1、天府新区天府新区锦锦江生江生态带态带76亩项亩项目目建筑概念方案建筑概念方案设计设计CHINA JIAZHAOYE GROUP CO.,LTD.RESIDENTIAL PROJECTSCONCEPT PLANNING AND DESIGN-2021-策划景观文旅规划建筑室内优优品道品道 成都成都锦绣锦绣项目类别：住宅、商业占地面积：4.5万建筑面积：15.0万奥园奥园 半半岛岛ONE项目类别：叠拼别墅，示范区，幼儿园占地面积：5.3万建筑面积：11.4万阳光城阳光城 成都成都绿绿野村野村项目类别：高层住宅、洋房、底商占地面积：3.8万建筑面积：9.4万中海中海 成都成都观观园园项目类别：高层住2、宅、洋房、底商占地面积：6.7万建筑面积：13.3万朗朗诗诗 成都二仙成都二仙桥项桥项目目项目类别：高层住宅、洋房、底商占地面积：2.8万建筑面积：8.4万旭旭辉辉碧桂园碧桂园 成都云樾名邸成都云樾名邸项目类别：高层住宅、沿街商业占地面积：5.2万建筑面积：20.7万旭旭辉辉 成都新都成都新都123亩项亩项目目项目类别：高层住宅、洋房、沿街底商占地面积：3.8万建筑面积：9.4万中南中南 新津新津项项目目项目类别：立面设计中粮中粮 温江蜀西祥云温江蜀西祥云项目类别：高层住宅，商业占地面积：9.8万建筑面积：23.0万北大北大资资源源 颐颐和翡翠府和翡翠府项目类别：高层住宅、联排、商业占地面积：3、5.8万建筑面积：14.9万朗朗诗诗 新都新都凯凯迪广迪广场场项目类别：高层住宅、商业占地面积：3.2万建筑面积：21.7万金科金科 大丰大丰项项目目项目类别：住宅、商业占地面积：3.5万建筑面积：11.4万时时代代 成都天境成都天境项目类别：高层、配套、幼儿园占地面积：3.8万建筑面积：6.6万蓝蓝光光 成都雍成都雍锦阁锦阁项目类别：高层住宅、商业占地面积：1.6万建筑面积：9.9万红红星美星美凯龙凯龙 成都首信成都首信红红星星国国际际广广场场项目类别：商业综合体占地面积：7.5万建筑面积：22.6万奥园奥园 成都云璟成都云璟项目类别：高层住宅，叠拼别墅占地面积：3.7万建筑面积：7.5万同4、森同森 成成华华区区21亩亩项目类别：小高层、洋房、售楼部占地面积：1.4万建筑面积：2.9万落地落地项项目目Implementation project佳兆佳兆业业 十陵示范区十陵示范区项目类别：售楼部占地面积：5000建筑面积：500落地落地项项目目Implementation project中海 成都观园|2019奥园 成都云璟|2019时代 成都天境|2019同森 成华区21亩项目|2019中南 新津项目|2019优品道 成都锦绣|2016朗诗 成都二仙桥项目|2019阳光城 成都绿野村项目|2018佳兆业 成都十陵|2021奥园 成都半岛ONE|2019旭辉碧桂园 成都云樾名邸|205、19目目录录忆忆 成都成都探探 场场地地献献 策略策略思思 未来未来提提 方案方案研研 产产品品展展 立面立面引引 专题专题CONTENTSMEMORIESSITEPROGRAMVISIONDESIGNPRODUCTFACADETOPIC佳兆业RESIDENTIAL PROJECT忆成都成都记忆新区印象天府之国天府之国/休休闲闲城市城市/锦绣锦绣蓉城蓉城CHENGDU成都成都成都映像成都映像现现代、代、传统传统、包容、个性、包容、个性山山桃桃红红花花满满上上头头，蜀蜀江江春春水水拍拍山山流流。诗 意韵 味青青瓦瓦岀岀檐檐长长,穿穿斗斗粉粉白白墙墙。公园城市公园城市 /天府新区天府新区 /科技城6、市科技城市TIANFU NEW AREA天府新区天府新区天府新区国国际际、现现代、代、时时尚、先尚、先进进大足以容众,德足以怀远探场地区位分析交通分析周边配套现状分析用地条件场地价值竞品分析佳兆业RESIDENTIAL PROJECT中心人南商务区宏宏观观区位分析区位分析Location Analysis天府新区，是国家天府新区，是国家级级四川天府新区内由成都市四川天府新区内由成都市直接管直接管辖辖的区域，位于成都市区南部，是成都的区域，位于成都市区南部，是成都市市“双核共双核共兴兴”的两个中心城区之一的两个中心城区之一天府新区天府新区进进入快速入快速发发展展阶阶段：段：以成都和重庆为核心的成7、渝城市群是引领中国西部发展的重要增长极，被称作“国家发展第四极”。而天府新区则将在再造一个产业成都的基础上，为四川经济乃至西部内陆经济的发展注入新的活力。SITEANALYSIS三三环环路路SITE成都临空经济示范区双流区双流区龙泉驿中心片区新都中心片区红牌楼商务 成都市商贸聚集区武侯新城绕绕城城高速高速青羊总部经济聚集区怡心湖城市中心天府新区天府新区大源城市中心创新研发产业功能区空港高技空港高技术产业术产业功功能区能区龙龙泉高端制造泉高端制造产产业业功能区功能区两湖一山国两湖一山国际际旅旅游文化功能区游文化功能区创创新研新研发产业发产业功能区功能区南部南部现现代工代工业业科技功能区科技功能区8、成眉成眉战战略新略新兴兴产业产业功能区功能区天府新城天府新城SITE较高。基地距离市中心直市中心直线线距离距离约约20公里，公里，车车程程约约60分分钟钟；距离环环球中心直球中心直线线距离距离约约12公里，公里，车车程程30分分钟钟；距离双流机双流机场场直直线线距离距离18公里，公里，车车程程50分分钟钟；距离天府机天府机场场直直线线距离距离40公里，公里，车车程程50分分钟钟；距离兴兴隆湖隆湖12公里，公里，车车程程20分分钟钟。SITEANALYSIS微微观观区位分析区位分析Location Analysis区位分析：基地位于天府新区，宗地所在板块区位是天府新区成立后最先发展的区域，成熟度9、高，教育、商业、生活配套优质，市场预期绕绕城限行区域城限行区域天府大道梓州大道成都世成都世纪纪城城南湖立交地南湖立交地铁铁站站广福地广福地铁铁站站南湖湿地公园双流机双流机场场市中心市中心本本项项目目麓湖生态城天府公园兴隆湖成泸大道天府机天府机场场1、距离地地铁铁5号号线线（南湖立交站）（南湖立交站）直直线线距离距离约约1500米米；北侧距牧华路约300m，西侧距剑南大道约1400米。南侧距沈阳路约1200米进出城交通十分便捷。SITEANALYSIS交通分析交通分析Traffic Analysis地地铁铁南湖立交站南湖立交站2、地块周边分布有多个公交站点多个公交站点。3、用地四周均为现状道路，10、交通较为便利。地地铁铁广福路站广福路站地地铁铁南湖立交站南湖立交站地地铁铁怡心湖站怡心湖站地地铁铁海昌路站海昌路站地地铁铁广福路站广福路站SITESITESITEANALYSIS周周边边配套分析配套分析Facilities Analysis2km内生活配套较为完善、交通较为便利，临近已建地铁5号线南湖立交站和地铁1号线广福站。配套类型配套内容距离（km)成都市天府新区华阳小学0.7教育医疗景观休闲天府新区第四小学天府第四中学四川宝石花医院成都市天府新区人民医院南湖湿地公园成都海昌极地公园0.81.42.53.02.03.0交通地铁5号线（南湖立交站）1.5地铁1号线（广福站）剑南大道天府大道211、.21.42.3天府第四中学天府第四中学四川天府新区四川天府新区华华阳小学阳小学四川宝石花医院四川宝石花医院地地铁铁南湖立交站南湖立交站地地铁铁海昌路站海昌路站府府地地铁铁广福路站广福路站河河成都市天府新区人民医院成都市天府新区人民医院南湖湿地公园南湖湿地公园天府新区第四小学天府新区第四小学天府新区美岸小学天府新区美岸小学地地铁铁怡心湖站怡心湖站宗地特征宗地特征Parcel CharacteristicsSITEANALYSIS周周边现边现有景有景观观无明无明显优势显优势现现有有阶阶段配套段配套资资源源优质优质区位区位优优越，居住越，居住环环境成熟境成熟周周边竞边竞品分析品分析Competit12、ive AanalysisSITEANALYSIS周周边竞边竞品分析品分析序号项目装修标准容积率/产品类型开盘时间成交均价1奥园半岛ONE毛坯1.5/叠拼2020.04叠拼：28500234奥园麓语ONE卓越晴翠麓湖生态城毛坯精装精装2.0/叠拼、小高层2.0/叠拼、小高层4.9/高层、超高层2021.022020.122018.11叠拼：28600小高层：28000叠拼：33000高层：26477小高层：29901项目位于天府新区锦江生态带板块，府河西醇熟板块内的唯二纯宅地之一。所在板块区位是天府新区成立后最先发展的区域，成熟度高，教育、商业、生活配套优质。项项目个案分析目个案分析毛坯毛坯项13、项目目现现状状：在售竞品销量中，奥园半岛one和奥园麓语one均为毛坯项目。精装精装项项目目现现状状：卓越晴翠（精装项目）：2020年3月取地，以精装均价3万+入市，总价区间833-900万，首批次正式开盘，截止到开盘当晚24点，整体去化率超过约95%。奥园半奥园半岛岛ONE卓越晴翠卓越晴翠奥园麓奥园麓语语ONE麓湖生麓湖生态态城城SITEANALYSIS周周边竞边竞品分析品分析Competitive Aanalysis1.奥园半奥园半岛岛ONE组团组团式式围围合布局合布局项目名称项目地址开发商建筑类别占地面积地上计容面积装修情况容积率密度绿化率主要产品面积段均价奥园半岛ONE双流天府之眼怡心14、湖公园内成都奥园怡心置业有限公司叠拼45333.56平方米109202.45平方米清水1.5030%30%168-279（叠拼）叠拼：28500元/平方米规划产品：全叠拼规划形态：组团式围合布局，西侧为公园绿地，楼型排布景观最大化缺点：部分缺点：部分户户型楼型楼间间距距过过窄窄SITEANALYSIS周周边竞边竞品分析品分析Competitive Aanalysis2.奥园麓奥园麓语语ONE行列式布局行列式布局项目名称项目地址开发商建筑类别占地面积地上计容面积装修情况容积率密度绿化率主要产品面积段均价奥园麓语ONE麓湖公园区青岛路与宁安路交汇处成都奥园景盛房地产开发有限公司小高层、叠拼740015、0平方米147800平方米清水2.028.72%35%194-282（叠拼）叠拼：28600元/平方米规划产品：T2小高层+叠拼规划形态：行列式布局,小高层与叠拼产品左右分区缺点：小高缺点：小高层产层产品无明品无明显组团显组团，溢价低，溢价低SITEANALYSIS周周边竞边竞品分析品分析Competitive Aanalysis3.卓越晴翠卓越晴翠行列式布局行列式布局项目名称项目地址开发商建筑类别占地面积地上计容面积装修情况容积率绿化率主要产品面积段均价卓越晴翠麓湖红石公园旁成都卓欣置业有限公司小高层、叠拼31812平方米63600平方米精装2.0035%119-165（小高层）183-3016、1（叠拼）小高层：28000元/平方米叠拼：33000元/平方米规划产品：T2小高层+叠拼规划形态：行列式布局,小高层与叠拼产品南北分区缺点：小高缺点：小高层产层产品无明品无明显组团显组团，溢价低，溢价低SITE项目名称项目地址开发商建筑类别占地面积地上计容面积装修情况容积率密度绿化率主要产品面积段均价麓湖生态城天府大道南一段918号成都万华新城股份有限公司高层、超高层28688平方米143111平方米精装4.9030%140-214（高层）142-218（超高层）高层：26477元/平方米小高层：29901元/平方米ANALYSIS周周边竞边竞品分析品分析Competitive Aanaly17、sis4.麓湖生麓湖生态态城城开开阔阔景景观观全高全高层层规划产品：三梯四户、二梯四户规划形态：C型错落式布局，天际线富有节奏感，景观资源丰富，产品总累多缺点：品字缺点：品字户户型存在自遮型存在自遮挡挡独立独立庭院庭院功能性功能性独立独立组团组团户户型无遮型无遮挡挡叠拼溢价高叠拼溢价高高低配高低配中庭景中庭景观观行列式布局行列式布局规规划划产产品品高高层产层产品力品力总结总结分析分析Analyzed献策略任务解读方案推演佳兆业RESIDENTIAL PROJECT规划用地性质总用地面积二类住宅兼容商业服务业设施用地50538.19平方米容积率总计容建筑面积建筑密度建筑限高绿化率公共服务设施配套18、要求配建项目1.0且2.010.11万平方米20%18米且60米35%符合成都市城市规划管理技术规定（2017配建地块一：计容建面27600，位于地块北侧规划道路北；配建地块二：计容建面16000，地块以南直线相距1公里；用地面用地面积积：50538.19容容积积率：率：1.0且且2.0建筑密度：建筑密度：20%公共服公共服务务用地用地SITE24m规规划商住用地划商住用地中海中海锦锦江城江城规规划商住用地划商住用地规规划商住用地划商住用地SITEANALYSIS规规划住宅用地划住宅用地用地条件梳理用地条件梳理Land Use Conditions在建泰医院在建泰医院现现状分析状分析Statu19、s Analysis项项目地目地块块位于天府新区位于天府新区锦锦江生江生态带态带板板块块，是府河西是府河西侧侧醇熟板醇熟板块块内的唯二内的唯二纯纯宅地之一。宅地之一。四至：四至道路均已通车，地块未打围，北侧道路红线处有临时施工用电电杆内部：附着大量青苗，2处路灯高差：低于道路标高0.35-1m管线接驳：成熟，北侧有现成临电接驳电杆不利因素：北侧配建地块现状为泰康医院的临时施工板房SITEANALYSIS123562365公共服公共服务务用地用地SITE414467.87467.91466.64泰康医院467.10基地周基地周边边交通便捷，交通便捷，场场内地内地势势平整。平整。SITEANALY20、SIS场场地价地价值值分析分析Site Value Analysis地块南侧、西侧紧邻道路，且道路等级较高，噪音影响较大，居住价值最低。地块北侧、东侧临近道路，道路的等级较低，噪音影响较小，居住价值较高。规规划商住用地划商住用地在建泰康医院在建泰康医院图图例例高高低低2级级住宅界面住宅界面规规划商住用地划商住用地规规划住宅用地划住宅用地中海中海锦锦江城江城地地块块中部受外界条件影响小，居住价中部受外界条件影响小，居住价值值最高。最高。1级级住宅界面住宅界面规规划商住用地划商住用地3级级住宅界面住宅界面24m公共服公共服务务用地用地MISSIONINTERPRETATION任任务务解解读读Mis21、sion Interpretation1.如何优化总图布局，打造项目品质感2.如何研发产品，提高溢价3.如何充分利用场地，减少成本项项目定位目定位1客客户户定位：定位：中高收入中高收入阶层阶层中具有中具有强强购买购买力的社会精英力的社会精英2物物业类业类型：型：叠拼，高叠拼，高层层开开发发理念理念1突出主突出主题题文化：文化：以以现现代化立面代化立面风风格的手法展格的手法展现现。2独特性（独特性（创创新）：新）：产产品品创创新性新性扩扩大每大每户赠户赠送面送面积积。3均好性：均好性：结结合周合周边现边现状及状及规规划道路情况、周划道路情况、周边边景景观资观资源，大源，大户户型及小型及小户户型朝22、向及位置型朝向及位置资资源利用做到均好。源利用做到均好。4经济经济性：性：总图总图布局最布局最优优最合理化，尽量减少成本最合理化，尽量减少成本SCHEME DEDUCTION方案推演方案推演()()叠拼租赁房商业洋房租赁房商业6F叠拼叠拼8F/11F洋房洋房容容积积率不率不够够密度超密度超满满容容满满密密由于限价原因，由于限价原因，货值货值不高不高单价(W)3.23.12.82.7产品分类商业6F叠拼9F/13F洋房T2高层合计面积()303356299.380059332.38总货值(W)9705.6174528.07800184233.678单价(W)3.23.12.82.7产品分类商业623、F叠拼9F/13F洋房T2高层合计面积()3033056299.38059332.38总货值(W)9705.60157638.2640167343.864SCHEME DEDUCTION方案推演方案推演()()T2高层租赁房商业洋房租赁房商业叠拼17F高高层层6F叠拼叠拼+8F洋房洋房满满容，未容，未满满密密去化快，去化快，货值货值偏低偏低满满容容满满密，密，货值货值适中适中洋房洋房产产品无中庭无溢价品无中庭无溢价单价(W)3.23.12.82.9产品分类商业6F叠拼9F/13F洋房T2高层合计面积()30330056299.3859332.38总货值(W)9705.600163268.20224、172973.802单价(W)3.23.12.82.7产品分类商业6F叠拼9F/13F洋房T2高层合计面积()30332880027499.38059332.38总货值(W)9705.68928076998.2640175983.864方案再思考：在在满满足容足容积积率、密度的条件下率、密度的条件下是否有更好的方式增加是否有更好的方式增加货值货值提高溢价？提高溢价？T2高高层层+6F叠拼叠拼6F+20F/18F方案佳兆业RESIDENTIAL PROJECTS方案一一叠拼高层SCHEMEDEDUCTION方案一方案一总图总图Site Plan天府新区天府新区锦锦江生江生态带态带76亩项亩项目目25、经济经济技技术术指指标标备注76亩项目总建设用地面积可建设用地面积单位合计50538.1950538.19总建筑面积地上计容建筑面积147779.25101076.38其中住宅97819.38其中租赁房T6高层T2叠拼41441.3214040.0042338.06商业3033.00按计容建面的3配建不可售配套可售比地上不计容建面（架空层）%22468.25%0其中地下不计容建面人防面积46702.8710170非人防车库31838.87地下住宅空间3960下叠赠送物业用房224物管用房总建筑面积的3，且建筑面积不小于400平方米,物管用房可分设置没处面积不小于100，地面以上部分不低于50%26、按住宅建筑面积0.8配建。其中垃圾用房清洗站设施用房消防控制室机动车停车位地上停车位个个2001501006012000住宅：1.2辆/100；商业/配套：0.8辆/100；地下停车位人防车位其中普通车位个个个1200303897建筑限高容积率绿地率建筑密度楼栋数单元数户数平均层数地下单车位指标m栋个户层/辆602.0035.00%20.00%2345516无要求34/辆6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M鸟瞰图6F27、叠拼T2高层租赁房商业SCHEMEDEDUCTION方案一方案一Scheme 1功能分区明功能分区明显显：租赁房、T2高层、叠拼各自形成组团，分区明显，互不干扰货值货值最大化：最大化：叠拼数量最大化去化慢去化慢、有有风险风险：满足容积率的情况下，密度额2400平方米单价（W)3.23.12.7产品分类商业6F叠拼T2高层合计面积（）303342338.061404059411.06货值（W)9705.6131247.9937908178861.59SCHEMEDEDUCTION方案一方案一规规划划结结构分析构分析Scheme 1组团组团二二组团组团三三组团组团四四组团组团一一组团组团五五规规划28、划结结构构一一轴轴 一一环环 五五组团组团SCHEMEDEDUCTION方案一方案一户户型落位分析型落位分析Scheme 1200185租赁房商业层数栋面积产品类型T2高层住宅叠拼别墅（6叠）房型 户型定位 面积配比四房两厅三卫 阔绰四房 24.9%四房两厅五卫 阔绰四房层面积3604001364680240075.1%100%面积14040.0042338.0656378.06户型面积180200小计沿街透视图沿街透视图6FL+20F/18F方案二佳兆业RESIDENTIAL PROJECTS方案二叠拼高层型布局SCHEMEDEDUCTION方案二方案二总图总图Site Plan天府新区天府29、新区锦锦江生江生态带态带76亩项亩项目目经济经济技技术术指指标标备注76亩项目总建设用地面积可建设用地面积单位合计50538.1950538.19其中总建筑面积地上计容建筑面积住宅其中租赁房T6147779.25101076.3897819.3841441.32高层T2叠拼26352.0030026.06按计容建面的3配建商业不可售配套3033.00224其中可售比地上不计容建面（架空层）地下不计容建面人防面积%68.25%046702.8710170非人防车库地下住宅空间31838.873960下叠赠送物业用房224物管用房总建筑面积的3，且建筑面积不小于400平方米,物管用房可分设置没处面30、积不小于100，地面以上部分不低于50%按住宅建筑面积0.8配建。垃圾用房清洗站设施用房消防控制室机动车停车位个200150100601200其中地上停车位个0地下停车位个1200住宅：1.2辆/100；商业/配套：0.8辆/100；人防车位普通车位其中建筑限高容积率绿地率建筑密度楼栋数单元数户数平均层数地下单车位指标个个m栋个户层/辆303897602.0035.00%20.00%1832554无要求34/辆18FH=54m18FH=54m18FH=54m18FH=54m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.31、2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m2F 商业H=10.8m2FH=10.8m鸟瞰图6F叠拼T2高层租赁房商业SCHEMEDEDUCTION方案二方案二Scheme 2功能分区明功能分区明显显：租赁房、T2高层、叠拼各自形成组团，分区明显，互不干扰去化快：去化快：产品比例合适，去化周期快无无风险风险：容积率、密度均满足单价（W)3.23.12.7产品分类商业6F叠拼T2高层合计面积（）303330026.062635259411.06货值（W)9705.693080.7971150.4173936.79SCHEMEDEDUCTION方案二方案二规规划划结32、结构分析构分析Scheme 2规规划划结结构构一一轴轴 两两带带 五五组团组团组团组团一一组团组团三三组团组团四四组团组团二二组团组团五五18FH=54m18FH=54m18FH=54m18FH=54m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m2F 商业H=10.8m2FH=10.8mSCHEMEDEDUCTION方案二方案二户户型落位分析型落位分析Scheme 2租赁房200185商业产品类型户型面积房型户型定位 面积配比面积层面积层数栋33、面积T2高层住宅叠拼别墅（6叠）180200四房两厅三卫 阔绰四房四房两厅五卫 阔绰四房46.7%53.3%26352.0030026.0636040018664802400100%56378.06小计沿街透视图6F+20F/18F方案三佳兆业RESIDENTIAL PROJECTS方案三叠拼高层东西分区SCHEMEDEDUCTION方案三方案三总图总图Site Plan天府新区天府新区锦锦江生江生态带态带76亩项亩项目目经济经济技技术术指指标标备注76亩其中项目总建设用地面积可建设用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住宅单位租赁房T6 合计50538.1950538.19147779.251034、1076.3897819.3841441.32高层T2叠拼其中商业27035.3229342.743033.00按计容建面的3配建其中不可售配套可售比地上不计容建面（架空层）地下不计容建面人防面积非人防车库%22468.25%046702.871017031838.87地下住宅空间3960下叠赠送物业用房224物管用房总建筑面积的3，且建筑面积不小于400平方米,物管用房可分设置没处面积不小于100，地面以上部分不低于50%其中垃圾用房清洗站设施用房消防控制室机动车停车位地上停车位地下停车位个个个20015010060120001200按住宅建筑面积0.8配建。住宅：1.2辆/100；商业/配35、套：0.8辆/100；其中人防车位 个普通车位 个303897建筑限高容积率绿地率建筑密度楼栋数单元数户数平均层数地下单车位指标m栋个户层/辆602.0035.00%20.00%1630552无要求34/辆鸟瞰图6F叠拼T2高层租赁房商业SCHEMEDEDUCTION方案三方案三Scheme 3功能分区明确，建筑功能分区明确，建筑围围合合组团组团：通过轴线进行组团分割，高层产品形成围合布局，打造庭院景观，叠拼产品横向排布，间距很大可以形成围合空间。容容积积率、密度均率、密度均满满足足规规划条件划条件总货值较总货值较高、去化快、无高、去化快、无风险风险单价（W)3.23.12.7产品分类商业6F36、叠拼T2高层合计面积（）303329342.7427035.3259411.06货值（W)9705.690962.4972995.364173663.46SCHEMEDEDUCTION方案三方案三规规划划结结构分析构分析Scheme 3规规划划结结构构一一轴轴 两两带带 三三组团组团组团组团一一组团组团二二组团组团三三租赁房SCHEMEDEDUCTION方案三方案三户户型落位分析型落位分析Scheme 3200185商业层数产品类型T2高层住宅户型面积180房型 户型定位 面积配比四房两厅三卫 阔绰四房 48.0%面积27035.32层面积37018栋面积6660叠拼别墅（6叠）200四房两厅37、五卫 阔绰四房52.0%29342.7440062400100%56378.06小计SCHEMEDEDUCTION方案三方案三景景观视线观视线分析分析Scheme 3HDL型横向排布型横向排布D/H=22.8M/19M=1.2以主要景观轴为主形成视线通廊高层透视图思未来愿景佳兆业RESIDENTIAL PROJECT开开发项发项目目运运营营生活生活树树立天府新区区域住宅楼立天府新区区域住宅楼盘盘新新标标杆杆以品以品质质豪宅提升城市活力豪宅提升城市活力记 忆重重现现成成都都生生活活韵韵味味永 恒打打造造现现代代人人居居生生活活典典范范提方案文化传承场景展示佳兆业RESIDENTIAL PROJE38、CT物物质质条条件件越越优优越越，精精神神文文明明越越缺缺失失SOCIAL PRESSURE时时代需求代需求现现传传代代统统生生文文活活化化城城市市界界面面酒店式社区入口酒店式社区入口下沉庭院下沉庭院社区生活社区生活环环记记 忆忆 空空 间间还记忆还记忆以永恒以永恒泛会所泛会所&给给永恒以永恒以记忆记忆构建佳兆构建佳兆业业IP 运运营营社区生活社区生活营营造社区的五大造社区的五大记忆记忆品品质质社区生活服社区生活服务务配套配套轴线轴线城市界面城市界面City InterfaceSCENEDISPLAY城市界面城市界面下沉庭院下沉庭院记忆记忆空空间间社区生活社区生活环环酒店式入口酒店式入口社区入39、口社区入口沿街商沿街商业业社区社区广广场场街角街角广广场场商商业业特色餐饮生活服务广广场场银行网点零售零售轻餐饮生活馆次入次入口口7.00M入口形象尺度入口形象尺度归归家流家流线线SCENEDISPLAY酒店式入口酒店式入口城市界面城市界面下沉庭院下沉庭院记忆记忆空空间间社区生活社区生活环环酒店式社区入口酒店式社区入口Community Entrance落客区功能流落客区功能流线线祥瑞一街祥瑞一街下沉庭院下沉庭院电电梯梯/岗岗亭亭落客区落客区电电梯梯/岗岗亭亭落客区落客区小区小区绿绿化化小区小区绿绿化化车车库库入入口口0高高层层流流线线叠拼流叠拼流线线SCENEDISPLAY城市界面城市界面下40、沉庭院下沉庭院记忆记忆空空间间社区生活社区生活环环泛会所泛会所&下沉庭院下沉庭院Pan Club&Sunken Garden下沉庭院尺度下沉庭院尺度下沉庭院功能流下沉庭院功能流线线酒店式入口酒店式入口叠拼叠拼叠拼叠拼T2高高层层公共廊道公共廊道T2高高层层T2高高层层T2高高层层中央水景中央水景停停车场车场垂直垂直交通交通停停车场车场入口入口停停车场车场停停车场车场停停车场车场4M休憩平台休憩平台旋旋转转楼梯楼梯泛会所泛会所(咖啡咖啡书书吧，休吧，休闲闲中心中心)垂直垂直交通交通泛会所泛会所(运运动动健身，恒温泳池健身，恒温泳池)高高层层高高层层高高层层高高层层SCENEDISPLAY22.841、M中中轴轴景景观观街巷尺度：街巷尺度：10M城市界面城市界面下沉庭院下沉庭院社区生活社区生活环环记忆记忆空空间间社区生活社区生活环环Community Life Ring社区生活社区生活环环主巷道剖面关系主巷道剖面关系酒店式入口酒店式入口住宅住宅 Residence住宅住宅 Residence私家庭院私家庭院yardyard私家庭院私家庭院私家庭院私家庭院yardyard私家庭院私家庭院记忆记忆空空间间Memory spaceSCENEDISPLAY住宅住宅 Residence城市界面城市界面下沉庭院下沉庭院记忆记忆空空间间住宅住宅Residence结结合巷道打造合巷道打造节节点空点空间间，构42、建居民集体，构建居民集体记忆记忆点点社区生活社区生活环环记忆记忆空空间间Memory Space酒店式入口酒店式入口研产品佳兆业CONVENTIONAL RESIDENTIAL PROJECTS竞品分析产品策略户型展示周周边竞边竞品品Competition Analysis项目地址：天府大道南一段918号项目类别：高层占地面积：67亩建筑面积：14万m容积率：4.9售价：18039元/m清水产品：高层130/140/170/200/220/300mCOMPETITIONANALYSIS麓湖生麓湖生态态城（芸台漫汀）城（芸台漫汀）劣劣势势：户户型品型品质质感感较较弱弱保利和光保利和光屿屿湖湖项目43、地址：天府新区武汉路西端项目类别：洋房/大平层/叠拼占地面积：170.5亩建筑面积：41.9万m容积率：2.5售价：约28000元/m产品：洋房149/197/221m劣劣势势：客餐：客餐厅厅排布排布紧紧凑凑 品品质较质较弱弱170 4室2厅3卫197 4室2厅3卫200 5室2厅4卫221 4室2厅3卫周周边竞边竞品品Competition Analysis下叠279.00 4室2厅2卫上叠195.00 4室2厅3卫COMPETITIONANALYSIS奥园半奥园半岛岛ONE项目地址：天府新区剑南大道南段333号项目类别：叠拼别墅占地面积：67亩建筑面积：10.86万m容积率：1.5售价：244、1999-30000元/m清水产品：叠拼168/185/194/260/279m劣劣势势：8.6m两面两面宽产宽产品品 面面宽宽略小略小 豪宅感弱豪宅感弱中叠185.00 4室2厅2卫周周边竞边竞品品Competition AnalysisCOMPETITIONANALYSIS奥园麓奥园麓语语ONE项目地址：天府新区麓湖公园区青岛路与宁安路交汇处项目类别：叠拼/高层占地面积：111亩建筑面积：14.78万m容积率：2.0售价：叠拼25122-30000元/m清水产品：叠拼194/282/248m劣劣势势：10.4m两面两面宽产宽产品品 中叠无入中叠无入户门厅户门厅 有有损损品品质质中叠194.45、00 4室2厅4卫下叠282.00 4室2厅4卫上叠248.00 4室2厅4卫周周边竞边竞品品Competition Analysis下叠287.00 4室2厅3卫上叠204.00 4室2厅3卫COMPETITIONANALYSIS卓越晴翠卓越晴翠项目地址：天府新区麓湖公园区青岛路与宁安路交汇处项目类别：叠拼/洋房占地面积：47亩建筑面积：6.36万m容积率：2.0售价：高层25464-29344元/m叠拼30060-33778元/m产品：洋房165 叠拼183/204/277/287/300m劣劣势势：7.9m两面两面宽产宽产品品 面面宽宽略小略小 豪宅感略弱豪宅感略弱中叠183.00 4室46、2厅3卫PROJECTDESIGN产产品品设计逻辑设计逻辑Product Design叠拼叠拼独独户户 独院独院 独立独立电电梯梯 超大面超大面宽宽高高层层独立入独立入户户 独立独立组团组团 增增强强品品质质6F叠拼叠拼产产品品设计设计PRODUCTANALYSIS户户型策略型策略Family strategy一个叠墅的励志故事一个叠墅的励志故事 独立独立电电梯梯 私家花园私家花园阳台上叠私家电梯 中叠私家 下电 叠梯 私家电梯后院前院妈妈，我好喜欢这个院子,我要经常来玩！我要在这里种上很多很多的植物！这里的视野好棒！能独立电梯入户，这房子买的值！阳台地下停地下停车车地下一地下一层层地下地下夹47、层夹层2F1F5F4F3F6F6 墅墅诞诞生生RF露台地下停地下停车车阳台阳台阳台臻享入臻享入户户私家花园私家花园独立独立电电梯梯上叠中叠下叠PRODUCT 叠拼首叠拼首层层入入户户关系关系ANALYSIS产产品分析品分析Product Analysis入入户户庭院庭院赠赠送送阳台半面阳台半面积赠积赠送送一一层层平面平面图图1PRODUCT 叠拼叠拼 200 下叠下叠ANALYSIS2345二二层层平面平面图图下叠入下叠入户户庭院庭院下叠入下叠入户户庭院庭院户户型型编编号号A1户户型型3+1房房2厅厅4卫卫套型面套型面积积199.04阳台露台投影比阳台露台投影比7.23%得房率得房率88.0148、%半面半面积赠积赠送送14.4全面全面积赠积赠送送0花园面花园面积积33.9赠赠送送总总面面积积（不含地下）（不含地下）41.1赠赠送比例送比例20.65%、臻享私家庭院入、臻享私家庭院入户户（尊享私家花园）（尊享私家花园）、独立私家、独立私家电电梯梯（良好（良好归归家体家体验验）、豪、豪华华客餐方客餐方厅厅（空（空间宽间宽敞，灵活多敞，灵活多变变）123、豪、豪华华主卧套主卧套（提升生活品（提升生活品质质）、六面、六面宽宽阳光阳光户户型型（尽（尽揽揽阳光清阳光清风风）45产产品分析品分析Product Analysis四四层层平面平面图图挑空全面挑空全面积赠积赠送送阳台半面阳台半面积赠积赠送49、送户户型型编编号号B1户户型型3+1房房2厅厅4卫卫套型面套型面积积198.64阳台露台投影比阳台露台投影比14.50%得房率得房率88.01%半面半面积赠积赠送送28.8全面全面积赠积赠送送5.58花园面花园面积积8.64赠赠送送总总面面积积（不含地下）（不含地下）28.62赠赠送比例送比例14.41%、臻享私家庭院入、臻享私家庭院入户户（尊享私家花园）（尊享私家花园）、独立私家、独立私家电电梯梯（良好（良好归归家体家体验验）、豪、豪华华客餐方客餐方厅厅（空（空间宽间宽敞，灵活多敞，灵活多变变）123、豪、豪华华主卧套主卧套（提升生活品（提升生活品质质）、六面、六面宽宽阳光阳光户户型型（尽（50、尽揽揽阳光清阳光清风风）45PRODUCT 叠拼叠拼 200 中叠中叠ANALYSIS23三三层层平面平面图图45产产品分析品分析Product Analysis挑空全面挑空全面积赠积赠送送阳台半面阳台半面积赠积赠送送露台全面露台全面积赠积赠送送6五五层层平面平面图图六六层层平面平面图图户户型型编编号号C1户户型型3+1房房2厅厅4卫卫套型面套型面积积198.81阳台露台投影比阳台露台投影比23.70%得房率得房率88.01%半面半面积赠积赠送送28.8全面全面积赠积赠送送23.89花园面花园面积积26.57赠赠送送总总面面积积（不含地下）（不含地下）64.86赠赠送比例送比例32.62%、臻51、享私家庭院入、臻享私家庭院入户户（尊享私家花园）（尊享私家花园）、独立私家、独立私家电电梯梯（良好（良好归归家体家体验验）、豪、豪华华客餐方客餐方厅厅（空（空间宽间宽敞，灵活多敞，灵活多变变）12345、豪、豪华华主卧套主卧套（提升生活品（提升生活品质质）、六面、六面宽宽阳光阳光户户型型（尽（尽揽揽阳光清阳光清风风）、超大露台、超大露台赠赠送送（独享室外活（独享室外活动动空空间间）6PRODUCT 叠拼叠拼 200 上叠上叠ANALYSIS2345户户型策略型策略Family strategyPRODUCT 偷偷密度策略密度策略ANALYSIS常常规规方式方式通通过过阳台阳台偷偷密度密度极致方52、式极致方式通通过过立柱外挑立柱外挑偷偷密度密度一一层层平面平面图图（方式一）（方式一）一一层层平面平面图图（方式二）（方式二）二二层层平面平面图图二二层层平面平面图图产产品分析品分析Product Analysis一一层层平面平面图图二二层层平面平面图图改造部分改造部分PRODUCT 叠拼叠拼 200 下叠下叠ANALYSIS改造前改造前改造后改造后产产品分析品分析Product Analysis三三层层平面平面图图四四层层平面平面图图改造部分改造部分PRODUCT 叠拼叠拼 200 中叠中叠ANALYSIS改造前改造前改造后改造后产产品分析品分析Product Analysis五五层层平面平53、面图图六六层层平面平面图图改造部分改造部分PRODUCT 叠拼叠拼 200 上叠上叠ANALYSIS改造前改造前改造后改造后18F高高层产层产品品设计设计产产品分析品分析Product AnalysisPRODUCTANALYSIST2高高层标层标准准层层平面平面图图A1A1阳台半面阳台半面积赠积赠送送飘飘窗全面窗全面积赠积赠送送户型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率 半面积赠送 全面积赠送 赠送总面积 赠送比例A1四室两厅两卫180.7213.60%77.64%9.5412.9322.4712.43%PRODUCTANALYSIST2高高层户层户型平面型平面图图阳台半面阳台半面积赠积赠送送54、飘飘窗全面窗全面积赠积赠送送户型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率 半面积赠送 全面积赠送 赠送总面积 赠送比例A1四室两厅两卫180.7213.60%77.64%9.5412.9322.4712.43%123产产品分析品分析Product Analysis、独立、独立电电梯梯厅厅入入户户、中西厨一体化、中西厨一体化设计设计、客餐南北通、客餐南北通厅厅、9.6m宽宽景阳台景阳台、豪、豪华华主卧套主卧套设计设计4514352PRODUCTANALYSIS180户户型平面型平面阳台半面阳台半面积赠积赠送送飘飘窗全面窗全面积赠积赠送送14352产产品分析品分析Product Analysis、独立55、独立电电梯梯厅厅入入户户、超、超强强玄关收玄关收纳纳空空间间、270转转角角观观景横景横厅厅123、豪、豪华华L型型宽宽景阳台景阳台、豪、豪华华主卧套主卧套设计设计45户型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率 半面积赠送 全面积赠送 赠送总面积 赠送比例B1B2四室两厅两卫四室两厅两卫180.48181.1925.95%10.93%18.277.724.55.8822.7713.6012.61%7.51%78.00%产产品分析品分析Product AnalysisPRODUCTANALYSIS180户户型平面型平面阳台半面阳台半面积赠积赠送送飘飘窗全面窗全面积赠积赠送送、独立、独立电电梯梯厅56、厅入入户户、超、超强强玄关收玄关收纳纳空空间间、270转转角角观观景横景横厅厅123、豪、豪华华L型型宽宽景阳台景阳台、豪、豪华华主卧套主卧套设计设计4514352户型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率 半面积赠送 全面积赠送 赠送总面积 赠送比例B1B2四室两厅两卫四室两厅两卫180.48181.1925.95%10.93%18.277.724.55.8822.7713.6012.61%7.51%78.00%PRODUCTANALYSIS产产品分析品分析Product Analysis阳台半面阳台半面积赠积赠送送飘飘窗全面窗全面积赠积赠送送B1T2高高层标层标准准层层平面平面图图-180+57、180B2户型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率 半面积赠送 全面积赠送 赠送总面积 赠送比例B1B2四室两厅两卫四室两厅两卫180.48181.1925.95%10.93%18.277.724.55.8822.7713.6012.61%7.51%78.00%PRODUCTANALYSIS产产品分析品分析Product AnalysisT6高高层标层标准准层层平面平面图图120+100户型编号C1C2户型三室两厅两卫三室两厅一卫套型面积120.8599.92得房率81.09%C1C1C1C1C2C2产产品分析品分析Product AnalysisPRODUCTANALYSIST9高高层标层标58、准准层层平面平面图图户型编号A1A2A3户型三室两厅两卫三室两厅一卫三室两厅两卫套型面积109.44105.44120.27阳台露台投影比3.00%0.00%1.72%得房率84.20%上位规划示范区区位水位线分析建筑立意总平面图总图分析流线分析备用方案引专题佳兆业RESIDENTIAL PROJECT18FH=54m18FH=54m18FH=54m18FH=54m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m2F 商业H=10.8m2FH=159、0.8mSCHEMEDEDUCTION方案二方案二户户型落位分析型落位分析Scheme 2租赁房200185商业产品类型户型面积房型户型定位 面积配比面积层面积层数栋面积T2高层住宅叠拼别墅（6叠）180200四房两厅三卫 阔绰四房四房两厅五卫 阔绰四房46.7%53.3%26352.0030026.0636040018664802400100%56378.06小计SHOW RESULTS售楼部一效果展示售楼部一效果展示Show Results售楼部一售楼部一总图总图SITE PLAN示范区面积：5800售楼部建筑面积：1200停车位个数：20门廊售楼部1F/-1F下沉庭院停车区样板房样板房城60、市人流来向FUNCTIONAL ANALYSIS售楼部一功能分区售楼部一功能分区Functional analysis前场景观售楼部下沉庭院后场景观停车场STREAMLINE ANALYSIS-5.5m停车人流动线样板房售楼部一流售楼部一流线线分析分析streamline analysis从此至负一层从此至负一层城市人流来向0.0参观动线售楼部下沉庭院看房动线样板房SPACE INTENTION1 大堂售楼部一售楼部一Space intention一一层层平面平面图图123 休闲区32 阅读区售楼部售楼部售楼部一售楼部一Space intention负负一一层层平面平面图图6SPACE INT61、ENTION5售楼部售楼部4 沙盘区5 洽谈区6 下沉庭院4SHOW RESULTS售楼部二售楼部二效果展示效果展示效果展示效果展示Show ResultsSHOW RESULTS售楼部二售楼部二 效果展示效果展示SHOW RESULTS售楼部二售楼部二 效果展示效果展示售楼部1F/-1F售楼部二售楼部二总图总图SITE PLAN示范区面积：6000售楼部建筑面积：1200停车位个数：20FUNCTIONAL ANALYSIS售楼部二功能分区售楼部二功能分区Functional analysis售楼部下沉庭院样板房样板房城市人流来向停车区景观展示售楼部二功能分区售楼部二功能分区Function62、al analysis样板房看房动线下沉庭院-5.400停车区从此至负一层样板房FUNCTIONAL ANALYSIS城市人流来向0.0售楼部从此至负一层一一层层平面平面图图1SPACE INTENTION3售楼部二售楼部二Space intention1 大堂2 阅读区售楼部售楼部3 休闲区2负负一一层层平面平面图图SPACE INTENTION售楼部售楼部售楼部二售楼部二Space intention454 沙盘区5 洽谈区6 儿童娱乐区6地下室地下室设计设计BASEMENTCHAPTER2112地地库库方案方案The earthwork measures2-2剖面剖面图图1-1F1-1剖63、面剖面图图12地地库库范范围围示意示意2场场地地趋趋于平于平缓缓，仅仅地下一地下一层层足足够够BASEMENTCHAPTER地地库库方案方案一一层层地地库库The earthwork measures车库车库出入口出入口车库车库出入口出入口车库车库出入口出入口地下室总建筑面积：46702.87地下产权住宅：物管用房：垃圾用房：非机动车库：地下停车数：其中：人防车位数：普通车位：单车指标（含产权住宅）：3960224200 1010个1200个303个897个34/辆人防区域用地红线地库范围线车行流线展立面文化立意立面分析佳兆业RESIDENTIAL PROJECT韵 味茅檐长扫静无苔，花木成畦64、手自栽。高层篇佳兆业RESIDENTIAL PROJECTS原始形体原始形体横向三段式横向三段式经经典比例典比例传统传统建筑新形建筑新形势势增加增加竖竖向划分向划分屋屋顶顶造型造型优优化化融入横向融入横向线线条条增增强强立面整体性立面整体性立面生成立面生成ARCHITECTURAL LOGIC立面立面逻辑逻辑演演变变Architectural Logic高高层层：立面立面设计设计以以现现代构成代构成为为基基调调，采用清晰、明快的几何构，采用清晰、明快的几何构图图，删删繁就繁就简简，达到一种既，达到一种既现现代又不失典雅的雅致感。代又不失典雅的雅致感。FACADE EXHIBITION展示展示F65、acade Exhibition立面效果立面效果图图立面推荐立面推荐FACADE RECOMMENDFacade Recommend当前市面高当前市面高层层立面特点：立面特点：现现代代风风格，精工品相格，精工品相立面推荐立面推荐FACADE RECOMMENDFacade Recommend当前市面叠拼立面特点：当前市面叠拼立面特点：现现代代风风格，横向舒展、格，横向舒展、强强调调比例美比例美ARCHITECTURAL LOGIC立面立面逻辑逻辑演演变变Architectural Logic叠拼：叠拼：立面立面设计设计强强调调横向舒展，体量嵌套，汲取横向舒展，体量嵌套，汲取传统传统中式建筑之灵66、感，运用中式建筑之灵感，运用现现代表达方式，突出叠拼私享感、尊代表达方式，突出叠拼私享感、尊贵贵感。感。原始形体原始形体强强调调横向横向立面效果立面效果立面效果立面效果增加增加“现现代檐口代檐口”“现现代檐口代檐口”抽象元素抽象元素合回顾方案回顾佳兆业RESIDENTIAL PROJECTSCHEMEREVIEW方案回方案回顾顾方案一：6F叠拼+小高层（叠拼最大化）方案二：6F叠拼+小高层（L型分区）方案三：6F叠拼+小高层（左右分区）总货值总货值最高最高规规划超密划超密较较多存在多存在报规风险报规风险满满容容满满密密产产品均好性高品均好性高高高层层L型布局将更多用地空型布局将更多用地空间释间67、释放放给给叠拼叠拼高高层层溢价高溢价高组团组团分区明确，小高分区明确，小高层围层围合十字中庭景合十字中庭景观观单价（W)3.23.12.7产品分类商业6F叠拼T2高层合计面积（）303329342.7427035.3259411.06货值（W)9705.690962.4972995.364173663.46单价（W)3.23.12.7产品分类商业6F叠拼T2高层合计面积（）303330026.062635259411.06货值（W)9705.693080.7971150.4173936.79单价（W)3.23.12.7产品分类商业6F叠拼T2高层合计面积（）303342338.061404059411.06货值（W)9705.6131247.9937908178861.59