1、西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计2021.04CHINA MERCHANTS SHEKOUPLANNING ARCHITECTURAL DESIGN招商DK-2地块区位概况方案推导规划设计产品设计造型设计西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3鸟瞰图-方案一Birds-eye view西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of Chi2、na Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3鸟瞰图-方案二Birds-eye view西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3鸟瞰图-方案二变异Birds-eye view区位概况01Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计城市印象Locati3、on/区位篇1Macro analysis基地位于西安市灞桥区，紧邻西安市主城区东部，腹地广阔，区位优势明显。Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计西安市西安，简称“镐”，古称长安、镐京，是陕西省省会、副省级市、特大城市、关中平原城市群核心城市，国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市，国家重要的科研、教育、工业基地。总面积 10752 平方千米，建成区面积 700.69 平方千米，常住人口 1020.35 万人，城镇人口 761.28 万人，城镇化率 74.614、%。灞桥区灞桥区地处西安城东部，系西安市辖六区之一。东与临潼、蓝田两县接壤，西与雁塔区、新城区、未央区相连，南与长安区为邻，北以渭河与高陵区相望。灞桥区总面积 332 平方公里，常住人口 60 万，区内有文化底蕴深厚、名扬海内外的白鹿原，风景秀美的国家级森林公园洪庆山，浐、灞、渭河穿境而过。基地灞桥区围绕重要交通走廊和滨河沿岸，全力打造三大经济带。本案基地沿灞河经济带：依托湿地公园和大片区改造，重点发展低密度高品质滨水住宅、品牌商业、沿河观光休闲产业，突出宜居宜游特色，带动灞河河域经济崛起。黄 河长 江太原郑州武汉银川兰州成都呼和浩特本案基地西安绕城高速秦汉大道奥体大道保税区站国际港务区站新筑5、站双寨站3号线灞渭大道欧亚大道灞耿路灞河650km西安未央区新城区雁塔区长安区高陵区灞桥区三环线绕城高速二环线宏观分析Location/区位篇1Macro analysis宏观分析Location/区位篇1Macro analysis西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianConceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计R=10KMR=20KMR=36、0KM二环线三环线西安绕城高速本案基地2 7 KM10K M30K M1 6 K M11KM15K M未央区雁塔区碑林区灞桥区临潼区新城区莲湖区DK-2西安咸阳国际机场西安北站咸阳站西安站灞桥站临潼站宏观分析Location/区位篇1Macro analysis西安市主城区东部灞桥区，发展方向清晰，潜力巨大基地位于西安市国际港务区，新区开发，未来可期西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianConceptual Design of Dk-2 Project of Chi7、na Merchants City,Xian西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计DK-2本案基地上位规划Location/区位篇1Superordinate基地临近同规划属性地块，板块内规划完整，资源较丰富。临近干道秦汉大道与欧亚大道，紧邻 3 号线地铁站，周边地铁 10 号线在建，交通便利微观分析-交通资源Location/区位篇1Traffic resourcesConceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计DK-2本案基地地铁3号线地铁 10 号线（在建）京昆8、高速秦汉大道欧亚大道港务大道西韩公路纺渭路奥体大道灞耿路河堤路西安绕城高速港兴二路港兴三路铁路渭河灞河微观分析-周边配套Landscape Matching微观分析-周边配套Location/区位篇1peripheral matchingConceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计DK-2本案基地4KM6KM2KM西港花园高级中学太白庙小学西安市第七十七中学西安市第六十五中学漕渠小学秦腔剧院华夏文旅大剧院奥斯卡国际影城灞桥区中心小学西安市第六十四中学国际陆港第二小学西安医9、学院西安工业大学西安市第十七中学陕西科技大学新筑综合市场奥特莱斯购物中心润家购物广场乐派生活广场西航社区卫生服务站武汉黄陵社会福利院西航医院西安城北医院新筑医院耿镇中学全运会带动区域基础设施不断完善，未来配套丰富齐全渭河灞河微观分析-景观分析Location/区位篇1landscape matchingConceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计浐灞国家湿地公园泾渭湿地观光园未央湖公园西安城市运动公园华夏文旅海洋公园秦东陵渭河灞河70m 绿化带DK-2本案基地4KM6KM10、2KM城市景观资源距离较远，周边处于待开发阶段，南向绿轴提供较好的视线Interpretation of current situation现状解读SITE西侧-住宅北侧-空地南侧-城市绿带Location/区位篇1东侧-住宅现 状 道 路现状道路40m50m483m333m居住用地居住用地城市绿带居住用地D1D3规 划 路20m规 划 路20m距离地铁约 200 米M24F24F24F24F24F8F8F8F8F24F24F21F23F23F23F23F23F23F23F23F17F17F17F17F17F17F17F17F17F17F17F17F16+1F24F24F24F24F24Fco11、nditional plan规划条件高层建筑控制线低、多层建筑控制线规划用地红线道路红线规 划 路规 划 路20m20m40m483m333m50m10m5m5m5m10m5m5m5m5m5m5m5mSITE1.规划总用地面积：160984 2.规划用地性质：居住用地3.总建筑面积：约 562692 4.容积率：2.55.建筑密度：20%6.绿地率：35%7.建筑高度：H 70m8.建筑宽度：H 60m规划条件9.商业配置：商业类型与面积要求：商业为小区配套型商业，兼具日常生活基本功能，面积不超过2841，沿街商业通透率不小于 40%10.公共服务设施：社区卫生服务站：243 ,社区办公：7912、6 惠民设施：340 老年人日间照料中心：1085 ,垃圾收集点：100 公厕：75 ,物业管理用房：1003 环网室：预留 2 座 10 千伏内环网单元位置居住用地居住用地居住用地D1D3现 状 道 路现状道路城市绿带Location/区位篇1任务书解读Interpretation of Task BookAB本次设计任务定位意向最大化最大化小高层最大化100-140 residence160 residence洋房最大化户型层高要求：T6 高层+T4 小高层+T2 小高层高层 T6 产品，面积 90+100 高层 T6 产品，面积 90+100 小高层为 T4 产品，面积 125+100，13、125+115 小高层为 T4 产品，面积 125+100，125+115 小高层为 T2 产品，面积 140 层高 3 米，均户可增加 3 层高 3 米，洋房层高 3.1 米，均户可增加 3 小高层为 T2 产品，面积 140 创新洋房：面积 160 户型层高要求：T6 高层+创新洋房（10F)+T2 小高+T4 小高保证楼间距与舒适度实现园林景观,小高层最大化保证天际线，避免直接高低配洋房最大化，小高层次之Quantitative analysis量化分析用地面积：160984 计容面积：402460 容积率：2.5建筑高度：70m建筑面宽：60m地块指标11854 商 业 及 配 套商业14、配套390606 小高层大高层93 +118 128 +103 143 +143 层高：3.0m层高：3.0m层高：3.0m住宅定位 A社区卫生服务站：243 社区办公：796 惠民设施：340 老年人日间照料中心：1085 垃圾收集点：100 公厕：75 物业管理用房：1003 环网室：预留 2 座 10 千伏内环网单元位置T4T623F17F17FT22841 9373 Quantitative analysis量化分析11854 商 业 及 配 套商业配套390606 大高层洋房小高层93 +118 160 128 +103 143 +143 层高：3.0m层高：3.1m层高：3.0m层15、高：3.0m住宅定位 BT4T623F10F17F17FT2T2用地面积：160984 计容面积：402460 容积率：2.5建筑高度：70m建筑面宽：60m地块指标社区卫生服务站：243 社区办公：796 惠民设施：340 老年人日间照料中心：1085 垃圾收集点：100 公厕：75 物业管理用房：1003 环网室：预留 2 座 10 千伏内环网单元位置2841 9373 方案推导02Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计基地周边在售项目较少，市场潜力大。未央金茂16、府碧桂园凤凰城金地玖峯汇世园林语华润置地未来城市均价：14000/均价：13700/均价：11750/均价：23600/均价：15600/均价：待定世茂璀璨倾城未央金茂府金地玖峯汇华润置地未来城市碧桂园凤凰城世茂璀璨倾城世园林语本案基地DK-2周边竞品peripheral competitive products5km3km西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品篇面积段竞品面积户型面宽数客厅主卧次卧1轴线面宽赠送原则华润置地未来城市1033室217、厅1卫3.03.43.23.09.6飘窗赠送金地玖峯汇1083室2厅2卫3.03.83.33.010.1飘窗赠送碧桂园凤凰城983室2厅1卫3.03.53.22.79.4飘窗赠送世园林语1003室2厅1卫3.03.53.12.89.4飘窗赠送/北阳台改房间赠送世茂璀璨倾城1073室2厅2卫3.03.63.32.99.8飘窗赠送本案1033室2厅2卫3.03.63.32.99.8飘窗赠送/北阳台改房间赠送华润置地未来城市1153室2厅2卫3.03.83.33.010.1飘窗赠送碧桂园凤凰城1173室2厅2卫3.04.13.43.29.5飘窗赠送世园林语1153室2厅2卫3.03.63.63.1118、0.3飘窗赠送/北阳台改房间赠送本案1183+1室2厅2卫3.06.13.53.29.6飘窗赠送/北阳台改房间赠送华润置地未来城市1243室2厅2卫2.03.83.33.37.1飘窗赠送碧桂园凤凰城1253室2厅2卫3.04.03.83.810.9飘窗赠送金地玖峯汇1283室2厅2卫3.04.33.73.011.0飘窗赠送世茂璀璨倾城1243室2厅2卫3.03.83.53.010.3飘窗赠送本案1283+1室2厅2卫4.06.33.63.413.3飘窗赠送/北阳台改房间赠送华润置地未来城市1453+1室2厅2卫4.0飘窗赠送未央金茂府1434室2厅2卫3.011.6飘窗赠送金地玖峯汇1433+19、1室2厅2卫4.06.53.83.113.4飘窗赠送世茂璀璨倾城1433室2厅2卫3.04.53.83.113.4飘窗赠送世园林语1433+1室2厅2卫3.04.53.93.211.6飘窗赠送/北阳台改房间赠送碧桂园凤凰城1404室2厅2卫4.04.83.63.314.6飘窗赠送本案1434室2厅3卫4.06.83.83.714.3飘窗赠送/北阳台改房间赠送世园林语1654室2厅2卫4.04.54.33.215.0飘窗赠送/北阳台改房间赠送未央金茂府1634室2厅3卫3.013.1飘窗赠送本案1604室2厅3卫4.07.44.23.214.8飘窗赠送/北阳台改房间赠送103左右117左右12820、左右143左右160左右周边竞品peripheral competitive productsScheme is derived/方案推导2卧室卧室卧室三面宽330029003600阳台103 户型四面宽360030006200卧室书房卧室卧室阳台125 户型卧室卧室卧室阳台卧室143 户型380037506950四面宽三面宽350024003600阳台卧室卧室卧室阳台118 户型Multi-storey and Medium Height Housing方案推导Scheme is derived/方案推导2刚需类产品（103）刚改类产品（118）改需类产品（125）改善类产品（143)根据任21、务书要求及周边竞品对比，确定不输于周边竞品的面宽数小高层 100 户型：三室两卫；三个南向面宽；宽厅设计；南向大阳台；公卫干湿分离，考虑布局在入户门旁；独立玄关115 户型：三室两卫；三个南向面宽；横厅设计；主卧设步入式衣帽间；南向大阳台；公卫干湿分离，考虑布局在入户门旁；独立玄关125 户型：3+1 室双卫；三个以上南向面宽；横厅设计；主卧设步入式衣帽间；南向大阳台；公卫干湿分离，考虑布局在入户门旁；独立玄关140 户型：四室三卫，双主卧套；四个以上南向面宽；大横厅设计；主卧设步入式衣帽间；南向大阳台；公卫干湿分离，考虑布局在入户门旁；独分期开发规 划 路规 划 路规 划 路规 划 路一期二22、期（所有配套及幼儿园均在一期设置）统一划分 分期交付二期:西侧一期:东侧1.本项目统一规划、分两期交付，东侧为一期交付，西侧为二期交付;2.项目西侧有总包临建办公区，则本项目施工安排为：从东侧施工，所有配套及幼儿园均在一期设置（可在商业二层或者日照不过的住宅底部）Scheme is derived/方案推导220m20m40m50m居住用地居住用地居住用地D1D3城市绿带Kindergarten placement幼儿园落位规 划 路规 划 路规 划 路规 划 路一期二期（所有配套及幼儿园均在一期设置）幼儿园落位2134南向日照影响小南向日照影响小，幼儿园服务半径合理主次干道转角，交通不利，北23、向日照影响用地深处，地块影响大不利于排布，且北向日照影响1234Scheme is derived/方案推导220m20m40m50m居住用地居住用地居住用地D1D3城市绿带Normative interpretation规范解读规 划 路规 划 路规 划 路建筑面宽Scheme is derived/方案推导2SITE通透率规范对通透率有要求规范对通透率有要求LL2L3L4L11.北侧和东侧道路宽度大于 40M，规范对通透率有要求2.单体最大面宽 60m（L3 60）3.住宅项目设置底商的，建筑首层通透率宜 40%4.沿城市主要道路（道路红线 40m),第一排建筑，建筑高度在 27m 以上的24、，其通透率应大于 35%（L2+L3+L435%L)西安市国际港务区城市风貌管理办法西安国际港务区管理委员会文件 74 号20m20m40mD1D3城市绿带50mNormative interpretation规范解读规 划 路规 划 路规 划 路建筑高度Scheme is derived/方案推导2SITE天际线要求24F24F24F23F23F23F21F23F23F23F19F19F19F1.北侧东侧道路大于 40 米，有天际线要求2.地块北侧及东侧有天际线要求，错落布置3.北部两侧端部无法做足 70m,建筑高度在 54m 以上的相邻成排建筑一般不超过 3 栋，3 栋以上应进行错落设计，25、高差宜为较高建筑的 1/5,层数设置为 19F20m20m40mD1D3城市绿带50m规范对天际线有要求规范对天际线有要求西安市国际港务区城市风貌管理办法西安国际港务区管理委员会文件 74 号Rizhao mode日照策略1.越线2.夹缝3.山谷型常规日照调节策略 日照计算原则 日照计算原则 日照计算原则17F17F17F17F17F17F17F17F17F17F8F17F17F17F17F17F17F17F75M75M45M30M30M30M30M30M30M30M30M30M20M20M17FScheme is derived/方案推导2规划设计03Multi-storey and Med26、ium Height Housing方案推导尝试 1尝试 2尝试 3尝试 414 栋 T6 大高，16 栋 T4 小高，16 个 T2 单元高容边际化，释放中心围合大空间小高层占比 51.75%12 栋 T6 大高，16 栋 T4 小高，21 个 T2 单元楼间距紧凑小高层占比 58.91%21 栋 T4 大高，30 个 T2 单元T4 大高得房率偏低小高层占比 37.34%17 栋 T6 大高，9 栋 T4 小高，20 个 T2 单元T6 占比过大不利于销售小高层占比 41.01%planning and design/规划设计3T6 产品(118+93)T4 产品（128+103）T2 产27、品（143）T6 产品(118+93)T4 产品（128+103）T2 产品（143）T4 产品（128+118）T2 产品（143）T6 产品(118+93)T4 产品（128+103）T2 产品（143）100M226M西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3总平面图-方案 Ageneral layout西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project 28、of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3数值单位备注160984.00561820.18402460.00390606.00高层住宅188480.0048.25%小高层202126.0051.75%多层住宅0.000.00%11854.00幼儿园5396.008班幼儿园，用地8664综合商业2841.00社区卫生服务站243.00社区办公796.00惠民设施340.00老年人日间照料中心1085.00公厕75.00物业管理用房1003.00环网室75.00159360.18单车位34.81/辆4819辆住宅1.2辆/100，综合29、商业1.3/1004578辆自走式停车位241辆4067辆住宅1.0辆/100，综合商业2.5/1003492户11175人按3.2人/户计算20.00%规划条件要求不大于20%2.5规划条件要求不大于2.535%规划条件要求不小于35%非机动车停车位招商主场DK-2项目经济技术指标名称总用地面积总建筑面积计容建筑面积其中住宅面积其中配套用房面积其中地下不计容建筑面积机动车停车位其中地下停车位地上停车位住宅户数总人数建筑密度容积率绿地率总平面图-技术经济指标general layout户型设计户数 设计比例93124035.51%11862017.75%10354415.58%1285441530、.58%14354415.58%总户数3492100.00%西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3规划分析Planning analysis功能分析日照分析17F 高层19F 高层多层商业幼儿园23F 高层满足大寒日两小时日照要求根据投标答疑会，可采用主客体的方式，只将主客体线能扫到的楼栋放入计算模型西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of 31、China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3消防流线城市道路城市道路消防登高场地车行流线出入口重要节点人行流线地库出入口流线分析消防分析规划分析Planning analysis西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3户型分布间距分析规划分析Planning analysis1189312810314332m55m52m45m43m41m40m40m39m44m432、8m48m48m50m38m31m32m41m44m46m41m41m59m44m61m88m100m226m43m51m43m55m55m高层面积占比 48.25%，小高层面积占比51.75%，无洋房户型设计户数 设计比例93124035.51%11862017.75%10354415.58%12854415.58%14354415.58%总户数3492100.00%Quantitative analysis量化分析11854 商 业 及 配 套商业配套390606 大高层洋房小高层93 +118 160 128 +103 143 +143 层高：3.0m层高：3.1m层高：3.0m层高：333、.0m住宅定位 BT4T623F10F17F17FT2T2用地面积：160984 计容面积：402460 容积率：2.5建筑高度：70m建筑面宽：60m地块指标社区卫生服务站：243 社区办公：796 惠民设施：340 老年人日间照料中心：1085 垃圾收集点：100 公厕：75 物业管理用房：1003 环网室：预留 2 座 10 千伏内环网单元位置2841 9373 Multi-storey and Medium Height Housing洋房层数分析1.平层多，不利于去化；2.规划间距 30 米，日照间距仅需 27 米3.高层产生扑救面1.平层少，溢价高；2.规划间距 20 米，日照间距34、也是 20 米3.多层无需扑救面VSplanning and design/规划设计3Multi-storey and Medium Height Housing方案推导12 栋 T6 大高，18 栋 T4 小高，40 个 8F 洋房8F 洋房溢价高东西分区符合开发周期小高占比 36.23%，洋房占比 21.43%，合计占比 57.66%17 栋 T6 大高，5 栋 T4 小高，46 个 10F 洋房10F 洋房去化率低小高占比 7.53%，洋房占比 32.23%，合计占比 39.73%12 栋 T6 大高，18 栋 T4 小高，36 个 9F 洋房9F 洋房溢价低，产生扑救面小高占比 36.35、23%，洋房占比 21.43%，合计占比 57.66%14 栋 T6 大高，6 栋 T4 小高，78 个 8F 洋房极限高低配无中心组团小高层占比 11.02%，洋房占比 40.72%，合计占比 51.74%尝试 1尝试 2尝试 3尝试 4planning and design/规划设计3T6 产品(118+93)T4 产品（128+103）洋房 160 号T6 产品(118+93)T4 产品（128+103）洋房 160 号T6 产品(118+93)T4 产品（128+103）洋房 160 号T6 产品(118+93)T4 产品（128+103）洋房 160 号西安招商城市主场 DK-2 项36、目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3总平面图-方案 Bgeneral layout西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3数值单位备注160984.00561820.18402460.00390606.00高层住宅165376.0042.34%小高层141510.00337、6.23%多层住宅83720.0021.43%11854.00幼儿园5396.008班幼儿园，用地8664综合商业2841.00社区卫生服务站243.00社区办公796.00惠民设施340.00老年人日间照料中心1085.00公厕75.00物业管理用房1003.00环网室75.00159360.18单车位34.81/辆4819辆住宅1.2辆/100，综合商业1.3/1004578辆自走式停车位241辆4067辆住宅1.0辆/100，综合商业2.5/1003376户10804人按3.2人/户计算20.00%规划条件要求不大于20%2.5规划条件要求不大于2.535%规划条件要求不小于35%非机动38、车停车位招商主场DK-2项目经济技术指标名称总用地面积总建筑面积计容建筑面积其中住宅面积其中配套用房面积其中地下不计容建筑面积机动车停车位其中地下停车位地上停车位住宅户数总人数建筑密度容积率绿地率总平面图-技术经济指标general layout户型设计户数设计比例93108832.23%11854416.11%10361218.13%12861218.13%16152015.40%总户数3376100.00%西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian规划分析Plann39、ing analysisPlanning and design/规划设计3功能分析17F 高层19F 高层商业8F 洋房23F 高层日照分析幼儿园满足大寒日两小时日照要求根据投标答疑会，可采用主客体的方式，只将主客体线能扫到的楼栋放入计算模型西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3流线分析消防分析城市道路车行流线出入口重要节点人行流线地库出入口规划分析Planning analysis消防流线城市道路消防登高场地西安招40、商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3户型分布11831m20m20m30m30m30m30m30m32m43m30m30m30m30m30m30m20m20m48m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m38m38m20m20m20m20m31m37m37m37m37m37m40m40m46m46m931281038F 160 洋房规划分析Planning anal41、ysis间距分析高层面积占比 42.34%，小高层面积占比36.23%，洋房面积占比 21.43%户型设计户数设计比例93108832.23%11854416.11%10361218.13%12861218.13%16152015.40%总户数3376100.00%西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3方案对比scheme comparison方案 A方案 B方案 A：高层面积占比 48.25%小高层面积占比 51.42、75%无洋房方案 B：高层面积占比 42.34%小高层面积占比 36.23%洋房面积占比 21.43%图片 我们，还有另一种思路！丨周边竞品 丨LAND VALUE ANALYSISCOSTSPACEVALUEPRODUCTS规划核心：成本可控性 I 产品多样性 I 竞争差异性空间成本规划思考货值产品限均价控制成本投入小区调性舒适间距优化产品配比多元共生-市 场 调 研-目 标 客 群-产 品 定 位-？针对市场完善定位 在如今房地产市场行情下行背景下 planning and design/规划设计market analysis市场分析390 及 90 以下产品成交占比不足 10%数据来源安43、居客房产研究院西部分院2020 年 12 月西安房地产市场报告1-12月份西安住宅市场各面积段成交情况2%4%1%1%2%1%1%1%2%1%0%3%1%2%2%1%3%0%0%1%0%0%6%6%6%6%6%4%2%2%2%4%3%3%4%1%2%3%1%3%2%3%1%3%2%1%37%35%36%32%31%9%10%30%8%13%36%33%21%31%31%31%18%19%31%18%26%31%19%22%25%29%31%30%14%19%25%24%25%28%26%30%27%24%28%21%23%21%19%21%20%24%15%13%15%13%16%27%29%44、21%22%27%17%23%22%18%20%17%16%24%23%28%20%25%24%14%11%7%12%12%34%25%16%32%24%10%11%24%15%13%15%25%25%17%22%23%15%20%4%6%6%5%5%13%14%5%8%7%6%0%1%5%7%7%14%7%5%11%7%7%6%0%20%40%60%80%100%2019年2月占比2019年3月占比2019年4月占比2019年5月占比2019年6月占比2019年7月占比2019年8月占比2019年9月占比2019年10月占比2019年11月占比2019年12月占比2020年1月占比2020年45、2月占比2020年3月占比2020年4月占比2020年5月占比2020年6月占比2020年7月占比2020年8月占比2020年9月占比2020年10月占比2020年11月占比2020年12月占比80以下80-9090-120120-140140-160160-200200以上planning and design/规划设计market analysis市场分析3主旋律：小面积段户型不再是主力需求数据来源安居客房产研究院西部分院2020 年 12 月西安房地产市场报告西安楼市意向客户价格需求指数走势70万以下70-100万100-130万130-160万160-200万200-300万300万以46、上2020年01月2020年02月2020年03月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月planning and design/规划设计market analysis市场分析3中高面积段及中高价位是市场主流数据来源安居客房产研究院西部分院2020 年 12 月西安房地产市场报告西安楼市意向客户购房面积需求指数走势50平米以下50-70平米70-90平米90-120平米120-144平米144-200平米200-300平米2020年01月2020年02月2020年03月2020年04月20247、0年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月300平米以上planning and design/规划设计market analysis市场分析312 月份西安住宅市场各面积段成交情况西安楼市意向客户房型需求指数走势2020 年中：100-125 和 125-144 的刚改和再改产品为市场主流，累计占比达 63%180-200 再改（豪）产品占比达到 7%，为近年之最100 以下产品占比维持 14%。首改，再改为主，刚需和终改补充（来源：西安克尔瑞）2020 年初：110-120 和 120-130 为主力成交面积段48、11000-12000 元/为主力成交价格段120-140 万为主力成交总价段（来源：西安克尔瑞）中高面积段及中高价位是市场主流planning and design/规划设计Interpretation of current situation周边竞品3103 3 室 2 厅 1 卫（3 面宽）1/2 阳台赠送飘窗赠送1/2 阳台赠送飘窗赠送主卧套房飘窗赠送南北通透飘窗赠送南北通透露台赠送115 3 室 2 厅 2 卫（3 面宽）128 3 室 2 厅 2 卫（3 面宽）145 3+1 室 2 厅 2 卫（4 面宽）172 4 室 3 厅 2 卫（6 面宽）华润置地未来城市项目规模：25.349、 万容积率：2.5面积段：103/115/128/132/145/172楼型：T2/T4均价：14000/售楼处开放时间：项目开盘时间：待定建筑类型：多层、小高层、高层、超高层未央金茂府项目规模：7.8 万容积率：1.5面积段：142/163/167/210楼型：T2均价：23600/售楼处开放时间：项目开盘时间：2020.09建筑类型：多层、小高层142 3+1 室 2 厅 2 卫（4 面宽）主卧套房飘窗赠送163 3 室 2 厅 3 卫（3 面宽）南北通透宽厅设计210 3+1 室 2 厅 2 卫（4 面宽）南北通透方厅设计双套房设计周边竞品peripheral competitive p50、roducts108 3 室 2 厅 2 卫（3 面宽）主卧套房飘窗赠送128 3 室 2 厅 3 卫（3 面宽）主卧套房飘窗赠送143 3+1 室 2 厅 2 卫（4.0 面宽）宽厅设计客餐厨一体洄游空间金地玖峯汇项目规模：4.1 万容积率：2.5面积段：1108/128/143楼型：T2/T4均价：13700/售楼处开放时间：项目开盘时间：建筑类型：小高层、洋房98 3 室 2 厅 1 卫（3.5 面宽）1/2 阳台赠送飘窗赠送117 3 室 2 厅 2 卫（3 面宽）北向生活阳台独立入户125 3 室 2 厅 2 卫（3 面宽）北向生活阳台独立入户140 4 室 2 厅 2 卫（4 面宽51、）北向生活阳台独立入户小宽厅设计碧桂园凤凰城项目规模：78 万容积率：3.7面积段：105/115/117/125/140/260楼型：T2/T4均价：15600/售楼处开放时间：项目开盘时间：2020.09建筑类型：小高层世园林语项目规模：6.5 万容积率：2.4面积段：95/100/115/135/143/165/190/215楼型：T2/T4均价：11750/售楼处开放时间：项目开盘时间：2020.07建筑类型：多层、小高层、高层95 3 室 2 厅 1 卫（2 面宽）100 3 室 2 厅 1 卫（3 面宽）115 3 室 2 厅 2 卫（3 面宽）143 4 室 2 厅 2 卫（3 52、面宽）165 4 室 2 厅 2 卫（4 面宽）195 5 室 2 厅 5 卫（5 面宽）1/2 阳台赠送飘窗赠送1/2 阳台赠送飘窗赠送1/2 阳台赠送飘窗赠送宽厅设计无走道浪费1/2 阳台赠送飘窗赠送宽厅设计露台赠送周边竞品peripheral competitive products世茂璀璨倾城项目规模：25 万容积率：3.9面积段：107/124/137/144楼型：T2/T4均价：待定售楼处开放时间：项目开盘时间：2020.09建筑类型：小高层、高层、超高层107 3 室 2 厅 2 卫（3 宽）1/2 阳台赠送飘窗赠送124 3 室 2 厅 2 卫（3 面宽）北向生活阳台南北通透153、37 3+1 室 2 厅 2 卫（3 面宽）北向生活阳台南北通透144 4 室 2 厅 3 卫（3 面宽）可变空间餐客厅洄游空间周边竞品peripheral competitive products竞品主流为多层+小高层 T2 产品消除 T4 小高层，消除 90 户型增加 T2 小高层，拔高楼盘调性提升溢价减少楼栋数，扩大中央花园尺度提升溢价西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3均衡均衡的产品与空间选择方案一重均衡西54、安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3总平面图-方案一general layout西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3总平面图-技术经济指标general layout数值单位备注160984.00561820.18402460.0039055、606.00高层住宅171072.0043.80%小高层219534.0056.20%多层住宅0.000.00%11854.00幼儿园5396.008班幼儿园，用地8664综合商业2841.00社区卫生服务站243.00社区办公796.00惠民设施340.00老年人日间照料中心1085.00公厕75.00物业管理用房1003.00环网室75.00159360.18单车位34.81/辆4819辆住宅1.2辆/100，综合商业1.3/1004578辆自走式停车位241辆4067辆住宅1.0辆/100，综合商业2.5/1003216户10292人按3.2人/户计算20.00%规划条件要求不大于20%56、2.5规划条件要求不大于2.535%规划条件要求不小于35%其中住宅面积其中配套用房面积其中总用地面积招商主场DK-2项目经济技术指标名称总建筑面积计容建筑面积绿地率地下不计容建筑面积机动车停车位其中地下停车位地上停车位非机动车停车位住宅户数总人数建筑密度容积率户型设计户数设计比例11852816.42%103105632.84%12888427.49%14374823.26%总户数3216100.00%西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and57、 design/规划设计3鸟瞰图Birds-eye viewPlanning and design/规划设计3长沙望城区 018 号地块方案设计wangcheng，018 plot,conceptual design,changsha3Planning and design/规划设计规划亮点Planning and design1.大轴线，大花园75M75M90M入口广场入口广场组团景观组团景观中心广场入口广场19000M19000M30000M长沙望城区 018 号地块方案设计wangcheng，018 plot,conceptual design,changsha3Planning and58、 design/规划设计规划亮点Planning and design2.“三最”原则最好的景观给最多的户数!最好的景观给最大的户型!最好的景观给最多的销售面积!19000M19000M30000M103118128140可观外部景可观内部景城市绿地 外部借景170M50M39M 38M69M89M74M长沙望城区 018 号地块方案设计wangcheng，018 plot,conceptual design,changsha3Planning and design/规划设计规划亮点Planning and design3.豪宅调性，均好原则T2T6最大化T2户型占比，提升楼盘调性！最大化T659、户型间距，提升楼盘均好性！39M69M32M53M70M32M52M39M73M71M36M39M39M50M56.2%43.8%长沙望城区 018 号地块方案设计wangcheng，018 plot,conceptual design,changsha3Planning and design/规划设计规划亮点Planning and design 4.高低错落，打造有温度的城市天际线23F24F24F24F23F19F19F21F17F17F DK3 DK3 DK1 DK2 DK1 DK2 DK2 DK2 DK3 DK2 入口 入口 入口 DK117F17F17F17F17F17F17F2360、F3FA-A 剖面B-B 剖面23F23F23F23F19F19FC-C 剖面D-D 剖面AABCCD D B19F17F17F17F17F17F西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3日照分析层数分析17F 高层19F 高层商业23F 高层规划分析Planning analysis幼儿园满足大寒日两小时日照要求根据投标答疑会，可采用主客体的方式，只将主客体线能扫到的楼栋放入计算模型西安招商城市主场 DK-2 项目规划61、方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3消防流线城市道路城市道路消防登高场地车行流线出入口重要节点人行流线地库出入口流线分析消防分析规划分析Planning analysis西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3户型分布118103143128规划分析Planning anal62、ysis间距分析30m30m30m36m39m39m50m39m74m84m70m51m68m30m30m31m69m46m30m20m79m73m52m68m89m53m72m67m71m38m52m41m69m户型设计户数设计比例11852816.42%103105632.84%12888427.49%14374823.26%总户数3216100.00%高层面积占比 43.80%，小高层面积占比56.20%，无洋房西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlann63、ing and design/规划设计3地库平面图地下一层平面图地下二层平面图地下二层平面图general layout地下总建筑面积：159360.18 地下一层建筑面积：134913.30 地下二层建筑面积：24446.88 总车位数：4578 辆，预估 8%车位作为人防车位单车指标：34.81 /辆西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3方案二重溢价极致极致的高低配形态西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计64、Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3总平面图-方案二 Ageneral layout西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3总平面图-技术经济指标general layout户型设计户数 设计比例11857418.49%103114836.98%1283069.86%1403741265、.05%16170222.62%总户数3104100.00%数值单位备注160984.00561820.18402460.00390606.00高层住宅185976.0047.61%小高层91608.0023.45%多层住宅113022.0028.94%11854.00幼儿园5396.008班幼儿园，用地8664综合商业2841.00社区卫生服务站243.00社区办公796.00惠民设施340.00老年人日间照料中心1085.00公厕75.00物业管理用房1003.00环网室75.00159360.18单车位34.81/辆4819辆住宅1.2辆/100，综合商业1.3/1004578辆自走式停66、车位241辆4067辆住宅1.0辆/100，综合商业2.5/1003104户9933人按3.2人/户计算20.00%规划条件要求不大于20%2.5规划条件要求不大于2.535%规划条件要求不小于35%非机动车停车位招商主场DK-2项目经济技术指标名称总用地面积总建筑面积计容建筑面积其中住宅面积其中配套用房面积其中地下不计容建筑面积机动车停车位其中地下停车位地上停车位住宅户数总人数建筑密度容积率绿地率西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and de67、sign/规划设计3鸟瞰图Birds-eye viewPlanning and design/规划设计3西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Planning and design of dk-2 project in China merchants shekou3Planning and design/规划设计规划亮点Planning and design大规划思维延续 U 型区域空间逻辑23F23F8F8F17F17F23F23F19F19F西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Planning and design of dk-2 project in China merch68、ants shekou3Planning and design/规划设计规划亮点Planning and design小高层 T2 17F创新洋房 8F大高层 1923F面积：9.16 万平方米 占比：23.45%面积：11.3 万平方米 占比：28.94%面积：18.6 万平方米 占比：47.61%大市场思维最大化高溢价产品西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Planning and design of dk-2 project in China merchants shekou3Planning and design/规划设计规划亮点Planning and design17F1769、F17F17F17F17F绿化带景观面23F23F19F23F23F23F大景观思维城市景观资源渗透8F8F8F17F23F大景观面绿化带70 米8F8F8F8F8F17F23F西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Planning and design of dk-2 project in China merchants shekouAACCBBDD3Planning and design/规划设计规划亮点Planning and design天际线建筑高度高低起伏，错落有致，形成丰富灵动的城市天际线；同时营造良好的城市空间以及有趣的城市界面。23F23F23F23F23F17F19F70、19F17F17F17F23F23F8F8F8F8F8F8FA-A 剖面DK1DK1DK2DK2DK2（本地块）DK2（本地块）DK2（本地块）DK2（本地块）B-B 剖面C-C 剖面D-D 剖面23F23F19F23F23F19F23F23F19F17F17F17F17F17F西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3功能分析规划分析Planning analysis17F 高层19F 高层商业8F 洋房23F 高层日71、照分析幼儿园满足大寒日两小时日照要求根据投标答疑会，可采用主客体的方式，只将主客体线能扫到的楼栋放入计算模型西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3流线分析规划分析Planning analysis消防分析消防流线城市道路城市道路消防登高场地车行流线出入口重要节点人行流线地库出入口西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merch72、ants City,XianPlanning and design/规划设计3户型分布1181031431288F160 洋房规划分析Planning analysis间距分析20m20m20m20m30m30m30m30m32m46m30m42m48m40m58m20m20m20m20m20m20m20m20m20m33m33m53m53m53m53m20m20m20m20m20m20m20m20m20m25m25m35m35m33m40m38m户型设计户数 设计比例11857418.49%103114836.98%1283069.86%14037412.05%16170222.62%总户数73、3104100.00%高层面积占比 47.61%，小高层面积占比23.45%，洋房面积占比 28.94%西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3总平面图-方案二变异general layout西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3总平面图-技74、术经济指标general layout户型设计户数 设计比例11857418.40%103114836.79%12837411.99%14037411.99%16165020.83%总户数3120100.00%数值单位备注160984.00561820.18402460.00390606.00高层住宅185976.0047.61%小高层99980.0025.60%多层住宅104650.0026.79%11854.00幼儿园5396.008班幼儿园，用地8664综合商业2841.00社区卫生服务站243.00社区办公796.00惠民设施340.00老年人日间照料中心1085.00公厕75.00物75、业管理用房1003.00环网室75.00159360.18单车位34.81/辆4819辆住宅1.2辆/100，综合商业1.3/1004578辆自走式停车位241辆4067辆住宅1.0辆/100，综合商业2.5/1003120户9984人按3.2人/户计算20.00%规划条件要求不大于20%2.5规划条件要求不大于2.535%规划条件要求不小于35%住宅户数总人数建筑密度容积率绿地率非机动车停车位招商主场DK-2项目经济技术指标名称总用地面积总建筑面积计容建筑面积其中住宅面积其中配套用房面积其中地下不计容建筑面积机动车停车位其中地下停车位地上停车位西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Co76、nceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3鸟瞰图Birds-eye viewPlanning and design/规划设计3西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3规划分析Planning analysis日照分析满足大寒日两小时日照要求根据投标答疑会，可采用主客体的方式，只将主客体线能扫到77、的楼栋放入计算模型间距分析20m20m20m20m39m39m39m50m46m30m42m48m39m56m20m20m20m20m25m20m34m20m20m27m37m64m46m20m20m20m20m20m20m20m20m20m25m41m45m49m45m88m40m西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3户型分布1181031401288F 160 洋房规划分析Planning analysis户型设78、计户数 设计比例11857418.40%103114836.79%12837411.99%14037411.99%16165020.83%总户数3120100.00%高层面积占比 47.61%，小高层面积占比25.60%，洋房面积占比 26.79%城市道路车行流线出入口重要节点人行流线地库出入口流线分析西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,XianPlanning and design/规划设计3方案对比scheme comparison方案一方案二方案二变异方案一：高层面79、积占比 43.80%小高层面积占比 56.20%无洋房方案二：高层面积占比 47.61%小高层面积占比 23.45%洋房面积占比 28.94%方案二变异：高层面积占比 47.61%小高层面积占比 25.60%洋房面积占比 26.79%产品设计04西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计基地周边在售项目较少，市场潜力大。未央金茂府碧桂园凤凰城金地玖峯汇世园林语华润置地未来城市均价：14000/均价：13700/均价：11750/均价：2360080、/均价：15600/均价：待定世茂璀璨倾城未央金茂府金地玖峯汇华润置地未来城市碧桂园凤凰城世茂璀璨倾城世园林语本案基地DK-2周边竞品peripheral competitive products5km3km西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计103 3 室 2 厅 1 卫（3 面宽）飘窗赠送飘窗赠送飘窗赠送飘窗赠送飘窗赠送露台赠送115 3 室 2 厅 2 卫（3 面宽）128 3 室 2 厅 2 卫（3 面宽）145 3+1 室 2 81、厅 2 卫（4 面宽）172 4 室 3 厅 2 卫（6 面宽）华润置地未来城市项目规模：25.3 万容积率：2.5面积段：103/115/128/132/145/172楼型：T2/T4均价：14000/售楼处开放时间：项目开盘时间：待定建筑类型：多层、小高层、高层、超高层周边竞品peripheral competitive products西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计108 3 室 2 厅 2 卫（3 面宽）飘窗赠送128 3 82、室 2 厅 3 卫（3 面宽）飘窗赠送飘窗赠送143 3+1 室 2 厅 2 卫（4.0 面宽）金地玖峯汇项目规模：4.1 万容积率：2.5面积段：1108/128/143楼型：T2/T4均价：13700/售楼处开放时间：项目开盘时间：建筑类型：小高层、洋房周边竞品peripheral competitive products西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计世园林语项目规模：6.5 万容积率：2.4面积段：95/100/115/13583、/143/165/190/215楼型：T2/T4均价：11750/售楼处开放时间：项目开盘时间：2020.07建筑类型：多层、小高层、高层95 3 室 2 厅 1 卫（2 面宽）100 3 室 2 厅 1 卫（3 面宽）115 3 室 2 厅 2 卫（3 面宽）143 4 室 2 厅 2 卫（3 面宽）165 4 室 2 厅 2 卫（4 面宽）195 5 室 2 厅 5 卫（5 面宽）北阳台改造赠送飘窗赠送北阳台改造赠送飘窗赠送北阳台改造赠送飘窗赠送北阳台改造赠送飘窗赠送北阳台改造赠送飘窗赠送露台赠送飘窗赠送周边竞品peripheral competitive products西安招商城市主场84、 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计未央金茂府项目规模：7.8 万容积率：1.5面积段：142/163/167/210楼型：T2均价：23600/售楼处开放时间：项目开盘时间：2020.09建筑类型：多层、小高层142 3+1 室 2 厅 2 卫（4 面宽）163 3 室 2 厅 3 卫（3 面宽）210 4 室 2 厅 2 卫（4 面宽）周边竞品peripheral competitive products飘窗赠送飘窗赠送飘窗赠送西安招商城市主场 DK85、-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计98 3 室 2 厅 1 卫（3.5 面宽）117 3 室 2 厅 2 卫（3 面宽）125 3 室 2 厅 2 卫（3 面宽）140 4 室 2 厅 2 卫（4 面宽）碧桂园凤凰城项目规模：78 万容积率：3.7面积段：105/115/117/125/140/260楼型：T2/T4均价：15600/售楼处开放时间：项目开盘时间：2020.09建筑类型：小高层周边竞品peripheral competitive produc86、ts飘窗赠送飘窗赠送飘窗赠送飘窗赠送西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计世茂璀璨倾城项目规模：25 万容积率：3.9面积段：107/124/137/144楼型：T2/T4均价：待定售楼处开放时间：项目开盘时间：2020.09建筑类型：小高层、高层、超高层107 3 室 2 厅 2 卫（3 宽）124 3 室 2 厅 2 卫（3 面宽）137 3+1 室 2 厅 2 卫（3 面宽）144 4 室 2 厅 3 卫（3 面宽）周边竞品perip87、heral competitive products飘窗赠送飘窗赠送飘窗赠送飘窗赠送西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计面积段竞品面积户型面宽数客厅主卧次卧1轴线面宽赠送原则华润置地未来城市1033室2厅1卫3.03.43.23.09.6飘窗赠送金地玖峯汇1083室2厅2卫3.03.83.33.010.1飘窗赠送碧桂园凤凰城983室2厅1卫3.03.53.22.79.4飘窗赠送世园林语1003室2厅1卫3.03.53.12.89.4飘窗赠88、送/北阳台改房间赠送世茂璀璨倾城1073室2厅2卫3.03.63.32.99.8飘窗赠送本案1033室2厅2卫3.03.63.32.99.8飘窗赠送/北阳台改房间赠送华润置地未来城市1153室2厅2卫3.03.83.33.010.1飘窗赠送碧桂园凤凰城1173室2厅2卫3.04.13.43.29.5飘窗赠送世园林语1153室2厅2卫3.03.63.63.110.3飘窗赠送/北阳台改房间赠送本案1183+1室2厅2卫3.06.13.53.29.6飘窗赠送/北阳台改房间赠送华润置地未来城市1243室2厅2卫2.03.83.33.37.1飘窗赠送碧桂园凤凰城1253室2厅2卫3.04.03.83.889、10.9飘窗赠送金地玖峯汇1283室2厅2卫3.04.33.73.011.0飘窗赠送世茂璀璨倾城1243室2厅2卫3.03.83.53.010.3飘窗赠送本案1283+1室2厅2卫4.06.33.63.413.3飘窗赠送/北阳台改房间赠送华润置地未来城市1453+1室2厅2卫4.0飘窗赠送未央金茂府1434室2厅2卫3.011.6飘窗赠送金地玖峯汇1433+1室2厅2卫4.06.53.83.113.4飘窗赠送世茂璀璨倾城1433室2厅2卫3.04.53.83.113.4飘窗赠送世园林语1433+1室2厅2卫3.04.53.93.211.6飘窗赠送/北阳台改房间赠送碧桂园凤凰城1404室2厅2卫90、4.04.83.63.314.6飘窗赠送本案1434室2厅3卫4.06.83.83.714.3飘窗赠送/北阳台改房间赠送世园林语1654室2厅2卫4.04.54.33.215.0飘窗赠送/北阳台改房间赠送未央金茂府1634室2厅3卫3.013.1飘窗赠送本案1604室2厅3卫4.07.44.23.214.8飘窗赠送/北阳台改房间赠送103左右117左右128左右143左右160左右周边竞品peripheral competitive products竞品总结：产品形式户型面积段价格区间主打小高层产品整体面积段在 100-180其中热门户型集中在已开售楼盘价格集中在3 面宽为主125140 三 91、四房1000023000之间三室两卫南向 3 面宽宽厅设计三室两卫南向 3 面宽横厅设计主卧步入式衣帽间3+1 室两卫南向 3 面宽横厅设计主卧步入式衣帽间四室三卫南向 4 面宽大横厅设计双套房设计独立电梯入户主卧步入式衣帽间创新型洋房设计优先考虑：业主的诉求+115 100 125 140 160 独立玄关南向大阳台公卫布局在入户门旁，干湿分离西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计Gift rules赠送规则飘窗阳台设备平台露台、屋顶外保92、温地下室层高、架空层 凹阳台无论是否封闭，应按其结构外围水平面积计算全面积；封闭凸阳台，应按其结构底板水平投影面积计算全面积；未封闭凸阳台，应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积。露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件，不计建筑面积；外保温不计建筑面积；技术层和层高小于 2.20m 的地下室和半地下室不计建筑面积。住宅结构净高不应小于 2.8m,结构层高不应小于 3.0m；住宅建筑层高大于4.2m时，不论层内是否有隔层，建筑面积的积算按照水平投影的2倍计算；大 于 6.4m 时，计 算3 倍。门厅、入户大堂经相关部门批准，可不受层高限制。分体空调：室外机隔板进深小于等于 0.93、8m的，不计建筑面积；进深大于 0.8m，按其结构底板水平投影计全面积；集中空调：底板水平投影面积小于等于 2，不计建筑面积。窗台与室内地面高差在0.45m 以下且结构净高在2.10m以下的凸（飘）窗的，或者窗台与室内地面高差在0.45m以上的，可不计算建筑面积。赠送1/2 凸阳台赠送露台赠送地下室外保温不计面积层高不小于 3m不赠送室内挑空赠送飘窗集中空调位洋房产品160 创新户型西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计western st94、yle house Research创新洋房分析1F、2F 下叠产品3-5F 平层 T2 产品6F 大平层产品7F、8F 上叠产品下叠赠送：地下室、一层庭院平层赠送：露台大平层赠送：大露台上叠赠送：露台、屋顶花园8F 创新洋房赠送原则（4 户下叠+6 户平层+1 户大平层+2 户上叠）（层层露台、极致溢价）上叠大平层平层下叠1F 庭院露台露台屋顶花园露台-1F 地下室下叠赠送大平层赠送平层赠送上叠赠送西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计w95、estern style house display洋房户型展示地下一层平面图地下室全赠送西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计地下室全赠送western style house display洋房户型展示地下一层夹层平面图西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计western style96、 house display洋房户型展示庭院全赠送一层平面图 下叠产品 阳台(计容)凸窗露台庭院地下室1-2层下叠边户4+1房2厅3卫2147.40142.18169.8086.81%7.08%5.222.560.0091.89129.00228.67134.7%398.471-2层下叠中间户4房2厅3卫2140.48134.60161.8386.81%8.37%5.882.5611.2973.7397.52190.98118.0%352.81赠送面积赠送率改造后面积得房率赠送合计阳台投影面积与套型面积比例户型户型结构套内面积建筑面积套内线（不加阳台）户数西安招商城市主场 DK-2 项目规划方97、案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计阳台(计容)凸窗露台庭院地下室1-2层下叠边户4+1房2厅3卫2147.40142.18169.8086.81%7.08%5.222.560.0091.89129.00228.67134.7%398.471-2层下叠中间户4房2厅3卫2140.48134.60161.8386.81%8.37%5.882.5611.2973.7397.52190.98118.0%352.81赠送面积赠送率改造后面积得房率赠送合计阳台投影面积与套型面积比例户型98、户型结构套内面积建筑面积套内线（不加阳台）户数western style house display洋房户型展示飘窗全赠送露台全赠送阳台半赠送二层平面图 下叠产品 西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计阳台(计容)凸窗露台庭院地下室赠送面积赠送率改造后面积得房率赠送合计阳台投影面积与套型面积比例户型户型结构套内面积建筑面积套内线（不加阳台）户数3层4房2厅3卫2135.02124.16155.5486.81%16.09%10.861.24699、.3018.4011.8%173.944层4房2厅3卫2137.35124.16158.2286.81%19.20%13.191.6814.879.4%173.085层4房2厅3卫2131.78124.16151.8186.81%11.56%7.621.6811.1420.4413.5%172.25western style house display洋房户型展示三层平面图 平层产品 飘窗全赠送露台全赠送阳台半赠送西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housin100、g/产品设计western style house display洋房户型展示四层平面图 平层产品 飘窗全赠送露台全赠送阳台半赠送阳台(计容)凸窗露台庭院地下室赠送面积赠送率改造后面积得房率赠送合计阳台投影面积与套型面积比例户型户型结构套内面积建筑面积套内线（不加阳台）户数3层4房2厅3卫2135.02124.16155.5486.81%16.09%10.861.246.3018.4011.8%173.944层4房2厅3卫2137.35124.16158.2286.81%19.20%13.191.6814.879.4%173.085层4房2厅3卫2131.78124.16151.8186.81101、%11.56%7.621.6811.1420.4413.5%172.25西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计western style house display洋房户型展示五层平面图 平层产品 飘窗全赠送露台全赠送阳台半赠送阳台(计容)凸窗露台庭院地下室赠送面积赠送率改造后面积得房率赠送合计阳台投影面积与套型面积比例户型户型结构套内面积建筑面积套内线（不加阳台）户数3层4房2厅3卫2135.02124.16155.5486.81%16.102、09%10.861.246.3018.4011.8%173.944层4房2厅3卫2137.35124.16158.2286.81%19.20%13.191.6814.879.4%173.085层4房2厅3卫2131.78124.16151.8186.81%11.56%7.621.6811.1420.4413.5%172.25西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计2021 防疫户型“美食家”户型“寻梦家”户型western style hou103、se display洋房户型展示平层产品-可变户型阳台(计容)凸窗露台庭院地下室赠送面积赠送率改造后面积得房率赠送合计阳台投影面积与套型面积比例户型户型结构套内面积建筑面积套内线（不加阳台）户数3层4房2厅3卫2135.02124.16155.5486.81%16.09%10.861.246.3018.4011.8%173.944层4房2厅3卫2137.35124.16158.2286.81%19.20%13.191.6814.879.4%173.085层4房2厅3卫2131.78124.16151.8186.81%11.56%7.621.6811.1420.4413.5%172.25防疫期间104、此门关闭西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计阳台(计容)凸窗露台庭院地下室赠送面积赠送率改造后面积得房率赠送合计阳台投影面积与套型面积比例户型户型结构套内面积建筑面积套内线（不加阳台）户数6层大平层4+1房2厅3卫1173.64159.84200.0386.81%15.89%13.802.1794.33110.3055.1%310.337-8层上叠4房2厅3卫2140.71140.71162.0986.81%0.00%4.24102.76105、107.0066.0%269.09western style house display洋房户型展示六层平面图 大平层产品 方案一飘窗全赠送露台全赠送阳台半赠送西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计western style house display洋房户型展示六层平面图 大平层产品 方案二阳台(计容)凸窗露台庭院地下室赠送面积赠送率改造后面积得房率赠送合计阳台投影面积与套型面积比例户型户型结构套内面积建筑面积套内线（不加阳台）户数6层大106、平层4+1房2厅3卫1173.64159.84200.0386.81%15.89%13.802.1794.33110.3055.1%310.337-8层上叠4房2厅3卫2140.71140.71162.0986.81%0.00%4.24102.76107.0066.0%269.09飘窗全赠送露台全赠送阳台半赠送西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计western style house display洋房户型展示七层平面图 上叠产品 飘窗全107、赠送露台全赠送阳台半赠送阳台(计容)凸窗露台庭院地下室赠送面积赠送率改造后面积得房率赠送合计阳台投影面积与套型面积比例户型户型结构套内面积建筑面积套内线（不加阳台）户数6层大平层4+1房2厅3卫1173.64159.84200.0386.81%15.89%13.802.1794.33110.3055.1%310.337-8层上叠4房2厅3卫2140.71140.71162.0986.81%0.00%4.24102.76107.0066.0%269.09西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchan108、ts City,Xian4Housing/产品设计western style house display洋房户型展示八层平面图 上叠产品 飘窗全赠送露台全赠送阳台半赠送阳台(计容)凸窗露台庭院地下室赠送面积赠送率改造后面积得房率赠送合计阳台投影面积与套型面积比例户型户型结构套内面积建筑面积套内线（不加阳台）户数6层大平层4+1房2厅3卫1173.64159.84200.0386.81%15.89%13.802.1794.33110.3055.1%310.337-8层上叠4房2厅3卫2140.71140.71162.0986.81%0.00%4.24102.76107.0066.0%269.09109、西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计western style house display洋房户型展示屋顶层平面图飘窗全赠送露台全赠送阳台半赠送阳台(计容)凸窗露台庭院地下室赠送面积赠送率改造后面积得房率赠送合计阳台投影面积与套型面积比例户型户型结构套内面积建筑面积套内线（不加阳台）户数6层大平层4+1房2厅3卫1173.64159.84200.0386.81%15.89%13.802.1794.33110.3055.1%310.337-110、8层上叠4房2厅3卫2140.71140.71162.0986.81%0.00%4.24102.76107.0066.0%269.09西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计western style house display洋房户型展示下叠地下一层夹层地下一层平面图下叠边套户型平面（4+1 房 2 厅 3 卫）四面宽设计1212地下室夹层赠送地下室赠送西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of D111、k-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计1赠送南北私属入户双花园western style house display洋房户型展示下叠二层平面图一层平面图下叠边套户型平面（4+1 房 2 厅 3 卫）四面宽设计3421342开放互动餐厨南向超大横厅设计二层舒适套房7.4m7.4m6.0m5.9m西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计地下一层夹层地下一层平面图下叠中间套户型平面112、（4 房 2 厅 3 卫）四面宽设计洋房户型展示下叠1212地下室赠送地下室夹层赠送西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计western style house display洋房户型展示下叠二层平面图一层平面图（4 房 2 厅 3 卫）四面宽设计1234下叠中间套户型平面1赠送南北私属入户双花园342开放互动餐厨南向超大横厅设计赠送二层露台7.4m5.9m5.9m2.8m西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual D113、esign of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计western style house display洋房户型展示平层平层户型平面（4 房 2 厅 3 卫）四面宽设计1134342多级洄游动线南向超大横厅设计赠送南北露台豪华双套房设计2西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计western style house display洋房户型展示大平层大平层户型平面（4+114、1 房 2 厅 4 卫）六面宽设计14356123456南北通透双阳台多级洄游动线超大互动横厅大露台赠送双套房设计全功能奢享套房4.2m4.2m2西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计western style house display洋房户型展示上叠上叠户型平面（4 房 2 厅 3 卫）四面宽设计七层平面图八层平面图屋顶层平面图12345南北通透双露台多级洄游动线南向大横厅设计主卧套房私享露台赠送屋顶露台花园13452西安招商城市主场 115、DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计洗切烧盛取存西厨操作台清洗区操作区采买出品烟道区烹饪区厨电区冰箱区western style house display洋房户型展示户型详解 厨房、家政位置示意模块应用流线分析KL300150-依系厨房模块（长边+350，短边+700）洋房户型平面23006005001200345024001050后勤西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of C116、hina Merchants City,Xian4Housing/产品设计western style house display户型详解 卫生间位置示意模块应用-主卫模块应用-公卫T270210-依系卫生间模块（长边+100，短边-100）T265150-依系卫生间模块（长边+250）主卫公卫290011001800210012009001600300010505509001100900洋房户型展示洋房户型平面西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/117、产品设计本案户型 160 本案南北双露台赠送，+1 套房，南向超大横厅设计，品质更高！4 室 2 厅 3 卫4 室 2 厅 2 卫世园林语 165 comparison of RESIDENTIAL PRODUCTS 洋房户型对比南北露台赠送+1 套房设计升级升级超大横厅设计升级多级洄游动线升级T2 小高层产品西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计市面上常规高层 T2 核心筒方案一方案二方案三优点：私家电梯厅独立入户、全明前室优点：私家电梯118、厅独立入户全明合用前室公摊面积小、得房率高进深较小缺点：前室无法自然采光 公摊面积较大缺点：公摊面积大、北向面宽较大核心筒面积：49.92 核心筒面积：47.17 核心筒面积：42.48 The choice of housing core核心筒选用西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计市面上常规高层 T2 入户大堂The choice of housing core核心筒选用方案一方案二方案三优点：入户大堂方正明亮优点：入户大堂方正明亮功119、能布局合理、舒适感强首层疏散门直接对外、干扰较小缺点：入户回家流线狭长幽暗、舒适感差缺点：入户正对户门，私密性差 首层疏散门与户门相互干扰西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积得房率阳台投影面积阳台投影面积与套型建筑面积比例套内线（不加阳台）套内投影面积计容阳台面积1434房2厅3卫17143.24115.5527.7080.66%14.4712.52%108.31122.787.241283+1房2120、厅2卫17128.09103.3224.7780.66%13.6813.24%96.48110.166.84344612.573720.71891.8780.66%28.15204.79本栋楼计容合计143+128整栋143+128 standard layer display143+128 标准层展示飘窗全赠送阳台半赠送西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计6.8m4.0 面宽34521RESIDENTIAL PRODUCTS 143小高121、层143 户型143 户型平面（4 室 2 厅 3 卫）531424.0 南向面宽6.8m 大横厅多级洄游动线南向阔景阳台+1 套房西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计位置示意模块应用流线分析143 户型详解 厨房、家政KU210210-依系厨房模块（长边+800，短边-50）2150600500105030006002400洗切烧盛取存西厨操作台清洗区操作区烟道区烹饪区厨电区冰箱区采买后勤出品RESIDENTIAL PRODUCTS 1122、43小高层143 户型西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计位置示意模块应用-主卫模块应用-公卫143 户型详解 卫生间T240150-依系卫生间模块T285150-依系卫生间模块（长边+50）主卫公卫1600105030009001100900250060085010001600800800RESIDENTIAL PRODUCTS 143小高层143 户型西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of123、 Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计本案户型 143 4 室 2 厅 2 卫4 室 2 厅 3 卫4 室 2 厅 2 卫华润置地未来城市 145 世园林语 143 本案4.0 面宽，+1 套房，南向大横厅设计，品质更高！南向双阳台6.8m 阔景阳台4.0 面宽4.0 面宽南向阳台3.0 面宽洄游动线南向大横厅升级升级升级升级洄游动线南向大横厅升级“+1”套房“+1”套房升级“+1”面宽comparison of RESIDENTIAL PRODUCTS 143143 户型对比西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计C124、onceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计6.3m4.0 面宽32451128 户型平面（3+1 室 2 厅 2 卫）RESIDENTIAL PRODUCTS 128小高层128 户型531424.0 南向面宽6.3m 南向横厅设计南向宽阳台+1 书房多级洄游动线西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计128 户型详解 厨房、家政位置示意125、模块应用流线分析KU270150-依系厨房模块（长边+400，短边+50）1650600105034006002800洗切烧盛清洗区操作区烟道区烹饪区厨电区冰箱区西厨操作台采买出品后勤RESIDENTIAL PRODUCTS 128小高层128 户型西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计128 户型详解 卫生间位置示意模块应用-主卫模块应用-公卫T165180-依系卫生间模块（长边+400）T265150-依系卫生间模块（长边+450）主卫126、公卫160034009001000600900230090014001750800950RESIDENTIAL PRODUCTS 128小高层128 户型西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计华润置地未来城市 128 世茂璀璨倾城 124 本案户型 128 本案4.0 面宽、+1 书房、横厅设计、6.3 南向宽阳台品质更高！3 室 2 厅 2 卫3+1 室 2 厅 2 卫3 室 2 厅 2 卫3 面宽3 面宽4 面宽3.8m 阳台4.0m 127、阳台6.3m 双阳台开放互动餐厨升级升级开放互动餐厨洄游动线南向横厅升级升级升级“+1”书房“+1”书房升级升级升级洄游动线南向横厅“+1”面宽“+1”面宽comparison of RESIDENTIAL PRODUCTS 128128 户型对比西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计home streamline地面入户大堂平面展示-T2宠物驿站邻里交流公园休息长椅休息长椅礼仪前场品质灰空间尊享服务区信奶箱接待休息区垃圾收集出入户流线投递128、流线后勤流线分析功能分区及流线分析西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计入户仪式前场室外休息区邻里交流空间宠物驿站垃圾收集点入口灰空间门禁系统独立信奶箱入户大堂home streamline地面入户大堂平面展示-T2层高 4.0m4.0m5.0m分析入户价值点西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing129、/产品设计home streamline地下车道过渡区港湾式落客灰空间地下车道垃圾间导引区暂存间会客休息大堂出入户流线车型流线后勤流线地下入户大堂平面展示-T6分析功能分区及流线分析西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计home streamline地下入户大堂平面展示-T6半港湾式落客区楼栋标识物品暂存间门禁系统地下大堂垃圾收集间公告展示屏层高 5.1m5.7m3.2m分析入户价值点T6 高层产品西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设130、计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计市面上常规高层 T6 核心筒The choice of housing core核心筒选用方案一方案二方案三优点：中间一梯一户优点：公摊面积小、得房率高体型方正优点：公摊面积小、得房率高进深较小缺点：公摊面积大 中间电梯两侧开门 玄关感受差核心筒面积：86.18 核心筒面积：79.75 核心筒面积：79.37 西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Mer131、chants City,Xian4Housing/产品设计The choice of housing core核心筒选用方案二市面上常规高层 T6 入户大堂缺点：单元门正对户门私密性较差走道过长、公区电梯体验感差优点：双大堂布置，减少人流交叉信报箱集中布置优点：双大堂布置，减少人流交叉信报箱集中布置方案一方案二方案三西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积得房率阳台投影面积阳台投影面积与套型建筑面积比例132、套内线（不加阳台）套内投影面积计容阳台面积1183+1房2厅2卫46117.7794.6523.1280.37%13.6614.43%87.82101.486.831033房2厅2卫46103.2482.9720.2780.37%9.911.93%78.0287.924.951033房2厅2卫46103.2482.9720.2780.37%9.911.93%78.0287.924.9513814914.9811987.142927.8480.37%23.56165.84本栋楼计容合计118+103+103+103+103+118整栋飘窗全赠送阳台半赠送118+103+103+103+103+1133、18 standard layer display118+103+103+103+103+118 标准层展示-核心筒方案一西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积得房率阳台投影面积阳台投影面积与套型建筑面积比例套内线（不加阳台）套内投影面积计容阳台面积1183+1房2厅2卫46117.8594.6523.2080.31%13.6614.43%87.82101.486.831033房2厅2卫46103.3134、182.9720.3480.31%9.911.93%78.0287.924.951033房2厅2卫46103.3182.9720.3480.31%9.911.93%78.0287.924.9513814925.5611987.142938.4280.31%23.56165.84本栋楼计容合计118+103+103+103+103+118整栋飘窗全赠送阳台半赠送118+103+103+103+103+118 standard layer display118+103+103+103+103+118 标准层展示-核心筒方案二西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Desi135、gn of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian118+93+93+93+93+118 standard layer display118+93+93+93+93+118 标准层展示户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积得房率阳台投影面积阳台投影面积与套型建筑面积比例套内线（不加阳台）套内投影面积计容阳台面积115三房两厅两卫2116.6293.2123.4179.92%8.859.50%88.7897.634.4390三房两厅一卫289.6771.6718.0079.92%8.2511.51%67.5475.794.1390三房两厅一卫289.136、6771.6718.0079.92%8.2511.51%67.5475.794.13591.90473.07118.8379.92%156.32本层计容合计115+90+90+90+90+115标准层飘窗全赠送阳台半赠送西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积得房率阳台投影面积阳台投影面积与套型建筑面积比例套内线（不加阳台）套内投影面积计容阳台面积1253+1房2厅2卫2126.36106.1520.2184.01%11.261137、0.61%100.52111.785.631003房2厅2卫299.8483.8815.9784.01%10.0511.98%78.8588.95.03452.41380.0572.3684.01%21.31179.37本层计容合计125+100+100+125标准层128+103+103+128 standard layer display128+103+103+128 标准层展示飘窗全赠送阳台半赠送西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计138、16.1m43118 户型平面（3+1 室 2 厅 2 卫）RESIDENTIAL PRODUCTS 118高层118 户型4123南向双阳台可变空间洄游空间南向横厅设计2西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计118 户型详解 厨房、家政RESIDENTIAL PRODUCTS 118位置示意模块应用流线分析KU210210-依系厨房模块（长边+200，短边-100）2100600150024007501650洗切 烧 盛取西厨台清洗区操作139、区烟道区烹饪区 厨电区冰箱区采买出品后勤高层118 户型西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计118 户型详解 卫生间RESIDENTIAL PRODUCTS 118位置示意模块应用-主卫模块应用-公卫T165180-依系卫生间模块（短边+50）T265150-依系卫生间模块（长边+750、短边+200）主卫3400160018001900850100018008001000高层公卫高层118 户型西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设140、计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计华润置地未来城市 115 世园林语 115 本案户型 118 本案+1 书房、横厅设计、南向双阳台品质更高！3 室 2 厅 2 卫3+1 室 2 厅 2 卫3 室 2 厅 2 卫“+1”书房洄游空间升级升级升级独立玄关升级升级“+1”书房洄游空间3.8m 阳台3.6m 阳台6.0m 双阳台南向横厅、南向双阳台升级升级南向横厅、南向双阳台升级开放互动餐厨开放互动餐厨升级comparison of RESIDENTIAL PRODUCTS 1181141、18 户型对比西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计6.5m32103 户型平面（3 室 2 厅 2 卫）1RESIDENTIAL PRODUCTS 103高层103 户型312南向双阳台洄游空间套房设计西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计103 户型详解 厨房、家政RESIDENTI142、AL PRODUCTS 103位置示意模块应用流线分析KU210210-依系厨房模块（长边+400，短边-100）洗切烧盛西厨台清洗区操作区烟道区烹饪区冰箱区2100600150026006002000采买出品后勤高层103 户型西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计103 户型详解 卫生间RESIDENTIAL PRODUCTS 103位置示意模块应用-主卫模块应用-公卫T240150-依系卫生间模块（长边+100）T265150-依系卫143、生间模块（长边+50）主卫公卫160010006002800900900900160010006002600850850900高层103 户型西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计华润置地未来城市 103 世茂璀璨倾城 107 本案户型 103 本案套房设计，洄游动线，南向双阳台品质更高！3 室 2 厅 1 卫3 室 2 厅 2 卫3 室 2 厅 2 卫3 面宽3 面宽3 面宽南向阳台南向阳台南向双阳台升级“+1”阳台面宽升级“+1”阳台面144、宽升级洄游动线升级“+1”套房升级洄游动线comparison of RESIDENTIAL PRODUCTS 103103 户型对比西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计home streamline地面入户大堂平面展示-T6宠物驿站邻里交流公园休息长椅休息长椅礼仪前场品质灰空间品质灰空间尊享服务区尊享服务区信奶箱接待休息区接待休息区垃圾收集出入户流线投递流线后勤流线分析功能分区及流线分析西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Con145、ceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计home streamline地面入户大堂平面展示-T6入户仪式前场室外休息区邻里交流空间宠物驿站垃圾收集点入口灰空间门禁系统独立信奶箱入户大堂层高 4.0m5.4m4.8m分析入户价值点入户大堂庭院室外地坪连廊连廊卧室地下大堂车库卧室卧室设备房大堂剖面示意4.0m1.2m大堂高度与扶手高度做齐避免对二层住户遮挡5.3m3.6m西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of Chin146、a Merchants City,Xian4Housing/产品设计home streamline地下入户大堂平面展示-T6地下车道过渡区地下车道导引区暂存间暂存间会客休息大堂会客休息大堂礼仪前景门禁灰空间门禁灰空间出入户流线车型流线后勤流线垃圾间港湾式落客区分析功能分区及流线分析西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计home streamline地下入户大堂平面展示-T6半港湾式落客区楼栋标识物品暂存间门禁系统地下大堂垃圾收集间入户灰空间147、地下室采光井层高 5.3m6.0m4.4m分析入户价值点西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian4Housing/产品设计Gradation户型级配103 (高层）93 (高层）160 (8F 洋房）118 (高层）143(T2小高层）128(T2小高层）3 房升级为 3+1 房、升级为横厅1.5 卫升级为双卫、主卧升级为套房升级为超大横厅、南北宽阳台升级为双主卧套房、升级为大横厅极致 4 房升级为舒适 4 房舒适 4 房升级为奢华 4 房3 面宽升级为 4 面宽3.148、6m3.4m6.1m6.3m6.8m7.4m造型设计05现代简约的三段式设计沉稳大气内敛含蓄构筑建于城市文明之上的审美艺术缔造西安港务区封面作品EFFECT displayT6 效果展示EFFECT displayT4 效果展示EFFECT displayT4 效果展示以竖向框为骨架，横向线条为纽带轮廓分明，主次明确EFFECT displayT4 效果展示屋顶采用红褐色重檐坡屋顶设计，彰显大区立面品质感阳台与凸窗下部线条的粗细对比控制成本的同时，增加近人细节EFFECT display效果对比升级DK-3 立面本项目立面强调三段式做法，优化头部与基座比例，造型简洁典雅，沉稳大气EFFECT 149、display社区入口效果展示EFFECT display效果对比升级DK-3 立面本项目立面立面风格与社区整体风格一致，层层递进的形式彰显社区入口的仪式感及高端形象西安招商城市主场 DK-2 项目规划方案设计Conceptual Design of Dk-2 Project of China Merchants City,Xian方案对比scheme comparison方案一方案 A方案二方案 B方案二变异方案 A：高层面积占比 48.25%小高层面积占比 51.75%无洋房方案 B：高层面积占比 42.34%小高层面积占比 36.23%洋房面积占比 21.43%方案一：高层面积占比 43.80%小高层面积占比 56.20%无洋房方案二：高层面积占比 47.61%小高层面积占比 23.45%洋房面积占比 28.94%方案二变异：高层面积占比 47.61%小高层面积占比 25.60%洋房面积占比 26.79%