1、天府云墅 2021.03目录01 02 03040506 前期分析规划策略示范区策略地库策略产品策略立面策略Preliminary analysisPlanning strategyDemonstration area strategyBasement strategyProduct strategyFacade strategyCONTENTS 011前期分析PRELIMINARY ANALYSIS成都印象“九天开出一成都，万户千门入画图。草树云山如锦绣，秦川得及此间无。”西南丝绸之路古蜀道宽窄巷子天府之国 乐容天下 进退自如 浮沉自安项目区位地处中心2.5 环金牛区定位商贸、商务中心成都北2、中央商务区面积最大，人口最多商贸、商务BUSINESS成熟区域 潜力无限SITE三环青羊区QINGYANG DISTRICT6.4km天府广场二环一环武侯区锦江区WUHOU DISTRICTJINJIANG DISTRICT成华区CHENGHUA DISTRICTLocation金牛区JINNIU DISTRICT交通条件三大地铁线覆盖2、6、7 号线围绕（三轨道）距花照壁站 1.4km 茶店子站 1km距茶店子客运站 1.6km 一品天下站 2km距金府路站 0.6km（6 号线尚未建成）茶店子客运站全年仅一块住宅用地供应金府路站1.0km2.0km茶店子站花照壁站SITE2 号线一品天下站3、7 号线三横三纵主干道三纵三横6-10 车道路网三纵（蜀汉路、金牛大道、交大路）三横（二环路、中环路、三环路）可通过立交桥从环线下至车道三环路交大路（双向 6车道）金牛大道（双向8车道）蜀汉路（双向 6车道）二环路（双向10车道）中环路三环路SITE抵达基地路线人环线基地中环路基地三环线基地Traffic Analysis羊犀立交金牛立交SITE营门口立交教育配套优质学区房 满足全龄段教育成都七中八一学校1.0km2.0km成外附小（成都市私立前三）成都第四幼儿园茶店子小学（金牛区前三）私立蒙台梭利幼儿园幼儿园小学中学成都第四幼儿园茶店子小学成外附小成都七中八一学校SITE私立蒙台梭利幼儿园E4、ducational Package商业配套配套齐全，生活便利临近商业，生活便利地段豪华，排面拉满0.6Km1.3kmSITE凯德广场龙湖西宸天街1.0km0.5km30 万体量商业综合体凯德广场基地周边 500m 内享有社区商业龙湖西宸天街成都首个将公园、地铁、商场多个资源空间形成串联的 TOD 项目Commercial Package周边现状分析开发环境较好地块临两大交通干道北侧为四川省人民医院金牛医院东侧临花照壁东街南侧为待开发土地，现已打围西侧为成都七中八一学校，省示范高中基地新建住宅对西侧住宅楼有日照影响项目位于北侧医院下风口，存在不利影响优质学区房，特定时段有噪音干扰对基地基本无影5、响待开发商住用地，暂无影响景观资源丰富site成都七中金牛公园新金牛公园金牛医院尚熙庭苑金府路 6 号待开发用地子星路花照壁东街Surrounding StatusSight Analysis25m 视线分析600mSITE金牛公园50m 以下高度金牛公园视线受遮挡50m 以上高度金牛公园视线较开阔75m 50m 100m 金牛公园金牛公园金牛公园气候分析气团来向分析气候分区基地风向分析成都属于亚热带湿润季风气候区，夏天湿热，冬天阴冷常年静风，6、7、8 月风向为北风，其余为东北偏北风夏热冬冷地区夏季多以偏北风为主导冬季多以东北风为主导 基地处于下风口北侧医院对基地有一定影响N 金牛医院夏季气6、流冬季气流SITEClimate Analysis居住价值低居住价值高南侧待开发用地可能会有一定视线遮挡用地东南侧临市政道路，有一定噪音污染北侧位于医院下风口对地块有消极影响西侧紧邻多层住宅区不远处公园景观资源 具备较高的居住价值金牛公园新金牛公园金牛医院尚熙庭苑金府路 6 号成都七中待开发用地子星路花照壁东街site基地价值分析Site Value Analysis项目规划条件1.用地性质：二类住宅用地2.用地面积：26942.25（40 亩）3.规划容积率：3.04.建筑密度：25%5.绿地率：35%（城市居住区规划设计标准）产品类型建议及面积配比要求：T2 高层，电梯独立入户项目定位：高7、端改善产品定位：大平层产品打造为主成都传统西贵区域整体配套成熟，优质学区为亮点配套大平层深受区域欢迎，低密高溢价特殊规划条件1.建筑限高：123m（成都超高层需做单独超限审查，建设周期较长）2.3%移交政府物业，面积段60-100（建议独立设置，建设标准不低于同期同类商品房）3.须在宗地外独立占地的服务设施用地内配建幼儿园，用地面积约 6687.95 4.在满足项目应配机动车位的前提下还需配建地下公共机动车停车场一处（不少于 230 个机动停车位，独立出入口）设计要求面积段户型配比160 四房二厅三卫50%190 五房二厅三卫30%230 五房二厅五卫20%Design Requirement8、s建筑间距高层主要朝向与主要朝向控27米，主要朝向和次要朝向控制13米（山墙不开窗）地下室地下室：完成面标高不高于市政路0.4米（地库抬高需通过市政科、规划科审核，需后期沟通）建筑地库H 0.4m室外地坪覆土花园建筑面宽30 米上道路 60 米以上高层建筑面宽控40米日照住宅大寒日日照不低于1小时；托儿所、幼儿园冬至日日照不低于3小时天际轮廓线天际轮廓线沿城市主路控制25%高度差（规定为宜，后期具体方案需沟通）复式跃层 住宅建筑复式挑空需计容核心筒严格限制三合一前室当 24 h 60m，a 60m当 h 60m，a 40m建筑ha建筑退线1.高层住宅主要朝向按高度夹角控，最低13米2.高层住宅9、次要朝向按高度控，最低9米阳台阳台率不超过15%（含飘窗、阳台入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板抗震板等）建筑阳台11.附属构件建筑附属构件的进深不宜大于0.7米，且连续长度不宜大于1.8米。住宅建筑不宜设置除结构构件以外的附属构件。阳台飘窗飘窗S1S2S3S4S5S1+S2+S3+S4 S5*15%地上停车室外地面机动车停车位不计入停车位指标；规划产品LLL 0.3H 且 L 13mL 0.2H 且 L 9m高层高层用地红线规范解读 Normative Interpretationts眉山市城市规划管理技术规定补充规定四川在眉山绵阳等地提倡第四代住宅建设规范解读10、 Normative Interpretationts成都七一城市森林花园空中花园面积可突破 15%和进深不大于2.1米的限制试点建筑可设置外挑空中花园两层通高，不计入容积率绿城凤起中铁西派浣花绿城 凤起朝鸣德商 国宾锦麟天玺新希望 D10 天府中铁西派浣花SITE区位市场概况产品类别：大平层 独栋 叠拼容积率：2.0均价：33500元/平方米户型面积段：板式高层 165 -300 物业类别：大平层、叠拼容积率：3.80均价：33800元/平方米户型面积段：198 -245 物业类别：大平层、商业容积率：3.00 均价：29500元/平方米户型面积段：160 -240 物业类别：大平层、商业容11、积率：8.00均价：35000元/平方米户型面积段：96 -270 德商国宾锦麟天玺新希望二环线三环线Market Overview绿城凤起朝鸣规划特点竞品分析北高南低+无中央花园+多业态组合300 235 195 165 CaseAnalysisSITE绿城凤起 户型面积 195 4 室 2 厅 2 卫 4 面宽户型设计特点：a.超大面宽朝南b.房间少c.配置高d.公私分区明确e.超大空中花园户型设计特点：a.南向横厅b.超大阳台c.南北通d.无亮点户型设计特点：a.大面宽朝南b.户型方正c.公私区分明确d.次卧纵深过长 户型面积 165 3 室 2 厅 2 卫 3 面宽 户型面积 235 12、4 室 2 厅 4 卫 5 面宽 户型面积 300 4 室 2 厅 5 卫 7 面宽户型设计特点：a.南北通b.竖厅c.无亮点竞品分析常规 T2 产品布局，缺乏体验感CaseAnalysis绿城凤起朝鸣竞品分析中铁西派浣花规划特点围合布局+花园渗透245 198 176 CaseAnalysisSITE中铁西派浣花户型面积 198 4 室 2 厅 3 卫户型面积 176 3 室 2 厅 3 卫户型面积 245 4 室 3 厅 3 卫户型设计特点：a.超大面宽朝南b.客餐厅豪华观景视野c.房间少、配置高d.270景观阳台户型设计特点：a.竖厅南北通b.大面宽朝南c.超大阳台d.公卫流线过长户型设13、计特点：a.竖厅南北通b.大面宽朝南c.270超大阳台d.双主卧交通空间较多，空间利用率不高竞品分析中铁西派浣花CaseAnalysis德商 国宾锦麟天玺规划特点u 型围合+中央花园240 200 160 竞品分析 CaseAnalysisSITE德商国宾锦麟天玺户型面积 160 4 室 2 厅 2 卫户型面积 160 3 室 2 厅 2 卫户型面积 200 4 室 2 厅 3 卫户型面积 240 4 室 2 厅 3 卫户型设计特点：a.北横厅b.公私分区明确c.偏东西向布置d.西晒影响户型设计特点：a.大面宽朝南b.宽景阳台c.主卧豪华配置d.客餐厅分离户型设计特点：a.北横厅宽景阳台b.大14、面宽朝南c.厨房、衣帽间纵深过长d.阳台视野受中间户影响户型设计特点：a.北厅宽景阳台b.户型方正c.次卧公卫流线交叉d.次卧采光不利德商 国宾锦麟天玺产品横厅模式 竞品分析 CaseAnalysis竖厅产品进深过长T3 产品存在视线遮挡新希望 D10 天府规划特点点状布置+中央花园竞品分析270 240 220 200 CaseAnalysisSITE新希望户型面积 240 4 室 2 厅 3 卫户型面积 200 3 室 2 厅 3 卫户型面积 270 4 室 2 厅 3 卫户型面积 220 3 室 2 厅 3 卫户型设计特点：a.270转角厅b.公私分区明确c.独立书房d.房间少、配置高户15、型设计特点：a.270超大转角厅b.公私分区明确c.独立书房d.房间少、配置高e.豪华主卧户型设计特点：a.270超大转角厅b.独立书房d.房间少、配置高d.豪华主卧户型设计特点：a.270超大转角厅b.公私分区明确c.独立书房d.房间少、配置高e.豪华主卧新希望 D10 天府180超大转角方厅大户型均配有独立书房竞品分析 CaseAnalysis追求房间尺度竞品分析总结产品格局常规产品规划布局围合大花园配套设施酒店化立面颜值大玻璃面偏公建化需升级以匹配豪宅所需的独特气质S WTO交通:“三纵三横三轨道”的交通体系区位价值：金牛区是中心五城区之一，定位于城北中央经济区城市价值：新一线城市榜首、16、城市抗风险价值高；周边配套：各项生活配套丰富，优质学区房；两大购物中心优质住宅区：三环优质纯住宅土地稀缺，未来供应量少市场趋势：成都一圈层销售市场标准供不应求，价格同比上涨 16%周期快：一圈层去库存周期 8.6 个月，板块去库存周期 9 月板块无新增供应景观资源：公园景观资源丰富优势Strengths劣势Weakness机遇Opportunity风险Threats分析总结如何打造 TOP 豪宅产品获取市场定价权如何打造 TOP 豪宅产品在高价领地里获得价格提升如何吸引新贵客群基地位于医院下风口医院影响场地日照客群来源城西地缘性客户（主力）青羊区及西南方向外溢客户（重要）大成都范围（兼得）金牛17、区改善客户为主，青羊区价格挤压客户为辅同步吸附成都市场其他区域客户群体。再改客户企业高管私营业主国企高管、私营业主30-45 岁，以三口之家自住为主，老人偶尔同住改善居住面积和功能160，四居室户型为主至少 2 个套间，独立书房配置再改客户对总价有一定敏感性交通区位商业配套教育医疗客群描摹 CUSTOMERS DESCRIPTION关注点豪宅客户社交圈层景观资源高端配套开发商品牌豪宅客户更加关注在此总价区间的附加值40-50 岁，3-5 人的居住人口为主，三代居或自住有 3 次及以上置业经验190 以上的产品，五居室户型为主大观景客厅，中西厨，独立休闲空间客群描摹 CUSTOMERS DESC18、RIPTION关注点城市新贵国企政府官员海归人士本案案例分析德商锦江天玺麓湖生态城武侯金茂府案例分析案例分析德 商德商锦江天玺大花园-南北通横厅+大玻璃面 锦江区169 3 房 2 厅 3 卫优势南北通透横向大客厅宽景阳台劣势入口玄关局促客餐厅不够方正房间数少优势礼仪玄关入户客餐厅方正大阳台劣势交通空间浪费动静分区不明确优势南北通透横向大客厅宽景阳台劣势入口玄关局促229 4 房 2 厅 3 卫 202 4 房 2 厅 3 卫Case Analysis案例分析麓湖生态城天府新区Case Analysis优势南向 4 面宽中西厨设置宽景阳台劣势南北不通透客餐厅较小优势南向 4 面宽中西厨设置宽景19、阳台劣势南北不通透客餐厅较小170 4 房 2 厅 3 卫200 4 房 2 厅 4 卫大花园+通高阳台+生态理念案例分析 Case Analysis武侯金茂府武侯区优势客餐厅方正动静分区明确宽景阳台劣势南北不通透房间数少优势南向 4 面宽南北通透极致大阳台劣势客餐厅不方正动静分区不明确165 3 房 2 厅 2 卫195 3 房 2 厅 3 卫金 茂多组团花园+智慧住宅+产品大进深案例分析龙华金茂府深圳龙华区优势全套房设计大阳台，舒适户内空间劣势南北不通透优势大阳台，舒适户内空间两梯两户双独立门入户劣势南北不通透优势大阳台，舒适户内空间独创家庭厅劣势南北不通透大花园+独创家庭厅+产品大进深120、55 3 房 3 卫户型185 4 房 3 卫户型248 5 房 4 卫户型Case Analysis团队国际考察经历纽约新加坡泰国 纽约豪宅主要分布于中央公园附近和哈得孙河周围。利用景观资源和地理位置优势提升产品1.152 Elizabeth-Ando3.One Madison-Cetra Ruddy4.纽约 432 Park Avenue-Rafael Vinoly2.纽约西 21 街 551 号-Norman Foster客群分析共生关系纽约顶级高层公寓的客户来自全球顶级住宅以其便利的配套设施和尊贵的社会身份象征意义，吸引了一部分较富裕的中产阶层购买较低楼层的小户型产品。全球客顶级名人富21、豪牵动中产阶级购买项目名称：152 Elizabeth落成时间：2017 年户型面积段：180 、380 层数：7F净高：2.7 米开发商：Sumaida+Khurana 设计者：安藤忠雄（1995 年普利兹克奖获得者)152 Elizabeth-Ando户型分析户型格局：2 房 2 厅 3 卫 建筑面积：186 项目特点：产品公私分区+大师操刀厨房客厅电梯abc衣帽卧室公卫主卫主卧次卫餐厅客厅厨房餐厅纽约西 21 街 551 号-Norman Foster项目名称：纽约西 21 街 551 号落成时间：2017户型面积段：99 /141 /227 层数：19F净高：3.4 米楼高：76 米设22、计者：诺曼福斯特（“高技派”的代表人物，第 21 届普利兹克建筑大奖得主）书房abc客厅餐厅厨房主卧主卧卫浴次卧卫浴衣帽户型格局：1 房 2 厅 2 卫 建筑面积：141 户型价格：350 万$项目特点：产品公私分区+建筑、室内、景观一体化a餐厅b客厅厨房衣帽卫浴家政主卧主卧卫浴户型分析纽约豪宅特点流线总结a.人车分流户型设备立面b.入口特色a.公私分区明确b.转角重要功能c.电梯直接入户d.环形流线设计e.环形流线设计a.隔墙式综合管线b.隐藏式空调系统c.隐藏式电动窗帘d.侧排式卫浴排水e.精细化室内装修a.精细特色化b.内外一体化公卫核心筒客厅厨房套卧主卧套卧套卧会客厅餐厅公区私区公区私23、区配套a.结合底部退台做露台休闲平台b.高层开辟区域做高端社交区域c.利用各个避难层空间布置不同会所功能c.裙楼布置为配套用房产品公私分区+建筑、室内、景观一体化+大师效应BEATNIQTHE MONUMENT THONG LOSaladaeng OneASHTON Residence 41Park Origin ThonglorICON SIAMHyatt柏悦酒店瑰丽酒店Park Origin on sukhumvit 24柏荟 PREM RUAMRUDEEEmQuartier EMPORIUMDiscoveryNoble ploenchitGrooveThe Commons文化东方是隆/沙24、吞区中心毗尼区素坤逸区1.SALADAENG ONE3.ASHTON Residence 412.BEATNIQ4.Park Origin Thonglor泰国考察案例SALADAENG ONE项目名称：SALADAENG ONE项目区位：是隆/沙吞区用地面积：约 3182 平方米停车位：共 6 层（地下三层地上三层）落成时间：2018 年 5 月户型：一室一厅（51-57 平方米）两室一厅（110-119 平方米）两室一厅复式（113-132 平方米）三室一厅（226 平方米）顶楼复式（435-442 平方米）公寓总户数：185 户层数：33F层高：3-6 米起价：6-7 万人民币平方米 起25、开发商：SC Asset设计者：EcoId/Openbx（建筑）五房四厅六卫412（套内）主卧套卧楼梯间餐厅西厨公卫公区长区泰厨客厅景观阳台电梯厅玄关长辈套卧佣人套挑高区域阳台浴缸长区辅区412（套内）主卧套卧楼梯间餐厅西厨公卫公区长区泰厨客厅景观阳台电梯厅玄关套卧套卧起居厅楼梯间衣帽间主卫景观阳台长辈套卧佣人套挑高区域阳台浴缸长区辅区客厅挑高私区项目特点：室内、阳台一体化+超大景观延展面ASHTON Residence 41项目名称：ASHTON Residence 41用地面积：约 3060 平方米停车位：共 3 层（地下三层）起价：6-7 万人民币平方米 起项目特点：立体景观花园健身房B26、栋公寓住户水韵休息厅湖景池天空桥Park Origin Thonglor项目名称：Park Origin Thonglor性质：永久产权类型：3 栋高层公寓土地面积：9563.6 平方米单价：24 万泰铢（约 5.1 万人民币）/平方米起总价：750 万泰铢（约 160 万人民币）起项目特点：空中会客厅新加坡海景公寓 Amber Park 安珀园项目名称：Amber Park性质：永久产权类型：3 栋 21 层公寓，22 层为空中花园均价：2.1 万新币（约 10.5 万人民币）/平方米总价：109 万新币（约 538 万人民币）起物业设施：瑜伽露台，水景，花园，慢跑跑道，空中桥，空中健身区，27、体育馆，更衣室，蒸汽浴室，空中温泉池，美食餐饮，空中休息区，会议活动室4+1 房建筑面积：121 售价:1701 万起项目特点：云顶会所+天际跑道豪宅项目案例总结产品格局立面颜值配套设施规划布局大面宽+宽厅端厅+公私分区现代风格为主+开阔延展面多空间+多维度+酒店化大花园+健康生态愿景：天府云墅设计策略成都人 喜欢什么？居住体验高端配套景观资源尊贵仪式大景观大阳台大活动空间娱乐生活归家动线圈层关系城市西贵社交圈层景观资源尊贵仪式居住体验高端配套城市西贵城市西贵营造稀缺性吸引塔尖人群打造极致高端配套设施营造空中院子大阳台市井生活搬向豪宅营造具有礼仪秩序感的归家动线大景观大阳台大景观大阳台大活动空28、间大活动空间娱乐生活娱乐生活归家动线归家动线营造稀缺性、独特性、吸引塔尖人群，带动形成群聚效应社交圈层配套会所，恒温泳池，高端酒廊，景观会客厅高端配套居住体验创造极致的大活动空间、入户仪式感、大方厅、室内舒适的户内空间景观资源营造空中院子，大宽景阳台，270 度景观视野尊贵的仪式感仪式感是人们表达内心情感最直接的方式，仪式感无处不在。建筑中的仪式感最体现在流线和场景尊贵有仪式感的归家流线人行标志性小区入口城市形象 中央公园 单元入口前场单元大堂电梯入户 归家流线 Home flow lineLIFESTYLE 尊贵有仪式感的归家流线车行归家流线 Home flow line电梯入户 标志性小区29、入口 城市形象地库坡道地库玄关地下大堂地库出入口地下停车空间地下大堂前区LIFESTYLE 022规划策略PLANNING STRATEGY规划策略PLANNING STRATEGY规划条件1.用地面积：26942.25（40 亩）2.规划容积率：3.03.建筑密度：25%4.3%租赁住房移交政府5.230 辆社会停车要求用地条件现状条件周边现状复杂、日照受限，如何最大程度提升产品货值？日照现状24m16m1.北侧为金牛人民医院，需考虑视线规避2.东侧现状绿地及城市沟渠3.南侧为待开发商住用地4.西侧为金府六号家属楼、成都七中5.西侧 600 米距离现状金牛公园1.北侧为四川省人民医院金牛医院30、，六层以上为病房区域，满足半数病房满足冬至日两个小时要求2.西侧为金府六号家属楼，经测算，现状家属楼日照本身未满足大寒日一个小时要求3.不影响日照，场地西侧所示区域不能设置建筑金牛医院家属楼待开发用地金牛公园 子 星 路 子 星 路600m高层主朝向退线此两栋家属楼测算日照可能本身不足高层次朝向退线城市沟渠花 照璧东街花 照璧东街此范围内不能排布建筑规划推演规划推演230 190 160 方案一（全点式方案）方案二（双拼置于北侧）方案三（双拼置于南侧）方案四（双拼平行分置南北侧）方案五（双拼转角置于南北侧）全点式布局，各栋山墙间距较小160 户型布置于北侧，会出现一栋楼王，影响花园160 户型31、布置于南侧，大户型会正对医院急诊楼用足北侧、西侧、南侧边，售楼处只能布置于东侧，现状绿地沟渠需改造160 户型转角度，视线避开医院190 户型南北分置，面向内部景观230户型享受最佳景观（内部+外部）外部景观资源内部景观空间日照朝向条件户型布局合理外部景观资源内部景观空间日照朝向条件户型布局合理外部景观资源内部景观空间日照朝向条件户型布局合理外部景观资源内部景观空间日照朝向条件户型布局合理外部景观资源内部景观空间日照朝向条件户型布局合理金牛公园金牛公园金牛公园金牛公园金牛公园外部景观最大化+内部极致花园+资源合理分配结论：多重比选，方案五为最佳方案，最好景观布置最佳户型荐规划方案效果图 Eff32、ect Picture效果图 Effect Picture效果图 Effect Picture效果图 Effect Picture效果图 Effect Picture效果图 Effect Picture效果图 Effect Picture效果图 Effect Picture效果图 Effect Picture效果图 Effect Picture效果图 Effect Picture效果图 Effect Picture效果图 Effect Picture效果图 Effect Picture效果图 Effect PictureEffect Picture效果图效果图 Effect Picture效果33、图 Effect Picture效果图 Effect Picture单位数值备注26942.25122833.1280826.0080826且2694280361.7177936.932424.78464.29464.29A、物管用房(含不小于30业主委员会活动室400按总建筑面积3配置，且建筑面积不小于400平方米；B、垃圾用房64.29按住宅建筑面积0.8配建垃圾用房，且建筑面积应不小于20平方米；42007.1240783.5135个/1223.611.5个/003.03.0%11.63%25%9.90%35%户408可售套数辆1165地上辆0地下辆9351.2/100建筑面积地上辆0地34、下辆230不少于230个地下公共停车位配套设施地下辆0辆816辆0辆816住宅1.0/100建筑面积租赁住宅1.5/100建筑面积450用地面积按每3万平方米居住建筑面积，以150平方米递增30需设置建设用地临街布置的集中绿地其中日照分析结论拟建建筑自身以及对周边用地、周边已建建筑的日照影响满足成都市规划管理技术规定（3.1.2）的要求。住宅公共停车场(1)住宅住宅租赁住宅(2)非住宅高层主体建筑密度融侨宗地金牛区2020-0049-03号地块综合技术经济指标项目一、规划建设净用地面积(参与容积率和建筑密度计算)二、规划总建筑面积(一)总计容建筑面积其中其中（1）地下机动车库（2）地下非机动车35、库（3）物管用房（4）垃圾用房四、建筑密度其中其中其中建设项目配套设施建筑面积其中其中五、绿地率十一、日照分析十、市政公用设施点位七、机动车停车位九、全民健身场所其中八、非机动车位其中地上地下六、户数（二）地下室建筑面积三、容积率经济技术指标表日照分析0-1 小时1-2 小时2-3 小时3-4 小时4-5 小时5-6 小时6 小时及以上图例：根据成都市城市规划管理技术规定（2017）建筑日照要求应满足以下规定：1每套住宅大寒日日照不低于1小时 结论：本地块满足大寒日一个小时经测算家属楼受到影响户数三套左右，可考虑采用收购、赔偿等方式保证本地块价值最大化2托儿所、幼儿园应满足冬至日日照不低于3小36、时；结论：幼儿园地块满足此项要求3医院、疗养院半数以上病房、疗养室冬至日日照不低于2小时；结论：经核实，金牛医院病房位于六层以上，规划设计可满足半数病房冬至日两小时要求医院日照病房布置在 6 层以上，目前起算高度 25.9 米幼儿园生活用房满足冬至日三小时要求满足半数病房冬至日两小时日照要求中心节点内部极致花园：双向100m尺度大花园南北大中轴：圈层分区，产品合理分布东西向Y型通廊：外部景观最大化规划结构规划分析 Planning analysis255 205 168 公租房 60、70、104 户型分布尺度分析（花园尺度+视线分析）101m100m金牛公园（600m)金牛公园（600m)家37、属楼金牛医院 内部大花园+外部金牛公园静谧花园视线金牛公园视线规划分析 Planning analysis庭院尺度金牛公园（600m)金牛公园（600m)消防车出入口消防救援场地消防车道Planning analysis规划分析 子 星 路花 照璧东街消防分析人行分析：人行流线交通分析：车行、社会停车位人行出入口人行流线业主停车流线社会停车流线地库出口地库入口地库出入口Planning analysis规划分析我们能提供怎样的归家体验？空间体验流程 Arrival Experience标志性小区入口城市形象 过渡前场入口广场中央公园 单元入口前场单元大堂 回家的路人行RESIDENTS ON 38、FOOT 售楼处（社区大堂）空间体验流程 Arrival Experience回家的路人行RESIDENTS ON FOOT小区外围城市形象 小区围挡隔绝喧嚣，是小区气质的延伸 小区围挡小区围挡 入口广场城市形象 标志性入口 单元入口前场 单元大堂 中央花园 过渡前场 售楼处（社区大堂）空间体验流程 Arrival Experience回家的路人行RESIDENTS ON FOOT第一进入口广场 设置休闲广场提供日常活动场地，同时作为社区客厅入口广场 入口广场城市形象 标志性入口 单元入口前场 单元大堂 中央花园 过渡前场 售楼处（社区大堂）空间体验流程 Arrival Experience回39、家的路人行RESIDENTS ON FOOT第二进标志性入口 轻松惬意心情从踏入小区那刻开始入口 入口广场城市形象 标志性入口 单元入口前场 单元大堂 中央花园 过渡前场 售楼处（社区大堂）空间体验流程 Arrival Experience回家的路人行RESIDENTS ON FOOT第三进过渡前场 酒店式大堂前场，落客系统 入口广场城市形象 标志性入口 单元入口前场 单元大堂 中央花园 过渡前场 售楼处（社区大堂）前场空间体验流程 Arrival Experience回家的路人行RESIDENTS ON FOOT第四进售楼处（社区大堂）进入社区大堂尽享奢华与舒适社区大堂 入口广场城市形象 标40、志性入口 单元入口前场 单元大堂 中央花园 过渡前场 售楼处（社区大堂）中央花园空间体验流程 Arrival Experience回家的路人行RESIDENTS ON FOOT 入口广场城市形象 标志性入口 单元入口前场 单元大堂 中央花园 过渡前场 售楼处（社区大堂）第五进中央花园大尺度中央景观，游憩、观景、散步空间体验流程 Arrival Experience回家的路人行RESIDENTS ON FOOT 入口广场城市形象 标志性入口 单元入口前场 单元大堂 中央花园 过渡前场 售楼处（社区大堂）第六进单元入口前场 从公区到私区，洗尽铅尘中央花园单元入户单元入户空间体验流程 Arrival41、 Experience回家的路人行RESIDENTS ON FOOT 入口广场城市形象 标志性入口 单元入口前场 单元大堂 中央花园 过渡前场 售楼处（社区大堂）第七进单元大堂 奢华、尊贵 中央花园单元入户单元入户空间体验流程 Arrival Experience回家的路车行RESIDENTS BY VEHICLE电梯入户 入口前场 城市形象地库坡道地库玄关地下大堂地库出入口地下停车空间地下大堂前区回家的路车行RESIDENTS BY VEHICLE空间体验流程 Arrival Experience 地库玄关地库坡道地库停车空间 地下大堂前区 地下大堂 地库出入口 城市形象入口前场归家车行归家42、车行小区围挡隔绝喧嚣，是小区气质的延伸 小区外围城市形象 空间体验流程 Arrival Experience回家的路车行RESIDENTS BY VEHICLE 地库玄关地库坡道地库停车空间 地下大堂前区 地下大堂 地库出入口 城市形象入口前场第一进入口前场 车行下行入口，与人行完全分开入口前场空间体验流程 Arrival Experience回家的路车行RESIDENTS BY VEHICLE 地库玄关地库坡道地库停车空间 地下大堂前区 地下大堂 地库出入口 城市形象入口前场第二进地库出入口 酒店化、仪式化、景观化、进出分离地库出口地库入口租赁住房和社会停车位地库出入口空间体验流程 Arri43、val Experience回家的路车行RESIDENTS BY VEHICLE 地库玄关地库坡道地库停车空间 地下大堂前区 地下大堂 地库出入口 城市形象入口前场第三进地库坡道 将园林院落空间引入地下，为地库注入自然元素，提升归家体验地库坡道地库坡道地库坡道 地库玄关地库坡道地库停车空间 地下大堂前区 地下大堂 地库出入口 城市形象入口前场空间体验流程 Arrival Experience回家的路车行RESIDENTS BY VEHICLE第四进地库玄关 丰富地下空间的层次感，移步换景的视觉体验，营造归家仪式感地库玄关地库玄关地库玄关 地库玄关地库坡道地库停车空间 地下大堂前区 地下大堂 地44、库出入口 城市形象入口前场空间体验流程 Arrival Experience回家的路车行RESIDENTS BY VEHICLE第五进地库停车空间独立等候区，车位均衡布置 地库玄关地库坡道地库停车空间 地下大堂前区 地下大堂 地库出入口 城市形象入口前场空间体验流程 Arrival Experience回家的路车行RESIDENTS BY VEHICLE第六进地下大堂前区设置醒目标识，结合吊顶做灯光照明加强 地库玄关地库坡道地库停车空间 地下大堂前区 地下大堂 地库出入口 城市形象入口前场空间体验流程 Arrival Experience回家的路车行RESIDENTS BY VEHICLE第七45、进地下大堂将园林院落空间引入地下，为地库注入自然元素，提升归家体验033示范区策略EXHIBITION AREA STRATEGY售楼处选址幼儿园CA金牛医院绿地沟渠车流车流B售楼处位于场地南侧售楼处位于场地东南角售楼处位于场地东侧售楼处选址优先级 ABCLocation缺点：1.东侧有绿地和现状沟渠，此处开口需与市政部门沟通2.东侧临近金牛医院急诊楼，车流、人流较为嘈杂优点：位于道路交叉口，昭示性最佳缺点：示范区车流需离道路交叉口70m距离，示范区流线过长优点：1.临近城市道路，昭示性较佳2.临近幼儿园，售楼时可利用实楼幼儿园作为销售亮点3.此处作为售楼处，中心轴线更为明显，西侧豪宅客户，东46、侧为再改客户 70m 70m佳兆业温江珑玺（我司建成案例）设计用下沉式合院打造一袭流动的山水观园。首层设置为售楼大厅，沿楼梯向下达到小区会所。建筑面积：2800（地上 800、地下 2000）下沉庭院面积：275 案例特点：示范区案例 Case示范区案例案例特点：售楼处和地下建筑部分融为了一体，更有了非常好的视线界面。前方层层叠叠的水景、绿植，将视线从地面向上延升，让人瞬间忘记是在一个地下空间里。这一变，售楼处和环境的关系变得你中有我，我中有你，完全一派天成。佛山阳光城半岛Case示范区效果展示 Renderings1250 样板房流线204 样板房流线168 样板房流线354临时停车流线样板47、房流线参观车行流线参观人行流线地上售楼看房路线：15234地上岗亭前往地下售楼大厅落客区地上大堂茶室等待区售楼处采用双入口设计（门廊式设计+酒店式落客系统），为前期售楼及后期业主使用提供更安全的出行模式示范区流线 Streamline2示范区流线 Streamline1592610371148地下堂会看房路线：停车区停车区停车流线售楼会所参观流线250 样板房流线204 样板房流线168 样板房流线企业展示看样板房入口前场影音展示泳池地下大堂沙盘展示洽谈签约配套展示茶室等待区售楼处+局部配套展示模式，从单一的销售功能到多元化、复合功能，增加客户认可度12345678911107m6m16m7m48、6m3m15m16m16m1322双车道入口双车道出口人行入口人行出口1234前区广场尺度：满足三辆车的距离尺寸，防止车辆拥挤地库入口后退尺度：满足三辆车的距离尺寸，防止车辆拥挤门禁系统：访客车位管理人车分流，车行道7m，人行道1.5m落客区：东西两侧7m双车道临时停车，北侧3m单车道临时停车6m6m地库出入口车行道人行道门禁系统主入口尺度 Scale保证 2.4m 净高保证 2.4m 净高大堂前厅中央景观41.5m售楼处平面健身恒温泳池spa茶室地下会所下沉庭院12345612364Plan售楼处办公区域后期转化为地下会所5044地库策略BASEMENT STRATEGY5m地库退线1.规划49、条件要求业主停车位 935 辆，社会停车位 230 辆，按 35 /辆的停车效率可知规划要求地库面积 40775 2.地库退线 5m，地库满铺两层面积为 47560 实际地库面积富余：6785 1.我司温江珑玺项目为改善型项目，地下配套面积为 2000 2.本项目为再改+豪宅项目，任务书要求 800 配套面积远不能满足业主需求豪宅会所及配套面积大致 2000 -3000 地库面积：23780 地下配套面积 3000 +地库边线规整，提高停车效率佳兆业温江珑玺（我司建成案例）地库分析BASEMENT ANALYSIS如何打造高端豪宅精品地库？归家仪式感+酒店式落客+进出分离坡道顺直流畅，坡道放缓50、1:17退让车道，结合地库大堂设置独立等候区双大堂概念+高标准室内装修车位与车道之间设置600mm宽人行步道地库分析BASEMENT ANALYSIS车库入口车库层高车库坡道落客区地下大堂人行步道地库层高4.2m,打造极致高端品质感600mm地库分析BASEMENT ANALYSIS5.5M5.3M大堂前区平面示意1.车位尺寸2.5m5.3m，车道净高2.4m，车位净高2.2m2.落客区宽度6.5m,落客区两侧斑马线宽1.2m3.大堂前区精装，净高2.4m通过材料提升和颜色区分，起到提示作用2.5M1.2M9M12.7M大堂前区（石材）落客区（石材/环氧地坪）地库分析BASEMENT ANAL51、YSIS地下大堂平面示意入户门厅侯梯厅休息接待区休息接待区景观绿化景观绿化侯梯厅背景墙刷卡入户地下大堂外景示意地下大堂内景示意智能门禁系统1.地下大堂精装，休憩区与侯梯厅分设2.地下大堂采用玻璃门形式，防火门内置地库分析BASEMENT ANALYSIS人防区域：3133 社会停车区域：230 辆负二层平面图社会停车位放置于负二层，与人防区域重叠成都车位可卖，人防车位不可卖社会停车位宜独立出入口人防区域社会停车位区域电梯入户 标志性小区入口 归家行车道 地库坡道地库玄关地下大堂地库出入口地下停车空间地下大堂前区549216387地库流线BASEMENT STREAMLINE123456789会52、所区域设备用房区域普通车位区域非机动车位区域负一层平面图负二层平面图地库平面BASEMENT PLANE1.负一层车库面积：19124.43 停车数：532 辆 单车位指标：35.95 /辆2.负二层车库面积：22652.13 停车数：709 辆 单车位指标：31.95 /辆车库总面积：41776.56 总停车数：1241 辆 单车位指标：33.66/辆FROM1TO-2TO1TO-2TO1TO-2FROM-1FROM-1FROM-1055产品策略PRODUCT STRATEGY悠然云端吃火锅，花园里把麻将搓产品定位 PRODUCT POSITIONING天府云墅传统阳台千篇一律户内空间缺乏打53、磨观景享受权重增加入户体验乏善可陈偶有惊艳之笔，却多遗憾之处主流产品 MAINSTREAM PRODUCTS成都市场主流产品特征222233331111经过两道门入户室内流线曲折迂回宽景观阳台绿城 195 德商 200 中铁 198 新希望 200 南北通透宽景观阳台主卧空间体验一般两户共用电梯厅公私分区宽景观阳台 3 房布局空间奢阔转角 270视野大空间但使用效率低阳台两层通高计半面积虽有诸多限制、政策鼓励创新阳台率 15%政策解读 MAINSTREAM PRODUCTS遵循现有规范，研发花园产品成都人的偏爱？得不到的永远在萌动稀缺特质尊崇享受被偏爱才能有恃无恐巴适景致仪式圈层产品策略 PR54、ODUCT STRATEGY景观墅居仪式空间营造西贵偏爱的天府云墅营造塔尖圈层感花园搬到家门前+尊崇归家倍有面巴适生活不羡仙定制型产品 LIFESTYLE 大面积观景落地窗极致宽景阳台奢享全景厅空中院子社交化公区+创新型云墅产品，舒适度大于房间数主要空间奢享体验，营造空中院子，大阳台云 墅模块推演 MODULE EVOLUTION空中花园的迭代升级窗-框景L 型+角厅阳台-向景延伸放大-空中院子宽景阳台通高-纵向生长花园云墅.S 版168 平米户型大面宽大方厅景观阳台入户花园平面图UNIT PLAN户型 A1：4+1 房 2 厅 3 卫建筑面积：168.7套内面积：118.77 得房率：75%55、阳台面积：16.4 飘窗面积：7.35 12431243168 户型方案一平面图UNIT PLAN168 户型方案一70507200独立电梯厅私家花园入户社交化餐厅四面宽观景奢阔方厅转角飘窗全明卫设计约 50 平米极致方厅串联南北景观效果图 Effect Picture标准层UNIT PLAN户型 A1：4+1 房 2 厅 3 卫建筑面积：168.7套内面积：118.77 得房率：75%阳台面积：16.4 飘窗面积：7.35 168 户型方案一平面图UNIT PLAN户型 A2：4 房 2 厅 3 卫建筑面积：168.7套内面积：119.76 得房率：76%阳台面积：16.29 飘窗面积：7.56、35 1243168 户型方案二2413平面图UNIT PLAN仪式玄关私家花园入户社交化餐厅四面宽观景奢阔方厅转角飘窗全明卫设计70507200168 户型方案二花园入户约 50 平米极致方厅串联南北景观标准层UNIT PLAN户型 A2：4 房 2 厅 3 卫建筑面积：168.7套内面积：119.76 得房率：76%阳台面积：16.29 飘窗面积：7.35 168 户型方案二花园云墅.S+版205 平米户型空中院子大方厅公私分区270 景观平面图UNIT PLAN户型 B1：4 房 2 厅 3 卫建筑面积：205.38套内面积：145.68 得房率：78%半计容阳台面积：27.7 全计容阳57、台：3.5 205 户型/偶数层12431234平面图UNIT PLAN205 户型/偶数层仪式双玄关两层通高花园私区 4 面宽约 40m 观景界面公区 270景观四面宽观景奢阔方厅奢华主卧套公私分区计半面积家政区景观区休闲区38.5M计全面积接纳更多光与景社交化大空间私区静谧无干扰阳台花园棋牌麻将火锅观景晾晒一应俱全效果图 Effect Picture偶数层UNIT PLAN户型 B1：4+1 房 2 厅 3 卫建筑面积：205.38套内面积：145.68 得房率：78%半计容阳台面积：27.7 全计容阳台：3.5 205 户型/偶数层平面图UNIT PLAN户型 B2：4+1 房 2 厅 58、3 卫建筑面积：205.38套内面积：145.68 得房率：78%半计容阳台面积：27.7 全计容阳台：4.5 205 户型/奇数层1243平面图UNIT PLAN205 户型/奇数层私区 4 面宽计半面积家政区景观区休闲区仪式双玄关两层通高花园四面宽观景奢阔方厅奢华主卧套公私分区计全面积接纳更多光与景社交化大空间私区静谧无干扰阳台花园棋牌麻将火锅观景晾晒一应俱全41M约 40m 观景界面公区 270景观奇数层UNIT PLAN户型 B2：4+1 房 2 厅 3 卫建筑面积：205.38套内面积：145.68 得房率：78%半计容阳台面积：27.7 全计容阳台：4.5 205 户型/奇数层平面59、图UNIT PLAN205 大堂平面：建筑面积：150205 户型架空客厅奢华大堂仪式感入口休闲健身空间1122效果图 Effect Picture效果图 Effect Picture平面图UNIT PLAN205 地下大堂平面：大堂面积：150205 户型地下会客厅奢华大堂酒店式落客区1122花园云墅.PRO 版255 平米户型空中花园大方厅公私分区270 景观平面图UNIT PLAN户型 C2：5 房 2 厅 3 卫建筑面积：255.9套内面积：193.1 得房率：82.3%半计容阳台面积：35 全计容阳台：10.4 255 户型/偶数层123132平面图UNIT PLAN255 户型/偶60、数层私区 4 面宽家政区景观区休闲区仪式双玄关开门见景四面宽观景奢阔方厅两层通高花园奢华主卧套公私分区计半面积计全面积接纳更多光与景社交化大空间私区静谧无干扰阳台花园棋牌麻将火锅观景晾晒一应俱全59M约 60m 观景界面公区 270景观平面图UNIT PLAN户型 C2：5 房 2 厅 3 卫建筑面积：255.9套内面积：193.1 得房率：82.3%半计容阳台面积：35 全计容阳台：10.4 255 户型/偶数层平面图UNIT PLAN户型 C1：5 房 2 厅 3 卫建筑面积：255.1套内面积：193.1 得房率：82.3%半计容阳台面积：32.4 全计容阳台：11.7 255 户型/奇61、数层1212 33平面图UNIT PLAN255 户型/奇数层私区 4 面宽计半面积家政区景观区休闲区仪式双玄关两层通高花园四面宽观景奢阔方厅全景阳台奢华主卧套公私分区计全面积开门见景接纳更多光与景社交化大空间仪式玄关开门对景私区静谧无干扰阳台花园棋牌麻将火锅观景晾晒一应俱全56M约 60m 观景界面公区 270景观平面图UNIT PLAN户型 C1：5 房 2 厅 3 卫建筑面积：255.1套内面积：193.1 得房率：82.3%半计容阳台面积：32.4 全计容阳台：11.7 255 户型/奇数层平面图UNIT PLAN255 户型大堂：建筑面积：160255 首层大堂1212架空客厅奢华大62、堂仪式感入口休闲健身空间平面图UNIT PLAN255 地下大堂：建筑面积：160255 地下大堂1212地下会客厅奢华大堂酒店式落客区花园云墅.MAX 版450 平米户型空中花园通高大方厅公私分区270 景观奢享空间平面图UNIT PLAN户型 C3：6+1 房 3 厅 4 卫建筑面积：450.3套内面积：353.1 得房率：82.3%半计容阳台面积：35 全计容阳台：10.4 450 顶复户型复式下层复式上层平面图UNIT PLAN450 顶复户型两层通高餐客厅两层通高餐客厅两层通高餐客厅屋顶泳池温馨家庭厅豪华主卧套270通高景观院子私享露台健身汗蒸珍藏酒窖1122平面图UNIT PLAN63、户型 C3：6+1 房 3 厅 4 卫建筑面积：450.3套内面积：353.1 得房率：82.3%半计容阳台面积：35 全计容阳台：10.4 450 顶复户型平面图UNIT PLAN户型 C3：6+1 房 3 厅 4 卫建筑面积：450.3套内面积：353.1 得房率：82.3%半计容阳台面积：35 全计容阳台：10.4 450 顶复户型公租房户型60 平米70 平米103 平米独立入口分区管理公租房设计原则：面积段 60-120 平米独立入户分区管理对可售的影响最小化置于东北侧价值较低楼栋底层平面图UNIT PLAN户型 D1：2 房 2 厅 1 卫建筑面积：103.15套内面积：74.1464、 得房率：75%阳台面积：6.35 户型 D2：2 房 2 厅 1 卫建筑面积：71.23套内面积：53.4 得房率：75%公租房户型D271 D1103 公租房北侧入户公租房北侧入户可售南侧入户可售南侧入户分区入户，互不干扰竖向分隔不占资源1-4F公租房5-31F可售平面图UNIT PLAN公租房户型D271 D1103 122 1户型 D1：2 房 2 厅 1 卫建筑面积：103.15套内面积：74.14 得房率：75%阳台面积：6.35 户型 D2：2 房 2 厅 1 卫建筑面积：71.23套内面积：53.4 得房率：75%平面图UNIT PLAN户型 D3：1 房 1 厅 1 卫建筑面65、积：60.06套内面积：45.03 得房率：75%公租房户型D360 D1103 2 112 户型 D1：2 房 2 厅 1 卫建筑面积：103.15套内面积：74.14 得房率：75%阳台面积：6.35 效果图 Effect PicturePRODUCT SUMMARY产品小结双大堂架空会所、地下会客厅大方厅双玄关仪式对景入户公私分区社交与私密兼得空中院子云端社交观景空间270景观视野稀缺特质尊崇享受066立面策略FACADE STRATEGY豪宅立面分析 Facade analysis of luxury house融创“壹號院”系豪宅立面分析风格新中式意境手法与现代极简美学的融合立面抛弃66、繁冗线条，融合中式神韵。特点横线条+全景落地玻璃窗，最大化观景视野珍珠蓝立面+硬朗的石材富有层次的质感陆家嘴壹號院金茂“府”系豪宅立面分析风格现代风格融合古典比例特点大面积玻璃+铝线脚，突显建筑的精致感深灰色+香槟银色”，去繁存真效果沉稳、简洁、大气豪宅立面分析 Facade analysis of luxury house成都武侯金茂府绿城豪宅立面分析风格国际化的形式和材料语言传递现代与古典的双重特质特点富有逻辑把控与和缓的立面组织，呼应了城市的丰富所在立面简洁，风格明快豪宅立面分析 Facade analysis of luxury house武林壹号本项目如何立足潮流，颠覆潮流，塑造成都67、人认同的品牌形象?冷淡的调性是否成为豪宅主流形象?品牌豪宅风格小结：简洁利落偏现代色调偏冷+大玻璃开阔视野豪宅立面风格是否越豪就越性冷淡？豪宅立面如何保持低密住宅的在地性？豪宅立面如何营造生态性的生活场所？入乡随俗的特色混搭的风格容易获得审美认同的奥秘主流混搭本土植入木色，摒弃千篇一律的性冷淡风格植入空中花园，营造复合功能的“在地性”生活场景植入绿色，创造“生态化”的空中云墅法 国 木 纹 石 材香 槟 色 拉 丝 铝 板玻 璃香 槟 色 拉 丝 铝 板玻 璃香 槟 色 拉 丝 铝 板灰色拉丝金属立面柱木色拉丝铝板阳台玻璃栏板同窗玻璃颜色双层 LOW-e 玻璃细部设计 Details THANKS秉匠心 筑精品 营信赖