1、新新鸿鸿 温州温州乐乐清柳市清柳市镇浃镇浃低村地低村地块块概念方案概念方案设计设计Conceptual design of Liushi Town,Yueqing City,Wenzhou2021.07壹壹前期分析贰贰强排推演叁叁规划策略肆肆产品研究伍伍示范区陆陆地库柒柒立面研发前期分析前期分析壹壹温州站温州站乐乐清站清站区位分析Location analysis温州市地处长三角城市群南侧、海峡西岸经济区东北部，是海峡西岸经济区六大中心城市之一，是衔接海峡西岸经济区和长三角经济圈的重要城市。乐清市经济发达，是中国市场经济发育最早、经济发展最具活力的地区之一。南部柳市地区是中国著名的低压电器之都2、，温台模式的发源地。北部雁荡山是中国十大名山之一，号称“东南第一山”，为国家首批 5A 级旅游景区，获“世界地质公园”称号。35KM温州温州龙龙湾国湾国际际机机场场基地位于温州市乐乐清市清市，地理位置优越，交通便利，未来可期未来可期8KMSITE39KM大道R=0.5KM乐清英华学校配套分析Matching analysis柳市镇政府桃李东方苑办公楼农贸市场site长江路月渡南路天王殿柳黄路环城东路中心大道R=1KM中心怡景嘉园医院基地属于“镇镇核心区核心区”，交通便利，周边配套完善溪桥路Base present situation analysis基地现状分析基地周边景观资源丰富，道路建设完3、善，内部较为平整。site综合容积率：2.5综合绿地率：35%用地条件Landscape matching土地性质：二类住宅用地（R21），兼容零售商业用地（B1，不包含批发市场 B12）规划总用地面积：74493.62 平方米用地红线综合建筑密度：27%（其中住宅建筑净密度 22%）高层退界线底层退界线N通过对基地详细的解读和分析我们应该做什么类的产品？强排推导贰A50,B17-1 plot project in the central area of Wanquan Town,Pingyang County平阳县万全镇中心区 A50、B17-1 地块项目分析：1.叠墅与高层的售价从相差504、00元/平方米2.叠 墅售价较高，利润是高层的数倍，但销售压力较大测算依据：碧桂园桃李东方一期（2021年2月2日）售价12659元/平方米（一期去化76%）碧桂园桃李东方一期（2021年6月8日）售价14076元/平方米（二期去化34%）（楼板价约5395元/相差426元）注：本分析不包含各类产品在市场接受度及销售去化分析结论：”货值”我们坚信高低配会带来更高的户型功能备注楼板价90-1103房2厅2卫120-1404房2厅2卫160以上4+1房2厅2卫叠墅商业160-18030-801960025000元/元/58215821228228450045009051144515房2厅3卫-毛坯5、毛坯成本（元/）配套均摊 建设成本450022858214051市场信息Market Information市市场场及及产产品定位品定位品类及面积段单价（元/）二类高层14600元/毛坯单位面积利润（元/）？一直在探索 从未被超越在满足规划条件的情况下土地开发强度的上限是什么？用品质匠心和创新精神打造“四有四有”好房 精于计算 货值至上 条件约束 产品为王有有颜值颜值的建筑的建筑：外立面和造型一定要美观俊朗，要经得住时间的考验；有温度的社区：有温度的社区：邻里中心有互动的空间，物业服务让业主生活更舒心，让房子保值增值；有匠心的品有匠心的品质质：在设计之初就考虑后期使用，在施工中考虑到装修对建筑6、的破坏，会尽量避免二次浪费；有魔幻的空有魔幻的空间间：通过人体工学研究，所有的户型超高得房率，充分打磨每一个空间和尺寸，让 120 的房子有 140 的居住空间感受。38.5034.0033.5049.507443.38.5037.3849 3.036.0046.8939 0.739.0030.0640 0.036.9038.5035 1.838.5030.7838 0.529.0037.7322.*18*811613.16.*811698*17幼儿园3FH=12.00116*1898*1898*1818F114.00116*1898*1898*1818F116116*1898*1818F987、*18*18116*1898*1898*18810011698*17116*1898*1898*1818F116*18116*1898*1898*1818F116*18165*1818F165*18165*1818F165*1814.0016.806013.31129*18129*1818F139*18139*18116*1798*1717F98*17116*1719.0023.25116*1898*18116*1898*18*1798*181717F116*18116*1898*1898*1818F116*1898*1818F116*1818.0017F139*17139*17129*1818、29*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*1818F1129*1818F129*1823.6827.4318F129*1818F18F129*1811618F139*18139*1818F139*18139*1814.0435.20139*18165*1818F139*1814.12129*18165*18129*18129*1818F165*1818F129*1818F165*1819.5321.9014.5517F116方案一（全18F高层布局）货值货值：27.06亿亿户型功能备注90-110120-140160以上160-1809、30-803房2厅2卫4房2厅2卫4+1房2厅2卫5房2厅3卫-输入条件：1.业主要求2.规划要求推出货值市市场场及及产产品定位品定位品类及面积段单价（元/）二类高层叠墅商业146001960025000元/元/元/毛坯毛坯毛坯要求面要求面积积段（）段（）96.00116.00129.00139.00实际户实际户型面型面积积（）（）98.00116.00129.00139.00户户数比数比26.54%26.68%24.62%12.31%甲方要求甲方要求（户户数比）数比）25.00%25.00%20.00%15.00%差差值值-1.54%-1.68%-4.62%2.69%小小计计叠墅小小计计合合10、计计产产品品类类型型二类高层方案一户型配比表户户数数 计计容面容面积积（）（）388.00 38024.00390.00 45240.00360.00 46440.00180.00 25020.00165.00 165.00-165.00 170.00175.00 175.00180.00 180.00-/品类 面积（）04000.001960025000元/元/叠墅商业货值总计洋房17848414600元/260586.640100002705879.85%15.00%5.15%1.00 1.00 0.000.00%-0.00%-0.00%-0.00%-/-货值小计（万元）144.00 2311、760.001462.00 178484.000.00 0.000.00 0.000.00 0.000.00 0.001462.00 178500.00货值计货值计算表算表单价（元/）38.500034.5033.49.507443.36.003836.0037.39.0038 0.542.6238 0.538.5038.5020.8033 0.339 0.020 0.820.8020 0.8*17*1714.*7116*816514.*611613.96*16170*方案二（18F+叠墅）一货值货值：27.68亿亿户型功能备注90-1103房2厅2卫120-140160以上160-1803012、-804房2厅2卫4+1房2厅2卫5房2厅3卫-输入条件：1.业主要求2.规划要求推出货值市市场场及及产产品定位品定位品类及面积段单价（元/）二类高层叠墅商业146001960025000元/元/元/毛坯毛坯毛坯产产品品类类型型要求面要求面积积段（）段（）实际户实际户型面型面积积（）（）户户数比数比甲方要求甲方要求（户户数比）数比）差差值值96.0096.00380.0036480.0026.28%25.00%-1.28%116.00129.00116.00129.00382.00360.0044312.0046440.0026.42%24.90%25.00%20.00%-1.42%-4.9013、%小小计计139.00165.00-165.00139.00165.00-165.00108.00144.001374.0024.0015012.0023760.00166004.003960.007.47%9.96%0.951.66%15.00%15.00%1.00-7.53%5.04%0.05-叠墅小小计计合合计计方案二户型配比表户户数数 计计容面容面积积（）（）二类高层175.00 175.00180.00 180.00-/品类 面积（）货值总计276827洋房叠墅商业166004124804000.00146001960025000元/元/元/242365.8424460.81000014、24.00 4200.0024.00 4320.0072.00 12480.001446.00 178500.00货值计货值计算表算表单价（元/）1.66%-1.66%-4.98%-/-货值小计（万元）幼儿园3FH=12.00116*1796*1796*1718F10011696*1796*1718F116116*1796*1718F96*17116*17116*1696*1696*1616F10014.00116*161696*16116*1896*1896*1818F116*18116*1896*1896*1818F116*1814.0016.806013.3114.0016F11616515、180165180170*2165180165180170*2165180170*26F165180165180165180170*2165180165180170*2165180170*26F16518020.00165180165180170*2165180165180170*2165180170*26F165180165180165180170*2165180170*2 165180165180129*1818F129*18129*18129*18139*186F2 165180139*1820.0018F139*18139*1818F139*18139*18116*1696*1696*16、1616F116*1618.8115.00116*1896*1896*1818F116*18129*18129*1818129*18129*18116*1696*1696*1616F116*16129*18129*1817.53116*1896*1818F96*18116*18129*18129*18129*18129*1818.00129*18129*18129*1818F129*129*18129*1814.1219.00165*1818F165*18165*1818F165*18165*1818F1165*1818F165*1838.500034.33.5049.507443.36.0017、3844.0036.37.0046.5538.5039.0028.5039 0.020 0.820 0.839.0020.8039.0020 0.820.8039.0020.8039 0.0*1713.*1714.*7116*1713.*7116*17*17175*165180 175*180 175*175*2165165180 175*6F165165180 175*1652 165方案三（18F+叠墅）二户型功能备注90-110120-140160以上160-18030-803房2厅2卫4房2厅2卫4+1房2厅2卫5房2厅3卫-输入条件：1.业主要求2.规划要求推出货值市市场场及及产产品18、定位品定位品类及面积段单价（元/）二类高层叠墅商业146001960025000元/元/元/毛坯毛坯毛坯要求面要求面积积段（）段（）96.00116.00129.00139.00实际户实际户型面型面积积（）（）96.00116.00129.00139.00户户数比数比22.24%22.24%31.87%6.37%甲方要求甲方要求（户户数比）数比）25.00%25.00%20.00%15.00%差差值值2.76%2.76%-11.87%8.63%165.00-165.00175.00180.00-/165.00-170.00175.00180.00-/136.001304.0036.0036.019、036.00108.001412.0022440.00159568.006120.006300.006480.0018900.00178500.009.63%0.922.55%2.55%2.55%7.65%/15.00%1.00-5.37%0.08-小小计计叠墅小小计计合合计计产产品品类类型型二类高层方案三户型配比表户户数数 计计容面容面积积（）（）314.00 30144.00314.00 36424.00450.00 58050.0090.00 12510.00品类 面积（）洋房叠墅商业货值总计159568 14600 元/18900 19600 元/4000.00 25000 元/货值货20、值：28.00亿亿232969.283704410000280013货值小计（万元）货值计货值计算表算表单价（元/）18116*1896*1818F96*18116*18129*18129*18129*18129*18116*1696*1896*1818F116*18129*18129*18129*18129*1815.00129*18129*18129*18129*18116*1796*1796*1718F100116*1796*1796*1718F116116*1796*1718F96*17116*1796*1796*1717F113.5014.0014.90129*129*1818F1821、129*18129*129*1818165180165165180165180175*2165180165180175*2165180175*26F165180001796*1718F129*18129*18F129*18189.501652 165180 165180218021803FH=12.00180 175*165180175*22 165180180 1651801652180175*2 165180 165180幼儿园165180175*2175*26F1651806F1651807.008.00165165180165180175*2165180165180175*21651822、0175*6F2 1651807.0014.10116*1896*1896*1818F116*18116*1896*1896*1818F116*18165180180 165180 175*180218129*18129*18129*18129*14.10139*96*17F139*17116139*1714.0015.8013.3114.5017F116165*1716511617F*17165*1717F16560165*1717F165*17165*1717F165*17小区次入口18F129*18139*18小区次139*1819.00入口38.5038.5038.5034.0034.23、0034.0033.5033.533.50049.5049.5049.5043.7443.743.7436.038.504037.38837.349.0344.0036.036.046.8946.5536.037.3836.0000039.7038.5039.0039.0039.0030.0638.5042.6240.0028.5039.0020.8038.5036.9035.8138.5038.5039.0038.5020.8020.8039.0039.0038.5033.3030.7829.0020.8020.8020.8038.5039.0020.8020.8039.0037.7320.24、8020.80116*96*196*1116*14.0116*188116*14.0116*8165*96*1116*8165*116*165*165*8116*116*96*1116*8116*1818181818898*1116*18181816116*696*116116*81818175*2175*2116*96*12 165116*18181818181771656F22 165165170*2 165170*21651651818170*21651656F1652180 170*2181618165165175*21651656F2180 175*22 165方案对比Scheme 25、Comparison货值货值:货值:货值:27.06亿27.68亿28.00亿方案一方案二方案三货值货值产品高层景观产品高层、叠墅景观产品高层、叠墅景观116*1898*1898*1818F180116*1898*1818F98*1818116*1898*1818F98*18116*18116*1898*1898*1816.8 114.00116*98*17116*1898*1898*118F116*18116*98*198*1818F116*18165*1818F165*18165*1818F165*1814.0016.8013.6 013.3118F139*18139*18幼儿园17F1126、6*1723.25116*1898*18116*1898*181798*1717F116*18116*1898*1898*1818F116*1898*1 818F116*18.0098*1717F116*139*173FH=12.0098*1139*1718129*129*129*1819.00129*129*18129*18129*129*18F1818F129*1827.4318F129*1823.68129*18129*18F129*18129*18129*1818F129*1818F139*18139*1818F139*18139*1822.0 435.20139*18165*181827、F139*14.12129*165*18129*18129*1818F165*18F129*1818F165*19.5321.9014.5517F17116*1796*1796*1718F1714.001796*1718F7116*171796*1718F96*17116*1716696*1616F1614.0014.0096*16116*1896*1896*1 818F116*18116*1896*196*1818F116*1814.0016.8013.6 013.3114.0016F16165180180180 165180 170*170*180 165180 170*2180 165228、20.00165180165180 170*129*186F16518018F129*18129*18180 165180 170*129*18180 165180 170*180 165 6F2180139*182180139*20.0018F180 165180 170*165180139*18180 165180 170*139*18F139*139*18幼儿园116*96*163FH=12.0096*1616F116*1618.811651802 16515.00116*1896*1 896*18129*18129*18116*96*161696*1616F116*116*1896*129、818F116*1818F96*1 8129*129*1818129*18129*18129*129*18129*1817.53116*18.00129*18129*18129*1818F129*129*18129*1814.121819.00129*165*1818F165*181818F165*18165*1818F18165*1818F165*1818116*1896*188129*18116*1696*196*118F116*129*18129*129*18129*18129*18129*1818F96*18116*1815.00116*1796*1796*1718F1714.001130、6*1796*1718F96*17116*17116*17718F717116*1796*1796*1717F1713.5014.0018129*18129*129*1818F18129*18129*129*1818165180165180 175*16518014.90175*2 165180129*165180129*18165180 165180129*186F175*2 16518007718F129*18129*18F129*189.502180 165180180 1651653FH=12.00180 165180 175*165180175*2175*1651802 16518031、165180165180 175*2 180175*2 165180 165180幼儿园165180175*2175*6F16518026F1651807.008.00165180 175*16518016518016596*16F180129*187.0014.102 165180116*1896*196*1 818F116*18116*1896*196*1818F116*18165180180 165180 175*180218129*18129*18129*18129*129*139*181818F139*1819.0014.10139*17F175*139*17175*17139*1732、180 16518014.0015.8013.6013.3113.5017F17165*1717F17165*1717F17165*1717F165*17165*1717F165*17小区次入口小区次入口38.5034.0033.5049.504.09336.0031.7444.00515.6438.46.5539.0039 0.020 0.820 0.839.0020.8039.0020 0.820.8039.0020.8039 0.096*1796*96*13.*17*812914.*7116*811600.175*296*1819 0.0小区次175*165180 175*180 17533、*175*2165165180 175*6F165165180 175*1652 165方案四（货值产品均好化）输入条件：1.业主要求2.规划要求推出货值户型功能备注90-110120-140160以上160-18030-803房2厅2卫4房2厅2卫4+1房2厅2卫5房2厅3卫-品类及面积段市市场场及及产产品定位品定位单价（元/）二类高层叠墅商业146001960025000元/元/元/毛坯毛坯毛坯产产品品类类型型要求面要求面积积段（）段（）96.00实际户实际户型面型面积积（）（）98.00户户数比数比24.82%甲方要求甲方要求（户户数比）数比）25.00%差差值值0.18%116.00134、29.00117.00129.00352.00414.0041184.0053406.0024.82%29.20%25.00%20.00%0.18%-9.20%139.00165.00-165.00175.00180.00-/139.00165.00-170.00175.00180.00-/54.00108.001280.0046.0046.0046.00138.001418.007506.0017820.00154412.007820.008050.008280.0024150.00178500.003.81%7.62%0.903.24%3.24%3.24%9.73%/15.00%15.0035、%1.00-11.19%7.38%0.10-小小计计叠墅小小计计合合计计二类高层方案四户型配比表户户数数 计计容面容面积积（）（）352.00 34496.00品类 面积（）洋房叠墅商业货值总计154412 14600 元/24150 19600 元/4000.00 25000 元/货值货值：28.28亿亿225441.524733410000282776货值小计（万元）货值计货值计算表算表单价（元/）18116*1896*1896*18116*18129*18129*18129*18129*18116*1696*1818F96*1818F116*18129*18129*18129*1812936、*1815.00116*1796*1796*1718F10011618F116116*171796*1718F116116*1896*1896*1818F113.5014.0014.90129*129*1818F18129*18129*129*1818165180165165180165180175*2165180165180175*2165180175*26F16518013.6018F129*18129*18F129*18189.501652 165180 165180218021803FH=12.00180 175*165180175*22 165180180 165180165218037、175*2 165180 165180幼儿园165180175*2175*26F1651806F1651807.008.00165165180165180175*2165180165180175*2165180175*6F2 1651807.00116*1896*1896*1818F116*18116*1896*1896*1818F116*18165180180 165180 175*180218129*18129*18129*18129*129*18139*1814.10139*13.0113.3113.311750165*181717F*17165*18165*1817F165*1816538、*1817F165*18小区次入口18F139*18入口129*18113.20165180165180175*2165180165180175*2165180116*1896*1896*175*2116*1817F116165180*1816518018175*296*1651801817F11613.165180186F165180000038.538.538.538.500034.034.034.034.00033.533.533.533.500049.5049.5049.5049.50036.043.7438.543.7443.7440.936.000337.337.3837.384939、.0344.0036.036.046.8946.5546.5539.7038.5039.0039.0039.0038.50239.0030.0628.5042.640.0039.0020.8039.0020.8038.5144.0036.0005.64031.78436.0038.5036.9020.8035.8138.5020.8039.0038.5038.5039.0020.8020.8039.0039.0020.8039.0038.5033.3030.7820.8020.8029.0020.8020.8020.8039.0038.5039.0020.8039.0020.8037.733940、.0020.8020.8096*196*114.08139*22.098*1116*116*814.0116*116*96*1116*116*139*98*1116*18116*116*116*18181818165*1813.6898*1116*8818181613.6116*696*116116*81818175*2165*7.00165*165213.6116*96*12 165116*81818182116*17F96*196*1116*175*2175*21807.0016513.0116*175*2180165296*12 165116*181818181771656F22 16541、165170*2 165170*216516518170*21801656F165165180 170*21816165165175*21651656F16516522 165165165175*21651656F16516522 165方案对比Scheme Comparison方案一方案二方案三方案四货值货值:27.06亿27.68亿28.00亿亿28.28亿亿货值货值:货值货值:货值货值:产品高层景观产品高层、叠墅景观产品高层、叠墅景观产品高层、叠墅景观1898*1898*1818F1814.00116*1898*1818F8116*18116*1898*1818F98*18116*18142、16*1898*18816.8 114.00116*98*17116*1898*1898*1818F116*18116*1898*198*1818F116*18165*1818F165*181814.0016.8013.311818F139*18139*18幼儿园17F116*1723.25116*1898*1818F116*18098*181798*1717F116*18116*1898*1898*1818F116*1898*1 818F116*18.0098*1717F116*139*173FH=12.0098*1139*17129*18129*129*1819.00129*129*18143、29*18129*129*18F1818F129*1827.4318F129*1823.68129*18129*18F129*18129*18129*1818F129*1818F139*181818F139*1818435.20139*18165*1818F139*14.12129*165*18129*18129*1818F165*18F129*181818F165*19.5321.90165*14.5517F17116*1796*1796*1718F1714.00116*1796*1718F96*17116*17116*17718F7116*17116*1696*1696*1616F161444、.00096*16116*1896*1896*1818F116*116*1896*196*1818F116*1814.0016.8013.31016F16165180180180 165180 170*170*165180 165180 170*22165180 170*129*186F16518018F129*18129*18180 165180 170*129*18180 165180 170*180 165 6F2180139*182180139*20.001820.0016518018F180 165180 170*165180139*18180 165180 170*2180139*45、18F139*139*18幼儿园116*96*163FH=12.0096*1616F116*1618.811652 16515.00116*1896*1129*18129*18096*161696*1616F116*116*1896*196*1818F116*1896*1 8129*129*1818129*18129*18129*129*1818129*1817.5318F116*18.00129*18129*18129*1818F129*129*1814.121819.00129*165*1818F165*18165*1818F165*18165*1818F165*18165*129*18146、8165*18F18116*18116*1896*188129*18116*1696*196*118F116*129*18129*129*18129*18129*18129*1818F96*18116*1815.00116*17796*1718F1714.0 0116*1796*1718F96*1717116*1796*1718F96*17116*17116*1796*1796*1717F1713.5014.0018129*18129*129*1818F18129*18129*129*181816518016518014.90175*2 165180129*165180129*1816518047、 165180129*186F175*2 16518014.007718F129*18129*18F129*18189.50165180 175*2 180 1651802180180 175*3FH=12.00180 165180 175*165180175*2175*1651802 165180165180165180 175*2 180175*2 165180 165180幼儿园165180175*2175*6F16518026F1651807.008.00165180 175*165180165165180 175*96*16F180116*1896*1896*1818F116*18148、16*1896*1 896*1818F116*18165180180 165180 175*180218129*18129*18129*18129*129*139*181818F139*1819.0014.10139*17F175*17139*17180 16518014.0015.800139*17213.3113.5017F17165*1717F165*17165*1717F165*1717129*1817F1714.10175*180165*1717F165*17小区次入口小区次入口18116*1896*188129*18129*18116*1696*196*118F116*129*1849、129*129*129*18129*18F96*18116*1815.00116*1796*1796*1718F1714.00116*1796*1718F96*17116*17116*1796*1718F96*17116*17116*1896*1896*1818F1813.5014.0018129*18129*129*1818F18129*18129*129*181816518016518014.90175*2 16518013.6018F129*18129*18F129*18189.50165180 175*2180 1651802180180 175*3FH=12.00180 16518050、 175*165180175*2175*1651802 165180165180165180 175*2180175*2 165180 165180幼儿园165180175*2175*6F16518026F1651807.008.00165180 175*2116*1896*1896*1818F116*18116*1896*1 896*1818F116*18165180180 165180 175*180218129*18129*18129*18129*129*139*181818F139*1819.0014.10139*13.0113.3113.3113.50165*1817F165*18151、65*1817F165*18165*1817F165*18小区次入口小区次入口129*18129*1813.2 0165180165180165180165180175*175*21651801651801656F180165165180 175*16518175*2 1658180 1651818018180 165180180 165180896*1175*2 1651806F175*180817F180.86F165180165180 175*规规划策略划策略叁叁规规划理念划理念P lanning C onception交往Communicate空间交流共享生态Ecology环境亲近自然52、适幼Children Suitable设施丰富多样生活Life雅致山水田园规划理念Planning concept规划分析planning analysisN备备注注二类居住用地（R2）（土地出让公告）总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积住宅建筑面积243148.90182000.0074.85%243149186234.05178500.00/二类高层（16F）178500.003500.004234.05750.00570.00800.00380.00物业管理规定（地上总建筑面积的千分之四）物业管理规定（地上总建筑面积的千分之三）规划要求不小于800平方米地上计容建筑面积的千分之三，且53、大于300平方米规划要求不小于150平方米规划要求不小于500平方米0.12/套，不低于50平方米4个标准公变2个开闭所根据方案需求设置非计容面积=地上非计容面积+S1车位规格（5.5*2.4）单车指标（36）/辆普通车库面积人防车库面积非机动车库面积31764.8519000.002700.00地上总建筑面积8%计算，其他民用总地面建筑5%单车1.8/辆，地下设置1500个75平方米/户3450.0056914.85R2.522%（住宅）27%（综合容积率）2.5022.28%16600.0011000.00/%3600.001000.001000.0035.00%1356434018F/654、F1673167%户人层个个35%（规划条件书通知书）3.2人/户限高54米地面停车泊位数不超过总数10%15061031475个个个按照40/辆计算37.79075733/个35.5037.792742247988176/个/个个个个个单车单车位指位指标标其中其中扣除扣除赠赠送送未扣除未扣除赠赠送送非机非机动车动车停停车车位位住宅非机住宅非机动车动车停停车车位位配套用房非机配套用房非机动车动车停停车车位位商商业业其中地下机地下机动车动车位位非人防非人防车车位位人防人防车车位位其中其中叠墅商业配套绿绿地率地率住宅住宅总户总户数数总总人数人数建筑建筑层层数数机机动车动车停停车车位位地面机地面机动55、车动车位位其中叠墅赠送全地下面全地下面积积（S)容容积积率率建筑密度建筑密度建筑占地面建筑占地面积积二类高层其中150.00500.00180.00650.00120.0060.0030.0044.0556914.8556914.8553464.85物业经营性用房物业管理用房养老助残服务用房居家养老服务用房社区卫生服务用房社区文化活动中心公共文化活动设施配电房开闭所消控室门卫尾气风井+预留非非计计容建筑面容建筑面积积地地库库主体范主体范围围面面积积（S1)地下车库其中其中商业配套用房其中地块项目经济技术指标表数量数量 单单位位74493.62 项项目目总总用地面用地面积积总总建筑面建筑面积积可56、售面可售面积积可售比可售比地上地上总总建筑面建筑面积积计计容建筑面容建筑面积积住宅建筑面积项目140户建筑面积20090户建筑面积140商业配套用房合计面积136592.0041970.003500.003484.05185546户数（班）1172.00246.00-配置标准辆/户辆/户辆/100辆/100-机动车配建标准1.101.400.800.30-机动车数量128934429111673单位辆/户辆/户车位/100车位/100-非机动车配建标准1.801.505.002.50-非机动车数量2110369176882742停车配建表要求面要求面积积段（）段（）96.00116.0012957、.00139.00165.00-165.00175.00180.00-/实际户实际户型面型面积积（）（）98.00117.00129.00139.00165.00-170.00175.00180.00-/户户数数352.00352.00414.0054.00108.001280.0046.0046.0046.00138.001356.00计计容面容面积积（）（）34496.0041184.0053406.007506.0017820.00154412.007820.008050.008280.0024150.00178500.00户户数比数比25.96%25.96%30.53%3.98%7.958、6%0.943.39%3.39%3.39%10.18%/甲方要求甲方要求（户户数比）数比）25.00%25.00%20.00%15.00%15.00%1.00-差差值值-0.96%-0.96%-10.53%11.02%7.04%0.06-其他特殊其他特殊设计设计条件及条件及规规定：定：方案四户型配比表产产品品类类型型二类高层小小计计叠墅小小计计合合计计Staging Scheme分期示意N一期二期三期图例：一期二期三期要求面要求面积积段（）段（）96.00116.00129.00139.00165.00-165.00175.00180.00-/实际户实际户型面型面积积（）（）98.00117.59、00129.00139.00165.00-170.00175.00180.00-/户户数数352.00352.00414.0054.00108.001280.0046.0046.0046.00138.001356.00计计容面容面积积（）（）34496.0041184.0053406.007506.0017820.00154412.007820.008050.008280.0024150.00178500.00户户数比数比25.96%25.96%30.53%3.98%7.96%0.943.39%3.39%3.39%10.18%/甲方要求甲方要求（户户数比）数比）25.00%25.00%20.060、0%15.00%15.00%1.00-差差值值-0.96%-0.96%-10.53%11.02%7.04%0.06-功能分区Functional Analysis图例：高层（115+95*2+115）高层（129+129）高层（139+139）高层（165+165）叠拼 （2.5 面宽）方案四户型配比表产产品品类类型型二类高层小小计计叠墅小小计计合合计计城市道路车行出入口人行出入口回车场地下车库出入口图例：Traffic Analysis交通分析View鸟瞰图0 小时1 小时2 小时3 小时4 小时5 小时6 小时7 小时要求：日照要求“大寒日2小时”结论结论：1.本地本地块块内住宅均内住宅均61、满满足大寒日足大寒日 2 小小时时日日照要求，并且照要求，并且满满足周足周边边地地块块日照要求。日照要求。2：未：未对对周周边边住宅住宅产产生日照生日照污污染染Sunshine analysis日照分析备备注注二类居住用地（R2）（土地出让公告）总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积住宅建筑面积数量数量74493.62242928.80182000.0074.92%242929186234.05178500.00单单位位/二类高层（16F）178500.003500.004234.05750.00570.00800.00380.00物业管理规定（地上总建筑面积的千分之四）物业管理规定（地上总62、建筑面积的千分之三）规划要求不小于800平方米地上计容建筑面积的千分之三，且大于300平方米规划要求不小于150平方米规划要求不小于500平方米0.12/套，不低于50平方米4个标准公变2个开闭所根据方案需求设置非计容面积=地上非计容面积+S1车位规格（5.5*2.4）单车指标（36）/辆普通车库面积人防车库面积非机动车库面积31544.7519000.002700.00地上总建筑面积8%计算，其他民用总地面建筑5%单车1.8/辆，地下设置1500个75平方米/户3450.0056694.75R2.522%（住宅）27%（综合容积率）2.5022.28%16600.0011000.00/%3663、00.001000.001000.0035.00%1412451918F/6F1666166%户人层个个35%（规划条件书通知书）3.2人/户限高54米地面停车泊位数不超过总数10%15001025475个个个按照40/辆计算37.80022673/个35.5037.802732246888176/个/个个个个个其中其中扣除扣除赠赠送送未扣除未扣除赠赠送送非机非机动车动车停停车车位位住宅非机住宅非机动车动车停停车车位位配套用房非机配套用房非机动车动车停停车车位位商商业业其中地下机地下机动车动车位位非人防非人防车车位位人防人防车车位位其中单车单车位指位指标标绿绿地率地率住宅住宅总户总户数数总总人64、数人数建筑建筑层层数数机机动车动车停停车车位位地面机地面机动车动车位位叠墅赠送全地下面全地下面积积（S)其中容容积积率率建筑密度建筑密度建筑占地面建筑占地面积积二类高层叠墅商业配套其中其中150.00500.00180.00650.00120.0060.0030.0044.0556694.7556694.7553244.75其中其中商业配套用房其中物业经营性用房物业管理用房养老助残服务用房居家养老服务用房社区卫生服务用房社区文化活动中心公共文化活动设施配电房开闭所消控室门卫尾气风井+预留非非计计容建筑面容建筑面积积地地库库主体范主体范围围面面积积（S1)地下车库备选方案Plan B地块项目经济65、技术指标表项项目目总总用地面用地面积积总总建筑面建筑面积积可售面可售面积积可售比可售比地上地上总总建筑面建筑面积积计计容建筑面容建筑面积积住宅建筑面积项目140户建筑面积20090户建筑面积140商业配套用房合计面积137128.0041340.003500.003484.05185452户数（班）1168.00244.00-配置标准辆/户辆/户辆/100辆/100-机动车配建标准1.101.400.800.30-机动车数量128534229111666单位辆/户辆/户车位/100车位/100-非机动车配建标准1.801.505.002.50-非机动车数量2102366176882732停车配66、建表要求面要求面积积段（）段（）96.00116.00129.00139.00165.00-165.00175.00180.00-/实际户实际户型面型面积积（）（）96.00116.00129.00139.00165.00-170.00175.00180.00-/户户数数314.00314.00450.0090.00136.001304.0036.0036.0036.00108.001412.00计计容面容面积积（）（）30144.0036424.0058050.0012510.0022440.00159568.006120.006300.006480.0018900.00178500.00户67、户数比数比22.24%22.24%31.87%6.37%9.63%0.922.55%2.55%2.55%7.65%/甲方要求甲方要求（户户数比）数比）25.00%25.00%20.00%15.00%15.00%1.00-差差值值2.76%2.76%-11.87%8.63%5.37%0.08-产产品品类类型型二类高层小小计计叠墅小小计计合合计计其他特殊其他特殊设计设计条件及条件及规规定：定：方案三户型配比表Plan B备选方案产产品研究品研究肆肆Competitive product analysis竞品分析项目用地碧桂园桃李东方苑中楠御府人民 一品花园竞品分析Competitive produ68、ct analysis碧桂园桃李东方苑中楠御府人民 一品花园115 139 167 140 155 170 165 190 182 Autodesk Autodesk 高层标准层平面高层户型 116+96+96+116 Autodesk k s e d o t u A Autodesk 改造前115 端户1.三室两厅两卫2.完整入户玄关3.户型方正，流线清晰4.南向双阳台，视野良好5.U 型厨房改造后增值图例阳台飘窗设备平台 k s e d o t u A k s e d o t u A Autodesk 改造前95 中间户1.三室两厅两卫2.完整入户玄关3.户型方正，流线清晰4.南向阳台，视69、野良好5.U 型厨房改造后增值图例阳台飘窗设备平台 Autodesk Autodesk 空间多变性基本模式 Autodesk 95 三房两厅两卫1.独立玄关，满足礼仪需求2.餐客厅方正，创造共享空间3.南向双阳台，景观视野好4.卧室飘窗，扩大居室空间 Autodesk Autodesk Autodesk 空间多变性流动模式共享宽厅、功能切换1.玄关功能升级2.分离式卫生间3.横向宽厅 共享空间123 Autodesk Autodesk 空间多变性party 模式生活空间升级，集起居；聚会的复合空间 Autodesk 1231.玄关功能升级2.分离式卫生间3.增设吧台 Autodesk Auto70、desk Autodesk 空间多变性萌娃模式书房与爸爸的临时卧室1.玄关功能升级2.分离式卫生间3.小书房/爸爸的卧室123 Autodesk Autodesk 高层标准层平面高层户型 129+129 k s e d o t u A Autodesk k s e d o t u A Autodesk 改造前129 端户1.四室两厅两卫2.完整入户玄关3.主卧套房4.南向双阳台，视野良好5.L 型厨房改造后增值图例阳台飘窗设备平台 Autodesk Autodesk 高层标准层平面高层户型 139+139 k s e d o t u A Autodesk k s e d o t u A Aut71、odesk 改造前139 端户1.四室两厅两卫2.完整入户玄关3.主卧套房4.南向双阳台，视野良好5.U 型厨房改造后增值图例阳台飘窗设备平台 Autodesk Autodesk 高层标准层平面高层户型 165+165 k s e d o t u A Autodesk k s e d o t u A 165 端户改造前1.四室两厅两卫2.横向大方厅，回游动线3.双套房设计4.超大景观阳台，超宽视野改造后增值图例阳台飘窗设备平台A50,B17-1 plot project in the central area of Wanquan Town,Pingyang8.008.0016.00产品研究P72、roduct Research为什么要做叠墅？上叠下叠5F4F3F2F1F平阳县万全镇中心区 A50、B17-1 地块项目上叠中叠(大平层)中叠(大平层)下叠组合示意2 面宽6F产品分析-叠墅38003800148001200210021001200148006200150038001200210014800210012003800620015001500620014800150062002700Suzhou Zhangjiagang Daxin Town Project苏州市张家港大新镇地块项目西厨卫生间厨房户型分析-下叠1780042003000340030004200240032001973、502700次卧飘窗玄关A西厨卫生间厨房玄关B客厅餐厅客厅餐厅入户平台入户平台(1-2层240032001950(1-2层)下叠南院 院落院落)下叠南院院落(1-2层)下叠北院院落(1-2层)下叠北院17800一层平面图1780042003000340030004200178002400320019502400320019502700卧室卧室卧室飘窗卫生间衣帽间卧室卧室阳台卧室卫生间衣帽间二 二层平面图阳台院落与方厅互动私家地库+地下定制空间+生活层无缝衔接集中设备平台卫生间集中设备平台卫生间卧室衣帽间380038003800120012001200210021002100148001480074、14800620015001500150038001200380021001480021001200620015001500620014800150062006200620014800210012003800三层平面图Suzhou Zhangjiagang Daxin Town Project苏州市张家港大新镇地块项目飘窗西厨卫生间厨房次卧玄关A西厨卫生间厨房玄关B客厅客厅餐厅阳台阳台电梯厅1780042003000340030004200178002400320019502400320019502700入户花园4200300034003000420024003200195024003200三75、层平面图178002700 1950卧室卧室卧室飘窗卫生间衣帽间卧室卧室卧室卫生间衣帽间私家地库+地下定制空间+生活层无缝衔接7.2 米星幕阳台，无敌景观视野与餐客厅互动户型分析-中叠户型可变性17800四层平面 面图入户花园集中设备平台卫生间餐厅集中设备平台卫生间卧室衣帽间飘窗西厨厨房次卧玄关A客厅餐厅阳台电梯厅42003000340030004200240032001950240032001950178002700集中设备平台17800大平层层平面图三层平面图入户花园卧室卧室卧室卫生间衣帽间储藏卫生间38003800148001200210021001200148006200150038076、0120021001480021001500620014800620015001200380015006200Suzhou Zhangjiagang Daxin Town Project苏州市张家港大新镇地块项目西厨卫生间厨房次卧飘窗玄关A西厨卫生间厨房玄关B客厅客厅餐厅阳台阳台电梯厅户型分析-上叠1780042003000340030004200240032001950240032001950270017800五层平面图17800420030003400300042002400320019502400320019502700卧室卧室卧室飘窗卫生间衣帽间卧室卧室卧室卫生间衣帽间露台露台178077、0六层平面 面图集中设备平台卫生间私家地库+地下定制空间+生活层无缝衔接空中花园+星幕露台+宽阔视野+横厅互动餐厅卧室集中设备平台卫生间衣帽间示范区示范区伍伍选选址一址一1.城市展示面一般.对地块无统领性。2.位置相对内向，昭示性相对弱。选选址二址二1.城市展示面好.对地块布局有影响。2.城市转角处，交通便利，可达性高。选选址三址三1.城市展示面较好，对大区布局影响较小，后期改为配套用房。2.利用转交位置，实现“前庭后院”空间。选选址四址四1.前期临时租用，沿转角界面打造昭示性示范区。2.城市展示面较好，对大区布局基本无影响，后期改为配套用房，作为小区独属“会所”。示范区选址Location区78、示范大区示范中心范围示范区范围线用地条件Land Conditions示范中心前期租借市政绿地，充分利用场地条件，合理打造展示区功能空间示范区用地范围示范区可建范围1:2:3:4:5:6:形象入口镜池浮雕墙绿林夹道风雨帘展示中心546示范区平面MASTERPLAN123效果展示Show Results效果展示Show Results效果展示Show Results地库陆Underground Space地下空间Underground Space地下空间3600地下空间Underground Space小柱网大柱网地下空间-策略Underground Space优优化前化前优优化前化前优优化后化79、后优优化后化后提高了提高了 0.3 个个车车位位提高了提高了 0.7 个个车车位位注：0.1m 厚度土方量：7 万*0.1=0.7 万 m0.5m 厚度土方量：7 万*0.5=3.5 万 m1.0m 厚度土方量：7 万*1.0=7.0 万 m成本策略1.场场地抬高地抬高和相关部门沟通，结合当地项目做适当抬高2.减少覆土减少覆土覆土厚度 1.5 米及以上，按照 100%绿地计算覆土厚度 1.0-1.5 米，按照 80%绿地计算结合绿地率，满足管线铺设适当减少覆土3.方案方案阶阶段，建筑主体剪力段，建筑主体剪力墙墙布置提供布置提供应对应对策略策略Underground Space地下空间地库配置总80、停车数量:1669 辆地上停车数量:169 辆地下一层停车数量 1500 辆单车指标:37.80 平方米/辆去除储藏单车指标:35.50 平方米/辆地下一层建筑面积：56694 平方米其中储藏间：3450 平方米层高：3.5m覆土：1.5m地库坡道高差：5.0m柒立面研究有有颜值颜值的建筑的建筑：外立面和造型一定要美观俊朗，要经得住时间的考验；Show Results立面分析一Show Results立面分析一Show Results立面分析一Show Results立面分析二Show Results立面分析二Show Results立面分析二Show Results立面分析二团队简介捌华华策合伙人策合伙人华华策人策人团队项目案例Show Results温州-德信万科云著团队项目案例Show Results乐清 中梁柏悦湾团队项目案例Show Results乐清 中梁柏悦湾日景鸟瞰效果图龙港*新鸿中心广场团队项目案例Show Results团队项目案例Show Results平阳*新鸿大隐湾平阳*新鸿云璟湾Show Results日景鸟瞰效果图团队项目案例温州*温开瓯江尚品团队项目案例Show Results合作客合作客户户THANKS.