1、鄂尔多斯环球嘉年华项目鄂尔多斯环球嘉年华项目整体定位整体定位谨呈：环球嘉年华2【项目背景分析项目背景分析】：以以2424亿主题乐园投资为代价获取的亿主题乐园投资为代价获取的8719.668719.66亩土地亩土地一级开发权益一级开发权益2424亿乐园投资亿乐园投资87208720亩土地亩土地环球嘉年华环球嘉年华成本回收一级土地开发收益短期目标：通过出让短期目标：通过出让12001200亩土地收回乐园投资成本，控制风险亩土地收回乐园投资成本，控制风险终极目标：实现终极目标：实现87208720亩土地成功一级开发，获取收益亩土地成功一级开发，获取收益项目核项目核心问题心问题1300亩乐园用地亩乐园2、用地1200亩保证投资回收亩保证投资回收其余地块：一级开发其余地块：一级开发利润产出利润产出获取土地开发权获取土地开发权促进体块出让促进体块出让提升区域价值提升区域价值3 3【本体分析本体分析区位区位】项目位于鄂尔多斯市东胜铁西三园区块，属于鄂项目位于鄂尔多斯市东胜铁西三园区块，属于鄂市市“两个中心城区之一两个中心城区之一东胜中心城片区东胜中心城片区”的下一个重点发展板块的下一个重点发展板块铁西一期铁西一期铁西二期铁西二期三园区块三园区块项目地块项目地块本项目本项目 本项目属于铁西新区三园区本项目属于铁西新区三园区块，属于未来规划的东胜中心块，属于未来规划的东胜中心城片区范围内城片区范围内鄂尔3、多斯2009-2020年总体规划铁西三期铁西三期4 4【本体分析本体分析区域定位区域定位】铁西新区虽然起步晚但定位高，目前大铁西新区虽然起步晚但定位高，目前大部分项目属于在建，但区域价值已被居民普遍认可部分项目属于在建，但区域价值已被居民普遍认可项目地块项目地块 铁西新区多以住宅为主，地定位在高端住宅、五星级酒店和高端办公，未来几年铁西将依托这一定位成为东胜区未来的市中心。项目类型项目类型数量（个）数量（个）比例（个）比例（个）已建项目94住宅：56商业办公：9文化配套：1公建配套：17产业：2其他：9在建项目42住宅：17商业办公：10文化配套：1公建配套：11产业：0其他：3待建项目77住4、宅：26商业办公：20文化配套：5公建配套：16产业：2其他：8共计243住宅：100商业：39文化配套：7公建配套：44产业：4其他：205 5【本体分析本体分析规模规模】项目北至规划路，南至项目北至规划路，南至109109国道、西至三园路、国道、西至三园路、东至包茂高速，除去主题乐园，实际可规划地块面积达到东至包茂高速，除去主题乐园，实际可规划地块面积达到7419.667419.66亩，土地亩，土地性质存在较大可调空间性质存在较大可调空间地块现场照片包茂高速109国道三园路环球嘉年华主题乐园环球嘉年华主题乐园13001300亩亩6 6【本本体体分分析析交交通通】：项项目目规规划划区区域域外5、外部部路路网网骨骨架架已已经经形形成成，构构成成“两两横横两两纵纵”，周周边边区区域域未未来来将将规规划划多多条条道道路路直直通通内内外外，交交通通通通达达性性好好，但但两两条高速公路对项目东南两侧造成一定影响条高速公路对项目东南两侧造成一定影响项目地块项目地块项目地块项目地块滨河大道包茂高速规划路109国道2009-2010东胜区道路规划1.三期内共修建道路约46公里，总投资约14亿2.三期内共修建桥梁5座，总投资约14亿新建道路新建桥梁新建电缆工程7 7【本体分析本体分析周边配套周边配套】：项目周边现有产业及城市配套不多，万正项目周边现有产业及城市配套不多，万正二期现有少量酒店及生活商业成6、为区域主要配套资源，周边产业规划有科技二期现有少量酒店及生活商业成为区域主要配套资源，周边产业规划有科技产业园和中小企业总部基地，但目前均处于建设初期阶段产业园和中小企业总部基地，但目前均处于建设初期阶段项目地块项目地块科教园区科教园区中小企业总部基地中小企业总部基地 目前地块周边产业不目前地块周边产业不多，未来在建的有一个多，未来在建的有一个将近将近1010平方公里的科教平方公里的科教园区、园区、777777亩的正东总亩的正东总部基地及部基地及18001800亩的中小亩的中小企业总部基地企业总部基地万万正正二二期期正东总部基地正东总部基地8 8【本本体体分分析析强强势势设设施施基基础础】：项7、项目目周周边边已已有有动动物物园园、植植物物园园、体体育育场场、迎迎宾宾馆馆(假假日日酒酒店店)等等多多个个在在建建及及已已建建项项目目，强强势势设设施施主主要要以以娱娱乐乐休休闲闲功能为主功能为主动物园：占地12648亩植物园：占地6694亩体育场：占地304亩国宾馆：由全球第一大酒店管理公司洲际酒店管理，五星级标准，为目前鄂市最高标准的酒店项目地块项目地块游乐园游乐园动物园动物园植物园植物园国宾馆国宾馆 项目紧邻动物园和植物园，三园具有极强的辐射能力，除此之外项目周边强势设施不多，体育场和国宾馆距离项目地块较远，可依托型一般体育场体育场区政府区政府铁西公园铁西公园金融公园金融公园图书馆图书8、馆医院医院火车站火车站演艺广场演艺广场十一中学十一中学中学中学农贸产品交易中心农贸产品交易中心万正广场万正广场9 99【本体分析本体分析现状建设现状建设】：项目规划区域目前仍属于未开发阶段，地项目规划区域目前仍属于未开发阶段，地块内部以平地、林地和农民自建房为主块内部以平地、林地和农民自建房为主 地地块块内内属属于于为为开开发发阶阶段段，以以平平 地地、农农民民房房 和和 林林地地为主为主1010项目属性项目属性对本项目的价值点界定对本项目的价值点界定城市层级城市层级能源城市，中国发展最快的城市，呼包鄂中心城市区域层级区域层级城市核心区发展主方向地地块块层层级级项目规模项目规模8720亩配套配9、套紧邻动物园和植物园两处强势配套，生活配套缺失交通状况交通状况紧邻城市主干道，交通较便利，未来交通存在进一步完善的趋势内部资源内部资源内部的主题乐园为核心资源地形地貌地形地貌多以林地、平地和农民自建房为主【项目本体小结项目本体小结】项目属性界定项目属性界定n中国能源城市，中国发展最快城市n鄂市“南扩西进”的发展主线上，未来城市主城区的市中心n配套有待完善n大规模区域开发项目城市中心城区主导发展方向，依托主题乐园驱动具城市中心城区主导发展方向，依托主题乐园驱动具有较强可塑性的大规模区域一级开发项目有较强可塑性的大规模区域一级开发项目11第一篇：使命与机遇第一篇：使命与机遇核心问题核心问题结合目标10、和本体情况，项目要成功实现土地出让，结合目标和本体情况，项目要成功实现土地出让，从市场表现看存在以下三大问题从市场表现看存在以下三大问题p一级开发竞争一级开发竞争p土地价值突破土地价值突破p二级开发市场风险二级开发市场风险12一级开发区域区位规模（亩）定位交通配套配比指标开发进度本项目城西8400/109国道、包茂高速植物园、动物园、主题乐园/控规阶段万正区域铁西二期4350定位以居住、商务办公、文化休闲城市主干道、包茂高速主体育场、健身活动中心、学校、医院、商业、商务楼办公：居住：商业：=2：16：1办公：2.5-3.0居住：1.0-1.5商业：1.5-2.0土地出让完成科教园区城西983811、以教育为基础，高科技产业为带动的技术高低109国道、包茂高速科技孵化园、多所高校、清华科技园/部分出让铁西三期敏捷住区城南，环城路以北6100东胜城区西南部以居住、休闲、中小企业总部为主导，度假休闲为特色、配套设施完善的宜居性城市综合片区绕城道路、城市主干道有待发展居住：商办=4：1（估算）居住：1.0-3.5、公共设施：0.6-3.8部分控规阶段鑫通区域城西2500 109国道、包茂高速中小企业总部、敬老院居住：商办=25：1（估算）/部分出让装备制造基地东胜主城与康巴什之间近10000装备制造为主导，发展现代物流业高速、东胜康巴什快速干道有待发展居住：商办=4：1（估算）/详规阶段鄂尔多斯12、星河湾城南10000生态休闲、高端居住区、区级商业中心快速干道、外环路有待发展居住：商办=11：1（估算）/控规阶段 通过统计一级土地开发项目，总土地面积涉及通过统计一级土地开发项目，总土地面积涉及5.15.1万亩，扣除已出让区域及其他配套用地，保守估计企业一级开万亩，扣除已出让区域及其他配套用地，保守估计企业一级开发可出让面积在发可出让面积在2.52.5万亩左右万亩左右Q1：一级土地运营面临着巨大的竞争，如何从竞争中差异化胜出是项：一级土地运营面临着巨大的竞争，如何从竞争中差异化胜出是项目的核心问题？目的核心问题？13罕台镇铜川镇200万元万元/亩亩13p总的来说，鄂尔多斯的地价已初现地价等13、级阶梯，城市中心区由于生活、商业商务配套成熟，已显然成为地价最高区，达到200万/亩以上。p罕台镇与铜川镇属于东胜区重点拓展区域，发展前景受到追棒，地价开始攀升,多在40-50万元/亩100-200万元万元/亩亩100万元万元/亩以下亩以下40-50万元万元/亩亩40-50万元万元/亩亩地块位置地块位置面积（公顷）面积（公顷）容积率容积率项目名称项目名称成交价格（万元）成交价格（万元）受让单位受让单位每亩单价每亩单价三期经一路东、西纬六路北10.20572禹嘉小区一期20360.366鄂尔多斯市禹嘉房地产开发有限责任公司133.00 三期经一路东、西纬五路南2.22132禹嘉小区二期4431.14、4995133.00 天骄路东、纺织街北、K1路西3.04522.1建设大磊豪景公馆项目9736.405鄂尔多斯市大磊房地产开有限责任公司213.15 西贸路西、景宁街南侧3.63631.6西部明珠小区11045.261鄂尔多斯市安源房地产开发有限责任公司202.50 20-50万元万元/亩亩Q2：如何实现土地价值的突破？实现亩均：如何实现土地价值的突破？实现亩均200200万的价格，实现企业的万的价格，实现企业的既定目标既定目标数据来源：鄂尔多斯土地出让公报备注：目前鄂尔多斯绝大部分土地出让存在内部协议约定，部分地价并没有在土地出让公报中体现，根据市场访谈，万正二期地价在160万-200万/15、亩之间14房地产二级市场房地产二级市场 目前鄂尔多斯二级市场呈现出诸多异常现象，而其中很多指目前鄂尔多斯二级市场呈现出诸多异常现象，而其中很多指标均是开发商评估是否进入取地的重要依据标均是开发商评估是否进入取地的重要依据住宅：60万城镇人口，均价近8000元/平米；三次置业客比例近7成商业：规划10多个30万体量以上商业综合体酒店办公：15个规划中五星级酒店；办公实际使用无明显增量需求大部分有意进入鄂尔多斯市场开发商观点：鄂市不是个理鄂市不是个理性市场性市场市场风险较大市场风险较大无法理解无法理解15房地产二级市场房地产二级市场 在房价保持持续高增长的同时，租售比依旧保持较为理性，投资回在房价16、保持持续高增长的同时，租售比依旧保持较为理性，投资回报周期仅报周期仅1616年；年销售面积维持在年；年销售面积维持在200200万方左右，并没有持续爆发增长，市场逐渐转为买万方左右，并没有持续爆发增长，市场逐渐转为买方市场方市场租售比租售比房价收入比房价收入比存量市场存量市场/市场去化市场去化住房空置率住房空置率价格增长价格增长人均居住面积人均居住面积城市国内大中城市北京上海广州深圳鄂尔多斯鄂尔多斯租售比1：4001：5001：4001：3001：5401 1：200200投资回报率2.5%2%2-3%4-5%2%6-7%6-7%回报年限40年50年以上50年20年50年1616年年u租售比较17、低，远低于国内平均水平租售比较低，远低于国内平均水平p根据相关机构统计，2010年10月鄂尔多斯市楼盘销售均价达7500元/平米左右。近几年房地产价格年均涨幅近20%。08年鄂尔多斯房地产市场虽然成交锐减，但房价不降反升。09-10年房价继续大幅上涨。u价格增长迅速，保持价格增长迅速，保持20%左右的年增长左右的年增长u近四年年均去化近四年年均去化200万方，施工面积持续增长，万方，施工面积持续增长，已达已达1500万方，卖方市场已经进入买方市场万方，卖方市场已经进入买方市场16租售比租售比房价收入比房价收入比存量市场存量市场/市场去化市场去化住房空置率住房空置率价格增长价格增长人均居住面积人18、均居住面积 “房价7500元/平米左右，普通阶层月均收入4500元/平米。鄂尔多斯比较有代表性的出租车司机年收入大概在6-7万左右，一些煤矿机械操作工年收入在10万元以上，房价对于这些人来说还完全不是很高，可以轻松购房”鄂尔多斯 发改委主任鄂尔多斯城镇居民人均居住面积（平米）2000年18.42002年22.22006年24.52008年352009年402010年43p鄂尔多斯的人均居住面积发展超常规，十年间增长了25平米，年增长2.5平米p目前鄂尔多斯的人均居住面积已经远远高于国内其他城市，已经超过国家小康标准p每年200多万方的增量，使得城镇人均居住面积将持续年增长3平米左右城镇人均居住19、面积（平米）城镇人均居住面积（平米）鄂尔多斯4343中国小康社会目标35目前全国22上海18深圳29广州25u购房周期短：工薪阶层购房周期短：工薪阶层10年左右收年左右收入可购买入可购买90平米住宅平米住宅u空置率高：康巴什空置率达到空置率高：康巴什空置率达到97%，铁西新区空置率，铁西新区空置率60%以上以上u人均居住面积偏高：人均居住面积偏高：43平米平米Q3：面临这样一个特殊市场，如何有效规避二级市场风险，消除开发：面临这样一个特殊市场，如何有效规避二级市场风险，消除开发商拿地疑虑，顺利实现土地出让？商拿地疑虑，顺利实现土地出让？17区域价值提升区域价值提升核心目标核心目标定位增值定位增20、值功能增值功能增值规划增值规划增值目标分解目标分解l1 1、从上位规划来看，项目、从上位规划来看，项目已拥有城市规划及城已拥有城市规划及城市发展的极大利好，但面对遍地开花的各个大规市发展的极大利好，但面对遍地开花的各个大规模项目，本项目靠什么脱颖而出？模项目，本项目靠什么脱颖而出？比照现有条件，提出核心问题比照现有条件，提出核心问题l2 2、区域陌生，、区域陌生，87208720亩的大规模一级开发，亩的大规模一级开发，在各在各个分期应当形成怎样各个不同的成长动力个分期应当形成怎样各个不同的成长动力,从而实从而实现项目的持续发展和土地的持续增值现项目的持续发展和土地的持续增值l3 3、区域开发启21、动等于成功，、区域开发启动等于成功，对于一期地块，应对于一期地块，应当确立怎样的功能安排，既实现土地的顺利出让，当确立怎样的功能安排，既实现土地的顺利出让，又保证一定的区域形象，带来未来的土地增值又保证一定的区域形象，带来未来的土地增值l4 4、从落地层面来看，结合定位与功能，、从落地层面来看，结合定位与功能，规划技规划技术指标（功能布局、功能结构、路网、水系、用术指标（功能布局、功能结构、路网、水系、用地配比、容积率等）应当如何确定和调整地配比、容积率等）应当如何确定和调整，以更，以更有效地实现土地的顺利出让和区域增值有效地实现土地的顺利出让和区域增值破题思路破题思路181 13 3项目规划22、调整建议项目规划调整建议2 24 4开发实施策略及土地出让模式开发实施策略及土地出让模式解题思路解题思路5 5项目分期投资测算项目分期投资测算基于城市发展的战略方向研判基于城市发展的战略方向研判基于市场层面的功能落地研判基于市场层面的功能落地研判191919鄂市经济迅猛发展，城市经济实力及增长速度连续几年居鄂市经济迅猛发展，城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列，自治区前列，0909年位列中国最具增长竞争力城市第一位年位列中国最具增长竞争力城市第一位根据人民网公布的中国城市最新经济实力排行榜，内蒙古自治区包头、鄂尔多斯、呼和浩特3个城市进入全国88个GDP过千亿元城市榜单；中国社会科学院发23、布的2009年城市竞争力蓝皮书中，鄂尔多斯市在综合增长竞争力城市中排名第一；鄂尔多斯2009年人均国民生产总值达到134361元，已超过北京、上海。在全国城市人均GDP排名中列第一位。城市城市0909年年GDPGDP增长率增长率排排名名包头市2168.8亿20.05%01鄂尔多鄂尔多斯斯21612161亿亿20%20%0202呼和浩特1643.99亿15.9%03城市富有城市富有城市特征（一）城市特征（一）200320042005 2006年 2007200820090.020000.040000.060000.080000.0100000.0120000.0140000.0160000.0024、.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%20046.025937.539891.256737.675161.0102128.0134361.022.20%21.4%41.9%43.5%32.5%19.9%20%人均GDP（元）人均GDP增长率鄂尔多斯历年GDP及增长率鄂尔多斯历年人均GDP及增长率202020u2009年东胜区人均消费支出21014元，比上年增长10.2%；u2009年鄂尔多斯东胜区每百户城镇居民拥有家用汽车达到35辆，街道上悍马、奔驰、宝马随处可见，被形象描述为“站在大街上看车展”。城市整体消费能力强，消费赶超超一线城市城市整体消费能力强，消费赶超25、超一线城市随着城镇居民收入的快速增长，居民消费倾向异常活跃，在八大类消费支出全面增长的同时，消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、文化娱乐、交通通信等消费热点持续升温。城镇居民生活形成了“吃讲营养、住求宽敞、用追高档、医有保障”的新型消费格局。2009年城镇居民人均消费结构图20092009年东胜区城镇居民每百年东胜区城镇居民每百户耐用品拥有量户耐用品拥有量名名 称称单单 位位数量数量摩托车辆22家用汽车家用汽车辆辆3535洗衣机台112电冰箱台121彩色电视机台131家用电脑台53固定电话部62移动电话移动电话部部261261城城 市市20092009年年每26、百户汽车拥有每百户汽车拥有量量北京29.6上海14深圳32.9广州27鄂尔多斯鄂尔多斯35352009年鄂尔多斯每百户汽车拥有量与四个一线城市的对比数据来源：各城市统计信息网消费能力强消费能力强城市特征（一）城市特征（一）2121第三产业落后第三产业落后配套极度缺乏配套极度缺乏城市特征（三）城市特征（三）鄂尔多斯极其依赖能源产业，但产业极速发展下的城市鄂尔多斯极其依赖能源产业，但产业极速发展下的城市配套严重缺乏，城市功能无法体现配套严重缺乏，城市功能无法体现 鄂市的发展过快，而发展重心又鄂市的发展过快，而发展重心又偏于二产，因此导致第三产业极度偏于二产，因此导致第三产业极度落后，配套严重缺乏落27、后，配套严重缺乏城市化发展方向“第三产业的落后是整个鄂尔多斯工商界的共识。现在鄂尔多斯的服务业还停留在十年前的，服务水平非常落后，价格却高得离谱、他们经常开着车去百公里之外的包头吃饭，即使是这么来回，消费也比鄂尔多斯低了近一半价格”满世房地付总现有产业：以能源产业为主羊、煤、土、气四大支柱产业增强创新驱动力:单一资源型向资源型、非资源型产业协调发展转变装备制造基地、汽车城、物流产业城市化的快速发展过快导致的城市问题有待解决n鄂尔多斯是典型的资源性城市，鄂尔多斯是典型的资源性城市，现有产业依旧依靠能源产业为主，现有产业依旧依靠能源产业为主，极大丰富的自然资源，是其经济极大丰富的自然资源，是其经济28、腾飞的主要依赖力量腾飞的主要依赖力量n出租车很难打到，尤其在中午吃饭时间，司机们宁愿不挣钱，也要回家吃饭；n如果不事先预定，酒店很难有空房，因为有钱的鄂尔多斯人经常开房玩麻将；n吃饭是个难题，好不容易找到一家饭馆，价格又贵得吓人VS漂亮的经济数据滞后的城市配套22鄂市当地消费形式单一鄂市当地消费形式单一，休闲娱乐配套价高质低，导致休闲娱乐配套价高质低，导致大量的高端消费力外溢，主要原因还是在于当地高质量大量的高端消费力外溢，主要原因还是在于当地高质量的配套和三产服务业的严重缺乏的配套和三产服务业的严重缺乏配套缺乏导致配套缺乏导致消费结构单一消费结构单一城市特征（四）城市特征（四）数据来源：中国29、期刊全文数据库中国期刊全文数据库09年在鄂市选取600组调查人群，其中低、中、高端人群各200组，对09年一年的消费结构进行调查（最后有效数据497组），结果发现日常消费占据当地居民一年内的消费主力，其次为购物消费（服饰、化妆品、汽车等），也只占20，排名第三的是投资性消费（买房、炒股、放高利贷），占到12，而休闲娱乐消费只占到7%，原因在于当地休闲娱乐消费场所相当匮乏高端人群高端人群低端人群低端人群中端人群中端人群缺少可消费的休闲娱乐场所主要消费场所：ktv、洗浴城人均消费：20003000高端人群一般选择去北京、上海等城市的娱乐场所消费，在当地消费的极少主要消费场所：网吧、台球房人均消费：30、3050休闲娱乐消费 当地的高端人群一般都去北京、上海购物和消费，当地能够消费和玩的地方实在太少，特别像我们这种中层阶级，下班后基本上就回家。伊泰华府世家销售经理2323迅速扩张带来迅速扩张带来的非理性发展的非理性发展城市特征（五）城市特征（五）鄂市具有强势的能源产业，以其所带来的爆发式增长使鄂市具有强势的能源产业，以其所带来的爆发式增长使得政府对于城市的发展存在非理性，而这一非理性发展得政府对于城市的发展存在非理性，而这一非理性发展在后期会产生许多不可预知的问题在后期会产生许多不可预知的问题以东胜为例30平方公里108平方公里343平方公里97年 09年 十二五规划30万60万人口100万p31、 核心区发展速度超常轨2010年2011年2012年2.4万户1.6万户1万户300万200万100万p 旧城改造大手笔东胜旧城区10平方公里，5万户，600万三年改造 按照鄂尔多斯市的整体规划，康巴什新区最终要与东胜以及相邻的阿镇共同发展成为百万人口的现代化中心城市，预计到2020年新区城市人口达到30万。从一座空城到30万人口的新城，鄂市想用仅仅不到20年的发展就完成这一飞跃 新区规划控制面积155平方公里，规划建设面积32平方公里 康巴什新区开发建设全面启动 鄂尔多斯市府正式迁址新区 新区市政基础设施累计完成投资23.9亿元 新区注册企业已达394家，注册资本75亿元 2004年200632、年2008年2010年p康巴什现象超级新城的快速崛起2424鄂市的城市特征主要集中在城市发展过快所导致的城市配套不鄂市的城市特征主要集中在城市发展过快所导致的城市配套不足，导致城市消费形式的单一，消费外溢，城市发展缺乏理性足，导致城市消费形式的单一，消费外溢，城市发展缺乏理性等矛盾等矛盾特征总结城市特征城市特征发展矛盾发展矛盾城城 市市 富富 有有、09年年 人人 均均GDP居居全全国国第第一一，消消费费水水平比超一线城市平比超一线城市典典型型的的资资源源性性城城市市，煤煤炭炭及及能能源源产产业业主主导导城城市市的的经经济脉络济脉络财财富富支支撑撑下下，城城市市版版图图极极速外扩速外扩城城市市33、发发展展偏偏重重产产业业，导导出出三三产产服服务务业业和和城城市市配配套套功功能极度缺乏能极度缺乏城城市市配配套套的的缺缺乏乏导导致致当当地地消消费费形形式式的的单单一一，且且消消费费严重外溢严重外溢城城市市版版图图扩扩张张过过快快，导导致致城市的发展缺乏理性城市的发展缺乏理性在城市发展的特征和发展中出现的矛盾之下，项目将面临何种机遇和挑战？在城市发展的特征和发展中出现的矛盾之下，项目将面临何种机遇和挑战？25重大机遇1/3城市开始寻求精神归属城市开始寻求精神归属 在城市发展和居民的财富积累到一定在城市发展和居民的财富积累到一定阶段后，城市开始意识到理性回归，这种回归开始转化为精神归属和城市内34、涵阶段后，城市开始意识到理性回归，这种回归开始转化为精神归属和城市内涵的寻求的寻求1979-1984年出口加工区综合性经济特区区域中心城市现代化的国际性城市1989-19991999-1984-1989“先业后城先业后城”阶段阶段“城优业盛城优业盛”阶段阶段城市发展的低级阶段：城市发展的低级阶段：n城市发展以经济增长为压倒性目标，通过工业，带来人口高速增长，引发对城市建设的需求，带动城市被动建设。n以经济增长为主要目标的城市规划，出现环境恶化、财富外流的现象，城市发展可持续性减弱。n“先业后城”发展模式为后期城市发展奠定的经济基础。城市发展的高级阶城市发展的高级阶段：段：n在城市发展具备一定经35、济基础后，通过良好的城市规划，改善城市环境，吸引高附加值产业入驻，如高科技、金融、物流等产业，实现城市与产业升级，共同繁荣的局面。u参考城市：深圳参考城市：深圳 深圳曾是中国发展最快的城市，深圳的发展历程也经历从“先业后城”到“城优业盛”的阶段 目目前前鄂鄂市市正正处处以以从从单单一一的的资资源源性性城城市市往往综综合合性经济强市的阶段转型性经济强市的阶段转型1l城市基础设施及商业休闲生活配套发展先行l政府公共服务体系的强势打造l先于产业聚集的优质社区建设城市建设城市建设4l 人口优化与产业升级形成良性循环l城市建设促进产业，产业带动城市健康均衡发展城市均衡发展城市均衡发展l 高素质人口进入置36、业为高端产业聚集提供了良好的人力资源l宜居的生活环境成为CEO迁址办公物业的首选3高端产业发展高端产业发展1城市产业以低层次的工业制造为核心。低端产业发展低端产业发展l 低端产业发展吸引低素质人口进入2人口低素质增长人口低素质增长l城市发展以经济增长为压倒性目标，服从经济增长呈被动性规划；l财富外溢，城市逐步走向衰落。3城市建设城市建设先业后城先业后城城优业盛城优业盛 随随着着鄂鄂市市产产业业和和财财富富积积累累到到一一定定阶阶段段后后，开开始始回回归归理理性性，人人们们的的精精神神诉诉求求将将会会作作为为城城市市发发展的核心展的核心26重大机遇2/3能够与城市发展匹配的高端服务业出现能够与城37、市发展匹配的高端服务业出现 同时城市也同时城市也急需能够匹配其城市高端消费能力的服务产业，本项目能够也必须承担这一功急需能够匹配其城市高端消费能力的服务产业，本项目能够也必须承担这一功能载体的实现能载体的实现 根据现有城市规划来看，建造高端酒店和高端商业已经表明政府开始意识到鄂市高端配套的缺乏，因此本项目应该借助嘉年华主题乐园所带来的国际影响，主动站位，形成鄂市的配套高地，为中高档人群提供足够的消费空间，让外溢的高端消费人群回归。东胜计划未来5年五星级酒店达到15至20家，目前已有的五星级酒店1家，明年可能有4家酒店入市，大多都在铁西。如香格里拉，希尔顿，喜来登及帝景等。鄂市现酒店市场生意很好38、，鄂尔多斯人的消费非常超前，但鄂尔多斯的酒店市场为高消费低服务，这边的四星级酒店只相当呼市的三星级标准，我认为未来铁西10至15家高星级酒店入市，将带动整个片区的服务水平。发改委赵局长 计划集中打造二大商圈，为十二五规划计划；旧区以赛特，王府井为中心，铁西区以万正商圈为中心，第三个商圈位于铁西三期罕台片区，以农副产品的交易为中心。鄂市商业向西发展，十二五规划计划打造东胜高端消费中心，也位于铁西。发改委赵局长27重大机遇3/3城市理性发展的第一站城市理性发展的第一站 城市的两极化发展必须需要融合，本城市的两极化发展必须需要融合，本项目便是版图融合的第一步，也是城市理性发展的第一站项目便是版图融合39、的第一步，也是城市理性发展的第一站根据现有规划，整个城市目前已形成东胜和康根据现有规划，整个城市目前已形成东胜和康巴什两大城市核心，整个鄂市将呈现两极化发展，巴什两大城市核心，整个鄂市将呈现两极化发展，而城市的两极化发展必须需要融合而城市的两极化发展必须需要融合目前规划东胜与康巴什之间均以产业为主，短目前规划东胜与康巴什之间均以产业为主，短期内城市再向产业区延伸的可能性不大期内城市再向产业区延伸的可能性不大从城市发展的角度来说，距离城市中心区越近从城市发展的角度来说，距离城市中心区越近的城市将会得到优先发展，在铁西一、二期取得的城市将会得到优先发展，在铁西一、二期取得良好发展的基础上，继续发展40、铁西三期、四期将良好发展的基础上，继续发展铁西三期、四期将是城市主要的发展方向是城市主要的发展方向目前康巴什的非理性快速发展已经带来诸如人目前康巴什的非理性快速发展已经带来诸如人口导入、交通可达性等诸多问题，因此目前发展口导入、交通可达性等诸多问题，因此目前发展老城区的近郊将成为理性考虑的首要选择老城区的近郊将成为理性考虑的首要选择本项目28本项目的发展使命本项目的发展使命项目之于鄂尔多斯市项目之于鄂尔多斯市本项目所能带给鄂市的，将是一鄂市发展的精神归属，一个不同于产业外衣下，能够真正体现鄂市城市精神的区域她即符合鄂市的快速发展，又能够带临鄂市发展回归理性，更为重要的是，这个区域是整个鄂市目前41、急需的本项目的开发应该是对城市行为的一次重大改变！本项目的开发应该是对城市行为的一次重大改变！本项目应当成为城市理性回归的第一站，鄂市三产提升的引擎！本项目应当成为城市理性回归的第一站，鄂市三产提升的引擎！项目之于鄂尔多斯人项目之于鄂尔多斯人本项目所能带给鄂市人的，是一个能匹配他们高端消费力的，能够让他们不用特意去北京的，一个能够休闲、娱乐、宜居、又符合其身份和形象的高端区域本项目的开发应该是紧紧围绕休闲、娱乐、宜居的高端区域！本项目的开发应该是紧紧围绕休闲、娱乐、宜居的高端区域！本项目应当成为城市的休闲高低，重新让外溢的高端消费力回归！本项目应当成为城市的休闲高低，重新让外溢的高端消费力回归42、！29生态休闲型与高端居住核心区结合项目战略方向与案例启示，项目整体定位结合项目战略方向与案例启示，项目整体定位服务于城市休闲旅游升级、引领鄂尔多斯高端健康生活的创新型生态休闲核心区创新型生态休闲核心区（Ecological Recreational Business District）301 13 3项目规划调整建议项目规划调整建议2 24 4开发实施策略及土地出让模式开发实施策略及土地出让模式解题思路解题思路5 5项目分期投资测算项目分期投资测算基于城市发展的战略方向研判基于城市发展的战略方向研判基于市场层面的功能落地研判基于市场层面的功能落地研判房地产市场分析房地产市场分析31酒店市场酒43、店市场写字楼市场写字楼市场商业市场商业市场住宅市场住宅市场鄂尔多斯东胜区鄂尔多斯东胜区20092009一季度年星级酒店比例分析表一季度年星级酒店比例分析表五星五星四星四星三星三星假日酒店假日酒店铁牛大酒店铁牛大酒店天骄大酒店天骄大酒店东仕戴维斯大酒店东仕戴维斯大酒店东胜大酒店东胜大酒店富凯龙大酒店富凯龙大酒店鄂尔多斯饭店鄂尔多斯饭店凯创大酒店凯创大酒店森威大酒店森威大酒店宏业宾馆宏业宾馆鑫牛大酒店鑫牛大酒店酒店市场酒店市场市场概况市场概况鄂尔多斯东胜区部分酒店分布图鄂尔多斯东胜区部分酒店分布图鄂尔多斯高档酒店主要集中在东胜老城区，普遍以三星鄂尔多斯高档酒店主要集中在东胜老城区，普遍以三星级及经44、济型酒店为主，高端特色型酒店缺乏级及经济型酒店为主，高端特色型酒店缺乏1 1、酒店淡旺季分布：、酒店淡旺季分布：l旺季主要在旺季主要在510510月份月份l淡季主要在淡季主要在1111月月 次年次年4 4月份月份2 2、酒店入住率：、酒店入住率：l旺季基本在旺季基本在8585以上以上l平均年入住率在平均年入住率在78%78%左右左右4.4.酒店功能：酒店功能：l东胜区内高星级酒店都以偏商务型为主，东胜区内高星级酒店都以偏商务型为主，主题型、度假型酒店缺乏主题型、度假型酒店缺乏3 3、入住客户：、入住客户：l酒店市场的主要客人为东胜本地人以及酒店市场的主要客人为东胜本地人以及当地企业的商务客人当45、地企业的商务客人l旺季时旅游团队客人较多旺季时旅游团队客人较多鄂尔多斯代表性酒店客房入住率鄂尔多斯代表性酒店客房入住率酒店市场酒店市场市场概况市场概况东胜区酒店消费超前，呈现供不应求的市场局面，入住客户东胜区酒店消费超前，呈现供不应求的市场局面，入住客户主要为东胜本地人及企业商务客人，东胜本地的高端客户对主要为东胜本地人及企业商务客人，东胜本地的高端客户对当地高星级酒店需求旺盛当地高星级酒店需求旺盛目前市场现有酒店配套设施不完善，价格较高，目前市场现有酒店配套设施不完善，价格较高，管理及服务水平偏低，属于高消费低服务管理及服务水平偏低，属于高消费低服务酒店名称酒店名称级别级别标间价格标间价格（46、元（元/天）天）房间数量房间数量（间）（间）假日酒店五星698203铁牛大酒店四星489266鄂尔多斯饭店四星358148东仕戴斯大酒店四星330396凯创大酒店三星标准34878万兴隆大酒店三星418150鼎晟商务大酒店三星328144宏业宾馆三星308178天骄大酒店三星300110锦江之星经济型酒店22999苏力德酒店三星标准36887维客速8酒店经济型酒店258100香堤风尚宾馆三星标准268100鑫牛大酒店三星标准388114东胜大酒店三星28032鄂尔多斯部分酒店房价列表鄂尔多斯部分酒店房价列表东胜酒店消费比较超前，属于高消费，低服务；东胜酒店消费比较超前，属于高消费，低服务；目前47、东胜高星级酒店生意好得不得了，但这边目前东胜高星级酒店生意好得不得了，但这边四星级酒店的服务只相当于包头、呼市的三星四星级酒店的服务只相当于包头、呼市的三星级水平，服务员整体素质较差。级水平，服务员整体素质较差。东胜区发改委东胜区发改委 赵局长赵局长酒店市场酒店市场市场概况市场概况设施设施类型类型面积面积（）（）容量容量（人）（人）价格价格（元（元/节）节）大型多功能厅 6381736250-1800人5500-30000元/节大会议室330468160-500人3500-8800元/节中会议室8219228-250人1150-8000元/节小会议室459010-120人460-4500元/节48、鄂尔多斯东胜区酒店会议设施价格对比分析表鄂尔多斯东胜区酒店会议设施价格对比分析表目前东胜区出现投资高星级酒店的热潮，选址上大多位目前东胜区出现投资高星级酒店的热潮，选址上大多位于铁西区，功能定位以商务型酒店为主于铁西区，功能定位以商务型酒店为主35酒店市场酒店市场未来供给未来供给酒店名称酒店名称星级星级备注备注万正广场酒店项目（建设中）四星1家，三星2家旅馆1家共建筑面积为72296。四星级酒店客房数为370间，三星级酒店客房数为208间盛威大酒店2（建设中）五星16层，引进五星级国际知名酒店品牌的先进管理理念和管理机制喜来登大酒店（建设中）五星位于亿利城，计划2013年开业希尔顿大酒店（建设49、中）五星计划2014年开业正东广场酒店项目（规划中）五星建设五星级酒店，写字楼，住宅等商业设施兴宇国际（建设中）未定建筑面积14万，总投资为2.9亿元。有一部分为写字楼泊江海酒店未定占地49.5亩，容积率2.0新世纪大酒店未定占地6.2亩，容积率0.8家和丽都商场酒店未定占地41.9亩，容积率1.5盛威大酒店1未定占地18.2亩，容积率3.6鄂尔多斯东胜区部分在建及待建酒店列表鄂尔多斯东胜区部分在建及待建酒店列表盛威大酒店（盛威大酒店（2 2）喜来登酒店喜来登酒店希尔顿酒店希尔顿酒店万正广场酒店项目万正广场酒店项目兴宇国际兴宇国际正东广场酒店项目正东广场酒店项目铁西板块铁西板块家和丽都商场酒店50、家和丽都商场酒店盛威大酒店（盛威大酒店（1 1）酒店市场酒店市场未来需求未来需求随着鄂尔多斯环球嘉年华的建成开园，鄂市游客数量将随着鄂尔多斯环球嘉年华的建成开园，鄂市游客数量将在短时间内急速增加，届时将对星级酒店产生大量需求在短时间内急速增加，届时将对星级酒店产生大量需求游客过夜数年游客过夜数年均增长均增长18%18%0909年过夜游客数达年过夜游客数达370370万，人均每天过万，人均每天过夜人次达夜人次达1 1万人次，万人次，床位需求数为床位需求数为500050001000010000间间若未来几年内，过夜游客数保持不变，每天床位需求量取中间值7500间，随着10家高星级酒店入市，鄂市酒店51、平均入住率降至70%，那么鄂市需提供的房间数为：10700间左右鄂市旅游局网站显示全市共有旅游星级饭店宾馆共40家，以每家均150客房计算，目前市场拥有6000间客房据调研未来5年鄂市将有10家左右高星级酒店入市。以每家均250客房计算，鄂市近5年将有2500间客房入市未来5年鄂尔多斯星级酒店市场可提供的房间数达：8500间未未来来需需求求未未来来供供给给未来大量高端酒店入市，仍无法满足鄂尔多斯未来的市场需求。随着鄂尔多斯环球嘉年华的建成开园，鄂市游客数量将会急速大量增长，届时对星级酒店随着鄂尔多斯环球嘉年华的建成开园，鄂市游客数量将会急速大量增长，届时对星级酒店的需求定会进一步加大。的需求定52、会进一步加大。850010700酒店市场酒店市场案例借鉴案例借鉴常州中华恐龙园：常州中华恐龙园：位于江苏省常州市，占地面积600余亩，2000年9月正式对外开放，是一座以恐龙为主题的，融博物、科普、娱乐、休闲及表演于一体的综合性游乐园。区位：距离常州火车站5公里旅游人数：09年游客接待人数230万常州中华恐龙园：周边常州中华恐龙园：周边1 1公里范围内酒店公里范围内酒店4 4家，客房数家，客房数395395间间酒店名称酒店名称类型类型客房数客房数1香树湾花园酒店五星121间2恐龙谷温泉度假村五星1323吾家吾庭商旅酒店三星54间4福兰特连锁酒店经济型88中华恐龙园中华恐龙园香树湾花园酒店福兰特53、连锁酒店恐龙谷温泉大酒店吾家吾庭商旅酒店酒店市场酒店市场案例借鉴案例借鉴芜湖方特欢乐世界：周边芜湖方特欢乐世界：周边1 1公里范围内酒店公里范围内酒店6 6家，客房数家，客房数10251025间间芜湖方特欢乐世界：芜湖方特欢乐世界：坐落于安徽省芜湖市芜湖长江大桥开发区，是中国目前规模最大的第四代主题公园，总面积约125万平方米，其中陆地面积约53万平方米，水面面积约72万平方米，由深圳华强集团投资兴建，总投资超过15亿元人民币，属于芜湖华强旅游城的一部分。区位：距离芜湖火车站4公里旅游人数：09年游客接待人数达180万人次酒店名称类型客房数1方特假日酒店三星294间2汉庭快捷酒店经济型94间354、七星快捷酒店经济型130间4锦江之星经济型102间5格林豪泰经济型100间6芜湖汉爵阳明大酒店 四星305间方特假日酒店芜湖汉爵阳明大酒店123456方特世界方特世界七星快捷酒店结构不均衡性结构不均衡性：高星级酒店与经济型酒店比重：高星级酒店与经济型酒店比重失衡失衡39酒店市场小结酒店市场小结酒店类型单一酒店类型单一：城市商务型酒店为主：城市商务型酒店为主酒店入住率高酒店入住率高：普遍入住率达到：普遍入住率达到80%80%以上以上市场空间较大市场空间较大：虽然未来五年预计有：虽然未来五年预计有10-1510-15家家高星级酒店入市，但从旅游人口统计及本项高星级酒店入市，但从旅游人口统计及本项目55、主题公园的带动来看目主题公园的带动来看有利于土地增值有利于土地增值：从房地产项目的市场表现看，：从房地产项目的市场表现看，依托高星级酒店有利于物业的销售依托高星级酒店有利于物业的销售高星级酒店是本高星级酒店是本项目的必选项项目的必选项结合主题乐园的结合主题乐园的开发，打造特色开发，打造特色型酒店型酒店目前鄂尔多斯市写字楼项目主要分布在天骄路及鄂尔多目前鄂尔多斯市写字楼项目主要分布在天骄路及鄂尔多斯大街两侧，呈现十字结构斯大街两侧，呈现十字结构p鄂尔多斯目前写字楼主要分部在天骄南、北路和铁西新区，同时在鄂尔多斯大街有部分写字楼项目。p目前只有创业大厦和鑫通大厦等少量几个写字楼已投入使用，天骄南、56、北路和铁西新区有大量写字楼在建或者在规划中。p铁西新区有较多企业自建自用写字楼（如万正、玺建祥等）。恒利国际广场恒利国际广场大恒郦城大恒郦城玺建祥玺建祥金花国际城金花国际城帝景峰汇帝景峰汇通九大厦通九大厦衡东大厦衡东大厦聚能商贸城聚能商贸城鑫牛大厦鑫牛大厦天佑大厦天佑大厦巨力大厦巨力大厦三江太古三江太古华宇名门华宇名门方圆一厦方圆一厦天佐。新城汇天佐。新城汇鑫通大厦鑫通大厦创业大厦创业大厦万博广场万博广场京都大厦京都大厦蒙欣花园蒙欣花园九亿大厦九亿大厦时达广场时达广场安厦大楼安厦大楼创世纪创世纪玄峰大厦玄峰大厦鄂尔多斯大街鄂尔多斯大街天天骄骄路路双骏双骏万正广场万正广场香格里拉地块香格里拉地块57、开远项目开远项目泰裕大厦泰裕大厦写字楼市场写字楼市场分布格局分布格局目前鄂尔多斯写字楼入住率大约在目前鄂尔多斯写字楼入住率大约在80%80%，入住客户大多，入住客户大多以煤炭、投资、能源及房地产等相关企业为主以煤炭、投资、能源及房地产等相关企业为主名称名称规模规模（平米）（平米）单层面积（平米）单层面积（平米）层数层数租金（元租金（元/天天.平米）平米）入住率入住率备注备注创业大厦创业大厦4万1000202.7（含水电）80-90%挑空大堂、入住单位电子屏显示鑫通大厦鑫通大厦5万1000多223（不含水电）70%挑空大堂、大堂设有水牌京都大厦京都大厦6000500-600102-2.595%大58、堂较为局促和简单天佑大厦天佑大厦2.2万12层以下1600平12层以上600多平151.8-2.2（不含水电）75%净高2.5米，外立面干挂石材，中央空调，西子奥蒂斯电梯3部安夏大楼安夏大楼2.4万方1000多242.7（含水电）70%万博广场万博广场1.2万600多22 90%楼高分别为58.8米和99.9米，一层为商业泰裕大厦泰裕大厦1.5万1000多15 90%大堂较为简单创创业业大大厦厦客客户户构构成成鑫鑫通通大大厦厦客客户户构构成成写字楼市场写字楼市场入住率入住率写字楼市场写字楼市场产业支撑产业支撑鄂尔多斯市产业发展状况表明，现有第三产结构类型对鄂尔多斯市产业发展状况表明，现有第三产59、结构类型对写字楼市场发展明显支撑不足写字楼市场发展明显支撑不足p 2009 2009年，东胜区实现地区生产总值年，东胜区实现地区生产总值507.40507.40亿亿元，其中：第一产业为元，其中：第一产业为2.12.1亿元，第二产业为亿元，第二产业为200.47 200.47 亿元，第三产业为亿元，第三产业为304.89304.89亿元，三次产亿元，三次产业结构比例为业结构比例为0.40.4：39.539.5：60.160.1。p东胜区工业经济主要以煤炭、绒纺、电力、东胜区工业经济主要以煤炭、绒纺、电力、建材产业为主，近几年重点发展装备制造业。建材产业为主，近几年重点发展装备制造业。p东胜区三产60、发展迅速，占东胜区三产发展迅速，占GDPGDP的比重不断上的比重不断上升，主要以商贸、餐饮、娱乐业及房地等产业升，主要以商贸、餐饮、娱乐业及房地等产业为主，目前重点发展仓储物流、文化产业、旅为主，目前重点发展仓储物流、文化产业、旅游消费、及金融商贸等四大产业。游消费、及金融商贸等四大产业。p 2009年，东胜区中小企业共年，东胜区中小企业共2597户，从产户，从产业上分，主要集中在二、三产业，业上分，主要集中在二、三产业，二产以化工、二产以化工、机械制造、煤炭深加工、建材为框架的产业体机械制造、煤炭深加工、建材为框架的产业体系基本成型，三产主要以社会服务业、现代服系基本成型，三产主要以社会服务61、业、现代服务业、物流仓储业、餐饮业为主，产业比重逐务业、物流仓储业、餐饮业为主，产业比重逐年增加。年增加。装备制造装备制造物流仓储物流仓储43创业大厦创业大厦目前我们的写字楼内部设施不完善，缺少上下水。烧开水、洗手等很不方目前我们的写字楼内部设施不完善，缺少上下水。烧开水、洗手等很不方便，需要到外面去接水、倒水。希望能够有独立的卫生间。便，需要到外面去接水、倒水。希望能够有独立的卫生间。天下游旅行社老板天下游旅行社老板 东胜这边最近几年入市的写字楼很多，但真正意义上的甲级写字楼产品东胜这边最近几年入市的写字楼很多，但真正意义上的甲级写字楼产品几乎没有，我们现在租住的写字楼很一般，但是没有办法，62、市场上都是几乎没有，我们现在租住的写字楼很一般，但是没有办法，市场上都是这样的产品。（所在的写字楼为铁西亿昌大厦）这样的产品。（所在的写字楼为铁西亿昌大厦）三江尊园房地产开发公司三江尊园房地产开发公司 营销部经理营销部经理 周忠华周忠华写字楼市场写字楼市场现有产品现有产品鑫通大厦楼层索引鑫通大厦楼层索引安夏写字楼内走廊安夏写字楼内走廊鄂尔多斯市高端写字楼缺乏，真正意义上的甲级写字楼屈指鄂尔多斯市高端写字楼缺乏，真正意义上的甲级写字楼屈指可数，带高星级服务、星级商务洽谈和会议场所、智能化办可数，带高星级服务、星级商务洽谈和会议场所、智能化办公管理的写字楼在当前市场上难以寻觅公管理的写字楼在当前市63、场上难以寻觅鑫通大厦内部走道鑫通大厦内部走道写字楼市场写字楼市场在售产品在售产品项目名称项目名称规模规模（万）（万）售价售价（元（元/）入市时间入市时间销售状况销售状况购买客户购买客户嘉泰总部经济大厦41100010年11月27已销售90%主要为东胜本地人富人购买，大多以投资为主三江太古国际广场41500009年9月已销售90%写字楼客户主要是当地人，开公司和投资的都有维邦金融广场36.8120002011年6月8日未销售以投资客户为主，也有中小企业主买来日后办公用的万正锦泰华府36500未开盘内部认购亿利城6.1880010年11月23已销售41%客户大部分为本地人，主要是煤老板、能源企业高64、层及开发商关系户，买来大部分用作投资凯创城市之巅3 未定价12年春天未销售万正荣城1.9未定价11年春天未销售凤凰城5.31006009年已销售90%基本上都是本地有钱人投资用，自用的很少价格平台价格平台:n三江太古广场均价为三江太古广场均价为1.51.5万元万元/平米，是市场上价平米，是市场上价格最高写字楼项目，除格最高写字楼项目，除此之外，其他市中心项此之外，其他市中心项目目市场平台价格为市场平台价格为1-1.31-1.3元元/平米，郊区价格在平米，郊区价格在7000900070009000元元/平米。平米。销售状况销售状况:n目前，鄂尔多斯市场上目前，鄂尔多斯市场上的在售写字楼项目较多，65、的在售写字楼项目较多，销售情况相对于销售情况相对于0909年有年有所下降，但还是比较火所下降，但还是比较火爆，爆，购买客户：购买客户：n以个人购买为主，大多以个人购买为主，大多为东胜本地人，为东胜本地人，大多客大多客户为煤炭老板和能源企户为煤炭老板和能源企业的高层；业的高层；大部分购买大部分购买者以投资为主。者以投资为主。目前市场上在售写字楼多为当地高端人士的重要目前市场上在售写字楼多为当地高端人士的重要理财投资产品，市场消化情况良好理财投资产品，市场消化情况良好近几年东胜区写字楼用地出让面积逐年加大，近几年东胜区写字楼用地出让面积逐年加大，20102010年年达到达到29032903亩，目前66、市场上在售及即将入市的供应量至亩，目前市场上在售及即将入市的供应量至少有少有82.682.6万平米，未来市场竞争十分激烈万平米，未来市场竞争十分激烈u写字楼未来供应依然主要集中在天骄路、鄂尔多斯大街两天骄路、鄂尔多斯大街两侧及铁西新区侧及铁西新区。u初步统计，写字楼后续供应量至少有82.682.6万平米万平米，未来市场竞争激烈。项目项目总面积总面积(万平米万平米)已售已售(万平米万平米)未售未售(万平米万平米)嘉泰总部经济大厦43.64亿利城6.12.53.6维邦金融广场36.8036.8三江太古国际广场43.60.4凯创.城市之巅303万正荣成1.901.9凤凰城5.34.80.5万正锦泰华67、府303正东总部基地2600兴宇国际700注：除以上可见供应外，中国移动办公大楼、万正商务办公大楼、锦厦国际商务广场及伊化博源办公大楼等规划有写字楼合计合计97.197.114.514.582.682.6数据来源：世联数据平台结合市调数据数据来源：世联数据平台结合市调数据写字楼市场写字楼市场未来供应未来供应现有写字楼入住率较高现有写字楼入住率较高：天骄路与鄂尔多斯大：天骄路与鄂尔多斯大街两侧写字楼入住率达街两侧写字楼入住率达80%80%46写字楼市场小结写字楼市场小结写字楼销售情况良好写字楼销售情况良好：写字楼销售价格普遍高：写字楼销售价格普遍高于住宅，并且受到投资客追捧于住宅，并且受到投资客68、追捧供应规模巨大供应规模巨大：29032903亩的供地与亩的供地与8686万方的未万方的未售面积售面积产业支撑有限产业支撑有限：以煤炭等能源产业为发展主：以煤炭等能源产业为发展主导的鄂市对主要用于三产服务业的写字楼的导的鄂市对主要用于三产服务业的写字楼的支撑有限支撑有限写字楼不建议作写字楼不建议作为本项目的主要为本项目的主要功能功能或以点式分布，或以点式分布，提升区域形象提升区域形象VS写字楼产品有升级空间写字楼产品有升级空间：多数写字楼号称：多数写字楼号称“5A5A”级，其实际品质（大堂、电梯、停车级，其实际品质（大堂、电梯、停车位等）和服务与一二线城市的写字楼产品具位等）和服务与一二线城市69、的写字楼产品具有较大空间有较大空间目目前前鄂鄂尔尔多多斯斯商商业业格格局局呈呈现现单单中中心心特特点点，核核心心商商业业区区集集中中在在达达拉拉特特路路与与伊伊金金霍霍洛洛街街区区域域，未未来来的的铁铁西西的的核核心心商商圈正在市场培育期圈正在市场培育期47商业市场商业市场分布格局分布格局每天百货每天百货民生广场民生广场北国新天地北国新天地天骄路天骄路伊金霍洛街伊金霍洛街现状城市核心商圈现状城市核心商圈城市商业价值峰值区，城市商业价值峰值区，以大型百货、购物中心、以大型百货、购物中心、沿街商铺为主、主要商业沿街商铺为主、主要商业体量近体量近2626万方万方鄂尔多斯购物中心鄂尔多斯购物中心铁西商70、圈（未成熟）铁西商圈（未成熟）未来城市新兴商业集中未来城市新兴商业集中区，大型商业设施聚集：区，大型商业设施聚集：万正广场、华研尚街、方万正广场、华研尚街、方圆一厦、天佐新城汇等。圆一厦、天佐新城汇等。主要商业项目总体量近主要商业项目总体量近7070万方。万方。方圆一厦方圆一厦天佐。新汇城天佐。新汇城华研购物中心华研购物中心万正广场万正广场现现有有商商圈圈已已形形成成集集购购物物、生生活活服服务务、餐餐饮饮、休休闲闲娱娱乐乐为为一一体体的的比比较较完完整整的的商商业业业业态态，但但从从细细分分业业态态看看，较较高高档档次的休闲娱乐存在市场空白点次的休闲娱乐存在市场空白点48商业市场商业市场商业71、业态商业业态伊金霍洛大街达拉特路商圈街铺调研伊金霍洛大街达拉特路商圈街铺调研序号123456789101112131415合计种类服饰餐饮通讯电器鞋包首饰工艺品药店培训摄影美容美发休闲娱乐住宿日用品副食品数量29443255371112849211981926541占比（%）54.37.94.60.96.82.02.21.50.71.73.93.51.53.54.8中低端的中低端的KTV洗浴中心洗浴中心棋牌室棋牌室低端酒吧低端酒吧洗浴中心洗浴中心城市中缺乏城市中缺乏娱乐设娱乐设施和休施和休闲闲配套配套项项目，特目，特别别是中是中产阶级产阶级的的娱乐项娱乐项目最目最为为稀缺，稀缺，这这也是由于城72、市也是由于城市发发展展过过快造成。快造成。高端与高端与顶顶尖尖财财富人群富人群经经常前往北京、上海等地常前往北京、上海等地购购物或游物或游乐乐，主要原因在于当地缺乏比，主要原因在于当地缺乏比较较好的休好的休闲娱乐项闲娱乐项目。目。伊泰伊泰华府世家售楼员华府世家售楼员 孟小姐孟小姐女神酒吧女神酒吧随意酒吧随意酒吧鼎元鼎元KTV购物、休闲娱乐环境较杂乱购物、休闲娱乐环境较杂乱休闲娱乐项目存在门面差、内部环休闲娱乐项目存在门面差、内部环境差的问题，主要面向中低端消费群境差的问题，主要面向中低端消费群体体建军中路消费者特征分析建军中路消费者特征分析中茵海华中茵海华49资料来源：盐城市商业场所消费者随机73、短接触调查资料来源：盐城市商业场所消费者随机短接触调查商业市场商业市场商业业态商业业态现有商业主要以中端品牌为主，这与本市强大的消费力现有商业主要以中端品牌为主，这与本市强大的消费力不匹配，高端商业消费无法得到满足不匹配，高端商业消费无法得到满足每每天天百百货货品品牌牌展展示示项目项目定位定位部分品牌部分品牌每天百货每天百货现代化的大型综合性商厦李宁、耐克、安踏、宾度、马天奴、兰蔻LANCOME、雅芳、美的、万利达鄂尔多斯购物中心鄂尔多斯购物中心大中型商厦资生堂、玉兰油、维信（羊绒制品）、波斯登（衬衫）KUHLE酷、黑眼睛（女士休闲）、艾格周末（女士休闲）、鳄鱼、梦特娇北国新天地北国新天地一站74、式体验休闲购物中心金巴顿休闲特卖场、三枪、AVON民生广场民生广场大型多功能商贸中心精品服饰店（七匹狼、柒牌）中低档服装、三枪、豪门时达商场时达商场专业市场宝如意商城宝如意商城服装商城专卖维撒，伊莎贝尔，尼尔迈特，佳贝美建军中路消费者特征分析建军中路消费者特征分析中茵海华中茵海华50商业市场商业市场商业价格商业价格商业物业销售价格平均为住宅价格的商业物业销售价格平均为住宅价格的2 2倍，呈现出极大的倍，呈现出极大的投资空间投资空间n目前在售的商业项目多以综合体形式呈现目前在售的商业项目多以综合体形式呈现n投资客户为主投资客户为主n高端商业开始进驻鄂市高端商业开始进驻鄂市n老城区的商业处于鄂尔多75、斯商业项目峰值，在售底商价格多在老城区的商业处于鄂尔多斯商业项目峰值，在售底商价格多在3 3万元万元/平米以上平米以上,最最高达高达8.58.5万元万元/平平亿利城亿利城滨河湾滨河湾龙湾龙湾10000100002000020000单位：元单位：元/平米平米销售价格（元销售价格（元/平）平）8000-13000300003000040000400005000050000太古国际广场太古国际广场天佐奥城天佐奥城60000600007000070000800008000010400-1300065000-850007600凤凰城凤凰城90000900003000030000-40000200001376、000-18000高端品牌主力店（王府高端品牌主力店（王府井百货）的进驻，大大井百货）的进驻，大大拉升商业物业的价值拉升商业物业的价值51目前目前,商铺的主流面积是商铺的主流面积是180-300180-300平米且市场接受度较高平米且市场接受度较高亿利滨河湾亿利滨河湾天佐奥城天佐奥城凯创城市之颠凯创城市之颠学府华庭学府华庭D D区区万力国际商城万力国际商城50450350300400250200100150m2商铺面积商铺面积主力面积主力面积:180-300:180-300200-300180-200180-200商商铺还铺还是是200-300200-300平米的平米的卖卖得好。得好。天佐奥天77、佐奥 城城销销售代表售代表90-100200-300600-700凤凰城凤凰城太古国际广场太古国际广场160-50040-10095-200商业市场商业市场商铺面积商铺面积近期内东胜区主要商业（商圈）项目的商业总体量将达近期内东胜区主要商业（商圈）项目的商业总体量将达近近200200万方万方52根据规划，铁西核心商圈由东环路、鄂尔多斯西街、迎宾路、鄂托克西街合围而成，规划总占地面积500多亩，商圈总建筑面积130万平方米，其中商业建筑面积商业建筑面积7070万平方米。万平方米。包括多个城市综合体及四条商业街。目前大部分项目已开发完毕且已售完。目前大部分项目已开发完毕且已售完。近期催商业项目供应78、主要集中在老城区及铁西二期。一方面，东胜旧城改造计划带动老城区多个综合商业项目的发展，另一方面政府对铁西区二期的支持力度将进一步加大。商业市场商业市场未来供应未来供应10109 914141616181817172828121215151313212123232020222219192727262611113131333324243232352525未来主要供应项目（商业总体量未来主要供应项目（商业总体量83.29万方）万方）现有主要商业项目（商业体量约现有主要商业项目（商业体量约100万方）万方）在售主要商业项目（商业体量近在售主要商业项目（商业体量近13.8万方）万方）东胜区主要商业（商圈79、）项目分布图东胜区主要商业（商圈）项目分布图1 12 23 35 56 67 78 8 4 4老城区商圈老城区商圈商业体量商业体量（）（）1 1每天百货410002 2鄂尔多斯购物中心600003 3温柔妈咪妇婴用品市场4 4北国新天地584005 5温州商业城6 6时达商场160007 7宝如意商城150008 8民生广场70000铁西核心商圈铁西核心商圈9 9万正广场900001010华研尚街1000001111大兴国际商都1000001212铁牛国航项目1313香格里拉项目750001414方圆一厦1000001515双骏大厦1000001616天佐新城汇240001717满世广场10080、0001818汇能商务中心58924鄂托克西街商业街广场路商业街科技街商业街迎宾路商业街总计总计约约100100万方万方在售主要项目在售主要项目商业体量商业体量（）（）1919天佐奥城200002020凤凰城180002121太古国际广场618602222亿利滨河湾200002323龙湾178000总计138000 近期主要供应项目近期主要供应项目2424万融时代广场200002525正东总部基地-2626维邦金融广场2727凯创城市之巅600002828开远综合商务酒店2929再就业商圈308003030王府井商城 3360003131宝泰鑫商业综合体项目3232绿洲商城384003333大81、润发商城商圈项目627003434恰特北商圈1140003535酒吧一条街项目50000铜川奥古斯都商务度假中心46000总计总计8329003030292934建军中路消费者特征分析建军中路消费者特征分析中茵海华中茵海华53资料来源：盐城市商业场所消费者随机短接触调查资料来源：盐城市商业场所消费者随机短接触调查商业市场商业市场未来供应未来供应未来商业项目供应将延续未来商业项目供应将延续“城市综合体城市综合体”的特点，高端的特点，高端商业供应趋热商业供应趋热项目项目项目总建项目总建筑面积筑面积投资额投资额（元）（元）项目功能体系项目功能体系商业建筑商业建筑面积（）面积（）规划商业业态规划商业业82、态供应时间供应时间凯创凯创城市之巅城市之巅53万公寓、写字楼、高档住宅楼、超五星级酒店及高端商业区60000大型购物广场、大型超市及商业步行街2011年维邦金融广场维邦金融广场50.5万30亿写字楼、酒店、公寓、大型购物中心未定未开工开远综合商务酒店开远综合商务酒店12万5.2亿/未开工正东总部基地正东总部基地50万写字楼、酒店、会议中心、高端商业精品购物中心、电影院、KTV、百米步行街即将开盘王府井商城王府井商城 61.2万26亿四栋写字楼和两个商场（高端商业）336000商场、超市、会所、奢华休闲咖啡厅、球馆、SPA招商中万融时代广场万融时代广场16万6.72亿煤炭信息大厦、酒店、高端商业83、20000在建鄂市没有很高端的商业，王府井可能明年3至4月开业，后年也会有很多高档商业开业，如赛特等，铁西那边也有很多商业综合体。三江集团营销部经理 周忠华由于目前商业仍具有较大的投资空间，今年东胜区商业由于目前商业仍具有较大的投资空间，今年东胜区商业用地交易急剧增加，商业地产开发热情高涨用地交易急剧增加，商业地产开发热情高涨54商业市场商业市场一级市场一级市场地块项目名称地块项目名称面积（亩）面积（亩）容积率容积率建筑面积建筑面积受让单位受让单位万正 新世界41.63252.569387.50347万正房地产开发有限责任公司假日商圈、凯德商业综合楼、家福广汇项目、华天星综合楼、荣都商业中心、84、普泰商业广场336.16053.5784374.5392鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司、鄂尔多斯市东胜区凯德商贸有限责任公司、鄂尔多斯市东胜区东科文化用品有限公司、鄂尔多斯市华天星房地产开发有限责任公司、鄂尔多斯市泰立房地产开发有限责任公司、内蒙古普泰房地产开发有限公联邦财富广场49.7295399459.00497鄂尔多斯市铭鑫房地产开发有限责任公司万恒购物中心60.3127281456.0141鄂尔多斯市东胜区万恒元置业有限公司小清华金融商业B区34.141.227312.00137鄂尔多斯市恒森房地产开发有限公司金正广场85.99952.7154799.1077鄂尔多斯市金正房地产开发85、有限责任公司东方洲际商务中心、东方洲际商业综合楼A座、B座39.47852.565797.50329内蒙古昌威房地产开发有限责任公司建设巨力广场商业楼项目14.5995658398.00292鄂尔多斯市天泰房地产有限责任公司金地商城项目38.07753.691386.00457鄂尔多斯市金地房地产开发有限责任公司大磊新世界广场58.35754155620.0078鄂尔多斯市大磊房地产开发有限公司金山.万力时代广场109.27054291388.0146鄂尔多斯市金山房地产开发（集团）有限责任公司、伊金霍洛旗万力房地产置业有限责任公司总计总计700.1295700.12952079377.70486、2079377.70420102010年部分商业用地出让情况年部分商业用地出让情况【消费习惯的演变消费习惯的演变】居民消费将逐渐进入以追求生活质居民消费将逐渐进入以追求生活质量享受的消费阶段，以要求舒适、追求时尚、讲究情调量享受的消费阶段，以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨为消费宗旨55第一阶段第一阶段以满足生活基本需要的必需型必需型消费阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶段第二阶段较好地解决基本生活后的起步型起步型消费阶段简单家用电器为重要消费内容第三阶段第三阶段以体现个性特点的发展型发展型消费阶段讲究品牌消费第四阶段第四阶段以追求生活质量的享受型享受型消费阶段以要求舒适、追求时尚、讲究87、情调为消费宗旨20092009年鄂尔多斯人均年鄂尔多斯人均GDP$13430GDP$13430300300US$US$10001000US$US$30003000US$US$5000-5000-US$US$人均人均GDPGDP商业市场商业市场趋势分析趋势分析阶阶 段段阶阶 段段 描描 述述基基 本本 待待 征征国内国内中等规中等规模以上模以上城市城市长三角长三角珠三角珠三角北京北京上海上海深圳深圳56800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$传统88、商业发展传统商业发展传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多种需求多种需求多种需求多种需求个性消费个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDPGDP达到达到40004000美金以上时，人们单纯购物的时美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人人均均GGD DP P城城89、市市化化率率25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%+n人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水平在45%以下人均GDP位于2000 4500美金；城市化水平在45%以上 70%以下人均GDP位于4500 8000美金；城市化水平在70%以上 90%以下人均GDP位于8000 20000美金；城市化水平在90%以上商业处于与农业经济相匹配的原始状态商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生 活提供基本保 障商业形态出现飞 跃，多样化90、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现20092009年鄂年鄂尔多斯人尔多斯人均均GDP GDP$13430$13430商业形态商业形态城市经城市经济模型济模型商业市场商业市场趋势分析趋势分析【商业模式发展趋势商业模式发展趋势】以主题性、个性化、体验式为特以主题性、个性化、体验式为特征，以满足消费者情感价值需求、休闲加娱乐的商业模征，以满足消费者情感价值需求、休闲加娱乐的商业模式将成为发展趋势式将成为发展趋势商业市91、场小结商业市场小结57供需不平衡供需不平衡：老城中心低档次商业无法满足高：老城中心低档次商业无法满足高端人士的消费需求，产生大量消费外溢现象端人士的消费需求，产生大量消费外溢现象商业需要升级商业需要升级：目前东胜的商业尚处于粗放阶：目前东胜的商业尚处于粗放阶段，需升级换代段，需升级换代商业价值高于住宅商业价值高于住宅：无论从商业物业价格（：无论从商业物业价格（2 2倍于住宅），还是商业用地市场成交来说，倍于住宅），还是商业用地市场成交来说，商业呈现高价值商业呈现高价值商业特色化发展商业特色化发展：主题性、个性化、体验式，主题性、个性化、体验式，以满足消费者情感价值需求、休闲加娱乐以满足消费者情92、感价值需求、休闲加娱乐在评估地块商业在评估地块商业价值的基础上，价值的基础上，充分发挥商业价充分发挥商业价值值商业向着高端化、商业向着高端化、特色化发展，呈特色化发展，呈差异化发展差异化发展强势商业利于土地增值强势商业利于土地增值：高端品牌商业有助于：高端品牌商业有助于大大拉升物业价值，从而带动土地升值大大拉升物业价值，从而带动土地升值近几年开发量持续增长，销售面积超过竣工面积，市场近几年开发量持续增长，销售面积超过竣工面积，市场表现供不应求表现供不应求住宅市场住宅市场供求概况供求概况n随着城市框架的逐渐拉大和经济水平的日渐提升，鄂尔多斯市房地产业发展迅速。从04年至07年东胜区商品房销售面积93、超过竣工面积，市场表现供不应求。08年销售量萎缩，但09年重回火爆（注：数据来源东胜区政府官方网站）（注：数据来源东胜区政府官方网站）2004-20102004-2010年年8 8月月鄂尔多斯市房地产施工鄂尔多斯市房地产施工面积（万平方米）面积（万平方米）2008年金融危机时,鄂尔多斯的房地产开发仍处于正增长.至2009年,无论房地产开发量与销量均重加火爆局面。n自07年鄂市房地产实现迅猛发展以来，2007-2010年10月，年均去化住宅面积约为201.5万方。康巴什、铁西区的商品住房都存在极高的空置率，而各康巴什、铁西区的商品住房都存在极高的空置率，而各大楼盘的销售价格不降反升，去化良好，市94、场传递出需大楼盘的销售价格不降反升，去化良好，市场传递出需求旺盛的信号求旺盛的信号住宅市场住宅市场销售情况销售情况这边有些楼盘不需要通过外界，内部就能消化掉。锦道集团 销售经理 刘禹彤楼盘名称楼盘名称开盘时间开盘时间销售销售(认认购购)/)/推出推出套数套数销售情况销售情况亿利城滨亿利城滨河湾河湾2009.4325/45020个月售72%龙湾未定-开始内部认购伊泰华府伊泰华府世家世家2010.9预售（第一期）135/1352个多月内部认购完毕天佐奥城天佐奥城2010.9240/4753个月50.5%亿利城亿利城2010.10.23304/3042个月售罄西山丽景西山丽景2009.4480/5095、420个月售95%学府华庭学府华庭D D区区2010.3600/6009个月售罄80008000 1000010000单位：元单位：元/平米平米销售价格（元销售价格（元/平）平）1200012000140001400016000160001800018000 200002000022000220008000-1300010400-1300015000-210007600880085006000-90006000600060从典型楼盘的销售进度来看从典型楼盘的销售进度来看,总价对中端楼盘去化速度影响较总价对中端楼盘去化速度影响较大，总价低的楼盘市场接受度更高、去化更快大，总价低的楼盘市场接受度更96、高、去化更快住宅市场住宅市场销售进度销售进度这边买房最关注三点这边买房最关注三点,即户型、价格、楼层，其他景观、服务啊都不怎么关心。即户型、价格、楼层，其他景观、服务啊都不怎么关心。学府华庭学府华庭D D区销售经理区销售经理总价趋势线总价趋势线61目前绝大部分项目以城市综合体形式，通过全面的配套目前绝大部分项目以城市综合体形式，通过全面的配套来提升住宅产品价值，个别项目以精细化深度化的配套来提升住宅产品价值，个别项目以精细化深度化的配套提升产品价值提升产品价值住宅市场住宅市场产品增值产品增值高星高星级酒级酒店店高档高档写字写字楼楼大型大型商业商业酒店酒店式公式公寓寓突出亮点希尔顿酒店王府井商城97、凯创城市之颠凯创城市之颠龙湾龙湾亿利滨河湾亿利滨河湾亿利城亿利城天佐奥城天佐奥城学府华庭学府华庭D D区区太古国际广场太古国际广场伊泰华府世家伊泰华府世家高级会员制俱乐部引进高级会员制俱乐部引进长安会所俱乐部长安会所俱乐部进行管进行管理理价格区间价格区间7600-13000元元/平平价格区间：价格区间：6000-9000元元/平平价格区间价格区间15000-21000元元/平平楼盘楼盘配套配套天骄花园商业街区西山丽景纯住宅现有物业形态现有物业形态 未来供应物业形态未来供应物业形态 62从在售楼盘及未来供应来看，市场整体以小高层为主，其次为从在售楼盘及未来供应来看，市场整体以小高层为主，其次为高98、层，多层低密度住宅稀少高层，多层低密度住宅稀少住宅市场住宅市场产品特征产品特征板块板块楼盘名称楼盘名称开盘时间开盘时间高层高层小高层小高层多层多层别墅别墅老城区板块亿利城滨河湾2009.4龙湾内部认购天骄花园2010.3伊泰华府世家2010.9一期二期未开盘铁西板块天佐奥城2010.9万正锦泰华府内部认购凯创城市之颠未开盘西山丽景2009.4学府华庭D区2010.3维邦奥林新城未开盘康巴什板块东方纽蓝地一期已售完二期未开盘63目前目前,市场上住宅的主流户型是三居及四居，面积段为市场上住宅的主流户型是三居及四居，面积段为160-180160-180平米，平米，经济型别墅的主流面积段大都在经济型别99、墅的主流面积段大都在350350平米左右，顶级别墅在平米左右，顶级别墅在700700平米平米以上以上伊泰华府世家伊泰华府世家亿利滨河湾亿利滨河湾龙湾龙湾天骄花园天骄花园天佐奥城天佐奥城凯创城市之颠凯创城市之颠西山丽景西山丽景学府华庭学府华庭D D区区东方纽蓝地高层东方纽蓝地高层东方纽蓝地别墅东方纽蓝地别墅东方纽蓝地洋房东方纽蓝地洋房亿利城亿利城50450350300400250200100150150-180m242-100公寓公寓普通住宅普通住宅主力面积主力面积:160-180:160-180低密度低密度180380160万正锦泰华府万正锦泰华府200100-130180-200220-25100、8住宅市场住宅市场产品面积产品面积170160130-200160350-380当地客当地客户对户对于于160160平方米的三房比平方米的三房比较较感感兴兴趣，趣，顶级顶级客客户对别户对别墅有比墅有比较较大的需求大的需求 东东方方纽蓝纽蓝地地销销售代表售代表铁铁西区的普通住宅品西区的普通住宅品质质要高于要高于东胜东胜区，主要体区，主要体现现在在铁铁西楼西楼盘盘160160平方米的平方米的户户型面型面积积只会做三房，而只会做三房，而东胜东胜的房会做到四房，的房会做到四房，从居住品从居住品质质上，上，铁铁西区要明西区要明显显好于好于东胜东胜区区 西山西山丽丽景景销销售代表售代表450-750三江尊101、园三江尊园700-120064市场整体以混合式社区及综合体形式存在，市场整体以混合式社区及综合体形式存在，2-32-3容积率区间是容积率区间是市场的产品主流，其次为市场的产品主流，其次为1-21-2的容积率区间的容积率区间住宅市场住宅市场容积率容积率板块板块楼盘名称楼盘名称开盘时间开盘时间物业类型物业类型铁西万正锦泰华府内部认购综合体老城区亿利城滨河湾2009.4综合体铁西西山丽景2009.4混合式社区老城区天骄花园2010.3龙湾内部认购综合体铁西维邦奥林新城未开盘天佐奥城2010.9综合体老城区伊泰华府世家2010.9预售（第一期）混合式社区铁西学府华庭D区2010.3综合体凯创城市之颠未102、开盘综合体康马什东方纽蓝地一期已售完混合式社区二期未开盘代表性楼盘容积率情况代表性楼盘容积率情况总价较低的拆迁重置、改善性、投资性住宅产品是目前的市场总价较低的拆迁重置、改善性、投资性住宅产品是目前的市场主力，满足人们对高端生活品质追求的住宅产品较少，有较大主力，满足人们对高端生活品质追求的住宅产品较少，有较大市场潜力市场潜力住宅市场住宅市场产品特征产品特征项目名称项目名称定位定位客户客户用途用途总价总价伊泰华府世家高端高端集团老总的朋友，以及煤炭企业老板，看重地段位置及物业服务 多用于自住多用于自住525-760亿利城.滨河湾中高端中高端本地人为主，私营企业主比较多拆迁重置拆迁重置改善性住房103、兼投改善性住房兼投资资144-260龙湾东胜本地的个体户、煤老板及城区拆迁户124-166纽蓝地城区拆迁户及煤老板以及高利贷者-37-88亿利城多是亿利资源的老客户，看中楼盘的区位和升值空间94-220西山丽景以政府要员为主，其余为经营煤炭的老板天骄花园中低端中低端多来自周边旗区，尤其是伊金霍洛旗的客户外来人员自住外来人员自住拆迁重置拆迁重置投资投资100-145天佐奥城东胜个体户、拆迁户114-121万正锦泰华府多为东胜的拆迁户以及煤老板，其次为周边旗县人78-150学府华庭学府华庭D D区区110-170各类经适房（较少）低端低端低收入者自住自住-p可以说对高端产品的需求已经到了，你们在最104、热最渴的时候你们把水端来这个水卖多贵都不为过，这个是你们成功的一点，大家没有看到两万多块钱的房子这个是你们过人的地方，鄂尔多斯能够支撑这房子的人群是很多的，群体很大。山水文园原总裁魏建军p我们认为鄂尔多斯这个房产市场处于一个更新换代时期。这里不缺市场，只缺乏产品 三江集团营销部经理 周忠华代表高端生活品质追求的住宅产品市场开始发展代表高端生活品质追求的住宅产品市场开始发展66根据鄂尔多斯统计公报，从今年根据鄂尔多斯统计公报，从今年8 8月份以后的住宅供应量至少月份以后的住宅供应量至少在在1497.461497.46万方，加上今年普通商品住房用地出让量剧增，未万方，加上今年普通商品住房用地出让量105、剧增，未来住宅市场竞争激烈来住宅市场竞争激烈住宅市场住宅市场未来供应未来供应n20102010年东胜区普通商品住房用地市场极其旺盛，出让土地年东胜区普通商品住房用地市场极其旺盛，出让土地204204幅，共幅，共18726.618726.6亩，总面积较上年增长亩，总面积较上年增长451%451%67受城市向外围拓展的影响，受城市向外围拓展的影响，20102010年供应住宅用地的容积率为有走低趋年供应住宅用地的容积率为有走低趋势，但纯别墅项目市场空白，且存在接受度等不确定性风险势，但纯别墅项目市场空白，且存在接受度等不确定性风险住宅市场住宅市场容积率容积率4.3%8.7%34.8%17.4%34.106、8%2008年年RR=R=R=2近年来出让的普通商品住房用地中近年来出让的普通商品住房用地中各类容率占比变化各类容率占比变化29.7%32.4%37.8%2009年年18.6%15.6%34.2%31.7%2010年年n受城市向外围拓展的影响受城市向外围拓展的影响,容积率为容积率为1 1及以下的住宅用地有所增加及以下的住宅用地有所增加,2010,2010年占年占18.6%,18.6%,主要集中在主要集中在罕台镇、科教园及铁西区北部。罕台镇、科教园及铁西区北部。n但市场目前无代表性纯别墅项目，访谈中了解到有部分高端客户对别墅产品存在安全方面的但市场目前无代表性纯别墅项目，访谈中了解到有部分高端客107、户对别墅产品存在安全方面的顾虑，市场存在接受度等不确定因素顾虑，市场存在接受度等不确定因素住宅市场小结住宅市场小结68价格上升快，市场去化理想价格上升快，市场去化理想：东胜住宅均价：东胜住宅均价20102010年较年较20082008年上涨年上涨56.25%56.25%，低总价产品消，低总价产品消化较快化较快未来市场竞争激烈未来市场竞争激烈：无论未来住宅供应量：无论未来住宅供应量（约（约15001500万平方米），还是住宅用地供应量万平方米），还是住宅用地供应量（204204幅约幅约1800018000亩），未来住宅市场必然面亩），未来住宅市场必然面临激烈竞争临激烈竞争高端配套（酒店、商业、写108、字楼等）是住宅的高端配套（酒店、商业、写字楼等）是住宅的重要增值要素重要增值要素低密度产品为市场空白低密度产品为市场空白：受城市外扩影响，：受城市外扩影响，土地供应存在容积率走低趋势，但绝对低密土地供应存在容积率走低趋势，但绝对低密项目不管是现有市场还是土地供应都是空白项目不管是现有市场还是土地供应都是空白（1.51.5以下），市场存在机会点。但纯别墅项以下），市场存在机会点。但纯别墅项目仍存在接受度等不确定性风险目仍存在接受度等不确定性风险高端配套与住宅产高端配套与住宅产品搭配，奠定高价品搭配，奠定高价值，实现土地增值值，实现土地增值抓住市场空白，搭抓住市场空白，搭配低密度物业提升配低密度物109、业提升项目土地价值项目土地价值改善性居住为中高端市场主流改善性居住为中高端市场主流：品质优良的高：品质优良的高端市场未来空间较大端市场未来空间较大以最大化利用土地资源，为土地增值为出发点，结合整以最大化利用土地资源，为土地增值为出发点，结合整体定位和市场基础，确定项目的功能特色体定位和市场基础，确定项目的功能特色69高星级酒店是本项目的必选项结合主题乐园的开发，打造特色型酒店酒店酒店写字楼不建议作为本项目的主要功能或以点式分布，提升区域形象写字楼写字楼在评估地块商业价值的基础上，充分发挥商业价值商业向着高端化、特色化发展，呈差异化发展商业商业高端配套与住宅产品搭配，奠定高价值，实现土地增值抓住110、市场空白，适当搭配低密度物业定位提升项目价值住宅住宅ERBD结合主题乐园打造特结合主题乐园打造特色休闲度假酒店、奠色休闲度假酒店、奠定区域高端休闲形象；定区域高端休闲形象；充分发挥游客带来的充分发挥游客带来的商业机会，最大化商商业机会，最大化商业价值，发展高端特业价值，发展高端特色商业，实现差异化色商业，实现差异化优势；优势；高端配套（主题公园、高端配套（主题公园、酒店、商业、学校等）酒店、商业、学校等）、高端住宅（低密度、高端住宅（低密度、高品质等）共同构成高品质等）共同构成有机体，成为鄂市最有机体，成为鄂市最高端、最宜居、最活高端、最宜居、最活力的生态休闲区力的生态休闲区创新型生态休闲核心111、区创新型生态休闲核心区（Ecological Recreational Business District）701 13 3项目规划调整建议项目规划调整建议2 24 4开发实施策略及土地出让模式开发实施策略及土地出让模式解题思路解题思路5 5项目分期投资测算项目分期投资测算基于城市发展的战略方向研判基于城市发展的战略方向研判基于市场层面的功能落地研判基于市场层面的功能落地研判土地价值分析土地价值分析地块外部交通便捷，西南面紧邻动物园和植物园，与地块地块外部交通便捷，西南面紧邻动物园和植物园，与地块内的游乐园园形成内的游乐园园形成“三园三园”强势资源，具有较强辐射力强势资源，具有较强辐射力233112、地块周边分析地块周边分析植植物物园园动动物物园园游乐园游乐园1123109国道三园路54456巴音门克公园巴音门克公园铁铁西西二二期期6万万正正二二期期住住宅宅包茂高速地块周边分析地块周边分析地块东面为铁西二期，靠近万正城二期住宅，紧邻包茂高地块东面为铁西二期，靠近万正城二期住宅，紧邻包茂高速，由于高速噪音影响，临近高速公路地块价值受影响速，由于高速噪音影响，临近高速公路地块价值受影响109国道三园路包茂高速巴彦门肯巴彦门肯邱家梁邱家梁123220KV220KV高压线高压线45612345656建筑物冲沟冲沟工厂高压线巴彦门肯村落邱家梁村落在建厂房地块除有三条冲沟外其余土地坡度及高差并不是很大113、，内有地块除有三条冲沟外其余土地坡度及高差并不是很大，内有两个自然村落和多家厂房，另有两个自然村落和多家厂房，另有220KV220KV高压线穿过，对地块高压线穿过，对地块价值影响很大价值影响很大地块内部分析地块内部分析1、交通便捷度：交通便捷度：l公交便捷度公交线路、公交站点的情况l对外交通便捷度距市中心、火车站、飞机场等的距离l相邻道路通达性道路性质、车流量、宽度等2、临路情况临路情况&昭示性：昭示性：l地块昭示性强展现豪宅的标杆价值l商业房屋的开间、进深及临路环境等l临街面的多少（两面临街一面临街）3、人流量及商业氛围：人流量及商业氛围：l具备购买潜力的过往人流数量l未来预期内能够形成的商114、业规模4、环境条件：环境条件：l地块周边环境质量优劣度（与余姚江、星湖、绿化带、噪音、污染源的临近程度）5、土地开发强度：土地开发强度：l宗地的容积率、建筑密度、规划限高等指标，衡量宗地的土地价值；开发强度大，土地的出让价格高6、市政设施：市政设施：l学校、医院对市政设施对于居住社区的重大吸引力7、地块形状：地块形状：l狭长形地块、不规整地块对于居住社区未来规划排布的不利影响土地价值评估土地价值评估指标体系指标体系居住权重居住权重商务商务/商商业权重业权重交通便捷度2530临路情况&昭示性2525人流量及商业氛围25环境条件5020合计合计100%100%100%100%评价指标权重表评价指标115、权重表评价指标体系及权重评价指标体系及权重住宅用地分级：住宅用地分级：住宅一级用地住宅二级用地住宅三级用地商业用地分级：商业用地分级：商业一级用地商业二级用地商业三级用地项目用地性质：充分结合与项目用地性质：充分结合与分析住宅、办公、商业土地分析住宅、办公、商业土地价值分级，最终确定价值分级，最终确定87208720亩亩土地用地性质土地用地性质住宅用地商业用地新控规方案调整新控规方案调整物业发展建议物业发展建议81酒店规划建议酒店规划建议 以低密度、风情作为区别于鄂市其他高端酒店的形象特征，同时植入以低密度、风情作为区别于鄂市其他高端酒店的形象特征，同时植入高端休闲、餐饮、娱乐、会议等众多功能116、，同时结合酒店东侧设置精品商业街，形成良性高端休闲、餐饮、娱乐、会议等众多功能，同时结合酒店东侧设置精品商业街，形成良性互动，打造鄂尔多斯的香榭丽大道，提升区域形象互动，打造鄂尔多斯的香榭丽大道，提升区域形象n特色：特色：植入欧洲小镇元素，打造低密度风情酒店n指标指标酒店规模：5万配套设施：2.5万其中精品商业街：2万平米容积率：容积率：1.631.63占地面积：占地面积：3939亩（酒店），亩（酒店），2626亩亩（商业街）（商业街）n总投资额：总投资额：4 4亿亿n具体实施：具体实施：充分利用以乐园北侧沟壑地形，变不利为特色，同时植入风情小镇元素满足城市高端消费满足城市高端消费服务旅游度假117、客户服务旅游度假客户承接片区酒店需求承接片区酒店需求n核心功能：核心功能：客房、水疗、餐饮、会议、娱乐、养身特色酒店特色酒店精品商业街精品商业街82u栋数：15栋u独栋主力面积：1000-2000平u层数：2-4层房房 型型面积面积(平方米平方米)数量（套）数量（套）普通标准间一房两张床60豪华商务标准间一房两张床50豪华套房一房一厅30豪华商务套房两房一厅3酒店规划建议酒店规划建议 酒店区：建筑形式以酒店区：建筑形式以1000-20001000-2000平欧式独栋别墅为核心，共有房间数约平欧式独栋别墅为核心，共有房间数约120-150120-150间左右间左右83配套设施配套设施布局布局细分118、细分咖啡厅l分散在酒店1-2层l建筑面积150-200平方米餐厅l分散在酒店1层l大型中餐：可同时容纳500人l中型中餐、西餐：容纳100-300人会议室l分散在酒店2-3层l大型：200-300人l中型：100-150人lVIP：15-60人SPA会馆l分散在酒店1-2层l200-500平方休闲娱乐会所l独栋一幢lKTV、棋牌、健身房、瑜伽酒店规划建议酒店规划建议 酒店区：酒店配套设施：餐厅、会议室、休闲娱乐三类，多数分布在酒店区：酒店配套设施：餐厅、会议室、休闲娱乐三类，多数分布在酒店各栋独栋首层及二层酒店各栋独栋首层及二层84n空间形态空间形态：摒弃单一的街道空间形态，充分体现街区的趣味119、性。n短街短街&窄巷窄巷&折线折线：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣n交通组织交通组织：停车场，易于到达，易于排空；n人车分流人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间精品商业街规划精品商业街规划 借鉴惠斯勒小镇借鉴惠斯勒小镇“街区式街区式”规划理念，窄巷、折线和短街是其主要规划理念，窄巷、折线和短街是其主要特点，充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，特点，充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街街”与与“坊坊”的感觉，体现的感觉，体现“逛逛”的的乐趣乐趣国际风情精品购物国际风情精品购物规模：规模：2万平米万平米功能：购物、休闲、餐饮、120、娱乐功能：购物、休闲、餐饮、娱乐特色：欧式风情小镇、低密度、特色：欧式风情小镇、低密度、国际精品、休闲式购物国际精品、休闲式购物定位：鄂尔多斯的香榭丽大道定位：鄂尔多斯的香榭丽大道85特色商业体规划特色商业体规划 完善配套，带动周边地块价值，形成区域的商业核心，促进土地价完善配套，带动周边地块价值，形成区域的商业核心，促进土地价值实现；差异化的定位及创新的理念，未来将成为整个鄂尔多斯西部商业亮点值实现；差异化的定位及创新的理念，未来将成为整个鄂尔多斯西部商业亮点n特色：特色：创新的建筑形态、全新的业态组合n指标指标综合体规模：4万容积率：容积率：1.251.25占地面积：占地面积：4848亩亩121、n总投资额：总投资额：3.23.2亿亿n价值点：价值点：形成项目地标、完善周边地块配套、形成人气的快速聚集、消除区域陌生感n核心功能：核心功能：餐饮、购物、娱乐、休闲观光等n档次：高档特色商业体特色商业体86商业体业态比例商业体业态比例p餐饮类l50%p休闲娱乐类l45%p购物类l10%业态业态细分业态体量餐饮l大型中餐l特色餐饮l西餐l咖啡厅l茶楼l20000方休闲娱乐lKTVl娱乐城lSPAl商务会所l酒吧l20000方购物l品牌类l精品店l10000方商业体租售比商业体租售比l建议商铺全部持有，便于后期建议商铺全部持有，便于后期运营与出租运营与出租特色商业体规划特色商业体规划 目的地型特122、色商业体，业态须以餐饮及休闲娱乐两大类为主目的地型特色商业体，业态须以餐饮及休闲娱乐两大类为主87业态业态代表商户代表商户主题餐饮区主题餐饮区中等规模品牌餐饮中等规模品牌餐饮川香汇、牧花园涮肉坊、千岛湖鱼味馆大型品牌连锁中餐大型品牌连锁中餐北京全聚德、开源生态酒店、阿五美食、澳门豆腐坊连锁日韩式餐饮等连锁日韩式餐饮等釜山烧烤、大渔铁板烧简餐简餐真功夫、东方既白、一茶一座、重庆鸡公煲、老娘舅、永和大王动感娱乐区动感娱乐区KTVKTV钱柜、皇宫、美乐迪、上海好乐迪酒吧酒吧威尼斯水吧、风铃酒吧、月光酒吧洗浴城洗浴城康乐宫洗浴城、帝王之都婚纱店、摄影店婚纱店、摄影店微微新娘、新新娘、巴黎春天休闲购物休123、闲购物阿迪达斯、耐克、匡威水岸休闲区水岸休闲区商务会所商务会所茶楼茶楼避风塘茶楼、北京贵仕茶楼、南京西江月茶楼 咖啡厅咖啡厅迪欧咖啡、上岛咖啡SPASPA自然美沙龙SPA、建立皇家美容SPA会所、名角SPA美颜馆特色商业体规划特色商业体规划 引入的主力店以全国知名品牌商家为主，形成商业体核心竞争力与引入的主力店以全国知名品牌商家为主，形成商业体核心竞争力与吸引力吸引力88业态业态主力面积段主力面积段层高层高柱距柱距主题餐饮区主题餐饮区中等规模品牌餐饮中等规模品牌餐饮300-500平4.5米7.88.1米大型品牌连锁中餐大型品牌连锁中餐500-1000平4.5米7.88.4米连锁日韩式餐饮等连锁124、日韩式餐饮等200-500平4米7.5米简餐简餐100-150平不低于3.6米不低于6.6米动感娱乐区动感娱乐区KTVKTV1000-1500平4米不低于6.6米酒吧酒吧200-1000平4米不低于6.6米洗浴城洗浴城500-1200平3.6米，大堂5.4米以上不低于6.6米，大堂可8.4米婚庆相关（婚纱店、摄影店）婚庆相关（婚纱店、摄影店）150-300平不低于3.6米不低于6.6米，大堂可8.4米休闲购物休闲购物40-80 不低于3.6米不低于6.6米低密度休闲区低密度休闲区商务会所商务会所500-1000平3.6米，大堂挑高5米以上不低于6.6米茶楼茶楼200-300平不低于3.6米不低125、于6.6米咖啡厅咖啡厅100-150平不低于3.6米不低于6.6米SPASPA300-1000平不低于3.6米不低于6.6米特色商业体规划特色商业体规划 主力面积段在主力面积段在500-1000500-1000平方米，其中餐饮要求较高的层高及较长的平方米，其中餐饮要求较高的层高及较长的柱距柱距89乐园特色商业街乐园特色商业街 配备三、四星级酒店一所，主打餐饮美食一条街，以鄂尔多斯配备三、四星级酒店一所，主打餐饮美食一条街，以鄂尔多斯风味特色小吃及特产为主，辅以部分旅游产品零售风味特色小吃及特产为主，辅以部分旅游产品零售乐园北出口乐园北出口规划路规划路经济型酒店经济型酒店特色小吃、旅游产特色小吃126、旅游产品、当地特产品、当地特产中端餐饮中端餐饮业态业态细分业态体量餐饮l中型中餐l小型快餐l特色餐饮l特色小吃l20000方休闲娱乐l大浴场l娱乐城l15000方零售l旅游产品零售l当地特产专卖l5000方占地：占地：63亩（西侧亩（西侧41亩、东侧亩、东侧22亩）亩）容积率：容积率：1.0规模：规模：4万平米万平米服务人群：乐园游客服务人群：乐园游客档次：中档档次：中档90u地理位置地理位置：古北新区位于上海市区西部，虹桥开发区西南侧，西起虹许路，东至姚虹东路，北起延安西路（高架）与虹桥路，南至古羊路。u规模规模：整个新区的占地面积136公顷，规划建筑面积约240多万平方米。u城区功能：城127、区功能：作为漕河径、虹桥涉外商务区生活配套的多功能开放型的涉外高级住宅区。古北夜景古北新区是上海国际都市的代言词。涉外公寓彼此独立，但在项目规划、建筑外观、色彩等方面追寻整体和谐。住宅规划案例借鉴住宅规划案例借鉴 古北社区项目概况古北社区项目概况-古北新区是上海发展最为成功的高端古北新区是上海发展最为成功的高端社区社区91w古北新区划分：古北新区一期位于古北新区水城南路以东地块，建筑面积约58.5万左右。w一区的维多利亚大厦、维也纳广场、巴黎花园、马赛花园、鹿特丹花园、里昂花园及雅典花苑等高级公寓大厦建筑风格独特、色彩和谐，彰显古北新区典雅气派。w古北二区占地面积82公顷，规划建筑面积约173128、万平方米。规划中有商务区，和高档住宅区。古北一区古北一区古北二区古北二区古北新区整体地形古北新区整体地形住宅规划案例借鉴住宅规划案例借鉴 古北一区完成城区配套功能，也为二区开发建立良好的国古北一区完成城区配套功能，也为二区开发建立良好的国际高档住区形象际高档住区形象92古城公寓钻石公寓中央花园价格（元）发展阶段1987年代表楼盘1990年1993年1996年配套建设环境营造及w首次出现的两个区外侨汇住宅公寓。w项目周边没有任何生活配套设施。w区域环境尚处于规划阶段。古北一区古北一区区内生活配套：w日常生活：涉外居委会、涉外物业管理公司、国际金融联网系统。w休闲购物：虹桥友谊百货（进口商品区）、129、国际品牌街w文化教育：国际学校、涉外医院、国际幼儿园、外文书店、语言培训学校、2002年雅典花苑、维多利亚楼、维也纳广场、巴黎花园、维多利亚大厦等120002003年嘉年华庭、华丽家族13000-15500瑞仕花园国际贝拉维等2004年16000-22000古北二区古北二区主要生活配套：w休闲购物：家乐福超市、虹桥友谊百货、商业步行街、健身俱乐部、公共花园、食街、酒吧街w文化教育：国际学校、语言培训学校、国际幼儿园、外文书店w旅游交通：五星级酒店、涉外居委会、涉外医院、维也纳广场、公交车站、公共停车场w软件配套：涉外物业管理、涉外居委会、国际金融联网系统住宅规划案例借鉴住宅规划案例借鉴 古北新130、区开发历程：早期利用规划价值，住宅先行；中期古北新区开发历程：早期利用规划价值，住宅先行；中期随着基本配套的投入使用，住宅开发呈爆发式增长；后期配套完善的同时，住宅随着基本配套的投入使用，住宅开发呈爆发式增长；后期配套完善的同时，住宅价值开始上升价值开始上升93西郊西郊花园花园家乐福家乐福餐饮餐饮配套配套涉外居涉外居委会委会国际国际学校学校w家乐福超市和国际学校等均布置在临近外部交通干道，辐射虹桥经济开发区，带来区域外消费群体。w区内特色商业街由呈围合型布局的公寓群楼底层街铺构成。经营业态自由组合，形成消费专区，如：酒吧街、时尚街等。w功能配套经营物品和服务体系与国际同步。如：友谊商城超市的商131、品和与国际金融系统联网的收费系统等。住宅规划案例借鉴住宅规划案例借鉴 古北一区主要功能配套分布在临近外部交通主干道，方便古北一区主要功能配套分布在临近外部交通主干道，方便区域外客户消费。区域外客户消费。健身俱健身俱乐部乐部94w区域内主要交通干道呈对称分布，利于住宅群整体布局。与外界通达度较好，同时也能最大化利用临街面增大底商价值。w完全围合的交通干道能够将区域生活配套与内部社区联系起来，同时也能形成人行回流，使得区域内步行街区无商业死角。区外主要干道区外主要干道区内主要干道区内主要干道西郊西郊花园花园涉外居涉外居委会委会国际国际学校学校住宅规划案例借鉴住宅规划案例借鉴 古北区内主要交通道路呈132、围合型对称布局，有效形成人行古北区内主要交通道路呈围合型对称布局，有效形成人行回流，使得区域内街区无商业死角回流，使得区域内街区无商业死角95以虹桥友谊百货、家乐福为核心的购物中心区域性商业中心提升整体区域居住价值提升周边商业的价值提升整体区域形象食街与酒吧街特色商业街，外向型商业建立与城市的联系营造区域人文氛围，提 升整体区域形象提升商业价值社区商业街社区商业，内向型商业提升楼盘的形象档次提升物业居住价值特色餐厅、酒吧家乐福超市、虹桥友谊百货、易家侬家私等洗衣店、美发店、餐厅等区域价值住宅价值商业价值 区域性商业中心最大程度地提升了区域整体价值。q 特色商业街成为市级高消费区域，是提升区域整133、体价值的重要因素之一。社区商业对整个区域的影响度不大，但对住宅形象塑造贡献大。商业业态服务性质作用住宅规划案例借鉴住宅规划案例借鉴 区域性商业中心和特色商业街能创造最大的区域整体价值区域性商业中心和特色商业街能创造最大的区域整体价值96公共空间：中心公园、文化艺术：外文书店休闲娱乐：健身俱乐部等语言培训学校国际学校国际幼儿园涉外医院酒店、特色食街、酒吧街中国银行、工商银行、交通银行等和国际信用卡网络系统城市公共巴士、环城生活小巴、汽车站配套分类文化娱乐教育医疗餐饮、酒吧银行交通配套设施u区域配套作为城市综合功能配套区来经营，实现跨区域消费，提升区域整体价值。u文化娱乐和教育配套主要服务于区内居134、民及邻近区域，可全面提升区域形象和档次。u涉外医院、国际学校、涉外物管、涉外居委会和国际信用卡金融网络系统是建立国际型住区形象的必要条件。区域价值住宅价值治安、物管涉外居委会、涉外物业管理公司、购物、休闲虹桥友谊百货、家乐福超市、特色步行街住宅规划案例借鉴住宅规划案例借鉴 古北一区配套与区域价值的关系古北一区配套与区域价值的关系97规划：遵循“开放街区、独立社区”的规划原则；统一规划形成鲜明的区域边界；各地块相对独立，通过道路联成整体；交通：区域内交通主干道呈围合对称规划；与市政干道有良好的通达性，并将区内各项目联系紧凑；通过围合道路形成街区内回形人流；配套：区域配套在规划上临市政主干道布置；135、配套不仅服务区域内居民，同时也能承担城市配套功能；大型的公建配套能较有效的辐射到项目一、二期，从而使对整个项目的价值提升达到最大化商业：区域中心商业和街区特色商业建立区域高档形象，提升区域地块价值，使区域后续开发呈良性增长。w确定区域核心要素，从规划布局和道路体系实现各地块与核心要素之间的通达性。w与区域档次相匹配的配套设施和良好居住氛能持续提升地块价值。住宅规划案例借鉴住宅规划案例借鉴 成功关键要素借鉴成功关键要素借鉴98住宅规划建议住宅规划建议 为住宅集中区设置邻里中心，以保证地块价值的均衡性为住宅集中区设置邻里中心，以保证地块价值的均衡性u“邻里中心”设于社区中心位置或居住区临主干道区域136、，是社区内商业、文化、娱乐、医疗、学校等功能的核心聚集区域；u居住区围绕邻里中心布置，实现商住分离；u从居住区到邻里中心控制适当距离，为保证生活便利性，建议控制在500-800米为宜；居住区居住区居住区居住区邻里中心辐射区域面积：辐射区域面积：700-800700-800亩亩居住人口：居住人口：1.31.3万万辐射半径：辐射半径：500-800500-800米米人均社区商业面积：人均社区商业面积：1 1/人人规模建议：规模建议：1300013000平米平米居住区居住区居住区居住区邻里中心方式一（辐射半径方式一（辐射半径500米）米）方式二（辐射半径方式二（辐射半径800-1000米）米）99住137、宅规划建议住宅规划建议 部分原有绿地，搭配给大型地块捆绑出让，部分原有绿地，搭配给大型地块捆绑出让，作为地块的内部绿地设作为地块的内部绿地设置，置，为地块带来卖点的同时也节省环球嘉年华的绿化投资成本为地块带来卖点的同时也节省环球嘉年华的绿化投资成本原有绿化保护原则：原有绿化保护原则：山包保留北坡绿地，南北用以建设住宅南北两条生态沟保留内部生态，可适当改造包茂高速绿地退让小型地块大型地块大型地块小型地块绿地价值利用策略：绿地价值利用策略：考虑到后期的土地出让，将保留山头划入大型地块范围小型地块尽可能保证地块的方正性，并保证至少一侧临近主干道在地形复杂区域设置低密度住宅区，有利于后期形成小区特色主138、干道主干道保留山头保留山头保留山头保留山头主干道主干道100住宅容积率反算住宅容积率反算 参照市场平均值，给二级开发商预留参照市场平均值，给二级开发商预留40%40%利润，根据假设开发法计利润，根据假设开发法计算结果，建议本项目住宅用地指标范围基本控制在算结果，建议本项目住宅用地指标范围基本控制在1.6-2.41.6-2.4之间为宜，并结合市场分析，设之间为宜，并结合市场分析，设置部分低密度用地（置部分低密度用地（1-1.51-1.5），增强用地的多样性，降低风险），增强用地的多样性，降低风险u自2008年来，鄂尔多斯市主城区住宅产品均价在7000元/附近波动，城中板块的部分楼盘住宅产品均价已139、超过10000元/；u目前区域内暂无可直接参考项目，我们参考铁西二期价格，预计项目一期开发建成后，住宅保守估价在60007000元/住宅容积率住宅容积率：1.6-2.41.6-2.4综合建安成本：住宅综合建安成本：住宅20002000元元/管理费率：管理费率：3%3%不可预见费率：不可预见费率：3%3%公用设施专用基金率：公用设施专用基金率：2%2%销售费用：销售费用：3%3%销售税率：销售税率：5.25%5.25%利润：利润：40%40%住宅销售均价：住宅销售均价：6000-70006000-7000元元/平米平米土地目标售价：土地目标售价：200万万/亩亩成本：成本：2325元元/行情预测140、住宅售价（元/）楼面地价（元/）容积率差50006754.4中600012752.42.4好700018751.61.6住宅规划建议住宅规划建议低密度居低密度居住社区住社区（1.0）低密度高低密度高档居住区档居住区（1.0）游乐园游乐园中低密度居中低密度居住区（住区（1.0-1.5）中密度居住中密度居住区（区（1.5-2.0）高密度居住高密度居住区（区（1.5-2.0）中密度居住区中密度居住区（1.5-2.0)中密度居住区中密度居住区（1.5-2.5)高密度高端居高密度高端居住区（住区（2-2.5）高密度高端居高密度高端居住区（住区（1.5-2.0）p从南至北：建设强度依从南至北：建设强度依次141、加大次加大p商业围绕地块内部主干商业围绕地块内部主干道道p游乐园周边适当控制建游乐园周边适当控制建设密度，形成高端居住形设密度，形成高端居住形象象p地块中轴线以高密度开地块中轴线以高密度开发为主，有利于塑造地区发为主，有利于塑造地区城市形象城市形象p考虑到沿高速路及高压考虑到沿高速路及高压走廊的影响，地块东侧以走廊的影响，地块东侧以中等密度开发为主中等密度开发为主102住宅发展建议住宅发展建议低密度低密度上海龙湖艳澜山上海龙湖艳澜山产品类型：联排产品类型：联排+叠加叠加+洋房洋房风格：欧式地中海风格风格：欧式地中海风格+西班牙风西班牙风格格规模：规模：683亩亩容积率：容积率：1.0物业档次：142、高端低密度物业档次：高端低密度为保证区域形象的相对统一，建议在出让条件为保证区域形象的相对统一，建议在出让条件加入风格建议加入风格建议低密度居低密度居住社区住社区（1.01.0）低密度高低密度高档居住区档居住区（1.01.0）游乐园游乐园103住宅发展建议住宅发展建议中低密度中低密度产品类型：洋房产品类型：洋房风格：西班牙洋房区风格：西班牙洋房区规模：规模：403亩亩容积率：容积率：1.5左右左右物业档次：风情中低密度物业档次：风情中低密度与低密度保持相对较统一风格与低密度保持相对较统一风格欧式地中海（建议）欧式地中海（建议）游乐园游乐园中低密度居中低密度居住区（住区（1.0-1.0-1.51143、.5）104住宅发展建议住宅发展建议中等密度中等密度产品类型：高层产品类型：高层风格：现代简约风格风格：现代简约风格规模：规模：1144亩亩容积率：容积率：1.5-2.0物业档次：城市中高端物业档次：城市中高端保证统一度要求保证统一度要求现代风格现代风格游乐园游乐园中密度居住区中密度居住区（1.5-2.01.5-2.0）中密度居住区中密度居住区（1.5-2.0)1.5-2.0)中密度居住区中密度居住区（1.5-2.0)1.5-2.0)105住宅发展建议住宅发展建议高密度高密度地标超高层：凯旋门产品类型：高层、超高层产品类型：高层、超高层风格：现代简约风格风格：现代简约风格规模：规模：1840亩144、亩容积率：容积率：2.0物业档次：城市高端、城市地物业档次：城市高端、城市地标建筑标建筑保证统一度要求保证统一度要求现代风格现代风格高密度居住高密度居住区（区（1.5-1.5-2.02.0）高密度高端居高密度高端居住区（住区（2-2.52-2.5）高密度高端居高密度高端居住区（住区（1.5-1.5-2.02.0）1061 13 3项目规划调整建议项目规划调整建议2 24 4开发实施策略及土地出让模式开发实施策略及土地出让模式解题思路解题思路5 5项目分期投资测算项目分期投资测算基于城市发展的战略方向研判基于城市发展的战略方向研判基于市场层面的功能落地研判基于市场层面的功能落地研判开发成本测算开145、发成本测算道路建设一级（城市主干道）：40-50m二级（内部主干道）：40m三级（社区级道路）：20m道路等级：分类形态总长度m一级三横一纵6770二级二横一纵13918三级其他道路8000高架桥主干道2座纬五路1899：40格式注释：路名 长度：宽度主干道占地：1343亩社区级道路占地：104亩中央路1944：40环球路3177：50嘉年华路1649：50纬一路1537：50纬二路1500：40纬三路1796：40纬四路1859：20纬五路1899：40经一路2439：40经二路2888：20高架桥高架桥高架桥高架桥绿化建设类型地块规模亩单价（万/亩）成本（万元）建设方防护绿地8378669146、6环球嘉年华公建绿地1、2、3328154920环球嘉年华社区绿化4、5、6、7、8、9、10、11、12、652159780二级开发商12345611789101212地块1234567891011规模6969154154363644442828161624242 28484515120202 24242地块12规模393917517523233 324241 110105 517171414151519191818单位：亩嘉年华承建防护绿地及共建绿地，社区嘉年华承建防护绿地及共建绿地，社区绿化由二级开发商建设，纳入出让土地绿化由二级开发商建设，纳入出让土地规划条件中，以减少前期开发成本规划147、条件中，以减少前期开发成本绿化成本投入：1.16亿减少投入：0.98亿基础公建设施基础公建设施数量规模总投资小学25000平米4500万幼儿园4800平米1500万小学小学幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园小学小学幼儿园幼儿园成本测算成本测算 结合嘉年华的投资计划以及世联的开发建议，项目的静态成本测算总表如下，结合嘉年华的投资计划以及世联的开发建议，项目的静态成本测算总表如下，总投资为总投资为51.9151.91亿元亿元序号序号项目名称项目名称计算方法计算方法/计费内容计费内容数量数量单价单价金额（万元）金额（万元）一一征地补偿费征地补偿费征地费用征地费用87208720亩亩82341 82148、341 1.1主题乐园征地费用巴彦门肯村拆迁安置2025亩0.988万元/亩2001 1.2其他地块征地费用征地补偿+拆迁安置6695亩12万元/亩80340 二二拆迁安置拆迁安置根据实际安置数量测算根据实际安置数量测算9 9万平米万平米9000 9000 2.1居民安置房建设合计9万平米，合计300多户，一期3.3万平米90000平米1000元/平方米9000 三三大市政建设大市政建设48187 48187 3.1一级道路（含管网）环球路、嘉年华路、中央路33.85万平米375元/平方米12694 3.2二级道路（含管网）经一路、纬一路、纬二路、纬三路、纬四路、纬五路55.672万平米375149、元/平方米20877 3.3三级道路（含管网）社区级干道(二级开发商解决)16万平米375元/平方米3.4防护绿化高速路退让绿地、109国道退让绿地、三园路防护绿地837亩8万元/亩6696 3.5公共绿化南部公园、中央公园328亩15万元/亩4920 3.6高架桥中央路高架桥、嘉年华路高架桥2平方米1500万元/座3000 3.7土方量土地平整费用（预估）300万立方米10元/立方米3000 四四核心配套核心配套322280 322280 4.1主题乐园环球嘉年华以计划总投资计算1320亩244280 4.2低密度酒店自身持有高端低密度特色酒店30000平方米8000元/平方米24000 4150、.3精品商业街国际品牌商业街20000平方米8000元/平方米16000 4.4特色商业体类似COCOPARK的特色商业综合体40000平方米8000元/平方米32000 4.5学校2所小学、4所幼儿园6 1000万元/座6000 五五大型投资大型投资6820 6820 5.1高压线搬迁根据迁移并入地的方案进行3.1千米22006820 六六不可预见费不可预见费一五项成本的2.5%11716 七七管理费用管理费用一六项成本的3%14059 总计总计519122 519122 开发策略开发策略p市场分析市场分析p本体分析本体分析p出让顺序建议出让顺序建议113【项目市场分析项目市场分析】从东胜区151、土地出让及楼盘市场表现看，商业用地比住从东胜区土地出让及楼盘市场表现看，商业用地比住宅用地能实现更高的出让收益，本项目可以混搭的形式出让土地宅用地能实现更高的出让收益，本项目可以混搭的形式出让土地亿利滨河湾龙湾1000020000销售价格区间（元/平）300004000050000太古国际广场天佐奥城600007000080000凤凰城9000012000100001300010400850006500076003000040000300001800013000住宅销售价格 商业销售价格东胜区代表性楼盘住宅与商业销售价格对比东胜区代表性楼盘住宅与商业销售价格对比近三年东胜区住宅用地与商业用地出152、让均价对比近三年东胜区住宅用地与商业用地出让均价对比n商业物业销售价格平均为住宅价格的2倍；n近三年商业性质用地出让均价格都高出住宅用地的出让单价20%以上。n尽可能多地以商混用地的形式出让，来规避住宅用地出让的风险114【项目本体分析项目本体分析空间分析空间分析】：项目西南面紧邻植物园、动物园，东南接万正二项目西南面紧邻植物园、动物园，东南接万正二期，与城市核心区的通达性好，空间成熟度最强；北面均为未开发地带，空间成熟度最弱；同时期，与城市核心区的通达性好，空间成熟度最强；北面均为未开发地带，空间成熟度最弱；同时考虑到巴音门肯拆迁等因素，因此，项目整体空间成熟度原则上由南向北、由西向北依次递153、减考虑到巴音门肯拆迁等因素，因此，项目整体空间成熟度原则上由南向北、由西向北依次递减万正二期住宅动物园植物园游乐园至中心城区西南面紧邻动物园和植物园，与地块内的游乐园园形成“三园”强势资源包茂高速包茂高速空间成熟度弱空间成熟度强北面有零星分布的工厂，整体处于未开发阶段，通达性差项目南侧靠近已建成城市主干道，与鄂托克大街连通，城市核心区的通达性性好铁西二期随距离本项目较近，二期多以住宅为主，强化了区域的成熟度北侧为规划路，连通铁西二期空间成熟度弱115【项目本体分析项目本体分析再造设施盘点再造设施盘点】项目地块内打造有主题乐园、酒店、项目地块内打造有主题乐园、酒店、高端商业区、娱乐城以及各类公建154、，对项目起着聚集人气、差异化竞争、高端商业区、娱乐城以及各类公建，对项目起着聚集人气、差异化竞争、完善配套等重要作用；其中主题公园将形成本项目最突出的差异化竞争力完善配套等重要作用；其中主题公园将形成本项目最突出的差异化竞争力游乐园学校特色商业街设施等级设施等级设施名称设施名称实现价值实现价值 核心设施核心设施主题公园差异化竞争力、人气集聚低密度酒店差异化竞争力、形象提升高端名品街差异化竞争力、形象提升 大型设施大型设施风情娱乐城差异化竞争力、人气集聚特色商业街人气集聚生活配套型公建生活配套型公建学校完善配套，利于人口导入其他配套社区商业风情娱乐城低密度酒店、高端名品街、作为项目的核心资源进一155、步提升区域形象，提升项目地块低密度酒店、高端名品街、作为项目的核心资源进一步提升区域形象，提升项目地块的市场竞争力，情娱乐城、特色商业街及各类配套设施的完善增强了区域的成熟度。的市场竞争力，情娱乐城、特色商业街及各类配套设施的完善增强了区域的成熟度。高端名品街低密度酒店特色商业体【先人气配套增值模式先人气配套增值模式】先开发吸引人气的配套先开发吸引人气的配套设施，消除区域陌生感，提高区域认知度设施，消除区域陌生感，提高区域认知度开发项目开发项目1994-19981994-19981999-20081999-20082008-2008-至今至今一级开发征地拆迁一次完成亚龙湾大道和滨海大道污水等基156、础设施配套增值开发蝴蝶谷滨海公园滨海中心广场凯莱五星酒店仙人掌三星酒店伯尔曼五星酒店亚龙湾商业中心高尔夫球场瑞吉酒店酒店翻新私家会所聚集人气性配套完善生活配套配套改善先行开发的主题乐园是先行开发的主题乐园是区域的人气引爆点，其区域的人气引爆点，其临近区域认知度将迅速临近区域认知度将迅速提升、土地增值效应最提升、土地增值效应最为明显，可作为土地出为明显，可作为土地出让的启动区域。让的启动区域。案例：亚龙湾案例：亚龙湾p亚龙湾在区域陌生背景下，先开发蝴蝶谷、滨海中心广场等人气性增值配套等本项目本项目p区域陌生，人气不足p片区尚未开发出让顺序建议出让顺序建议区域开发原则区域开发原则117【由南向北依157、次推进由南向北依次推进】：根据项目整体空间的成熟梯度，：根据项目整体空间的成熟梯度，项目开发遵循由南向北，由西向东依次推进的原则项目开发遵循由南向北，由西向东依次推进的原则出让顺序建议出让顺序建议区域开发原则区域开发原则弱强空间成熟度开发推进次序启动立势启动立势规模开发规模开发成熟推进成熟推进从整体空间来看，项目南部成熟最强，北部成熟度最弱，呈现由南向北递减的格局。从项目规划来看，南部、中部、北部，均设有核心资源，能起到局部引爆的作用在成熟度最强的区域率先启动，迅速提高区域知名度通过核心资源进一步强化区域成熟度，进行大规模开发在成熟区域的基础上，进一步通过核心资源完善整体环境，顺利推进开发推进158、次序游乐园学校特色商业街风情娱乐城高端名品街低密度酒店特色商业体118【开发周期计划开发周期计划】根据项目成本支出及项目内部节点根据项目成本支出及项目内部节点开发时序盘点，将项目增值开发计划分三个阶段实现开发时序盘点，将项目增值开发计划分三个阶段实现区域土地增值区域土地增值建设周期建设周期2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度2012年一季度2012年二季度2012年三季度2012年四季度2013年一季度2013年二季度主题公园建设期主题公园建设期基础设施建设期基础设施建设期七通一平高压线迁移绿化工程建设风情娱乐城建设期风情娱乐城建设期高端名品街建设期高端名品街建设期159、低密度酒店建设期低密度酒店建设期公建配套建设期公建配套建设期学校/停车场2.5年开发期限年开发期限一期一期二期二期三期三期以人气配套推动临近土地增值以人气配套推动临近土地增值以核心资源再造提升土地价值以核心资源再造提升土地价值在前两期成熟推在前两期成熟推动的基础上，以动的基础上，以公建配套完善带公建配套完善带动人口入住动人口入住出让顺序建议出让顺序建议开发周期计划开发周期计划119【开发周期计划开发周期计划】根据土地的成熟度和土地价值，一期启动根据土地的成熟度和土地价值，一期启动回现，二期持续提升区域价值，并进行大规模开发，实现盈回现，二期持续提升区域价值，并进行大规模开发，实现盈利，三期完善160、配套，持续盈利利，三期完善配套，持续盈利出让顺序建议出让顺序建议开发周期计划开发周期计划一期组团总出让用地：1753亩出让数量：15块建立区域认知，回现启动期启动期（20112011年）年）二期组团总出让用地：1859亩出让数量：14块提升区域价值，塑造区域形象，实现规模盈利规模开发规模开发期期（20122012年）年）三期组团总出让用地：1407亩出让数量：13完善区域配套，持续盈利成熟期成熟期（20132013年）年）三期三期（成熟期）（成熟期）一期一期（启动期）（启动期）二期二期（规模开发期）（规模开发期）120【项目一期开发项目一期开发】主题公园工程最先启动，高调立势；主题公园周边最成161、熟的主题公园工程最先启动，高调立势；主题公园周边最成熟的商业、居住地块首先出让，消除区域陌生感；考虑到东侧地块的拆迁问题，建商业、居住地块首先出让，消除区域陌生感；考虑到东侧地块的拆迁问题，建议一期由南往北开发议一期由南往北开发2.建设一期北面规划主干道建设一期北面规划主干道取得成效：取得成效：在项目开发初期，即强化城市中心人流经由项目中部导入，提高公众对二期和三期的认知，为后期顺利推进打下基础1.主题公园开工主题公园开工取得成效：取得成效：作为本项目最大的亮点工程，树立核心差异化竞争力，达到高调立势的目的引爆核引爆核规划主干道规划主干道用地类型用地类型用地规模用地规模备注说明备注说明建设建设162、项目项目用地用地主题乐园1320.9一期建设完成并顺利开业绿化329防护绿地73亩：三园路防护绿地公共绿地256亩：西南部公园及多媒体展厅区域道路617城市主干道、区域主干道、嘉年华路高架桥总计总计22672267不含红线外防护绿地（包茂高速退让绿化）不含红线外防护绿地（包茂高速退让绿化）可出可出让用让用地地住宅用地1169低密度、中低密度、高密度各种类型混合商住用地447项目商住面积一期出让商业137游乐园北侧商业用地建议自己持有总计总计17531753至万正二期人人流流导导入入3.基础设施建设基础设施建设4.安置小区建设安置小区建设多媒体展厅多媒体展厅公园公园特色商业街【项目一期开发项目一163、期开发】基础设施建设计划基础设施建设计划1111年上下半年各建造三年上下半年各建造三条南区主干道条南区主干道纬一路纬一路1537：50嘉年华路嘉年华路1649：50环球南路环球南路1600：50纬二路纬二路1500：401111年年上半上半年建年建设项设项目目大型配套主题乐园开工建设道路绿化嘉年华路建设纬二路建设经一南路建设南部防护绿带建设南部公园建设西侧三园路绿化带1111年年下半下半年建年建设项设项目目大型配套主题乐园建设嘉年华路跨高速立交桥道路绿化环球南路建设纬一南路建设经一路南建设纬三路建设公园公园防护防护绿带绿带1111年上半年建设年上半年建设1111年下半年建设年下半年建设纬三路纬164、三路1796：40经一南路经一南路800：50122【项目一期开发项目一期开发】地块指标地块指标出让地块出让地块1515块，面积块，面积17531753亩亩用地性质用地性质块数块数面积面积小计小计住宅用地511691753商业用地2137商住混合用地8447绿地3318教育设施用地265公共设施用地225单位：亩A-06A-07A-08A-09A-10A-11B-01B-02B-03B-04B-09B-06B-08B-07B-11用地编号用地性质占地容积率出让时间A-06住宅用地1701.011年上半年A-07商住混合391.5-2.011年上半年A-08商住混合221.5-2.011年上半年165、A-09商住混合411.5-2.011年上半年A-10商住混合261.5-2.011年上半年A-11商住混合2271.011年上半年B-01住宅用地4531.5-2.011年上半年B-04住宅用地2572.0-2.511年下半年B-09住宅用地1332.0-2.511年下半年B-11住宅用地1561.5-2.011年下半年B-02商住混合311.5-2.011年下半年B-03商住混合311.5-2.011年下半年B-08商住混合301.5-2.011年下半年B-06商业用地482.0-2.511年下半年B-07商业用地892.0-2.511年下半年合计合计17531753【项目二期开发项目二期166、开发】：建设低密度酒店、高端名品街、风情娱乐城（特色商业体）三大：建设低密度酒店、高端名品街、风情娱乐城（特色商业体）三大项目，合力持续提升区域形象，为优质地块出让打下基础；随着东侧拆迁的完成，沿项目，合力持续提升区域形象，为优质地块出让打下基础；随着东侧拆迁的完成，沿高速路退让绿化带地块亦可以开始出让高速路退让绿化带地块亦可以开始出让用地类型用地类型用地规模用地规模（亩）（亩）容积率容积率 备注说明备注说明建设项目建设项目用地用地低密度酒店840.89定向招商高端名品街定向招商风情娱乐城671.62出让学校配套23小学、幼儿园停车场配套38绿化743-东侧高速防护绿地644亩、西侧三园路退让167、绿地99亩道路537城市主干道、区域主干道、东侧防护绿地旁道路总计总计14621462可出让用可出让用地地住宅用地1764-高、中、低容积率搭配商业24-社区配套级商业商混用地71-总计总计185918591.低密度酒店、高端名品街开工低密度酒店、高端名品街开工取得成效：取得成效：提升区域形象，增强区域成熟度，为优质地块出让打下基础2.风情娱乐城风情娱乐城取得成效：取得成效：以独特全验式的商业形式，持续聚集人气，形成差异化竞争力3.基础设施建设基础设施建设4.配套设施建设配套设施建设取得成效：取得成效：完善区域配套123游乐园特色商业体特色商业街精品商业街低密度酒店引爆核引爆核A-01A-02168、A-03A-04A-05B-05B-10B-16B-15B-12B-13C-03B-14B-17124124单位：亩用地编号用地性质容积率占地出让时间A-01住宅用地124212年下半年A-01-G1绿地36A-01-G2绿地44A-02住宅用地19712年下半年A-03商业用地12412年下半年A-04住宅用地1.57312年下半年A-04-G绿地28A-05住宅用地1.59512年下半年A-05-G1绿地16A-05-G2绿地14B-05住宅用地1.5-2.014612年下半年B-05-R1公共设施用地20B-10住宅用地1.5-2.017912年下半年B-12住宅用地2.0-2.5167169、12年上半年B-12-R1公共设施用地22B-13商住用地2.0-2.53612年上半年B-14商住用地1.0-1.5 3512年上半年B-15住宅用地1.0-1.513812年上半年B-16住宅用地2.0-2.515912年上半年B-17住宅用地2.0-2.516312年上半年C-03住宅用地1.5-2.030512年上半年C-03-G绿地42合计合计20812081用地性质用地性质块数块数面积面积小计小计住宅用地11176418591859商业用地124商住混合用地271绿地6180公共设施用地242【项目二期开发项目二期开发】地块指标地块指标出让地块出让地块1616块，面积块，面积185170、91859亩亩125【项目三期开发项目三期开发】：在前两期成功开发后，三期建设学校、北区商业中：在前两期成功开发后，三期建设学校、北区商业中心（邻里中心）等完善区域配套，提升人口导入，增强三期区域成熟度心（邻里中心）等完善区域配套，提升人口导入，增强三期区域成熟度用地类型用地类型用地规模用地规模（亩）（亩）容积率容积率备注说明备注说明建设项目建设项目用地用地安置小区（部分于一期建设）901.62地块总面积142亩，预留后续拆迁安置用地学校配套84停车场配套18绿化272-三园路退让绿化道路189剩余路网建设总计总计653653可出让用可出让用地地住宅用地1364-中高密度商住用地84-社区级商171、业总计总计144814481.基础设施建设基础设施建设取得成效：取得成效：在前两期成熟推动的基础上，持续投入基建，改善投资环境游乐园2.学校等社区配套建设学校等社区配套建设取得成效：取得成效：在前两期成熟推动的基础上，完善配套建设，带动人口入住率配套配套设施设施风情特色商业C-01C-02C-13C-12C-09C-08C-07C-10C-11C-04C-06C-05C-12C14126单位：亩备注：居住地块备注：居住地块C-13C-13为拆迁安置用地，不出让为拆迁安置用地，不出让用地编号用地性质容积率占地出让时间C-01住宅用地2.0-2.510313年上半年C-01-G绿地123C-02住172、宅用地2.0-2.58513年上半年C-02-G绿地79C-02-R公共设施用地41C-04住宅用地2.0-2.521213年上半年C-05商住用地1.0-1.52313年上半年C-06商住用地1.0-1.52013年上半年C-07商住用地2.0-2.51113年上半年C-08住宅用地1.5-2.016413年上半年C-08-G绿地7C-09住宅用地1.5-2.017913年上半年C-09-G绿地17C-10商住用地1.0-1.59313年上半年C-10-G绿地39C-11住宅用地1.0-1.514813年上半年C-12商住用地1.5-2.02913年上半年C-13住宅用地1.5-2.0231173、安置C-13-R公共设施用地21C-14商住用地1.5-2.03613年上半年C-13-R1公共设施用地21C-13-R2公共设施用地18小计17001700【项目三期开发项目三期开发】地块指标地块指标出让地块出让地块1313块，面积块，面积13341334亩亩用地性质用地性质块数块数面积面积小计小计住宅用地7112213341334商住混合用地6212绿地5265公共设施用地4101地块土地出让策略地块土地出让策略土地出让持续从土地出让持续从2011-20132011-2013年进行，从销售量来看年进行，从销售量来看保持一个相对稳定的区间保持一个相对稳定的区间土地出让时序表土地出让时序表0单174、位：亩物业类型物业类型1111年上半年年上半年1111年下半年年下半年1212年上半年年上半年1212年下半年年下半年1313年上半年年上半年商业商业0 01371370 024240 0商住商住355355929271710 0285285住宅住宅62354693293283283211221122合计合计9789787757751003100385685614071407128用地编号用地编号用地性质用地性质占地占地用地编号用地编号用地性质用地性质占地占地A-01住宅用地242B-01住宅用地453A-02住宅用地97B-04住宅用地257A-04住宅用地73B-05住宅用地146A-05175、住宅用地95B-09住宅用地133A-06住宅用地170B-10住宅用地179A-03商业用地24B-11住宅用地156A-07商住混合39B-12住宅用地167A-08商住混合22B-15住宅用地138A-09商住混合41B-16住宅用地159A-10商住混合26B-17住宅用地163A-11商住混合227B-02商住混合31C-01住宅用地103B-03商住混合31C-02住宅用地85B-08商住混合30C-03住宅用地305B-13商住混合36C-04住宅用地212B-14商住混合35C-08住宅用地164B-06商业用地48C-09住宅用地179B-07商业用地89C-11住宅用地14176、8C-13住宅用地231C-05商住混合23C-06商住混合20C-07商住混合11C-10商住混合93C-12商住混合102C-14商住混合36【出让用地规模总表】单位：亩A-01A-02A-03A-04A-05A-06A-07A-08A-09A-10A-11B-01B-02B-03B-04B-05B-10B-16B-09B-15B-12B-13B-06B-08B-07B-11C-01C-02C-03C-13C-12C-09C-08C-07C-10C-11C-04C-06C-05B-14C-12C14B-17财务分析财务分析130土地价格反算土地价格反算 参照市场售价，采取市场近两年出让地块177、平均容积率参照市场售价，采取市场近两年出让地块平均容积率2.02.0，根据假设开，根据假设开发法计算结果，地价的增长空间大；地价在发法计算结果，地价的增长空间大；地价在203-250203-250万万/亩时，房地产开发依旧属于暴利；亩时，房地产开发依旧属于暴利；市场完全有能力支撑市场完全有能力支撑200200万万/亩以上的地价亩以上的地价u2008-2010年，鄂尔多斯市主城区住宅产品均价在7000元/附近波动，城中板块的部分楼盘住宅产品均价已超过10000元/；u2008-2010年主城区内出让地块平均容积率在2.0左右亩均单价亩均单价：综合建安成本：住宅综合建安成本：住宅20002000元178、元/管理费率：管理费率：3%3%不可预见费率：不可预见费率：3%3%公用设施专用基金率：公用设施专用基金率：2%2%销售费用：销售费用：3%3%销售税率：销售税率：5.25%5.25%住宅销售均价：住宅销售均价：70007000元元/平米平米开发商毛利率：开发商毛利率：25%-60%成本：成本：2325元元/平均售价平均售价70007000700070007000700070007000综合成本（除地价）综合成本（除地价）23252325232523252325232523252325开发商毛利润率开发商毛利润率25%30%35%40%45%50%55%60%楼面地价楼面地价292525752179、225187515251175825475土地单价土地单价5850515044503750305023501650950亩均单价（万元亩均单价（万元/亩）亩）390 390 343 343 297 297 250 250 203 203 157 157 110 110 63 63 投资利润率投资利润率33%43%54%67%82%100%122%150%平均容积率：平均容积率：2.0成本测算成本测算 结合嘉年华的投资计划以及世联的开发建议，项目的静态成本测算总表如下，结合嘉年华的投资计划以及世联的开发建议，项目的静态成本测算总表如下，总投资为总投资为51.9151.91亿元亿元序号序号项目名称180、项目名称计算方法计算方法/计费内容计费内容数量数量单价单价金额（万元）金额（万元）一一征地补偿费征地补偿费征地费用征地费用87208720亩亩82341 82341 1.1主题乐园征地费用巴彦门肯村拆迁安置2025亩0.988万元/亩2001 1.2其他地块征地费用征地补偿+拆迁安置6695亩12万元/亩80340 二二拆迁安置拆迁安置根据实际安置数量测算根据实际安置数量测算9 9万平米万平米9000 9000 2.1居民安置房建设合计9万平米，合计300多户，一期3.3万平米90000平米1000元/平方米9000 三三大市政建设大市政建设48187 48187 3.1一级道路（含管网）环球181、路、嘉年华路、中央路33.85万平米375元/平方米12694 3.2二级道路（含管网）经一路、纬一路、纬二路、纬三路、纬四路、纬五路55.672万平米375元/平方米20877 3.3三级道路（含管网）社区级干道(二级开发商解决)16万平米375元/平方米3.4防护绿化高速路退让绿地、109国道退让绿地、三园路防护绿地837亩8万元/亩6696 3.5公共绿化南部公园、中央公园328亩15万元/亩4920 3.6高架桥中央路高架桥、嘉年华路高架桥2平方米1500万元/座3000 3.7土方量土地平整费用（预估）300万立方米10元/立方米3000 四四核心配套核心配套322280 32228182、0 4.1主题乐园环球嘉年华以计划总投资计算1320亩244280 4.2低密度酒店自身持有高端低密度特色酒店30000平方米8000元/平方米24000 4.3精品商业街国际品牌商业街20000平方米8000元/平方米16000 4.4特色商业体类似COCOPARK的特色商业综合体40000平方米8000元/平方米32000 4.5学校2所小学、4所幼儿园6 1000万元/座6000 五五大型投资大型投资6820 6820 5.1高压线搬迁根据迁移并入地的方案进行3.1千米22006820 六六不可预见费不可预见费一五项成本的2.5%11716 七七管理费用管理费用一六项成本的3%14059183、 总计总计519122 519122 销售收入销售收入 累计销售收入累计销售收入107107亿元亿元物业类型物业类型20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年商业200250250280300商住180220230240250住宅150200220230230动态销售价格：万动态销售价格：万/亩亩销售收入：总计销售收入：总计103亿元亿元单位亩、万元一期一期二期二期三期三期合计合计时间时间1111年上年上1111年下年下1212年上年上1212年下年下1313年上年上销售收入销售收入商业商业0 0 34250 34250 0 0 672184、0 6720 0 0 4097040970商住商住63900 63900 20240 20240 16330 16330 0 0 71250 71250 171720171720住宅住宅93450 93450 109200 109200 205040 205040 191360 191360 258060 258060 857110857110小计小计157350 157350 163690 163690 221370 221370 198080 198080 329310 329310 10698001069800现金流量分析现金流量分析 累计现金为累计现金为55.0755.07亿元亿元单位185、：万元单位：万元时间时间一期一期二期二期三期三期合计合计1111年上年上1111年下年下1212年上年上1212年下年下1313年上年上投资额投资额90684 118307 105744 102824 101555 519114 销售销售额额商业销售商业销售0 34250 0 6720 0 40970商住销售商住销售63900 20240 16330 0 71250 171720住宅销售住宅销售93450 109200 205040 191360 258060 857110小计小计157350 163690 221370 198080 329310 1069800现金差额现金差额66666 4186、5383 115626 95256 227755 550686累计现金流累计现金流66666112049 227675 322931550686550686 现金流量表现金流量表 峰值投资额在峰值投资额在20112011年发生，为年发生，为9.19.1亿元亿元单位：亿元资金筹措计划资金筹措计划 出让土地款以保守算法即推迟出让土地款以保守算法即推迟6 6个月回款计算，项目最大贷款额为个月回款计算，项目最大贷款额为1111年上半年的年上半年的7 7亿元亿元,贷款时间为半年，贷款时间为半年，20112011年下半年仍需贷款年下半年仍需贷款3 3亿，周期为半年亿，周期为半年分类分类细分细分201120187、11年年1 1月月20112011年年7 7月月20122012年年1 1月月20122012年年7 7月月20132013年年1 1月月20132013年年7 7月月主题乐园征地费用2001 其他地块征地费用28896 51444 居民安置房建设3000 6000 一级道路（含管网）2539 2539 2539 2539 2539 二级道路（含管网）4175 4175 4175 4175 4175 三级道路（含管网）防护绿化584 2656 2656 792 公共绿化3840 1080 土方量600 600600600600主题乐园38790 38790416754167583350低密度酒188、店12000 12000 精品商业街8000 8000 特色商业体16000 16000 学校2000 4000高压线搬迁6820 不可预见费不可预见费2343 2343 2343 2343 2343 管理费用管理费用2812 2812 2812 2812 2812 财务费用财务费用4944 4944 4944 4944 4944 小计小计90684 118307 105744 102824 101555 资金资金 销售收入销售收入0157350163690221370198080 329310 流入流入资金缺口资金缺口-70684-3164126305144851241376570686自有资金自有资金200002000020000200002000020000总投资：总投资：51.9151.91亿元亿元总销售额：总销售额：107107亿元亿元总利润：总利润：55.0755.07亿元亿元开发周期：开发周期：2.52.5年年财务结论财务结论