1、 济南汉峪A06/08/09地块方案文本目录CONTENTS前期分析方案详解Strategy ReflectScheme IllustrationP1P2产品详解Product Chapter立面探讨Faade DiscussionP4P3目录CONTENTS前期分析方案详解Strategy ReflectScheme IllustrationP1P2产品详解Product Chapter立面探讨Faade DiscussionP4P3项目位置济南市项目位置东部城区项目位于济南市东部城区的汉峪片区，属于城市重点发展方向，汉峪片区核心位置，目前已经形成了高端居住区济南北连首都经济圈，南接长三角经2、济圈，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点，环渤海地区和黄河中下游地区中心城市，山东半岛城市群和济南都市圈的核心城市。东部承载了济南的支柱产业，高新技术产业、现代服务业、新兴产业聚集，拥有大量高素质、高收入产业人口，为区域房地产发展提供强有力产业支撑汉峪片区以创意研发、生态居住功能为主的复合功能新区，目前已经形成了高端居住区汉峪片区A4B7A6-A9项目区位项目区位项目位于济南东部高新区汉峪片区，城市主要发展方向，济南东部汉峪最后一批优质地块经十路旅游路工业南路高新核心区济南市政府济南CBD港沟收费站济南东收费站二环东路舜华路凤凰路3.9KM5.0KM2.8KM3、7.3KM3.1KMA6A8A9旅游旅游路路旅游北路旅游北路华奥路华奥路龙奥北路龙奥北路经经十路十路凤凰凤凰路路u道路交通：旅游路及经十路为城市东西向主干道，凤凰路及舜华路为区域南北向主干道，A4地块周边路网发达，进入性良好，A6/7/8/9地块目前凤凰路尚未修通，进入性差；u公共交通主要集中在旅游路、凤凰路上，主要有312、323、325、326、K145、K73，多以市区到周边乡镇的公交为主地铁地铁M3号线号线规划地铁站点项目交通区域交通路网发达，凤凰路南段目前尚未修通，未来将于二环南路快速路联通，距离地铁M3号线规划汉峪金谷站点约2公里济南市政府奥体中心省立医院东院区汉峪金谷规划商业汉峪4、金谷规划商业规划54班小学高新区第二实验学校（初中、高中）规划42班小学规划45班九年一贯制学校规划国际学校规划36班小学山大附中规划42班小学、42班初中规划商业滨润汇银座u商业配套：1公里范围内享有银座、缤润汇等综合商业配套，3公里范围内享有汉峪金谷综合商业配套；u医疗配套：3公里范围内三甲医院有省立医院东院区；u教育配套：每个地块均紧邻规划教育配套，其中B7地块紧邻山大附中，教育资源优质项目配套目前整体配套规划完善，并逐渐落地，未来随着规划的逐渐落地，区域价值将会进一步走高项目周边山体瀚裕华园住宅区兴旺家园住宅区涵玉翠岭住宅区凤凰南路（待建）旅游路基地凤凰路（待建）金汇 瀚玉城待建住宅待5、建住宅待建住宅项目现状及不利因素A4地块四面临路、内部部分渣土；B7地块东为山体，西侧为舜华南路，内部渣土堆积；A6/7/8/9地块位于凤凰路南段两侧，目前道路正在施工建设A4地块南侧道路凤凰路南段尚未修通A4地块内部1.2 周边四至及地块现状周边四至及地块现状西侧为三庆城市主人社区，北侧为兴港路，地块方正，为净地，易于快速开发建设西侧为三庆城市主人社区，北侧为兴港路，地块方正，为净地，易于快速开发建设A-04地块汉峪新苑南湖花苑德润天玺规划小学规划商业6789九年一贯制涵玉翠岭三盛国际公园兴旺家园 瀚裕华园42班小学国际学校国际学校山水华府华皓英伦联邦三盛国际公园绿城玉蘭花园B7规划42班初6、中、42班小学金汇瀚玉城绿城玉蘭花园旅游路旅游北路舜华南路凤天路凤凰路 汉峪海风舜华南路B7地块内部用地条件分析山地建筑控制线建筑红线50.008.0025.0025.008.0033.5033.5015.0025.00A-08A-06A-09山体待建住宅待建住宅待建住宅待建住宅X-06A-07A06地块土地面积：1.57公顷容积率：地上 1.0且1.8（含地上停车库）地下0.3绿地率：40%总建筑密度（地上地下叠加）：30%停车率：100%（其中地面停车率不大于35%）限高：高度不得超过50米A08地块土地面积：1.53公顷容积率：地上 1.0且1.8（含地上停车库）地下0.3绿地率：40%7、总建筑密度（地上地下叠加）：30%停车率：100%（其中地面停车率不大于35%）限高：高度不得超过50米A09地块土地面积：1.18公顷容积率：地上 1.0且1.55（含地上停车库）地下0.3绿地率：40%总建筑密度（地上地下叠加）：30%停车率：100%（其中地面停车率不大于35%）限高：高度不得超过40米待建住宅待建住宅目录CONTENTS前期分析方案详解Strategy ReflectScheme IllustrationP1P2产品详解Product Chapter立面探讨Faade DiscussionP4P3总图(合)A06A08A09整体技术经济指标项目指标单位备注一 规划建筑用8、地面积42754.0二 总建筑面积92160.0地上计容面积74012.0其中住宅面积73078.0其中还建房17101.0层高：3.15m高层住宅36237.0层高：3.15m叠墅19740.0层高：3.3+3.0+3.3+3.0m配套面积934.0地下面积18148.0包含人防面积6000其中叠拼地下车库面积8201.0高层地下室面积8045.06#8#高层住宅地下满铺二层,9#局部地下二层(储藏赠送）设备面积1062.0叠拼地下室面积840.0下叠每户赠送45平（含储藏及一个地下车位）上叠每户赠送25平（含储藏及一个地下车位）三 人防面积6000.0按地上计容面积8%计算(三个地块人防总9、面积5921，按可平衡考虑，共分三个人防分区分设在三个地块，每个地块约2000）四 容积率其中地上容积率1.731.01.55地下容积率0.280.3五 居住户数475户六 居住人数1520人3.2人/户七 总建筑密度30.00%30%其中地上密度27.24%地下密度2.76%八 场地限高40m九 绿地率40.0%40%十 车位非机动493辆一类区：还建房：1.8辆/户；90-144:1.0辆/户；144:1辆/户,叠拼:0辆/户机动车475辆一类区：还建房：1.0辆/户；90-144:1.0辆/户；144:1.0辆/户,叠拼:1.0辆/户其中地上132辆35%地下343辆总房型配比类型面积段10、户数套数比面积面积比还建房还建房9595-1008961.4%877351.3%还建房1431505638.6%832848.7%小计14517101高层高层1401406628.4%944826.1%高层16016014462.1%22785.662.9%高层180180229.5%4003.411.0%小计23236237叠拼下叠1851851212.24%222011.25%上叠1651651212.24%198010.03%下叠2202203737.76%814041.24%上叠2002003737.76%740037.49%小计9819740总计47573078总图及指标A06拿地方11、案指标：高层：20320 叠拼：7750 配套：200 地块A06:主要技术经济指标项目指标单位备注一 规划建筑用地面积15708.0二 总建筑面积34616.4地上计容面积28274.4其中住宅面积27782.4其中还建房7000.0层高：3.15m高层住宅13222.4层高：3.15m叠墅7560.0层高：3.3+3.0+3.3+3.0m配套面积492.0地下面积6342.0包含人防面积2000（不计容）其中叠拼地下车库面积2882.0高层地下室面积2970.0高层住宅地下满铺二层(储藏赠送）设备面积490.0叠拼地下室面积0.0三 人防面积2000.0计算值2262,按地上计容面积8%计12、算(三个地块人防总面积5921，按可平衡考虑，共分三个人防分区分设在三个地块，每个地块约2000）四 容积率其中地上容积率1.801.01.8地下容积率0.280.3五 居住户数178户六 居住人数570人3.2人/户七 总建筑密度30.00%30%其中地上密度29.46%地下密度0.54%八 场地限高50m九 绿地率40.0%40%十 车位非机动187辆一类区：还建房：1.8辆/户；90-144:1.0辆/户；144:1辆/户,叠拼:0辆/户机动车178辆一类区：还建房：1.0辆/户；90-144:1.0辆/户；144:1.0辆/户,叠拼:1.0辆/户其中地上52辆35%地下126辆其中叠拼13、地下停车位126辆总图及指标A08拿地方案指标：高层：19530 叠拼：7750 配套：200 地块A08:主要技术经济指标项目指标单位备注一 规划建筑用地面积15265.0二 总建筑面积33748.0地上计容面积27477.0其中住宅面积27241.0其中还建房6900.0层高：3.15m高层住宅12361.0层高：3.15m叠墅7980.0层高：3.3+3.0+3.3+3.0m配套面积236.0地下面积6271.0包含人防面积2000（不计容）其中叠拼地下车库面积3031.0高层地下室面积3120.0高层住宅地下满铺二层(储藏赠送）设备面积120.0放在还建房地下室（一层是配套非住宅）叠拼14、地下室面积0.0三 人防面积2000.0计算值2199，按地上计容面积8%计算(三个地块人防总面积5921，按可平衡考虑，共分三个人防分区分设在三个地块，每个地块约2000）四 容积率其中地上容积率1.801.01.8地下容积率0.280.3五 居住户数168户六 居住人数538人3.2人/户七 总建筑密度30.00%30%其中地上密度30%地下密度0.00%八 场地限高50m九 绿地率40.0%40%十 车位非机动175辆一类区：还建房：1.8辆/户；90-144:1.0辆/户；144:1辆/户,叠拼:0辆/户机动车168辆一类区：还建房：1.0辆/户；90-144:1.0辆/户；144:115、.0辆/户,叠拼:1.0辆/户其中地上35辆35%地下133辆其中叠拼地下停车位133辆总图及指标A09拿地方案指标：高层：5800洋房：12310 配套：150 地块A09:主要技术经济指标项目指标单位备注一 规划建筑用地面积11781.0二 总建筑面积23795.6地上计容面积18260.6其中住宅面积18054.6其中还建房3201.0层高：3.15m高层住宅10653.6层高：3.15m叠墅4200.0层高：3.3+3.0+3.3+3.0m配套面积206.0地下面积5535.0包含人防面积2000其中叠拼地下车库面积2288.0高层地下室面积1955.0高层住宅地下二层（局部一层）(储16、藏赠送）设备面积452.0叠拼地下室面积840.0下叠每户赠送45平（含储藏及一个地下车位）上叠每户赠送25平（含储藏及一个地下车位）三 人防面积2000.0计算值1460，按地上计容面积8%计算(三个地块人防总面积5921，按可平衡考虑，共分三个人防分区分设在三个地块，每个地块约2000）四 容积率其中地上容积率1.551.01.55地下容积率0.300.3五 居住户数129户六 居住人数413人3.2人/户七 总建筑密度30.00%其中地上密度20.61%30%地下密度9.39%八 场地限高40m九 绿地率40.0%40%十 车位非机动131辆一类区：还建房：1.8辆/户；90-144:117、.0辆/户；144:1辆/户,叠拼:0辆/户机动车129辆一类区：还建房：1.0辆/户；90-144:1.0辆/户；144:1.0辆/户,叠拼:1.0辆/户其中地上45辆35%地下84辆其中叠拼地下停车位24辆产品分布(合)面积段户数套数比面积面积比还建房953322.8%320118.7%1005638.6%557232.6%1505638.6%832848.7%小计145100%17101100%三块地总还建房指标：A06#:7000A08#:6900A09#:3200还建房配置要求：还建房还建房高层高层200+220200+220叠拼叠拼A06#A08#A09#185+165185+1618、5叠拼叠拼产品分布及货值高层高层还建房还建房叠拼叠拼160160150150100100A06220+200220+200面积单价（元）总价（亿）高层13222300003.966720叠拼7560400003.024000合计277826.990720产品配比：产品配比：货值货值:142142类型面积段户数套数比面积面积比还建房还建房951002850.0%280040.0%还建房1431502850.0%420060.0%小计567000高层高层1401403034.9%424032.1%高层1601605665.1%898267.9%小计8613222叠拼下叠2202201850.0%319、96052.4%上叠2002001850.0%360047.6%小计367560总计17827782A08产品分布及货值高层高层还建房还建房叠拼叠拼180180150150160160面积单价（元）总价（亿）高层12361300003.70830叠拼7980400003.19200合计272416.90030产品配比：产品配比：货值货值:220+200220+200类型面积段户数套数比面积面积比还建房还建房95992850.0%277240.2%还建房1431482850.0%412859.8%小计566900高层高层1601605270.3%8357.667.6%高层1801802229.720、%4003.432.4%小计7412361叠拼下叠2202201950.0%418052.4%上叠2002001950.0%380047.6%小计387980总计16827241100100A09产品分布及货值150150高层高层还建房还建房叠拼叠拼1421429595185+165185+165产品配比：产品配比：货值货值:面积单价（元）总价（亿）高层10654300003.19608叠拼4200400001.68000合计180554.87608类型面积段户数套数比面积面积比还建房还建房959733100.0%3201100.0%小计333201高层高层1401433650.0%5208421、8.9%高层1601503650.0%544651.1%小计7210654叠拼下叠1851851250.0%222052.9%上叠1651651250.0%198047.1%小计244200总计12918055交通分析车行流线车行流线消防消防流线流线基地车行出入口基地车行出入口地库地库出入口出入口备注：考虑备注：考虑消防车单进单出或结合地形设置紧急出入口消防车单进单出或结合地形设置紧急出入口基地基地人人行出入口行出入口地下停车分析自行车区域自行车区域(地面停车地面停车)自行车区域自行车区域(地面停车地面停车)自行车区域自行车区域(地面停车地面停车)-0.150-2.900-2.900全地下停车22、全地下停车(负二层负二层)-3.050-3.050-0.150-0.150-3.050-2.9000.0000.0000.0000.0000.0000.000-0.150-1.500-1.5000.0000.0000.0000.000-2.900备注：地面停车：备注：地面停车：5252地下停车地下停车126126（其中叠拼地下（其中叠拼地下126126）备注：地面停车：备注：地面停车：3535地下停车地下停车133133（其中叠拼地下（其中叠拼地下133133）备注：地面停车：备注：地面停车：4545地下停车地下停车8484（其中叠拼地下（其中叠拼地下2424，地下停车，地下停车6060）-023、.1500.000-0.150-0.150-0.150-3.050-3.050-0.150-3.050-3.050-3.050全地下停车全地下停车(负一层负一层)全地下停车全地下停车(负负一一层层)密度分析地上高层高层地上密度地上密度叠拼叠拼密度分析地下A06#A06#：密度勉强满足要求：密度勉强满足要求A08#A08#：密度勉强满足要求：密度勉强满足要求A09#A09#：密度：密度勉强满足要求勉强满足要求高层储藏高层储藏叠拼叠拼地地下下密度密度地下车库地下车库A06#建筑密度明细项目面积比例备注地上高层14859.45%叠拼288218.35%包含地上地下配套2601.66%地下高层00.024、0%此处地下面积与地上重叠设备85.40.54%地下车库00.00%小计30.00%A08#建筑密度明细项目面积比例备注地上高层156010.22%叠拼303119.86%包含地上地下地下高层00.00%设备1200.00%放在还建房地下室（一层是配套非住宅）地下车库00.00%小计 30.0%A09#建筑密度明细项目面积比例备注地上高层124010.53%叠拼118810.08%地下高层00.00%此处地下面积与地上重叠叠拼00.00%地下车库1106.39.39%小计 30.00%叠拼储藏叠拼储藏人防分布2000方2000方2000方异地人防分析A06地下容积率做足0.3，高层地下室赠送减25、少，能赠送1340方，约为一层地下储藏室A08地下容积率做足0.3，高层地下室赠送减少，能赠送1429方，约为一层地下储藏室A09地下容积率做足0.3，高层地下室不能赠送，但别墅可平均每户赠送约33平地下室配套分析社区配套社区配套物业用房物业用房治安联防站：治安联防站：3030居委会居委会：5050 公厕：公厕：6060 物业：物业：9292 地上换热站：地上换热站：260260 治安联防站：治安联防站：3030居委会居委会：5050 公厕：公厕：6060 物业物业：9696治安联防站：治安联防站：3030居委会：居委会：5050 公厕：公厕：6060 物业物业：6666 （治安联防站（治安联26、防站、居委会、居委会、公厕公厕）地上换热站地上换热站（物业按总建面千分之三计算）（物业按总建面千分之三计算）（物业按总建面千分之三计算）（物业按总建面千分之三计算）（物业按总建面千分之三计算）（物业按总建面千分之三计算）设备分析人防范围人防范围地下设备地下设备专业A06A08A09房间面积（）面积（）面积（）备注设备（建议三地块统一设置，减小成本）水箱间地上80设置于地块最高处地上换热站260有噪音，宜独立地上设置在6#地下消防水泵房不能设置在塔楼正下方112112建议靠地库边设置易于进线，靠近主干道及负荷中心消防水池可设置在塔楼下220生活水泵房不能设置在塔楼正下方180含生活水箱电气变配电27、室不能设置在塔楼正下方200120120净高要求较高，济南要求车位100配充电桩，每个车位用电负荷7千瓦消防控制室可设置在塔楼下80宜设置置于地上，设置于地下时紧邻出入口弱电机房可设置在塔楼下303030每地块30送风机房及两个排风机房可设置在塔楼下10010050地上换热站地上换热站(合设）合设）备注：目前备注：目前合合设的设备设置在设的设备设置在6#6#，存在辐射半径风险，存在辐射半径风险竖向剖面-2.900A06#二层停车二层停车111-11-1剖面图剖面图-3.050-2.900-0.150竖向剖面叠拼-6.600-1.5000.000-3.0501-11-1剖面图剖面图11竖向剖面叠28、拼-2.400-1.5000.000-1.5001-11-1剖面图剖面图11普通绿化普通绿化停车位植草砖停车位植草砖绿地率备注：备注：1 1、目前绿地率按退建筑、目前绿地率按退建筑1.5m1.5m，道路，道路1m1m计算计算A06#绿地率项目面积计算比例面积（）绿地率备注普通绿地6442100%644241.01%已确定停车位植草砖106930%320.72.04%已确定总6762.743.1%A08#绿地率项目面积计算比例面积（）绿地率备注普通绿地6206100%620640.66%已确定停车位植草砖83430%250.21.64%已确定总6456.242.29%A09#绿地率项目面积计算比29、例面积（）绿地率备注普通绿地4528100%452838.43%已确定停车位植草砖87330%261.92.22%已确定总4789.940.66%A06#A06#地块由于合设地块由于合设260260平换热站，绿地率少约平换热站，绿地率少约100100平平空间意向空间意向空间意向目录CONTENTS前期分析方案详解Strategy ReflectScheme IllustrationP1P2产品详解Product Chapter立面探讨Faade DiscussionP4P3叠拼220+200负一层平面图负一层平面图叠拼220+200一层平面图一层平面图地下室轮廓叠拼220+200二层平面图二层30、平面图叠拼220+200三层平面图三层平面图叠拼220+200四层平面图四层平面图高层180+160180+160180+160标准层标准层高层142+142142+142 142+142 标准层标准层还建房150+100100+150 100+150 标准层标准层A:150 B:110还建房95+95+9595+95+95 95+95+95 标准层标准层ABB目录CONTENTS前期分析方案详解Strategy ReflectScheme IllustrationP1P2产品详解Product Chapter立面探讨Faade Discussionp4p3小高层效果图小高层效果图小高层效果图小高层效果图小高层效果图小高层效果图小高层入户门厅效果图小区入户大堂效果图叠拼效果图叠拼效果图叠墅效果图叠墅效果图优点：1 高层地面停车，不干扰别墅部分2一层地下室，且通过台地解决，不需要结构转换，降低成本，停车效率较高3 绿地率有一定余量，降低报批风险4 别墅可以通过地下停车直接入户，提升品质5 若人防异地，对方案本身无太大影响，仍能保证高层地下室赠送缺点：1 台地高出市政道路，是否计容需征询2 人防位于别墅下部，起相关技术问题存在一定难度3 地面户型开间进深受制约于地下停车布置4设备集中设置在6#，辐射半径存在一定风险风险点 THE END