1、基地分析BASEDANALYSIS大兴区旧宫镇项目方案设计DaXing AreaJiuGong ProjectDesign01愿景07产品设计VisionResidential productsVisionResidential products02设计理念08示范区设计设计理念Design ConceptSale zone Design基地分析养老设计03基地分析09养老设计Based AnalysisPension Design04规划设计10地下空间设计Planning DesignUnderground space05规划亮点11产业化设计05规划亮点11产业化设计Planning H2、ighlightIndustrial design06立面设计12设计说明篇Facade DesignDesign specificationFacade DesignDesign specification01 愿景VISION02 设计理念DESIGN CONCEPT燕京十景-南囿秋风燕京十景-南囿秋风我们的理念：东方院落生活我们的理念：东方院落生活设计理念DESIGN CONCEPT颐和园颐和园三进院落轴线成就礼仪空间三进院落轴线，成就礼仪空间设计理念DESIGN CONCEPT南海子公园行宫南海子公园行宫不同的院落大小搭配不同的建筑形态成就丰富空间层次不同的院落大小搭配不同的建筑形态，3、成就丰富空间层次我们的策略：皇家院落形制的融入轴线 空间院落 建筑03 基地分析BASE ANALYSIS基地分析BASED ANALYSIS城市区位城市区位明清时期北京地图项目区位“南海子”之名起于明代，明永乐皇帝朱棣迁都北京后，下令扩建“下马飞放泊”，并以紫禁城北有海子（积水潭），故名南海子。面积达平方千米周长千米是清代北京城的 倍圆明园的项目位于北京市大兴区旧宫镇，位于旧宫板块，紧邻亦庄板块，受CBD、大红门等多个繁华商圈板块辐射。北近南五环城市快速路，东邻南海子湿地公园境优美面积达216平方千米，周长120千米，是清代北京城的3倍，圆明园的70倍。邻南海子湿地公园，环境优美。基地分析B4、ASED ANALYSIS周边交通周边交通项目周边交通分析项目周边道路地块周边规划四至道路：东至：规划十二纵路；南至：规划横九路；西至：规划横九路；北至：西毓顺路项目紧邻104国道，近距五环及南中轴路，在建8号线进行南延，德茂站位于项目西侧。项目周边现状有德贤路旧忠路两条主要城市干道规划纵十路为规西毓顺路项目周边现状有德贤路、旧忠路两条主要城市干道，规划纵十路为规划城市干道，地块四周均有规划道路在建。基地分析BASED ANALYSIS周边用地功能周边用地功能德茂佳苑现状建筑现状建筑南海子公园烟囱南海子公园基地城市绿地保障房幼儿园城市绿地花语金郡公园绿地居住用地绿化用地绿化用地教育用地项目周边5、以居住用地为主，集中设置有商业用地、教育用地等，东侧设有大面积的城市公园用地基地分析BASED ANALYSIS界面分析界面分析城市界面绿地界面项目东西两侧界面有明显区别西侧为城市干道界面强调标志性城市感东侧为公园绿地界面优美尺度宜人项目东西两侧界面有明显区别，西侧为城市干道，界面强调标志性、城市感；东侧为公园绿地，界面优美，尺度宜人。基地分析BASED ANALYSIS基地现状条件基地现状条件1花语金郡幼儿园德茂佳苑烟囱基地分析BASED ANALYSIS基地现状条件基地现状条件1水渠桥城市绿地公园绿地04 规划设计PLANNING DESIGN规划设计PLANNING DESIGN规划条件6、解读规划条件解读1.日照日照：北侧为待建住宅项目，需考虑日照间距对其影响退界退界北侧退界西侧退界东侧退住宅用地南海子公园2.退界退界：北侧退界10m,西侧退界10m,东侧退界5m,南侧退界5m烟囱南海子公园3.界面界面：根据以往报规经验，沿街界面楼栋长度不宜大于8080（目前方案目前方案69)69)10m栋长度不宜大于8080m m（目前方案目前方案6969m m)4 间距间距点式高层两侧倍面宽范围内没5m4.间距间距：点式高层两侧一倍面宽范围内没有楼，间距按1.2倍1.2倍建筑高度控制，高层建筑山墙距山墙需满足1818m m（可个别一栋满住宅用地绿化带养老用地10m筑山墙距山墙需满足18187、m m（可个别一栋满足13m13m）5m绿化带住宅用地幼儿园住宅用地规划设计PLANNING DESIGN任务书解读任务书解读1.限高限高：限高突破45m的楼栋总面积占总住宅宅面积小于30%（目前方案28.8%）30%（目前方案28.8%）积要求积要求按照任务书要求住宅产品住宅用地南海子公园2.面面积要求积要求：按照任务书要求，住宅产品面积及比例的可调范围控制在2%2%烟囱南海子公园3.层高层高：普通高层住宅层高不小于2.95m2.95m；高档高层住宅高度不小于3 153 1510m高档高层住宅高度不小于3 3.1515m m；4 叠拼产品溢价能力叠拼产品溢价能力下叠上叠中叠5m4.叠拼产品溢8、价能力叠拼产品溢价能力：下叠上叠中叠5 立面立面：新中式与周边项目形成差异化住宅用地绿化带养老用地10m5.立面立面：新中式，与周边项目形成差异化5m绿化带住宅用地幼儿园住宅用地规划设计PLANNING DESIGN过程方案比选过程方案比选高层品质较差养老日照遮挡严重南北分隔规划形式东北半围合规划形式拼迫感较养老遮挡“U”行围合规划形式西北半围合规划形式确定基本形态，在此版基础优化叠拼压迫感较强，养老日照遮挡严重U行围合规划形式西北半围合规划形式规划设计PLANNING DESIGN过程方案比选过程方案比选北侧高层品字布局，品质较差北侧沿街楼栋较长，规划不易通过西北半围合规划形式西北半围合规划9、形式西北半围合规划形式六层叠拼四层叠拼注：货值按照上叠叠拼全为六叠，中叠较不易销售通过退台方式将六叠改为四叠提高货值货值计算：下叠：54户，中叠54户，上叠54户11w，中叠10.5w，下叠12w，户均面积192进行估算货值计算下叠：82户，中叠4户，上叠82户下叠：54户，中叠54户，上叠54户叠拼总货值34.7亿34.7亿积192进行估算下叠：82户，中叠4户，上叠82户叠拼总货值37.0亿37.0亿规划设计PLANNING DESIGN生成过程生成过程1基地范围2活力-景观3容量 品质4轴线分析3容量-品质4轴线分析规划设计PLANNING DESIGN生成过程生成过程仪式轴线中央花园养10、老会所养老会所景观轴线景观轴线5仪式轴线6景观轴线轴线衔接低密区域7轴线衔接8最终形态7轴线衔接8最终形态规划设计PLANNING DESIGN总平面图总平面图7F规划设计PLANNING DESIGN经济技术指标经济技术指标居住用地居住用地技术经济指标表养老用地养老用地技术经济指标表地块编号YZ0008010039单位备注用地性质R2二类居住用地总用地规模52559.714地块编号YZ0008016001单位备注用地性质A61机构养老设施用地总用地规模52559.714总建筑面积164881地上建筑面积115631120户型8372用总用地规模25066.953总建筑面积65319.9地上建11、筑面积50134高层住宅120户型8372135户型14848150户型40736175户型15576地上建筑面积50134养老公寓60户型1789180户型17243机构养 40户型5280其中 其中175户型15576200户型2400低密住宅190户型29568户型其中其中机构养老40户型528060户型3520养老会所及配套5000宅250户型3500住宅配套公建631地下建筑面积49250套养老医院1200地下建筑面积15185.9养老套数套住宅户数716户120户型70户135户型110户养老套数704套其中养老公寓60户型298套80户型215套其中高层住宅户型户150户型26812、户175户型88户200户型12户其中机构养老40户型132套60户型59套养老床数1097床（人）200户型12户低密住宅190户型154户250户型14户住宅人数2005人2 8人/户养老床数床人其中养老公寓60户型446床（人）40按单床计算，60按1.5床计算，80按2床计算，满足北京市养老服务设施规划设计技术80户型430床（人）40户型132床（人）住宅人数2005人2.8人/户容积率2.2控制高度（米）45（局部可60）注：超过45m限高面积占总住宅面积的其中京市养老服务设施规划设计技术要点（试行）中：3.1.4床均建筑面积一般为3545/床机构养老40户型132床（人）60户型13、89床（人）容积率2控制高度（米）45m（局部可60m）m积占总住宅面积的28.5%建筑密度30%绿地率容积率2控制高度（米）24mm建筑密度35%绿地率40%绿地率30%车位数1113辆低密商品房2辆/户，高层商品房1 4辆/户地上停车0辆绿地率40%车位数226辆45辆/万平米其中地上停车8辆地下停车218辆高层商品房1.4辆/户，公共配套150辆/万平米其中地下停车1113辆其中高层住宅停车767辆低密住宅停车336辆其中地下停车218辆其中低密住宅停车辆配套公建停车10辆规划设计PLANNING DESIGN用地平衡表用地平衡表居住地块居住地块用地平衡表大项分项养老地块养老地块用地平衡14、表大项分项养老公寓用地面积（）总用地面积（）52559.714居住用地面积（）19925公建用地面积（）447道路用地面积（）16419.714总用地面积（）25066.953养老公寓用地面积（）10056公建用地面积（）1928道路用地面积（）3680.153绿化用地面积（）9402 8绿化用地面积（）15768总建设用地规模（）52559.714总户数716绿化用地面积（）9402.8总建设用地规模（）25066.953代征用地（）养老公寓513总人数2005户均人口2.8总建筑面积（）164881地上建筑面积（）115631养老居住总户数704养老公寓513机构养老191养老居住总人数115、097养老公寓876机构养老221总建筑面积（）164881地建筑面积地下建筑面积（）49250住宅建筑面积（）115000地上建筑面积（）115000地下建筑面积（）49250机构养老221户均人口1.6养老公寓1.7机构养老1.2地上建筑面积（）50134地下建筑面积（）配套公建建筑面积（）631地上建筑面积（）631地下建筑面积（）0公共建筑面积（）0总建筑面积（）65319.9地上建筑面积（）50134地下建筑面积（）15185.9机构养老建筑面积（）8800地上建筑面积（）8800地下建筑面积（）0公共建筑面积（）0住宅层数4F/6F/13+1F/15F/18+1F建筑控制高度（m）16、45m（局部可60m）建筑毛密度30%地下建筑面积（）0养老公寓建筑面积（）35134地上建筑面积（）35134地下建筑面积（）0养老公寓层数78层机构养老层数（）6+1层建筑毛密度30%建筑净密度30%人口毛密度382人/h容积率2养老公寓层数7、8层机构养老层数（）6+1层公共建筑总面积（）9810地上建筑面积（）6200地下建筑面积（）3610养老会所建筑面积（）地上建筑面积（）3100容积率2车位数地上停车位0地下停车位1113其中养老会所建筑面积（）地上建筑面积（）3100地下建筑面积（）2110养老配套建筑面积（）地上建筑面积（）1900地下建筑面积（）1500车位配比低密商品房217、辆/户，高层商品房1.4辆/户，公共配套150辆/万平米自行车位数地上自行车位0地下建筑面积（）社区医院建筑面积（）1200其他0人口毛密度（人/h）437.6自行车位数地下自行车位1432绿地率30%绿地实土面积7884人毛密度（人/）建筑控制高度（m）24建筑密度35%容积率2容积率养老地下车库及设备建筑面积（）11575.9车位数地上停车位7地下停车位224车位配比45辆/万自行车位数地上自行车位0地下自行车位2046绿地率40%绿地实土面积7020规划设计PLANNING DESIGN公共配套设施表公共配套设施表养老地块养老地块公共配套设施表居住区公共服务设施规划设计指标主要功能分项面18、积（）总面积（）临床门诊450急诊中心100类别序号项目名称一般规模配置规定备注建筑面积用地面积社区医院1200急诊中心100预防保健50康复中心200体检中心300别 号积积（/处）（/处医疗1社区卫生服务站120体检中心300行政综合100主要功能分项面积（）总面积（）疗卫生站小计120综合服务楼分项面积（）总面积（）餐厅12001900生活配套500管理服务200文化2文化活动站及社区居民委员会100可包括青少年活动，老人活动（不小于50）、文化康乐图书阅览等设施管理服务200康体娱乐主要功能分项面积（）总面积（）健身中心12502100活动中心化体育会乐、图书阅览等设施。3综合文体活动19、场地500小计2100活动中心850培训中心主要功能分项面积（）总面积（）老年大学350500小计100500商业4商业服务100含再生资源回收点。培训中老年大学350500员工培训150住宅会所大堂主要功能分项面积（）总面积（）大堂500500服务小计100住会所大大堂500500社区管5 物业管理用房150可包括房管、维修、绿化、环卫、保安、家政服务、社区治安管理自动化监控等。理服务小计150市政6配电室121箱式：23万设一处，建筑面积6。可结合其它配套设施综合设置；地下面积政公用面积7有线电视光电转换间40100户设一处，建筑面积4，可不单独占地结合地库布置垃圾分类投放用地面积/户仅用20、于放置垃圾分8垃圾分类投放站60.3用地面积68/100户仅用于放置垃圾分类收集设施小计16160.3总计631560 3总计631560.3规划设计PLANNING DESIGN规划分析规划分析交通分析消防分析高层出入口N养老出入口叠拼出入口养老车行出入口社区入口车行路线高层区人行流线高层区入户流线地库出入口城市道路高层区人行流线高层区入户流线别墅区人行流线别墅区入户流线消防道路扑救场地养老社区人行流线养老社区入户流线扑救场地规划设计PLANNING DESIGN规划分析规划分析功能分析景观分析礼仪轴N高层入口儿童及老人景观轴儿童及老人活动场地屋顶花园静谧休闲景观景观轴中心轴线景观静谧休闲景21、观养老入口中心轴线景观儿童及老人活动场地静谧休闲景观养老社区景观叠拼入口静谧休闲景观生活轴叠拼入口高层住宅养老公寓高层住宅叠拼住宅养老公寓机构养老景观轴线养老会所养老配套及医院住宅配套景观轴线景观节点养老配套及医院景观节点规划设计PLANNING DESIGN场地剖面场地剖面根据北京市日照间距规定，板式建筑退距L=1.7*H，计算出三层叠拼需至少16.4m间距，四层叠拼需至少21.7m间距。为尽可能多的排布叠拼，采用四层退台的方式减小楼栋间距减小楼栋间距，尽可能大的挖掘土地价值挖掘土地价值，同时16.4m为较为经济的地经济的地库库布置尺寸可设排车道两排车位库库布置尺寸，可设一排车道，两排车位。22、规划设计PLANNING DESIGN分期建设分期建设N根据地库条件将住宅南北划分一期建设范围?根据地库条件，将住宅南北划分?以高层为主，产品种类完整养老会所前期做售楼处使用?养老会所前期做售楼处使用?规模：高层：49290叠拼11580叠拼：11580售楼处：3100二期建设范围?以叠拼产品为主剩余高层产品?剩余高层产品?规模：高层：32642叠拼21488期建设范围叠拼：21488养老公寓三期建设范围?养老公寓：35134?机构养老：8800 养老配套3100?养老配套：3100 规划设计PLANNING DESIGN日照分析日照分析住宅日照满足要求1 计算参数1.计算参数：城市：北京东经23、116度19分，北纬39度57分北纬39度57分有效时间带：8:00-16:00真太阳时真太阳时日照标准日：大寒日时间统计方式最长有效连续时间统计方式：最长有效连续日照日照计算方式满窗分析(界内)日照计算方式：满窗分析(界内)沿线分析（界外）计算精度：1分钟计算精度：1分钟采样点间距：0.6M1h2h3h3h4h5h6h7h7h8h规划设计PLANNING DESIGN日照分析日照分析养老日照满足要求1 计算参数：1.计算参数：城市：北京东经116度19分，北纬39度57分北纬39度57分有效时间带：9:00-15:00真太阳时真太阳时日照标准日：冬至日时间统计方式：最长有效连续时间统计方式：24、最长有效连续日照日照计算方式：满窗分析(界内)日照计算方式满窗分析(界内)沿线分析（界外）计算精度：1分钟采样点间距：0.6M1h2h3h3h4h养老层日照养老二层日照5h养老一层日照养老二层日照6h规划设计PLANNING DESIGN绿化率分析绿化率分析实土绿化实土绿化覆土绿化屋顶绿化覆土绿化屋顶绿化养老地块养老地块规划要求绿化率：40%规划要求绿化率：40%设计绿化率：40%设计绿化率：40%实土绿化实土绿化屋顶绿化实土绿化实土绿化屋顶绿化覆土绿化覆土绿化覆土绿化覆土绿化覆土绿化覆土绿化住宅地块住宅地块实土绿化实土绿化图例：住宅地块住宅地块规划要求绿化率：30%设计绿化率：30%规划要求25、绿化率：30%设计绿化率：30%实土绿化实土绿化20%计入绿化50%计入绿化图例50%计入绿化100%计入绿化绿地率计算时退建筑物及道路满足规范要求，同时亦考虑覆土绿化的开放边长要求05 规划亮点Design Highlight规划亮点DESIGN HIGHLIGHT八重回家礼仪流线林荫大道规划亮点DESIGN HIGHLIGHT八重回家礼仪流线入口广场规划亮点DESIGN HIGHLIGHT八重回家礼仪流线景观连廊序列一高尚典雅景观主入口序列高尚典雅 景观主入口规划亮点DESIGN HIGHLIGHT八重回家礼仪流线回家小径规划亮点DESIGN HIGHLIGHT八重回家礼仪流线组团花园规划26、亮点DESIGN HIGHLIGHT八重回家礼仪流线楼座大堂规划亮点DESIGN HIGHLIGHT八重回家礼仪流线电梯厅规划亮点DESIGN HIGHLIGHT八重回家礼仪流线入户玄关规划亮点DESIGN HIGHLIGHT层层递进的院落空间层层递进的院落空间以礼仪轴与景观轴为主轴线，串联各个院落空间，层层递进形成丰富而有仪式感的空间序列并以别致景观营造递进，形成丰富而有仪式感的空间序列，并以别致景观营造闲庭信步的雅致生活。规划亮点DESIGN HIGHLIGHT高层院落空间规划亮点DESIGN HIGHLIGHT叠拼院落空间叠拼院落空间规划亮点DESIGN HIGHLIGHT养老院落空间规27、划亮点DESIGN HIGHLIGHT会所院落空间规划亮点DESIGN HIGHLIGHT高层入节点高层入口节点高层出入口效果高层出入口效果2111车行道2人行道43453人行入口4车库入口665特色水景6归家长廊77887景观小院8特色庭院规划亮点DESIGN HIGHLIGHT叠拼入节点叠拼入口节点1人行道2车行道3归家景观小路54车库入4354车库入口385景观小院212规划亮点DESIGN HIGHLIGHT会所入节点会所入口节点1人行道2车行道1人行道2车行道35233车库入口4特色水景416785归家小路6水院2537景观小院8会所次入口06 立面设计FAADE DESIGN紧邻皇28、家苑囿紧邻皇家苑囿紧邻皇家苑囿紧邻皇家苑囿我们的建筑形象应具有怎样的我们的建筑形象应具有怎样的精神气质精神气质？皇家猎场帝王苑囿恢宏灵动值得秉承皇家猎场，帝王苑囿，恢宏灵动，值得秉承从中国传统文化中提取精神符号从中国传统文化中提取精神符号以现代细部重新构成以现代细部重新构成周边项目立面普遍较为保守，色调单一，缺乏体量感和现代感色调单一，缺乏体量感和现代感，难以引领南海子高品质豪宅风尚传统新中式现代传统新中式现代经典传承经典传承突破创新考究细节四水归堂博古架通过对中国传统民居中重要的哲学理念“四水归堂”的引入，将良好的传统家庭美好寓意与设计语言完美融合于本案当中立面形象运用现代设计手法彰显国际风29、范的同时，采用中国传统家居“博古架”的概念同时兼顾了东方意蕴统家庭美好寓意与设计语言完美融合于本案当中古架的概念，同时兼顾了东方意蕴立面设计基本体块“四水归堂”屋顶变化基本体块“四水归堂”屋顶变化+叠拼造型材质碰撞“博古架”拼质博架立面设计基本体块“四水归堂”材质碰撞“博古架”立面设计立面色彩与材质立面色彩与材质北京灰沉稳厚重沉稳厚重黄色纯净品质纯净品质木色平和温暖平和温暖中国红隆重华贵隆重华贵立面设计色彩分区色彩分区石材，铝板石材木纹饰铝板木纹饰铝板紫铜通过不同材质之间的组合碰撞通过不同材质之间的组合、碰撞，形成丰富的立面效果与众不同彰显品质形成丰富的立面效果，与众不同，彰显品质03 产品设30、计RESIDENTIAL PRODUCTS产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS竞品分析竞品分布竞品分析竞品分布首开保利熙悦诚郡首开保利熙悦诚郡容积率2.5 均价4.8万/高层中冶德贤公馆中冶德贤公馆容积率2.5 均价5.5万/高层国韵国韵村村 容积率均价 高层国韵国韵村村 容积率2.5 均价4.5万/高层中信墅中信墅容积率0.8 均价4.5万/叠拼+联排+双拼枫丹壹枫丹壹枫丹壹枫丹壹号号 容积率2.3 均价4万/高层+叠拼+联排紫禁壹号紫禁壹号院院 容积率0.8 均价4.6万/洋房+叠拼+联排+合院紫禁壹号紫禁壹号院院 容积率0.8 均价4.6万/洋房+叠拼+联排+合院本案本案北京31、城建海梓府北京城建海梓府容积率2 0 均价4 5万/高层+叠拼北京城建海梓府北京城建海梓府容积率2.0 均价4.5万/高层+叠拼亦庄金茂悦亦庄金茂悦容积率2.0 均价4.6万/高层+叠拼产品设计竞品分析120产品段户型竞品分析120产品段户型首开保利熙悦诚郡128枫丹壹号120（T3)金茂悦128(T3)首开保利熙悦诚郡128枫丹壹号120（T3)金茂悦128(T3)周边周边120120产品以产品以T3、两面T3、两面宽宽为为主主，通过设备通过设备平平台台赠送赠送工工作作阳阳台或台或一一个小房间个小房间周边周边产品以产品以宽宽为为，通过设备台通过设备台赠送赠送作台或个小房间作台或个小房间产品设32、计竞品分析135产品段户型竞品分析135产品段户型国韵村138（T3）德贤公馆134金茂悦132国韵村138（T3）德贤公馆134金茂悦132周边周边135135产品产品T2、T3T2、T3均有均有，两面两面宽宽为为主主，通过设备通过设备平平台台赠送赠送工工作作阳阳台或台或一一个小房间个小房间周边周边产品产品均有均有，宽宽为为，通过设备台通过设备台赠送赠送作台或个小房间作台或个小房间产品设计竞品分析150产品段户型竞品分析150产品段户型首开保利熙悦诚郡156枫丹壹号145（T3)金茂悦158首开保利熙悦诚郡156枫丹壹号145（T3)金茂悦158周边周边150150产品以产品以T2、三面T233、三面宽宽为为主主，通过设备通过设备平平台台赠送赠送工工作作阳阳台或台或一一个小房间个小房间周边周边产品以产品以宽宽为为，通过设备台通过设备台赠送赠送作台或个小房间作台或个小房间产品设计竞品分析170产品段户型竞品分析170产品段户型国韵村172德贤公馆163紫禁壹号院178国韵村172德贤公馆163紫禁壹号院178周边周边175175产品产品全全为为T2T2，以以三面三面宽宽为为主主周边周边产品为产品为，以以宽宽为为产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS竞品分析叠拼产品竞品分析 叠拼产品枫丹壹号下叠240枫丹壹号上叠220枫丹壹号下叠240枫丹壹号上叠220中信墅下叠310中信墅上34、叠266周边周边叠叠拼产品拼产品面面积均在积均在200200以以上上，均均为为两面两面宽宽，下下叠叠赠送地下赠送地下室室，上叠上叠赠送阁楼赠送阁楼周边拼产品积均在周边拼产品积均在以以，均均为为宽宽，下赠送地下下赠送地下，赠送阁楼赠送阁楼产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS竞品分析数据统计及结论竞品分析数据统计及结论面积段竞品项目容积率房间配置南向面宽资源起居厅主卧面宽户型特点室厅卫厨首开保利熙悦诚郡（128）2 53221339003600赠送2300开间小房间120（高层）首开保利熙悦诚郡（128）2.53221339003600赠送2300开间小房间枫丹壹号（120）2.33235、2（1明）1240003400赠送设备平台，可与阳台做成一室亦庄金茂悦（128）2.0322（1明）1240003100花语金郡322（2明）1341003900赠送2850开间小房间面积段竞品项目容积率房间配置南向面宽资源起居厅主卧面宽户型特点室厅卫厨宽资室厅厨135（高层）首开保利熙悦诚郡（140）2.5422（1明）1342003600赠送2300开间小房间国韵村（138）2.53.522（2明）1241503300中冶德贤公馆（136）2 5322（1明）1242003900中冶德贤公馆（136）2.5322（1明）1242003900亦庄金茂悦（132）2.03.52213-面积段竞36、品项目容积率房间配置南向面宽资源起居厅主卧面宽户型特点室厅卫厨宽资源室厅卫厨150（高层）首开保利熙悦诚郡（156）2.5422（1明）1343003700赠送2300开间小房间枫丹壹号（145）2.3322（2明）1342003500赠送设备平台，可与阳台做成一室亦庄金茂悦（150）2 0422（1明）13（高层）亦庄金茂悦（150）2.0422（1明）13-亦庄金茂悦（158）2.03.52213面积段竞品项目容积率房间配置南向面宽资源起居厅主卧面宽户型特点室厅卫厨面积段竞品项目容积率宽资源起居厅主卧面宽户型特点室厅卫厨175（高层）国韵村（172）2.54.522（2明）13.5460037、3900南向4.5面宽中冶德贤公馆（163）2.54221248004200面积段竞品项目容积率房间配置南向面宽资源起居厅主卧面宽户型特点室厅卫厨200（高层）中冶德贤公馆（199）2.5423（2明）1351004200宽厅设计200（高层）中冶德贤公馆（99）53（明）35 0000宽厅设计亦庄金茂悦（190）2.0423（2明）13-面积段竞品项目容积率房间配置南向面宽资源起居厅主卧面宽户型特点室厅卫厨面积段竞品项目容积率宽资源起居厅主卧面宽户型特点室厅卫厨枫丹壹号（220上叠）2.3344（2明）1248004800阁楼，露台赠送，独立电梯，南向主卫枫丹壹号（240下叠）2.3454（38、2明）1248004800地下室赠送，独立电梯，南向主卫中信墅（上叠）赠送地 下室独立电梯下地下室190（叠拼）中信墅（266上叠）1.0243412-赠送地 下室独立电梯下地下室中信墅（310下叠）1.0243412-赠送地 下室独立电梯下地下室城建海梓府（291上叠）2.0444（4明）1247004775赠送阁楼 独立电梯 赠送地下二层城建海梓府（369下叠）2.0544（1明）1250004700赠送两层地下室，独立电梯，竞品研究结论：竞品研究结论：1、高层赠送面积多以1、高层赠送面积多以设备平台设备平台的方式赠送，提高产品附加值的方式赠送，提高产品附加值2 2叠拼多赠送叠拼多赠送地下39、室地下室及及阁楼阁楼2 2、叠拼多赠送叠拼多赠送地下室地下室及及阁楼阁楼3、低端高层产品以T3为主3、低端高层产品以T3为主产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS如何提高本案产品如何提高本案产品竞争力竞争力？如何提高本案产品如何提高本案产品竞争力竞争力？产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS八大产品优势制胜体系八大产品优势制胜体系八大产品优势制胜体系八大产品优势制胜体系1、1、货值货值最大化最大化货值货值最大化最大化低密产品最大化，尽可能减少低货值产品（如中叠产品）2、2、赠送赠送面积最大化面积最大化设备平台、飘窗、独立电梯厅、消防前室、地下室、阁楼、小院、露台3、尽可能大40、的3、尽可能大的南向面宽南向面宽资源资源面宽至少大于等于竞品户型4 4产品产品多样多样性性4 4、产品产品多样多样性性高层+顶层大平层+首层跃层+四叠+六叠高层+顶层大平层+首层跃层+四叠+六叠5 5户型户型配置配置的理性分析的理性分析5 5、户型户型配置配置的理性分析的理性分析根据产品梯度设计相对应的房间尺寸根据产品梯度设计相对应的房间尺寸6 6、私密性私密性的极致追求的极致追求6 6、私密性私密性的极致追求的极致追求私家庭院、户内动静分区7、打造尊贵7、打造尊贵身份身份归属归属私家电梯、独立入户、双大堂8、8、品质品质生活体验生活体验宽厅设计、家庭图书馆、兴趣空间、西厨产品设计RESIDE41、NTIAL PRIDUCTS面积赠送策略高层面积赠送策略高层设备平台飘窗独立电梯厅北向消防前室此种方式需与规划沟通，有一定风险此种方式无风险此种方式无风险此种方式无风险产品设计面积赠送策略叠拼面积赠送策略叠拼地下室+下沉庭院阁楼露台小院挑空此种方式利用规划与测绘规则口此种方式无风险此种方式需与屋顶造型结合，此种方式无风险此种方式无风险径不统一进行赠送，有一定风险需向规划局有一定说法产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS产品梯度表产品梯度表子项房型配置南向面宽数量起居面宽主卧面宽层高子项房型配置南向面宽数量起居面宽主卧面宽层高1203室2厅2卫1套房2420036002.951203室42、2厅2卫1套房2420036002.951353室2厅2卫1套房3420039002.95高层高层1523+1室2厅2卫1套房3440039003.151774室2厅3卫2套房3480042003 151774室2厅3卫2套房3480042003.15152顶层平层3+1室2厅2卫1套房5450039003.15200顶层平层4+1室2厅3卫2套房65000+35004500+14003.15房192四叠192四叠下叠4室2厅3卫2套房4450045003.15上叠4室2厅3卫2套房4450045003.15上叠4室2厅3卫2套房4450045003.15192192六叠六叠下叠4室2厅3卫243、套房4450045003.15192192六叠六叠中叠4室2厅3卫2套房4450045003.15上叠4室2厅3卫2套房4450045003 15上叠4室2厅3卫2套房4450045003.15250250四叠四叠下叠4+1室2厅5卫4套房6730045003.15250250四叠四叠上叠4+1室2厅5卫4套房6730045003.15产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS户型分布及占比户型分布及占比120，套数70，面积比10.2%，层高2.95m135，套数110，面积比18.1%，层高2.95m152套数268面积比49 7%层高3 15m高层产品高层产品占比占比71 2%7144、 2%152，套数268，面积比49.7%，层高3.15m177，套数88，面积比19.0%，层高3.15m200套数12面积比2 9%层高3 15高层产品高层产品，占比占比7171.2%2%200，套数12，面积比2.9%，层高3.15m192，套数154，面积比89.4%，层高3.15m低密产品低密产品占比占比28 8%28 8%，套，层250，套数14，面积比10.6%，层高3.15m低密产品低密产品，占比占比2828.8%8%产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS高层住宅120户型套型面积估算表套型改造前改造后赠送面积赠送比例赠送比例改造前三室两厅厨两卫套内建筑建筑面积得房率45、建筑面积高层住宅120户型120赠送面积赠送比例赠送比例改造前三室两厅一厨两卫套内建筑面积建筑面积得房率建筑面积改造后三室两厅一厨两卫一工作间91.0812075.90%134.5814.5812.15%12.15%独立洗衣间独立洗衣间，增加小户型的功能性的功能性独立电梯厅、独立玄关全端户设计，独立玄关全端户设计，消除两面宽的不利影响A版（改造前）的不利影响A版（改造前）飘窗赠送B版（改造后）B版（改造后）产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS套型面积估算表135套型改造前改造后比例比例改造前三室两厅厨两卫套内建筑建筑面积得房率建筑面积高层住宅135户型135赠送面积赠送面积 赠送赠46、送赠送赠送比例比例改造前三室两厅一厨两卫套内建筑面积建筑面积得房率建筑面积改造后三+一室两厅一厨两卫102.4713575.90%154.2219.2214.24%14.24%高层住宅135户型赠送小书房独立玄关、独立电梯厅独立洗衣间A版（改造前）豪华主卧套A版（改造前）飘窗赠送B版（改造后）B版（改造后）产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS套型面积估算表套型改造前改造后赠送面积赠送比例赠送比例改造前三+一室两厅两套内建筑建筑面积得房率建筑面积高层住宅152户型1（54 以下）端户152赠送面积赠送比例赠送比例改造前三+室两厅两厨两卫套内建筑面积建筑面积得房率建筑面积改造后三+一室47、两厅两厨两卫一工作间121.1415279.70%167.5915.5910.26%10.26%高层住宅152户型1（54m以下）端户厨两卫工作间赠送设备平台（改造完为工作阳台）西厨空间西厨空间，改善传统生活方式生活方式可分可合小书房A版端户（改造前）豪华主卧套A版端户（改造前）豪华主卧套飘窗赠送一步式阳台，增加户内功能性B版端户（改造后）B版端户（改造后）产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS套型面积估算表套型改造前改造后赠送面积 赠送比例改造前三室两厅套内建筑高层住宅152户型1（54 以下）中间户152 中间户赠送面积 赠送比例改造前三+一室两厅两厨两卫套内建筑面积建筑面积 得48、房率 建筑面积改造后三+一室两厅高层住宅152户型1（54m以下）中间户改造后三+室两厅两厨两卫一工作间121.1415279.70%167.6715.6710.31%A版中间户（改造前）版中间户改造前B版中间户（改造后）B版中间户（改造后）产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS套型面积估算表套型改造前改造后赠送面积赠送比例赠送比例改造前三室两厅两厨两卫套内建筑建筑面积得房率建筑面积高层住宅152户型2（54 以上）152赠送面积赠送比例赠送比例改造前三+一室两厅两厨两卫套内建筑面积建筑面积得房率建筑面积改造后三+一室两厅两厨两卫一工作间114.2115275.14%171.919.49、913.09%13.09%高层住宅152户型2（54m以上）工作间赠送设备平台赠送设备平台（改造完为西厨）前室后期用作设备平台增加赠送面积，作设备平台保证不同核心筒下，相同的筒下，相同的舒适度A版中间户（改造前）B版中间户（改造后）B版中间户（改造后）RESI套型面积估算表177套型改造前改造后改造前四室两厅两厨三卫套内建筑面积建筑面积得房率 建筑面积高层住宅177户型1（54 以下）177改造前四室两厅两厨三卫套内建筑面积建筑面积得房率 建筑面积改造后四室两厅两厨三卫一工作间144.3117781.53%193.1516.159.12%9.12%高层住宅177户型1（54m以下）赠送设备平台50、赠送设备平台（改造完为工作阳台）西厨空间，改善传统生活方式A版（改造前）豪华主卧套飘窗赠送一步式阳台，增加户内功能性B版（改造后）B版（改造后）赠送面积赠送面积赠送比例赠送比例赠送比例赠送比例ENTIAL PRIDUCTS产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS套型面积估算表177套型改造前改造后赠送面积 赠送比例赠送比例改造前四室两厅两厨三卫套内建筑建筑面积得房率建筑面积高层住宅177户型2（54 以上）177赠送面积 赠送比例赠送比例改造前四室两厅两厨三卫套内建筑面积建筑面积得房率建筑面积改造后四室两厅两厨三卫一工作间133.0017775.14%197.3620.3611.50%51、11.50%高层住宅177户型2（54m以上）前室后期用作设备平台增加赠送面积，保证不同核心保证不同核心筒下，相同的舒适度舒适度A版（改造前）B版（改造后）B版（改造后）WWW.JZSUCAI.COM产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS高层住宅顶层152户型高层住宅顶层152户型套数3套数3北向主卧露台北向公共露台北向主卧露台北向公共露台A版（改造前）南向露台B版（改造后）豪华主卧套套型面积估算表套型面积估算表152屋顶套型改造前改造后套内赠送面积其他赠送总计改造前三+一室两厅两厨两卫套内建 建筑面得房率建筑面赠送面实得面赠送比 露台赠 地面小共计赠送比例 赠送总计 赠送比例15252、屋顶平层改造前三+室两厅两厨两卫筑面积积得房率积积积例送院赠送共计赠送比例 赠送总计 赠送比例改造后三+一室两厅两厨两卫一储藏间115.3715275.90%166.8314.83181.669.76%85.4085.3556%100.1866%产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS高层住宅顶层200户型高层住宅顶层200户型套数12套数12北向主卧露台北向公共露台赠送独立玄关北向主卧露台北向公共露台赠送独立玄关版改造前A版（改造前）南向露台南向宽厅南向宽主卧8500洄游餐厅B版（改造后）套型面积估算表套型面积估算表200屋套型改造前改造后套内赠送面积其他赠送总计改造前四+一室两厅两53、厨三卫套内建 建筑面得房率建筑面赠送面实得面赠送比 露台赠 地面小共计赠送比例 赠送总计 赠送比例200屋顶平层改造前四+室两厅两厨三卫筑面积积得房率积积积例送院赠送共计赠送比例 赠送总计 赠送比例改造后三+一室两厅两厨两卫一储藏间163.0620081.53%215.3615.36230.727.68%1290129.365%144.6672%产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS高层住宅120 135首层 地下层高层住宅120+135首层+地下一层为减小大堂对120户型影响，使其南侧赠送首层地下室，北侧分隔户影响，使其成为尾楼，适当减小大堂尺寸层地层成5小储藏室出租给高层住户减小54、大堂尺寸一层平面地下一层平面套型面积估算表120首层三室两厅一厨两卫改造前改造后套内赠送面积其他赠送总计套内建筑面积建筑面积得房率建筑面积 赠送面积 实得面积 赠送比例下沉庭院赠送地面小院赠送共计赠送比例赠送总计赠送比例筑面积积院赠送院赠送91.0812075.90%194.9474.94269.8862.45%8.64143.3151.9127%226.88189%135首层三室两厅一厨三卫88.89117.1175.90%210.1193303.11579.41%11.7172.8184.5158%277.5237%产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS高层住宅152首层 地下层55、高层住宅152首层+地下一层南侧赠送首层地下室，北侧分隔成5小储藏室出租给高层住户成5小储藏室出租给高层住户一层平面地下一层平面套型面积估算表改造前改造后套内赠送面积其他赠送总计152首层三+一室两厅两厨三卫改造前改造后套内赠送面积其他赠送总计套内建筑面积建筑面积得房率建筑面积 赠送面积 实得面积 赠送比例下沉庭院赠送地面小院赠送共计赠送比例赠送总计赠送比例112.69141.3979.70%228.1486.75314.89361.35%12.2170.1182.3129%269190%152 中间户首层三+一室两厅两厨三卫113.58142.5179.70%228.9586.44315.356、8960.66%14.590.73105.274%191.66134%产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS高层住宅177首层 地下层高层住宅177首层+地下一层南侧赠送首层地下室，北侧分隔成5小储藏室出租给高层住户层平面地下层平面一层平面地下一层平面套型面积估算表改造前改造后套内赠送面积其他赠送总计套内建建筑面下沉庭地面小177首层四室两厅两厨三卫套内建筑面积建筑面积得房率建筑面积 赠送面积 实得面积 赠送比例下沉庭院赠送地面小院赠送共计赠送比例赠送总计赠送比例124.35152.5281.53%260.80108.28369.08170.99%14169183120%291.3257、191%产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS高层住宅双大堂设计高层住宅双大堂设计一层大堂地下一层大堂层大堂地下层大堂产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS高层住宅双大堂设计高层住宅双大堂设计产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS120 135高层立面图120+135高层立面图南立面图北立面图西立面图东立面图产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS135 135高层立面图135+135高层立面图南立面图北立面图南立面图北立面图产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS135 135高层立/剖面图135+135高层立/剖面图西立面图东立面图1-1剖面图58、产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS150 150高层立面图150+150高层立面图南立面图北立面图产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS150 150高层立/剖面图150+150高层立/剖面图西立面图东立面图1-1剖面图 WWW.JZSUCAI.COM产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS170 150高层立面图170+150高层立面图南立面图北立面图南立面图北立面图产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS170 150高层立面图170+150高层立面图西立面图东立面图西立面图东立面图产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS175 175高层立59、面图175+175高层立面图南立面图北立面图西立面图东立面图产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅192四层叠拼户型下叠设置私家电梯（400kg）上叠设置公共电梯（1t兼顾搬家梯使用）叠拼住宅192四层叠拼户型下叠设置私家电梯（400kg），上叠设置公共电梯（1t，兼顾搬家梯使用）下叠赠送：下叠赠送：南向地下一层+地下夹层+南向小院+南向下沉庭院上叠赠送：上叠赠送：北向地下一层+地下夹层+北向小院+北向下沉庭院+阁楼套数142，其中下叠71套，上叠71套套数142，其中下叠71套，上叠71套阁楼阁楼4F阁楼4F阁楼3F4F3F4F叠3F2F下叠小院2F1F下叠私家上叠1F夹层60、上叠小院私家电梯上叠公共电梯夹层B1电梯B1190四叠参考销售面积套内赠送面积其它赠送总计地上套型得房率地上挑空闷顶地下室赠送共计实得面积赠送比例地面小院双层露台共计赠送比例赠送总计赠送赠送比例比例叠地上套型得房率挑空闷顶地下室计实得面积比例地面小院露台共计比例赠送总计比例比例下叠端户192改造前三室三厅三卫改造后四室两厅三卫90.57%13.760133.84147.6339.677%127.090127.09 66%274.69143%143%叠改造前室厅卫下叠中户192改造前三室三厅三卫改造后四室两厅三卫90.57%13.760133.84147.6339.677%36.48036.4861、19%184.0896%96%上叠192四室两厅三卫90 57%04291 53133 53325 5370%42 1126 8668 9736%202 5105%105%端户192四室两厅三卫90.57%04291.53133.53325.5370%42.1126.8668.9736%202.5105%105%上叠中户192四室两厅三卫90.57%041.1291.53132.65324.6569%26.6926.5253.2128%185.8697%97%产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅192四层叠拼户型叠拼住宅192四层叠拼户型套数142，其中套数142，其中下叠62、71套下叠71套，上叠71套，上叠71套上叠赠送北侧小院及下沉庭院院及下沉庭院首层小院明卫设计独立私家电梯独立私家电梯公共电梯供上叠餐客厅通厅公共电梯，供上叠使用的同时，保证大家具的搬运餐客厅通厅大家具的搬运独立入户玄关下叠赠送南侧小下叠赠送南侧小院及下沉庭院一层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅192四层叠拼户型叠拼住宅192四层叠拼户型套数142，其中套数142，其中下叠71套下叠71套，上叠71套，上叠71套赠送挑空A版（改造前）二层平面豪华主卧套房豪华主卧套房B版（改造后）二层平面B版（改造后）二层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅163、92四层叠拼户型叠拼住宅192四层叠拼户型套数142，其中下叠71套，套数142，其中下叠71套，上叠71套上叠71套3.15m2.2m3.15m2.2m2 2m2 2m2 2.2m2m3.15m3.15m3.15m3.15m3.15m3.15m三层平面三层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅192四层叠拼户型叠拼住宅192四层叠拼户型套数142，其中下叠71套，套数142，其中下叠71套，上叠71套上叠71套3.15m2.2m3.15m2.2m2 2m2 2m2 2.2m2m3.15m3.15m3.15m3.15m北向大尺度露台3.15m3.15m豪华主卧套房四层平面64、四层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅192四层叠拼户型叠拼住宅192四层叠拼户型套数142，其中下叠71套，套数142，其中下叠71套，上叠71套上叠71套3.15m2.2m3.15m2.2m2 2m2 2m2 2.2m2m3.15m3.15m3.15m3.15m3.15m3.15m赠送家庭图书馆阁楼层平面（赠送）阁楼层平面（赠送）产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅192四层叠拼户型叠拼住宅192四层叠拼户型套数142，其中下叠71套，上叠71套套数142，其中下叠71套，上叠71套上叠通过夹层进入地下室，为提高地库经济性，下沉庭院仅落至夹层地65、下一层通过夹层挑同时在北侧下沉庭院设计直达首层小院的楼梯落至夹层，地下层通过夹层挑空采光，同时提高空间舒适度北侧赠送上叠南侧赠送下叠下叠地库直接入户地下夹层平面（赠送）地下层平面（赠送）地下夹层平面（赠送）地下一层平面（赠送）产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS四层叠拼立面图四层叠拼立面图南立面图南立面图北立面图北立面图产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS四层叠拼立/剖面图四层叠拼立/剖面图西立面图1-1剖面图东立面图产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅250四层叠拼户型下叠设置私家电梯下叠设置私家电梯（400kg400kg），上叠设置公共电梯上叠设66、置公共电梯（1t 1t，兼顾搬家梯使用兼顾搬家梯使用）下叠赠送：下叠赠送：南向地下一层+地下夹层+南向小院+南向下沉庭院叠拼住宅250四层叠拼户型套数14，其中下叠7套，上叠7套套数14，其中下叠7套，上叠7套上叠赠送：上叠赠送：北向地下一层+地下夹层+北向小院+北向下沉庭院+阁楼阁楼阁楼阁楼4F4F3F3F2F下叠小院下叠私家2F1F上叠小院私家电梯上叠1F2F夹层B1小院上叠公共电梯1F夹层B1夹层B1B1250四叠参考销售面积套内赠送面积其它赠送总计地上套型得房率地上挑空闷顶地下室赠送共计 实得面积赠送比例地面小院双层露台共计赠送比例赠送总计 赠送比例赠送比例挑空比例露台比例下叠端户2567、0改造前三室三厅三卫改造后四室两厅三卫85.42%00177.8177.8427.871%184.364.5188.8676%366.66147%147%端户改造后四室两厅三卫上叠端户250四室两厅三卫85.42%054.64119.09173.73423.7369%84.935.57120.4748%294.2118%118%产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅250四层叠拼户型叠拼住宅250四层叠拼户型套数14，其中下叠7套，上叠7套套数14，其中下叠7套，上叠7套上叠赠送北侧小院及下沉庭院院及下沉庭院首层大侧院中西厨设计，改善传统生活方式南向宽厅全开放公共空间，7.368、m宽厅设计南向宽厅下叠赠送南侧小院及下沉庭院一层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅250四层叠拼户型叠拼住宅250四层叠拼户型套数14，其中套数14，其中下叠7套下叠7套，上叠7套，上叠7套对外观景豪华主卧全套房设计观景豪华主卧观景豪华主卧，套独立书房二层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅250四层叠拼户型叠拼住宅250四层叠拼户型套数14，其中下叠7套，套数14，其中下叠7套，上叠7套上叠7套全开敞式公共空间首层小院全开敞式公共空间首层小院中西厨设计，改善传统生活方式全开放公共空间，全开放公共空间，7.3m宽厅设计三层平面产品设计RESID69、ENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅250四层叠拼户型叠拼住宅250四层叠拼户型套数14，其中下叠7套，套数14，其中下叠7套，上叠7套上叠7套北向露台设计，增加生活情调露台增加生活情调全套房设计豪华主卧套，套独立书房四层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅250四层叠拼户型叠拼住宅四层叠拼户型套数14，其中下叠7套，上叠7套阁楼家庭图书馆赠送独立露台赠送独立露台赠送家庭图书馆阁楼层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅250四层叠拼户型叠拼住宅250四层叠拼户型套数14，其中下叠7套，上叠7套套数14，其中下叠7套，上叠7套为提高地库经济性，下70、沉庭院仅落至夹层，地下一层通过夹层挑上叠地库直接进入地下室，同时在北侧下沉庭院设计空采光，同时提高空间舒适度直达首层小院的楼梯北侧赠送上叠南侧赠送下叠下叠地库直接入户地下夹层平面地下一层平面产品设计RESIDEN下叠、中叠设置私家电梯（400kg），上叠设置公共电梯（1t，兼顾搬家梯使用）下下叠赠送叠赠送南向地下层 地下夹层 南向小院 南向下沉庭院叠拼住宅192六层叠拼户型下下叠赠送叠赠送：南向地下一层+地下夹层+南向小院+南向下沉庭院中叠赠送：中叠赠送：北向地下一层+地下夹层+北向小院+北向下沉庭院叠拼住宅192六层叠拼户型上叠赠送：上叠赠送：夹层局部+阁楼套数12，其中下叠4套，中叠4套，71、上叠4套套数12，其中下叠4套，中叠4套，上叠4套阁楼阁楼6F阁楼6F5F4F5F6F5F4F4F5F3F下叠小院3F1F2F小院2F1F夹层中叠小院1FB1小院夹层B1下叠私家上叠公共中叠私家电梯电梯电梯产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅192六层叠拼户型叠拼住宅192六层叠拼户型套数12，其中下叠4套，中叠4套，上叠4套套数12，其中下叠4套，中叠4套，上叠4套参考销售面积套内赠送面积其它赠送总计190六叠参考销售面积套内赠送面积其它赠送总计地上套型得房率地上挑空闷顶 地下室 赠送共计 实得面积赠送比例地面小院双层露台共计赠送比例赠送总计赠送比例赠送比例下叠端户 1972、2改造前三室三厅三卫改造后四室两厅三卫87.45%00173.23173.23365.2390%125.022.2127.2266%300.45156%156%改造前三室三厅三卫下叠中户 192改造前三室三厅三卫改造后四室两厅三卫87.45%00173.23173.23365.2390%37.382.239.5821%212.81111%111%中叠端户 192改造前三室三厅三卫改造后四室两厅三卫87.45%12.69091.85104.54296.5454%32.93032.9317%137.4772%72%中叠中户 192改造前三室三厅三卫改造后四室两厅三卫87.45%12.69091.873、5104.54296.5454%17.76017.769%122.364%64%改造后四室两厅三卫上叠端户 192四室两厅三卫87 45%074 8217 9492 76284 7648%028 0728 0715%120 8363%63%上叠端户 192四室两厅三卫87.45%074.8217.9492.76284.7648%028.0728.0715%120.8363%63%上叠中户 192四室两厅三卫87.45%072.9617.9490.9282.947%028.0728.0715%118.9762%62%产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅192六层叠拼户型叠拼住74、宅192六层叠拼户型套数12，其中套数12，其中下叠4套下叠4套，中叠4套，上叠4套，中叠4套，上叠4套中叠赠送北侧小中叠赠送北侧小院及下沉庭院中叠独立私家电梯明卫设计中叠独立私家电梯大尺度下沉庭院明卫设计下叠独立私家电梯大尺度下沉庭院公共电梯，供上叠使用的同时，保证使用的同时，保证大家具的搬运独立入户玄关下叠赠送南侧小下叠赠送南侧小院及下沉庭院一层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅192六层叠拼户型叠拼住宅192六层叠拼户型套数12，其中套数12，其中下叠4套下叠4套，中叠4套，上叠4套，中叠4套，上叠4套豪华主卧套A版（改造前）二层平面豪华主卧套房豪华主卧套房B版75、（改造后）二层平面B版（改造后）二层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅192六层叠拼户型叠拼住宅192六层叠拼户型套数12，其中下叠4套，套数12，其中下叠4套，中叠4套中叠4套，上叠4套，上叠4套餐客厅通厅厨房岛台设计，改善传统生活方式三层平面三层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅192六层叠拼户型叠拼住宅192六层叠拼户型套数12，其中下叠4套，套数12，其中下叠4套，中叠4套中叠4套，上叠4套，上叠4套A版（改造前）四层平面豪华主卧套房豪华主卧套房B版（改造后）四层平面B版（改造后）四层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCT76、S叠拼住宅192六层叠拼户型叠拼住宅192六层叠拼户型套数12，其中下叠4套，中叠4套，套数12，其中下叠4套，中叠4套，上叠4套上叠4套餐客厅通厅明卫设计五层平面五层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅192六层叠拼户型叠拼住宅192六层叠拼户型套数12，其中下叠4套，中叠4套，套数12，其中下叠4套，中叠4套，上叠4套上叠4套北向大尺度露台闷顶赠送六层平面阁楼层平面六层平面阁楼层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS叠拼住宅192六层叠拼户型叠拼住宅192六层叠拼户型套数12，其中下叠4套，中叠4套，上叠4套套数12，其中下叠4套，中叠4套，上叠4套中77、叠地库直接入户由于上叠地下室与户内联系较弱，仅赠送夹层储藏间下沉庭院部分直接落至地下沉庭院部分直接落至地下一层，提高地下舒适度下叠地库直接入户地下夹层平面地下层平面地下夹层平面地下一层平面产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS六层 四层叠拼立面图六层+四层叠拼立面图南立面图南立面图北立面图产品设计RESIDENTIAL PRIDUCTS六层 四层叠拼立/剖面图六层+四层叠拼立/剖面图西立面图西立面图1 1剖面图1-1剖面图东立面图08 示范区设计SALE ZONE DESIGN示范区设计SALE ZONE DESIGN规划策略规划策略顾客经公园到达园区充分南五环顾客经公园到达园区，充78、分借用地块的景观优势，提升楼盘品质印象。楼盘品质印象。示范区方位示范区方位公园绿化公园绿化SITE公园绿化地块北侧为北京南五环，是主要的人流来向。南海子公园基地北侧为南五环是主要的基地北侧为南五环，是主要的人流来向，东侧为国家级生态园林-南海子公园，因此我们把销售示范区设置在基地东北侧充分利用范区设置在基地东北侧，充分利用南海子公园的景观优势，使前来购房的顾客感受到高密度，高质量的房的顾客感受到高密度，高质量的景观资源优势。示范区层平面图示范区一层平面图示范区区位示范区设计SALE ZONE DESIGN示范区流线文件中找不到关系ID 为rId4 的图像部件。样板间示范区流线样板间样板间样板间79、休息区停车区会所售楼处停车区会所售楼处步行流线步行流线总平面图总平面图总平面图总平面图步行流线车行流线示范区设计SALE ZONE DESIGN曲深宅院一曲深宅院示范区的空间形态体现了东方传统建筑特点，院落层层递进，空间不断过渡，形成了强有力的入户空间序列仪式感了强有力的入户空间序列仪式感。合家堂百芳园NCESILEN礼仪院连廊轮廓建筑轮廓礼仪院连廊轮廓建筑生成建筑生成绮榄轩饮翠苑三进院样板间二进院休息二进院休息一进院停车院落序列院落序列功能组织功能组织售楼处会所层层递进院落序列院落序列功能组织功能组织基地分析BASED ANALYSIS合家堂合家堂百芳园百芳园百芳园百芳园停车场停车场停车场停80、车场礼仪院礼仪院曲深宅院曲深宅院绮榄轩绮榄轩饮翠苑饮翠苑一一曲深宅院曲深宅院绮榄轩绮榄轩饮翠苑饮翠苑示范区设计SALE ZONE DESIGN角四方天一角四方天在序列清晰的传统院落基础上，设计中考虑到院落尺度的抑扬变化，大、中、小，形成礼仪性休闲性景观性的不同空间形成礼仪性、休闲性、景观性的不同空间。1礼仪庭院22m22m22m22m2生活庭院28m23m28m23m6m6825m15m68m3私密庭院15m一角四方天一角四方天示范区设计SALE ZONE DESIGN颗庭中树一颗庭中树示范区的规划围绕横、纵两条轴线展开，两条主轴焦点为一颗参天古树象征着中式观念的精神堡垒树，象征着中式观念的精81、神堡垒。样板区参观轴线样板区参观轴线售楼及会所轴线售楼及会所轴线售楼及会所轴线售楼及会所轴线8合家堂8合家堂4叠水院6饮翠苑7百芳院5绮榄轩中式精神堡垒中式精神堡垒庭中树庭中树1展示长廊2庭中树3停车场中式精神堡垒中式精神堡垒庭中树庭中树-基地分析BASED ANALYSIS颗庭中树颗庭中树一一颗庭中树颗庭中树示范区设计SALE ZONE DESIGN家团圆人样板区的空间形态体现了东方传统建筑特点院落层层递进一家团圆人样板区的空间形态体现了东方传统建筑特点，院落层层递进，空间不断过渡，形成了强有力的入户空间序列仪式感。1合家院合院2景观廊3入户花厅基地分析BASED ANALYSIS家团圆人家82、团圆人一一家团圆人家团圆人样板间示意图样板间示意图示范区设计SALE ZONE DESIGN售楼中心 老年会所售楼中心-老年会所功能转化销售期建筑东侧为两层售楼接待中心，西侧设地下社区会所门厅，方便西侧社区人流使用，西侧地上为老年会所；待销售期结束，社区成熟期时，地上两层全部转化为老年会所功能与社区会所出入口各自独立所功能，与社区会所出入口各自独立。2F2F养老会所入口养老会所入口社区会所入口社区会所入口社区会所入口社区会所入口1F1F售楼处入口售楼处入口养老会所入养老会所入-1F售楼处入口售楼处入口养老会所入养老会所入口口-1F销售期（含售楼中心）成熟期（不含售楼中心）养老会所873 售楼处83、2271 社区会所2156养老会所3144售楼处2271 社区会所2156社区会所2156示范区设计SALE ZONE DESIGN售楼中心层流线签约签约4售楼中心一层流线模型展示模型展示洽谈洽谈签约签约134模型展示模型展示影像展示影像展示洽谈洽谈123影像展示影像展示2儿童活动室签约区展示区水吧、洽谈展示区水吧、洽谈小博物馆视听室VIP室洽谈区展示区签约区VIP室水吧展示区小博物馆VIP室水吧展示区小博物馆示范区设计SALE ZONE DESIGN售楼中心层平面图售楼中心一层平面图示范区设计SALE ZONE DESIGN售楼中心二层平面图售楼中心二层平面图国学馆文化讲坛童文基地国学馆文化84、讲坛儿童文化基地09 养老设计PENSION DESIGN基地分析BASED ANALYSIS大主题定位一大主题定位一站式全龄活力亲情养老社区一站式全龄活力亲情养老社区为长者打造持续关怀的全面服务，营造全龄共享的天伦之乐。基地分析BASED ANALYSIS两大版块构成两大版块构成专业专业Professional Care独立独立Independent Living协助协助Assisted Living专业专业护理护理独立独立生活生活协助协助生活生活居住版块居住版块护理护理生活生活轻护理轻护理生活生活半护理半护理Active Adult居住版块居住版块根据长者不同生命体征活跃活跃Active 85、Adult根据长者不同生命体征打造一站式持续关爱居住模块活跃活跃长者长者长者长者Service BuildingRecreation Center综合综合服务楼服务楼康体娱乐康体娱乐中中服务楼服务楼中中心心培训培训Health Club配套版块配套版块培训培训中心中心配套版块配套版块根据长者不同生活方式打造业态丰富配套健全的老年之家中心中心Elderly Community Hospital打造业态丰富配套健全的老年之家老年老年Elderly Community Hospital老年老年社区医院社区医院社区医院社区医院基地分析BASED ANALYSIS三大工作模式三大工作模式实现 功能空间的86、高效利用实现 家文化的延续与共融3个核心价值观3个核心价值观实现 创造一体化养老生活改变传统观念的老年生活方式改变传统观念的老年生活方式创立本土养老模式致力塑造邻里生活感&技术本土化2个策略2个策略创立本土养老模式：致力塑造邻里生活感&技术本土化3636个细节个细节3636个细节个细节老人的特殊需求老人的特殊需求决定精细化空间设计基地分析BASED ANALYSIS五大服务体系五大服务体系吃吃娱娱护护住住医医营养配餐康体娱乐健康管理生活管家医疗保障配置餐厨送餐功能引导身心护理护理生活居室居家安全康复健管置标准厨关系餐流线能模块导交流心兼备理流线理等级活形态室氛围家管理全保障复中心管中心准系线块87、流备线级E吃态围理障L住E心M医N护心Eat吃Live住Entertainment娱Medical医Nursing护1.24小时定制式餐饮服务2.多种风味餐厅选择1.智能监控，无障碍设计2.符合老年人体征的分区1.倡导交流的老年活动中心2 多样丰富的娱乐活动1.引入医疗服务资源2.全生命周期健康管理评估1.24小时护理服务2.便捷的护理流线多种风味餐厅选择3.合理送餐流线符合老年人体征的分区3.酒店化管理4 品质感归家流线2.多样丰富的娱乐活动3.引导健康的室内外健身全生命周期健康管理评估便捷的护理流线3.健全的设施配套4.品质感归家流线 WWW.JZUCAI.COM基地分析BASED ANA88、LYSIS住宅与养老地块相互借力住宅与养老地块相互借力1.扩大居住社区版图2.提升社区配套品质医疗+综合服务楼医疗+综合服务楼住宅住宅康体娱乐+培训中心+会所康体娱乐+培训中心+会所类住宅类住宅基地分析BASED ANALYSIS养老地块总平面图养老地块用地平衡表养老地块用地平衡表大项大项分项分项养老地块总平面图大项大项分项分项总用地面积（）25066.953养老公寓用地面积（）公建用地面积（）总用地面积（）25066.953道路用地面积（）绿化用地面积（）总建设用地规模（）25066.953代征用地（）养老居住总户数704养老公寓513机构养老191养老居住总人数1097养老公寓876机构养89、老221户均人口1 6养老公寓1.7户均人口1.6机构养老1.2总建筑面积（）65319.9地上建筑面积（）50134地下建筑面积（）15185.9机构养老建筑面积（）8800地上建筑面积（）8800地下建筑面积（）0养老公寓建筑面积（）35134地上建筑面积（）35134养老公寓建筑面积（）35134建筑积（）地下建筑面积（）0养老公寓层数7、8层机构养老层数（）6+1层公共建筑总面积（）9810地上建筑面积（）6200公共建筑总面积（）9810地上建筑面积（）地下建筑面积（）3610养老会所建筑面积（）地上建筑面积（）3100地下建筑面积（）2110其中地下建筑面积（）养老配套建筑面积（）90、地上建筑面积（）1900地下建筑面积（）1500社区医院建筑面积社区医院建筑面积（）1200其他0人口毛密度（人/h）437 6人口毛密度（人/h）437.6建筑控制高度（m）24建筑密度35%容积率2容积率2养老地下车库及设别建筑面积（）11575.9地上停车位7车位数地上停车位7地下停车位224车位配比45辆/万地上自行车位0自行车位数地上自行车位0地下自行车位2046绿地率40%绿地实土面积7020绿地实土面积7020基地分析BASED ANALYSIS养老地块场景展示养老地块场景展示基地分析BASED ANALYSIS养老地块场景展示养老地块场景展示基地分析BASED ANALYSIS91、五大社区理念五大社区理念全龄共享全龄共享全全龄共享活力养老社区龄共享活力养老社区1.1.全龄共享全龄共享龄共享活力养老社区龄共享活力养老社区提倡全龄混合，打造充满幸福感的生活形态7:01护护009:0护护理社理社区区00区区清晨老人的晨练时间2 29:003411:0023上午老人与儿童3 313:001017:00午后休闲时光0417:0混合混合社社活跃活跃社社0020社社区区社社区区傍晚灯光与家人:00傍晚灯光与家人基地分析BASED ANALYSIS五大社区理念五大社区理念开放交流开放交流开开放式放式生生活核心及倡导交流的场所活核心及倡导交流的场所2.2.开放交流开放交流放式活核心及倡导92、交流的场所放式活核心及倡导交流的场所提倡功能复合的活力核心，响应开放社区理念高层住宅组团高层住宅组团养老机构养老机构高层住宅组团高层住宅组团养老机构养老机构低密住宅组团低密住宅组团会所会所活力组团活力组团活力组团活力组团基地分析BASED ANALYSIS五大社区理念五大社区理念居住体验居住体验以不同以不同生生活方式打造不同的居住体验活方式打造不同的居住体验3.3.居住体验居住体验集中照料生活集中照料生活居家生活居家生活以不同活方式打造不同的居住体验以不同活方式打造不同的居住体验单元式居家体验+内廊式酒店式集中照料体验集中照料生活集中照料生活居家生活居家生活养老机构：养老机构：内廊式的酒店式集93、中照料体验高效集中养老公寓：养老公寓：单元式的尊贵居家生活体验类住宅概念内廊式的酒店式集中照料体验高效集中便于管理单元式的尊贵居家生活体验类住宅概念便于分割基地分析BASED ANALYSIS五大社区理念五大社区理念标识鲜明标识鲜明差差异性异性、可、可识别性识别性、唤起集体记忆唤起集体记忆4.4.标识鲜明标识鲜明1 1）全面的标识系统全面的标识系统3 3）差异的组团环境差异的组团环境异性异性识别性识别性唤起集体记忆唤起集体记忆与住宅地块相互分隔并有机联系，提升价值1 1）全面的标识系统全面的标识系统3 3）差异的组团环境差异的组团环境标识牌光色彩标识牌光色彩2）标志的建筑特点4）鲜明的集体记忆94、：公社食堂2）标志的建筑特点4）鲜明的集体记忆：公社食堂由于老年人特殊的生理变化，其感知、认知能力下降，为适应这种变化，可以通过不同的手段来引导老人，正确的找到自己的归属以及路线。基地分析BASED ANALYSIS五大社区理念五大社区理念高效便捷高效便捷打造高效便捷的服务标准及流线打造高效便捷的服务标准及流线5.5.高效便捷高效便捷护理打造高效便捷的服务标准及流线打造高效便捷的服务标准及流线人车分流、无障碍、风雨连廊、漫步道疗护理单元设计要点设计要点：医疗后勤设计要点设计要点：1.中央餐厨提供快捷的用餐及送餐服务。紧急病况下可将老人从地下系统快速送至医院会所厨房后勤集散中心2.紧急病况下可将95、老人从地下系统快速送至医院。3.合理设置布草间、后勤洗衣及管理。自理公寓后勤会所厨房4.可通过风雨连廊体系无障碍抵达楼座。消防及地上车行体系消防及地上车行体系风雨连廊体系花园漫步道体系基地分析BASED ANALYSIS功能分析功能分析独立生活协助生活专业护理机构配套机构配套社区医院综合服务养老会所养老会所基地分析BASED ANALYSIS流线分析流线分析养老机构主入口养老机构主入口住区配套入口住区配套入口养老车行养老车行入口入口养老人行入口养老人行入口养老车行养老车行住区会所入口住区会所入口养老地块流线上遵守人车分流人车分流原则并人行流线兼具风雨风雨养老地块流线上遵守人车分流人车分流原则，96、并人行流线兼具风雨风雨连廊连廊的功能，给老年人日常的生活提供最大的便利。人行流线车行流线会所与社区配套兼具为整个社区提供服务，并对住区设置专门的出入口，避免避免住区与养老社区的人人流交流交叉叉。养养老老车行车行入口入口车行流线专门的，避免避免住与养老社的流交流交养车行养车行基地分析BASED ANALYSIS户型产品分布分析户型产品分布分析养老公寓户型产品表产品类型（）要求套数 要求面积比户型实际面积（）实际套数 实际面积比 分类面积总面积养老公寓户型产品表产品类型（）要求套数 要求面积比户型实际面积（）实际套数 实际面积比 分类面积总面积6029350%60.029350%60.02985097、.9%1789129850.9%1789135134351348022050%80.222050%80.221549.1%1724321549.1%17243养老机构户型产品表60-老年公寓养老机构户型产品表产品类型（）要求套数要求面积比户型实际面积（）实际套数实际面积比分类面积总面积4013260%40.013260.0%52808800605940%59 75940 0%352080-老年公寓（1.5面宽）80-老年公寓（2.0面宽）养老机构户型产品表(专业护理与协助生活的区分)产品类型建筑面积楼层区域套数总套数分类面积总面积养老机构户型产品表(专业护理与协助生活的区分)产品类型建筑面积楼98、层区域套数总套数分类面积总面积605940%59.75940.0%3520老年寓（面宽）40-专业护理专业护理40.02F+3F60191 24008800协助生活（轻护理+半护理）40.04-7F72288059 759352040-协助生活60-协助生活（轻护理+半护理）59.759352060-协助生活基地分析BASED ANALYSIS养老地块大首层平面图养老地块大首层平面图养老会所二层平面图独立生活社区餐厅社区商业配套社区商业配套养老机构大堂社区医院花厅社区医院老年娱乐区儿童娱乐区办公区办公区老年大学健身中心室外连廊养老地块大首层平面图室外连廊养老地块大首层平面图基地分析BASED 99、ANALYSIS养老地块标准层平面图养老地块标准层平面图养老机构养老公寓标层配套养老地块标准层平面图交通核公共走廊养老地块标准层平面图公共走廊基地分析BASED ANALYSIS养老产品设计策略养老产品设计策略1.A61养老设施用地得房率的优化备选方案备选方案A61需满足养老设施建筑设计规范主推方案主推方案如何提升得房率A61需满足养老设施建筑设计规范:两个疏散楼梯间距5m,且主楼梯1.5m,次楼梯1.2m+如何提升得房率:省去一部楼梯及宽度+楼梯踏面宜320330mm楼梯踢面宜120 130+楼梯踏面300，梯面150（老年人居住建筑设计规范）+楼梯踢面宜120130mm+至少一部为医梯+改100、用担架梯（首创17街区A61项目经验）至少一部为医梯+走廊净宽1 8m走廊净宽1.8m前期报审平面图得房率约为71.3%71.3%得房率约为80.6%80.6%后期使用平面图得房率约为71.3%71.3%得房率约为80.6%80.6%基地分析BASED ANALYSIS养老产品设计策略养老产品设计策略2.南向及日照资源最大化养老公寓：3.合理的面宽设置养老公寓：养老公寓：72%朝南，15%朝东，13%朝西南向资源最大化，且全满足日照要求养老公寓：3.6m开间满足活跃老人无障碍的经济适宜尺寸养老机构：北侧设置40户型及公共活动区朝阳向设置60户型养老机构：3.9m开间侧设户及共活动区朝向设户50101、%满足日照要求3 9 开间满足护理老人无障碍的经济适宜尺寸40户型及公共活动区60户型72%朝南15%朝东13%朝西养老公寓：3.6m开间3.6m开间养老机构：3 93 9 开间开间3 3.9 9m m开间开间基地分析BASED ANALYSIS养老产品设计策略养老产品设计策略4.户型配置的理性分析养老部分产品配置表养老部分产品配置表养老机构养老机构户型养老公寓（活跃老人）户型养老公寓（活跃老人）养老机构养老机构专业护理协助生活（轻护理与半护理）专业护理协助生活（轻护理与半护理）1.5面宽中间户1.5面宽端户2面宽端户1开间1开间1.5面宽(南向1面宽）1.5面宽（南向2面宽1.5面宽中间户1102、.5面宽端户2面宽端户1开间1开间1.5面宽(南向1面宽）1.5面宽（南向2面宽）建筑面积60808040406060建筑面积60808040406060房型要求房型要求1房2房2房单床间（后期具备 单床间（后期具备 单床间（后期具备双单床间（后期具备房型要求房型要求1房2房2房单双床条件）单双床条件）单床条件）单双床条件）房型房型1房1厅1卫2房1厅1卫2房1厅1卫一室户一室户1房1厅1卫1房1厅1卫房型房型1房1厅1卫2房1厅1卫2房1厅1卫室户室户1房1厅1卫1房1厅1卫几梯几户几梯几户一梯四户一梯四户一梯四户南面总面宽南面总面宽5.4m5.4m7.2m3.9m3.9m4.35m7.35103、m南向房间组合南向房间组合主卧+客厅主卧+客厅主卧+客厅居住及起居居住及起居居住居住+客厅南向面宽组合南向面宽组合3 6m+1 8m3 6m+1 8m3 6m+3 6m3 9m3 9m4 35m3 45m+3 9m南向面宽组合南向面宽组合3.6m+1.8m3.6m+1.8m3.6m+3.6m3.9m3.9m4.35m3.45m+3.9m层高层高2.9m2.9m2.9m3.3m3.3m3.3m3.3m是否南北通透是否南北通透否是是否否否否客厅客厅1 8m1 8m3 6m3 9m客厅客厅1.8m1.8m3.6m3.9m主卧主卧3.6m3.6m3.6m3.9m3.9m4.35m3.45m卫生间卫生间104、三件套（满足无障碍）三件套（满足无障碍）三件套（满足无障碍）三件套（满足无障碍）三件套（满足无障碍）三件套（满足无障碍）三件套（满足无障碍）次卧次卧可由客厅改造2.8m3m空调形式空调形式分体分体分体VRVVRVVRVVRV空调形式空调形式分体分体分体基地分析BASED ANALYSIS养老产品设计策略养老产品设计策略5.后期运营的自由转换养老公寓：60户型可由一室一厅转换为两室养老机构：单床房均具备放双床的可能性卫生间玄关卫生间玄关厨房厨房客厅餐厅餐厅单床布置餐厅次卧餐厅主卧主卧修改前修改后双床布置修改前（一室一厅）修改后（两室）双床布置基地分析BASED ANALYSIS养老公寓部分基地分105、析BASED ANALYSIS养老公寓户型图60（1 5开间中间户）养老公寓户型图60（1.5开间中间户）活力老人活力老人产品产品产品产品需求配置形式家庭活动厅需求客厅客厅配置要点开敞有接待需求配置形式家庭活动厅客厅客厅卫生间玄关配置要点开敞有接待需求房多房配置/功能齐需求客厅厨房老年夫妻单独居卧室卧室多房配置/功能齐全配置形式餐厅老年夫妻单独居住配置要点需求主卧卫生间卫生间3件套配置形式主卧无障碍/私密性配置要点需求厨房厨房电厨房配置形式设备齐全，尺度适宜的适老性配置要点适宜的适老性基地分析BASED ANALYSIS养老公寓户型图80（1 5开间端户）养老公寓户型图80（1.5开间端户）活106、力老人活力老人产品产品产品产品需求配置形式家庭活动厅需求客厅客厅卫生间次卧配置要点开敞有接待需求配置形式家庭活动厅客厅客厅配置要点开敞有接待需求餐厅玄关多房配置/功能齐需求客厅老年夫妻单独居卧室卧室多房配置/功能齐全配置形式厨房老年夫妻单独居住兼顾子女探望配置要点需求主卧卫生间卫生间3件套配置形式无障碍/私密性配置要点需求厨房厨房电厨房配置形式设备齐全，尺度适宜的适老性配置要点适宜的适老性基地分析BASED ANALYSIS养老公寓户型图80（2 0开间端户）养老公寓户型图80（2.0开间端户）活力老人活力老人产品产品产品产品需求配置形式家庭活动厅需求客厅客厅配置要点开敞有接待需求配置形式家庭107、活动厅客厅客厅卫生间配置要点开敞有接待需求厨房次卧玄关多房配置/功能齐需求餐厅次卧老年夫妻单独居卧室卧室多房配置/功能齐全配置形式主卧老年夫妻单独居住兼顾子女探望配置要点客厅需求卫生间卫生间3件套配置形式无障碍/私密性配置要点需求厨房厨房电厨房配置形式设备齐全，尺度适宜的适老性配置要点适宜的适老性基地分析BASED ANALYSIS养老公寓1 5面宽中间户 1 5面宽端户【主推方案】后期使用首层平面图养老公寓1.5面宽中间户+1.5面宽端户【主推方案】：后期使用首层平面图-0.15-0.15次卧室外平台坡道坡道室外平台0.000.00次疏散楼梯主疏散楼梯卫生间次卧次卧卫生间担架梯担架梯入户大堂108、入户大堂次疏散楼梯客厅餐厅玄关玄关玄关玄关玄关玄关客厅玄关卫生间卫生间玄关客厅厨房客厅厨房厨房玄关玄关卫生间卫生间厨房厨房玄关玄关卫生间卫生间厨房餐厅客厅厨房客厅厨房客厅客厅餐厅餐厅客厅客厅餐厅餐厅客厅餐厅客厅主卧主卧主卧餐厅餐厅餐厅餐厅主卧主卧主卧主卧主卧主卧主卧主卧主卧养老公寓后期使用首层平面图基地分析BASED ANALYSIS养老公寓1 5面宽中间户 1 5面宽端户【主推方案】后期使用标准层平面图养老公寓1.5面宽中间户+1.5面宽端户【主推方案】：后期使用标准层平面图散楼梯主疏散楼梯卫生间次卧卫生间次卧次卧卫生间次卧卫生间担架梯次疏散楼梯担架梯餐厅玄关餐厅玄关玄关餐厅关玄关餐厅客厅厨109、房客厅厨房客厅厨房厨房玄关玄关卫生间卫生间厨房厨房玄关玄关卫生间卫生间厨房客厅厨房主卧主卧客厅客厅客厅客厅主卧卧主卧主卧餐厅餐厅餐厅餐厅主卧主卧主卧主卧主卧主卧养老公寓后期使用标准层平面图房型位置套内面积（）套数总套内面积（）标准层面积（）得房率（%）建筑面积（）房型位置套内面积（）套数总套内面积（）标准层面积（）得房率（%）建筑面积（）80两房一厅端户64.64452.0560.880.6%80.260一房一厅中间户48 4460 060一房一厅中间户48.4460.0基地分析BASED ANALYSIS养老公寓1 5面宽中间户 1 5面宽端户【主推方案】前期报审标准层平面图养老公寓1.5面110、宽中间户+1.5面宽端户【主推方案】：前期报审标准层平面图次卧次疏散楼梯主疏散楼梯卫生间次卧公共卫生间次卧卫生间公共卫生间公共活动厅公共活动厅担架梯担架梯次疏散楼梯客厅餐厅玄关玄关玄关玄关玄关玄关餐厅客厅客厅厨房厨房厨房厨房玄关玄关卫生间卫生间厨房厨房玄关玄关卫生间卫生间厨房客厅厨房主卧客厅主卧客厅主卧客厅餐厅餐厅客厅客厅餐厅餐厅客厅主卧餐厅卧主卧主卧主卧餐厅餐厅主卧主卧餐厅餐厅主卧主卧主卧主卧房型房型位置位置套内面积套内面积（）（）套数套数总套内面积总套内面积（）（）标准层面积标准层面积（）（）得房率得房率（%）建筑面积建筑面积（）（）养老公寓前期报审标准层平面图房型房型位置位置套内面积套内111、面积（）（）套数套数总套内面积总套内面积（）（）标准层面积标准层面积（）（）得房率得房率（%）建筑面积建筑面积（）（）90两房一厅端户64.62392.4560.870.0%92.370一房一厅中间户48.4469.250一房一厅中间户34 8249 750一房一厅中间户34.8249.7基地分析BASED ANALYSIS养老公寓1 5面宽中间户 1 5面宽端户【备选方案】养老公寓1.5面宽中间户+1.5面宽端户【备选方案】养老设施建筑设计规范养老设施建筑设计规范GB50867 20131.0出入口不应少于两个不应少于两个2.0 楼梯踏步宽度不应小于0.3m不应小于0.3m,踏步高度不应大于112、0.15m不应大于0.15m，不宜小0.13m。次卧次卧3 0厨房厨房3.0主楼梯梯段净宽不应小于1.5m不应小于1.5m，其他楼梯通行净宽不应小于1.2m不应小于1.2m;玄关厨房餐厅客厅玄关餐厅客厅厨房4 0餐厅客厅餐厅客厅卫生间卫生间玄关玄关4.0电梯应设置无障碍电梯，且至少1台至少1台为医用电梯卫生间卫生间厨房厨房主卧主卧客厅客厅餐厅餐厅5.0 单台病床电梯，侯梯厅深度1.5B深度1.5B卧室卧室餐餐6.0楼廊净宽不应小于1.8m不应小于1.8m。卧卧7.0房门的开启净宽应不小于1.20m应不小于1.20m8.0居住用房冬至日满窗日照不宜小于2H不宜小于2H房型位置套内面积（）套数总套113、内面积（房型位置套内面积（）套数总套内面积（）标准层面积（）得房率（%）建筑面积（）标准层面积（）得房率（%）建筑面积（）80两房一厅端户57.22199.9280.471.3%80.260房厅中间户42 8260 060一房一厅中间户42.8260.0基地分析BASED ANALYSIS养老公寓1 5面宽中间户 2 0面宽端户【主推方案】后期使用首层平面图养老公寓1.5面宽中间户+2.0面宽端户【主推方案】：后期使用首层平面图-0.15-0.15担架梯主疏散楼梯担架梯疏散楼梯室外平台坡道坡道室外平台卫生间担架梯卫生间担架梯疏散楼梯入户大堂入户大堂0.000.00厨房餐厅次卧玄关玄关厨房餐厅次114、卧厨房餐厅餐厅厨房玄关玄关玄关玄关玄关玄关餐厅主卧主卧主卧客厅客厅客厅卫生间卫生间卫生间卫生间卫生间卫生间主卧客厅客厅客厅厨房厨房厨房厨房餐厅客厅客厅客厅客厅客厅客厅客厅餐厅餐厅餐厅餐厅客厅主卧主卧主卧主卧养老公寓后期使用首层平面图基地分析BASED ANALYSIS养老公寓1 5面宽中间户 2 0面宽端户【主推方案】后期使用标准层平面图养老公寓1.5面宽中间户+2.0面宽端户【主推方案】：后期使用标准层平面图主疏散楼梯疏散楼梯卫生间卫生间卫生间卫生间担架梯担架梯疏散楼梯厨房餐厅次卧玄关厨房餐厅次卧玄关次卧厨房玄关餐厅次卧厨房玄关餐厅玄关玄关玄关玄关餐厅主卧餐厅主卧主卧餐厅主卧餐厅客厅卫生间厨115、房卫生间厨房客厅客厅卫生间厨房卫生间厨房客厅客厅客厅客厅客厅客厅餐厅客厅餐厅客厅餐厅客厅餐厅主卧主卧主卧主卧养老公寓后期使用标准层平面图房型位置套内面积（）套数总套内面积（）标准层面积（）得房率（%）建筑面积（）房型位置套内面积（）套数总套内面积（）标准层面积（）得房率（%）建筑面积（）80两房一厅端户64.64452.0560.880.6%80.260一房一厅中间户48 4460 060一房一厅中间户48.4460.0基地分析BASED ANALYSIS养老公寓1 5面宽中间户 2 0面宽端户【主推方案】前期报审标准层平面图养老公寓1.5面宽中间户+2.0面宽端户【主推方案】：前期报审标准层116、平面图主疏散楼梯疏散楼梯卫生间关卫生间关公共卫生间担架梯公共卫生间担架梯疏散楼梯厨房餐厅次卧玄关玄关玄关玄关玄关玄关玄关玄关厨房餐厅次卧公共活动厅公共活动厅餐厅主卧客厅卫生间厨房卫生间厨房客厅客厅卫生间厨房卫生间厨房客厅主卧主卧厨房餐厅厨房餐厅餐厅主卧客厅客厅餐厅客厅餐厅客厅餐厅客厅餐厅客厅客厅客厅主卧主卧主卧主卧房型房型位置位置套内面积套内面积（）（）套数套数总套内面积总套内面积（）（）标准层面积标准层面积（）（）得房率得房率（%）建筑面积建筑面积（）（）养老公寓前期报审标准层平面图房型房型位置位置套内面积套内面积（）（）套数套数总套内面积总套内面积（）（）标准层面积标准层面积（）（）得房率117、得房率（%）建筑面积建筑面积（）（）90两房一厅端户64.62395.6560.870.5%91.670一房一厅中间户48.4468.650一房一厅中间户36 4251 650一房一厅中间户36.4251.6基地分析BASED ANALYSIS养老公寓1 5面宽中间户 2 0面宽端户【备选方案】养老公寓1.5面宽中间户+2.0面宽端户【备选方案】养老设施建筑设计规范养老设施建筑设计规范GB50867 20131.0出入口不应少于两个卫生间卫生间2.0 楼梯踏步宽度不应小于0.3m,踏步高度不应大于0.15m，不宜小0.13m。1 1800800卫生间玄关卫生间玄关厨房1 1厨房次卧餐厅玄关玄关118、玄关玄关厨房餐厅次卧3.0主楼梯梯段净宽不应小于1.5m，其他楼梯通行净宽不应小于1.2m;主卧卫生间厨房厨房卫生间主卧客厅客厅餐厅厨房厨房客厅客厅4.0电梯应设置无障碍电梯，且至少1台为医用电梯主卧主卧餐厅主卧主卧5.0 单台病床电梯，侯梯厅深度1.5B6.0楼廊净宽不应小于1.8m。7.0房门的开启净宽应不小于1.20m8.0居住用房冬至日满窗日照不宜小于2H8.0居住用房冬至日满窗日照不宜小于2H房型位置套内面积（）套数总套内面积（）标准层面积（）得房率（%）建筑面积（）房型位置套内面积（）套数总套内面积（）标准层面积（）得房率（%）建筑面积（）80两房一厅端户57.22199.9280119、.471.3%80.260一房一厅中间户42 8260 060一房一厅中间户42.8260.0基地分析BASED ANALYSIS养老公寓立剖面图养老公寓立剖面图养老公寓正立面图养老公寓正立面图养老公寓侧立面图养老公寓剖面图养老公寓侧立面图养老公寓剖面图基地分析BASED ANALYSIS养老机构部分基地分析BASED ANALYSIS养老机构户型图40协助护理（单开间）养老机构户型图40协助护理（单开间）协助护理协助护理产品产品协助护理协助护理产品产品需求x配置形式个人的沙发区客厅客厅配置要点靠窗，阳光区需求卧室卧室单床/双床配置形式满足起居娱乐功能配置要点需求卫生间卫生间3件套配置形式无障120、碍配置要点需求x厨房厨房简便食物储藏加热配置形式操作面集中，方便轮椅老人操作热配置要点便轮椅老人操作基地分析BASED ANALYSIS养老机构户型图60协助护理（1 5开间）养老机构户型图60协助护理（1.5开间）协助护理协助护理产品产品协助护理协助护理产品产品需求x配置形式个人的沙发区客厅客厅配置要点靠窗，阳光区需求卧室卧室单床/双床配置形式满足起居娱乐功能配置要点需求卫生间卫生间3件套配置形式无障碍配置要点需求x厨房厨房简便食物储藏加热配置形式操作面集中，方便轮椅老人操作热配置要点便轮椅老人操作基地分析BASED ANALYSIS养老机构户型图60协助护理（1 5开间）养老机构户型图60121、协助护理（1.5开间）协助护理协助护理产品产品协助护理协助护理产品产品需求x配置形式个人的沙发区客厅客厅配置要点靠窗，阳光区需求卧室卧室单床/双床配置形式满足起居娱乐功能配置要点需求卫生间卫生间3件套配置形式无障碍配置要点需求x厨房厨房简便食物储藏加热配置形式操作面集中，方便轮椅老人操作热配置要点便轮椅老人操作基地分析BASED ANALYSIS养老机构户型图40专业护理（单开间）养老机构户型图40专业护理（单开间）专业护理专业护理产品产品产品产品类病房可设置需求x配置形式类病房，可设置家属探望区客厅客厅配置要点-需求卧室卧室医疗用床配置形式预留医疗设计的条件配置要点医疗设备气体接口需求卫生间122、卫生间3件套配置形式无障碍配置要点需求x厨房厨房水盆配置形式-配置要点基地分析BASED ANALYSIS养老机构平面图养老机构平面图养老机构首层平面图建筑面积：3200养老机构首层平面图建筑面积：3200基地分析BASED ANALYSIS养老机构平面图养老机构平面图养老机构二层平面图建筑面积：1450养老机构二层平面图建筑面积：1450基地分析BASED ANALYSIS养老机构平面图养老机构平面图养老机构三层平面图建筑面积：1450养老机构三层平面图建筑面积：1450基地分析BASED ANALYSIS养老机构平面图养老机构平面图房型套内面积（）套数总套内面积（）机构面积（）得房率（%）123、建筑面积（）房型套内面积（）套数总套内面积（）机构面积（）得房率（%）建筑面积（）40单开间23.41325159 7880059%40.040单开间3.435159.7880059%40.060一房一厅35.15959.7养老机构四六层平面图建筑面积：1450养老机构四 六层平面图建筑面积：1450基地分析BASED ANALYSIS养老机构平面图养老机构平面图养老机构七层平面图建筑面积：1450养老机构七层平面图建筑面积：1450基地分析BASED ANALYSIS养老机构平面图养老机构平面图养老机构地下一层平面图建筑面积：1500养老机构地下层平面图建筑面积：1500基地分析BASED 124、ANALYSIS养老机构立剖面图养老机构立剖面图养老机构正立面图养老机构剖面图养老机构剖面图基地分析BASED ANALYSIS养老配套介绍基地分析BASED ANALYSIS养老会所平面图养老会所平面图养老会所首层平面图建筑面积：1756养老会所首层平面图建筑面积：1756基地分析BASED ANALYSIS养老会所平面图养老会所平面图养老会所二层平面图建筑面积：1388养老会所二层平面图建筑面积：1388基地分析BASED ANALYSIS养老会所立面图养老会所立面图东立面图西立面图西立面图基地分析BASED ANALYSIS养老会所立剖面图养老会所立剖面图南立面图1-1剖面图1 1剖面图125、基地分析BASED ANALYSIS养老公共配套介绍社区医院养老公共配套介绍社区医院主要功能分项面积（）总面积（）主要功能分项面积（）总面积（）临床门诊分诊室450全科诊室临床门诊450全科诊室中医诊室治疗室抢救室急诊中心抢救室100观察室值班室预防接种预防保健预防接种50健康教育指导室康复中康复评定室康复治疗室医疗医疗1200康复中心200康复治疗室康复训练室取血室B超室心电图室内科打造规模适宜的社区医院，设置门诊、急诊、康复、体检四大功能体检中心300内科外科耳鼻喉科牙科牙科眼科健康档案室研讨科研室行政综合研讨科研室100管理用房基地分析BASED ANALYSIS养老公共配套介绍综合服务126、楼养老公共配套介绍综合服务楼主要功能分项面积（）总面积（）主要功能分项面积（）总面积（）大食堂取餐台收餐台餐厅大食堂1200收餐台大食堂用餐区备餐包间风味餐厅包间集中用餐区休闲咖啡厅面包房综合服务楼综合服务楼1900休面包房图书室居家上门服务网点超市生活配套500超市银行网点邮局美发室管理服务接待室200值班室怀旧大食堂（唤醒老年人的集体记忆）管理服务200值班室办公室会议室居家上门服务网点怀旧大食堂（唤醒老年人的集体记忆）风味餐厅（提供各色风味美食，设置包间便于宴请亲朋）居家上门服务网点：为本社区及周边区域老人提供周到的专业化服务德茂小区上林苑小区德茂佳苑基地德茂佳苑基地基地分析BASED 127、ANALYSIS养老公共配套介绍康体娱乐 培训中心养老公共配套介绍康体娱乐+培训中心主要功能分项面积（）总面积（）主要功能分项面积（）总面积（）康复健身房更衣健身中心1250更衣储藏前台接待办公室康体娱乐康体娱乐2100办公室文艺展览厅小型影院小博物馆活动中心850小博物馆棋牌室书吧儿童活动中心儿童活动中心前台接待办公室主要功能分项面积（）总面积（）主要功能分项面积（）总面积（）老年大学老年学堂350音乐舞蹈室培训中心培训中心老年大学350500书画室手工制作室员工培训室员工培训员工培训室150会议室办公室儿童乐园提供老幼互动的交流场所营造天伦之乐老年大学设置音乐舞蹈书法绘画养生讲堂等儿童乐园128、：提供老幼互动的交流场所，营造天伦之乐。老年大学：设置音乐舞蹈、书法绘画、养生讲堂等基地分析BASED ANALYSIS公司案例分享公司案例分享业主业主规模规模用地性质用地性质运营模式运营模式金融街15万R2R2（二类住宅用地）销售项目项目惠州滨海老年住宅服务范畴服务范畴全程设计金融街泰康复15万45万R2R2（二类住宅用地）F1F1（住宅混合公建用地）B9B9销售持有+销售持有惠州滨海老年住宅北京泰康.燕园宁波第九院南侧地块全程设计合作研发+全程设计方案计复星首创首创5.7万3.5万3.5万B9B9（其他服务设施用地:养老机构）A61A61（机构养老设施用地）（机构养老设施用地）持有外包+以129、租代售外包+以租代售宁波第九医院南侧地块北京首创17街区北京首创17街区方案设计方案设计方案设计正峰银城地产27万25.9万WW（仓储用地，想改变用地性质）RabRab（老年公寓用地）+A5A5（医疗卫生用地）持有持有（医疗+部分公寓）+销售（公寓+住宅）北京丰台五里店南京银城紫金山养老策划咨询+方案策划咨询银城产新源20万RabRab（老年公寓用地）A5A5（医疗卫生用地）R21R21（住宅用地）B1/B3B1/B3（商业设施用地）G1G1(公园绿地)G2G2(防护绿地)住宅）持有（CCRC+会议培训中心）+销售(住宅）南京银城紫金养老浙江新源杭州萧山养老项目策划咨询策划咨询复星4.58万G130、1G1(公园绿地)G2G2(防护绿地)B9B9（其他服务设施用地：养老机构）宅）持有天津候台湿地策划咨询+概念方案复星复星4.67万6万B9B9（其他服务设施用地：养老机构）B9B9（其他服务设施用地：养老机构）持有持有北京顺义公园北京立水桥策划咨询+概念方案策划咨询+概念方案泰康泰康5.5万15 3万A5A5(医疗卫生用地）A5A5(医疗卫生用地）持有持有泰康徐州矿城养老泰康成都养老项目概念方案概念方案泰康15.3万A5A5(医疗卫生用地）持有复星44.3万B B（商业服务业设施用地）+B1B2+B1B2（商业设施用地）+A5+A5+T+T持有+销售泰康成都养老项目苏州吴中健康蜂巢城市概念方131、案策划咨询+概念方案+A5+A5（医疗卫生用地）+T+T(交通用地）(交通用地）国开东方24万R2 R2（二类居住用地）+B4+B4（综合性商业金融服务业用持有+销售苏州吴中健康蜂巢城市青龙湖国开东方养老项目概念方案国开东方24万地+A61+A61（结构养老设施用地)持有+销售招商8000B4B4（商业金融用地）持有/销售青龙湖国开东方养老项目招商陇原酒店项目概念方案策划咨询招商B4B4（商业金融用地）持有/销售乐成30万研发阶段，待定研发阶段，待定持有+定向疏解+共有产权招商陇原酒店项目城市模型标准化研发策划咨询策划咨询+研发天恒天恒3.8万 3.8万 A61A61（机构养老设施用地）（机构132、养老设施用地）持有运营持有运营雅戈尔置万旅游用地旅游用地持有（机构）使用权销售（公寓）天恒房山高教园区养老地块天恒房山高教园区养老地块全程设计全程设计策划咨询雅戈尔置业30万旅游用地旅游用地持有（机构）+使用权销售（公寓）雅戈尔宁波东钱湖养老项目乐成常营养老项目乐成集团8万 F3F3（商业金融用地）+A A6161（机构养老设施用地）持有+销售策划咨询策划咨询+方案乐成常营养老项（商融用）（机构养老设用）基地分析BASED ANALYSIS公司案例分享公司案例分享北京首创顺义17街区养老社区宁波星健兰庭养老社区北京泰康之家燕园北京首创顺义17街区养老社区宁波星健兰庭养老社区北京泰康之家燕园经营133、类经营类项目规模项目规模用地性质用地性质45万F1F1住宅混合公建用地经营类经营类项目规模项目规模用地性质用地性质5.7万B9B9其他服务设施用地经营类经营类项目规模项目规模用地性质用地性质3.5万A61A61机构养老设施用地用地性质用地性质F1F1住宅混合公建用地特点特点全面CCRC持续关爱退休照料社区用地性质用地性质B9B9其他服务设施用地公共空间通过架空层实现不计容用地性质用地性质A61A61机构养老设施用地民政局监管，不可出售特点特点与保险业相结合特点特点向规划局申报方案无需通过民政局年产权特点特点北京第一宗“A61”用地住宅套型建运营模式运营模式活跃老人住区：可销售CCRC：全部持有134、运营运营模式运营模式全部持有运营40年产权运营模式运营模式协助单元持有，独立单元以租代售住宅套型建面40运营模式运营模式运营模式运营模式10 地下空间UNDERGROUND SPACE基地分析BASED ANALYSIS地下车库地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE规划条件输入：规划条件输入：地下车库依据北京市规划委员会建设项目规划条件，2015规条供字0042号；北京市交通委员会，京交函2015072号。停车配比住宅1辆/户停车配比：住宅：1辆/户商业：100辆/万平米办公：150辆/万平米绿化率要求：0039和6001地块分别计算绿化率。覆土超135、过3.0米，绿化率按100%计。覆土1 5米绿化率按50%计覆土1.5米，绿化率按50%计。覆土小于1.5米，绿化率按20%计。按现方案：分别需停0039地块：726；6001地块231辆车位。设计愿景设计愿景：设计愿景设计愿景：住宅：低密度商品房2辆/户，高层商品房辆 户高层商品房1.4辆/户。优势：全部可售，（考虑车位溢出）；不设人防；不设地面停车；独立管理；就近设置。不设地面停车；独立管理；就近设置。养老设施用地：45辆/万平米;优势设计为人防车库满足车位使用但不可售优势：设计为人防车库，满足车位使用，但不可售。层数强排层数强排计算计算：层数强排层数强排计算计算：1.地下车库范围2.实土136、绿化范围3.可做地库的地下室面积2130021300；4.规划需要满足车位总数113辆113辆；5.单车位面积经验值取值38辆/38辆/(估值)；6.数据计算：单层满铺：21300/38=566辆1112566辆1112辆辆；辆辆；7.结论：由此局部做2层地库局部做2层地库基地分析BASED ANALYSIS市场销售车型数据统计分析地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE市场销售车型数据统计分析各类型车辆外廓尺寸本次设计停车位尺寸车辆类型品牌车辆类型品牌各类型车辆外廓尺寸本次设计停车位尺寸备注总长宽度高度总长宽度高度备注总长宽度高度总长宽度高度大型汽137、车劳斯莱斯599219901650宾利557519261521豪车豪车中型汽车宝马7系522119021498奔驰S系列525018991497奔驰S系列5 508999跑车保时捷464319401167奥迪R8444119041244跑车系列底盘低同时考虑坡道比要相对平缓奥迪R8444119041244轿车捷豹525219501457550025002400奥迪A74969191114202400虑坡道比要相对平缓小型车小型车奥迪A7496919111420530024002400SUV保时捷485521651702大众450618091685大众450618091685奔驰斯宾特59101138、9902800房车房车GMC-SAVANA(MPV)571520982425迈特威加利福尼亚版房489219041990迈特威加利福尼亚版房车489219041990电动汽车电动汽车特斯拉497019641445530024002400预留电桩条件电动汽车电动汽车特斯拉497019641445530024002400预留电桩条件封闭箱式货车封闭箱式货车（3 3吨吨）东风多利卡550020002100封闭箱式货车封闭箱式货车（3 3吨吨）东风多利卡550020002100630027002400搬家运输车辆封闭厢式货车（1.5吨）封闭厢式货车（1.5吨）420018001850基地分析BASED139、 ANALYSIS地下车库停车数据分析地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE地下车库停车数据分析地下车库停车设计原则分析地下车库停车设计原则分析地块 建筑停车类型建筑面户数规划要求（规划条件+交评文件）业主要求设计值地块编号建筑性质停车类型建筑面积户数（规划条件+交评文件）计算原则停车指标计算原则停车指标计算原则停车指标则则则养老机动车45辆/万平方米23145辆/万平方米23145辆/万平方米2316001养老设施51134方米非机动车400辆/万平方米2046400辆/万平方米2046400辆/万平方米2046非机动车平方米2046万平方米平方140、米低密住宅1681辆/户168总机动车2.0辆/户336总机动车2.0辆/户336总机动车居住机动车低密住宅1156311681辆/户168总机动车数:7167162.0辆/户336总机动车数:110311032.0辆/户336总机动车数：11031103高层住宅5481辆/户5481.4辆/户7671.4辆/户7670039非机动车7152辆/户1430机动车150辆/万1010配套机动车631-150辆/万平方米1010非机动车-400辆/万平方米26非机动车平方米合计机动车总机动车数:947947总机动车数:13341334总机动车数:13341334数数数1.依据北京市规划委员会建设项141、目规划条件，共需要946个车位。2 依据任务书及业主需求共需要1333个车位2.依据任务书及业主需求，共需要1333个车位。3.因此在此提出一种设想3.因此在此提出一种设想：宅宅车分养老地块与住宅地块在地下一层进行联通，住宅车位借用养老地块部分车位，满足业主提出的车位配比要求。同时车位总数量减少，节省造价。基地分析BASED ANALYSIS地下车库停车数据分析地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE地下车库停车数据分析地下车库停车设计数据分析停车位可售比较地块编号车库分类停车位配置原则户数/面积规划所需停车数量实际停车数量（辆）是否为人防地库人防面142、积（平方米）停车位可售比较（辆）地块停车数量合计（辆）不可售地块编号车库分类原则户数/面积停车数量（辆）数量（辆）防地库（平方米）量合计（辆）可售车位不可售车位低密住宅2辆/户168户168336非0336000391113高层商品房1.4辆/户548户548767部分人防9700537230配套150辆/万平米6311010人防3000106001养老设施45辆/万平米51134231231部分人防90000224231（地上7辆）合计872458地下车库指标地下车库指标地下车库指标地下车库指标总建筑面积分层面积楼座面积会所面积车库净面积停车数单车位指标单车位指标 平均指标地块建筑性质总建筑143、面积分层面积楼座面积会所面积车库净面积量单车位指标单车位指标 平均指标（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（辆）（/辆）（/辆）0039住宅地块地下一层4925035500141872131375028.4228.4228.63地下二层1375032251052536329.0729.07地下二层1375032251052536329.0729.076001养老设施地下一层15158.915158.96437.451948.45677322430.2430.24备注单车指标不包含主楼投影面积含车库内设备大机房面积备注：单车指标不包含主楼投影面积，含车库内设备大机房面积。基地分析B144、ASED ANALYSIS地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE车库层高分析车库层高分析住宅机动车停车层高分析(车库结构为无梁楼盖)自行车库层高分析0 0覆土覆土0 015150 00 00 0自行车库自行车库覆土覆土2802800 018180 0自行车库自行车库车库车库7 750503 36006002 27 73 3搬家车入地库方式分析搬家车入地库方式分析覆土覆土0 0 3503505 50 0结论结论85850 011115 5结论结论：地下车库层高采用3.6米，自行车库利用高层住宅搬家搬家车停泊区车停泊区地库地库地库出入口地库出入口300145、0300024502450地下车库层高采用3 6米，自行车库利用高层住宅的夹层和楼座投影的地库层设置。搬家车入地库靠近地库口设置搬家车停泊区域搬家搬家搬家车入地库，靠近地库口设置搬家车停泊区域，通过拖车将家具搬运至每户。靠近地库口设置搬家车停泊区域，家具集中在此区域装卸。在停泊区域用拖车将家具搬运至每户在搬家车停泊区域增加层高满搬家车停泊区泊区域用拖车将家具搬运至每户。在搬家车停泊区域增加层高满足搬家车3m净高需求。在避免地面搬家的同时尽量节省造价。基地分析BASED ANALYSIS住宅地块地库地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE住宅地块地库实146、土实土实土地下一层建筑面积：35500地库面积21313地库面积：21313停车数量：机动车750辆预留充电桩车位：135辆无障碍车位：4辆单车指标：机动车28.42/辆实土障碍车位车位总数的地库出入口预留充电桩车位（车位总数的18%）无障碍车位（车位总数的0.5%）机动车停车位预留充电桩车位车位总数的机动车停车位设备机房地下车库B1层平面图地下车库B1层平面图基地分析BASED ANALYSIS住宅地块地库地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE住宅地块地库充电桩车位地下二层建筑面积：13750地下车库面积：10525消防泵房：300消防泵房：30147、0中水泵房：120给水泵房：180停车数量：机动车363辆预留充电桩车位：66辆无障碍车位：2辆无障碍车位：2辆单车指标：机动车29.07/辆无障碍车位（车位总数的0.5%）地库出入口预留充电桩车位（车位总数的18%）无障碍车位（车位总数的）机动车停车位设备机房地下车库B2层平面图基地分析BASED ANALYSIS住宅地块地库流线分析地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE住宅地块地库流线分析与养老地块车库连通与养老地块车库连通机动车车行流线与养老地块车库连通机动车车行流线高层地库出入口高层地库出入口叠拼地库出入口地下车库B1层平面图基地分析BAS148、ED ANALYSIS住宅地块地库流线分析地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE住宅地块地库流线分析机动车车行流线地库出入口地库出入口地下车库B2层平面图基地分析BASED ANALYSIS住宅地块地库设备机房分析地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE住宅地块地库设备机房分析消控室消控室高基变配电弱电机房高基变配电室高基变配电室：153弱电机房：80消防控制室：80地下车库B1层平面图基地分析BASED ANALYSIS住宅地块地库地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND149、 SPACE住宅地块地库消防泵房房给水泵房中水泵房中水泵房消防泵房：300中水泵房120中水泵房：120给水泵房：180地下车库B2层平面图基地分析BASED ANALYSIS养老地块地库地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE养老地块地库中水泵房地下一层建筑面积：15185.9地下车库面积地下车库面积：6773给水泵房：150 中水泵房100 中水泵房：100 停车数量：机动车224辆充电桩车位：40辆充电桩车位：40辆无障碍车位：2辆单车指标：机动车30.24平方米/辆给水泵房给水泵房无障碍车位（车位总数的0 5%）地库出入口预留充电桩车位（车位150、总数的无障碍车位（车位总数的0.5%）机动车停车位的18%）设备机房地下车库B1层平面图地下车库B1层平面图基地分析BASED ANALYSIS养老地块地库流线地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE养老地块地库流线地库出入口地库出入口地库商品房车行流线地库出入口商品房车行流线地库出入口地下车库B1层平面图地下车库B1层平面图基地分析BASED ANALYSIS养老地块地库流线地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE养老地块地库流线中水泵房消防控制室高基变配电室给水泵房给水泵房给水泵房：150 中水泵房：1151、00 消防控制室80消防控制室：80高基变配电室：180商品房车行流线地库出入口地下车库B1层平面图地下车库B1层平面图基地分析BASED ANALYSIS地库人防分析地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE地库人防分析一、根据结合建设项目配建人防工一、根据结合建设项目配建人防工程面积程面积指标指标计算规则计算规则（试行试行）规定规定程面积程面积指标指标计算规则计算规则（试行试行）规定规定计算得知，需建18534.23人防。计算得知，需建18534.23人防。二、本次设计人防配置成果：二、本次设计人防配置成果：专队 个 个位专业队1个，1000/个；152、位于6001社会福利地块人员掩蔽3个，2000/个；分别位于0039住宅地块和6001养老设别位于0039住宅地块，和6001养老设施地块物资库3个，4000/个，分别位于0039住宅地块，和6001养老设施地块共18535共18535人防范围示意图例：图例：人防范围示意基地分析BASED ANALYSIS地库人防分析地下空间地下空间UNDERGROUND SPACEUNDERGROUND SPACE地库人防分析2#人员掩蔽疏散口3#人员掩蔽疏散口2#人员掩蔽疏散口3#人员掩蔽疏散口2#2#人员掩蔽所人员掩蔽所2#人员掩蔽所2#人员掩蔽所面积面积200020002#2#人员掩蔽所人员掩蔽所面积153、：2000面积：2000面积面积：20002000专业队队员掩蔽部面积：1000专业队队员掩蔽部面积：1000物资库面积物资库面积：38003800专业队队员疏散口1#专业队队员疏散口1#人员掩蔽疏散口人员掩蔽疏散口物资库面积物资库面积：380038001#人员掩蔽所面积：20001#人员掩蔽所面积：2000人员掩蔽疏散口人员掩蔽疏散口物资疏散口物资疏散口物资库面积：4000物资库面积：4000物资疏散口物资疏散口物资疏散口物资疏散口物资疏散口物资疏散口物资库面积：3735物资库面积：3735图例：物资库专业队队员掩蔽部1#人员掩蔽所专业队队员掩蔽部2#人员掩蔽所3#人员掩蔽所人防口部3#人员154、掩蔽所11 产业化设计EINDUSTRIAL DESIGN产业化设计INDUSTRIAL DESIGN产业化住宅产业化住宅-政策法规京建发【2010】740号京建发【2012】359号政策京建发【2012】359号文中就在本市保障性住房建设中政策文件京建发【2013】138号实施绿色建筑行动提出指导意见京建发【2013】138号京建发【2014】315号京建发【2014】315号本项目产业化住宅技术要求本项目产业化住宅技术要求规划文件要求：地上建筑规模超过10万平方米的商品住房项目，按不低于住宅地上建筑规模的60%实施住宅产业化。.除规划意见书外，其他政策文件未明确规定商品房项目需要实施产业化155、的比例。本项目商品房面积总量超过10万平方米，按照规划意见书要求，其中的60%需要实施住宅产业化。产业化设计INDUSTRIAL DESIGN产业化住宅产业化住宅-产业化住宅特点产业化住宅技术标准装配式混凝土结构技家建筑标准设计集各地方标准北京装配式混凝土结构技术规程JGJ1-2014国家建筑标准设计图集：15G107-1、G310-12、15G939 1等各地方标准：北京、上海、深圳等15G939-1等设计过程同步化、一体化设计过程同步化体化与传统建筑设计相比，更加重视专业间的协作；提倡建筑模数化设计，建筑开间、进深按300mm模式，窗尺寸也采用模数化；增加预制构件重复利用率，提高效率降低成156、本高效率，降低成本；强调建筑结构、室内装修和二次部品的同步设计；尚需关注下游环节的构件生产运输施工等条件；尚需关注下游环节的构件生产、运输、施工等条件；需模拟建造过程，对可能发生的问题采取应对方案；设计合理性受构件生产和施工的制约设计合理性受构件生产和施工的制约设计需要对构件生产工艺、施工技术和设备条件有充分的了解；设计图纸的完成度提升、可控度提高产业化住宅设计要点设计完成前，所有部品和构件已完成深化设计；设计已完成对各种样品、详细报价的对比分析；设计对项目成本的影响更直接更重大计要点设计对项目成本的影响更直接、更重大直接影响模具周转率、加工难度，以及运输效率和吊装设备等；直接影响模具周转率加157、工难度以及运输效率和吊装设备等；直接影响模具周转率、加工难度，以及运输效率和吊装设备等；装配式PC建筑成本增加的因素；上下游供应商资源不足，未形成市场化竞争；设计标准化程度不高，未体现出规模化效应；预制装配式技术本身导致成本的增加；综合来看2025左右装配率的PC住宅钢筋量及混凝土量较现浇结构增综合来看，2025左右装配率的PC住宅，钢筋量及混凝土量较现浇结构增加15%左右，每平方米造价增加400元左右。产业化设计INDUSTRIAL DESIGN产业化住宅产业化住宅-对项目影响对建筑设计的可能影响：1建筑需要进行模数化设计已达到预制率的要求对建筑形体的规整性有较高要求否则可能带来建造成本的大158、幅度提高（主要1.建筑需要进行模数化设计已达到预制率的要求，对建筑形体的规整性有较高要求，否则可能带来建造成本的大幅度提高（主要是预制部分的重复率低会大幅度的增加预制构件造价）；2采用石材立面的外装 保温 结构体化承重外墙板的实施技术目前还存在问题需要预制构件厂根据设计进行特殊的处理2.采用石材立面的外装-保温-结构一体化承重外墙板的实施技术目前还存在问题，需要预制构件厂根据设计进行特殊的处理；3.对建筑外立面的风格和分缝有较为严格要求，影响立面效果；对机电设计的可能影响：1.所有在预制构件中机电预留预埋管线必须在预制厂完成；2对于有精装要求的需要精装单位与设计图纸同步完成提交预制厂一次预制到159、位否则后期改造难度较大（预制构2.对于有精装要求的，需要精装单位与设计图纸同步完成，提交预制厂次预制到位，否则后期改造难度较大。（预制构件由于采用蒸压养护，强度都较高，后期开槽改造的难度很大）对工期的影响：1多道设计步骤：预制厂对预制构件的深化设计对设计周期有定的影响；1.多一道设计步骤：预制厂对预制构件的深化设计，对设计周期有一定的影响；2.北京地区预制厂较少，预制构件的生产周期需要提前进行安排，采用外地预制厂构件运输费用较高。对造价影响：产业化住宅设计要点建发2013138号文中明确了产业化增量成本参考值：计要点建筑高度60米以下409.00元/（包括预制外墙）建筑高度60米以上436 0160、0元/（包括预制外墙）建筑高度60米以上436.00元/（包括预制外墙）建筑高度60米以下115.00元/（不包括预制外墙）结论：需要建筑结构机电精装各专业通力配合协调进度并由有丰富预制构件深化经验的预制构件厂家进行全结论：需要建筑、结构、机电、精装各专业通力配合，协调进度，并由有丰富预制构件深化经验的预制构件厂家进行全程紧密配合才能对项目进行有效推进程紧密配合才能对项目进行有效推进。产业化设计INDUSTRIAL DESIGN产业化住宅产业化住宅-常见的拆分预制构件产业化住宅设计要点计要点产业化设计INDUSTRIAL DESIGN产业化住宅产业化住宅-产业化项目经验产业化住宅设计要点计要点161、产业化设计INDUSTRIAL DESIGN产业化住宅产业化住宅-产业化项目经验产业化住宅设计要点计要点产业化设计INDUSTRIAL DESIGN产业化住宅产业化住宅-本项目产业化技术要求实施建议本项目产业化住宅技术要求：本项目产业化住宅技术要求：本项目商品房住宅可参照的文件为京建发【2010】740号文其中2 9 1 条要求装配整体式剪力墙结构的住宅建本项目商品房住宅，可参照的文件为京建发【2010】740号文，其中2.9.1 条要求装配整体式剪力墙结构的住宅建筑应满足如下要求：筑应满足如下要求：1）应用预制剪力墙外墙板预制化率不低于 50%；1）应用预制剪力墙外墙板，预制化率不低于 50162、%；2）应用预制楼梯2）应用预制楼梯；3）应用预制（叠合）阳台板和空调板预制化率低于 70%3）应用预制（叠合）阳台板和空调板，预制化率不低于 70%；4）宜采用预制（叠合）楼板和轻质内隔墙板。产业化住宅设计要点为提高商品房产品的室内空间使用率，降低因实施产业化带来的成本增加，对于商品房项目，建议业主提前与计要点建委等政府部门进行沟通，确定产业化面积计算原则，尽量不在商品房项目中实施产业化；即便必须按照产业化要求进行设计，也尽量仅设置水平预制构件。12 设计说明DESIGN SPECIFICATION设计说明DESIGN SPECIFICATION建筑设计说明建筑设计说明一项目定位一项目定位市163、大板邻板大多规结构分为高层住宅密住宅养老各自分确高层居项目位于北京市大兴区旧宫镇，旧宫板块，紧邻亦庄板块，受CBD、大红门等多个繁华商圈板块辐射。北近南五环城市快速路，东邻南海子湿地公园，环境优美；地块紧邻104国道紧临五环及南中轴路在建地铁8号线进行南延德茂站位于项目西侧规划结构分为高层住宅区、低密住宅区、养老生活区。各自分区明确：高层居住区景观轴线仪式感强，均享景观大花园；叠拼住宅区由景观大花园引入，庭院深深私密感强养老生活区由会所引入两侧分别形成围合养老公寓庭院机构养紧邻104国道，紧临五环及南中轴路，在建地铁8号线进行南延，德茂站位于项目西侧。本案两个地块，分别为YZ00-0801-0164、039地块和YZ00-0801-6001地块，项目北侧为规划居住用地南侧为规划绿地和中铁建旧宫项目西侧为德茂佳苑小区东侧为未开发深，私密感强；养老生活区由会所引入，两侧分别形成围合养老公寓庭院、机构养老庭院，资源分配均匀。三种分区居住体验分别为高层大花园组团体验、私密叠拼组团体验温馨静怡养老组团体验居住用地，南侧为规划绿地和中铁建旧宫项目，西侧为德茂佳苑小区，东侧为未开发绿地。本案定位为南城未来豪宅项目通过对同区域竞品的分析我们确定了拉高拍低四、规划设计依据四、规划设计依据组团体验、温馨静怡养老组团体验。本案定位为南城未来豪宅项目。通过对同区域竞品的分析，我们确定了拉高拍低，低密化产品的布局，165、同时做到控制总价，提高产品附加值；提升品质，打造产品品质；建筑风格主题鲜明；园林极致化打造理念创新；精装名家设计注重细节等定位方（一）、设计引用规范、标准1 拔地定桩书建筑风格主题鲜明；园林极致化打造，理念创新；精装名家设计，注重细节等定位方向。二二基地概况基地概况1.拔地定桩书2建设单位提供基地现状电子地图3 甲方提供的建筑设计方案设计任务书二二、基地概况基地概况1.用地位置、范围本项目位于北京市大兴区旧宫镇，位于旧宫板块，具体位置详见规划总图。2 用地主要规划条件3.甲方提供的建筑设计方案设计任务书4.国家政策、法规：(1)建筑工程设计文件编制深度规定（建设部 2008年版）；序号规划地块166、编号用地性质用地规模容积率地 上 建 筑规模控制高度建筑密度绿 地 率2.用地主要规划条件(1)建筑工程设计文件编制深度规定（建设部 2008年版）；(2)城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）；(3)北京地区建设工程规划设计通则；1YZ00-0801-0039R2二类居住用地52559.7142.216488145m（局部可60m）30%30%(3)北京地区建设工程规划设计通则；(4)北京市城市绿化条例；(5)民用建筑设计通则GB50352-2005；2YZ00-0801-6001A61机构养老设施用地25066.953265313.924m35%40%小计77626.6167、67230194.9(5)民用建筑设计通则GB50352 2005；(6)住宅建筑规范GB0368-2005（2006年版）；(7)住宅设计规范GB50096-2011（2012-08-01实施）；三三规划设计理念规划设计理念(7)住宅设计规范GB50096 2011（2012 08 01实施）；(8)建筑设计防火规范GB50016-2014(9)无障碍设计规范GB50763-2012三三、规划设计理念规划设计理念本案规划设计理念为公园豪宅社区规划形式引入中式庭院理念注重序列感仪()无障碍设计规范(10)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2015；(11)汽车库建筑设计规范JG168、J100-2014；本案规划设计理念为公园豪宅社区。规划形式引入中式庭院理念，注重序列感、仪式感和尊贵感，高层区通过创造中轴对称，多重庭院来打造仪式感和序列感，通过大宅庭院再引入叠拼的深深庭院营造出重重庭院形成深远私密感养老地块规划由(12)居住建筑节能设计标准DB11/891-2012；(13)建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013；宅庭院再引入叠拼的深深庭院-营造出重重庭院，形成深远私密感。养老地块规划由会所中轴引入，两侧形成两个围合庭院，分别满足养老公寓和机构养老享用。(14)办公建筑设计规范JGJ67-2006；设计说明DESIGN SPECIFICATION公共建筑节能169、设计规范G五、规划设计分析五、规划设计分析1竖向设计及绿化景观系统(15)公共建筑节能设计规范GB50189-2015；(16)商店建筑设计规范JGJ48-2014；(17)托儿所幼儿园建筑设计规范JGJ39 871、竖向设计及绿化景观系统整个规划分为了几种不同的景观区：高层大花园组团、私密叠拼组团、温馨静怡养老组团规划形式引入中式庭院理念注重序列感仪式感和尊贵感(17)托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ39-87；(18)养老设施建筑设计规范GB50867-2013；(19)人民防空地下室设计规范 GB 50038 2005静怡养老组团。规划形式引入中式庭院理念，注重序列感、仪式感和尊贵感，高170、层区通过创造中轴对称，多重庭院来打造仪式感和序列感，通过大宅庭院再引入叠拼的深深庭院营造出重重庭院深远私密感养老地块规划由会所中(19)人民防空地下室设计规范 GB 50038-2005(20)平战结合人民防空工程设计规范 DB 11/994-2013(21)地下工程防水技术规范 GB 50108 2008引入叠拼的深深庭院，营造出重重庭院，深远私密感。养老地块规划由会所中轴引入，两侧形成两个围合庭院。同时结合雨水收集利用，在景观设计中采用透水铺装与硬化道路广场相结合的景观处理手法利用下凹式绿地充实竖向设(21)地下工程防水技术规范 GB 50108-2008(22)北京地区建筑地基基础勘察设171、计规范 DBJ11-501-2009(23)国家相关法律法规及北京市政府相关条例规定透水铺装与硬化道路广场相结合的景观处理手法，利用下凹式绿地充实竖向设计，补充雨水利用需求。(23)国家相关法律、法规及北京市政府相关条例、规定。5.业主提供的其它有关使用要求和相关资料。2、地下空间规划分析地下车库设计结合不同产品的车位需求，设计了私家车库、房车位、大车位、普（二）、设计总则1 本项目所标注尺寸均为建筑外墙皮尺寸，角点坐标均为建筑外墙皮角点坐标。图纸地下车库设计结合不同产品的车位需求，设计了私家车库、房车位、大车位、普通车位。为保证房车及豪华汽车、跑车的特殊需求，设计中配备了坡度舒缓的专供特殊车172、辆使用的专用坡道。同时为提倡节能环保的理念，设计中配置了占总停1.本项目所标注尺寸均为建筑外墙皮尺寸，角点坐标均为建筑外墙皮角点坐标。图纸标高以米（m）为单位，总平面图尺寸以米（m）为单位，其他尺寸以“毫米（mm）”为单位，尺寸均以标注为准。供特殊车辆使用的专用坡道。同时为提倡节能环保的理念，设计中配置了占总停车数18%的充电桩车位，以确保尊贵业主的需求。结合特殊人士的无障碍需求，我们也设置了方便轮椅使用的无障碍车位。为单位，尺寸均以标注为准。2.本项目电梯间、楼梯间、水箱间等屋顶附属物总面积不超过屋顶面积的20%，且高度不超过4米，不计入建筑高度。我们也设置了方便轮椅使用的无障碍车位。不同于173、其他项目的地下车库设计，本次设计中我们引入“景观绿化一路跟随、陪伴归家”的设计理念引入地下景观空间采用地下大堂及车库结合景观大堂高度不超过 米，不计入建筑高度。3.本项目中住宅产业化设计按照 关于在保障性住房建设中推进住宅产业化工作任务的通知（京建发2012359号），关于印发的通知（京建发2010740号），关于发布（试行）的通知（建办2013195号）等文件要求执行。通风的使用品质。4.绿色建筑遵照关于全面发展绿色建筑推动生态城市建设的意见及关于在本市保障性住房中实施绿色建筑行动的若干指导意见（京建发2014315号）执行。5.雨水工程利用按照市规委关于加强建设工程用地内雨水资源利用的暂行174、规定（市规发2003258号）、关于加强雨水利用工程规划管理有关事项的通知（市规发2012791号）及雨水控制与利用工程设计规范DB11/685-2013的有关要求执行，透水铺装比例70%。设计说明DESIGN SPECIFICATION养老地块养老地块养老地块的用地性质为A61（机构养老设施用地），本案的主题定位为：“一站式全龄活力亲情养老社区”，为长者打造持续关怀的全面服务，营造全龄共享的天伦之乐。社区打造了吃、住、玩、医、护的五大服务体系。居住板块根据长者不同生命体征，分为了活跃长者、独立生活（轻护理）、协助生活（半护理）、专业护理，打造一站式持续关爱居住模块。配套板块根据长者不同的生活175、方式，分为综合服务楼、康体娱乐中心、培训中心、老年社区医院四部分打造业态丰富配套健全的老年之家部分，打造业态丰富配套健全的老年之家。养老地块分成养老机构和养老公寓两部分，其中养老机构为6+1层的内廊式，由6层的养老机构及裙房公共配套组成（内含综合服务楼及医院）养老公寓由6层的养老机构及裙房公共配套组成（内含综合服务楼及医院），养老公寓为7层8层的单元式，由15栋梯四产品和1栋梯7产品构成，能够最大程度利用南向面宽资源南向面宽资源。养老地块的四大社区理念：全龄共享本案提倡全龄混合考虑周末及闲暇时光子女与儿孙团聚的需求一全龄共享。本案提倡全龄混合，考虑周末及闲暇时光，子女与儿孙团聚的需求，从公共配176、套及社区氛围方面考虑多代共享，以时间轴设计全龄的活动内容及场所，打造充满幸福感的生活形态打造充满幸福感的生活形态。二开放交流。开放式的生活核心及倡导交流的场所，提倡功能复合的活力核心，响应开放社区的理念有序开放的路网结构合理设置不同等级和职能的科学道路应开放社区的理念。有序开放的路网结构，合理设置不同等级和职能的科学道路系统；有序开放的公共空间，设置不同开放程度的空间，营造多层次的空间体验。标识鲜明作为养老地块应注重差异性可识别性能够唤起老年人的集体记三标识鲜明。作为养老地块，应注重差异性、可识别性、能够唤起老年人的集体记忆。从以下方便来做到标识鲜明：全面的标识系统；差异的组团环境；标志的建筑177、特点；鲜明的集体记忆（公社食堂等概念）。四高效便捷。打造高效便捷的服务标准及流线，通过人车分流、无障碍、漫步道等环节来实现。地下的中央餐厨提供快捷的用餐及送餐服务；紧急病况下可将老人从地下系统快速送至医院；合理设置布草间、后勤洗衣及管理。设计说明DESIGN SPECIFICATION结构设计说明书结构设计说明书二、荷载和作用二、荷载和作用楼面荷载楼面荷载一设计依据一设计依据1 1 1 1设计依据设计依据(1)建筑结构可靠度设计统一标准GB 50068 20012.12.1楼面荷载楼面荷载按照中国国家规范GB50009-2012及业主使用要求，各子项楼座楼面均布荷载的取 值将采用以下表之荷载。178、1 1.1 1设计依据设计依据本项目将按中国国家现行之各规范及地方规范进行设计，具体如下：(1)建筑结构可靠度设计统一标准GB 50068-2001(2)建筑工程抗震设防分类标准GB 50223-2008(3)建筑结构荷载规范GB 50009-2012(4)建筑抗震设计规范GB 50011-2010序号类别活荷载标准值天花及设面层隔墙(4)建筑抗震设计规范GB 50011 2010(5)混凝土结构设计规范GB 50010-2010(6)建筑地基基础设计规范GB 50007-2011(7)建筑地基处理技术规范JGJ 79-2012序号类别(kN/m2)备吊载面层隔墙1不上人屋面0.50.5按实际179、重量2上人屋面2 00 5按实际重量()建筑地基处理技术规范(8)高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010(9)地下工程防水技术规范GB 50108-2008(10)北京地区建筑地基基础勘察设计规范DBJ11-501-20092上人屋面2.00.5按实际重量3住宅，办公、养老、幼儿园2.00.5按实际重量按实际重量结构设计基准期50年1.2设计使用年限与安全等级1.2设计使用年限与安全等级园4卫生间2.50.5按实际重量按实际重量5走道疏散楼梯3.50.5按实际重量结构设计基准期：50年结构设计使用年限：50年建筑结构安全等级：二级结构重要性系数：1.06电梯大堂2.50.5按实际重量7门180、厅2.50.5按实际重量按实际重量餐厅般资料室按实际重量按实际重量结构重要性系数：1.0建筑抗震设防分类：标准设防类（丙类）地基基础设计等级：乙级抗震设防烈度：8度8餐厅，一般资料室2.50.5按实际重量按实际重量9商店、展览厅3.50.5按实际重量按实际重量10通风机房10 0 或实际重量0 5按实际重量1.3自然条件1.3自然条件本项目投标文件中尚未提供场地相关的地质报告。根据以往工程经验，北京地区的场地持力层多为第四纪沉积层，上部有新近沉积的10通风机房10.0 或实际重量0.5按实际重量11电梯机房7.00.5按实际重量12储藏室5.00.5按实际重量根据以往程经验，北京地区的场地持力181、层多为第四纪沉积层，上部有新近沉积的粉土层和粘土层。基础持力层多为粉土或砂卵石，地基条件较好。13地下车库4.00.5按实际重量14地下停车库(货车)15.00.5按实际重量按实际重量15屋顶花园3.00.5按实际重量-16冷却塔实际水重量0.75按实际重量17玻璃幕墙自重1 50 kN/m2墙面面积17玻璃幕墙自重1.50 kN/m2墙面面积2.22.2风荷载风荷载风荷载风荷载按规范取值，基本风压50年一遇W0为0.50kN/m，风压高度变化系数根据B类地面粗糙度采用。2.32.3雪荷载雪荷载雪荷载雪荷载按规范取值，基本雪压，按50年一遇S0为0.40kN/m，雪荷载准永久值系数分区为II区182、。设计说明DESIGN SPECIFICATION2.4地震作用2.4地震作用一般情况下地震作用参数按建筑抗震设计规范（GB50011-2010）中的规定选3.4钢筋3.4钢筋钢筋（国产）材料应符合混凝土结构设计规范（GB50010-2010）中的规定：般情况下，地震作用参数按建筑抗震设计规范（GB50011-2010）中的规定选取。抗震设防烈度为8度，类别为丙类，设计地震分组为第二组（按照2016-06-01实施的GB18306 2015中国地震动参数区划图）设计基本地震加速度值为0 20钢筋（国产）材料应符合混凝土结构设计规范（GB50010-2010）中的规定：钢筋种类符号直径(mm)标183、准值，fyk(N/mm2)设计值，fy，fy(N/mm2)弹性模量，Es(N/mm2)的GB18306-2015中国地震动参数区划图），设计基本地震加速度值为0.20。场地类别及设计地震分组根据最终地勘资料确定。三、预期结构设计中将使用的结构材料三、预期结构设计中将使用的结构材料HPB300622300270/2702.1x105HRB400650400360/3602.0 x1053.1混凝土3.1混凝土结构构件所选用之混凝土将不低于C30，按GB50010-2010材料参数如下：标准值 N/2设计值 N/2HRB500650(2)500435/4102.0 x105注：HRB500级钢筋目184、前市场上供货不多，直径涵盖范围需与供货商确认。强度等级标准值(N/mm2)设计值(N/mm2)弹性模量Ec(N/mm2)fckftkfcftC3020.12.0114.31.433.00 104四、结构体系选型四、结构体系选型4 4 1 1基础方案基础方案C3523.42.2016.71.573.15 104C4026.82.3919.11.713.25 104C4529 62 5121 11 8035 1044 4.1 1基础方案基础方案本工程纯地下部分可采用平板式筏基或独立柱基+防水板形式，高层住宅、养老主楼基础可采用筏形基础，叠拼、配套建筑基础可根据地勘条件采用墙下条形基础+防水板或独立185、柱基形式最终基础形式需根据地勘资料并结合经济性综合确C4529.62.5121.11.8035.10注：钢筋混凝土密度按25KN/m3考虑。基础+防水板或独立柱基形式。最终基础形式需根据地勘资料并结合经济性综合确定。地下室混凝土强度根据耐久性规范及实际水文地质情况确定。基础最终沉降量控制在国家地基基础设计规范规定的限值内。4 4 2 2主体结构方案主体结构方案3.2防水混凝土3.2防水混凝土地下结构根据埋置深度选用设计抗渗等级为P6P8的防水混凝土。4 4.2 2主体结构方案主体结构方案本工程地下车库依据建筑平面布置不同拟采用无梁楼盖结构形式及梁板结构形式。高层住宅及养老公寓可结合建筑的户型布186、局设置较多数量的剪力墙形成剪力3.3混凝土保护层3.3混凝土保护层混凝土保护层最小厚度mm如下：高层住宅及养老公寓可结合建筑的户型布局设置较多数量的剪力墙，形成剪力墙结构体系。剪力墙结构经济性较好，在高层住宅建筑中得到了广泛的应用。并且剪力墙结构具有较好的抗侧刚度，通过合理设计，在墙肢之间设计具有一定刚度的连梁形成连肢墙具有很好的抗震耗能作用剪力墙结构楼板体系可采用钢筋一类环境二a 类环境（迎水面）二b类环境（室外露天）板基础顶板度的连梁，形成连肢墙，具有很好的抗震耗能作用。剪力墙结构楼板体系可采用现浇钢筋混凝土楼板，具有很好的平面内高度，协调各剪力墙之间的受力。养老机构各层使用功能有区别，使187、得竖向构件有上下层不对应者，为更好实现建筑功能要求提供更舒适的使用环境此楼可采用框架 抗震墙结构形式配合板、墙梁柱基础、顶板板、墙梁柱所有钢筋（包括箍筋）15202040253535建筑功能要求，提供更舒适的使用环境，此楼可采用框架-抗震墙结构形式，配合楼梯和电梯间设计局部抗震墙，以对结构提供良好抗侧刚度，其它区域采用框架形式，为将来使用提供较大空间，房间布置灵活。叠拼别墅为获取较大使用建筑空间及灵活的分隔布置设置了部分短肢墙形注：（1）保护层厚大于40mm，应加上细直径钢筋网片。（2）保护层的厚度是从钢筋的边缘到混凝土表面。（3）基础的最小混凝土保护层厚度是40mm。叠拼别墅为获取较大使用建188、筑空间及灵活的分隔布置，设置了部分短肢墙，形成短肢墙较多的短肢剪力墙结构，即利于建筑使用，经济性也较好。配套部分拟采用钢筋混凝土框架结构形式。为了减小构件截面尺寸，提高建筑空间利用率部分构件混凝土等级可提高至C35或C40（4）二墙合一的地下连续墙保护层厚度为70mm。空间利用率，部分构件混凝土等级可提高至C35或C40。设计说明DESIGN SPECIFICATION给排水设计说明给排水设计说明路一设计依据：一设计依据：1.国家、地方、行业相关规范及规定、主要有：室外给水设计规范GB50013-2006九路分别引入一根DN200给水管线，并在红线内设成环，市政供水压力暂按0.20MPa。各引189、入管上设总水表和倒流防止器。市政水源目前为规划条件。室外排水设计规范GB50014-2006（2014年版）建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）2.生活用水量估算最高日生活用水量约为577m3/d。建筑设计防火规范GB50016-2014消防给水及消火栓系统技术规范GB50974-20143.生活给水系统：低区利用市政压力直接供水，拟低区地下一层三层市政直供，四层以自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014上采用无负压公式设备，加压共一个分区。给水泵房在住宅地块及养老地块地库分别设置，其中住190、宅地块合用一套建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005住宅设计规范GB50096-2011无负压供水设备；养老地块合用一套无负压供水设备。室内保证入户压力不超过0.35MPa，器具处压力不超过0.20MPa且保证民用建筑节水设计标准GB50555-2010建筑与小区雨水利用工程技术规范GB50400-2006器具处所需最低压力。四中水设计四中水设计建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002自动喷水灭火系统施工及验收规范GB50261-20051.水源：中水由从北侧规划西毓顺路引入一根DN150中水给水管道，中水水质达雨水控制与利用工程设计规范DB11 685-2013191、居住建筑节能设计标准DB11/891-2012到生活杂用水水质标准的要求，用于绿化、冲厕、道路浇洒用水，市政供水压力暂按0.10MPa。总引入管上设总水表。公共建筑节能设计标准GB50189-20152.其它现行的设计规范或规程。2.生活中水水量估算最高日中水用水量约为196m3/d。3.建筑专业提供资料。4.建设单位提供的资料和要求以及招标答疑。3.生活中水系统：低区利用市政压力直接供水，拟低区地下层市政直供，一层及以上采二 项目周边市政给排水管线概况二 项目周边市政给排水管线概况依据挂牌文件，在项目北侧规划西毓顺路、南侧规划横九路、西侧规划纵十路用水箱供水设备用户的供水方式，竖向分区同给水192、分区。中水泵房在住宅地块养老地块地库分别设置，其中住宅地块合用一套依据挂牌文件，在项目北侧规划西毓顺路南侧规划横九路西侧规划纵十路设有给水、中水、污水、雨水管线。三三 给水给水设计设计：中水泵房在住宅地块养老地块地库分别设置，其中住宅地块合用套变频供水设备；养老地块合用一套变频供水设备。室内保证入户压力不超过0.35MPa，器具处压力不超过0.20MPa且保证三三 给水给水设计设计1.水源：生活及消防用水由市政自来水管网供水，从北侧规划西毓顺路、南侧规划横室内保证入户压力不超过，器具处压力不超过且保证器具处所需最低压力。生活及消防用水由市政自来水管网供水，从北侧规划西毓顺路、南侧规划横设计说明193、DESIGN SPECIFICATION五热水设计五热水设计根据雨水控制与利用工程设计规范DB11 685-2013，新建建设工程硬化面积达10000平方米以上（含）的项目，应配建雨水调蓄设施，具体配建标准为：每1000平米硬化面积配建不小于30立方米的雨水调蓄设施住宅地块设置1座有效容积600 养1.住宅及养老公寓采用太阳能热水系统，采用集中集热分户储热的形式，辅助热源采用燃气。太阳能板集中敷设于屋面，内置太阳液工质，太阳液工质热媒管供回硬化面积配建不小于30立方米的雨水调蓄设施。住宅地块设置1座有效容积600m，养老地块设置1座有效容积200m调蓄池。北侧、南侧、西侧具有规划市政雨水管线，194、就近接入地块周边市政排水管网，市政雨水管标高暂按可以满足项目内排水要求设计。管作为热媒，为分设于每户厨房的燃气热水器换热，不足热量靠燃气加热辅助补充。九、室外管网综合设计九、室外管网综合设计1 1 概述概述2.生活热水系统：系统分区同给水系统。1 1.概述概述本次综合管网设计根据该区控制性规划及建设方提供的地下管网资料进行设计综合管网分别是：给水中水热力消防管网雨水管网六 消防给水系统六 消防给水系统消防给水系统详见消防设计专篇。污排计污排计行。设计综合管网分别是：给水、中水、热力、消防管网、雨水管网、污水管网、燃气管网、电力管网（包括路灯照明）、电訊管网（包括电话 有线电视 小区消防报警 小195、区安全防范和宽带网）管线又分为两类：七、七、污污水水排排水设水设计计1.污水量：最高日污水量约642m3/d（绿地浇灌未计入排水量）。2.室内污水采用污、废合流，室外排水污、废合流，北侧、南侧、西侧具有规划市政污话,有线电视,小区消防报警,小区安全防范和宽带网），管线又分为两类：一类为压力管网，有给水、中水、热力、消防管网、燃气管网；一类为重力流管网有雨水管网污水管网综合管网在小区内结合小区建筑水管线，就近接入地块周边市政排水管网，市政污水管标高暂按可以满足项目内排水要求设计。3.室外用地红线内靠近市政污水接口处设置化粪池，污水经化粪池处理后接至市政污水重力流管网，有雨水管网、污水管网。综合管196、网在小区内结合小区建筑、用户使用点情况分别采用沿道路及车库内顶板布置的方式。各类管网在小区内室外部分均埋地敷设方式管网；商业厨房经二次隔油后接至用地红线内污水管网。4.室内污废合流，厨房单独设置排水立管，各排水立管根据要求设专用通气管，底层单独排出。小区内室外部分均埋地敷设方式。2.用水量估算2.用水量估算详见前述给水中水水量计算5.0.00以上采用重力排水，0.00以下采用压力排水；消防电梯底部设置集水坑，压力排水；地下车库废水排入集水井，由潜水泵提升至室外污水管道。6.住宅地块按设置2座有效容积100m的化粪池；养老地块设置1座有效容积100m的化详见前述给水、中水水量计算。3.管网布置3197、.管网布置1室外管网布置在道路边缘或建筑物外的绿化地上住宅地块按设座有效容积的化粪池；养老地块设座有效容积的化粪池。八、雨水排水设计：八、雨水排水设计：1.雨水量计算1.室外管网布置在道路边缘或建筑物外的绿化地上。2.车库上覆土为方便机电各种管线安装所需覆土厚度约为1.201.80m。十十消防给水消防给水雨水量计算计算暴雨强度公式：q=2001(1+0.811LgP)/(t+8)0.711小区内室外场地设计重现期P=2年，降雨历时t=15min，q=268 L/s公顷；综合径流系数十十、消防给水消防给水1.消防给水系统：1 1消防用水量小区内室外场地设计重现期P 2年，降雨历时t 15min，198、q 268 L/s公顷；综合径流系数0.55。建筑屋面设计重现期P=5年，降雨历时t=5min，q=506 L/s公顷，综合径流系数0.90。暂按规划市政雨水管埋深可以满足本项目要求考虑。1.1消防用水量：系统消防用水量火灾延续时间消防水池贮水量暂按规划市政雨水管埋深可以满足本项目要求考虑。2.雨水利用屋面雨水收集采用无组织排水方式，即屋顶排水层散水道路雨水收集系统雨水入渗采用绿地入渗、透水铺装地面入渗、浅沟与洼地入渗等方式室内消火栓20L/s2h144m3暂按市政管线能保证生活和消防用雨水入渗采用绿地入渗、透水铺装地面入渗、浅沟与洼地入渗等方式雨水入渗系统的土壤渗透系数为10-610-3m/199、s，室外绿地低于硬化地面10cm,绿地雨水就地入渗。室外铺砌地面采用透水地面，透水地面面层的渗透系数大于10-4m/s，找平层和垫层的透水系数大于面层。室外消火栓20L/s2h暂按市政管线能保证生活和消防用水量及压力，不贮存室外消防水量自动喷淋40L/s1h144m3平层和垫层的透水系数大于面层。消防水池共存消防水量288m3。设计说明DESIGN SPECIFICATION1.2消防水源：生活及消防用水由室外市政自来水管环网供水。住宅、养老地块合设消防泵房。1.3室内消火栓系统：消火栓系统采用一套消火栓系统加压泵，两台（一用一备），消防水池及消火栓加压泵设于住宅地块地下车库集中消防泵房内，均200、为临时高压制，住宅地块在绝对标高最高楼屋顶设有效容积18m3屋顶高位消防水箱，增压稳压设备一套；消火栓、自喷合；用增压稳压设备一套，贮存室内消火栓、自喷系统初期用水和稳压要求。室外按各单体分设水泵接合器。消火栓系统竖向不分区，消火栓栓口压力超过0.5MPa采用减压稳压消火栓。车库内消火栓系统竖向不分区，消火栓栓口压力超过采用减压稳压消火栓。车库内消火栓系统采用电伴热保温。1.4室外消火栓系统：室外消火栓沿道路均匀布置，间距不超过120m，保护半径不超过150m。地下式消室外消火栓沿道路均匀布置，间距不超过0，保护半径不超过 50。地下式消火栓均由基地内给水环网上接出。1.5自动喷水灭火系统：地201、下车库按中危险级设防，公建按中危险级设防，喷淋泵组设置在住宅地块地地下车库按中危险级设防，公建按中危险级设防，喷淋泵组设置在住宅地块地块车库的消防泵房内，两台（一用一备），均为临时高压制，住宅地块在绝对标高最高楼屋顶设有效容积18m3屋顶高位消防水箱；系统在室外适当位置设置若干套水泵结合器。地下车库无采暖，自喷采用预作用式自动喷水灭火系统。合器。地下车库无采暖，自喷采用预作用式自动喷水灭火系统。1.6灭火器配置各建筑物内均按相应等级配置一定数量的手提式磷酸铵盐干粉灭火器。地下车库的高基及地上低基变配电室设置推车式灭火器装置。高基及地上低基变配电室设置推车式灭火器装置。1.7消防排水消防电梯井下202、设消防排水集水井，有效容积不小于2m3，并设有潜水泵两台，一用一备潜水泵排水量不小于10L/s备，潜水泵排水量不小于10L/s。十一、节能、节水专篇十一、节能、节水专篇选用符合现行行业标准节水型生活用水器具要求的节水型卫生洁具及配件,卫生间采用一次冲水量不大于5L的坐便器公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便卫生间采用次冲水量不大于5L的坐便器，公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。给、排水管道均选用符合国家产业导向的绿色建材产品。水泵等设备均采用高效低耗的环保产品水泵等设备均采用高效、低耗的环保产品。水池溢流水位设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池长时间溢流排水。绿化用水采用微喷滴灌203、方式浇洒，并设置单独用水计量装置。建筑物的引入管住宅的入户管及公用建筑物计量的水管上设置水表建筑物的引入管、住宅的入户管及公用建筑物计量的水管上设置水表。给水水嘴采用陶瓷芯等密闭性能好、能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴充分利用市政中水水源回用于住宅冲厕用水及绿化道路浇洒冲洗地库用水充分利用市政中水水源，回用于住宅冲厕用水及绿化、道路浇洒、冲洗地库用水。中水系统采用变频供水。设计说明DESIGN SPECIFICATION暖通设计说明暖通设计说明一、设计依据一、设计依据夏季室外通风计算干球温度29.7冬季室外空调计算干球温度9 91.国家设计规范：建筑设计防火规范GB50204、016-2014冬季室外空调计算干球温度-9.9冬季室外通风计算干球温度-3.6冬季室外采暖计算干球温度7 6民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50736-2012严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-2010冬季室外采暖计算干球温度-7.6冬季室外空调计算相对湿度44%夏季室外大气压力1000 2hPa汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014人民防空地下室设计规范GB50038-2005夏季室外大气压力1000.2hPa冬季室外大气压力1021.7hPa人民防地设计规范人民防空工程设计防火规范GB50098-2009住宅设计规范GB5009620112.室内空气205、设计参数：（2）室内设计参数：住宅设计规范住宅建筑规范GB50368-2005辐射供暖供冷技术规程JGJ142-2012房间名称冬季夏季换气次数（次/h）或 新风量噪声dB(A)温度相对温度相对湿度（2）室内设计参数：辐射供暖供冷技术规程JGJ142 2012公共建筑节能设计标准GB50189-20152.地方有关规范、标准规程：称（m3/(P*h)）dB(A)湿度相对湿度客厅20/26600.5次/h40卧室20/26600.5次/h402.地方有关规范、标准规程：北京市公共建筑节能设计标准DB11/687-2015北京市居住建筑节能设计标准DB11/891-2012书房20/26600.5206、次/h40厨房18/卫生间18/510次/h/北京市居住建筑节能设计标准DB11/891 20123.建设单位提供的有关资料；4 建筑专业提供的平面图纸商业18/266020 m3/(P*h)45大堂16/266010 m3/(P*h)45休息室18/256030 m3/(P*h)404 建筑专业提供的平面图纸二、设计范围：二、设计范围：1 本项目各建筑采暖设计；通风设计；空调设计；防排烟设计养老空间22/266030 m3/(P*h)40会所18/266030 m3/(P*h)401 本项目各建筑采暖设计；通风设计；空调设计；防排烟设计。2 地库的通风、防排烟设计。3各机房的通风空调设计注：207、“/”代表不控制，“”代表自然通风。卫生间洗浴时开启浴霸补充不足热量。四、冷热源：四、冷热源：3各机房的通风空调设计。三、设计计算参数：三、设计计算参数：1室外空气计算参数（北京市）1.热源：1.1本项采暖热源拟由小区内地块的锅炉房提供，在住宅地块和养老地块各1.室外空气计算参数：（北京市）夏季室外空调计算干球温度33.5夏季室外空调计算湿球温度26 4自设置燃气锅炉房一座，提供住宅地块热源，其中商品住宅、配套公建建筑采用低温地板辐射采暖，供回水温度按50/40设计，老年公寓、机构养老、夏季室外空调计算湿球温度26.4夏季室外空调计算日平均温度29.6会所及配套、社区医院采用散热器采暖，供回水208、温度按75/50设计说明DESIGN SPECIFICATION7带淋浴的卫生间内预留2kw浴霸电源供洗浴时采暖临时使用设计；补水定压采用变频补水定压罐，均由换热站内解决。1.2采暖干线经地下车库梁下接入各建筑单体的采暖系统立管，并设置热计量表。7.带淋浴的卫生间内预留2kw浴霸电源，供洗浴时采暖临时使用。8.每个系统入口的地下室设热计量小间，采暖立管上均设置调节阀以平衡各楼之间的流量进入各户的支管设置平衡阀用以调节各层之间的流量2.冷源：2.1结合本项目特点，商品住宅采用分体空调系统；配套公建、老年公寓、机构之间的流量，进入各户的支管设置平衡阀用以调节各层之间的流量。9.每户设热计量表，热量209、计设在公共管井内，并采用远传式。公共区域采暖单独设置热计量措施公共管井内采暖管线采用异程式系统养老建筑采用户式VRV变制冷剂流量多联机系统；会所及配套、社区医院采用VRV变制冷剂流量多联机中央空调系统。独设置热计量措施。公共管井内采暖管线采用异程式系统。10 本工程除户内埋地管道外的其他采暖管道（含户内系统入口段）DN70采用内外热镀锌钢管五采暖系统：五采暖系统：1.商品住宅、配套公建建筑采用地板辐射采暖；老年公寓、机构养老、会所及配套、外热镀锌钢管，采用螺纹连接，DN70mm时采用镀锌无缝钢管法兰连接。11 穿越不采暖区域的供暖干管共用立管均做保温采用铝箔超细玻璃棉管壳社区医院采用散热器采暖210、系统。11.穿越不采暖区域的供暖干管、共用立管均做保温，采用铝箔超细玻璃棉管壳，容重不小于32 kg/m3,导热系数不大于0.035W/m*K,保温层厚度按照国家及地方要求设计 做法参照国标图管道与设备绝热2.散热器采暖系统竖向采用双管异程式系统，采暖系统工作压力为0.8MPa，地板辐射采暖系统竖向采用双管异程式系统，采暖系统工作压力为0.6MPa。求设计,做法参照国标图管道与设备绝热。12.管道穿墙及楼板处加套管，套管直径比管子大两号，潮湿地面处套管高出地面非潮湿地面处套管高出地面管子与套管之间采用不燃材料填实3.地暖系统每户户内地板辐射采暖系统每户设一套分集水器，分集水器高于地面盘管，设手211、动放气阀；分水器的总供回水管上设置球阀，总进水管上设过滤器等阀50mm，非潮湿地面处套管高出地面20mm，管子与套管之间采用不燃材料填实。管道穿混凝土墙及梁时，其套管在土建施工时预留。述提方关标给排门,安装按照地标或国标图集。地暖厂家确定后，根据分室可控原则，由地暖厂家在每个分支管路所承担房间的典型部位设置远传型温控器(须可由业主设定温度)，13.上述未提及事宜请按照国家、地方的相关规范、行业标准及建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002执行。通过各房间的温控器控制分集水器处相应回路水管上的电动调节阀，控制室内温度。六、空调系统：六、空调系统：4 地板辐射采暖系统垫层内采212、用PE-RT，其热性能要求水温60、工作压力0.6MPa的条件下满足50年的使用寿命要求，PE-RT管管材按使用条件为4级，S5系列管材选用。1.商品住宅、配套公建建筑采用分体空调形式，预留分体空调室外机平台，小业主自购安装，冷凝水考虑塑料管与钢管连接采用专用钢塑接头连接。施工时垫层内不得有接头出现。5.地板辐射采暖系统的安装、打压、冲洗、验收、调试等均需按照辐射供暖供冷集中排放；2.配套公建、老年公寓、机构养老建筑采用户式VRV变制冷剂流量多联机系统预地板辐射采暖系统的安装打压冲洗验收调试等均需按照辐射供暖供冷技术规程JGJ142-2012.6.养老公寓、会所、社区医院采用钢制柱式散热器采暖213、，供回水温度为75/50，每留户式VRV室外机及电源条件，业主自购安装；3.会所及配套、社区医院采用VRV变制冷剂流量多联机加新风系统的中央空调系养老公寓、会所、社区医院采用钢制柱式散热器采暖，供回水温度为/，每户设置热计量装置，接口方式为同侧下进下出，散热器承压为1.2MPa。每组散热器装自力式两通恒温阀及铜制手动跑风统。4.变配电室：设置降除余热的机房专用空调系统。器装自力式两通恒温阀及铜制手动跑风设计说明DESIGN SPECIFICATION5餐饮厨房设置集中的排油烟系统油烟经净化后从裙房屋面或侧墙设置百叶5电梯机房：设置排风系统及分体空调电源5.餐饮厨房设置集中的排油烟系统，油烟经净214、化后从裙房屋面或侧墙设置百叶排放；满足饮食业环境保护设计规范（HJ554-2010）中有关规定。无外窗的暗厨房设防爆通风及值班通风系统厨房通风排油烟系统由专业厂家5.电梯机房：设置排风系统及分体空调电源。6.消防控制中心、数据中心等特殊用房单独设置分体式空调。7凡以上未说明之处均严格遵守通风与空气调节工程施工质量验收规范窗的暗厨房设防爆通风及值班通风系统。厨房通风、排油烟系统由专业厂家根据工艺状况设计，本设计根据厂家提供脱排油烟风量要求，配合预留管井。6送排风机进出口做软接头吊装时做弹簧减振器 基座安装时设置减震器及减7.凡以上未说明之处，均严格遵守通风与空气调节工程施工质量验收规范(GB50215、243-2002)中的相应条款及国家、地方的相关规范、行业标准。6.送排风机进出口做软接头，吊装时做弹簧减振器,基座安装时设置减震器及减震垫7送排风管采用镀锌钢板制作壁厚按照通风与空调工程施工质量验收规范七、通风设计：七、通风设计：1.各房间通风换气次数如下表：7.送排风管采用镀锌钢板制作，壁厚按照通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）选取。8凡以上未说明之处如管道支吊架间距管道焊接等项均应按国家标准图集序号房间名称换气次数（次/h）备注1公共卫生间108凡以上未说明之处，如管道支吊架间距、管道焊接等项，均应按国家标准图集或当地标准图集做法施工安装。施工过程中应严格遵守通风216、与空气调节工程施工质量验收规范(GB50243 2002)中的相应条款及国家地方的相关规范1公共卫生间102住宅卫生间5103变配电室按发热量施工质量验收规范(GB50243-2002)中的相应条款及国家、地方的相关规范、行业标准八八防排烟及暖通空调系统的防火措施防排烟及暖通空调系统的防火措施3变配电室按发热量5给水、消防泵房46中水泵房10八八、防排烟及暖通空调系统的防火措施防排烟及暖通空调系统的防火措施设计根据防火规范和地方规范，对相关场所设置必要的防排烟措施及相应施灾防援6中水泵房107换热站128电梯机房10的控制措施，以保证火灾时人员疏散和消防救援的要求。1.防烟设施：1.防烟设施：217、8电梯机房109地下车库610厨房60自然补风2.卫生间及厨房设置土建排气竖井，并在排风支管上设置防火止回阀满足防火和防回流功能卫生间设置2kw浴霸浴霸具有供暖通风及照明功能厨房预留家用排油烟1.1 靠外墙的防烟楼梯间的地上部分设置可开启外窗，每五层的自然通风面积均不小于2平方米；采用自然防烟，且在该楼梯间的最高部位设置不小于1.0m2的可开10厨房60自然补风流功能，卫生间设置2kw浴霸，浴霸具有供暖、通风及照明功能，厨房预留家用排油烟罩电源。3地下车库设诱导送风 机械排风（烟）机的排风（风）系统并设置相应的机械启外窗。1.2 不满足自然排烟条件的地上防烟楼梯间，采用机械加压送风系统，每23218、层设3.地下车库：设诱导送风+机械排风（烟）机的排风（风）系统，并设置相应的机械补风系统，排烟风机设置双速风机，平时开启低速工况，火灾时或室内空气较污浊时开启高速工况排气口底在绿化带离地高度不低于1 0米在水泥地离地高度不低于2 0置加压送风口，加压风机置于屋面。1.3地下楼梯间在首层设有自然通风面积均大于2平方米，采用自然防烟。不满足开启高速工况；排气口底在绿化带离地高度不低于1.0米，在水泥地离地高度不低于2.0米。4其他产生余热余湿及异味的房间设置机械排风系统其他产生余热余湿及异味的房时自然排烟条件时，设置机械加压送风系统，置于地下室专用的加送送风机房内。1.4 靠外墙的前室及合用前室地219、上部分设置可开启外窗，前室自然通风面积不小于4.其他产生余热余湿及异味的房间设置机械排风系统。其他产生余热余湿及异味的房间设置机械排风系统。2平方米，合用前室自然通风面积不小于3平方米，采用自然防烟。设计说明DESIGN SPECIFICATION1 5 无直接外窗的防烟楼梯间前室合用前室无开启外窗分别采用机械加压送风系统4.1 送风管道及保温材料均采用不燃烧材料制作。4.2 排烟风机采用消防高温排烟离心风机箱，排烟风机在280时能连续工作30min。1.5 无直接外窗的防烟楼梯间前室、合用前室无开启外窗，分别采用机械加压送风系统，每层设置加压送风口，以维持前室2530Pa的正压，加压风机置于220、屋面。2 2排烟排烟设施设施4.3排烟管道采用不燃材料制作。安装在吊顶内的排烟管道，其隔热层采用不燃材料制作，并与可燃物保持不小于150mm的距离。2 2.排烟排烟设施设施：2.1 走道长度小于60米有直接自然通风的内走道其可开启外窗面积不小于走道面积的24.4与通风、空气调节系统合用的机械排烟系统采取可靠的防火安全措施，并符合排烟系统要求。长度小于60米、有直接自然通风的内走道，其可开启外窗面积不小于走道面积的2且外窗距最远排烟点不超过30m时，采用自然排烟方式。2 2 地下车库4.5通风和空气调节系统的防火阀、管材和保温材料的设置和选用符合消防规范和相应设计规范的要求。2.2 地下车库车库221、设置排风兼排烟系统：排烟量按照换气次数6次/h计算,并设置补风系统，补风风量大于排烟量的50%排烟风管及排烟风机与排风系统合用平时开启低速工况风量大于排烟量的50%，排烟风管及排烟风机与排风系统合用，平时开启低速工况，着火时开启高速工况排烟。2 3 地下房间九九、环保设计环保设计：2.3 地下房间a.房间面积超过50 或总面积超过200m2，且经常有人停留或可燃物较多的地下室无法满足自然排烟条件时采用机械排烟排烟距最远点的水平距离不应超过米九九、环保设计环保设计1.所有空调、通风设备均采用相应的避震，减震措施；采用高效低噪的通风设备。法满足自然排烟条件时采用机械排烟，排烟口距最远点的水平距离不222、应超过30米，并设置自然或机械补风系统，其补风量不小于排烟量的50%。房启外房排备。2.进、排风口的位置，高度设置符合环保要求；3.采用环保节能的制冷剂空调系统。b.其他房间可开启外窗面积不小于房间面积的2时，采用自然排烟.，3 3控制系统控制系统3.采用环保节能的制冷剂空调系统。4.所有通风空调机房围护结构内侧贴吸声材料。机房开向公共区域的门应采用防火隔声门3 3.控制系统控制系统：3.1采用机械防烟的防烟楼梯间及其前室或合用前室，着火时，开启楼梯间的正压送风系统进行正压送风开启前室的多叶送风及其正压送风机进行正压送风防火隔声门5.穿越机房围护结构的所有管道和安装洞周围的缝隙都严密封堵。6设223、于室外的通风空调设备根据周围环境的要求进行适当的隔声处理。风系统进行正压送风，开启前室的多叶送风口及其正压送风机进行正压送风。3.2地下车库着火时，开启该防火分区的排烟风口及其排烟风机的高速工况进行排烟，同关排支路的排烟防火阀启动相应补机行补6.设于室外的通风空调设备，根据周围环境的要求进行适当的隔声处理。十、节能设计：十、节能设计：地下室排风机采用双速风机，车辆较少，污染较轻的时候，低速运行，污染严重同时关闭排风支路上的280排烟防火阀，启动相应补风机进行补风。3.3采用机械排烟的地下室着火时，开启着火防烟分区的排烟风口，关闭非着火防烟1.切换到高速。地下室排风机采用双速风机，车辆较少，污染224、较轻的时候，低速运行，污染严重或需要排烟时分区的排烟风口，并开启排烟风机排烟及补风机进行补风。3.4火灾时，消防控制中心自动停止空调设备和与消防无关的通风机的运行，并根据2.所有非采暖空间的采暖空调管道保温，所有空调冷媒管道管道保温，减少冷/热量的损失。火灾信号控制各类防排烟风机、补风设备等设施的启用。4防火材料与设备的选择和使用4防火材料与设备的选择和使用3.采暖系统及空调冷热水分区域设置热计量表。4.循环水泵耗电输热比满足国家规范的相关要求。设计说明DESIGN SPECIFICATION电气方案设计说明电气方案设计说明一、设计依据：一、设计依据：1民用建筑电气设计规范JGJ 16 200225、84.有线电视系统5.综合布线系统1.民用建筑电气设计规范JGJ 16-2008 2.20kV及以下变电所设计规范GB50053-20133供配电系统设计规范GB50052 20096.访客对讲系统7.停车场管理系统3.供配电系统设计规范GB50052-2009 4.低压配电设计规范GB50054-20115建筑设计防火规范GB50016 20148.视频监控系统9.火灾自动报警及消防联动系统（包括消防电源监控系统、火灾漏电监测系统、5.建筑设计防火规范GB50016-20146.建筑物防雷设计规范GB500572010建筑物电子信息系统防雷技术规程防火门监控系统）10.无线对讲系统7.建筑物226、电子信息系统防雷技术规程GB50343-20128.车库建筑设计规范JGJ100-2015汽车库修车库停车场计防火规三、10KV变配电系统三、10KV变配电系统1.电气负荷等级：9.汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014 10.建筑照明设计标准GB50034-2013一级负荷：地库的消防用电、消防控制室、消火栓泵、自喷泵、火灾自动报警及灭火装置、防火卷帘、潜污水泵、弱电机房、生活水泵；养老用房的医用插11.智能建筑设计标准范GB/T 50314-200612.民用建筑消防安全疏散系统设计标准DB29-66-2013座、应急照明为一级负荷。二级负荷：二类高层建筑的公共照明，客227、梯，消防用电。13.住宅设计规范GB50096201114.住宅建筑规范GB50368-2011三级负荷：除一二级以外的负荷。2.负荷估算指标：15.住宅建筑电气设计规范JGJ242-201116.火灾自动报警系统设计规范GB50116-2013建筑类型用电指标（VA/m2）住宅6017.无障碍设计规范GB50763-201218.老年人建筑设计规范JGJ122-99养老70地下车库2519.老年人居住建筑设计标准GBT 50340-200320.公共建筑节能设计标准GB50189-20053、变配电室设置：根据北京市供电原则，0501-626居住用地内的全部用电负荷均由低基变配电室供二二设计228、范围:设计范围:1.10KV/0.4变配电系统电，供电半径150m；0501-627综合性用地内全部用电负荷均由高基变配电室供电，供电半径200m，1.10KV/0.4变配电系统2.电力及照明配电系统3建筑物防雷3.建筑物防雷4.接地及安全5电话/网络系统5.电话/网络系统设计说明DESIGN SPECIFICATION设置方案如下：四.照明配电系统四.照明配电系统主要场所的照度如下：设置方案如下：地块编号低基变配电室高基变配电室10kV电缆分界室变压器安装容量YZ00-0801-00392座1座1座2x(2x800kVA)+2x630kVAYZ00 0801 60011座2x2000kVA主229、要场所的照度如下：起居室100Lx卧室75Lx厨房100LxYZ00-0801-60011座2x2000kVA10kV分界室位于首层，面积约40 m2；低基变配电室位于首层，每个面积约150 m2；高基变配电室位于地下层住宅地块面积约150m2商业地块面积约180m2厨房100Lx卫生间100Lx设备用房150Lx车库50Lx基变配电室位于地下一层；住宅地块面积约150m2，商业地块面积约180m2。住宅地块变压器安装容量4460kVA；养老地块变压器安装容量4000kVA。车库50Lx光源：选用发光效率高，显色性好、使用寿命长、色温相宜，符合环保要求的光源。室外照明装置应限制对周围环境产生的230、光干扰。车库以日光灯为主。五五 防雷接地系统防雷接地系统4、10kV电源：本工程需引来二路（高压）10KV电源供电。五五.防雷接地系统防雷接地系统防雷保护：本工程建筑按二类防雷措施设防。1、在楼座屋顶设避雷带（网）作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线利用结构基础内钢筋网作接地体住宅楼防侧击雷在60米及以上本工程需引来二路（高压）10KV电源供电。5、电力及照明配电系统：电力及照明系统采用三相五线制供电电压等级为380V/220V。主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。住宅楼防侧击雷在60米及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接。2、为防雷电波侵入，电缆进出231、线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连电力及照明系统采用三相五线制供电，电压等级为380V/220V。电气设计标准表1-2备接地相连。3、为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在必要部位装设电涌保护器（SPD）。六六 接地安全接地安全房 间二、三孔（各一）空调器专用插座洗衣机专用插座电冰箱专用插座排烟罩插三 孔 插座六六.接地安全接地安全1、本工程利用基础钢筋作为联合接地体。低压配电系统接地型式采用TN-S系统。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接线名 称各插座组（10A）用插座（20A）用插座（10A）用插座（10A）排烟罩插座（10A）电 232、炊 具（20A）客厅PE线。2、防雷接地、变压器中性点接地及电气设备、信息系统等接地共用统一的接地装置，要求接地电阻不大于0.5欧，否则应在室外增设人工接地体。客厅31主卧室31次卧室213、本工程采用总等电位连接，将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行连接。4、在弱电机房、浴室、卫生间、游泳池、水泵房等处设局部等电位连接。餐厅11厨房112卫生间11七.电话/网络系统：七.电话/网络系统：本工程直接从市政进线。住宅电话每户设置一对外线，在起居室、主卧室设电话插座养老建筑根据用户需求设置卫生间11主阳台1注：厨房、卫生间插座选用防溅水型。话插座。养老建筑根据用户需求设置。八.有线233、电视系统：八.有线电视系统：有线电视信号直接由市网引入位置与有线电视主管部门协商确定；本工程每注厨房、卫生间插座选用防溅水型。居室照明灯具仅设40W裸灯头，以便业主入住装修后更换灯具；卫生间、厨房、阳台应配防潮裸灯头；空调电源插座、普通电源插座与照明分设回路；厨房电源和卫生间电源插座设置独立回路。所有插座回路均设剩余电流保护器（动作电流不大于30mA，动作时间0.1s）。一般空调电源插座回路不设漏电保护。有线电视信号直接由市网引入，位置与有线电视主管部门协商确定；本工程每户住宅进线1根，在每户住宅的主卧室和客厅各设电视插座；公寓及商业等有线电视插座的设置待与甲方协商而定有线电视系统采用862M234、Hz邻频传输户内照明、插座支路导线采用BV-2.5mm2。线电视插座的设置待与甲方协商而定。有线电视系统采用862MHz邻频传输，小区内的所有电视插座要求用户电平644dB，图像清晰度不低于四级。所有室内有线电视系统管线均采用穿管暗敷所有室内有线电视系统管线均采用穿管暗敷。设计说明DESIGN SPECIFICATION九.综合布线系统：九.综合布线系统：信号采用多模光缆进入弱电中心每户住宅进户线1对在起居室或书房设置数据3、任一台或者报警控制器所连接的火灾探测器、手动火灾报警按钮盒模块等设备总数和地址总数均不超过3200点其中每一总线回路连接设备的总数不宜超过信号采用多模光缆进入弱电中心，每235、户住宅进户线1对，在起居室或书房设置数据插座。办公及商业等数据插座的设置待与甲方协商而定。十十 访客访客对讲系统对讲系统总数和地址总数，均不超过3200点，其中每一总线回路连接设备的总数不宜超过200带你，且应留有不少于额定容量的10%的余量；任一台消防联动控制器地址总数或火灾报警控制器所控制的各类模块总数不超过1600点每联动总线回路连十十.访客访客对讲系统对讲系统住宅每单元及养老建筑设置对讲系统，在每单元首层及地下入口处设门口主机，每户设一分机。实现访客与住户的通话，住户在室内对访客确认后可控制开启楼道入数或火灾报警控制器所控制的各类模块总数不超过1600点，每一联动总线回路连接设备的总数236、不宜超过100点，且应留有不少于额定容量的10%的余量。系统总线上应设置总线短路隔离器每只总线短路隔离器保护的火灾探测器收户设分机。实现访客与住户的通话，住户在室内对访客确认后可控制开启楼道入口处防盗门，防止非法人员进入住宅楼内。十十一.一.停车场停车场管管理理系统系统系统总线上应设置总线短路隔离器，每只总线短路隔离器保护的火灾探测器、收到火灾报警按钮盒模块等消防设备的总数不应超过32点，总线穿越防火分区时，应在穿越处设置总线短路隔离器八层以上的二类住宅建筑仅设消火栓报警按钮十十停车场停车场管系统管系统进出口：设置入口机，出口机。出入口机本身已经集成中文显示、自动出卡、语音提示、内部对讲等功能237、，另设车辆检测器，检测车辆进入情况，道闸一个，自带防应在穿越处设置总线短路隔离器。八层以上的二类住宅建筑仅设消火栓报警按钮，由消防控制中心引来信号线，实现联动控制。4在地下车库等场所设置感烟探测器砸车功能，防止车辆在通过道闸时，道闸意外落下而损坏。控制室部分：设置控制主机和图象管理软件，通过与中央系统的通讯联络，总体控4、在地下车库等场所设置感烟探测器。5、本工程中各楼及地下车库均设置手动报警按钮、火灾警报装置。在主要设备机房强电间消防泵房内设置消防联动控制箱或中继箱在消火栓箱内设有消火制整个停车场管理系统的运行。十二.视频监控系统十二.视频监控系统房、强电间、消防泵房内设置消防联动控制箱或中238、继箱。在消火栓箱内设有消火栓报警按钮。本工程中地下车库设置消防应急广播在火灾时在消防控制中心能将火灾疏散1、本系统功能监控点在地上园区、出入口、地库、电梯轿厢，电梯前室等场所进行视频探测，有效监视6、本工程中地下车库设置消防应急广播。在火灾时在消防控制中心能将火灾疏散层的扬声器强制切换转入火灾应急广播状态。中车库灾警装每防分灾警并记录。2、本系统对监视器画面、显示能任意编程、自动或手动切换。画面上有摄像机的7、本工程中地下车库均设置火灾警报装置：每个防火分区内至少设置一个火灾警报装置，并且尽量设置在靠近楼梯出入口的走道上。用于紧急广播扬声器应使用编号、部位、地址和时间显示。3、视频监控系统分区239、设置，机房分区设置。阻燃材料，或具有阻燃后罩结构。火灾应急广播和火灾警报装置采用分时播放控制：先鸣警报816s；间隔23s后播放应急广播2040s；再间隔23s依次循环4、设备造型：摄像机采用彩色CCD摄像机。十三.无线对讲系统十三.无线对讲系统在地下车库内设无线对讲系统以实现无线通讯进行直至疏散结束。根据需要，可在疏散期间手动停止。紧急广播应具有最高级别的优先权。公共广播系统应能在手动或警报信号触发的10s内，向相关广播区播在地下车库内设无线对讲系统，以实现无线通讯。十四.火灾自动报警及消防联动系统十四.火灾自动报警及消防联动系统1、本工程采用控制中心报警系统。放警示信号（含警笛）、警报语声240、文件或实时指挥语声。并以现场环境噪声为基准，紧急广播的信噪比应等于或大于12dB,详公共广播系统工程技术规范1、本工程采用控制中心报警系统。2、住宅、养老地块各设消防控制室，设在地下一层，出口直接对室外,设有直通室外出口且入口处应设置明显的标志。消防控制中心内均设置火灾自动报警屏消GB50526-2010第3.2.5条的规定。8、消防电话：本系统设有独立的消防通信系统及专线报警电话。在消防控制中心外出口，且入口处应设置明显的标志。消防控制中心内均设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播、火灾警报装置和消防专用电话等设备。火灾自动报警屏消防联动控制屏应设有明显标志设置消防专用电话总机，在241、消防水泵房、变配电所、柴发机房、主要通风机房、排烟机房、正压送风机房、消防电梯机房、灭火控制系统操作装置处设置消防专警屏、消防联动控制屏应设有明显标志。用电话分机。在手动报警按钮处设置消防电话插孔。设计说明DESIGN SPECIFICATION十五十五 电气电气节能设计节能设计9、联动控制功能：火警发生后，消防控制中心在接到报警信号并确认火灾后，能切断相关部位的非消防电源，并接通警报装置及火灾应急照明；能控制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号；能自动（或手动）启动喷淋泵、消火栓泵，显示其工作、故障十五十五.电气电气节能设计节能设计1、选用低损耗节能变压器。2本工程单相负荷占绝大多数无功补偿采242、用单相补偿进步降低由于三状态，显示启泵按钮位置及水流指示器、报警阀、安全信号阀的工作状态；实现对常开防火门的控制；对防火卷帘的控制；并停止相关部位的空调送风，启动相关部位的防排烟风机，启闭有关阀门，并接收其反馈信号；启动变配电所的气体灭火装置及相2、本工程单相负荷占绝大多数，无功补偿采用单相补偿，进一步降低由于三相不平衡带来的线路损耗和变压器损耗。3楼道照明均为事故照明正常事故时两用采用新型延时自息开关正；应的警报装置，气体灭火装置的动作信号来自感烟和感温探测器的同时报警信号；对于消防水泵、防、排烟风机的控制设备，在消防控制中心设置手动直接控制装置。火灾报警与消防联动控制内容：3、楼道照明均为243、事故照明，正常、事故时两用。采用新型延时自息开关，正常时通过声控（或手按），照明灯延时一段时间后自动熄灭，事故时该开关能够自动点亮本回路的全部事故照明灯从而克服了老的自熄开关在事故时不能灾报警与消防联动控制内容（1）消火栓灭火系统；（2）自动喷淋预作用灭火系统；（3）防排烟及通风系统；够自动点亮本回路的全部事故照明灯，从而克服了老的自熄开关在事故时不能自动开启全部事故照明的弱点。4选用低功率电致发光板疏散指示灯（3）防排烟及通风系统；（4）电动防火卷帘系统；（5）强制启动应急照明，切断相关非消防电源；（6）火灾应急广播系统；4、选用低功率电致发光板疏散指示灯。5、地下车库、商铺采用日光灯，并配244、用低损耗电子镇流器，功率因数不低于0 9（6）火灾应急广播系统；（7）火灾警报装置；（8）与出入口控制系统联动控制；10、系统电源：火灾自动报警及联动控制系统电源和消防联动设备（包括消火栓泵、0.9。6、居住建筑每户照明功率密度值不大于7w/m2。景观照明采用金卤光源和节能灯光源以同区域分组控制10、系统电源：火灾自动报警及联动控制系统电源和消防联动设备（包括消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、正压送风机）由两路专线电源供电，末端自切。应急照明由双电源供电，并在楼层配电箱内自切。11系统管线：火灾自动报警及联动系统的传输线路采用穿金属管防火金属线槽方7、景观照明采用金卤光源和节能灯光源，以不同区域分245、组控制。8、通风排烟风机的单位风量耗功率满足公共建筑节能设计标准。合理进行风11、系统管线：火灾自动报警及联动系统的传输线路采用穿金属管、防火金属线槽方式布线。消防控制、通信和报警线路暗敷时，采用金属管并敷设在非燃烧体保护层厚度不小于30mm的结构层内。明敷时，采用防火金属管或金属线槽保护。12火灾自动报警系统的传输线路和50V以下供电的控制线路采用耐压不低于交流管系统设计，降低管路阻力，从而降低设备功率。12、火灾自动报警系统的传输线路和50V以下供电的控制线路，采用耐压不低于交流300V/500V的多股绝缘电线或电缆。采用交流220/380V供电或控制的交流用电设备线路，采用耐压不低于交流246、450V/750V的电线或电缆。13消防控制中心具有如下功能：13、消防控制中心具有如下功能：（1）、控制消防泵启、停；显示启泵按钮启动的位置；显示消防泵的工作、故障状态。（2）火灾报警后停止有关部位的风机关闭防火阀并接收反馈信号（2）、火灾报警后，停止有关部位的风机，关闭防火阀，并接收反馈信号。（3）火灾确认后，关闭防火卷帘，并接收其反馈信号；接通事故照明和疏散指示照明；切断有关部位的非消防电源。（4）火灾确认后按顺序接通火灾报警装置和事故广播（4）、火灾确认后，按顺序接通火灾报警装置和事故广播。（5）、消防控制中心能够和消防水泵房、配电室等就急操作装置处实现对讲，与手动报警按钮处实现插孔电话对讲。消防控制中心还设有向当地公安消防部门直接报警的外线电话外线电话。基地分析