1、无锡惠山区曙光路（XDG-2021-23号）地块规划设计目录contentcontent效 果 展 示R e n d e R i n g s0101项 目 背 景b A c Kg R o U n d0202规 划 策 略design pRoject0303规 划 设 计o v e R A l lp l A n0404示范区s A l e sc e n t e R0707产 品 设 计pRodUct design0505立 面 意 向FAcAdedesign0606效 果 展 示R e n d e R i n g s0101方案一鸟瞰PLANNING ANALYSIS方案二鸟瞰PLANNING 2、ANALYSIS项 目 背 景b A c Kg R o U n d0202宏观区位GEOGRAPHICAL POSITION文昌公园城市区位基地位于无锡市惠山区，唐平大道北侧、曙光路西侧、唐明寺河东侧，距离惠山站火车站3.6Km；景观资源丰富，交通便捷。10km5km1km滆湖太湖无锡西站无锡站惠山站无锡新区站苏南硕放国际机场滆湖低碳公园无锡阳山桃花源景区运河公园唐平湖公园西塘广惠公园无锡会上飞凤牡丹园宋剑湖生态旅游区文昌公园中观交通GEOGRAPHICAL POSITION锡北运河SITE堰玉西路唐平湖交通分析基地南侧为唐平大道，东侧为曙光路，靠近沪蓉高速和惠洲大道，北有文昌公园，西有唐明寺3、河惠洲大道五洲国际广场大唐人家1km2km周边配套本案基地周边多居住区，居住氛围好，周围2km范围内五所学校，优质的教育资源；周围2km范围内有三个商场，生活便利，品质较高。SITE微观配套GEOGRAPHICAL POSITION玉祁高级中学居住教育医疗商业玉祁初级中学玉祁中心小学曙光小学无锡平湖实验小学惠山区第三人民医院环球港汽车商业广场美特购物广场玉祁商场香颂湾宝龙香槟湖润秀苑A区锦湖园B区文湖苑平湖印象龙世西湖湾玉麒会惠丰溪秀湾周边现状GEOGRAPHICAL POSITION12SITE有利不利因素GEOGRAPHICAL POSITION不利因素：1.基地南道路等级较高，有一定噪音4、；2.基地西侧为现状工厂，存在后续界面展示效果不好的可能。1.基地西侧有唐明寺河景观河道，南侧紧邻绿化，环境较为优美2.基地周边分布有中小学、市场等，配套资源丰富3.基地区位好，临近唐平大道和沪蓉高速，距惠山站仅3.6KM,可达性好。有利因素：SITE住宅学校水系住宅住宅工厂项目愿景GEOGRAPHICAL POSITION择址玉祁心，水岸新生活居住价值分析ENTRANCE AND EXIT ANALYSIS高较低较高地块内部居住价值较高沿街居住价值较低之勉路曙光路沿公园居住价值最佳城市道路1.东侧紧邻30米绿化带，视野最好，居住价值相对最高2.地块内部距离城市道路较远，噪音相对最小，组团景观5、最好，居住价值相对较高3.地块西南角紧邻交叉口，相对嘈杂，南侧与西侧沿街城市界面较差，视野景观相对较弱，居住价值相对最低唐平大道城市主要道路街角居住价值最低用地规划条件LANDSCAPE MATCHING之勉路XDG-2021-23号地块要求：用地面积：57154.6m2规划用地性质：1.居住用地2.沿曙光路、之勉路合理开设机动车出入口容积率：2.0且1.0建筑密度：25%建筑高度：建筑高度控制区范围内住宅建筑 12-18层，其他区域范围内住宅建筑 9-12层绿地率：30%配套：物业服务用房，居家养老用房，文体活动用房，公厕，垃圾收集站等其他：住宅建筑面宽原则上不得大于80米唐平大道XDG-26、021-23号地块265m201m283m规划用地红线规划建筑控制线之勉路唐平大道XDG-2021-23号地块规划用地红线规划建筑控制线地块出入口分析ENTRANCE AND EXIT ANALYSISXDG-2021-23号地块：沿曙光路、之勉路合理开设机动车出入口禁止机动车出入口控制线规范研究SPACING ANALYSIS规范研究SPACING ANALYSIS规范内容备注总图-产品-高层面宽不超过80m可参照场地周边肌理条件进行适当调整配电房距离北侧住宅间距大于18m连廊超过10m，要加结构柱，连廊外侧开敞宽度要大于内侧宽度的80%边套飘窗要做转角飘窗，并退进去一部分规 划 策 略de7、sign pRoject0303融创西羲里占地面积:9.3W方建筑面积:27W方容积率：2.20产品类型：高层+洋房+叠拼竞品分析ENTRANCE AND EXIT ANALYSIS实地常春藤占地面积:5.7W方建筑面积:16W方容积率：2.20产品类型：洋房+高层建发金玥湾占地面积:8.6W方建筑面积:26W方容积率：2.20产品类型：高层+洋房融创西羲里SITE实地常春藤建发金玥湾面积段项目80-100100-115115-120120-140融创西羲里竞品分析ENTRANCE AND EXIT ANALYSIS实地常春藤建发金玥湾89-3房1卫-3开间105-3房2卫-3开间120-3+8、1房2卫-3开间126-3+1房2卫-4开间89-2+1房1卫-3开间108-3房2卫-3开间115-3+1房2卫-3开间125-3+1房2卫-3开间97-3房1卫-3开间112-3房2卫-3开间115-3房2卫-3开间125-4房2卫-4开间 普遍采用高低配 高层有拼接 平行排布，分区明确，规整 89-115为3开间，125为4开间周边竞品楼盘总结同种面积段下设计要求DESIGN REQUIREMENTS建筑高度控制区范围内住宅建筑 12-18层其他区域范围内住宅建筑 9-12层XDG-2021-23号地块设计要求：1.12-18 2T4小高层，约89（套数比约为35%），约100（套数比约9、30%）；2.9-11F 1T2洋房 约110（套数比约25%），约125（套数比约10%）；3.其中89户型套数比也可适当增加，100/110可适当减少；125T2高层产品（4开间）110T2高层产品（3开间）89+100T4高层产品（3开间）根据竞品及设计要求总结地块采用的产品策略176.62m规划用地红线规划建筑控制线43.23m其他区域范围内住宅建筑9-12层39.30m176.62m规划推导左侧地块竖向精准落位COMMERCIAL PLACEMENT ANALYSIS设计要求：左侧地块的住宅建筑为9-11F高层根据规范要求高层的住宅间距控制为L=1.31H(H为建筑的计算高度)左侧地10、块去掉南北间距可排布的场地空间11层间距线10层间距线9层间距线规划推导左侧地块竖向精准落位COMMERCIAL PLACEMENT ANALYSIS四排4*11F不满足（进深限制）四排3*11F+1*10F满足四排2*11F+2*10F满足综合计算可选择的组合类型：左侧地块排四排3个11层和1个10层极限可满足的住宅建筑进深为（176.62-43.23*2-39.3）/4=12.72m左侧地块排四排2个11层和2个10层极限可满足的住宅建筑进深为（176.62-43.23-39.3*2）/4=13.70m规划用地红线规划建筑控制线43.23m规划用地红线规划建筑控制线43.23m规划用地红线11、规划建筑控制线43.23m43.23m11.73m43.23m11.73m43.23m11.73m11.73m11F11F11F11F43.23m13.69m13.69m11F39.30m39.30m11F10F10F13.69m13.69m43.23m12.72m43.23m12.72m12.72m12.72m11F11F11F10F39.30m规划推导右侧地块竖向精准落位COMMERCIAL PLACEMENT ANALYSIS180.19m规划用地红线规划建筑控制线40.00m建筑高度控制区范围内住宅建筑 12-18层设计要求：右侧地块的住宅建筑为12-18F高层，根据规范要求高层的住宅12、间距控制为40m；右侧地块去掉南北间距可排布的场地空间规划推导右侧地块竖向精准落位COMMERCIAL PLACEMENT ANALYSIS规划用地红线规划建筑控制线40.00m规划用地红线规划建筑控制线40.00m40.00m15.00m40.00m15.00m40.00m15.00m15.00m规划用地红线规划建筑控制线40.00m40.00m33.33m33.33m33.33m40.00m15.00m67.50m15.00m67.50m15.00m四排满足（间距用足，控制进深）三排满足（用足间距，进深较大）三排满足（控制进深，大花园）综合计算可选择的组合类型：右侧地块四排极限可满足的住宅13、建筑进深为（180-40*3）/4=15m规划推导地块横向精准落位COMMERCIAL PLACEMENT ANALYSIS设计要求：根据规范要求高层与高层、高层与洋房、洋房与洋房的住宅控制山墙间距为13m；地块去掉东西间距可排布的场地空间132.18m规划用地红线规划建筑控制线建筑高度控制区范围内住宅建筑 12-18层131.75m其他区域范围内住宅建筑 9-12层规划用地红线规划建筑控制线规划用地红线规划建筑控制线规划用地红线规划建筑控制线规划用地红线规划建筑控制线规划用地红线规划建筑控制线规划用地红线规划建筑控制线37.56m13.00m6.50m37.56m37.56m13.00m3714、.56m13.00m6.50m37.56m37.56m规划推导地块横向精准落位COMMERCIAL PLACEMENT ANALYSIS33.72m13.00m13.00m6.50m33.72m33.72m三列满足（面宽限制）两列双拼+单点满足三列错位满足24m13m6.50m20m24m20m24m26m13m6.50m20m 20m 20m26m25m13m6.50m20m 20m25m13m20m/25m左侧地块排布方式右侧地块排布方式两列满足（2*125/110+3*110）两列满足（3*125/110+2*110）三列错位满足规划推导排列模式研究（左侧地块）COMMERCIAL PL15、ACEMENT ANALYSIS规划用地红线规划建筑控制线43.23m规划用地红线规划建筑控制线43.23m规划用地红线规划建筑控制线43.23m模式一模式二模式三优点：1.大户型靠近景观，周围景观资源利用最大化。2.布局整齐，地库经济3.楼栋整齐，组团花园舒适缺点：沿河第一排住宅直视南侧高压线优点：1.地库经济2.楼栋整齐，组团花园舒适缺点：未充分利用周围景观资源优点：大户型靠近景观，景观资源利用最大化缺点：1.内部景观资源较差2.地库不经济规划用地红线规划建筑控制线40.00m规划用地红线规划建筑控制线40.00m规划用地红线规划建筑控制线40.00m规划推导排列模式研究（右侧地块）COM16、MERCIAL PLACEMENT ANALYSIS模式一模式二模式三优点：1.单点排列，少拼接户2.占用较少山墙间距缺点：1.地库排列不经济2.内部景观资源较差优点：地库经济缺点：影响左侧地块日照优点：1.内部景观较好2.地库经济缺点：拼接户相对较多方式二（社区大堂形式）示范区选址PLANNING ANALYSIS方式一（西北角沿街）售楼处沿河布置，结合景观打造后期拆改少，昭示性强对景观住宅有一定的视线遮挡售楼处后场空间较小，后期可直接作为社区入口未充分利用西侧景观资源示范区原则：昭示性，真实性，少拆改售楼处示范区范围售楼处方案一西北角沿街昭示性强；方案二社区大堂中轴位置强仪式感空间形态比较17、COMPARE PLAN 方案一方案二示范区位置西北角沿街社区大堂形式组团花园最大化拼接户较少示范区景观展示好，可利用河景方案一(组团景观最大化）方案二(沿马路货量减小)综合评判COMPARE PLAN 组团花园均质中轴尺度最大化沿街户数最小化示范区利用社区大堂做，所见即所得沿路货量为26565沿路货量为24562,沿马路货量少200010F10F10F10F10F11F11F10F11F11F11F10F11F11F9F9F16F16F15F17F17F15F13F规 划 设 计o v e R A l lp l A n0404方案一方案一总图PLANNING ANALYSISN方案一鸟瞰PL18、ANNING ANALYSIS方案一鸟瞰PLANNING ANALYSIS产品配比表产品类型户型面积（)房型套数占比配比套数面积占比配比面积（)13-18F89.953房2厅1.5卫40.11%44835.85%40298 100.703房2厅2卫21.58%24121.59%24268 9-11F100.703房2厅2卫14.32%16014.33%16111 115.203+1房2厅2卫 16.11%18018.45%20736 125.004房2厅2卫7.88%889.79%11000 合计100.00%1117100.00%112412 方案一指标PLANNING INDEX之勉路与曙19、光路交叉口西南侧地块规划总指标单位数值规划用地总面积57,154.6 规划建筑总筑面积154,107其中总计容建筑面积114,309其中地上计容建筑面积114,309商业建筑总面积0配套建筑面积1,897其中物业用房626文体活动350养老250社居委0卫生服务0变电房460.88其他210住宅建筑总面积112,412其中洋房10F31,736高层18F80,676PC奖励面积0地上不计容建筑面积350避难层0架空层面积350不计容建筑面积39798其中地下室面积39,448其中地下一层39,448地下二层0其中人防（必建）面积11,594非人防地库面积27,854建筑基底总面积10496建筑20、密度18.36%容积率2.00住宅总户数1,117户机动车停车位1,141辆其中地上车位111辆地下车位1,030辆其中普通地库车位733 辆人防车位297 辆交通分析消防分析规划分析PLANNING ANALYSIS人行流线车行流线地库出入口车行出入口人行出入口消防登高场地消防流线消防出入口人行入口人行入口机动车停车位场地内人车分流，有效缓解小区内停车压力，提升居民生活安全品质机动车停车位配套户型分布规划分析PLANNING ANALYSIS100114 125 社区配套配电房及开闭所1F2F89100层数分析间距分析规划分析PLANNING ANALYSIS10F10F43.4M10F1021、F10F11F11F10F44.0M40.0M18.5M15.7M43.6M44.1M40.0M41.0M41.0M40.0M57.9M40.0M40.0M40.0M42.8M13.2M13.2M44.7M58.1M57.9M54.6M15.2M13.0M13.2M13.2M13.2M13.2M规划分析PLANNING ANALYSIS日照分析0H1H2H3H4H5H6H7H本项目及外部地块所有住宅均满足大寒日2小时日照标准规划分析PLANNING ANALYSIS地下总建筑面积：39448停车数量：1183辆（其中规划停车位1030辆，预留153辆深化）人防区域（不可售）洋房可售车位高层可售22、车位方案二高层T4可拼，不超80M少错动，拼接，省出大花园建发金玥湾（惠山）苏州中海上东区方案二总图PLANNING ANALYSISN方案二鸟瞰PLANNING ANALYSIS方案二鸟瞰PLANNING ANALYSIS方案二指标PLANNING INDEX产品配比表产品类型户型面积（)房型套数占比 配比套数面积占比配比面积（)13-18F89.953房2厅1.5卫39.37%43735.31%39308 100.003房2厅2卫21.71%24121.65%24100 9-11F100.003房2厅2卫13.69%15213.66%15200 113.043+1房2厅2卫 17.30%123、9219.50%21704 125.004房2厅2卫7.93%889.88%11000 合计100.00%1110100.00%111312 之勉路与曙光路交叉口西南侧地块规划总指标单位数值规划用地总面积57,154.6 规划建筑总筑面积153,757其中总计容建筑面积114,309其中地上计容建筑面积114,309商业建筑总面积0配套建筑面积1,897其中物业用房626文体活动350养老250社居委0卫生服务0变电房460.88其他210住宅建筑总面积112,412其中洋房10F38,204高层18F74,208PC奖励面积0地上不计容建筑面积0避难层0架空层面积0不计容建筑面积39448其24、中地下室面积39,448其中地下一层39,448地下二层0其中人防（必建）面积11,594非人防地库面积27,854建筑基底总面积10440建筑密度18.27%容积率2.00住宅总户数1,110户机动车停车位1,141辆其中地上车位111辆地下车位1,030辆其中普通地库车位733 辆人防车位297 辆交通分析消防分析规划分析PLANNING ANALYSIS人行流线车行流线地库出入口车行出入口人行出入口消防登高场地消防流线消防出入口机动车停车位场地内人车分流，有效缓解小区内停车压力，提升居民生活安全品质机动车停车位配套户型分布规划分析PLANNING ANALYSIS125115 100 社25、区配套配电房及开闭所1F1F2F 1F100 89 层数分析间距分析规划分析PLANNING ANALYSIS11F11F11F10F11F11F9F9F16F16F15F17F17F15F13F43.2M43.9M43.6M13.2M13.2M49.1M48.6M36.0M36.0M13.2M13.0M40.0M18.0M40.1M40.0M69.8M43.0M47.6M41.3M40.6M11.5M规划分析PLANNING ANALYSIS日照分析0H1H2H3H4H5H6H7H本项目及外部地块所有住宅均满足大寒日2小时日照标准规划分析PLANNING ANALYSIS地下总建筑面积：3926、448停车数量：1286辆（其中规划停车位1030辆，预留156辆深化）总图汇总方案汇总COMPARE PLAN 方案一(组团景观最大化）方案二(沿马路货量减小)产 品 设 计pRodUct design0505市场背景I需求分析DEMAND ANALYSIS依据不同需求人群的理想目标打造舒适、适合的品质产品面向人群理想户型特点核心目标刚需型以首次置业业为主“小中见大”总价低，功能为王，空间灵活用有限面积实现更实用的功能改善型以追求个性化、优越体验、养老为主“精致而有格调”强调产品与城市、自然的关联，并满足精神文化上的优越享受。注重与自然的交流，提供丰富的精神体验市场背景I关注点FOCUS A27、NALYSIS竞品分析实地常春藤971121151253房2厅2卫3开间南侧双阳台入户独立玄关卫生间干湿分离3房2厅2卫3开间南侧双阳台入户独立玄关3房2厅2卫3开间南侧双阳台入户独立玄关卫生间干湿分离4房2厅2卫4开间南侧双阳台入户独立玄关891081151252+1房2厅1卫3开间入户独立玄关3房2厅2卫3开间南侧双阳台入户独立玄关3+1房2厅2卫3开间南侧双阳台卫生间干湿分离3+1房2厅2卫3开间南侧双阳台入户独立玄关卫生间干湿分离89-2+1房1卫-3面宽108-3房2卫-3面宽115-3+1房2卫-3面宽125-3+1房2卫-3面宽竞品分析融创西羲里891051201263房2厅1卫28、3开间南侧双阳台入户独立玄关卫生间干湿分离3房2厅2卫3开间南侧双阳台入户独立玄关3+1房2厅2卫3开间南侧双阳台入户独立玄关卫生间干湿分离3+1房2厅2卫4开间南侧双阳台入户独立玄关竞品分析建发金玥湾89+100高层 人有我优100+125洋房 人无我有，打造爆款产品设计PRODUCT DESIGNT2产品125+125方案一沿河边套（西侧景观资源利用）中间套产品设计PRODUCT DESIGNT2产品125+125方案二产品设计PRODUCT DESIGNT2产品125+125方案二（局部可变）产品设计PRODUCT DESIGNT2产品125+125方案三产品设计PRODUCT DESI29、GNT2产品110+110方案一产品设计PRODUCT DESIGNT2产品110+110方案一（局部可变）产品设计PRODUCT DESIGN飘窗阳台T2产品110+110方案二产品设计PRODUCT DESIGNT2产品100+100方案一产品设计PRODUCT DESIGNT2产品100+100方案二产品设计PRODUCT DESIGNT4产品100+89+89+100方案一（89卫生间局部可变）产品设计PRODUCT DESIGNT4产品100+89+89+100方案二产品设计PRODUCT DESIGNT4产品100+89+89+89方案一产品设计PRODUCT DESIGNT4产品30、100+89+89+89方案二产品设计PRODUCT DESIGNT4产品89+89+89+89方案一产品设计PRODUCT DESIGNT4产品89+89+89+89方案二产品设计PRODUCT DESIGN卧室儿童房主卧餐客厅餐客厅阳台125户型方案一沿河边套T2洋房3房2厅2卫4开间南向宽景阳台入户独立玄关卫生间干湿分离高赠送率高得房率主卧侧向飘窗，景观资源利用方案汇总COMPARE PLAN 125户型方案一中间套T2洋房3房2厅2卫4开间南向宽景阳台入户独立玄关洄游空间卫生间干湿分离高赠送率高得房率125户型方案二125户型方案三T2洋房3+1房2厅2卫4开间南向宽景阳台入户独立玄关31、卫生间干湿分离高赠送率高得房率T2洋房3+1房2厅2卫4开间南向宽景阳台入户独立玄关独立电梯厅高赠送率高得房率100户型T2洋房3房2厅2卫3开间南向宽景阳台高赠送率高得房率方案汇总COMPARE PLAN 110户型方案一T2洋房3+1房2厅2卫3开间南向宽景阳台入户独立玄关双儿童房设计高赠送率高得房率110户型方案二T2洋房3+1房2厅2卫3开间南向宽景阳台入户独立玄关双儿童房设计高赠送率高得房率方案汇总COMPARE PLAN T4高层3房2厅2卫3开间南向宽景阳台入户独立玄关高赠送率高得房率100户型89户型方案一T4高层3房2厅1.5卫3开间南向宽景阳台入户独立玄关高赠送率高得房率832、9户型方案二T4高层3房2厅1卫3开间入户独立玄关高赠送率高得房率立 面 意 向FAcAdedesign0606周边立面立面意向FACADE DESIGN现代新古典新中式规划条件要求：简约现代i立面意向FACADE DESIGN方式1-现代简约i立面意向FACADE DESIGN方式1-现代简约i立面意向FACADE DESIGN方式2-现代中式立面意向FACADE DESIGN方式2-现代中式i立面意向FACADE DESIGN方式2-现代中式Iq1w2立面意向FACADE DESIGN方式2-现代中式Iq1w2立面意向FACADE DESIGN方式2-现代中式Iq1w2立面意向FACADE33、 DESIGN方式2-现代中式i立面意向FACADE DESIGN方式3 非对称构图i立面意向FACADE DESIGN方式3 非对称构图i立面意向FACADE DESIGN方式3 非对称构图i立面意向FACADE DESIGN方式3 非对称构图示范区s A l e sc e n t e R0808方式二（社区大堂形式）示范区选址PLANNING ANALYSIS方式一（西北角沿街）售楼处沿河布置，结合景观打造后期拆改少，昭示性强售楼处后场空间较小，后期可直接作为社区入口示范区原则：昭示性，真实性，少拆改售楼处示范区范围售楼处示范区范围示范区意向SALES OFFICE INTENTION 方34、式1 社区大堂形式示范区意向SALES OFFICE INTENTION 方式1 社区大堂形式示范区意向SALES OFFICE INTENTION 方式1 社区大堂形式示范区意向SALES OFFICE INTENTION 方式1 社区大堂形式示范区意向SALES OFFICE INTENTION 方式2 街角形式示范区意向SALES OFFICE INTENTION 方式2 街角形式示范区意向SALES OFFICE INTENTION 方式2 街角形式示范区意向SALES OFFICE INTENTION 方式2 街角形式示范区意向SALES OFFICE INTENTION 方式2 街35、角形式示范区意向SALES OFFICE INTENTION 方式2 街角形式方案回顾方案汇总COMPARE PLAN 方案一(组团景观最大化）方案二(沿马路货量减小)方案汇总COMPARE PLAN T4高层3房2厅2卫3开间南向宽景阳台入户独立玄关高赠送率高得房率100户型89户型方案一T4高层3房2厅1.5卫3开间南向宽景阳台入户独立玄关高赠送率高得房率89户型方案二T4高层3房2厅1卫3开间入户独立玄关高赠送率高得房率T2洋房3房2厅2卫3开间南向宽景阳台高赠送率高得房率110户型方案一T2洋房3+1房2厅2卫3开间南向宽景阳台入户独立玄关双儿童房设计高赠送率高得房率110户型方案二T2洋房3+1房2厅2卫3开间南向宽景阳台入户独立玄关双儿童房设计高赠送率高得房率100户型125户型方案一沿河边套T2洋房3房2厅2卫4开间南向宽景阳台入户独立玄关卫生间干湿分离高赠送率高得房率主卧侧向飘窗，景观资源利用125户型方案一中间套T2洋房3房2厅2卫4开间南向宽景阳台入户独立玄关洄游空间卫生间干湿分离高赠送率高得房率125户型方案二125户型方案三T2洋房3+1房2厅2卫4开间南向宽景阳台入户独立玄关卫生间干湿分离高赠送率高得房率T2洋房3+1房2厅2卫4开间南向宽景阳台入户独立玄关独立电梯厅高赠送率高得房率