1、新新鸿鸿乐乐清柳市清柳市镇浃镇浃底村地底村地块项块项目方案目方案设计设计Xinhong Yueqing Liushi town Jiadi village plot project design2021.07户户型落位型落位01前期分析前期分析区位分析区位分析Location analysis02规规划策略划策略控控规规解解读读Interpretation of推推盘逻辑盘逻辑Push logic05产产品品设计设计产产品策略品策略Product Strategy产产品展示品展示Product demonstration配套分析配套分析Matching analysis交通分析交通分析Traf2、fic analysis周周边现边现状状Status quo of the baseSWOT分析分析SWOT analysisregulatory planning解解题题思路思路Problem solvingstrategie解解题题策略策略Problem solvingstrategies市市场场分析分析market analysis03规规划划设计设计总图总图展示展示General show06立面策略立面策略风风格意向格意向Style intention立面意向立面意向Facade intention04示范区打造示范区打造示范区示范区总总平平General layout ofdemo3、nstration areaLocation of house type 示范区立面示范区立面Elevation of流流线线分析分析demonstration areaStreamline analysis日照分析日照分析Sunshine analysis地地库库平面平面Basement plan01基基础础分析分析区位分析区位分析Location analysis配套分析配套分析Matching analysis交通分析交通分析Traffic analysis周周边现边现状状Status quo of the baseSWOT分析分析SWOT analysisYUEQING IMPRESS4、ION柳市印象实力YUEQING IMPRESSION柳市印象和谐YUEQING IMPRESSION柳市印象文化1柳市镇北白象镇翁垟街道乐成街道城南街道区位分析区位分析Location analysis5.7KM3.5KM1天罗山顶苏吕工作区柳州客运中心柳州镇政府柳州市税务分局柳州市海关大楼SITE黄华枢纽项项目位于温州市目位于温州市乐乐清市柳市清市柳市镇镇，属于，属于镇镇区核心地段，区核心地段，未来未来发发展潜力巨大。展潜力巨大。柳市柳市镇镇随着重大随着重大项项目建目建设设逐步落地，居住价逐步落地，居住价值值得到得到进进一步凸一步凸显显。区位分析区位分析Location analysis15、123145321类型教育资源配套设置1.精益中学2.柳市镇第一中学3.柳市小学1.乐清市第三人民医院2.体育馆（规划中）生活配套景观配套3.现代广场4.体育馆5.恒隆广场1.西凰屿生态公园2.2KMSITE配套分析配套分析Matching analysis电器城大道1SITE交通环境较好，地块北面靠近溪桥路，距离南面主干道中心大道约200米，整体路网四通八达交通分析交通分析Traffic analysis1南侧：民房西侧：长江路，空地东侧：体育馆（规划），山北侧：溪桥路，民房SITE地块现状地块周边多为民房，城市界面较差；临靠大道，交通便利周周边现边现状状Status quo of the 6、base11.地块东侧的体育馆目前规划中，预计下半年开工，修建后，板块能级得以提升，地块周边形象面拉升1.地块周边庙宇距离近且影响面较大（天王殿）；威胁THREATS机会OPPORTUNITIES优势STRENGYTHS劣势WEAKNESSES1.上坤新隆云溪风华、上坤&津西博远地块、瑞鑫卓越城三个项目即将入市，体量共计约33万方，未来竞争压力大；2.市场容量不高，地块体量较大，去化周期拉长；（外部因素）1.地块方正，便于排布；2.地块交通环境较好，整体路网四通八达；3.地块周边有一定配套基础；（内部因素）SWOT分析分析SWOT analysis02规规划策略划策略控控规规解解读读Inter7、pretation ofregulatory planning解解题题思路思路Problem solvingstrategie解解题题策略策略Problem solvingstrategies市市场场分析分析market analysis推推盘逻辑盘逻辑Push logic2用地面积74493.62容积率2.5建筑密度27%建筑限高14H54计容面积186234.05项项目位置：目位置：乐清市柳市镇浃底村，东为18米规划道路；南为12米规划路；西为24米规划道路；北为40米规划道路。地地块设计块设计 用地面积74493.62，容积率2.5，条件条件：计容建筑面积186234.05，建筑密度278、%，绿化率35%，建筑限高54米，商住用地性质备备注：注：（1）住宅建筑高度14米以上，建筑高度54米以下且住宅层数不小于4层（2）其中养老助残服务用房建筑面积800；社区卫生服务用房建筑面积150；3000商业建筑面积4000；社区文化服务中心建筑面积500；（合计约4450）（3）车行出入口方位：地块东侧、南侧、西侧项目地块幼儿园柳市新民农贸市场西凰屿生态公园乐清市第三人民医院碧桂园桃李东方苑体育中心（规划中）天王殿项目位于乐清市柳市镇浃底村，位于新风路南侧和长江路东侧，用地面积7.45公顷。控控规规解解读读Interpretation ofregulatory planning2沿路商业9、价值较好，内部最差，地块东北角商业价值最优，后期可服务本小区与天王殿游客。幼儿园碧桂园桃李东方苑体育中心（规划中）天王殿西凰屿生态公园乐清市第三人民医院控控规规解解读读Interpretation ofregulatory planning商业价值由高到低2地块中心居住价值最好，紧邻地块周边无优质景观幼儿园碧桂园桃李东方苑体育中心（规划中）天王殿西凰屿生态公园乐清市第三人民医院控控规规解解读读Interpretation ofregulatory planning居住价值由高到低解解 题题 思思 路路方案思考如何在该板块实现产品溢价如何树立新鸿乐清轻奢宅配新标杆推盘+解题优化总图布局及产品功能10、，实现全方位溢价打造大尺度中心景观长廊2用地较为方正方正周边资源有限利用自身自身资资源源打造极致中央大花园中央大花园核心资源楼王楼王体系楼栋错位视视野野最佳落位最优化全方位溢价溢价极致面宽极致内求内求中央景观解解题题策略策略Problem solving strategies2全18F排布楼栋密集，逻辑欠缺资源利用不足不足18F+11F排布满容条件下三面三面宽宽11F产品力不足日照不过全18F排布资源利用充足空间秩序感强局部楼栋超面宽解解题题策略策略Problem solving strategies只有只有这这些些还还不不够够回回归归客群客群客客户户价价值值如何体如何体现现H OW T O 11、R E F L E C T C U S TO M E RVALUE2碧桂园碧桂园桃李桃李东东方苑方苑容 积 率：2.50建筑类型：高层楼盘风格：现代简约建筑风格115 3室2厅2卫140 4室2厅2卫190 4室2厅2卫市市场场分析分析Market analysis2瑞鑫瑞鑫卓越城卓越城容 积 率：2.50建筑类型：高层楼盘风格：现代建筑风格892+1室2厅2卫99 3室2厅2卫128 4室2厅2卫市市场场分析分析Market analysis2旭信旭信雍尚园雍尚园容 积 率：2.50建筑类型：高层楼盘风格：现代中式建筑风格1042+1室2厅2卫1283+1室2厅2卫138 4室2厅2卫市市场12、场分析分析Market analysis21地地缘刚缘刚需型客需型客户户便捷便捷舒适舒适FASHIONCOMFORTABLE教育教育配套配套QNAUITYCOST-EFFECTIVE主城自住型客主城自住型客户户3品品质质前景前景INFRASTRUCTURESCONVENIENT高端投高端投资资客客户户4客客户户人群人群区域发展下带来的外来务工客户、经商客户（新柳市人）交通便利、品交通便利、品质质生活生活看中地段、价格、品质等；乡镇居住品质较差、刚需居住需求、结婚需求等区域前景区域前景区域前景可期，“四个柳市”建设逐步兑现是置业的首要因素301010客群总结主要客户人群：诉求：改善型，自住型为主13、外来客外来客户户+地地缘缘自住客自住客户户购买动机：2新柳市客新柳市客户户教育教育舒适舒适EDUCATIONCOMFORTABLE50推推盘逻辑盘逻辑Push logic2客群分析客客户户目目标标客群客群 一般为名下无房或拥有一套住宅物业；25-40岁的中青年群体，一般家庭成员3-4个；主要看重地段、价格、品质等；乡镇居住品质较差、刚需居住需求、结婚需求是其换房的主要因素。推推盘逻辑盘逻辑Push logic2客群理解认认知上知上轻轻奢不奢不仅仅停留在停留在物件物件上上BEYOND OBJECT 摒弃摒弃传统传统居所居所思思维维THINKING 追求追求纯纯粹的粹的细节细节感知感知DETAIL14、推推盘逻辑盘逻辑Push logic2客群理解心理上心理上现现代代时时尚的尚的审审美品味美品味TASTE美学文化的美学文化的情感需求情感需求EMOTION文化理念的文化理念的社会社会认认同同RECOGNITION推推盘逻辑盘逻辑Push logic纵纵深深式式的景景观观纽纽带带景观纽带文文化化型型的圈圈层层核核心心示范区科科技技型型的智智慧慧空空间间户型设计价价值值感感的建建筑筑立立面面立面设计花花园园式式的居居住住场场所所总图空间03规规划划设计设计总图总图展示展示General show户户型落位型落位Location of house type流流线线分析分析Streamline ana15、lysis日照分析日照分析Sunshine analysis地地库库平面平面Basement plan250M75M整整 体体 策策 略略 SPACE DESIGN大面大面宽宽策略策略WIDE VIEW塔楼尽量沿基地周塔楼尽量沿基地周边边布置布置打造极致化面宽产品，优于市场现有产品，结合场地资源打造独特观景产品景景观资观资源最大化源最大化Form a good atrium space to maximize the visualdistance and landscape quality of each house,appreciate the Atrium within,the appea16、rance of therive核心配套核心配套软硬件设施齐全极致景极致景观长观长廊廊超大尺度，共享空间私密私密级级小小组团组团私密性，少数人的专属空间3方案一方案一总总平面平面图图MASTER PLAN总图总图特点特点PRODUCTS ADVANTAGES内部景内部景观观利用最利用最优优面面宽宽极致化极致化产产品力最品力最优优花园尺度最花园尺度最优优示范区展示面佳示范区展示面佳地地库经济库经济性最性最优优高层错跃社区卫生服务用房社区文化服务中心其中其中地下机动车位非人防车位人防车位扣除赠送住宅非机动车停车位商业及物业用房非机动车停车位3方案一方案一经济经济技技术术指指标标Technical 17、and economic indicators温州柳市镇浃底村经济技术指标地块济技术指标表(方案一)项目总用地面积总建筑面积可售比计容建筑面积住宅建筑面积其中商业幼儿园配套用房养老助残服务用房其中体育健身场地物管用房消控室开闭所配电房风井、排烟井公共文化设施用房非计容建筑面积架空层面积地库主体范围面积（S1)非机动车库面积其中 普通车库面积人防区车库面积非地库主体范围塔楼投影面积高层洋房全地下面积（S)容积率建筑密度建筑占地面积住宅商业以及配套绿地率住宅总户数总人数建筑层数机动车停车位地面机动车位其中其中单车位指标其中未扣除赠送非机动车停车位其中数量74493.62248339.4573.0918、%186234.05177517.29137037.340480.04000.0000.0004716.76800.00150.00500.000.001310.0080.00150.001350.00200.00176.7662105.4062105.45826.0044439.4011840.000.000.00062105.402.5023.71%1766511665600035.00%147347141-18F167401674136231237.137.137.102913542859单位 备注（填写概念方案版与投前版数值差异原因)规划条件 总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积 19、3000S4000 规划条件，（地上计容住宅总建筑面积的2配置养老用房且300）规划条件 规划条件 不少于0.3/套配建室内场地或不少于0.9/套配建室外场地 地上总计容的7配置 估算 估算 估算 估算 住宅总套数，不少于0.12/套配建，且应不少于50 非计容面积=地上非计容面积+S1 2.0/个 地面总建筑面积的7%S2*0.7 高层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7 多层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7 S=S1+S2*0.7R2.5%27%（住宅建筑净密度22%)%35%户人 3.2人/户层 限高54M,(14M住宅建筑高度54M且4层）个个个个个（S1-扣减面积）/地下车位数 集团20、限额要求备注：扣减面积=赠送业主的面积+特殊/个 设备房面积特殊设备房：除常规的水池水泵房，变配电房及发电机房外，特殊条件或地域要求情况而设的设备房；/个 S1/地下车位数个个个3图例：95户型108户型125户型140户型160户型商业及配套配电房产品类型高层/小高层要求面积段（）95（2+1房2厅2卫）108（3房2厅2卫）125（3+1房2厅2卫）140（3+1房2厅2卫）160（4房2厅3卫)户数96356737248361473户数比6.5%24.2%50.0%16.8%2.4%100.0%户户型落位型落位Location of house type3图例：流流线线分析分析Strea21、mline analysis城市道路消防车流线消防出入口回车场登高场地3日照分析日照分析Sunshine analysis日照满足大寒日2小时要求图例：0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时3目前示范区下方用于停车，为满足一层地库要求。地地库库平面平面Basement plan3方案二方案二总总平面平面图图MASTER PLAN总图总图特点特点PRODUCTS ADVANTAGES内部景内部景观观利用利用较优较优面面宽宽极致化极致化产产品差异化品差异化花园尺度花园尺度较优较优地地库经济库经济性性较优较优高层错跃幼儿园配套用房其中地下机动车位非人防车位人防车位扣除赠送3方案二方案二经济经济技22、技术术指指标标Technical and economic indicators温州柳市镇浃底村经济技术指标地块济技术指标表(方案二)备注（填写概念方案版与投前版数值差异原因)规划条件总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积3000S4000规划条件，（地上计容住宅总建筑面积的2配置养老用房且300）规划条件规划条件不少于0.3/套配建室内场地或不少于0.9/套配建室外场地地上总计容的7配置估算估算估算估算住宅总套数，不少于0.12/套配建，且应不少于50非计容面积=地上非计容面积+S12.0/个地面总建筑面积的7%S2*0.7高层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7多层非地库主体范围塔楼投影面23、积*0.7S=S1+S2*0.7R2.527%（住宅建筑净密度22%)35%3.2人/户限高54M,(14M住宅建筑高度54M且4层）（S1-扣减面积）/地下车位数 集团限额要求备注：扣减面积=赠送业主的面积+特殊设备房面积特殊设备房：除常规的水池水泵房，变配电房及发电机房外，特殊条件或地域要求情况而设的设备房；S1/地下车位数项目总用地面积总建筑面积可售比计容建筑面积住宅建筑面积其中商业其中养老助残服务用房社区卫生服务用房社区文化服务中心体育健身场地物管用房消控室开闭所配电房风井、排烟井公共文化设施用房非计容建筑面积架空层面积地库主体范围面积（S1)非机动车库面积其中 普通车库面积人防区车库24、面积非地库主体范围塔楼投影面积高层洋房全地下面积（S)容积率建筑密度建筑占地面积其 住宅中 商业以及配套绿地率住宅总户数总人数建筑层数机动车停车位地面机动车位其中其中单车位指标其中未扣除赠送非机动车停车位住宅非机动车停车位其中 商业及物业用房非机动数量74493.62249563.7572.73%186234.05177512.43145312.432200.04000.0000.0004721.62800.00150.00500.000.001310.0080.00150.001350.00200.00181.6263329.7063329.75996.0045493.7011840.00025、.000.00063329.702.5023.71%1766511665600035.00%151448441-18F170701707139531237.137.137.10299802998单位%户人层个个个个个/个/个个个个产品类型高层/小高层要求面积段（）95108125140160户数9650468423001514户数比6.3%33.3%45.2%15.2%0.0%100.0%3方案三方案三总总平面平面图图MASTER PLAN总图总图特点特点PRODUCTS ADVANTAGES示范区位于街角示范区位于街角内部景内部景观观利用最利用最优优面面宽宽极致化极致化产产品力最品力最优优花26、园尺度最花园尺度最优优地地库经济库经济性最性最优优高层错跃幼儿园配套用房其中地下机动车位非人防车位人防车位扣除赠送住宅非机动车停车位商业及物业用房非机动车停车位3方案三方案三经济经济技技术术指指标标Technical and economic indicators温州柳市镇浃底村经济技术指标地块济技术指标表(方案三)项目总用地面积总建筑面积可售比计容建筑面积住宅建筑面积其中商业其中养老助残服务用房社区卫生服务用房社区文化服务中心体育健身场地物管用房消控室开闭所配电房风井、排烟井公共文化设施用房非计容建筑面积架空层面积地库主体范围面积（S1)非机动车库面积其中 普通车库面积人防区车库面积非地库主27、体范围塔楼投影面积高层洋房全地下面积（S)容积率建筑密度建筑占地面积其 住宅中 商业以及配套绿地率住宅总户数总人数建筑层数机动车停车位地面机动车位其中其中单车位指标其中未扣除赠送非机动车停车位其中数量74493.62248339.4573.09%186234.05177517.29137037.340480.04000.0000.0004716.76800.00150.00500.000.001310.0080.00150.001350.00200.00176.7662105.4062105.45826.0044439.4011840.000.000.00062105.402.5023.71%28、1766511665600035.00%147347141-18F167401674136231237.137.137.102913542859单位 备注（填写概念方案版与投前版数值差异原因)规划条件 总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积 3000S4000 规划条件，（地上计容住宅总建筑面积的2配置养老用房且300）规划条件 规划条件 不少于0.3/套配建室内场地或不少于0.9/套配建室外场地 地上总计容的7配置 估算 估算 估算 估算 住宅总套数，不少于0.12/套配建，且应不少于50 非计容面积=地上非计容面积+S1 2.0/个 地面总建筑面积的7%S2*0.7 高层非地库主体范围塔29、楼投影面积*0.7 多层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7 S=S1+S2*0.7R2.5%27%（住宅建筑净密度22%)%35%户人 3.2人/户层 限高54M,(14M住宅建筑高度54M且4层）个个个个个（S1-扣减面积）/地下车位数 集团限额要求备注：扣减面积=赠送业主的面积+特殊/个 设备房面积特殊设备房：除常规的水池水泵房，变配电房及发电机房外，特殊条件或地域要求情况而设的设备房；/个 S1/地下车位数个个个产品类型高层/小高层要求面积段（）95108125140160户数96356737248361473户数比6.5%24.2%50.0%16.8%2.4%100.0%04示范区打造30、示范区打造示范区示范区总总平平General layout ofdemonstration area示范区立面示范区立面Elevation ofdemonstration area示范区示范区选选址分析址分析321SITE1234561234567精神堡精神堡垒垒沿街广沿街广场场入口广入口广场场停停车场车场商商业业售楼售楼处处后后场场庭院庭院742M示范区示范区总图总图-SITEPLAN展示区用地面展示区用地面积积：5000平平示范区建筑面示范区建筑面积积：1600平平230M36M策略一：策略一：用足展示面用足展示面，营营造街角广造街角广场场和入口广和入口广场场，体，体现项现项目品目品质质感31、和展示性感和展示性示范区示范区动线动线分析分析12345人行流人行流线线车车行流行流线线67策略二：示范区建筑采用大面策略二：示范区建筑采用大面宽宽，大广，大广场场，营营造造简洁简洁大气，大气，识别识别性性强强的城市形象的城市形象示范区功能定位示范区功能定位示范区建筑面示范区建筑面积积：1600平平CO（联联合）合）+LIFE（生活体系）（生活体系）去去销销售化思售化思维维美好生活方式运美好生活方式运营营延伸家的半径，七大延伸家的半径，七大场场景搭建未来社区体景搭建未来社区体验验中心中心策略三：策略三：可持可持续续性售楼性售楼处处示范区功能定位示范区功能定位美学生活示范美学生活示范馆馆示范区功32、能定位示范区功能定位美学生活示范美学生活示范馆馆示范区功能定位示范区功能定位美学示范美学示范馆馆示范区功能定位示范区功能定位美学示范美学示范馆馆示范区空示范区空间间意向意向策略四：策略四：沉浸式生活空沉浸式生活空间间体体验验主主轴连轴连廊廊城市客城市客厅厅-红红酒品酒品鉴鉴会会城市客城市客厅厅-主主题车题车展展05产产品品设计设计产产品策略品策略Product Strategy产产品展示品展示Product demonstration5碧桂园桃李碧桂园桃李东东方方120 3室2厅2卫120 3室2厅2卫140 4室2厅2卫190 4室2厅2卫瑞鑫卓越城瑞鑫卓越城89 2+1室2厅2卫99 3室33、2厅2卫116 3室2厅2卫128 3+1室2厅2卫旭信雍尚园旭信雍尚园104 3室2厅2卫117 3室2厅2卫128 4室2厅2卫138 4室2厅2卫周周边竞边竞品主力品主力户户型分析型分析产产品策略品策略Product Strategy竞竞品分析品分析规划：高层为主产品：以100-140三房为主，T4及T2产品结构较多供需关系：均价在12000-14000左右立面：现代风格为主我我们们的的产产品品思考：1.如何在现有产品基础上，进行产品亮点的提炼？2.如何最大化利用资源，提升产品溢价?5产产品特点品特点PRODUCTS ADVANTAGES户户型方正型方正南向双开南向双开间观间观景阳台景阳34、台3+1房可改房可改宽厅设计宽厅设计125三三+一房两一房两厅厅两两卫卫产产品展示品展示Product demonstration5140三三+一房两一房两厅厅两两卫卫产产品特点品特点PRODUCTS ADVANTAGES户户型方正型方正宽厅设计宽厅设计南向双开南向双开间观间观景阳台景阳台舒适主卧套房舒适主卧套房产产品展示品展示Product demonstration5160四四+一房两一房两厅厅两两卫卫产产品特点品特点PRODUCTS ADVANTAGES户户型方正型方正南北通南北通宽厅宽厅+3卫设计卫设计南向双开南向双开间观间观景阳台景阳台舒适老人套房舒适老人套房豪豪华华主卧套房主卧套房35、产产品展示品展示Product demonstration5125四房两四房两厅厅两两卫卫产产品特点品特点PRODUCTS ADVANTAGES户户型方正型方正侧侧向向宽厅设计宽厅设计南向双开南向双开间观间观景阳台景阳台舒适主卧套房舒适主卧套房超超宽观宽观景景飘飘窗窗产产品展示品展示Product demonstration5更完整的体型系数更完整的体型系数 定制定制现现代流代流线简约线简约美学美学125125产产品展示品展示Product demonstration5140超大面超大面宽设计宽设计，极致利用，极致利用资资源源140产产品展示品展示Product demonstration5更36、完整的体型系数更完整的体型系数 定制定制现现代流代流线简约线简约美学美学160160产产品展示品展示Product demonstration5更完整的体型系数更完整的体型系数 定制定制现现代流代流线简约线简约美学美学125108108125产产品展示品展示Product demonstration5极致面极致面宽设计宽设计（50米控制）米控制）定制定制侧侧向景向景观观面面125108108125108产产品展示品展示Product demonstration06立面策略立面策略风风格意向格意向Style intention立面意向立面意向Facade intention精致生活精致生活+精致立面精致立面+精致精致细节细节风风格意向格意向Style intention6转转角售楼角售楼处处意向意向