1、P L A N N I N G&A R C H I T E C T U R A LD E S I G NChina Jiazhaoye Group Co.,Ltd.CONVENTIONAL RESIDENTIAL PROJECTS天府新区锦江生态带76亩项目HZS建筑概念方案设计CHINA JIAZHAOYE GROUP CO.,LTD.RESIDENTIAL PROJECTSCONCEPT PLANNING AND DESIGN-2021-目录探 场地思 未来献 策略提方案研 产品S I T EV I S I O NP R O G R A MD E S I G NP R O D U C T展2、立面F A C A D ECONTENTS引 专题T O P I C忆 成都M E M O R I E S佳兆业RESIDENTIAL PROJECT忆成都成都记忆新区印象天府之国/休闲城市/锦绣蓉城CHENGDU成 都成都映像现代、传统、包容、个性山桃红花满上头，蜀江春水拍山流。诗 意韵 味青瓦岀檐长,穿斗粉白墙。公园城市/天府新区/科技城市TIANFU NEW AREA天府新区天府新区国际、现代、时尚、先进大足以容众,德足以怀远探场地区位分析交通分析周边配套现状分析用地条件场地价值竞品分析佳兆业RESIDENTIAL PROJECT宏观区位分析Location Analysis天府新区，是3、国家级四川天府新区内由成都市直接管辖的区域，位于成都市区南部，是成都市“双核共兴”的两个中心城区之一天府新区进入快速发展阶段：以成都和重庆为核心的成渝城市群是引领中国西部发展的重要增长极，被称作“国家发展第四极”。而天府新区则将在再造一个产业成都的基础上，为四川经济乃至西部内陆经济的发展注入新的活力。SITEANALYSIS绕城高速三环路成都市中心双流区SITESITE成都临空经济示范区武侯新城人南商务区龙泉驿中心片区新都中心片区红牌楼商务商贸聚集区青羊总部经济聚集区怡心湖城市中心天府新区大源城市中心创新研发产业功能区空港高技术产业功能区天府新城龙泉高端制造产业功能区两湖一山国际旅游文化功能区4、创新研发产业功能区南部现代工业科技功能区成眉战略新兴产业功能区SITE微观区位分析Location Analysis区位分析：基地位于天府新区，宗地所在板块区位是天府新区成立后最先发展的区域，成熟度高，教育、商业、生活配套优质，市场预期较高。基地距离市中心直线距离约20公里，车程约60分钟；距离环球中心直线距离约12公里，车程30分钟；距离双流机场直线距离18公里，车程50分钟；距离天府机场直线距离40公里，车程50分钟；距离兴隆湖12公里，车程20分钟。SITEANALYSIS绕城限行区域天府大道梓州大道成都世纪城南湖立交地铁站广福地铁站麓湖生态城南湖湿地公园双流机场兴隆湖市中心本项目天府公5、园成泸大道天府机场交通分析Traffic Analysis1、距离地铁5号线（南湖立交站）直线距离约1500米；北侧距牧华路约300m，西侧距剑南大道约1400米。南侧距沈阳路约1200米进出城交通十分便捷。2、地块周边分布有多个公交站点。3、用地四周均为现状道路，交通较为便利。SITEANALYSIS地铁南湖立交站地铁广福路站地铁南湖立交站地铁怡心湖站地铁海昌路站地铁广福路站SITESITE周边配套分析Facilities Analysis2km内生活配套较为完善、交通较为便利，临近已建地铁5号线南湖立交站和地铁1号线广福站。SITEANALYSIS配套类型配套内容距离（km)教育成都市天府6、新区华阳小学0.7天府新区第四小学0.8天府第四中学1.4医疗四川宝石花医院2.5成都市天府新区人民医院3.0景观休闲南湖湿地公园2.0成都海昌极地公园3.0交通地铁5号线（南湖立交站）1.5地铁1号线（广福站）2.2剑南大道1.4天府大道2.3天府第四中学四川天府新区华阳小学天府新区第四小学南湖湿地公园成都市天府新区人民医院四川宝石花医院地铁南湖立交站府地铁海昌路站地铁广福路站河天府新区美岸小学地铁怡心湖站宗地特征Parcel CharacteristicsSITEANALYSIS现有阶段配套资源优质周边现有景观无明显优势区位优越，居住环境成熟周边竞品分析Competitive Aanaly7、sisSITEANALYSIS周边竞品分析序号项目装修标准容积率/产品类型开盘时间成交均价1奥园半岛ONE毛坯1.5/叠拼2020.04叠拼：285002奥园麓语ONE毛坯2.0/叠拼、小高层2021.02叠拼：286003卓越晴翠精装2.0/叠拼、小高层2020.12小高层：28000叠拼：330004麓湖生态城精装4.9/高层、超高层2018.11高层：26477小高层：29901项目位于天府新区锦江生态带板块，府河西醇熟板块内的唯二纯宅地之一。所在板块区位是天府新区成立后最先发展的区域，成熟度高，教育、商业、生活配套优质。项目个案分析毛坯项目现状：在售竞品销量中，奥园半岛one和奥园麓语8、one均为毛坯项目。精装项目现状：卓越晴翠（精装项目）：2020年3月取地，以精装均价3万+入市，总价区间833-900万，首批次正式开盘，截止到开盘当晚24点，整体去化率超过约95%。奥园半岛ONE卓越晴翠奥园麓语ONE麓湖生态城周边竞品分析Competitive AanalysisSITEANALYSIS1.奥园半岛ONE组团式围合布局项目名称奥园半岛ONE项目地址双流天府之眼怡心湖公园内开发商成都奥园怡心置业有限公司建筑类别叠拼占地面积45333.56平方米地上计容面积109202.45平方米装修情况清水容积率1.50密度30%绿化率30%主要产品面积段168-279（叠拼）均价叠拼：29、8500元/平方米规划产品：全叠拼规划形态：组团式围合布局，西侧为公园绿地，楼型排布景观最大化缺点：部分户型楼间距过窄周边竞品分析Competitive AanalysisSITEANALYSIS2.奥园麓语ONE行列式布局项目名称奥园麓语ONE项目地址麓湖公园区青岛路与宁安路交汇处开发商成都奥园景盛房地产开发有限公司建筑类别小高层、叠拼占地面积74000平方米地上计容面积147800平方米装修情况清水容积率2.0密度28.72%绿化率35%主要产品面积段194-282（叠拼）均价叠拼：28600元/平方米规划产品：T2小高层+叠拼规划形态：行列式布局,小高层与叠拼产品左右分区缺点：小高层产品10、无明显组团，溢价低周边竞品分析Competitive AanalysisSITEANALYSIS3.卓越晴翠行列式布局项目名称卓越晴翠项目地址麓湖红石公园旁开发商建筑类别小高层、叠拼占地面积31812平方米地上计容面积63600平方米装修情况精装容积率2.00绿化率35%主要产品面积段119-165（小高层）183-301（叠拼）均价小高层：28000元/平方米叠拼：33000元/平方米规划产品：T2小高层+叠拼规划形态：行列式布局,小高层与叠拼产品南北分区缺点：小高层产品无明显组团，溢价低周边竞品分析Competitive AanalysisSITEANALYSIS项目名称麓湖生态城项目地址11、天府大道南一段918号开发商成都万华新城股份有限公司建筑类别高层、超高层占地面积28688平方米地上计容面积143111平方米装修情况精装容积率4.90密度绿化率30%主要产品面积段140-214（高层）142-218（超高层）均价高层：26477元/平方米小高层：29901元/平方米4.麓湖生态城开阔景观全高层规划产品：三梯四户、二梯四户规划形态：C型错落式布局，天际线富有节奏感，景观资源丰富，产品总累多缺点：品字户型存在自遮挡独立庭院功能性独立组团户型无遮挡叠拼溢价高高低配中庭景观行列式布局规划产品高层产品力总结分析Analyzed献策略任务解读方案推演佳兆业RESIDENTIAL PRO12、JECT用地条件梳理Land Use ConditionsSITEANALYSIS规划用地性质二类住宅兼容商业服务业设施用地总用地面积50538.19平方米容积率1.0且2.0总计容建筑面积10.11万平方米建筑密度20%建筑限高18米且60米绿化率35%公共服务设施配套要求符合成都市城市规划管理技术规定（2017配建项目配建地块一：计容建面27600，位于地块北侧规划道路北；配建地块二：计容建面16000，地块以南直线相距1公里；用地面积：50538.19容积率：1.0且2.0建筑密度：20%公共服务用地SITE 24m规划商住用地中海锦江城规划商住用地规划商住用地规划住宅用地在建泰医院现状13、分析Status Analysis项目地块位于天府新区锦江生态带板块，是府河西侧醇熟板块内的唯二纯宅地之一。四至：四至道路均已通车，地块未打围，北侧道路红线处有临时施工用电电杆内部：附着大量青苗，2处路灯高差：低于道路标高0.35-1m管线接驳：成熟，北侧有现成临电接驳电杆不利因素：北侧配建地块现状为泰康医院的临时施工板房SITEANALYSIS1235623465公共服务用地SITE 41467.87 467.91 466.64 467.10 泰康医院基地周边交通便捷，场内地势平整。场地价值分析Site Value Analysis SITEANALYSIS地块南侧、西侧紧邻道路，且道路等级14、较高，噪音影响较大，居住价值最低。地块北侧、东侧临近道路，道路的等级较低，噪音影响较小，居住价值较高。地块中部受外界条件影响小，居住价值最高。规划商住用地在建泰康医院图例高低1级住宅界面2级住宅界面3级住宅界面规划商住用地规划商住用地规划住宅用地中海锦江城24m公共服务用地任务解读Mission InterpretationMISSION INTERPRETATION1.如何优化总图布局，打造项目品质感2.如何研发产品，提高溢价3.如何充分利用场地，减少成本项目定位1客户定位：中高收入阶层中具有强购买力的社会精英2物业类型：叠拼，高层开发理念1突出主题文化：以现代化立面风格的手法展现。2独特性15、（创新）：产品创新性扩大每户赠送面积。3均好性：结合周边现状及规划道路情况、周边景观资源，大户型及小户型朝向及位置资源利用做到均好。4经济性：总图布局最优最合理化，尽量减少成本SCHEME DEDUCTION方案推演()()叠拼租赁房商业洋房租赁房商业6F叠拼8F/11F洋房容积率不够密度超满容满密由于限价原因，货值不高产品分类面积()单价(W)总货值(W)商业30333.29705.66F叠拼56299.383.1174528.0789F/13F洋房02.80T2高层02.70合计59332.38184233.678产品分类面积()单价(W)总货值(W)商业30333.29705.66F叠拼16、03.109F/13F洋房56299.382.8157638.264T2高层02.70合计59332.38167343.864SCHEME DEDUCTION方案推演()()T2高层租赁房商业洋房租赁房商业叠拼17F高层6F叠拼+8F洋房满容，未满密去化快，货值偏低满容满密，货值适中洋房产品无中庭无溢价产品分类面积()单价(W)总货值(W)商业30333.29705.66F叠拼03.109F/13F洋房02.80T2高层56299.382.9163268.202合计59332.38172973.802产品分类面积()单价(W)总货值(W)商业30333.29705.66F叠拼288003.1817、92809F/13F洋房27499.382.876998.264T2高层02.70合计59332.38175983.864T2高层+6F叠拼方案再思考：在满足容积率、密度的条件下是否有更好的方式增加货值提高溢价？方案一佳兆业RESIDENTIAL PROJECTS方案一6F叠拼+20F/18F高层SCHEME DEDUCTION方案一总图Site Plan天府新区锦江生态带76亩项目经济技术指标项目项目单位单位合计合计备注备注总建设用地面积50538.1976亩可建设用地面积50538.19总建筑面积147779.25地上计容建筑面积101076.38其中住宅97819.38其中租赁房T64118、441.32高层T214040.00叠拼42338.06商业3033.00按计容建面的3配建不可售配套224可售比%68.25%地上不计容建面（架空层）0地下不计容建面46702.87其中人防面积10170非人防车库31838.87地下住宅空间3960下叠赠送物业用房224物管用房总建筑面积的3，且建筑面积不小于400平方米,物管用房可分设置没处面积不小于100，地面以上部分不低于50%垃圾用房200按住宅建筑面积0.8配建。清洗站150设施用房100消防控制室60机动车停车位个1200其中地上停车位个0地下停车位个1200住宅：1.2辆/100；商业/配套：0.8辆/100；其中人防车位个319、03普通车位个897建筑限高m60容积率2.00绿地率35.00%建筑密度20.00%楼栋数栋23单元数个45户数户516平均层数层无要求地下单车位指标/辆34/辆6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M鸟瞰图SCHEME DEDUCTION方案一Scheme 1功能分区明显：租赁房、T2高层、叠拼各自形成组团，分区明显，互不干扰T2高层租赁房商业6F叠拼货值最大化：叠拼数量最大化去化慢、有风险：满足容积率的情况下，密度20、额2400平方米产品分类面积（）单价（W)货值（W)商业30333.29705.66F叠拼42338.063.1131247.99T2高层140402.737908合计59411.06178861.59SCHEME DEDUCTION方案一规划结构分析Scheme 1组团一组团二组团三组团四组团五规划结构一轴 一环 五组团SCHEME DEDUCTION方案一户型落位分析Scheme 1185租赁房200商业产品类型产品类型户型面积户型面积房型房型户型定位户型定位 面积配比面积配比面积面积层面积层面积层数层数栋面积栋面积T2高层住宅180四房两厅三卫阔绰四房24.9%14040.003601321、4680叠拼别墅（6叠）200四房两厅五卫阔绰四房75.1%42338.0640062400100%56378.06小计沿街透视图沿街透视图方案二佳兆业RESIDENTIAL PROJECTS方案二6F叠拼+20F/18F高层L型布局SCHEME DEDUCTION方案二总图Site Plan天府新区锦江生态带76亩项目经济技术指标项目项目单位单位合计合计备注备注总建设用地面积50538.1976亩可建设用地面积50538.19总建筑面积147779.25地上计容建筑面积101076.38其中住宅97819.38其中租赁房T641441.32高层T226352.00叠拼30026.06商业3022、33.00按计容建面的3配建不可售配套224可售比%68.25%地上不计容建面（架空层）0地下不计容建面46702.87其中人防面积10170非人防车库31838.87地下住宅空间3960下叠赠送物业用房224物管用房总建筑面积的3，且建筑面积不小于400平方米,物管用房可分设置没处面积不小于100，地面以上部分不低于50%垃圾用房200按住宅建筑面积0.8配建。清洗站150设施用房100消防控制室60机动车停车位个1200其中地上停车位个0地下停车位个1200住宅：1.2辆/100；商业/配套：0.8辆/100；其中人防车位个303普通车位个897建筑限高m60容积率2.00绿地率35.0023、%建筑密度20.00%楼栋数栋18单元数个32户数户554平均层数层无要求地下单车位指标/辆34/辆18FH=54m18FH=54m18FH=54m18FH=54m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m2F 商业H=10.8m2FH=10.8m鸟瞰图SCHEME DEDUCTION方案二Scheme 2T2高层租赁房商业6F叠拼去化快：产品比例合适，去化周期快功能分区明显：租赁房、T2高层、叠拼各自形成组团，分区明显，互不干扰无风险：容24、积率、密度均满足产品分类面积（）单价（W)货值（W)商业30333.29705.66F叠拼30026.063.193080.79T2高层263522.771150.4合计59411.06173936.79SCHEME DEDUCTION方案二规划结构分析Scheme 2规划结构一轴 两带 五组团组团一组团二组团三组团四组团五18FH=54m18FH=54m18FH=54m18FH=54m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m2F 商业H25、=10.8m2FH=10.8mSCHEME DEDUCTION方案二户型落位分析Scheme 2185租赁房200商业产品类型产品类型户型面积户型面积房型房型户型定位户型定位 面积配比面积配比面积面积层面积层面积层数层数栋面积栋面积T2高层住宅180四房两厅三卫阔绰四房46.7%26352.00360186480叠拼别墅（6叠）200四房两厅五卫阔绰四房53.3%30026.0640062400100%56378.06小计沿街透视图方案三佳兆业RESIDENTIAL PROJECTS方案三6F叠拼+20F/18F高层东西分区SCHEME DEDUCTION方案三总图Site Plan天府新区锦26、江生态带76亩项目经济技术指标项目项目单位单位合计合计备注备注总建设用地面积50538.1976亩可建设用地面积50538.19总建筑面积147779.25地上计容建筑面积101076.38其中住宅97819.38其中租赁房T6 41441.32高层T227035.32叠拼29342.74商业3033.00按计容建面的3配建不可售配套224可售比%68.25%地上不计容建面（架空层）0地下不计容建面46702.87其中人防面积10170非人防车库31838.87地下住宅空间3960下叠赠送物业用房224物管用房总建筑面积的3，且建筑面积不小于400平方米,物管用房可分设置没处面积不小于100，27、地面以上部分不低于50%垃圾用房200按住宅建筑面积0.8配建。清洗站150设施用房100消防控制室60机动车停车位个1200其中地上停车位个0地下停车位个1200住宅：1.2辆/100；商业/配套：0.8辆/100；其中人防车位 个303普通车位 个897建筑限高m60容积率2.00绿地率35.00%建筑密度20.00%楼栋数栋16单元数个30户数户552平均层数层无要求地下单车位指标/辆34/辆鸟瞰图SCHEME DEDUCTION方案三Scheme 3T2高层租赁房商业6F叠拼功能分区明确，建筑围合组团：通过轴线进行组团分割，高层产品形成围合布局，打造庭院景观，叠拼产品横向排布，间距很大28、可以形成围合空间。容积率、密度均满足规划条件总货值较高、去化快、无风险产品分类面积（）单价（W)货值（W)商业30333.29705.66F叠拼29342.743.190962.49T2高层27035.322.772995.364合计59411.06173663.46SCHEME DEDUCTION方案三规划结构分析Scheme 3规划结构一轴 两带 三组团组团一组团二组团三SCHEME DEDUCTION方案三户型落位分析Scheme 3185租赁房200商业产品类型产品类型户型面积户型面积房型房型户型定位户型定位 面积配比面积配比面积面积层面积层面积层数层数栋面积栋面积T2高层住宅180四29、房两厅三卫 阔绰四房48.0%27035.32370186660叠拼别墅（6叠）200四房两厅五卫 阔绰四房52.0%29342.7440062400100%56378.06小计SCHEME DEDUCTION方案三景观视线分析Scheme 3HDL型横向排布D/H=22.8M/19M=1.2以主要景观轴为主形成视线通廊高层透视图思未来愿景佳兆业RESIDENTIAL PROJECT开发项目运营生活树立天府新区区域住宅楼盘新标杆以品质豪宅提升城市活力记 忆重现成都生活韵味永 恒打造现代人居生活典范提方案文化传承场景展示佳兆业RESIDENTIAL PROJECT物质条件越优越，精神文明越缺失S30、OCIAL PRESSURE时代需求现代生活传统文化城市界面酒店式社区入口泛 会 所&下 沉 庭 院社 区 生 活 环记 忆 空 间还记忆以永恒给永恒以记忆构建佳兆业IP 运营社区生活营造社区的五大记忆品质社区生活服务配套轴线城市界面City InterfaceSCENE DISPLAY城市界面下沉庭院记忆空间社区生活环酒店式入口社区入口沿街商业社区广场街角广场广场商业特色餐饮生活服务银行网点零售零售轻餐饮生活馆次入口入口形象尺度归家流线酒店式社区入口SCENE DISPLAY酒店式入口城市界面下沉庭院记忆空间社区生活环Community Entrance 落客区功能流线7.00M祥瑞一街下沉31、庭院电梯/岗亭落客区电梯/岗亭落客区小区绿化小区绿化车库入口4M高层流线叠拼流线泛会所&下沉庭院SCENE DISPLAY城市界面下沉庭院记忆空间社区生活环Pan Club&Sunken Garden下沉庭院尺度下沉庭院功能流线酒店式入口叠拼叠拼T2高层公共廊道T2高层T2高层T2高层高层0停车场入口中央水景停车场垂直交通停车场停车场停车场休憩平台旋转楼梯泛会所(咖啡书吧，休闲中心)垂直交通泛会所(运动健身，恒温泳池)高层高层高层高层社区生活环SCENE DISPLAY22.8M中轴景观街巷尺度：10M城市界面下沉庭院社区生活环记忆空间Community Life Ring社区生活环主巷道剖面32、关系酒店式入口住宅Residence住宅Residence住宅Residence住宅Residence私家庭院yardyard私家庭院私家庭院yardyard私家庭院记忆空间Memory space记忆空间SCENE DISPLAY城市界面下沉庭院记忆空间结合巷道打造节点空间，构建居民集体记忆点社区生活环Memory Space酒店式入口研产品佳兆业CONVENTIONAL RESIDENTIAL PROJECTS竞品分析产品策略户型展示COMPETITIONANALYSIS周边竞品Competition Analysis项目地址：天府大道南一段918号项目类别：高层占地面积：67亩建筑面积：33、14万m容积率：4.9售价：18039元/m清水产品：高层130/140/170/200/220/300m麓湖生态城（芸台漫汀）170 4室2厅3卫劣势：户型品质感较弱200 5室2厅4卫保利和光屿湖项目地址：天府新区武汉路西端项目类别：洋房/大平层/叠拼占地面积：170.5亩建筑面积：41.9万m容积率：2.5售价：约28000元/m产品：洋房149/197/221m劣势：客餐厅排布紧凑 品质较弱197 4室2厅3卫221 4室2厅3卫COMPETITIONANALYSIS周边竞品Competition Analysis上叠195.00 4室2厅3卫中叠185.00 4室2厅2卫下叠279.34、00 4室2厅2卫奥园半岛ONE项目地址：天府新区剑南大道南段333号项目类别：叠拼别墅占地面积：67亩建筑面积：10.86万m容积率：1.5售价：21999-30000元/m清水产品：叠拼168/185/194/260/279m劣势：8.6m两面宽产品 面宽略小 豪宅感弱项目地址：天府新区麓湖公园区青岛路与宁安路交汇处项目类别：叠拼/高层占地面积：111亩建筑面积：14.78万m容积率：2.0售价：叠拼25122-30000元/m清水产品：叠拼194/282/248mCOMPETITIONANALYSIS周边竞品Competition Analysis奥园麓语ONE劣势：10.4m两面宽产品35、 中叠无入户门厅 有损品质上叠248.00 4室2厅4卫中叠194.00 4室2厅4卫下叠282.00 4室2厅4卫COMPETITIONANALYSIS周边竞品Competition Analysis卓越晴翠项目地址：天府新区麓湖公园区青岛路与宁安路交汇处项目类别：叠拼/洋房占地面积：47亩建筑面积：6.36万m容积率：2.0售价：高层25464-29344元/m叠拼30060-33778元/m产品：洋房165 叠拼183/204/277/287/300m劣势：7.9m两面宽产品 面宽略小 豪宅感略弱下叠287.00 4室2厅3卫上叠204.00 4室2厅3卫中叠183.00 4室2厅3卫P36、ROJECT DESIGN产品设计逻辑Product Design叠拼独户 独院 独立电梯 超大面宽高层独立入户 独立组团 增强品质6F叠拼产品设计PRODUCTANALYSIS户型策略Family strategy6 墅 诞 生一个叠墅的励志故事独立电梯私家花园阳台上叠私家电梯中叠私家电梯下叠私家电梯后院前院露台妈妈，我好喜欢这个院子,我要经常来玩！我要在这里种上很多很多的植物！这里的视野好棒！能独立电梯入户，这房子买的值！阳台地下停车地下一层地下夹层1F2F3F4F5F6FRF地下停车阳台阳台阳台臻享入户私家花园独立电梯上叠中叠下叠叠拼首层入户关系PRODUCT ANALYSISPRODU37、CT ANALYSIS产品分析Product Analysis叠拼 200 下叠入户庭院赠送阳台半面积赠送一层平面图12345二层平面图下叠入户庭院下叠入户庭院户型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率半面积赠送全面积赠送花园面积赠送总面积（不含地下）赠送比例A13+1房2厅4卫199.047.23%88.01%14.4033.941.120.65%、臻享私家庭院入户（尊享私家花园）、独立私家电梯（良好归家体验）、豪华客餐方厅（空间宽敞，灵活多变）123、豪华主卧套（提升生活品质）、六面宽阳光户型（尽揽阳光清风）45PRODUCT ANALYSIS产品分析Product Analysis叠拼 238、00 中叠三层平面图四层平面图挑空全面积赠送阳台半面积赠送户型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率半面积赠送全面积赠送花园面积赠送总面积（不含地下）赠送比例B13+1房2厅4卫198.6414.50%88.01%28.85.588.6428.6214.41%、臻享私家庭院入户（尊享私家花园）、独立私家电梯（良好归家体验）、豪华客餐方厅（空间宽敞，灵活多变）123、豪华主卧套（提升生活品质）、六面宽阳光户型（尽揽阳光清风）452345PRODUCT ANALYSIS产品分析Product Analysis挑空全面积赠送阳台半面积赠送露台全面积赠送6叠拼 200 上叠五层平面图六层平面图户型编号户39、型套型面积阳台露台投影比得房率半面积赠送全面积赠送花园面积赠送总面积（不含地下）赠送比例C13+1房2厅4卫198.8123.70%88.01%28.823.8926.5764.8632.62%、臻享私家庭院入户（尊享私家花园）、独立私家电梯（良好归家体验）、豪华客餐方厅（空间宽敞，灵活多变）123、豪华主卧套（提升生活品质）、六面宽阳光户型（尽揽阳光清风）45、超大露台赠送（独享室外活动空间）62345PRODUCT ANALYSIS户型策略Family strategy偷密度策略常规方式通过阳台偷密度极致方式通过立柱外挑偷密度一层平面图（方式一）二层平面图一层平面图（方式二）二层平面图PR40、ODUCT ANALYSIS产品分析Product Analysis改造前改造后一层平面图二层平面图改造部分叠拼 200 下叠PRODUCT ANALYSIS产品分析Product Analysis三层平面图四层平面图改造部分改造前改造后叠拼 200 中叠PRODUCT ANALYSIS产品分析Product Analysis五层平面图六层平面图改造部分改造前改造后叠拼 200 上叠18F高层产品设计PRODUCT ANALYSIS产品分析Product AnalysisT2高层标准层平面图A1A1阳台半面积赠送飘窗全面积赠送户型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率半面积赠送 全面积赠送 赠送41、总面积 赠送比例A1四室两厅两卫180.7213.60%77.64%9.5412.9322.4712.43%PRODUCT ANALYSIS产品分析Product AnalysisT2高层户型平面图阳台半面积赠送飘窗全面积赠送户型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率半面积赠送 全面积赠送 赠送总面积 赠送比例A1四室两厅两卫180.7213.60%77.64%9.5412.9322.4712.43%、独立电梯厅入户、中西厨一体化设计、客餐南北通厅123、9.6m宽景阳台、豪华主卧套设计4514352PRODUCT ANALYSIS产品分析Product Analysis180户型平面阳台半面积42、赠送飘窗全面积赠送14352、独立电梯厅入户、超强玄关收纳空间、270转角观景横厅123、豪华L型宽景阳台、豪华主卧套设计45户型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率半面积赠送 全面积赠送 赠送总面积 赠送比例B1四室两厅两卫180.4825.95%18.274.522.7712.61%B2四室两厅两卫181.1910.93%7.725.8813.607.51%78.00%PRODUCT ANALYSIS产品分析Product Analysis180户型平面阳台半面积赠送飘窗全面积赠送、独立电梯厅入户、超强玄关收纳空间、270转角观景横厅123、豪华L型宽景阳台、豪华主卧套设计4514352户43、型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率半面积赠送 全面积赠送 赠送总面积 赠送比例B1四室两厅两卫180.4825.95%18.274.522.7712.61%B2四室两厅两卫181.1910.93%7.725.8813.607.51%78.00%PRODUCT ANALYSIS产品分析Product AnalysisT2高层标准层平面图-180+180阳台半面积赠送飘窗全面积赠送B1B2户型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率半面积赠送 全面积赠送 赠送总面积 赠送比例B1四室两厅两卫180.4825.95%18.274.522.7712.61%B2四室两厅两卫181.1910.93%7.744、25.8813.607.51%78.00%PRODUCT ANALYSIS产品分析Product AnalysisT6高层标准层平面图120+100户型编号户型套型面积得房率C1三室两厅两卫120.85C2三室两厅一卫99.9281.09%C1C1C1C1C2C2PRODUCT ANALYSIS产品分析Product AnalysisT9高层标准层平面图户型编号户型套型面积阳台露台投影比得房率A1三室两厅两卫109.443.00%A2三室两厅一卫105.440.00%A3三室两厅两卫120.271.72%84.20%上位规划示范区区位水位线分析建筑立意总平面图总图分析流线分析备用方案引专题佳兆45、业RESIDENTIAL PROJECT18FH=54m18FH=54m18FH=54m18FH=54m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m2F 商业H=10.8m2FH=10.8mSCHEME DEDUCTION方案二户型落位分析Scheme 2185租赁房200商业产品类型产品类型户型面积户型面积房型房型户型定位户型定位 面积配比面积配比面积面积层面积层面积层数层数栋面积栋面积T2高层住宅180四房两厅三卫阔绰四房46.7%26346、52.00360186480叠拼别墅（6叠）200四房两厅五卫阔绰四房53.3%30026.0640062400100%56378.06小计SHOW RESULTS售楼部一效果展示Show Results示范区面积：5800售楼部建筑面积：1200停车位个数：20售楼部售楼部1F/1F/-1F1F售楼部一总图SITE PLAN下沉庭院下沉庭院门廊门廊停车区售楼部样板房样板房后场景观前场景观城市人流来向FUNCTIONAL ANALYSIS售楼部一功能分区Functional analysis下沉庭院停车场售楼部一流线分析streamline analysisSTREAMLINE ANALYSI47、S0.0-5.5m城市人流来向参观动线停车人流动线样板房售楼部样板房从此至负一层从此至负一层下沉庭院看房动线SPACE INTENTION1 大堂售楼部一Space intention售楼部一层平面图122 阅读区3 休闲区3SPACE INTENTION售楼部一Space intention售楼部负一层平面图654 沙盘区5 洽谈区6 下沉庭院4SHOW RESULTS售楼部二效果展示SHOW RESULTS效果展示Show Results售楼部二效果展示SHOW RESULTS售楼部二效果展示示范区面积：6000售楼部建筑面积：1200停车位个数：20售楼部售楼部1F/1F/-1F1F售楼48、部二总图SITE PLANFUNCTIONAL ANALYSIS售楼部二功能分区Functional analysis售楼部样板房样板房下沉庭院停车区城市人流来向景观展示FUNCTIONAL ANALYSIS售楼部二功能分区Functional analysis样板房样板房下沉庭院城市人流来向看房动线0.0-5.400停车区从此至负一层从此至负一层售楼部售楼部一层平面图13SPACE INTENTION售楼部二Space intention1 大堂2 阅读区3 休闲区2售楼部负一层平面图SPACE INTENTION售楼部二Space intention454 沙盘区5 洽谈区6 儿童娱乐区649、地下室设计BASEMENT CHAPTER地库范围示意221112-1F地库方案The earthwork measures场地趋于平缓，仅地下一层足够2-2剖面图1-1剖面图12BASEMENT CHAPTER地库方案一层地库The earthwork measures车库出入口车库出入口车库出入口地下室总建筑面积：物管用房：非机动车库：地下产权住宅：地下停车数：46702.872241010个39601200个单车指标（含产权住宅）：34/辆垃圾用房：200 其中：人防车位数：普通车位：303个897个人防区域用地红线地库范围线车行流线展立面文化立意立面分析佳兆业RESIDENTIAL P50、ROJECT韵 味茅檐长扫静无苔，花木成畦手自栽。高层篇佳兆业RESIDENTIAL PROJECTSARCHITECTURALLOGIC立面逻辑演变Architectural Logic原始形体横向三段式经典比例传统建筑新形势增加竖向划分屋顶造型优化融入横向线条增强立面整体性立面生成高层：立面设计以现代构成为基调，采用清晰、明快的几何构图，删繁就简，达到一种既现代又不失典雅的雅致感。FACADE EXHIBITION立面展示Facade Exhibition立面效果图立面推荐FACADE RECOMMENDFacade Recommend当前市面高层立面特点：现代风格，精工品相立面推荐FAC51、ADE RECOMMENDFacade Recommend当前市面叠拼立面特点：现代风格，横向舒展、强调比例美ARCHITECTURALLOGIC立面逻辑演变Architectural Logic叠拼：立面设计强调横向舒展，体量嵌套，汲取传统中式建筑之灵感，运用现代表达方式，突出叠拼私享感、尊贵感。原始形体强调横向立面效果增加“现代檐口”立面效果“现代檐口”抽象元素方案回顾合回顾佳兆业RESIDENTIAL PROJECTSCHEME REVIEW方案回顾方案一：6F叠拼+小高层（叠拼最大化）方案二：6F叠拼+小高层（L型分区）方案三：6F叠拼+小高层（左右分区）总货值最高规划超密较多存在报规52、风险满容满密产品均好性高高层L型布局将更多用地空间释放给叠拼高层溢价高组团分区明确，小高层围合十字中庭景观产品分类面积（）单价（W)货值（W)商业30333.29705.66F叠拼29342.743.190962.49T2高层27035.322.772995.364合计59411.06173663.46产品分类面积（）单价（W)货值（W)商业30333.29705.66F叠拼30026.063.193080.79T2高层263522.771150.4合计59411.06173936.79产品分类面积（）单价（W)货值（W)商业30333.29705.66F叠拼42338.063.1131247.99T2高层140402.737908合计59411.06178861.59