1、Rsun GROUP Chongqing banan district LIJIATUO projectConceptual planning and design20200412 OCTOBER 2009团 庆家目概念设计场地解析沙沙区区SHAPINGBADISTRICTJIULONGPO DISTRICT大渡口区大渡口区DADUKOU DISTRICT九九坡区坡区巴南区巴南区BANAN DISTRICTYUZHONGQU DISTRICTSITE，地理位置优越E基地位于 庆市巴南区 家 组团，紧N中区中区庆庆人民政府人民政府南岸区南岸区NANAN DISTRICT庆庆区位分析Locatio2、n analysis区位交Regional Traffic大学大学六公六公六公六公庆庆交交北机北机场场方向方向八公八公SITE九公九公内环快口口洞方向洞方向SITE汇大桥便利，多城市干环伺，达性目所处区域交快：内环快轨 交 ：紧 3号线九公 轻轨站（18号线在建）城市干：巴南滨路王正街城市支路：东北侧和东侧城市支路未形成B-3-2/04地地块块南南华华学校学校南南位置及概况Location and overviewSITE南华学校庆市第七人民医区位 套Regional TrafficSITE庆工商大学庆交大学思源公大渡口公杨家汽车站庆动物汇半岛购物中心巴滨城市公外河 公交枢纽站 巴南中学新天泽3、购物广场百商场海德公洲湾汽车站 巴南区第二人民医庆清华中学庆理工大学庆市第 社会福利巴滨路湿地公巴南区建新小学庆市杨家中学庆市第十三人民医四川美术学建设用地公 绿地图例：LEGEND居住用地中 小学用地商业用地，教育资源有南华教育资源较优目周边景观资源丰富，5KM范围内景观资源有巴滨城市公学校 巴南中学等商业资源有 汇半岛购物中心 百商场等；医疗资源有 庆市第七人民医 巴南区第二人民医 等社会车 停车场用地B-3-2/04地地块块位置及概况Location and overview南南华华学校学校28个教学班，其中初中9个班，小学19个班南南基地基地现现状状景观资源：北侧巴滨路景观资源丰富，周4、边社区城市景观资源弱巴巴滨滨城市公城市公基地分析Base analysisB-3-2/04南南1.场地北侧享线景&公景观2.南利用层距可观二线景资源3.地块东侧临南华学校，享教育套周边资源分析:Analysis of Peripheral Resources周边资源分析Analysis of Peripheral Resources基地分析Base analysis不利因素分析:Analysis of Adverse Factors图例规划城市路花，在正常 距基础上1.场地东侧有南华学校&有加要求南，有层住宅对场2.场地东北侧有已建成小区地有定视线影响3.场地北侧为主干，南侧为次干，东侧有学校5、，均会对小区有定噪干扰B-3-2/04不利因素分析Analysis of Adverse Factors三一B-3-2/04二基地分析Base analysis级住宅二级住宅三级住宅图例：Legond住宅价值分析Analysis of Housing Value商业价值分析Analysis of Business Value图例：Legond基地分析Base analysis级商业二级商业三级商业一B-3-2/04二三二设计条件Condition划划求求归归:1.该地块建居委会500,社区卫生服务中心1000,托老所500,农市场2000,文化活动中心2400（计容）,开所2002.地块建筑度6、不大于40m，临滨头排建筑度不超过24米3.规划建筑应满足庆市主城区海城市专规划和庆市海城市规划与设计导则4.不得设置宽超过60米的层板式建筑（两 四岸滨 地带规划设计导则）5.轨交保护范围内的任何建构筑物均应征求轨交建设主管同意6.其他要求以国家B-3-2/04地块B-3-2/04地方规划管理规定和规范为准B-3-2/04计容用地积：133852积：66926FAR2绿地率：30%建筑密度：30%建筑度：40m套：居委会500社区卫生服务中心1000托老所500农市场2000文化活动中心2400开所200社区组织用房 物管用房东小湾层层总图布局：行列式布局资源占有：套 全 滨容积率：2.737、主要楼型：低层 多层 小层梯户比：T6 T10积段：63-105当前售价：11315元/恒大城天总图布局：行列式布局资源占有：套 全容积率：2.0主要楼型：小 层 层层梯户比：T4积段：61-89当前售价：7880元/行列式布局，中庭布置，积段在80-100，控制总价；层T4&T6&T8千凌云层层超层总图布局：行列式布局资源占有：套 全 滨容积率：2.59主要楼型：低层 多层 小层梯户比：T8 T9 T10积段：84-105当前售价：10500元/湖春天层总图布局：行列式布局资源占有：套 全 滨容积率：2.98主要楼型：小 层超层梯户比：T6 T8积段：94-152当前售价：10900元/周边8、竞品分析Competitive analysis市场解读Market interpretation对对严控总价：小 产品T4楼品，以小 积段为主；控制洋房总价，沿 景布置条件条件家 区域，刚 类产品是主力产品，改善居大房型去化压力大关划前 争取大化值大化不划审 周向兼减少土价和品成本控制成本控制严严控控规划设计MASTER PLAN1深控16m以内，可最大化节省山墙距2尽免T4小拼接，否则主要朝向距20m3用T4小拼接T4洋房，可节省主要朝向和山墙距，土地利用率最标准化户型T4 小13F13F8F结论：T4小13F户型双拼T4小 拼接T4洋房13F规划解读Value calculation图图9、例例图例16.0分方案方案 （全（全标标准化准化户户型型)方案二（方案二（13F T4创创新小新小 )方案对比Value calculation户型完全 用 团标准化户型，T2洋房+T4小 +T6小 布置T6小 户型占比大，57%占比去化压力大洋房总54321产品力 0 住区品质去化14.5分T2洋房T4小T6小以T4小 为主，T2洋房+T4小 布置新T4小 横厅户型，控制 深在16m以内，有效节省 距，为中轴景观获取空 ，住区空 品质较小 去化压力低 洋房总54321产品力 0 住区品质T2T4小去化推推方案三（方案三（T2洋房最大化洋房最大化)方案四（方案四（T4 8F洋房洋房为为主主)T10、2洋房+T4洋房+T4小 布置T2洋房最大化（洋房总 ）货值 ，无 景洋房去化压力最大以8F T4洋房为主，T2洋房+T4洋房+T4小 布置住区空 品质较去化压力较低，：但方案二更接但方案二更接合合对对比，方案二比，方案二 三三 四四 合合 分分任任务书务书 定位，推定位，推 方案二方案二方案对比Value calculation住区品质产品力洋房总543210去化15.5分住区品质产品力洋房总543210去化15.5分图例T2T4小T4方案对比Value calculationT6小小 -90T6小小 -99T4小小 -98T4小小 -118T2洋房洋房-125小小定位定位68%22%10%11、100%方案二方案二81%11%8%100%方案三方案三53%21%26%100%方案四方案四68%25%7%100%T6小小T4小小T2洋房洋房T4洋房洋房小小定位定位90%10%100%方案二方案二92%8%100%方案三方案三51%27%23%101%方案四方案四41%7%52%100%推介：方案二（推介：方案二（T4小小户户型型为为主主)比比对对比比方案三（方案三（T2洋房最大化洋房最大化)推介：方案四（推介：方案四（T4洋房洋房为为主主)楼型楼型 比比对对比比巴巴滨滨城市公城市公 （在建）（在建）堡坎，堡坎，差差20m左右左右B-3-2/04方案生成Scheme Generation12、堡坎上：堡坎上：沿线布置125 积段T2洋房堡坎下：堡坎下：布置沿街底商+吊层 套公服设施图图例：例：堡坎线最佳景观资源区域01原则：充分利用景景观资源场地差布置125积段洋房及套商业方案生成Scheme Generation产品说明商业生成业态分布图图例例售楼处商业泛大堂套设施车库电梯套城市前广城市前广场场：1.利用 20米的场地 差，布置商业及2.构建优美便捷的归家动线电电梯梯方案生成Scheme Generation-T2洋房，尽享最开景观视图图例例8F T2洋房景资源最大化：头排堡坎上沿线布置最大 积段12502图例8F T213F T4小方案生成Scheme Generation0313、13F,视线可望 ，最大化景资源景资源最大化：第二排布置T4小方案生成Scheme Generation04景，中心位置布置庭空，成状各成宅前庭空 生成：轴&景观轴线将小区景观与北侧公华，入则宁划：出则PLANNINGCONCEPT：活力商：活力商业业外外出出则则华华商商业业利用 差做商业延续城市商业脉络，打多彩 情商业区区：生活生活入入则优则优景景从入户 厅开始建立水景，中庭，廊，形成落 围生成概念Concept Analysis图Aerial view“商商业业前广前广场场泛大堂泛大堂中庭中庭宅前宅前廊廊单单元元厅厅”核心公共核心公共由城市到由城市到 区，形成区，形成 城市公共林城市公共林14、 大大 到到 区区 廊的廊的 景景的序列，成的序列，成为为整个社区最流光溢彩的核心整个社区最流光溢彩的核心归归家家动动PlanningStrategy五五序列序列单单元元厅厅宅前宅前 廊廊中庭中庭泛大堂泛大堂商商业业前广前广场场商商业业前广前广场场泛大堂泛大堂中庭中庭宅前宅前廊廊单单元元厅厅商业专篇First exclusive城市前广城市前广场场（沿巴（沿巴滨滨 ）-商商业业展示展示商业专篇First exclusive吊吊层层分台分台效果展示效果展示吊吊层层商商业业巴巴滨滨商业专篇First exclusive效果展示效果展示社区入口社区入口效果展示效果展示商业专篇First exclus15、ive归归家家 仪仪入入户户Planning Strategy仪场仪场景景大大 二二三三 中庭中庭四四 庭庭 五五 府府归归家家 仪仪入入户户Planning Strategy仪场仪场景景大大 二二三三 中庭中庭四四 庭庭 五五 府府区专篇First exclusive区专篇First exclusive归归家家 仪仪入入户户Planning Strategy仪场仪场景景大大 二二三三 中庭中庭四四 庭庭 五五 府府归归家家 仪仪入入户户Planning Strategy仪场仪场景景大大 二二三三 中庭中庭四四 庭庭 五五 府府区专篇First exclusive归归家家 仪仪入入户户Plan16、ning Strategy仪场仪场景景大大 二二三三 中庭中庭四四 庭庭 五五 府府区专篇First exclusiveN11.2w+T2洋房1.2w）总平 图（T4小masterplan团团庆庆家家目技目技术术济济指指标标（方案二）（方案二）备备注注建建目目用地用地积积数数值值66926.00户户数数1236.00建建积积183739.36其中地上建筑积136544.28居住T2洋房T4小小计商业12000.00112649.80124649.802000.00套社区组织用房247.20每100户 置不小于20总建筑积的3物业管理用房居委会555.00500.00社区卫生服务中心托老所农市场17、文化活动中心1000.00500.002000.002400.00开所200.00地下不计容小计7402.20地下建筑积47195.08单车位指标32.59总建筑 积的4人 车库人 车库积积其中架空层容建容建容容积积率率建建密度密度7350.0039845.082492.28133852.002.0024.60%住宅住宅净净密度密度地率地率18.62%30.01%停停其中其中位位地上停地上停14510地下停地下停人人停停14511252人人 停停199建建度（度（层层数）数）39M(13F)图例架空层图例套农市场架空 积：934.601架空 积：1557.67套分析Matching analy18、sis市政路应急消 车消 登 场地消消回车场出入口消 分析Fire Analysis图例：Legond流线分析Pedestrian analysis市政 路人行流线菜市场入口小区出入口车库出入口图例：Legond图图例例用地红线距分析Spacing Analysis产品设计ARCHITECTURE DESIGN产品类型积段数套数套数比积积比T4小2398118100413681.23%11.00%96606.8 77.50%16048 12.87%T2洋房1256967.77%120009.63%小计洋房总占比为7.77%，T4小 层占比为92.23%29.000 1236 100.00%1219、4654.8图例：Legond洋房T2-125小 T4-118+98小 T4-98100.00%产品 比Product ratio户型套数及 积 比表洋房洋房T2-125核心筒：梯两户房型：四房两厅两卫台）（7.0米横厅+大楼型：小 层(T4)核心筒：两梯四户房型：四房两厅两卫（6.5米横厅+大 台）三房两厅两卫（6.2米横厅+大台）小小 T4-99+118小小 T4-99楼型：小层(T4)核心筒：两梯四户房型：三房两厅两卫（6.2米横厅+大 台）户型级Product ratio楼型：洋房(T2)户户型平型平 洋房洋房T2-125Product Design产品设计Product design20、此户型为团标标准化准化户户型型洋房T2指标表户型特点 房 轮廓线 积台全 积 套内 积台占比(%)建筑 积 总套数 总套内 积 总建筑积得房率公积 公 系数4房房2厅厅2卫卫116.77108.6914.87123.64247.2787.91%29.890.14H1户型总计16.1632.3222217.38217.38H-1H-1户户型平型平 小小Product Design此户型根据T4-98+118团标准化户型调整G-1G-2G-1G-2小T4指标表户型特点 房轮廓线积台全积 套内积台占比(%)建筑积 总套数 总套内积 总建筑积得房率 公积公系数G1户型4房房2厅厅2卫卫107.001121、.16101.4211.00118.252202.84432.8585.76%61.620.17G2户型3房房2厅厅2卫卫89.3110.2384.2012.1598.172168.39总计42.784371.23产品设计Product design户户型平型平 小小Product Design此户型根据T4-98团标准化户型调整G-3G-2G-3G-2小 T4指标表户型特点 房轮廓线积台全积 套内积台占比(%)建筑积 总套数 总套内积 总建筑积得房率 公积 公系数G3户型3房房2厅厅2卫卫89.6010.7484.2312.7599.962168.46399.7584.27%62.900.122、9G2户型3房房2厅厅2卫卫89.3110.2384.2012.1599.922168.39总计41.944336.85产品设计Product design户户型平型平 小小Product Design此户型根据T4-98+118团标准化户型调整G-3G-2G-1G-2小 T4指标表户型特点 房轮廓线积台全 积套内 积台占比(%)建筑 积 总套数 总套内 积 总建筑 积得房率 公积 公 系数G1户型4房房2厅厅2卫卫107.0011.15101.4310.99119.931101.43418.7484.57%64.610.18G2户型G3户型3房房2厅厅2卫卫3房房2厅厅2卫卫89.3089.23、6010.2310.5384.1984.3412.1512.4999.5499.7221168.3784.34总计42.144354.13产品设计Product design户户型平型平 洋房洋房T2-125Product Design团标准化户型此户型为四房二四房二厅厅二二卫卫得房率：得房率：87%套内套内建建积积：108.69积积：123.64积积：16.48全全半半积积积积产品设计Product design户户型平型平 小小Product Design此户型根据T4-118团标准化户型调整四房二四房二厅厅二二卫卫 6 宽宽得房率：得房率：85%套内套内建建积积：101.42积积：11824、.25积积：12.5全全半半积积积积产品设计Product designT4-98户户型平型平 小小Product Design此户型根据 团标准化户型调整三房二三房二厅厅二二卫卫得房率：得房率：84%5 宽宽套内套内建建积积：84.20积积：99积积：10.43全全半半积积积积产品设计Product design立 意向Elevation intention立 意向Elevation intention竖向设计MASTER PLANB-3-2/04218.89211.32214.30213.54194.56213.87213.61210.60214.60200.56194.31210.56225、13.63218.28212.50206.66场地Site analysis程分析结论：原始地形南北低，场地于周边路设计标场地内最点为219.69，最低点为192.95，场地内最大192.34差为26米192.81图例：Legond218.89 场地内原始标213.61 路推导标（未建成）213.61 现状 路标程分析Elevation analysis竖向设计Vertical DesignB-3-2/04ACABC用地红线212.63213.05218.99213.69210.74213.08211.39203.42260m213.49图B-B原始剖用地红线217.82 216.94219.26、07218.72218.77212.11213.70213.27 215.61257mBC-C原始剖 图场场地地 析：析：1 原始地形北低南2场地北3场地内有约17m的堡坎最大差约为26m217.00219.07211.64194.04192.11用地红线280m211.37A-A原始剖图向向 略：略：由于原始场地南北低北有堡坎建筑朝向不只种，综合考虑土方成本报规，保证小区内尽平整舒，所以由南至北，228.03路取小分台（1.1m）+缓均坡（3%）+吊层的方式处理场地192.34192.81210.60194.56200.56B-3-2/04213.87 218.70213.61215.70227、16.66212.50214.60206.66图例：Legond城市规划起坡线分台线205.00路推导标205.00 （未建成）路设计标竖向设计Vertical Design场地设计标平板斜板图例路205.00228.03228.03城市规划起坡线分台线场地设计标坡坡止坡止坡分台分台214.60213.87213.61212.50215.70216.18216.66218.70竖向设计Vertical Design192.56192.34194.56200.56止坡止坡210.60路设计标路推导标（未建成）平板斜板竖向设计Vertical Design1-1场剖 图11原始地形线2-2场剖3-28、3场剖图图竖向设计Vertical Design2332原始地形线原始地形线192.34192.81212.50方区填方区图例213.87213.61214.60210.60194.56200.56B-3-2/04206.66区域号 区块号方填方净方积单位积净土方B-3-2/041-1-297821.043567.69-294253.35 66959.85-4.39总计-297821.043567.69-294253.35 66959.85-4.39土方土方车库果：果：板回填范围：37274.36，回填55911.54m，总土方为外运238341.81m规划般不允许市政路界出现挡墙，导致此版土29、方较大，后期考虑减少土方措施：1.场地内 增加分台，但是场地舒 性会 低2.由于场地东北侧及东侧规划 路未形成，可以过和路设计单位，抬路设计标，达到减少土方 的目的3.压缩景观主轴，建筑往场地中央，为放坡留足充足的空（不建议）本次土方本次土方为为版本，具体土方版本，具体土方 以以专业专业公司公司土石方 统计表为为准准竖向设计Vertical Design人区总车位数1448（包含人 车位199）负层车库平本层车库总建筑积：47195.08 ,其中人车库积：7350车库入口坡设备用房吊层 套人车库出入口出入口出入口停车区域车库出入口单车位指标：32.59/地下车库平Vertical design30、T2大化N庆庆家家目技目技术术团团目目济济指指标标（方案三）（方案三）数数值值备备注注建建 用地用地 积积户户数数66926.001120.00建建积积186010.67其中地上建筑积137071.67居住T2洋房38684.00T4洋房T4小小计商业25992.0059992.00124668.002000.00套每100户总建筑置不小于20积的3社区组织用房物业管理用房居委会社区卫生服务中心托老所农市场文化活动中心224.00560.00500.001000.00500.002000.002400.00开所200.00地下不计容小计7384.00地下建筑积48939.00单车位指标32其中31、总建筑 积的4架空层容建容建人 车库人 车库积积7450.0041489.003019.67133852.00容容积积率率建建 密度密度住宅住宅净净密度密度地率地率2.0028.54%22.56%30.01%停停其中其中位位地上停地上停地下停地下停人人 停停1483014831282人人停停201建建度（度（层层数）数）39M(13F)5.9w）总平 图（T2洋房3.8w+T4洋房2.5w+T4小masterplan方案三方案三（T2洋房最大化洋房最大化)图Aerial view方案三方案三（T2洋房最大化洋房最大化)产品 比Product ratio户型套数及 积 比表产品类型积段数套数套数32、比积积比T4小T4洋房12859992.00 48.12%25992.00 20.85%99118991184041641866236.07%14.64%16.61%5.54%T2洋房1251930427.14%38684.00 31.03%小计39.000 1120100.00%124668.0 100.000%洋房总占比为49.29%，T4小层占比为50.71%图例：Legond洋房T4-98+118洋房T2-125小 T4-118+98小 T4-118+98方案三（方案三（T2洋房最大化洋房最大化)户户型平型平 洋房洋房T4-98+118Product DesignG-4G-6G-5G-33、7洋房T4指标表户型特点 房 轮廓线 积台全积挑空 积 套内 积台占比(%)建筑积 总套数 总套内 积 总建筑 积 整 得房率 公积 公 系数410.4288.21%47.330.13G4户型G5户型3房房2厅厅2卫卫4房房2厅厅2卫卫91.58108.1410.7411.790.000.0086.21102.2512.4611.5397.73115.911186.21102.25G6户型3房房2厅厅2卫卫89.6410.300.0084.4912.1995.78184.49G7户型3房房2厅厅2卫卫86.6611.0281.1513.5892.00181.15总计43.854354.10产品34、设计Product design户户型平型平 洋房洋房T4-98Product Design此户型根据团标准化户型调整三房二三房二厅厅二二卫卫 5 宽宽得房率：得房率：88%套内套内建建积积：86.21积积：97.73积积：10.06全全半半积积积积产品设计Product design户户型平型平 洋房洋房T4-96Product Design此户型根据团标准化户型调整三房二三房二厅厅二二卫卫得房率：得房率：88%5 宽宽套内套内建建积积：84.49积积：95.78积积：10.47全全半半积积积积产品设计Product designT4 8FPLAN 4洋房为主N团团庆庆家家目技目技术术济济指35、指标标（方案四）（方案四）备备注注建建目目用地用地积积数数值值66926.00户户数数1176.00其中建建地上建筑积积积185469.70137223.70T2洋房居住 T4洋房T4小小计商业10160.0064064.0050432.80124656.802000.00社区组织用房235.20每100户 置不小于20总建筑积的3物业管理用房居委会套 社区卫生服务中心托老所农市场文化活动中心560.00500.001000.00500.002000.002400.00开所200.00地下不计容小计7395.20地下建筑积48246.00单车位指标32其中人总建筑积的4人车库车库7420.0036、40826.00架空层3171.70容建容建积积133852.00容容积积率率建建 密度密度住宅住宅净净密度密度地率地率2.0029.67%23.70%30.01%停停位位1462其中其中地上停地上停0地下停地下停人人人人停停停停14621261201建建度（度（层层数）数）39M(13F)5.0w）总平 图（T2洋房1.0w+T4洋房6.4w+T4小masterplan方案四方案四（T4洋房洋房为为主主)图Aerial view方案四方案四（T4洋房洋房为为主主)产品 比Product ratio户型套数及 积 比表产品类型T4小T4洋房T2洋房积段9911899118125数10.002037、.005.00套数33814246215480套数比28.74%12.07%39.29%13.10%6.80%积50432.8064064.0010160.00积比40.46%51.39%8.15%小计35.0001176100.00%124656.80 100.00%洋房总占比为59.19%，T4小层占比为40.81%图例：Legond8F T4-98+118洋房T2-125小 T4-118+98方案四（方案四（T4 8F洋房洋房为为主主)立 意向Elevation intention展区SHOWCASE AREA快 奏开发Villa environment匠心品Ingenuity展 拻广I38、dentity启动区Selling Centre于场地北侧临主干又临，加上 向原因，吊层商业于地块北侧，售于处，便人入，也可享受。区位景观Regional LandscpaeSITE经过比分析，售楼址在地地块块正北正北侧侧最为合：1利用地块的三角形区域，形成开的城市开空，昭示性最优；2 可 向西北边城市公 ，望，景观资源最优；3可结合场地差将售楼设置为吊层商业，节约土地资源；4临广场用地，人流最大B-3-2/04售楼售楼址址：地：地块块北北侧侧临规划主干路，要设置开空售楼售楼址二：地址二：地块东块东正北正北侧侧临空广场用地，利用地块的三角形区域，形成开 的城市开小区入 前广场，构建泛大堂入户，39、并且可享受。基地分析Base analysis位置及概况Location and overview巴巴滨滨侧侧看看方案生成Scheme Generation产品说明商业生成业态分布图图例例售楼处商业泛大堂套设施车库电梯套城市前广场：1.利用 20米的场地 差，布置商业及2.构建优美便捷的归家动线电电梯梯泛大堂（售楼处及小区主入口）停车场售中心主入口房停启动区Selling Centre售楼功Sales department样板主入口观光电梯售中心会所（后期使用）视图Design sketch售楼 分效果展示Sales department启动区Selling Centre售楼功Sales de40、partment下层轮廓线售中心平 图 630售中心办公层平203售楼功Sales department启动区Selling Centre售楼功Sales department售中心样板启动区Selling Centre2KM 3KM周周产产品品湖春湖春 天境天境南南东东小小湾湾(均价0.94W)(均价1.13W)千千 凌云凌云科科大城天大城天(均价1.12W)中中 建建创创 时时代代(均价1.01W)地地周边竞品分析Competitive Analysis业业推出存推出存 （万方）（万方）中期中期库库存（万方）存（万方）19年成交年成交积积(万方）万方）产权产权均价（均价（19年）年）存存比41、（年）比（年）主主品品库库存（万方）存（万方）层层27.9182.0110.897651.6朗基八20.97，湖春 天 14.8汇半岛13.23小小层层7.920.618.8107111.1湖春天5.7，千 凌云3.38洋房洋房13.071.826.2117072.7华 海蓝城9.23，千 凌云8.14城花洋楼洋楼排排别别叠加叠加别别1.80.13.515.74.411.65.72.94.71021913796135852.81.52.5爱普典新城著13.96半岛4.29九 5.86合合 别别0.30.30.2105061.3东海定南山0.3独独别别000.3234610.000数据数据度：度42、：家家板板块块，截止，截止2020-1-31住宅市住宅市场场：洋房溢价不明：洋房溢价不明显显，小，小与洋房与洋房单单价差价价差价800-1000市场研究Market research住宅市住宅市场场：产产品品 构构 求求变变化化产产品品 积积90-100价价100-120万市万市场场份份稳稳中有升中有升市场研究Market research层层去化去化 况况 成交均价,2019年6月,11315 成交均价,2019年9月,11292成交均价,2019年7 成 月 交,11221 2019年8月,11217均价,成交均价,2019年10交均 11180成月,价,2019年11月,1119311243、00成交均价,2020年1月 11000供应套数,2018年12月,326成交均价,2019年4月,1060025010600200成交均价,2018年12月,10327供应套数,2019年9月,182供应套数,2019年1月,178100位置巴南区家巴滨路（汇半岛旁）占地 积容积率4133.0建筑 积绿化率81.67万方36%总户数2052（期）车位比1:1.38（期）物业形态层 小 层洋房 商业商务装修标准清水当前均价层10924 小12743 洋房13282业业开开时时T6/T8层（平层）户户型型三室两厅单卫建建 积积94.07推出套数推出套数130套数套数130率率100%建建 单单价44、价11102价价104月均流月均流102018/12/15三室两厅双卫四室两厅双卫T6/T8层（跃层）四房及以上104.90115.84126.49151.56168.196133375822841061317755228310100%53%95%100%100%1089311172110741039711881114129140158200451341211175.89214.7424810442%50%13605961923920710284.1644100%124233530供应套数,2019年10月,248供应套数,2019年12月,280,162 1 ,3 ,4 ,5 ,6 ,8 ,45、9 ,套 2 化 67 185 198 184 126 月,套 套 月,数 去月,数 去月,数 19510000去化套数,2018年12 去 月 化套数,2019年去 月 化69数,2019年去 月,套数,2019年去 月 化套数,2019年去 月 化套数,2019年去 月 化套数,2019年去 月 化套数,2019年7 去化 110 数,2019年去 月 化86数,2019年 去化套 81,2019年10化套 1522019年11化套 1162019年12 去 月 化套数,2020年1月,529800,1082210800供应套数,2019年7月,206 1040010200500300 成46、交均价,2019年2月,10724 成交均价,2019年12月,10709成交均价,2019年1月,10577450 成交均价,2019年5月,11243 11400400350 成交均价,2019年3月,10872 供应套数,2019年5月,384150 供应套数,2019年3月,1882018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月供应套数去化套数成交均价数据维度：截止时 2020-1-24层层：主力在售94-152 ，去化最快户型为建47、 105/总价114万产品，实现均价10893元/过可申请付分期3个月，低置业，加之推出低价大户型特价房源，整体去化132套/月；小小 层层：分布 期，用全4房设计，主力户型144/152 ，总价179-200万，整体均价12743元/，利用大平层概念 售但受总价影响，整体月均去化仅44套/月（流是层的3-4成）洋房：洋房：分布二期，主力建 127 /总价165万，景资源优势不足，客户接受度下，整体月均去化约33套/月品卡片：品卡片：湖春湖春 天天二期 层由套内82-121调小至套内73-104市场研究Market research3T8三室两厅双卫+104.6106595890%94039848、53300成交均价,2019年9月,9729成 成交均价,2019年 年 10月,10000交均价 ,202010109110240推出套数推 2018年11月,326 月,322,出套数,2018年12250推出套数,2018年 推月套 252 成交均价 月 2018推出套数 2019 2019 9208256 均价成交均价3套数 9206月年 9110套数,价,2019年7月,9119价成交均价1,2019年2,2019 推 年 2019,年4年 交 9113月,9073月,8出 数95002019,推出 247 2019年 月 2405月 交,15050位置占地 积容积率总户数物业形态巴49、南区 家4392.66351户层 小 层洋房 叠拼联排 商业巴滨路中段（桑 大桥东桥头旁）建筑 积 75.98万方绿化率 33%车位比 1:1.12装修标准 清水当前均价层10232 小 10472洋房11922 叠拼14981,2019年推出套年11月,年12 月,数,购套年 月,年 ,年 数,1 ,2 3 4,5月,6 数,7 8,8购 数 2018 数 认2018 240 11月 认月,套数,月,套年 认购 年,月 购287 月,套 年认购套 年认,购,套,月,年 认购 购 年 购 数 月,129 ,年 购 203认月套数 购 数 年,购套年认购套年 认 套数,12月,年 7购 月套 150、98 月,数 月,数,购 月,年推 数,成 套 交 数,年,月,年4年,月,3 月 推出2018,均价 年 月 237,8交 价,均价,2018 12月,成交均价,2019年5月,97346 交均价,成交均价,2019年成 月,98812019年8月,9883 成交均价,2019年12月,10232成交均价,2018年 成月均 9499 2018年10月,9493 成交均价,2019年11月,10108推出套数推出套数,20192042019204 月,204900085008000推出套数认购套数成交均价业业 户户型型 建建 积积 推出套数推出套数 套数套数 率率 建建 单单价价 价价 月均51、流月均流 开开时时两室两厅单卫+84.3 492 492 100%9521 80 274T9/T10 两室两厅双卫+97.4 1424 1424 100%9520 93 79 2018/3/23层350 层层去化去化 况况 10500200 出套 成交均价 2018 2018 238,48951 9013100认购套数 认2018数,3 2018 232 4月,285 认购套数,2018年 认月套 252认购套 年10 购套数,2018 套 98 122019 203 认 2019 62 2019 套数认 2019 套数 认2019 数,2019 67数月 2019年2019年 认 2019 52、认 201921,20191612019104 2020 155 月,710开盘去化率在90%以上，整体月均去化159套最新成交均价较次开盘上约14%，为10232元/；小小层层：主力推出凌云峰二期共72套，建 117四房/总价122万元，因景观资源不足去化较差，月均10套；洋房：洋房：在售建 113-137 ，总价127-165万元，2019年均价11922元/，月均流 34套；叠拼：叠拼：上叠132-144 /总价203-207万元；下叠152-163 /总价219-231万元（带双层地下室+花 ），整体月均去化12套，实现均价14981元/市场研究Market research品卡片：千53、品卡片：千 凌云凌云层层：主力在售84-105 ，控 积控总价（100万以内），每次105116127慢慢小小 或或洋房：洋房：层层：小：小 积积段段产产品去化快，品去化快，117左右的左右的 积积段段 层层或小或小 层层去化去化125 积积段沿段沿 布布 ，没有，没有 景洋房景洋房125 积积段以上去化慢段以上去化慢市场研究Market research建建：减少小：减少小118积积占比；提占比；提楼品多做楼品多做8F建建总图回General layout review方案三方案三（T2洋房最大化洋房最大化)方案四方案四（T4洋房洋房为为主主)（推介方案）（推介方案）方案二方案二（T4小小为54、为主主)（推介方案）（推介方案）户型套数及积段98118125产品类型T4小T2洋房小计积 比表套数比81.23%11.00%7.77%100.00%积比77.50%12.87%9.63%100.00%户型套数及积 比表积段9911899118125产品类型T4小T4洋房T2洋房小计套数比28.74%12.07%39.29%13.10%6.80%100.00%积比40.46%51.39%8.15%100.00%产品类型T2洋房小计户型套数及 积 比表积段 套数比98 68%118 25.2%125 6.8%100.00%积比77.50%12.87%9.63%100.00%总图回General layout review方案二（方案二（T4小小 为为主主)（推介方案）（推介方案）方案四（方案四（50%T4 8F洋房）洋房）（推介方案）（推介方案）户型套数及积段98118125产品类型T4小T2洋房小计积 比表套数比81.23%11.00%7.77%100.00%积比77.50%12.87%9.63%100.00%产品类型T2洋房小计户型套数及 积 比表积段 套数比98 68%118 25.2%125 6.8%100.00%积比77.50%12.87%9.63%100.00%庆家目方案设计期待 目成功THANK YOURsun Chongqing PLOT PLAN DESIGN