1、中海无锡之勉路与曙光路西南侧地块建筑方案设计水 韵 无 锡 山 水 与 人 文 共 融 的 城 市唐平湖水系是水韵无锡的重要组成项目区位分析无锡地处长江三角洲平原，被誉为“太湖明珠”基地位于惠山站北侧，属于城市次中心，开发热度高江苏省JIANGSU 无锡市WUXISITE无锡站惠山站无锡市区紧邻惠山火车站和沪蓉高速，交通便利地块周边学校资源丰富，质量较好西侧毗邻唐明寺景观河道，南有唐平湖，景观资源丰富沪 蓉 高 速本案中 惠 大 道堰玉路锡北运河唐平湖唐平路堰玉西路锡西大道惠山站惠洲大道湖西路西塘中路玉祈高级中学无锡市玉祈初级中学曙光小学无锡市玉祈邮政支局无锡市玉祈中心小学松竹园广场文昌公园项2、目区位分析唐明寺河125 套数比约 10%110 套数比约 25%100 套数比约 30%89 套数比约 35%配套面积约 2000 规划面积：57154.6 计容总面积：114309.20 容积率：2.0限高：控制区内 12-18 层；控制区外 9-12 层 其他建筑 10m建筑密度：25%绿地率：30%设计条件分析用地解读*基地南侧有外环路和高压线，对基地产生一定影响*高度控制线将基地一分为二，西侧区域限低 9F 限高 12F东侧区域限低 12F 限高 18F*居住价值：外环高架，有高压线*基地西侧为唐明寺河，西南为唐平湖，西侧强景观资源唐平湖唐明寺河一级二级三级9-12F12-18F减少3、临路产品货量充分利用西侧强景观资源洋房货值最大化产品品质最大化建立本案价值体系方案一（以原方案为基础优化）可研方案优化建议：1.沿马路货量最小，中央货量最大化；2.西侧资源利用，户型专项设计；3.89 一点五卫户型研究；4.示范区，明确在社区大堂，地上车位排布（10%），人车分流；5.地库排布，高层可售车位及人防分布；6.110 洋房，中间户户型研究10F11F11F11F10F高压线塔具体位置待定11F11F9F16+2F14F18F18F17F日照损失一层日照右端户一层13F13F13F13F17F17F拿地方案总图分析7.高层区无大尺度集中大景观；8.日照测算存在偏差，对北侧现状第二排日4、照有影响拿地方案其他待优化问题：日照右端户一层拿地方案户型分析2.6M100+89 89 户型增加半卫，次卧面宽 2.6M 尺度偏小拿地方案户型分析110+110 110 户型拼接户书房存在对视问题公用电梯入户品质不高3 面宽相对于竞品无明显优势2.1M3 面宽依据我司项目经验实际设计中日照计算需考虑只能累计两个时间段（无锡日照规范未表明，拿地方案未考虑）按照实际日照要求计算，存在 16 户日照不满足日照优化分析对比拿地方案2 户4 户2 户8 户日照优化分析对比8 户2 户解决方案 A：通过调整单体位置及层数保证形态不变并降低日照计算影响解决方案 B：减少楼栋数，满足日照要求增加层数补足容积5、率4 户拿地方案10F13F13F12F12F9F9F11F临路区域总货量：20880 临路区域总货量：19460 方案一 A临路货量优化分析对比置换洋房区层数/高层区降层减少临路货量观景户型优化分析对比拿地方案：南向横厅户型山墙面正对水系景观，景观利用不足水系景观方案一 A：沿西侧河道布置创新户型（超大转角凸窗），充分利用景观资源水系景观观景户型优化分析对比增加次卧面宽及半卫89 户型优化分析对比拿地方案方案一 A2.6M2.8M解决书房对视问题，提升入户品质拿地方案方案一 A110 户型优化分析对比方案一 A 特点满足日照，延续规划形态降低临路货量滨水户型创新设计户型品质/功能/尺度优化示6、范区结合东侧社区大堂设置序号面积单位备注157154.602152255.003114309.20112159.20高层63452.319-11F 小高层48706.892150.00物业用房610.00不小于总建筑面积的4居家养老服务用房250.00不小于250文体活动用房350.00不小于350公厕60.00不小于60门卫40.00消控室80.00开闭所120.00预估配电室540.00预估其他100.00预留不可控面积0.000.0037945.8035910.00暂按35/车位人防车库12180.40总建面*8%非人防车库23729.602035.801.8/车位61094户735017、人3.2人/户82.0/1.0，2.0930.0%30%103500.80居住区不低于1.0/人1111375.211219.9%25%1140个114个不超过总停车位数10%321个暂按38/车位705个141131个15500不少于500非机动车停车位室外活动场地建筑占地面积建筑密度13机动车停车位其中地上机动车停车位地下人防停车位地下非人防停车位容积率绿地率公共绿地居住总人口地上不计容建筑面积架空层5地下总建筑面积其中地下机动车车库面积其中地下非机动车建筑面积住宅户数建设用地面积总建筑面积地上计容建筑面积4其中住宅其中公共配套建筑面积其中技术经济指标名称效果图产品分布125 户型110 8、户型100 户型89 户型图例9F17F18F18F18F16F16F16F13F16F12F12F11F11F11F11F11F11F10F户型面积段房型套数占比 配比套数 面积占比 配比面积（)任务书套数配比拿地套数配比893房2厅1卫30.62%33526.64%29883.6535%31.09%1003房2厅2卫30.62%33529.93%33568.6530%30.91%1104房2厅2卫26.69%29228.69%32179.8425%26%1254房2厅3卫12.07%13214.74%16527.0510%12%100.00%1094100.00%112159.20100%9、100.00%合计日照分析日照 0 小时日照 5 小时日照 1 小时日照 6 小时日照 2 小时日照 7 小时日照 3 小时日照 8 小时日照 4 小时用地内/外按照累计两个时间段日照计算，存在 10 户日照不过，后期深化可根据最终单体轮廓调整方案特点对穿梯入户+独立电梯厅洄游动线扩展空间感受巨型转角凸窗观景三分离公卫，四件套主卫全南向大尺度阳台11223345544125+125 户型 微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪110+110 户型-横厅（3+1 房两厅两卫）341255户型亮点：1.独立电梯入户 保证住户私密性2.独立玄关入户 仪式玄关，奢华开始10、3.南向观景阳台 提升附加值 4.酒店式套房 极致享受 5.飘窗赠送123455100+89+89+100 户型-纵厅（3 房两厅两卫）-中间户方案一微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪100+89+89+100 户型-纵厅（3 房两厅两卫）-中间户方案二100+89+89+100 户型-纵厅（3 房两厅两卫）-中间户方案三方案一 B 特点满足日照，减少规划形态改变临路货量略有增加高层区中心大尺度集中景观滨水户型创新设计户型品质/功能/尺度优化示范区结合东侧社区大堂设置序号面积单位备注157154.602152255.003114309.20112159.2011、高层63671.339-11F 小高层48487.872150.00物业用房610.00不小于总建筑面积的4居家养老服务用房250.00不小于250文体活动用房350.00不小于350公厕60.00不小于60门卫40.00消控室80.00开闭所120.00预估配电室540.00预估其他100.00预留不可控面积0.000.0037945.8035910.00暂按35/车位人防车库12180.40总建面*8%非人防车库23729.602035.801.8/车位61100户73520人3.2人/户82.0/1.0，2.0930.0%30%103520.00居住区不低于1.0/人1110935.0712、1219.1%25%1140个114个不超过总停车位数10%321个暂按38/车位705个141131个15500不少于500技术经济指标名称建设用地面积总建筑面积地上计容建筑面积4其中住宅其中公共配套建筑面积其中居住总人口地上不计容建筑面积架空层5地下总建筑面积其中地下机动车车库面积其中地下非机动车建筑面积住宅户数容积率绿地率公共绿地建筑占地面积建筑密度13机动车停车位其中地上机动车停车位地下人防停车位地下非人防停车位非机动车停车位室外活动场地产品分布125 户型110 户型100 户型89 户型图例9F17F18F18F16F16F18F18F18F16F16F11F11F11F11F1113、F11F10F户型面积段房型套数占比 配比套数 面积占比 配比面积（)任务书套数配比拿地套数配比893房2厅1卫30.73%33826.73%29976.6735%31.09%1003房2厅2卫30.73%33830.04%33694.6730%30.91%1104房2厅2卫26.55%29228.56%32029.0025%26%1254房2厅3卫12.00%13214.67%16458.8610%12%100.00%1100100.00%112159.20100%100.00%合计土地资源是否利用极致，是否还可以继续压榨？尺度分析选项 A.3 面宽户型+角厅户型可排布 6 单元东侧高层保证14、距控制线 13m 间距3 面宽 2T4 户型块通过法线错开可排布 3 单元131M141M131M13M选项B.全部 4 面宽户型可排布 5 单元用足横向尺度-控制线西侧高度控制线高度控制线高度控制线高度控制线用足横向尺度-控制线东侧141.56M131.42M尺度分析183.28M高度控制线用足竖向尺度9F9F10F10F排布 4 栋需 13*4+34.2*3=154.6M 183M 183M 183M 183M 183M 183M 183M 183M排布 4 栋需 13*4+42.05*3=178.2M排布 4 栋需 13*4+40*3=172.0M排布 4 栋需 13*4+38.121*15、3=166.4M排布 5 栋需 13*5+34.2*4=201.8M排布 5 栋需 13*5+42.05*4=233.2M排布 5 栋需 13*5+40*4=222.5M排布 5 栋需 13*5+38.121*4=217.9M34.2M38.121M13M13M13M13M(9F*3M-0.9M)*1.31 日照系数=34.20M(10F*3M-0.9M)*1.31 日照系数=38.121M11F11F12F 及以上12F 及以上42.05M40.0M13M13M13M13M(11F*3M-0.9M)*1.31 日照系数=42.051M住宅建筑高层与高层平行布置间距为 40M结论：1.取层数下16、限 9F 排布，五排依然无法满足间距要求，故只能布置四排建筑2.西侧区域排布 11F 小高层最经济（12F 间距小但需 46M 才能满足日照要求，且 12F 户型需两部电梯）3.微信：1115955733送福利，http:/方案二（洋房货值最大化）方案二 A 特点洋房货值最大化至 52746 减少临路货量至 17872 滨水户型角厅设计极致利用景观观景面错落布置，均好性佳高层区中央集中景观户型功能及尺度优化序号面积单位备注157154.602152244.203114309.20112159.20高层59413.009-11F 小高层52746.202150.00物业用房610.00不小于总建17、筑面积的4居家养老服务用房250.00不小于250文体活动用房350.00不小于350公厕60.00不小于60门卫40.00消控室80.00开闭所120.00预估配电室540.00预估其他100.00预留不可控面积0.000.0037935.0035910.00暂按35/车位人防车库12179.54总建面*8%非人防车库23730.462025.001.8/车位61086户73475人3.2人/户82.0/1.0，2.0930.0%30%103475.20居住区不低于1.0/人1111475.831220.1%25%1140个114个不超过总停车位数10%321个暂按38/车位705个141118、25个15500不少于500技术经济指标名称建设用地面积总建筑面积地上计容建筑面积4其中住宅其中公共配套建筑面积其中居住总人口地上不计容建筑面积架空层5地下总建筑面积其中地下机动车车库面积其中地下非机动车建筑面积住宅户数容积率绿地率公共绿地建筑占地面积建筑密度13机动车停车位其中地上机动车停车位地下人防停车位地下非人防停车位非机动车停车位室外活动场地高压线塔具体位置待定总图对比分析15623431222144541沿河面放置创新户型，充分利用西侧景观资源增加层数，拉升货量降低临路住宅层数，减少临路货量增加楼栋，充分利用西侧景观资源减掉中间一栋高层，打造中央大景观总货量：112159.2，与拿地19、方案（不包含 PC 赠送）一致临路总货量：17872，比拿地方案少 3008 洋房总货量：52746.2，比拿地方案增加 5072.2 11F11F11F11F10F10F13F13F13F13F18F18F10F11F11F11F10F11F11F9F10F10F12F12F15F15F18F18F18F18F16F17F11F11F11F10F11F11F11F14F17F17F17F16+2F11F9F拿地方案方案二 A效果图10F16F18F18F15F17F18F18F15F12F12F10F9F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F10F 10F11F10F产20、品分布125 户型110 户型100 户型89 户型图例户型面积段房型套数占比 配比套数 面积占比 配比面积（)任务书套数配比拿地套数配比893房2厅1卫28.91%31425.04%28079.9335%31.09%1003房2厅2卫28.73%31227.94%31333.0730%30.91%1104房2厅2卫30.39%33032.49%36440.7525%26%1254房2厅2卫11.97%13014.54%16305.4510%12%100.00%1086100.00%112159.20100%100.00%合计日照分析日照结论：如图所示，经日照软件测算分析，场地内两个连续日照321、0 分钟时间段累计满足 2 小时日照要求。日照 0 小时日照 5 小时日照 1 小时日照 6 小时日照 2 小时日照 7 小时日照 3 小时日照 8 小时日照 4 小时125+125 户型方案特点对穿梯入户+独立电梯厅端户角厅兼顾采光及观景餐厨客联系紧密公卫干湿分离主卧套房双开间阳台112233444555666序号面积单位备注157154.602152251.403114309.20112159.20高层59859.349-11F 小高层52299.862150.00物业用房610.00不小于总建筑面积的4居家养老服务用房250.00不小于250文体活动用房350.00不小于350公厕60.22、00不小于60门卫40.00消控室80.00开闭所120.00预估配电室540.00预估其他100.00预留不可控面积0.000.0037942.2035910.00暂按35/车位人防车库12180.11总建面*8%非人防车库23729.892032.201.8/车位61090户73488人3.2人/户82.0/1.0，2.0930.0%30%103488.00居住区不低于1.0/人1111439.711220.0%25%1140个114个不超过总停车位数10%321个暂按38/车位705个141129个15500不少于500非机动车停车位室外活动场地建筑占地面积建筑密度13机动车停车位其中地23、上机动车停车位地下人防停车位地下非人防停车位容积率绿地率公共绿地居住总人口地上不计容建筑面积架空层5地下总建筑面积其中地下机动车车库面积其中地下非机动车建筑面积住宅户数建设用地面积总建筑面积地上计容建筑面积4其中住宅其中公共配套建筑面积其中技术经济指标名称方案二 B 特点洋房货值最大化至 52299 减少临路货量至 18250 配比更加符合任务书要求滨水户型角厅设计极致利用景观角厅户型名卫观景面错落布置，均好性佳高层区中央集中景观户型功能及尺度优化10F16F18F18F15F17F18F18F15F12F13F10F9F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F10F 1024、F11F10F产品分布125 户型110 户型100 户型89 户型图例户型面积段房型套数占比 配比套数 面积占比 配比面积（)任务书套数配比拿地套数配比893房2厅1卫28.99%31625.23%28292.2035%31.09%1003房2厅2卫28.81%31428.14%31567.1430%30.91%1104房2厅2卫33.30%36335.77%40123.2225%26%1254房2厅2卫8.90%9710.86%12176.6310%12%100.00%1090100.00%112159.20100%100.00%合计拿地方案方案二（角厅）125 户型优化分析对比1122325、3对穿梯入户+独立电梯厅角厅设计，更大景观视野高品质主卧，超大面宽公用电梯厅，无独立入户方厅不南北通透主卧品质较低112233户型亮点：1.对穿梯入户+独立电梯厅2.角厅设计,更大景观视野3.干湿分区，主客分离4.豪华主卧套，南向飘窗5.全南向大尺度阳台125+125 户型（角厅）34125方案三（产品品质最大化）方案三特点洋房全部四面宽洋房品质最大化滨水户型巨型转角飘窗设计洋房错落布置用足横向尺度高层区中央集中景观户型功能及尺度优化序号面积单位备注157154.602152255.003114309.20112159.20高层63932.609-11F 小高层48226.602150.00物26、业用房610.00不小于总建筑面积的4居家养老服务用房250.00不小于250文体活动用房350.00不小于350公厕60.00不小于60门卫40.00消控室80.00开闭所120.00预估配电室540.00预估其他100.00预留不可控面积0.000.0037945.8035910.00暂按35/车位人防车库12180.40总建面*8%非人防车库23729.602035.801.8/车位61090户73488人3.2人/户82.0/1.0，2.0930.0%30%103488.00居住区不低于1.0/人1110769.751218.8%25%1140个114个不超过总停车位数10%321个暂27、按38/车位705个141131个15500不少于500技术经济指标名称建设用地面积总建筑面积地上计容建筑面积4其中住宅其中公共配套建筑面积其中居住总人口地上不计容建筑面积架空层5地下总建筑面积其中地下机动车车库面积其中地下非机动车建筑面积住宅户数容积率绿地率公共绿地建筑占地面积建筑密度13机动车停车位其中地上机动车停车位地下人防停车位地下非人防停车位非机动车停车位室外活动场地效果图高压线塔具体位置待定总图对比分析1425312222233322422211西侧沿河面放置创新户型，充分利用景观资源减少一栋楼，打造中央大景观增加层数，拉升货量总货量:112159.2，比拿地方案多 2143.8 28、临路总货量:21776，比拿地方案多 896 洋房总货量:48081.6，比拿地方案多 552.6 调整楼栋位置，充分利用西侧景观资源11F11F9F11F11F11F11F11F11F18F18F13F18F11F11F11F11F11F11F11F11F10F13F16F17F18F17F17F16F13F16F16F18F14F16F18F18F16F+2F17F10F拿地方案方案三产品分布125 户型110 户型100 户型89 户型图例11F17F18F18F16F16F18F18F18F16F16F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F户型面积段房型套数占比 29、配比套数 面积占比 配比面积（)任务书套数配比拿地套数配比893房2厅1卫30.83%33626.85%30118.3035%31.09%1003房2厅2卫30.83%33630.15%33814.3030%30.91%1104房2厅2卫26.24%28628.21%31642.4125%26%1254房2厅3卫12.11%13214.79%16584.1910%12%100.00%1090100.00%112159.20100%100.00%合计日照分析右端两层 4 户做配套或架空日照 0 小时日照 5 小时日照 1 小时日照 6 小时日照 2 小时日照 7 小时日照 3 小时日照 8 小时30、日照 4 小时日照结论：如图所示，经日照软件测算分析，场地内两个连续日照30 分钟时间段累计满足 2 小时日照要求。拿地方案方案一 A125 户型优化分析对比112233对穿梯入户+独立电梯厅超宽方厅设计,南北通透高品质主卧，南北通透公用电梯厅，无独立入户方厅不南北通透主卧品质较低112233110+110 户型-方厅（3+1 房两厅两卫）户型亮点：1.独立电梯入户 保证住户私密性2.独立玄关入户 仪式玄关，奢华开始3.双餐厅 双餐厅并置使用效率高4.自由巨厅 串联多功能空间5.双开间大面宽观景阳台 提升附加值 6.酒店式套房 极致享受 7.三分离卫生间 酒店式的专属体验8.南北飘窗赠送34131、2567888110+110 户型-方厅（3+1 房两厅两卫）洄游动线活动流线环型交通流线，动静分区 餐厅厨房紧密相连，成为家人之间有趣的生活场景可变空间书房为可变功能空间110+110 户型-横厅（3+1 房两厅两卫）3412567户型亮点：1.独立电梯入户 保证住户私密性2.独立玄关入户 仪式玄关，奢华开始3.6m 宽横厅 采光通风极佳4.双开间大面宽观景阳台 提升附加值 5.酒店式套房 极致享受 6.干湿分离卫生间 增加卫生间使用效率7.飘窗赠送7活动流线环型交通流线，动静分区 LDK 一体化，除了日常柴米油盐，也可以聊聊诗和远方可变空间书房为可变功能空间110+110 户型-横厅（3+32、1 房两厅两卫）洄游动线125+125 户型户型亮点：1.对穿梯入户+独立电梯厅2.超宽方厅设计,南北通透3.干湿分区，主客分离4.豪华主卧套，南向飘窗5.全南向大尺度阳台3412511F17F18F18F16F16F18F18F18F16F16F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F10F16F18F18F15F17F18F18F15F12F13F10F9F11F11F11F10F11F11F11F11F11F11F10F 10F11F10F10F16F18F18F15F17F18F18F15F12F12F10F9F11F11F11F11F11F11F11F11F11F33、11F10F 10F11F10F9F17F18F18F16F16F18F18F18F16F16F11F11F11F11F11F11F10F9F17F18F18F18F16F16F16F13F16F12F12F11F11F11F11F11F11F10F10F11F11F11F10F高压线塔具体位置待定11F11F9F16+2F14F18F18F17F日照损失一层日照右端户一层13F13F13F13F17F17F方案汇总对比方案特点：日照未考虑累计两时段布局规整洋房货量：47674 临路货量：20880 方案特点：满足日照，延续规划形态降低临路货量滨水户型创新设计户型品质/功能/尺度优化示范区结合东侧社区大堂设置洋房货量：48706.89 临路货量：19460 方案特点：滨水户型角厅设计极致利用景观观景面错落布置，均好性佳高层区中央集中景观户型功能及尺度优化洋房货量：52746 临路货量：17872 方案特点：洋房全部四面宽，品质最大化滨水户型巨型转角飘窗设计洋房错落布置用足横向尺度高层区中央集中景观户型功能及尺度优化洋房货量：48081.64 临路货量：21776 拿地方案方案一 A方案一 B方案二 A方案二 B方案三立面意向篇意向一意向二意向三意向四意向五意向六示范区篇售楼处平面图售楼处建筑面积：600 前场区面积：2000 后场区面积：3000 THANKS