1、如何构建以成本科目为导向的标准化成本之1123456一、产品标准化之成本标准化名称 成本标准化各公司以不同的形式展示，因此形成不同的称谓1、以限额的形式体现如：万科、融创、金辉等多数TOP30房企2、以作业指引的形式体现如：华夏幸福3、以成本手册的形式体现如：4、以地区基价表的形式体现如：早期的金地5、以成本数据库的形式体现核心区别：是否为全成本范围及数据资料来源于：网上信息二、成本标准化之内容组成 各房企成本标准化内容案例【案例1：全成本限额形式】二、成本标准化之内容组成 各房企成本标准化内容案例【案例2：部分限额形式】二、成本标准化之内容组成 各房企成本标准化内容案例【案例3：标准成本作业2、指引形式】二、成本标准化之内容组成 各房企成本标准化内容案例以成本科目、合约规划为导向编制成本标准化有什么区别？合约规划成熟度 成本标准化之内容组成建议1、成本标准化之概述 目的及意义 编制依据 适用范围 适用条件 各部门职责2、数据的下达、执行与检查 指标之下达 标准成本与项目目标成本的关系 执行与检查3、成本标准化范围及数据 范围 土地 前期 单体毛坯 户内精装修 小市政管网 园林景观 公共配套 开发间接费 营销费 管理费 财务费 各项税金4、标准化成本清单 不同抗震设防烈度地区各物业类型单体成本清单 户内精装修成本清单 部品部件成本清单5、附录 客户档次、产品系列及产品配置对应关系 综合3、指标：设计量化指标标准 配置标准：产品配置及限额标准 成本科目与合约规划对应关系表二、成本标准化之内容组成难点 成本标准化之内容组成建议STEP2：确定编制导向原则（成本科目、合约规划？）三、成本标准化之建设步骤STEP3：客户档次、产品系列及产品配置对应关系STEP4：配置标准：产品配置及限额标准 STEP5：综合指标：设计量化指标标准 STEP6：成本标准化范围STEP1：确定表达形式 STEP10：各科目（合约规划）成本数据编制 STEP8：户内精装修体成本清单 STEP7：单体毛坯成本清单 STEP9：部品部件成本清单 STEP11：概述编制 STEP12：下达、执行及检查编制组卷 关4、键点：加强成本管理意识、设置设计管控要素、指导成本工作四、成本标准化之概述 V1.0本手册旨在进一步规范住宅设计限额指标（以下简称“限额指标”）和住宅产品配置标准分级（以下简称“分级标准”）的运用及管理；推进公司成本管理作业的标准化，设置合理的设计管控要素，挖掘成本控制的重点，符合公司成本管理标准化，并为统一设计限额指标、成本控制目标的编制及审核、过程成本管理工作的开展及结果评定工作，提供参照依据。目的及意义编制依据适用范围适用条件各部门职责 V8.0本指引旨在强化公司的成本管控意识；推进公司成本管理作业的标准化；及时动态掌握成本变动信息，设置合理的设计管控要素，挖掘成本控制的重点，符合公司成5、本管理标准化的要求。与住宅集团开发的产品线匹配、满足各区域成本管控需求，在原标准成本基础上进行的修正，指导各分公司立项成本批复工作。关键点：设计标准化、在建成本、市场风险、战略采购成果应用四、成本标准化之概述 V1.0本手册以集团标准化单体设计、构造做法及已开发产品业态为基础，对应产品配置标准，通过分析我司在建项目施工图预算成本指标、结合当前的人工材料机械市场价格水平并考 虑上浮风险因素、充分运用战略采购或集中采购成果和可推广的成本优化实例、在与同行业的成本指标综合对比后，制定适合于我司的 V1.0 标准成本指标。本手册中所涉及的建筑面积按 GB/T50353-2013建筑工程建筑面积计算规范6、全国统一计算规则（特别注明除外）。目的及意义编制依据适用范围适用条件各部门职责 V8.0本指引以地产集团标准化单体设计、各分公司构造做法及已开发产品业态为基础，对应产品配置标准，通过分析我司在建项目施工图预算成本指标、结合当前的 人工材料机械市场价格水平并考虑上浮风险因素、充分运用战略采购或集中采购成 果和可推广的成本优化实例、在与同行业的成本指标综合对比后，在原V7.0基础上修正制定适合于我司的V8.0标准成本指标；关键点：投资决策、方案阶段及实施阶段设计限额及成本限额四、成本标准化之概述 V1.0适用于集团所属的所有项目立项及项目设计、实施阶段的产品设计限额与成本限额。目的及意义编制依据适7、用范围适用条件各部门职责 V8.0适用于住宅集团所属的所有项目立项及项目设计、实施阶段的成本限额。关键点：上限、冲突时执行本地规范四、成本标准化之概述 V1.0本手册中提到的成本指标、限额指标、配置标准等均为上限，是指导项目立项、设计限额和方案评审的重要依据，所有指标均不得超本指引数据执行。若执行标准化产品的超出限额指标的，按标准化产品执行，后期进行标准化产品优化或修正限额指标。若当地规范强制要求与 本限额手册有冲突时，按规范最低值。目的及意义编制依据适用范围适用条件各部门职责 V8.0本指引中提到的成本指标、主要技术对标指标、差异调整模块成本指标等均为上限，是指导项目立项和设计限额的重要依据8、，原则上，除各项指标约定的允许调整的条件及因素外，其他指标均执行本指引数据。标准成本未覆盖的新区域参照相 近区域指标。关键点：职能部门全员意识四、成本标准化之概述 V1.0集团成本职能部门：负责成本限额编制修订，监督并统计限额成本执行情况。集团定位、设计职能部门：配合制定及修订与设计相关的限额指标及分级标准，履行相应管理 职责。集团营销职能部门：配合制定及修订与营销相关的限额指标及分级标准，履行相应管理职责。集团财务职能部门：配合制定及修订与财务相关的限额指标及分级标准，履行相应管理职责。集团投资发展职能部门：配合制定及修订与投资发展相关的限额指标，履行相应管理职责。集团精装职能部门：配合制定9、及修订与精装相关的限额指标及分级标准，履行相应管理职责。区域成本职能部门：从项目立项到竣工交付全过程，严格按成本限额控制项目成本，对执行情 况进行监督、检查及纠偏，及时将执行情况反馈给集团成本管理部。区域相关职能部门：严格执行成本限额，在限额范围内开展相关工作。目的及意义编制依据适用范围适用条件各部门职责 V8.0集团成本合约中心：制定及修订标准成本指标，监督并统计标准成本执行情况；各级成本合约部：项目立项及实施阶段，严格按标准成本数据控制项目成本，及时将执行情况反馈给集团成本合约中心；各级设计管理部：严格执行标准成本数据对应的设计限额，在限额范围内指导设计。关键点：什么阶段限额最有效五、成本10、标准数据下达、执行与检查 V1.0全成本限额的概念：是为保证项目成果的经济性而制定的，是进行设计阶段（含方案阶段）相关技术经济指 标控制、目标成本测算、施工过程成本管控的上限值。成本限额按性质可以分为造价限额和 指标限额；按内容可分为投资限额、设计限额、费用限额和施工限额。成本限额途径有两类：（1）要求设计满足合理的造价指标（即“限价”）：即为满足投资或造价的要求限定的 投资限制总值（除土地成本外），从规划、设计、施工、销售、管理全方位调整来达到限额 投资。如平米造价、总投资额。（2）要求设计满足经济性技术指标（即“限量”）：即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，即节材。如建11、筑结构钢筋含量、砼含量、平均车位面积等。全成本限额控制的最有效阶段“二八定理”：项目定位和设计阶段已经决定了项目生命周期内 80%的费用；规划和 初步设计阶段决定了工程投资的 80%，而施工图和后期工程管理只能决定工程投资的 20%份额。所以规划、方案阶段的设计优化，设备系统工艺的确定和设备选型等是限额设计工作 的重点阶段；而施工图设计和工程施工阶段，成本优化的空间则相对较小。与目标成本关系下达执行与检查适用阶段 关键点：什么阶段限额最有效五、成本标准数据下达、执行与检查与目标成本关系下达执行与检查适用阶段五、成本标准数据下达、执行与检查 V8.0适用于项目投决阶段、立项阶段及后评估阶段；在 12、投决阶段，项目初步定位确定时，成本预设及估算即采用本标准成本指标测算 成本，用于投决测算及成本目标控制；在项目立项的各个阶段，标准成本指标编号：HXDC-B-CH-D19-*分册：住宅分册 页码：第 4 页 共 78 页标准成本管理作业指引用于指导各阶段设计和成本测算，便于将项目目标成本控制在标准成本范围内；后评估阶段回顾项目整体执行过程中成本变动与标准成本对比关系，为后 阶段标准成本修订提供参考。关键点：什么阶段限额最有效与目标成本关系下达执行与检查适用阶段五、成本标准数据下达、执行与检查 V8.0在公司以利润为导向的考核体制下，标准成本的目的就是合理控制投资成本，降低开发风险，在实际执行中13、标准成本涉及到多个职能部 门，应由分公司、项目公司（或大项目部）总经理负责整体协调。关键点：什么时间下达与目标成本关系下达执行与检查适用阶段 V1.0五、成本标准数据下达、执行与检查 V8.0标准成本数据为住宅集团所属的所有项目立项及项目实施阶段的标准成本限额标准，为项目成本审核的依据，除标准成本数据备注说明中允许调整范围内允许调整费项外，其他标准成本数据均为成本审核的上限。(2）项目目标成本为住宅集团所属项目在分公司投决项目和立项时确定的目标成本，一旦确定签入项目经营目标责任书即为考核的项目成 本指标的上限；关键点：大小与目标成本关系下达执行与检查适用阶段五、成本标准数据下达、执行与检查 关14、键点：超出、反馈与目标成本关系下达执行与检查适用阶段 V1.01、成本职能部门，负责审核项目提交的各项参数是否满足成本限额要求，指导限额指标的执行。2、评判提交的参数应以本限额控制体系所列的指标为标准，如果各项参数在控制指标的范 围内则可执行，如果超出控制指标，则进行成本优化策划。五、成本标准数据下达、执行与检查 V8.0(1）标准成本指标执行：标准成本数据用于指导年度内所有分公司投决项目和立项项目的目标成本审核的依据，标准成本数据及对应的成本技术经济指标，均需要在执行时控制在标准成本范围内；与标准成本有差异部分，需要针对差异项与研发体系进行专项必要性修改确认后，方可在确认差异范围内调整成本，15、否则，不予调整；(2）标准成本的检查a、集团成本合约中心：负责对地产集团所有投决项目中成本部分的合理性是 否符合标准成本指标进行审核；以季度为单位检查各分公司标准成本执行情况及立项审批的合规性、合理性；b、分公司成本合约部：作为项目目标成本的审核管理部门，负责审核各项目公司、大项目部上报的目标成本测算文件，建立标准成本指标的检查核对机制，对超过指标部分应书面通知标准成本指标执行情况，并督促改进；c、项目公司/大项目部成本合约部：根据分公司的标准成本指标检查核对机 制，在项目立项各阶段自检；d、各级设计管理部：负责检查对标准成本中各项限额设计指标的实现；若未达到限额设计要求的，应会同外部设计单位16、进行优化，属刚性要求的指标未达到限额范围内的，必须优化完成。若因工期原因不能优化的，需分公司、项目公司总经理同意方可进入施工阶段。关键点：超出、反馈与目标成本关系下达执行与检查适用阶段六、成本标准化之附录 客户档次、产品系列及产品配置对应关系【案例4】六、成本标准化之附录 客户档次、产品系列及产品配置对应关系【案例5】六、成本标准化之附录 客户档次、产品系列及产品配置对应关系【案例6】六、成本标准化之附录 综合指标：设计量化指标标准【案例7】六、成本标准化之附录 综合指标：设计量化指标标准【案例8】六、成本标准化之附录 综合指标：设计量化指标标准【案例9】六、成本标准化之附录 综合指标：设计量17、化指标标准【案例9】六、成本标准化之附录 综合指标：设计量化指标标准【案例9】六、成本标准化之附录 综合指标：设计量化指标标准之内容建议【案例10 项目成本控制关键性指标】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例4：1】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例4：1】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例4：1】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例4：2】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例4：2】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例4：2】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限18、额标准【案例4：3】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例4：3】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例4：3】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例4：3】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例4：产品线】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例4：产品线】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例4：产品线】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例4：产品线】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例5：2】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【19、案例5：2】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例5：2】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例5：3】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例5：3】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例5：3】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例10】六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例10】区位A档（约2500元/）B档（约1800元/）C档（约1200元/）D档（约700元/）硬装房厅墙面壁纸+硬包硬包壁纸壁纸白色乳胶漆白色乳胶漆厨卫墙面石材仿石材砖仿石材砖玻化砖玻化砖/仿古砖玻化砖/仿古砖客20、餐厅地面石材石材仿石材砖玻化砖/仿古砖玻化砖/仿古砖居室地面人字拼花实木复合地板实木复合地板实木复合地板强化复合地板厨卫地面石材仿石材砖仿石材砖玻化砖玻化砖/仿古砖玻化砖/仿古砖厨卫顶面灯带防水石膏板防水石膏板防水石膏板铝扣板集成吊顶铝扣板集成吊顶户内门全屋实木贴皮/实木混油实木贴皮/实木混油实木贴皮（平板）/PVC覆膜实木贴皮（平板）/PVC覆膜收纳玄关柜/衣柜烤漆门板/实木贴皮门板烤漆门板/实木贴皮门板PVC包覆门板PVC包覆门板卫生间镜柜镜柜灯带镜柜灯带镜柜镜面橱柜/手盆柜烤漆门板/实木贴皮门板烤漆门板/实木贴皮门板PVC包覆门板PVC包覆门板电器烟机灶具伊莱克斯伊莱克斯老板老板美的消毒21、柜伊莱克斯伊莱克斯老板老板美的烤箱/蒸箱伊莱克斯/老板/开关面板罗格朗松下施耐德施耐德洁具五金卫生间洁具杜拉维特杜拉维特TOTOTOTO乐家卫生间五金高仪高仪TOTO摩恩摩恩厨房五金弗兰卡弗兰卡科勒科勒六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例10】建筑面积120户型三室两厅两卫建筑单方成本1206元/风格经典欧式 在简洁的造型基础上加入了欧式线条的元素。整体以温馨的亮暖为主色调。天花欧式角线细节，呈现空间独有的风格属性。客厅皮革纹理的墙面，与精致的缝线结合，提升空间品质。橱柜：PVC包覆木饰面板。客餐厅：仿古砖/玻化砖铺装。居室：实木复合地板。风格典型材料选择部品配置人性化设计22、 卫生间：仿古砖/玻化砖铺装。电器-老板。厨房五金-科勒。卫生间洁具-TOTO。卫生间五金-摩恩。开关面板：施耐德。一键离家。含USB接口插座。淋浴间导水槽。夜灯插座预留。收纳：橱柜，卫生间镜柜手盆柜。六、成本标准化之附录 配置标准：产品配置及限额标准【案例10】精装标准空间部位标准配置装修标准1200元/(100元)玄关顶面 轻钢龙骨石膏板吊顶+白色乳胶漆+射灯墙面 白色乳胶漆地面 米黄仿古砖300*600客厅顶面 轻钢龙骨石膏板吊顶+100*100定制石膏角线+白色乳胶漆+射灯墙面 白色乳胶漆地面 米黄仿古砖600*600餐厅顶面 轻钢龙骨石膏板吊顶+80*80定制石膏角线+白色乳胶漆+射灯墙面 乳胶漆地面 米黄仿古砖600*600主卧室顶面 轻钢龙骨石膏板吊顶+100*100定制石膏角线+白色乳胶漆+射灯墙面 白色乳胶漆地面 实木复合木地板次卧室&书房顶面 轻钢龙骨石膏板吊顶+100*100定制石膏角线+白色乳胶漆墙面 白色乳胶漆地面 实木复合木地板厨房顶面 轻钢龙骨石膏板吊顶+白色防水乳胶漆+筒灯墙面 米黄色仿古砖300*600地面 米黄色仿古砖300*300 斜拼卫生间顶面 轻钢龙骨石膏板吊顶+白色防水乳胶漆+防雾射灯墙面 米黄色仿古砖300*600地面 米黄色仿古砖300*600/浅米啡深色石材/浅啡网深色石材六、成本标准化之附录 成本科目与合约规划对应关系表