1、佳兆佳兆业业天府新区天府新区76亩亩地地块项块项目概念方案目概念方案设计设计KAISA Tianfu New District belt 76 Mu plot conceptual design2021 03.28地王地王项项目控制三要素目控制三要素优优秀的秀的设计团队设计团队优优秀的建成作品秀的建成作品优优秀的秀的设计设计方案方案优优秀的秀的设计团队设计团队中高端住宅中高端住宅方案把控方案把控保利翡保利翡丽丽/悦系悦系上海翡上海翡丽丽云邸云邸上海翡上海翡丽丽甲第甲第上海保利熙悦上海保利熙悦清清远远保利宸悦保利宸悦绿绿地海珀系地海珀系北京海珀云翡北京海珀云翡上海海珀星上海海珀星晖晖南京海珀云庭2、南京海珀云庭南京海珀南京海珀滨滨江江昆明海珀昆明海珀澜澜庭庭泰禾院系泰禾院系上海泰禾大城小院（北区）上海泰禾大城小院（北区）厦厦门门泰禾院子泰禾院子杭州前湾国杭州前湾国际际社区社区青青铁铁华润华润城城凯凯旋旋门门华润华润郑郑州新州新时时代广代广场场华润华润苏苏州州凯凯旋旋门门三期三期华润高端品质系 中粮壹号系列中粮壹号系列 仁恒国仁恒国际际社区社区中粮中粮成都瑞府成都瑞府金茂府系上海西郊金茂府上海西郊金茂府无无锡锡蠡湖金茂府蠡湖金茂府苏苏州科技城金茂府州科技城金茂府成都武侯金茂府成都武侯金茂府嘉嘉兴兴秀湖金茂府秀湖金茂府|设计哲学基于理性主义的精精细细化化Rationalism-based R3、efinement让设计和生活充满想象力想象力Fill design and life with imagination成成长长与与优势优势成都已建成地王作品优优秀的建成作品秀的建成作品极致，设计包括泸州金科博翠湾、成都武侯金茂、成都中粮瑞府、绿地成贵高铁宜宾东站站前综合体、重庆涪陵绿地海域澜屿、重庆中粮祥云赋、金科昆明江湖海、昆明保利巫家坝等多个概念方案到建成类项目UA住宅住宅建筑建筑设计设计我我们们可能是中国最了解可能是中国最了解西南西南地王地王住宅的住宅的上海方案上海方案设计团队设计团队西南市场的开发，将我们擅长住宅设计的优势发挥到成都武侯金茂府泸州金科博翠湾成都中粮瑞府重庆中粮祥云赋绿4、地宜宾东站站前综合体成都武侯金茂府建筑类型：住宅用地面积：104780平方米建筑面积：209560平方米Building type:ResidentialLand area：104780Building area:209560设计时间：2017年Design time:since 2017E N GDUC H UA成都住宅项目ZHONGLIANGRUIFU成成 都都 中中 粮粮 瑞瑞 府府成都中粮瑞府成都中粮瑞府天府新区再立行天府新区再立行业标业标杆杆打造一个叠墅品打造一个叠墅品质质、隐隐秘奢秘奢华华的生的生态态社区社区下一个目下一个目标标THE VISION生生态态.立体立体 未来社区空未来5、社区空间营间营造造空空间间.隐隐奢奢 极具品极具品质质感的感的现现代生代生态态社区社区雅致雅致.内内敛敛 未来生活未来生活场场景景缔缔造者造者空空间间.隐隐奢奢 高端社区高端社区营营造造空空间间.融合融合 未来生活未来生活场场景景缔缔造者造者策划思路策划思路PART1优优秀的秀的设计设计方案方案成都市的功能定位于“一带一路”和长江经济带战略的重要节点和国际门户枢纽城市，在打造人类命运共同体的伟大实践中建设世界文化名城。城市城市“双核共双核共兴兴”的的中心城区之一中心城区之一全新全新 产业产业 宜人宜人KAISA核心里核心里AREA ANALYSIS天府新区天府新区中心城区中心城区天府新区直管区6、天府新区直管区眉山眉山龙龙泉泉驿驿新都新都郫郫县县温江温江双流双流都江堰都江堰以前环绕中心城矗立着八大卫星城双核后，卫星城将围绕天府新区运转资资阳阳新津新津政府工作政府工作报报告：构建以天府新城告：构建以天府新城为为中心、中心、辐辐射周射周边边的快速通道体系。健全的快速通道体系。健全区域区域协调协调推推进进机制，携手机制，携手资资阳、眉山片阳、眉山片区区联动发联动发展、同步崛起。展、同步崛起。“一一带带一路一路”国国际际空港物流空港物流重要枢重要枢纽纽激发城市认同增强投资信心吸引商旅高管成都市的功能定位于“一带一路”和长江经济带战略的重要节点和国际门户枢纽城市，进一步扩展对内对外开放新格局，成7、都市在发挥国际门户枢纽城市作用，继续吸引优秀人才，对接整合各路资源，打造世界文化名城。龙龙泉湖泉湖两湖一山国两湖一山国际际旅游文化功能区旅游文化功能区天府国天府国际际机机场场三岔湖三岔湖天府新城直管区天府新城直管区KAISA枢枢纽纽旁旁AREA ANALYSIS天府国天府国际际机机场场SITE南湖湿地公园南湖湿地公园自然流动的景观轴线府府河河绿色生态的人流动线0.3KM舒适宜人的休憩场所1.0KMKAISA绿绿洲端洲端AREA ANALYSIS绕绕城府河将城府河将项项目与南湖湿地公园目与南湖湿地公园连连接接剑剑南大道南大道贯贯穿南北穿南北国国际际机机场场拉近世界距离拉近世界距离独立城区成就世外8、桃源独立城区成就世外桃源地铁线项目用地公交站点地铁站广福站广福站麓湖站麓湖站华华阳站阳站SITE牧牧华华祥鹤一街祥鹤二街路路沈沈阳阳路路二江寺站二江寺站南湖立交站南湖立交站怡心湖站怡心湖站龙马龙马路路5号线18号线1号线红红石公园石公园主要城市道路KAISA出行易出行易AREA ANALYSIS3.0KM成都海昌极地公园成都海昌极地公园高等教育高等教育 三甲医三甲医疗疗 政府企政府企业业 大型商大型商业业天府新区第四小学天府新区第四小学天府新区美岸小学天府新区美岸小学成都市天府新区人民医院成都市天府新区人民医院四川宝石花医院四川宝石花医院南湖湿地公园南湖湿地公园双流区双流区协协和和实验实验小学9、小学成都市天府成都市天府华华阳阳实验实验小学小学SITE天府三小（成都天府三小（成都龙龙江路小学天府校区）江路小学天府校区）天府新区天府新区华华阳小学阳小学天府新区第四中学天府新区第四中学学校景区医院在建泰康医院在建泰康医院1.0KMKAISA配套配套齐齐AREA ANALYSIS坐坐拥拥城市核心区城市核心区享城区多元配套享城区多元配套四至：四至道路均已通车，地块未打围,北侧道路红线处有临时施工用电电杆;内部：附着大量青苗，2处路灯;高差：低于道路标高0.35-1m;管线接驳：成熟，北侧有现成临电接驳电杆。SITE中海中海锦锦江城江城1345212345KAISA场场地地现现状状AREA AN10、ALYSIS区域区域优势优势 天府新区直管区天府新区直管区 位于位于锦锦江生江生态带态带交通交通优势优势 东东至天府大道，西至天府大道，西邻剑邻剑南大道南大道 位于地位于地铁铁1号号线线和和5号号线线之之间间配套配套优势优势 左手学校，右手江景左手学校，右手江景 北面医院，南北面医院，南边边高端生活区高端生活区府河滨河景观带中海生态健康城中海锦江城花涧在建泰康医院规划商住用地公共服务用地SITE建筑红线低/多层退距线（退红线5M)高层退距让线（退红线10M）规划用地性质：二类住宅兼容商业用地面积：50538.19 容积率：1.0（SITE)2.0 总计容建筑面积：10.11万绿地率：35%建筑11、密度：20%车位比：住宅1.2车位/100 商业0.8车位/1001、项项目定位目定位品品质质佳，打造天府新区品佳，打造天府新区品质质豪宅豪宅2、建筑、建筑业态业态分分类类 高层住宅（含无偿移交）叠拼叠拼 沿街商业及售楼部 附属建筑（门卫室、物业用房等）我我们们面面临临的挑的挑战战建筑密度小、限高建筑密度小、限高 密度不得大于密度不得大于20%，限高，限高60M还还迁量大迁量大 项项目含目含41%的无的无偿偿移交住房移交住房需需设设置商置商业业 商商业业占比占比35%KAISA规规划条件划条件输输入入PLANING CONDITIONS府河滨河景观带在建泰康医院南湖春天二江花园佳兆业君汇上品公12、共服务用地高低地块东侧最优景观资源地块西北侧景观资源较少地地块块价价值值研判研判VALUE ANALYSISKAISASITE府河滨河景观带在建泰康医院南湖春天二江花园佳兆业君汇上品公共服务用地SITE高低临近主路，无绿化带隔音远离规划道路，交通噪音较低我我们们的目的目标标 叠墅最大化叠墅最大化拔拔调调性性 除无除无偿偿返返还还外外 全叠墅全叠墅盘营盘营造造控密度控密度 专专研研规规范范 运用于运用于户户型型设计设计内造园内造园 酒店式酒店式规规划理念划理念 营营造城中心的造城中心的隐隐奢地王奢地王盘盘多面多面宽宽 极致条件下极致条件下 叠墅叠墅产产品面品面宽宽最大化最大化如何最大化利用土地价13、如何最大化利用土地价值值？专专研研规规范范 偷偷密度密度专专研研规规范范 偷间偷间距距精研用地精研用地 边边角料角料方案生成方案生成强强排方案一排方案一T6（18F）高）高层层面面积积配比：配比：45%叠拼（叠拼（6F）栋栋数：数：43栋栋建筑密度：建筑密度：25.00%容容积积率：率：1.94强强排方案二排方案二T6（18F）高）高层层面面积积配比：配比：45%叠拼（叠拼（6F）栋栋数：数：41栋栋建筑密度：建筑密度：24.21%容容积积率：率：1.89强强排方案排方案 T6高高层层+6层层叠拼叠拼KAISASCHEME GENERATION高高层应该层应该放哪？放哪？叠墅叠墅应该应该是什么14、是什么样样子的？子的？商商业应该业应该是什么是什么样样子的？子的？21.10m31.80m方案生成方案生成高高层选层选什么？什么？T6产产品占地面品占地面积积：S1=660*4=2640T4产产品占地面品占地面积积：S2=482*5=2410合适的高合适的高层层形形态态 成就全叠墅成就全叠墅盘盘SCHEME GENERATIONT4产产品更品更省省间间距距，也，也更更节节地地39.35m34.00m5栋栋T4 VS 4栋栋T6KAISA197m5m5m方案生成方案生成218m5m高高层层放哪里？放哪里？T4产产品放置北品放置北侧侧：叠拼最大排数叠拼最大排数4排，排，35栋栋可放置商可放置商业业15、于南于南侧侧T4产产品放置西品放置西侧侧：叠拼最大排数叠拼最大排数5排，排，40栋栋可放置商可放置商业业于南于南侧侧高高层东观层东观城城市核心景市核心景观观商商业业放南放南侧侧合适的高合适的高层层形形态态 成就全叠墅成就全叠墅盘盘北北侧侧 VS 西西侧侧KAISASCHEME GENERATION高高层层位于位于西西侧侧叠墅更出量叠墅更出量方案生成方案生成Q1:怎么做足怎么做足容容积积率率？T4（19F）高层面积：4.15W叠拼（6F）面积：4.76W商业面积：0.30W总计容建筑面积：8.91W建筑密度：建筑密度：23.39%满满容容差差1.20W，超密度，超密度T4（19F）高层面积：4.16、15W(无偿移交)T2（17F）高层面积：1.98W叠拼（6F）面积：3.67W商业面积：0.30W总计容建筑面积：10.11W建筑密度：建筑密度：22.60%满满容，容，超密度超密度SCHEME GENERATION18层层T2大平大平层层置置换换叠拼叠拼KAISA地王地王盘盘 我我们们能否做到全叠？能否做到全叠？创创新八新八层层叠墅叠墅 空中墅空中墅相同品相同品质质 四重叠墅四重叠墅方案生成方案生成怎么做足怎么做足容容积积率率？T4（19F）高层面积：4.15W叠拼（6F）面积：4.76W商业面积：0.30W总计容建筑面积：8.91W建筑密度：建筑密度：23.39%满满容容差差1.20W，17、超密度，超密度T4（19F）高层面积：4.15W(无偿移交)叠拼（8F）面积：5.63W商业面积：0.30W总计容建筑面积：10.11W建筑密度：建筑密度：22.60%满满容，容，超密度超密度SCHEME GENERATION8层层叠拼叠拼置置换换6层层叠拼叠拼KAISAQ2:控密怎么做？控密怎么做？研研发创发创新叠墅新叠墅 蘑菇蘑菇“墅墅”高高层层底底层层架空架空 阳台阳台悬悬挑挑商商业业二二层层 悬悬挑挑方案生成方案生成如何控制如何控制建筑密度建筑密度？成都市成都市规规划管理条例（划管理条例（2017）规规范解范解读读：落地部分落地部分才才计计入密度入密度“蘑菇蘑菇”墅墅蘑菇蘑菇 高高层层18、阳台，空阳台，空调调板，板，飘飘窗均不落地窗均不落地阳台阳台飘飘窗窗首首层层架空架空基底面基底面积积节节省省15%利用架空空利用架空空间间提升小区品提升小区品质质飘飘窗窗阳台阳台房房间间房房间间房房间间蘑菇蘑菇 叠墅叠墅/商商业业房房间悬间悬挑不落地挑不落地加大叠墅庭院空加大叠墅庭院空间间营营造丰富商造丰富商业业界面界面KAISASCHEME GENERATIONT4投影面投影面积积：482落地面落地面积积：402节节省省80平米平米T2投影面投影面积积：337落地面落地面积积：262节节省省75平米平米叠墅叠墅投影面投影面积积：233落地面落地面积积：180节节省省53平米平米设计创设计创作19、价作价值值 建筑密度能控多少建筑密度能控多少？整个地整个地块块共共省省2800平米平米,满满足密度要求足密度要求。方案生成方案生成Q3:容容积积率做足，密度率做足，密度满满足的基足的基础础上，上，叠墅面叠墅面宽宽最大化？最大化？测测算最大面算最大面宽宽最大面最大面宽宽：根据成都市城市根据成都市城市规规划管理技划管理技术规术规定（定（2017）多多层层建筑建筑间间距距=6m,高高层层建筑建筑间间距距=13m210m=单单元面元面宽宽*单单元数元数+建筑建筑间间距距*(列数列数-1)+13m+21m增加增加T2高高层层140产产品，叠墅品，叠墅户户均均190，计计算需算需32个个单单元元每行每行单20、单元数元数=32单单元元/4排排=8单单元元最大面最大面宽宽20.5m6m13m21m20.5mKAISASCHEME GENERATION方案生成方案生成放大中央景放大中央景观观，推推导导合理面合理面宽宽提升小区品提升小区品质质单单元面元面宽为宽为18m,中央景中央景观宽观宽18m,尺度均衡尺度均衡18m18m18mKAISASCHEME GENERATION调调整面整面宽宽，打造景，打造景观节观节点点适当适当缩缩小小单单元面元面宽宽，放大中央景，放大中央景观观，打造舒适景，打造舒适景观观花园，花园，方案一方案一T4（19F）高）高层层面面积积：4.15WT2（17F）高）高层层面面积积：121、.98W叠拼（叠拼（6F）面）面积积：3.67W商商业业面面积积：0.30W总计总计容建筑面容建筑面积积：10.11W建筑密度：建筑密度：20.00%满满容，密度用足，叠拼容，密度用足，叠拼6层层方案二方案二T4（19F）高）高层层面面积积：4.15W叠拼（叠拼（6F）面）面积积：5.66W商商业业面面积积：0.30W总计总计容建筑面容建筑面积积：10.11W建筑密度：建筑密度：20.00%满满容，密度用足，叠拼容，密度用足，叠拼8层层KAISA方案一方案一总总平面平面图图SCHEME EXHIBITION技术经济指标单位备注序号1234其中项目总建设用地面积可建设用地面积总建筑面积地上计容建22、筑面积住宅T4高层合计50538.1950538.19147976.38101076.3897769.0441458其中商业不可售配套可售比T2高层 叠拼洋房%1975936552.043032.291427458.71%地面56其中地上不计容建面（架空层）地下不计容建面人防面积非人防车库900460001020026328地下住宅空间8738中下叠赠送物业用房垃圾用房2242007其中清洗站设施用房消防控制室机动车停车位地上停车位个个1501006011970地下停车位其中个人防车位 个普通车位 个1197309888非机动车停车位个101150%设于围墙外，50%设于架空层地上非机动停车位23、地下非机动停车位个个m891011其中建筑限高容积率绿地率建筑密度1011060235%20%1213141516楼栋数单元数户数平均层数地下单车位指标栋个户层/辆26111720无要求34/辆KAISA产产品分析品分析SCHEME ANALYSIS方案一方案一户户型配比型配比产品类型高层叠墅户型面积（）98120143160180190户数190190136686868720户型配比26.39%26.39%18.89%9.44%9.44%9.44%100.00%户户型布局分析：型布局分析：T2大大户户型型+六六层层叠墅叠墅叠墅二叠墅二联联拼，叠墅拼，叠墅别别墅化墅化户户型配比符合型配比符合营24、销营销要求要求叠墅景叠墅景观观价价值值最大化最大化12098143（4面面宽宽）6层层叠墅（叠墅（户户均均5面面宽宽）商商业业合适的交通解决方案合适的交通解决方案交通分析交通分析高高层层/叠墅独立入口叠墅独立入口设计设计 人人车车分流分流消防分析消防分析归归家人行流家人行流线线地地库库入口入口KAISA流流线线分析分析SCHEME ANALYSIS应应急消防流急消防流线线消防登高消防登高场场地地123隐隐秘奢秘奢华华的中央景的中央景观观1移步异景的中移步异景的中轴轴花园花园321KAISA景景观观分析分析SCHEME ANALYSIS场场地剖面一地剖面一KAISA剖面分析剖面分析SCHEME 25、ANALYSIS1场场地剖面二地剖面二2分析软件：t20天正日照分析软件t20-Sunv3.0标准名称：国家标准地理位置：成都,东经:104度04分,北纬:30度40分有效时间：大寒8:0016:00(真太阳时)计算精度：10分钟经测经测算：算：所有楼所有楼栋栋均均满满足日照要求足日照要求0-1小时1-2小时2-3小时3-4小时4-5小时5-6小时6-7小时KAISA日照分析日照分析SCHEME ANALYSIS备注序号1234其中项目总建设用地面积可建设用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住宅单位合计50538.1950538.19149091.38101076.3897768.34T4高层叠26、拼洋房其中商业4145856310.343032.2914不可售配套274可售比%58.71%地面56其中地上不计容建面（架空层）地下不计容建面人防面积非人防车库2015460001020025043地下住宅空间10023下叠赠送物业用房垃圾用房2242007其中清洗站设施用房消防控制室机动车停车位地上停车位个个1501006011970地下停车位其中人防车位普通车位个个个1197309888非机动车停车位个101150%设于围墙外，50%设于架空层地上非机动停车位地下非机动停车位89101112131415其中建筑限高容积率绿地率建筑密度楼栋数单元数户数平均层数个个m栋个户层1011060227、35%20%22160690无要求16地下单车位指标/辆 34/辆KAISA方案二方案二总总平面平面图图SCHEME EXHIBITION技术经济指标120988层层叠墅（叠墅（户户均均5面面宽宽）6层层叠墅（叠墅（户户均均5面面宽宽）商商业业产品类型高层叠墅户型面积（）98120160180190户数1901907815478690户型配比27.54%27.54%11.30%22.32%11.30%100.00%户户型布局分析：型布局分析：用地价用地价值值最大化最大化户户型配比符合型配比符合营销营销要求要求叠墅景叠墅景观观价价值值最大化最大化空空间隐间隐奢奢 景景观观宜人宜人KAISA产产品28、分析品分析SCHEME ANALYSIS方案二方案二户户型配比型配比交通分析交通分析消防分析消防分析归归家人行流家人行流线线地地库库入口入口应应急消防流急消防流线线消防登高消防登高场场地地合适的交通解决方案合适的交通解决方案高高层层/叠墅独立入口叠墅独立入口设计设计 人人车车分流分流KAISA流流线线分析分析SCHEME ANALYSIS隐隐秘奢秘奢华华的中央景的中央景观观1移步异景的中移步异景的中轴轴花园花园312123KAISA景景观观分析分析SCHEME ANALYSIS场场地剖面一地剖面一KAISA剖面分析剖面分析SCHEME ANALYSIS1场场地剖面二地剖面二2分析软件：t20天29、正日照分析软件t20-Sunv3.0标准名称：国家标准地理位置：成都,东经:104度04分,北纬:30度40分有效时间：大寒8:0016:00(真太阳时)计算精度：10分钟经测经测算：算：所有楼所有楼栋栋均均满满足日照要求足日照要求0-1小时1-2小时2-3小时3-4小时4-5小时5-6小时6-7小时KAISA日照分析日照分析SCHEME ANALYSIS规规划划总结总结限密条件下的全叠限密条件下的全叠规规划划 蘑菇蘑菇“墅墅”极致化的空极致化的空间场间场景景营营造造 空空间间私属化私属化产产品定制品定制PART2优优秀的秀的设计设计方案方案KAISA产产品条件品条件输输入入PRODUCT C30、ONDITION产品类型高层住宅叠拼别墅户型面积100-120200房型三房两厅两卫四房两厅三卫户型定位阔绰三房阔绰四房面积配比41%59%小计100%叠拼叠拼产产品品类类型：上中下叠，面型：上中下叠，面积积200平米以内。高平米以内。高层层住宅住宅41%完全移交，其他住宅比例尽可能完全移交，其他住宅比例尽可能为为溢价溢价产产品。若无法品。若无法满满足高足高层层+叠拼，可以适当叠拼，可以适当增加增加T2产产品，面品，面积积在在140180。产品类型户型面积房型户型定位方案一面积配比方案二面积配比T4高层住宅T2高层住宅叠拼别墅100-120140200三房两厅两卫四房两厅两卫四房两厅三卫阔绰三31、房阔绰四房阔绰四房41%19%40%41%-59%小计100%方案一：方案一：T4高高层层+T2高高层层+6F叠拼叠拼T2高高层层采用四面采用四面宽宽140平米高溢价平米高溢价产产品品方案二：方案二：T4高高层层+8F叠拼叠拼8F叠拼采用叠拼采用户户户户有花园的高品有花园的高品质产质产品品核心目核心目标标人群人群CORE TARGET GROUP精英人士精英人士Elites二次改善二次改善Improvement养老度假养老度假Senior Resort注重注重环环境注重品境注重品质质Focus on environment and quality家里有个享受家里有个享受四季的院子四季的院子工作32、工作、创创意意医医疗疗康养康养繁繁华热闹华热闹购购物休物休闲闲原生原生态态的的环环境境齐齐全的配套全的配套新新鲜鲜的空气的空气隐隐奢雅致的空奢雅致的空间间有城有城离景离景有景有景离城离城KAISA客群客群诉诉求求CUSTOMERS DEMANDS远大中央公园金地天府城天府滨江中心DH锦南玺中国铁建西派国樾蓝润天府MIC鑫都汇商铺川发天府上城SITE德商御府天骄中铁骑士府邸中海云麓世家棠湖华府公园光明蓉府恒大天府半岛奥园半岛ONE麓湖生态城卓越晴翠中海云麓世家中海云麓世家川川发发天府上城天府上城卓越晴翠卓越晴翠奥园半奥园半岛岛ONE周周边竞边竞品品川发天府上城中海云麓世家卓越晴翠奥园半岛ONE33、COMPETING ANALYSISKAISA竞竞品分析品分析开开盘盘时间时间2020-12总结总结2020-42021-2总结总结面面积积段段川川发发 天府上城天府上城中海云麓世家中海云麓世家面面积积段段奥园半奥园半岛岛ONE卓越晴翠卓越晴翠1101301403室室2厅厅2卫卫1厨厨双阳台双阳台4室室2厅厅2卫卫1厨厨双阳台双阳台4室室2厅厅2卫卫1厨厨双阳台双阳台180190（叠拼）（叠拼）200（叠拼）（叠拼）4室室2厅厅2卫卫1厨厨4室室2厅厅2/3卫卫1厨厨独立花园独立花园层层层层阳台阳台4室室2/3厅厅3卫卫1厨厨独立花园独立花园层层层层阳台阳台114 T6125 T6141 T634、108 T4127 T5138 T5180 上叠上叠190 中叠中叠200 下叠下叠周周边竞边竞品品川发天府上城中海云麓世家卓越晴翠奥园半岛ONE180 上叠上叠190 中叠中叠200 下叠下叠高高层产层产品品2021-3叠拼叠拼产产品品KAISA竞竞品分析品分析COMPETING ANALYSIS赠送方式飘窗全赠送、设备平台全赠送、阳台半赠送户型配置3-2-24-2-24-2-2产品面宽两面宽三面宽四面宽梯户比2T4/2T62T5/2T62T5/2T6户型特点竖厅/横厅、双阳台竖厅、双阳台竖厅/横厅、双阳台面面积积段段110竞品户型130竞品户型140竞品户型竞竞品分析品分析结论结论：周周边35、竞边竞品高品高层层120_140产产品多品多为为T5T6 叠加未能做到叠加未能做到户户户户私家庭院入私家庭院入户户 中叠中叠优势优势不突出，露台、阳台不突出，露台、阳台赠赠送少送少 叠加大叠加大宽厅宽厅赠送方式飘窗全赠送、设备平台全赠送、阳台半赠送户型配置4-2-24-2-2/4-2-34-2-3/4-3-3产品面宽两/三面宽两/三面宽两/三面宽梯户比/户型特点竖厅/横厅、独立花园竖厅/横厅、独立花园竖厅厅、独立花园面面积积段段170竞品户型180竞品户型200竞品户型高高层户层户型型叠拼叠拼户户型型KAISA竞竞品分析品分析总结总结COMPETING ANALYSIS设计创设计创作价作价值值36、 全面超越周全面超越周边边楼楼盘盘提升提升产产品价品价值值私家庭院入户 亲地.墅设计极致面宽设计 创新蘑菇.墅设计生活场景植入 生态隐奢社区营造景观资源定制设计所有户型均有56面宽朝南退距合理 空间灵动垂直式空中庭院 私属入户庭院叠墅叠墅产产品品垂直式庭院垂直式庭院垂直式庭院以垂直式庭院以地面庭院与空中庭院共存的形式地面庭院与空中庭院共存的形式落位在落位在户户型型产产品上品上6层层叠拼叠拼别别墅化墅化传统传统六六层层叠加叠加产产品品本案六本案六层层叠墅叠墅产产品品KAISA产产品生成品生成PRODUCT GENERATE地面庭院与空中庭院共存地面庭院与空中庭院共存-独立花园入独立花园入户户，独37、立垂直交通，独立垂直交通创创新八新八层层空中墅空中墅相同品相同品质质 四重叠加四重叠加传统传统六六层层叠加叠加产产品品KAISA产产品生成品生成PRODUCT GENERATE本案八本案八层层叠墅叠墅产产品品地下一地下一层层平面平面图图地下地下夹层夹层平面平面图图地下一地下一层层建筑面建筑面积积198地下地下夹层夹层建筑面建筑面积积1986F叠墅叠墅位位图图ACDDABCAABAB一一层层平面平面图图二二层层平面平面图图销销售面售面积积：188.51赠赠送面送面积积：264.65实实得面得面积积：453.16赠赠送率：送率：140.39%6F叠墅叠墅位位图图建筑面建筑面积积188.51CDCD38、三三层层平面平面图图四四层层平面平面图图销销售面售面积积：184.10赠赠送面送面积积：163.44实实得面得面积积：347.54赠赠送率：送率：88.78%6F叠墅叠墅位位图图建筑面建筑面积积184.10EFEF五五层层平面平面图图六六层层平面平面图图销销售面售面积积：164.92赠赠送面送面积积：101.76实实得面得面积积：266.68赠赠送率：送率：61.7%6F叠墅叠墅位位图图建筑面建筑面积积164.92ABAB建筑面建筑面积积：188.51 4室室2厅厅3卫卫私家入私家入户户中西厨中西厨设计设计赠赠送奢送奢华华私家庭院私家庭院阔阔景双阳台景双阳台尊享私属尊享私属电电梯梯豪豪华华主卧39、套主卧套一一层层平面平面图图二二层层平面平面图图不上人屋面赠送花园赠送露台赠送飘窗赠送地下赠送套型编号户数套型建筑面积套内建筑面积（含阳台面积）栋公摊面积 栋公摊率阳台投影面积(计半)阳台投影面积占 地下/闷顶赠 屋顶、露台及建筑面积比例 送面积 花园面积套内面积飘窗赠送花园赠送赠送面积(含屋顶及花园)赠送率2阳台、露台阳台露台占面积 比10.13%AB11四房二厅三卫四房二厅三卫188.51188.51169.41169.4119.1019.1013.3213.327.07%7.07%147.59147.590.000.00162.75162.750.002.24134.2884.2828840、.53240.77153.05%127.72%14.9214.927.91%7.91%CDCD建筑面建筑面积积：184.10 4室室2厅厅3卫卫双玄关双玄关设计设计赠赠送私家庭院送私家庭院大横大横厅厅打造灵活可打造灵活可变变空空间间L形形观观景露台景露台赠赠送大面送大面积积可改造屋面可改造屋面豪豪华华主卧套主卧套三三层层平面平面图图四四层层平面平面图图不上人屋面赠送花园赠送露台赠送飘窗赠送地下赠送套型编号户数套型建筑面积套内建筑面积（含阳台面积）栋公摊面积 栋公摊率阳台投影面积(计半)阳台投影面积占 地下/闷顶赠 屋顶、露台及建筑面积比例 送面积 花园面积套内面积飘窗赠送花园赠送赠送面积(含屋41、顶及花园)赠送率2阳台、露台阳台露台占面积 比10.13%CD11四房二厅三卫四房二厅三卫184.10184.10165.44165.4418.6618.6613.3213.327.24%7.24%45.6345.6333.1634.48158.78158.782.242.2474.2375.95161.92164.9687.95%89.61%21.0013.3211.41%7.24%建筑面建筑面积积：164.924室室2厅厅3卫卫赠赠送入送入户户空中花园空中花园中西厨中西厨设计设计大横大横厅厅打造灵活可打造灵活可变变空空间间大面大面宽阔宽阔景阳台景阳台赠赠送大面送大面积积可改造屋面可改造屋面42、豪豪华华主卧套主卧套EF五五层层平面平面图图六六层层平面平面图图不上人屋面赠送花园赠送露台赠送飘窗赠送地下赠送EF套型编号户数套型建筑面积套内建筑面积（含阳台面积）栋公摊面积 栋公摊率阳台投影面积(计半)阳台投影面积占 地下/闷顶赠 屋顶、露台及建筑面积比例 送面积 花园面积套内面积飘窗赠送花园赠送赠送面积(含屋顶及花园)赠送率2阳台、露台阳台露台占面积 比10.13%EF11四房二厅三卫四房二厅三卫164.92164.92148.21148.2116.7116.7113.3213.328.08%8.08%98.1587.57141.55141.552.242.24107.0596.4764.43、91%58.49%24.6821.4814.96%13.02%地下二地下二层层平面平面图图地下一地下一层层平面平面图图不上人屋面赠送花园赠送露台赠送飘窗赠送地下赠送CADBCADB地下二地下二层层平面平面图图地下地下夹层夹层平面平面图图8F叠墅叠墅位位图图地下一地下一层层建筑面建筑面积积189地下地下夹层夹层建筑面建筑面积积189DBCADBCA一一层层平面平面图图二二层层平面平面图图销销售面售面积积：184.85赠赠送面送面积积：277.58实实得面得面积积：462.43赠赠送率：送率：150.16%8F叠墅叠墅位位图图建筑面建筑面积积184.85BAAB三三层层平面平面图图四四层层平面平面44、图图赠赠送面送面积积：127.64实实得面得面积积：323.03赠赠送率：送率：65.32%8F叠墅叠墅位位图图建筑面建筑面积积195.39销销售面售面积积：195.39DCDC五五层层平面平面图图六六层层平面平面图图赠赠送面送面积积：63.14实实得面得面积积：243.67赠赠送率：送率：34.97%8F叠墅叠墅位位图图建筑面建筑面积积180.53销销售面售面积积：180.53FEFE赠赠送面送面积积：44.15实实得面得面积积：213.37赠赠送率：送率：26.09%七七层层平面平面图图八八层层平面平面图图8F叠墅叠墅位位图图建筑面建筑面积积169.22销销售面售面积积：169.22HGH45、G户户型型图图建筑面建筑面积积：184.854室室2厅厅3卫卫私家花园入私家花园入户户尊享私属尊享私属电电梯梯赠赠送奢送奢华华私家庭院私家庭院中西厨中西厨设计设计阔阔景双阳台景双阳台豪豪华华主卧件套主卧件套ABAB一一层层平面平面图图二二层层平面平面图图不上人屋面赠送花园赠送露台赠送飘窗赠送地下赠送套型编号户数套型建筑面积套内建筑面积（含阳台面积）栋公摊面积 栋公摊率阳台投影面积(计半)阳台投影面积（计全）阳台投影面积占 地下/闷顶赠 屋顶、露台面建筑面积比例 送面积 积套内面积飘窗赠送地面花园赠送面积(含屋顶及花园)赠送率212.85%AB11四房二厅三卫四房二厅三卫184.85184.8546、161.10161.1023.7523.7513.3213.320.000.007.21%7.21%146.74140.600.002.56154.44154.441.924.16184.3261.54339.64215.52183.74%116.59%建筑面建筑面积积：195.394室室2厅厅3卫卫私家入私家入户户中西厨中西厨设计设计赠赠送奢送奢华华私家花园私家花园赠赠送送阔阔景双露台景双露台尊享私属尊享私属电电梯梯豪豪华华主卧套主卧套CDCD不上人屋面赠送花园赠送露台赠送飘窗赠送地下赠送三三层层平面平面图图四四层层平面平面图图套型编号户数套型建筑面积套内建筑面积（含阳台面积）栋公摊面积 栋47、公摊率阳台投影面积(计半)阳台投影面积（计全）阳台投影面积占 地下/闷顶赠 屋顶、露台面建筑面积比例 送面积 积套内面积飘窗赠送地面花园赠送面积(含屋顶及花园)赠送率212.85%CD11四房二厅三卫四房二厅三卫195.39195.39170.28170.2825.1125.110.000.000.000.000.00%0.00%41.8041.8013.3213.32170.28170.2811.1911.3284.6837.85150.99104.2977.28%53.38%建筑面建筑面积积：180.534室室2厅厅3卫卫私家入私家入户户，双玄关，双玄关中西厨布置中西厨布置 别别墅化墅化大48、面大面积积露台屋面可改造露台屋面可改造横横厅厅可灵活布置空可灵活布置空间间豪豪华华主卧套主卧套南北南北飘飘窗极致化窗极致化赠赠送送EFEF不上人屋面赠送花园赠送露台赠送飘窗赠送地下赠送五五层层平面平面图图六六层层平面平面图图套型编号户数套型建筑面积套内建筑面积（含阳台面积）栋公摊面积 栋公摊率阳台投影面积(计半)阳台投影面积（计全）阳台投影面积占 地下/闷顶赠 屋顶、露台面建筑面积比例 送面积 积套内面积飘窗赠送地面花园赠送面积(含屋顶及花园)赠送率212.85%EF11四房二厅三卫四房二厅三卫180.53180.53157.33157.3323.2023.200.000.000.000.0049、0.00%0.00%0.000.0034.5437.10157.33157.339.279.4017.9817.9861.7964.4834.23%35.72%建筑面建筑面积积：169.224室室2厅厅3卫卫入入户户空中花园空中花园中西厨中西厨设计设计横横厅厅便于灵活打造空便于灵活打造空间间大面大面宽观宽观景阳台景阳台大面大面积积屋面可改造屋面可改造豪豪华华主卧主卧设计设计GHGH不上人屋面赠送花园赠送露台赠送飘窗赠送地下赠送七七层层平面平面图图八八层层平面平面图图套型编号户数套型建筑面积套内建筑面积（含阳台面积）栋公摊面积 栋公摊率阳台投影面积(计半)阳台投影面积（计全）阳台投影面积占 地下50、/闷顶赠 屋顶、露台面建筑面积比例 送面积 积套内面积飘窗赠送地面花园赠送面积(含屋顶及花园)赠送率212.85%GH11四房二厅三卫四房二厅三卫167.52170.91145.99148.9521.5321.9613.3213.323.866.8210.26%11.78%0.000.0035.0935.41135.47135.472.242.240.000.0043.9944.3126.26%25.93%地下二地下二层层平面平面图图地下一地下一层层平面平面图图不上人屋面赠送花园赠送露台赠送飘窗赠送地下赠送CADBCADB高高层产层产品品T2户户型型图图T2标标准准层层平面平面图图销销售面售面51、积积：142赠赠送面送面积积：26.57实实得面得面积积：168.57赠赠送率：送率：18.71%建筑面建筑面积积：142位位图图建筑面建筑面积积：1424室室2厅厅2卫卫赠赠送入送入户户空中花园空中花园私家入私家入户户公共空公共空间间互互动动性性强强室内空室内空间间灵活可灵活可变变极致极致飘飘窗窗赠赠送送观观景大阳台景大阳台入户花园赠送阳台赠送飘窗赠送标准层面积284得房率0.88户型编号A户型B户型户型4房2厅2卫4房2厅2卫套内面积117.87117.87阳台投影面积13.1413.14套内面积+阳台投影面积131.01131.01套内建筑面积124.44124.44套型建筑面积142.52、00142.00阳台占比10.03%10.03%高高层产层产品品T4改造前改造前改造后改造后位位图图建筑面建筑面积积：119.15销销售面售面积积：119.15赠赠送面送面积积：7.78实实得面得面积积：126.93赠赠送率：送率：6.53%T4标标准准层层平面平面图图户户型型图图高高层产层产品品T4改造前改造前改造后改造后位位图图建筑面建筑面积积：97.43销销售面售面积积：97.43赠赠送面送面积积：7.21实实得面得面积积：104.64赠赠送率：送率：7.4%T4标标准准层层平面平面图图户户型型图图建筑面建筑面积积：119.154室室2厅厅2卫卫二二厅厅植入无界理念植入无界理念打造高度互53、打造高度互动动的公共空的公共空间间空空间间灵灵动动公公卫卫干湿分离干湿分离主卧套房主卧套房设设置衣帽置衣帽间间南北向南北向视视野开野开阔阔T4户型套内面积（除阳台）阳台面积（半）阳台面积（全）套内面积得房率公摊面积建筑面积总建筑面积总公摊平台面积飘窗空调板平台占比编号户型户数户型433.1784.09D-1D-222四房两厅两卫三房两厅两卫88.2471.3115.5610.360.002.0396.0278.5280.6%80.6%23.1318.91119.1597.4316.6111.890.000.001.051.5313.94%12.20%合计176.4831.12349.0846.54、26433.17标标准准层层平面平面图图改造前改造前改造后改造后D-1D-1D-2阳台赠送D-2建筑面建筑面积积：97.433室室2厅厅2卫卫客餐客餐厅厅采用复合采用复合设计设计卫卫生生间间全明全明设计设计卧室朝向好卧室朝向好公公卫卫干湿分离干湿分离阳台阳台视视野开野开阔阔改造前改造前改造后改造后标标准准层层平面平面图图D-1D-1D-2阳台赠送D-2T4户型套内面积（除阳台）阳台面积（半）阳台面积（全）套内面积得房率公摊面积建筑面积 总建筑面积总公摊平台面积飘窗空调板平台占比编号户型户数户型433.1784.09D-1D-222四房两厅两卫三房两厅两卫88.2471.3115.5610.3655、0.002.0396.0278.5280.6%80.6%23.1318.91119.1597.4316.6111.890.000.001.051.5313.94%12.20%合计176.4831.12349.0846.26433.17本本项项目：下叠目：下叠 宽厅宽厅/户户均均5面面宽宽/4房房2厅厅3卫卫PK胜胜优势优势：户均五面宽，独立私家庭院 中西双厨，空间别墅化 室内洄游空间灵活可变 主卧套房别墅式布局 地下私享空间对标竞对标竞品品COMPETING ANALYSIS卓越晴翠卓越晴翠2004房房2厅厅2卫卫KAISAPK本本项项目：中叠目：中叠 宽厅宽厅/户户均均5面面宽宽/4房房2厅56、厅3卫卫胜胜优势优势：户均五面宽，独立花园入户 南侧L型观景露台，北侧屋面花园 中西双厨 室内洄游空间灵活可变 主卧套房别墅式布局对标竞对标竞品品COMPETING ANALYSIS卓越晴翠卓越晴翠1904房房2厅厅2卫卫KAISA本本项项目：上叠目：上叠 宽厅宽厅/户户均均5面面宽宽/4房房2厅厅3卫卫PK胜胜优势优势：户均五面宽 南侧L型观景阳台，北侧独立入户花园 中西双厨 室内洄游空间灵活可变 主卧套房别墅式布局 独享屋面空中花园对标竞对标竞品品COMPETING ANALYSIS卓越晴翠卓越晴翠1804房房2厅厅2卫卫KAISA本本项项目：目：宽厅宽厅/4面面宽宽/4房房2厅厅3卫卫157、384/2/2中海云麓世家中海云麓世家1414/2/2PK 良好的餐厨互动关系 南北房间飘窗极致化赠送 室内洄游空间灵活可变 三卫设计，独立使用胜胜优势优势：私家空中入户花园 方正的餐客厅宽厅布局COMPETING ANALYSIS川川发发天府上城天府上城KAISA对标竞对标竞品品定制化的定制化的产产品品设计设计叠加叠加别别墅化墅化 蘑菇蘑菇“墅墅”限密条件下的墅限密条件下的墅质设计质设计庭院私属化庭院私属化 私家花园入私家花园入户户 中叠空中庭院中叠空中庭院 提升提升别别墅体墅体验验感感标标杆化的社区新形象杆化的社区新形象错错位位竞竞争争 低低调调奢奢华华含蓄秀美含蓄秀美 细细部雅致部雅致P58、ART3优优秀的秀的设计设计方案方案缘缘起起传统传统与与现现代代结结合合延延续续提升提升现现代中式代中式风风材材质质形体的形体的对对比比融合、混搭融合、混搭横向横向线线条的延伸条的延伸平平缓缓 舒展舒展顶层顶层、顶层顶层的挑空的挑空轻轻盈通透盈通透灵灵动飘动飘檐檐艺术艺术性与功能性的完美性与功能性的完美结结合合艺术艺术性性 横向舒展横向舒展 灵灵动飘动飘逸逸艺术艺术性性 横向舒展横向舒展 灵灵动飘动飘逸逸灵灵动隐动隐奢奢 空空间间融合社区生融合社区生态态含蓄秀美含蓄秀美材材质质形体的形体的对对比比 融合、混搭融合、混搭木纹铝板米白色仿石面砖浅灰色中空LOW-E玻璃浅灰色仿石面砖深灰色铝板深灰色59、铝板600元/（含人工）浅灰色仿面砖约150元/木纹铝板约700元/（含人工）LOW-E中空玻璃叠墅材叠墅材质质示意示意MATERIAL ANALYSISKAISAIBM卖卖的不是的不是产产品品 而是思而是思维维展示区思考展示区思考EXHIBITION AREANIKE卖卖的不是鞋子的不是鞋子而是健康的生活而是健康的生活KAISA我我们卖们卖的不是房子的不是房子而是客而是客户对户对未来美好生活的憧憬未来美好生活的憧憬向往的生活向往的生活沿城市道路沿城市道路为为主要展示面主要展示面通通过过形体形体纽带纽带似的交似的交织织呼呼应应展示界面展示界面城市界面展示、入口展示、城市界面展示、入口展示、样样60、板区展示板区展示KAISA展示区生成展示区生成EXHIBITION AREA街角广街角广场场举办举办派派对对、晚宴、展、晚宴、展览览映入眼帘的是一幅映入眼帘的是一幅美好的生活画卷美好的生活画卷缤纷缤纷集市集市下班路下班路过过、买买上新上新鲜鲜的食材，的食材，为为自己的自己的爱爱人做一份温馨的晚餐人做一份温馨的晚餐屋屋顶顶露台露台手捧一杯拿手捧一杯拿铁铁，度，度过过一个悠一个悠长长的午后的午后城市展城市展览馆览馆室内意向室内意向展示区室内效果展示区室内效果EXHIBITION AREAKAISA12345生生态态停停车场车场街角广街角广场场城市会客城市会客厅厅院落空院落空间间样样板板间间后花园后61、花园2F1F样板房1样板房2354样板房KAISA展示区思考展示区思考EXHIBITION AREA合理的合理的经济经济管控管控PART4优优秀的秀的设计设计方案方案规划成本控制造型成本控制景观成本控制地下成本控制总图总图控制点控制点多多层层次考次考虑虑 多角度控制多角度控制土地价值最大化：分析土地价值，将低价值土 地用于配套；道路系统高效化：合理规划道路系统，保证功能前提下，尽量减少道路面积，提高道路使用效率。楼栋摆放整齐化：建筑形体方正，住宅楼南向，尽量拉齐；土地开挖最小化：减少土地开挖和平整成本，节约工期景景观观控制点控制点特殊特殊节节点着重打造点着重打造入口区域、中心花园等位置，增加成62、本投入占比，非重点区域追求整体效果控制控制软软硬景面硬景面积积比比合理增加草坪面积，减少硬景占比，硬景选材根据节点重要性分出选材等级节节制使用特殊制使用特殊树树种种增加灌木和草坪面积，节制使用大型乔木和特殊树种，绿化苗选用中小规格景景观观功能化功能化标标准化准化打造功能性景观，好看且实用，座椅路灯等选用标准化产品，节约采购和维护成本，景观设计注重社区整体形象的控制，做到粗中有细合理运用材料：基座 门头石材+铝板，展现项目品质标准段 墙体多彩漆或真石漆，保证效果顶部 线脚土建模数，减少装饰成本优化立面设计：立面设计符合功能个性，主体为窗墙系统比例合理，美感通过体块和虚实展现，减少复杂线脚简化工艺63、流程：立面选用成熟节点，省材料，省工期精精细细化的化的设计设计保保证证立面效果立面效果控制材料使用控制材料使用造型控制点造型控制点地地库库控制点控制点1、控制地、控制地库轮库轮廓、地廓、地库层库层数；人防数；人防设设置于高置于高层层下方下方2、采用大小柱网、采用大小柱网设计设计3、控制楼、控制楼间间距；合理距；合理设设置行置行车车流流线线及停及停车车方式方式4、利用、利用边边角空角空间设间设置置设备设备用房用房5、减少内部消防、减少内部消防车车道道6、控制地下入、控制地下入户户大堂面大堂面积积柱截面尺寸：500*5006500*7800大柱跨6500*5400小柱跨用作车道4600*7800大柱跨4600*5400小柱跨用作停车位地下室总建筑面积：46000总车位数：1197辆人防面积：10200人防区域出地面坡道设计创设计创作价作价值值地王地王营营造造规规划划纯叠墅设计礼序的空间尊享的品质产产品品户户私家庭院高附加值赠送空间融合 奢景宽厅洄游体系 岂止于大造型造型含蓄秀美细部雅致