1、龙湖项目成本管理控制龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理与招投标、合同管理 内容内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 内容内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制 龙湖成本管理的目标龙湖成本管理的目标 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 -提升价值提升价值 龙湖成本管理的基本内容龙湖成本管理的基2、本内容 -合理确定成本合理确定成本与与有效控制成本有效控制成本 龙湖成本管理的宗旨与目标龙湖成本管理的宗旨与目标宗旨：宗旨：以以经济合理性经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势形成行业成本优势 。目标：目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系建立目标成本管理为导向的成本管理体系 价值工程价值工程房地产企业的主要成本管理内容有：房地产企业的主要成本管理内容有：3 31 1 人力的成本人力的成本5 54 42 2产品的成本产品的成本产品的成本产品的成本 产品的建造、品质产品的建造、品质产品的建造、品质产品的建造、品质时间的成本时间的成本 生产的速度3、进度生产的速度、进度人力的成本人力的成本 管理人员多少和水平管理人员多少和水平资金的成本资金的成本 资金的利息资金的利息管理的成本管理的成本 管理的程度、精细度管理的程度、精细度售后的成本售后的成本6 6成本成本经营目标经营目标/盈利指标盈利指标项目策划项目策划销售定位销售定位项目设计项目设计/部品定位部品定位合作合作资源资源资金资金来源来源政策与市场环境政策与市场环境影响成本的因素影响成本的因素自身管理能力自身管理能力项目开发节奏项目开发节奏/现场施工现场施工成本管理的管理体系成本管理的管理体系开开发发成成本本销销售售费费用用开开发发间间接接费费税税金金土土地地成成本本前前期期工工程程费费4、配配套套设设施施费费基基础础设设施施费费建建安安工工程程费费 工工程程相相关关费费后后续续成成本本管管理理费费用用财财务务费费用用建设期返工费建设期返工费优化设计费用优化设计费用相相关关责责任任部部门门物物业业公公司司工工程程部部造造价价采采购购部部研研发发设设计计部部发发展展部部成本成本财财务务部部本本成成发发开开接接直直营营销销部部勘勘察察设设计计费费项目全成本的纵向分解项目全成本的纵向分解项目制管理组织形式项目制管理组织形式营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部计划财务部计划财务部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目负责人项目负责人项目研发经理项目研5、发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员公司运营总监公司运营总监龙湖项目部主要职能龙湖项目部主要职能 n产品研发定位产品研发定位n施工组织和管控施工组织和管控n成本测算和控制成本测算和控制n营销策划和销售营销策划和销售n客户管理品质保证客户管理品质保证目标成本测算的条件目标成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图经讨论确定的方案或设计图（规划指标表）（规划指标表）整理建筑标准、产品配置整理建筑标准、产品配置 市场价格及其走势的准确把握市场价格及其走势的准确把握 相应6、项目工程造价历史成本数据相应项目工程造价历史成本数据 参照本企业在建项目成本、参照历史成本、参照市参照本企业在建项目成本、参照历史成本、参照市场同类产品成本测算场同类产品成本测算正向测算：正向测算：测算依据测算依据（产品标准（产品标准、市场情况、市场情况、历史成本数据库历史成本数据库）测算方式测算方式（估算、概算、预算）（估算、概算、预算）团队工作团队工作反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本反推计算成本目标成本测算的方法目标成本测算的方法14u目标成本目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结7、合目前市场价格情况，并预测未来价格利润，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时参考历史成本数据资料，走向，同时参考历史成本数据资料，预先制定并预先制定并力争控制的产品成本力争控制的产品成本u目标成本作为产品目标成本作为产品未来成本的控制依据未来成本的控制依据，是产品，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线土土地地投投资资论论证证阶阶段段目目标标成成本本(土土地地版版)项8、项目目启启动动阶阶段段目目标标成成本本(启启动动版版)方方案案设设计计阶阶段段目目标标成成本本(方方案案版版)初初步步设设计计阶阶段段目目标标成成本本(执执行行版版)工工程程实实施施阶阶段段目目标标成成本本(调调整整版版)竣竣工工阶阶段段项项目目竣竣工工成成本本目标成本形成目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行模型在项目运作各阶段的作用模型在项目运作各阶段的作用投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同同n项目拿地阶段项目拿地阶段决策支持，风险控制决策支持，风险控制n项目研发阶段项目研发阶段经济控制，设计优化经济控制，设计优化n项目建设9、阶段项目建设阶段成本控制，销售控制成本控制，销售控制n项目竣工阶段项目竣工阶段对比分析，指导新项目对比分析，指导新项目项项目目团团队队 确确定定产产品品定定位位和和销销售售价价格格、销销售售进进度度研研发发部部根根据据规规划划条条件件 和和市市场场定定位位进进行行预预案案的的调调整整或或重重新新考考虑虑方方案案（产产品品业业态态、标标准准）造造价价采采购购部部项项目目目目标标成成本本测测算算计计划划财财务务部部根根据据售售价价、销销售售进进度度、成成本本测测算算、进进行行财财务务指指标标计计算算拿地以后拿地以后项目团队对拟建项目进行项目团队对拟建项目进行详细策划详细策划，设设定项目市场定位、产10、品定位，定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化标成本测算的细化项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；超过土地版的收益指标；目的目的 对项目进行沙盘推演，对项目进行沙盘推演，预见和决策未来预11、见和决策未来，设定产品，设定产品 定位，营销方案、实施计划，成本控制，识别项目定位，营销方案、实施计划，成本控制，识别项目 风险，提出预案风险，提出预案。项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺做出承诺工工程程部部提提供供现现场场布布置置方方案案提提供供施施工工用用水水电电以以及及甲甲方方临临设设设设置置方方案案初初步步施施工工方方案案及及土土石石方方平平衡衡对对比比提提供供方方案案、初初步步设设计计图图提提供供产产品品建建造造标标准准基基础础方方案案对对比比造造价价采采购购部部目目标标成成本本分分解解进进行行成成本本敏敏感感性性分分12、析析编编制制合合约约规规划划研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务指指标标计计算算项目合约规划项目合约规划目的目的l将各费项成本将各费项成本对应分解对应分解成未来可执行的合同成未来可执行的合同l随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价同造价工工程程部部现现场场签签证证、技技术术核核定定的的现现场场控控制制、工工程程质质量量和和进进度度的的管管控控、编编制制进进度度计计划划提提供供施施工工图图设设计计变变更更的的控控制制、专专项项工工程程的的优优化化造造价价采采购购部部签签证证变变更更的的费费用用审审核核、专专项项工工程程的的成成本本分分析析、13、动动态态成成本本的的跟跟踪踪和和回回顾顾、成成本本调调整整研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务指指标标的的动动态态跟跟进进资资金金计计划划审审核核互动互动n动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果项）的实际成本与目标成本的控制结果n在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分；划进行拆分；结合合同或预算造价对目标成本进结合合同或预算造价对目标成本进行调整行调整n合同变更合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变14、化及时对目标成本进行商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整调整动态成本管理动态成本管理动态成本管理动态成本管理n成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程成本控制是一个动态过程n动态成本管理的目的意义动态成本管理的目的意义 保证成本处于可控保证成本处于可控 保证目标成本实现保证目标成本实现 提供成本决策依据提供成本决策依据成本动态重大事项及预警成本动态重大事项及预警 成本管理异常事项披露成本管理异常事项披露 重大招标进展重大招标进展 补充预算动态状况（含设计变更及洽商）补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说15、明（超合同额及目标成本、以及结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）其它异常情况均需说明）成本目标评审成本目标评审 成本研究及其它测算成本研究及其它测算动态成本月报内容动态成本月报内容工工程程部部审审核核工工程程竣竣工工资资料料对对合合同同相相关关条条款款进进行行评评估估对对供供应应商商进进行行相相关关履履约约评评估估设设计计总总结结造造价价采采购购部部与与供供应应商商进进行行竣竣工工结结算算（含含材材料料供供应应结结算算）编编制制竣竣工工成成本本并并与与目目标标本本（执执行行版版）比比较较研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务决决算算核核算算最最终终的的财财务务指指16、标标一、基本情况的概要一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的下达成本目标的分解成本目标的分解成本目标的完成成本目标的完成二、分解和完成的对比二、分解和完成的对比以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成情况进行对比分析情况进行对比分析基本结论基本结论目标成本和实际成本的对比分析目标成本和实际成本的对比分析1 1）、工程概况主要包括：）、工程概况主要包括：工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。2 2）、特征指标主要包括：）、特征指标主要包括：窗墙比：外墙窗面积窗墙比：外墙窗面积/外墙面积（标准层外17、墙周长外墙面积（标准层外墙周长 总高）一般总高）一般0.230.230.28 窗地比：外墙窗面积窗地比：外墙窗面积/建筑（地面）面积建筑（地面）面积 体型系数：建筑面积体型系数：建筑面积/外表面积（标准层外墙周长外表面积（标准层外墙周长 总高）总高）面积系数：面积系数：=规划建筑面积规划建筑面积/造价计算建筑面积造价计算建筑面积 （规划面积（规划面积/建筑面积）建筑面积）造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调积分析计算的，18、造价面积与规划面积的系数作为调整系数整系数 （系数大于（系数大于1 1成本指标乘以系数，系数小于成本指标乘以系数，系数小于1 1成本指标除以系数）成本指标除以系数）经济指标和技术指标与面积系数的关系经济指标和技术指标与面积系数的关系4 4）、经济指标包括：）、经济指标包括：单位工程人工费和单位面积人工费指标单位工程人工费和单位面积人工费指标 各分部工程造价和单位面积造价指标各分部工程造价和单位面积造价指标 各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表 根据拟建单位工程特征指数和19、设计标准在历史数根据拟建单位工程特征指数和设计标准在历史数据库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指据库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数、历史成本，结合拟建项目的情况，数、历史成本，结合拟建项目的情况，测算拟建项测算拟建项目单位工程的造价成本目单位工程的造价成本 找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调整。整。基础部分：基础部分：挖孔桩基础的测算数据见下表挖孔桩基础的测算数据见下表 参考指标参考指标 A类高层（主体）类高层（主体）钢筋钢筋 47.72千20、克、水泥千克、水泥 86.69千千克、预拌砼克、预拌砼 0.33立方立方 B类高层（主体）类高层（主体）钢筋钢筋53.79千克、水泥千克、水泥 75.73千千克、预拌砼克、预拌砼 0.35立方立方 当窗墙比为当窗墙比为0.28，体型系数为，体型系数为0.28时，主体结构时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为及粗装修部分的造价基数约为1建设建设安装安装完成完成投使投使入用入用投投资资可行性研究可行性研究投投资资合发合发同包同包决立决立策项策项100%勘察设计勘察设计前期工程前期工程施工采购施工采购竣工验收竣工验收 土地投资论证土地投资论证 根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位根据提供的土21、地信息，确定拟取得地块的项目定位 结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理 配置配置 结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论论 证项目投资可行性证项目投资可行性 参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型利用投资分析模型测算控制土地成本测算控制土地成本投资论证阶段的控制投资论证阶段的控制l投资决策至初步设计阶段投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为本阶段投资控制的效果约为75%7522、%80%80%，控制投资的，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低阻力最小，控制投资需要的成本最低 l深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为较，本阶段投资控制的效果约为15%15%20%20%l施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%5%以内以内，控制投资阻力较大，控制成本较高控制投资阻力较大，控制成本较高 设计阶段投资控制效果设计阶段投资控制效果概念概念概念概念设计设计设计设计施工施工23、施工施工/安装安装安装安装使用使用使用使用控制的效果控制的效果控制的阻力控制的阻力控制的成本控制的成本主要主要控制控制价值区价值区41方案设计控制要点方案设计控制要点案例：案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，栋高层，4个个18层、层、4个个33层层高层与高层、花园洋房的的成本比较高层与高层、花园洋房的的成本比较 对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、定单体平面和户型；通过24、对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积，从而获得最大得房率和销售面积，获得最大销售额获得最大销售额和高额利润。和高额利润。初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点 控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配，在满足装饰材料的选择搭配，在满足必要25、使用功能必要使用功能的同时的同时成本最合理。成本最合理。产品定位产品定位公摊面积的组成公摊面积的组成n垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯；管道井、提物井、室外楼梯；n墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；n设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面积面积 所以上表26、也表示为：所以上表也表示为：功能（或效用）功能（或效用）价值价值=；成本（或费用）成本（或费用）F 用数学公式表示用数学公式表示用数学公式表示用数学公式表示 V=C（2）技术经济比较）技术经济比较n人防工程决策人防工程决策n土建车库与机械车库的技术经济比较土建车库与机械车库的技术经济比较n电梯、空调的配置方式电梯、空调的配置方式n地下车库最少车位、面积及收益测算地下车库最少车位、面积及收益测算n基础形式、主体结构形式、挡墙形式基础形式、主体结构形式、挡墙形式 一般施工方案中可能影响结算的内容一般施工方案中可能影响结算的内容n施工平面布置中施工设备的选择和配置施工平面布置中施工设备的选择和配置n27、塔机的选型、安装高度、安装位置塔机的选型、安装高度、安装位置n基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案n钢筋的搭接方式、钢筋的搭接方式、角码铁角码铁的加工及布置的加工及布置n对拉螺杆的设置方式对拉螺杆的设置方式（防水、不防水）（防水、不防水）n止水带的设置方案和材料选用止水带的设置方案和材料选用n其他可能增加费用的施工措施等其他可能增加费用的施工措施等设计变更的类型设计变更的类型针对施工图设计内容出现漏错项而提出的设计理解和针对施工图设计内容出现漏错项而提出的设计理解和确认、设计补充和完善确认、设计补充和完善在施工图设计基础上提出的优化设计，在原施工图设28、在施工图设计基础上提出的优化设计，在原施工图设计基础上改变主要材料、作法的优化设计计基础上改变主要材料、作法的优化设计原施工图基础上发生的功能改变而提出的变更原施工图基础上发生的功能改变而提出的变更专业工程师管理不到位对施工图设计漏错项的疏忽专业工程师管理不到位对施工图设计漏错项的疏忽 技术洽商技术洽商 由施工单位提出，监理、设计、建设单位审核确定由施工单位提出，监理、设计、建设单位审核确定 针对施工图上出现的不清楚；错漏；平、立、剖尺针对施工图上出现的不清楚；错漏；平、立、剖尺寸及做法要求不统一，致使工程无法按原设计施工寸及做法要求不统一，致使工程无法按原设计施工而做出的技术洽商而做出的技术29、洽商 现场经济签证原因现场经济签证原因 现场签证是对施工管理中发生的零星事件的确认现场签证是对施工管理中发生的零星事件的确认 由于施工条件达不到标准由于施工条件达不到标准（现场工程交接未达到标（现场工程交接未达到标准，墙准，墙 面垂直度、平整度、净空尺寸、标高、空间面垂直度、平整度、净空尺寸、标高、空间方正等）方正等）合同外工作内容，障碍的清除、迁移等合同外工作内容，障碍的清除、迁移等 设计变更、材料替换引起的拆除、返工设计变更、材料替换引起的拆除、返工 现场经济签证类型现场经济签证类型设计变更原因引起的设计变更（返工）签证设计变更原因引起的设计变更（返工）签证主材、主要工艺变化引起的变更签证30、主材、主要工艺变化引起的变更签证市场价格发生无法预测的价格签证市场价格发生无法预测的价格签证技术措施和质量标准不清晰造成的费用签证技术措施和质量标准不清晰造成的费用签证场地移交不清或施工条件变化引起的增加工程量签证场地移交不清或施工条件变化引起的增加工程量签证合同出现漏项或清单说明不清引起的签证合同出现漏项或清单说明不清引起的签证措施费签证措施费签证景观方案设计阶段景观方案设计阶段 完成景观空间的特征塑造，完成景观空间的特征塑造，确定各种景观空间确定各种景观空间（开（开放空间、半开放空间、私密空间等）内的平面布局，放空间、半开放空间、私密空间等）内的平面布局，景观元素组织，限定景观要素的尺度、31、材质、色彩景观元素组织，限定景观要素的尺度、材质、色彩等，竖向关系梳理，场地等，竖向关系梳理，场地景观亮点形式景观亮点形式（喷泉、水（喷泉、水景、雕塑），软景布局的空间关系，景、雕塑），软景布局的空间关系，软景效果意向软景效果意向及基调树种骨干树种。及基调树种骨干树种。景观初步设计阶段景观初步设计阶段 确定包括场地总平面控制尺寸及座标关系、竖向高确定包括场地总平面控制尺寸及座标关系、竖向高程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步种植定种植定位及物种规格数量位及物种规格数量、小品及景观构筑物小品及景观构筑物详图等与效详图等与效果相关的全部技术参数，以及果相关的32、全部技术参数，以及景观家具景观家具（灯具、标（灯具、标识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）布点及选型布点及选型；提供工程量计算供甲方进行成本核算。提供工程量计算供甲方进行成本核算。景观工程成本管理措施景观工程成本管理措施l景观工程分不同设计阶段成本控制，景观工程分不同设计阶段成本控制，方案阶段方案阶段是是景观工程成本控制最重要的前控制阶段，占景观景观工程成本控制最重要的前控制阶段，占景观工程成本控制的工程成本控制的80%以上以上 l乔木或贵重苗木部分由甲供乔木或贵重苗木部分由甲供l景观景观效果过程控制效果过程控制 控制移栽等造成的损失控制移栽等造成的损失l建立苗木基33、地或自己的建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木苗圃积累苗木资源资源l严格管理现场收方结算严格管理现场收方结算某项目景观成本分解某项目景观成本分解体验区的特征：体验区的特征：包括显性和隐性特征。包括显性和隐性特征。显性特征：显性特征：规划设计、建筑设计、装修设计、景观设规划设计、建筑设计、装修设计、景观设计、导示系统和灯光设计主要通过观察体验计、导示系统和灯光设计主要通过观察体验隐性特征：隐性特征：通过感观、情感、思考、行动和关联等五通过感观、情感、思考、行动和关联等五种体验种体验售楼处功能分区：售楼处功能分区：1 大门辐射区大门辐射区2 接待迎宾区接待迎宾区3 模型展示区模型展示区4 销售洽谈区销34、售洽谈区5 展板宣传区展板宣传区+销控区销控区6 工法展示区工法展示区7 签约区签约区8 财务区财务区9 室内外休闲区室内外休闲区10 办公区办公区 售楼处空间装修关注点：售楼处空间装修关注点：动线动线-功能分区、参观路线合理功能分区、参观路线合理 比例比例-各功能区空间分布合理各功能区空间分布合理 层次层次-按功能区接待递进按功能区接待递进 灯光灯光-温馨柔和温馨柔和 表达表达-体现人文和企业理念体现人文和企业理念 惊喜惊喜-环境和服务环境和服务l影响样板房装修成本的主要因素影响样板房装修成本的主要因素1）、样板房装饰风格定位样板房装饰风格定位2）、样板房装饰材料标准样板房装饰材料标准3）、35、样板房风格影响样板房家具小品风格和造价样板房风格影响样板房家具小品风格和造价 景观体验区设计关注要点景观体验区设计关注要点 空间组织及体验动线，空间组织及体验动线，主入口设计，主入口设计，主景观设计，主景观设计，样板庭院，体验展示空间样板庭院，体验展示空间 入户设计，入户设计，水景设计，水景设计，硬质铺装材料等。硬质铺装材料等。控制样板区景观成本的措施控制样板区景观成本的措施1）、样板区景观成本原则应该控制在目标成本执行样板区景观成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内版的分解测算控制范围内2）、景观除售楼处区域外尽量减少硬景。景观大道景观除售楼处区域外尽量减少硬景。景观大道突出气36、势，售楼处区域注重细节和情景营造。所有突出气势，售楼处区域注重细节和情景营造。所有乔木均回收再利用。乔木均回收再利用。3）、合理搭配样板区景观乔木、灌木、草坪的比例合理搭配样板区景观乔木、灌木、草坪的比例和效果，控制名贵苗木的数量和效果和效果，控制名贵苗木的数量和效果4）、样板区景观突破目标成本要有补救措施，如控样板区景观突破目标成本要有补救措施，如控制项目总体景观成本，样板区景观苗木移栽等制项目总体景观成本，样板区景观苗木移栽等n准确进行成本测算的基本要求是什么准确进行成本测算的基本要求是什么 n你体会成本测算的难点有哪些你体会成本测算的难点有哪些n怎样才能实现成本管理的目标怎样才能实现成本37、管理的目标交流提纲交流提纲一般公司招投标机构设置一般公司招投标机构设置有的有的公司招投标小组：负责公司招投标工作的领导公司招投标小组：负责公司招投标工作的领导决策，负责对全部招投标工作的监管决策，负责对全部招投标工作的监管小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财务小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财务总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理总总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理总经理、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、经理、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、建材采购（工程材料设备采购）协调小组成员组成建材采购（工程材料设备采购）协调小组成员组成营销部营销部成本管理部成本38、管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目总监项目总监项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员精装修项目部精装修项目部景观项目部景观项目部龙湖公司部门、项目运营构架龙湖公司部门、项目运营构架计划财务部计划财务部发展部发展部运营副总运营副总龙湖造价采购部组织构架龙湖造价采购部组织构架造造价价采采购购部部成本中心成本中心采购中心采购中心招标中心招标中心造价工程师造价工程师景观采购工程师景观采购工程师装饰采购工39、程师装饰采购工程师材料采购工程师材料采购工程师设备采购工程师设备采购工程师招标工程师招标工程师龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容成立的临时团队成立的临时团队 招标范围招标范围招标范围招标范围 以下条件的工程项目和材料设备采购，以下条件的工程项目和材料设备采购，可不进行招标可不进行招标 工程类：工程类：水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争条件；水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争条件；不不具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材料设备具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材料设备；执行集团集采或区域联动集采的，可根据集采结果直执行集团集采或区域联动集40、采的，可根据集采结果直接签订合同接签订合同；战略合作或年度合作的分供方选择，经总经理审批，战略合作或年度合作的分供方选择，经总经理审批，并通报集团备案，可不进行招标，并通报集团备案，可不进行招标，。招投标流程及成果招投标流程及成果提交提交合同需求合同需求确定招标小组人员确定招标小组人员供应商考察与资格预审供应商考察与资格预审“从事建筑活动的从事建筑活动的建筑施工企业建筑施工企业，应当具备下列条，应当具备下列条件：件：（1）有符合国家规定的注册资本；）有符合国家规定的注册资本；（2）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；业技41、术人员；（3）有从事相关建筑活动规定的其他条件；）有从事相关建筑活动规定的其他条件；（4）法律、行政法规规定的其他条件。）法律、行政法规规定的其他条件。招标准备阶段招标准备阶段n编写招标文件编写招标文件 招标文件应当包括以下内容：招标文件应当包括以下内容：（一）招标人名称、项目名称及简介；（一）招标人名称、项目名称及简介；（二）工程、设备、材料、服务等的名称、数量及（二）工程、设备、材料、服务等的名称、数量及主要技术要求；主要技术要求；（三）交货、竣工或提供服务的时间、期限；（三）交货、竣工或提供服务的时间、期限；（四）递交投标文件的方式、开标日期、地点和投（四）递交投标文件的方式、开标日期、42、地点和投标的有效期限；标的有效期限；招标准备阶段招标准备阶段n开标开标n由招标小组成员进行内部开标，不进行投标单位在由招标小组成员进行内部开标，不进行投标单位在场的公开唱标。场的公开唱标。n招标小组招标小组2人人（含）以上（含）以上（造价部造价部人员至少人员至少1名，名，其其他他职能职能1名）才能进行开标，并形成书面签字确认名）才能进行开标，并形成书面签字确认的的开标记录开标记录评评、定标阶段定标阶段经济标由造价采购部负责评标。经济标由造价采购部负责评标。技术标由招标范围职能部门评标技术标由招标范围职能部门评标 根据评标意见确定有效标，对所有投标单位的技术根据评标意见确定有效标，对所有投标单位43、的技术标、经济标进行一次正式澄清，经济标的澄清仅限标、经济标进行一次正式澄清，经济标的澄清仅限于发包范围与算术错误，不调整投标总价于发包范围与算术错误，不调整投标总价中标原则是：技术标合格，投标范围与招标要求一中标原则是：技术标合格，投标范围与招标要求一致，合理低价中标，以确定中标单位致，合理低价中标，以确定中标单位 n评定标报告主要内容：评定标报告主要内容：定标意见定标意见；准确地描述定标意见。；准确地描述定标意见。评标过程及分析评标过程及分析1）.投标单位情况；投标单位情况；2）.招标概况；招标概况；3）.招标过程及分析：招标过程及分析：还原招标过程记录每一详细动还原招标过程记录每一详细动44、作作，并对不同阶段的，并对不同阶段的中间成果作出过程分析中间成果作出过程分析。4）.评标办法；明示评标办法；明示招标文件所列明的评标办法招标文件所列明的评标办法；5）.评标意见；包括技术标（如有）、商务标、经济评标意见；包括技术标（如有）、商务标、经济标评标意见，综合评标意见。标评标意见，综合评标意见。材料设备集中采购管理流程材料设备集中采购管理流程（和工程招标流程和管理一样）（和工程招标流程和管理一样）设立材料样品资料库设立材料样品资料库实物样板间实物样板间资料样板库资料样板库 集中采购的意义集中采购的意义短期效益短期效益1 1、降低成本、降低成本2 2、提升效率、提升效率3 3、统一品牌、45、统一品牌4 4、保证品质、保证品质长期效益长期效益 1、提升企业的品牌影响力提升企业的品牌影响力2、实现内部资源共享实现内部资源共享3、通通过过对对产产品品、设设计计、施施工工工工艺艺的的研研究究，促促进进先先进进化化、标标准准化化、工工业业化化，最最终终实实现规模效益；现规模效益；业务类合同：业务类合同：建安工程合同材料设备采购合同材料设备采购合同咨询合同房屋销售合同商业运营合同广告宣传合同物业管理委托合同维修整改合同土地合同地勘测绘合同设计合同前期工程合同基础设施合同配套设施合同合同管理是企业经营活动核心合同管理是企业经营活动核心开发建设开发建设合同合同房屋销售房屋销售商业租赁商业租赁1、46、编制合约规划编制合约规划项目启动阶段项目启动阶段编制合约规划将项目各成本费项编制合约规划将项目各成本费项对应对应分解分解成未来可执行的合同明确合同招标方式、时间，成未来可执行的合同明确合同招标方式、时间，合同计价方式标准，随项目进展，合约规划逐步变合同计价方式标准，随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价成真实的合同和合同造价2、提交合同需求提交合同需求n在项目进行过程中，项目部把握招投标及合同在项目进行过程中，项目部把握招投标及合同进度，及时提出合同需求进度，及时提出合同需求n合同需求的内容合同需求的内容 工作范围和工作内容工作范围和工作内容技术要求和验收标准技术要求和验收标准中间交47、接验收和时间中间交接验收和时间开工时间及完成时间开工时间及完成时间场地情况及配合工作场地情况及配合工作龙湖招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的龙湖招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的临时团队临时团队 3、确定招标小组成员、考察入围单位、招标确定招标小组成员、考察入围单位、招标p合同内部交底合同内部交底 由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈述由合同签订人组织，向项目管理团队交底。陈述合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行合同形成背景、合同结构、主要条款解读、执行要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出要点及特殊情况处理，并解答项目管理团队提出的问题，最后形成书面合同内部交底48、记录。的问题，最后形成书面合同内部交底记录。p合同外部交底合同外部交底 由项目部经理组织，项目管理团队参加，向监理由项目部经理组织，项目管理团队参加，向监理单位、施工单位项目班子交底。主要是合同中对单位、施工单位项目班子交底。主要是合同中对施工单位的要求及管理规定，对材料设备管理施工单位的要求及管理规定，对材料设备管理（由材料设备组主讲）要求进行交底，最后形成（由材料设备组主讲）要求进行交底，最后形成书面外部交底纪录。书面外部交底纪录。合同基本内容：合同基本内容：包括标的物（施工、采购、服务等），数量包括标的物（施工、采购、服务等），数量（范围及内容）和质量（验收标准），价款，付款（范围及内容49、）和质量（验收标准），价款，付款节点和相应的支付条件，合同履行的期限、地点和节点和相应的支付条件，合同履行的期限、地点和方式，违约责任等主要条款。方式，违约责任等主要条款。（不同合同主要内容基本一致不同合同主要内容基本一致）注意合同正文注意合同正文 施工合同施工合同要要明确明确工程范围、工程数量、工程价款工程范围、工程数量、工程价款（结算办法）及付款办法、（结算办法）及付款办法、工期、材料供应办、工期、材料供应办法、质量标准、技术资料提供、保修条件等；法、质量标准、技术资料提供、保修条件等；采购合同采购合同要具体写明产品名称、牌号、商标、生要具体写明产品名称、牌号、商标、生产厂家、型号、规格、50、等级、花色、是否成套产产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产品等，技术质量要求要明确、具体，数量要明确品等，技术质量要求要明确、具体，数量要明确计量单位、计量方法、自然损耗率等，运输方式计量单位、计量方法、自然损耗率等，运输方式及运费负责人应具体，交（提）货期限、地点及及运费负责人应具体，交（提）货期限、地点及验收方法应明确；验收方法应明确；注意合同结尾：注意合同结尾：n双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用章）双方都必须使用合法的印章（公章或合同专用章），不得使用财务章或业务章等不合法印章；，不得使用财务章或业务章等不合法印章；n合同签订时间合同签订时间合同风险防范合同风险防范n风险防51、范的目的是更好地履行合同风险防范的目的是更好地履行合同n合同风险是可以防范的合同风险是可以防范的n任何风险防范的方法都不可能消除所有的风险任何风险防范的方法都不可能消除所有的风险n通过建立适当的合同风险防范机制，是将风险控通过建立适当的合同风险防范机制，是将风险控制在可以承受的范围内制在可以承受的范围内 风险控制和管理风险控制和管理n风险是指影响项目目标实现的不利因素，可分为风险是指影响项目目标实现的不利因素，可分为技术的、经济的、环境的及政治的、行政的、国技术的、经济的、环境的及政治的、行政的、国际的和社会的等因素，通过甄别、选择、确认，际的和社会的等因素，通过甄别、选择、确认，把重要的风险52、因素筛选出来加以确认，列出正式把重要的风险因素筛选出来加以确认，列出正式风险清单。风险清单。风险控制对策表风险控制对策表 n合同内容格式具备合法性、有效性、可行性合同内容格式具备合法性、有效性、可行性n合同内容是双方真实意愿表达合同内容是双方真实意愿表达n合同内容力求公平公正合同内容力求公平公正n合同内容严谨，思路、文理清晰，条理清楚合同内容严谨，思路、文理清晰，条理清楚n把可能出现的管理问题、扯皮因素估计完，并把可能出现的管理问题、扯皮因素估计完，并有相应违约防范条款有相应违约防范条款合同签订时应注意合同签订时应注意合同签订时应注意合同签订时应注意n细节把关、忌用生僻词语细节把关、忌用生僻词53、语:“颠覆性颠覆性”改为改为“否定性否定性”同一合同前后概念表述一致：同一合同前后概念表述一致：“设计费设计费”与与“服务费服务费”、“甲甲方方”、“乙方乙方”与与“发包方发包方”、“承包方承包方”付款标准：付款标准：“乙方根据甲方意见要求，修改完成方案设计阶段乙方根据甲方意见要求，修改完成方案设计阶段最终成果最终成果”增加增加“并经甲方确认后并经甲方确认后*日内日内”过后时间应封闭过后时间应封闭:*后后3日内或日内或*后后3个工作日内个工作日内合同的更改和解除合同的更改和解除n变更、解除合同，必需采用变更、解除合同，必需采用书面形式书面形式（包括当事（包括当事人双方的信件、函电、电传等），人54、双方的信件、函电、电传等），n因因变更、解除合同而使公司利益遭受损失的变更、解除合同而使公司利益遭受损失的，除，除法律允许免负责任的以外，均法律允许免负责任的以外，均应承担相应的责任应承担相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。并在变更、解除合同的协议书中明确规定。n合同转让必须有三方协议；合同转让必须有三方协议；n变更、解除合同，一律依合同流转基本变更、解除合同，一律依合同流转基本流程办理流程办理手续。手续。合同管理责任合同管理责任n合同承办人员承办合同的资格审查，对多次出现低合同承办人员承办合同的资格审查，对多次出现低级错误的合同承办人，应取消其承办合同的资格级错误的合同承办人，应取消其承办合同的资格（合同价计算错误、大小写错误等低级错误反映出（合同价计算错误、大小写错误等低级错误反映出基本工作态度和基本工作质量）。基本工作态度和基本工作质量）。n杜绝越权处理合同，对未及时汇报情况和遗失合同杜绝越权处理合同，对未及时汇报情况和遗失合同有关资料而给公司造成损失的，追究其经济和行政有关资料而给公司造成损失的，追究其经济和行政责任；责任；