1、招商招商西安城市主西安城市主场场DK2项项目目概念概念设计设计方案方案CHINA MERCHANTS XIAN MY TURN DK2 PROJECTSCHEMATIC DESIGN目目录录ContentsBackground AnalysisMaster PlanningProducts Design010203项项目背景目背景BACKGROUND ANALYSIS1空港空港项目背景|Background Analysis基地区位基地区位Location西安北站西安北站XIAN BEISITELINE 3西西安安城城市市发发展展轴轴西安站西安站XIAN中心城区中心城区DOWNTOWN服服务务2、生生态态轴轴生生态态文文化化创创新新轴轴西安咸阳国西安咸阳国际际机机场场XIAN XIANYANG AIRPORT国国际际港港务务区区TRADE&LOGISTICS PARK现现代代南控南控城市城市东东拓拓战战略略门户门户对对外开放的外开放的国国际际化化新城新城3号号线衔线衔接主城区接受接主城区接受辐辐射射便捷便捷连连通机通机场场与北站两个重大交通枢与北站两个重大交通枢纽纽西西进进北跨北跨SITE东东拓拓中中优优内内陆陆中中转转枢枢纽纽港港现现代生代生产产性服性服务业务业园区园区国国际际化大都市宜居新城化大都市宜居新城丝绸丝绸之路新起点之路新起点项目背景|Background Analysis3、政府政策政府政策导导向向POLICYORIENTATION“一一带带一路一路”THE BELT AND ROAD国国际际化化内陆型国际中转枢纽港对外开放国际贸易通道智慧物流发展示范区全运会延伸全运会延伸经济经济NATIONAL GAMES ECONOMY特色化特色化全运会引领进军奥体时代基于奥体中心形成体育产业链形成文体特色消费体验发发展展“互互联联网网+”产业产业INTERNET PLUS INDUSTRY高端化高端化“互联网+”计划推动产业发展扶持互联网企业入驻与创业积极引入科技人才与产业领军人才项目背景|Background Analysis国国际际港港务务区区TRADE&LOGISTI4、CSPARK生生态态ECOLOGY生活生活RESIDENCE西安港西安港陆陆运基地运基地文化休文化休闲闲小小镇镇健康生活小健康生活小镇镇湘湘钢钢空运基地空运基地陆陆港金融港金融创创意小意小镇镇商商贸贸物流区物流区西安西安综综合保税区合保税区文化文化创创意区意区体育城体育城田园生活区田园生活区生生态态旅游小旅游小镇镇陆陆港中心港中心微微贸贸特色小特色小镇镇传传化物流园区化物流园区生生产产INDUSTRYLINE 3项目紧邻秦秦汉汉大道生活主大道生活主轴轴受生活生生活生产产生生态态三大片区三大片区资资源源辐辐射射SITE外外贸产业贸产业从从业业者者陆陆港工作人群港工作人群外外贸贸从从业业国国际际人5、群人群客群客群标签标签+关注点关注点国国际视际视野野多元文化多元文化开放交流开放交流文体文体爱爱好青年好青年全运会延伸全运会延伸资资源吸引源吸引寻寻求健康生活求健康生活环环境境客群客群标签标签+关注点关注点生活品生活品质质配套便利配套便利文体文体资资源源科科创产业创创产业创新人才新人才互互联联网网+科技人才科技人才新新兴产业领军兴产业领军人才人才客群客群标签标签+关注点关注点智慧共享智慧共享商商务务社交社交事事业发业发展展项目背景|Background Analysis客群画像客群画像CLIENTIMAGE片区依托“新物流新物流”、“互互联联网网+”与与“全运会全运会”三大产业，发展潜力巨大，6、人才吸引力强。三大产业人群将成为项目的主要客群来源。项目背景|Background Analysis3km2kmSITE灞灞河河交大一附院交大一附院陆陆港医院港医院西港花园高西港花园高级级中学中学太白太白庙庙小学小学市第市第77中学中学灞灞桥桥区水流中心小学区水流中心小学西安国西安国际陆际陆港第二小学港第二小学灞灞桥桥区新筑中心小学区新筑中心小学灞灞桥桥区新筑区新筑镇镇半坡小学半坡小学灞灞桥桥区区杨杨庄小学庄小学柳柳树树余小学余小学国国际际港第四小学港第四小学草店小学草店小学市第市第64中学中学3km2km灞灞河河自自贸贸区区LENPO澜澜博跨境博跨境购购物中心物中心周周边资边资源源FACIL7、ITIES教育医教育医疗资疗资源源小学小学中学中学医院医院华东购华东购物广物广场场家家乐乐福超市福超市潮港集装箱商潮港集装箱商业业街街商商业业西安奥体中心西安奥体中心陆陆港足球公园港足球公园全运会幸福岸全运会幸福岸线线陆陆港港纪纪念公园念公园红红酒交易基地酒交易基地起航公园起航公园休休闲闲教育教育资资源丰富，西南源丰富，西南侧规侧规划三甲医院划三甲医院奥体中心与公园奥体中心与公园环环伺，但商伺，但商业资业资源有待完善源有待完善商商业业休休闲资闲资源源SITE爱爱菊菊花园菊菊花园项目背景|Background Analysis基地基地现现状状SITEPHOTOS西南向鸟瞰视角 SOUTHWEST8、 AERIAL VIEW1东北向鸟瞰视角 NORTHEAST AERIAL VIEW221城市主城市主场场 1.0快速快速营营造都市造都市场场景景以集中配套提升都市效能以集中配套提升都市效能城市主城市主场场 2.0优优化小区化小区规规划空划空间间产产品面品面宽宽升升级级城市主城市主场场 3.0完善大完善大盘盘空空间间秩序秩序营营造大造大盘盘气气势势强强化片区宜居印象化片区宜居印象进进一步提升居住品一步提升居住品质质城市主場3.0新文化國際大社區项项目愿景目愿景PROJECT VISION响响应应片区片区国国际际新文化新文化发发展方向，展方向，为为目目标标客群量身打造客群量身打造 国国际际化的化9、的邻邻里社区里社区 特色化的特色化的文体社区文体社区 高端化的高端化的创创客社区客社区尊重个体，引尊重个体，引导导相相识识。提倡生。提倡生态态健康的生活方式与健康的生活方式与邻邻里文里文化，打造城市青年理想家园化，打造城市青年理想家园城市新主城市新主场场！总总体体设计设计MASTER PLAN2条件解读|Interpretation of Conditions道路道路规规划划红线红线非住宅低多非住宅低多层层建筑控制建筑控制线线高高层层建筑控制建筑控制线线（10-18层层）高高层层建筑控制建筑控制线线（18层层）非住宅低多非住宅低多层层建筑控制建筑控制线线高高层层建筑控制建筑控制线线（10-1810、层层）高高层层建筑控制建筑控制线线（18层层）高高层层建筑控制建筑控制线线（18层层）高高层层建筑控制建筑控制线线（10-18层层）非住宅低多非住宅低多层层建筑控制建筑控制线线非住宅低多非住宅低多层层建筑控制建筑控制线线高高层层建筑控制建筑控制线线（10-18层层）高高层层建筑控制建筑控制线线（18层层）东侧东侧&西西侧侧：非住宅低多非住宅低多层层建筑，退建筑，退让让用地用地红线红线5米米10-18F建筑，退建筑，退让让用地用地红线红线10米米18F以上建筑，退以上建筑，退让让用地用地红线红线15米米设计设计条件梳理条件梳理DesignConditions 定位定位:A.高高层层+小高小高层层11、社区社区T6高高层产层产品，面品，面积积90+100T4小高小高层产层产品，面品，面积积125+100，125+115T2小高小高层产层产品，面品，面积积140B.创创新洋房新洋房+高高层层+小高社区小高社区T6高高层产层产品，面品，面积积90+100T4小高小高层产层产品，面品，面积积125+100，125+115T2小高小高层产层产品，面品，面积积140创创新洋房，新洋房，面面积积160 用地性用地性质质：居住用地：居住用地用地面用地面积积：160984 总总建筑面建筑面积积：约约562692容容积积率：率：2.5建筑密度：建筑密度：20%绿绿地率：地率：35%建筑高度（建筑高度（H）：）12、：H70米米建筑建筑宽宽度（度（H）：）：H60米米配套商配套商业业：2841沿街商沿街商业业通透率：通透率：40%退界退界北北侧侧&南南侧侧：非住宅低多非住宅低多层层建筑，退建筑，退让让用地用地红线红线6.5米米10-18F建筑，退建筑，退让让用地用地红线红线12.5米米18F以上建筑，退以上建筑，退让让用地用地红线红线15米米居住价居住价值值商商业业价价值值高高低低高高低低条件解读|Interpretation of Conditions用地价用地价值值分析分析LandValueAnalysis如何如何营营造造都市品都市品质质大大盘盘印象，印象，为为片区提升居住品片区提升居住品质质？?整体13、策略整体策略 SPACE DESIGN中中轴轴花园花园 策略策略G R E A T G A R D E NThe project builds the axis garden shaping the uniquecharacteristics of the project forming labels项项目通目通过过打造打造中中轴轴花园花园，塑造，塑造项项目独有的特目独有的特质质，形成，形成鲜鲜明的明的标签标签整体策略整体策略 SPACE DESIGN运运动动公园公园 策略策略S P O R T S P A R KIntroducing a Healthy Life style.Let all14、 owners have a new way of life.结结合合南南侧侧城市城市绿绿地地，打造，打造社区运社区运动动公公园园，置入全新生活方式，置入全新生活方式，让业让业主体主体验验健康生活健康生活整体策略整体策略 SPACE DESIGNW大大视视野野 策略策略I D E V I E W楼楼栋栋全全板式布局板式布局，视线视线180无遮无遮挡挡，最大化每最大化每户户的的视视距和景距和景观观品品质质Maximizing the Visual Distance and Landscape Quality of EachHousehold Families facing south,famil15、y view整体策略整体策略 SPACE DESIGN门门庭礼庭礼仪仪 策略策略S E N S E O F O R D E RProvide households with a streamlineof living etiquette通通过仪过仪式感社区大式感社区大门门、礼、礼仪仪景景观观中庭。中庭。轻轻奢奢单单元元门头门头。给给住住户户提供提供生活礼生活礼仪仪流流线线整体策略整体策略 SPACE DESIGN商商业业配套配套 策略策略COMMERCIAL STREETSmall advance,deep and low total priceGet the highest value of16、 goods.地地块东侧块东侧、北、北侧侧布置布置进进深深12米商米商业业，商商业业价价值值最大化最大化，通，通过过小小进进深低深低总总价价获获得最高得最高货值货值。整体策略整体策略 SPACE DESIGN产产品品 策略策略T H E P R O D U C T S创创新新270端端厅厅设计设计，IMAX宽宽幕幕视视界，界，最大化呈最大化呈现现景景观视观视野野Look up at the vast starry seaLooking down on the bright life.270端端厅厅270端端厅厅方案方案设计设计SCHEMATICDESIGN地地块块北北侧侧限制因素限制因素DK317、DK140m56.2m56.2m46.8m56.2m 46.8m56.2m483m DK2H=69.9mH=51.9mH=51.9mH=72mDK3DK2DK1H=69mH=69mH=51m北北侧侧用足建筑面用足建筑面宽宽及高度及高度Step1：幼儿园位置确定：幼儿园位置确定综综合合DK1、DK3的幼儿园位置考的幼儿园位置考虑虑，将，将幼儿园放置在幼儿园放置在东东南角，可以避免与南角，可以避免与DK1的幼儿园的幼儿园车车流流线线相互干相互干扰扰。Step2：产产品确定品确定道路道路东侧规东侧规划路（划路（50m）道路等）道路等级级高，高，未来未来车车流量流量较较大。沿路宜大。沿路宜设设置置T618、小小户户型型产产品。品。Step3：高度确定：高度确定DK3地地块块西西侧侧沿路高沿路高层层与本地与本地块块日照有相日照有相互影响，南互影响，南侧侧三三栋栋需需压压低高度至低高度至17F。DK2DK3DK2DK3DK2DK3H=52m地地块东侧块东侧限制因素限制因素H=70m总图总图强强排排采用任采用任务书务书要求要求 高高层层 T6(90+100平）、小高平）、小高层层T4(115+125)、小高、小高层层T2(143+143)产产品品进进行行强强排排缺量缺量1.77万、且日照相互干万、且日照相互干扰严扰严重重建建议调议调整整户户型定位型定位，适当上浮面，适当上浮面积积段，段，满满足足总图总19、图日照要求日照要求高高层层 T6(90+100）小高小高层层T4(115+125)小高小高层层T2(143+143)高高层层 T6(100+115）高高层层T4(120+130)小高小高层层T2(143+143)方式一：方式一：高高层层U型布局型布局缺点：缺点：U型排布型排布对东侧对东侧、西、西侧侧、北、北侧侧三个方向三个方向的建筑日照均有的建筑日照均有较较大影响。大影响。方式二：采用方式二：采用高高-低低-高高组组合方式合方式，为为高高层层提供提供必要日照空必要日照空间间，较较易易满满足日照要求足日照要求总图总图布局比布局比选选X总图总图方案比方案比选选方案一：方案一：产产品：品：T6（1020、0+115）T4(120+130)T2(143+143)（160+160）T4、T6产产品面品面积积段上浮段上浮空空间间形形态态提升提升中央景中央景观观花园花园日照局部不日照局部不满满足足方案二：方案二：产产品：品：T6（100+115）T4(120+130)T2(143+143)（160+160）T6楼楼栋栋数量提升数量提升洋房比例增加洋房比例增加满满足日照足日照天天际线较际线较差，社区空差，社区空间较为间较为零散零散方案三：方案三：产产品：品：T6（100+115）T4(120+130)T2(143+143)（160+160）T6楼楼栋栋数量提升数量提升提升中央花园空提升中央花园空间间品品21、质质，打造礼序空，打造礼序空间间满满足日照足日照总体设计|Master Plan经济经济技技术术指指标标总总体技体技术经济术经济指指标标表表内容内容指指标标单单位位备备注注其中地上其中建设总用地面积总建筑面积地上总建筑面积地上计容建筑面积住宅商业配套设施16098456269240246040246039048128413742其中社区卫生服务站社区办公惠民设施老年人日间照料中心垃圾收集点公共厕所物业管理用房环网室2437963401085100751003100规划条件，可附设规划条件，可附设规划条件，可附设规划条件，可附设规划条件，设10处，可附设规划条件，设2处，可附设规划条件，可附设预22、留2座10千伏室内环网单元位置幼儿园地下总建筑面积5396160232规划条件，独立设置，8班，公办预留160232地下车库人防建筑面积地下户数居住总人口16023021433328010496户人西安人防办文件：新建10层（含）以上或基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按首层建筑面积修建防空地下室。新建9层以下或者基础埋深小于3米的住宅类项目，按首层修建防空地下室。每户3.2人建筑占地面积32196规划条件20%建筑密度容积率绿地面积绿地率20.0%2.55634535.0%-机动车停车位其中非机动车停车位其中西安市建设项目停车配建标准：非普通住宅住宅（平均户建筑面积144）：1.3车位/1023、0；普通住宅：1.2车位/100；商业及配套：1.3车位/100;商品房项目地面停车不应超过5%。4819辆(规划条件）西安市建设项目停车配建标准：出租车位：1个/10000建筑面积，不足10000建筑面积按1个算，超过3个的，每增加30000建筑面积，增设1个。商业每5000设置一个。配建车位中含每户0.08个访客车位。西安市建设项目停车配建标准：非普通住宅住宅（平均户建筑面积144）：0.4车位/100；普通住宅：1车位/100；商业及配套：2.5车位/100;西安市建设项目停车配建标准：临街设置公共自行车车位，且不小于25辆，可按1:10比例对项目停车位进行折减，折减后的非机动车停车位不24、得小于原标准的30%地上部分停车位地下部分停车位地上部分停车位地下部分停车位481924145781211311900辆辆辆辆辆辆总体设计|Master Plan总体设计|Master Plan总体设计|Master Plan总体设计|Master Plan总体设计|Master PlanA户户型（型（160）B户户型（型（143）C户户型（型（130）D户户型（型（120）E户户型（型（115）F户户型（型（100）户型100115120130143165总和面积1663959112019305209153911153760390606面积比42.60%23.33%4.94%5.35%10.25、01%13.76%100.00%户数15767881601602723243280户数比48.05%24.02%4.88%4.88%8.29%9.88%100.00%项目背景|Background Analysis产产品配比品配比FUNCTIONANALYSIS社区文化社区文化3大大场场景景THREE COMMUNITY CULTURE SCENES国国际际化化INTERNATIONAL未来未来邻邻里社区里社区归归家路上的文化家路上的文化邻邻里空里空间间鼓励交往的社区生活鼓励交往的社区生活特色化特色化CHARACTERISTIC未来文体社区未来文体社区文化体育特色文化体育特色生生态态健康的生活26、方式健康的生活方式高端化高端化UPSCALE未来未来创创客社区客社区创创客商客商业业街区街区尊重个体、引尊重个体、引导导相相识识总体设计|Master PlanCO M M U N I T U A X I S创创客活力客活力带带邻邻里里文文化化轴轴VITALITY BELT规规划划结结构构PlanStructure“一一轴轴+双双带带”“一一轴轴”邻邻里文化里文化轴轴文化客厅中心花园“双双带带”生生态态文体文体带带青年体育公园四季城道创创客活力客活力带带创业创新基地潮流文艺基地爱心便民配套总体设计|Background Analysis01 未来未来邻邻里社区里社区周周边边社区社区COMMUN27、ITY周周边边社区社区COMMUNITY中心花园中心花园CENTRAL GARDEN中心花园中心花园CENTRAL GARDEN幼儿园幼儿园KINDERGARDEN组团组团游园游园BLOCK GARDEN文化中心文化中心CULTURE CENTER人人/车车行入口行入口ENTRANCE组团组团游园游园BLOCK GARDEN组团组团游园游园BLOCK GARDEN组团组团游园游园BLOCK GARDEN自入口向内生成层进式中轴景观，在高邻里参与度的景观归家路上植入文化活动。鼓励交流，积极共享。双双重重归归家路：家路：人行文化人行文化归归家家 车车行尊享行尊享归归家家人人/车车行入口行入口ENT28、RANCE车车行入口行入口ENTRANCE总体设计|Background Analysis国国际际化化FUTURECOMMUNITY文化文化 交流交流 共享共享人行文化人行文化归归家家社区入口社区入口文化客文化客厅厅总体设计|Background Analysis2233入入户户价价值值点点1.港湾式落客区2.形象LOGO墙3.入口归属感，情景景观4.与主体建筑的统一融合5.无风雨门禁系统6.社区门厅7酒店式大堂8.无卡系统9.港湾式落客区44总体设计|Background Analysis人行文化人行文化归归家家社区入口社区入口文化客文化客厅厅81765入入户户大堂大堂文化泛会所文化泛会所人29、行文化人行文化归归家家总体设计|Background Analysis项目背景|Background Analysis人行文化人行文化归归家家入入户户大堂大堂入入户户价价值值点点1.入口仪式感2.入口邻里交流空间3.LOGO墙、地雕、灯光处理4.独立集中垃圾收集点5.景观植物配置6.雨棚7.无障碍通道8.绿化景观885植物配置4垃圾收集点植物配置2 交流空间LOGO墙、地雕、灯光处理32 交流空间后后勤勤流流线线67无无障障碍碍流流线线5植物配置入口前场1住住户户流流线线电电梯梯厅厅大堂大堂接待区接待区电电梯梯厅厅大堂大堂车车行尊享行尊享归归家家社区入口社区入口入入户户价价值值点点1.港湾式落30、客区2.形象LOGO墙3.快递服务5.无风雨门禁系统6.无卡车行12254总总体体设计设计|Background Analysis车车行流行流线线消防流消防流线线住住户户流流线线64地下大堂地下大堂车车行尊享行尊享归归家家总总体体设计设计|Background Analysis2入入户户价价值值点点1.入口仪式感2.港湾式落客区3.入口情景景观4.休息区5.豪华前厅6.超阔大堂113545466总总体体设计设计|Background Analysis车车行尊享行尊享归归家家地下大堂地下大堂02未来文体社区未来文体社区以全运会延伸的体育文化为特色打造三级体育健康配套，倡到生态健康的生活理念。级级31、：陆陆港足球公园港足球公园陆陆港足球公园港足球公园SITE级级：城市主：城市主场场-生生态态文体配套文体配套级级：社区内部健身点：社区内部健身点青年体育公园青年体育公园四四季季城城道道架空架空层层体育体育设设施施篮篮球球场场足球足球场场网球网球场场影院影院 青年体育公园青年体育公园 四季城道四季城道 架空健身架空健身馆馆 架空瑜伽室架空瑜伽室 智能跑道智能跑道总总体体设计设计|Background Analysis特色化特色化打造三打造三级级体育健康配套体育健康配套幼儿园幼儿园KINDERGARDEN自然研学自然研学基地基地NATURE LEARNINGBASE健康健康街区街区VITALITY32、STREET周周边边社区社区COMMUNITY四季四季城道城道SEASONAVENUE青年青年体育公园体育公园YOUTH PARK健康口袋公园健康口袋公园网球网球场场滑板公园滑板公园乒乓乒乓球球场场总总体体设计设计|Background Analysis二二级级城市主城市主场场-生生态态文体文体带带 青年体育公园青年体育公园 四季城道四季城道自然研学基地自然研学基地 青年体育公园青年体育公园春有百花春有百花夏有凉夏有凉风风秋有明月秋有明月冬有夜雪冬有夜雪总总体体设计设计|Background Analysis二二级级城市主城市主场场-生生态态文体文体带带 青年体育公园青年体育公园 四季城道四季33、城道若无若无闲闲事挂心事挂心头头四季都是好四季都是好时节时节03未来未来创创客社区客社区创业创业创创新新潮流潮流文文艺艺爱爱心心便民便民三三大主大主题题配套商配套商业业：创业创创业创新基地新基地 潮流文潮流文艺艺基地基地 爱爱心便民基地心便民基地针对年轻客群的事业与家庭需求，打造三大街区。提供创业创业支持支持与社交生活社交生活场景。总总体体设计设计|Background Analysis高端化高端化FUTUREVITALITY创业创业 创创意意 文旅文旅项目背景|Background Analysis8班幼儿园班幼儿园商商业业配套配套T6住宅住宅T4住宅住宅T2住宅住宅配套商业大门配套商业8班34、幼儿园T6T6T6T6商业T6T6T4T4商业T4T4商业T6商业T6配套商业T6T6T6T6T6T6T6T6配套T6T6T2T2T2T2T2T2T2T2T2T2T2T2T2T2T2T2T2T2T2大门配套设施3742社区卫生服务站社区办公惠民设施老年人日间照料中其 心中垃圾收集点2437963401085100公共厕所物业管理用房751003环网室100功能分区功能分区FUNCTIONANALYSIS03未来未来创创客社区客社区创业创业 创创意意 文旅文旅爱爱心便民基地心便民基地创业创创业创新基地新基地绿色学园社区颐养邻里中心创新创业共享空间潮流文潮流文艺艺基地基地艺术街区设计创意公司创意集35、市创业者服务中心艺术工作室总总体体设计设计|Background Analysis高端化高端化FUTUREVITALITY规规划划道道路路规规划划道道路路规规划道路划道路小区地库出入口车行入口P规规划道路划道路车行流线PPP根据西安市城根据西安市城乡规乡规划管理技划管理技术规术规定定基地机基地机动车动车出入口位置与大中城市主干道出入口位置与大中城市主干道交叉口得距离，自道路交叉口得距离，自道路红线红线交叉点量起不交叉点量起不应应小于小于70米；距离次干道交叉口不宜小于米；距离次干道交叉口不宜小于50米；米；151m93mPP124m135m总体设计|Master Planning车车行流行流线36、线MASTERPLAN规规划划道道路路规规划划道道路路规规划道路划道路规规划道路划道路主要人行道车行入口总体设计|Master Planning人行流人行流线线MASTERPLAN规规划划道道路路规规划划道道路路规规划道路划道路规规划道路划道路消防车道小区地库出入口消防出入口总体设计|Master Planning消防流消防流线线MASTERPLAN花园中央景观花园规规划划道道路路规规划划道道路路规规划道路划道路总体设计|Master Planning景景观视观视距分析距分析MASTERPLAN组团景观带组团景观带141.2m66.2m47.1m75.4m141.2m141.2m141.2m花37、园40.6m主入口规规划道路划道路23F69m23F69m23F69m23F69m23F69m23F69m23F69m23F69m17F52m17F52m23F70m17F52m17F52m23F69m23F70m17F52m17F52m23F70m23F70m17F52m17F52m10F31m10F31m10F31m10F31m10F31m9F28m17F52m9F28m23F69m10F31m23F69m10F31m10F31m10F31m23F70m23F70m17F52m3F13m城市天城市天际线际线项目背景|Background Analysis城市天城市天际线际线URBANSKY38、LINEURBAN SKYLINE西安市居住区规划设计指导意见第四条，沿城市主要道路（40m）、滨水等城市重点区域的第一排建筑，同一项目地块或相邻地块之间建筑高度在54m以上的相邻成排建筑一般不超过3栋，三栋以上要进行错落设计，高差宜为较高建筑的1/5。40m20m20m24F72m24F72m24F72m24F72m24F72m24F72m21F63m23F69m50m23F69m23F69m23F69m23F69m23F69m项目背景|Background Analysis城市天城市天际线际线URBANSKYLINE地库地库地库住宅住宅住宅住宅住宅住宅商店商店商店商店商店商店项目背景|Ba39、ckground Analysis日照分析日照分析1.日照日照设计设计依据：依据：(1).根据西安市规划局建设项目日照分析技术管理规定规定:每套住宅应至少有一个卧室或起居室大寒日日照不低于2小时。(2).建筑日照计算参数标准（GB/T 50947-2014）5.0.1日照计算的预设参数应符合下列规定：1.日照基准年应选取为公元2001年；5.0.5日照计算应采用真太阳时，时间段可累计算，可计入的最小连续时间日照时间不应小于5.0min2.日照日照计计算参数：算参数：(1).城市：西安(2).有效时间带：大寒日8时至16时(3).时间统计方式：累计所有有效时间，最小连续时间不应小于5.0min。40、(4).日照分析标准：住宅满足大寒日2小时图图例：例：总体设计|Master Planning地地库库平面平面Basement备注项目地下总建筑面积数值160232单位人防面积21433其中地下一层建筑面积地下一层建筑面积12493035302其中机动车车位数地下一层机动车车位数地下二层机动车车位数非机动车车位数4578366410351211辆辆辆辆单车面积34.1/辆车库出入口ENTRANCE/EXIT车位LANE预留空间EQUIPMENT非机动停车区域NON-MOTOR人防区域 主环线AIR DEFENSE MAIN CIRCULATION地下一层人防配建原人防配建原则则：根据西安人防西41、安人防办办文件文件：新建10层（含）以上或基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按首首层层建筑面建筑面积积修建防空地下室。新建9层以下或者基础埋深小于3米的住宅类项目，按首层修建防空地下室。地下二层地下建筑指地下建筑指标标表表产产品品设计设计MASTER PLAN3规规范解范解读读DesignConditions产品设计|Project DesignSITE枫枫林九溪林九溪蓝蓝溪溪融融创创时时代奥城代奥城2KM绿绿地国港新里城地国港新里城电电建地建地产产泛悦城泛悦城融融创创望江府望江府华润华润置地置地未来城市未来城市金地玖峯金地玖峯汇汇产品设计|Products Design竞竞品分布品分布Com42、petitiveAnalysis5km内内竞竞品住宅主力面品住宅主力面积积段段为为80-140，与本案与本案产产品面品面积积段段类类似，似，选选取取基地周基地周边边片区片区在售住宅在售住宅进进行行比比较较分析。分析。产品设计|Products Design竞竞品分析品分析楼型分析楼型分析CompetitiveAnalysis项项目名称目名称建筑面建筑面积积容容积积率率融融创创时时代奥城代奥城3600002.50金地玖峯金地玖峯汇汇146300 2.50枫枫林九溪林九溪蓝蓝溪溪175000 2.50电电建地建地产产西安西安泛泛悦城悦城148000 2.50华润华润置地置地未来城市未来城市599843、872.50绿绿地国港新里城地国港新里城4047642.50效果表效果表现现类类型型楼型楼型面面积积段段均价均价开开盘时间盘时间高高层层T4/T682-1501.45W元元/2020.11洋房洋房 小高小高层层T2/T4108-1431.37W元元/待定待定小高小高层层T2125-1801.42W元元/2020.11小高小高层层 高高层层T2/T4/T6109-1291.30W元元/2020.10洋房洋房 高高层层T2/T4160-2001.42W元元/2020.12小高小高层层 高高层层T489-1331.30W元元/2020.12产品设计|Products Design竞竞品分析品分析高高44、层产层产品品CompetitiveAnalysis105m产品设计|Products Design竞竞品分析品分析高高层产层产品品CompetitiveAnalysis125m产品设计|Products Design竞竞品分析品分析高高层产层产品品CompetitiveAnalysis140m周周边竞边竞品以品以刚刚需需刚刚改改产产品品为为主，主力面主，主力面积积段段为为80-140，主力楼型，主力楼型为为T2+T4/T6高高层层高高层竞层竞品以品以三三-四面四面宽宽为为主，客主，客厅厅以以南南厅厅为为主主周周边竞边竞品品洋房洋房产产品稀缺品稀缺竞品总结产品设计|Products Design45、产产品策略品策略 规范要点研讨CompetitiveAnalysis产品设计|Products Design产产品策略品策略 面宽分配研讨CompetitiveAnalysis产品策略 流流动动空空间间：南北通或横南北通或横厅厅布局，布局，LDK一体化，集舒适性、互一体化，集舒适性、互动动性、趣味性于一身性、趣味性于一身 做足做足赠赠送：送：满满足足规规范的前提下争取最多的范的前提下争取最多的赠赠送面送面积积，创创造高造高竞竞争力的争力的户户型型 合理合理级级配：配：面面宽宽限制的情况下合理分配限制的情况下合理分配产产品面品面宽宽，形成，形成产产品品级级配及配及产产品品竞竞争力争力高高层产层产46、品品户户型型编编号号户户型型结结构构套内面套内面积积(m)套型面套型面积积(m)阳台面阳台面积积(m)阳台占比阳台占比标标准准层层面面积积(m)标标准准层层得房率得房率赠赠送送飘飘窗窗赠赠送率送率646.8078.30%1051153房房2厅厅2卫卫3房房2厅厅2卫卫81.3190.61103.84115.724.034.163.88%3.59%1.241.281.19%1.11%产品设计|Products Design户户型平面型平面FloorplanT6:115+105+105+105+105+115105105：3房房2厅厅2卫卫115115：3房房2厅厅2卫卫105105：3房房2厅厅47、2卫卫115115：3房房2厅厅2卫卫105105：3房房2厅厅2卫卫105105：3房房2厅厅2卫卫户户型型编编号号户户型型结结构构套内面套内面积积(m)套型面套型面积积(m)阳台面阳台面积积(m)阳台占比阳台占比标标准准层层面面积积(m)标标准准层层得房率得房率赠赠送送飘飘窗窗赠赠送率送率511.8879.20%1201303+1房房2厅厅2卫卫3+1房房2厅厅2卫卫96.71106.00122.11133.835.776.374.73%4.76%1.322.561.08%1.91%产品设计|Products Design户户型平面型平面FloorplanT4:130+120+120+1348、0130130：3+1房房2厅厅2卫卫120120：3+1房房2厅厅2卫卫130130：3+1房房2厅厅2卫卫120120：3+1房房2厅厅2卫卫户户型型编编号号户户型型结结构构套内面套内面积积(m)套型面套型面积积(m)阳台面阳台面积积(m)阳台占比阳台占比标标准准层层面面积积(m)标标准准层层得房率得房率赠赠送送飘飘窗窗赠赠送率送率282.8979.40%143-A143-B4房房2厅厅3卫卫4房房2厅厅3卫卫111.67112.94140.65142.245.256.303.73%4.43%4.611.563.28%1.10%产品设计|Products Design户户型平面型平面Flo49、orplanT2:143+143143-A143-A：4房房2厅厅3卫卫143-B143-B：4房房2厅厅3卫卫花园景观花园景观花园景观9.8M产品设计|Products Design户户型亮点型亮点Floorplan1 入入户户玄关，家庭收玄关，家庭收纳纳12 宽宽景阳台，雅趣生活景阳台，雅趣生活3 南向三面南向三面宽宽，经济经济主卧套主卧套323 开开间间9.3M1053房房2厅厅2卫卫11.9M产品设计|Products Design户户型亮点型亮点Floorplan1 仪仪式感独立玄关式感独立玄关2 LDK一体化，灵一体化，灵动动空空间间3 宽宽景阳台，雅趣生活景阳台，雅趣生活124 50、步入式衣帽步入式衣帽间间，舒适主卧套，舒适主卧套33 开开间间9.5M1153房房2厅厅2卫卫410M产品设计|Products Design户户型亮点型亮点Floorplan1 仪仪式感独立玄关式感独立玄关2 4.7m舒适舒适宽厅宽厅，尽享多，尽享多样样生活生活3 南向南向3.5面面宽宽，灵活功能空，灵活功能空间间1233.5开开间间11M1203+1房房2厅厅2卫卫44 豪豪华华主卧套，温馨舒适的港湾主卧套，温馨舒适的港湾5 宽宽景阳台，雅趣生活景阳台，雅趣生活511.3M产品设计|Products Design13户户型亮点型亮点Floorplan1 入入户户玄关，超玄关，超强强收收纳纳51、2 南向大面南向大面宽宽景景观观客客厅厅，灵活功能空，灵活功能空间间3 豪豪华华主卧套，温馨舒适的港湾主卧套，温馨舒适的港湾4 南北双阳台，南北双阳台，为为家政提供独立家政提供独立场场所所424开开间间12.3M1303+1房房2厅厅2卫卫15M产品设计|Products Design户户型亮点型亮点Floorplan14 豪豪华华主卧套，温馨舒适的港湾主卧套，温馨舒适的港湾423.5开开间间11.6M1434房房2厅厅3卫卫31 入入户户玄关，家庭收玄关，家庭收纳纳2 270采光面，双套房采光面，双套房设计设计3 宽阔宽阔端端厅厅，惬惬意生活体意生活体验验尊尊贵贵9.8M产品设计|Produ52、cts Design户户型亮点型亮点Floorplan1 仪仪式感独立玄关式感独立玄关2 双套房双套房设计设计，互不打，互不打扰扰123 南向大面南向大面宽宽景景观观客客厅厅，灵活功能空，灵活功能空间间4 豪豪华华主卧套，温馨舒适的港湾主卧套，温馨舒适的港湾5 宽宽景阳台，雅趣生活景阳台，雅趣生活354开开间间14.1M1434房房2厅厅3卫卫4产品设计|Products Design户户型亮点型亮点Floorplan本案本案户户型型户户型面型面积积：993房房2厅厅1卫卫户户型面型面积积：1053房房2厅厅2卫卫舒适三房，尺度宜人舒适三房，尺度宜人主卧套房，增主卧套房，增设卫设卫生生间间，舒53、，舒适享受适享受宽宽景阳台，雅趣生活景阳台，雅趣生活融融创时创时代奥城（在售）代奥城（在售）产品设计|Products Design户户型亮点型亮点Floorplan本案本案户户型型户户型面型面积积：1303+1房房2厅厅2卫卫融融创时创时代奥城（在售）代奥城（在售）户户型面型面积积：1293+1房房2厅厅2卫卫南北双阳台，南北通透南北双阳台，南北通透44面面宽阔宽阔气气宽厅宽厅，极致体，极致体验验南向南向宽宽景阳台，雅趣生活景阳台，雅趣生活本案本案户户型型户户型面型面积积：1434房房2厅厅3卫卫户户型面型面积积：1423房房2厅厅2卫卫融融创创宸宸阅阅和和鸣鸣（在售）（在售）产品设计|Pr54、oducts Design户户型亮点型亮点Floorplan舒适四房，尺度宜人舒适四房，尺度宜人双套房双套房设计设计，互不打，互不打扰扰宽阔宽阔横横厅厅布置，奢布置，奢华华享受享受宽宽景阳台，雅趣生活景阳台，雅趣生活洋房洋房产产品品楼型亮点楼型亮点Buildinghighlights产品设计|Project Design尊享尊享归归家家独梯入独梯入户户 上叠下叠私享入上叠下叠私享入户户庭院，互不干庭院，互不干扰扰 电电梯直达所有主要楼梯直达所有主要楼层层，满满足无障碍使用足无障碍使用消防疏散楼梯消防疏散楼梯产品设计|Project Design下叠平面下叠平面图图Floorplan160-四房55、二四房二厅厅三三卫卫产品设计|Project Design平平层层平面平面图图Floorplan160-四房二四房二厅厅三三卫卫产品设计|Project Design上叠平面上叠平面图图Floorplan160-三房二三房二厅厅三三卫卫12.65M12.65M产品设计|Project Design户户型亮点型亮点下叠下下叠下层层Floorplan1 独立庭院入独立庭院入户户，优优越尊崇感越尊崇感2 7.4米米宽阔宽阔横横厅厅，惬惬意生活体意生活体验验尊尊贵贵3 南院北院南院北院+地下室超大地下室超大赠赠送，奢送，奢华华空空间间享受享受2312开开间间7.4M下下层层2开开间间7.4M上上层层156、604房房2厅厅3卫卫12.65M产品设计|Project Design户户型亮点型亮点平平层层Floorplan1 独梯入独梯入户户，优优越尊崇感越尊崇感2 8米米宽阔宽阔横横厅厅，惬惬意生活体意生活体验验尊尊贵贵43 流流动动空空间间，洄游，洄游动线动线4 双套房双套房设计设计，互不打，互不打扰扰5 全明全明设计设计，极致享受，极致享受13254开开间间14.8M1604房房2厅厅3卫卫12.65M产品设计|Project Design户户型亮点型亮点上叠上叠Floorplan1603房房2厅厅3卫卫122开开间间7.4M下下层层31 独梯入独梯入户户，优优越尊崇感越尊崇感2 7.4米米宽阔宽阔横横厅厅，惬惬意生活体意生活体验验尊尊贵贵3 奢奢阔阔主卧套，成就尊容人生主卧套，成就尊容人生4 超大露台超大露台赠赠送，雅趣生活送，雅趣生活42开开间间7.4M上上层层总体设计|Master Plan