1、济南汉峪A4地块 项目规划设计方案 目 录CONTENTSCONTENTS现状分析方案规划Status Status AnalysisAnalysisScheme Scheme LayoutLayout意向表现单体Type DesignType DesignIntention Intention ExpressExpress现状分析区位分析道路分析配套分析规划条件分析策略分析区位分析高新核心区济南市政府济南CBD港沟收费站济南东收费站3.9KM5.0KM2.8KM7.3KMA4地块项目位置 项目位于济南东部高新区汉峪片区，城市主要发展方向，是济南东部汉峪最后一批优质地块。道路分析 地块周边路网2、发达，临近城市主干道旅游路、凤凰路及舜华路。距离地铁M3号线规划汉峪金谷站点约2公里。舜华南路凤飞路凤凰路凤天路华奥路旅游北路旅游路公交停靠点次级道路主干道路方案地块方案地块配套分析 地块周边配套齐全，随着市政规划发展及在建项目落地，该区域将成为新的金融商圈之一，发展潜力巨大。方案地块方案地块金融商业市政公建大型医疗教育建筑地块现状：项目占地面积：50262条件要求：地上容积率2.4-1.6（含停车库）地下容积率0.3总建筑密度（地上地下叠加）30%绿地率35%停车率不小于100%（其中地面停车率不大于35%）难点一：海绵城市对地上地下密度的限制；难点二：场地地形高差对道路布置以及停车位的影响3、。现状幼儿园规划条件分析项目地块结合用地条件与周边限制，在适用美观的前提下，做到建筑面积最大化。地上货值最大化 高货值产品最大化地下地库占地最小化 单车面积指标最小化关联：用足地上地下叠加密度难题:海绵城市对地上地下密度的限制策略:在地上地下叠加密度及地下容积率双重限定情况下，高效排布车库，保证地上建筑货值最大化。规划策略之一规划策略之一地库设计原则:1.尽可能扩大地上建筑与地下车库的密度重叠部分。-省密度2.因人防不计地下室容积率，人防面积尽可能用于可售停车。-出效益3.考虑停车回家流线的均好性。-保品质最终达到减少车库开挖面积及层数的目的。地库方案一高层区集中停车 (上轮定位讨论方案)上下4、叠加面积：较少人防布局：塔楼下储藏室+平层停车停车均好性：一般车库层数：全3层,平均3层地库方案二叠加层区分散停车(主推)上下叠加面积：较多人防布局：全部兼做停车停车均好性：较好车库层数：全B2层（局部B1层,B3层）,平均1.9层127.6129.7130.9132.1133.3134.5 134.02.2米净高上叠 下叠 3M高层区域叠加区域北规划策略之二难题:场地地形高差对道路布置以及停车位的影响。策略:利用场地地形高差，高效排布车库，保证场地空间的使用便利。2.8M3.4米净高地下室地上部分普通车库人防车库高层区域叠加区域北规划策略之二难题:场地地形高差对道路布置以及停车位的影响。策略5、:利用场地地形高差，高效排布车库，保证场地空间的使用便利。地下室地上部分普通车库人防车库129.5130.7131.9133.1134.3135.5134.0134.5132.5130.7129.0地下室地上部分高层区域叠加区域高层区域叠加区域叠加区域北规划策略之二难题:场地地形高差对道路布置以及停车位的影响。策略:利用场地地形高差，高效排布车库，保证场地空间的使用便利。普通车库人防车库方案规划方案总图产品分析车流分析车库方案绿地分析方案总图指标 济南（高层+4F叠加）指标项目名称各业态【按目前市场售价】面积（m2）特别说明规划用地(净)50258.0 地上容积率(净)2.40 综合容积率（地6、上+地下）2.70 其中地上容积率2.40 地下容积率0.30 密度30.00%其中地上建筑密度22.44%地下建筑密度7.56%绿地率36.5%总建筑面积（计容+不计容+地下面积）：145338 地上建筑面积（计容）：120619 总可售面积（商品区,不包括车库）：120040 商品房住宅建筑面积高层住宅 80080 120040 叠加住宅 27960 安置房 12000 架空层0 商业建筑面积售楼处0 社区配套治安联防站、居委会、变电所180 579 变电所100，治安联防站30，居委会50地上换热站、水箱间340 门卫59 总户数高层住宅616 880 层高:3m叠加住宅160 层高:37、.3m+3m+3.3m+3m安置房104 层高:2.9m不计容面积：9650 地下建筑面积：15070 其中储藏（）4582 其中下叠地下室 3248 上叠工具间/储藏室 1334 非机动车库（）0 其中非机动车库（）0 机动车库（）10487 其中独立普通车库（）6410 含变电所350，生活水泵房200叠加-1F停车（）3377 叠加每户一个停车位，共160辆停车设备（）700 预留放在高层地下，含消防水泵房及水池280，消防控制室80，弱电机房45，卫生间60独立人防车库（）9650 不计容停车位（个）880 100%停车率其中地下停车位（个）646 总停车65%其中普通车位（个）2088、 人防车位（个）278 叠加地下停车位（个）160 台地停车位（个）0 地上停车位（个）234 其中普通车位（个）234 按总机动车位的百分之三十五非机动车位992 每套1个车位，放于地上产品分析叠加区 高层区 26F还建30F32F32F32F28F换热站 售楼处（临建）产品分布及货值140120高层95140安置房185+165165+165叠加地上货值产品配比产品面积户数 总户数 分户数比 总户数比面积总面积 分面积比 总面积比高层12012030861650.00%35.00%369608008046.15%30.79%14014030850.00%35.00%4312053.85%39、5.92%叠加上叠1651658016050.00%9.09%132002796047.21%11.00%下叠1851857848.75%8.86%1443051.61%12.02%下叠16516521.25%0.23%3301.18%0.27%安置95955210450.00%5.91%49401200041.17%4.12%140135.77 5250.00%5.91%7060.0458.83%5.88%合计户数880总建筑面积120040产品面积单价总货值高层产品80080 25000 2002000000叠加产品27960 40000 1118400000安置房12000 25000 10、3000010003420401000 叠加高层安置房设备、门卫地下车库密度组成方案建筑密度计算项目面积比例备注规划用地面积50258.0 总建筑密度30.00%其中地上建筑密度22.44%地上占地面积11277其中高层26605.29%首层建筑面积，阳台不计面积，预留20平大堂安置房5401.07%首层建筑面积，阳台不计面积，预留20平大堂叠加765815.24%首层建筑面积，阳台不计面积，楼梯算全密度变电所1000.20%设备门卫319 0.63%地下建筑密度7.56%地下占地面积3800其中车库38007.56%台地00.00%叠加车库00叠加投影面下叠加地下室00叠加投影面下叠加下坡道11、停车位面积：1334下叠地下室面积：3248上叠储藏室面积：3377地下一层平面图地下一层功能示意地下室平面人防地下室面积：3282非人防地下室面积：6410地下二层平面图地下二层功能示意地下室平面地下三层平面图人防地下室面积：6368地下三层功能示意地下室平面回家流线叠下流线回家流线1地下入户回家流线2庭院入户剖面示意图流线1流线2回家流线叠上流线回家流线1地下-1F入户回家流线2地下-2F入户剖面示意图垂直电梯回家流线高层车库入户方案一(建议)室外风雨连廊1.入地库2.停车3.经风雨连廊回家停车经风雨连廊回家回家流线高层车库入户方案二地下入户通道方案二（全地下通道入户）需要增加216 平的12、密度以及396平的地下建筑面积，导致地下损失30个车位，地面需增加相应停车数，好处在于提升回家的体验。1.入地库2.停车3.经地下入户通道回家停车经地下入户通道回家车流分析地面车行流线地库出入口流线城市道路消防分析消防车道城市道路消防救援场地消防车回车场绿化分析普通绿地面积共计约为17244.30地面停车位共234个，地面停车位采用植草砖按30%折算绿地面积，则室外机动车停车位绿地面积为34620.3=1039自行车停车场面积共计991.83，采用植草砖按30%折算绿地面积，则室外非机动车停车位绿地面积为991.83 0.3=297.55合计绿地面积为18345.53，绿地率为36.50%普通13、绿化自行车停车场植草砖室外停车场植草砖地块范围地块绿地率项目面积计算比例面积（）绿地率普通绿地17244.30100%17244.3034.31%停车位植草砖2688.9430%803.681.60%自行车位植草砖991.8330%297.550.59%总18345.5336.50%景观分析高层区集中绿地景观轴多层区散布景观线日照分析济南济南市市日照分析日照分析管理规定管理规定第六条 城市旧区项目内新建住宅每套应当至少有一个居住空间大寒日日照时间不低于1小时；城市新区项目内新建住宅每套应当至少有一个居住空间大寒日日照时间不低于2小时。技术参数日照标准日大寒日冬至日有效日照时间带（h）8:00-14、16:009:00-15:00计算点经纬度济南,北纬36度41分,东经117度0分计算时间间隔不大于1分钟采样点间距不大于1米日照时间计算起点距室内地坪0.9米高的外墙位置结论结论:根据设计地形标高及建筑高度计算日根据设计地形标高及建筑高度计算日照照,方案均满足自身及周边建筑的有效日照方案均满足自身及周边建筑的有效日照时间时间.单体 单体户型 上叠面积：165下叠面积：165上叠面积：165户型套内建筑面积阳台面积套数建筑面积使用系数总套内总建筑面积总建筑面积含阳台叠下155.466.262183.390.88 591.62 674.08694.7叠上140.354.052163.96三层平面15、四层平面下叠面积：185户型套内建筑面积阳台面积套数建筑面积使用系数总套内总建筑面积总建筑面积含阳台叠下155.466.262183.390.88 591.62 674.08694.7叠上140.354.052163.96一层平面二层平面地下一层平面地下二层平面边户面积：140中间户面积：120方案一套内面积 半阳台面积套数建筑面积套内总面积单元建筑面积得房率 实得面积露台面积飘窗面积设备面积半阳台面积楼层面积A1113.01530141.2 12404.7 15448.20.80 141.2 09.7406.03511.94B95.582.78560121.8121.8 08.905.57C16、111.333.01530141.7141.7 09.7406.03单体示范区1123465城市界面停车场前区景观前区广场售楼处二楼样板间23465沿街展示面人行出入口车行出入口售楼处意向售楼处意向售楼处意向售楼处意向意向立面意向新亚洲 立面意向新亚洲 立面意向新亚洲 立面意向新亚洲 立面意向现代立面意向现代立面意向现代斯特恩风险点提示1 密度:阳台首层无阳台，且未计密度。2 退界:现有基地南西北三侧应为城市绿线（退3m）还是道路红线（退8m）。现按最不利退8m退界。3 消防车道:高层下采用尽端式消防车道(有大环通,无小环通)，是否可行需征询当地有关部门。4 人防停车:叠加下人防停车需人防设计院深化，复核停车有效性。5 敞开楼梯间:叠加北侧楼梯为敞开楼梯间，计一半建筑面积，全部密度。且未计算间距。2.6m（1.2m）敞开楼梯未计算建筑间距6 叠加间距计算：【1.5（抬高地下室）+3.3（1F）+3（2F）+3.3（3F）+1.2（女儿墙）】*1.5=18.45，按18.8控。4F退3F4.5m（3*1.5建筑间距）。是否可行 长度大于3（H）*1.5（间距系数）=4.518.8（3层露台间距）E n d