1、桐桐乡经济乡经济开开发发区区2018-12地地块块概念方案概念方案设计设计2020.02TONGXIANG 桐桐乡乡绿绿地香港地香港 GREEN LAND HONGKONG整体整体鸟鸟瞰瞰图图 Render洋房透洋房透视图视图 Render高高层层透透视图视图RenderINSIDE SERENITY,OUTSIDE PROSPEROUS入口透入口透视图视图 Render基基础础分析分析BASIC ANALYSIS设计设计策略策略DESIGN STRATEGY规规划方案划方案PLANNING DESIGN产产品品设计设计INDIVIDUALBUILDING DESIGN05060708目目录录2、Contents01020304立面立面设计设计FAADE DESIGN地下地下车库车库UNDERGROUNDGARAGE成本控制成本控制CostsControl设计说设计说明明DesignSpecifications基基础础分析分析BasicAnalysis1诗画江南桐 乡 印 象IMPRESSION OF TONGXIANG传承栖居桐 乡 印 象IMPRESSION OF TONGXIANG桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N周边重要城市3、基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS城市区位城市区位LOCATION周周边边城市城市本项目地理位置优越，距离上海、杭州、苏州等大中型城市在100公里以内，高铁通车后将达成30min全覆盖。本案C O N C E P TD E S I G N基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS项项目区位目区位SITE利好条件利好条件目前浙江省正在研究乌镇机场的可行性，并且沪苏湖高铁将经过乌镇设站，进一步提升交通能级，大幅提升乌镇打造华东养老生态小镇。基地桐桐乡乡高高铁铁站站桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development4、 zone，Tongxiang乌镇乌镇乌镇乌镇高高铁铁站（站（规规划中）划中）桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N教育商业配套政府基地中国桐中国桐乡乡世世贸贸中心中心世世纪纪广广场场红红星世博家居广星世博家居广场场桐桐乡乡技技师师学院学院桐桐乡乡市启新学校市启新学校安安乐乐村幼儿园村幼儿园乌镇乌镇互互联联网网产业产业园园基地基地桐桐乡乡市启新学校市启新学校启新幼儿启新幼儿园园基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS周周边环边环境境S5、URROUNDINGS桐桐乡经济乡经济开开发发区管委会区管委会C O N C E P TD E S I G N基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS上位上位规规划划URBAN PLAN乌镇乌镇互互联联网网产业产业园园绿绿地二期地二期项项目目绿绿地一期地一期项项目目本本项项目目桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang均价：高均价：高层层19000桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxian6、gC O N C E P TD E S I G N基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS中天江南中天江南诚诚品品均价：均价：16000元元碧桂园北城春碧桂园北城春晓晓均价：均价：17000元元(送送车车位）位）万科翡翠天府万科翡翠天府均价：均价：21500元元祥生国悦公祥生国悦公馆馆均价：高均价：高层层18000元元别别墅墅34500元元龙龙湖天宸原著湖天宸原著均价：高均价：高层层13000元元叠排叠排25000元元绿绿地中央公园地中央公园均价：均价：13800元元碧桂园北城春晓中天江南诚品本案万科翡翠天府祥生国悦公馆绿地中央公园龙湖天宸原著叠排叠排 元元佳源佳源珑珑府府绿绿地中央7、公园地中央公园均价：均价：13800 25000合院合院35800元元龙龙湖天宸原著湖天宸原著均价：高均价：高层层13000元元荣安府荣安府 叠排叠排25000元元均价：均价：18000元元荣安府佳源珑府周周边竞边竞品品RECHERCHC O N C E P TD E S I G N开开发发商商项项目地址目地址占地面占地面积积容容积积率率拿地拿地规规划划主力主力户户型型规规划划户户数数首开首开时间时间去化情况去化情况最新价格最新价格客群客群龙湖桐乡高铁站北约500m，合悦大道与悦容路交汇处679851.52017.10.25日，楼面价4020元/；溢价率13.88%住宅为5幢27F高层（两梯四8、户）+132套排屋893+2+2；1244+2+2总户数868户2018年8.26首开89297套，124135套，排屋66套89剩余80套、124剩余约60套，排屋剩余约102套高层均价约13000元/地缘性客户为主桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS竞竞品分析品分析-龙龙湖天宸原著湖天宸原著龙龙湖天宸原著于湖天宸原著于 2018 年年 8 月月 26 日首开，高日首开，高层产层产品定位高品定位高铁铁新区首置首改客新区首置首改客户户，主力9、面主力面积积段段 89、124，排屋，排屋产产品客品客户户主要主要为为当地高端改善群体，面当地高端改善群体，面积积 183、225 桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N产产品品高高层层排屋排屋户户型型3*2*24*2*25*3*3面面积积段（）段（）89124183-225合计规规划套数划套数486216132834户户型占比型占比58%26%16%100%供供应应套数套数486216132834成交套数成交套数40615630592去化率去10、化率83.5%72.2%22.7%71.0%成交均价成交均价（元（元/）1350025000/893+2+21244+2+2183-2255+3+3基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS竞竞品分析品分析-龙龙湖天宸原著湖天宸原著C O N C E P TD E S I G N开开发发商商项项目地址目地址占地面占地面积积容容积积率率拿地拿地规规划划主力主力户户型型规规划划户户数数首开首开时间时间去化情况去化情况最新价格最新价格客客户户来源来源碧桂园桐乡市梧桐街道秋华路北侧、春晓路西侧5.3万2.3拿地时间：2019/1/25 楼面价：6706/18幢16F-23F高层105/126111、080套2019.8.24首开105/126/140/166共460套65%17200元/，送车位本地客为主，大部分都是城北片区的顾客桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS竞竞品分析品分析-碧桂园北城春碧桂园北城春晓晓碧桂园北城春碧桂园北城春晓晓于于 2019 年年 8 月月 24 日首开，日首开，开开盘盘去化率去化率约约 80%，主力，主力户户型型 105、124，客，客户户以城北地以城北地缘缘性客性客户为户为主主桐乡经济开发区2018-112、2地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N产产品品高高层层户户型型3*2*24*2*24*2*24*2*2面面积积段（）段（）105126140166合计规规划套数划套数362362260921076户户型占比型占比34%34%24%8%100%供供应应套数套数31631619692920成交套数成交套数28225513359761去化率去化率89%81%68%64%83%成交均价成交均价（元（元/）17200（送车位）/1053+2+21264+2+21404+2+21613、64+2+2基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS竞竞品分析品分析-碧桂园北城春碧桂园北城春晓晓C O N C E P TD E S I G N开开发发商商项项目地址目地址占地面占地面积积容容积积率率拿地拿地规规划划主力主力户户型型规规划划户户数数首开首开时间时间去化情况去化情况最新价格最新价格客群客群桐乡祥生房地产开发有限公司桐乡市振东新区校场东路与二环东路交汇处628521.72017-12-7拿地，楼面价12243元/高层22-25F，154376套；17084套；排屋82套150、170、230、250、280总户数542户2018年9月20日高层剩余230套，排屋剩余1514、套高层均价约19000元/；排屋34500元/濮院工厂企业主等高端购买力客群为主桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS竞竞品分析品分析-祥生国玥公祥生国玥公馆馆祥生国玥公祥生国玥公馆馆于于2018年年9月月20日首开，高日首开，高层层主力主力户户型型170，户户型大型大总总价高，去化速度偏慢，客价高，去化速度偏慢，客户户以濮院地区以濮院地区为为主主产产品品高高层层22-25F排屋排屋户户型型4*2*24*2*25*3*3面面积积段（）段（）115、49170230-280合计规规划套数划套数8438882542户户型型占比占比18%82%100%供供应应套数套数8438882542成交套数成交套数3420867309去化率去化率40.5%53.6%81.7%57.0%成交成交均价均价（元（元/）1900034500/1554*2*21704*2*22405*3*4桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS竞竞品分析品分析-祥生国玥公祥生国玥公16、馆馆C O N C E P TD E S I G N开开发发商商项项目地址目地址占地面占地面积积容容积积率率拿地拿地规规划划主力主力户户型型规规划划户户数数首开首开时间时间去化情况去化情况最新价格最新价格客群客群浙江财富兴园置业有限公司桐乡市振东新区和平东路与桂祺路交汇处420271.82017-12-7拿地，楼面价约23176元/小高层11F、高层17F、超高层25F135、145、155总户数488户2018年12月19日首开334套房源高层均价约23000元/濮院工厂企业主等高端购买力客群为主桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic dev17、elopment zone，Tongxiang基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS竞竞品分析品分析-万科翡翠天府万科翡翠天府万科翡翠天府于万科翡翠天府于2018年年12月月19日首开，日首开，高高层层主力主力户户型型145、155，户户型大型大总总价高，区位好，城市价高，区位好，城市发发展方向，高端改善展方向，高端改善盘盘，产产品力品力强强桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N1353*2*11454*2*21554.5*2*2产18、产品品高高层层户户型型3*2*24*2*44*2*2面面积积段（）段（）135145155合计规规划套数划套数3623622601076户户型占比型占比4%16%80%100%供供应应套数套数1040199249成交套数成交套数282255133761去化率去化率89%81%68%83%成交均价成交均价（元（元/）23000/1454*2*2基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS竞竞品分析品分析-万科翡翠天府万科翡翠天府C O N C E P TD E S I G N基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS目目标标客群客群TARGET CUSTOMERS项目地块位于桐乡经19、济开发区，周边配套较为完善，限高50米，产品目标客户群体为：高高层层住宅住宅 刚刚需型客需型客户户，注重，注重产产品品实实用性用性 性价比性价比洋房洋房产产品品 首改型客首改型客户户，注重，注重产产品功能性品功能性 舒适度舒适度桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS目目标标客群的居住需求客群的居住需求LIVING REQUIREMENTS环境品质注重景观资源价值的塑造 绿色健康的生态住区居住品质有竞争力的户型产品 舒适雅致的生活品质感观品质承20、载东方意境与国际品位的文化追求桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N设计设计策略策略DesignStrategy2C O N C E P TD E S I G N基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS项项目条件目条件TRANSIT规规划指划指标标建设用地面积：56787.22 用地性质：住宅用地容积率：2.0绿化率：30建筑高度：建筑高度50米建筑密度：25用地红线低层退界线多层退界线高层退界线根据桐乡市城市规划建设管理技术规定：低21、层退界线多层退界线高层退界线高压线控制线主要车流次要车流用地红线低层退界线多层退界线高层退界线桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N基基础础分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS土地价土地价值值住宅用地价住宅用地价值值分析分析腹地内具有宁静的居住环境。故具有最高的居住价值。西侧是空地，居住价值次之。北侧与城市道路之间有绿化带隔离，东侧紧邻城市道路，南侧有高压走廊相对，但是有一片大尺度的公共绿地，有利于提升居住价值。较高价值高价值最高价值桐乡22、经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N设计设计条件条件输输入入建设用地面积：56787.22 用地性质：住宅用地容积率：2.0绿化率：30建筑高度：H50米建筑密度：25平均平均层层数数=2.0/0.25=8层层层高2.9米，可能的层数搭配：17F17F+11F17F+6F17F+8F桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang楼板价高企，如何解决楼板23、价高企，如何解决“面粉比面包面粉比面包贵贵”的的问题问题高低配方案高低配方案8F洋房+17F高层(洋房溢价能力高，洋房面积最大化，货值最大化)全高全高层层方案方案全17F高层(大花园方案，户户观景，提高每一户的价值，空间品质最佳)规规划方案划方案PlanningDesign3总总平面平面图图方案一方案一(全全17F)MASTER PLAN规规划方案丨划方案丨 PLANNING DESIGN桐桐乡经济乡经济开开发发区区2018-12号地号地块总块总指指标标其中其中其中项项目目用地面用地面积积总建筑面积地上总建筑面积地上计容建筑面积住宅建筑面积人才公寓配套用房养老服务用房数量数量56787.22124、74743.51113574.44113574.44102937.238928800.001837.20205.70单单位位备备注注不计架空层不计架空层住宅总建筑面积2，不小于60物业管理用房物业经营用房340.72454.30地上建筑面积3地上建筑面积4生活水泵房60.00开闭所消控室60.0060.000.12/套，不小于50公共文化设施用房垃圾房公、专变电房地下总建筑面积机动车库126.4830.00500.0061169.0757056.07其中普通车库人防车库非机动车库49105.867950.214113.00建筑高度49.95m限高50米容积率建筑密度绿地率总户数2.0025.025、0%30.00%10542.0025%30%户 住宅986户，人才公寓68户其中总人数机动车数量应配建停车位337317801581人辆辆每户3.2人计算住宅1.0辆/百平米，不小于1.5辆/户其中含113辆访客车位地上车位地下车位3161265辆辆人防车位非机动车数量1452285辆辆不计入配建指标住宅2.0辆/百平米，C O N C E P TD E S I G N整体整体鸟鸟瞰瞰图图 Render桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计201826、-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N组团景观组团景观C O N C E P TD E S I G N规规划方案丨划方案27、丨 PLANNING DESIGN规划结构景观车行道中央景观轴桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N规规划方案丨划方案丨 PLANNING DESIGN流线分析市政道路车行道路景观轴线组团步行道路地下车库出入口小区主入口小区次入口配比分析125高层(T2)95高层(T4)人才公寓106高层(T4/2面宽)28、房型面积段设计户数户数比设计比例 任务书比例比例差值106125954001624000.41580.16840.415840%15%45%1.3%-2%-3.7%C O N C E P TD E S I G N规规划方案丨划方案丨 PLANNING DESIGN消防分析消防出入口市政道路消防车流线消防登高面桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang配套分析物业经营用房养老用房物业管理用房社区服务用房配电房/垃圾收集点C O N C E P TD E S I G N规规划方案丨划方案丨 PLAN29、NING DESIGN间距分析42m42m42m42m42m40m42m42m40m54m54m22m21m36m21m30m31m21m34m77m17m23m16m42m20m桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N规规划方案丨划方案丨 PLANNING DESIGN日照分析日照满足要求1.计算参数：城市：桐乡 东经120度33分，北纬30度39分有效时间带：8:00-16:00 真太阳时日照标准日：大寒日时间统计方式：最长有效连续日照日照计30、算方式：满窗分析(界内)沿线分析（界外）计算精度：1分钟采样点间距：0.6M日照时间满足3小时，符合规范要求0小时1+小时2+小时3小时4小时5小时桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang规规划方案丨划方案丨 PLANNING DESIGN中央景观轴中庭水景中庭水景绿绿色色长长廊廊邻邻里空里空间间林林荫长荫长椅椅规规划方案丨划方案丨 PLANNING DESIGN组团景观休休闲闲庭院庭院幽静小径幽静小径中庭水景中庭水景邻邻里空里空间间总总平面平面图图方案二方案二(17+8F)MASTER PL31、AN规规划方案丨划方案丨 PLANNING DESIGN桐桐乡经济乡经济开开发发区区2018-12号地号地块总块总指指标标备备注注项项目目用地面用地面积积数量数量56787.22单单位位总建筑面积168052.36 不计架空层其中其中其中地上总建筑面积地上计容建筑面积住宅建筑面积人才公寓配套用房养老服务用房物业管理用房113574.44113574.44102867.668800.001825.92205.74340.72不计架空层住宅总建筑面积2，不小于60地上建筑面积3地上建筑面积4物业经营用房生活水泵房开闭所454.3060.0060.00消控室60.000.12/套，不小于50公共文化32、设施用房垃圾房公、专变电房地下总建筑面积机动车库125.1620.00500.0054477.9250364.92其中普通车库人防车库非机动车库42414.717950.214113.00其中建筑高度容积率建筑密度绿地率总户数总人数机动车数量应配建停车位49.952.0025.00%30.00%1043333817631565m户人辆辆限高50米2.0025%30%住宅986户，人才公寓68户每户3.2人计算住宅1.0辆/百平米，不小于1.5辆/户其中含113辆访客车位地上车位地下车位3531212辆辆人防车位非机动车数量1992285辆辆不计入配建指标住宅2.0辆/百平米，C O N C E33、 P TD E S I G N整体整体鸟鸟瞰瞰图图 Render桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N桐乡经济开发区34、2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G NC O N C E P TD E S I G N规规划方案丨划方案丨 PLANNING DESIGN规划结构景观车行道组团景观中央景观轴组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N规规划方案丨划方案丨 PLANNING DESIGN流线分35、析市政道路车行道路景观轴线组团步行道路地下车库出入口小区主入口小区次入口配比分析房型面积段设计户数户数比设计比例 任务书比例比例差值106125953861544400.39390.15710.449040%15%45%-0.7%0.7%-0.1%125洋房(T2)95高层(T4)人才公寓106高层(T4/2面宽)106洋房(T2)桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N规规划方案丨划方案丨 PLANNING DESIGN消防分析配套分析物业经营36、用房养老用房物业管理用房社区服务用房配电房/垃圾收集点消防出入口市政道路消防车流线消防登高面桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N规规划方案丨划方案丨 PLANNING DESIGN间距分析31.5m31.5m31.5m33.5m31.5m31.5m31.5m33.5m31.5m31.5m32.2m23.5m31.5m24.04m15.79m14m17.18m31.5m10.1m7.28m10.1m6.5m13.67m30.68m19.76m337、1.5m20.76m8.69m8.87m9.15m24m18.68m8.49m24m16.29m桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang10.1m7.84mC O N C E P TD E S I G N规规划方案丨划方案丨 PLANNING DESIGN日照分析日照满足要求1.计算参数：城市：桐乡 东经120度33分，北纬30度39分有效时间带：8:00-16:00 真太阳时日照标准日：大寒日时间统计方式：最长有效连续日照日照计算方式：满窗分析(界内)沿线分析（界外）计算精度：1分钟采样点间38、距：0.6M日照时间满足3小时，符合规范要求0小时1+小时2+小时3小时4小时5小时桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang总总平面平面图图方案三方案三(17+11F)MASTER PLAN规规划方案丨划方案丨 PLANNING DESIGN桐乡经济开发区2018-12号地块总指标其中其中其中项目用地面积总建筑面积地上总建筑面积地上计容建筑面积住宅建筑面积人才公寓配套用房养老服务用房物业管理用房数量56787.22168556.36113574.44113574.44102946.00880039、.001827.51205.89340.72单位备注不计架空层不计架空层住宅总建筑面积2，不小于60地上建筑面积3物业经营用房生活水泵房开闭所消控室公共文化设施用房454.3060.0060.0060.00126.60地上建筑面积40.12/套，不小于50垃圾房公、专变电房地下总建筑面积机动车库20.00500.0054981.9250868.92其中普通车库42918.71人防车库非机动车库7950.214113.00其中建筑高度容积率建筑密度绿地率总户数总人数机动车数量应配建停车位49.952.0025.00%30.00%1055337617811583m户人辆辆限高50米2.0025%340、0%住宅984户，人才公寓75户每户3.2人计算住宅1.0辆/百平米，不小于1.5辆/户其中地上车位356辆含113辆访客车位地下车位1226辆人防车位非机动车数量1992285辆辆不计入配建指标住宅2.0辆/百平米，桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G NC41、 O N C E P TD E S I G N规规划方案丨划方案丨 PLANNING DESIGN日照分析日照满足要求1.计算参数：城市：桐乡 东经120度33分，北纬30度39分有效时间带：8:00-16:00 真太阳时日照标准日：大寒日时间统计方式：最长有效连续日照日照计算方式：满窗分析(界内)沿线分析（界外）计算精度：1分钟采样点间距：0.6M日照时间满足3小时，符合规范要求0小时1+小时2+小时3小时4小时5小时桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang规规划方案丨划方案丨 PLANNI42、NG DESIGN方案比较方案一（全方案一（全17F）方案二（方案二（17+8F）方案三（方案三（17+11F）中央大花园，景观资源好5栋楼王单元数：18假设17F均价1.35万，总货值13.9亿空空间间品品质质最佳，最佳，货值较货值较大大洋房（8F）最大化土地利用率高，土地价值最大挖掘高层单元数：7假设8F洋房均价1.45万，高层均价1.3万，总货值14.2亿货值货值最大，可能存在最大，可能存在报报批批风险风险洋房（11F）最大化3栋楼王高层单元数：7假设11F洋房均价1.4万，高层均价1.3万，总货值13.95亿审审批批难难度小度小桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-1243、 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N产产品品设计设计IndividualBuildingDesign4C O N C E P TD E S I G N面积楼盘120120-140140-160160龙龙湖天宸原著湖天宸原著容容积积率：率：1.50竞竞品品户户型：型：89 三居三居124 四居四居当前均价：当前均价：13000元元/碧桂园北城春碧桂园北城春晓晓容容积积率：率：2.30竞竞品品户户型：型：105 三居三居126 四居四居140 四居四居166四居四居当前均价：当前均价：17200元元/祥44、生国悦公祥生国悦公馆馆容容积积率：率：1.70竞竞品品户户型：型：149 四居四居170 四居四居当前均价：当前均价：17000元元/万科翡翠天府万科翡翠天府容容积积率：率：1.80竞竞品品户户型：型：135 三居三居145 四居四居155 四居四居当前均价：当前均价：2300元元/桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang4房2厅2卫1244房2厅2卫1263房2厅2卫1354房2厅2卫1404房2厅2卫1494房2厅2卫1454房2厅2卫1664房2厅3卫1704房2厅2卫155产产品品设计45、设计丨丨 INDIVIDUAL DESIGN竞竞品楼品楼盘盘COMPETING PRODUCTS3房2厅2卫893房2厅2卫105C O N C E P TD E S I G N产产品品设计设计丨丨 INDIVIDUAL DESIGN市市场场上上现现有有标标杆杆项项目及周目及周边边主要主要对标竞对标竞品，品，户户型特点型特点归纳归纳如下：如下：1.周边产品以大高大高层层和联联排排产产品品为主2.高层产品南向面南向面宽宽较有优势；3.相同面积段户户型配置均型配置均质质化化针对针对市市场现场现有有产产品，品，户户型改良措施如下：型改良措施如下：让产品在竞争中脱颖而出（宽厅设宽厅设置、置、观观景景侧46、厅设侧厅设置、主卧套置、主卧套设设置，合理尺度置，合理尺度设计设计等），提升等），提升产产品功能适用性品功能适用性；项目用地紧张，通过规划及产品的设计，提升提升产产品舒适度品舒适度在户型面积段相同的情况下，增加房增加房间间配置配置在规范允许的前提下，提高赠送率，提升附加提升附加值值桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang设备平台做足做足设备设备平台面平台面积积阳台（二）符合以下情形的居住建筑非封闭阳台按其 （三）设备平台进深小于或等于1.0米，其水平外围水平投影面积计入容积率指标：投影面积不计47、入容积率指标，否则按其水平投影凸阳台水平投影面积大于等于10平方米或进深超 面积全部计入容积率指标。过2.4米；（五）按上述规定执行后，单套住宅其余非封闭凹阳台水平投影面积大于等于8平方米或进深超 建筑空间水平投影面积之和仍超过该套住宅建筑过1.8米；面积15%的，超出部分计入容积率指标。复合型阳台水平投影面积大于等于10平方米，或凹入深度大于等于1.8米，或阳台进深超过2.4米。（四）房屋结构范围内属于一户专有的标注为阳台、空中花园、入户花园、入户平台等有永久性上盖，有围护结构、底板，与房屋相连、可以活动和利用的非封闭建筑空间，不受其标注名称影响，均按上述阳台计算方法计算容积率指标。尽可能做48、足阳台比例尽可能做足阳台比例产产品品设计设计丨丨 INDIVIDUAL DESIGN面积赠送方式研究飘窗尽可能增加尽可能增加飘飘窗个数窗个数桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G NL0.6ML0.6M飘窗窗台面与室内地面的高差应大于或者等于0.3米，自外墙墙体外线至飘窗外边线距离小于或者等于0.6米，窗台面至飘窗顶板底高度应小于2.2米L2.4ML1.0M.PRODUCT&DESIGN产产品品设计设计产产品品级级配表配表户户型面型面积积户户型型类49、类型型其本配置其本配置朝南面朝南面宽宽客客厅厅开开间间（mm）餐餐厅厅开开间间（mm）主卧开主卧开间间 次卧次卧1开开间间 次卧次卧2开开间间 次卧次卧3开开间间（mm）（mm）（mm）（mm）洋房洋房106T2边户3房2厅2卫3面宽380038003500290030003000高高层层12595T2边户2T4中间户4房2厅2卫3房2厅2卫3面宽3面宽40003600400036003600330030002900280023501052T4边户3房2厅2卫2面宽5500（侧横厅）350031003000125T2边户3+1房2厅2卫 3.5面宽61003800360030002800户型设50、计注重各产品之间的梯级关系，同时根据规划景观合理分配资源备注：上述尺度均为轴线尺度C O N C E P TD E S I G N方案一方案一对应产对应产品品桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N产产品品设计设计丨丨 INDIVIDUAL DESIGN105+95+95+105标准层平面图得房率得房率备备51、注注户户型型1-1套型套型三房两厅两卫套数套数1套内面套内面积积（不（不 阳台投阳台投含阳台）含阳台）影面影面积积84.894.65套内含阳套内含阳台面台面积积87.22套型建套型建筑面筑面积积107.36飘飘窗面窗面积积3.43设备设备平平 阳台及阳台及飘飘窗面窗面 标标准准层层台面台面积积 积积占比占比 面面积积2.566.78%400.682.00%赠赠送面送面积积8.321-2三房两厅两卫274.715.2577.3495.312.512.546.87%7.681-2三房两厅两卫183.985.3186.64106.651.473.136.91%7.26全面积赠送半面积赠送桐乡经济开发52、区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N产产品品设计设计丨丨 INDIVIDUAL DESIGN125+125标准层平面图户型套型套数套内面积（不含阳台）阳台投影面 套内含阳台 套型建筑积 面积 面积飘窗面积设备平台 阳台及飘窗面面积 积占比标准层面积得房率赠送面积备注1-1四房两厅两卫295.918.76100.29126.112.673.104.57%248.2280.81%10.15全面积赠送半面积赠送C O N C E P TD E S I G N产53、产品品设计设计丨丨 INDIVIDUAL DESIGN高高层层125+125T2户户型型收收纳纳体系体系精细化收纳体现人性化和精细化设计理念豪豪华华套房主卧套房主卧尊享步入式衣帽间和主卫宽厅设宽厅设置置客厅与学习空间可拆可合，最大化可观景面全景阳台全景阳台最大化提高可赠送面积，同时增加户型舒适感桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang方案二方案二对应产对应产品品桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongx54、iangC O N C E P TD E S I G N全面积赠送半面积赠送产产品品设计设计丨丨 INDIVIDUAL DESIGN洋房洋房106户户型型3面面宽宽标准层平面图户型套型套数套内面积（不含阳台）阳台投影 套内含阳台 套型建筑面积 面积 面积飘窗面积设备平台 阳台及飘窗面面积 积占比标准层面积得房率赠送面积备注1-1三房两厅两卫282.858.7387.22107.981.333.116.87%211.9582.30%8.81桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C 55、E P TD E S I G N户型套型套数套内面积（不含阳台）阳台投影 套内含阳台 套型建筑面积 面积 面积飘窗面积设备平台 阳台及飘窗面积 面积占比标准层面积得房率赠送面积备注1-1四房两厅两卫294.269.6999.11125.731.263.106.48%237.4683.47%9.21产产品品设计设计丨丨 INDIVIDUAL DESIGN洋房洋房125户户型型3面面宽宽标准层平面图全面积赠送半面积赠送桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I56、 G N备注标准层面积395.7得房率81.83%户型1-11-2套型三房两厅两卫三房两厅两卫套数22套内面积（不含阳台）82.5973.08阳台投影 套内含阳 套型建筑面积 台面积 面积7.11 86.15 106.275.40 75.78 93.60飘窗面积1.882.22设备平台面积2.622.54阳台及飘窗面积占比6.58%6.73%赠送面积8.067.46产产品品设计设计丨丨 INDIVIDUAL DESIGN高高层层105+95+95+105户户型型标准层平面图全面积赠送半面积赠送桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic develo57、pment zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N产产品品设计设计丨丨 INDIVIDUAL DESIGN高高层层105+95+95+105户户型型标准层平面图户型套型套数套内面积（不含阳台）阳台投影面积套内含阳台面积套型建筑面积飘窗面积设备平台面积阳台及飘窗面积占比标准层面积得房率赠送面积备注390.581.55%1-11-21-3三房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫12182.5973.0876.877.115.407.7886.1575.7880.76106.6493.93100.041.882.221.212.562.543.136.58%6.7358、%6.63%8.007.468.23全面积赠送半面积赠送桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N全面积赠送半面积赠送产产品品设计设计丨丨 INDIVIDUAL DESIGN公寓公寓140+118+100+100+104标准层平面图户型套型套数套内面积（不含阳台）阳台投影面 套内含阳台 套型建筑积 面积 面积飘窗面积设备平台 阳台及飘窗面面积 积占比标准层面积得房率赠送面积备注566.2484.52%A-1A-2三房两厅两卫三房两厅两卫11114.59、3094.8411.259.60119.9399.64141.89117.892.401.802.942.917.02%6.96%10.979.51B-1B-2C三房两厅两卫三房两厅一卫两房两厅一卫11180.2481.1483.069.459.3010.4484.9785.7988.28100.52101.50104.450.901.000.602.881.981.927.01%6.96%7.01%8.517.637.74C O N C E P TD E S I G N产产品品设计设计丨丨 INDIVIDUAL DESIGN洋房洋房125户户型型3面面宽宽全套房主卧全套房主卧尊享步入式衣帽间60、和主卫收收纳纳体系体系精细化收纳体现人性化和精细化设计理念全景阳台全景阳台最大化提高可赠送面积，同时增加户型舒适感桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang立面立面设计设计FaadeDesign5桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N现代主义(本本项项目目)立面立面设计设计丨丨 FACADE DESIGN高端楼高端楼盘盘立面立面发发展展FAADE61、 DEVELOPMENT？古典欧式天津融天津融创创中心中心新古典主义大宁金茂府大宁金茂府现代典雅华润华发华润华发静安府静安府五里五里桥桥本本项项目目C O N C E P TD E S I G NNORMCORE 风风格格以实用而舒适的穿着为前提，以“故意穿得很单调、无特色”为主旨，在减低品牌辨识度的同时，让自己的穿搭处于一种平凡自在而不失格调的状态。质质朴朴+简约简约+高高级级灰灰=气气质质桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang立面立面设计设计丨丨 FACADE DESIGN风风格概述格概62、述STYLE OVERVIEWELEGANCE GREY高高级级灰灰C O N C E P TD E S I G N立面展示立面展示FACADE EXHIBITION立面立面设计设计丨丨 FACADE DESIGN洋房立面洋房立面设计设计桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N立面立面设计设计丨丨 FACADE DESIGN立面分析立面分析FAADE ANALYSIS住宅立面构成分析住宅立面构成分析立面采用经典三段式。以横向线条为主，建筑显得舒展63、。局部采用竖向线条划分，建筑体量端庄、典雅。基座采用优质石材，近人尺度做足品质。中间段采用真石漆。顶部采用挑檐采用铝板，体现轻盈与现代。在节约成本的同时保证立面品质。桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N低窗台低窗台飘飘窗做法窗做法满足防火要求不使用防火玻璃外墙质感涂料为主局部金属漆收边立面立面设计设计丨丨 FAADE DESIGN阳台做法阳台做法玻璃栏板体现价值感阳台分户墙退在玻璃栏板之后，增加立面整体感外墙咦质感涂料为主局部金属漆收边桐乡经64、济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang立面展示立面展示FACADE EXHIBITION中空钢化玻璃墙体+玻璃质感涂料饰面金属铝板灰色金属框中空钢化玻璃质感涂料饰面金属铝板C O N C E P TD E S I G N立面立面设计设计丨丨 FAADE DESIGN立面立面设计设计意向意向FACADE INTENTION洋房立面洋房立面设计设计意向二意向二桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC65、 O N C E P TD E S I G N立面立面设计设计丨丨 FAADE DESIGN立面立面设计设计意向意向FACADE INTENTION洋房立面洋房立面设计设计意向三意向三桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N立面立面设计设计丨丨 FAADE DESIGN立面立面设计设计意向意向FACADE INTENTION洋房立面洋房立面设计设计局部意向局部意向桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，econom66、ic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N立面立面设计设计丨丨 FAADE DESIGN立面立面设计设计意向意向FACADE INTENTION洋房立面洋房立面设计设计局部意向局部意向桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang立面立面设计设计丨丨 FAADE DESIGN高高层层立面立面设计设计C O N C E P TD E S I G N立面立面设计设计丨丨 FACADE DESIGN立面分析立面分析FAADE ANALYSIS67、住宅立面成本控制住宅立面成本控制关关键键部位做石材：部位做石材：比如比如门头门头，上部做涂料，上部做涂料，既保既保证项证项目品目品质质又可控制成本。又可控制成本。控制窗地比：控制窗地比：满满足足节节能要求能要求其他部位其他部位为为仿石涂料及金仿石涂料及金属漆（可局部金属属漆（可局部金属铝铝板）板）90%仅仅入口入口门头门头及部分基座及部分基座为为石材石材10%桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang立面立面设计设计丨丨 FAADE DESIGN高高层层立面立面设计设计意向二意向二立面立面设计设68、计丨丨 FAADE DESIGN高高层层立面立面设计设计意向三意向三立面立面设计设计丨丨 FAADE DESIGN高高层层立面入口立面入口设计设计地地库设计库设计GarageDesign6产产品品设计设计丨丨 INDIVIDUAL DESIGN地下一地下一层层平面平面地地库库平面平面图图停停车车指指标标地下总建筑面积：48405其中人防面积：7072 总停车数量：1465辆其中 标准车位1428辆微型车位10X0.7=7辆子母车位20X1.5=30辆人防停车：145辆非人防停车：1320辆防火分区平面防火分区平面图图地块北侧为人防区，利用北侧两个坡道及主楼的下方不规则空间的优势，减少出地面楼梯69、数量。利用坡道下方及停车效率低的位置做设备用房。采用大小柱网结合的方式，柱网尺寸应符合停车模数，提高停车效率。地库外墙拉平，减小地库周长，减小地库建设成本。坡道出入口分开设置，缓解了主车道的行车压力。非人防地库3.5米层高，减少地库挖方，减少建造成本。人防范围线地库出入口地下自行车库设备用房C O N C E P TD E S I G N地下地下车库车库丨丨 UNDERGROUNDGARAGE地下地下车库车库入口入口桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S 70、I G N地下地下车库车库丨丨 UNDERGROUNDGARAGE主主车车道道桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang停停车车落客区落客区地下地下车库车库丨丨 UNDERGROUNDGARAGE停车落客区入户大堂大堂前区大堂前区地下地下车库车库丨丨 UNDERGROUNDGARAGE停车落客区入户大堂成本控制成本控制CostsControl7C O N C E P TD E S I G N地库成本控制挖方挖方我我们们的策略的策略地下室埋深尽量减少，场地抬升处理，挖方量减少，土方可以就地平衡。桐71、乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang普通地下室做法普通地下室做法地下室完全埋入地下，挖方量大，土方不可就地平衡。地下地下车库设计车库设计|DI XIA CHE KU YOU HUA SHE JI整体地下车库适当抬高地地库库适当抬高，减少土方量，适当抬高，减少土方量，节约节约造价造价（桐（桐乡规乡规范地范地库库可抬高可抬高 0.5m 不不计计容）容）填方别墅地下室桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tong72、xiangC O N C E P TD E S I G N立面成本控制住宅立面住宅立面选选材材|ZHU ZHAI LI MIAN XUAN CAI我们建议：高层产品门头采用石材，其余采用真石漆采用石材，其余采用真石漆洋房产品基座采用石材，上部采用真石漆采用石材，上部采用真石漆高高层层EMPHASIS CREATION洋房洋房EMPHASIS CREATION景观成本控制景景观观成本成本|JING GUAN CHENG BEN景观主轴线采用硬采用硬质质景景观观，其余部分采用软质景观。EMPHASIS CREATION比如入口区域，进行成本投入倾斜，对非重点区域可用绿化植被来营造氛围。AREA R73、ATIO CONTROL在选材及用量区别对待,非重点区域选用替代产品。QUANTITY CONTROLSTANDARDIZATION STRUCTURE绿化苗选用中小规格，分期开发时可在闲置用 座椅、路灯等采用标准化产品，节约成本并地上暂时种植苗木，增加灌木和草坪的面积。使小区形象和谐统一。桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N重点部位打造重点部位打造控制硬景控制硬景软软景面景面积积比比 控制特色控制特色树树数量数量标标准化构造准化构造设计说设74、计说明明DesignSpecifications8C O N C E P TD E S I G N规划建筑设计说明一.项目概况浙江省桐乡市，地处“沪苏杭金三角”，长三角一小时经济圈内，经济发达，地理优势十分优越。本项目位于桐乡市南部经济开发区，距高铁站约7公里，距市政府约2.8公里。地块北临凤翔东路，东临振华路，南面隔公共绿地与南环路相邻，西侧为其它住宅地块。用地性质为住宅用地，用地面积5.68万，容积率2.0，计容建筑面积11.36万，其中可售住宅10.29万，人才公寓0.88万（无偿移交政府）。二.设计依据城市居住区规划设计规范民用建筑统一设计标准建筑设计防火规范桐乡市城市规划建设管理技术75、规定浙江省住宅设计标准汽车库、修车款、停车场设计防火规范公共建筑节能设计标准居住建筑节能设计标准无障碍设计规范浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）浙江省工程建设标准城市建设工程日照分析技术规程条件说明三.项目开发定位与规划设计原则项目开发定位本项目规划设计力图营造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的居住环境，辅以组织高校、尺度宜人的交通、绿化系统、田园社区、空间秩序等，追求社会、经济、环境综合效益的整合，为住宅的商品化开发、社会化管理和循序实施创造条件。规划设计原则充分考虑城市文脉、城市自然环境及周边配套，进行合理的总体布局，以人性化尺度融入城市街区及城市肌理。强调人与环境的有机结合，把住宅融76、入社区环境之中，和谐共生，体现环境对于居住生活的意义。尽可能地利用周边景观资源对住宅的价值，并在内部形成优越的内部景观品质。平面规划注重形成建筑布局上的均好性，通过密度和形态的变化创造丰富的社区空间。规划设计理念规划以现代设计理念，设计手法，创造高质量的优秀住宅小区。以人为本，优化环境，提升品位。按照环境与生态规划设计原则，充分考虑利用现有生态要素，创造宜人的建筑环境。本方案力求塑造一个既有丰富文化内涵，又有环境效益、经济效益、社会效益的生态住宅小区，同时体现适用性和均好性的原则，考虑环境、景观资源共享，使得每户都享有良好的景观资源。本方案同时也充分考虑当地的居住习惯，避免与传统居住思想发生冲77、突。规划方案从桐乡市特殊的历史文化特点出发，以人为本，遵循可持续发展的原则，致力于创造崭新的居住理念，提供优雅舒适的居住环境，达到人与环境、建筑的和谐统一，使本项目成为桐乡市的住宅典范。四.规划设计1.设计理念规划以现代设计理念，设计手法，创造高质量的优秀住宅小区。以人为本，优化环境，提升品位。按照环境与生态规划设计原则，充分考虑利用现有生态要素，创造宜人的建筑环境。本方案力求塑造一个既有丰富文化内涵，又有环境效益、经济效益、社会效益的生态住宅小区，同时体现适用性和均好性的原则，考虑环境、景观资源共享，使得每户都享有良好的景观资源。本方案同时也充分考虑当地的居住习惯，避免与传统居住思想发生冲突78、。规划方案从桐乡市特殊的历史文化特点出发，以人为本，遵循可持续发展的原则，致力于创造崭新的居住理念，提供优雅舒适的居住环境，达到人与环境、建筑的和谐统一，使本项目成为桐乡市的住宅典范。2.规划结构本方案遵循规划设计条件及城市形象设计的原则，综合考虑与周边城市的和谐统一，提出了3个规划方案。分别是方案一：全17层的中高层方案。方案二：17+8层高低配方案。方案三：17+11高低配方案。综合各方面因素，本设计主推方案一。规划结构采用了“一横三纵”四轴线的空间布局，使得每一栋住宅均享有充分的花园景观，中央布置大户型，外侧布置相对较小户型。通过公共绿化水景等空间将其划分为多个组团邻里空间，并通过环境将79、其整合成为一个有机而丰富的整体。3.道路交通社区内部采用人车分流的模式，机动车停车及行驶全部位于地库，最大限度保持地面舒适的步行空间品质。根据对外部城市交通与地块分析，分别设置2处机动车出入口：东侧正对景观主轴线为小区主要出入口，北侧为次要出入口。南侧和西侧没有条件设置出入口。并且分别在2个出入口处设置地库入口，实现完全的人车分流，小区地面保持纯步行系统，仅保留消防车道，消防车道沿外侧布置，尽可能地留给内部更大的花园空间。4.停车系统本项目机动车全部位于地下车库，地库层数一层，地下总建筑面积50255平方米，停车数量1212辆。5.绿化系统本规划充分挖掘和利用景观资源，力求社区与自然环境有机结80、构，融为一体。采用一横三纵的景观轴线，把整体串联起来。由社区中心花园，到各组团邻里绿地，形成网格状的绿化结构，并形成空间渗透，营造丰富的绿化空间层次，打造花园社区。并在其中穿插布置老人及儿童活动锻炼、游戏空间，强调邻里文化与交流。满足使用功能的前提下，满足户型级配，更加合理有序。桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，Tongxiang单单位位桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD81、 E S I G N6.竖向设计以人为本，保证人民生命财产安全，保证雨水顺利排放。满足道路路基稳定性要求、排水要求及防洪涝要求的原则。合理布局，最大限度确定控制标高，降低工程投资。维护生态系统的完整性。7.日照设计本工程日照设计以桐乡市城市规划建设管理技术规定、浙江省工程建设标准城市建设工程日照分析技术规程条件说明、及城市居住区规划设计规范为依据。被遮挡住宅建筑大寒日满足3小时满窗日照，符合规范要求。并且做到日照的均好性与景观的均好性相互平衡。8.规划经济技术指标（见右表）六.建筑单体设计1.立面设计根据桐乡当地的生活习惯、传统文脉及市场实际需要，采用简洁明快的设计手法，定位于中高端住宅，与自82、然环境相适应，并取得丰富变化。建筑外立面采用现代风格，建筑整体造型简洁明快、现代大方，造型舒展，比例匀称，与城市整体风貌相得益彰。建筑外墙以米白色仿石涂料、深灰色金属漆涂料为主，仅在入口门头处采用石材干挂，删繁就简，保证效果的同时最大化地控制造价成本。2.户型设计全明设计，南北通透-明厨明卫明厅，充分提高居住品质，提倡高效、简洁、实用的平面几何空间。实用性-户型方正实用，空间规整，利用率高。采用大开间景观阳台，宽厅、景观侧厅等，增加销售亮点。强化功能，满足级配-在满足使用功能的前提下，满足户型级配，更加合理有序。备备注注桐桐乡经济乡经济开开发发区区2018-12号地号地块总块总指指标标项项目目83、 数量数量用地面用地面积积 56787.22 其中总建筑面积地上总建筑面积地上计容建筑面积住宅建筑面积人才公寓配套用房养老服务用房174743.51113574.44113574.44102937.238928800.001837.20205.70不计架空层不计架空层住宅总建筑面积2，不小于60地上建筑面积3地上建筑面积40.12/套，不小于50物业管理用房物业经营用房生活水泵房开闭所消控室公共文化设施用房垃圾房公、专变电房其中其中地下总建筑面积340.72454.3060.0060.0060.00126.4830.00500.0061169.07其中m机动车库普通车库人防车库非机动车库建筑高84、度容积率建筑密度57056.0749105.867950.214113.0049.952.0025.00%限高50米2.0025%绿地率30.00%30%其中总户数总人数机动车数量应配建停车位1054337317801581户人辆辆住宅986户，人才公寓68户每户3.2人计算住宅1.0辆/百平米，不小于1.5辆/户其中含113辆访客车位地上车位地下车位3161265辆辆人防车位非机动车数量1452285辆辆不计入配建指标住宅2.0辆/百平米，C O N C E P TD E S I G NPC设计建议说明1.项项目概况目概况项目名称：桐桐乡经济乡经济开开发发区区2018-12号地号地块块。项目85、地址：桐桐乡经济乡经济开开发发区区凤凤翔翔东东路以南，振路以南，振华华路以西。路以西。项目规模：本工程由19栋建筑(含住宅及配套公建）组成。其中15栋为17F高层住宅，1栋为 17F 人才公寓,其余为 3幢独立配套建筑（1F）。总用地面积56787.22，总建筑面积174743.51，地上总建筑面积：113574.44。2.装配式建筑面装配式建筑面积积和装配率落和装配率落实实方案建方案建议议2.1装配式装配式设计设计依据依据根据本项目土地出让的时间及相关出让条件的要求（待定），本项目按照“浙江省装配式建筑评价标准DB33/T1165-2019”的要求实施装配式建筑。115#楼高层住宅及16#楼86、人才公寓采用装配式技术建造，配电房及门卫可以不采用装配式技术建造。当评价单元满足下列要求时可确定为装配式建筑1）主体结构部分的评价分值不低于20分；2）围护墙和内隔墙部分的评价分值不低于10分；3）实施全装修；4）应用建筑信息模型（BIM）技术；5）体现标准化设计；6）公共建筑的装配率不低于60，居住建筑的装配率不低于50。装配率计算公式：桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N2.2装配式装配式设计设计范范围围装配式结构体系：装配整体式剪力墙体87、系，结构刚度大，空间整体性好，在水平力作用下侧向变形小，没有梁柱构件的外露，空间使用效率高楼盖体系均采用钢筋混凝土梁板体系。装配式楼栋：115#楼高层住宅及16#楼人才公寓采用装配式技术建造，配电房及门卫可以不采用装配式技术建造。预制构件的选择：预制外围护墙板、预制剪力墙、预制凸窗、预制楼梯板、预制阳台板、预制空调板及预制叠合楼板。预制层数的选择：二层屋顶层。3.预预制构件的布置建制构件的布置建议议3.1预预制构件的布置原制构件的布置原则则住宅住宅(剪力剪力墙结墙结构构)1）楼层选择，考虑避开约束边缘构件位置，同时考虑避开大线脚位置；2）优先选择外围护墙体，同时考虑阳台板，空调板，楼板板，楼梯88、板，ALC内墙板。3）叠合楼板，至少60（预制）+80（现浇）（考虑楼板穿管线）；4）卫生间、厨房，建议选择现浇。5）控制塔吊远端单构件重量，宜小于5t。6）预制层数：底部加强区不宜做预制，尽量选择在线条处来区分预制与现浇层。3.2 预预制构件的制构件的选择选择本项目除了配套用房外均为高层，拟采用现装配整体式剪力墙结构，预制构件主要包括预制外围护墙体、预制阳台、预制空调板、预制楼梯，预制楼板，ALC内隔墙板。桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G 89、N4.装配式装配式设计设计开开发发及成本把控及成本把控4.1 装配式装配式设计设计开开发发4.2装配式成本把控装配式成本把控在现阶段国内装配式政策要求前提下，因目前市场装配式产业链内各项成本趋于稳定，整个建造方式并没 有充分实现工业化，所以目前影响成本的主要因素主要还在于设计阶段。方案设计的合理性：包括户型标准化、立面造型、预制构件复杂程度等；PC方案选择的合理性：根据各地政策要求，从成本、工期、奖励、实施难度等方面进行多方案比选；预制构件拆分合理性：包括模具重复使用率、构件重量、构件加工及运输难度、安装及连接施工难度；深化设计的精准性：需真正采用装配式全过程BIM设计，避免各类装不上、安装碰90、撞、预留预埋不准确等返工现象；构件厂选择的合理性：构件厂产能、工艺、质量、运输距离等方面；总包对装配式项目的施工经验与管理能力。桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G NPC设计原则规规划方面：划方面：在模数协调的基础上，遵循少规格、多组合的原则，着重对部品部件进行标准化设计，增加栋型的重复率，提升模具的使用率，降低成本。户户型方面：型方面：1.住宅建筑采用套型、核心筒等功能模块进行组合，实现标准化设计。2.住宅平面规整，体型合理，采用大开间、大进深的布置方式，提高空间的灵活可变性的同时满足使用者多样化的居住需求。立面方面：立面方面：立面设计时，充分考虑工厂化生产、装配式施工和外围护结构简洁规整的特征。在标准化的基础上实现立面形式的多样化。桐乡经济开发区2018-12地块概念方案设计2018-12 block，economic development zone，TongxiangTHANKS