1、0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaConceptual Architecture Design/CONTECTSPlanning And Design PartSales Center partCost control system companyintroductionFirst partPlanning And Design PartHousehold product article2、Architectural stylelandscape part略0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area前期篇First Part0276 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaLocation 3、analysis项目位于成都天府新区锦江生态带，天府新区是四川省下辖的国家级新区，位于成都市区南部，是成都市“双核共兴”的两个中心城区之一。天府新区进入快速发展阶段：以成都和重庆为核心的成渝城市群是引领中国西部发展的重要增长极，被称作“国家发展第四极”。而天府新区则将在再造一个产业成都的基础上，为四川经济乃至西部内陆经济的发展注入新的活力。SITESITE0276 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Are4、aLocation analysis梓州大道麓山板块天府公园板块南湖板块华府板块怡心湖板块麓湖板块本案位于天府新区，宗地所在的锦江生态带板块区位是天府新区成立后最先发展的区域，成熟度高，教育、商业、生活配套优质，市场预期较高。锦江生态带作为天府新区生态保护和生态建设的样板区,是唯一提及“人居”理念的板块。0276 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaSurrounding landSITE公共服务用5、地在建泰康医院川发天府上城116亩项目（报规中）中海生态健康城中海锦江城花涧商住用地(待建）商业用地锦江公园用地0276 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaTraffic analysis1、距离地铁1号线（南湖立交站）直线距离约1500米；北侧距牧华路约300m，西侧距剑南大道约1400米。南侧距沈阳路约1200米进出城交通十分便捷。2、地块周边分布有多个公交站点。3、用地四周均为现状道路，交通6、较为便利。1.0Km城市干道公交站城市支路祥鹤一街SITE牧华路祥鹤二街祥鹤三街祥鹤四街祥鹤五街0276 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaSITE铁铁+学学铁景景学学学学+铁地铁1号线地铁18号线天府大道2Km成都市天府新区人民医院四川宝石花医院南湖湿地公园天府新区第四小学天府新区第十小学天府第四中学广福站成都海昌极地公园华阳站南湖立交站怡心湖站Surrounding land配套类型配套内容距7、离（km)教育天府新区第十小学0.2成都市天府新区华阳小学0.7天府新区第四小学0.8天府第四中学1.4成都市龙江路小学天府校区1.4医疗四川宝石花医院2.5成都市天府新区人民医院3.0景观休闲南湖湿地公园2.0成都海昌极地公园3.0交通地铁5号线（南湖立交站）1.5地铁1号线（广福站）2.2剑南大道1.4天府大道2.3学学学学龙江路小学（天府校区）成都市天府新区华阳小学0276 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu8、 New AreaThe surrounding situation醇 四至：四至道路均已通车，西侧云龙路宽30m，东侧云龙东街宽16m，南侧祥鹤二街宽25m，北侧祥鹤一街宽20m。高差：场地内部较为平坦，低于道路标高 不利因素：北侧配建地块现状为泰康医院的临时施工板房城市干道城市支路中海锦江城中海锦江城规划商住用地在建泰康医院14SITE12345牧华路祥鹤一街235祥鹤二街76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tia9、nfu New AreaCost Analysis项目地处天府新区核心住区，地理位置优越，在区位优势和生态价值叠加之下，地块价值较为显著。加之许多竞争对手看好项目地块，成交地价和无偿移交比例较高。根据地块的出让方案该地块的竞得人需对出让宗地以外的两宗地块按照相关建设条件进行代建,其代建面积分别为27600、15550的，并且需要与此次出让的宗地同步竣工。地块用地面积50538.19，计容面积不小于5.06万且不大于10.11万，其中商业建筑面积不小于总计容面积的3%且不大于5%。可售面积约为59694（其中商业3033 ）。0276 Mu project of Jinjiang ecologi10、cal belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaStrengthsWeaknessesSummary of the plot with swotOpportunitiesThreatsSWTO76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Ji11、njiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area3.成本最优1.差异化竞争2.货值最大化0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu N12、ew Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area规划设计篇Planning And Design Part76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaSITE2KmRegional market analysis：Differentiated competition规模：105.22万容积率：3.9产品：108213、00洋房楼层状况：洋房10F/11F高层17F/33F售价：往期清水1.4万/规模：22.54万容积率：2.0产品：140233洋房楼层状况：洋房9/10/11F高层15/16/17F售价：预计2.42.6万/76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaRegional market analysis：Differentiated competition规划用地面积：77474.83规划总建筑面积14、：225432.52地上住宅建筑面积：138658.00容积率：2.00建筑密度：24.20142174197233图例户型：全部为T2大平层户型楼层：全部为高层或洋房面积段：142-233产品定位：铁建西派系11F10F11F11F10F11F11F11F11F17F17F17F17F9F11F15F16+1F16F16F16+1F15+1F15+1F户型分布SITE颖76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu15、 New AreaThe conditions of the land 规划用地性质：二类住宅兼容商业 用地面积：50538.19 总计容建筑面积：10.11万 绿地率：35 建筑密度：20 公共服务设施配套要求:符合成都市城市规划管理技术规定（2017）配建项目：配建地块一：计容建面27600，位于地块北侧规划道路北；配建地块二：计容建面16000，地块以南直线相距1公里；SITES=75.8073亩锦江467.1467.91467.87466.6476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu proj16、ect of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaLand Value analysis中海锦江城公共服务用地1级商业界面2级商业界面中海锦江城公共服务用地1级住宅界面2级住宅界面总结：地块西侧紧邻云龙路（30m），道路等级较高，商业氛围小，商业价值最低。地块东侧与北侧，道路等级低，北侧有医院与服务设施，居住价值较高。地块南侧道路等级较低，相邻地块规划有商业，易形成商业连续面，商业价值最高。图例高低总结：地块西侧紧邻云龙路，道路等级较高，噪音影响较大，居住价值最低。地块南侧、北侧、东侧临近道路的等级较低，噪音影响较小，居住价值较高。地块中部受外17、界条件影响小，居住价值最高。图例高低76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area统筹住房占比：41%计容总建筑面积：不大于10.11万Analysis of overall housing layout统筹住房总建筑面积：41451建筑高度控制：不高于60m统筹住房房面积：每户90-120建筑层数：最高20层全T2高层全T4高层全T6高层整体占地大、遮挡严重整体占地较大、不集中整体占地小、遮挡小、18、布置集中统筹用房因应按相对集中、便于管理的原则设计布局应按规划要求按相应比例在统筹住房相对应配套建设应按规划要在统筹住房区建设相对集中的地下停车位T2T2T2T4T6栋数9101153户均面积1151049410411576 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area统筹住房位于南侧：1、自身不能满足全日照标准2、对其他产品日照影响较大统筹住房位于北侧1、自身日照较难满足全日照标准统筹住房位于东侧1、19、对其他产品日照影响较大2、遮挡其他产品景观视野3、用地西侧道路等级高对住宅影响大统筹住房位于西侧1、减少西侧道路对其他产品影响2、对商业住房日照影响小3、自身能满足日照标准Analysis of overall housing layout76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaAnalysis of commercial layout12132商业位于西侧:云龙路等级最高，商业价值最低。西侧20、中海生态健康城沿路无商业，在此设置商业，不易形成商业氛围。商业位于东侧:西北角川发天府上城有一定量的商业。北侧地块为养老用房和医院，有一定的商业需求。北侧祥鹤一街道路等级较低可以设置商业。2商业位于南侧:南侧116亩地块有大型街区式商业，可与本项目形成商业氛围圈。西侧中海生态健康城沿路设有底商，南侧设置商业，可使商业形成连续性。用地东侧不远处为公园用地，大部分人流会通过南侧道路经过。商业位于东侧:地块东侧为商住用地，商业设置于此可形成商业氛围。地块东侧规划道路等级较低可以设置商业。312176 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu N21、ew Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area123311221323售楼部位于西北角:祥鹤一街道路等级低、道路不通畅，可达性差。受到西北侧定位较低的川发天府上城的不利影响。地块锐角较多，不利于地下停车位高效布置。售楼部位于东北角:受东北侧的在建养老院的不利影响。祥鹤一街、云龙东街道路等级低、道路不通畅，可达性差。2售楼部位于西南角:云龙路、祥鹤二街道路等级较高，道路通畅，可达性佳。南侧116亩用地与本地块地位接近、产品不同，能互补互惠。用地相对完整、遮挡少、锐角少，有利于住宅落位、地下车库布置。售楼部22、位于东南角:祥鹤一街、云龙东街道路等级低、道路不通畅，可达性差。地块锐角较多，不利于地下停车位高效布置。破坏地块整体性，对叠拼产品形成遮挡，不利于住宅落位。Layout analysis of Sales Department76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaProduct Placement西侧临等级较高道路，有一定的噪音影响，东西向布置T6楼型，日照良好锦江美景尽收眼底。售楼部布置在23、西南角，可达性强，展示面好。统筹住房落位南侧沿路布置独立商业，与其他用地现有及规划商业形成良好的商业氛围。统筹住房、售楼部以及商业均已确定，地块中间产品该如何来选择？商业及售楼部落位其他产品落位76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area数值单价货值基底8079.76密度16.0%统筹住房41451高层（精装）563923.2万18.045亿商业30334.5万1.364亿地下住宅31202.5万24、0.78亿总计20.190亿Value comparison数值单价货值基底10107.64密度20.0%统筹住房41451高层（精装）301723.2万9.655亿商业30334.5万1.364亿叠拼（清水）262203.4万8.915亿地下住宅78802.5万1.97亿总计21.904亿数值单价货值基底12739.31密度28.7%统筹住房41451叠拼（清水）563923.4万19.173亿商业30334.5万1.364亿地下住宅140002.5万3.5亿总计24.037亿76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Ar25、ea0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaDensity strategy种76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaDensity strategy不计密度建筑结构商业地下室覆土1.5m2.5m1.5m1m5m小区内标高道路标高不计密度建筑结构二层阳台范围二层阳台范围二层阳台范围76 Mu project o26、f Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaDensity strategy计产权不计容地下夹层住宅地下一层住宅地下车库地下车库覆土覆土住宅住宅3.1m2.95 m2.95m1.5m3.8m下沉庭院76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu Ne27、w AreaGeneral drawing方案一经济技术指标设计依据：成都市规划管理技术规定（2017年版）一、规划建设净用地面积（不含代征地）：50538.19 M2二、规划总建筑面积：167845.53 M2（一）地上建筑面积：102662 M21、地上计入容积率的建筑面积：101100.00 M2（1）住宅建筑面积：97765.00 M2其中A.统筹住房建筑面积及占比：41451.0 41.0%M2B.可销售住宅建筑面积及占比：56314.00 55.7%M2住宅总户数：645 户（2）非住宅建筑面积：3033.0 M2其中A.商业（含售楼部）建筑面积及占比：3033.0 3.0%M2（28、3）配套设施建筑面积：302 M2其中A.地上物管用房面积(全地面)：252.00 M2B.市政设施用房50.00 M22、地上不计入容积率的建筑面积：1561.53 M2其中：A.架空层建筑面积：348.33 M2B.保温层建筑面积1213.20 约计容面积1.2%（二）地下建筑面积及层数：65184.00 局部两层 M2其中1.地下机动车库建筑面积：44424.50 M2其中（1）地下机动车库面积（有产权）34314.50 M2（2）地下人防面积（无产权）10110.00 M22.地下非机动车库建筑面积：907.50 M23.地下物业用房面积：252.00 M24.地下住宅空间：1920029、.00 M2其中地下一层12700.80 M2地下夹层6499.20 M25.垃圾房面积：200.00 M26.机动车清洗站：150.00 M27.市政设施用房50.00 M2三、容积率2.00 四、基底面积建筑基底总面积：10107.6 M2五、建筑密度总建筑密度：20.00%六、绿地率：35.00%七、机动车位：1437 辆（一）地上室外停车位0 辆（二）地下停车位：1437 辆其中1.住宅停车位：1404 辆2.商业/办公/酒店25 辆3.公共配套停车位：8 辆八、非机动车位：1210 辆其中1.地上非机动车位：605 辆2.地下非机动车位：605 辆76 Mu project of J30、injiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area瞰76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area瞰76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu proj31、ect of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu 32、project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Areahouse type the distribution115117192197商业198售楼部20F类型套数套数占比面积面积占比统筹住房35755.3%41451.041.0%叠拼288 44.7%56314.055.7%商业及售楼部3033.03.0%配套302.00.3%合计645 100.00%101100.0100.00%统筹用房户均面积控制在116平方米左33、右，总占比为41%。商业3%，其余全部为叠拼产品，以此提高溢价高产品总量。1F20F20F1F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaStreamline analysis结合市政道路情况在地块东侧和西侧设置出入口和车库出入口，内部主要为人行流线，实现人车分流及分区管理。小区入口人行流线地下车库出入口人行节点人行流线76 34、Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaFIRE ENGINE ACCESS AND RESCUE FACE ANALYSIS消防扑救场地消防车入口消防车流线场地内设置两个车行出入口与城市道路相连，形成消防环线。76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecologi35、cal belt in Tianfu New AreaPlanning analysis一级景观节点二级景观节点一级景观轴二级景观轴76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaStreamline analysis局部抬升地面标高优点：1、结合道路标高抬升地面可减少土方开挖量及运输成本2、减少商业密度占比，从而增加叠拼的数量，使得土地利用与效益最大化得以实现3、局部抬升地面标高使得统筹住房与叠拼区36、域形成自然的分区，便于管理4、叠拼区域抬升之后减少周边道路对其影响，提升居住品质467.1467.91467.8467.87466.64466.8470.4468.4466.6470.676 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaLandscape analysis日照分析采用天正Tsun8.0软件计算，按照成都市规划管理技术规定本日照分析图测试时间为大寒日8:00-16:00经测算，每套住宅至少37、一个卧室或起居室满足大寒日不低于2小时日照。0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时图例0276 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Areabasement地下室布置原则：1.高层与叠拼业态地下停车分区管理2.高层车位满足最低要求；叠拼车位2辆/户3.满足叠拼业主就近停车需求4.示范区及商业无地下空间地下夹层平面图地下一层平面图标准商铺进深14.0米，面宽4.0米，单铺面积56.0平方米商业38、局部放大图0276 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Areabasement地下室总建筑面积：地下室人防总面积：地下非机动车库面积：地下室总机动车位数：地下室非机动车位数：地下住宅建筑面积：65184.00 10110.00 907.50 1437 辆908 辆19200.00 地下室夹层建筑面积：地下室一层建筑面积：地下室二层建筑面积：地下室夹层住宅面积：地下室一层住宅面积：7267.20 4095939、.70 16957.10 6499.20 12700.80 地下室住宅总货值：4.8 亿元（单价 2.5 万元/）其中其中地下二层平面图0276 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area1-1剖面图1_节点放大1节点放大图2-2剖面图节点放大_22节点放大图160019001000Site profile高层区域地下一层层高3.7米叠拼区域地下一层层高3.8米地下二层层高3.5米76 Mu projec40、t of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaHome Streamline私院景观形象入口1234归家预制流线入口庭院巷落景观景观中轴512345376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaHome Streamline141、以现代手法精心雕琢大门，营造极致尊崇的归家体验感76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaHome Streamline2穿过大门进入庭院，增强业主归家体验感76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Ar42、eaHome Streamline3轴围绕叠拼形成中轴景观，设置丰富的景观汀布，提供充足的休闲伫足场地76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaHome Streamline叠拼之间精心布置景观与小品，归家之前步入静谧的别墅区。476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinji43、ang ecological belt in Tianfu New AreaHome Streamline缓缓走过趣味宅间小径，推开院门，进入私家庭院，独享一方天地576 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area0376 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaHome Streamline推开户门，拉开窗帘，整个小区景色尽收眼底60476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New A44、rea76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area产品篇Household product article0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaHIGH-RISE BUILDING户型编号房型建筑面积阳台投影面积板面积板投影面积占比公摊率D1三房两厅两卫116.578.50 9.60 8.24%16.5%D2三房两厅45、两卫114.546.247.846.84%16.5%0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area下叠中叠上叠下叠中叠住宅约60下叠住宅约80上叠住宅约60地下住宅总面积：200underground space中叠车位下叠车位下叠车位上叠车位中叠车位上叠车位0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu pro46、ject of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Areaunderground space0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area户型建筑面积 半赠送面积全赠送面积地下产权面积 首层花园赠送屋顶赠送赠送总面积赠送比例下叠192.314.06.680.070.00.083.643.5%全赠送半赠送Lower stack type0476 Mu pro47、ject of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaLower stack type0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area全赠送半赠送户型建筑面积 半赠送面积全赠送面积地下产权面积 首层花园赠送屋顶赠送赠送总面积赠送比例中叠48、197.818.226.860.038.011.885.743.3%Midstack apartment0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaMidstack apartment0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in T49、ianfu New Area全赠送半赠送户型建筑面积 半赠送面积全赠送面积地下产权面积 首层花园赠送屋顶赠送赠送总面积赠送比例上叠196.79.913.260.027.091.2136.469.3%Upper stack type0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaUpper stack type0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in 50、Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaElite customization全赠送半赠送户型编号房型套内面积建筑面积阳台投影面积板面积板投影面积占比公摊面积公摊系数公摊率D1三房两厅两卫97.3 116.578.50 9.60 8.24%19.270.20 16.5%D2三房两厅两卫95.6114.546.247.846.84%18.940.2016.5%方案总结最大货值叠拼最大化商业价值最大化地下增可售最佳产品力阔气面宽超大赠送有天有地独院独梯入户优质形象标杆化形象超现代风格立面公51、建化立面BUT!别墅户均地上产权约196，地下产权60-80，总价约860万是否有其他不损货值，又能降低总价的方案？0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaIntelligent Community以高性价比获取市场竞争力解决策略：减小户型面宽，叠拼户均面积由196降为174，增加叠拼楼栋数，降低总价，提高去化率。T6高层商业叠拼（户均196）T6高层商业叠拼（户均174）0476 Mu pr52、oject of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaIntelligent Community方案二经济技术指标方案二经济技术指标设计依据：成都市规划管理技术规定（2017年版）一、规划建设净用地面积（不含代征地）：50538.19 M2二、规划总建筑面积：171173.53 M2（一）地上建筑面积：102662 M21、地上计入容积率的建筑面积：101100.00 M2（1）住宅建筑面积：97760.00 M2其中A.统筹53、住房建筑面积及占比：41451.0 41.0%M2B.可销售住宅建筑面积及占比：56309.00 55.7%M2住宅总户数：681 户（2）非住宅建筑面积：3033.0 M2其中 A.商业（含售楼部）建筑面积及占比：3033.0 3.0%M2（3）配套设施建筑面积：307 M2其中A.地上物管用房面积(全地面)：257.00 M2B.市政设施用房50.00 M22、地上不计入容积率的建筑面积：1561.53 M2其中：A.架空层建筑面积：348.33 M2B.保温层建筑面积1213.20 约计容面积1.2%（二）地下建筑面积及层数：68512.00 局部两层M2其中1.地下机动车库建筑面积：454、5329.50 M2其中（1）地下机动车库面积（有产权）35219.50 M2（2）地下人防面积（无产权）10110.00 M22.地下非机动车库建筑面积：925.50 M23.地下物业用房面积：257.00 M24.地下住宅空间：21600.00 M2其中地下一层10800.00 M2地下夹层10800.00 M25.垃圾房面积：200.00 M26.机动车清洗站：150.00 M27.市政设施用房50.00 M2三、容积率2.00 四、基底面积建筑基底总面积：10107.6 M2五、建筑密度总建筑密度：20.00%六、绿地率：35.00%七、机动车位：1466 辆（一）地上室外停车位及比例55、0 辆（二）地下停车位：1466 辆其中1.住宅停车位：1433 辆2.商业/办公/酒店25 辆3.公共配套停车位：8 辆八、非机动车位：1234 辆其中1.地上非机动车位：617 辆2.地下非机动车位：617 辆0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area户型建筑面积 半赠送面积全赠送面积地下产权面积 首层花园赠送屋顶赠送赠送总面积赠送比例下叠172.45.96.880.065.00.074.856、43.4%全赠送半赠送Lower stack type0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaMidstack apartment全赠送半赠送户型建筑面积 半赠送面积全赠送面积地下产权面积 首层花园赠送屋顶赠送赠送总面积赠送比例中叠176.413.96.860.034.00.047.827.1%0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tia57、nfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaUpper stack type全赠送半赠送户型建筑面积 半赠送面积全赠送面积地下产权面积 首层花园赠送屋顶赠送赠送总面积赠送比例上叠174.56.314.460.016.076.0109.662.8%0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaElite58、 customization全赠送半赠送户型编号房型套内面积建筑面积阳台投影面积板面积板投影面积占比公摊面积公摊系数公摊率D1三房两厅两卫97.3 116.578.50 9.60 8.24%19.270.20 16.5%D2三房两厅两卫95.6114.546.247.846.84%18.940.2016.5%重新出发，再审视项目突破点！是否有增加下叠减少中叠，去化货值双丰收的方案？YOU KNOW!下叠货值去化皆优于中叠！0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang59、 ecological belt in Tianfu New Area传统叠拼上中下叠各1/3层上叠/中叠/下叠=1/1/1Intelligent Community创新叠拼增加下叠户数，同时减少中叠户数及比例上叠/中叠/下叠=1/1/2增加下叠户数及占比，提升溢价的同时提高地下可售面积。上叠中叠下叠上叠中叠下叠A下叠B0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaIntelligent Commu60、nity增加下叠户数及占比的同时，叠拼户均面积由196降为168，实现去化与溢价的双丰收。T6高层商业叠拼（户均196）T6高层商业叠拼（户均168）0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaIntelligent Community方案三经济技术指标方案三经济技术指标设计依据：成都市规划管理技术规定（2017年版）一、规划建设净用地面积（不含代征地）：50538.19 M2二、规划总建筑面积：61、173829.53 M2（一）地上建筑面积：102662 M21、地上计入容积率的建筑面积：101100.00 M2（1）住宅建筑面积：97756.00 M2其中A.统筹住房建筑面积及占比：41451.0 41.0%M2B.可销售住宅建筑面积及占比：56305.00 55.7%M2住宅总户数：693 户（2）非住宅建筑面积：3033.0 M2其中 A.商业（含售楼部）建筑面积及占比：3033.0 3.0%M2（3）配套设施建筑面积：311 M2其中A.地上物管用房面积(全地面)：261.00 M2B.市政设施用房50.00 M22、地上不计入容积率的建筑面积：1561.53 M2其中：A.架空62、层建筑面积：348.33 M2B.保温层建筑面积1213.20 约计容面积1.2%（二）地下建筑面积及层数：71168.00 局部两层M2其中1.地下机动车库建筑面积：46048.00 M2其中（1）地下机动车库面积（有产权）35938.00 M2（2）地下人防面积（无产权）10110.00 M22.地下非机动车库建筑面积：939.00 M23.地下物业用房面积：261.00 M24.地下住宅空间：23520.00 M2其中地下一层11760.00 M2地下夹层11760.00 M25.垃圾房面积：200.00 M26.机动车清洗站：150.00 M27.市政设施用房50.00 M2三、容积率63、2.00 四、基底面积建筑基底总面积：10107.6 M2五、建筑密度总建筑密度：20.00%六、绿地率：35.00%七、机动车位：1489 辆（一）地上室外停车位及比例0 辆（二）地下停车位：1489 辆其中1.住宅停车位：1456 辆2.商业/办公/酒店25 辆3.公共配套停车位：8 辆八、非机动车位：1253 辆其中1.地上非机动车位：627 辆2.地下非机动车位：626 辆0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in T64、ianfu New Area户型建筑面积半赠送面积全赠送面积地下产权面积 首层花园赠送屋顶赠送赠送总面积赠送比例下叠-A162.27.64.680.040.00.048.429.8%下叠-B162.27.64.680.044.00.052.432.3%Lower stack type全赠送半赠送中叠花园上叠花园上叠花园中叠花园ABBA下叠A花园下叠A花园下叠B花园下叠B花园A花园A花园A花园A花园B花园B花园0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecolog65、ical belt in Tianfu New AreaMidstack apartment全赠送半赠送户型建筑面积半赠送面积全赠送面积地下产权面积 首层花园赠送屋顶赠送赠送总面积赠送比例中叠-C173.46.137.960.025.00.066.038.0%上叠-D174.20.033.960.027.090.0150.986.6%0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaUpper stac66、k type全赠送半赠送户型建筑面积半赠送面积全赠送面积地下产权面积 首层花园赠送屋顶赠送赠送总面积赠送比例中叠-C173.46.137.960.025.00.066.038.0%上叠-D174.20.033.960.027.090.0150.986.6%0476 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaIntelligent Community货值：25.31亿产品力：大面宽空间形态：组团、巷院景观户67、均：196货值：25.91亿产品力：小面宽空间形态：组团、巷院景观且有景观中轴户均：174货值：26.39亿产品力：小面宽空间形态：组团景观、巷院景观户均：168方案一方案二方案三0576 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area立面风格篇Architectural style0576 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area7668、 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaFAADE Selection周边楼盘立面以现代风格为主，结合项目高端定位本案建筑立面沿用简洁精致的超现代风格麓卓现代现代现代0576 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area运用成熟的美学设计，提升产品质感，在区域板块中脱颖而出FAADE FROM比例Ratio简约Simplicity细69、节details0576 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaFAADE FROM原始形体横向三段式经典比例传统建筑新形势竖向1：3比例划分融入横向线条增强立面整体性0676 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New 70、Area塔顶:形体变化基座：底部稳重比例顶部基座FAADE FROM阳台板：横向线条主体框架：竖向线条标准段展示区篇Sales Center part如何打造一个新IP?正如打造一颗钻石挑选丨切割/打磨0676 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaBlocks Design屋顶随建筑轮廓延伸至地面使得建筑造型更加丰富形体切割创造更多灰空间，同时为入口释放出更大的景观界面形体推拉，创造出趣味折型空间,71、立面采用大面玻璃，建筑主体经切割推拉犹如钻石般诞生L型体量2方向昭示性好，均面向街道0676 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaRendering0676 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaMaste72、r Plan01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.0608090702010304051040005001F0676 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaSales Center Circulation售楼部结合小区大门设置，后期改造为物管用房，提升小区形象同时节约成本人行流线车行流线1车行出入口人行入口2345671入口2入口接待3停车场4景观前场5销售中心6景观后场7实体样73、板间0676 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaSpatial intention0676 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaSpatial intention0676 Mu project of J74、injiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaSpatial intention0676 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaSpatial intention0676 Mu project of Jinjiang ecological bel75、t in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaLandscape Technical Design0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area景观篇landscape part0776 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu N76、ew Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaBasement design0776 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaBasement design0776 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Ji77、njiang ecological belt in Tianfu New AreaBasement design0776 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaBasement design0976 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in 78、Tianfu New Area成本控制体系Cost control system 0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area地库布局竖向合理Cost control system 立面规整材料选择标准化设计模块化运用熟知报规流程节约时间成本0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of 79、Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaCost control system 楼型外窗面积外墙面积窗墙比体形系数T62343.213320.000.180.2通过方案与结构同步优化设计，对建筑形体以及结构上的控制，将高层体形系数控制在0.2，控制材料使用量，节约建造成本。体型对成本的直接影响，归纳为三点：材料使用量构件标准化结构布墙率体形系数越大，外立面率越大，材料使用量越大体形系数越小，其建筑结构越规整，其预制构建标准化越利于实现体形系数越大，一般情况下，单体结构布墙率越高，含钢量指标越高T6楼型图示0876 Mu project of Jin80、jiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area通过合理套型及结构设计，形成体型极其规整的AB户型，结构经济节约，尺寸统一模数化，有利于装配式施工，从而有效的降低建设成本。Cost control system 2800180030001800A户型1、平面方正，结构规整，结构用量合理2、电梯数量为2部，符合规范，使用舒适，节省成本3、体形系数低4、减少赠送使得实际施工面积最小，减少修建成本5、核心筒规整，经济性好统筹住房平面A型A型A型A型B81、型B型AB户型厨卫尺寸以及厨卫洁具设施设备的选取进行标准化模数控制，达到标准化设计目的24001800300018003700B户型0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaCost control system 1、平面方正，结构规整，结构用量合理2、体形系数低、窗地比小3、轴网规整，经济性好由于公服设施全移交政府，所以应严格控制公服建造成本，对公服成本控制主要归纳为以下四点：严控层高控制体形82、系数立面选材控制窗地比运用公司强大的BIM技术支撑，将层高控制最低，层高每降低100，造价降低1-3平面合理设计，减小建筑表面积，提高体形系数，大大降低建造成本立面选用经济合理材料，保证立面效果同时有效降低建造成本门窗是保温最薄弱的环节之一，严格控制窗地比既能增大保温系数又能减少玻璃用量公服体块示意0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area大柱网柱网尺寸：7.8mX7.8m每个柱间可停3辆车结构83、柱数量少，空间视觉通透性好。车头在结构柱外，出车比较方便。用钢量较高，不经济。小柱网柱网尺寸：5.4mX5.4m每个柱间可停2辆车结构柱数量较多，空间视觉通透性较差。车头在结构柱内或齐平，出车有些不便。用钢量最节省，很经济。大小柱网柱网尺寸：7.8mX4.7m每个柱间可停3辆车结构柱数量较少，空间视觉通透性较好。车头在结构柱内或齐平，出车有些不便。用钢量较节省，较经济。Cost control system 0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecolog84、ical belt in Tianfu New AreaCost control system 合理控制成本抬高地下室将叠拼正负零抬至470.4,可大量减少开挖土方量，大幅降低成本，同时抬高场地能减少道路对别墅区的影响，提升别墅区品质。467.1467.91467.8467.87466.64466.8470.4468.4466.6470.60876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area1.我司建立了85、充足的材料实体材料素材库与厂家联系库针对各类外立面设计与选材具有充分的经验公司材料展示架一角古猿人集团金圆新型材料素派美学重庆格上建材有限公司三棵树涂料股份有限公司西卡公司2.我司材料上墙验收体系一整层上样，或至少一个开间上样（3*3m），对项目立面效果进行充分把控。Cost control system 0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area分类石英瓷板涂料保温一体板涂料效果特征可放多种花86、岗岩纹理效果。不同批次，不同规格会有少许色差常见的有仿石涂料一体板，金属漆一体板多彩漆：仿花岗岩真石漆：细砂粒、色点小、粗糙质感涂料：纯色，可做不同粗细沙粒，不同表面处理效果安装干挂粘贴+锚固喷涂价格（元/）180-220（纯板材）360-400（含龙骨）150-35050-100Cost control system 除传统石材和金属材质外，我们还拥有丰富的材质替代库，能够根据预算，通过不同的材质的选取，实现高品质的设计期望。石材替代：1.板材：石英瓷、板柔石2.涂料：涂料保温一体板仿石涂料根据预算选取合理的材料180-220元/150-350元/50-100元/分类铝板仿铜、仿木纹金属漆一87、体板金属漆效果特征低成本材料模仿高成本材料纹理金属漆、保温一体，避免了现场涂料施工带来的不稳定性对墙面平整度要求高，不建议大面采用安装干挂粘贴+锚固喷涂价格（元/）230-300（纯板材）120-28065-80350-450元/180-220元/50-100元/金属替代：1.板材：铝板仿铜、仿木纹2.涂料：氟碳漆一体板氟碳金属漆0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaCost control88、 system 低成本低品质，通过替代材质的选用，在降低成本的同时达到立面的近似效果石材效果：1.板材2.涂料石英瓷板一体板真石漆可通过深勾缝达到高仿石材上墙效果注：深勾缝是通过增加腻子厚度，利用美纹纸、嵌条或其他抠槽的工具来实现立体效果，此种方式对施工工艺要求较高，能实现仿石涂料的高仿真效果仿石涂料平面勾缝腻子勾缝（2-3mm)深勾缝（3-6mm)根据预算选取合理的材料0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu89、 New AreaCost control system 铝板仿铜木纹铝板金属漆一体板金属漆低成本低品质，通过替代材质的选用，在降低成本的同时达到立面的近似效果根据预算选取合理的材料金属效果：1.板材石材效果：2.涂料0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area区域报规流程：报规方案文本资料：报规方案文本资料：专家会：专家会：1、报规方案PPT（鸟瞰图，主入口透视图，重要城市景观道路、主干道角度的90、实景融入透视图、泛光照明汇报、天际线、外立面材质分析、交通分析图、配套分析、日照明分析、单体立面分析图）2、建筑单体平面、立面、剖面图（电子版）3、地下室图纸（车位编号）4、总平面布置图（间距退距图、绿地图、消防示意总图、占地图）5、EXCEL面积汇总表（地块总指标、配套指标、单体指标、占地指标、绿地指标）规委会：规委会：1、全套三维城市模型2、实体模型3、双方案76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaCost control system 报规报建流程梳理推进0876 Mu project of Jinjiang91、 ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area服务成都市天府新区多年，熟悉天府新区自然资源和规划建设局办理流程。76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaCost control system 报规报建流程梳理推进0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jin92、jiang ecological belt in Tianfu New Area区域内区域内报规报规配合配合1、万科君逸万科成都市天府新区56天2、万科翡翠公园万科成都市天府新区54天3、天投鹿溪智谷天投成都市天府新区58天4、保利昌公堰TOD保利成都市天府新区78天5、卓越晴翠卓越成都市天府新区47天报规报规服务承诺：成都市天府新区本地零误差，报规即报建服务承诺：成都市天府新区本地零误差，报规即报建，所有所有项目都在三个月以内完成项目都在三个月以内完成76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaCost contro93、l system 报规报建流程梳理推进0876 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area1.如果未来半年内，天府新区未放开限价，那么项目重要解题方式是最大化增大赠送率，扩大可售面积，这些突破点需要设计单位近期在天府新区有项目经验，了解天府新区最新的政策空间及审批边界，国恒设计近期有多个天府新区项目设计经验；2.除了了解政策空间以外，如何将政策尺度突破最大化，更需要地方政府资源支持，国恒设计与天府新区相关94、部门互动良好；3.该项目返迁量大，带上代建方量，所以对返迁及代建成本控制极其关键，需要以最低的成本达到政府返迁的目的，国恒设计并购了成都市排名前三的造价公司，可以为该项目在设计阶段进行综合成本控制；76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New AreaCost control system 成本控制、本地优势0976 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area76 Mu project of Jinjiang ecological belt in Tianfu New Area货值：25.31亿产品力：大面宽空间形态：组团、巷院景观户均：196货值：25.91亿产品力：小面宽空间形态：组团、巷院景观且有景观中轴户均：174货值：26.39亿产品力：小面宽空间形态：组团景观、巷院景观户均：168方案一方案二方案三