其成本相对其他项目较高，约占售价的2 5；设计团队选择的非正常化，主要表现在方案设计在成都做，施工图设计在4 基于“沿海，丽水印象”项目成本控制方案设计前提深圳做，对后期工地配合有一定影响，无形中加大了成本支出；施工采取总承131、包作业模式，对后期门窗、外立面主材料等对项目展示效果有影响的部分在招标文件技术标中的要求时间仓促，来不及细化，主要原因是施工图完成后进行总包招标，但二次深化设计尚未完成，为后期实施进度及质量有一定影响，进而影响成本的支出。但在其他方面，该项目总体把握较为规范和科学，例如前期策划深入全面，定位清晰，明确了该项目的预期目标，为成本预算提供明确目标；设计过程采用中期跟踪及后期审核的作业模式，中期不断进行优化设计，对限额设计把控到位，设计图纸质量较好。4 4 本章小结本章对丽水印象房地产开发项目的进行了一个较为系统的介绍，对该项目的周边环境，交通情况，占地情况都做了较为系统的介绍，为下一章对该项目中的132、成本控制提供了理论依据。运用价值链理论分析了丽水印象项目在每一个环节中的价值意义，并且对下一章的成本控制方案设计提供了设计前提，使得在进行方案设计的过程中可以在很大程度上符合丽水印象的情况。通过优缺点分析阐述了“丽水印象”项目的作业特点。3 9重庆大学硕士学位论文5“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化5“沿海成都丽水印象 项目成本方案设计与优化5 1 项目资源计划编制合理有效的资源配置计划的安排，是成本管理顺利进行的措施手段。针对沿海地产集团的特定企业背景，由于设计及施工等资源需要从集团统一管理，提前拟定有效的资源使用计划更是项目得以顺利完成的重要前提。以下是针对本项目工作内容所拟定133、的劳动力需求使用计划、开发进度一级计划、施工招投标计划的编制方案。5 1 1 项目公司组织架构及职能设计由于沿海地产集团是集团+地区的管理模式，因此新项目需要在当地成立项目公司以管理项目的具体运营。根据房地产项目开发的作业特点，以及企业在当地的战略开发计划，需要设立人力资源、财务、投资发展、营销、设计及工程运筹部来为项目组织人员、进行专业化管理。具体人员数量视项目大小设定，本项目八万多平米，加上后续项目的跟进，约需要2 0 2 5 人，如图5 1 所示。4 1h磊A吕oo苗。冒dJoIIo号cI一篆1p1Io一芑II毒勺磊罢专重一霉。嚅N一趸普。墨甚阻忙求疆警隧霎蒜繇蠹旧匈皿罾夏匝H 堑翠姑懈134、芒恹B S 匠啦固踊姑霜寸尉她裂Hn剐她夏皋越柬皿辱N夏拳越崴皿嘹鬲泳媳堪求交皋赦列【寸箍撤蝴皿铎姐岛姆爵皿罾N舒她基魁【n锭*辎哩钆尉扭磐辎胛球盛皿摊n嗣她嬖畦叮辱心剐她翠犯_【n话器机辑怛冒犯寂塔l三|罾寸到她令撼土f 皿博n剐她蕊辎N辍她隧似磊岛寂累普摧隧瞥鳝凶舞_【N希噬越妪鞘剐她暴如价翻洳将餐寸固缸交右赦划n刚她娟妪N剐她昧窿【n箍剐扯淼按剐她L 鞲蟋瞵蜃妪n剐她螺垛怄嚣凶舞N剐她熊巡R 【N器骤取R 尉她舔崾餐靶凶簧n舡陧水对球爿嗤剐她蛹水球幻凶舞N酬对丧蹈翊_【n话群舢舡骠 N 斟媒蹈碡 一剐斌蹈仪袋堪扑书隧扑K巡删5“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化5 1 2 项目135、开发计划编制项目的盈利是有时间限定的。由于在策划阶段对项目开发的模拟，对项目何时投入市场有着科学的、严谨的推测，因此按计划适时的推盘是获得盈利的有效手段之一；在开始销售之后，由于存在销售承诺以及延后交楼的违约罚款会造成完全不必要的损失，再加上土地获取后银行还贷的压力等方面因素，毫无计划的项目开发或无休止的延后建设及竣工时间是目前房地产开发企业所不能接受的。并且没有一级开发计划的编制，即没有项目公司各阶段的工作目标，辐射至各个部门没有明确的工作目标乃至个人无法制定工作计划，所有的管理工作会因此变得毫无根据。因此，根据盈利目标设定行之有效的开发计划是进行科学化管理、统筹全面成本控制、实现盈利目标的136、必要条件之一。在本项目方案设计中，介于项目确认开发时间为0 7 年6 月，需要进行项目定位产品定位的时间为1 个月，8 万平面规模项目的设计的时问约为4 个月，其中各项政府报建的时间总共约为2 个月，因此能够基本确定到施工图审核通过约为半年时间，期间加上过年休息，约0 8 年3 月完成施工图审核，为获得规证及旌工许可证创造条件。同时，为了沿海首个在川项目的形象展示及品牌价值提升，将示范区作为项目的抢工工程，具体做法是将示范区建筑、室内及周边景观提前进入设计阶段，即在概念方案通过审核后立即进行示范区的建筑方案设计，方案设计通过后即可以开始室内概念方案及景观方案设计；在报批报建方面，将示范区建筑按137、临时建筑先行报批，取得施工许可证后立即进行建设。结合预售许可证的获取时间，确定项目开盘时问，并以此作为项目前期建设的计划倒排基础。之后即按照正常的施工时间计划后期竣工时间计划及入住等。具体详表5 1。表5 1 项目开发计划方案表占地面积(万m 2)4，8 4建筑面积(万m 2)8 4 9可售面积(万m 2)7 7 3项目概住宅7 3 7 9 1 4 3，商业3 2 9 3 2 4，总户数：况7 5 2，地下室7 2 7 3 1 5产品类型小高层1 3 栋+1 1 层，多层3 栋4(4+l、6+1)序号责任人(项目总经理)凌洁重庆大学硕士学位论文里程碑事件时间1项目开发令签发2 0 0 7 6 138、1 52项目策划报告内部评审通过2 0 0 7 7 1 93概念性方案设计内部通过2 0 0 7 8 154规划及建筑方案设计内部通过2 0 0 7 9 155建设用地规划许可证获取2 0 0 7 一l O 1 07方案报审批复2 0 0 8 1 1 08园林景观方案内部确认2 0 0 8 2 2 59“示范区”策划方案内部确认2 0 0 8 2 2 51 0建设工程规划许可证获取2 0 0 8 3 311 2施工图完成2 0 0 8 3 1 51 1建筑工程施工许可证获取2 0 0 8 4 2 5(取得复印件)1 2施工总承包合同签约2 0 0 8 3 2 51 3工程开工2 0 0 8 3139、 311 4“示范区”完工开放2 0 0 8 7 3 01 5预售许可证获取2 0 0 8 7 1(首批)1 6开盘2 0 0 8 7 81 7主体结构工程完成2 0 0 8 7 2 7(首批)1 8竣工备案2 0 0 9 3 311 9交楼入住2 0 0 9-9 3 02 0房产证获取2 0 l O 3 315 1 3 项目工程施工招标计划编制合理有效的资源配置计划的安排，是成本管理i l i O N 进行的措施手段。根据沿海地产集团的企业操作模式，项目建设实施工程施工总承包。总包之前，由项目公司进行工程量清单的核算，再根据计价表进行费用核算，经集团审核通过后进行总包招标。每份的投标文件应包140、括下列各项：商务部分1)投标函2)投标报价汇总表3)工程量清单报价表(投标报价明细表)其中：单价组成原则5“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化1)人工；2)材料；3)机械；4)工期：5)质量；6)工资和材料、机械价差；7)企业管理费；8)所有直接或间接取费；9)利润费；1 0)国家政府规定之进口税税金和基金；1 1)其它有关联的费用技术部分1)投标保证金2 1 授权委托书(若授权)3)投标人资格，资质文件a 投标人企业营业执照复印件b 投标入企业资质证书复印件c 投标人安全资格证书复印件d 投标人拟投入本项目的主要管理人员资格证书复印件e 投标人其它资格资质文件复印件f 投标人近三年141、财务状况表g 投标人及其拟定承包人代表业绩资料施工组织设计1)投标人现场组织机构2)投标人现场管理人员及其简介3)施工进度计划4)劳动力、机械、工器具配置计划5)材料设备进场计划表6)施工进度保证措施7)工程质量保证措施8)冬雨季施工措施9)安全生产与文明施工保证措施1 0)项目成本管理措施11)施工配合与总包管理措施4 5重庆大学硕士学位论文1 2)项目现金流计划与管理措施1 3)各阶段施工总包管理平面布置图其中商务部分权重占8 0，技术部分权重占2 0，应根据项目的工程量清单及计价确定出的标的成本以及施工质量要求等制定明确的评标标准，以既能完成目标成本，也能够安全生产直至获取良好施工质量的142、项目为最终目标。5 2 项目全过程成本控制目标成本计划编制方案5 2 1 土地征用及拆迁目标成本方案土地征用及拆迁补偿成本=土地出让金+建筑土地征用费及拆迁安置补偿费。根据本项目概况，该地块为空地，因此没有拆迁安置补偿费用。本地块经招拍挂形式进行土地拍卖，最终以1 5 0 万亩的价格落定，合1 0 7 5 6 7 9 万元，可售面积单方成本为1 3 9 0 元1 平米，土地契税为3 2 2 7 0 万元，按实际发生的3 计算。交易手续费为1 4 1 7 8 万元，按政府规定缴纳。其他印花税5 3 8 万元，按政府规定缴纳。该土地费用总合计1 1 2 2 6 7 1 万元，可售面积单方成本为1 143、4 3 5 7 8 元平米。共包含支付的土地出让金、土地开发费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价及手续费。详表5 2表5 2 土地征用及拆迁补偿目标成本控制方案表标的建筑编面积单方本期建本期可售制成本筑面积三级科目成标的成本本期成本单方成面积单方依本明细(万元)(万元)成本据单方成本本(元m 2)(元m 2)(元m 2)及说明小计1 1 2 2 6 7 11 3 2 1 2 31 1 2 2 6 7 11-3 2 1 2 31 4 3 5 7 8土地出让费转让费，征用10 7 5 6 7 51 2 6 5 9 310 7 5 6 7 51 2 6 5 9 3l144、，3 7 5 6 7土地拍卖价费土地勘界费按实际发生土地评估费按实际发生5“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化土地契税3 2 2 7 03 7 9 83 2 2 7 03 7 9 84 1 2 7按实际发生3 交易手续费1 4 1 7 81 6 6 91 4 1 7 81 6 6 91 8 1 3按实际发生其他印花税5 3 80 6 35 3 8O 6 3O 6 9按实际发生公正费0 1 00 O l0 1 0O O l0 0 1按实际发生二卜地变更用途和超面积按实际发生补交地价注：此表根据土地征用拆迁费测算后，自己设计表。5 2 2 前期工程费用目标成本控制方案设计前期工程成本是由145、项目可行性研究、地质勘察、项目规划、项目设计费用及“三通一平”、临时设施费、政府行政性收费等费用构成。由于沿海地产集团有策划研究的专门机构，因此可行性研究部分可不考虑外包，直接由本集团员工完成，因此该项费用为零。地质勘察费：根据项目所在地的市场价格分析，基本处在总建筑面积2 0元平米；本项目总建筑面积为8 4 9 7 1 平米，因此地勘费用标的成本为8 4 9 7 1 X 2=1 6 8 万元。项目规划及单体设计费：按照成都市规划设计方案取费的市场价格为总建筑面积9 1 2 元平米为标准，本项目总建筑面积为8 4 9 7 1 平米，则方案设计最低成本标的为8 4 9 7 1 X 9 2=7 8146、万元(按9 2 元取费)；按成都市建筑施工图设计取费的市场价格为总建筑面积1 7 2 0 元平米为标准，施工图设计最低成本标的为8 4 9 7 1 X 1 7 5=1 4 9 万元(按1 7 5 元取费)。方案及施工图设计的总目标成本为2 3 8 万元。专项设计及施工图审查费：均按照成都当地市场价格为参考，人防设计费按2 8 元平米(地下室面积)计算，施工图审查费按l 元平米(总建筑面积)计算，景观设计费按2 0 元平米(景观面积)计算；此外将市政道路、钢结构等专项设计按市场价格适当留出预算，则该部分的成本标的为1 0 5 万元。三通一平费：临时道路、临时用电用水按成都市青龙场项目为参考各项2147、元平米(总建筑面积)计算，8 4 9 7 1 X 2=1 6 9 9 4 2 X 3=5 0 9 8 2 6。场地平整费按按当地市场行情7 元平方米计算为3 3 8 6 0 0 元。则该部分成本标的为5 0 9 8 2 6+3 38 6 0 0=8 4 8 4 2 6 元。临时设施费：按成都市青龙场项目为参考各项1 元平米(总建筑面积)计算为1 7 万元。4 7重庆大学硕士学位论文政府行政事业性收费：按当地政府规定红线复核费+工程质量监督费+文物勘探挖掘费+工程定额测定费+白蚁防治费+新型建筑材料研究基金+散装水泥专项基金+环境评估费=1 18 0 1 万元。详表5 3表5 3 前期工程费用目148、标成本控制方案表标的建筑本期建筑本期可售标的成面积单方本期成二级三级科日成面积单方面积单方科目本明细本(万成本本编制依据及说明成本成本确单方成本(万元)(元m 2)(元，m 2)(元，m 2)规证前报小计1 1 5 0 l1 3 5 31 1 5 0 11 3 5 31 4 8 6批报建费红线复核费2 0 0O-2 42 0 00 2 4O 2 6按实际费用计算2 元平方米(都T 程质量监督1 6 9 92 O O1 6 9 92 0 02 1 7江堰地区行政事费业性收费)3 元平方米(都文物勘探发掘2 5 4 93 O O2 5 4 93 0 03 2 6江堰地区行政事费业性收费)1 元平方149、米(都工程定额测定8 5 01 O O8 5 01 0 01 0 9江堰地区行政事费业性收费)2-3 元平方米(都白蚁防治费1 9 5 42 3 01 9 5 42 3 02 5 0江堰地区行政事业性收费)4 元平方米(都新型建筑材料3 3 9 94 0 03 3 9 94 0 04 3 5江堰地区行政事专项基金业性收费)1 元，平方米(成散装水泥专项8 5 01 0 08 5 01 O O1 0 9都市规划局行政基金事业性收费)5“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化规证前咨小计3 0 0O 3 53 0 0O 3 50-3 8询顾问费计价格 2 0 0 2 1 1 2 5环境评估费150、3 0 0O-3 53 0 00 3 5O _ 3 8号按川价发结算审计费 2 0 0 5 2 4 8 号规定的O 8 折取费勘察小计1 6 _ 8 01 9 81 6 8 01 9 82 1 5费初步勘察费详细勘察费1 6 8 01 9 81 6 8 01 9 82 1 5按勘察合同计算规划、方案小计7 8 0 09 1 87 8 0 09 1 89 9 8设计费可行性研究费规划设计费5 3 0 06 2 45 3 O O6 2 46 7 8参考成都市场价规划设计模型制作费方案初步设2 5 0 02 9 42 5 O O2 9 43 2 0参考成都市场价计费效果图制作设计费施工图设计费小计2151、 5 4 3 82 9 9 42 5 4 3 82 9 9 43 2 5 3及其它费4 9重庆大学硕士学位论文用初步设计费施工图设计费1 4 9 1 41 7 5 51 4 9 1 41 7 5 51 9 0 7按设计合同施工图修改费环境景观施工7 4 3 58 7 57 4 3 58 7 59 5 l按设计合同图设计费其它专项设计3 9 30 4 63 9 30 4 60 5 0按造价的3 计费(市政道路)示范区钢结构1 2 00 1 41 2 00 1 40 1 5按设计合同设计费根据成都市场行施工图审图费8 5 01 0 08 5 01 0 01 0 9情1 0 元平方米按成都市场价格人152、防方案设2 8 3 2 元平方米计及审核费1 7 2 62 0 31 7 2 62 0 32 2 1做参考。取2 8 元用平方米健康住宅咨询费三通亚小计8 4 8 49 9 88 4 8 49 9 81 0 9 6费临时道路1 6 9 92 0 01 6 9 92 O O2 1 7按照成都青龙场临时用电1 6 9 92 0 01 6 9 92 0 02 1 7项目参考数据2元平方米(建筑临时用水1 6 9 92 O O1 6 9 92 0 02 1 7面积)按当地市场行情7场地平整费3 3 8 63 9 83 3 8 63 9 84 3 3元平方米临时设施小计1 72 0 01 72 0 02153、 1 7费临时围墙板8 5 01 0 08 5 01 0 01 0 9参考成都市青龙场项目参考数临时办公室8 5 01 0 08 5 01 O O1 0 9据，与临时水、5 05“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化电路一起合计8元平方米临时场地占用费5 2 3 基础设施费用目标成本控制方案设计基础设施建设费用较为复杂，主要是由、自来水、电信、燃气、污水、电力等费用构成。在沿海集团内部该部分又被称为“大市政配套费”。该项费用按照都江堰当地政府规定，属于地区行政事业性收费，收费标准为8 5 元平米(总建筑面积)。则该部分成本标的为8 4 9 7 l X 8 5=7 2 2 2 6 0 0154、 元。5 2 4 建安工程费用目标成本方案建筑安装成本是由项目建设过程中所发生的建筑工程、各种设备管线及其安装费用等。本项目按照沿海集团内部规定实行建筑工程施工总承包制。根据集团和项目公司内部计算的工程量清单和通过当地造价咨询公司和市场调研得出的计价标准进行建安成本预算，并结合法律条文、公司要求编制招标书及招标合同。以下是建安工程成本标的计划：主体建安工程1)主体土建及安装工程：根据建安工程量清单及计价得出该部分标的成本为9 2 3 7 1 9 万元。明细以1 撑楼为例详附件(一)2)基坑支护及降水：按支护面积8 0 0 平方米，单价1 8 0 元平方米(咨询造价)，该部分标的成本为1 4 2155、 6 万元。社区管网工程1)室外给水系统费：按都江堰收费标准3 3 6 0 元户工程费计算，本项目共7 4 5 户，则该项标的成本为7 4 5 X 3 3 6 0=2 5 0 1 5 0 0 元。2)雨污水系统费：根据当地市场行情结合经验，按8 元平米计算(总建筑面积)，则该项标的成本为8 X 8 4 9 7 l=6 7 3 0 0 0 元。3)室外电气及高低配电工程费：根据当地市场行情结合经验，按3 5 元m 2可售面积计算，则该项标的成本为3 5 x 7 7 3 8 5=2 7 0 9 4 0 0 元。4)室外消防系统：按当地市场行情结合经验，按室外面积5 元平米计算，室外面积约3 8 7156、 4 0 平米，则该项标的成本为5 x 3 8 7 4 0=1 9 3 7 0 0 元。5)燃气系统：按照都江堰收费标准：2 9 0 5 元户，由燃气公司接入户内，则该项标的成本为2 0 9 5 X 7 4 5-2 1 6 2 7 0 0 元。6)弱电系统：有线电视都江堰收费标准5 2 0 元户工程费，7 4 5 户；其他根重庆大学硕士学位论文据当地市场行情结合经验，按1 0 元平米(可售面积)计算，则该项标的成本为5 2 0 X 7 4 5+1 0 X 7 7 3 8 5=1 1 6 1 2 0 0 元。7)道路工程费：滨河路按照城市支路的标准，土建按1 6 0 元m 2 计，污水管线1 2157、 0 0 元米、雨水1 5 0 0 元米、电力2 5 0 元米，给水与燃气已包括在供水公司与燃气公司按户收取的费用中小区内路面3 9 7 9 1 平方米按单价1 2 0 元平米，与市政道路配套的路灯，按每3 0 米设一盏计算，估算该项标的成本约为1 7 7 1 0 0 0 元。园林景观施工费1)市政绿化带(示范区)：示范区面积8 6 8 6 平方米，除去售楼处及河流护堤所占用的面积约1 6 9 2 平米，按园林面积1 2 0 元m 2 计算，则(8 6 8 6 1 6 9 2)X 1 2 0=8 3 9 3 0 0 元。2)红线内景观：3 5 0 0 m 2 中心景观、北入口区按园林面积3 0158、 0 元m 2 计，(按周边项目都江堰上尚春天2 7 0 元m 2，泓坊河畔3 0 0 元m 2 为参考)，组团园林5 9 0 0 m 2 按1 8 0 元m 2 计，其他区域均价1 4 0 元平方米，则该项标的成本为3 5 0 0 X 3 0 0+7 5 0 X 3 0 0+5 9 0 0 X 1 8 0+2 7 1 2 8 X 1 4 0=6 1 3 5 0 0 0 元。临时售楼处建安费：售楼处4 6 6 6 8 平方米(钢结构)，钢结构玻璃幕墙按2 0 0 0 元平方米(根据当地市场及咨询)，销售结束转为正式建筑，水电估算1 0 万计算，则该项标的成本约为4 6 6 6 8 X 2 0 159、0 0+1 0 0 0 0 0=1 0 3 3 3 6 0 元。项目工程管理费：管理费+监理费=1 4 6 1 5 0 0 元。监理费按其招标价格计算表5 4 建安工程费用目标成本控制方案表标的建筑二级科三级科目标的成面积单方本期成本期建筑本期可售成本本面积单方面积单方目成本明细本(万元)成本成本编制依据及说明单方成本(万元)(元，m 2)(歹甜m 2)(元，m 2)主体建安工程小计9，2 5 1 4 51，0 8 8 7 79 2 5 1 4 51 0 8 8 7 7l，1 8 3 1 6费地基及基础工程主体土建及安装工9,2 3 7 1 91 0 8 7 0 99 2 3 7 1 91，0160、 8 7 0 91，1 8 1 3 4程5 25“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化基坑支按支护面积8 0 01 4 2 61 6 81 4 2 61 6 81 8 2平方米。单价1 8 0护、降水元平方米社区管网工程小计1 1 1 7 2 51 3 1 5 71 1 1 7 2 51 3 1 5 71 4 2 8 8费室外给水按都江堰收费标准2 5 0 1 52 9 4 42 5 0 1 52 9 4 43 1 9 9系统费3 3 6 0 元，户工程费雨污水系根据当地市场行情6 7 1 3 08 0 06 7 3 08 0 08 6 1结合经验，按8 元统费平米计室外电气按3 5 161、元，m 2 可售面及高低配2 7 0 9 43 1 8 92 7 0 9 43 1 8 93 4 6 5积计电工程费室外消防按当地市场行情结1 9 3 72 2 81 9 3 72 2 82 4 8合经验，按室外面系统积5 元平米计按照都江堰收费标燃气系统2 1 6 2 72 5 4 52 1 6 2 72 5 4 52 7 6 6准：2 9 0 5 _ 元户，由燃气公司接入户内有线电视都江堰收费标准5 2 0 元户T程费，7 5 2 户；其弱电系统1 1 6 1 21 3 6 71 1 6 1 21 3 6 71 4。8 5他根据当地市场行情结合经验，按l O元平米计滨河路、观风村侧路按照城162、市支路的标准，土建按1 6 0元m 2 计，污水管线1 2 0 0 艨、雨道路工程水1 5 0 0 元米、电1 7 7 1 02 0 8 41 7 7 1 02 0 8 42 2 6 5力2 5 0 元米，给水与费燃气已包括在供水公司与燃气公司按户收取的费用中，小区内路面3 9 7 9 1 平方米按单价1 2 0 元平米。5 3重庆大学硕士学位论文园林景观小计6 9 7 4 48 2 0 86 9 7 4 48 2 0 88 9 1 9按示范区面积公共景观8 6 8 6 平方米，园林工程(市政8 3 9 39 8 88 3 9 39 8 81 0 7 3面积1 2 0 元m 2绿化带1计算，含163、示范区景观费用；3 5 0 0 m 2 中心景观、北入口区按园林面积3 0 0 元园林景观m 2 计，组团园工程(红6 1 3 5 07 2 2 06 1 3 5 07 2 2 07 8 4 6林5 9 0 0 m 2 按1 8 0线内)元m 2 计，其他区域均价1 4 0 元平方米样板房、售小计】0 3 3 41 2 1 61 0 3 3 41 2 1 61 3 2 2楼处、示范区4 6 6 6 8 平方米，钢结构玻璃幕墙临时售楼按2 0 0 0 元平方1 0 3 3 3 6 01 2 1 61 0 3 3 41 2 1 61 3 2 2处施工米，销售结束转为正式建筑，水电估算1 0 万项目164、管理费小计1 4 6 1 51 7 2 01 4 6 1 51 7 2 01 8 6 9工程管理8 4 9 71 0 O O8 4 9 71 0 0 01 0 8 7费本项目监理招标监理费6 1。1 87 2 06 1 1 87 2 07。8 2投标价格5 2 5 配套设施目标成本方案配套设施成本主要是为项目小区居民提供配套服务的费用，包括学校、幼儿园、菜市场、自行车棚等所发生的费用。根据项目开发内容及政府审批的设计要点，本项目没有学校，幼儿园及菜市场等硬性配套。方便小区居民生活的购物、饮食、居委会等附属设施设在商业裙楼或架空层，其费用计入建安成本。5“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与165、优化岗亭、白行车棚、儿童游乐场、垃圾桶及座椅等则计入公建配套设施成本中，也可一同计入建安成本。根据当地市场价格估算：岗亭+自行车棚+儿童游乐场+垃圾桶及座椅=3 7 6 2 0 0 元。详表5。5表5 5 配套设施费用目标成本控制方案表本期建筑本期可售标的成标的建筑本期成二级科三级科目，面积单方面积单方目成本明细本(7 i面积单方本编制依据及说明成本成本兀)成本(万元)(元，m 2)(元，m 2)公建配小计3 7 6 24 4 33 7 6 24 4 34 8 l套设施岗亭属于本期的物4 9 5O 5 84 9 50 5 8O 6 3暂估业用房自行车棚2 9 7O 3 52 9 7O 3 50166、-3 8暂估儿童乐园、游艺设施、室1 9 8 02 3 31 9 8 02 3 32 5 3暂估外健身器材垃圾桶座9 9 01 1 79 9 01 1 71 2 7暂估椅其它配套5 2 6 营销目标成本控制方案设计按沿海集团都江堰地区公司市场营销部根据当地市场行情及经验，经集团核准，按总销售额的3 并减去售楼处建安成本后为本项目总营销费用。则该项标的成本为3 5 7 5 2 6 6 万元X O 0 3 1 0 3 3 3 万元=9 6 9 2 4 0 0 万元可销售额及盈利空间详表5 6重庆大学硕士学位论文表5 6 营销目标成本控制方案表可销售总额和项目盈利空间可销售总额可销售面积产品类型销售167、单价可销售总额(万(m 2)(元m 2)元)产品类型小高层住宅6 0 4 5 8 1 34 5 6 4 5 22 7 5 9 6 2l产品类型多层住宅1 3 3 3 3 3 04 5 6 4 5 26 0 8 6 0 1产品类型底层商业3 2 9 3 2 46 0 0 0 0 01 9 7 5 9 4产品类型地下车库可售数量2 7 个3 5，0 0 0 元个9 4 5 0四产品类型0 0 0五合计7 8 1 9 2 6 74 5 7 2 3 83 5 7 5 2 6 6项目盈利空间(可销售总额7 6 5 4 3 1一本期项目总成本)投资利润率2 7 2 4 销售利润率2 1 4 1 销售挣利润168、率1 6 0 6 5 2 7 财务、管理及税金目标成本方案沿海丽水印象项目总投资额约2 8 亿。按照国家规定，房地产开发项目企业自有资金不得低于3 0。因此，该项目开发资金计划：自有资金占3 0，计划销售资金倒投占1 5，银行贷款为5 5。其具体成本方案为：财务及管理费用根据沿海集团提出的现金流量表和项目管理指标标准，3 3 0 万元年，按2 4个月，(0 7 年9 个月、0 8 年1 2 个月、0 9 年3 个月计)2 年计算，其中7 0 计入管理费，3 0 计入开发问接费。则财务费用为2 2 0 2 4 万元；5“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化管理费为3 3 0 X 2 X 169、O。7=4 6 2 万元，间接开发费为3 3 0 X 2 X O 3=1 9 8 万元。税费根据项目公司财务部提供的都江堰财政部门及银行方面的有关规定，按照销售额的5 6 缴纳营业税及附加税。则税费的标的成本为3 5 7 3 2 X 0 0 5 6=2 0 0 2 1 5 万元。表5 7 财务、管理、税金目标成本控制方案表标的建筑面积单方本期建筑本期可售标的成成本本期成二级科三级科目，面积单方面积单方本r 万本编制依据及说明目成本明细成本成本确(万元)(Y r a m 2)(：T r F m 2)旱刀服伞(元，m 2)资本化财务费2 2 0 2 42 5 9 22 2 0 2 42 5 9 2170、2 8 1 7用见 计2 2 0 2 42 5 9 22 2 0。2 42 5 9 22 8，1 7算表管理费4 6 2 0 05 4 3 74 6 2 0 05 4 3 75 9 0 85 7重庆大学硕士学位论文根据集团财务部提供的指标3 3 0 万元年，按2 4 个月，(0 7年9 个月、0 8 年1 2个月、0 9 年3 个月4 6 2 0 05 4 3 74 6 2 0 05 4 3 75 9 0 8计)2 年计算，其中7 0 计入管理费，3 0 计入开发问接费(部分分计至经典管理费中1开发间1 1 3 0 31 3 3 01 1 3 0 31 3-3 01 4 4 6接费1 1 3 171、0 31 3 3 01 1 3 0 31 3 3 01 4 4 6营业税小计2 0 0 2 1 52 3 5 6 32，0 0 2 1 52 3 5 6 32 5 6 0 5及附加营业税及按地区财务提供数2，0 0 2 1 52 3 5 6 32 0 0 2 1 52 3 5 6 32 5 6 0 5据按销售总额的附加5 6(总成本控制目标成本方案总表和按开发进度的总控制目标成本总表详附件)5 85“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化5 3 项目各价值链过程成本方案控制措施在房地产项目开发过程中，最终目标是为了实现预期利润。而成本与收入、利润、品牌、安全、质量存在着联动的影响关系，因172、此，成本控制是房地产开发项目的重要战略措施之一，它贯穿房于地产项目的各个价值链，是全过程、全员的动态控制过程。成本控制是在项目开发过程中对所消耗的各种资源和开支进行控制和调整，及时纠正发生的偏差，使各项费用控制在计划范围内，保证成本目标的实现。成本控制中组织措施、技术措施、经济措施三者融为一体、相互作用。5 3 1 土地征用及拆迁阶段成本控制影响土地价格的因素1)土地的地理位置占有土地成本的绝大部分的价格，往往该土地周围拥有便利的交通和通讯设施，土地价格就会较高，而交通不是很方便，通讯设施较差的区域其土地价格就会稍微的便宜一些。2)已经开发过的土地，拥有水通、电通、路通和场地平整的土地价格就要173、比没有经过开发的土地价格高。而且从一般情况下来说，经过开发的土地基本上都会经过多次的炒作或倒卖，价格高也在情理之中，但土地的价格上涨就势必会使得房地产开发项目的成本增加。降低土地成本的主要措施1)在房地产的选址上进行深入的研究。在房地产选址的过程中，应在符合城市总体规划的基础上，对于地理位置进行充分的考虑，将周围的环境与交通状况结合起来，2)将近期准备做控规整理的城市郊区的土地在该版块尚未热起来之前和政府沟通，较大规模获取，分期进行开发，实行前期低价入市后期高调盈利。3)在土地选址过程中，尽量避免现有地上建筑物、构建物和底下管道，这样可以更好的控制住土地的征集及拆迁费用。4)注意控制获取土地的174、方式，可综合考量协议、置换、利用旅游或工业项目获取商业及住宅的土地配套。以上是做设计时对土地获取前进行的研究及结论，但在本项目，由于是沿海集团在西南区域的第一个项目，因此需要在热版块、市场关注度较高的地区获取土地以打开市场、宣传企业知名度。因此，在本项目中，土地获取成本其实较高，本文也认为不同目的的项目获取土地的成本应视不同条件而定。5 3 2 项目前期工程成本成本控制前期工程成本由可行性研究、地质勘察、项目规划、项目设计费用及“三通一平”、临时设施费、政府行政性收费等费用构成。其中，对该部分成本影响较5 9重庆大学硕士学位论文大的主要因素在于规划设计费及政府性收费。可行性研究、地质勘察以及临175、时设施费成本控制措施1)做好市场调研工作，抓住当地市场行情。2)可行性研究阶段请设计部门的员工做土地价值分析及土地强排，在一定容积率的要求下，得出最节省成本且能满足销售利润最大化的产品组合。3)预估项目的开发投资量，为获取土地提供依据并为下一步设计阶段做好前提准备。房地产项目的设计阶段是整个房地产项目建安成本控制的重点与关键，因此以适当的价格选择最适合的设计单位在该阶段显得尤为重要。1)根据可行性研究及项目策划报告制定项目方案设计任务书，其重点控制内容如下：a 明确产品配比、设计风格、做法等设计要求。b 明确设计进度要求。c 明确项目的建安投资前期估算。d 强调在设计方案完成后应出具大致的造价176、估算。2)对设计单位进行谨慎与严格的调研，调研标准如下：a 企业法人营业执照。b 设计类资质证书。C 过往类似项目设计完成情况及其他主要业绩。d 收费标准。e 对任务书的理解及设计理念。3)商务谈判。应做的准备工作及措旋如下：a 熟悉全国主要城市及设计单位所在地方案及施工图设计费价格。b 在调研阶段筛选2 3 家合格单位作为候选，组织相关部门分别进行商务谈判，并进行备案。C 选择取费较低的单位作为项目设计单位。4)制定合同，其重点控制内容如下：8 合同中明确非颠覆性修改不得另行收取设计费用。b 因政府部门提出的意见进行的反复调整不得另行收取设计费用。C 以政府部门报建通过并收到相应电子文件为付177、款的重要节点。d 合同中明确设计任务书作为合同附件具同等法律效力。5 3 3 项目建安成本控制房地产项目建安成本控制措施主要体现在施工图设计阶段、施工招标阶段、旌工阶段。施工图设计阶段承接方案设计阶段，对项目工程建安成本的控制起到5“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化决定性作用。旌工图设计阶段成本控制制定详细的设计任务书。其重点控制内容如下：1)施工图设计任务书中明确限额设计标准 2 2 1。如表5 8表5 8 结构限额设计方案表各地区舍钢量优化目标值(k g，m：)及砼含量m 3 m：)北京上海深圳武汉、东建筑类型结构部位莞、南昌(8 度)(7 度)(7 度)(6 度)上部结构5 178、0 1 0 3 24 7 0 34 7 0 34 2 0。2 8普通乡层住宅及公寓自带全埋一(7 层及以n1 4 0 0 8 01 3 5，0 7 51 3 5 0 7 51 3 0，0 7层地下室上部结构5 2 0 3 34 9 0 3 24 9 0 3 24 4 0 3花园洋厉自带全埋一(6+l 层及以下)1 4 0 0 81 3 5 o 7 51 3 5 0 7 51 3 0 0 7层地下室别墅、双拼、上部结构5 2 0 3 34 9 0 3 24 9 0 3 24 4 0 3T O W N H O U S E高层住宅及公寓上部结构6 O 3 75 3，0 3 45 0 0 3 34 6179、 0 3 2自带全埋一(建筑高度 6 0 m)1 5 0 0 8 51 4 0 0 8 01 4 0 0 8 01 3 0 0 7 5层地下室高层住宅及公寓上部结构6 8 0 46 0，0 3 75 5，o 3 65 0 0 3 4(6 0 m 建筑高度自带全埋一1 5 0 0 8 51 4 0，0 8 01 4 0，o 8 01 3 0 0 7 58 0 m)层地下室高层住宅及公寓上部结构8 0 O 4 21 m 0 46 5 0 3 85 5，0 3 7(8 0 m 5 建筑高度自带全埋一1 5 0 m 8 51 4 5 1 0 8 01 4 5 0 8 01 4 0，0 7 51 0 0180、 m)层地下室连接各主体结构的综人防1 8 0 1 2合全埋地下室非人防1 4 0，o 7 52)工图设计任务书中明确施工节点尽量选择当地做法。经验来讲，地方做法一般都比标准做法更经济。6 1重庆大学硕士学位论文3)各专业设计要求。在设计中期，定期进行过程图纸审核，减少和规避设计后期审核出现重大颠覆性问题的出现，有利于限额设计目标的实现及控制设计进度。在设计末期，进行设计图纸的综合评审及估预算审核，在施工前将图纸问题落实清楚，可以相当程度的降低现场返工量及设计变更。施工招标阶段的成本控制施工工程采用招标形式选择总承包商，进行选择承包商时，必须对承包队伍施工能力和诚信度的考核要慎之又慎，要杜绝队181、伍早进场一个月或者中途换队伍以及发生施工安全事故和施工质量不达标的现象发生。招标准备1)招标工作以招标函的形式进行招标，招标函中应明确招标须知、招标合同条件、招标文件格式、工程量清单及工程图纸。投标文件格式应包含投标函、商务标和技术标。其中商务标及技术标应明确包含以下内容：商务部分a 投标函b 投标报价汇总表c 工程量清单报价表(投标报价明细表)技术部分a 投标保证金b。授权委托书(若授权)c 投标人资格资质文件投标人企业营业执照复印件投标人企业资质证书复印件投标人安全资格证书复印件投标人拟投入本项目的主要管理人员资格证书复印件投标人其它资格资质文件复印件投标人近三年财务状况表投标人及其拟定承182、包人代表业绩资料d 施工组织设计投标人现场组织机构投标人现场管理人员及其简介施工进度计划劳动力、机械、工器具配置计划5“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化材料设备进场计划表施工进度保证措施工程质量保证措施冬雨季施工措施安全生产与文明施工保证措施项目成本管理措施施工配合与总包管理措施项目现金流计划与管理措施各阶段施工总包管理平面布置图投标人认为就本招标工程的实施和合同履行，拟采取的其它必要说明的事项。2)工程量清单根据施工图纸由项目公司成本合约部进行工程量核算，并经市场调研及咨询造价公司进行计价，之后报集团成本合约部进行审核。审核通过的工程量清单作为招标函的一部分提供给投标单位。3)评183、标a 评审办法及内容本工程采用综合评估法进行评标。评标分为初步审查、技术标评审、商务标评审三部分。只有通过初步审查的投标人才能进入技术标和商务标的详细评审。技术标权重为2 0，商务标权重为8 0。b 评审重点评审重点是评审投标报价有无漏项，有无明显的不平衡报价，重点是投标报价是否低于成本。c 评审原则商务标(8 0)详下表5 9重庆大学硕士学位论文表5 9 施工招标商务标评审控制方案表C h a r t 5 9C o n t r o ls c h e m et a b l eo f序评审分值评审方法备注号内容分配扣除规费、安全施工费、文以各投标人的(评标价=投标总价规费安全施工费文明施工费一艋184、时设施费)合理最低报价(低于成本除外)得分明施工费、临6 416 4 分：其余投标人的评标价与最低报价相比，每增加1 时设施费后的分扣3 分，扣完6 4 分为止，中问数值采用插入法进行计算，投标总价(即小数点后保留两位。评标价)对抽取的需评审的分部分项工程量清单综合单价进行计分。投标人该项分部分项工程量清单项目综合单价未低于各投标人相应综合单价算术平均值的9 0 的综合单价得分，投标人分部分项工程量清单项目综合单价低于各投标分部分项工程人相应综合单价算术平均值的9 0 时，该投标人的该项分2 0部分项工程量清单项目综合单价不得分。2量清单综合单分计分办法：等于和低于分部分项工程量清单项目综合单185、价价算术平均值但未低于算术平均值9 0 的每项分部分项工程量清单综合单价得分(得分值为2 0+需评审的分部分项工程量清单的项数)。每项其余相应综合单价比分部分项工程量清单项目综合单价算术平均值每增加1 扣0 2 分，扣完为止，中间数值采用插入法进行计算，小数点保留两位。以各投标人措施项目清单报价扣除文明施工、安全施工、临时设旋费后的算术平均值为合理报价，合理报价及比合措施项目清单理报价低的措施项目清单报价得5 分。其余报价在5 分的35 分基础上进行下列扣分：投标人的措旋项目清单报价付口除文报价明施工、安全施工、临时设施费)与合理报价相比，每增加1 扣0 2 分，扣完为止，中间数值采用插入法进186、行计算，小数点保留两位。投标人总承包服务费等于和低于各投标人算术平均值但未低于算术平均值5 0 的得1 分。其余总承包服务费报价与4总承包服务费1 分各投标人总承包服务费算术平均值相比，每增加1 扣0 0 5分，扣完为止，中间数值采用插入法进行计算，小数点保5“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化留两位。对评审的材料单价进行计分。投标人材料单价未低于各投标人相应材料单价算术平均值的9 0 的材料单价得分，投标人材料单价低于各投标人相应材料单价算术平均值的9 0 时，该投标人的该项材料单价不得分。材料1 05计分办法：投标人每项等于和低于材料单价算术平均值但单价分未低于算术平均值的9 0187、 的材料单价得分(得分值为1 0+需评审的材料的项数)。每项其余相应材料单价比材料单价算术平均值每增加1 扣O 1 分，扣完为止，中间数值采用插入法进行计算，小数点保留两位。1 0 0总分分技术标(2 0)详下表5 1 0表5 1 0 施工招标技术标评审控制方案表c h a r t 5 1 0C o n t r 0 1s c h e m et a b l eo f序分值评分项目评审方法得分标准号分配以项目经理、技术负责人的工程业绩及技优1 6 2 0组织机构术、管理能力是否能满足本工程需要及组织良8 1 512 0人员配置机构是否完善，人员配备是否齐全作为评分差0 7依据。优1 6 2 0以方188、案是否先进、主导工程内容、施工方法2施工方案2 0良8 1 5是否明确、详尽、合理作为评分依据。差0 7以关键及重要部位控制措施是否明确、详优8 1 03质量控制措施1 0良4 7尽、可行作为评分依据。差O 3以平面及其它布置是否合理、详尽、使用是优6 74旄工布置7否安全、方便、交通是否畅通作为评分依良3 5据。差O 26 5重庆大学硕士学位论文以工期是否满足要求，工期提前是否有保证优1 6 2 05工期及进度计划2 0措施，进度计划与工期安排是否衔接对应作良8 1 5为评分依据。差0 7优6 8以劳动力安排是否合理，与进度计划安排是6劳动力安排计划8良3 5否对应作为评分依据。差0 3优5189、以主要机械设备配置是否齐全，有无遗漏和7施工机械配置5良3 4浪费作为评分依据。差0 2优5以供应计划是否与进度相适应、材料质量、8材料供应计划5良3 4价格控制措施是否切实可行作为评分依据。差O 2优5安全文明、以安全、环保措施是否周全、可靠，文明管95良3 4环保控制措施理制度是否完善作为评分依据。差0 2总分1 0 04)招标合同合同应采用固定总价合同，事先评估分包工程量和价款。在与分包单位签订分包协议的同时必须签订“安全生产责任书”、“廉政合同”和“工程质量保修协议”，并与承包合同具有同等法定效力。施工阶段的成本控制1)项目公司运筹部充分做好施工现场的质量、安全、进度以及材料、设备的监190、督管理工作，按时进行现场情况、问题的收集及确定解决方案，并编制周报及月报备案。2)项目公司设计部配合运筹部监督旌工单位做到严格按图旌工，遇到问题及时发现并解决，避免严重返工现象的出现并严格控制返工量。3)需要设计变更时，应把握两点a 变更部位是否涉及顾客敏感点。b 变更金额是否过大。在涉及顾客敏感点的情况下，应征求营销部门的意见，在确实对销售有帮助且投入成本金额在预算之内的，可以变更：如涉及重大金额的变更，应由项目公司组织专家进行评审，随后上报集团进行定夺。5“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化5 3 4 项目资金成本及资金风险控制我国房地产企业的贷款通常有俩种情况，第一种是从银行或191、其他金融机构进行贷款，第二种就是企业的企业债券，但一般以第一种较为常见。影响资金成本的因素从目前我国现行的财务制度下来进行分析，我们可以知道影响企业资金成本主要是有两个因素：第一个因素是利率，第二个因素就是资金筹措的方式和介入资本占总投资的比例。1)利率，利率就是贷款一年的利息额，利率过高企业所需要还银行的借款也就越高，企业的资金成本也就越大。2)而筹资方式和资本结构a 筹资方式指的的是企业筹资的渠道，当企业决定开发一个房地产项目时，一定会考虑开发资金的来源渠道，这个道可以是白有、贷款、债卷、或借款等多种形式，而运用每一个形式所筹集来资金其资金成本也就不同。b 资本结构则是企业长期资金来源数量192、所成的比例。从我国目前房地产项目开发的状况上来看，资金来源主要分为两大类，一类是长期的向银行或金融机构贷款，另一类是企业白有的资金。若企业向银行或金融机构长期贷款的比重较大，那么项目的资金成本也就较小，反之亦然。降低资金成本的措施一个开发项目的资金成本和资本结构是相互作用相辅相成的。资金成本的多少可以决定资本结构。也可以影响到企业对于一个开发项目的决策。而资本结构的变化也会影响到项目资金成本的多少。当一个房地产企业可以根据自有资金来进行开发时，那么该项目就不会发生负债风险，这是一种比较稳定的开发方式，但从中国的大环境下来看，利用自有资金来进行开发显然不是一个普遍的趋势，因此资金筹措的方式对与资193、金成本控制十分重要。1)在进行筹资渠道的选择时，企业内部应当对每一个渠道的资金来源进行预算与比较，要在相同条件下选择较低的资金来源。2)在保证了资金来源的成本时，企业还应当考虑这种渠道的风险性高低、使用期长短以及偿还条件等。a 要降低该项目的风险，就需要在项目的土地招标阶段进行项目的可行性分析，要深入了解项目的市场行情，对该项目进行全面的调查。b 在对项目进行全面调查并决定可以投资时，企业就要根据自身的情况进行资金结构的选择。在进行资金筹集时，要对于还款期限、贷款额度进行合理的规定，一旦企业的还款期限制定的不合理就会出现长期贷款短期使用的局面，从而增加了资金成本。6 7重庆大学硕士学位论文5 194、3 5 项目成本管理机制设计 2 3】总则：目的规范项目成本标杆管理，确定成本控制目标；提供成本控制工具，指导设计实施：完善全过程、全员的多层次成本管理体系。在保证产品品质的前提下，从源头丌始对成本进行多次验算，确定最高成本限额，确保实现项目开发成本控制在总目标成本范围内，确保通过责任的锁定实现毛利率指标要求，实现项目利润最大化。适用范围适用于总部、地区项目公司及其控股企业所属的房地产开发项目在项目策划、设计管理、工程建造管理等各阶段的项目工程成本标杆的编制与管理。术语与定义成本标杆：是指基于市场竞争，在政府规划、项目定位的条件下，以项目(期)为基本核算单元，充分考虑估算时点价格水平，通过定性195、或定量分析计算，在项目开发周期内经过努力能达到的目标成本值。成本标杆管理：是指在项目策划的基础上，参照市场标杆、结合项目策划的顾客需求和产品定位，通过经验数据的测算、形成成本标杆，并将其进行分解，在项E l 全过程进行控制、考核、评价的一系列管理活动。C S 系列表组成，表5 1 1表5 1 1C S 系列方案表C h a r t 5 1 1S c h e m et a b l eo fC Ss e r i e s名称定义C S 0 1 表C C 0 2 表C C 0 3 表C C 0 4 表成本概算与销售预测表(控制方案设计)开发建造成本测算表(控制扩初、施工图设计)开发建造成本精算表(施T196、 图预算和工程量清单)成本考核与标杆过程控制表管理原则1)一杆两求原则以市场为标杆，确保目标顾客需求的产品品质、确保市场竞争需求的方针。2)成本倒逼原则以市场、项目定位确定的成本标杆控制、指导项目方案设计、旋工图设计，使产品标准与顾客需求的品质的成本标准匹配，以成本标杆控制、考核5“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化项目建造过程各项业务的实施。关键活动描述：跨职能合作1)成本标杆管理的责任主体为地区项目公司，地区项目公司总经理为第一责任人。2)项目成本标杆管理采取“跨职能合作”模式。分工t)按照现行权责，总部策划端口负责组织编制C S 0 1 表和C C 0 2 表；总部成本端口在地197、区设计、成本部的配合下组织编制C C 0 3 表和C C 0 4 表；总部财务端口负责汇总C S 0 1 表，依据C C 0 2 表、C C 0 3 表、C C 0 4 表分别统计、汇总各阶段全成本数据。2)地区项目公司设计部、工程部、营销部、售后服务及物业部门、成本部门、财务部分别负责提供标杆编制所需的相关边界条件；财务部负责归口统计汇总全成本报表；各阶段标杆主要使用部门负责记录、报告、保管成本标杆管理过程中形成的所有文件(符合档案管理要求)。3)总部各端口负责各自职责范围内的成本标杆管理实施全过程的职能管理；总部财务端口负责归口汇集各部门意见，配合人力部组织制定和实施成本标杆考核方案。成本198、标杆核算项目1)定义a 土地费用：指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。b 前期工程费：指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。c 建安工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。d 基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供199、电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费以及环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。e 公共配套设施费：指开发项目内的、独立的、非营利性的，产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。开发间接费：指与工程相关的工程监理、咨询顾问、工程保险和相应的环重庆大学硕士学位论文境评估、委托代理、特定的法律顾问、营销设施建造以及物业启动等费用；g 营销费：为实现项目销售而发生的相关费用(不含售楼处、样板房及示范区工程施工费用)；h 财务费：包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额，因借款而发生的中介费、手续费等；i200、 管理费：包括开发过程中工程现场管理费(专业端口人员费用，包括设计、工程、成本端口)及期间管理费(总经理室、财务、人力、营销、投资端口费用)；j 税金：项目开发过程中所发生的，按照当地政府规定需要缴的营业税及附加、土地增值税等。k 建安预备费(仅C C 0 3 表设置该科目)：指建设期为保证项目顺利实施，由可能发生的风险因素而导致的建安费用增加的部分，包括基本预备费和材料涨价预备费两部分，合计为建安工程费用指标的5。基本预费主要用于设计变更及施工过程中可能增加工程量引起的工程造价变化而预留的费用；材料涨价预备费主要用于建安工程施工期间内由于主材、设备等价格变化引起的工程造价变化而预留的费用。涉201、及设计变更引起的工程量的增加和钢筋、砼、有色金属以及电线电缆、成套设备价格变化的幅度超过1 0 的部分方可分别申请使用基本预备和材料涨价预费，由总裁批准后使用(不足1 0 部分，在其他科目指标中消化)。2)核算项目列表5 1 2表5 1 2 成本标杆核算项目方案表堡垒垒堕主：!兰墨!堑呈坐!堡垒!呈旦塑!垒鱼里里垒望篁堕垦堡垒!曼婪!型i 坌垒卫璺墅呈!名称核算项目C S O l 表c c 0 2 表c c 0 3 表c c 0 4 表上述(1)(1 0)项费用(合计l O 个科目)上述(1)(6)项费用(合计6 个科目)上述(1)(6)项、(1 1)项费用(合计7 个科目)合同清单项目，合计202、金额涉及上述(1)(6)项、(1 1)项费用3)C S 0 1 表、C C 0 2 表、C C 0 3 表成本标杆科目分多级，编制标杆时一、二级科目固定、不得调整，三级及以下科目可在已设定模板中选用和补充，但不得跨上一级科目调整；编制C C 0 4 表时，可根据项目开发的具体情况和项目所在地惯7 05“沿海成都丽水印象”项目成本控制方案设计与优化例列项和分解，需建立与C C 0 3 表科目的对应关系。4)各级成本标杆应合并相关科目金额后下达使用。成本标杆编制原则1)各级成本标杆指标，均以本项目(期)开发周期内实际发生的全部工程内容为主要核算对象测算、下达，重点列示成本金额(万元)、建筑单方指标203、(元M 2)、可售建筑单方指标(元m 2)、产品(技术)标准特征说明等。2)C S 0 1 表、C C 0 2 表、C C 0 3 表的成本标杆指标应分解到每一产品类型，重点列示每个产品类型的单方成本。3)涉及跨期等需按服务或受益对象进行分摊的，应由总部财务端口根据总部相关规定组织进行统一的摊入摊出核算，以准确评估各期的盈利贡献，在C S 系列基础表(列)中列示、备查。成本的分期分摊原则、产品分摊原则以及方法由总部另行发布。成本标杆的使用1)上一级标杆控制下一阶段工作的实施并指导下一级标杆的编制，即同1：3 径C C 0 4 表(计划数)基台备注：审核通过的军工涉密论文不得签署“授权书”，须填写以下内容：该论文属于军工涉密论文，其密级是，涉密期限至年一月一日。说明：本声明及授权书!蛆装订在提交的学位论文最后一页。