1、2010年年9月月16日日中粮集团中粮集团房地产项目合同管理与成本控制房地产项目合同管理与成本控制主主讲讲：陈志强陈志强北京威宁谢工程咨询有限公司北京威宁谢工程咨询有限公司董事兼总经理董事兼总经理香港大学建筑策划管理学硕士香港大学建筑策划管理学硕士香港工料测量师学会会员香港工料测量师学会会员 英国皇家特许测量师学会会员英国皇家特许测量师学会会员 加拿大全国建筑估算师学会加拿大全国建筑估算师学会专业估算师专业估算师 加拿大安大略省建筑估算师学会专业估算师加拿大安大略省建筑估算师学会专业估算师 美国成本估值工程师美国成本估值工程师 歐洲歐洲DAVISLANGDON&EVEREST澳洲澳洲DAVIS2、LANGDONAUSTRALIA亞洲亞洲DAVISLANGDON&SEAH美洲美洲DAVISLANGDON&ADAMSON非洲非洲DAVISLANGDONFARROWLAING共共102個辦事處及超過個辦事處及超過5,500名職工名職工全世界最大的工料測量專業集團全世界最大的工料測量專業集團歐洲歐洲26個辦事處個辦事處中東中東6個辦事處個辦事處澳洲澳洲13個辦事處個辦事處亞洲亞洲34個辦事處個辦事處非洲非洲15個辦事處個辦事處美洲美洲8個辦事處個辦事處在在12個亞洲國家共設個亞洲國家共設34個辦事處。總共有員工近個辦事處。總共有員工近3,600人。人。亞亞州區的威寧謝州區的威寧謝DAVISLA3、NGDONANDSEAHINASIA中國中國菲律賓菲律賓越南越南泰國泰國汶萊汶萊馬來西亞馬來西亞印尼印尼（共（共11家分公司）家分公司）馬尼拉馬尼拉胡志明市胡志明市曼谷曼谷檳城檳城吉隆坡吉隆坡巴魯巴魯古晉古晉哥打基納巴盧哥打基納巴盧耶加達耶加達新加坡新加坡斯里巴加灣市斯里巴加灣市Kuala Belait南韓南韓漢城漢城印度印度Bangalore日本日本辦事處辦事處 職工數目職工數目 成立年份成立年份在在中國中國的的威寧謝威寧謝DAVISLANGDONANDSEAHCHINA 香港香港350名名1949上海上海172名名1993北京北京175名名1994廣州廣州84名名1995深圳深圳66名名24、001重庆重庆30名名2005武汉武汉25名名2005天津天津35名名2007沈阳沈阳36名名2007 佛山佛山14名名2008成都成都21名名2008总计人数总计人数1,008名名银泰中心银泰中心(含柏悦酒店含柏悦酒店)(350,000m2)北京财富中心北京财富中心千禧大酒店项目千禧大酒店项目(80,032m2)北京市新三里屯时尚文化区项目北京市新三里屯时尚文化区项目(含瑜舍酒店含瑜舍酒店)(190,000m2)中央电视台新台址建设工程中央电视台新台址建设工程(含文华东方酒店含文华东方酒店)(600,000m2)北京首都国际机场北京首都国际机场3号航站楼号航站楼(1,200,000m2)中國5、工商銀行總行大廈中國工商銀行總行大廈(80,000m2)天津津塔写字楼天津津塔写字楼(310,000m2)天津嘉里中心天津嘉里中心(729,980m2)中钢天津响螺湾项目中钢天津响螺湾项目(含美高梅酒店含美高梅酒店)(358,000m2)沈阳恒隆市府广场沈阳恒隆市府广场(1,000,000m2)成都来福士广场成都来福士广场(含威斯汀酒店含威斯汀酒店)(267,251m2)建筑工程管理架构建筑工程管理架构建筑工程合约安排建筑工程合约安排建筑工程承包方式建筑工程承包方式分包合约安排分包合约安排造价成本控制造价成本控制上上 午午87253030100设备材料采购模式的规则设备材料采购模式的规则洽商变6、更管理洽商变更管理合同争议的解决合同争议的解决索赔审核索赔审核对造价成本控制部门的工作建议对造价成本控制部门的工作建议25下下 午午2020109520建筑工程管理架构建筑工程管理架构1.建筑工程管理架构建筑工程管理架构建筑工程合约安排建筑工程合约安排2.建筑工程合约安排建筑工程合约安排建筑工程承包方式建筑工程承包方式按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包3.13.13.23.23.33.3按单价合同承包按单价合同承包按单价合同承包按单价合同承包按固定总价包干合同承7、包按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包3.13.13.1.1按图纸及规范包干按图纸及规范包干3.1.2按工程量清单包干按工程量清单包干3.1.1按图纸及规范包干按图纸及规范包干3.1按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包3.1.1按图纸及规范包干按图纸及规范包干a.按图纸及规范包干合同金额是以合同按图纸及规范包干合同金额是以合同图纸、施工规范为依据，单价为包干图纸、施工规范为依据，单价为包干单价。单价。b.在招标时，业主委托专业造价咨询单在招标时，业主委托专业造价咨询单位提供工程量清单，列出分部分项工位提供工程量清单，列出分部分项工程量，由投标单位填报单价及8、总价。程量，由投标单位填报单价及总价。3.1按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包(续续)3.1.1按图纸及规范包干按图纸及规范包干(续续)c.在投标时，投标单位应对估算师提供之在投标时，投标单位应对估算师提供之工程量清单子目及工程量进行复核。工程量清单子目及工程量进行复核。d.在签订合同后，施工单位需以合同图纸在签订合同后，施工单位需以合同图纸及规范所述内容进行施工，但并不以工及规范所述内容进行施工，但并不以工程量清单所述之子目及工程量作为施工程量清单所述之子目及工程量作为施工及最终结算依据及最终结算依据。3.1按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包(续续)3.1.1按图纸及规范9、包干按图纸及规范包干(续续)e.不论工程量清单出现比图纸及规范所述较不论工程量清单出现比图纸及规范所述较多或较少工作子目或工程量时，该等子目多或较少工作子目或工程量时，该等子目或工程量及合同金额将不作任何调整。或工程量及合同金额将不作任何调整。f.最终结算金额将按设计指示或变更洽商以最终结算金额将按设计指示或变更洽商以增减帐形式或合同内规定之其他方式进行增减帐形式或合同内规定之其他方式进行调整。调整。3.1.2按工程量清单包干按工程量清单包干3.1按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包(续续)3.1.2按工程量清单包干按工程量清单包干a.固定总价按造价咨询单位提供的工程量清固定总价按造价10、咨询单位提供的工程量清单所示的工程量为依据。单所示的工程量为依据。b.在招标时，业主委托专业造价咨询单位提在招标时，业主委托专业造价咨询单位提供工程量清单，列出分部分项工程量，供工程量清单，列出分部分项工程量，由投标单位填报单价及总价。由投标单位填报单价及总价。3.1按固定总价包干合同承包按固定总价包干合同承包(续续)3.1.2按工程量清单包干按工程量清单包干(续续)c.在投标时，投标单位不需对估算师提供之在投标时，投标单位不需对估算师提供之工程量清单子目及工程量进行复核。工程量清单子目及工程量进行复核。d.在签订合同后，施工单位需以工程量清单在签订合同后，施工单位需以工程量清单所述之子目及工11、程量作为施工依据。所述之子目及工程量作为施工依据。e.如工程量清单所示工程量出现错误时，该如工程量清单所示工程量出现错误时，该等错误将以变更指示作出修正。等错误将以变更指示作出修正。3.23.2按单价合同承包按单价合同承包按单价合同承包按单价合同承包3.2按单价合同承包按单价合同承包中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准GB50500-2008建设工程建设工程工程量清单计价规范工程量清单计价规范4.1.3条：条：3.2按单价合同承包按单价合同承包(续续)招标文件中的工程量清单标明的工程量是投标人招标文件中的工程量清单标明的工程量是投标人投标报价的费用基础，竣工结算的工程量按发、投标报价的12、费用基础，竣工结算的工程量按发、承包双方在合同中约定应予计算且实际完成的工承包双方在合同中约定应予计算且实际完成的工程量确定。程量确定。3.2按单价合同承包按单价合同承包(续续)a.承包商承接施工任务时，业主方面常常不能提承包商承接施工任务时，业主方面常常不能提供全部报价所需的图纸和资料，因而无法计算供全部报价所需的图纸和资料，因而无法计算确切的工程量。承发包双方只能先商定单价，确切的工程量。承发包双方只能先商定单价，以此为基础签定合同，待工程实施后，按双方以此为基础签定合同，待工程实施后，按双方商定的单价乘以实际完成的工程量，从而计算商定的单价乘以实际完成的工程量，从而计算出工程承包总价。出13、工程承包总价。b.对于三边工程，总承包合同会采用按单价合同对于三边工程，总承包合同会采用按单价合同承包方式。承包方式。按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包3.33.33.3按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包a.成本加固定百分比酬金成本加固定百分比酬金这种办法是由双方确定一个固定的百分比，根这种办法是由双方确定一个固定的百分比，根据实际发生的成本求出酬金额。据实际发生的成本求出酬金额。b.成本加固定酬金成本加固定酬金这种办法是成本按实报销，酬金固定不变。这种办法是成本按实报销，酬金固定不变。3.3按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包(续续)c14、.成本加浮动酬金成本加浮动酬金这种方式要求事先商定工程的预期成本和酬金。这种方式要求事先商定工程的预期成本和酬金。工程完工后，若成本比预期的降低了，则酬金工程完工后，若成本比预期的降低了，则酬金向上浮；若成本超出预期数，则酬金下浮。向上浮；若成本超出预期数，则酬金下浮。d.对于设计对于设计+施工合同，总承包合同将采用按成施工合同，总承包合同将采用按成本加酬金合同承包方式。本加酬金合同承包方式。分包合约安排分包合约安排分包合同模式分类分包合同模式分类分包合同模式分类分包合同模式分类4.14.14.24.2分包合同模式的比较分包合同模式的比较分包合同模式的比较分包合同模式的比较4.34.3分包合同15、模式的优缺点分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点分包合同模式分类分包合同模式分类分包合同模式分类分包合同模式分类4.14.1分包合同体系模式一般分为下列二类分包合同体系模式一般分为下列二类模式模式A总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商模式模式B总承包总承包+直接承包商直接承包商4.1分包合同模式分类分包合同模式分类模式模式A总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商4.1分包合同模式分类分包合同模式分类(续续)模式模式B总承包总承包+直接承包商直接承包商1.总承包报价形式总承包报价形式造价咨询顾问按总承包工造价咨询顾问按总承包工程范围图纸和技术规范编程范围图纸和技16、术规范编制招标文件，投标单位根制招标文件，投标单位根据招标文件，对总承包商据招标文件，对总承包商自行施工范围部分工程和自行施工范围部分工程和对各专业分包商的照管费对各专业分包商的照管费及利润报价，各专业分包及利润报价，各专业分包工程金额以暂列金额形式工程金额以暂列金额形式纳入总承包报价内。纳入总承包报价内。造价咨询顾问按总承包工造价咨询顾问按总承包工程范围图纸和技术规范编程范围图纸和技术规范编制招标文件，投标单位根制招标文件，投标单位根据招标文件，提供总承包据招标文件，提供总承包商自行施工范围部分工程商自行施工范围部分工程和对各直接承包商和对各直接承包商(工程工程由雇主直接下判由雇主直接下判)17、的照管的照管费报价，各直接承包工程费报价，各直接承包工程金额不纳入总承包报价内。金额不纳入总承包报价内。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.1分包合同模式分类分包合同模式分类(续续)2.总承包合同范围总承包合同范围经评标及议标后，雇主与经评标及议标后，雇主与中标单位签订总承包合同。中标单位签订总承包合同。总承包合同范围包括总承总承包合同范围包括总承包商自行承建部分及全部包商自行承建部分及全部专业分包工程。专业分包工程。经评标及议标后，雇主与经评标及议标后，雇主与中标单位签订总承包合同。中标单位签订总承包合同18、。总承包合同范围只包括总总承包合同范围只包括总承包自行承建的工程。承包自行承建的工程。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.1分包合同模式分类分包合同模式分类(续续)3.专业分包专业分包/直接承直接承包商资格预审包商资格预审通过资格预审，雇主可选通过资格预审，雇主可选择具备技术、财务及同类择具备技术、财务及同类项目经验要求之单位投标。项目经验要求之单位投标。同同(模式模式A)。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.1分包合同19、模式分类分包合同模式分类(续续)4.雇主对专业分包雇主对专业分包/直接承包招投标直接承包招投标的参与的参与对于包括在总承包合同暂对于包括在总承包合同暂列金额内的专业分包工程，列金额内的专业分包工程，将由雇主及顾问单位组织将由雇主及顾问单位组织投标工作，其中包括编制投标工作，其中包括编制各专业分包的图纸、技术各专业分包的图纸、技术规范的招标文件。规范的招标文件。对于各直接承包工程，将对于各直接承包工程，将由雇主及顾问单位组织招由雇主及顾问单位组织招投标工作，其中包括编制投标工作，其中包括编制各专业承包的图纸、技术各专业承包的图纸、技术规范和招标文件。规范和招标文件。总承包总承包+直接承包商直接承20、包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.1分包合同模式分类分包合同模式分类(续续)5.与专业分包商与专业分包商/直直接承包商的合约接承包商的合约关系关系经评标及议标后，中标单经评标及议标后，中标单位将成为各项分包工程之位将成为各项分包工程之指定专业分包商，由总承指定专业分包商，由总承包与指定分包商签订专业包与指定分包商签订专业分包合同。分包合同。经评标及议标后，中标单经评标及议标后，中标单位将成为各直接承包工程位将成为各直接承包工程之直接承包商，由雇主与之直接承包商，由雇主与直接承包商签订承包合同。直接承包商签订承包合同。总承包总承包+直接21、承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.1分包合同模式分类分包合同模式分类(续续)6.中标付款及最终中标付款及最终结算结算顾问单位及监理公司审核顾问单位及监理公司审核经由总承包汇总及提交的经由总承包汇总及提交的专业分包商中期付款及最专业分包商中期付款及最终结算。终结算。顾问单位及监理公司审核顾问单位及监理公司审核由直接专业承包商直接提由直接专业承包商直接提交的中期付款及结算。交的中期付款及结算。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.1分包合同模22、式分类分包合同模式分类(续续)7.付款方法付款方法专业分包商的中期付款经专业分包商的中期付款经由总承包支付，或雇主可由总承包支付，或雇主可选择由雇主直接支付。选择由雇主直接支付。专业承包商的中期付款由专业承包商的中期付款由雇主直接支付。雇主直接支付。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.1分包合同模式分类分包合同模式分类(续续)4.24.2分包合同模式的比较分包合同模式的比较分包合同模式的比较分包合同模式的比较1.资格预审资格预审雇主完全参与及控制专业雇主完全参与及控制专业分包投标单位的资格预审。分包投标单位23、的资格预审。雇主完全参与控制直接承雇主完全参与控制直接承包投标单位的资格预审。包投标单位的资格预审。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.2分包合同模式的比较分包合同模式的比较2.参与分包工程招参与分包工程招投标投标顾问单位参与专业分包工顾问单位参与专业分包工程的招标、议标、评标及程的招标、议标、评标及定标、中标单位存在的商定标、中标单位存在的商务、合同或技术疑问均被务、合同或技术疑问均被澄清及确认，上述将减少澄清及确认，上述将减少日后的争议及造成工期延日后的争议及造成工期延误的可能。误的可能。顾问单位参与直24、接承包工顾问单位参与直接承包工程的招标、议标、评标及程的招标、议标、评标及定标，中标单位存在的商定标，中标单位存在的商务、合同或技术疑问均被务、合同或技术疑问均被澄清及确认，上述将减少澄清及确认，上述将减少日后的争议及造成工期延日后的争议及造成工期延误的可能。误的可能。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.2分包合同模式的比较分包合同模式的比较(续续)3.雇主对专业分包雇主对专业分包单位管理的投入单位管理的投入总承包负责专业分包单位总承包负责专业分包单位的管理及协调工作，雇主的管理及协调工作，雇主可安排较少人25、员在上述管可安排较少人员在上述管理及从而减省雇主之管理理及从而减省雇主之管理费用。费用。雇主需安排大量人员负责雇主需安排大量人员负责直接承包单位的管理及协直接承包单位的管理及协调工作，及因此将增加雇调工作，及因此将增加雇主之管理费用。主之管理费用。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.2分包合同模式的比较分包合同模式的比较(续续)4.提供给分包商的提供给分包商的专业管理专业管理总承包根据以往同类工程总承包根据以往同类工程经验并拥有各专业的管理经验并拥有各专业的管理人员，对分包单位提供专人员，对分包单位提供专业26、工程管理，从而达到工业工程管理，从而达到工程之质量及工期要求。程之质量及工期要求。雇主对直接承包单位工地雇主对直接承包单位工地施工管理的经验及协调能施工管理的经验及协调能力未必具备总承包水平。力未必具备总承包水平。因此增加了产生重大的返因此增加了产生重大的返工、工期延误及经济索赔工、工期延误及经济索赔的可能。的可能。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.2分包合同模式的比较分包合同模式的比较(续续)5.质量及工期责任质量及工期责任总承包与各专业分包单位总承包与各专业分包单位签订分包工程合同，工程签订分包工程合27、同，工程的质量及工期均属总承包的质量及工期均属总承包的责任范围。的责任范围。雇主分别与总承包及各直雇主分别与总承包及各直接承包商签订合同，如因接承包商签订合同，如因管理及协调不到位造成的管理及协调不到位造成的工程质量及工期延误，责工程质量及工期延误，责任单位不容易被介定及区任单位不容易被介定及区分。分。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.2分包合同模式的比较分包合同模式的比较(续续)6.分包商违约分包商违约若专业分包单位出现违约若专业分包单位出现违约行为或被终止合同，雇主行为或被终止合同，雇主需要再重新进行28、分包工程需要再重新进行分包工程的招标工作，及承担有关的招标工作，及承担有关费用和分包工程造价差异。费用和分包工程造价差异。此外，如上述影响总工期此外，如上述影响总工期雇主需补偿总承包的工期雇主需补偿总承包的工期损失。损失。若直接承包单位出现违约若直接承包单位出现违约行为或被终止合同，雇主行为或被终止合同，雇主需再重新进行直接承包工需再重新进行直接承包工程的招标工作，及承担有程的招标工作，及承担有关费用和直接承包工程造关费用和直接承包工程造价差异。此外，雇主很可价差异。此外，雇主很可能面对总承包为直接承包能面对总承包为直接承包单位的违约行为提出的索单位的违约行为提出的索赔。赔。总承包总承包+直接29、承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.2分包合同模式的比较分包合同模式的比较(续续)7.对专业分包单位对专业分包单位提出意见提出意见总承包可被邀请参加专业总承包可被邀请参加专业分包工程的投标。如总承分包工程的投标。如总承包不参与分包工程投标，包不参与分包工程投标，总承包可在专业分包资格总承包可在专业分包资格预审时提出评审意见。预审时提出评审意见。总承包无权对雇主直接签总承包无权对雇主直接签订合同的承包单位提出任订合同的承包单位提出任何反对意见。何反对意见。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指30、定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.2分包合同模式的比较分包合同模式的比较(续续)8.对专业分包商的对专业分包商的诉讼诉讼对于雇主对专业分包单位对于雇主对专业分包单位没有合同关系，一切对专没有合同关系，一切对专业分包单位的诉讼均需经业分包单位的诉讼均需经由总承包进行。由总承包进行。雇主可直接对承包单位进雇主可直接对承包单位进行诉讼。行诉讼。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.2分包合同模式的比较分包合同模式的比较(续续)4.34.3分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点31、分包合同模式的优缺点1.责任的承担责任的承担所有工程质量及进度的责所有工程质量及进度的责任均在总承包，可使责任任均在总承包，可使责任清晰，更可防止承包人间清晰，更可防止承包人间互相推搪责任。互相推搪责任。总承包不负责直接承包商总承包不负责直接承包商的质量及进度。的质量及进度。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.3分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点2.分包商分包商/直接承包直接承包商的付款方式商的付款方式各专业分包商的款项若各专业分包商的款项若由总承包支付，有利于由总承包支付，有利于总承包商对分包商的管32、总承包商对分包商的管理，但可能出现总承包理，但可能出现总承包私下扣押或拖延付款的私下扣押或拖延付款的情况。情况。所有直接承包商的款项直所有直接承包商的款项直接由业主支付，避免总承接由业主支付，避免总承包私下扣押或拖延付款。包私下扣押或拖延付款。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.3分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点(续续)3.业主对分包商业主对分包商/直直接承包商的指令接承包商的指令业主对专业分包商的指业主对专业分包商的指令通过总承包下达。令通过总承包下达。业主与直接承包商关系密业主与直接承包商关系密33、切，指令下达更快更准。切，指令下达更快更准。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.3分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点(续续)4.对各分包商对各分包商/直接直接承包商的施工时承包商的施工时间及次序的调配间及次序的调配总承包有充分权利调配总承包有充分权利调配各分包商的施工时间及各分包商的施工时间及次序，有利工程之顺利次序，有利工程之顺利进行。进行。各直接承包商的施工时间各直接承包商的施工时间及次序由业主负责调配，及次序由业主负责调配，对业主的专业要求较大。对业主的专业要求较大。总承包总承包+直接承包商直接34、承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.3分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点(续续)5.争执的监督及处争执的监督及处理理由总承包负责监督及处由总承包负责监督及处理总包与分包及分包与理总包与分包及分包与分包间之争执。充分发分包间之争执。充分发挥总承包商的管理、协挥总承包商的管理、协调能力及专业水平。调能力及专业水平。由业主负责监督及处理总由业主负责监督及处理总承包与直接承包以及直接承包与直接承包以及直接承包与直接承包间之争执。承包与直接承包间之争执。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指35、定专业分包商(模式模式A)序号序号4.3分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点(续续)6.合同的甲方合同的甲方分包合同由总承包与专分包合同由总承包与专业分包商签署。可能出业分包商签署。可能出现总承包在与专业分包现总承包在与专业分包签约前压价及收费的情签约前压价及收费的情况。况。直接承包合同由业主与专直接承包合同由业主与专业承包商签署，可避免总业承包商签署，可避免总承包在与专业分包签约前承包在与专业分包签约前压价收费的情况。压价收费的情况。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.3分包合同模式的优缺点分包合同模36、式的优缺点(续续)7.业主的组织架构业主的组织架构业主的组织架构可以比业主的组织架构可以比较精简。较精简。对业主的专业要求较高，对业主的专业要求较高，故组织架构需较完善。故组织架构需较完善。总承包总承包+直接承包商直接承包商(模式模式B)内内容容总承包总承包+指定专业分包商指定专业分包商(模式模式A)序号序号4.3分包合同模式的优缺点分包合同模式的优缺点(续续)造价成本控制造价成本控制常见误区常见误区小张，找小张，找一局三一局三公司的李总、公司的李总、五建的张总及五建的张总及建筑总公司的黄总建筑总公司的黄总来投标。来投标。咱们都是好朋友，咱们都是好朋友，肯定能给一个最肯定能给一个最低价，造价成37、本低价，造价成本控制肯定没问题。控制肯定没问题。主管主管常见误区常见误区小张，你们跟选定中小张，你们跟选定中标那家谈到差不多后标那家谈到差不多后找我，我再砍它捌佰找我，我再砍它捌佰万！要什么造价成本万！要什么造价成本控制都能达到。控制都能达到。还不成我再砍还不成我再砍它多一点它多一点主管主管设计阶段成本控制设计阶段成本控制设计阶段成本控制设计阶段成本控制施工及结算阶段成本控制施工及结算阶段成本控制施工及结算阶段成本控制施工及结算阶段成本控制5.15.15.25.25.35.3招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制设计阶段成本控制设计阶段成本控制设计阶段成本控制38、设计阶段成本控制5.15.15.1.1方案设计阶段方案设计阶段5.1.2初步设计阶段初步设计阶段5.1.3扩大初步设计阶段扩大初步设计阶段5.1.1方案设计阶段方案设计阶段5.1设计阶段成本控制设计阶段成本控制5.1.1方案设计阶段方案设计阶段在方案设计阶段中，对不同类型的设计方案在方案设计阶段中，对不同类型的设计方案进行投资估算分析；以选择最佳设计方案进行投资估算分析；以选择最佳设计方案5.1.2初步设计阶段初步设计阶段5.1设计阶段成本控制设计阶段成本控制(续续)5.1.2初步设计阶段初步设计阶段确定单项工程造价及编制资金动态表对不同确定单项工程造价及编制资金动态表对不同之单项工程设计方案39、，如外立面、空调、采之单项工程设计方案，如外立面、空调、采暖等进行造价分析比较。暖等进行造价分析比较。5.1.3扩大初步设计阶段扩大初步设计阶段5.1设计阶段成本控制设计阶段成本控制(续续)5.1.3扩大初步设计阶段扩大初步设计阶段以工程量清单的方式编制完整的初步设计预以工程量清单的方式编制完整的初步设计预算。算。如扩大初步设计预算超出总预算时，需进行如扩大初步设计预算超出总预算时，需进行方案优化及建议造价减省方案，经筹建处及方案优化及建议造价减省方案，经筹建处及各顾问单位讨论确认后，提供修改意见予设各顾问单位讨论确认后，提供修改意见予设计单位进行图纸修改，修改后设计造价能在计单位进行图纸修改40、，修改后设计造价能在总预算范围内。总预算范围内。5.1设计阶段成本控制设计阶段成本控制(续续)5.1.3扩大初步设计阶段扩大初步设计阶段(续续)当设计单位完成此阶段的图纸后，扩大初步当设计单位完成此阶段的图纸后，扩大初步设计预算将重新编制，如造价仍超出总预算设计预算将重新编制，如造价仍超出总预算时，各方需复重此项工作，直至修改图纸后时，各方需复重此项工作，直至修改图纸后之设计造价在总预算范围内。之设计造价在总预算范围内。5.25.2招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制5.2.1合约安排策划合约安排策划5.2.2专业分包划分专业分包划分5.2.3投标单位资格预41、审投标单位资格预审5.2.4招标文件招标文件5.2.5标底编制标底编制5.2.6招标答疑招标答疑5.2.7评标报告评标报告5.2.8议标议标5.2.9谈判谈判5.2.10合同文件合同文件5.2.1合约安排策划合约安排策划5.2招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制5.2.1合约安排策划合约安排策划按过往项目经验，及根据项目之特殊要求，按过往项目经验，及根据项目之特殊要求，拟定总承包及各专业分包之整体合约安排拟定总承包及各专业分包之整体合约安排策划。策划。5.2.2专业分包划分专业分包划分5.2招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制(续续)5.2.2专业分包划分专业分包划分除定义清楚总承包工程范围外42、，需进一步将除定义清楚总承包工程范围外，需进一步将提供专业分包划分清单及各专业分包内的工提供专业分包划分清单及各专业分包内的工程范围，程范围，及落实对选用指定分包、直接分包、及落实对选用指定分包、直接分包、指定材料供应商等合约安排。指定材料供应商等合约安排。5.2.3投标单位资格预审投标单位资格预审5.2招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制(续续)5.2.3投标单位资格预审投标单位资格预审发布招标通知，邀请并向投标人发放资格预发布招标通知，邀请并向投标人发放资格预审表及工程项目说明，审查投标人的市场准审表及工程项目说明，审查投标人的市场准入资格、资质、营业执照、组织机构、同类入资格、资质、营业43、执照、组织机构、同类工程经验、地区施工经验、可利用于本项工工程经验、地区施工经验、可利用于本项工程的资源程的资源(管理能力、技术人员和施工装备管理能力、技术人员和施工装备等等)、需分包的范围、完成项目的资金稳定性、需分包的范围、完成项目的资金稳定性和来源、保函和来源、保函(或保证金或保证金)提供和履约能力，提供和履约能力，以分析其综合投标实力和选择，建议最适合以分析其综合投标实力和选择，建议最适合投标人。投标人。5.2.4招标文件招标文件5.2招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制(续续)5.2.4招标文件招标文件编制工程承包施工等的招标文件。包括招标编制工程承包施工等的招标文件。包括招标邀请函44、投标人须知、招标文件、合同协议邀请函、投标人须知、招标文件、合同协议书、合同条件、工程规范和技术说明、合同书、合同条件、工程规范和技术说明、合同图纸目录、工程量清单以及附件等。图纸目录、工程量清单以及附件等。组织投标人答疑及考察现场等工作。组织投标人答疑及考察现场等工作。5.2.5标底编制标底编制5.2招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制(续续)5.2.5标底编制标底编制按施工图纸编制之回标金额预算。按施工图纸编制之回标金额预算。5.2.6招标答疑招标答疑5.2招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制(续续)5.2.6招标答疑招标答疑在招标期间处理投标单位提出的疑问，包在招标期间处理投标单位提出45、的疑问，包括技术、合约及经济上的问题，全部疑问括技术、合约及经济上的问题，全部疑问及回复将统一发放给各投标单位。及回复将统一发放给各投标单位。5.2.7评标报告评标报告5.2招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制(续续)5.2.7评标报告评标报告对投标书进行技术及经济的分析比较，通过对投标书进行技术及经济的分析比较，通过分析比较以发现有关技术及经济疑问，及进分析比较以发现有关技术及经济疑问，及进一步与各单位澄清，疑问包括：一步与各单位澄清，疑问包括：5.2招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制(续续)5.2.7评标报告评标报告(续续)1.技术方案之可行性及合理性技术方案之可行性及合理性2.算术误差46、算术误差3.单价偏高单价偏高4.单价偏低单价偏低5.措施项目异常偏高措施项目异常偏高/偏低报价偏低报价6.未符合招标文件要求部分未符合招标文件要求部分7.投标单位自拟商务条款投标单位自拟商务条款8.投标单价建议选择方案投标单价建议选择方案5.2.8议标议标5.2招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制(续续)5.2.8议标议标议标主要目的为澄清投标单位报价中的疑问议标主要目的为澄清投标单位报价中的疑问及错误的地方，以供投标单位澄清该等问题及错误的地方，以供投标单位澄清该等问题后再提交书面确认。此外，技术方案和合同后再提交书面确认。此外，技术方案和合同条款方面也属于与投标单位讨论之内容。条款方面也属47、于与投标单位讨论之内容。通过议标对各问题的讨论、澄清和确认，可通过议标对各问题的讨论、澄清和确认，可避免日后合约上产生不必要的争议。避免日后合约上产生不必要的争议。5.2.9谈判谈判5.2招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制(续续)5.2.9谈判谈判与中标单位作最终合同谈判、商议与中标单位作最终合同谈判、商议承包合约承包合约及草拟工程合同文件。及草拟工程合同文件。5.2.10合同文件合同文件5.2招投标阶段成本控制招投标阶段成本控制(续续)5.2.10合同文件合同文件根据回标文件及议标期间之会议和疑问卷根据回标文件及议标期间之会议和疑问卷回复确认结果，编制合同文件。回复确认结果，编制合同文件。48、施工及结算阶段成本控制施工及结算阶段成本控制施工及结算阶段成本控制施工及结算阶段成本控制5.35.35.3.1财务报告财务报告5.3.2中期付款中期付款5.3.3变更洽商变更洽商5.3.4合同管理合同管理5.3.5索赔处理索赔处理5.3.6最终结算最终结算5.3.1财务报告财务报告5.3施工及结算阶段成本控制施工及结算阶段成本控制5.3.1财务报告财务报告根据最新各专业分包合同之中标金额，发生根据最新各专业分包合同之中标金额，发生之变更洽商及预计将来的变更费用，每季度之变更洽商及预计将来的变更费用，每季度编制本工程的财务报告。编制本工程的财务报告。5.3.2中期付款中期付款5.3施工阶段及结算49、阶段成本控制施工阶段及结算阶段成本控制(续续)5.3.2中期付款中期付款各顾问单位、总承包及各专业分包各顾问单位、总承包及各专业分包到工到工地视察当月累计已完成的工程进度，审地视察当月累计已完成的工程进度，审批各单位之中期付款申请。批各单位之中期付款申请。5.3.3变更洽商变更洽商5.3施工阶段及结算阶段成本控制施工阶段及结算阶段成本控制(续续)5.3.3变更洽商变更洽商在重大变更签发时，项目部将对其作出造价在重大变更签发时，项目部将对其作出造价评估，以供管理层参考及决定是否最后仍进评估，以供管理层参考及决定是否最后仍进行该项变更。此外，项目部亦每月提交一份行该项变更。此外，项目部亦每月提交一50、份变更洽商及其估值，向管理层方汇报其累计变更洽商及其估值，向管理层方汇报其累计之变更洽商的经济影响。之变更洽商的经济影响。5.3.4合同管理合同管理5.3施工阶段及结算阶段成本控制施工阶段及结算阶段成本控制(续续)5.3.4合同管理合同管理筹建处联同各顾问单位对施工单位进行合同筹建处联同各顾问单位对施工单位进行合同管理，明确总承包及各专业分包的工程范围管理，明确总承包及各专业分包的工程范围及合同责任。如有违约行为时，将引用合同及合同责任。如有违约行为时，将引用合同条款对其不当行为提出意见，并要求其按合条款对其不当行为提出意见，并要求其按合同履行有关责任。同履行有关责任。5.3.5索赔处理索赔处51、理5.3施工阶段及结算阶段成本控制施工阶段及结算阶段成本控制(续续)5.3.5索赔处理索赔处理在合同管理过程中，当有施工单位索赔意向在合同管理过程中，当有施工单位索赔意向函件出现时，项目部将尽早解决该等问题。函件出现时，项目部将尽早解决该等问题。施工过程中若出现合理的索赔，项目部将审施工过程中若出现合理的索赔，项目部将审核其索赔之成立依据、造价金额及是否涉及核其索赔之成立依据、造价金额及是否涉及与其他单位之分摊或扣减金额。与其他单位之分摊或扣减金额。5.3施工阶段及结算阶段成本控制施工阶段及结算阶段成本控制(续续)5.3.5索赔处理索赔处理(续续)若该索赔为不合理时，项目部将根据其合同若该索赔52、为不合理时，项目部将根据其合同条款，发出否定意见，如需要时，与施工单条款，发出否定意见，如需要时，与施工单位再专题讨论考虑其不合理索赔的依据。位再专题讨论考虑其不合理索赔的依据。5.3.6最终结算最终结算5.3施工阶段及结算阶段成本控制施工阶段及结算阶段成本控制(续续)5.3.6最终结算最终结算项目部将计算变更洽商、施工图纸与招标图项目部将计算变更洽商、施工图纸与招标图纸差异，和考虑暂定数量、暂定金额、暂定纸差异，和考虑暂定数量、暂定金额、暂定单价等金额调整，编制最终结算帐目表。单价等金额调整，编制最终结算帐目表。5.3施工阶段及结算阶段成本控制施工阶段及结算阶段成本控制(续续)5.3.6最终53、结算最终结算(续续)在最终结算阶段，建议尽量提前把最终结算在最终结算阶段，建议尽量提前把最终结算工作完成，以该结算金额作为工程款支付依工作完成，以该结算金额作为工程款支付依据，以避免工程款超支。据，以避免工程款超支。时间周期与造价控制幅度之关系时间周期与造价控制幅度之关系0设计阶段设计阶段招投标阶段招投标阶段施施工工及及最最终终结算阶段结算阶段时间时间时间周期与造价控制幅度之关系时间周期与造价控制幅度之关系造价控制造价控制幅度幅度设备材料采购模式的规则设备材料采购模式的规则主要材料及设备采购方式主要材料及设备采购方式主要材料及设备采购方式主要材料及设备采购方式一般建筑材料之采购一般建筑材料之采54、购一般建筑材料之采购一般建筑材料之采购6.16.16.26.26.36.3各种方式及优劣各种方式及优劣各种方式及优劣各种方式及优劣机电工程一般设备及材料之采购机电工程一般设备及材料之采购机电工程一般设备及材料之采购机电工程一般设备及材料之采购6.46.4主要材料及设备采购方式主要材料及设备采购方式主要材料及设备采购方式主要材料及设备采购方式6.16.16.1主要材料及设备采购方式主要材料及设备采购方式一般情况下，主要材料及设备可划分为下列几种一般情况下，主要材料及设备可划分为下列几种方式进行采购：方式进行采购：a.甲供材料项目甲供材料项目(即甲供货乙安装即甲供货乙安装)b.承包商自行采购项目承55、包商自行采购项目(即乙供货乙安装即乙供货乙安装)c.暂定供应单价项目暂定供应单价项目(即甲指定乙供货乙安装即甲指定乙供货乙安装)6.26.2各种方式及优劣各种方式及优劣各种方式及优劣各种方式及优劣6.2.1甲供材料甲供材料6.2.2乙供材料乙供材料6.2.3甲指乙供材料甲指乙供材料6.2各种方式之优劣各种方式之优劣6.2.1甲供材料甲供材料优点：优点：a.通过雇主自行招投标方式选择材料供应通过雇主自行招投标方式选择材料供应商，有利于成本控制；商，有利于成本控制；b.有利于雇主自行控制材料质量及品质。有利于雇主自行控制材料质量及品质。6.2各种方式之优劣各种方式之优劣6.2.1甲供材料甲供材料缺56、点：缺点：a.甲供材料需雇主自行寻找供货途径，因甲供材料需雇主自行寻找供货途径，因此会增加雇主的管理费用；此会增加雇主的管理费用；b.由雇主与供货商直接建立合约关系，雇由雇主与供货商直接建立合约关系，雇主风险责任相应增大；主风险责任相应增大；6.2各种方式之优劣各种方式之优劣(续续)6.2.1甲供材料甲供材料(续续)缺点：缺点：(续续)c.供货商在收货、验货、保管及损坏损失供货商在收货、验货、保管及损坏损失问题上容易产生纠纷，加大了雇主现场问题上容易产生纠纷，加大了雇主现场管理协调工作；管理协调工作；d.质量问题不易划清责任，承包商有可能质量问题不易划清责任，承包商有可能将责任推卸给雇主，令雇57、主负担增加；将责任推卸给雇主，令雇主负担增加；6.2各种方式之优劣各种方式之优劣(续续)6.2.1甲供材料甲供材料(续续)缺点：缺点：(续续)e.承包商可能会因为材料为甲供而拒绝在承包商可能会因为材料为甲供而拒绝在竣工验收单上签字，从而影响工程整体竣工验收单上签字，从而影响工程整体竣工验收；竣工验收；f.由于是雇主安排，如出现供货延误现由于是雇主安排，如出现供货延误现象，承包商可能会因此而提出工期索象，承包商可能会因此而提出工期索赔；赔；6.2各种方式之优劣各种方式之优劣(续续)6.2.1甲供材料甲供材料(续续)缺点：缺点：(续续)g.甲供材料之损耗和结算调整方法均须与甲供材料之损耗和结算调整58、方法均须与承包商提前洽商并确定，否则，容易引承包商提前洽商并确定，否则，容易引起材料施工过程中的浪费和费用的增加。起材料施工过程中的浪费和费用的增加。6.2各种方式之优劣各种方式之优劣(续续)6.2.2乙供材料乙供材料优点：优点：a.不需雇主进行招投标，承包商会自行安不需雇主进行招投标，承包商会自行安排供货周期工期，风险由承包商承担；排供货周期工期，风险由承包商承担；b.无论何时出现质量问题，均由承包商负无论何时出现质量问题，均由承包商负责。责。6.2各种方式之优劣各种方式之优劣(续续)6.2.2乙供材料乙供材料缺点：缺点：a.对材料供应价格需进行审批，不利于雇对材料供应价格需进行审批，不利于59、雇主成本控制；主成本控制；b.不利于材料质量和品质控制，存在以次不利于材料质量和品质控制，存在以次充好的风险。充好的风险。6.2各种方式之优劣各种方式之优劣(续续)6.2.3甲指乙供材料甲指乙供材料优点：优点：a.由雇主选择材料的品牌、型号、规格和由雇主选择材料的品牌、型号、规格和档次，有利于成本控制；档次，有利于成本控制；b.由承包商直接与供货商签订供货合同，由承包商直接与供货商签订供货合同，相应减少了雇主此部分合约风险；相应减少了雇主此部分合约风险；c.雇主无需承担收货、验货、保管及损坏雇主无需承担收货、验货、保管及损坏损失问题；损失问题；6.2各种方式之优劣各种方式之优劣(续续)6.2.60、3甲指乙供材料甲指乙供材料(续续)优点：优点：(续续)d.供货合同由承包商与供货商直接签订，供货合同由承包商与供货商直接签订，无论何时出现质量问题，均由承包商自无论何时出现质量问题，均由承包商自行追溯质量责任方；行追溯质量责任方；e.材料供货计划与周期由承包商安排，因材料供货计划与周期由承包商安排，因此对工期造成的影响由承包商自行此对工期造成的影响由承包商自行承担；承担；f.材料损耗由承包商自己控制，有利于降材料损耗由承包商自己控制，有利于降低损耗、节约材料，从而节约成本。低损耗、节约材料，从而节约成本。一般建筑材料之采购一般建筑材料之采购一般建筑材料之采购一般建筑材料之采购6.36.36.361、一般建筑材料之采购一般建筑材料之采购我司建议下列材料列为暂定供应单价项目形式纳我司建议下列材料列为暂定供应单价项目形式纳入总承包合同入总承包合同/精装修指定分包合同，再通过公开精装修指定分包合同，再通过公开招投标选定合适之供应商，作为总承包招投标选定合适之供应商，作为总承包/指定专业指定专业分包单位之自选供应商：分包单位之自选供应商：装饰材料装饰材料(如地砖如地砖/墙砖、地毯、壁纸、石材、防墙砖、地毯、壁纸、石材、防静电地板、特别木饰面材料、吊顶面材、小五金等静电地板、特别木饰面材料、吊顶面材、小五金等)。机电工程一般设备及材料之采购机电工程一般设备及材料之采购机电工程一般设备及材料之采购机电62、工程一般设备及材料之采购6.46.4机电工程分包商将按雇主机电工程分包商将按雇主/顾问单位顾问单位/招标文件认可厂家招标文件认可厂家采购机电设备及材料。采购机电设备及材料。在编制机电工程招标文件时，机电工程顾问将提供技术在编制机电工程招标文件时，机电工程顾问将提供技术规范和设备及规范和设备及材料之认可厂家清单材料之认可厂家清单(通常各项设备及材通常各项设备及材料之认可厂家均有三个或以上料之认可厂家均有三个或以上)。经雇主代表及机电顾问书面认可指定范围之品牌、厂经雇主代表及机电顾问书面认可指定范围之品牌、厂家，由机电分包商自行报价采购供应及安装的项目包家，由机电分包商自行报价采购供应及安装的项目63、包括：括：a.管材类；管材类；b.阀门类；阀门类；c.换热器；换热器；d.水泵类；水泵类；e.冷水机组、冷却塔、泠热量表、空调机组、风机盘冷水机组、冷却塔、泠热量表、空调机组、风机盘管、风机、消火栓；管、风机、消火栓；f.柴油发电机组、照明配电箱柴油发电机组、照明配电箱(柜柜)、动力配电箱、控、动力配电箱、控制箱、应急电源箱；制箱、应急电源箱；g.线缆类；线缆类；h.非精装灯具及消防类灯具。非精装灯具及消防类灯具。优点：优点：a.确保投标单位选用之设备及材料能满足设计要求；确保投标单位选用之设备及材料能满足设计要求；b.避免错选较高档次避免错选较高档次/规范之产品，造成经济效益之规范之产品，造64、成经济效益之损害；损害；c.设备及材料之设计需满足机电工程系统之联合运作设备及材料之设计需满足机电工程系统之联合运作及使用功能，避免单独采购或未按设计要求之选材及使用功能，避免单独采购或未按设计要求之选材造成各设备及材料之间支作上的不协调；造成各设备及材料之间支作上的不协调；优点：优点：d.由于机电工程顾问提供之认可厂家为三个或以上，由于机电工程顾问提供之认可厂家为三个或以上，雇主方将可获得该项设备或材料之市场竞争报价；雇主方将可获得该项设备或材料之市场竞争报价；e.由于各设备及材料厂家均为机电顾问单位定标前作出由于各设备及材料厂家均为机电顾问单位定标前作出认可，故避免对工期造成的延误或因配合65、工程进认可，故避免对工期造成的延误或因配合工程进度而迫选择较昂贵度而迫选择较昂贵/较高规范之厂家。较高规范之厂家。对于下列属垄断行业或金额较大但供应不复杂之机电主对于下列属垄断行业或金额较大但供应不复杂之机电主要材料及设备建议采用直接承包方式由雇主采购，直接要材料及设备建议采用直接承包方式由雇主采购，直接承包商或指定分包商安装：承包商或指定分包商安装：a.热力站设备及配套配件、管线；热力站设备及配套配件、管线；b.变配电设备及高低压配电箱柜；变配电设备及高低压配电箱柜；c.燃气锅炉及配套管线；燃气锅炉及配套管线；d.卫生洁具及配套小五金；卫生洁具及配套小五金；e.精装灯具。精装灯具。洽商变更管66、理洽商变更管理有效减少变更洽商有效减少变更洽商有效减少变更洽商有效减少变更洽商7.17.17.27.2变更计算案例变更计算案例变更计算案例变更计算案例有效减少变更洽商有效减少变更洽商有效减少变更洽商有效减少变更洽商7.17.1a.给予设计单位足够设计周期。给予设计单位足够设计周期。b.给予设计单位全面及明确的设计要求。给予设计单位全面及明确的设计要求。c.市场需求及政府法规变化应及时反映予设计单市场需求及政府法规变化应及时反映予设计单位。位。d.分析不同设计方案之技术及造价影响及落实最分析不同设计方案之技术及造价影响及落实最终方案。终方案。e.优化设计。优化设计。f.价值工程。价值工程。7.167、有效减少变更洽商有效减少变更洽商g.雇主及监理对招标图纸提出详细之技术审查、雇主及监理对招标图纸提出详细之技术审查、复核。复核。h.造价咨询单位对招标图纸提出详细之技术疑造价咨询单位对招标图纸提出详细之技术疑问，设计单位对技术疑问的书面回复将成为问，设计单位对技术疑问的书面回复将成为招标文件的组成部分。招标文件的组成部分。i.汇总投标单位对招标图纸提出的技术疑问，汇总投标单位对招标图纸提出的技术疑问，设计单位对技术疑问的书面回复将成为招标设计单位对技术疑问的书面回复将成为招标文件的组成部分。文件的组成部分。7.1有效减少变更洽商有效减少变更洽商(续续)j.通过评标分析及审查各投标单位出现报价差68、通过评标分析及审查各投标单位出现报价差异的地方，从而复核招标文件、招标图纸、异的地方，从而复核招标文件、招标图纸、技术规范等是否存在不足而导致该等报价差技术规范等是否存在不足而导致该等报价差异。如有需作出有关修正。异。如有需作出有关修正。k.设立变更洽商造价影响的预警制度设立变更洽商造价影响的预警制度-签发重大设计变更前，需作造价评估及考虑签发重大设计变更前，需作造价评估及考虑其造价影响。其造价影响。7.1有效减少变更洽商有效减少变更洽商(续续)l.设立变更洽商造价影响的通报制度设立变更洽商造价影响的通报制度-对工地项目经理签发超过约定金额之变更洽对工地项目经理签发超过约定金额之变更洽商时，造69、价咨询单位将发出有关通商时，造价咨询单位将发出有关通报。报。以财务报告形式，定期汇总变更洽商之累计以财务报告形式，定期汇总变更洽商之累计评估金额。评估金额。7.1有效减少变更洽商有效减少变更洽商(续续)7.27.2变更计算案例变更计算案例变更计算案例变更计算案例7.2变更计算案例变更计算案例设计变更设计变更#001：YJV铜芯电缆由铜芯电缆由“4120170mm2”规格改为规格改为“4185195mm2”规格。规格。7.2变更计算案例变更计算案例(续续)计算明细：计算明细：电缆工程量为电缆工程量为1,000m“4185195mm2”电缆市场单价：人民币电缆市场单价：人民币706元元/m“41270、0170mm2”电缆合同单价：人民币电缆合同单价：人民币382元元/m金额金额(人民币人民币/元元)增帐：人民币增帐：人民币706元元/m1,000m=706,000减帐：人民币减帐：人民币382元元/m1,000m=(382,000)净增帐：净增帐：324,0007.2变更计算案例变更计算案例(续续)正确计算：正确计算：电缆工程量为电缆工程量为1,000m“4185195mm2”电缆市场单价：人民币电缆市场单价：人民币706元元/m“4120170mm2”电缆市场单价：人民币电缆市场单价：人民币482元元/m“4120170mm2”电缆合同单价：人民币电缆合同单价：人民币382元元/m7.271、变更计算案例变更计算案例(续续)正确计算：正确计算：电缆工程量为电缆工程量为1,000m“4185195mm2”电缆市场单价：人民币电缆市场单价：人民币706元元/m“4120170mm2”电缆市场单价：人民币电缆市场单价：人民币482元元/m“4120170mm2”电缆合同单价：人民币电缆合同单价：人民币382元元/m金额金额(人民币人民币/元元)减帐：人民币减帐：人民币382元元/m1,000m(382,000)7.2变更计算案例变更计算案例(续续)正确计算：正确计算：电缆工程量为电缆工程量为1,000m“4185195mm2”电缆市场单价：人民币电缆市场单价：人民币706元元/m“41272、0170mm2”电缆市场单价：人民币电缆市场单价：人民币482元元/m“4120170mm2”电缆合同单价：人民币电缆合同单价：人民币382元元/m金额金额(人民币人民币/元元)增帐：人民币增帐：人民币382元元/m1,000m减帐：人民币减帐：人民币382元元/m1,000m(382,000)7.2变更计算案例变更计算案例(续续)正确计算：正确计算：电缆工程量为电缆工程量为1,000m“4185195mm2”电缆市场单价：人民币电缆市场单价：人民币706元元/m“4120170mm2”电缆市场单价：人民币电缆市场单价：人民币482元元/m“4120170mm2”电缆合同单价：人民币电缆合同单73、价：人民币382元元/m金额金额(人民币人民币/元元)增帐：增帐：人民币人民币382元元/m+人民币人民币(706-482)元元/m1,000m606,000减帐：人民币减帐：人民币382元元/m1,000m(382,000)净增帐：净增帐：224,000索赔审核索赔审核8.1 索赔时间及程序是否按合同条款所述。索赔时间及程序是否按合同条款所述。8.2 索赔资料是否齐全。索赔资料是否齐全。8.3 索赔资料是否经确认。索赔资料是否经确认。8.4 对已提交的资料，提出技术疑问。对已提交的资料，提出技术疑问。8.5 与各顾问单位包括：设计单位、监理单位讨与各顾问单位包括：设计单位、监理单位讨论。论。74、8.6根据合同文件、往来函件、会议纪要、技术根据合同文件、往来函件、会议纪要、技术疑问及回复及上述讨论，决定该单项索赔是疑问及回复及上述讨论，决定该单项索赔是否成立。否成立。8.7如该单项索赔不成立，需书面回复施工单位如该单项索赔不成立，需书面回复施工单位其不成立之原因及依据。其不成立之原因及依据。8.8如该单项经济索赔成立，需审核施工单位申如该单项经济索赔成立，需审核施工单位申报之概算，并与其进行核对有关工程量及单报之概算，并与其进行核对有关工程量及单价。价。8.9如部分过失是由于申请施工单位造成，或该如部分过失是由于申请施工单位造成，或该施工单位未尽应有责任，把损失减至最低，施工单位未尽应75、有责任，把损失减至最低，则需与申请施工单位及业主分摊索赔金额。则需与申请施工单位及业主分摊索赔金额。8.10需查核产生该经济索赔的责任方，如责任方需查核产生该经济索赔的责任方，如责任方属其他施工单位，该等金额则需与责任方之属其他施工单位，该等金额则需与责任方之施工单位协调、同意及扣除。施工单位协调、同意及扣除。8.11如经济责任属与其他施工单位分摊，则需与如经济责任属与其他施工单位分摊，则需与该等施工单位协调、同意及从扣除分摊金额。该等施工单位协调、同意及从扣除分摊金额。8.12如该单项之工期索赔成立，需与雇主如该单项之工期索赔成立，需与雇主/监理单监理单位位/其他顾问讨论可延长工期之天数，并76、根据其他顾问讨论可延长工期之天数，并根据合同文件开办项目费用，审核施工单位申报合同文件开办项目费用，审核施工单位申报之工期延长费用。之工期延长费用。合同争议的解决合同争议的解决中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准GB50500-2008建建设工程工程量清单计价规范设工程工程量清单计价规范4.9条工程计价条工程计价争议处理。争议处理。其中其中4.9.3条发、承包双方发生工程造价合条发、承包双方发生工程造价合同纠纷时，应通过下列办法解决：同纠纷时，应通过下列办法解决：1.双方双方协商协商2.提请提请调解调解，工程造价管理机构负责调解，工程造价管理机构负责调解工程造价问题工程造价问题3.按合77、同约定向按合同约定向仲裁仲裁机构申请仲裁或向人机构申请仲裁或向人民法院民法院起诉起诉协商协商协商协商争议评审委员会争议评审委员会争议评审委员会争议评审委员会9.19.19.29.29.39.3调解调解调解调解仲裁仲裁仲裁仲裁9.49.4诉讼诉讼诉讼诉讼9.59.5协商协商协商协商9.19.1感谢高总关照，感谢高总关照，这顿饭让我请这顿饭让我请客。客。业主业主施工方施工方杨总，你上个月报过杨总，你上个月报过来的索赔费用，我们来的索赔费用，我们商量一下，早点给你商量一下，早点给你解决资金问题。解决资金问题。业主业主施工方施工方你的壹仟万索赔你的壹仟万索赔最优惠能减至多最优惠能减至多少？少？工期确是78、延长，费工期确是延长，费用也相应增加，最用也相应增加，最低也不能低过捌佰低也不能低过捌佰万。万。业主业主施工方施工方高总，多考虑一点高总，多考虑一点吧，陆佰伍拾万。吧，陆佰伍拾万。其实，我们成本其实，我们成本预算也超不少，预算也超不少，陆佰万怎么样？陆佰万怎么样？业主业主同意你的说法。同意你的说法。下个月要竣工了，你下个月要竣工了，你要多配点管理人员。要多配点管理人员。施工方施工方9.1协商协商(续续)根据法规和合同条款，在双方互谅互让的基础根据法规和合同条款，在双方互谅互让的基础上，经过谈判和磋商，自愿对争议达成一致意上，经过谈判和磋商，自愿对争议达成一致意见。见。9.1协商协商(续续)a.79、合法、自愿和平等合法、自愿和平等b.任何地点任何地点c.简便、及时解决争议简便、及时解决争议d.无须第三方介入无须第三方介入e.没有破坏工作关系及合同可继续履行没有破坏工作关系及合同可继续履行f.当双方分歧严重，或若有一方不愿继续协当双方分歧严重，或若有一方不愿继续协商，此种方式将受到局限商，此种方式将受到局限9.29.2调解调解调解调解9.2调解调解根据法规和合同条款，在第三方调解人主持下，根据法规和合同条款，在第三方调解人主持下，及双方互谅互让的基础上，自愿对争议达成一致及双方互谅互让的基础上，自愿对争议达成一致意见。意见。9.2调解调解(续续)调解人可以是自然人或有声望的社会团体，如工调80、解人可以是自然人或有声望的社会团体，如工程师协会，或国家设立的调解机构如中国国际贸程师协会，或国家设立的调解机构如中国国际贸易促进委员会。易促进委员会。9.2调解调解(续续)a.合法、自愿和平等合法、自愿和平等b.须第三方调解人介入须第三方调解人介入c.没有破坏工作关系及合同可继续履行没有破坏工作关系及合同可继续履行d.调解人以专业知识解决争议调解人以专业知识解决争议e.程序可保密进行程序可保密进行f.需支付调解人费用需支付调解人费用争议评审委员会争议评审委员会争议评审委员会争议评审委员会9.39.39.3争议评审委员会争议评审委员会在建筑施工合同中双方同意设立争议评审委员在建筑施工合同中双方81、同意设立争议评审委员会，委员会成员由双方认可第三方专业咨询顾会，委员会成员由双方认可第三方专业咨询顾问或专家组成。问或专家组成。委员会定期参与项目会议，及跟踪整项工程和委员会定期参与项目会议，及跟踪整项工程和各施工合同的执行情况，并参加有关定期及专各施工合同的执行情况，并参加有关定期及专题会议。其特点是能在合同履行过程中随时解题会议。其特点是能在合同履行过程中随时解决争议。决争议。9.3争议评审委员会争议评审委员会(续续)合同条款中须注明将采用争议评审会员会作为合同条款中须注明将采用争议评审会员会作为解决争议方式，及明确解决争议的范围、评审解决争议方式，及明确解决争议的范围、评审委员会成员的人82、数和产生办法与仲裁及诉论处委员会成员的人数和产生办法与仲裁及诉论处理争议的关系。理争议的关系。评审委员会建议将成为仲裁或诉讼程序中可采评审委员会建议将成为仲裁或诉讼程序中可采纳的证据。纳的证据。9.3争议评审委员会争议评审委员会(续续)a.争议评审委员会可以在工程施工期间直接争议评审委员会可以在工程施工期间直接在工地现场处理争议，避免争议的拖延解在工地现场处理争议，避免争议的拖延解决决导致工期延误。导致工期延误。b.技术专家可用专业知识解决问题。技术专家可用专业知识解决问题。c.节省时间及便捷。节省时间及便捷。d.费用比仲裁及诉讼较低。费用比仲裁及诉讼较低。e.不影响将来继续进行仲裁或诉讼。不83、影响将来继续进行仲裁或诉讼。f.争议评审委员会的建议不具终局性和约束争议评审委员会的建议不具终局性和约束力，如任何一方不满意而不接受该建议，力，如任何一方不满意而不接受该建议，仍然可进行仲裁或诉讼。仍然可进行仲裁或诉讼。仲裁仲裁仲裁仲裁9.49.49.4仲裁仲裁a.仲裁为建筑施工合同最常采用的解决争议的仲裁为建筑施工合同最常采用的解决争议的方式。方式。b.合同需具相关条款，说明解决争议的方式为合同需具相关条款，说明解决争议的方式为仲裁。仲裁。c.仲裁的结果是终局及具法律约束力的。仲裁的结果是终局及具法律约束力的。d.法院将不受理有关已注明于合同条款中，解法院将不受理有关已注明于合同条款中，解决84、争议方式为仲裁的案件，仲裁条款将使双决争议方式为仲裁的案件，仲裁条款将使双方将丧失诉讼的权利。方将丧失诉讼的权利。9.4仲裁仲裁(续续)e.仲裁费用一般较诉讼费用为低。仲裁费用一般较诉讼费用为低。f.仲裁所需时间将比诉讼为短。仲裁所需时间将比诉讼为短。g.仲裁可采用双方合适的时间、地点和方式进仲裁可采用双方合适的时间、地点和方式进行，及对正常的业务影响可减至最低。行，及对正常的业务影响可减至最低。h.仲裁员具相关技术及专业知识，可有效及专仲裁员具相关技术及专业知识，可有效及专业地解决争议。业地解决争议。i.保密进行。保密进行。j.如其中一方不履行，仲裁结果另一方可向法如其中一方不履行，仲裁结果85、另一方可向法院申请强制性执行。院申请强制性执行。诉讼诉讼诉讼诉讼9.59.59.5诉讼诉讼a.如争议不能通过协商、调解及仲裁等方法解如争议不能通过协商、调解及仲裁等方法解决，诉讼将是最后一项选择。决，诉讼将是最后一项选择。b.诉讼当事人不能选择审判员。诉讼当事人不能选择审判员。c.法院审判长不一定具备有关专业知识，很依法院审判长不一定具备有关专业知识，很依靠其他专家给予专业意见。靠其他专家给予专业意见。d.诉讼的费用将较仲裁高昂及需时较长。诉讼的费用将较仲裁高昂及需时较长。9.5诉讼诉讼(续续)e.诉讼将会影响双方业务的合作关系。诉讼将会影响双方业务的合作关系。f.审理一般是公开进行，没有保密86、安排，故不审理一般是公开进行，没有保密安排，故不利需保守商业秘密或需维护商业信誉的案件。利需保守商业秘密或需维护商业信誉的案件。g.如合同争议当事人对低一级法院作出的判决如合同争议当事人对低一级法院作出的判决不服，可以再向高一级上诉，直至终审。不服，可以再向高一级上诉，直至终审。h.诉讼结果将是强制性执行。诉讼结果将是强制性执行。对造价成本控制部门的工作建议对造价成本控制部门的工作建议10.1设立造价成本控制工作制度设立造价成本控制工作制度10.2培训培训10.3工作制度纳入工作制度纳入ISO9001质量管理体系质量管理体系10.4使用过程中，项目部对造价成本控制使用过程中，项目部对造价成本控87、制工作制度提出反馈意见工作制度提出反馈意见各项目部主管通过定期交流工作经验各项目部主管通过定期交流工作经验10.5完善工作制度完善工作制度10.6编制各项目在不同施工阶段的成本造价编制各项目在不同施工阶段的成本造价分析分析10.7编制各项目不同施工阶段的材料用量编制各项目不同施工阶段的材料用量分析分析10.8成本造价及材料用量数据累积将应用成本造价及材料用量数据累积将应用于新项目的设计阶段上。于新项目的设计阶段上。成本控制成本控制工作制度工作制度培训培训ISO9001质量管理质量管理体系体系各部门各部门执行执行提出反馈提出反馈意见意见修正及修正及完善制度完善制度新项目新项目成本控制成本控制设计阶段设计阶段施工及最终施工及最终结算阶段结算阶段招投标招投标阶段阶段成本造价成本造价分析数据分析数据材料用量材料用量分析数据分析数据谢谢 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