1、各各地地区区地地产产公公司司与与物物业业公公司司财财务务收收支支界界面面阶阶段段费费用用名名称称物物业业类类型型费费项项、工工作作内内容容说说明明及及工工作作标标准准物物业业工工作作质质量量及及结结果果承承诺诺费费用用标标准准地地产产费费用用出出处处执执行行方方式式前期介入期前期介入费所有1、启动会阶段编制前期介入计划，经项目团队审批后在计划节点主动开展。2、按前期介入计划节点，主动关注项目进度，提出前期介入意见，报项目团队责任工程师，并跟踪意见落实。3.参与和物业有关的图纸交底、图纸会审、现场点评工作，提交前期介入意见（包括销售中心物业费测算），并跟踪落实。4.地产编制产品配置标准、设计任务2、书、产品交付标准、细部做法等文件时就物业相关部分，提供前期介入意见，并参与讨论。5、集中交房后半年内，汇总装订各阶段前期介入成果，并编制前期介入总结。6、具体工作内容见前期介入计划及专业指引1、计划完成率95%，计划内容工作漏项，导致责任成本由物业承担相应责任。2、前期介入意见最终未被项目采纳的，保留提交记录。1）公寓（含花园洋房、社区商业）、SOHO楼5元/平方米2）别墅、集中商业、写字楼6.00元/平方米3）精装房原有标准上加1元平方米4）车库、配套等参照项目主要业态标准5）业态的确定按营销的定位为准项目部（项目研发成本）1、前期介入由研发部以工作联系单或者会议的方式通知物管公司参与方案的3、讨论。2、对于开发周期较长，地产分多期开发的项目则按期进行结算.3、项目基础工程竣工验收后一个月内，各项目部以工作联系单的方式通知物业，同时收取总价的70的第一次前期介入费,集中交结束后一个月之内支付总价的30。4、经双方认定的因物管公司导致相关责任成本由物管公司承担，于前期费用中列支每半年结算一次。提前接管期分户检验费所有1、分户检验：a、接到地产委托工作联系单，20日内编制分户检验计划，项目负责人审批执行；b、实施检验，提交共性问题成果。C、协助监理督促整改。2、提前接管：按照承接验收标准执行。1、交房客户发现整改问题中，属分户验收必检项目应发现但未发现的数量与所有返修问题之比列为考核值24、按计划完成检验工作，填写住宅工程质量分户检验相关记录（按各城市法规要求，如无要求参照集团格式）报送项目团队。考核值5%6元平方米5%考核值10%5元平方米考核值10%4元平方米项目部（项目工程成本）1、由地产委托物业进行，主要是对工程和监理工作进行监控2、地产可以全项目或部份委托，按实际委托面积进行结算3、费用结算在工作任务完成后一个月内按3元/平方米付清，待集中交房后一个月内根据考核结果补足差额。提前接管费受项目部委托的提前接管费用（提前合同交房期一个月以上为提前接管）按正常物业接管执行1、核定物管费收费半额2、不足半月按半月收取，超过半月不足1月按整月收取。项目部按月结算验收接管期返修管5、理费所有1、依照总包合同中维保条款的约定，代地产公司项目部为业主提供工程维修服务的整改跟踪工作（包括但不限于返修质量和进度控制、返修协调、返修结果确认的管理）2、参照物业与地产公司界面文件执行项目维修管理办法施工合同维保共用条款1、返修质量达到国家标准；2、返修记录采用派工单、协调单留存过程记录；3、返修物业服务投诉数量与物业收费标准挂钩每100户投诉数量2件 3元平方2件每100户投诉数量5件 2.5元平方每100户投诉数量5件 2元平方项目部（项目工程成本）1.集中交房期结束后一月内一次性付清最低标准，2元/平方米，半年集中整改期结束后根据考核结果，一个月内一次补足差额强制介入整改费1、施6、工单位拒不整改或多次整改不合格，物管公司强行介入整改（物业负责收集违约证据）2、参照物业与地产公司界面文件执行项目维修管理办法施工合同维保共用条款1、返修质量达到国家标准；2、返修记录采用派工单、协调单留存过程记录；4、返修物业服务投诉数量与物业收费标准挂钩1）人员结算标准（1+100%）2）物管提供机、材等（1+50%）项目部（项目工程成本）由物业公司向项目部发告知书，款项经造价采购部审核，整改完一次付清委托管理期配套物业委托管理费配套物业该专项委托包含但不限于以下事项：1、公园管理2、水库管理3、会所管理1、配套如需向相关部门交纳的承租费由地产承担，除非另有约定。2、一次性补贴物业管理费（7、不低于该物业两年的管理成本），物业提供两年运营成本测算3、配套物业正式运营前地产向物业支付费用。地产总经理指定物业补贴可以在委托生效后一次付清或者分两年付清空置房物管费销售型资产住宅商业费项内容包括：1、业主未接、地产提前交房给业主、未售房（营销部）2、业主拒接（项目部）1、按当地法规规定和合同约定执行2、不足半月按半月收取，超过半月不足1月按整月收取1、营销部2、项目部（项目工程成本）物管公司与责任部门核对未交房户位清单，按月收取留存型资产商业现行实际收费标准全额执行商运公司商运部按月结算车位物管费住宅及社区配套商业按当地法规规定和合同约定执行营销部住宅车位已租赁则向业主收取，未租赁未出售的8、不收费，临时停车归物业公司，按月结算集中商业集中商业车库物管费标准由双方根据实际测算标准约定或定价并入商业物业费商运公司商运部1.大型商区车库按实际停车位收取物管费2、商业区内临时停车收入归地产或者商业公司。留存资产大修费用留存型资产物业公司制定并提报大修计划，经地产公司审批后委托物业公司办理达到国家验收标准按实际发生的费用项目后续成本若地区公司设立商运部或商运公司，计划提交和方案实施确认均应通过该部门审核营销配合费销售中心管理费保安、保洁、会所接待、绿化环境维护1、营销部销售中心物业服务满意度95%；2、执行标准，详见售场保安、保洁、吧员、绿化岗位说明书。按售楼中心费用结算标准执行（详见附件9、）营销部1、由营销部出具委托单按协定执行按月结算2、按照新建售楼中心结算方式执行的项目，在标准配置以外的部份按照专项委托方式处理营销活动配合费营销推广活动、工地开放日等1）人员结算标准2）物管提供机、材等（1+25%）由营销部出具委托单按协定执行按月结算物业前期招投标费用物业协助地产进行前期物业的招标工作中标实际发生成本（包括接待，委托费用等）地产办公区物管费地产办公区1、户内清洁2、基础会议服务3、800平/人（保洁），不足800平，按800平计4、除上述服务的额外人力需求另行按人数*人员结算成本结算物业服务满意度95%1）自有物业 7元平方米2）租赁物业 5元平方米（物业租赁物管费由地产自10、行缴纳）行政部由行政部工作联系单出具委托，按月结算特约服务费由于地产工作需要提出的保洁、保安、工程、绿化和客服的临时派工1）人员结算标准2）项目公示的物业特约服务收费标准使用部门由使用部门工作联系单出具委托，按月结算其他专项委托费所有1、地产委托物业实施的整改项目2、参照物业与地产公司界面文件执行地产委托物业施工管理办法施工合同维保共用条款项目维修管理办法1、维修质量达到国家标准；2、维修记录采用派工单、协调单留存；1）人员结算标准2）物管提供机、材等（1+25%）委托部门由委托部门出具委托单提出明确的委托事项及人数需求，双方确认后按协定执行，费用结算在工作任务完成后一个月内付清临时物业用房租11、赁装修费该费项包含以下事项：1、销售中心无法提供物业服务人员住宿2、项目接管时，地产不能正常提供相关物业用房（办公及物业服务人员住宿）按合同价格约定营销部项目部每月支付或由地产签订合同地区物业价值贡献奖为鼓励并认可物业公司员工对所属地区公司地产业务及整个集团的地产业务的价值贡献而提拨的奖励费用年度第三方物业服务满意度调查达标未有交房或交房期一年以内的公司：3万元/亿回款交房已超过一年的公司：以年度第三方物业服务满意度调查结果为考核项A、90%(含）以上 7万元/亿回款B、85%(含）-90%5万元/亿回款C、80%(含）-85%3万元/亿回款D、80%以下 2万元/亿回款营销部1、每季度可先按12、照2万元/亿回款额标准预提。2、年末根据地产当年度实际回款收入进行结算，参照第三方物业服务满意度调查结果对于余下标准部份进行结算备注：1、本收支界面中从2011年8月1日开始执行2、本收支界面中约定以面积为单位结算均指竣工备案许可证上的总建筑面积，前期在没有此数据前可按施工许可证面积计算。3、前期介入费：自本收支界面发布起执行新标准，已完成基础竣工的项目，前介费第一次收费标准仍按原有界面第一次收费标准执行，但第二次付费标准按新标准第二次付费标准执行。举例：某高层项目建筑面积10万方，7月10日取得基础竣工备案许可证，则第一次前介费应支付10万方*1.75元/平（旧标准3.5*70%）=17.513、万元，集中交房期一个月后支付第二次前介费10万方*1.5元/平方（新标准5*30%）=15万4、遇有下列情况之一时，各地区地产公司和物业公司应以书面OA请示报告报经物业中心总监会签及集团客户及公司品牌部总经理审批：A、双方在执行本界面过程中，因特殊情况需要协商变动收费标准B、在本收支界面中有标准规定的结算事项委托管理期车位物管费各各地地区区地地产产公公司司与与物物业业公公司司财财务务收收支支界界面面阶阶段段费费用用名名称称物物业业类类型型费费项项、工工作作内内容容说说明明及及工工作作标标准准物物业业工工作作质质量量及及结结果果承承诺诺费费用用标标准准地地产产费费用用出出处处执执行行方方式式龙龙14、湖湖物物业业与与地地产产人人员员成成本本结结算算标标准准（20112011年年版版）岗位地区重庆（基准）、成都、西安、沈阳、长春、云南北京、上海、青岛、杭州、无锡、常州、宁波、烟台地地区区调调整整系系数数1 11.21.2结算时间日人工月人工日人工月人工安全护卫工程2304,6002805,500保洁绿化1402,7001803,500会所1903,8002304,500客服2905,8003507,000备注1、结算范围：日人工主要用于物业为地产提供的临时物业服务（如营销宣传活动、工地开放日等），月人工主要用于物业为地产营销售场，项目部提供长期服务的人员结算2、月人工成本计算依据基本工资（115、+福利费6（社保32.5%40.5%）（1管理费15%）个人装备物耗分摊 日人工成本计算依据月人工成本工作日 基本工资：13个月薪酬分摊及节假日加班工资 福利费：员工清凉费、节日生日礼金、及时激励等 社保：养老金、失业金、工伤保险费及医疗险（部份专业包含住房公积金）管理费：公司承担的税金5.5%、公司费用9.5%（如员工招聘费、员工培训费等）个人装备物耗：服装、佩饰、对讲机、住勤装备、水电、交通费（所有配置物业公司统一标准，若因地产项目需要要单独制定的，由地 产承担定制物品和标准的差价）3、日人工以月人工为标准按照各地区实际工作天数折算。4、日人工按日计算，1天起计，不足1天按1天计算，超过各16、地区各专业日规定工作时间另计一天5、人员结算标准以重庆地区为基准，其他地区标准基准标准地区调整系数（地区调整系数参考各地区社平及最低保障收入制定）6、此标准每年年初由物业进行回顾调整，由集团审批后下发到各地区新新建建售售楼楼中中心心费费用用结结算算标标准准（20112011版版）序序号号项项目目地地点点收收费费标标准准备备注注1销售中心办公区6元平方米以实际对客户开放面积收取接待区40元平方米2样板房精装体验30元平方米工法15元平方米3环境庭院花园停车场水体道路景观环境面积5万平米以下的：3元/平方，超过5万平米不足10万平米的部份，2元/平方，环境面积超过10万平方米的项目，另行个案处理417、每增加一个出入口 项目景观销售大厅按保安系数人员结算标准标准配置详见附件35开敞样板区样板区环境收费总额基础上加收50%备注：1、以上费用包括人员用工成本（人工工资、保险、福利、培训费、招聘费、住勤装备和岗位装备等）、物业税金、管理费用2、售楼中心石材晶面处理、能耗费用及耗材等费用由地产承担3、示范区环境绿化委外养护费用（草坪、灌木及乔林等）及由地产承担，物业按环境全面积收取费用包括草花养护人工4、标准配置以外的增设项目及增设岗位以专项委托的方式执行（如开盘活动新增岗位）5、费用月结，次月结算上月费用6、售楼中心第一次整体开放或整体关闭时，不足半月按半月结算，超过半月不足一月按一月结算7、除第18、5项外，费用不足月按整月结算，结算面积以当月最大开放面积为准8、地产营销售中心及样板房开放及关闭时间应提前一个月通知物业，调减若因未达到提前通知时间进行变化的，物业可仍按调减 前面积进行结算销销售售中中心心标标准准岗岗位位配配置置表表（20112011版版）专专业业 序序号号岗岗位位面积、位置描述需需要要岗岗位位数数量量早早晚晚班班情情况况实实际际需需求求人人数数工工作作内内容容环环境境维维护护中中心心1售售楼楼大大厅厅（保保洁洁）500平米3岗早班2人、中班1人岗位数*人员系数1、销售大厅及办公区日常保洁。2、卫生间循环保洁。3、视情况每月最少一次对水体和样板区环境路面彻底清洗，达到水体清澈19、无积垢、无青苔；路面清洁无污垢的感官效果。4、每周一次对销售大厅高危清洁及大厅玻璃清洁。详见附件作业指导书每增加500平米增加1岗早班1人2样样板板房房（保保洁洁）80平方米内/2套2岗早班、中班各1人1、样板房日常保洁。2、样板房开发时间做接待及循环保洁工作。3、视情况每月最少一次对水体和样板区环境路面彻底清洗，达到水体清澈无积垢、无青苔；路面清洁无污垢的感官效果。4、每周一次对样板房死角及高危清洁。详见附件作业指导书160平方米内/2套3岗早班2人，中班1人160-300平米内/套2岗早班、中班各1人300平米以上/套3岗早班2人，中班1人1000平米以上/套4岗早班2人，中班2人3示示范20、范区区环环境境（保保洁洁）环境面积2000平方米时0大厅保洁兼顾1、示范区环境路面及设施设备日常保洁。2、视情况每月最少一次对水体和样板区环境路面彻底清洗，达到水体清澈无积垢、无青苔；路面清洁无污垢的感官效果。详见附件作业指导书5000平米以下2岗早班1人、中班1人每增加5000平米增加1岗早班1人4绿绿化化（草草花花，观观叶叶植植物物）环境面积2000平方米时0保洁兼顾销售大厅、样板房、样板区草花、室内观叶植物养护，管护室内植物达到无枯萎、无残花、无积尘的感官效果。5000平米以下1岗白班1人10000平米2岗白班2人10000平方以上，每增加10000平方增加1岗增加1人程程序序维维护护中21、中心心5景景观观入入口口形形象象岗岗项目景观入口1个2岗白班2人岗位数*人员系数1、销售中心形象展示，一对一换休2、客户指引详见附件作业指导书6销销售售大大厅厅入入口口形形象象岗岗景观入口距离销售大厅入口路程100米0岗景观入口岗兼顾景观入口距离销售大厅入口路程100米2岗白班2人7车车场场岗岗停车场（30个车位以内）2岗白班2人8夜夜间间岗岗销售大厅和样板房在同一建筑内，能够完全封闭时1岗夜班1人维护销售中心托管物资安全详见附件作业指导书销售中心和样板房分离设置2岗夜班2人会会所所9吧吧台台岗岗、服服务务岗岗、知知宾宾岗岗日接待量10组3岗白班3人岗位数*1（周一至周五轮流换休）1、迎来送往客户，让每组来访客户有被关注的尊崇感。2、为提供饮料、糕点等其他服务。3、协助营销部组织开盘等相关活动。4、现场报事、报修。详见附件作业指导书备注：1、人员系数根据各地物业员工工作时间计算确定，由各地物业人力资源负责解释说明Z:CQ-XS-KH-01销售中心客户服务专员岗位作业指导书（2010A.docZ:CQ-XS-HZ-01销售中心环境治理中心岗位作业指.docZ:会所服务岗位作业指导书(2010A.doc