1、0102030405060708产品定位研究项目背景规划方案产品设计示范区篇公区篇章立面篇章成本篇章CONTENT融信 南通 海纳春江Rongxing Nantong Hainachunjiang地 址 ：南通占地面积 ：62887 建筑面积 ：132000 容 积 率 ：2.1绿 化 率 ：35%业主单位 ：融信 海纳春江以极简主义哲学作为产品肌理，将艺术从容融汇到建筑的每一个细节当中。米白色铝合金结合超大比例玻璃面，搭配极简线条，以经典的三段式设计，呈现了现代化美感的沿街公建化立面。带来艺术奢阔的居住体验。With minimalism philosophy as product text2、ure,Haina Chunjiang integrates art into every detail of architecture.The off white aluminum alloy combined with super large proportion of glass surface,combined with extremely simple lines,presents a modern aesthetic public building facade along the street with the classic three-stage design.It brin3、gs a luxurious living experience.招商 阳光城 檀瑞府Yangguangcheng Tanyuefu地 址 ：富阳占地面积 ：84108 建筑面积 ：206054 容 积 率 ：2.45绿 化 率 ：33%业主单位 ：阳光城 一画藏历史，一画启时代。阳光城檀瑞府屹立于时代繁华主轴之上，以一幅富春芯居图呈鉴时代，吸引有着相同城居理想的人们到此，共同擘画时代富春的美好生活画卷。A picture of history,a picture of the times.The sunshine city Tanrui mansion stands on the main 4、axis of the prosperity of the times.With a picture of Fuchun residence as a reference,it attracts people with the same ideal of living in the city to come here and jointly create a picture of the beautiful life of Fuchun in the era.乐清乐成 B-b11、b12 地块乐清翁垟前桥村地块温州乐清市（2020）070 柳市镇龙泾村地块温州乐清市（2020）003 柳市镇苏5、岱村地块乐清市中心区 E-b18-2 项目宏地中梁乐清首府三期中梁乐清正大城市中心正大置信乐清市大荆镇中庄村（2013）011 号地块华鸿上坤上坤乐清温州01前期分析PARTBasicAnalysis 乐清中国名片城市 城在海上，城在城中东南沿海重要的中心城市及风景旅游城市现代区位分析 LOCATIONTRAFFIC ANALYSIS 区域交通 基地位于乐清市柳市镇，道路交通体系发展完善，距离柳市镇政府 1.5km,距离柳市客运中心 3.2km,乐清市客运中心站 9.9 公里。距离温州龙湾国际机场 14km。区域规划路网丰富，基地周边道路正在建设当中，已建成中心大道，溪桥东路，可达性强。柳市镇6、 SITE14.0KM9.9KM沈海高速绕城高速乐清市客运站温州龙湾机场温州市政府SITE长江路柳黄路溪桥东路中心大道周边配套 PERIPHERAL RESOURCESPERIPHERAL RESOURCES 景观资源 柳市客运站乐清站世纪联华超市柳市镇第一中学柳市新城小学柳市镇人民政府乐清第三人民医院同济医院乐清英华学校3KM7KM市政配套教育资源景区资源医疗设施购物休闲交通站点中雁荡山风景区杨八洞景区金峰寺西凰屿生态公园凤山古庙SITE3KM9KM基地区域有中雁荡山、杨八洞景区、长虹公园、金峰寺等。长虹公园基地周边生活配套完善，能满足基本生活要求，南侧乐清第三人民医院、同济医院柳市职业技术7、学校、柳市镇第十二小学、西侧有乐清英华学校、第四小学、世纪联华超市、红太阳幼儿园、柳市镇第一中学。SITE场地现状 SITE ANALYSIS根据项目所属区域和投标人以往项目经验，充分发挥设计团队的主观能动和创新能力，并结合全市和区域房地产市场现状，力求达到项目利润最大化和快销回款为目标的项目定位.满足规范要求的前提下，做到产品价值的最大化。考虑是否做差异化产品，如做差异化，则明确高溢价产品如何最大赠送。项 目 目 标产 品 设 计 设计要求高溢价 快去化02产品定位PARTProductOrientation 产品策略 STRATEGYSWOT 分析-优势SWOT 分析-劣势SWOT 分析-8、机会SWOT 分析-威胁S1.北邻溪桥路，通达温州市区，距离柳市客运中心约 9.9 公里，交通通达性较强；2.地块内部平整且较为方正，方案排布空间大，存在营造品质大中庭的基底；3.项目自带 3000 商业，将弥补区域内生活配套匮乏的现状。SWOT 分析-优势SWOT 分析-劣势SWOT 分析-机会SWOT 分析-威胁w1.地块条件较为严苛，容积率 2.5，限高 54 米，高层住宅面宽小于 50 米，产品体系较为单一；2.片区工业区环绕，多为电气、机械产业，存在一定污染且氛围较为杂乱；3.属于柳市外围区域，人员混杂且无重大规划，本地人对区域认知为工业区；4.地块周边现状多为农田/工业园，生活配套9、缺乏。产品策略 STRATEGYSWOT 分析-优势SWOT 分析-劣势SWOT 分析-机会SWOT 分析-威胁o1.人口大镇，产业集群较多，人口基数较大，导致客群多样化，可细分程度较高；2.目前乐清主城高价，柳市在售项目多为大面积总价高，外来务工的刚需落户人群存在低总价的抓取机会；3.本案周边毗邻工业区，存在大量产业园客户；4.政府制土地供应，目前柳市新房可售货量有限，整体竞争较小；5.区域房地产开发程度弱，品质商品房少，存在突围机会。产品策略 STRATEGYSWOT 分析-优势SWOT 分析-劣势SWOT 分析-机会SWOT 分析-威胁T1.柳市整体城建面、基建较差，且政府发展落实速度慢10、，客户外溢严重（乐清是主要目的地，学区/配套等）；2.温州人对地段/产品要求高，本地高端客户多被乐清主城分流且喜好大面积，部分中低端客户易受柳白新区（规划更多，发展空间更大）同价位分流；3.周边村庄自建房多为无独立产证销售，典型项目东风家园均价 7-8000 元/，可读村对应柳市二小，低价分流；4.底层务工者购买力不足，一定实力的企业中层存在品质欲望，本案细分客户界限较为模糊；5.本案周边村落多数实力客户外出做生意或已移居柳市，剩余多为地缘中老年与外来务工的租赁居住，本地购买 力有限。产品策略 STRATEGY产品策略 STRATEGY本案碧桂园桃李东方0.1产品策略 STRATEGY产品策略11、 STRATEGY本案雍华府1.5产品策略 STRATEGY产品策略 STRATEGY本案旭信雍尚园3产品策略 STRATEGY产品策略 STRATEGY本案瑞鑫卓越城2产品策略 STRATEGY本案康桥东麓园5产品策略 STRATEGY产品策略 STRATEGY本案白象壹号4产品策略 STRATEGY产品策略 STRATEGY产品策略 STRATEGY产品策略 STRATEGY产品策略 STRATEGY产品策略 STRATEGY产品策略 STRATEGY产品策略 STRATEGY产品策略 STRATEGY产品策略 STRATEGY 3+1 房 2 厅 2 卫 4+1 房 2 厅 2 卫 2 12、房 2 厅 1 卫4+1 室 2 厅 2 卫3 房 2 厅 2 卫03规划策略PARTSitePlan 地块尺度 SITE SCALE总用地面积：74493.62 建筑面积：186234.05 容积率：2.5建筑密度：27%绿地率：35%建筑限高：54 米（14 米住宅建筑高度 54 米且 4 层）出入口方位：地块南侧、东侧、西侧也建道路未知道路 Autodesk Autodesk Autodesk 用地红线高层建筑控制线地多层建筑控制线15m10m12m12m6.5m8.5m7m8m3m2m5m5m5m5m3m10mSITES=74493.62 桥 东 路长 江 路规 划 一 路（未知）规 13、划 一 路（未知）规划条件 CONDITIONAL PLAN规划条件 CONDITIONAL PLANQ1：居住和商业价值如何判断，资源如何分配？Q2：示范区如何选择？地块中心部位价值最高，产品围绕轴线布置，中央形成大花园。A1:地块价值分析 SITE VELUE Autodesk Autodesk Autodesk 经分析，地块内部中心区域价值最高，向四周递减；地块北侧道路等级较高，商业宜设置在地块北侧区域幼儿园用地A2：根据城市人流来向，示范区的位置应设置在地块北侧示范区 DEMONSTRATION AREA312方案三 示范区位于西北角方案二 示范区位于东北角优势：位于道路交叉口，展示形14、象较好劣势：与安置房相邻，示范区空间感教差优势：有足够空间塑造示范区沿街展示面劣势：后场空间较小优势：售楼处前后场空间尺度适宜，利于售楼处先期启动。后期结合人行主入口，形成具有仪式感的中轴空间，增加后期商业运营活力，提升小区业主归家仪式感，树立房开品牌形象。方案一 示范区位于北侧居中AN:示范区位置宜选定为地块北侧居中，后期兼做地块形象主入口，提升归 家仪式感，树立房开品牌形象 头 脑 风 暴 规划逻辑 PLANNING LOGIC住宅容积率做不足且角度过大中央大花园但轴线关系较弱排布整齐但日照不满足内部形成大花园，日照不满足容积率做足，日照满足景观轴和中央大花园且日照满足要求全高层叠墅+高层15、规划逻辑 PLANNING LOGIC方案一 全高层方案方案二 高层+叠拼总平面图 总指标鸟瞰图业态面积段户型结构 套数套数比面积75.00221704.37%5250.089.002+12160037.45%53400.0115.0032225015.61%30088.1128.0042243226.97%55296.0139.0042225015.61%34750.0合计1602100.00%178784.05户型配比小高75 89 115 125 139 社区用房养老用房物管用房首层商业，二层配套商业 主要出入口（人行）主要出入口（人行）次要出入口次要出入口次要出入口次要出入口交通分析交16、通分析人行流线消防流线车行流线地库入口消防登高场地小区出入口景观轴线景观组团日照满足大寒日 2 小时数量单位备注74493.62按土地出让条件234820.05186234.05178784.05178784.054450.001305.00地上总建筑面积的千分之7800.00规划条件800150.00规划条件150500.00规划条件500365.00规划条件要求，计容地上住宅总建筑面积的千分之二，且大于等于3001000.00180.00100.0050.00门卫按照1030003000规划条件要求商业面积4000048586.000.0048586.000.00地下夹层赠送面积0.0地下17、非夹层赠送面积05216.40/单车1.8/辆43369.60普通车库28471人防车库14898.72住宅不少于地上建筑面积的8%，不少于地上建筑面积的5%2.5/FAR2.520.34%/27%（其中住宅净密度22%）15152123961180.00157635%35%1604户5132.8人3.2人/户1F-18F层H54m（14m住宅建筑高度54m，且4层)1587辆158辆1429辆人防区停车位373辆40/辆非人防区停车位1056辆34/地下室面积/规划要求车位数3121辆2898辆223辆乐清市柳市镇浃底村033号地块地块项目经济技术指标项目总用地面积总建筑面积计容积率建筑面积18、其中住宅配套商业住宅地下室（赠送）非机动车车库机动车库容积率建筑密度其中配电房开闭站消控室及电信机房考虑放在地上，单个配电房120，单个开闭所180;配电房按2.5w平方米一个配置。住宅建筑面积高层配套建筑面积物业管理用房业态2其中预留养老助残设施社区卫生用房非计容积率总建筑面积架空层面积全地下车库配套及商业非机动车停车位其中其中其中其中其中地上停车位地下停车位单车指标人数社区文化服务中心居家养老用房商业幼儿园其中非机动车停车位住宅非机动车停车位建筑占地面积绿地率户数建筑层数机动车停车位其中其中业态面积段户型结构 套数套数比面积75.002211046.48%7800.089.002+122519、6435.16%50196.0115.0032225215.71%30318.1128.0042264840.40%82944.0叠墅160.00423362.24%5760.0合计1604100.00%178784.05小高户型配比75 89 115 128 160 361.40140户建面积200；1.4辆/户511.501.5辆/户549001.1090户建面积140；1.1辆/户9901.801.8辆/户16206390.8060户建面积90；0.8辆/户5122.002.0辆/户1278配套31200.300.3辆/10010.003.003辆/10094.00商业3000.000.20、80中型商业（1000建筑面积10000）0.8车位/10024.002.502.5辆/10075.00合计15873121商品住宅车位数表格商业配套日照满足大寒日 2 小时04户型设计PARTUnitPlan 周边项目 PROJECT AROUND桃李东方容积率：2.5类型：高层雍华园容积率：2.8类型：高层旭信雍尚园容积率：2.5类型：高层瑞鑫卓越城容积率：2.5类型：高层白象壹号容积率：3类型：高层本案碧桂园桃李东方（在售）高层毛坯均价在 12800雍华园（尾房）高层毛坯均价在 11000旭信雍尚园（在售）高层毛坯均价在 10000白象壹号（在售）高层毛坯均价在 11000康桥东麓园（待21、售）宏地地块（待售）瑞锦园（售罄）瑞鑫卓越城（待售）城市能级配套：乐清市区 柳市 北白象竞争分析：高端分流（碧桂园桃李东方）平行分流（柳白新区项目）无竞争可参考（北白象项目）乐清市区柳市柳白北白象主流镇区项目本地/外地 55 开，外溢乐清严重客户基本均为本地人，外溢乐清与温州严重周边项目 PROJECT AROUND用地面积22020容积率2.5产品类型高层面积段115m2、139m2、188m2均价12800（元/m2）碧桂园桃李东方项目基本情况用地面积29474容积率2.8产品类型高层面积段96m2、109m2、117m2、125m2、132m2均价11000（元/m2）雍华园项目基本情况22、用地面积7650容积率2.5产品类型高层面积段105m2、117m2、128m2、139m2均价10000（元/m2）旭信雍尚项目基本情况用地面积79228容积率2.5产品类型高层面积段189m2-155m2均价瑞鑫卓越城项目基本情况用地面积17000容积率3产品类型高层面积段107m2、116m2、122m2、128m2、138m2、157m2均价11000（元/m2）白象壹号项目基本情况vU 型厨房人性化设计户型结构：2 室 2 厅 1 卫户型结构：2 室 2 厅 1 卫建筑面积：75 建筑面积：75 本案产品东亚怡和嘉苑高层T4户型（中间户75）独立玄关玄关超强收纳户型设计 UNIT P23、LAN户型结构：3 室 2 厅 2 卫户型结构：3 室 2 厅 2 卫建筑面积：89 建筑面积：96 本案产品雍华园高层T4户型（中间户89）房间尺度舒适独立玄关奢华主卧套房间完整没有凹角玄关带收纳配建衣帽间户型设计 UNIT PLAN户型结构：3+1 室 2 厅 2 卫户型结构：3 室 2 厅 2 卫建筑面积：115 建筑面积：120 本案产品碧桂园桃李东方高层T4户型（边户115）面积省 5 功能+1，面积更省独立玄关南北通透3.5 面宽玄关超强收纳全明餐厅更高舒适度面积更省，功能数+1户型设计 UNIT PLAN阳台飘窗飘窗主卫主卧室厨房餐厅客厅卧室卫生间卧室飘窗飘窗卧室玄关阳台设备平台24、茶室户型结构：4+1 室 2 厅 2 卫户型结构：4 室 2 厅 2 卫建筑面积：139 建筑面积：140 本案产品碧桂园桃李东方高层 T2 户型（139）宽厅设计奢华主卧套独立玄关舒适四房3.5 面宽空间更加灵动“1”字型主卫，配建衣帽间玄关超强收纳无忧二孩时代，三代同堂面积相同，功能数+1户型设计 UNIT PLAN户型结构：3+1 室 2 厅 2 卫户型结构：3 室 2 厅 2 卫建筑面积：115 建筑面积：117 本案产品旭信雍尚园高层T4户型（边户115）面积省 2 功能+1，面积更省独立玄关南北通透3.5 面宽玄关超强收纳全明餐厅更高舒适度面积相同，功能数+1户型设计 UNIT P25、LAN主卧室客卫卧室书房餐厅卧室阳台飘窗飘窗玄关飘窗厨房设备平台主卫茶室客厅户型结构：4+1 室 2 厅 2 卫户型结构：3+1 室 2 厅 2 卫建筑面积：128 建筑面积：128 本案产品旭信雍尚园高层 T2 户型（128）独立玄关公卫干湿分离宽厅设计.3.5 面宽玄关超强收纳空间更加洁净空间更加灵动面积相同，功能数+1户型设计 UNIT PLAN阳台飘窗飘窗主卫主卧室厨房餐厅客厅卧室卫生间卧室飘窗飘窗卧室玄关阳台设备平台茶室户型结构：4+1 室 2 厅 2 卫户型结构：3+1 室 2 厅 2 卫建筑面积：139 建筑面积：139 本案产品旭信雍尚园高层 T2 户型（139）宽厅设计奢华主26、卧套独立玄关舒适四房4.5 面宽空间更加灵动“1”字型主卫，配建衣帽玄关超强收纳无忧二孩时代，三代同堂面积相同，功能数+1户型设计 UNIT PLAN高层 T4 户型（89+75）户型设计 UNIT PLAN强电普通电梯独立前室连廊连廊中庭上空担架电梯无障碍电梯消防电梯消防电梯前室中庭上空89 户型75 户型75 户型89 户型半赠送全赠送高层 T4 户型（115+89）户型设计 UNIT PLAN担架电梯无障碍电梯消防电梯普通电梯消防电梯前室连廊弱电水独立前室连廊强电中庭上空中庭上空115 户型89 户型89 户型115 户型半赠送全赠送高层 T2 户型（128+128）户型设计 UNIT 27、PLANSJQDSF电梯厅消防电梯客梯电梯厅主卧室客厅客卫卧室书房餐厅主卧室客厅卧室书房餐厅卧室卧室阳台飘窗飘窗飘窗飘窗阳台玄关玄关飘窗飘窗厨房厨房设备平台设备平台主卫客卫主卫茶室茶室128 户型128 户型半赠送全赠送高层 T2 户型（139+139）户型设计 UNIT PLANRDSJ电梯厅消防电梯客梯电梯厅阳台飘窗飘窗主卫主卧室厨房餐厅客厅卧室客卫卧室飘窗飘窗卧室阳台飘窗飘窗主卫主卧室厨房餐厅客厅卧室卧室飘窗卧室玄关玄关阳台飘窗阳台衣帽间设备平台设备平台客卫茶室茶室139 户型139 户型半赠送全赠送叠排户型（160+160）户型设计 UNIT PLAN160 户型首层庭院庭院160 户28、型首层半赠送全赠送叠排户型（160+160）户型设计 UNIT PLAN160 户型二层160 户型二层半赠送全赠送叠排户型（160+160）户型设计 UNIT PLAN160 户型三层160 户型三层半赠送全赠送叠排户型（160+160）户型设计 UNIT PLAN160 户型四层160 户型四层半赠送全赠送05示范区篇PARTDemonstrationarea 1.设计总览2.规划设计方案3.建筑单体设计4.建筑立面设计5.地库设计6.示范区设计7.配套公建8.设计表达6.3 流线分析Streamline analysisCHANGZHOU FUYANG 76PROJECT DEMONST29、RATION ZONE PLAN DESIGN杭州富阳檀瑞府项目示范区景观深化设计总平标注PLAN LABEL精神堡垒停车场逐光森林星环棋布入口平台绿荫后场时光长廊星迹漫步样板间入口阳光草坪1123456789107236891054溪桥路1.设计总览2.规划设计方案3.建筑单体设计4.建筑立面设计5.地库设计6.示范区设计7.配套公建8.设计表达6.3 流线分析Streamline analysisCHANGZHOU FUYANG 76PROJECT DEMONSTRATION ZONE PLAN DESIGN杭州富阳檀瑞府项目示范区景观深化设计总平标注PLAN LABEL精神堡垒停车场逐光30、森林星环棋布入口平台绿荫后场时光长廊星迹漫步样板间入口阳光草坪112345678910示范区 DEMONSTRATION AREA1.设计总览2.规划设计方案3.建筑单体设计4.建筑立面设计5.地库设计6.示范区设计7.配套公建8.设计表达6.3 流线分析Streamline analysisCHANGZHOU FUYANG 76PROJECT DEMONSTRATION ZONE PLAN DESIGN杭州富阳檀瑞府项目示范区景观深化设计车行路线人行路线未来接大区路线溪桥路示范区 DEMONSTRATION AREA1.设计总览2.规划设计方案3.建筑单体设计4.建筑立面设计5.地库设计6.31、示范区设计7.配套公建8.设计表达6.3 流线分析Streamline analysisCHANGZHOU FUYANG 76PROJECT DEMONSTRATION ZONE PLAN DESIGN杭州富阳檀瑞府项目示范区景观深化设计情绪调度EMOTION REGULATION感知感知精神堡垒逐光森林星环棋布售楼处星迹漫步好奇惊喜相知亲切归属好奇惊喜相知亲切归属示范区 DEMONSTRATION AREA06公区篇章PARTPublicarea Analysis公共区域 PUBLIC AREA地库出入口内分流模式30m此类模式具有仪式感品质感、景观序列感强、管理点位相对集中。适用于高档品质32、及中档品质居住区。面宽控制在 30m，前场进深 15m，适用于 20 万方以上项目公共区域 PUBLIC AREA地下归家动线地库出入口设计需考虑在行车坡道尽头增设玄关景墙，具有引导分流作用，延续递进手法，提升归家的温馨感（如图所示）。公共区域 PUBLIC AREA南入大堂平面示意图立面示意图公共区域 PUBLIC AREA南入大堂公共区域 PUBLIC AREA北入大堂洋房及二类 T2 高层中置大堂公共区域 PUBLIC AREA门头门头尺度应与楼栋立面合理匹配且门头应凸出建筑主体，有较明显的昭示效果07立面篇章PARTFacadeAnalysis舒展内切流动产品策略 STRATEGY灵动33、折线正立面透视图入户大堂正立面拼接透视图理想系列商业理想系列景观灯饰理想系列景观连廊理想系列入园大堂流动曲线舒展直线叠拼意向07成本篇章PARTCostsAnalysis08成本篇章PARTCostsAnalysis成本篇章 COSTS规划规划整齐地库立面地库布局材料选择立面简洁规划规划整齐成本篇章 COSTS总图排布整齐合理，规划最大程度上利用土地，间接优化地库。成本篇章 COSTS地库立面立面地库布局材料选择材料选择立面简洁立面简洁成本控制 COSTSOneTWO地库整体抬高成本大幅降低经济高效平面布置地下成本可售效益地下车库面积成本控制 COSTS车库建筑面积：57486 平方米负一层平面图车库总车位数：1474 辆 富于 138 辆单车指标：39 平方米中柱网人防车库成本篇章 COSTS立面材料选择立面简洁地库立面地库布局材料选择立面简洁成本篇章 立面材质玻璃门窗玻璃栏杆仿金属氟碳漆（浅灰）屋顶层材质成本篇章 立面材质玻璃门窗铝合金百叶（灰）玻璃栏杆仿金属氟碳漆（浅灰）仿金属氟碳漆（灰）标准层材质成本篇章 立面材质玻璃门窗铝合金百叶（灰）仿金属氟碳漆（灰）架空层材质一体化铝板饰面（浅灰）软膜天花铝型材线脚成本篇章 立面材质玻璃门窗铝合金百叶（浅灰）玻璃栏杆一体化铝板饰面（浅灰）铝格栅吊顶（深灰）商业立面材质三层商业露台商业外廊商业2021 年 7 月