1、新鸿 温州乐清柳市镇浃低村地块概念方案设计 Conceptual design of Liushi Town,Yueqing City,Wenzhou2021.07产品研究示范区地库立面研发规划策略强排推演前期分析壹贰叁肆伍陆柒前期分析壹Location analysis 区位分析35KM8KM39KM温州龙湾国际机场温州站乐清站温州龙湾国际机场 温州市地处长三角城市群南侧、海峡西岸经济区东北部，是海峡西岸经济区六大中心城市之一，是衔接海峡西岸经济区和长三角经济圈的重要城市。乐清市经济发达，是中国市场经济发育最早、经济发展最具活力的地区之一。南部柳市地区是中国著名的低压电器之都，温台模式的发源2、地。北部雁荡山是中国十大名山之一，号称“东南第一山”，为国家首批 5A 级旅游景区，获“世界地质公园”称号。基地位于温州市乐清市，地理位置优越，交通便利，未来可期SITE基地属于“镇核心区”，交通便利，周边配套完善配套分析Matching analysisR=0.5KMR=1KM乐清英华学校柳市镇政府桃李东方苑办公楼怡景嘉园农贸市场天王殿site长江路月渡南路柳黄路环城东路中心大道中心大道医院溪桥路Base present situation analysis 基地现状分析基地周边景观资源丰富，道路建设完善，内部较为平整。site土地性质：二类住宅用地（R21），兼容零售商业用地（B1，不包含3、批发市场 B12）规划总用地面积：74493.62 平方米综合容积率：2.5综合绿地率：35%综合建筑密度：27%（其中住宅建筑净密度 22%）用地条件Landscape matching N用地红线底层退界线高层退界线通过对基地详细的解读和分析我们应该做什么类的产品？强排推导贰A50,B17-1 plot project in the central area of Wanquan Town,Pingyang County 平阳县万全镇中心区 A50、B17-1 地块项目 分析：1.叠墅与高层的售价从相差5000元/平方米 2.叠 墅售价较高，利润是高层的数倍，但销售压力较大 注：本分析不包4、含各类产品在市场接受度及销售去化分析测算依据：碧桂园桃李东方一期（2021年2月2日）售价12659元/平方米（一期去化76%）碧桂园桃李东方一期（2021年6月8日）售价14076元/平方米（二期去化34%）（楼板价约5395元/相差426元）结论：高低配会带来更高的 ”货值”我们坚信Market Information 市场信息户型功能备注楼板价配套均摊建设成本90-1103房2厅2卫120-1404房2厅2卫160以上4+1房2厅2卫叠墅160-18019600元/5821228450090515房2厅3卫毛坯商业30-8025000元/5821228450014451-毛坯成本（元/）5、450022858214051市场及产品定位品类及面积段单价（元/）二类高层14600元/毛坯单位面积利润（元/）？一直在探索 从未被超越在满足规划条件的情况下土地开发强度的上限是什么？精于计算 货值至上 条件约束 产品为王用品质匠心和创新精神打造“四有”好房有颜值的建筑：外立面和造型一定要美观俊朗，要经得住时间的考验；有温度的社区：邻里中心有互动的空间，物业服务让业主生活更舒心，让房子保值增值；有匠心的品质：在设计之初就考虑后期使用，在施工中考虑到装修对建筑的破坏，会尽量避免二次浪费；有魔幻的空间：通过人体工学研究，所有的户型超高得房率，充分打磨每一个空间和尺寸，让 120 的房子有 1406、 的居住空间感受。幼儿园3FH=12.00116*1898*1818F98*18116*1814.00116*1898*1818F98*18116*18116*1898*1818F98*18116*18116*1898*1898*18116*1838.5034.0033.5016.8136.0014.00116*1798*1798*17116*17116*1898*1818F98*18116*18116*1898*1818F98*18116*18165*1818F165*18165*1818F165*1814.0016.8013.6013.3149.5043.7437.38129*18129*7、1818F139*18139*18116*1798*1717F98*17116*1719.0023.25116*1898*1818F98*18116*1838.5038.5030.78116*1898*1817F98*18116*18116*1898*1818F98*18116*1839.0040.0018.0014.1236.9017F139*17139*17129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*1838.5018F46.8949.0339.70129*1818F129*1838.5023.8、6827.4318F18F18F30.0618F139*18139*1818F139*18139*1822.04165*1818F165*18165*1818F165*1835.2018F139*18139*1837.73129*18129*18129*1818F129*1819.5321.9014.5529.0035.8117F方案一（全18F高层布局）输入条件：1.业主要求2.规划要求推出货值货值：27.06亿户型功能备注90-1103房2厅2卫120-1404房2厅2卫160以上4+1房2厅2卫叠墅160-18019600元/5房2厅3卫毛坯商业30-8025000元/-毛坯市场及产品定9、位品类及面积段单价（元/）二类高层14600元/毛坯产品类型要求面积段（）实际户型面积（）户数计容面积（）户数比甲方要求（户数比）差值96.0098.00388.0038024.0026.54%25.00%-1.54%116.00116.00390.0045240.0026.68%25.00%-1.68%129.00129.00360.0046440.0024.62%20.00%-4.62%139.00139.00180.0025020.0012.31%15.00%2.69%165.00165.00144.0023760.009.85%15.00%5.15%小计-1462.00178484.010、01.001.000.00165.00170.000.000.000.00%-175.00175.000.000.000.00%-180.00180.000.000.000.00%-小计-0.000.000.00%-合计/1462.00178500.00/-叠墅二类高层 方案一户型配比表品类 面积（）叠墅019600元/商业4000.0025000元/货值总计10000270587洋房17848414600元/260586.640单价（元/）货值小计（万元）货值计算表方案二（18F+叠墅）一输入条件：1.业主要求2.规划要求推出货值货值：27.68亿户型功能备注90-1103房2厅2卫120-11、1404房2厅2卫160以上4+1房2厅2卫叠墅160-18019600元/5房2厅3卫毛坯商业30-8025000元/-毛坯市场及产品定位品类及面积段单价（元/）二类高层14600元/毛坯产品类型要求面积段（）实际户型面积（）户数计容面积（）户数比甲方要求（户数比）差值96.0096.00380.0036480.0026.28%25.00%-1.28%116.00116.00382.0044312.0026.42%25.00%-1.42%129.00129.00360.0046440.0024.90%20.00%-4.90%139.00139.00108.0015012.007.47%15.12、00%7.53%165.00165.00144.0023760.009.96%15.00%5.04%小计-1374.00166004.000.951.000.05165.00165.0024.003960.001.66%-175.00175.0024.004200.001.66%-180.00180.0024.004320.001.66%-小计-72.0012480.004.98%-合计/1446.00178500.00/-叠墅 方案二户型配比表二类高层品类 面积（）叠墅1248019600元/商业4000.0025000元/货值总计10000276827洋房16600414600元/242313、65.8424460.8货值计算表单价（元/）货值小计（万元）幼儿园3FH=12.00116*1796*1718F96*17116*1714.00116*1796*1718F96*17116*17116*1796*1718F96*17116*17116*1696*1616F96*16116*1638.5034.0033.5036.0014.0036.0014.00116*1696*1696*16116*16116*1896*1818F96*18116*18116*1896*1818F96*18116*1814.0016.8013.6013.3149.5014.0043.7437.3816F1814、0165180165170*2180165180165170*2180165180165170*26F180165180165170*2180165180165170*2180165180165170*26F20.8020.00180165180165170*2180165180165170*2180165180165170*26F20.00180165180165170*2180165180165170*2180165180165170*26F20.8020.8020.80129*1818F129*18129*18129*18139*18139*1818F139*18139*1818F13915、*18139*18116*1696*1616F96*16116*1618.8115.00116*1896*1818F96*18116*1838.50129*18129*18129*1818F129*18129*18129*1838.5033.3039.00116*1696*1616F96*16116*16129*18129*1817.53116*1896*1818F96*18116*1839.00129*18129*18129*18129*1838.5018.00129*18129*18129*18129*1814.1219.0038.5042.62165*1818F165*18165*18116、8F165*18165*1818F165*18165*1818F165*18方案三（18F+叠墅）二输入条件：1.业主要求2.规划要求推出货值货值：28.00亿户型功能备注90-1103房2厅2卫120-1404房2厅2卫160以上4+1房2厅2卫叠墅160-18019600元/5房2厅3卫毛坯商业30-8025000元/-毛坯市场及产品定位品类及面积段单价（元/）二类高层14600元/毛坯产品类型要求面积段（）实际户型面积（）户数计容面积（）户数比甲方要求（户数比）差值96.0096.00314.0030144.0022.24%25.00%2.76%116.00116.00314.0036417、24.0022.24%25.00%2.76%129.00129.00450.0058050.0031.87%20.00%-11.87%139.00139.0090.0012510.006.37%15.00%8.63%165.00165.00136.0022440.009.63%15.00%5.37%小计-1304.00159568.000.921.000.08165.00170.0036.006120.002.55%-175.00175.0036.006300.002.55%-180.00180.0036.006480.002.55%-小计-108.0018900.007.65%-合计/14118、2.00178500.00/-叠墅二类高层 方案三户型配比表品类 面积（）叠墅1890019600元/商业4000.0025000元/货值总计10000280013洋房15956814600元/232969.2837044单价（元/）货值小计（万元）货值计算表幼儿园3FH=12.00129*18129*18116*1896*1818F96*18116*18129*18129*18129*18129*18116*1696*1818F96*18116*18129*18129*18129*18129*1815.00129*18129*18129*18129*18116*1796*1718F96*1719、116*1714.00116*1796*1718F96*17116*17116*1796*1718F96*17116*17116*1796*1717F96*17116*1738.5034.0033.5036.0013.5036.0014.0014.90129*1818F139*18129*18129*18129*1818F129*18180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*21801651801620、5175*26F14.00116*1796*1796*17116*1719.0039.00129*1818F129*1839.009.50180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F7.0020.80180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F8.0020.8020.8039.0039.0020.80180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F7.0039.0039.0020.8014.10116*1896*121、818F96*18116*18116*1896*1818F96*18116*1820.8044.00180165180165175*2129*18139*18129*18129*18129*1818F139*1814.1017F139*17139*1746.5538.5014.0015.8013.6013.3149.5013.5043.7437.3828.5017F165*1717F165*17165*1717F165*17165*1717F165*17165*1717F165*17小区次入口小区次入口Scheme Comparison方案对比货值货值:货值:货值:27.06亿27.68亿2822、.00亿高层、叠墅高层高层、叠墅方案一方案二方案三货值货值产品产品产品景观景观景观幼儿园3FH=12.00116*1898*1818F98*18116*1814.00116*1898*1818F98*18116*18116*1898*1818F98*18116*18116*1898*1898*18116*1838.5034.0033.5016.8136.0014.00116*1798*1798*17116*17116*1898*1818F98*18116*18116*1898*1818F98*18116*18165*1818F165*18165*1818F165*1814.0016.8013.23、6013.3149.5043.7437.38129*18129*1818F139*18139*18116*1798*1717F98*17116*1719.0023.25116*1898*1818F98*18116*1838.5038.5030.78116*1898*1817F98*18116*18116*1898*1818F98*18116*1839.0040.0018.0014.1236.9017F139*17139*17129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*1838.5018F46.89424、9.0339.70129*1818F129*1838.5023.6827.4318F18F18F30.0618F139*18139*1818F139*18139*1822.04165*1818F165*18165*1818F165*1835.2018F139*18139*1837.73129*18129*18129*1818F129*1819.5321.9014.5529.0035.8117F幼儿园3FH=12.00116*1796*1718F96*17116*1714.00116*1796*1718F96*17116*17116*1796*1718F96*17116*17116*1696*125、616F96*16116*1638.5034.0033.5036.0014.0036.0014.00116*1696*1696*16116*16116*1896*1818F96*18116*18116*1896*1818F96*18116*1814.0016.8013.6013.3149.5014.0043.7437.3816F180165180165170*2180165180165170*2180165180165170*26F180165180165170*2180165180165170*2180165180165170*26F20.8020.00180165180165170*21826、0165180165170*2180165180165170*26F20.00180165180165170*2180165180165170*2180165180165170*26F20.8020.8020.80129*1818F129*18129*18129*18139*18139*1818F139*18139*1818F139*18139*18116*1696*1616F96*16116*1618.8115.00116*1896*1818F96*18116*1838.50129*18129*18129*1818F129*18129*18129*1838.5033.3039.00116*127、696*1616F96*16116*16129*18129*1817.53116*1896*1818F96*18116*1839.00129*18129*18129*18129*1838.5018.00129*18129*18129*18129*1814.1219.0038.5042.62165*1818F165*18165*1818F165*18165*1818F165*18165*1818F165*18幼儿园3FH=12.00129*18129*18116*1896*1818F96*18116*18129*18129*18129*18129*18116*1696*1818F96*1811628、*18129*18129*18129*18129*1815.00129*18129*18129*18129*18116*1796*1718F96*17116*1714.00116*1796*1718F96*17116*17116*1796*1718F96*17116*17116*1796*1717F96*17116*1738.5034.0033.5036.0013.5036.0014.0014.90129*1818F139*18129*18129*18129*1818F129*18180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F180129、65180165175*2180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F14.00116*1796*1796*17116*1719.0039.00129*1818F129*1839.009.50180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F7.0020.80180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F8.0020.8020.8039.0039.0020.8018016518016530、175*2180165180165175*2180165180165175*26F7.0039.0039.0020.8014.10116*1896*1818F96*18116*18116*1896*1818F96*18116*1820.8044.00180165180165175*2129*18139*18129*18129*18129*1818F139*1814.1017F139*17139*1746.5538.5014.0015.8013.6013.3149.5013.5043.7437.3828.5017F165*1717F165*17165*1717F165*17165*1717F1631、5*17165*1717F165*17小区次入口小区次入口方案四（货值产品均好化）输入条件：1.业主要求2.规划要求推出货值货值：28.28亿户型功能备注90-1103房2厅2卫120-1404房2厅2卫160以上4+1房2厅2卫叠墅160-18019600元/5房2厅3卫毛坯商业30-8025000元/-毛坯市场及产品定位品类及面积段单价（元/）二类高层14600元/毛坯产品类型要求面积段（）实际户型面积（）户数计容面积（）户数比甲方要求（户数比）差值96.0098.00352.0034496.0024.82%25.00%0.18%116.00117.00352.0041184.0024.832、2%25.00%0.18%129.00129.00414.0053406.0029.20%20.00%-9.20%139.00139.0054.007506.003.81%15.00%11.19%165.00165.00108.0017820.007.62%15.00%7.38%小计-1280.00154412.000.901.000.10165.00170.0046.007820.003.24%-175.00175.0046.008050.003.24%-180.00180.0046.008280.003.24%-小计-138.0024150.009.73%-合计/1418.0017850033、.00/-叠墅二类高层 方案四户型配比表品类 面积（）叠墅2415019600元/商业4000.0025000元/货值总计10000282776洋房15441214600元/225441.5247334单价（元/）货值小计（万元）货值计算表幼儿园3FH=12.00129*18129*18116*1896*1818F96*18116*18129*18129*18129*18129*18116*1696*1818F96*18116*18129*18129*18129*18129*1815.00116*1796*1718F96*17116*1714.00116*1796*1718F96*17116*34、17116*1796*1718F96*17116*17116*1896*1818F96*18116*1838.5034.0033.5036.0013.5038.5114.0014.90129*1818F139*18129*18129*18129*1818F129*18180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F13.6019.0039.00129*1818F1235、9*1839.009.50180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F7.0020.80180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F8.0020.8020.8039.0039.0020.80180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F7.0039.0039.0020.80116*1896*1818F96*18116*18116*1896*1818F96*18116*1820.8044.001801651801636、5175*2129*18139*18129*18129*18129*1818F139*1814.1046.5513.0113.3113.3149.5013.5040.9331.745.64165*1817F165*18165*1817F165*18165*1817F165*18小区次入口小区次入口129*18129*1813.20180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*2116*1896*1896*18116*1817F116*1896*1896*18116*181737、F13.00.6FScheme Comparison方案对比方案一方案二方案三方案四货值货值:货值:货值:货值:27.06亿27.68亿28.00亿28.28亿高层、叠墅高层高层、叠墅高层、叠墅货值货值货值产品产品产品产品景观景观景观景观 幼儿园3FH=12.00116*1898*1818F98*18116*1814.00116*1898*1818F98*18116*18116*1898*1818F98*18116*18116*1898*1898*18116*1838.5034.0033.5016.8136.0014.00116*1798*1798*17116*17116*1898*1818F38、98*18116*18116*1898*1818F98*18116*18165*1818F165*18165*1818F165*1814.0016.8013.6013.3149.5043.7437.38129*18129*1818F139*18139*18116*1798*1717F98*17116*1719.0023.25116*1898*1818F98*18116*1838.5038.5030.78116*1898*1817F98*18116*18116*1898*1818F98*18116*1839.0040.0018.0014.1236.9017F139*17139*17129*18139、29*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*18129*1838.5018F46.8949.0339.70129*1818F129*1838.5023.6827.4318F18F18F30.0618F139*18139*1818F139*18139*1822.04165*1818F165*18165*1818F165*1835.2018F139*18139*1837.73129*18129*18129*1818F129*1819.5321.9014.5529.0035.8117F幼儿园3FH=12.00116*1796*1740、18F96*17116*1714.00116*1796*1718F96*17116*17116*1796*1718F96*17116*17116*1696*1616F96*16116*1638.5034.0033.5036.0014.0036.0014.00116*1696*1696*16116*16116*1896*1818F96*18116*18116*1896*1818F96*18116*1814.0016.8013.6013.3149.5014.0043.7437.3816F180165180165170*2180165180165170*2180165180165170*26F18041、165180165170*2180165180165170*2180165180165170*26F20.8020.00180165180165170*2180165180165170*2180165180165170*26F20.00180165180165170*2180165180165170*2180165180165170*26F20.8020.8020.80129*1818F129*18129*18129*18139*18139*1818F139*18139*1818F139*18139*18116*1696*1616F96*16116*1618.8115.00116*1896*142、818F96*18116*1838.50129*18129*18129*1818F129*18129*18129*1838.5033.3039.00116*1696*1616F96*16116*16129*18129*1817.53116*1896*1818F96*18116*1839.00129*18129*18129*18129*1838.5018.00129*18129*18129*18129*1814.1219.0038.5042.62165*1818F165*18165*1818F165*18165*1818F165*18165*1818F165*18幼儿园3FH=12.00129*43、18129*18116*1896*1818F96*18116*18129*18129*18129*18129*18116*1696*1818F96*18116*18129*18129*18129*18129*1815.00129*18129*18129*18129*18116*1796*1718F96*17116*1714.00116*1796*1718F96*17116*17116*1796*1718F96*17116*17116*1796*1717F96*17116*1738.5034.0033.5036.0013.5036.0014.0014.90129*1818F139*18129*144、8129*18129*1818F129*18180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F14.00116*1796*1796*17116*1719.0039.00129*1818F129*1839.009.50180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F7.0020.8018016518016517545、*2180165180165175*2180165180165175*26F8.0020.8020.8039.0039.0020.80180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F7.0039.0039.0020.8014.10116*1896*1818F96*18116*18116*1896*1818F96*18116*1820.8044.00180165180165175*2129*18139*18129*18129*18129*1818F139*1814.1017F139*17139*1746.5538.5014.0015.8046、13.6013.3149.5013.5043.7437.3828.5017F165*1717F165*17165*1717F165*17165*1717F165*17165*1717F165*17小区次入口小区次入口幼儿园3FH=12.00129*18129*18116*1896*1818F96*18116*18129*18129*18129*18129*18116*1696*1818F96*18116*18129*18129*18129*18129*1815.00116*1796*1718F96*17116*1714.00116*1796*1718F96*17116*17116*1796*147、718F96*17116*17116*1896*1818F96*18116*1838.5034.0033.5036.0013.5038.5114.0014.90129*1818F139*18129*18129*18129*1818F129*18180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F13.6019.0039.00129*1818F129*1839.009.548、0180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F7.0020.80180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F8.0020.8020.8039.0039.0020.80180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*26F7.0039.0039.0020.80116*1896*1818F96*18116*18116*1896*1818F96*18116*1820.8044.00180165180165175*2129*1849、139*18129*18129*18129*1818F139*1814.1046.5513.0113.3113.3149.5013.5040.9331.745.64165*1817F165*18165*1817F165*18165*1817F165*18小区次入口小区次入口129*18129*1813.20180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*2180165180165175*2116*1896*1896*18116*1817F116*1896*1896*18116*1817F13.00.6F规划策50、略叁交往Communicate空间交流共享生态Ecology环境亲近自然适幼Children Suitable设施丰富多样生活Life雅致山水田园Planning concept规划理念planning analysis 规划分析N数量单位备注74493.62二类居住用地（R2）（土地出让公告）243148.90总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积182000.00住宅建筑面积74.85%/243149186234.05 178500.00二类高层（16F）178500.003500.004234.05750.00物业管理规定（地上总建筑面积的千分之四）570.00物业管理规定（地上总建筑51、面积的千分之三）800.00规划要求不小于800平方米380.00地上计容建筑面积的千分之三，且大于300平方米150.00规划要求不小于150平方米500.00规划要求不小于500平方米180.000.12/套，不低于50平方米650.004个标准公变120.002个开闭所30.00根据方案需求设置44.0556914.85非计容面积=地上非计容面积+S156914.8553464.85车位规格（5.5*2.4）单车指标（36）/辆普通车库面积31764.85人防车库面积19000.00地上总建筑面积8%计算，其他民用总地面建筑5%非机动车库面积2700.00单车1.8/辆，地下设置150052、个3450.0075平方米/户56914.852.50/R2.522.28%22%（住宅）27%（综合容积率）16600.0011000.003600.001000.001000.0035.00%35%（规划条件书通知书）1356户4340人3.2人/户18F/6F层限高54米1673个167个地面停车泊位数不超过总数10%1506个非人防车位1031个人防车位475个按照40/辆计算37.79075733/个35.50/个37.79/个2742个2479个88个176个其中住宅非机动车停车位配套用房非机动车停车位商业其他特殊设计条件及规定：单车位指标其中扣除赠送未扣除赠送非机动车停车位住宅总53、户数总人数建筑层数机动车停车位其中地面机动车位地下机动车位其中其中二类高层叠墅商业配套绿地率其中叠墅赠送全地下面积（S)容积率建筑密度建筑占地面积门卫尾气风井+预留非计容建筑面积地库主体范围面积（S1)其中地下车库社区文化活动中心公共文化活动设施配电房开闭所消控室60.00物业经营性用房物业管理用房养老助残服务用房居家养老服务用房社区卫生服务用房可售面积可售比地上总建筑面积计容建筑面积其中住宅建筑面积其中商业配套用房其中地地块块项项目目经经济济技技术术指指标标表表项目总用地面积总建筑面积项目面积户数（班）配置标准机动车配建标准机动车数量单位非机动车配建标准非机动车数量140户建筑面积2001354、6592.001172.00辆/户1.101289辆/户1.80211090户建筑面积14041970.00246.00辆/户1.40344辆/户1.50369商业3500.00-辆/1000.8029车位/1005.00176配套用房3484.05-辆/1000.3011车位/1002.5088合计185546-1673-2742停车配建表产品类型要求面积段（）实际户型面积（）户数计容面积（）户数比甲方要求（户数比）差值96.0098.00352.0034496.0025.96%25.00%-0.96%116.00117.00352.0041184.0025.96%25.00%-0.96%155、29.00129.00414.0053406.0030.53%20.00%-10.53%139.00139.0054.007506.003.98%15.00%11.02%165.00165.00108.0017820.007.96%15.00%7.04%小计-1280.00154412.000.941.000.06165.00170.0046.007820.003.39%-175.00175.0046.008050.003.39%-180.00180.0046.008280.003.39%-小计-138.0024150.0010.18%-合计/1356.00178500.00/-方案四户型配比56、表二类高层叠墅Staging Scheme分期示意N一期二期三期图例：一期二期三期Functional Analysis功能分区高层（115+95*2+115）高层（129+129）高层（139+139）高层（165+165）叠拼 （2.5 面宽）图例：产品类型要求面积段（）实际户型面积（）户数计容面积（）户数比甲方要求（户数比）差值96.0098.00352.0034496.0025.96%25.00%-0.96%116.00117.00352.0041184.0025.96%25.00%-0.96%129.00129.00414.0053406.0030.53%20.00%-10.53%157、39.00139.0054.007506.003.98%15.00%11.02%165.00165.00108.0017820.007.96%15.00%7.04%小计-1280.00154412.000.941.000.06165.00170.0046.007820.003.39%-175.00175.0046.008050.003.39%-180.00180.0046.008280.003.39%-小计-138.0024150.0010.18%-合计/1356.00178500.00/-方案四户型配比表二类高层叠墅城市道路车行出入口人行出入口回车场地下车库出入口图例：Traffic Ana58、lysis交通分析View鸟瞰图0 小时2 小时1 小时3 小时4 小时6 小时5 小时7 小时要求：日照要求“大寒日2小时”结论：1.本地块内住宅均满足大寒日 2 小时日照要求，并且满足周边地块日照要求。2：未对周边住宅产生日照污染Sunshine analysis日照分析Plan B备选方案数量单位备注74493.62二类居住用地（R2）（土地出让公告）242928.80总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积182000.00住宅建筑面积74.92%/242929186234.05 178500.00二类高层（16F）178500.003500.004234.05750.00物业管理规定59、（地上总建筑面积的千分之四）570.00物业管理规定（地上总建筑面积的千分之三）800.00规划要求不小于800平方米380.00地上计容建筑面积的千分之三，且大于300平方米150.00规划要求不小于150平方米500.00规划要求不小于500平方米180.000.12/套，不低于50平方米650.004个标准公变120.002个开闭所30.00根据方案需求设置44.0556694.75非计容面积=地上非计容面积+S156694.7553244.75车位规格（5.5*2.4）单车指标（36）/辆普通车库面积31544.75人防车库面积19000.00地上总建筑面积8%计算，其他民用总地面建筑60、5%非机动车库面积2700.00单车1.8/辆，地下设置1500个3450.0075平方米/户56694.752.50/R2.522.28%22%（住宅）27%（综合容积率）16600.0011000.003600.001000.001000.0035.00%35%（规划条件书通知书）1412户4519人3.2人/户18F/6F层限高54米1666个166个地面停车泊位数不超过总数10%1500个非人防车位1025个人防车位475个按照40/辆计算37.80022673/个35.50/个37.80/个2732个2468个88个176个叠墅赠送非机动车停车位其中住宅非机动车停车位配套用房非机动车61、停车位商业其他特殊设计条件及规定：其中扣除赠送未扣除赠送绿地率住宅总户数总人数其中地面机动车位地下机动车位其中单车位指标建筑层数机动车停车位全地下面积（S)容积率建筑密度建筑占地面积其中二类高层商业配套叠墅地库主体范围面积（S1)其中地下车库其中60.00尾气风井+预留非计容建筑面积物业管理用房养老助残服务用房居家养老服务用房社区卫生服务用房计容建筑面积其中住宅建筑面积其中商业配套用房其中物业经营性用房公共文化活动设施配电房门卫社区文化活动中心开闭所消控室可售面积可售比地上总建筑面积总建筑面积地地块块项项目目经经济济技技术术指指标标表表项目总用地面积项目面积户数（班）配置标准机动车配建标准机动62、车数量单位非机动车配建标准非机动车数量140户建筑面积200137128.001168.00辆/户1.101285辆/户1.80210290户建筑面积14041340.00244.00辆/户1.40342辆/户1.50366商业3500.00-辆/1000.8029车位/1005.00176配套用房3484.05-辆/1000.3011车位/1002.5088合计185452-1666-2732停车配建表产品类型要求面积段（）实际户型面积（）户数计容面积（）户数比甲方要求（户数比）差值96.0096.00314.0030144.0022.24%25.00%2.76%116.00116.003163、4.0036424.0022.24%25.00%2.76%129.00129.00450.0058050.0031.87%20.00%-11.87%139.00139.0090.0012510.006.37%15.00%8.63%165.00165.00136.0022440.009.63%15.00%5.37%小计-1304.00159568.000.921.000.08165.00170.0036.006120.002.55%-175.00175.0036.006300.002.55%-180.00180.0036.006480.002.55%-小计-108.0018900.007.65%64、-合计/1412.00178500.00/-叠墅二类高层 方案三户型配比表Plan B备选方案产品研究肆Competitive product analysis竞品分析项目用地碧桂园桃李东方苑中楠御府人民 一品花园Competitive product analysis竞品分析碧桂园桃李东方苑中楠御府人民 一品花园115 139 167 140 155 170 165 190 182 Autodesk Autodesk Autodesk 高层标准层平面高层户型116+96+96+116 Autodesk Autodesk Autodesk 115 端户改造前1.三室两厅两卫2.完整入户玄关3.65、户型方正，流线清晰4.南向双阳台，视野良好5.U 型厨房改造后增值图例阳台飘窗设备平台 Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk 95 中间户改造前1.三室两厅两卫2.完整入户玄关3.户型方正，流线清晰4.南向阳台，视野良好5.U 型厨房改造后增值图例阳台飘窗设备平台空间多变性基本模式 Autodesk Autodesk Autodesk 1.独立玄关，满足礼仪需求2.餐客厅方正，创造共享空间3.南向双阳台，景观视野好4.卧室飘窗，扩大居室空间95 三房两厅两卫 Autodesk Autodesk Autodesk 空间多变性流66、动模式 共享宽厅、功能切换1.玄关功能升级2.分离式卫生间3.横向宽厅 共享空间123 Autodesk Autodesk Autodesk 空间多变性party 模式生活空间升级，集起居；聚会的复合空间1.玄关功能升级2.分离式卫生间3.增设吧台123 Autodesk Autodesk Autodesk 空间多变性萌娃模式 书房与爸爸的临时卧室1.玄关功能升级2.分离式卫生间3.小书房/爸爸的卧室123 Autodesk Autodesk Autodesk 高层标准层平面高层户型129+129 Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Aut67、odesk 129 端户改造前1.四室两厅两卫2.完整入户玄关3.主卧套房4.南向双阳台，视野良好5.L 型厨房改造后增值图例阳台飘窗设备平台 Autodesk Autodesk Autodesk 高层标准层平面高层户型139+139 Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk 139 端户改造前1.四室两厅两卫2.完整入户玄关3.主卧套房4.南向双阳台，视野良好5.U 型厨房改造后增值图例阳台飘窗设备平台 Autodesk Autodesk Autodesk 高层标准层平面高层户型165+165 Autodesk Autodes68、k Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk 165 端户改造前1.四室两厅两卫2.横向大方厅，回游动线3.双套房设计4.超大景观阳台，超宽视野改造后增值图例阳台飘窗设备平台A50,B17-1 plot project in the central area of Wanquan Town,Pingyang 平阳县万全镇中心区 A50、B17-1 地块项目8.008.00产品研究Product Research为什么要做叠墅？组合示意上叠上叠中叠(大平层)中叠(大平层)下叠1F 3F 2F 4F 5F 6F 下叠2 面宽2 面宽产品分析-叠墅Suzhou Zhan69、gjiagang Daxin Town Project 苏州市张家港大新镇地块项目二层平面图户型分析-下叠飘窗西厨卫生间厨房1780042003000340030004200178002400320019502700次卧玄关A西厨卫生间厨房玄关B客厅餐厅客厅餐厅入户平台入户平台(1-2层)下叠北院(1-2层)下叠北院(1-2层)下叠南院(1-2层)下叠南院380012002100620015001480024003200195027003800120021006200150014800入户平台入户平台入户平台入户平台入户平台入户平台入户平台入户平台入户平台(1-2层)下叠北院(1-2层)下叠南70、院飘窗入户平台入户平台入户平台入户平台入户平台入户平台入户平台入户平台入户平台(1-2层)下叠北院(1-2层)下叠南院院落首层平面图院落院落院落178004200300034003000420017800240032001950380012002100620015001480024003200195027003800120021006200150014800卧室卧室卧室卫生间阳台卧室卫生间飘窗衣帽间 衣帽间 卧室卧室卫生间阳台卧室卫生间衣帽间 集中设备平台集中设备平台阳台阳台飘窗院落与方厅互动私家地库+地下定制空间+生活层无缝衔接集中设备平台集中设备平台西厨卫生间厨房玄关A A A A A客厅71、餐厅卧室卧室卫生间卫生间卫生间卫生间卧室衣帽间 衣帽间 卧室Suzhou Zhangjiagang Daxin Town Project 苏州市张家港大新镇地块项目飘窗西厨卫生间厨房次卧玄关A西厨卫生间厨房玄关B客厅餐厅客厅餐厅阳台阳台电梯厅178004200300034003000420017800240032001950380012002100620015001480024003200195027003800120021006200150014800入户花园入户花园17800420030003400300042001780024003200195038001200210062001500172、480024003200195027003800120021006200150014800卧室卧室卧室卫生间卧室卫生间飘窗衣帽间 衣帽间 卧室卧室卫生间卧室卫生间衣帽间 集中设备平台集中设备平台私家地库+地下定制空间+生活层无缝衔接7.2 米星幕阳台，无敌景观视野与餐客厅互动户型分析-中叠三层平面图户型可变性大平层层平面图四层平面图电梯厅电梯厅电梯厅电梯厅电梯厅电梯厅电梯厅电梯厅电梯厅入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园阳台阳台飘窗集中设备平台集中设备平台73、西厨卫生间厨房玄关A A A A A客厅餐厅餐厅客厅餐厅客厅卧室卫生间卫生间卫生间卫生间卧室飘窗卧室衣帽间 衣帽间 卧室衣帽间 衣帽间 飘窗西厨厨房次卧玄关A客厅餐厅阳台电梯厅178004200300034003000420017800240032001950380012002100620015001480024003200195027003800120021006200150014800集中设备平台入户花园卧室卧室卧室卫生间衣帽间 储藏卫生间飘窗Suzhou Zhangjiagang Daxin Town Project 苏州市张家港大新镇地块项目户型分析-上叠飘窗西厨卫生间厨房次卧玄关A西74、厨卫生间厨房玄关B客厅餐厅客厅餐厅阳台阳台电梯厅178004200300034003000420017800240032001950380012002100620015001480024003200195027003800120021006200150014800178004200300034003000420017800240032001950380012002100620015001480024003200195027003800120021006200150014800卧室卧室卧室卫生间卧室卫生间飘窗衣帽间 衣帽间 卧室卧室卫生间卧室卫生间衣帽间 集中设备平台集中设备平台露台露台五层平面75、图六层平面图电梯厅电梯厅电梯厅电梯厅电梯厅电梯厅电梯厅电梯厅电梯厅阳台阳台飘窗集中设备平台集中设备平台私家地库+地下定制空间+生活层无缝衔接空中花园+星幕露台+宽阔视野+横厅互动西厨卫生间厨房玄关A A A A A客厅餐厅餐厅客厅餐厅客厅卧室卧室卧室卫生间卫生间卫生间卫生间飘窗衣帽间 衣帽间 卧室衣帽间 衣帽间 示范区伍1.城市展示面一般.对地块无统领性。2.位置相对内向，昭示性相对弱。选址一选址二选址三选址四1.城市展示面好.对地块布局有影响。2.城市转角处，交通便利，可达性高。1.城市展示面较好，对大区布局影响较小，后期改为配套用房。2.利用转交位置，实现“前庭后院”空间。1.前期临时租用76、，沿转角界面打造昭示性示范区。2.城市展示面较好，对大区布局基本无影响，后期改为配套用房，作为小区独属“会所”。示范区选址Location用地条件Land Conditions示范中心范围示范中心范围示范区范围线示范区范围线示范中心前期租借市政绿地，充分利用场地条件，示范中心前期租借市政绿地，充分利用场地条件，合理打造展示区功能空间合理打造展示区功能空间示范区示范区用地范围示范区用地范围大区大区示范区可建范围示范区可建范围1:形象入口2:镜池3:浮雕墙4:绿林夹道5:风雨帘6:展示中心示范区平面MASTERPLAN125463效果展示Show Results效果展示Show Results效果77、展示Show Results地库陆Underground Space地下空间Underground Space地下空间Underground Space地下空间 Underground Space地下空间3600小柱网大柱网Underground Space地下空间-策略Underground Space成本策略1.场地抬高优化前优化前优化后优化后提高了 0.3 个车位提高了 0.7 个车位2.减少覆土3.方案阶段，建筑主体剪力墙布置提供应对策略和相关部门沟通，结合当地项目做适当抬高覆土厚度 1.5 米及以上，按照 100%绿地计算覆土厚度 1.0-1.5 米，按照 80%绿地计算注：0.1m78、 厚度土方量：7 万*0.1=0.7 万 m0.5m 厚度土方量：7 万*0.5=3.5 万 m1.0m 厚度土方量：7 万*1.0=7.0 万 m结合绿地率，满足管线铺设适当减少覆土Underground Space地下空间地库配置地上停车数量:169 辆总停车数量:1669 辆地下一层停车数量 1500 辆层高：3.5m单车指标:37.80平方米/辆去除储藏单车指标:35.50平方米/辆 地下一层建筑面积：56694 平方米其中储藏间：3450 平方米覆土：1.5m地库坡道高差：5.0m柒立面研究有颜值的建筑：外立面和造型一定要美观俊朗，要经得住时间的考验；Show Results立面分析一Show Results立面分析一Show Results立面分析一Show Results立面分析二Show Results立面分析二Show Results立面分析二Show Results立面分析二THANKS.