1、“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:800018087“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告报告告导引引“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目背景目背景项目区位 项目报告编写依据 项目提出理由 项目建设条件 澄迈资源条件及前景“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目位置项2、目名称：“新娇.康瑞家园”项目（暂命名）。项目位于澄迈县白莲镇东北侧（海口环城高速与西线高速交接立交桥东南侧，紧邻澄迈县农科所），地界东至琼山地界；南至金城公司土地；西至昌隆、拓成公司土地；北至潭池村水田。地形为一个南方北尖的多边形，地势平坦。地块距离老城开发区和海口市中心较近。附近有天然水库美造水库，且临美伦河及支流，自然风光优美，房地产开发价值巨大。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目地块规划指标项目总占地100亩（66666.41）。申申请请指指标标：预计容积率：计容总建筑面积：120000133332.82“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报3、告项目分析及定位报告项目报告编写依据p城市居住区规划设计规范p澄迈县规划管理条例及技术规定p城市居住区公共服务设施设置规定p住宅设计规范p住宅建筑设计标准p建筑工程交通设计及停车场设置标准p城市道路绿化规划及设计规范p高层民用建筑设计防火规范“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目提出理由p海口城市海口城市发展：展：近年来随着海口经济发展，对周边地区带动较大。海口城市向西扩展，使项目所在区域开发成为必然。p老城开老城开发区迎来区迎来发展机遇：展机遇：澄迈县老城开发区及周边区域在科研、物流、工业、旅游度假等方面得到了迅速发展。现已经逐渐形成了以老城开发区为核心的海口4、市卫星城。p交通及配套的快速改善：交通及配套的快速改善：随着东线轻轨、环城高速的建成、海口市行政中心西迁，老城及其周边地区的区位价值不断提升。p对生活配套急切需求：生活配套急切需求：项目的开发可以为老城开发区这个卫星城提供居住和休闲配套，促进当地休闲度假业和其他产业的发展。p项地地块优越的交通及自然越的交通及自然环境条件：境条件：目地块临主干道，周边自然环境优美，建设度假公寓和休闲配套，可以最大限度的发挥周边自然资源的价值。项目力争建设成为高品质的精品度假和生活社区，为海南国际旅游岛建设树立一个样板工程。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告澄迈县资源条件及前景“新5、娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告老城开发区资源条件及前景“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目建设的必要性“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目主要建设条件p项目建设符合澄迈城市发展总体规划p项目已经或者土地用地性质变性审批，将变成居住用地p项目周边众多项目已经开始动工，市场表现较好p区域配套条件在快速改善，项目产品未来升值潜力较大“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告宏宏观市市场分析分析国内房地产市场分析 海南房地产市场分析“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告6、项目分析及定位报告国内房地产市场需求关系分析p2010年下半年以来，由于国内宏国内宏观调控政策不断出台，商品房控政策不断出台，商品房销售面售面积和和销售售额度均有所下滑。度均有所下滑。p2011年1-4月全国商品房销售面积2.5亿平方米，同比仅增长6.3%。p通过从07年至11年的需求走势分析，可以看出调控政策出台后一定控政策出台后一定时间后会有很大的反后会有很大的反弹。现在在与与09年大反年大反弹前期市前期市场状状态相似。相似。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告国内房地产销售价格分析p2011年1-4月全国商品房和商品住宅的售价分别为5654元/平方米和5307、6元/平方米，可以看出商品房可以看出商品房均价一直保持高位。均价一直保持高位。p商品房价格1-4月以来持续回落，价格环比增幅收窄。p主要原因为国家对重点城市调控，很多开很多开发商降价保量，其次商降价保量，其次为二三二三线城市城市销售量增加，售量增加，拉低了平均价格。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告国内房地产投资分析p从图中可以看出每年的投每年的投资总量在不断增加量在不断增加。2011年1-4月房地产开发投资11340亿元，同比增加34.3%。说明房地房地产投投资受房地受房地产调控影响控影响较小小。p整体来看今年投资至少和2010年持平。“新娇新娇.康瑞家园康瑞8、家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告p2011年1-4月房地产开发新开工面积5.68亿平方米，同比增加24.4%。说明开明开发商商对于未来依旧看好。于未来依旧看好。p整体来看，新开工面积率持续增加，2011年全年施工面积及开工面积至少与2010年持平。是房地是房地产市市场保持平保持平稳的表的表现。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告国内房地产企业资金来源分析p2011年以来房地产开开发企企业自筹自筹资金和利用外金和利用外资的比例不断增加的比例不断增加。定金的比例减少。主要原因在于银行在不断提高存款准备金的情况下收紧了对开发企业的开发贷款。大型企业利用外资渠道9、依然畅通。p2011年1-4月资金来源2.54万亿，同比增加17.4.%。说明房地明房地产开开发企企业资金金链已已经趋于于稳定。国家定。国家调控控对于开于开发商商资金金链影响减少。影响减少。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告国内房地产土地供应状况分析土地供土地供应量和土地成交量量和土地成交量进入入2011年年后持后持续减少。减少。销售量售量较好好时，土地成交量，土地成交量较大。大。保障性住房土地供保障性住房土地供应量比例不断增加，量比例不断增加，商品房土地供商品房土地供应量越来越小，未来开量越来越小，未来开发企企业竞争将成争将成为土地土地资源和融源和融资能能力的10、力的竞争。争。原因：原因：p一方面2011年上半年国土房地产调控正在进入艰难的博弈期。国内加强土地供应监管。p另一方面开发企业在调控的艰难期，降低了拿地量，为了保证资金链，导致拿地需求减少。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告由于开由于开发商拿地商拿地谨慎，土地市慎，土地市场再再现“低价成交低价成交”，导致露面低价出致露面低价出现不断下滑。不断下滑。在此同在此同时，拥有有较强融融资能力的开能力的开发商逆市拿商逆市拿地，增地，增强土地土地储备。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告据搜房网数据监控中心对7家知名房企2010年竞得地块统计，11、万科、金隅等知名房企2010年共拿经营性用地17块，总面积达155.05公顷。7家知名房企中，北京首都开发股份有限公司2010年拿地43.81公顷，位居第一。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告整体市整体市场分析：分析：p由于受到房地产调控政策影响，商品房需求量（销售量）出现减少，政策一旦松动，会有强烈反弹可能。p商品房销售价格并未出现较大回调，依然维持高位运行。正处于开发商与消费者艰难博弈阶段。p国内房地产投资受影响不大，开发商看好后市。p开发商自筹资金比例增加，受银行信贷影响越来越小。p部分开发商由于调控降低了拿地量，土地供需量减少。部分大企业依然逆市拿地。“12、新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告海南房地产市场正在步入稳定发展期u海南房地产市场已经过一个周期的发展：u在1992年达到高峰出现泡沫之后，1994年滑入低谷。u1997、1998年海南房地产开始复苏，2002年平步发展。到2004年，海南房地产总开发量达400万平米，其中60是烂尾楼改造，销量125万平米。u2010年年初国际旅游岛公布，海南房屋销售量和销售价格翻翻。再再经历了了2010年及年及2011年年1-4月份的月份的调整，海口及海南其他市整，海口及海南其他市县销售价格已基本回售价格已基本回归合理。合理。销售量开始增加。售量开始增加。“新娇新娇.康瑞家园康13、瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告海南房地产投资迅猛，旅游地产比重不断增加p国家统计局发布的统计数据显示，年海南完成房地产开发投资亿元，同同比增长，同比涨幅全国第一。比增长，同比涨幅全国第一。p琼海、陵水、万宁、五指山、定安、澄迈等地旅游地产投资量猛增。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告海南商品房销售量稳步增加年海南商品房销售面积万平方米。年海南商品房销售额亿元。完成住宅投资亿元；比上年增长，住宅投资比上年增长。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告“限购令”反而刺激二线城市商品房销售出现“井喷”据搜房网统计数据显示，3月份14、，琼海商品房成交量达3075套，领跑于其他市县。海口和三亚在限购令下，成交量继续低迷，而琼海在不限购政策下成交量攀升，在3月成交量中比例分别达到37%，三亚所占比例仅达18%。海口商品房销售量在“限购令”推出前出现集中放量后，随后销售量迅速下降。3月16日海南重点区域商品住宅成交量“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告海口等一线城市销售价格出现回调，整体市场回稳u海口商品房销售价格在进入2011年后随着房地产市场调控的加剧，销售价格持续回调，2010年下半年至2011年1-4月销售总量上升。u陵水等二线城市市场受调控影响较小，销售价格和销售量均出现提升。“新娇新娇.15、康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告众多利好消息对冲调控政策的影响u众多房地产调控政策对于稳定房地产市场有积极地作用。海口、三亚两个城市受影响较大。u国际旅游岛政策逐渐落实，直接拉动旅游业发展，提升海南房产的投资价值。u二线城市市场发展较快，受政策影响负面营销较小。澄迈、陵水等地受海口和三亚的影响，销售量猛增。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告海南房地产市场走势预测1、价格、价格预测：海南房地产销售价格已经回调到位，价格大跌可能性较小。由于房地产调控政策不断推出，再加上传统淡季到来，来海口、三亚房价会有小幅回落，二线城市房价会稳步上升。随着国际16、旅游岛建设深入，未来3-5年海南房价会不断稳步上升。2、土地市、土地市场预测：未来海南土地管理会更加严格，土地未来将成为海南房地产企业核心竞争力之一，谁掌握土地资源，在日后的发展中就能够不断壮大。土地价格也会不断地攀升。3、供需关系、供需关系预测：随着房地产调控加剧，众多房地产企业将重点转向旅游地产开发，再加上国际旅游岛的建设，未来海南房地产投资会持续高速增长。海南旅游地产、度假房产的品牌不断深入人心，内地市场会越来越大。所以未来海南房产销售量会持续上升。海口、三亚等一线城市虽然出台限购令，但是政策并没有完全的落实，岛外客户依然可以买房。所以未来海口和三亚的销售量也会稳步增加。“新娇新娇.康瑞17、家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告区域市区域市场分析分析澄迈房地产市场分析澄迈发展优势项目片区房地产市场分析同类型项目分析客户市场综合分析“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告澄迈房地产市场分析起步晚，大企业带动起步晚，大企业带动澄迈拥有众多的生产与研发企业，并且拥有美丽的海岸线，但是房地产市场的发展一直比较滞后。2008年下半年澄迈房地产市场逐步兴起，经历了2009年的高速发展，已经有四季康城、香缇假日等十多个项目在售或者已经部分售罄。现在已有雅居乐、碧桂园、富力、鲁能、润城等多家颇具实力的开发商纷纷抢滩进驻澄迈，欲将澄迈打造成为海口的后花园。开发18、投资增速快开发投资增速快2009年澄迈房地产开发投资完成5.1亿元，同比增长110.8%，2010年第一季度房地产投资完成6.68亿元，同比增长了10.4倍；2011年一季度房地产建成面积（施工面积）46.94万平方米，同比增长10.9倍。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告澄迈房地产市场分析供需两旺，岛外为主供需两旺，岛外为主09年商品房销售面积同比增长7.5倍，2010年一季度商品房销售面积24.15万平方米，同比增长3.8倍。2010年至2011年由于海口新市政府西迁，海口限购等一系列利好，澄迈房产受到岛外客户关注。岛外客户占购房客户比例超过90%。形成两大19、开发圈形成两大开发圈澄迈已经形成金马大道和老城开发区为核心的两大地产开发圈。其中老城开发区以其优质的自然资源、产业基础、与海口的距离优势，房地产市场发展迅速。已经成为海南开发最密集的区域之一。老城开发区圈又分为盈滨半岛开发圈和开发区开发圈。其中盈滨半岛以优质的海景半岛资源形成中高档次的休闲度假地产产品。开发区开发圈凭借优质的生态环境和学校、软件产业园等高端配套形成生态人文社区。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告澄迈发展房地产优势得天独厚的区位优势得天独厚的区位优势u澄迈濒临省会海口市，距离海口市市政中心10公里左右。老城开发区已经纳入海口整体规划。u处于粤海铁路20、东环高铁、环岛西线公路、西环高铁（老城镇设有轻轨站，已经动工），马村港（未来三港合一，客货物流中心）是海南西部走廊第一站，海南岛的交通枢纽。u澄迈经济中心海南老城经济开发区是海南五大开发区之一，距离海口市中心20公里，距离美兰机场33公里。u规划中的琼州海峡跨海通道选址澄迈北部的一个镇，跨海通道建成后海口六小时经济圈可延伸到广州、南宁、12小时经济圈可以延伸武汉、上海，届时澄迈借助地理位置将为房地产发展迎来更大的广阔发展空间。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告澄迈发展房地产优势迅速发展的经济优势迅速发展的经济优势u经历22年的艰苦探索，海南老城经济开发区成为省21、级经济开发区。目前开发区内入驻的企业已经达500多家，华能、中电、东软集团、中软国际、中航等知名“国字头”企业也纷纷在这里抢滩落户。华能海口电厂、中航特玻材料有限公司、海南中海油气有限公司、欣龙控股（集团）股份有限公司等49家上亿元项目，10亿元以上大项目10多个，在国内乃至国际同行业中的龙头企业有50多家。u海口保税区西迁，也将有100多家中外企业迁至老城经济开发区。u海南生态软件园落户老城开发区，几十家国内重点科研企业入驻。u经济发展带动高科技人才的进驻，对住房需求不断增加。现在老城经济开发区常住人口约8万人，规划在2020年区域内常住人口总数为14.6万人，其中本地人口7万人，外来常住人22、口6.6万人，高端产业人口1万人。暂住人口5万人：其中通勤人口1.6万人，旅游度假人口约为3.4万人。（数据来源：澄迈县老城区总体规划（2005年-2020年）区域内将新增人口11.6万人，按照小康水平人均居住面积35平方米计算，将需求400万平方米的居住面积。去除度假人口3.4万人，针对开发区新增职工约需要280万平方米。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告澄迈发展房地产优势生态旅游不断发展，长寿品牌打响。生态旅游不断发展，长寿品牌打响。u2009年7月12日，澄迈县荣获“中国长寿之乡”称号，是全国第十个、海南当前唯一获此殊荣的地区。u澄迈县大力实施生态现代化建23、设，推进新兴工业县、休闲旅游县、长寿县和热带高效农业示范基地“三县一地”经济社会发展战略，以及集体推进“大企业进入、项目带动、高科技支撑”战略，通过实施这两个战略，澄迈县综合经济实力大幅提升，财政收入位居全省第三。u澄迈县在创建省级卫生县和“文明澄迈”的过程中，城市综合环境得到优化和提升，加大了城市的吸引力，有力地推动了该县房地产业的发展。u这些为澄迈发展房地产市场提供了自然环境的保障，同时也吸引了大量的高端人才，增加了购房需求。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告澄迈发展房地产优势政府积极引导，为房地产发展提供条件。政府积极引导，为房地产发展提供条件。u澄迈也为24、促进房地产发展制定了一系列的优惠政策。相继出台了澄迈县加强城镇建设管理的若干意见，关于进一步加快小城镇建设意见，澄迈县投资优惠政策，澄迈县鼓励和促进房地产业发展意见等。文件中明确规定，要对房地产开发用地尽可能实行净地招标拍卖挂牌出让，减少开发企业在前期建设中花费的时间，提高土地供应效率等等。这些政策措施，有效地启动和激活了房地产市场，促进了房地产业朝健康有序的方向发展。u按照城市发展战略，澄迈县城北面将以金马大道两侧为开发地带，打造海口后花园，从而使澄迈县城与老城开发区、海口连接为一个整体；南面将利用南渡江游憩景观的自然特色，改造南渡江金江段两岸，南渡江两岸将形成新的楼市开发热点。同时在盈滨半25、岛创建以休闲度假为主的现代化高档社区，营造为海口市民假日旅游、休闲、度假的优良环境。新的城市发展战略将引领该县的房地产业向生态旅游的方向发展。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告澄迈发展房地产优势国际旅游岛建设，促进旅游地产发展。国际旅游岛建设，促进旅游地产发展。随着海南国际旅游岛上升为国家战略，海南省委省政府提出加快西部地区开发，澄迈生态房地产业将迎来新的发展契机。u首先，未来几年随着一系列旅游景区项目的建设将使澄迈旅游接待规模大幅增长，对澄迈生态房地产业发展将起大力的促进作用。u其次，随着旅游地产持续发展，海口可供开发土地将逐渐减少，在房价的差异和环境优势等多26、方面作用下将推动澄迈金马片区和老城片区房地产开发。u再次，盈滨半岛及周边腹地申报国家4A景区得到国家旅游委大力支持，对澄迈房地产业发展有不可替代的作用。有关规划表明未来将整合盈滨半岛周边地区一万多亩土地，全体打造成4A级景区，将成为琼北地区海上竞技和海上娱乐中心。大力发展沙滩车、水上摩托艇、水下摩托艇等项目，这些娱乐项目对这个区域高端房地产和休闲旅游的发展都会有很大的促进作用。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告澄迈发展房地产优势生态地产和文化地产成为主打品牌。生态地产和文化地产成为主打品牌。u澄迈提出建设生态房地产的理念，制定和出台鼓励生态房地产业发展的政策。例27、如促进太阳能、新兴建筑材料、清洁能源、天然气及生物质能源的利用，这一理念将引导海南未来房地产业的发展。u随着海口保税区西移和马村港一期工程的推进，澄迈有望成为琼北物流中心和购物中心，计划建设以服务游客和有车族为主的免税商城。到时候将吸引大量游客前去购物，同时也带动了旅游地产的发展。u福山咖啡风情小镇、盈滨龙水节、长寿之乡等一些列文化品牌已经成为澄迈房地产项目借助和升华的有力平台。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目片区房地产市场分析主要研究项目包括：美月小河（澄迈县白莲镇，项目对面）、福山咖啡联邦（澄迈福山镇）新香缇假日（澄迈老城镇）、四季康城（澄迈老城镇）、28、中华坊（澄迈老城镇）、澄江广场（澄迈老城镇）南国.威尼斯城（海口云龙镇）、泉倾天下（澄迈城郊）、金手指.高尔夫温泉小镇（海口西海岸盈滨半岛）。福山咖啡福山咖啡联联邦邦泉泉倾倾天下天下高高尔尔夫温泉小夫温泉小镇镇南国威尼斯城南国威尼斯城四季康城四季康城新香新香缇缇假日假日本案本案美月小河美月小河西海岸盈滨半岛）。中中华华坊坊澄江广澄江广场“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告高高尔尔夫温泉小夫温泉小镇镇四季康城四季康城新香新香缇缇假日假日本案本案美月小河美月小河中中华华坊坊澄江广澄江广场四季康城二期四季康城二期丽海阳光海阳光香香缇缇假日假日青青龙集集团项目目天天赐上湾29、上湾绿生花园生花园鼎基香榭鼎基香榭学府花苑学府花苑椰椰树树集集团团新址新址“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告美月小河美月小河项目概况项目概况规划设计规划设计户型比例户型比例项目均价项目均价客户构成客户构成项目位于海口与澄迈的交界处（与本案最近，相距400余米）占地面积：70亩建筑面积：10万平米。容积率2.14左右u有酒店式公寓，酒店式物业管理u西班牙风格式建筑和园林风格u联排别墅、小高层u温泉泡池u1万平米的绿色菜园供住户采摘新鲜蔬菜酒店式公寓目前销售的三种户型：A户型：两房 92.4B户型：两房 79.4E户型：两房 66.2现在还未开盘，咨询价格：均价7830、00元，其中包含1200元装修一次性付款享受9折优惠实际均价：5940（不含装修）岛外客户90%认购对象主要针对岛外的商会做一些宣传，比如义乌的商会。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告卖点：u全装修u温泉入户u城市西拓u庄园生活uVIP会所u美造水库u门球场u儿童乐园等“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告新香新香缇假日假日项目概况项目概况规划设计规划设计户型比例户型比例项目均价项目均价客户构成客户构成项目位于老城开发区快速干道23公里处，与项目距离较近。占地58亩，总建筑面积9万多平方米，由9栋度假公寓呈乙字型排列。容积率2.3左右31、u乙字形建筑布局，户户通风朝阳；u超大型游泳池、温泉泡池u临街商业配套u东南亚风情园林和建筑u组合户型（1房和2房组合销售）一房一厅36.33（占33%）两房两厅69-73（占67%）三房三厅两厨两卫（1房和2房组合）105.72起价6400元/平方米均价:6800元/平方米左右精装修销售，每平方米800元装修成本。一次性付款9.8折。实际均价5880元/平方米（不含装修）东北内蒙 山西 甘肃江浙等地“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告卖点：u西海岸片区u美伦河水系u周边景观u温泉泡池u学校+产业园u保税港+开发区u交通便捷“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及32、定位报告项目分析及定位报告四季康城四季康城项目概况项目概况规划设计规划设计户型比例户型比例项目均价项目均价客户构成客户构成总建筑面积28万平米，分二期开发。第一期占地面积59440.60平米（89亩），建筑面积129110平米，由16栋中、高层住宅和5栋1-2层商业组成，共有住宅1532户。第二期占地面积63111.21平米（92亩），目前正在进行前期的规划设计。u配套双会所（休闲+商务）、泳池、温泉泡吃、遛狗场等设施；u大型商业步行街；u新古典主义建筑风格；u东南亚风情坡地立体园林；u超宽楼间距（部分达到70米以上）；一房两厅一卫+大阳台设计（53.77和55.17平方米）约占50%两房两厅33、一卫+双阳台设计（76.48平方米）约占50%主要销售B区房子。B区起价7200元/平方米均价7800元/平方米。精装修销售装修成本800元/平方米一次性付款9.2折，实际销售价格6640（不含装修）90%为岛外客户（其中以东北、山西、内蒙等北方客户为主，其次为浙江、上海等地。10%为本地客户，其中大部分本地客户以购买商铺为主。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告卖点：u东方圣巴巴拉风情u800亩超大社区u50%高绿化率u美伦河风景u双会所u步行街u周边完善配套u城市向西拓展u畅达交通“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告中中华坊坊项目34、概况项目概况规划设计规划设计户型比例户型比例项目均价项目均价客户构成客户构成中华坊整合开发总占地面积约280亩，小区总建筑面积29万平方米，是一个地域宽阔、低密度、原生态、一个别具一格的中国传统现代院落式民居楼盘。产品包括中式独栋、联排别墅和高层公寓。（公寓属于二期和三期部分）u中国传统民居形式，每套宅院均有前庭、天井和后院，将大量的绿化和环境布置融入宅院本身。u曲径通幽的中式园林u徽派建筑风格一房两厅一卫+大阳台设计（61.41平方米）约占40%两房两厅一卫+双阳台设计（81-86平方米）约占60%公寓部分4988元/平方米起价。均价6000（毛坯）别墅1.3万3.1万不等100%为岛外客户35、（其中以东北、山西、内蒙等北方客户为主，其次为浙江、上海等地。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告卖点：中式建筑风格和生活格调 城市向西区位升值 超高绿化率 丰富社区文化超大社区规模“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告周周边其他其他项目情况目情况项目名称项目概况项目价格户型卖点澄江广场项目位于工业大道和澄江路交叉口处，总建筑面积35000平方米，一栋三单元联排建筑。5090元/平方米起价均价6000元/平方米（折后价，一次性付款9.6折）两房两厅一卫74.34平方米，两房为主三房两厅两卫134.56平方米西海岸盈滨岛风光海口便捷交通后36、花园澄迈鼎基香榭与“中华坊”项目相邻，一栋四单元联排建筑。占地10亩。5480元/平方米起价（4层起价）均价5880元/平方米一房一厅50.44平方米。单身公寓36.44平方米，两房两厅69-84平方米（为主）美伦规划中完善配套，商圈中心。高尔夫温泉小镇项目占地400亩，分四期开发，一期由6栋9-11层的小高层组成；二期由8栋7-11层的电梯花园洋房组成，已全部封顶实际销售起价7218元/平方米，均价7500元/平方米。对外公布均价9300元/平方米，打8折一房两厅一卫99.71平方米）占20%67.46平方米约占40%一房43.68平方米约占40%海口后花园盈滨半岛度假生活圈温泉、高尔夫亲水37、社区度假式物业管理“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告片区片区项目目销售状况分析售状况分析通过对周边项目调研，发现区域项目在海南岛整体市场中表现较为强劲，销售速度相对较快。客户来量：各项目平均客户来访来电在每月100-500批次左右；成交量：4月份成交量在15-30套左右（销售多以异地销售和分销为主）；1-3月份销售较好，很多项目超过50套。原因分析：p区域项目定位明确，项目规划和产品设计比较符合岛外客户需求；p距离海口市区较近，生活便利；p经济产品发展较快，海口中心西移，规划前景较好，未来升值潜力较大；p区域项目于海口市区相比，价格相差较大，性价比高，升值潜力较38、大。p海口市限购，很多投资者转移投资。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告片区房地片区房地产市市场分析分析分析项目分析项目区域特性区域特性项目概况产品均以度假公寓为主，类型丰富，以多层、小高层为主；中小型项目为主，大型项目较少；绿化率较高。规划设计比较注重自身内部生活配套，并以度假养生运动主题为主；规划设计比较注重园林风格和规划布局，使园林景观成为产品亮点和卖点；普遍采用热带滨海风格园林，部分项目对东南亚风格进行本地化和文化化改造；部分项目户型设计创新较好，很多设计值得借鉴。户型配比以35-50的一房与60-80两房为主力户型；大部分采取精装修销售，其中装修成本不39、打折。项目价格新项目公寓价格大部分在5800-6800元/平方米区间。其中靠近本案项目以5800-6000元价格为主。装修成本以800元/平方米的简装为主。客户构成09年至今岛外购房客户比例不断增加，出现中低端岛外客户与高端岛外客户区分的市场格局；岛外客户以度假、养老和投资需求为主；客户主要集中在东北、华北、西北等地，其次为江浙客户。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目处于海口市城郊区域，临近老城开发区和盈滨半岛旅游度假区、火山口国家地质公园。至海口市中心交通便捷，周边环境优美，适合发展休闲旅游度假地产。海南旅游度假地产大部分集中在旅游景点周边、县城新区、滨海40、或滨江。例如：景区附近的如：博鳌千舟湾、亚洲湾、官塘温泉小镇、兴隆温泉高尔夫公寓等；县城新区：定安、五指山、澄迈等新城规划区众多项目，如：中润温泉水城、泉倾天下、翡翠谷等；滨江滨海地区的项目有清水湾、福湾等项目。通过对相同类型项目及周边项目进行分析，为项目的微观市场提供较深度的研究，并为项目的定位和设计提供参考。本区域主要选择滨海新区域大盘（雅居乐清水湾）、城郊楼盘（琼海城郊永金.海域天城）、小镇盘（南国威尼斯城）楼盘组成。同同类型型项目分析目分析“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告清水湾清水湾项项目名称目名称项项目概况目概况规规划划设计设计项项目均价目均价客客户41、户构成构成项项目目卖卖点点清水湾清水湾位于陵水县英田大道。占地1.5万亩，总建筑面积960万平方米。包含海景酒店、海景高尔夫、风情商业街、贵族游艇会、度假公寓和别墅。6个超五星级酒店；世界风情商业街；3个18栋高尔夫球场；拥有贵族游艇会和海洋展览馆。清水湾目前正在销售的瀚海银滩组团，均价 在 26000元/平 方 米 至28000元/平 方米不等；星海传说二期均价18000-20000元/平方米。以 全 国 高端 客 户 为主。主 要集 中 在：北 京、西北、江浙、川渝等地。核心理念：你的国度，你的第二人生。卖点：12公里海岸线；万亩大体量高品质规划和高品质配套。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”42、项目分析及定位报告项目分析及定位报告“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告永金永金.海域天城海域天城永金永金.海域天海域天城城项目位于海南省琼海市人民路西侧，项目用地呈矩形，用地面积56695平方米，建筑面积99469.73平方米。由11栋7+1层至17+1层住宅及一栋三层会所组成，沿人民路的住宅底部设有两层商业网点.多变主次庭院空间，双温泉景观泳池；五星级商务会所；东南亚风情园林；热带风情商业街。入户花园、空中露台、花池、凸窗的户型设计。起价：5700元/平方米均价：7000元/平方米主 要 集 中在 中 国 北方 重 点 城市，主 要包 括：华北、东北、西北等地43、。核心理念：万泉河畔森林温泉公寓卖点：万泉河畔生态人居；轻轨、博鳌机场；双温泉景观泳池；东南亚风情景观；五星级会所；热带风情商业街。项项目名称目名称项项目概况目概况规规划划设计设计项项目均价目均价客客户户构成构成项项目目卖卖点点“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告南国南国.威尼斯城威尼斯城项项目名称目名称项项目目简简介介 规规划特点划特点项项目目户户型型销销售价格售价格客客户户来源来源南国南国.威尼威尼斯城斯城位于海口市琼山区云龙镇，项目用地规划用地总面积为89.834公顷（合1347.5亩），南临44、南渡江支流三十六曲溪。总建筑面积78万平方米，产品物业类型齐全，包括从小户型公寓、花园洋房、叠加别墅、联排别墅、双拼别墅、独立别墅、风情商业街的全系列产品。规划有两条风情商业街。集合大量基本生活配套；设置综合型休闲娱乐运动会所；四大主题公园：老人活动中心、儿童游乐天地、演艺广场和滨江长廊公园；国际双语幼儿园20个泊位的滨江游艇码头、垂钓中心四星级酒店热带雨林风格的景观12000平米人工湖项目一期开发以公寓为主。一房一厅50多平米；一房一房约约占占60%两房一厅60-70平米，两房两厅85平米左右两房比例占两房比例占25%三房两厅两卫105平米三房三房约约占占15%公寓楼：起 价：4800元/平45、方米（实价）层差：50-80元均 价：5000元/平方米左右客户集中在上海（开发商所在地）、北京、山西等地。无本地客户。实际销售中两房销售稍好“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告同同类型型项目特点分析目特点分析分析项目特点产品设计注重项目园林设计。风格鲜明，景观性强。（水系、温泉等配置较多）注重自身配套。中大盘均有自身完善的内部生活商业配套。其次均配置不同档次的休闲、运动、娱乐配套。公寓户型以中小户型为主。户型结构突出大阳台、入户花园等休闲观景效果，普遍采取精装修或提供精装修服务。项目卖点项目销售均46、从“给客户一个明确升值预期”和“打造一个特鲜明的（度假）生活方式”两个方面进行卖点阐述。阐述策略：核心理念一般为：核心景观+度假生活方式；从区域规划、交通发展、周边配套和景观、社区景观配套及户型、生活理念、物业服务几个方面进行卖点阐述。客户来源客户90%以上来自内地；客源具体分布在长江以北地区，其中以北京、东北、西北等地为主；客户层次根据项目的售价进行不同的区分。主要用于度假、投资和过冬养老之用。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告区域区域项目价目价值体系向体系向综合合资源模式源模式转变各个项目重点物业核心体现在产品、配套、景观三个方向。这三个方向也成为各个项目产47、品规划设计、生活价值塑造、宣传推广的重点内容。p产品设计向多元化发展，更加符合度假需求；p景观价值更加突出周边景观资源和园林景观资源；p配套设施更加倾向于主题性、丰富性，能够形成一定层次生活品质的生活保障和休闲保障。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告片区及同片区及同类型型项目分析目分析为项目提供定位参照目提供定位参照p建筑风格及园林风格明确化已经成为海口及周边地区项目发展的趋势，所以项目未来定位需要确定鲜明的建筑风格和特色的园林风格；注重周边景观的利用，同时注重园林的景观型和参与性。p小区规划应当注重景观性和舒适性，主要考虑岛外客户投资、度假与养生需求；p户型设48、计应根据岛外客户的需求进行，并且要考虑项目的总价控制。在销售策略中可以进行精装修销售。p类似项目均存在区域生活配套落后的情况，项目应该参照各项目的做法注重项目自身生活配套，例如基本生活配套、休闲娱乐配套、体育运动配套、养生保健配套等。p突出项目的品牌建设性，即项目配套的经营性（未来的人气）。保证未来的物业管理品质和建筑品质。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告客客户市市场综合分析合分析海南度假市场客户来源广泛，目前已涵盖主要一、二线城市海南度假市场客户来源广泛，目前已涵盖主要一、二线城市岛外客户来源于全国各地，以地区气候环境差异较大的北京、东北、上海、山西以及江浙49、一带的客群为主，主体构成比较复杂，以度假、养老、养生为主。海南客海南客户市市场分布示意分布示意图“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告老龄化及居民收入水平提高，潜在度假置业人口迅速增多老龄化及居民收入水平提高，潜在度假置业人口迅速增多“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告海南作为国内滨海度假首选地，再加上国际旅游岛建设，会吸引更多外海南作为国内滨海度假首选地，再加上国际旅游岛建设，会吸引更多外地人来海南置业。地人来海南置业。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告客客户特点分析特点分析置业目的购买力（万）代表群体50、年龄结构群体特征置业观念关键点休闲度假5001.大型企业高层/私营企业主/山西煤老板；2.东北+西北+北京/江浙+上海/成都、重庆等；45-60处于事业顶峰期，圈子广，应酬多，对生活质量要求高；对高端商务配套如下：游艇俱乐部，GOLF等感兴趣；稀缺资源占有，资源大于区域；持有价值大于使用价值；置业弹性较大享受生活、资源占有、私密性度假投资200-3001.各地投资客/知名人士；2.北京+西北/上海/长三角；30-45手头上有大量的闲置资金，在全国各地均有置业，对市场较为敏感；看中资源以及区域的升值潜力；长短期持有均有；置业弹性极大；资源，短期内升值潜力筹备养老200-3001.企业高管/艺术家51、，知名人士、大学教授45-55事业上升期，频繁往来各个城市；出入私人会所等高级场所；注重同乡圈子；渴望亲近海资源；对社区配套有要求；置业弹性较投资客弱近海、配套、跟风商务投资1001.总部在海口的老板；2.大型贸易生意人；3.政府高官；35-50圈子广，朋友多；在岛外客户刺激下，开始追求高生活品质同时有很强的投资观念；近海，重区域，对配套的成熟有要求，置业弹性较大；区域大与资源、区域情结养老1001.长江以北；2.退休老年人；55-65退休在家，身体健康，经常在各城市间旅游；重同乡圈子；一般儿女给他们买房；追求生活安逸，长期居住；关注单价与总价；关注医疗配套和小区配套；对海资源不敏感；置业有类52、刚性需求；养老、总价、配套、跟风企业移民60-1001.大型公司海南分公司高管/公务员；30-40三十岁以上，圈子朋友聚会，家人、亲戚亲情活动；区域大于资源（首选西海岸，次选海甸岛）；刚性需求生活品质、区域大于资源、重圈子“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告地地块分析分析区位环境分析 交通环境分析配套环境分析 SWOT分析“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告区位区位环境分析境分析本案本案海口新行海口新行政中心政中心盈盈滨半半岛旅旅游度假区游度假区火山口地火山口地质公园公园观澜湖高湖高尔夫度假夫度假区区软件件产业园区园区综合保合保税区税53、区马村港村港区区太阳湾度太阳湾度假区假区长流高流高新科技新科技园园“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告太阳湾旅游度假区太阳湾旅游度假区太阳湾旅游度假区位于澄迈马村港以西，拥有美丽的沙滩和大片的红树林及生态树林景观。整体定位与亚龙湾相媲美的高端旅游度假区。现在已经有富力集团、雅居乐等大型房地产开发公司进入。太阳湾旅游度假区距离太阳湾旅游度假区距离项目目约15公里，随着太阳湾旅游度假区的不断公里，随着太阳湾旅游度假区的不断深入开深入开发，对本案有一定的本案有一定的辐射和射和带动作用。作用。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告马村港村港综合54、物流区合物流区政府部门正在积极推进秀英港、新港和马村港“三港合一”，届时马村港将成为琼北地区最大的物流港。将聚集一大批物流企业进驻。随着海口保税区西移和随着海口保税区西移和马村港一期村港一期工程的推工程的推进，澄，澄迈有望成有望成为琼北物流中心和北物流中心和购物中心，物中心，可以考可以考虑建建设以服以服务游客和有游客和有车族族为主的免税商城。主的免税商城。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告海口保税区海口保税区综合保税区是我国目前开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的特殊开放区域。2008年12月22日，国务院批准设立海口综合保税区。海口海口综合保税55、区是我国合保税区是我国继苏州工州工业园、天津园、天津滨海新区和北京天竺海新区和北京天竺综合保税区之后合保税区之后设立的第四个立的第四个综合保税区合保税区，也是首个在省会城市设立的综合保税区，它具有保税港区的功能和政策优势，将与洋浦保税港区形成错位布局、互为补充、共同发展的格局。2011年3月16日保税区正式封关运作。未来将吸引众多大型企未来将吸引众多大型企业入入驻园区，园区，对于周于周边的住房需的住房需求将会求将会进一步增加。一步增加。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告生生态软件件产业园园海南生态软件园位于海口半小时经济圈范围内，占地3000亩(其中一期100056、亩、二期2000亩)，2009年5月20日已开工建设。园区以软件研发、软件外包、IT培训、呼叫中心、互联网媒体等为主要方向，吸引世界知名IT企业入驻，未来3-5年达到60万平米综合建设规模，预计可容纳4-5万软件工程人员。目前已有微软、东软、中软、长城信息、海航信息、天涯在线、惠普等155家企业入园。软件产业园的建设将进一步带动区域内配套的完善、住房需求的增加。未来软件产业园将配套酒店、商场、公园等配套设施。并且建设城市候机楼和会议会展中心。直接带动区域内生活更加便捷。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告海南老城海南老城经济开开发区区海南老城经济开发区远景规划范围57、约300平方公里，近期规划建设用地面积56.72平方公里，已开发建设面积约20平方公里，现有人口近10万人，分为一、二类工业区，辟有六大功能区，即港口及港口加工区、工业大项目区、生态软件产业园、海南博士院士产业园暨海南省高新技术产业示范区、老城新城区、铁路与港口物流区和盈滨半岛旅游度假区。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告盈盈滨半半岛旅游度假区旅游度假区盈滨半岛北临琼州海峡，西距海口市约24公里，是海口“17公里黄金海岸线”的延伸区，素有“海口后花园”之称。区内目前已建成永庆寺佛教文化苑、西海岸温泉度假酒店、金鑫足球训练基地、金鑫度假村、盈滨广场、旭华月亮湾高尔58、夫球场等一批集观光、度假、餐饮为一体的旅游项目。未来的盈未来的盈滨半半岛旅游度假区将旅游度假区将发展成展成为休休闲、旅游度假、高、旅游度假、高级居住、水上运居住、水上运动等等为主，打造成影主，打造成影视会展、佛教文化、旅游度会展、佛教文化、旅游度假、康健假、康健娱乐、游艇运、游艇运动、商、商务休休闲、生、生活居住等具有国活居住等具有国际水准的水准的综合性合性滨海休海休闲旅游度假区。旅游度假区。盈盈滨半半岛及周及周边腹地申腹地申报国家国家4A景区得到国家旅游委大景区得到国家旅游委大力支持力支持，对这个区域高端房地个区域高端房地产和休和休闲旅游的旅游的发展都会展都会有很大的促有很大的促进作用。作用59、。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告长流高科技园流高科技园首期占地约7.7平方公里，未来将扩展至60平方公里。拟选址长流组团西南部，未来将往南部延伸。产业方向为：靠近老城信息产业园，借助其进行产业融合，发展电子信息、节能环保、新一代互联网等高技术含量，高附加值的新兴产业和研发机构。本案地块所在本案地块所在位置位置“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告雷雷琼世界地世界地质公园（海口园区）公园（海口园区）海口石山火山群国家地质公园位于海口市秀英区西部石山镇，离海口闹市区约20公里，属地堑-裂谷型基性火山活动地质遗迹。是国家4A级景区，是海60、南目前唯一的国家地质公园。下一步将下一步将扩建建“火山光影梦幻旅游区”打造综合科普、度假、养生、商业等功能集一体的旅游区域，具有四大板块：火山科普旅游版块区（火山光影）娱乐与文化休闲板块区（梦幻乐园）温泉小镇健身板块区（温泉小镇）度假康疗养生板块区（康体养生苑）.“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告海口新行政中心海口新行政中心将建设成为集行政服集行政服务、总部部经济、会、会议展展览、教育科技、教育科技、文化文化创意、旅游度假、健康养生、意、旅游度假、健康养生、休休闲娱乐、交通枢、交通枢纽、现代物流和理想居住等代物流和理想居住等功能元素为一体的未来海口新核心区。“新61、娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告观澜湖高湖高尔夫度假区夫度假区海口观澜湖高尔夫球会规划建设十个十八洞球场，目前建成三个，两个球场已开始接待球客。是目前中国乃至亚洲规模最大、设施最齐全的私人高尔夫度假胜地。球会总投资20亿港元。u全国唯一的一个6杆洞，全长828码，极具挑战性，在此您可享受到小鸟和老鹰的惊喜；u拥有最大的果岭，面积达1100平方米；u拥有最长的发球台，长度达160米；u拥有最大的发球台，面积达150平方米；u有7个发球台可眺望整个观澜湖的自然湖景；u有5个球道拥有巨大的沙漠景观；“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告交通交62、通环境分析境分析20分分钟车程至机程至机场20分分钟车程海口市区程海口市区10分分 钟 车 程程至新市中心至新市中心5分分钟车程程至至盈盈滨半半岛8分分钟车程程至至轻轨站站粤海跨海大粤海跨海大桥（建设准备阶段）粤海粤海铁路路（已通车）2分分钟车程程至至老城开老城开发区区“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告交通交通环境分析境分析大交通大交通环环境境优优越：越：西线高速、南海大道、东环铁路、环城高速等多条城市快速通道，将老城、西海岸、海口主城区、周边各大旅游度假区紧密连接。项目业主可以便捷的享受海口市中心优质的医疗、购物、金融等生活服务，同时可以享受盈滨半岛沙滩阳光、63、火山口公园悠闲自然、观澜湖高尔夫球场顶级高球运动。距离周距离周边边配套配套车车程程时间较时间较短：短：2分钟车程到达老城经济开发区；5分钟车程到达盈滨半岛旅游度假区；8分钟车程到达轻轨站；10分钟车程到达海口新行政中心；20分钟车程到达海口市中心；20分钟车程到达美兰机场；60分钟乘轻轨至三亚。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告交通交通环境分析境分析交通条件未来越来越好：交通条件未来越来越好：跨海大桥未来选址澄迈临海一带，跨海大桥的修通将大大改善海南与内地的交通条件，未来澄迈也成为海南的桥头堡。2015年西环轻轨首站就在澄迈老城。未来从项目至全岛，交通十分便利。64、公共交通条件落后：公共交通条件落后：项目至海口市中心及项目周边其他配套公共交通条件较差。仅有海口至澄迈金江、白莲镇、老城镇的城际大巴。未来项目可以通过开通项目至个配套区的大巴和提供轿车租赁服务解决公共交通问题，避免此问题对业主生活的影响。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告近日海南老城开发区获得国家开发银行300亿元开发贷款，用于开发区道路及基础设施建设。未来老城开发区及其周边硬件及配套将快速完善。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告配套配套环境分析境分析项目具体位置：位于澄位于澄迈县迈县白白莲镇东莲镇东北北侧侧（海口（海口环环城高速65、与西城高速与西线线高速交高速交接立交接立交桥东桥东南南侧侧，紧邻紧邻澄澄迈县农迈县农科所），地界科所），地界东东至至琼琼山地界；南至金城公司山地界；南至金城公司土地；西至昌隆、拓成公司土地；北至潭池村水田土地；西至昌隆、拓成公司土地；北至潭池村水田。项目地块周边景观：项目北侧临临近美近美伦伦河河，具有天然河景；东侧1000米处为美造水美造水库库，景色优美；地块距离至金江方向（白莲镇）快车道约400米。地块周边众多地块已经变形为住宅用地，未来将进行房地产项目开发，区域居住氛围越来越浓。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报66、告项目分析及定位报告具体配套具体配套u生活配套：附近有老城镇和白莲镇上的基本生活设施。包括电信、银行、中小学、幼儿园等。u教育配套：海南高级技工学校、海南中学国际部（幼儿园至高中）。u科研配套：农科所、海南软件产业园、博士产业园、根雕艺术馆等。u旅游配套：盈滨半岛旅游度假区、月亮湾高尔夫球场、观澜湖高尔夫球场、美兰高尔夫球场、永庆寺、太阳湾、火山口地质公园、美造水库（湖）等。u规划配套：美伦河两岸将规划大型商场、酒店、惠众广场、科技园、文化广场、滨水公园、吉庆广场、小吃美食街等，成为未来城市商业中心。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告生活配套生活配套根雕艺术馆“67、新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告教育配套教育配套建设中的海南中学海南教育质量最好的学校之一，从幼儿园至高中。海南省技工学校海南最大的技工学校“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告美美伦河两岸河两岸规划划规划河道长约895米，设计面积110731平方米。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告美伦河两岸城市风貌惠众广场设计主题公园设计“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告商业广场设计“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告房地房地产项目重点开目重点开发区区青68、龙集青龙集团项目、团项目、四季康四季康城等均城等均为几百为几百亩的大亩的大项目项目青龙青龙邻南邻南海大海大道众道众多项多项目正目正在建在建设设项目周项目周边众多边众多地块围地块围起来，起来，准备建准备建设设“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告配套配套综合合评价价p宏观较好，周边不足。宏观较好，周边不足。周边旅游休闲度假配套齐全，周边高新产业发展较好。未来可以通过提高内部配套，改善交通条件来进行弥补。但是周边基本生活配套较少，当地不高。p看好预期，三年将大变样。看好预期，三年将大变样。区域规划档次较高，软件产业园、椰树集团等大量职工迁入，刺激当地配套环境的改善。再加69、上周边项目的启动，海南中学建设，三年内区域生活环境内将得到很大改善。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目目SWOT分析分析优势分析优势分析p整体整体优势优势：海南省作为中国最大的经济特区，同时又定位为国际旅游岛。国国际际旅游旅游岛岛定位定位出台出台，将使得海南从国内走向国际，影响力进一步扩大，将吸引全国乃至世界客户到海南置业。澄迈县正在重点打造“长长寿之寿之乡乡”旅游度假品牌，将吸引更多的岛外人士来澄迈定居养老。p景景观优势观优势：项目临近处拥有美美伦伦河、美造水河、美造水库库景景观观。周边自然环境保持较好，综合景观优越。未来再加上精心营造的园林景观，项目景观70、优势明显。p旅游旅游资资源源优势优势：周边高高尔尔夫夫项项目云集目云集（观澜湖高尔夫球场、月亮湾高尔夫球场、美视高尔夫球场、阳光西海岸高尔夫球场、美兰高尔夫球场等）、拥有火山口国家地火山口国家地质质公园、盈公园、盈滨滨半半岛岛旅游度假区、太阳湾旅游度假区旅游度假区、太阳湾旅游度假区等。距离这些经典车程均在20分钟以内。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目目SWOT分析分析优势分析优势分析p区位和配套区位和配套优势：属于海口市城郊，距离市中心距离较近，交通方便。可以可以轻松享受海口松享受海口市中心医市中心医疗、金融、金融、购物等配套物等配套设施施。距离海口市新行71、政中心距离非常近，未来生活更加方便。p产业优势：项目临近老城经济开发区。拥有软件件产业园（园（海南最大的软件产业园）、海口综合保税区合保税区（全国第四个综合保税区）、马村港村港综合物流区合物流区、海口长流高新科技园、椰流高新科技园、椰树集集团产业园园等。高新产业云集，吸引较多人才进驻，未来区域发展潜力较大。p教育教育优势：项目周边拥有海南省技工学校、海南中学国海南省技工学校、海南中学国际部部（幼儿园至高中）。未来还将有更多学校落户本地。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目目SWOT分析分析优势分析优势分析p交通交通优势：项目处于海南交通的一个核心地带。拥有东环72、铁路、海口路、海口绕城高速、西城高速、西线高速、高速、工工业大道、大道、滨海大道海大道等交通道路。未来跨海大桥落点澄迈老城附近，2015年西线轻轨通车，首发站设在老城经济开发区，这些极大地改善了区域的交通条件。项目至海口市中心、机场、海南其他地区都比较方便。p规划划优势：区域内正在积极投资进行道路等基础设施建设，并规划建设美美伦河两岸商河两岸商业、公园及公共配套公园及公共配套设施施。p产品品优势：项目地块较大，可以更好的进行内部园林建设、增加内部配套，形成独特的产品品质优势。区域内价格与海口等地相比低，价格区域内价格与海口等地相比低，价格优势明明显。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位73、报告项目分析及定位报告项目目SWOT分析分析劣势分析劣势分析p周边商品房项目较少，居住氛围较差；p处于城市郊区，生活配套少，档次低；p公共交通不发达，往返市区交通不便。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目目SWOT分析分析机会分析机会分析p国国际旅游旅游岛建建设的持的持续深入深入，免税政策的落实，岛外来海南客户不断增加，为项目开拓岛外市场提供了基础；p澄澄迈县政府重点扶持，政府重点扶持，重点发展旅游休闲度假产业，为项目发展提供更多的政策支持；p 周周边产业的的发展，展，为区域提供足够的人气，加速区域生活配套条件的成熟；p 周边动工项目和将开发项目较多，开发越来74、越集中，且大多数定位为旅游休闲度假地产，提高了提高了项目的聚集效目的聚集效应，扩大了项目所在区域的知名度。p 项目未来通过项目自身配套设施的建设以及开通开通项目至市中心班目至市中心班车等措施等措施，弥补项目在配套方面的不足，会吸引更多的消费者。p基基础设施投施投资不断加大，不断加大，道路等设施不断完善，提高了项目地块成熟度。提升了项目价值。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目目SWOT分析分析威胁分析威胁分析p房地产市场持续调控，房价不断下降，投资客户减少，为项目销售带来不确定性；p区域规划速度较慢，对区域地产开发环境造成影响（例如地块段美仑河景观治理、美造水75、库景观建设等。）；p项目至交通干道的道路条件差，影响项目开发。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告分析分析总结项目所在地块整体优势明显。虽然在就近配套、人气、公共交通等问题方面存在现状性问题，但是作为旅游度假地产完全可以通过后期的规划开发来尽量弥补所存在的问题，积极发挥项目的优势，打造出一个个性鲜明、富有特色的旅游度假小区。p区域配套可以通过在项目内部增加配套来进行弥补，但是只能获得基本配套，其他配套可以通过改善交通环境来进行弥补。p交通环境可以通过增加项目至市区的班车来弥补。p人气问题也可以通过后期运营来弥补。p椰树集团在市中心存在时间较长，并未造成环境影响，再76、加上现在采取新设备、新工艺，对环境保护更好。可以通过在销售中一些说辞进行回避。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目核心价目核心价值核心位置：核心位置：地处海南省会海口西大门，便捷的交通可以使客户轻松享受自然环境和城市配套；海口城市向西，距离市中心距离越来越近，升值潜力较大；便捷交通：便捷交通：至市区、机场、轻轨站、海边、岛内其他地方均有较好的交通条件，时间较短；景点云集：景点云集：高尔夫球场密集、火山口公园、盈滨半岛旅游区环绕四周。周边拥有河景、湖景（水库），再加上内部园林景观，形成复合式景观优势；产业优势产业优势：2个学校、1个保税区、1个产业区、1个综合港77、区，百万人口的生活区呼之欲出；价格价格优势优势：区域价格低于海口市区，但是却拥有和海口市区更好的度假环境。性价比较高，投资升值潜力较大。后天后天规规划划优势优势（配套）：小区内部商业街（含生活配套、休闲娱乐配套、体育运动配套、康体养生配套等）、生活概念及物业服务优势。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目定位目定位目标客户定位项目定位产品定位 价格定位“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告目目标客客户群定位群定位区域客户群分析区域客户群分析区域内购房客户可以分为以下四种：岛内自住型、岛外自住型、岛内投资型、岛外投资型。各种类型的职业、78、支付能力、购买目的可以用下面的坐标系进行表述：u职业以企业高层、政府高层、中小企业主、白领为主u价格支付能力较强u购买目的为改善居住品质，注重地段、户型、景观、朝向u来自上海、北京、东北等区域，职业多元化u价格支付能力较强u购买目的是用作第二居所，定居、度假或养老，注重景观、配套、规划前景u职业以企业白领、工商业者为主u购买目的主要为投资，赚取差价和租金u对价格敏感u对产品的户型要求比较高u来自上海、浙江等区域u职业投资者居多u购买目的为长短线投资，对价格敏感，注重规划、景观u羊群效应明显自住自住岛内岛内岛外岛外投资投资“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告从从对项79、对项目周目周边边同同类项类项目分析目分析认为认为：这些项目90%以上为岛外客户，本地客户非常少，为10%左右（主要为周边企业职工）。从客源地来看：从客源地来看：客户主要来自东北、华北、华东地区。东北及华北地区的客户以自住为主、投资为辅，以浙江、上海为代表的华东地区客户多以投资为目的。从客从客户户来来访访方式来看：方式来看：周边同类项目客户主要通过宣传由外地直接购买的较多，抱团购买较多；其次为周边同类项目老业主推荐，例如澄迈金马大道泉倾天下项目，以东北大庆等城市客户居多；再其次还有开发商所在地的影响，例如南国威尼斯城经开发商直接推荐上海客户较多，美月小河项目义乌投资型客户比较多。“新娇新娇.康瑞80、家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目目目目标客客户群群现对项目距离市中心距离、城市配套成熟度、产品品质、社区配套、区域价值、景观资源、升值潜力等方面进行分析，确定项目90%以上客户为岛外客户（与项目具有较大相似的新香缇假日项目及四季康城项目本地客户非常少）。项目处于城市郊区，临近中心城市的齐全配套，又具有较好的自然环境和景观资源，同时未来随着交通的改善，项目具有一定的投资升值价值，可以享受到优势的度假生活体验和养老生活服务。认为项目客户应该具体以郊郊区资源型投资度假养老客户为主，其次有部分纯投资型客户，有少区资源型投资度假养老客户为主，其次有部分纯投资型客户，有少部分为就近工81、作者的居家型客户部分为就近工作者的居家型客户。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告客户描述客户描述客户类型客户类型客户比例客户比例来源构成来源构成需求类型（主要分析公寓需求）需求类型（主要分析公寓需求）郊区资源型投资度假养老客户约占70%岛外客户为主。以内地中高端人群为主。岛外客户主要分布：东北、华北、西北等地能源型城市。其次川渝、浙沪一带也有部分。户型和面积：一房、两房为主，4080 之间 总价：2050万之间（公寓）价格要求一般，对周边自然景观、区域旅游资源配套、小区内部休闲度假和生活配套比较看重，其次对项目的品牌和服务比较看重。纯投资型客户约占30%以岛外客82、户为主。包含职业投资人和部分中高端其他职业人群。客户主要分布：以中国一线城市：上海、北京等；江浙地区等为主。户型和面积：一房需求为主，两房需求为次要。一房户型在40-50平方米（出租方便的酒店式公寓较为受欢迎），两房户型在75-80平方米之间较好。单价：要求单价越低越好。对周边区域规划、交通改善、小区环境、配套和服务、开发周期、后期经营管理等因素比较看重。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告客户层次分析客户层次分析根据客户的数量及客户的类型，将市场划分为三个层次，分别为：核心客户市场、重要客户市场、游离客户市场。具体客户来源划分如下图：客户市场登记划分示意图“新娇83、新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目定位目定位“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告理由：u项目符合旅游地产的条件：拥有较好的景观条件、距离市区较远、周边生活配套不足、交通条件好。u项目不适宜按照传统住宅开发模式开发：周边缺乏规模化开发，缺少配套。u项目地块较小，很难拿出更多空间创造景区，只能创造小范围的度假小区。u度假方向更适合开发度假公寓、酒店式公寓产品，项目投资价值较高。u旅游地产是海南“十二五”重点鼓励方向，同时旅游度假产品是海南房地产开发的主流，受到市场欢迎。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告具体84、定位具体定位海口西城水岸慢运动养生社区海口西城水岸慢运动养生社区“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告定位解析：定位解析：项目虽然属于澄迈县白莲镇，但是与海口地块相邻，且与海口城区距离较近。将项目定位为海口西城项目，可以很好的将项目与地方县市项目进行区隔。并且使项目与海口城区项目形成较大的价格落差优势。澄迈属于海口地级县，也应该属于大海口的范畴，项目主打海口西城，可以体现出海口城市“西拓”的规划优势。使客户对项目未来的区域发展更加充满信心。水元素对于岛外客户吸引力较强。项目临近美伦河和美造水库，项目可以通过对周边水岸环境进行开发，开增加项目的水景效果和水岸生活气氛。85、并且可以通过建设大型水景园林、泳池等设施来增加小区的水元素。澄迈定位为“长寿之乡”，养生、养老理念在区域内宣传力度较大，项目定位为“养生度假”一方面可以响应这一整体定位，另外服务一些度假投资型客户的需求。针对项目目标客户市场，认为养生生活可以具体用“慢运动”的方式来阐释，通过配套太极广场、门球场等设施实现社区慢运动养生理念。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告产品定位品定位项项目目应该应该是一个突出养生的度假社区，一个可以是一个突出养生的度假社区，一个可以满满足客足客户户吃、住、吃、住、娱娱、康、康、行的复合型社区。行的复合型社区。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项86、目分析及定位报告项目分析及定位报告产品品类型型产品包括：度假公寓、风情商业街、会所、临水休闲设施、社区配套设施等。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告公寓定位公寓定位产品类型：公寓以中小户型度假公寓为主，包含少量商业配套和服务配套。产品形态：小高层为主（11层18层左右，约占80%），其次为少量高层（23层左右，约占20%）销售状态：应该精装修销售。（不含家具和家电）实际装修成本控制在500元/平方米。户型类型户型面积户型比例一房一厅一厨一卫505515%一房两厅一厨一卫556015%两房一厅一厨一卫607045%两房两厅一厨一卫758515%三房两厅一厨两卫9087、9510%户型面积及比例：理由：通过对周边同类项目调查，在这个范围内由于总价较低，两房户型销售较好。一房、两房、理由：通过对周边同类项目调查，在这个范围内由于总价较低，两房户型销售较好。一房、两房、三房的比例基本在三房的比例基本在3:6:13:6:1。中小户型为主比较适合岛外客户需求。少量小三房比较适合养老定居型部。中小户型为主比较适合岛外客户需求。少量小三房比较适合养老定居型部分客户和周边工作的居家型客户分客户和周边工作的居家型客户。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告公寓价格定位公寓价格定位 项目定价范围参照性项目较强的为新香缇假日和四季康城等项目。项目可以通88、过指标对比法进行现售价参考（不考虑未来价格浮动）。公寓价格公寓价格采取竞争产品对比定价法（价格为毛坯的实际售价）采取竞争产品对比定价法（价格为毛坯的实际售价）项目名称价格交通配套规模品质环境户型品牌可实现度美月小河5940-1+1+10+100+2新香缇假日5880-1000000-1四季康城6640-1-1-10-10-1-5项目于对比项目个因素对比程度为：+2、-1、-5（通过对比发现美月小河定价不符合项目实际，价格略高）。通过对比认为项目价格范围为：5700元元/之左右，按照一年后（拿到之左右，按照一年后（拿到预预售售证证）上）上涨涨5%计计算，算，销销售价格接近售价格接近5980元元/89、左右。左右。建建议议未来未来销销售可以采取精装修售可以采取精装修销销售，售，销销售价格可以提高售价格可以提高800元元/平方米左右。可以取得精装修平方米左右。可以取得精装修利利润润300元元/平方米。平方米。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告商商铺与与车位定价位定价商商业业价格价格商铺实际销售价格可以按照和公寓的对比方法来计算：（根据项目的区域环境和未来的经营情况，商铺价格为住宅价格的1.5倍计算）59801.5=8970元元/平方米（此平方米（此销销售价格售价格为项为项目商目商业业区域基本成熟后的区域基本成熟后的销销售价售价格，一般采取先招租后格，一般采取先招90、租后销销售的策略。）售的策略。）停停车车位价格位价格按照区域车位价格对比，车位价格与小区公寓档次、成熟度、租赁车位价格等因素密切相关。（项目周边同类项目地下车为基本不销售，均采取租赁方式）按照项目的区位，认为项认为项目目车车位价格在位价格在销销售售时时价格在价格在4万万/个左右。个左右。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告产品品规划建划建议规划指标建议平面布局建议社区功能建议配套建议外立风格面建议户型设计建议开发顺序及周期“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目目拟规划指划指标根据项目定位，项目产品种类丰富，包括度假公寓、商业街、大型91、园林等。各种产品的基本配比如下：（初步规划容积率在之间）。产品类型1.8容积率下规划建筑面积2.0容积率下规划建筑面积面积比例度假公寓114000 126666.1895%商业街48005333.314%配套设施12001333.331%“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告平面布局建平面布局建议p休闲商业步行街和生活配套商业街分东西两侧区分，形成不同品种的商业有效的区隔，有利于商业更具特色。p项目滨水区域设置为运动观景休闲区，做到运动、休闲和景观的有效融合，更好的对边角地块进行利用。p设置中庭大型景观园林，园林中突出水系，各栋建筑围绕水系而建，保证小区大部分户型能92、都看到园林水景。p小区大门设置在最南侧，两排棕榈水景大道直至小区会所。显示小区档次和气派。休闲和生活配套商业街“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告社区功能建社区功能建议两大商两大商业业街：街：生活配套商业街：生活配套商业街：餐饮、小超市、社区诊所、美容美发、幼儿园等；休闲商业步行街：休闲商业步行街：自助家庭餐厅、自助烧烤、业主食堂店、特色咖啡厅、儿童游戏厅、书吧等。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告社区功能建社区功能建议两大主两大主题会所：休会所：休闲娱乐会所：会所：阅览室、书画室、麻将室、放映厅等；健康养生会所：健康养生会所：健身93、房、羽毛球馆、乒乓球馆、钓鱼用品展示中心、游泳池等、中医理疗中心等。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告社区功能建社区功能建议两大主两大主题公园：公园：滨水休水休闲观景公园：景公园：主要为邻河流及社区水系而建设的钓鱼台、观水台、戏水池、滨水太极广场等（可以和政府合作改善河道，建设河道休闲公园）；绿色运色运动公园：公园：主要为在社区园林中分布门球场、篮球场、网球场、健身器械广场、活动广场、儿童嬉戏区、绕园慢跑跑到等。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告社区功能建社区功能建议大型中庭水景园林：大型中庭水景园林：东南亚风情园林、大型从西南向94、东北贯穿小区活水水系。园林中可以对项目。p园林除体现出东南亚风格之外，应该突出“花”元素。p中庭园林则突出园林的景观观赏性，应该突出“水”元素。p小组团景观则融入小广场、亭廊、健身广场等设施，突出园林的参与性。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告配套建配套建议所有配套设施围绕话主题元素。街边、墙、室内注重植物元素点缀。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告配套建配套建议步行街需要注重室外休闲，方式太阳伞、休闲桌椅等。休闲商业步行街可以像丽江街道一样进入水系元素，形成更加浓郁的休闲氛围。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目95、分析及定位报告配套建配套建议主题会所功能区分明显，建筑特色鲜明，成为整个项目园林经管的一部分。例如项目如果为西班牙式建筑风格，那么项目会所风格为西班牙式的。会所整体风格要“内敛、优雅，注重内部装饰，外部尽量通过绿植和花卉进行装点。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告配套建配套建议项目如果能够采掘出温泉，可以在小区内设置温泉养生泡池区。可以临近游泳池，使温泉成为项目一大亮点。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告建筑建筑风格建格建议项目建筑风格必须鲜明，适合采用融入西班牙建筑风格。西班牙风情建筑特点鲜明，突出花廊、花池等建筑元素。附加气氛96、浓重，符合项目花主题风格。使之成为未来社区游玩观景的景观。“佳园.江畔人家”西班牙风格建筑侧面效果图。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告“森海湾”西班牙建筑风格外立面造型“森海湾”西班牙建筑风格细节“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告户型型设计建建议u户型设计应该尽量做到各个房间采光、通风良好；u客厅宽度在3.3米以上，增加观景面；u阳台宽度在1.8米以上，增加客户阳台活动面积；u增加赠送面积。可以设置入户花园，中庭花园等。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告开开发顺序及周期序及周期开开发顺发顺序序根据97、区域市场现状，项目宜采取，分阶段滚动式开发策略：自西南向东北逐步开发。临河休闲设施提前建设，尽快开发投入运营。租用临河农用地作为配套，也可以与政府合作对河道进行景观型改造，建设成为休闲公园。会所可以提前建设，与部分商业街融为整体。优先开通接送大巴和租车服务。开发周期开发周期从公寓至商铺销售周期为3年左右。按照销售滞后性推算项目的开发周期为2年半左右，即30个月左右。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告1、可以对项目附近的美伦河及直流边缘临水农用地进行长期租用。可以在租用地上建设滨水休闲设施，如钓鱼台、观景台、湖畔慢跑小径等设施。也可以采取与白莲镇政府合作，我方参与98、投资，将河畔打造成一个滨河公园。此公园可以成为周边市民和我司项目业主共同使用的公园。2、由于项目地势较低，一楼可采用4-5米高的架空层。部分会所配套设施可以进行延伸布局。例如：乒乓球室、台球室、钓鱼用品展示、儿童乐园、健身广场、阅读休闲桌椅等。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目价目价值分析分析计算指标不同容积率下指标计算项目盈利能力项目风险分析项目社会效益分析综合分析结论“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告计算指算指标p容积率按照1.8至2.0计算（即1.8、1.9、2.0三个指标分别进行计算）。土地成本按照楼面地价1000元/99、平方米计算。车位预计1000个。p公寓售价按照5980元/平方米计算（毛坯）。商业按照8970元/平方米计算。可售车位按照4万元/个计算。p容积率变化，导致总利润和利润变化如下：项目的建筑成本和公寓售价相应的进行浮动。其中在容积率每增加0.1时，公寓建筑成本增加25元/平方米，公寓售价增加50元/平方米。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告容容积率率1.8时计算算投 资 内 容计算标准数 量单价/元金额/万元土地土地(项目项目)取得费用取得费用按楼面地价119999.54 100011999.95 项目开办费用项目开办费用1343.99 1建筑设计按总建筑面积11100、9999.54 22264.00 2报建费用按总建筑面积119999.54 901080.00 开发成本开发成本22289.91 公寓按高层建筑面积113999.56 185021089.92 商业按照商业建筑面积5999.98 20001200.00 销售管理费用销售管理费用6105.90 市场推广市场推广/营销费用营销费用销售收入的8%应缴税费应缴税费统一按总销售额的11%计算8395.61 管理费用管理费用1-5项总和的1.5%752.03 不可预见费用不可预见费用总成本的2%1038.52 51925.92 52964.44 销销 售售 收收 入入投 资 内 容标准数 量单价/元1公寓101、按该类型产品建筑面积113999.56 588067031.74 2商业按该类型产品建筑面积5999.98 88205291.98 3车位可售车位1000.00 400004000.00 销售总额销售总额76323.72 项目税后利润项目税后利润总收入-总成本23359.28 利润率利润率30.61%“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告容容积率率1.9时计算算投 资 内 容计算标准数 量单价/元金额/万元土地土地(项目项目)取得费用取得费用按楼面地价126666.18 100012666.62 项目开办费用项目开办费用1418.66 1建筑设计按总建筑面积1266102、66.18 22278.67 2报建费用按总建筑面积126666.18 901140.00 开发成本开发成本23528.24 公寓按高层建筑面积120332.87 185022261.58 商业按照商业建筑面积6333.31 20001266.66 销售管理费用销售管理费用6475.47 市场推广市场推广/营销费用营销费用销售收入的8%应缴税费应缴税费统一按总销售额的11%计算8903.77 管理费用管理费用1-5项总和的1.5%794.89 不可预见费用不可预见费用总成本的2%1097.71 54885.36 55983.07 销销 售售 收收 入入投 资 内 容标准数 量单价/元1公寓按该103、类型产品建筑面积120332.87 593071357.39 2商业按该类型产品建筑面积6333.31 88205585.98 3车位可售车位1000.00 400004000.00 销售总额销售总额80943.37 项目税后利润项目税后利润总收入-总成本24960.30 利润率利润率30.84%“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告容容积率率2.0时计算算投 资 内 容计算标准数 量单价/元金额/万元土地土地(项目项目)取得费用取得费用按楼面地价133332.82 100013333.28 项目开办费用项目开办费用1493.33 1建筑设计按总建筑面积133332104、.82 22293.33 2报建费用按总建筑面积133332.82 901200.00 开发成本开发成本25399.90 公寓按高层建筑面积126666.18 190024066.57 商业按照商业建筑面积6666.64 20001333.33 销售管理费用销售管理费用6858.11 市场推广市场推广/营销费用营销费用销售收入的8%应缴税费应缴税费统一按总销售额的11%计算9429.90 管理费用管理费用1-5项总和的1.5%847.72 不可预见费用不可预见费用总成本的2%1170.66 59703.55 销销 售售 收收 入入投 资 内 容标准数 量单价/元1公寓按该类型产品建筑面积126105、666.18 598075746.38 2商业按该类型产品建筑面积6666.64 89705979.98 3车位可售车位1000.00 400004000.00 销售总额销售总额85726.35 项目税后利润项目税后利润总收入-总成本26022.80 利润率利润率30。36%“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告通过对项目规划容积率在1.8、1.9、2.0三种状态下的计算，建筑成本和销售价格变化不大。项目的利润率在项目的利润率在30%31%之间。之间。税后利润在税后利润在23359.28万万26022.8万元之间万元之间以上数据表明项目具有较好的盈利能力。以上数据表106、明项目具有较好的盈利能力。项目盈利能力目盈利能力“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目目风险分析分析p资资金金风险风险建设资金的风险来自工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高。p技技术风险术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。p工程工程风险风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目目风险分析分析p市市场风险市场风险主要是消费者对本项目的不了107、解以及其他项目的竞争而给销售带来的影响。其次为国家宏观调控及针对房地产市场的调控政策不断出台，导致市场出现急剧变化。再次，受国家宏观经济硬着陆风险影响或受国际经济大环境影响等不确定因素影响，将会给本楼盘带来一定风险。p利率利率风险房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。为了抑制通货膨胀，减少流动性，央行不断上调存贷款准备金率。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。p政策政策风险项目地块和所在区域规划的修改，以及项目108、所在区域基础设施建设速度均会对项目的产品形态、建设速度、市场价格等造成影响。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告风险回避回避p资资金金风险风险的的对对策策优化设计、加强工程管理，降低项目成本尽量采取垫资等多重手段，提高资金使用效率做好销售资金的回笼工作，尽量的增加一次性付款客户数量p工程技工程技术风险术风险的的对对策策选择有实力的设计单位和施工单位，在工程实施过程中，实行项目责任制、监理责任制，确保工程按时按质完成交付使用。p市市场风险场风险的的对对策策首先从项目的规划设计开始就要打造一个高起点、高品位的精品楼盘其次是做好项目营销的策略。以公寓销售为先，待小区具有109、一定人气后，商业经营价值增加到一 定程度后开始商业面积的销售从各方面对项目进行宣传，提高消费者对本项目的知名度在项目开发中采取分期滚动开发的策略，及时根据市场情况对项目产品进行调整，以达到最大化的满足市场需求。p利率利率风险风险的的对对策策利率是市场调控最有效的手段，利率往往是小幅调整，逐步实现一个利率调整周期。由于利率的调整带有全行业性，且风险较高，政策上较为谨慎，调息的过程也具有一定的跨度和幅度，不会一蹴而就。p政策政策风险风险项目需要及时关注和影响规划局对项目地块的具体规划。及时了解周边的建设动态，然后指定项目的开发周期，避免冒进。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析110、及定位报告项目社会效益分析目社会效益分析1、通过以上的财务分析结果表明：项目税后成本收益率为：30%左右，实际投资回报率更高。该指标远高于目前10%左右的国民经济发展水平，项目经济效益客观。2、项目开发销售为政府共上缴税收9429.9万元（按照2.0容积率计算），项目竣工后，商业部分的持续经营，每年将为当地政府提供稳定税收来源。3、项目建设将带动水泥、建材、广告等二十多个行业的发展，项目建成后将促进当地旅游业、餐饮、娱乐业的发展，对带动区域经济发展起到积极作用。经济效益分析经济效益分析“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目社会效益分析目社会效益分析1、项目建设可111、以可以推推动新城建新城建设，加速澄迈白莲镇与老城开发区旅游度假产业发展，推进当地城镇化进程。改善周边交通、配套、生活、环境等条件，提高居民生活水平。提高居民生活水平。2、项目建成后商场经营、物业管理等方面需要大量员工，项目的建成将为社会提供提供150200个工作个工作岗位，促位，促进社会就社会就业，维护社会社会稳定。定。3、项目的开发建设，将推动风情小镇建设，使本区域成为海南海南琼北旅游北旅游的的经典区域典区域，促进当地旅游业的发展。社会效益分析社会效益分析“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告项目社会效益分析目社会效益分析1、项目建设可以改善美伦河上游自然生态环境112、2、加速美伦河（南海大道）片区城市面貌的形成，成为老城片区新城的名片3、直接带动周边项目的开发，推动城市居住环境改善。环境效益分析环境效益分析“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告综合分析合分析结论本项目属房地产开发项目，符合国家及城镇住宅开发建设产业政策，项目定位符本项目属房地产开发项目，符合国家及城镇住宅开发建设产业政策，项目定位符合市场的需求。根据对本市住宅市场分析预测，项目采取差异化定位，创高性价比社合市场的需求。根据对本市住宅市场分析预测，项目采取差异化定位，创高性价比社区，适销对路。区，适销对路。财务分析结果表明：项目税后利润率为：财务分析结果表明：项目113、税后利润率为：30%30%左右，项目经济效益可行。项目的建左右，项目经济效益可行。项目的建设同时也可以促进当地经贸、居住、旅游业发展，具有良好的社会效益。设同时也可以促进当地经贸、居住、旅游业发展，具有良好的社会效益。随着国内经济发展，人民生活水平的提高，部分消费人群开始考虑改善个人居住随着国内经济发展，人民生活水平的提高，部分消费人群开始考虑改善个人居住环境，购买养老和度假的第二居所住，住宅建设由低档走向高档的发展趋势是不会改环境，购买养老和度假的第二居所住，住宅建设由低档走向高档的发展趋势是不会改变的。并且，随着国际旅游岛建设的持续深入，项目的市场前景会越来越好。因此，变的。并且，随着国际旅游岛建设的持续深入，项目的市场前景会越来越好。因此，从经济效益及社会效益的角度来分析，此项目综合结论为可行。从经济效益及社会效益的角度来分析，此项目综合结论为可行。“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告二零一一年五月二零一一年五月谢 谢！“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:800018087“新娇新娇.康瑞家园康瑞家园”项目分析及定位报告项目分析及定位报告