1、悉地（北京）XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计即墨项目销售物业规划建筑方案设计XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计壹前期分析目录肆规划推导叁项目定位伍规划详解陆景观专篇柒产品5设计捌成本控制贰竞品分析前期分析壹一、区位条件二、周边配套三、周边交通四、上位规划五、用地现状六、日照遮挡七、用地价值八、用地条件九、规范解读十、前期分析总结XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计即墨中心城区区域XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计site即墨即墨经济经济开开发发区区区位条件区位条件项项目位于即墨中心城区内，目位于即墨中心城区内，处处于国于国际际工工贸发贸发展展带带中服装工中服装工贸贸基地与城市高端服基地2、与城市高端服务业发务业发展区的交展区的交汇汇，主要承接，主要承接发发展城市高端服展城市高端服务业务业的功能的功能服装工服装工贸贸基地基地即墨北站即墨汽车总站城市高端服城市高端服务业发务业发展区展区即墨区政府1KM马山石林即墨古城墨河公园翠英中学即墨二十八中山东小学即墨区第三人民医院小龙山长江路小学即墨区环秀湖休闲体育公园XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计家佳源购物中心水上公园即墨购物中心即墨市中医院澳润百货诚达商业广场物流园区热电厂site周周边边配套配套项项目周目周边边教育配套能教育配套能级较级较高，居住氛高，居住氛围浓围浓厚，医厚，医疗疗、商、商业业配套丰富；配套丰富；东东北方北方紧邻紧3、邻即墨即墨热电热电厂，厂，东侧东侧有多家物流园区，存在人有多家物流园区，存在人车车嘈嘈杂杂、空气、空气污污染等不利因素染等不利因素3.5KM2KM鹤山路墨城路周周边边交通交通项项目周目周边边路网完善，路网完善，紧邻紧邻城市主干道城市主干道蓝鳌蓝鳌路，距主要交通干道通勤路，距主要交通干道通勤时间时间皆在皆在15min，内外交通便利，通达性极高，内外交通便利，通达性极高青威路蓝鳌北一路siteXX即墨项目销售物业建筑规划方案设计胶济线幼儿园用地居住用地公共设施用地公用设施用地工业用地物流仓储用地绿地与广场用地城际铁路及场站城市轨道市域快速路市域其他干线公路城市轨道远期预控线XX即墨项目销售物业建筑4、规划方案设计Site上位上位规规划划用地性用地性质为质为商住用地商住用地图图例：例：商住用地商业用地XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计2#地块(商住）1#地块（商业）用地用地现现状状用地南用地南侧为侧为城市主干道，除城市主干道，除蓝鳌蓝鳌北一路北一路为规为规划道路，其他均划道路，其他均为现为现状道路；状道路；场场地内已做清空，无其他干地内已做清空，无其他干扰扰因素因素待建建筑（已完成设计）日照遮日照遮挡挡周周边边建筑建筑对场对场地内地内无遮无遮挡挡现状建筑现状建筑图图例例:0小时1小时2小时3小时5小时6小时7小时8小时4小时1、本项目位于山东省青岛市，经度12019纬度3604 2、日照计5、算标准:住宅建筑满足大寒日两小时。3、计算软件：众智4、日照计算结论：满足城市居住区规划设计规范和青岛市日照分析管理规定要求的住宅日照不低于2小时的要求XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计住宅价值层级商业价值层级高低高低中南侧紧邻商业中心，商业氛围浓厚，客流较大,商业价值最大。与商业中心相邻，且两条街可形成商业内街，北侧非客流来向商业价值居中。133用地价用地价值值1:毗毗邻邻商商业业中心，商中心，商业业价价值值最大；最大；2：距离客流来向稍：距离客流来向稍远远，商，商业业价价值值居中；居中；3：离商：离商业业中心和城市干道中心和城市干道较远较远，商，商业业6、价价值值低低距离商业中心远且北向城市客流来向商业价值低。距离商业中心远且北向城市客流来向商业价值低。221商业中心1面临城市主干道，朝向城市客流来向，商业价值较高。25.64建筑退线用地红线道路红线2#地块(商住）1#地块（商业）用地面积：36653容积率：2.50建筑高度控制最大值：24m备注：已完成设计，但在整体指标中予以考虑用地面积：98819容积率：2.00建筑密度：30%小区绿地率：30%建筑高度控制最大值：54m28.4528.3833.0633.2837.5136.3537.7631.71幼儿园用地30.1334.3334.70XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计28.02用地条7、件用地条件容容积积率率2.0；建筑限高；建筑限高54m；场场地内存在高差，地内存在高差，东东西最大高差西最大高差9m，南北最大高差，南北最大高差3m规规范解范解读读3.6m4.7m住宅建筑住宅建筑层层高高居住建筑层高在3.6米以上（不含3.6米）的计算1.5倍建筑面积；居住建筑层高在4.7米以上（不含4.7米）的计算2倍建筑面积；网点建筑网点建筑层层高高网点层高（大型商场除外）在5.6米以上（不含5.6米）的计算1.5倍建筑面积；网点层高（大型商场除外）在6.7米以上（不含6.7米）的计算2倍建筑面积；5.6m6.7mLL需同时满足防火间距、视线间距、卫生间距以及日照间距要求。L区内地坪挡土墙8、道路注：办公用房上空的吹拔空间（入口大堂除外）应参照此规定执行。建筑物一个主要立面全部在地上，其他在地下的，建筑面积1/2街地上面积1/2计入地下面积。XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计建筑建筑建筑层层高要求高要求建筑建筑间间距要求距要求注：居室上空的吹拔空间（入口大堂除外）应参照此规定执行。地下室地下室计计算要求算要求挡土墙超出地面部分1.5mH24mH24mH24mH24mXX即墨项目销售物业建筑规划方案设计(S)优势:地块存在高差,交通完善,配套成熟(W)劣势:城市边缘待开发,有热电厂的影响(O)机会:未来规划好,城市客群公认改善区(T)威胁:潜在市场竞争较大竞品分析贰一、住宅竞品分析9、XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计二、竞品总结2KM1KMsite蓝城玉兰公馆招商公园1872海尔产城创翡翠公园禹州朗廷府海尔产城创东方学府永合萃英花园蓝蓝城城玉玉兰兰公公馆馆总建筑面积：17.94万容积率：1.50最近开盘时间：2019年4月28日主力户型：125-150售价：19300元/住宅住宅竞竞品分析品分析项项目周目周边边建筑形建筑形态态多以小高多以小高层层和洋房和洋房为为主，建筑主，建筑风风格以新中式格以新中式为为主，在售主，在售竞竞品中，三室两品中，三室两厅厅两两卫为绝对卫为绝对市市场场主力。主力。3.5KM招商公园招商公园1872总建筑面积：27.09万容积率：1.90最近开10、盘时间：2019年12月24日主力户型：125-140售价：14500元/永合萃英花园永合萃英花园总建筑面积：24.4万容积率：1.79最近开盘时间：2019年10月12日主力户型：82-108售价：10600元/海海尔尔产产城城创东创东方学府方学府总建筑面积：20.00万容积率：3.2最近开盘时间：2019年12月28日主力户型：高层89-125；小高层暂无推出售价：14000元/XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计禹州朗廷府禹州朗廷府总建筑面积：15.68万容积率：1.60最近开盘时间：2019年7月29日主力户型：小高层104-128；洋房137-143售价：小高层15500元/；洋房111、7000元/海海尔尔产产城城创创翡翠公园翡翠公园总建筑面积：16.08万容积率：1.60最近开盘时间：2019年9月28日主力户型：101-138售价：14600元/XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计占地面积总建筑面积容积率物业类型均价8.65万17.94万1.50小高层19300元/近期开盘时间 2019年4月28日在售面积区间125-190125135175住宅住宅竞竞品分析品分析项目用地蓝城-玉兰公馆蓝蓝城城-玉玉兰兰公公馆馆140XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计125占地面积总建筑面积容积率物业类型均价14.26万27.09万1.90小高层14500元/近期开盘时间 2019年112、2月24日在售面积区间125-160140160住宅住宅竞竞品分析品分析项目用地招商公园1872招商公园招商公园1872XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计住宅住宅竞竞品分析品分析项目用地永合萃英花园永合萃英花园永合萃英花园占地面积总建筑面积容积率物业类型均价9.53万24.46万1.79小高层10600元/近期开盘时间 2019年10月12日在售面积区间82-108989510893XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计住宅住宅竞竞品分析品分析项目用地禹州朗廷府禹州朗廷府禹州朗廷府占地面积总建筑面积容积率物业类型均价近期开盘时间9.79万15.68万1.60小高层、洋房小高层15500元/洋房13、17000元/2019年7月29日在售面积区间104-171104120131137143XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计住宅住宅竞竞品分析品分析项目用地海尔产城创翡翠公园海海尔尔产产城城创创翡翠公园翡翠公园占地面积总建筑面积容积率物业类型均价近期开盘时间10.05万16.08万1.60小高层、洋房14600元/2019年9月28日在售面积区间101-138101118128138XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计住宅住宅竞竞品分析品分析项目用地海尔产城创东方学府海海尔尔产产城城创东创东方学府方学府占地面积总建筑面积容积率物业类型均价10.05万20.003.2小高层、洋房14000元/14、近期开盘时间 2019年12月28日在售面积区间89-14789114125128147XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计住宅住宅竞竞品分析品分析总结总结周边竞品以刚改为主，刚需为辅产品面积区间为100-140，其中120-140的三房为主力户型注重南向面宽，90-140以三面宽为主竞品项目面积（）建筑类型厅室配置南向开间数客厅主卧次卧1书房轴线面宽侧厅玄关明餐厅阳台数目卫生间明暗三分离南北蓝城-玉兰公馆125小高层3室2厅2卫343.93.3511.25是2全明否4.14.11351401753室2厅2卫3室2厅2卫4室2厅3卫3333.83.83.853.653.73.35311.55115、1.610.27.1是是是223全明全明两明一暗否否否1253室2厅2卫343.8310.8否2全明公卫干湿分离3招商公园1872禹州朗廷府海尔产城创-翡翠公园小高层小高层洋房小高层洋房1401601041201311371431011181281383室2厅2卫4室2厅3卫3室2厅1卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫3室2厅2卫3.543333.53.53333.56.65.63.844.56.56.53.83.93.96.653.83.83.23.33.83.83.83.23.43.83.4533.22.933332.933313.41516、.69.910.311.313.313.39.910.310.713.1是是否否否否否否否否否23122221232全明两明一暗明全明全明全明全明明全明全明全明公卫干湿分离公卫、主卫干湿分离否否否否否否否否否永合萃英公园93小高层3室2厅1卫33.73.239.9否1明干湿分离4.295983室2厅1卫3室2厅1卫324.13.93.33.63.27.510.6否否11明明干湿分离否1083室2厅2卫23.73.47.14.1是2一明一暗否海尔产城创-东方学府89高层2室2厅1卫23.653.256.9否1暗否1143室2厅2卫33.63.22.99.7否2全明否5.31251283室2厅2卫17、3室2厅2卫2343.43.33.23.06.610.3是否22一明一暗全明否否1474室2厅2卫34.23.83.011否2全明公卫干湿分离住宅住宅竞竞品分析品分析90-100 市场多以3面面宽宽为主。市场多以3居，居，3室2厅1卫为主。多为纵厅纵厅，极个别侧厅，独立玄关很少90100海尔产城创东方学府89永合萃英花园98永合萃英花园93海尔产城创翡翠公园101永合萃英花园95禹州朗廷府104XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计115135海尔产城创东方学府114蓝城玉兰公馆135海尔产城创翡翠公园118蓝城玉兰公馆140禹州朗廷府120招商公园140XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计住宅18、住宅竞竞品分析品分析110-140 市场多以3面面宽宽为主。市场多以3居，居，3室2厅2卫为主。多为纵厅纵厅，极个别侧厅，注重独立玄关空间 注重南向宽厅宽厅设计XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计住宅住宅竞竞品分析品分析根据根据产产品面品面积积各个区各个区间间段段选选出最出最优竞优竞品品户户型型93永合萃英花园104禹州朗廷府120禹州朗廷府140招商公园1872XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计刚改为主要客群，刚需为辅助客群户型以120-140为主力户型，100-120为次主力户型XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计项目定位叁即墨即墨标标杆杆生生态态社区社区活力社区活力社区宜居社区宜居社区19、规划推导肆一、方案比选二、规划策略2.0容容积积率可能的率可能的业态组业态组合的方式有以下两种：合的方式有以下两种：A：全部：全部18F B：18F+11F容容积积率：率：2.4容容积积率：率：1.6A：全部：全部18FB：全部：全部11F18F11F18F11F一、极限容一、极限容积积率率计计算算XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计901001151351超大尺度景超大尺度景观观花园花园2仪仪式感空式感空间轴线间轴线3极限极限资资源分配源分配二、二、产产品、配比品、配比调调整，整，规规划划调调整（全小高整（全小高层层）全部全部18F货值合计(万)336249.75住宅商业单一铺一拖二小高层底20、商金街业态其中车位数量171121804655222524127841347销售单价(万/)1.552.342.522.515销售小计(万)265237.5518852.5513804.935047.6231961.1020198.55货值小计(万)265237.5550813.6520198.5518F11FXX即墨项目销售物业建筑规划方案设计100115135901产产品品货值货值最大最大2布局布局紧紧凑，空凑，空间间效果不理想效果不理想业态数量销售单价(万/)销售小计(万)货值小计(万)货值合计(万)338108.25住宅商业单一铺一拖二小高层洋房底商金街其中车位13251138610821、046552225241278413421.551.602.342.522.515205392.0561776.0018852.5513804.935047.6231961.1020126.55267168.0550813.6520126.5518F11F二、二、产产品、配比品、配比调调整，整，规规划划调调整（高低配、整（高低配、户户配配调调整后方案）整后方案）小高小高层层占比占比60%，洋房占比，洋房占比40%全全18F全全11F1产产品品货值货值最大最大2多重空多重空间间布局布局3不不满满足配比足配比XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计18F7F二、二、产产品、配比品、配比调调整，整，规规22、划划调调整（高低配、整（高低配、户户配配调调整前方案）整前方案）7F+18F，提升部分，提升部分产产品自身溢价品自身溢价全小高全小高层层景景观观最大化最大化规规划策略划策略小高小高层层+洋房洋房货值货值最大化最大化XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计方案一方案一鸟鸟瞰瞰图图西区100115135设计值31%47%22%差值-1%3%-2%目标值30%50%20%合计户数13220096428东区90100115135设计值10%22%38%30%差值0-2%2%0目标值10%20%40%30%合计户数1042364003241064经济技术指标其中西区项目规划建设用地面积总建筑面积地上建筑面积23、住宅建筑面积100户型单位数量9881929629419763817112113061东区115户型135户型小计90户型2290012860488219260100户型115户型2350045900135户型小计配套商业其他地下总建筑面积4364012230053172070050098656其中地下车库人防面积88266 非人防面积2604062226户人地下室夹层居住总户数居住总人数建筑占地面积建筑密度容积率绿地率10390149259292518525%2.0035%其中总机动车位地上机动车位地下机动车位个个个26172312386XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计方案二方案二鸟鸟瞰24、瞰图图西区100115135设计值27%50%23%差值3%0-3%目标值30%50%20%合计户数128236108472东区90100115135设计值9%20%39%32%差值1%01%-2%目标值10%20%40%30%合计户数901983943301016经济技术指标其中西区项目规划建设用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积100户型单位数量9881929676319763817112112500东区115户型135户型小计90户型100户型269001447053870800119400115户型45300135户型小计配套商业其他地下总建筑面积445501172515317225、070050099125其中地下车库人防面积88125 非人防面积2604062085户人地下室夹层居住总户数居住总人数建筑占地面积建筑密度容积率绿地率11000148859292518525%2.0035%其中总机动车位地上机动车位地下机动车位个个个26122302382规划详解伍一、规划总平面图二、经济技术指标三、户型产品分布四、规划结构分析五、业态组合六、分期建设示意七、交通分析八、消防示意图九、配套分析十、日照分析十一、竖向分析十二、地下车库方案十三、停车分析十四、人防方案西区中地下 882车库 66总总平面平面图图经济技术指标备注要求项目 单位规划建设用地面积 总建筑面积 地上建筑面26、积 住宅建筑面积 100户型 115户型 135户型 小计 90户型 100户型 其 东区 115户型 135户型 小计 数量98819296294197638171121130612290012860488219260235004590043640122300配套商业其他地下总建筑面积人防面积其 非人中 防面积地下室夹层居住总户数居住总人数户人5317207005009865626040622261039014925929含人防出入口、机动车坡道、地库出地面排风井等各种附属建筑和构筑物其中大商业人防82533人/100地上总建筑面积其中建筑占地面积建筑密度容积率绿地率总机动车位地上机动车位地27、下机动车位个个个2518525%30%2.0035%35%住宅/户*1.2；配套和商业2617 /100建筑面积*1.0；其中含大商业566辆住宅地上停车不宜大于总户数的231 10%；配套和商业地上停车不宜大于总数的10%含大商业510辆；2386 含人防车位7042001798配套300260404131179经济经济技技术术指指标标首开区地块经济技术指标备注要求项目规划建设用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积单位数量5396421106410805386700其中其中其中308户 39%376户 48%96户 12%含人防出入口、机动车坡道、地库出地面排风井等各种附属建筑和构筑物328、人/100地上总建筑面积30%35%住宅/户*1.2；配套和商业/100建筑面积*1.0住宅地上停车不宜大于总户数的10%；配套和商业地上停车不宜大于总数的10%100户型115户型135户型配套商业其他地下总建筑面积地下车库地下室夹层居住总户数居住总人数建筑占地面积建筑密度容积率绿地率总机动车位地上机动车位地下机动车位户人个个个3060043240128603000180533003814633006514078032421605830%2.0035%99199892西区地块经济技术指标备注要求项目规划建设用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积单位数量30492853305993548829、21其中其中其中100户型西区 115户型135户型配套商业其他地下总建筑面积地下车库地下室夹层居住总户数居住总人数建筑占地面积建筑密度容积率绿地率总机动车位地上机动车位地下机动车位户人个个个13061 132户 31%22900 200户 47%12860 96户 22%16149300含人防出入口、机动车坡道、地库出地面排风井等各种附属建筑和构筑物253952240529904283人/100地上总建筑面积903430%30%1.9735%35%住宅/户*1.2；配套657 和商业/100建筑面积*1.0住宅地上停车不宜大于总户数的10%；52 配套和商业地上停车不宜大于总数的10%60530、东区地块经济技术指标项目规划建设用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积90户型单位数量683272109641377031223009260备注要求104户10%100户型东区115户型135户型其中商业其他地下总建筑面积人防面地下 6586 积其中 车库 1 非人防面积地下室夹层居住总户数居住总人数建筑占地面积建筑密度容积率绿地率总机动车位地上机动车位其中地下机动车位户人个个个23500 236户 22%45900 400户 38%43640 324户 30%370311400含人防出入口、机动车坡道、地库出地面排风井等各种附属建筑和构筑物73261其中大商业人防82533982174031、010643人/100地上总建筑面积1615124%30%2.0235%35%住宅/户*1.2；配套和1960 商业/100建筑面积*1.0住宅地上停车不宜大于总户数的10%；配套和商业地上停车不宜大于总数的10%1781含人防车位704辆XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计90100115135户户型型产产品分布品分布西区东区户户型配比型配比总户数4281064户型100户型115户型135户型90户型100户型115户型135户型户数13220096104236400324占比31%47%22%10%22%38%30%目标值30%50%20%10%20%40%30%差值1%-3%2%0%232、%-2%0%l18F16+1FXX即墨项目销售物业建筑规划方案设计规规划划结结构分析构分析两两环环、四、四轴轴、三、三节节点点中心景中心景观观小区小区环环路路金街步行街金街步行街景景观轴线观轴线14+1F16FXX即墨项目销售物业建筑规划方案设计业态组业态组合合住宅住宅配套配套金街金街示范区示范区住宅底商住宅底商分期建分期建设设示意示意一期开发二期开发XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计一期开发二期开发交通分析交通分析城市道路车型流线车库出入口住宅人行流线住宅人行出入口商业人行流线XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计人行主出入口人行主出入口人行次出入口人行次出入口XX即墨项目销售物业建筑规划方33、案设计消防示意消防示意图图消防车出入口城市道路消防扑救面消防车流线回车场合计社区服务用房配套项目社区卫生服务站建筑面积500 5317社区综合性文化服务中心 600 居民健身场所 1335 小型商业金融服务设施 1027老年活动实施（老年服务站）300 301376 9060 社区服务用房物业管理用房生活垃圾收集站公共厕所配套分析配套分析换热站、变电站、给水加压泵房等置于地下车库，地上配套置于北侧住宅首、二层环卫工人休息场物业管理用房生活垃圾收集站公共厕所根据青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则上限设计配套设施。地下设备用房XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计变电站变电站换热站给水加压泵房34、变电站0小时1小时2小时3小时5小时6小时7小时8小时4小时XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计日照分析日照分析1、本项目位于山东省青岛市，经度12019纬度3604。2、日照计算标准:住宅建筑满足大寒日两小时。3、计算软件：众智4、日照计算结论：满足城市居住区规划设计规范和青岛市城乡规划技术管理规定要求的住宅日照不低于2小时的要求。且对外无影响。图图例例:竖竖向分析向分析方案二方案二西地块抬高地坪减少土方开挖可实现部分零层铺设计，提升销售面积XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计方案一方案一按场地自然地势设计地库底板缓坡设计39.3038.0033.6031.2036.7828.9534.4235、 34.6033.3033.1028.3028.10竖竖向分析向分析方案一方案一28.9534.5039.301-1剖面剖面XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计11住宅区内道路商铺地下车库2-2剖面剖面竖竖向方案一剖面向方案一剖面剖切位置示意剖切位置示意31.202-2剖面示意剖面示意30.30XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计按自然地坪按自然地坪设计设计区内区内2%缓缓坡坡竖竖向分析向分析方案一：方案一：竖竖向按照向按照场场地自然地形地自然地形进进行行设计设计2239.3038.0033.6031.2036.7834.60 34.6033.6533.1034.2033.4332.85竖竖向36、分析向分析方案二方案二34.2034.6039.301-1剖面剖面XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计1129.552-2剖面剖面竖竖向方案二剖面向方案二剖面剖切位置示意剖切位置示意住宅商铺市政道路区内道路地下车库34.352-2剖面示意剖面示意32.8527.80XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计铺销售面积500，计容面积减少250南侧金街可做一部分零层铺销售面积510，计容面积增加255竖竖向分析向分析方案二：将方案二：将场场地西地西侧侧抬高，部分商抬高，部分商铺铺及金街可及金街可实现实现零零层铺设计层铺设计2计计容面容面积积不不变变，销销售面售面积积增加。增加。北侧沿街商业可做一部分零37、层2地下地下车库车库方案方案金街和展示区底下不做地金街和展示区底下不做地库库选择选择地地势势高的一高的一侧侧做局部地下二做局部地下二层层大商大商业业和住宅地和住宅地块块增加通道增加通道大商业用地幼儿园用地售楼处用地地下一地下一层车库层车库面面积积：73870停停车车位数量位数量:1996辆辆大商业用地幼儿园用地售楼处用地地下二地下二层车库层车库面面积积：14450停停车车位数量位数量:390辆辆优优点：地下点：地下车库车库范范围围避开用地内的避开用地内的规规划道路和金街，不受市政管划道路和金街，不受市政管线线影响，同影响，同时时不影响金街快速施工不影响金街快速施工缺点：局部做地下二缺点：局部做38、地下二层层，增加施工成本，增加施工成本地下车库XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计停停车车分析分析地下车库地上停车位地下车库出入口1、地上停车231辆（均为商业停车）2、地下停车2386辆（均为住宅停车）地下二层车库范围通道人防方案人防方案大商业用地售楼处用地地下二地下二层层人防面人防面积积：14450人防停人防停车车位数量位数量:390辆辆大商业用地幼儿园用地售楼处用地地下一地下一层层人防面人防面积积：11620人防停人防停车车位数量位数量:314辆辆非人防非人防车库车库人防人防车库车库人防人防车库车库幼儿园用地人防范围地下车库轮廓XX即墨项目销售物业建筑39、规划方案设计景观专篇陆一、景观设计二、景观分析三、视线分析图四、归家流线分析XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计景观组团景观组团即墨记忆入口景观景观组团入口景观XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计超大景观院落景观轴线景观节点景观节点景观节点入口景观景观节点景观组团景景观设计观设计一城、两街、十景景观走廊景景观观分析分析一城、两街、十景一城、两街、十景一城住宅区域与大商业互动，和谐共生。两街两条金街交织，打造浓厚的商业氛围。十景1.曲径通幽3.归隐廊语5.亲子游园7.宾至如归9.邻里互动2.树下小憩4.童趣无限6.乐活养生8.宾至如归10.山水意境1451093景观节点景观节点景观节点26商商业40、业景景观轴线观轴线景景观轴线观轴线组团组团景景观观环环形跑道形跑道景景观节观节点点示范区景示范区景观观商商业业广广场场XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计78宜居社区，全宜居社区，全龄龄配套配套123XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计123城市会客城市会客厅厅慢跑慢跑环环中心公园中心公园3 中心公园中心公园3 中心公园中心公园2 慢跑慢跑环环城市会客城市会客厅厅1XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计宜居社区，全宜居社区，全龄龄配套配套1童趣无限童趣无限2亲亲子游园子游园5 山水意境山水意境3乐乐活养生活养生4 邻邻里互里互动动12345671234567童趣无限童趣无限亲亲子游园子游园乐乐活41、养生活养生邻邻里互里互动动山水意境山水意境宾宾至如至如归归宾宾至如至如归归XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计宜居社区，全宜居社区，全龄龄配套配套31241234中心公园中心公园曲径通幽曲径通幽树树下小憩下小憩归隐归隐廊廊语语1中心公园中心公园2曲径通幽曲径通幽1中心公园中心公园3树树下小憩下小憩归隐归隐廊廊语语4XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计视线视线分析分析中心景中心景观视观视野野（楼（楼栋栋数占比数占比6%）（楼（楼栋栋数占比数占比65%）组团组团景景观视观视野野（楼（楼栋栋数占比数占比29%）城市景城市景观视观视野野XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计归归家流家流线线1 社区大堂社42、区大堂2 入口广入口广场场4 中心景中心景观观345612中心广中心广场场3 慢跑慢跑环环46 宅前空宅前空间间归归家流家流线线12341 社区大堂社区大堂2 入口景入口景观观3 庭院景庭院景观观4 宅前景宅前景观观XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计产品设计柒一、住宅部分分析XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计二、商业部分1户型策略2 户型级配3 核心筒方案4 户型详解5 标准化户型6 竞品分析7 创新户型8 单元平面9 住宅意向图1 金街设计2 金街意向图XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计住宅部分策略一：极致面策略一：极致面宽宽策略四：策略四：宽宽景阳台景阳台策略二：极致全明策略二：极致43、全明策略五：独立餐策略五：独立餐厅厅策略三：干湿分离策略三：干湿分离策略六：策略六：动动静分区静分区XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计户户型策略型策略居住居住产产品策略品策略XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计乐享90住宅产品悦享100/115住宅产品尊享135住宅产品90100115135户型配置南向面宽数量2+1室2厅1卫33室2厅1卫33室2厅2卫34室2厅2卫4户户型策略型策略根据根据竞竞品品调调研研结结果和果和产产品策略，形成我品策略，形成我们们的的产产品系列品系列XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计客厅3700升级至3900主主卧3300升级至3400北向北向书书房房面宽加大增加44、南向大阳台客厅3900升级至4100次卧2900升级至3000放大客餐厅级配增加主卧套设计客厅4100升级至6600主卧3400升级至3800主卧套升级增加第三厅90100115135户户型型级级配配为为避免形成避免形成产产品内部品内部竞竞争，面争，面积积增加，增加，户户型配置逐型配置逐级级提升提升户型面积套型配置南向面宽数量轴线总面宽（m）全明配置公卫干湿分离玄关景观宽阳台 采光餐厅主卧衣帽间 赠送空间 动静分区宽客厅90100115135三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫33349.910.210.513.4XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计18F核心筒核心筒方案一63.645、0方案二48.27优点：仅需14层设置连廊，对住宅干扰小缺点：公摊较大优点：公摊较小缺点：每层设置连廊，对住宅干扰较大核心筒标准层面积核心筒总面积(不含屋顶电梯机房）总面积差值户均公摊面积差值户均得房率差值268.98832.6%方案一方案二63.2148.271137.84868.86核心筒方案核心筒方案核心筒比核心筒比选选方案一：方案一：仅仅14层设层设置置连连廊廊方案二：每方案二：每层设层设置置连连廊廊建议方案一，同时方案一和方案二具有可替换性XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计单单元平面元平面T4-115+100+100+115 标标准准层层平面平面图图（14层层平面平面图图）户型技术46、指标注：外廊按一半、阳台按全面积计算，飘窗不计入面积备注户型编号100户型户型特征两室两厅一卫户数2套内建筑面积72.75阳台面积4.70套型建筑面积（含保温）96.970.80得房率（含 公摊面积（含保温）保温）19.52套型总建筑面积（含大公摊、含保温）99.01保温暂按90mm计算115户型三室两厅两卫284.864.80112.2622.60114.46本栋楼计容合计725673.961597.237613.19XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计标准化：T4/6-3M-85-2房配置：3室2厅1卫面宽：9.9m进深：9.3m户型亮点独立玄关阳台、飘窗赠送动静分区可变空间飘窗赠送3.147、4阳台赠送2.22户户型型详详解解90户型亮点分析独立入户玄关小高层 面积90可变空间115+90+90+115XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计标准化：T4-3M-95-3房配置：3室2厅1卫面宽：10.2m进深：9.4m独立玄关阳台、飘窗赠送南向超宽观景阳台动静分区飘窗赠送1.40户型亮点阳台赠送4.40户户型型详详解解100户型亮点分析独立入户玄关小高层 面积100115+100+100+115XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计小高层 面积115标准化：T4-3M-115-3房-1配置：3室2厅2卫面宽：10.5m进深：9.3m户型亮点独立玄关阳台、飘窗赠送采光餐厅阳台赠送4.60飘48、窗赠送0.98户户型型详详解解115户型亮点分析公卫干湿分离独立入户玄关公卫干湿分离采光餐厅南向超宽观景阳台 动静分区115+90+90+115XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计小高层 面积135标准化：T2-4M-115-3.5房配置：4室2厅2卫面宽：13.4m进深：9.9m户型亮点阳台、飘窗赠送公卫干湿分离户户型型详详解解135户型亮点分析采光餐厅多功能横厅阳台赠送4.28飘窗赠送4.00干湿分离卫生间采光餐厅南向超宽景观阳台 可变多功能横厅动静分区135+135XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计基于标准化户型在主要功能房间上进行开间和进深的调整使户型对标市场竞品更具优势标标准化准化49、户户型分析型分析标准化T4/6-3M-85-2房型标标准化准化户户型分析型分析本案90房型1.调整玄关空间。2.当地要求飘窗出挑长度不应超过700mm。3.根据当地规定，开敞阳台小于1800mm进深，计算半面积。4.根据实际面积调整面宽和进深，满足销售需要。5.通过竞品对标，调整开间尺度以提升市场竞争力。6.当地结构内算全面积，将无法赠送的北侧设备平台改造成书房。XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计1.标准版计算方式：83.51m。（阳台计半面积，不含外保温，未计算北设备平台，未计算大公摊）；2.本项目面积计算：阳台销售计半面积，外保温计容，含大公摊；3.标准版按本项目面积计算实际值：87.350、5m（含外保温，大公摊按本项目计算后面积）。面积产品名称餐客厅开间(mm)进深(mm)主卧开间(mm)进深(mm)次卧（南）次卧（北）开间(mm)进深(mm)开间(mm)进深(mm)90m287.35m2本案标准化（85）3700360060006100330033003400350029002700340035002400-1600-户户型差异：型差异：通用通用说说明：明：PK标准化T4-3M-95-3房型标标准化准化户户型分析型分析本案100房型面积产品名称餐客厅开间(mm)进深(mm)主卧开间(mm)进深(mm)次卧（南）次卧（北）开间(mm)进深(mm)开间(mm)进深(mm)99m251、98.46m2本案标准化（95）3900380060006200340033004000400029002800340034003100-3050-1.当地要求飘窗出挑长度不应超过700mm。2.根据当地规定，开敞阳台小于1800mm进深，计算半面积。3.根据实际面积调整面宽和进深，满足销售需要。4.通过竞品对标，调整开间尺度以提升市场竞争力。5.南侧阳台改为全景阳台，提高溢价空间。6.当地结构内算全面积，将无法赠送的北侧设备平台改造成书房。XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计1.标准版计算方式：90.06m（阳台计半面积，不含外保温，未计算北设备平台，未计算大公摊）；2.本项目面积计算：阳台52、销售计半面积，外保温计容，含大公摊；3.标准版按本项目面积计算实际值：98.46m（含外保温，大公摊按本项目计算后面积）。户户型差异：型差异：通用通用说说明：明：PKXX即墨项目销售物业建筑规划方案设计标准化T4-3M-115-3房-1房型标标准化准化户户型分析型分析本案115房型面积产品名称餐客厅开间(mm)进深(mm)主卧开间(mm)进深(mm)次卧（南）次卧（北）开间(mm)进深(mm)开间(mm)进深(mm)115m2本案41007800340035003000350028003000114.56m2 标准化（115）400079003600430029003500260026001.53、增加独立玄关。2.当地要求飘窗出挑长度不应超过700mm。3.根据当地规定，开敞阳台小于1800mm进深，计算半面积。4.根据实际面积调整面宽和进深，满足销售需要。5.由于主卧进深调整，北侧次卧开门方向改变。1.标准版计算方式：112.91m。（阳台计半面积，不含外保温，未计算北设备平台，未计算大公摊）；2.本项目面积计算：阳台销售计半面积，外保温计容，含大公摊；3.标准版按本项目面积计算实际值：114.56m（含外保温，大公摊按本项目计算后面积）。户户型差异：型差异：通用通用说说明：明：PK126.32m 标准化（115）标准化T2-4M-115-3.5房型标标准化准化户户型分析型分析本案154、35房型1.将次卧改造成可变空间2.当地要求飘窗出挑长度不应超过700mm，不设置转角窗。3.根据当地规定，开敞阳台小于1800mm进深，计算半面积。4.根据实际面积调整进深，满足销售需要。5.增加主卧面宽，增加市场竞争力。6.去掉南向次卧，客厅作为横厅，提高溢价空间。XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计1.标准版计算方式：117.21m（阳台计半面积，不含外保温，未计算北设备平台，未计算大公摊）；2.本项目面积计算：阳台销售计半面积，外保温计容，含大公摊；3.标准版按本项目面积计算实际值：126.32m（含外保温，大公摊按本项目计算后面积）。户户型差异：型差异：通用通用说说明：明：面积产品名55、称餐客厅开间(mm)进深(mm)主卧开间(mm)进深(mm)次卧（南）次卧（北）开间(mm)进深(mm)开间(mm)进深(mm)135m2本案66008100380037003000420024003100239007500360048003200290024003100PKXX即墨项目销售物业建筑规划方案设计户型主要功能房间开间均大于市场相同面积段户型内部功能结构关系与市场相同面积段户型相比存在优势竞竞品分析品分析XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计竞竞品分析品分析根据根据产产品面品面积积各个区各个区间间段段选选出最出最优竞优竞品品户户型型93永合萃英花园104禹州朗廷府120禹州朗廷府1456、0招商公园1872开间(mm)本案本案优势优势：1、飘窗赠送2、独立玄关3、南北通厅4、动静分区5、客厅完整背景墙XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计PK永合萃英花园90房型本案90房型面积90m290m2产品名称本案永和萃英花园餐客厅开间(mm)进深(mm)3700 60003700 3900主卧开间(mm)进深(mm)3300 34003200 3950次卧（南）进深(mm)2900 34003000 3900次卧（北）开间 进深(mm)(mm)2400 16002900 3950竞竞品分析品分析同同样样面面积积，功能分区更合理，功能分区更合理开间(mm)进深(mm)开间(mm)XX即墨项57、目销售物业建筑规划方案设计本案100房型禹州朗廷府104房型40面积产品名称主卧 次卧（南）餐客厅开间(mm)进深(mm)进深(mm)次卧（北）开间 进深(mm)(mm)99m2本案39006000340040002900340031003050104m2禹州朗廷府39008150330044502900315031502800PK本案本案优势优势：1、主卧开间加大2、房间尺度舒适竞竞品分析品分析同同样样功能，面功能，面积积更小更小开间(mm)进深(mm)开间(mm)XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计本案115房型本案本案优势优势：1、独立玄关2、全明设计3、公卫干湿分离4、独立采光餐厅5、58、南北通透餐客厅禹州朗廷府120房型面积产品名称主卧 次卧（南）餐客厅开间(mm)进深(mm)进深(mm)次卧（北）开间 进深(mm)(mm)115m2120m2本案禹州朗廷府4100400078007950340033003500470030003000350035002800300030002800PK竞竞品分析品分析同同样样功能，面功能，面积积更小更小开间(mm)进深(mm)开间(mm)XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计本案135房型本案本案优势优势：1、动静分区2、可变多功能横厅招商公园140房型主卧 次卧（南）进深(mm)面积135m2产品名称本案餐客厅开间(mm)进深(mm)66059、0 81003800 3700 3000 4200次卧（北）开间 进深(mm)(mm)2400 3100140m2招商公园66007300380029503000335027503100PK竞竞品分析品分析同同样样功能，面功能，面积积更小更小XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计洄游空间，生活流线更流畅可变换空间，满足不同时刻不同需求儿童空间，迎合家庭发展需求创创新新户户型型XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计创创新新户户型型儿童套儿童套间间家政家政“洄游洄游”空空间间儿童套儿童套间间可可变换变换空空间设计间设计景景观宽观宽阳台阳台家政生活阳台家政生活阳台干湿分离干湿分离卫卫生生间间宽宽客客厅厅60、T2 135户户型型XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计户型技术指标注：外廊按一半、阳台按全面积计算，飘窗不计入面积备注户型编号90户型户型特征两室两厅一卫户数2套内建筑面积67.86阳台面积2.52套型建筑面积（含保温）88.910.79得房率（含 公摊面积（含保温）保温）18.53套型总建筑面积（含大公摊、含保温）89.87保温暂按90mm计算115户型三室两厅两卫284.864.80113.2723.61114.50本栋楼计容合计725497.921595.897357.33单单元平面元平面T4-115+90+90+115 标标准准层层平面平面图图XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计单单61、元平面元平面T4-115+100+100+115 标标准准层层平面平面图图户型技术指标注：外廊按一半、阳台按全面积计算，飘窗不计入面积备注户型编号100户型户型特征两室两厅一卫户数2套内建筑面积72.75阳台面积4.70套型建筑面积（含保温）96.970.80得房率（含 公摊面积（含保温）保温）19.52套型总建筑面积（含大公摊、含保温）99.01保温暂按90mm计算115户型三室两厅两卫284.864.80112.2622.60114.46本栋楼计容合计725673.961597.237613.19XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计单单元平面元平面T2-135+135 标标准准层层平面平面62、图图户型技术指标注：外廊按一半、阳台按全面积计算，飘窗不计入面积备注户型编号135户型户型特征四室两厅两卫户数1套内建筑面积100.46阳台面积5.38套型建筑面积（含保温）131.750.80得房率（含 公摊面积（含保温）保温）25.91套型总建筑面积（含大公摊、含保温）134.96保温暂按90mm计算135户型四室两厅两卫1100.465.38131.7525.91134.96本栋楼计容合计726412.8881.264268.14新中式新中式风风格格立面意向立面意向大都会大都会风风格格XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计住宅意向住宅意向图图XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计住宅意向住宅63、意向图图XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计住宅意向住宅意向图图XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计住宅意向住宅意向图图XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计商业部分XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计金街金街设计设计动线设计动线设计金街金街节节点点人流人流XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计金街金街设计设计商商铺铺分配分配标标准店准店铺铺次主力店次主力店主力店主力店XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计金街金街设计设计商商铺类铺类型型一拖二一拖二铺铺分分层铺层铺一一层层平面平面图图二二层层平面平面图图XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计金街金街设计设计标标准段商准段商业业平面平面图图标准段商业 64、一拖二，内部楼梯尽端设置，梯下作为辅助功能房间，使经营活动空间最大化。户均面积：120-130XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计店铺门、展示窗广告位暖黄石材铝合金窗框店铺门、展示窗广告位暖黄石材铝合金窗框铝合金百叶关关键键点：便于增加点：便于增加夹层夹层/广告位广告位/雨棚雨棚/空空调调机位机位立面立面标标准段一准段一立面立面标标准段二准段二商商业业立面立面设计设计XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计金街意向金街意向图图XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计金街意向金街意向图图XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计成本控制扒XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计场场地地竖竖向向地下室地下室设计设计65、合理合理标标高高39.30（现状37.51）38.00（现状36.35）33.60（现状34.33）31.20（现状31.71）33.10（现状33.06）32.85（现状28.38）34.60（现状33.28）34.20(现状28.45）34.6035.90从现状的场地来看，西北角与东北角高差可达10米左右，现将西侧地块抬高，可减少地下车库挖深，从而降低土方工程量，达到经济性。XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计场场地地竖竖向向29.85住宅33.05建筑红线29.55建筑红线27.80商业中心蓝鳌北一路储藏室商铺住宅储藏室商铺商铺零层铺坡度1.45%3266、.85地下车库坡度1.45%室外地坪地下车库34.23选选型一：小柱网型一：小柱网横横5.3m纵纵4.8/6.6m选选型二：大柱网型二：大柱网横横7.8/8.1/8.4m纵纵7.8/8.1/8.4m选选型一：大小柱网型一：大小柱网结结合合横横7.8/8.1/8.4m纵纵4.8/6.6m柱网柱网选选型型根据本根据本项项目目实际实际情况，推荐地情况，推荐地库库柱网柱网选选型型采用大小柱网采用大小柱网结结合方案合方案，更加，更加经济实经济实用用优优点：柱网灵活，适点：柱网灵活，适应应性高性高地地库层库层高最低，高最低，经济经济性高性高缺点：停缺点：停车车效率不效率不够够高高空空间间舒适性一般舒适性一67、般梁柱梁柱过过多多结结构构层层高高：600（梁高）（梁高）+600（设备设备管管线线）+2200（车库规车库规范范净净高）高）+100（面（面层层）=3500优优点：停点：停车车效率高效率高地地库库空空间间尺度舒适尺度舒适缺点：柱网灵活性略低，容易缺点：柱网灵活性略低，容易产产生浪生浪费费空空间间地地库层库层高高，梁高，成本投入大高高，梁高，成本投入大结结构构层层高高：800（梁高）（梁高）+600（设备设备管管线线）+2200（车库规车库规范范净净高）高）+100（面（面层层）=3700优优点：停点：停车车效率高效率高地地库层库层高高较较低低空空间较间较舒适舒适柱网灵活，适柱网灵活，适应应性68、高性高经济经济型型优优于大柱网于大柱网结结构构层层高高：700（梁高）（梁高）+600（设备设备管管线线）+2200（车库规车库规范范净净高）高）+100（面（面层层）=3600XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计同等示意面积下可停车168辆同等示意面积下可停车175辆同等示意面积下可停车175辆XX即墨项目销售物业建筑规划方案设计通车道宽度550055003800横向：汽车宽度方向纵向：汽车长度方向停车位尺寸2400*5050（2400*5000）2400*53002400*60001800*4800600300横向：600/纵向：50050012001200柱网柱网选选型型各种停各种停车车位尺寸及通道位尺寸及通道宽宽度度停车方式垂直停车“后面无墙”停车位尺寸（垂直后退停车）垂直停车“后面有墙”停车位尺寸（垂直后退停车）垂直停车“后面有墙”停车位尺寸（垂直后退停车）常用汽常用汽车车基本数据基本数据设计时汽车基本尺寸（小型）长x宽汽车间横向间距停车与柱净距汽车与墙、护栏及其他构筑物间净距垂直停车汽车间纵向净距平行停车汽车间纵向净距停车挡距后侧边线净距