1、1 1、项目本体条件分析、项目本体条件分析区位条件分析交通条件分析四至条件分析配套条件分析价值属性研究 规划条件分析基础研究可行性2 2、城市与区域发展研究、城市与区域发展研究城市宏观背景城市空间发展与规划区域发展与区域价值3 3、区域市场研究、区域市场研究宏观房地产市场研究西安市场板块划分区域住宅市场研究区域商业市场研究区域客户研究市场典型案例研究项目背景分析项目背景分析区域背景分析区域背景分析动态解决方案确立动态解决方案确立策策略略制制定定可可操操作作性性7 7、物业发展建议、物业发展建议总体规划结构功能布局分区道路交通组织立面与园林风格设计产品设计样板展示区建议8 8、开发计划安排、开发2、计划安排项目开发运营原则土地开发时序分析项目建设时序分析5 5、项目整体定位、项目整体定位SWOT分析及核心战略方向项目定位客户定位产品定位价格定位核心策略制定核心策略制定6 6、经济效益、经济效益分析分析项目初步静态经济测算4 4、项目专题分析、项目专题分析容积率设定及赠送分析报告结构PART-1 PART-1 本体概况及属性界定本体概况及属性界定PART-2PART-2 城市与区域发展研究城市与区域发展研究PART-3PART-3 市场环境分析市场环境分析PART-5 PART-5 项目定位及发展战略项目定位及发展战略PART-6 PART-6 项目经济项目经济测算测算PART-4PART3、-4 项目专题分析项目专题分析PART-1 本体概况及属性界定区位区位交通交通周边配套周边配套项目四至项目四至经济技术指标经济技术指标地块现状地块现状地块价值分析地块价值分析项目属性界定项目属性界定【项目区位项目区位】地块地块位于高新核心区与高新新区交汇处，核心区的发展和新区的发展对地块产生向内向外的位于高新核心区与高新新区交汇处，核心区的发展和新区的发展对地块产生向内向外的双重辐射，短期内难以实现价值带动，未来发展空间极大。双重辐射，短期内难以实现价值带动，未来发展空间极大。p高新区的规划建设分别向两个方向发展：一是依托丈八北路向西发展，一是沿西万公路向西南发展。p高新是西安城市发展的引擎和4、经济发展的主要推动力之一，版图日益扩张，产业能级不断提升。产业人口导入能力将逐步释放。本案本案本案本案西三环科技路鱼化寨街鱼斗路丈八北路规划地铁3号线【项目交通项目交通】地块周边公路交通便捷、通畅，紧邻科技路和西三环，北侧与地铁规划地块周边公路交通便捷、通畅，紧邻科技路和西三环，北侧与地铁规划3 3号线鱼化寨零距离号线鱼化寨零距离对接，预计对接，预计20152015年通车，届时将在很大程度上缩短城市距离年通车，届时将在很大程度上缩短城市距离地铁的社会效益地铁的社会效益 1 1、地铁沿线商业提升生活空间和便利度；、地铁沿线商业提升生活空间和便利度；2 2、地铁改善城市投资环境，使城市的距离格局发5、生变化；、地铁改善城市投资环境，使城市的距离格局发生变化；3 3、地铁为沿线土地带来增值。、地铁为沿线土地带来增值。p地块西侧紧邻城市主要交通干道西三环路，地块北侧紧邻城市主要道路科技路，道路情况较好，交通通畅；p北侧的规划地铁3号线正在施工中，预计2015年通车，届时将在一定程度上提高产品的价值，扩大居住群体，对项目是极大的利好因素。本案本案【周边配套周边配套】地块地块1 1公里范围内的各种配套资源匮乏，档次较低，仅能满足生活的便利性需求，大范围内公里范围内的各种配套资源匮乏，档次较低，仅能满足生活的便利性需求，大范围内配套齐全，紧邻三大商圈配套齐全，紧邻三大商圈科技路商圈高新商圈土门商圈本6、案p地块周边的商业配套主要是以便利型的沿街门店为主，商业基础设施如银行、邮局等都需要借助科技路核心商圈；p 餐饮、休闲娱乐等配套稀缺，多数集中在核心商圈；p 地块周边教育、医疗等配套严重不足。大范围内可利用的配套资源教育幼稚园中华世纪城幼儿园、紫薇臻品幼儿园、优尚卡布幼儿园、吉的堡幼儿园中小学高新一中、高新二小、高新二中、高新三中、五一小学、中华世纪城小学、西安市第五十二中学、博迪中学、鱼化寨小学大学西安外事学院医疗医院高新医院、鱼化医院、西安市第三医院商业邮局中国邮政银行西安银行、建设银行、招商银行、中信银行、兴业银行、农业银行、北京银行综合商场华润万家超市、金鹰购物广场、世纪金花购物中心、7、人人乐、卜蜂莲花土门与康复路、小寨齐名，是西安较早的繁华商圈，特色不明显，业态定位较低西安新商圈的代表，繁华窗口，消费时尚的象征，有望成为国际国内著名商业大道新兴商圈，环境好，档次高，交通便捷，吸引高素质、高收入群体【项目四至项目四至】地块紧邻城市交通干道，进入性较好，西侧紧邻东方米兰国际城项目，周边无明地块紧邻城市交通干道，进入性较好，西侧紧邻东方米兰国际城项目，周边无明显的景观资源显的景观资源p地块北侧紧邻地铁出入口，现正施工；富裕路（地铁三号线鱼化寨站）富裕路（地铁三号线鱼化寨站）科技一路科技一路经经十十四四路路项目地目地p宗地位置：鱼化寨富裕路地铁三号线鱼化寨站出站口南侧p占地面积：38、9.98亩p 容积率：4.2p土地年限：70年p每亩单价：约350万/每亩p工程进度：2013年开春动工p证件情况：开始办理证件手续p地铁位置：地铁口与项目北红线距离为31.5米【经济技术指标经济技术指标】中小规模中小规模,中高密度住宅项目中高密度住宅项目【地块现状地块现状】地块地块地势平坦、场地平整，无未拆建筑，便于开发与设计，地块内部无明显不利的干扰因素地势平坦、场地平整，无未拆建筑，便于开发与设计，地块内部无明显不利的干扰因素东边界现状西边界现状南边界现状北边界现状p项目四至均有围墙，目前只有北侧有一个出入口；p地块内部平整，没有未拆迁的建筑；p地块内部地势平坦，没有明显的高差变化；p地9、块西边界为一规模较大土坡，有一定高度，对视线有遮挡；价值梳理建设条件建设条件区域规划区域规划交通条件交通条件投资客投资客预计预计5%5%p项目位于高新核心区和高新新区发展的区域的交汇处，区内的发展和新区的发展对地块产生合力，向里和向外共同辐射项目区域；p新区发展处于启动阶段，未来数年内，将有很大的发展空间。高新发展方向上的重要拓高新发展方向上的重要拓展区域展区域p项目位于西三环和科技路的交汇处，交通通畅，项目进入性好；p紧邻规划地铁3号线首站鱼化寨，预计2015年通车运行，届时将方便出行，缩短城市距离。交通顺畅，地铁首站便捷交通顺畅，地铁首站便捷生活生活p地势平坦、地块方正，用地情况简单；p地10、块内部无未拆建筑，无任何不利因素干扰。地块方正，便于开发设计地块方正，便于开发设计【地块价值分析地块价值分析】价值属性：价值属性：高新区发展方向重高新区发展方向重要拓展区域要拓展区域,具有城具有城市轨道交通驱动市轨道交通驱动,中中小规模的中高密度小规模的中高密度开发项目。开发项目。【项目属性界定项目属性界定】p项目位于高新核心区和高新新区高新的交汇位置，伴随着高新双区发展，项目未来具有一定的市场潜力。p伴随地块本身以及周边的配套逐渐成熟，项目的价值将逐步提升。p未来的地铁规划3号线的开通，将对本项目是极大的利好因素。p高容积以及酒店、公寓、住宅多种物业形态组合，注重项目品质的打造。位于高新区核11、心区和新区发展方向重要拓展区域，具有城市轨道交通驱动，中小规模、多功位于高新区核心区和新区发展方向重要拓展区域，具有城市轨道交通驱动，中小规模、多功能的复合型项目能的复合型项目PART-2 城市与区域发展研究城市宏观城市宏观背景背景城市空间发展与城市空间发展与规划规划区域发展及区域价值区域发展及区域价值定义定义【城市概况城市概况】西安西安地处关中平原中部，陕西省省会，是地处关中平原中部，陕西省省会，是辐射面积最大的区域核心城市辐射面积最大的区域核心城市，大西北大西北地区政治、地区政治、经济经济和文化的和文化的唯一唯一核心核心p陕西省省省会会，副省级城市，陕西省政治、经济、文化、科教和信息的中心12、，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新铁路沿线经济带上最大的中心城市最大的中心城市，具有承东启西承东启西、连接南北的重要战略地位。p西安是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一 西安市南和东南与汉中市、安康市、商洛市相邻；西与宝鸡市接壤；北与咸阳市相连；东与渭南市相接 东西最长约204千米，南北最宽约116千米，总面积10,108平方千米；p西安下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9 9区区4 4县县，到2011年陕西省第六次人口普查数据显示，全全市市常常住住人人口口已已达达846.78 846.7813、 万万人人，占陕西省总人口比重从2000年的20.56%提高到2010年的22.69%22.69%。城市定位北京首都、全国政治、经济、交通和文化中心上海中国第一大城市，中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心西安北地区第一大城市，西北地区政治、经济、科技、教育和文化中心、门户城市、2011年世园会举办城市天津北方的经济中心、国际港口城市、北方的海运与工业中心重庆长江上游地区经济和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区关于经纲要的西安城市定位“西部中心城西部中心城市市”、和继北京、上海、广州等之后的又一“国际大都市国际大都市”。【城市概况城市概况】大西北战略经济圈格局西安西安市市作为西14、部大开发战略桥头堡和国家东西部连结的关键节点作为西部大开发战略桥头堡和国家东西部连结的关键节点，未来将成为区域经济的发，未来将成为区域经济的发展引擎展引擎西北五省,86%西安,14%西安GDPGDP占西北五省比例高达14%14%86%西北五省，91%西安,9%人口占比9%9%86%2009-2010009-2010年东西部承接外来务工人员情况 东部城市务工人员呈减少趋势，西部快速增长9,090东部2009年2010年-8.9%单位：万人90909,9789,090西部p2009年6月国务院宣布批准关中-天水经济区发展规划；p大经济区格局的确定，促使未来城市人口将急剧增长，将带来大量的消费需求；15、p同时增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现；p西安科技实力雄厚，生产力相对发达，辐射带动力强，在西部乃至全国都具有明显的比较优势和潜在优势。2165294035.8%【城市概况城市概况】西安拥有西安拥有9 9区区4 4县，其中主城新城、碑林、莲湖、雁塔和未央为全市经济发展重点核心区域县，其中主城新城、碑林、莲湖、雁塔和未央为全市经济发展重点核心区域城市地处关中盆地中部秦岭北麓，地跨渭河南北两岸；全市辖城市地处关中盆地中部秦岭北麓，地跨渭河南北两岸；全市辖新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安临潼、长安9 9个区个区及及周至、16、蓝田、户县、高陵周至、蓝田、户县、高陵4 4个县个县。共有街道、乡、镇。共有街道、乡、镇176176个，其中街道办事处个，其中街道办事处8989个、镇个、镇4040个、乡个、乡4747个。个。包 含 西 安 浐 灞 生 态 区、欧包 含 西 安 浐 灞 生 态 区、欧亚 经 济 论 坛 所 在 地、世 园亚 经 济 论 坛 所 在 地、世 园会 西 安 国 际 港 务 区 所 在 地；会 西 安 国 际 港 务 区 所 在 地；是 中 国 重 要 的 纺 织 工 业 基是 中 国 重 要 的 纺 织 工 业 基地地拥 有 西 部 大 学 城、西拥 有 西 部 大 学 城、西安 国 家 民 用 17、航 天 产 业安 国 家 民 用 航 天 产 业基 地基 地亚 洲 最 大 的 航 空 城，境 内亚 洲 最 大 的 航 空 城，境 内有 西 安 阎 良 国 家 航 空 高 技有 西 安 阎 良 国 家 航 空 高 技术 产 业 基 地术 产 业 基 地市 中 心 南 部，跨 越 城 墙 内市 中 心 南 部，跨 越 城 墙 内外，因 西 安 碑 林 得 名，老外，因 西 安 碑 林 得 名，老城 区 之 一城 区 之 一西 安 国 家 级 高 新 技 术 产 业西 安 国 家 级 高 新 技 术 产 业开 发 区、曲 江 国 家 级 文 化开 发 区、曲 江 国 家 级 文 化产 业 区 18、所 在，区 内 高 校 林产 业 区 所 在，区 内 高 校 林立、科 技 领 先、人 文 荟 萃、立、科 技 领 先、人 文 荟 萃、工 商 业 发 达，核 心 区 之 一工 商 业 发 达，核 心 区 之 一跨 越 城 墙 内 外，因跨 越 城 墙 内 外，因境 内 莲 湖 公 园 得 名，境 内 莲 湖 公 园 得 名，有有 8 8 万 回 民 在 城 墙万 回 民 在 城 墙内 西 南 部 聚 居，西内 西 南 部 聚 居，西咸 新 区 与 莲 湖 区 接咸 新 区 与 莲 湖 区 接壤壤中 心 东 北，跨 越 城中 心 东 北，跨 越 城墙 内 外，因 境 内 清墙 内 外，因 境 19、内 清朝 满 城朝 满 城(又 称 新 城又 称 新 城)得 名得 名西 安 国 家 级 经 济 技西 安 国 家 级 经 济 技术 开 发 区，大 明 宫术 开 发 区，大 明 宫国 家 遗 址 公 园，汉国 家 遗 址 公 园，汉长 安 城 遗 址。西 安长 安 城 遗 址。西 安新 行 政 中 心 设 立 于新 行 政 中 心 设 立 于此此核心核心区域区域辐射区辐射区【城市经济城市经济】西安西安经济保持平稳快速增长，经济保持平稳快速增长，20102010年人均年人均GDPGDP突破突破70007000美元，美元，GDPGDP较其他二线重点城市较其他二线重点城市处于中等偏上水平，经济辐射20、能力处于中等偏上水平，经济辐射能力较强较强p西安2005-2011年的GDP增长来看，GDP经济总量持续保持两位数稳步快速增长。2009年是经济收入最为困难的一年，全年实现国内生产总值2，719亿元，增速合比回落仅1.1个百分点;p西安2005-2011年的人均GDP增长来看，同GDP总量走势一致，呈稳步快速上涨。2010年西安人均GDP超过5000美元;p2011年西安GDP3864.21亿人民币，常住人口846万，人均GDP为45676.24人民币，折合为美元为7212.41美元（1美元=6.3330人民币）。按照世界银行目前的收入等级划分标准,西安已步入中上等收入行列。2011年部分中西21、部城市经济运行情况200520062007200820092010201101000200030004000500011.0%12.0%13.0%14.0%15.0%16.0%1270.141473.351763.732190.042719.13241.493864.2113.1%13.0%14.6%15.6%14.5%14.5%13.8%国内生产总值（亿元）增长率2005200620072008200920102011010000200003000040000500000%5%10%15%20%1585918085213392625932351378504567611.0%13.0%15.022、%14.0%17.0%16.8%人均国内生产总值（元）增长率西安太原兰州银川乌鲁木齐石家庄沈阳郑州重庆成都0200040006000800010000120000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%386420801360975169640005950491210011685413.8%9.90%15%12%17%12%12.60%13.20%16.40%15.20%2011年GDP（亿元）增长率（%）【产业支撑产业支撑】城市城市在产业结构调整过程中，逐步形成以科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基在产业结构调整过程中，逐步形成以科研、23、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地、航天工业中心和机械制造中心等为主导的地、航天工业中心和机械制造中心等为主导的产业产业4.48%43.92%51.60%2011年西安产业结构比例图第一产业第二产业第三产业年度2008200920102011第一产业103.5110.4140.1173.1第二产业987.71148.81409.51697.2第三产业1098.91459.91691.91993.9从城市产业结构来看，从城市产业结构来看，20112011年全市：年全市：第一产业增加值33.08亿元，增长23.62%；第二产业增加值287.63亿元，增长20.41%；第三产业增加值302.024、1亿元，增长17.85%；三大产业均有所增加，产业结构与去年保持稳定。三大产业均有所增加，产业结构与去年保持稳定。西安未来定位中西部第二产业中心，高新技术产业、装备制造业、旅游产业、高新技术产业、装备制造业、旅游产业、现代服务业、文化产业等现代服务业、文化产业等成为西安五大主导产业西安历年各产业发展一览西安历年各产业发展一览（单位：亿元）（单位：亿元）数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局航空基地航空基地 机械制造基地机械制造基地高等教育高等教育【居民收入居民收入】西安市西安市城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额增速双双高于城镇居民人均可支配收入25、和社会消费品零售总额增速双双高于GDPGDP的增长，城市经的增长，城市经济活动表现济活动表现活跃活跃2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011050001000015000200002500030000259812001-2011年西安人均可支配收入及消费性支出一览人均可支配收入人均消费性支出单位：元数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201100.050.10.150.20.250.326、050010001500200025001935.182001-2011年西安社会消费品零售总额增长情况社会消费品零售总额（亿元）增长率（%）西安人均消费水平快速上升社会消费零售总额呈逐年递增20112011年同比增长年同比增长20%20%20112011年同比增长年同比增长16.8%16.8%2011年消费品零售总额同比增长20%2011年人均可支配收入同比增长16.8%2011年西安市GDP增速13.8%西安目前处于第三梯队向第二梯队城市过渡阶段，社会消费水平迅速向一、二线城市靠拢；西安目前处于第三梯队向第二梯队城市过渡阶段，社会消费水平迅速向一、二线城市靠拢；p从消费所在地来看，城镇的消27、费增长水平较高，占比达城镇的消费增长水平较高，占比达97%97%，增长20.5%；p从消费形态来看，餐饮收入202.75亿元，比上年增长16.7%；商品零售商品零售1732.431732.43亿元，增长亿元，增长20.5%20.5%；p从消费商品来看，石油及制品类、金银珠宝类商品持续旺销石油及制品类、金银珠宝类商品持续旺销，实现零售额比上年分别增长71.0%和47.3%。受宏观政策影响，汽车类及家具类商品销售同比增速明显回落汽车类及家具类商品销售同比增速明显回落，汽车类商品增长19.3%，比上年回落10.3个百分点；家具类商品增长29.3%，回落12.5个百分点。【城市人口城市人口】2010228、010年西安常住人口年西安常住人口847847万，万，15-6415-64岁比重岁比重78.7%78.7%，人口红利，人口红利显著，城市化进程进入高速显著，城市化进程进入高速发展期，也将进一步刺激城市居住发展期，也将进一步刺激城市居住需求需求西安武汉杭州沈阳南京长春020040060080010001200847979810810800768西安武汉杭州沈阳南京长春中西部及东北主要二线城市常住人口对比中西部及东北主要二线城市常住人口对比单位：万人西安北京上海天津重庆0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%12.8%13.6%12.2%16.8%21.9%78.729、%78.0%76.3%74.9%70.2%8.5%8.4%11.5%8.3%7.9%1-14岁人口15-64岁人口65岁及以上人口20102010年西安城市人口构成年西安城市人口构成相比2000年15-64岁人口比重上升7.4个百分点，人口红利显著【城市建设利好城市建设利好】关中关中-天水经济区的建立、建设国际化大都市、地铁开通、世园会等利好消息极大提升西安天水经济区的建立、建设国际化大都市、地铁开通、世园会等利好消息极大提升西安城市城市价值价值世园会标志性建筑世园会标志性建筑20092009年年6 6月国务院宣布批准月国务院宣布批准关中关中-天天水经济区发展规划水经济区发展规划；大经济区格局30、的；大经济区格局的确定，极大提升了西安的城市价值。确定，极大提升了西安的城市价值。规划对西安的新定位是打造规划对西安的新定位是打造“国际化大国际化大都市都市”。城市骨架将被大幅拉伸，地产。城市骨架将被大幅拉伸，地产行业面临新的发展机会。行业面临新的发展机会。未来未来5 5年，西安城市基础设施投资总规模年，西安城市基础设施投资总规模将达将达15001500亿元亿元，到，到20152015年人均居住面积年人均居住面积达达3333平方米。到平方米。到20202020年，实现全市年，实现全市主城主城区面积区面积800800平方公里平方公里，人口人口10001000万以上万以上，初具国际化大都市规模。初31、具国际化大都市规模。“地铁概念地铁概念”一直是区域房价的助力一直是区域房价的助力器。西安地铁的修建将压缩城市距离，器。西安地铁的修建将压缩城市距离，极大幅度提升城市价值。极大幅度提升城市价值。世园会的世园会的成功举办成功举办对于改善城市环境对于改善城市环境作用极大，对于城市价值的提升起了作用极大，对于城市价值的提升起了很大作用。很大作用。【交通规划利好交通规划利好】战略战略构想：构想：构建国际化大都市三个交通圈层，实现都市区综合交通的内通与外畅。1.对外辐射圈，外层高速辐射；2.都市区通勤圈，中层畅通衔接；3.主城区通达圈，内层可达服务。综合交通体系发展总体目标：建设中西部和北方内陆地区的现代32、国际交通中心，构筑安全、综合交通体系发展总体目标：建设中西部和北方内陆地区的现代国际交通中心，构筑安全、通达、高效、绿色的一体化综合交通体系，适应未来大都市的发展趋势和关通达、高效、绿色的一体化综合交通体系，适应未来大都市的发展趋势和关-天经济圈核心天经济圈核心地位的客观需要，构建都市区对外地位的客观需要，构建都市区对外2 2小时辐射圈、内部小时辐射圈、内部1 1小时通勤圈、主城区半小时通达圈。小时通勤圈、主城区半小时通达圈。十二五期间，西安为创造基本符合国际标准的工作和生活条件，将构建都市区对对外外3 3小小时时辐射圈、内部内部1 1小时小时通勤圈、主城区半小时主城区半小时通达圈的一体化综合33、交通网络体系。航航空空：西西安安咸咸阳阳国国际际机机场场是是我我国国重重要要航航空空港港，2011年旅客吞吐量达到2182万，为全全国国旅旅客客吞吞吐吐量量最大的十大机场之一最大的十大机场之一。2015年规划旅客吞吐量达3100万人次。公公路路：公公路路建建设设形形成成了了贯贯通通全全省省、辐辐射射周周边边省省市市的的高高等等级级“米米”字字型型辐辐射射状状干干线线公公路路系系统统，公路完成建设2800多公里，有6条国道干线通过。市区与所辖区县全部开通高速公路。铁铁路路：西西安安铁铁路路站站是是我我国国西西部部最最大大的的铁铁路路枢枢纽纽，不仅是中国特等客运站之一，已日趋成为连接长江流域和陇海34、兰新铁路两大动脉十字网架的交通枢纽。西安西安已形成了以航空，铁路，公路为主的立体化交通体系，规划为进一步促进城市整体发展已形成了以航空，铁路，公路为主的立体化交通体系，规划为进一步促进城市整体发展与区域辐射提供与区域辐射提供基础基础【交通规划利好交通规划利好】目前，建设中的西安地铁1号线和5号线，已经分别延伸至空港新城和沣西新城。同时作为航空枢纽的配套项目，西安北客站至机场快轨的开工，规划中的咸阳西-曲江新区、泾河新城-西安地铁4号线、沣西新城-高陵等轨道交通也将有效连接新区各组团，并融入西安国际化大都市的整体网络中。而西安市规划局在其网站上刚刚公示的西安市城市综合交通体系规划中，地铁12号线35、和13号线也将分别延伸至西咸新区。西安西安进入轨道交通时代，将缓解城区的交通压力，缩短通勤时间，带动地铁沿线周边土地价进入轨道交通时代，将缓解城区的交通压力，缩短通勤时间，带动地铁沿线周边土地价值的提升，城市多中心出现将成为值的提升，城市多中心出现将成为必然必然【轨道交通利好轨道交通利好】整整体体扫扫描描：西安作为历史古都的文化名片和西北区域的国际窗口，旅游，科技，文化等支柱产业正处于成熟上升期，城市开放程度提升，区域升级推动城市框架大幅拉大，发达的“米”字型立体交通路网加速，城市多中心格局正在形成；经经济济发发展展：随着经济发展快速提升，整体经济表现活跃，领先于西北部分大中城市及全国经济增长36、水平，对国内及世界的吸引力不断加大，产业升级及城市化进程加速等因素，给西安房地产市场的发展提供了较为坚实的基础。【城市宏观背景研究小结城市宏观背景研究小结】PART-2 城市与区域发展研究城市宏观城市宏观背景背景城市空间城市空间发展与发展与规划规划区域发展及区域价值定义区域发展及区域价值定义西安市除去周至外的行政辖区，咸阳市秦都、渭城、泾阳、三原“两区两县”。总面积9036平方公里，现状总人口965万人，其中城镇人口632万人，城镇化水平65.5%。至2020年，规划都市区总人口1280万人，其中城镇人口1110万人。城镇化水平达到86.7。根据城市对区域的辐射吸引能力及其在区域承担的作用，确37、定各个城镇在都市区中的地位。形成以主城区为核心，外围组团分担产业功能，卫 星 城 带 动 次 区 域 全 面 发 展 的 “一核、四组、七个卫星城一核、四组、七个卫星城”城镇结构。一核：一核：都市区主城区。都市区主城区。四组：四组：承担主城区部分职能的四个外围组团。分别为洪庆、常宁、渭北（临潼）工业区和高新区草堂科技产业基地。七个卫星城：七个卫星城：主城区外围的卫星城，分别为泾阳、三原、高陵、泾阳、三原、高陵、阎良、临潼、户县、蓝田。都市区内县的行政建制逐步调整为市辖区。西安都市区城镇体系结构西安都市区城镇体系结构西安都市区范围西安都市区范围【整体城市规划整体城市规划】以主城区为核心，外围组团38、分担产业功能，卫星城带动次区域全面发展的以主城区为核心，外围组团分担产业功能，卫星城带动次区域全面发展的“一核、四组、一核、四组、七个卫星城七个卫星城”城镇结构城镇结构p主城区范围北至泾阳、高陵北交界，南至潏河，西至涝河入渭口及秦都、兴平交界，东至灞桥区东界。总面积1280平方公里。p现状总人口594万人，建设用地面积650平方公里。p到2020年规划总人口850万人，建设用地850平方公里。p北跨北跨：以泾渭新区及泾渭工业园的建设带动城市空间向北跨越渭河，在渭河北岸形成全国先进制造业基地及多功能的机场城市。p东拓：东拓：在东部建设国际港务区，成为全国最大的国际性陆港、黄河中上游地区最大的物流39、中心和商贸集散中心。p西接西接：通过沣渭新区的建设，实现两市对接。进一步保护好周、秦、汉、唐遗址，完善城市空间结构。p南融：南融：控制城市建设用地向南拓展，加强生态建设，使南部秦岭的生态格局融入城市发展中。依托依托国家西部大开发发展战略优势，西安将构建为国际化大都市框架，形成一城多心等城市国家西部大开发发展战略优势，西安将构建为国际化大都市框架，形成一城多心等城市发展格局，快速提升城市辐射发展格局，快速提升城市辐射影响力影响力【市区主城范围及发展方向市区主城范围及发展方向】北部：形成装备制造业区西北部：为汉长安城遗址保护区西部：发展成居住和无污染产业的综合新区南部：文教科研区西南部：拓展成高新40、技术产业区二环内区域：核心发展成商贸旅游服务区东部：依托现状发展成国防军工产工业区东北部：结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区 东南部：结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区规划规划确定了未来西安市主城区布局将凸显确定了未来西安市主城区布局将凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的的布局特色，未央路为城市南北的中轴线布局特色，未央路为城市南北的中轴线 【主城区功能空间规划主城区功能空间规划】西咸新区大明宫大明宫西安确定重点发展的西安确定重点发展的“四区二基地四区二基地”市政府二环二环三环三环三环三环【主城区重点产业园区规划主城区重点产业园区41、规划】随着随着城市发展规模及速度快速提升，围绕城市成长的需求逐步形成了包括城市发展规模及速度快速提升，围绕城市成长的需求逐步形成了包括“四区二基地四区二基地”等等多个热点多个热点区域区域p经开区：政务+服务+人才=城市新中心目前主区定位为西安新城市中心，以商业，办公，金融，文化，娱乐，行政中心为主要定位p西咸新区：加快推进西咸一体化建设目前处于初步启动状态，以空港新城、沣东新城、秦汉新城、沣西新城及泾河新城为主。p高新区：技术经济开发区2009年全国高新区综合指标排名前5名p大明宫遗址区：大明宫遗址保护改造和展示盛唐文化以大明宫遗址保护改造和展示盛唐文化为特色p浐灞生态区：第三代生态新城规划总42、面积129平方公里，规划预计到2020年，人口将达到55万。p曲江新区：文化旅游产业区由旅游聚集地迈向世界级文化产业基地，2009年10月曲江新区规划扩张，面积从20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积较原先增加一倍【高新区定位高新区定位】二次创业规划区高新新区核心轴新CBD 高新区的定位是六个世界一流高新区之一，西部六个世界一流高新区之一，西部最发达的产业加工区、高新技术区和智力密集区最发达的产业加工区、高新技术区和智力密集区；高新区发展起来以后，就体现了西安市的这些功能，承担着新西安的经济中心功能承担着新西安的经济中心功能；未来高新区将打造两带四区七园两带四区七园(基地基地)。“43、两带”即贯穿现代商业聚集区、总部经济聚集区、创意产业聚集区、金融商务聚集区等四区的“万亿元现代万亿元现代服务产业带服务产业带”，和贯穿创业研发园、国际软件园、先进制造产业园、生物医药产业园、出口加工区B区、长安通讯产业园、草堂科技产业基地等七园(基地)的“万亿元高新技术产业带万亿元高新技术产业带”。西西高新代表西安现代城市意象的标签，已成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的高新代表西安现代城市意象的标签，已成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口窗口【高新区发展高新区发展】1991年3月经国务院批准，西安高新区成为中国首批高新区之一。它位于西安市科研、文教单位相对集中的西南郊，成44、立之初仅规划3.2平方公里，现在已完成19平方公里的建设开发。高新区获国家批准经开区开工曲江新区启动市政府北迁启动经开区获国家批准浐灞管委会成立大明宫改造启动西咸新区成立199119932000200320042006200720092010曲江东扩各新区在规划起点上的差异化已经或正在实现：主城区文化、旅游、商贸、金融、娱乐；西高新西高新经济发展新高地，商务聚集区经济发展新高地，商务聚集区；曲江新区旅游、休闲度假、高尚住宅；经开区现代制造业、政务新区；浐灞会展、生态、高尚住宅；城市城市板块功能划分逐渐清晰，高新作为第一个获批新区，承载着城市经济发展的板块功能划分逐渐清晰，高新作为第一个获批新区45、，承载着城市经济发展的重任重任【高新区发展高新区发展】高高新区作为西安城市发展经济发展引擎，其发展已经有了举足轻重的作用，项目所在地处于新区作为西安城市发展经济发展引擎，其发展已经有了举足轻重的作用，项目所在地处于高新路辐射范围，空间优势极大高新路辐射范围，空间优势极大。1993年太白南路开工建设太白南路建成高新路开工1999年高新路建成唐延路开工2001年唐延路建成2002年高新区提出二次创业2003年丈八北路开工建设2005年高新路拓宽2006年丈八北路以西科技路以南西三环以东老西户以北高新区代管2006年4月丈八北路正式通车2007年富裕路拓宽2010年皂河中铁缤纷南郡中铁缤纷南郡南南 46、二二 环环南南 三三 环环高新路高新路西三环西三环木塔寺公园木塔寺公园太白南路太白南路永阳公园永阳公园保利保利地产地产丈八路丈八路唐延路唐延路奥林匹克公园奥林匹克公园科技二路科技二路高新水晶城高新水晶城高新路高新路200120022003200420052006200720082009201001002003004005006007008009000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%10412116120827035049457070083214.15%14.64%17.01%19.10%21.30%23.80%26.10%26.07%28.03%G47、DP占西安%p1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域；p所在雁塔区拥有省以上科研机构55家，各类专业技术人才14万余人，西高新分布了1833家高新技术企业，已然成为城市高知阶层的第一聚集地；p西高新城市经济中心的地位已经确立，未来此定位将会进一步深化。老城区西高新西安高新区作为西安经济龙头的地位将进一步强化片区格局已然决定了本项目的地位：城市高端西西高新领跑西安经济发展，是城市知富、中产阶层的聚居之地，聚集了大量城市精英人士高新领跑西安经济发展，是城市知富、中产阶层的聚居之地，聚集了大量城市精英人士【高新区发展高48、新区发展】城城市市发发展展：依依托托国国家家西西部部大大开开发发发发展展战战略略优优势势，西西安安将将构构建建为为国国际际化化大大都都市市框框架架，形成一城形成一城多心的城市多心的城市发展格局，快速提升城市辐射影响力；发展格局，快速提升城市辐射影响力；高新区发展：高新区发展：西高新代表西安现代城市意象的标签，已成为陕西、西安最强劲的西高新代表西安现代城市意象的标签，已成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口，城市空间拓展能力强，向南已拓展至南三环区域，经济增长极和对外开放的窗口，城市空间拓展能力强，向南已拓展至南三环区域，丈八北路以西至西三环区域将成为高新区向西部发展的重要区域。丈八北49、路以西至西三环区域将成为高新区向西部发展的重要区域。【城市空间发展与规划小结城市空间发展与规划小结】PART-2 城市与区域发展研究城市宏观城市宏观背景背景城市空间城市空间发展与发展与规划规划区域发展及区域价值区域发展及区域价值定义定义p鱼化片区的提升改造是西安高新区为落实省市及高新区落实省市及高新区“十二五规划十二五规划”，全面推进西安建设国际化大都市建设所推出的重大决策。对突破高新区向西发展瓶颈，推动软件新城和创业新城建设，加速高新区城市核心区的形成和改善城市形象具有重要意义。p鱼化区域总体规划以高新区综合服务区为基础、以高端居住、商业娱乐、科技展示、文化休闲四大功能为载体，成为代表高新区50、智慧、文化、生态形象窗口的中央休闲区中央休闲区。依据总体规划布局，鱼化区域确定了“一心一心”“”“两带两带”“”“三轴三轴”“”“七区七区”的现代城市空间构架。p科技路是西高新的发展轴，整体发展趋势为从东向西，由于行政区域的分割而止于丈八北路；鱼化寨鱼化寨片区为高新区托管后片区为高新区托管后，打破西高新原有行政区界，以科技路西段的修成通车为代表的区域建设迅速拉开。【鱼化寨区域规划鱼化寨区域规划】随着行政区划边界的打破，高新区可供开发的土地越来越少，随着行政区划边界的打破，高新区可供开发的土地越来越少，鱼化寨区域将鱼化寨区域将逐渐逐渐成为成为西高新西高新向西向西空间拓展空间拓展的一部分的一部分西51、西三三环环路路唐唐延延路路高高新新路路科技路丈丈八八北北路路本案2015年前后将成建成区的一部分2002-2006年建成，并向南转移1999-2001年建成p鱼化片区位于西安高新区，东至丈八北路，西至西三环，南至科技八路，北至科技路，规划用地面积10.22平方公里。紧邻高新区一期建成区和二期紧邻高新区一期建成区和二期软件新城和创业新城，是连接软件新城和创业新城，是连接高新区一二期的核心区域。高新区一二期的核心区域。【鱼化寨区域规划鱼化寨区域规划】东依国家级经济技术开发区东依国家级经济技术开发区“西安高新技术产业开发区西安高新技术产业开发区”，工业基础良好；向北紧靠西咸经，工业基础良好；向北紧靠52、西咸经济一体化的桥头堡济一体化的桥头堡“沣渭新区沣渭新区”及及“泾渭新区泾渭新区”，发展潜力无限，发展潜力无限p2003年西高新提出二次创业，20152015年年规划建成规划建成区包括鱼化寨区包括鱼化寨；p2006年4月30日西安市决定、丈八北路以西、科技路以南、西三环以东、老西户路以北区域为高新区代管区，高新区管委会对该区高新区管委会对该区 域行使规划管理域行使规划管理权权；p2006年11月29日，高新区管委会刷仙推动拖延了4年之久的科技路修建工作。20062006年年8 8月高新区月高新区正式接受鱼化寨区域工作正式接受鱼化寨区域工作；p2007年12月25日，科技路西延伸段科技路拓宽改造53、工程全面竣工；p2007年5月，富裕路工程完成前期工作。p2009年7月西安市第一批取得第一批取得城中村改造方案城中村改造方案批复批复名单中名单中，鱼化寨位列其中。p2011年4月，鱼化工业园正式挂牌成为国家“新型都市工业示范园”。p2015年预计地铁预计地铁3 3号线建成通车号线建成通车，起始站点为鱼化寨站。项目西靠鱼化工业园定位：“新型都市工业示范园”轨道交通地铁三号线2015年开通，鱼化寨站与本项目无缝对接区域内聚集了西安外事学院、陕西PC工程学院、西安经贸学校等大量大专院校，人文气息浓厚宜居宜居宜居宜居站位站位“西高新西高新”承载着城市居住梦想的中央居住区承载着城市居住梦想的中央居住区54、区域房地产开发较为初级，西南高新区域的价值洼地区域房地产开发较为初级，西南高新区域的价值洼地客户范围逐步复合、扩大，成为刚需客户和城市外溢客户的置业首选客户范围逐步复合、扩大，成为刚需客户和城市外溢客户的置业首选体现都市领先、现代面貌的高品质、高形象产品体现都市领先、现代面貌的高品质、高形象产品价值洼地价值洼地价值洼地价值洼地产业支撑产业支撑产业支撑产业支撑轨道交通轨道交通轨道交通轨道交通PART-3 市场环境分析宏观房地产宏观房地产市场市场研究研究西安市场板块划分西安市场板块划分区域住宅市场研究区域住宅市场研究区域商业市场研究区域商业市场研究区域客户研究区域客户研究市场典型案例研究市场典型案55、例研究2012年16月份，重庆、成都等2个城市的商品房市场销售规模超过1000万平方米。上海、沈阳、天津、武汉、北京、苏州等6个城市的商品房市场销售规模在600800万平方米之间。长沙、合肥、西安、广州、郑州、杭州、南京等7个城市的商品房销售规模在400600万平方米之间，其中,西安为499万平方米。西安房地产销售规模位于在全国二线城市前列西安房地产销售规模位于在全国二线城市前列 2012年16月份，19个主要城市的商品房开发投资规模均处于正增长状态，整体比上年同期增长19.38%。其中有11个城市高于全国商品房开发投资额增长幅度。另外8个城市低于全国商品房开发投资规模增长幅度。分别是：南京156、6.22%；沈阳16.11%；广州16.09%；西安15.50%；上海12.72%；合肥8.96%；苏州7.34%；北京3.53%。西安商品房开发投资规模增幅西安商品房开发投资规模增幅15.50%15.50%，低，低于全国平均水平于全国平均水平【市场容量市场容量】一线城市销售均价同比变化均为负值。二线城市中有十个城市的房价水平处于上升状态。其中,西安房价同比增长幅度最高，西安商品房累计销售均价同比上涨12.55%，比2011年回落15.07个百分点。涨幅第二的是长沙，为8.39%。西安房价同比增长幅度最高，西安商品房累计销售均价同比上涨西安房价同比增长幅度最高，西安商品房累计销售均价同比上涨157、2.55%12.55%大部分主要城市商品房的售供比（销售面积与新开工面积的比值）处于相对均衡或相对充裕的较低数值状态。其中青岛售供比最低，为37.81%。西安为45.99%，也显示了一定的去库存化压力。西安商品房售供比为西安商品房售供比为45.99%45.99%，处于较低，处于较低值状态，显示了一定的去库存化压力值状态，显示了一定的去库存化压力【市场销售均价走势市场销售均价走势】年份年份土地土地供应供应（万）（万）土地土地成交成交（万）（万）2008497.79408.782009731.93696.420101010.09744.4720111151.45891.852012806.225458、7.4920122012年土地供应年土地供应806.22806.22万平米，成交万平米，成交547.49547.49万平米，万平米，20122012年以来土地流标频出，溢价率下年以来土地流标频出，溢价率下降，大部分地块底价成交，导致政府土地供应降，大部分地块底价成交，导致政府土地供应动力不足，土地成交明显萎缩。动力不足，土地成交明显萎缩。20122012年土地成交年土地成交547.49547.49万平米，大部分地块底价成交，流标频出，土地成交明显萎缩。万平米，大部分地块底价成交，流标频出，土地成交明显萎缩。20082009201020112012050010001500497.79731.9359、1010.091151.45806.22408.78696.4744.47891.85547.49历年土地成交情况历年土地成交情况土地供应土地成交【土地市场土地市场】20122012年以来，随着楼市的回暖，房企推盘量不断加大，年以来，随着楼市的回暖，房企推盘量不断加大，3 3季度，西安商品房月均批售面积季度，西安商品房月均批售面积达达155.23155.23万平米万平米11.09月11.10月11.11月11.12月12.01月12.02月12.03月12.04月12.05月12.06月12.07月12.08月12.09月050100150200250300350311.0784.46134.60、06156.9644.6813.34253.88163.63219.88124.69144.45155.92165.32西安各月商品房批售面积情况西安各月商品房批售面积情况2012年以来，随着楼市的回暖，房企推盘量不断加大，6月以来西安商品房月度批售面积呈走稳之势，2012年3季度，西安商品房月均批售面积达155.23万平米，相比2011年3季度月均177.01万平米下跌12.3%。【市场供应面积市场供应面积】20122012年年3 3季度，西安商品房市场成交面积为季度，西安商品房市场成交面积为311.91311.91万，西安楼市整体呈现出平稳的运行态万，西安楼市整体呈现出平稳的运行态势。势。61、2012年以来，在部分项目以价换量的促销策略作用下，首置人群持续消化，改善型需求也已相继入市，西安楼市整体呈现出平稳的运行态势。2012年3季度，西安商品房市场成交面积为311.91万平米，与2季度基本持平，同比去年3季度上升9.20%。从全市商品房各月销售情况来看，在原本属于淡季的7、8月里，楼市并未出现明显的下滑趋势，相反在房企调整推盘节奏频繁推出各种打折降价等促销活动下，楼市销量在8月达到近一年来的第二高值。11.09月 11.10月 11.11月 11.12月 12.01月 12.02月 12.03月 12.04月 12.05月 12.06月 12.07月 12.08月 12.09月062、2040608010012014086.6379.7385.3377.933.7750.9588.7884.46111.01118.3597.17114.0698.53西安市商品房各月销售情况西安市商品房各月销售情况 【市场成交面积市场成交面积】70-9070-90平米、平米、90-11090-110平米户型平米户型仍然是主销面积段，占仍然是主销面积段，占52.7%52.7%。90 90平米以下面积成交表现平米以下面积成交表现出不同程度的下滑态势，可见部分改善型需求已稳步释放出不同程度的下滑态势，可见部分改善型需求已稳步释放2012年3季度，西安普通住宅销售总套数为25319套，环比下滑1.463、8%。从各面积段的销售情况来看，70-90和90-110平米户型仍然是主销面积段，分别占26.3%和26.4%。从各面积段占比变动情况来看，90平米以下的三个面积段均表现出不同程度的下滑态势，可见部分改善型需求已稳步释放，致3季度130-180平米区间段销量呈现出走高的态势。6.0%7.2%26.3%26.4%15.3%9.1%6.1%1.6%1.1%1.0%20122012年年3 3季度西安市普宅成交面积段季度西安市普宅成交面积段小于5050-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上【市场畅销产品市场畅销产品】普通住宅市场价格64、段主要集中在普通住宅市场价格段主要集中在5500-70005500-7000元元/平米区间段，占到为平米区间段，占到为41.7%41.7%，刚需住宅价格，刚需住宅价格出现上涨趋势出现上涨趋势2012年3季度，西安普通住宅市场价格段主要集中在5500-7000元/平米区间段，占到为41.7%。而从价格段占比变动来看，3500-4000元/平米与4500-5000元/平米两个价格段变动最为显著，其中3500-4000元/平米占比较上季度下滑5.93个百分点，4500-5000元/平米占比较上季度上涨3.69个百分点。刚需住宅价格出现上涨趋势，其余价格段占比均变动甚微。3.2%3.2%6.3%6.365、%3.3%3.3%7.4%7.4%9.7%9.7%14.0%14.0%15.0%15.0%12.7%12.7%9.4%9.4%5.6%5.6%8.4%8.4%4.9%4.9%小于小于350035003500-40003500-40004000-45004000-45004500-50004500-50005000-55005000-55005500-60005500-60006000-65006000-65006500-70006500-70007000-75007000-75007500-80007500-80008000-100008000-10000大于大于10000100002012266、012年年3 3季度西安市普宅成交季度西安市普宅成交价格价格段段【市场主流成交价格段市场主流成交价格段】p趋趋势势判判断断：伴随下半年全国房地产市场表现的逐步回暖，西安房地产市场持续向好，开工和施工量及开发商房地产投资额出现增长，成交量温和放大，成交均价近期也有小幅上扬；p市市场场表表现现：70-90平米、90-110平米户型仍然是主销面积段，占52.7%。90平米以下面积成交表现出不同程度的下滑态势，部分改善型需求已稳步释放，市场主流通住宅市场价格段主要集中在5500-7000元/平米区间段，占到为41.7%，刚需住宅价格出现上涨趋势。【宏观房地产市场研究小结宏观房地产市场研究小结】PART67、-3 市场环境分析宏观房地产市场研究宏观房地产市场研究西安市场板块划分西安市场板块划分区域住宅市场研究区域住宅市场研究区域商业市场研究区域商业市场研究区域客户研究区域客户研究市场典型案例研究市场典型案例研究泾渭新城板块泾渭新城板块价格：价格：3000-4500元/特征：特征：城市新兴区域，地产价格洼地。客户：客户：以工业园客户和高陵客户为主，以及西安价格外溢客户国际港务区板块国际港务区板块价格：价格：4000-7000元/特征：特征：城市未来重点发展区域，目前项目较少。客户：客户：港务区客户浐灞板块浐灞板块价格：价格：6000-10000元/特征：特征：自然生态环境优越，城市新兴板块。客户：客68、户：以东郊客户为主、辐射全市，置业目的以投资、改善型居住和养老居多。城东板块城东板块价格：价格：6500-8000元/特征：特征：西安传统工业和居住区，配套较为成熟。客户：客户：以区域内居地缘性客户为主，少数西安周边区县客户。曲江板块曲江板块价格：价格：8000-13000元/特征：特征：文化旅游区，依托其历史和文化价值，成为西安的休闲、高端居住区。客户：客户：以高新、曲江客户为主，辐射全省，且全国投资客购买趋势增加。城南板块城南板块价格：价格：7000-9000元/特征：特征：西安传统文教区和城市发展成熟区，配套完善。客户：客户：以城南、高新中等收入客户为主。城西板块城西板块价格：价格：5069、00-7000元/特征：特征：西安老工业区，环境差，客户认知度差。客户：客户：地缘、刚性客户为主。城内板块城内板块价格：价格：9000-12000元/特征：特征：西安老城区，古城风貌，商业核心。客户：客户：外地、本地投资客/有老城情结的老西安人。城北经开区板块城北经开区板块价格：价格：7500-10000元/特征：特征：政府北迁拉动城北发展，建设城市公园，迅速提升房地产价格。客户：客户：以城北客户为绝对主力，城西及陕北客户比例较大，少量外省客户。本案本案 【西安市场西安市场】高新板块高新板块价格：价格：7000-12000元/特征：特征：浓厚的商务氛围、完善的生活配套，承担着城市经济中心的职能70、。客户：客户：以区域内高收入人群为主，实力从各大板块特征和价格可以看出，本案位于高新区边缘，高新从各大板块特征和价格可以看出，本案位于高新区边缘，高新板块为现阶段西安房地产市场的高价值板块板块为现阶段西安房地产市场的高价值板块PART-3 市场环境分析宏观房地产市场研究宏观房地产市场研究西安市场板块划分西安市场板块划分区域住宅市场研究区域住宅市场研究区域商业市场研究区域商业市场研究区域客户研究区域客户研究市场典型案例分析市场典型案例分析天朗蓝湖树天朗蓝湖树绿地国际花都绿地国际花都东方米兰国际城东方米兰国际城莱安逸珲莱安逸珲金辉悦府金辉悦府九形道九形道CROSSCROSS万象汇万象汇高新水晶城高71、新水晶城金泰金泰新理城新理城中铁缤纷南郡中铁缤纷南郡尚品美地城尚品美地城金泰假日花城金泰假日花城裕昌太阳城裕昌太阳城晶城秀府晶城秀府江林新城江林新城金地西沣公元金地西沣公元本案本案腹地竞争板块腹地竞争板块高新区外围板块高新区外围板块根据项目的用地条件和产品竞争情况，区域竞争市场可分为腹根据项目的用地条件和产品竞争情况，区域竞争市场可分为腹地竞争板块和外围竞争板块地竞争板块和外围竞争板块【区域市场区域市场】腹地区域板块腹地区域板块项目名称项目名称 容积率容积率建筑面积建筑面积物业类型物业类型东方米兰国际城4.2580 现推住宅，未来30万商业，综合商业，2栋写字楼1栋公寓绿地国际花都（待售）3.72、3828.33规划商业、写字楼共45万，一期6栋住宅天朗蓝湖树 3.73 421832层的高层莱安逸珲 3.20 40二期三栋高层金辉悦府4.80 5012栋高层、小高层九形道 7.48 8共3栋高层，层数：32层、8层、27层CROSS万象汇 5.59 201栋22层高新新区，西面未来规划大量住宅、办公，现状周边待拆村庄，汽修、小餐饮店主力30层以上高层、少量小高层主力为刚需产品，随着周边日益成熟，项目开发品质逐步提升，部分品质较高的改善型产品进入市场高层：普宅6500-7200元/，高端9000-10000；公寓：6800-8300元/区域区域资源资源产品产品形式形式项目项目品质品质价格价73、格平台平台主力供应为刚需产品，产品价值和物业类型复合度较低，主力供应为刚需产品，产品价值和物业类型复合度较低，同质化程度高，部分品质较高的改善型产品开始进入市场，同质化程度高，部分品质较高的改善型产品开始进入市场，腹地目前项目量较少，未来为高新区主力供应板块腹地目前项目量较少，未来为高新区主力供应板块【腹地竞争板块腹地竞争板块】项目名称项目名称 梯户比梯户比户型户型 价格（元价格（元/）东方米兰国际城18层2T2，33层2T4高层87两居，94三居120-150三居，小高层175四居报价7000元/，一次性付款9折6000元/，按揭95折6300元/绿地国际花都（待售）2T4，2T283-9074、两居，117、139三居，164四居起价6498，交1000抵20000天朗蓝湖树 2T2、2T3、2T4、2T6、2T740-50一居，73-84两居，98-130三居均价7200，沿街6300-6400莱安逸珲 2T3、2T638一居，91-122三居,154四居，9000-10000金辉悦府2T4、2T6六户：65+73+93四户：117+82+103+1137300九形道 3T6、6T23一居：36 两居：60-90 三居：1208000 CROSS万象汇 2T9公寓：38-139写字楼：264-600公寓：8300写字楼:11000高新新区，西面未来规划大量住宅、办公，现状周边待拆村75、庄，汽修、小餐饮店主力30层以上高层、少量小高层主力为刚需产品，随着周边日益成熟，项目开发品质逐步提升，部分品质较高的改善型产品进入市场高层：普宅6500-7200元/，高端9000-10000；公寓：6800-8300元/区域区域资源资源产品产品形式形式项目项目品质品质价格价格平台平台【腹地竞争板块腹地竞争板块】主力供应为刚需产品，产品价值和物业类型复合度较低，主力供应为刚需产品，产品价值和物业类型复合度较低，同质化程度高，部分品质较高的改善型产品开始进入市场，同质化程度高，部分品质较高的改善型产品开始进入市场，腹地目前项目量较少，未来为高新区主力供应板块腹地目前项目量较少，未来为高新区主力76、供应板块随着东方米兰和绿地国际花都两个大盘的入市，鱼化寨板随着东方米兰和绿地国际花都两个大盘的入市，鱼化寨板块未来市场供应量放大，承接高新区区域外溢客户和地缘块未来市场供应量放大，承接高新区区域外溢客户和地缘性客户。性客户。【腹地竞争板块腹地竞争板块】项目名称项目名称 开盘时间开盘时间 销售情况销售情况月均销售月均销售速度速度市场市场余量余量（万平米）（万平米）客户客户东方米兰（待售）待售，蓄客阶段预售400套房源，排号350组，目前组织团购，全款价格优惠10个点，78.5地缘客户，高新区小白领绿地国际花都（待售）待售，2#、4#排号中一个半月蓄客550组28高新区老业主，鱼化寨周边人群，改善77、型客户较多，往西是高新科技产业园，产业园员工天朗蓝湖树 二期2012-03-01 基本售罄60 1莱安逸珲 二期2012-09-28 二期尾盘阶段40 30高新区中产金辉悦府未开盘，销售证未取得，预售阶段开盘两栋，500套房源，预售8成50以地缘性刚需、刚改客户为主，兼有部分高新区的外溢客户九形道 2012年剩余100余套67 7.6高新区板块的投资客户，刚需客户CROSS万象汇 2011年底已售80%10 4投资客户合计199.1成熟居住区域，配套齐全，城市面貌较好主力30层以上高层、部分小高层产品舒适度高，注重项目整体品质的打造，通透户型占比较高，出现跃层、200以上产品高层：6500-978、000；公寓：12700区域区域资源资源产品产品形式形式项目项目品质品质价格价格平台平台项目名称项目名称 容积率容积率建筑面积建筑面积（万）（万）物业类型物业类型高新水晶城 6.69 10 共三栋，公寓28层、31层，写字楼18层金泰新理城 3.22 60 一期共4栋，1栋23层，1栋18层，1栋25层，一栋12层中铁.缤纷南郡 3.50 50 13栋楼，一期4栋高层，19-33层尚品美地城 3.8423 一期4栋高层，分别为1栋33层、3栋32层、沿街设有3层商业金泰假日花城 2.53 66共6栋，11-18层裕昌太阳城 5.25 35 高层（17、20、26、32）、小高层（8、9、10）79、，晶城秀府 3.50 21 共11栋高层、小高层，层数江林新城4.23110 两栋18层小高层，四栋22-32层高层金地西沣公元3.4212 一期：高层33层18栋，21层6栋，18层4栋 高新区二次创业板块，居住氛围发展成熟，大规模项目较高新区二次创业板块，居住氛围发展成熟，大规模项目较多，供应量大，产品类型相对多样化，部分项目的产品向多，供应量大，产品类型相对多样化，部分项目的产品向舒适型设计发展舒适型设计发展【外围竞争板块外围竞争板块】成熟居住区域，配套齐全，城市面貌较好主力30层以上高层、部分小高层产品舒适度高，注重项目整体品质的打造，通透户型占比较高，出现跃层、200以上产品高层：680、500-9000；公寓：12700区域区域资源资源产品产品形式形式项目项目品质品质价格价格平台平台项目名称项目名称 梯户比梯户比户型户型 价格（元价格（元/）高新水晶城 公寓4T16；3号楼公寓4T1742-50一居，70-102二居均价12700金泰新理城 2T4、2T3、1T2二居88-104三居112-130 四居163-164小高层：8500高层：7000中铁.缤纷南郡 2T2，2T4两梯二户：154+154两梯四户：126+90+90+126，88+86+86+887500尚品美地城 2T4，2T6，3T10两梯四户：80两居、128三居；两梯6户：80,87,101；3梯10户：481、7,60,70两梯四户6500，两梯六户6300金泰假日花城 2T2二居90-105三居109-152 四居196 均价9300裕昌太阳城 1T2，2T4二居87-103三居110-164.7300-7600晶城秀府 1T264-211，下跃208-418，全面积14000-16000元/，上跃95-238，27000元/（送两层）期房8600，现房10000江林新城2T5，2T6两梯六户79、97两居，153三居6500金地西沣公元2T475两居，89、108三居，128、146四居7500-9000高新区二次创业板块，居住氛围发展成熟，大规模项目较高新区二次创业板块，居住氛围发展成熟，大规82、模项目较多，供应量大，产品类型相对多样化，部分项目的产品向多，供应量大，产品类型相对多样化，部分项目的产品向舒适型设计发展舒适型设计发展【外围竞争板块外围竞争板块】外围区域，高新区核心板块已趋于饱和，后续供应集中于外围区域，高新区核心板块已趋于饱和，后续供应集中于二次创业区域及南三环区域，承接二次创业区域及南三环区域，承接区域区域内及城南外溢刚需内及城南外溢刚需及改善客户及改善客户【外围竞争板块外围竞争板块】项目名称 开盘时间 销售情况月均销售速度市场余量(万平米）客户高新水晶城 2011年底已售95%20 0.5高新区及陕北客户金泰新理城 2012年7月22日开盘16和17号楼，12月9日加83、推13和14号楼已售400套20 55二次置业，锦业路工作的白领中铁.缤纷南郡 四期2012-09-23已售500多套65 4周边单位，部分陕北客户尚品美地城 2012-03-30 面积区间81-126平米，一期共4栋 剩三梯十户的北向户型，30-40套/月30-4018周边客户，年轻人婚房金泰假日花城 4.2期2011-12-17已售约200套15-203高新区板块的改善客户裕昌太阳城 2012-05-12 12号楼 2011-08-01 6号楼,7号楼 2009-08-08 1号楼,2号楼,3号楼,5号楼 尾盘阶段，剩余大户型产品50-602周边高新区的设计院，研究所，华为、中兴等产业客户84、晶城秀府 2012-07-07 8号楼，面积98-164平 2011-01-20 1号楼，3号楼 2009-10-01 2号楼，4号楼，5号楼，6号楼 二期尾盘阶段，剩余大户型产品，后期余三栋楼10-151高新区中高端客户，现有银行客户在团购楼王江林新城2012年3月，二期在售6栋120套/月120 65投资占40%，高新区白领自住金地西沣公元蓄客阶段交2万定金，两个月蓄客700组300 212城南科技园客户、高新区，合计300.6区域项目普遍品质一般，不大注重产品的细节打造，少量定区域项目普遍品质一般，不大注重产品的细节打造，少量定位较高端的项目通过简欧类立面、挑高大堂、私家入户电梯位较高端85、的项目通过简欧类立面、挑高大堂、私家入户电梯等高端住宅要素拉开与其他项目的梯次等高端住宅要素拉开与其他项目的梯次绿地国际花都绿地国际花都天朗蓝湖树天朗蓝湖树金辉悦府金辉悦府莱安逸珲莱安逸珲n 市场中产品均较为主流，不太注重产品细节的营造，中低端产品以现市场中产品均较为主流，不太注重产品细节的营造，中低端产品以现代风格为主，偏高端产品以简欧类立面为其整体品质奠定品相基础，其代风格为主，偏高端产品以简欧类立面为其整体品质奠定品相基础，其中莱安逸珲以西安最纯正的中莱安逸珲以西安最纯正的ArtDecoArtDeco风格为宣传重点，出现风格为宣传重点，出现挑高大堂、整体抬高、高端会挑高大堂、整体抬高、高86、端会所等高端住宅要素。所等高端住宅要素。【项目品质项目品质】区域供应量最大的是两居，其中区域供应量最大的是两居，其中8080左右两居最畅销，部分左右两居最畅销，部分130130以上三居销售受阻，以上三居销售受阻，90-11090-110左右的经济型三居具有左右的经济型三居具有较大的市场机会较大的市场机会30405060708090100东方米兰国际城110120130140一居一居在住宅项目中一居供应量较少，主要供应在公寓项目中，主力户型区间40-50。二居二居腹地：主力73-83；外围：主力80-90。三居三居腹地：主力100-120；外围：主力120-150。四居四居少量供应四居，150-87、170。150200绿地国际花都天朗蓝湖树莱安逸珲 金辉悦府九形道CROSS万象汇 高新水晶城 金泰新理城 中铁.缤纷南郡尚品美地城 金泰假日花城 裕昌太阳城晶城秀府 江林新城金地西沣公元腹地腹地区域内区域内项目项目外围外围区域区域项目项目一居一居 二居二居三居三居四居四居 300【户型面积户型面积】市场产品出现大量赠送，大部分项目均带飘窗、阳台赠送，市场产品出现大量赠送，大部分项目均带飘窗、阳台赠送，部分项目通过特殊处理室内层高低于部分项目通过特殊处理室内层高低于2.22.2米的方式扩大空间，米的方式扩大空间，使户型的舒适度得到提升使户型的舒适度得到提升莱安逸珲莱安逸珲110110送送24288、4三居三居莱安逸珲莱安逸珲9090送送2424三居三居全赠送全赠送【产品力分析产品力分析】金地西沣公元金地西沣公元7575送送1212两居两居金地西沣公元金地西沣公元108108送送2121三居三居全赠送全赠送半赠送半赠送大面积赠送的项目在产品定价上具备更多空间，可实现较大面积赠送的项目在产品定价上具备更多空间，可实现较高的溢价和销售速度高的溢价和销售速度【产品力分析产品力分析】腹地高层价格平台在腹地高层价格平台在6300-73006300-7300元元/，高端项目可实现较，高端项目可实现较好溢价，高出周边项目好溢价，高出周边项目20002000元元/以上以上6455006000650070089、07500800085009000东方米兰国际城9500高层小高层公寓100001100012000高层高层腹地：6300-7300元/；外围：6300-7500元/；高端：8000-10000/；小高层小高层8500-9300元/公寓公寓8300-12700元/1300014000绿地国际花都天朗蓝湖树莱安逸珲 金辉悦府九形道CROSS万象汇 高新水晶城 金泰新理城 中铁.缤纷南郡尚品美地城 金泰假日花城 裕昌太阳城晶城秀府 江林新城金地西沣公元腹地竞争项目腹地竞争项目外围竞争项目外围竞争项目【销售价格销售价格】高层住宅销售速度高于其他产品，普遍可达高层住宅销售速度高于其他产品，普遍可达5090、-6050-60套套/月，各月，各项目的销售速度与其销售策略和定价有较强的关联性项目的销售速度与其销售策略和定价有较强的关联性65010203040506070东方米兰国际城80高层小高层公寓90100150高层高层销售速度40-70套/月，销售较快的可达100套/月；小小高层高层10-20套/月公寓公寓CROSS万象汇和高新水晶城定位均较高端，10-20套/月200300绿地国际花都天朗蓝湖树莱安逸珲 九形道CROSS万象汇 高新水晶城 金泰新理城 中铁.缤纷南郡尚品美地城 金泰假日花城 裕昌太阳城晶城秀府 腹地竞争项目腹地竞争项目外围竞争项目外围竞争项目【销售速度销售速度】随着价格的上升，91、项目的销售速度呈下降趋势，其中莱安逸珲随着价格的上升，项目的销售速度呈下降趋势，其中莱安逸珲因大量赠送，性价比较高，在高单价的情况下也实现了较好的因大量赠送，性价比较高，在高单价的情况下也实现了较好的销售速度销售速度【销售比对销售比对】天朗蓝湖树 莱安逸珲 九形道 CROSS万象汇 高新水晶城 金泰新理城 中铁.缤纷南郡 尚品美地城 金泰假日花城 裕昌太阳城 晶城秀府 01020304050607080020004000600080001000012000140006040671020206535205515700095008000830012700700075006400930074008692、00月均销售速度（套/月）价格（元/）【区域市场小结区域市场小结】p项目所处板块为城市高端板块边缘，现状较差，但伴随高新区等区域内成规模开发的完结；轨道交通价值的彰显；板块内诸多大型项目轮番开发，可预见的未来将会有快速成熟和提升的过程；p总体呈现供略大于求的状态，区域供应量充沛，市场的激烈竞争环境将长期存在；整体市场价格将呈现震荡小幅上行的状态；p区内项目开发水平参差不齐，但部分有鲜明市场卖点和特点的项目，不论在价格还是销量上，均有非常好的反馈；区内近期为经济型产品热销，中长期判断，舒适和改善型产品有一定的空间。未来产品将呈现“更经济和更舒适”的两极化扩展趋势，项目的开发品质将竞争性交替上升，93、不断完善；【区域市场小结区域市场小结】p热销产品中，80平米两居占主力，80以下产品存在明显空档；110左右三居总体供应量也相对较弱；现推出项目多采用“初改、舒适”等经典思路，区内的经济类产品供应存在明晰的空档；p部分项目通过赠送大幅提高产品竞争力，有上佳的溢价能力和销售速度，项目保证适度的赠送，一方面可以丰富产品的卖点，同时将为项目的营销和定价策略提供更为丰富的空间；PART-3 市场环境分析宏观房地产市场研究宏观房地产市场研究西安市场板块划分西安市场板块划分区域住宅市场区域住宅市场研究研究区域商业市场研究区域商业市场研究区域客户研究区域客户研究市场典型案例分析市场典型案例分析选取鱼化寨板块94、内相对成熟的社区及高新区范围内的个案商业而作为市调的对象选取鱼化寨板块内相对成熟的社区及高新区范围内的个案商业而作为市调的对象【区域商业市场调研区域商业市场调研】天朗蓝湖树复地优尚国际社区恒大城金泰假日花城缤纷南郡裕昌太阳城鸿基新城鱼化寨板块区位外板块项目名称 销售均价 （元/平米）租金 （元/平米月）经营业态复地优尚国际社区 一层：2300080120餐饮、超市、服饰等生活便民设施天朗蓝湖树单层：30000 一拖三均价：18000200以上餐饮、超市、服饰等生活便民设施恒大城一层：25000-30000 二层：17000-18000150-170超市、商店、理发店、烟酒、便利店等便民服务设施95、中铁缤纷南郡一拖二：22000-2400080-120服饰、美容美发、休闲娱乐等便民服务金泰假日花园一层：25000-30000 一拖二：17000-18000120-150超市、水果店、烟酒店等便民服务裕昌太阳城一层：2500030000 一拖二20000-25000120150餐饮、超市、服饰等生活便民设施鸿基新城一层：21000-220005060便利店【区域商业市场价格区域商业市场价格】一层商铺均价水平在一层商铺均价水平在2300023000元元/平米平米-30000-30000元平米，多数以元平米，多数以1 1托托2 2的的形式销售形式销售，经，经营业态以餐饮、超市、服饰、美容美发等96、便民服务配套为主营业态以餐饮、超市、服饰、美容美发等便民服务配套为主项目名称 是否可分割分割面积 （平米)层数层高（米)进深 （米)面宽（米)复地优尚国际社区 是小铺：56-160 大铺：8302层3.6-4.5101568天朗蓝湖树是30-1603层3.6-5.4101658恒大城否35-701层或2层5.48956中铁缤纷南郡否100-1752层3.681068金泰假日花园是小铺：38180 大铺：5836121层或2层3.65.4101668裕昌太阳城是150-3001层或2层3.65.4101556鸿基新城是60-1201层5.4481215【高新区商业价格高新区商业价格】销售商业物业97、多可自由分割，分割面积以销售商业物业多可自由分割，分割面积以30-16030-160平米中小套型商铺，多数层数为平米中小套型商铺，多数层数为两层，个别社区金角商业可设立为两层，个别社区金角商业可设立为3-43-4层层复地优尚国际社区复地优尚国际社区 (社区底商社区底商)位置位置高新科技路西段（经十三路鱼化公园东侧）商铺面积商铺面积56800销售状态销售状态目前销售的是商铺销售均价销售均价一层：一层：2300023000元元/租金水平租金水平8012080120元元/天天总户数总户数总户数4000户车位车位约1400个恒大城恒大城(社区底商社区底商)位置位置丈八北路和大寨路十字西200米商铺面积98、商铺面积35-70平米销售状态销售状态商铺已售商铺价格商铺价格25000-3000025000-30000元元/租金水平租金水平150-170150-170元元/天天总户数总户数5000余户车位车位1:1小区配套小区配套6000平米综合会所、2000平米国际双语幼儿园及4000平米重点小学天朗蓝湖树天朗蓝湖树 (社区底商社区底商)位置位置科技路西口（科技路与丈八路十字西南角）商业体量商业体量30000临街商业商铺面积商铺面积30-160销售状态销售状态商铺已售销售均价销售均价一层：一层：3000030000元元/一拖三：一拖三：1800018000元元/租金水平租金水平200200元元/平米平99、米月月总户数总户数4000余户车位车位地下约2000个小区配套小区配套准五星级酒店、8000双会所、室内恒温泳池、生活配套、老年及儿童活动场所PART-3 市场环境分析宏观房地产市场研究宏观房地产市场研究西安市场板块划分西安市场板块划分区域住宅市场研究区域住宅市场研究区域商业市场研究区域商业市场研究区域客户研究区域客户研究市场典型案例研究市场典型案例研究区域内基本都是地缘客户，区域内基本都是地缘客户，刚需刚改客户覆盖面最广刚需刚改客户覆盖面最广，重点关，重点关注单总价、交通，随着本案周边配套完善、大量开发商入驻，注单总价、交通，随着本案周边配套完善、大量开发商入驻，客户有从刚需刚改到多次改善变100、化的趋势客户有从刚需刚改到多次改善变化的趋势项目名称项目名称 客户客户客户关注点客户关注点腹地竞争板块东方米兰地缘客户，高新区小白领价格、交通、户型天朗蓝湖树 高新区上班的白领，自住+投资总价、周边配套绿地国际花都高新区老业主，鱼化寨周边人群，改善型客户较多，往西是高新科技产业园，产业园员工绿地品牌，产品舒适度莱安逸珲 高新区中产，公司中高管理层品质、舒适度金辉悦府以地缘性刚需、刚改客户为主，兼有部分高新区的外溢客户地段，地铁5号线规划、总价、户型九形道 高新区板块的投资客户，刚需客户地段，小户型、低总价CROSS万象汇 投资客户，大量陕北投资客户，为高新一中入学名额地段、投资潜力、总价外围竞101、争板块高新水晶城 高新区及陕北客户高新一中入学名额、外在品质感、升值潜力金泰新理城 二次置业，锦业路工作的白领居住舒适度户型中铁.缤纷南郡 周边单位，部分陕北客户大型社区氛围、户型、价格尚品美地城 周边客户，年轻人婚房总价、交通金泰假日花城 高新区板块的改善客户品牌、户型舒适度裕昌太阳城 周边高新区的设计院，研究所，华为、中兴等产业客户地段、价格晶城秀府 高新区中高端客户，现有银行客户在团购楼王地段、社区品质、江林新城投资占40%，高新区白领自住价格、交通金地西沣公元城南科技园客户、高新区，品牌、大社区品质、未来预期【区域客户区域客户】购房客购房客群年龄群年龄购房年龄集中在25-50岁，以30102、40岁为主力购房群体购房客购房客群职业群职业以高新产业园区白领为主体，公寓项目城南区客户占较大比例，部分项目以高新区企业高管、私企业主、政府官员等为主购房客购房客群年收群年收入入商务公寓类项目投资兼自住客户比例较大，以城南区投资型和高新区年轻白领为主；纯居大盘主力客群年收入（以家庭为单位）基本在15-20万，年轻白领收入逐年增长趋势明显。购房客购房客群特点群特点年轻一族：收入稳定，事业上升期，面临结婚生子，急需解决住房问题，小户型投资兼自住中年人士：收入殷实，二次置业，置业目的以改善居住环境或投资为主高端客户：事业有成，掌控城市资源，多次置业，部分客户对高新有一定的情节，部分陕北客户区域以公寓103、投资和改善型客户为主，区域以公寓投资和改善型客户为主，对配套和地段有较对配套和地段有较高要求，高要求，客户经济实力较强，主要为中高收入的白领和客户经济实力较强，主要为中高收入的白领和私营业主私营业主，高单价导致大量刚需客户向南、西外溢。，高单价导致大量刚需客户向南、西外溢。高新核高新核心片区心片区二次创业南片区二次创业南片区一次迁移一次迁移泛高新片区泛高新片区二次迁移二次迁移【高新核心区客户高新核心区客户】区域综合刚需和改善型客户，年轻一族住房刚性需求区域综合刚需和改善型客户，年轻一族住房刚性需求强烈，中年群体改善居住条件需求明显强烈，中年群体改善居住条件需求明显购房客购房客群年龄群年龄购房年104、龄集中在25-40岁，购房客购房客群职业群职业以高新产业园区白领为主体，行业涉及软件，医药，化工，电子，汽车等购房客购房客群年收群年收入入主力客群年收入（以家庭为单位）基本在8-15万，年轻白领收入逐年增长趋势明显购房客购房客群特点群特点年轻一族：收入稳定，事业上升期，面临结婚生子，急需解决住房问题中年人士：收入殷实，二次置业，置业目的以改善居住环境为主【二次创业南片区二次创业南片区】高新核高新核心片区心片区二次创业南片区二次创业南片区一次迁移一次迁移泛高新片区泛高新片区二次迁移二次迁移区域以刚性购房需求为主，年收入较低，承接高新核心区外区域以刚性购房需求为主，年收入较低，承接高新核心区外溢客105、户和西郊进城客户。溢客户和西郊进城客户。购房客群购房客群年龄年龄购房年龄集中在25-30岁，部分30-40岁购房客群购房客群职业职业以高新产业园区年轻白领外溢为主体，另有部分西郊企事业单位客户，周边拆迁户购房客群购房客群年收入年收入主力客群年收入（以家庭为单位）基本在10万以内。购房客群购房客群特点特点年轻一族：收入不高，事业上升期，面临结婚生子，急需解决住房问题中年人士：周边拆迁客户、西郊企事业单位为改善居住品质【泛高新片区泛高新片区】高新核高新核心片区心片区二次创业南片区二次创业南片区一次迁移一次迁移泛高新片区泛高新片区二次迁移二次迁移【客户小结客户小结】p 本本案案周周边边项项目目客客户106、户主主要要是是高高新新区区的的外外溢溢客客户户和和西西郊郊企企事事业业单单位位员员工工，由由于于南南面面项项目目开开发发已已出出南南三三环环，而而本本区区域域较较近近的的交交通通距距离离和和未未来来的的地地铁铁建建设设，吸吸引引刚刚需需客群前来置业客群前来置业。p 目目前前区区域域内内以以刚刚需需、刚刚改改客客户户为为主主，对对单单总总价价和和交交通通最最为为敏敏感感，对对于于物物业业类类型型无过多追求，在总价偏低的情况下，客户对居住舒适度可放宽要求无过多追求，在总价偏低的情况下，客户对居住舒适度可放宽要求。p 主主要要需需求求紧紧凑凑两两居居和和三三居居，再再次次改改善善客客户户对对于于品品107、质质和和舒舒适适度度有有较较高高要要求求，多多选选择舒适三居和四居。择舒适三居和四居。PART-3 市场环境分析宏观房地产市场研究宏观房地产市场研究西安市场板块划分西安市场板块划分区域住宅市场研究区域住宅市场研究区域商业市场研究区域商业市场研究区域客户研究区域客户研究市场典型案例研究市场典型案例研究建筑面积：80万容 积 率：3.35绿 化 率：42%总户数：4097车位配比：1:1物业类型：现推住宅，未来30万商业，综合商业，2栋写字楼1栋公寓p产品类型：18-33层，小高层p风格：ARTDECO，外墙3层以下石材，3层以上仿真石漆p项目卖点：整体抬高2.5米，1:1车位、5米挑高大堂、蒂森108、克虏伯电梯、智能安防【东方米兰国际城东方米兰国际城】物业类型丰富，项目主要面向改善型需求，从立面和规划设计、营销现场上寻求突破，以期打造中高端大型居住社区形象。8787两居两居125125三居三居175175四居四居p高层两梯四户87两居，94三居120-150三居，小高层两梯两户175四居p主力户型：87两居，120三居p价格：报价7000元/，一次性付款9折6000元/，按揭95折6300元/p销售情况：推出150套团购，中联基水设计院团购108套，400套房源交1万抵2万，已排号到350个p客户：地缘客户，高新区小白领、西郊企事业单位改善型客户，关注价格、交通【东方米兰国际城东方米兰国际109、城】由于周边配套较低端，城市面貌较差且产权归属不明确，东方米兰国际城实际成交价低于周边项目。本案可在户型面积控制和总价上实现突破，同时借势东方米兰国际城的大盘影响力。物业类型：规划商业、写字楼共45万，一期6栋住宅建筑面积：83万容 积 率：3.38车位配比：1:1【绿地国际花都绿地国际花都】通过大体量的商业综合体开发炒热周边区域，项目主要面向改善型客户，项目品质通过欧式新古典立面、主题景观得以体现。p风格：欧式新古典p项目卖点：公建配套45万、绿地品牌保证、主题景观综合商业、写字楼综合商业、写字楼商街商街综合商业、综合商业、写字楼写字楼住宅住宅9090两居两居117117三居三居p价格：起价110、6498元/，交1000抵20000，一个半月蓄客550组p客户：高新区老业主，鱼化寨周边人群，改善型客户较多，往西是高新科技产业园，产业园员工，绿地品牌，老带新客户较多p户型：83两居，117、139三居，164四居【绿地国际花都绿地国际花都】139139三居三居绿地口碑保证，因老带新客户较多，使客户积累速度较快，户型为舒适型设计，139以上户型带私家电梯。本案可打造差异化产品，同时借势绿地品牌，使本案的价值也得以提升。建筑面积：50万容 积 率：4.8绿 化 率：40%总户数：2900车位配比：1:0.8物业类型：住宅、商业、LOFT配套：4000幼儿园，10万商业综合，4万商业街，400111、0会所【金辉悦府金辉悦府】建筑规模50万高密度项目，刚需经济型产品，项目带14万商业配套，地块周边未来供应量有限。p区位：位于丈八北路北面项目周边已较少供应；p建筑风格：简欧9292三居三居7878两居两居113113三居三居【金辉悦府金辉悦府】p价格：7300元/，定金3万，10月26日推出3个单元，500套房源，预订8成p客户：以地缘性刚需、刚改客户为主，兼有部分高新区的外溢客户，关注地段，地铁5号线规划、总价、户型p两梯四户、两梯六户六户：65+73+93，四户：117+82+103+113两居：65-82三居：93-117户型主力为80左右两居，部分110左右三居，大部分为地缘性刚需客112、户，兼有部分高新区外溢人员。【天朗蓝湖树天朗蓝湖树】建筑面积：11万容 积 率：3.73绿 化 率：40%总户数：4000车位配比：1:0.5物业类型：住宅、酒店、公寓配套：双会所、室内恒温泳池、30000临街商业生活配套，年及儿童活动场所、社区内局部无线网络覆盖等社区配套地处高新区边缘，中高密度中等规模住宅区，周边城市面貌较成熟，自身配套商业、酒店。p规划布局：1832层的高层，点板结合，布局较为灵活，中央为集中水景【天朗蓝湖树天朗蓝湖树】前几期均推经济户型，最后一期推出部分两梯两户、两梯三户舒适型产品。单价稍低于周边项目，主力户型控制在70-80左右两居，因总价优势吸引众多高新区白领投资+113、自住。p梯户比：两梯二户、两梯三户、两梯四户、两梯六户、两梯七户p户型：40-50一居，73-84两居，98-130三居，主力户型70-80两居p价格：均价7200元/沿街6300-6400元/p销售情况：60套/月，小户型销售速度更快，剩余的多为大户型p客户：高新区上班的白领，自住+投资，总价低，看重周边成熟配套和未来升值预期4949一居一居7373两居两居【尚品美地城尚品美地城 】建筑面积：23万容 积 率：3.84绿 化 率：35%总户数：1860车 位：共1622个，地下1448个，地上174个物业类型：8栋高层和4栋小高层,沿街设有3层商业p建筑风格：托斯卡纳p立面材质：涂料西南非成114、熟区域刚需盘，项目整体品质偏中低端，产品类型包括高层、小高层【尚品美地城尚品美地城 】p梯户比：两梯四户，两梯六户，三梯十户p户型面积：两梯四户：77两居、128三居；两梯6户：80,87,101,；3梯10户：47,60,70p价格：两梯四户6500，两梯六户6300p销售情况：剩的多为三梯十户的北向户型，80两居和101三居最热销，月均30-40p客户：周边客户，年轻人婚房101101三居三居8787两居两居7777两居两居户型以80左右两居为主，80两居和101三居最热销，低单总价吸引周边刚需客户，销售速度可达30-40套/月。【尚品美地城尚品美地城 】47、63、70的3梯10户产品，115、针对刚需和投资型客户群体7070小两居小两居6363两两居居 主要需求紧凑两居和三居，再次改善客户主要需求紧凑两居和三居，再次改善客户对于品质和舒适度有较高要求，多选择舒适对于品质和舒适度有较高要求，多选择舒适三居和四居。三居和四居。p本本案案紧紧邻邻东东方方米米兰兰国国际际城城和和绿绿地地国国际际花花都都，两两项项目目户户型型面面积积均均较较大大，主主打打改改善善型型客客户户，但但区区域域刚刚性性需需求求明明显显，本本案案可可控控制制户户型型面面积积，赢赢得得总总价价优优势势，在在定定价价和客户积累上借势东方米兰国际和绿地国际花都两个大盘。和客户积累上借势东方米兰国际和绿地国际花都两个大盘。116、p在在总总价价较较低低的的情情况况下下，客客户户对对紧紧凑凑户户型型的的舒舒适适性性要要求求可可相相应应放放宽宽，市市场场案案例例中中紧凑户型均取得了较好的去化，并且单价未出现明显折损。紧凑户型均取得了较好的去化，并且单价未出现明显折损。p 销销售售现现场场的的打打造造对对客客户户成成交交具具备备一一定定影影响响，样样板板间间的的设设计计也也至至关关重重要要，东东方方米米兰兰国国际际城城的的样样板板间间格格局局设设计计有有问问题题，使使目目测测面面积积比比实实际际要要小小，在在一一定定程程度度上上影影响客户成交。响客户成交。【案例总结案例总结】结合项目与本案的相关性，跳出高新区域，另外再选取市117、场上的标结合项目与本案的相关性，跳出高新区域，另外再选取市场上的标杆刚需快销住宅项目进行研究，以便更加精准的了解同类型物业下杆刚需快销住宅项目进行研究，以便更加精准的了解同类型物业下西安整体市场的发展水平西安整体市场的发展水平热销产品设计产品设计高层物业市场影响力选取原则大发展商大发展商万科万科.金色悦城金色悦城【万科金色悦城万科金色悦城】建筑面积：70万容 积 率：3.79绿 化 率：35%总户数：7000车 位：1:0.8产品类型：一期6栋楼，纯板设计，1梯2户，分为高层、和小高层万科金色系列，主打刚需客户，以纯板楼高舒适度和高性价比冲击西安市场，单价6500-7500元/，包含精装标准1118、500元/，开盘即销售800多套。7979两居两居130130三居三居【万科金色悦城万科金色悦城】p在户型上保证了每一户都实现了南北通透，充分照顾到每个家庭对阳光和自然采风的需求，同时减少交通空间。储藏间赠送储藏间赠送卫生间双分离，卫生间双分离，使用效率更高使用效率更高通透户型，居住通透户型，居住舒适度高舒适度高8989三居（幸福系）三居（幸福系）8989三居三居【万科金色悦城万科金色悦城】p赠送率达到20%以上，将二房、三房的客厅、餐厅等实用面积做大，形成高效的空间利用率；p由于户型较为经济，卫生间双分离，储藏间赠送等设计元素均提升了户型的舒适度储藏间赠送储藏间赠送储藏间赠送储藏间赠送生活阳119、台生活阳台双卫，双卫，且卫生且卫生间双分间双分离，使离，使用便捷用便捷通过赠送扩通过赠送扩大室内空间大室内空间通过大面积赠送，中和高层板楼带来的低使用率问题。【万科金色悦城万科金色悦城】精装标准1500元/，样板间布置得温馨且人性化，U型门把、卫生间无障碍设计、双分离卫生间等细节设计，空间的合理布置，样板间将89户型做出120的居住感受，成为打动客户的利器。主要需求紧凑两居和三居，再次改善客户主要需求紧凑两居和三居，再次改善客户对于品质和舒适度有较高要求，多选择舒适对于品质和舒适度有较高要求，多选择舒适三居和四居。三居和四居。p核心优势：核心优势：品牌号召力品牌号召力+定价定价+高附加值创新型120、产品高附加值创新型产品+现场营销展示现场营销展示p品牌品牌号召力：全国最知名房地产品牌，西安客户对于大品牌开发商号召力：全国最知名房地产品牌，西安客户对于大品牌开发商p定定价价：成成熟熟金金色色系系空空降降，定定位位刚刚需需客客群群，平平民民定定价价，开开盘盘均均价价67006700-68006800元元/平米，开盘劲销平米，开盘劲销800-900800-900套；套；p高高附附加加值值创创新新型型产产品品：主主力力户户8989平平米米小小三三居居户户型型占占比比60%-70%60%-70%，一一梯梯两两户户，3333层层高高层层产产品品，赠赠送送10-2010-20平平米米，得得房房率率超超121、过过90%90%，15001500元元/平平米米的的精精装装修修，行业领先的人性化设计；行业领先的人性化设计；p现现场场营营销销展展示示：高高规规格格营营销销展展示示，并并配配有有四四个个样样板板间间，给给客客户户极极高高的的居居家家体体验验感。感。【案例总结案例总结】PART-4 项目专题分析 主要需求紧凑两居和三居，再次改善客户主要需求紧凑两居和三居，再次改善客户对于品质和舒适度有较高要求，多选择舒适对于品质和舒适度有较高要求，多选择舒适三居和四居。三居和四居。p项项目目整整体体容容积积率率达达到到3.643.64的的情情况况下下，基基本本为为纯纯高高层层规规划划形形态态，再再行行增增加加122、容容积积率率，将将会会使使得得产产品品的的密密度度（各各楼楼座座梯梯户户比比）进进一一步步增增大大，考考虑虑到到在在建建设设成成本本基基本本恒恒定定的的情情况况下下，不不同同容容积积率率、梯梯户户比比的的产产品品，市市场场可可接接受受的的价价格格程程度度不不同同，现现采采用用评评估估中中的的“假假定定开开发发法法”，依依据据方方案案可可能能组组成成形形态态，在在容容积积率率为为“3.643.64、3.873.87、4.1”4.1”进行项目相关的开发方案的市场评估；进行项目相关的开发方案的市场评估；p在在项项目目赠赠送送方方面面，根根据据市市场场的的研研究究成成果果，对对于于销销售售价价格格、速123、速度度均均有有较较好好的的帮帮助助，基基于于上上述述的的三三个个不不同同容容积积率率方方向向，分分别别进进行行“主主力力住住宅宅”产产品品10%10%赠赠送送的的考考虑虑，在增加建筑安装成本投入的情况下，综合评定项目整体的开发收益和销售难度。在增加建筑安装成本投入的情况下，综合评定项目整体的开发收益和销售难度。p基基于于上上述述的的分分析析思思路路，共共计计进进行行在在六六个个开开发发设设计计方方案案的的分分析析和和评评定定，以以确确定定项项目目整整体体的的开开发发选选择择和和评评定定各各开开发发方方向向的的收收益益差差值值，以以方方便便进进行行下下阶阶段段设设计计、报报规等系列工作。规等系列124、工作。【专题分析说明专题分析说明】【基础设定说明基础设定说明】p不同方案的商业、公寓及配建酒店指标一定，方案变化仅针对住宅物业；p各方案住宅平均户型均按 85 平米/套计，由此确定各方案住宅户数；p住宅车位配比按1:0.8计，公寓车位配比按1:0.3计，商业及酒店车位按万平米50个计；p单个地下车位建筑面积暂按40平米/个考虑，各比对方案均暂未考虑地下经营空间的面积。【方案一：容积率方案一：容积率3.643.64（未赠送）（未赠送）】项目项目指标指标单位单位总用地39.98亩建设用地24738 平米37.1 亩实际容积率3.64总建筑面积90046 平米住宅赠送率0%住宅销售面积45546 平125、米住宅赠送面积0平米报规容积率3.64 物业类型物业类型建筑面积建筑面积住宅面积45546 公寓面积17500 酒店面积15000 商业面积12000 住宅户数536 车位数649 地下面积25947 小计小计90046 90046【方案一：容积率方案一：容积率3.643.64（未赠送）（未赠送）】产品类型产品类型可售规模可售规模（平米，个）（平米，个）均价均价（元（元/平米）平米）销售率销售率销售额销售额2T29425 7000100%6598 2T30 6800100%0 2T417010 6400100%10887 2T410000 6400100%6400 2T69110 620010126、0%5648 公寓17500 6000100%10500 酒店15000 00%0 集中商业4000 18000100%7200 沿街商业3000 23000100%6900 5000 25000100%12500 车位649 15000070%6811 合计合计90046 90046 8156 8156 73444 73444 序号序号项目项目建筑面积建筑面积(平米平米)单方成本单方成本(元元/平米平米)总投资（万元）总投资（万元）备注备注一一开发成本开发成本1 1地价款地价款90046 90046 1555 1555 14000 14000 按350万元/亩计2 2前期工程费用前期工程费用127、90046 90046 80 80 720 720 3 3基础设施费基础设施费90046 90046 100 100 900 900 4 4园林环境设施费园林环境设施费90046 90046 100 100 900 900 5 5建筑安装工程费建筑安装工程费90046 90046 3102 3102 27931 27931 5.1住宅部分455462200 10020 5.2公寓部分175002200 3850 5.3酒店部分150004500 6750 5.4商业部分120002200 2640 5.5地下物业25947 1800 4670 6 6配套设施费配套设施费90046 90046 128、240 240 2161 2161 7 7不可预见费不可预见费90046 90046 109 109 978 978 2-62-6项的项的3%3%二二开发费用开发费用8 8企业管理费企业管理费90046 90046 72 72 652 652 2-62-6项的项的2%2%9 9财务费用财务费用90046 90046 233 233 2100 2100 按地价的按地价的15%15%计计1010销售费销售费90046 90046 204 204 1836 1836 销售额的销售额的2.5%2.5%1111契税契税90046 90046 449 449 4039 4039 销售额的销售额的5.5%5129、.5%1212土地增值税土地增值税90046 90046 82 82 734 734 销售额的销售额的1%1%三三开发总成本开发总成本90046 90046 6325 6325 56953 56953【方案一：容积率方案一：容积率3.643.64（未赠送）（未赠送）】【方案一：容积率方案一：容积率3.643.64（赠送（赠送10%10%）】项目项目指标指标单位单位总用地39.98亩建设用地24738 平米37.1 亩实际容积率3.82 3.82 总建筑面积94601 平米住宅赠送率10%住宅销售面积45546 平米住宅赠送面积4555 平米报规容积率3.64 物业类型物业类型建筑面积建筑面积住130、宅面积50101 公寓面积17500 酒店面积15000 商业面积12000 住宅户数536 车位数649 地下面积25947 小计小计94601 94601【方案一：容积率方案一：容积率3.643.64（赠送（赠送10%10%）】产品类型产品类型可售规模可售规模（平米，个）（平米，个）均价均价（元（元/平米）平米）销售率销售率销售额销售额2T29425 7400100%6975 2T30 7200100%0 2T414510 6800100%9867 2T410000 6800100%6800 2T611610 6600100%7663 公寓17500 6000100%10500 酒店150131、00 00%0 集中商业4000 18000100%7200 沿街商业3000 23000100%6900 5000 25000100%12500 车位649 15000070%6811 合计合计90046 90046 8353 8353 75216 75216 序号序号项目项目建筑面积建筑面积(平米平米)单方成本单方成本(元元/平米平米)总投资（万元）总投资（万元）备注备注一一开发成本开发成本1 1地价款地价款90046 90046 1555 1555 14000 14000 按350万元/亩计2 2前期工程费用前期工程费用90046 90046 80 80 720 720 3 3基础设施费132、基础设施费90046 90046 100 100 900 900 4 4园林环境设施费园林环境设施费90046 90046 100 100 900 900 5 5建筑安装工程费建筑安装工程费90046 90046 3213 3213 28933 28933 5.1住宅部分50101 2200 11022 5.2公寓部分175002200 3850 5.3酒店部分150004500 6750 5.4商业部分120002200 2640 5.5地下物业25947 1800 4670 6 6配套设施费配套设施费90046 90046 240 240 2161 2161 7 7不可预见费不可预见费90133、046 90046 112 112 1008 1008 2-62-6项的项的3%3%二二开发费用开发费用8 8企业管理费企业管理费90046 90046 75 75 672 672 2-62-6项的项的2%2%9 9财务费用财务费用90046 90046 233 233 2100 2100 按地价的按地价的15%15%计计1010销售费销售费90046 90046 209 209 1880 1880 销售额的销售额的2.5%2.5%1111契税契税90046 90046 459 459 4137 4137 销售额的销售额的5.5%5.5%1212土地增值税土地增值税90046 90046 84134、 84 752 752 销售额的销售额的1%1%三三开发总成本开发总成本90046 90046 6459 6459 58165 58165【方案一：容积率方案一：容积率3.643.64（赠送（赠送10%10%）】【方案二：容积率方案二：容积率3.873.87（未赠送）（未赠送）】项目项目指标指标单位单位总用地39.98亩建设用地24738 平米37.1 亩实际容积率3.87总建筑面积95736 平米住宅赠送率0%住宅销售面积51236 平米住宅赠送面积0 平米报规容积率3.87 物业类型物业类型建筑面积建筑面积住宅面积51236 公寓面积17500 酒店面积15000 商业面积12000 住宅135、户数603 车位数702 地下面积28089 小计小计95736 95736【方案二：容积率方案二：容积率3.873.87（未赠送）（未赠送）】产品类型产品类型可售规模可售规模（平米，个）（平米，个）均价均价（元（元/平米）平米）销售率销售率销售额销售额2T29425 7000100%6598 2T30 6800100%0 2T419855 6400100%12707 2T410000 6400100%6400 2T611955 6200100%7412 公寓175006000100%10500 酒店1500000%0 集中商业400018000100%7200 沿街商业30002300010136、0%6900 500025000100%12500 车位702 15000070%7373 合计合计95736 95736 8105 8105 77591 77591 序号序号项目项目建筑面积建筑面积(平米平米)单方成本单方成本(元元/平米平米)总投资（万元）总投资（万元）备注备注一一开发成本开发成本1 1地价款地价款95736 95736 1462 1462 14000 14000 按350万元/亩计2 2前期工程费用前期工程费用95736 95736 80 80 766 766 3 3基础设施费基础设施费95736 95736 100 100 957 957 4 4园林环境设施费园林环境设137、施费95736 95736 100 100 957 957 5 5建筑安装工程费建筑安装工程费95736 95736 3088 3088 29568 29568 5.1住宅部分51236 2200 11272 5.2公寓部分17500 2200 3850 5.3酒店部分15000 4500 6750 5.4商业部分12000 2200 2640 5.5地下物业28089 1800 5056 6 6配套设施费配套设施费95736 95736 240 240 2298 2298 7 7不可预见费不可预见费95736 95736 108 108 1036 1036 2-62-6项的项的3%3%二二开138、发费用开发费用8 8企业管理费企业管理费95736 95736 72 72 691 691 2-62-6项的项的2%2%9 9财务费用财务费用95736 95736 219 219 2100 2100 按地价的按地价的15%15%计计1010销售费销售费95736 95736 203 203 1940 1940 销售额的销售额的2.5%2.5%1111契税契税95736 95736 446 446 4267 4267 销售额的销售额的5.5%5.5%1212土地增值税土地增值税95736 95736 81 81 776 776 销售额的销售额的1%1%三三开发总成本开发总成本95736 957139、36 6200 6200 59357 59357【方案二：容积率方案二：容积率3.873.87（未赠送）（未赠送）】【方案二：容积率方案二：容积率3.873.87（赠送（赠送10%10%）】项目项目指标指标单位单位总用地39.98亩建设用地24738 平米37.1 亩实际容积率4.08 总建筑面积100859 平米住宅赠送率10%住宅销售面积51236 平米住宅赠送面积5124 平米报规容积率3.87 物业类型物业类型建筑面积建筑面积住宅面积56359 公寓面积17500 酒店面积15000 商业面积12000 住宅户数603 车位数702 地下面积28089 小计小计100859 10085140、9【方案二：容积率方案二：容积率3.873.87（赠送（赠送10%10%）】产品类型产品类型可售规模可售规模（平米，个）（平米，个）均价均价（元（元/平米）平米）销售率销售率销售额销售额2T29425 7400100%6975 2T30 7200100%0 2T417355 6800100%11801 2T410000 6800100%6800 2T614455 6600100%9540 公寓17500 6000100%10500 酒店15000 00%0 集中商业4000 18000100%7200 沿街商业3000 23000100%6900 5000 25000100%12500 车位7141、02 15000070%7373 合计合计95736 95736 8314 8314 79590 79590【方案二：容积率方案二：容积率3.873.87（赠送（赠送10%10%）】序号序号项目项目建筑面积建筑面积(平米平米)单方成本单方成本(元元/平米平米)总投资（万元）总投资（万元）备注备注一一开发成本开发成本1 1地价款地价款95736 95736 1462 1462 14000 14000 按350万元/亩计2 2前期工程费用前期工程费用95736 95736 80 80 766 766 3 3基础设施费基础设施费95736 95736 100 100 957 957 4 4园林环境设142、施费园林环境设施费95736 95736 100 100 957 957 5 5建筑安装工程费建筑安装工程费95736 95736 3206 3206 30695 30695 5.1住宅部分56359 2200 12399 5.2公寓部分175002200 3850 5.3酒店部分150004500 6750 5.4商业部分120002200 2640 5.5地下物业28089 1800 5056 6 6配套设施费配套设施费95736 95736 240 240 2298 2298 7 7不可预见费不可预见费95736 95736 112 112 1070 1070 2-62-6项的项的3%3143、%二二开发费用开发费用8 8企业管理费企业管理费95736 95736 75 75 713 713 2-62-6项的项的2%2%9 9财务费用财务费用95736 95736 219 219 2100 2100 按地价的按地价的15%15%计计1010销售费销售费95736 95736 208 208 1990 1990 销售额的销售额的2.5%2.5%1111契税契税95736 95736 457 457 4377 4377 销售额的销售额的5.5%5.5%1212土地增值税土地增值税95736 95736 83 83 796 796 销售额的销售额的1%1%三三开发总成本开发总成本95736144、 95736 6342 6342 60720 60720【方案三：容积率方案三：容积率4.14.1（未赠送）（未赠送）】项目项目指标指标单位单位总用地39.98亩建设用地24738 平米37.1 亩实际容积率4.1 总建筑面积101425 平米住宅赠送率0%住宅销售面积56925 平米住宅赠送面积0 平米报规容积率4.1 物业类型物业类型建筑面积建筑面积住宅面积56925 公寓面积17500 酒店面积15000 商业面积12000 住宅户数660车位数748 地下面积29920 小计小计101425 101425【方案三：容积率方案三：容积率4.14.1（未赠送）（未赠送）】产品类型产品类型可145、售规模可售规模（平米，个）（平米，个）均价均价（元（元/平米）平米）销售率销售率销售额销售额2T29425 7000100%6598 2T36800100%0 2T422700 6400100%14528 2T410000 6400100%6400 2T614800 6200100%9176 公寓175006000100%10500 酒店1500000%0 集中商业400018000100%7200 沿街商业300023000100%6900 500025000100%12500 车位748 15000070%7854 合计合计101425 101425 8051 8051 81656 816146、56【方案三：容积率方案三：容积率4.14.1（赠送（赠送10%10%）】序号序号项目项目建筑面积建筑面积(平米平米)单方成本单方成本(元元/平米平米)总投资（万元）总投资（万元）备注备注一一开发成本开发成本1 1地价款地价款101425 101425 1380 1380 14000 14000 按350万元/亩计2 2前期工程费用前期工程费用101425 101425 80 80 811 811 3 3基础设施费基础设施费101425 101425 100 100 1014 1014 4 4园林环境设施费园林环境设施费101425 101425 100 100 1014 1014 5 5建筑147、安装工程费建筑安装工程费101425 101425 3071 3071 31149 31149 5.1住宅部分56925.392200 12524 5.2公寓部分175002200 3850 5.3酒店部分150004500 6750 5.4商业部分120002200 2640 5.5地下物业29920 1800 5386 6 6配套设施费配套设施费101425 101425 240 240 2434 2434 7 7不可预见费不可预见费101425 101425 108 108 1093 1093 2-62-6项的项的3%3%二二开发费用开发费用8 8企业管理费企业管理费101425 101148、425 72 72 728 728 2-62-6项的项的2%2%9 9财务费用财务费用101425 101425 207 207 2100 2100 按地价的按地价的15%15%计计1010销售费销售费101425 101425 201 201 2041 2041 销售额的销售额的2.5%2.5%1111契税契税101425 101425 443 443 4491 4491 销售额的销售额的5.5%5.5%1212土地增值税土地增值税101425 101425 81 81 817 817 销售额的销售额的1%1%三三开发总成本开发总成本101425 101425 6083 6083 61693149、 61693 按350万元/亩计【方案三：容积率方案三：容积率4.14.1（赠送（赠送10%10%）】项目项目指标指标单位单位总用地39.98亩建设用地24738 平米37.1 亩实际容积率4.3 总建筑面积107118 平米住宅赠送率10%住宅销售面积56925 平米住宅赠送面积5693 平米报规容积率4.1 物业类型物业类型建筑面积建筑面积住宅面积62618 公寓面积17500 酒店面积15000 商业面积12000 住宅户数660 车位数748 地下面积29920 小计小计107118 107118【方案三：容积率方案三：容积率4.14.1（赠送（赠送10%10%）】产品类型产品类型可售150、规模可售规模（平米，个）（平米，个）均价均价（元（元/平米）平米）销售率销售率销售额销售额2T27400100%0 2T39425 7200100%6786 2T422700 68006800100%15436 2T410000 6800100%6800 2T614800 6600100%9768 公寓175006000100%10500 酒店150000%0 集中商业400018000100%7200 沿街商业300023000100%6900 500025000100%12500 车位748 15000070%7854 合计合计101425 101425 8257 8257 83744 8151、3744【方案三：容积率方案三：容积率4.14.1（赠送（赠送10%10%）】序号序号项目项目建筑面积建筑面积(平米平米)单方成本单方成本(元元/平米平米)总投资（万元）总投资（万元）备注备注一一开发成本开发成本1 1地价款地价款101425 101425 1380 1380 14000 14000 按350万元/亩计2 2前期工程费用前期工程费用101425 101425 80 80 811 811 3 3基础设施费基础设施费101425 101425 100 100 1014 1014 4 4园林环境设施费园林环境设施费101425 101425 100 100 1014 1014 5 5152、建筑安装工程费建筑安装工程费101425 101425 3147 3147 31922 31922 5.1住宅部分62617.9292200 13776 5.2公寓部分175002200 3850 5.3酒店部分150004500 6750 5.4商业部分120001800 2160 5.5地下物业29920 1800 5386 6 6配套设施费配套设施费101425 101425 240 240 2434 2434 7 7不可预见费不可预见费101425 101425 110 110 1116 1116 2-62-6项的项的3%3%二二开发费用开发费用8 8企业管理费企业管理费101425 153、101425 73 73 744 744 2-62-6项的项的2%2%9 9财务费用财务费用101425 101425 207 207 2100 2100 按地价的按地价的15%15%计计1010销售费销售费101425 101425 206 206 2094 2094 销售额的销售额的2.5%2.5%1111契税契税101425 101425 454 454 4606 4606 销售额的销售额的5.5%5.5%1212土地增值税土地增值税101425 101425 83 83 837 837 销售额的销售额的1%1%三三开发总成本开发总成本101425 101425 6181 6181 62154、692 62692 方案方案容积率容积率3.643.64容积率容积率3.873.87容积率容积率4.14.1未赠送未赠送赠送赠送10%10%未赠送未赠送赠送赠送10%10%未赠送未赠送赠送赠送10%10%实际容积率实际容积率3.643.823.874.084.14.3总投资总投资56953 58165 59357 60720 61693 62692 总收入总收入73444 75216 77591 79590 81656 83744 毛利润毛利润16490 16490 17051 17051 18234 18234 18870 18870 19962 19962 21052 21052 投资毛利155、率投资毛利率28.95%28.95%29.31%29.31%30.72%30.72%31.08%31.08%32.36%32.36%33.58%33.58%【各方案经济效益比对各方案经济效益比对】主要需求紧凑两居和三居，再次改善客户主要需求紧凑两居和三居，再次改善客户对于品质和舒适度有较高要求，多选择舒适对于品质和舒适度有较高要求，多选择舒适三居和四居。三居和四居。p在在前前述述的的不不同同容容积积率率分分析析及及赠赠送送的的市市场场开开发发分分析析中中，我我们们可可以以明明晰晰的的看看出出，首首先先伴伴随随容容积积率率的的上上升升，即即便便在在相相对对低低密密度度的的情情况况下下，项项目目产156、产品品品品质质有有一一定定上上升升、售售价价可可有有所所提提高高的的情情况况下下，整整体体的的项项目目开开发发收收益益仍仍然然呈呈现现直直线线的的大大幅幅度度下下降降，相对来分析，容积率从相对来分析，容积率从3.643.64提高至提高至4.14.1（12%12%），项目税前收益提升了），项目税前收益提升了35003500万万；p在在市市场场赠赠送送的的逻逻辑辑中中，由由于于赠赠送送的的存存在在，项项目目的的市市场场收收益益仍仍旧旧保保持持了了良良性性和和正正向向变变动动，10%10%的的赠赠送送设设定定，在在扣扣除除相相关关成成本本的的情情况况下下，仍仍然然可可以以实实现现超超过过100010157、00万万的的额额外外收收益益。对对于于利利润润的的提提升升能能力力不不弱弱于于整整体体容容积积率率变变化化，是是非非常常优优良良的的项项目目产产品品配配置置和和开开发发配配置置方方式式。于于项项目目开开发发方方向向、建建筑筑方方案案设设计计难难度度等等多多维度的平衡中，建议至少为赠送比例维度的平衡中，建议至少为赠送比例10%10%，如可选择，可考虑进一步提升。，如可选择，可考虑进一步提升。【专题分析小结专题分析小结】PART-5 项目定位及发展战略SWOTSWOT分析及核心战略方向分析及核心战略方向项目定位项目定位客户定位客户定位产品定位产品定位价格定位价格定位SWOTSWOTSWOTSWOT158、分析分析分析分析优势（优势（strengthsstrengths）劣势（劣势（weaknessesweaknesses）1.1.项目体量小项目体量小，竞争策略和市场反应，竞争策略和市场反应更迅捷，市场存在一定的差异化竞更迅捷，市场存在一定的差异化竞争机会；争机会；2.2.地铁鱼化寨站无缝对接地铁鱼化寨站无缝对接，交通便捷；，交通便捷；3.3.地块规划有地块规划有酒店和沿街地铁商业酒店和沿街地铁商业，复合价值高复合价值高1.1.周边环境较差，周边环境较差，区域成熟区域成熟度低，度低，客户认知度有限；客户认知度有限；2.2.目前目前配套缺乏配套缺乏，价格平台，价格平台也相对较低；也相对较低；机会（159、机会（opportunitiesopportunities）S-O:S-O:发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会W-O:W-O:利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势1.1.未来未来3-53-5年西高新向西拓展的年西高新向西拓展的发展主轴上；发展主轴上；2.2.20152015年区域内年区域内地铁地铁3 3号线建成通车号线建成通车，将大大缩，将大大缩短城区与本地的通勤距离，拉升周边的土地价短城区与本地的通勤距离，拉升周边的土地价值；值；3.3.项目周边产业基础良好，已有大量产业人口，项目周边产业基础良好，已有大量产业人口，且未来规划大量产业项目，将有大量且未来规划大量产业项目，将有大量产业人口产160、业人口聚集聚集；1.树立高形象：立足区域，深度挖掘打造区域价值，树立大价值形象，提高社会影响力；2.高附加值创新产品，弱化市场竞争抗性；1.借势区域发展，捆绑政府树立城市形象；少量配套先行，生活型设施先行启动，完善区域配套功能2.环境打造，提升整体区域形象，消除区域陌生感3.品质创新，一线产品的创新和突破超越市场，强势的资源整合，构建项目的核心竞争力威胁（威胁（threatsthreats）S-TS-T：发挥优势，转化威胁：发挥优势，转化威胁W-TW-T：减少劣势，避免威胁：减少劣势，避免威胁1.1.区域内绿地国际花都、东方国际米兰城正处于区域内绿地国际花都、东方国际米兰城正处于蓄客阶段，紫薇161、保利等知名品牌开发商土地蓄客阶段，紫薇、保利等知名品牌开发商土地储备丰富，存量及潜在供应量均较大，储备丰富，存量及潜在供应量均较大，竞争环竞争环境较为严峻；境较为严峻；2.2.鱼化寨区鱼化寨区域拆迁进度缓慢域拆迁进度缓慢，区域发展缓慢。，区域发展缓慢。1.1.展现未来价值，展现未来价值，借势产业快速发展带来的重大利好，重点突出配套价值，为后续发展打好基础2.高举资源优势，创造产品差异化，精细化，引导客户；3.创新规划，创新营销，创新的资源整合1.1.立足现实，循序渐进，立足现实，循序渐进，从现实出发，尊重客观规律，依据区域与自身产业的发展制定合理的发展策略2.制定合理的操作策略，以产品创新增162、加项目市场竞争力突出项目的性价比。鼎立蓝海，扛旗出位，决胜巅峰鼎立蓝海，扛旗出位，决胜巅峰核心战略方向核心战略方向Strategic directionStrategic direction运营管控策略运营管控策略精准的开发判断，项目于销售和资金方面做统筹安排，适当拉长项目整体操作周期；前快后慢，结合项目的市场和营销条件，运用项目综合的营销控制，划分明确的项目“回现期”与“价值兑现期”。产品研发策略产品研发策略精细化的产品价值体系差异化打造，建立产品核心竞争力，突出优势，凝练内核；一线档次、标准与品质等突显项目价值，提升高溢价收益；价值传导策略价值传导策略 西二环外，地铁上盖，精品城市综合体，163、蕴含酒店、商业、住宅、公寓等多功能复合型“城中之城”；多方资源整合，创造价值标的点，重塑项目价值，树立形象标签，成就项目内核；u区域价值深度挖掘与项目内核价值强势塑造方式一：项目站位原则未来高新区西拓主轴脉络，地铁通勤始发站，将强势引领区域价值核心占有，通过多重有效的媒体渠道，提升项目物业价值，确立项目板块核心区域；方式二：项目内核原则多功能复合型精品城市综合体，规划酒店，商业、精品小户型住宅、住宅等复合型物业，地铁上盖，一线品质塑造的城市典雅精品；u多元化，全方位价值传导复合多元载体，全方位轰炸式覆盖主流推广手段，公众层面，通过大众媒体渠道广告的投放和高端活动的举办，建立项目形象、奠定市场地164、位。小众层面，则通过直投、短信、拜访、巡展、活动等方式，将项目信息直接传递至目标客户圈层。此外，项目应重视与业界的合作，始终保持业内的关注度，吸引和邀请同行到访参观，形成示范效应。深度挖掘 精准制导 价值外延【价值传导策略价值传导策略】【产品研发策略产品研发策略】精准的项目物业类型选定，精细化的产品设计和控制，建立产品核心竞争力，通过一线市场档次，一线市场标准，一线市场品质突显站位.公寓产品：地铁上盖，一线市场标准，小面积，低总价，高投资价值，精品小面积住公寓产品：地铁上盖，一线市场标准，小面积，低总价，高投资价值，精品小面积住宅；宅；住宅产品：市场细分下的高价值产品打造，通过精准的总价设定，165、控制购买门槛，提住宅产品：市场细分下的高价值产品打造，通过精准的总价设定，控制购买门槛，提升产品单价溢价空间，保证项目收益；升产品单价溢价空间，保证项目收益；面向市场主流户型面积区间，通过一定比例的产品赠送和优化设计提升产品竞争力，注重性面向市场主流户型面积区间，通过一定比例的产品赠送和优化设计提升产品竞争力，注重性价比同时对产品的居住舒适度均有一定保证；价比同时对产品的居住舒适度均有一定保证；低总价、高性价比，降低客户的支付门槛，住宅部分可实现快销，利于资金的快速回笼，依靠可售商业创造利润；市场主流产品实现成熟，聚焦过度，竞争惨烈，走向相对细分的空白市场，避免了直接竞争；商业产品：技术设定和166、空间上，采用一拖二或一拖三形势销售，精准的业态划分，充商业产品：技术设定和空间上，采用一拖二或一拖三形势销售，精准的业态划分，充分发挥地铁对项目商业价值带动；综合考量商业营销模式，最大化商业单方收益。分发挥地铁对项目商业价值带动；综合考量商业营销模式，最大化商业单方收益。【运营管控策略运营管控策略】项目总体开发规模过小，在市场供市场供求双方相互博弈的市场态势下，如何平衡项目收益与去化速度的关系？前快后慢，结合项目的市场和营销条件，运用项目综合的营销控制，划分明确的项目“回现期”与“价值兑现期”;首期以精品小公馆开盘，面对市场过度自住及投资客为主，快速回流资金，为后续产品提升溢价做强有力保证；中167、期以市场主流产品为主，面对市场主流客群，高产品附加值提升项目强有力的保证，形成热销，为后续产品奠定溢价空间基础；后期以高溢价产品为主，产品以改善型和舒适性客户为主，提升项目溢价空间，保证项目收益，兑现项目价值预期。商业统一设计包装，确立商业品质形象，精准的业态设定，充分发挥地铁对商业价值带动，保证商业收益。PART-5 项目定位及发展战略SWOTSWOT分析及核心战略方向分析及核心战略方向项目项目定位定位客户定位客户定位产品定位产品定位价格定位价格定位外延主轴：稀缺的主城核心区位，未来高新区的发展主轴地铁核心：极强的交通资源，缩短城市距离，扩大居住群体，提高居住产品价值；城市新魅：对接了城市中168、青年的心理褒奖，同时也说明隆基在西安的处女作，让高新变新了；精品建筑综合体：这是地缘第一和唯一的最有利的USPUSP（独特价值主张）。外延主轴，地铁核心西安城市的魅力新界项目整体定位项目整体定位西高新华宅精致公馆生活西高新：站位高新板块，未来城市中央居住板块华宅：特色产品，注重建筑、园林、户型等的细节打造，精工细作，品质至上精致公馆生活：公馆式生活、品质保证、优质服务项目住宅定位项目住宅定位项目项目商业定位商业定位西高新干线时尚乐活汇 辐射范围：以满足腹地，辐射周边，部分结合住宅生活配套考虑；物业构成：地铁商业（视条件配置部分独立商街），独立底商，住宅底商；具备鲜明地铁多频次、快速消费型商业特169、质的时尚具备鲜明地铁多频次、快速消费型商业特质的时尚商业集群商业集群全业态魅力时尚生活汇经营业态定位：以年轻、时尚、潮流、有鲜明多频次和多人流快消品、服务为主打，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的主题商业街。一个特色化、代表时尚潮流的精致品牌商业具有全方位的精品零售、便利日用、休闲娱乐及培训教育等类别的消费需求商品消费以时尚、情趣、便利为最大特征时尚购物：时尚饰品，精品零售等；休闲娱乐：咖啡厅，酒吧，时尚书吧等；特色餐饮：高档特色餐饮；地铁沿线的快餐消费，如，吉野家、好伦哥等；服务培训：如英语，中小学教育，才艺培训等，可放置三或四层。PART-5 项目定位及发展战略SWOTSWOT分析及核心战略170、方向分析及核心战略方向项目项目定位定位客户客户定位定位产品定位产品定位价格定位价格定位分类特征来源置业目的需求特征置业关注点需求面积（平米）承受总价 （万元）刚需首置的准婚青年高新区年轻白领，或者地缘性客户，25-30岁，收入稳定，事业上升期，家里人付首付后有能力自付按揭款高新区、鱼化寨婚房需求经济型两房、舒适型两房、经济型三房、少量公寓总价、性价比、交通、产品附加值、升值潜力80-9040-55万安居乐业的成长型家庭30-40岁左右，有一套公房或居住在老房子里，孩子较小，想换一个稍大点或更舒适的房子鱼化寨区域初次改善舒适型两居、经济型三房、舒适型三房产品品质、社区环境、地段、配套80-120171、50-75万改善需求的成熟家庭40-45岁左右，二次以上置业，有一定的财富积累，注重产品的品质感，通常会考虑面积较大的户型鱼化寨区域改善升级舒适型三房产品品质、社区环境、地段、配套120-14075万以上周边生意人30-40岁，外地人或西安郊县生意人，在西安市内做生意多年，想在西安定居，选择离市场近的房子鱼化寨区域、高新区首次置业，解决基本居住需求经济型两房、舒适型两房、经济型三房总价、与生意地点的距离80-10040-55万【客户定位客户定位】区域内客户回顾区域内客户回顾目前区域内客户可分为四类，其中以刚需型客户为主流目前区域内客户可分为四类，其中以刚需型客户为主流.住宅客户：刚需首置型客户172、 主要来自高新区外溢刚需客户及鱼化寨区域地缘性客户 各行各业的年轻白领，新婚夫妇；关注交通，配套，对总价敏感，注重生活品质及产品性价比。.商业及小户型住宅客户：投资型客户 来自于城区及外来客流；企业老板、矿主，不断寻找资金保值增值的渠道；对鱼化寨板块有相当深度的认知，极具投资眼光。.住宅客户：居住改善型客户 主要来自周边区域及少量来自城内；生意人、周边高新区研究院的科技人员、公务员等;看好社区环境，生活配套、地段。【客户定位客户定位】结合项目定位，建议开盘中前期以市场主流需求为主，以降低市场风险，快速回结合项目定位，建议开盘中前期以市场主流需求为主，以降低市场风险，快速回笼资金，后期住宅考虑客173、户升级与价值提升笼资金，后期住宅考虑客户升级与价值提升【客户定位客户定位】目标客户特征目标客户特征 衣食无忧准婚青年型客户特征衣食无忧准婚青年型客户特征行为及生活特征p来源:高新区外溢的白领客户和地缘性客户为主，周边原住民，银行、学校、公务员其他企事业单位年轻人；p25-30岁左右，高学历，事业刚起步或成长期，父母出钱付首付款，自己工作单位较同龄人优越，有稳定的工作收入；p正值适婚年龄，有组织家庭的愿望，准婚族，目前租房居住或是和父母一起居住；p有知识、乐于接受新鲜事物，对未来充满憧憬；置业特征p目的：解决基本居住需求p置业关注点：总价、区位、完善生活配套p需求面积：80-90平米左右二居p承174、受总价：对总价较敏感，首付多为父母支付，承受总价40-55万KEY WORD总价区位周边配套【客户定位客户定位】目标客户特征目标客户特征 安居乐业的成长型家庭特征安居乐业的成长型家庭特征行为及生活特征p来源:城南为主，少量城内客户，周边原住民、教师、公务员、企事业单位中层等；p30-40岁的三口之家，孩子较小；p事业处于稳定期，经济收入稳定，有经济基础，但对购房有总价上限；p居住在单位分的公房、宿舍里，或年代较久的老居民楼里；p目前想换一个户型格局、物业管理、社区环境都好一点的的小区；p关注家庭生活、朋友交流、大众化的娱乐休闲活动。受过较好的教育，对新的事物有自己的主见，也有一定的适应和接受度175、。置业特征p目的：改善原有居住品质与居住环境；p置业关注点：社区环境、地段、生活配套；p需求面积：100-120平三居，80-100平两居；p承受总价：50-75万KEY WORD社区环境地段周边配套【客户定位客户定位】目标客户特征目标客户特征 改善需求的成熟家庭客户特征改善需求的成熟家庭客户特征行为及生活特征p来源:高新区为主，少量地缘性客户，周边学校高校副教授级以上、企事业单位中高层、政府中高级职称公务员，现有社区内中高收入人群等；p40-50岁左右，有一定的财富积累，置业不仅是居所的舒适享受，同时需要通过置业来体现身份感与界定圈层，注重产品的品质感；p有一个成年/快成年子女，家中有车；p176、至少有一套商品房或条件相对较好的公房，二次置业或以上；p事业有成，人生经历丰富；置业特征p目的：居所的升级改善;p置业关注点：产品品质、社区环境、区位、配套设施、物业管理;p需求面积：120-140平三居、140平米以上四居;p承受总价：75万以上;KEY WORD产品品质社区环境区位PART-5 项目定位及发展战略SWOTSWOT分析及核心战略方向分析及核心战略方向项目定位项目定位客户定位客户定位产品定位产品定位价格定位价格定位住宅户型住宅户型销售面积销售面积 （平米）（平米）赠送面积赠送面积 （平米）（平米）规模规模 （平米（平米)物业占比物业占比零居零居3535无无16000160002177、0%20%小两居小两居50-6050-60无无p位置：用地西北角；p设计要求：为东西向集合式住宅，控制规模约1600016000平米平米，为住宅物业总规模的20%20%；标准层为12-1412-14户户；纯东西向为建筑面积3535平米平米的零局；建筑四个角部可以设计为50-6050-60平米平米的小两居；层数2828层层；层高：2.9-3米【产品定位产品定位】销售阶段前期首批次推出小户型住宅产品，以实现快速走量销售阶段前期首批次推出小户型住宅产品，以实现快速走量【产品定位产品定位】住宅户型住宅户型销售面积销售面积 （平米）（平米）赠送面积赠送面积 （平米）（平米）实得面积实得面积 （平米）（平178、米）规模规模物业占比物业占比一居一居 （一房变两房）（一房变两房）70-7570-7510%10%80-8580-85450004500060%-65%60%-65%两居两居 （两房变三房）（两房变三房）898910%10%95-10095-100两居两居 （两房变三房）（两房变三房）10010010%10%110110p位置：西侧及南侧；p设计要求：为两梯两梯4-64-6户户产品，控制规模约约4500045000平米平米，为住宅物业总规模的60%-65%60%-65%户型分布在纯南向或东西向户型销售面积为70-75平米一居，赠送率10%，赠送后为80-85平米的两居；楼座位于用地西侧的通透户179、型销售面积为89平米两居，赠送率10%，赠送后为95-100平米小三居；楼座位于地块南部和内部的楼座的通透户型为销售面积100平米的两居，赠送率10%，赠送后为110平米的中等三居；层高：3米 销售阶段中期推出主力住宅产品，实现快速走量销售阶段中期推出主力住宅产品，实现快速走量【产品定位产品定位】p位置于用地中部p设计要求：为两梯两梯3-43-4户户产品，控制规模约1500015000平米平米，为住宅物业总规模的15-20%15-20%户型分布在纯南向或东西向户型销售面积为80-85平米一居，赠送率10%，赠送后为90-95平米的舒适两居；通透户型销售面积为115-120平米两居，赠送率10%180、，赠送后为135平米舒适三居；层高：3米。住宅户型住宅户型销售面积销售面积 （平米）（平米）赠送面积赠送面积 （平米）（平米）实得面积实得面积 （平米）（平米）规模规模 （平米）（平米）物业占比物业占比两居两居 （一房变舒适型两房）（一房变舒适型两房）80-8580-8510%10%90-9590-95150001500015%-20%15%-20%两居两居 （两房变舒适型三房）（两房变舒适型三房）115-120115-12010%10%135135项目中后期推出舒适型住宅产品，实现高溢价项目中后期推出舒适型住宅产品，实现高溢价【产品定位产品定位】中后期推出的商业物业中后期推出的商业物业,实现181、高溢价实现高溢价p用地北侧酒店及小户型住宅下部为4层商业；首层层高米，2-4层层高米；用地西侧为直线或嵌入式商业，2层，进深控制在16米左右；首层米，2层米；p用地西南角可设置一栋3000平米左右的“金角”商业；可为3层，进深可适当加大；首层层高米，2-3层商业层高米；p用地南侧为直线商业，2层，进深控制在16米左右，首层米，2层米；位置位置层数层数层高层高进深进深备注备注用地北侧4层首层4.5-5.2米，2-4层3.9-4.2米用地西侧2层首层3.9-4.2米，2层3.6-3.9米16米直线或嵌入式商业用地西南角3层首层4.2-4.5米，2-3层3.9-4.2米可适当加大金角商业用地南侧2层182、首层3.9米-4.2米 2层3.6-3.9米16米【户型组合示意户型组合示意】两梯三户：面积约两梯三户：面积约120120 +90+90 +120+120 【户型组合示意户型组合示意】两梯四户：面积约两梯四户：面积约8585 +80+80 +85+85【户型组合示意户型组合示意】两梯四户：面积约两梯四户：面积约110110+85+85 +85+85 +110+110 【户型组合示意户型组合示意】两梯六户：面积约两梯六户：面积约8080 +95+95 +80+80 +80+80 +95+95 +80+80 PART-5 项目定位及发展战略SWOTSWOT分析及核心战略方向分析及核心战略方向项目定183、位项目定位客户定位客户定位产品定位产品定位价格定位价格定位【住宅价格定位住宅价格定位】区域市场在售项目扫描：区域市场在售项目扫描：项目名称目名称 容容积率率建筑面建筑面积（万）（万）物物业类型型梯梯户比比户型型 价格（元价格（元/）东方米兰国际城（待售）4.2580 现推住宅，未来30万商业，综合商业，2栋写字楼1栋公寓18层2T2，33层2T4高层87两居，94三居120-150三居，小高层175四居报价6600-7200元/，一次性及分期付款约8.9折，均价约为6000-6500绿地国际花都（待售）3.3828.33规划商业、写字楼共45万，一期30层6栋住宅2T4，2T283-90两居，184、117、139三居，164四居起价6498，交1000抵20000天朗蓝湖树 3.73421832层的高层2T2、2T3、2T4、2T6、2T740-50一居，73-84两居，98-130三居均价7200，沿街6300-6400金辉悦府4.85012栋高层、小高层 2T4、2T6六户：65+73+93均价7300四户：117+82+103+113【住宅价格定位住宅价格定位】价格定位价格定位首期推出的小户型住宅定价：首期推出的小户型住宅定价：开盘价格开盘价格5800-59005800-5900 ，整盘均价，整盘均价60006000左右左右中前期推出的中前期推出的主流住宅产品：主流住宅产品：开盘价185、格开盘价格6400-65006400-6500 ，整盘均价，整盘均价6600-68006600-6800中后期推出的高溢价住宅产品：中后期推出的高溢价住宅产品：开盘价格开盘价格 6800-70006800-7000，整盘均价，整盘均价7200-74007200-7400市市场场扫扫描描：鱼化寨板块处于高新区城市发展的重要拓展方向，轨道交通预计在2015年建成通车；未来3-5年将逐渐成为高新区向西的发展的中央居住区；绿地、紫薇、金地等大型开发商强势进驻，必将抬升区域的市场价值。当前板块内在售项目较少，潜在供应量巨大，市场的激烈竞争环境将长期存在；整体市场价格将呈现震荡小幅上行的状态。当前市场价格186、平台约为6000-7200元/平米，考虑到项目自身素质和资源属性及未来市场预期，价格初步判断为：【商业价格定位商业价格定位】项目名称 销售均价 （元/平米）租金 （元/平米月）经营业态是否可分割分割面积 复地优尚国际社区 一层：2300080120餐饮、超市、服饰等生活便民设施是56-160 天朗蓝湖树一层：30000 一拖三均价：18000200以上餐饮、超市、服饰等生活便民设施是30-160恒大城一层：25000-30000 二层：17000-18000150-170超市、商店、理发店、烟酒、便利店等便民服务设施否35-70中铁缤纷南郡一拖二：22000-2400080-120服饰、美容美187、发、休闲娱乐等便民服务否100-175价格定位：价格定位：均价22000-25000元/平米市市场场扫扫描描：鱼鱼化化寨寨板板块块区区域域房房地地产产开开发发尚尚处处于于起起步步阶阶段段，未未有有社社区区商商业业及及大大型型综综合合性性商商业业销销售售，现现选选取取板板块块内内较较早早开开发发的的成成熟熟社社区区商商业业及及可可类类比比的的在在售售项项目目作作为为价价格格比比对对对对象象，该该区区域域价价格格一一层层均均价价23000-3000023000-30000元元/平平米米，一一拖拖二二或或依依托托一一拖拖三三销销售售物物业业均均价价15000-1800015000-18000元元/平188、平米米。伴伴随随未未来来区区域域成成熟熟度度的的提提高高，社社区区的的商商业价值将会有大幅提升。考虑本项目商业为地铁商业，及未来价格预期业价值将会有大幅提升。考虑本项目商业为地铁商业，及未来价格预期PART-6 项目经济分析收入分析收入分析成本分析成本分析经济指标经济指标【收入分析收入分析】产品类型产品类型可售规模可售规模（平米，个）（平米，个）均价均价（元（元/平米）平米）销售率销售率销售额销售额2T27400100%0 2T39425 7200100%6786 2T422700 68006800100%15436 2T410000 6800100%6800 2T614800 6600100189、%9768 公寓175006000100%10500 酒店150000%0 集中商业400018000100%7200 沿街商业300023000100%6900 500025000100%12500 车位748 15000070%7854 合计合计101425 101425 8257 8257 83744 83744【成本分析成本分析】序号序号项目项目建筑面积建筑面积(平米平米)单方成本单方成本(元元/平米平米)总投资（万元）总投资（万元）备注备注一一开发成本开发成本1 1地价款地价款101425 101425 1380 1380 14000 14000 按350万元/亩计2 2前期工程费用190、前期工程费用101425 101425 80 80 811 811 3 3基础设施费基础设施费101425 101425 100 100 1014 1014 4 4园林环境设施费园林环境设施费101425 101425 100 100 1014 1014 5 5建筑安装工程费建筑安装工程费101425 101425 3147 3147 31922 31922 5.1住宅部分62617.9292200 13776 5.2公寓部分175002200 3850 5.3酒店部分150004500 6750 5.4商业部分120001800 2160 5.5地下物业29920 1800 5386 6 6191、配套设施费配套设施费101425 101425 240 240 2434 2434 7 7不可预见费不可预见费101425 101425 110 110 1116 1116 2-62-6项的项的3%3%二二开发费用开发费用8 8企业管理费企业管理费101425 101425 73 73 744 744 2-62-6项的项的2%2%9 9财务费用财务费用101425 101425 207 207 2100 2100 按地价的按地价的15%15%计计1010销售费销售费101425 101425 206 206 2094 2094 销售额的销售额的2.5%2.5%1111契税契税101425 101425 454 454 4606 4606 销售额的销售额的5.5%5.5%1212土地增值税土地增值税101425 101425 83 83 837 837 销售额的销售额的1%1%三三开发总成本开发总成本101425 101425 6181 6181 62692 62692【经济指标经济指标】类别类别指标指标单位单位总投资总投资62692 62692 万元总收入总收入83744 83744 万元毛利润毛利润21052 21052 万元投资毛利率投资毛利率33.58%33.58%