1、龙湖成本管理与房地产开发成本控制 讲师背景介绍：讲师背景介绍：高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发展高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发展高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发展高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。会常务理事。会常务理事。会常务理事。关键词：关键词：成本管理，成本控制。成本管理，成本控制。房地产开发的成本控制房地产开发的成本控制内容内容 龙湖的成本管理龙湖的成本管理 房地产开发的成本控2、制房地产开发的成本控制内容内容 龙湖的成本管理龙湖的成本管理l以项目为管理对象l项目的完全直接成本l间接成本分摊龙湖成本管理的范围龙湖成本管理的范围 龙湖成本责任部门龙湖成本责任部门 房市金碟龙湖成本管理的职能龙湖成本管理的职能 房市金碟 房市金碟 房市金碟 龙湖目标成本测算和分解龙湖目标成本测算和分解 房市金碟为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本 房市金碟准确预测编制目标成本的作用l提前锁定投资l合理确定销售价格l预测投资效益 房市金碟 特别在房屋预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。 房市金碟目标成本管理的阶段目标成本管理的阶段土土地地投投资资论论证证3、阶阶段段目目标标成成本本(土土地地版版)项项目目启启动动阶阶段段目目标标成成本本(启启动动版版)方方案案设设计计阶阶段段目目标标成成本本(方方案案版版)初初步步设设计计阶阶段段目目标标成成本本(执执行行版版)工工程程实实施施阶阶段段目目标标成成本本(调调整整版版)竣竣工工阶阶段段项项目目竣竣工工成成本本 房市金碟土地投资论证阶段土地投资论证阶段责任部门责任部门工作成果工作成果发展部发展部项目定位项目定位提供周边配套提供周边配套提供土地信息提供土地信息地区总经理地区总经理研发部研发部造价采购部造价采购部主持、确定主持、确定项目预案项目预案目标成本测算目标成本测算通过通过满足满足拿地拿地成本成本要4、求要求未通过未通过总总经经理理重重新新给给定定成成本本限限值值审定审定存档存档 房市金碟 房市金碟项目启动阶段项目启动阶段项项目目团团队队 确确定定产产品品定定位位和和销销售售价价格格、销销售售进进度度研研发发部部根根据据规规划划条条件件 和和市市场场定定位位进进行行预预案案的的调调整整或或重重新新考考虑虑方方案案（产产品品业业态态、标标准准）造造价价采采购购部部项项目目目目标标成成本本测测算算计计划划财财务务部部根根据据售售价价、销销售售进进度度、成成本本测测算算、进进行行财财务务指指标标计计算算 房市金碟方案设计阶段方案设计阶段研研发发部部提提供供方方案案设设计计图图提提供供方方案案技技术5、术指指标标提提供供产产品品建建造造标标准准造造价价采采购购部部目目标标成成本本测测算算提提出出方方案案优优化化建建议议互动互动计计划划财财务务部部财财务务指指标标计计算算 房市金碟初步设计阶段初步设计阶段工工程程部部提提供供现现场场布布置置方方案案提提供供施施工工用用水水电电以以及及甲甲方方临临设设设设置置方方案案初初步步施施工工方方案案及及土土石石方方平平衡衡对对比比提提供供初初步步设设计计图图提提供供产产品品建建造造标标准准基基础础方方案案对对比比造造价价采采购购部部目目标标成成本本分分解解进进行行成成本本敏敏感感性性分分析析编编制制合合约约规规划划研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务6、指指标标计计算算 房市金碟 房市金碟合约规划的目的：合约规划的目的：l将各费项成本分解成未来可执行的合同l随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同 房市金碟工程实施阶段工程实施阶段工工程程部部现现场场签签证证、技技术术核核定定的的现现场场控控制制、工工程程质质量量和和进进度度的的管管控控、编编制制进进度度计计划划提提供供施施工工图图设设计计变变更更的的控控制制、专专项项工工程程的的优优化化造造价价采采购购部部签签证证变变更更的的费费用用审审核核、专专项项工工程程的的成成本本分分析析、动动态态成成本本的的跟跟踪踪和和回回顾顾、成成本本调调整整研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务指指标标的的动动7、态态跟跟进进资资金金计计划划审审核核互动互动 房市金碟动态成本的组成动态成本的组成 动态成本动态成本=已结算合同成本已结算合同成本+未结算合同成本未结算合同成本 +非合同性成本非合同性成本+待发生成本待发生成本动态成本动态成本待发生成本待发生成本待发生费用待发生费用未签约合同估价未签约合同估价已发生成本已发生成本非合同性成本非合同性成本合同性成本合同性成本已结算合同成本已结算合同成本未结算合同成本未结算合同成本合同金额合同金额结算调整结算调整(含含签证变更签证变更)合同金额合同金额预估结算调整预估结算调整(含含预估签证变更预估签证变更) 房市金碟工程竣工阶段工程竣工阶段工工程程部部审审核核工工8、程程竣竣工工资资料料对对合合同同相相关关条条款款进进行行评评估估对对供供应应商商进进行行相相关关履履约约评评估估设设计计总总结结造造价价采采购购部部与与供供应应商商进进行行竣竣工工结结算算（含含材材料料供供应应结结算算）编编制制竣竣工工成成本本并并与与目目标标本本（执执行行版版）比比较较研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务决决算算核核算算最最终终的的财财务务指指标标 房市金碟 龙湖景观装饰工程成本管理龙湖景观装饰工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本构成l场地整治费l苗木栽植费l苗木保活养护管理费l景观效果调整增加费l苗木价龙湖景观绿化指标参考景景观工程成本管理措施l景观工程分不同设计阶9、段成本控制l乔木或贵重苗木部分由甲供l景观效果过程控制控制移栽等造成的损失l建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木资源l严格管理现场收方结算龙湖控制景观的方法 乔木、灌木种在那里楼宇楼宇行道树行道树道路道路灌木灌木乔木乔木公共部分装饰工程成本管理公共装饰工程成本管理措施l装饰工程分不同设计阶段成本控制l主要装饰面层材料部分由甲供l装饰工程效果过程控制避免返工等造成损失l严格管理现场收方结算材料设备采购管理原则甲方供应材料设备的目的l集约方式规模采购有利于市场竞争降低材料设备的造价和采购成本l可以有效控制主要材料设备的质量龙湖体验区样板房成本管理l样板房的成本范围 样板房成本包括：样板房建造费、样板房10、装饰工程费、样板房家具及样板房小品摆设l影响样板房成本的主要因素影响样板房成本的主要因素1）、样板房装饰风格定位2）、样板房装饰材料标准3）、样板房风格影响样板房家具小品风格和造价l控制样板房成本的措施控制样板房成本的措施1）、样板房装饰成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内2）、确定合适的样板房装饰风格以控制装饰成本和家具小品成本3）、控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位4）、耐用品回收和周转使用龙湖体验区样板景观成本管理l样板区景观成本的范围样板区景观成本的范围 样板区景观成本包括：样板景观乔木、灌木、草坪、小品、水体、便道、挡墙、护栏等，同时还包括配套的休息用家具。l影11、响样板区景观成本的因素影响样板区景观成本的因素1）、样板区景观设计定位2）、样板区景观乔木、灌木、草坪的比例不按常规比例，如何达到效果和成本的统一3）、样板区景观树木定位高名贵树种多于常规配置4）、样板区景观水体不按常规设置，高于项目配置平均标准5）、样板区景观小品不按常规设置，高于项目配置平均标准l控制样板区景观成本的措施控制样板区景观成本的措施1）、样板区景观成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内2）、合理搭配样板区景观乔木、灌木、草坪的比例和效果，控制名贵苗木的数量和效果3）、样板区景观突破目标成本要有补救措施，如控制项目总体景观成本，样板区景观苗木移栽等 房地产开发的成本12、控制房地产开发的成本控制内容内容 龙湖的成本管理龙湖的成本管理房地产主要成本费项构成项目制成本管理组织形式项目制成本管理组织形式营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部计划财务部计划财务部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目负责人项目负责人项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员 房地产开发的投资控制房地产开发的投资控制 竣竣竣竣工工工工验验验验收收收收 试试试试 运运运运 行行行行 采采采采 购购购购 施施施施13、 工工工工 设设设设 计计计计 勘勘勘勘 察察察察可可可可行行行行性性性性研研研研究究究究项项项项目目目目建建建建议议议议书书书书房地产建设投资阶段划分房地产建设投资阶段划分房地产建设投资阶段划分房地产建设投资阶段划分建建建建 设设设设 工工工工 程程程程 项项项项 目目目目 的的的的 阶阶阶阶 段段段段启动阶段启动阶段启动阶段启动阶段规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段实施阶段实施阶段实施阶段实施阶段收尾阶段收尾阶段收尾阶段收尾阶段房地产投资比例阶段划分房地产投资比例阶段划分建设建设建设建设安装安装安装安装完成完成完成完成投使投使投使投使入用入用入用入用投投资资可行性研究可行性研究可行性研究可行14、性研究投投资资合发合发合发合发同包同包同包同包决立决立决立决立策项策项策项策项100%勘察设计勘察设计勘察设计勘察设计施工采购施工采购施工采购施工采购竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收 房地产开发的投资控制要点房地产开发的投资控制要点 投资测算过程的控制分为：投资测算过程的控制分为：投资测算过程的控制分为：投资测算过程的控制分为：投资论证阶段测算投资论证阶段测算 设计阶段测算设计阶段测算 执行过程的控制主要是施工控制执行过程的控制主要是施工控制执行过程的控制主要是施工控制执行过程的控制主要是施工控制投资控制包括投资测算过程的控制和执行投资控制包括投资测算过程的控制和执行过程的控制过程的控制 房市15、金碟 土地投资论证土地投资论证 根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位 结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置 结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论证项目投资可行性项目投资可行性 参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算投资论证阶段投资论证阶段 房市金碟l 方案设计（概念设计）方案设计（概念设计）l 初步设计（扩初设计）初步设计（扩初设计）l 施工图设计施工图设计 工程设计阶段工程设计阶段 房市金碟l投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为约为75%75%80%80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低 l深化设计至施工图设计阶16、段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为约为15%15%20%20%l施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为约为5%5%以内以内，控制投资阻力较大，控制成本较高 设计阶段投资控制效果 房市金碟概念概念概念概念设计设计设计设计施工施工施工施工/安装安装安装安装使用使用使用使用控制的效果控制的阻力控制的阻力控制的成本控制的成本主要主要主要主要控制控制控制控制价值区价值区价值区价值区 房市金碟方案设计控制要点 在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园17、少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。 房市金碟方案设计控制要点 对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积。 房市金碟 对各方案合理搭配主要建筑和配套设施、车库、景观绿化面积，景观绿化面积、区内配套道路管网等，并进行土地成本、配置标准和建造成本的造价比较，对各方案的建设工期、销售速度、销售价格和资金成本的比较，编制投资估算投资估算。方案设计控制要点方案设计控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点 限额设计限额设计 确18、定限额设计控制指标确定限额设计控制指标 限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。 房市金碟初步设计（扩初设计）阶段控制要点 根据地貌标高，比较总体平面布置，以确定建筑物和总平面标高，合理确定平场土石方标高，达到平基土石方的挖填运最合理方案，减少挡墙工程量，减少基础深度增加地下利用面积的方案比较。初步设计（扩初设计）阶段控制要点 控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标19、准的影响。初步设计（扩初设计）阶段控制要点l确定产品配置系统、内容、标准l开闭所（如果有）、高配室、低配室的区域位置的选定；l给水、消防分区是否合理初步设计（扩初设计）阶段控制要点 控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足必要使用功能满足必要使用功能的同时成本最合理。初步设计（扩初设计）阶段控制要点l根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。l景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌20、木、草坪面积的比例。铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。初步设计（扩初设计）阶段控制要点 综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。编制概算，对投资进行控制。施工图设计控制要点l比较不同形式基础工程造价，确定合理基础形式；l比较不同结构体系对工程造价的影响，确定合理结构体系，认真计算合理选择安全系数；l把握细部设计、作法和材料选用 由此可见设计阶段投资控制的重点又在方案方案设计和初步设计（扩初设计）阶段设计和初步设计（扩初设计）阶段。运用价值工程控制投资 投资测算过程包括投资论证阶21、段测算和设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。价值工程价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。如何有效提高产品的价值 l功能F l成本C 1 1、功能不变，成本下降、功能不变，成本下降2 2、功能大幅提高，成本略有增加、功能大幅提高，成本略有增加3 3、功能提高，成本降低、功能提高，成本降低4 4、功能略有降低，成本大幅降低、功能略有降低，成本大幅降低5 5、成本不变，功能提高、成本不变，功能提高 如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值 表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，而是22、从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成本之比；成本也不是一般意义上的成本，它是构成产产品寿命周期的成本品寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。如何有效提高产品的价值如何有效提高产品的价值 所以上表也表示为：所以上表也表示为：功能（或效用）价值=；成本（或费用）F 用数学公式表示用数学公式表示 V=C工程实施阶段控制要点 确定合理的工期，为了及时达到投资效益，抢工期可能会增加成本，但抢工期获得的效益是否与增加的成本等值。施工方案的比较和造价控制施工方案的比较和造价控制 包括施工平面布置中施工设备的选择和配置，基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案比较，有（增加）费用的非常规施工方案多方案比23、较等（如：止水带、刚性套管、防水拉杆）工程实施阶段控制要点工程实施阶段控制要点 施工材料设备采购，对材料要比值比价；对设备除了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费用；投资控制（目标成本管理）l编制目标成本或计划成本编制目标成本或计划成本l分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正l对目标成本或计划成本与实际成本进行比较对对目标成本或计划成本与实际成本进行比较对项目进行后评估项目进行后评估目标成本编制的方法l投资估算（历史成本数据库）投资估算（历史成本数据库）l设计概算设计概算历史成本数据库 包括：包括：包括24、：包括：l 成本测算基础资料成本测算基础资料l开发成本汇总表开发成本汇总表l单位工程建安指标单位工程建安指标l成本测算基础资料：成本测算基础资料：搜集各房地产项目工程（历史）（历史）的各项规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程指标的实际记录实际记录 新建新建房地产项目的规划设计条件，拟建项目概拟建项目概况指标况指标l开发项目成本汇总表：开发项目成本汇总表：是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。l单位工程建安指标：单位工程建安指标：按项目的单位工程编制，共分为五大部分：1）、工程概况。2）、特征指数。3）、建设标准。4）、经济指标、5）、技术指标。1 25、1）、工程概况主要包括：）、工程概况主要包括：工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。2 2）、特征指标主要包括：）、特征指标主要包括：窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长总高）窗地比：外墙的窗面积/建筑面积 体型系数：外表面积（标准层周长高度+标准层面积）/建筑面积（标准层建筑面积、高度）面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积 （规划面积/建筑面积）造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数 经济指标和技术指标与面积系数的关系（系数大于1成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数）3 3）、建筑标准：分别按单位工程）、建筑标准：分别按单位工程 基础；结构及粗装修；主体设备安装工程；公共部位精装修；户内精装修；等的主要材料做法进行描述。4 4）、经济指标包括：）、经济指标包括：单位工程人费和单位面积人工费指标 各分部工程造价和单位面积造价指标 各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标 找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调整。谢谢聆听欢迎指正