1、 商业地产与普通住宅商业地产与普通住宅商业地产与普通住宅商业地产与普通住宅 成本分拆及控制策略成本分拆及控制策略成本分拆及控制策略成本分拆及控制策略 成本核算、扣除及成本控制实务成本核算、扣除及成本控制实务成本核算、扣除及成本控制实务成本核算、扣除及成本控制实务中国房地产精典讲座中国房地产精典讲座中国房地产精典讲座中国房地产精典讲座中国房地产精典讲座中国房地产精典讲座中国房地产精典讲座中国房地产精典讲座 蔡蔡蔡蔡 昌昌昌昌 著名财税专家著名财税专家著名财税专家著名财税专家 房地产业资深税务顾问房地产业资深税务顾问房地产业资深税务顾问房地产业资深税务顾问中央财经大学税务学院税务管理系主任中央财经2、大学税务学院税务管理系主任中央财经大学税务学院税务管理系主任中央财经大学税务学院税务管理系主任中国第一位税务会计与税务筹划方向博士中国第一位税务会计与税务筹划方向博士中国第一位税务会计与税务筹划方向博士中国第一位税务会计与税务筹划方向博士中国社会科学院经济学（税收学）博士后中国社会科学院经济学（税收学）博士后中国社会科学院经济学（税收学）博士后中国社会科学院经济学（税收学）博士后业界誉为业界誉为业界誉为业界誉为“用第三种眼光看税收筹划用第三种眼光看税收筹划用第三种眼光看税收筹划用第三种眼光看税收筹划”的奇才的奇才的奇才的奇才中国财税研究中国财税研究中国财税研究中国财税研究丛书编委会主任丛书编委3、会主任丛书编委会主任丛书编委会主任中央财经大学中央财经大学中央财经大学中央财经大学MBAMBAMBAMBA、MPACCMPACCMPACCMPACC主讲教授主讲教授主讲教授主讲教授北京大学、清华大学、上海交大客座教授北京大学、清华大学、上海交大客座教授北京大学、清华大学、上海交大客座教授北京大学、清华大学、上海交大客座教授1成本结构成本结构成本结构成本结构 开发项目成本开发项目成本开发项目成本开发项目成本房地产成本核算的步骤房地产成本核算的步骤房地产成本核算的步骤房地产成本核算的步骤1 1 1 1、确定成本对象、确定成本对象、确定成本对象、确定成本对象2 2 2 2、确定成本项目、确定成本项目4、确定成本项目、确定成本项目3 3 3 3、将成本支出计入成本对象具体项目、将成本支出计入成本对象具体项目、将成本支出计入成本对象具体项目、将成本支出计入成本对象具体项目4 4 4 4、确定已完工产品成本、确定已完工产品成本、确定已完工产品成本、确定已完工产品成本5 5 5 5、确定已销开发产品成本、确定已销开发产品成本、确定已销开发产品成本、确定已销开发产品成本【比较与掌握比较与掌握比较与掌握比较与掌握】：确定成本对象的原则？：确定成本对象的原则？：确定成本对象的原则？：确定成本对象的原则？会计核算与税法要求的差异会计核算与税法要求的差异会计核算与税法要求的差异会计核算与税法要求的差异如何确5、定成本对如何确定成本对如何确定成本对如何确定成本对象？象？象？象？单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包6、的群体开发项相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。目，可以合并为一个成本核算对象。目，可以合并为一个成本核算对象。目，可以合并为一个成本核算对象。成片分期（区）开发的项目，以各期（区）为成片分期（区）开发的项目，以各期（区）为成片分期（区）开发的项目，以各期（区）为成片分期（区）开发的项目，以各期（区）为成本核算对象。成本核算对象。成本核算对象。成本核算对象。会计成本对象的确定原则会计成本对象的确定原则会计成本对象的确定原则会计成本对象的确定原则 同一项目有裙房、公寓、写字楼7、等不同功能同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。还应按功能划分成本核算对象。还应按功能划分成本核算对象。还应按功能划分成本核算对象。同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。8、结构的，还应按结构划分成本核算对象。结构的，还应按结构划分成本核算对象。结构的，还应按结构划分成本核算对象。根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。等开发产品成本，均应单独作为成本核算对9、象。会计成本对象的确定原则会计成本对象的确定原则会计成本对象的确定原则会计成本对象的确定原则国税发国税发国税发国税发200931200931200931200931号文：基本原则号文：基本原则号文：基本原则号文：基本原则 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，10、应征得主管税或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。务机关同意。务机关同意。务机关同意。1 1 1 1可否销售原则可否销售原则可否销售原则可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可税成本对象进行成本核算；不能对外11、经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。本摊入能够对外经营销售的成本对象。本摊入能够对外经营销售的成本对象。本摊入能够对外经营销售的成本对象。计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则 2 2 2 2分类归集原则分类归集原则分类归集原则分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类对同一开发地点、竣工时间相近、产12、品结构类对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。成本对象进行核算。成本对象进行核算。成本对象进行核算。3 3 3 3功能区分原则功能区分原则功能区分原则功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。用功13、能时，可以作为独立的成本对象进行核算。用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则 4 4 4 4定价差异原则定价差异原则定价差异原则定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致开发产品因其产品类型或功能不同等而导致开发产品因其产品类型或功能不同等而导致开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。象进行核算。象进行核算。象进行核算14、。5 5 5 5成本差异原则成本差异原则成本差异原则成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。进行核算。进行核算。进行核算。计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则 6 6 6 6权益区分原则权益区分原则权益区分原则权益区分原则 开发项目属于受托代建15、的或多方合作开发的，开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核应结合上述原则分别划分成本对象进行核应结合上述原则分别划分成本对象进行核应结合上述原则分别划分成本对象进行核【思考思考思考思考】成本对象如何确认？成本对象如何确认？成本对象如何确认？成本对象如何确认？先按审批项目划分先按审批项目划分先按审批项目划分先按审批项目划分 再分期次（区）划分再分期次（区）划分再分期次（区）划分再分期次（区）划分 最后分产品性质划分最后分产品性质划分最后分产品性质划分最后分产品性质划分 计税成本对16、象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则成本归集方法与技巧成本归集方法与技巧成本归集方法与技巧成本归集方法与技巧1 1 1 1、审批项目、审批项目、审批项目、审批项目2 2 2 2、分期项目、分期项目、分期项目、分期项目3 3 3 3、合作项目、合作项目、合作项目、合作项目成本对象划分与归集实操技巧成本对象划分与归集实操技巧成本对象划分与归集实操技巧成本对象划分与归集实操技巧土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费17、基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费开发间接费开发间接费开发间接费开发间接费请分析请分析请分析请分析:哪些成本项目可控哪些成本项目可控哪些成本项目可控哪些成本项目可控?房地产六大成本项目房地产六大成本项目房地产六大成本项目房地产六大成本项目为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各项费用。主要包括以下项目：项费用。主要包括以下项目：项费用。主要包括以下项目：项费用。主要包括以下项目：1 1 1 1、土地18、买价（出让金）、土地买价（出让金）、土地买价（出让金）、土地买价（出让金）2 2 2 2、大市政配套费、大市政配套费、大市政配套费、大市政配套费 3 3 3 3、契税、契税、契税、契税 4 4 4 4、耕地占用税、耕地占用税、耕地占用税、耕地占用税 5 5 5 5、土地使用费、土地使用费、土地使用费、土地使用费 6 6 6 6、土地闲置费、土地闲置费、土地闲置费、土地闲置费 土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费 7 7 7 7、土地变更用途和超面积补交的地价及相、土地变更用途和超面积补交的地价及相、土地变更用途和超面积补交的地价及相、土地变更19、用途和超面积补交的地价及相关税费关税费关税费关税费 8 8 8 8、拆迁补偿支出、拆迁补偿支出、拆迁补偿支出、拆迁补偿支出 9 9 9 9、安置及动迁支出、安置及动迁支出、安置及动迁支出、安置及动迁支出 10 10 10 10、回迁房建造支出、回迁房建造支出、回迁房建造支出、回迁房建造支出 11 11 11 11、农作物补偿费、农作物补偿费、农作物补偿费、农作物补偿费 12 12 12 12、危房补偿费、危房补偿费、危房补偿费、危房补偿费【思考与提高思考与提高思考与提高思考与提高】：土地闲置费用如何处理？：土地闲置费用如何处理？：土地闲置费用如何处理？：土地闲置费用如何处理？土地征用费及拆迁补20、偿费土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费 房地产企业应按照土地使用权出让合同约定的房地产企业应按照土地使用权出让合同约定的房地产企业应按照土地使用权出让合同约定的房地产企业应按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入开发产品的建安成本。计入开发产品的建安成本。21、计入开发产品的建安成本。计入开发产品的建安成本。房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度规定：土地闲置规定：土地闲置规定：土地闲置规定：土地闲置费计入管理费用。费计入管理费用。费计入管理费用。费计入管理费用。国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务房地产开发经营业务房地产开发经营业务房地产开发经营业务企业所得税处理办法企业所得税处理办法企业所得税处理办法企业所得税处理办法的通知的通知的通知的通知规定，土地闲规定，土地闲规定，土地闲规定，土地闲置费计入置费计入置费计入置费计入“土地征用费及拆22、迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费”土地闲置费的政策与处理土地闲置费的政策与处理土地闲置费的政策与处理土地闲置费的政策与处理 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知知知知（国办发（国办发（国办发（国办发200637200637200637200637号）号）号）号）对超出合同约定动工开发日期满对超出合同约定动工开发日期满对超出合同约定动工开发日期满对超出合同约定动工开发日期满1 1 1 1年未动工开发的年未动工开发的年未动工开发的年23、未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满竣工；满竣工；满竣工；满2 2 2 2年未动工开发的，无偿收回土地使用权年未动工开发的，无偿收回土地使用权年未动工开发的，无偿收回土地使用权年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足积不足积不足积不足1/31/31/31/3或已投资额不足或已投资24、额不足或已投资额不足或已投资额不足1/41/41/41/4，且未经批准中，且未经批准中，且未经批准中，且未经批准中止开发建设连续满止开发建设连续满止开发建设连续满止开发建设连续满1 1 1 1年的，按闲置土地处置。年的，按闲置土地处置。年的，按闲置土地处置。年的，按闲置土地处置。【思考思考思考思考】：土地闲置期间需要缴纳土地使用税吗？：土地闲置期间需要缴纳土地使用税吗？：土地闲置期间需要缴纳土地使用税吗？：土地闲置期间需要缴纳土地使用税吗？土地闲置费的政策与处理土地闲置费的政策与处理土地闲置费的政策与处理土地闲置费的政策与处理 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、项目开发前期发生的水文地质勘25、察、测绘、项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。期费用。期费用。期费用。下列费用可否列入前期工程费：下列费用可否列入前期工程费：下列费用可否列入前期工程费：下列费用可否列入前期工程费：1 1 1 1、报批报建费、报批报建费、报批报建费、报批报建费 2 2 2 2、临时设施费、临时设施费、临时设施费、临时设施费【会计处理会计处理会计处理会计处理】：前期工程费计入下列科目：前期工程费计入26、下列科目：前期工程费计入下列科目：前期工程费计入下列科目：“开发成本开发成本开发成本开发成本前期费用前期费用前期费用前期费用”。前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费 开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等。用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等。用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等。用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等。自营方式发生的建筑安装工程费和以出包方式自营方式发生的建筑安装工程费和以出包方式自营方式发生的27、建筑安装工程费和以出包方式自营方式发生的建筑安装工程费和以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。一般称为支付给承包单位的建筑安装工程费。一般称为支付给承包单位的建筑安装工程费。一般称为支付给承包单位的建筑安装工程费。一般称为“建建建建安成本安成本安成本安成本”。【会计处理会计处理会计处理会计处理】：根据不同的施工方式，采用不同的：根据不同的施工方式，采用不同的：根据不同的施工方式，采用不同的：根据不同的施工方式，采用不同的核算方法。发包方式按照工程款核算，自营方式按核算方法。发包方式按照工程款核算，自营方式按核算方法。发包方式按照工程款核算，自营方式按核算方法。发包方式按照工程款核算，自营方28、式按照实际成本投入核算。照实际成本投入核算。照实际成本投入核算。照实际成本投入核算。建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费 开发项目在开发过程中所发生的各项基础设开发项目在开发过程中所发生的各项基础设开发项目在开发过程中所发生的各项基础设开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程供气29、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。【会计处理会计处理会计处理会计处理】：计入：计入：计入：计入“开发成本开发成本开发成本开发成本基础设施费基础设施费基础设施费基础设施费”基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费 开发项目在开发过程中所发生的、独立的非开发项目在开发过程中所发生的、独立的非开发项目在开发过程中所发生的、独立的非开发项目在开发过程中所发生的、独立的非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予营利性的，且产30、权属于全体业主的，或无偿赠予营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。出。出。出。【会计处理会计处理会计处理会计处理】：根据不同产权，分情况处理。：根据不同产权，分情况处理。：根据不同产权，分情况处理。：根据不同产权，分情况处理。公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费 企业为直接组织和管理开发项目所发生的，企业为直接组织和管理开发项目所发生的，企业为直接组织和管理开31、发项目所发生的，企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费32、程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。等。等。等。【会计处理会计处理会计处理会计处理】：计入：计入：计入：计入“开发间接费用开发间接费用开发间接费用开发间接费用”【运用技巧运用技巧运用技巧运用技巧】：比较开发间接费用与管理费用：比较开发间接费用与管理费用：比较开发间接费用与管理费用：比较开发间接费用与管理费用开发间接费用开发间接费用开发间接费用开发间接费用成本项目的归集与计成本项目的归集与计成本项目的归集与计成本项目的归集与计住宅产品住宅产品住宅产品住宅产品 分期划分成本项目进行核算，如：一期、二期分期33、划分成本项目进行核算，如：一期、二期分期划分成本项目进行核算，如：一期、二期分期划分成本项目进行核算，如：一期、二期、三期等或继续细分为独立别墅、双拼别墅、联、三期等或继续细分为独立别墅、双拼别墅、联、三期等或继续细分为独立别墅、双拼别墅、联、三期等或继续细分为独立别墅、双拼别墅、联排别墅、多层洋房、小高层洋房、中高层洋房、排别墅、多层洋房、小高层洋房、中高层洋房、排别墅、多层洋房、小高层洋房、中高层洋房、排别墅、多层洋房、小高层洋房、中高层洋房、高层洋房、超高层洋房。属于无偿移交的市政配高层洋房、超高层洋房。属于无偿移交的市政配高层洋房、超高层洋房。属于无偿移交的市政配高层洋房、超高层洋房。34、属于无偿移交的市政配套设施（非独立建筑）含在所属建筑物对应的产套设施（非独立建筑）含在所属建筑物对应的产套设施（非独立建筑）含在所属建筑物对应的产套设施（非独立建筑）含在所属建筑物对应的产品中核算，不用单独设置核算项目，例如：卫生品中核算，不用单独设置核算项目，例如：卫生品中核算，不用单独设置核算项目，例如：卫生品中核算，不用单独设置核算项目，例如：卫生站、居委会、派出所等。站、居委会、派出所等。站、居委会、派出所等。站、居委会、派出所等。成本项目的归集与核算技巧成本项目的归集与核算技巧成本项目的归集与核算技巧成本项目的归集与核算技巧 2 2 2 2、公共配套、公共配套、公共配套、公共配套 主35、要指酒店、六大中心、综合楼、贵宾楼、独立主要指酒店、六大中心、综合楼、贵宾楼、独立主要指酒店、六大中心、综合楼、贵宾楼、独立主要指酒店、六大中心、综合楼、贵宾楼、独立商铺、独立车库。商铺、独立车库。商铺、独立车库。商铺、独立车库。3 3 3 3、市政配套、市政配套、市政配套、市政配套 主要指无偿移交政府的独立建筑物：煤气站、消主要指无偿移交政府的独立建筑物：煤气站、消主要指无偿移交政府的独立建筑物：煤气站、消主要指无偿移交政府的独立建筑物：煤气站、消防站、垃圾站等。防站、垃圾站等。防站、垃圾站等。防站、垃圾站等。4 4 4 4、园林工程、园林工程、园林工程、园林工程 主要指小区公共区域的园艺景36、观建筑、假山、人主要指小区公共区域的园艺景观建筑、假山、人主要指小区公共区域的园艺景观建筑、假山、人主要指小区公共区域的园艺景观建筑、假山、人工湖与喷泉、木栈道等，不含空中花园。工湖与喷泉、木栈道等，不含空中花园。工湖与喷泉、木栈道等，不含空中花园。工湖与喷泉、木栈道等，不含空中花园。成本项目的归集与核算技巧成本项目的归集与核算技巧成本项目的归集与核算技巧成本项目的归集与核算技巧成本项目的归集与计量方法成本项目的归集与计量方法成本项目的归集与计量方法成本项目的归集与计量方法成本项目的会计核算实操技巧成本项目的会计核算实操技巧成本项目的会计核算实操技巧成本项目的会计核算实操技巧成本项目的结转原则37、与技巧成本项目的结转原则与技巧成本项目的结转原则与技巧成本项目的结转原则与技巧成本项目的会计核算实操技巧成本项目的会计核算实操技巧成本项目的会计核算实操技巧成本项目的会计核算实操技巧2成本分拆成本分拆成本分拆成本分拆商业地产与普通住宅商业地产与普通住宅商业地产与普通住宅商业地产与普通住宅的成本分拆的成本分拆的成本分拆的成本分拆会计成本核算会计成本核算会计成本核算会计成本核算 企业应当以权责发生制为基础进行会计确企业应当以权责发生制为基础进行会计确企业应当以权责发生制为基础进行会计确企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。认、计量和报告。认、计量和报告。认、计量和报告。房地产企业所发38、生的成本支出，能够分清房地产企业所发生的成本支出，能够分清房地产企业所发生的成本支出，能够分清房地产企业所发生的成本支出，能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过相应明细科目进行算对象负担的费用，可通过相应明细科目进行算对象负担的费用，可通过相应明细科目进行算对象负担的费用，可通过相应明39、细科目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。房地产成本核算房地产成本核算房地产成本核算房地产成本核算计税成本确定计税成本确定计税成本确定计税成本确定 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，企业在进行成本、费用的核算与扣除时，企业在进行成本、费用的核算与扣除时，企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销40、开发产品计税成本与未销开发产品计税成已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。本。本。本。企业发生的期间费用、已销开发产品计税企业发生的期间费用、已销开发产品计税企业发生的期间费用、已销开发产品计税企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。按规定扣除。按规定扣除。按规定扣除。房地产成本核算房地产成本核算房地产成本核算房地产成本核算 已销开发产品的计税41、成本已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本 按当期已实现销售的可售面积和可售面积单按当期已实现销售的可售面积和可售面积单按当期已实现销售的可售面积和可售面积单按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。位工程成本确认。位工程成本确认。位工程成本确认。计算公式如下：计算公式如下：计算公式如下：计算公式如下：可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本成本对象总成本成本对象总成本成本对象总可售面积成本对象总可售面积成本对象总可售面积成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本42、已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可已实现销售的可已实现销售的可已实现销售的可售面积售面积售面积售面积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本已销开发产品成本的确认已销开发产品成本的确认已销开发产品成本的确认已销开发产品成本的确认 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配电站、热力站、水厂、文体43、场馆、幼儿园等配套设施：套设施：套设施：套设施：（1 1 1 1）属于非营利性且产权属于全体业主的，）属于非营利性且产权属于全体业主的，）属于非营利性且产权属于全体业主的，）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。设施费的有关规定进行处理。设施费的有关规定进行44、处理。设施费的有关规定进行处理。配套设施的成本配套设施的成本配套设施的成本配套设施的成本（2 2 2 2）属于营利性的，或产权归企业所有的，）属于营利性的，或产权归企业所有的，）属于营利性的，或产权归企业所有的，）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资45、产进行处其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。理外，其他一律按建造开发产品进行处理。理外，其他一律按建造开发产品进行处理。理外，其他一律按建造开发产品进行处理。思考思考思考思考 ：上述两种方法哪种处理好？：上述两种方法哪种处理好？：上述两种方法哪种处理好？：上述两种方法哪种处理好？如果产权不明确时，又该如何处理？如果产权不明确时，又该如何处理？如果产权不明确时，又该如何处理？如果产权不明确时，又该如何处理？配套设施的成本配套设施的成本配套设施的成本配套设施的成本 企业在开发区46、内建造的邮电通讯、学校、医企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予偿移交的，国家有关业47、务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。扣后的差额应调整当期应纳税所得额。扣后的差额应调整当期应纳税所得额。扣后的差额应调整当期应纳税所得额。【思考思考思考思考】：国家经济补偿可能大于、小于或等：国家经济补偿可能大于、小于或等：国家经济补偿可能大于、小于或等：国家经济补偿可能大于、小于或等于建造成本，该如何处理？于建造成本，该如何处理？于建造成本，该如何处理？于建造成本，该如何处理？配套设施的成本配套设施的成本配套设施的成48、本配套设施的成本案例分析：如何分拆成本案例分析：如何分拆成本案例分析：如何分拆成本案例分析：如何分拆成本综综综综合合合合体体体体项项项项目目目目 商业项目的成本商业项目的成本商业项目的成本商业项目的成本 附属地暖设施成本附属地暖设施成本附属地暖设施成本附属地暖设施成本 道路成本的分摊道路成本的分摊道路成本的分摊道路成本的分摊 景观成本的处理景观成本的处理景观成本的处理景观成本的处理成本分拆方法成本分拆方法成本分拆方法成本分拆方法 房地产开发过程中，应计入开发产品成本房地产开发过程中，应计入开发产品成本房地产开发过程中，应计入开发产品成本房地产开发过程中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和49、能够分清成本对象的中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益原则和能分清负担对象的间接成本，应按受益原则和能分清负担对象的间接成本，应按受益原则和能分清负担对象的间接成本，应按受益原则和配比原则分配至各成本对象，具体分配方法可配比原则分配至各成本对象，具体分配方法可配比原则分配至各成本对象，具体分配方法可配比原则分配至各成本对50、象，具体分配方法可按以下规定选择其一。按以下规定选择其一。按以下规定选择其一。按以下规定选择其一。成本分配方法及实践运用成本分配方法及实践运用成本分配方法及实践运用成本分配方法及实践运用1 1 1 1占地面积法占地面积法占地面积法占地面积法按已动工开发成本对象占地面积占开发用按已动工开发成本对象占地面积占开发用按已动工开发成本对象占地面积占开发用按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。地总面积的比例进行分配。地总面积的比例进行分配。地总面积的比例进行分配。2 2 2 2建筑面积法建筑面积法建筑面积法建筑面积法按已动工开发成本对象建筑面积占开发用按已动工开发成本对象建筑面积占51、开发用按已动工开发成本对象建筑面积占开发用按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。地总建筑面积的比例进行分配。地总建筑面积的比例进行分配。地总建筑面积的比例进行分配。成本分配方法及实践运用成本分配方法及实践运用成本分配方法及实践运用成本分配方法及实践运用3 3 3 3直接成本法直接成本法直接成本法直接成本法按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。成本对象直接开发成本的比例进行分配。成本对象直接开发成本的比例进52、行分配。成本对象直接开发成本的比例进行分配。4 4 4 4预算造价法预算造价法预算造价法预算造价法按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。象预算造价的比例进行分配。象预算造价的比例进行分配。象预算造价的比例进行分配。成本分配方法及实践运用成本分配方法及实践运用成本分配方法及实践运用成本分配方法及实践运用 1 1 1 1土地成本的分配土地成本的分配土地成本的分配土地成本的分配 土地成本一般按占地面积法进行分配。如果土地成本一般按占地面积法进行分53、配。如果土地成本一般按占地面积法进行分配。如果土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。意。意。意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次土地开发同时连结房地产开发的，属于一次土地开发同时连结房地产开发的，属于一次土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务54、机关同意后可先按土地整体预算成成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。共同成本的分配共同成本的分配共同成本的分配共同成本的分配 2 2 2 2公共配套设施开发成本公共配套设施开发成本公共配套设施开发成本公共配套设施开发成本 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设单独作为过渡性成55、本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。施开发成本，应按建筑面积法进行分配。施开发成本，应按建筑面积法进行分配。施开发成本，应按建筑面积法进行分配。3 3 3 3借款费用借款费用借款费用借款费用 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按借款费用属于不同成本对象共同负担的，按借款费用属于不同成本对象共同负担的，按借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。直接成本法或按预算造价法进行分配。直接成本法或按预算造价法进行分配。直接成本法或按预算造价法进行分配。4 4 4 4其他成本项目其他成本项目其他成本项目其他成本项目 其他成本项目分配法由企业自行确定。56、其他成本项目分配法由企业自行确定。其他成本项目分配法由企业自行确定。其他成本项目分配法由企业自行确定。共同成本的分配共同成本的分配共同成本的分配共同成本的分配 1 1 1 1地下室、地下停车场地下室、地下停车场地下室、地下停车场地下室、地下停车场 特殊建筑部分的成本分拆特殊建筑部分的成本分拆特殊建筑部分的成本分拆特殊建筑部分的成本分拆 2.2.2.2.地上停车位地上停车位地上停车位地上停车位 特殊建筑部分的成本分拆特殊建筑部分的成本分拆特殊建筑部分的成本分拆特殊建筑部分的成本分拆一、为何需要商业与普通住宅的成本分拆？一、为何需要商业与普通住宅的成本分拆？一、为何需要商业与普通住宅的成本分拆？一57、为何需要商业与普通住宅的成本分拆？二、商业与普通住宅成本分拆的技巧二、商业与普通住宅成本分拆的技巧二、商业与普通住宅成本分拆的技巧二、商业与普通住宅成本分拆的技巧 商业与普通住宅的分拆技巧商业与普通住宅的分拆技巧商业与普通住宅的分拆技巧商业与普通住宅的分拆技巧3成本扣除成本扣除成本扣除成本扣除 房地产成本房地产成本房地产成本房地产成本 费用扣除技巧费用扣除技巧费用扣除技巧费用扣除技巧成本扣除一般考虑以下方法：成本扣除一般考虑以下方法：成本扣除一般考虑以下方法：成本扣除一般考虑以下方法：1 1 1 1、无票成本如何消化？、无票成本如何消化？、无票成本如何消化？、无票成本如何消化？2 2 2 258、预提成本如何处理？、预提成本如何处理？、预提成本如何处理？、预提成本如何处理？成本扣除实操技巧成本扣除实操技巧成本扣除实操技巧成本扣除实操技巧 1.1.1.1.开发间接费用：性质界定开发间接费用：性质界定开发间接费用：性质界定开发间接费用：性质界定 2.2.2.2.策划办法策划办法策划办法策划办法 房地产企业往往很难严格划分开发间接费和房地产企业往往很难严格划分开发间接费和房地产企业往往很难严格划分开发间接费和房地产企业往往很难严格划分开发间接费和管理费用的界限。管理费用的界限。管理费用的界限。管理费用的界限。开发间接费用的扣除开发间接费用的扣除开发间接费用的扣除开发间接费用的扣除（1 1 59、1 1）由建设单位或总包单位提供）由建设单位或总包单位提供）由建设单位或总包单位提供）由建设单位或总包单位提供（2 2 2 2）由建筑单位向建设单位或总包单位收取临）由建筑单位向建设单位或总包单位收取临）由建筑单位向建设单位或总包单位收取临）由建筑单位向建设单位或总包单位收取临时设施包干费，负责搭建施工所需临时设施。时设施包干费，负责搭建施工所需临时设施。时设施包干费，负责搭建施工所需临时设施。时设施包干费，负责搭建施工所需临时设施。临时设施成本核算临时设施成本核算临时设施成本核算临时设施成本核算处理技巧：处理技巧：处理技巧：处理技巧：售楼处（接待处）的成本核算售楼处（接待处）的成本核算售楼处60、（接待处）的成本核算售楼处（接待处）的成本核算 1.1.1.1.成本对象报废或毁损成本对象报废或毁损成本对象报废或毁损成本对象报废或毁损 成本对象报废或毁损的扣除成本对象报废或毁损的扣除成本对象报废或毁损的扣除成本对象报废或毁损的扣除 2.2.2.2.操作要点操作要点操作要点操作要点 成本对象报废或毁损的扣除成本对象报废或毁损的扣除成本对象报废或毁损的扣除成本对象报废或毁损的扣除 1.1.1.1.尽量减少预提费用尽量减少预提费用尽量减少预提费用尽量减少预提费用 预提费用的扣除预提费用的扣除预提费用的扣除预提费用的扣除 方法方法方法方法方法方法方法方法 ：1.1.1.1.1.1.1.1.费用期间61、移位费用期间移位费用期间移位费用期间移位费用期间移位费用期间移位费用期间移位费用期间移位 （1 1 1 1）控制费用发生的期间，或者转变费用发控制费用发生的期间，或者转变费用发控制费用发生的期间，或者转变费用发控制费用发生的期间，或者转变费用发生的期间。费用可以被适当提前或拖后，不会生的期间。费用可以被适当提前或拖后，不会生的期间。费用可以被适当提前或拖后，不会生的期间。费用可以被适当提前或拖后，不会对经营活动产生重大影响，但会对财务结果产对经营活动产生重大影响，但会对财务结果产对经营活动产生重大影响，但会对财务结果产对经营活动产生重大影响，但会对财务结果产生重大影响。生重大影响。生重大影响。62、生重大影响。（2 2 2 2）期间费用的类别）期间费用的类别）期间费用的类别）期间费用的类别 财务费用、销售费用、管理费用。财务费用、销售费用、管理费用。财务费用、销售费用、管理费用。财务费用、销售费用、管理费用。费用移位的扣除技巧费用移位的扣除技巧费用移位的扣除技巧费用移位的扣除技巧 方法方法方法方法方法方法方法方法 ：2.2.2.2.2.2.2.2.费用主体移位费用主体移位费用主体移位费用主体移位费用主体移位费用主体移位费用主体移位费用主体移位 通过费用发生主体的转移，进行纳税筹划或通过费用发生主体的转移，进行纳税筹划或通过费用发生主体的转移，进行纳税筹划或通过费用发生主体的转移，进行纳税63、筹划或实现费用的税前扣除。实现费用的税前扣除。实现费用的税前扣除。实现费用的税前扣除。案例案例案例案例 ：广告费用：广告费用：广告费用：广告费用 业务招待费业务招待费业务招待费业务招待费 其他市场费用投入其他市场费用投入其他市场费用投入其他市场费用投入费用移位的扣除技巧费用移位的扣除技巧费用移位的扣除技巧费用移位的扣除技巧4成本控制成本控制成本控制成本控制 成本全程控制实务成本全程控制实务成本全程控制实务成本全程控制实务 1.1.1.1.土地、土建、设备费用土地、土建、设备费用土地、土建、设备费用土地、土建、设备费用 2.2.2.2.配套及其他收费支出配套及其他收费支出配套及其他收费支出配套及64、其他收费支出 3.3.3.3.管理费用与筹资费用管理费用与筹资费用管理费用与筹资费用管理费用与筹资费用房地产成本管理三大内容房地产成本管理三大内容房地产成本管理三大内容房地产成本管理三大内容 1.1.1.1.成本管理方式粗放，缺少体系成本管理方式粗放，缺少体系成本管理方式粗放，缺少体系成本管理方式粗放，缺少体系 2.2.2.2.合同管理不到位，变更难以控制合同管理不到位，变更难以控制合同管理不到位，变更难以控制合同管理不到位，变更难以控制 3.3.3.3.资金管理缺乏手段与方法资金管理缺乏手段与方法资金管理缺乏手段与方法资金管理缺乏手段与方法房地产成本管理三大缺陷房地产成本管理三大缺陷房地产成65、本管理三大缺陷房地产成本管理三大缺陷 1.1.1.1.组织优秀的项目团队组织优秀的项目团队组织优秀的项目团队组织优秀的项目团队 2.2.2.2.进行详细的成本分析进行详细的成本分析进行详细的成本分析进行详细的成本分析 （1 1 1 1）成本分析）成本分析）成本分析）成本分析 （2 2 2 2）税费分析）税费分析）税费分析）税费分析 （3 3 3 3）不可预见费用的分析）不可预见费用的分析）不可预见费用的分析）不可预见费用的分析投资决策阶段的成本控制投资决策阶段的成本控制投资决策阶段的成本控制投资决策阶段的成本控制 1.1.1.1.根据项目定位确定合理的容积率根据项目定位确定合理的容积率根据项目66、定位确定合理的容积率根据项目定位确定合理的容积率 2 2 2 2做好设计方案评审与优化工作做好设计方案评审与优化工作做好设计方案评审与优化工作做好设计方案评审与优化工作 3 3 3 3实行限额施工图设计，奖惩分明实行限额施工图设计，奖惩分明实行限额施工图设计，奖惩分明实行限额施工图设计，奖惩分明 对设计单位施工图限额设计指标有：对设计单位施工图限额设计指标有：对设计单位施工图限额设计指标有：对设计单位施工图限额设计指标有：（1 1 1 1）每平方米钢筋含量指标；）每平方米钢筋含量指标；）每平方米钢筋含量指标；）每平方米钢筋含量指标；（2 2 2 2）单位施工图预算指标；）单位施工图预算指标；）67、单位施工图预算指标；）单位施工图预算指标；（3 3 3 3）设计变更费用限额指标。）设计变更费用限额指标。）设计变更费用限额指标。）设计变更费用限额指标。4 4 4 4加强设计质量检查监督加强设计质量检查监督加强设计质量检查监督加强设计质量检查监督项目设计阶段的成本控制项目设计阶段的成本控制项目设计阶段的成本控制项目设计阶段的成本控制 1 1 1 1做好招投标工作的基本措施做好招投标工作的基本措施做好招投标工作的基本措施做好招投标工作的基本措施（1 1 1 1）单位工程：总承包为主，分包为辅）单位工程：总承包为主，分包为辅）单位工程：总承包为主，分包为辅）单位工程：总承包为主，分包为辅（2 268、 2 2）甲供材料）甲供材料）甲供材料）甲供材料（3 3 3 3）配套及园林景观）配套及园林景观）配套及园林景观）配套及园林景观（4 4 4 4）土石方工程）土石方工程）土石方工程）土石方工程 2 2 2 2合同管理中的成本控制方法合同管理中的成本控制方法合同管理中的成本控制方法合同管理中的成本控制方法（1 1 1 1）完备性）完备性）完备性）完备性+严密性：避免分歧严密性：避免分歧严密性：避免分歧严密性：避免分歧（2 2 2 2）操作性）操作性）操作性）操作性+预算性预算性预算性预算性 ：实际可控：实际可控：实际可控：实际可控招投标和合同阶段的成本控制招投标和合同阶段的成本控制招投标和合同阶69、段的成本控制招投标和合同阶段的成本控制 1 1 1 1设计变更、现场签证的监督和管理设计变更、现场签证的监督和管理设计变更、现场签证的监督和管理设计变更、现场签证的监督和管理 2 2 2 2设备和材料的品质与价格管理设备和材料的品质与价格管理设备和材料的品质与价格管理设备和材料的品质与价格管理 3 3 3 3资金计划执行的监控资金计划执行的监控资金计划执行的监控资金计划执行的监控施工阶段的成本控制施工阶段的成本控制施工阶段的成本控制施工阶段的成本控制 1 1 1 1会议确认制会议确认制会议确认制会议确认制 结算原则采用会议确认制。结算原则采用会议确认制。结算原则采用会议确认制。结算原则采用会议70、确认制。2 2 2 2二次复核、审计制二次复核、审计制二次复核、审计制二次复核、审计制 建立切实可行的二次复核、审计机制，使建立切实可行的二次复核、审计机制，使建立切实可行的二次复核、审计机制，使建立切实可行的二次复核、审计机制，使 结算工作处于受监控状态。结算工作处于受监控状态。结算工作处于受监控状态。结算工作处于受监控状态。3 3 3 3奖惩制度奖惩制度奖惩制度奖惩制度 必须设置奖惩制度必须设置奖惩制度必须设置奖惩制度必须设置奖惩制度结算阶段的成本控制结算阶段的成本控制结算阶段的成本控制结算阶段的成本控制 1 1 1 1综合型房地产企业综合型房地产企业综合型房地产企业综合型房地产企业 2 2 2 2精细型房地产企业精细型房地产企业精细型房地产企业精细型房地产企业 3 3 3 3积极型房地产企业积极型房地产企业积极型房地产企业积极型房地产企业 4.4.4.4.简化型房地产企业简化型房地产企业简化型房地产企业简化型房地产企业四类房地产企业的成本管理四类房地产企业的成本管理四类房地产企业的成本管理四类房地产企业的成本管理 谢谢谢谢 谢谢谢谢