1、Code of this report|1 Copyright Hopefluent Group,2010临沂项目定位与发展策略报告临沂项目定位与发展策略报告谨呈：临沂华仁、临沂城建合富辉煌(中国)山东公司Jinan/China.Jan.2011 2011特别提示特别提示：本报告仅供客户内部使用，版权归合富辉煌(中国)所有。在获得合富辉煌书面许可之前，不得擅自对本文档及其部分进行任何形式的传阅、引用、复制和发布整体战略及定位整体战略及定位规划跟进规划跟进市场研究阶段市场研究阶段n基础资料整理基础资料整理n区域宏观经济背景研究区域宏观经济背景研究n临沂房地产市场调研临沂房地产市场调研n华仁、城建2、高层沟通华仁、城建高层沟通n专业人士访谈专业人士访谈n一线销售人员访谈一线销售人员访谈n政府访谈政府访谈2010/12/222010/12/222010/01/212010/01/212010/11/222010/11/22n开发主题整体规划布局建议开发主题整体规划布局建议n项目景观系统建议项目景观系统建议n项目住宅项目住宅/配套配比建议配套配比建议n住宅户型结构与布局建议住宅户型结构与布局建议n项目开发分期建议项目开发分期建议n项目产品亮点建议项目产品亮点建议n配套商业形态、体量配套商业形态、体量n项目财务测算项目财务测算n项目开发策略项目开发策略n项目营销主题项目营销主题n项目价格策略项目3、价格策略n推广策略媒体选择与费用安排推广策略媒体选择与费用安排n销售团队建设与销售执行分期销售团队建设与销售执行分期n首批入市产品详细营销设想首批入市产品详细营销设想n产品设计任务书草拟产品设计任务书草拟n规划方案评审参与规划方案评审参与n其他规划设计阶段配合其他规划设计阶段配合项目研究的工作阶段划分项目研究的工作阶段划分A.A.整体发展策略及定位整体发展策略及定位B.B.物业发展建议物业发展建议C.C.物业分期及开发序列物业分期及开发序列D.D.营销策略营销策略5 53434169169174174报告内容报告内容页码页码思路导图思路导图Code of this report|5 Copyr4、ight Hopefluent Group,2010整体发展策略及定位整体发展策略及定位0101v 问题结构化分析问题结构化分析v 整体发展策略整体发展策略v 分物业发展定位分物业发展定位定位思路定位思路问题结构化分析问题结构化分析目标界定目标界定本体回顾本体回顾整体发展策略整体发展策略物业发展物业发展营销执行营销执行分物业发展定位分物业发展定位住宅住宅商业商业竞争环境竞争环境需求特征需求特征公寓公寓问题结构化分析模型问题结构化分析模型问题分析模型：界定项目发展目标，通过回顾项目本体条件及所处的区域及市场环境、目标客问题分析模型：界定项目发展目标，通过回顾项目本体条件及所处的区域及市场环境、目5、标客群特征推导出实现界定目标所面临的核心问题群特征推导出实现界定目标所面临的核心问题根据合富辉煌对于国内高端住宅的研究分析，根据合富辉煌对于国内高端住宅的研究分析，高端住宅的价值体系一般由以下几部分组成：高端住宅的价值体系一般由以下几部分组成：n地段和产品地段和产品是高端住宅的基础，其中地是高端住宅的基础，其中地段更为重要；段更为重要；n好的地段和好的产品需要良好的好的地段和好的产品需要良好的品牌力品牌力和和形象力形象力去发挥；去发挥；然而，然而，价格价格则是高端住宅的外在表现；则是高端住宅的外在表现；价格价格 附附附附加加加加价价价价值值值值营营营营销销销销推推推推广广广广 地段地段 产品产6、品高端价值体系高端价值体系形形形形象象象象价价价价值值值值 由此，我们可以得出项目发展需解由此，我们可以得出项目发展需解决的核心问题。决的核心问题。发展目标界定发展目标界定财务目标基础上高尔夫产业互动、高城建端产品线形象强化、华仁企业品牌本土落地等多元开发财务目标基础上高尔夫产业互动、高城建端产品线形象强化、华仁企业品牌本土落地等多元开发目标基本界定地块高端发展物业路线目标基本界定地块高端发展物业路线n地块开发承载的财务目标外地产与高尔夫多元产业互动、城建旗下高端产品线项目互动，决定地块开发地块开发承载的财务目标外地产与高尔夫多元产业互动、城建旗下高端产品线项目互动，决定地块开发需在保证去化速7、度及快速回款的基础上具备高端项目形象；需在保证去化速度及快速回款的基础上具备高端项目形象；n土地获取成本较高，企业利润要求双重因素影响下决定项目高价水平，要求地块发展高端物业进行支撑。土地获取成本较高，企业利润要求双重因素影响下决定项目高价水平，要求地块发展高端物业进行支撑。本体条件回顾本体条件回顾附加价值：祊河河景资源提升居住价值但与沂河板块相比不具备比较优势、毗邻临沂大学提升地附加价值：祊河河景资源提升居住价值但与沂河板块相比不具备比较优势、毗邻临沂大学提升地块人文居住氛围但对地块高端物业形象树立促进有限块人文居住氛围但对地块高端物业形象树立促进有限n 祊河景观资源提升项目居住环境，但非项8、目独有优势且与南坊板块、沂河沿岸相比不具备比较优势；祊河景观资源提升项目居住环境，但非项目独有优势且与南坊板块、沂河沿岸相比不具备比较优势；n 临近临沂大学提升项目人文环境优势，但对项目高端形象树立影响有限。临近临沂大学提升项目人文环境优势，但对项目高端形象树立影响有限。本体条件回顾本体条件回顾附加价值：高尔夫球场配套为项目独有优势资源，但受群众基础小，认知度差，对地块高端物业附加价值：高尔夫球场配套为项目独有优势资源，但受群众基础小，认知度差，对地块高端物业价值体系树立促进有待进一步挖掘价值体系树立促进有待进一步挖掘n华仁兴建标准规格高尔夫球场与地块整合开发，作为配套资源，高尔夫运动所营造的9、阶层标签感、健康华仁兴建标准规格高尔夫球场与地块整合开发，作为配套资源，高尔夫运动所营造的阶层标签感、健康运动的生活形态，有效丰富地块高端产品价值力。运动的生活形态，有效丰富地块高端产品价值力。本体条件回顾本体条件回顾形象价值：形象价值：1,61,6容积率限制地块直接发展高尔夫主题高端物业，虽具备发展多种产品组合空间的容积率限制地块直接发展高尔夫主题高端物业，虽具备发展多种产品组合空间的可能性，但面临如何与地块高端物业发展目标相契合的问题可能性，但面临如何与地块高端物业发展目标相契合的问题n1.61.6容积率使地块具备开发多种产品类型组合可能性，但远超出直接发展低密度高尔夫主题物业可能性。容积10、率使地块具备开发多种产品类型组合可能性，但远超出直接发展低密度高尔夫主题物业可能性。n容积率做足条件下地块具备发展小高层、高层、别墅、花园洋房等多种产品类型混合物也的可能性，但容积率做足条件下地块具备发展小高层、高层、别墅、花园洋房等多种产品类型混合物也的可能性，但与地块高端物业发展目标具有一定程度不符。与地块高端物业发展目标具有一定程度不符。本体条件回顾本体条件回顾核心价值：地块以居住功能为主涵盖商业、公建等多元物业组合，地块高端物业价值体系的树立核心价值：地块以居住功能为主涵盖商业、公建等多元物业组合，地块高端物业价值体系的树立需有效整合不同物业发展定位、开发时序等因素需有效整合不同物业发11、展定位、开发时序等因素n地块居住及商业用地性质，比例为地块居住及商业用地性质，比例为4:14:1，决定地块涵盖居住及商业公建配套多元物业类型，多元物业混合，决定地块涵盖居住及商业公建配套多元物业类型，多元物业混合社区本身与地块高端物业发展路线不符。社区本身与地块高端物业发展路线不符。n地块发展需充分整合不同物业类型的功能定位、开发顺序等因素，完善地块发展高端价值体系的树立。地块发展需充分整合不同物业类型的功能定位、开发顺序等因素，完善地块发展高端价值体系的树立。本体条件回顾本体条件回顾地块素质：中等规模、区域拉动力一般，整体区位上风上水但形状存在风水诟病，地块整体素质地块素质：中等规模、区域拉12、动力一般，整体区位上风上水但形状存在风水诟病，地块整体素质一般一般n地块中等规模，区域拉动力一般，与规模大盘相比不具备规模优势，不尽支撑地块高端物业发展路线。地块中等规模，区域拉动力一般，与规模大盘相比不具备规模优势，不尽支撑地块高端物业发展路线。n地块形状不规则，影响物业规划布局，亦容易形成风水诟病。地块形状不规则，影响物业规划布局，亦容易形成风水诟病。竞争环境回顾竞争环境回顾区域分流：非开发热点板块及传统高端项目分布区域，项目面临激烈区域竞争及未来高端大盘竞区域分流：非开发热点板块及传统高端项目分布区域，项目面临激烈区域竞争及未来高端大盘竞争形成的客户分流争形成的客户分流n 南坊新区及中心13、沿河板块为市场开发热点区域，集中分布目前市场高端项目，吸引购房客群主要流向；南坊新区及中心沿河板块为市场开发热点区域，集中分布目前市场高端项目，吸引购房客群主要流向；n 外来品牌开发商进驻，高端大盘不断涌现，吸引市场高端购房客群置业流向。外来品牌开发商进驻，高端大盘不断涌现，吸引市场高端购房客群置业流向。竞争环境回顾竞争环境回顾同质竞争：买方市场去化速度较慢，且存在价格天花板现象，发展高端物业面临较高去化风险，同质竞争：买方市场去化速度较慢，且存在价格天花板现象，发展高端物业面临较高去化风险，同质化竞争严重导致高端产品竞争门槛提高同质化竞争严重导致高端产品竞争门槛提高n 买方市场供应压力大导致14、项目去化速度较慢，且存在价格天花板现象，发展高端物业面临较高去化风险；买方市场供应压力大导致项目去化速度较慢，且存在价格天花板现象，发展高端物业面临较高去化风险；n 高端项目间拼河景、地段同质化竞争严重导致高端竞争项目门槛提高。高端项目间拼河景、地段同质化竞争严重导致高端竞争项目门槛提高。需求特征回顾需求特征回顾区域偏好：地块区域非高端购房群体偏好置业区域，地块发展高端物业面临如何有效蓄客难题区域偏好：地块区域非高端购房群体偏好置业区域，地块发展高端物业面临如何有效蓄客难题n 南坊新区及城区沿河板块为高端购房群体倾向区域；南坊新区及城区沿河板块为高端购房群体倾向区域；n 地块区域脱离两大热点板15、块，项目发展高端物业面临如何有效吸引目标客群挑战。地块区域脱离两大热点板块，项目发展高端物业面临如何有效吸引目标客群挑战。需求特征回顾需求特征回顾物业偏好：低密度物业偏好特征明显，高层去化难度较大，容积率条件下不同产品组合类型直接物业偏好：低密度物业偏好特征明显，高层去化难度较大，容积率条件下不同产品组合类型直接影响后期项目营销去化速度影响后期项目营销去化速度n客户物业偏好特征及市场去化速度两反面研究表明，市场低密度物业偏好特征明显，小高层及高层物业客户物业偏好特征及市场去化速度两反面研究表明，市场低密度物业偏好特征明显，小高层及高层物业去化存在较大难度；去化存在较大难度；n地块地块1.61.16、6容积率决定地块存在多种产品组合可能，将面临一定去化难度。容积率决定地块存在多种产品组合可能，将面临一定去化难度。需求特征回顾需求特征回顾地块认知：地块认知度低，区域专业市场群客户对地块认知相对易于引导，为地块发展高端物业地块认知：地块认知度低，区域专业市场群客户对地块认知相对易于引导，为地块发展高端物业首类目标客群首类目标客群n客户对地块区域认知度低，居住环境优势不明显，但区位偏、配套不完善等劣势条件极大限制地块高端客户对地块区域认知度低，居住环境优势不明显，但区位偏、配套不完善等劣势条件极大限制地块高端物业价值体系的树立及完善；物业价值体系的树立及完善；n区域周边专业市场群客户对地块认知相17、对高于区域外目标客群，该类客户为地块发展高端物业首类目标区域周边专业市场群客户对地块认知相对高于区域外目标客群，该类客户为地块发展高端物业首类目标客群。客群。问题结构化分析问题结构化分析n 综合项目发展目标，综合考虑项目所具备本体条件、面临的市场竞争环境以及对应目标客群需求特征，综合项目发展目标，综合考虑项目所具备本体条件、面临的市场竞争环境以及对应目标客群需求特征，推导出项目实现发展目标需解决的核心问题为：推导出项目实现发展目标需解决的核心问题为：物业发展层面：物业发展层面：如何解决项目如何解决项目高端物业发展目标高端物业发展目标与与地块核心价值体系不完善、市场同地块核心价值体系不完善、市场18、同质化竞争、目标客群低密度需求偏质化竞争、目标客群低密度需求偏好及价值认知力有限好及价值认知力有限之间的矛盾？之间的矛盾？营销执行层面：营销执行层面：如何解决项目追求如何解决项目追求利润、品牌、产利润、品牌、产业互动多元目标业互动多元目标与地块与地块区位偏远、区位偏远、区域竞争不占优势、整体去化速度区域竞争不占优势、整体去化速度慢、地块认知度低慢、地块认知度低之间的矛盾？之间的矛盾？核心问题界定核心问题界定价格、形象、产业互动价格、形象、产业互动 附附附附加加加加价价价价值值值值营营营营销销销销推推推推广广广广 地段地段 产品力产品力高端价值体系高端价值体系形形形形象象象象价价价价值值值值 整19、体发展策略整体发展策略物业发展层面物业发展层面n 完善核心价值及形象价值，强化附加价值完善核心价值及形象价值，强化附加价值根据地块价值差异进行地块规划布局，丰富地块核心价值体系，实现地块价值与物业价值匹配；根据地块价值差异进行地块规划布局，丰富地块核心价值体系，实现地块价值与物业价值匹配；强化项目祊河景观资源及人文氛围附加价值，全程贯彻高尔夫主题，强化高尔夫唯一性附加价值；强化项目祊河景观资源及人文氛围附加价值，全程贯彻高尔夫主题，强化高尔夫唯一性附加价值；整合住宅、商业、公建物业组合及功能定位，相互借势支撑项目整体高端价值体系的完善；整合住宅、商业、公建物业组合及功能定位，相互借势支撑项目整20、体高端价值体系的完善；n 产品力投入与成本控制、市场价值认知综合平衡产品力投入与成本控制、市场价值认知综合平衡高端形象价值树立有赖于产品力打造，但受土地成本及市场价格水平制约，应在控制产品投入成本高端形象价值树立有赖于产品力打造，但受土地成本及市场价格水平制约，应在控制产品投入成本的情况下实现产品力打造的最大化；的情况下实现产品力打造的最大化；受限于目标客群高端项目价值认知力弱，产品力打造对提升项目溢价影响有限受限于目标客群高端项目价值认知力弱，产品力打造对提升项目溢价影响有限,因此有限产品力投入因此有限产品力投入应注重考虑亮点细节提升附加值及后续营销借力预埋两方面因素；应注重考虑亮点细节提升21、附加值及后续营销借力预埋两方面因素；重视前期阶段产品软设计投入，与后期产品硬投入两方面实现投入、成本、价值认知之间平衡。重视前期阶段产品软设计投入，与后期产品硬投入两方面实现投入、成本、价值认知之间平衡。n 顺应客群演进规律，合理安排物业类型、产品结构及开发顺序顺应客群演进规律，合理安排物业类型、产品结构及开发顺序结合目标客群结构，合理控制居住及公建物业比例、布局及开发顺序结合目标客群结构，合理控制居住及公建物业比例、布局及开发顺序结合目标客群低密度物业偏好，规划限制条件下多发展低密度产品，控制高层物业产品；结合目标客群低密度物业偏好，规划限制条件下多发展低密度产品，控制高层物业产品；结合改善22、型产品需求特征，增加中大户型产品比例，控制中小户型比例。结合改善型产品需求特征，增加中大户型产品比例，控制中小户型比例。整体发展策略整体发展策略营销执行层面营销执行层面n 深入挖掘区域价值，弱化区域陌生感深入挖掘区域价值，弱化区域陌生感借势临沂大学影响力，弱化区域陌生感；借势临沂大学影响力，弱化区域陌生感；充分放大与专业市场之间空间关系，突出地块充分放大与专业市场之间空间关系，突出地块“既远又近既远又近”优势区位条件，弱化区域偏远感；优势区位条件，弱化区域偏远感；强化高尔夫球场、自身商业及公建配套优势，弱化区域配套匮乏现状；强化高尔夫球场、自身商业及公建配套优势，弱化区域配套匮乏现状；n全程运23、营高尔夫题材、华仁企业品牌落地、强化城建高端产品线形象全程运营高尔夫题材、华仁企业品牌落地、强化城建高端产品线形象借势高尔夫运动身份标签、健康绿色价值点，自项目营销层面全程贯彻高尔夫题材，树立项目高端借势高尔夫运动身份标签、健康绿色价值点，自项目营销层面全程贯彻高尔夫题材，树立项目高端物业形象价值体系；物业形象价值体系；高尔夫会员营销与项目客户组织整合实施，通过球场与项目营销互动，实现华仁企业品牌落地；高尔夫会员营销与项目客户组织整合实施，通过球场与项目营销互动，实现华仁企业品牌落地；城建地产旗下高端产品项目与高尔夫球场营销、本项目客户资源整合等方式实现联动，进一步强化城建地产旗下高端产品项目24、与高尔夫球场营销、本项目客户资源整合等方式实现联动，进一步强化城建高端产品向形象体系；城建高端产品向形象体系；n 合理控制营销节奏顺序，充分兑现项目价值，实现项目价值最大化合理控制营销节奏顺序，充分兑现项目价值，实现项目价值最大化结合区域及项目发展进度，合理控制住宅、商业、公建不同物业类型的推货顺序。结合区域及项目发展进度，合理控制住宅、商业、公建不同物业类型的推货顺序。结合可与演进规律，合理控制首期高价值物业及中远期中价值物业推售顺序，充分兑现项目价值。结合可与演进规律，合理控制首期高价值物业及中远期中价值物业推售顺序，充分兑现项目价值。整体定位方向整体定位方向n 整体定位需实现不同物业类型25、有效整合，充分展现项目完善高端价值体系；整体定位需实现不同物业类型有效整合，充分展现项目完善高端价值体系；n 整体定位方向需最大化规避区域竞争及同质化竞争，迎合目标客群需求区域偏好及低密度整体定位方向需最大化规避区域竞争及同质化竞争，迎合目标客群需求区域偏好及低密度物业偏好特征；物业偏好特征；n 整体定位方向需强化高尔夫产业与项目发展互动性；整体定位方向需强化高尔夫产业与项目发展互动性；n 整体定位方向需全面指导项目产品力核心价值及形象价值塑造及营销执行层面的延展思路；整体定位方向需全面指导项目产品力核心价值及形象价值塑造及营销执行层面的延展思路；n 鉴于不同物业类型客群结构差异，需结合不同物26、业类型进行分别定位。鉴于不同物业类型客群结构差异，需结合不同物业类型进行分别定位。定位原则定位原则住宅发展定位住宅发展定位临沂大学人文环境临沂大学人文环境高尔夫球场配套高尔夫球场配套整体发展定位整体发展定位鲁南首席鲁南首席 城市高尔夫城市高尔夫 河景墅级河景墅级 国际人文社区国际人文社区 祊河景观资源祊河景观资源外围优势外围优势外围优势外围优势唯一性价值唯一性价值产品力产品力p鲁南首席：鲁南首席：拔高项目高度，以领先者的姿态跳出区域，有效规避区域竞争劣势及区域形象劣势；拔高项目高度，以领先者的姿态跳出区域，有效规避区域竞争劣势及区域形象劣势；p城市高尔夫：城市高尔夫：有效放大高尔夫球场配套唯一27、性优势，充分放大高尔夫运动身份标签、健康理念等高端元有效放大高尔夫球场配套唯一性优势，充分放大高尔夫运动身份标签、健康理念等高端元素价值力，自项目发展中产品力打造、营销推广素价值力，自项目发展中产品力打造、营销推广 全程贯彻高尔夫主题，丰富项目高端价值体系；全程贯彻高尔夫主题，丰富项目高端价值体系；p河景墅级：河景墅级：深化项目祊河景观资源优势，合理安排地块相对低容积率条件下物业组合，打造低密度别墅深化项目祊河景观资源优势，合理安排地块相对低容积率条件下物业组合，打造低密度别墅及居住社区；及居住社区；p国际人文社区：国际人文社区：结合临沂大学人文环境优势以及客群明显欧式产品偏好特征，丰富项目具28、有国际化人文结合临沂大学人文环境优势以及客群明显欧式产品偏好特征，丰富项目具有国际化人文特征的核心价值体系，以应对激烈的市场竞争环境。特征的核心价值体系，以应对激烈的市场竞争环境。住宅客户定位住宅客户定位城郊高端大盘客群演进规律：区域价值的变化及项目不断发展成熟，决定地块长期开发过程中各城郊高端大盘客群演进规律：区域价值的变化及项目不断发展成熟，决定地块长期开发过程中各阶段目标客户也随之转变阶段目标客户也随之转变地块开发进程地块开发进程区域成熟度区域成熟度n改善性居住，注重居住改善性居住，注重居住环境及产品尺度及舒适度环境及产品尺度及舒适度n对区域配套成熟程度敏对区域配套成熟程度敏感度低；感度29、低；n购买力强，注重未来升购买力强，注重未来升值前景；值前景；n具有明显低密度产品消具有明显低密度产品消费偏好。费偏好。n以区域内高端购房群体以区域内高端购房群体为主。为主。n客群结构趋于多元，涵盖全市范围客群结构趋于多元，涵盖全市范围内主流购房群体；内主流购房群体；n注重居住环境及产品舒适度同时更注重居住环境及产品舒适度同时更加关注配套成熟度；加关注配套成熟度；n改善型居住，购买力较强；改善型居住，购买力较强；n注重社区成熟度及舒适度，对高层注重社区成熟度及舒适度，对高层产品接受度易于引导；产品接受度易于引导；n客户线丰富，客群结构多元化；客户线丰富，客群结构多元化；n客群购买力差别较大，涵30、盖不同客群购买力差别较大，涵盖不同物业类型购房群体；物业类型购房群体；n注重区域及社区成熟所形成的配注重区域及社区成熟所形成的配套优势，注重社区性价比优势；套优势，注重社区性价比优势；n注重入住高端社区所带来的身份注重入住高端社区所带来的身份标签感附加值享受。标签感附加值享受。启动区启动区成熟期成熟期扩展期扩展期高端客群高端客群主流客群主流客群多元客群多元客群具有明显的高端客群向主流客群回归的演变规律具有明显的高端客群向主流客群回归的演变规律住宅客户定位住宅客户定位目标客群结构：首期客群以区域内高端客群为主，中远期目标客群涵盖全市范围内主流购房群目标客群结构：首期客群以区域内高端客群为主，中远31、期目标客群涵盖全市范围内主流购房群体，并逐步辐射临沂周边地市高端购房客群体，并逐步辐射临沂周边地市高端购房客群首期客群首期客群中远期客群中远期客群偶得客群偶得客群112 23 3n来源：区域周边专业市场群经营业户、周边城镇私营业主、主城来源：区域周边专业市场群经营业户、周边城镇私营业主、主城区高端阶层区高端阶层n置业原因：享受型购房、注重居住环境及产品空间舒适度置业原因：享受型购房、注重居住环境及产品空间舒适度n来源：专业市场群业户、原居民、周边企事业单位来源：专业市场群业户、原居民、周边企事业单位员工，基本涵盖全市范围内主流购房群体员工，基本涵盖全市范围内主流购房群体n置业原因：注重区域及社32、区配套成熟度，置业原因：注重区域及社区配套成熟度，n来源：临沂周边地市高端购房群体及部分大来源：临沂周边地市高端购房群体及部分大型企事业单位外来高管型企事业单位外来高管n置业原因：注重社区成熟度及高尔夫配套所置业原因：注重社区成熟度及高尔夫配套所带来的身份标签、绿色生态等附加价值带来的身份标签、绿色生态等附加价值住宅客户定位住宅客户定位客群阶层特征：首期客群以区域内高端客群为主，中远期目标客群涵盖全市范围内主流购房群客群阶层特征：首期客群以区域内高端客群为主，中远期目标客群涵盖全市范围内主流购房群体，并逐步辐射临沂周边地市高端购房客群体，并逐步辐射临沂周边地市高端购房客群首期客群消费特征首期客33、群消费特征家庭年收入水平（元家庭年收入水平（元/年）年）4040万元以上万元以上总价承受能力（元）总价承受能力（元）200-300200-300万左右万左右偏好面积范围（平米）偏好面积范围（平米）260260320320中远期客群消费特征中远期客群消费特征家庭年收入水平（元家庭年收入水平（元/年）年）1515万元以上万元以上总价承受能力（万元）总价承受能力（万元）20205050万左右万左右偏好面积范围（平米）偏好面积范围（平米）9090160160之间之间数据来源：客群需求特征调研数据来源：客群需求特征调研住宅客户定位住宅客户定位住宅客群定位：首期客群以区域内高端客群为主，中远期目标客群涵盖34、全市范围内主流购房住宅客群定位：首期客群以区域内高端客群为主，中远期目标客群涵盖全市范围内主流购房群体，并逐步辐射临沂周边地市高端购房客群群体，并逐步辐射临沂周边地市高端购房客群住宅客群定位住宅客群定位首期社会财务阶层，中远期回归为城市中间力量首期社会财务阶层，中远期回归为城市中间力量首期目标客群需求特征首期目标客群需求特征p渴望回归自然、有较渴望回归自然、有较高品位高品位的中高收入城市高的中高收入城市高端购房群体；端购房群体；p主力购买人群年龄在主力购买人群年龄在3535岁以上岁以上；p对周边对周边自然资源自然资源因素非常看重；因素非常看重；p追求人文带来的追求人文带来的文化品味文化品味生活35、；生活；p追求回归自然的舒适生活追求回归自然的舒适生活健康、自然健康、自然p注重产品舒适度及尺度空间感；注重产品舒适度及尺度空间感；p支付能力强，注重区域未来升值前景；支付能力强，注重区域未来升值前景；p对生活拥有对生活拥有较高追求较高追求的中等收入以上的家庭与的中等收入以上的家庭与个体的城市主流攻防群体；个体的城市主流攻防群体；p主力购买人群年龄在主力购买人群年龄在30-4530-45岁岁；p对景观对景观/户型户型/公建配套设施具有公建配套设施具有一定需求；一定需求；p注重区域及社区配套成熟度，对注重区域及社区配套成熟度，对性价比性价比认同并认同并满意；满意；p喜欢互动开放的居住空间；注重细36、节品质；喜欢互动开放的居住空间；注重细节品质；p注重户型舒适度，以舒适型两居和三居为主；注重户型舒适度，以舒适型两居和三居为主；p总价承受力有限；总价承受力有限；中远期目标客群需求特征中远期目标客群需求特征商业发展定位商业发展定位部分社区配套功能部分社区配套功能与整体国际风格协调与整体国际风格协调整体发展定位整体发展定位国际风情商业街区国际风情商业街区大学城商业特征明显大学城商业特征明显主导功能主导功能辅助功能辅助功能立面风格立面风格建筑结构建筑结构n国际风情商业街区：国际风情商业街区：位于住宅居住区，迎合区域消费者对于零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天位于住宅居住区，迎合区域消费者对于零37、售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。主要以专卖店或时装店为主，多业态集合，以休闲时尚为目的，包括餐饮、娱开放及良好环境的特征。主要以专卖店或时装店为主，多业态集合，以休闲时尚为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装修的风格营造出别致的休闲消费场所。乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装修的风格营造出别致的休闲消费场所。商业客户定位商业客户定位大学商业业态功能为主大学商业业态功能为主社区配套功能为辅社区配套功能为辅消费客群消费客群经营客群经营客群购买客群购买客群大学生为主力消费群体，大学生为主力消费群体，地缘性客户及社区业主为地缘性客户及社区业主为商业38、补充消费群体商业补充消费群体大学城商业业态为主导；大学城商业业态为主导；社区生活配套业态为辅助社区生活配套业态为辅助部分经营客群；地域性高部分经营客群；地域性高端群体如专业市场群业主、端群体如专业市场群业主、住宅业主、周边原居民投住宅业主、周边原居民投资性购买资性购买消费力相对不高，消费习消费力相对不高，消费习惯受假期及作息时间限制惯受假期及作息时间限制明显明显经营业态决定整体经营档经营业态决定整体经营档次相对不高，中小单位经次相对不高，中小单位经营规模为主营规模为主经营业态决定投资回报率经营业态决定投资回报率一般，因此需控制单铺面一般，因此需控制单铺面积以控制总价降低投资门积以控制总价降低投39、资门槛，吸引购买客群槛，吸引购买客群n商业大学商业为主社区配套为辅功能定位，决定大学生为主体，地缘性居民及业主为辅助消费客群结构；商业大学商业为主社区配套为辅功能定位，决定大学生为主体，地缘性居民及业主为辅助消费客群结构；n消费客群结构及功能定位决定经营业态规模及档次，进一步决定商业物业发展需满足经营业态所需产品消费客群结构及功能定位决定经营业态规模及档次，进一步决定商业物业发展需满足经营业态所需产品结构及标准；购买客群特征要求控制商业单铺面积以控制总价降低投资门槛；结构及标准；购买客群特征要求控制商业单铺面积以控制总价降低投资门槛；n与社区整体国际化建筑风格协调，决定商业物业建筑立面风格及主40、题特色。与社区整体国际化建筑风格协调，决定商业物业建筑立面风格及主题特色。公寓发展定位公寓发展定位写字楼写字楼西北西北角标角标志性志性公建公建酒店酒店公寓公寓适合持有运营，不利于回款，与财务目标不符适合持有运营，不利于回款，与财务目标不符公寓发展定位公寓发展定位政府要求标志性公建政府要求标志性公建临近临沂大学临近临沂大学整体发展定位整体发展定位城市高尔夫酒店式公寓城市高尔夫酒店式公寓社区居住产品线补充社区居住产品线补充居住功能居住功能控制面积控制面积建筑类型建筑类型立面风格立面风格强化附加值强化附加值物业提升物业提升产业互动产业互动价值提升价值提升p公寓：公寓：结合地块商业及商务立体分析，二期41、公建选择居住类公寓物业，作为社区整体居住类产品线的完结合地块商业及商务立体分析，二期公建选择居住类公寓物业，作为社区整体居住类产品线的完善与补充；善与补充；p高尔夫主题：高尔夫主题：强化高尔夫主题及临沂大学两大附加值优势，引入酒店式运营管理，整体提升公寓物业形强化高尔夫主题及临沂大学两大附加值优势，引入酒店式运营管理，整体提升公寓物业形象价值，进一步树立项目整体高端物业价值体系；象价值，进一步树立项目整体高端物业价值体系；p标志性：标志性：通过现代感、昭示性强的立面风格，实现政府建设标志性公建规划要求。通过现代感、昭示性强的立面风格，实现政府建设标志性公建规划要求。公寓客户定位公寓客户定位高尔42、夫主题酒店式公寓高尔夫主题酒店式公寓消费客群消费客群购买客群购买客群高尔夫产业带动休闲度假客群高尔夫产业带动休闲度假客群临沂大学学术交流及居住需求临沂大学学术交流及居住需求临沂大学生源群体居住需求临沂大学生源群体居住需求高尔夫产业带动下衍生的度假购买高尔夫产业带动下衍生的度假购买地缘性高端购房客群投资性购买地缘性高端购房客群投资性购买具有大学情结年轻购房群体首置购买具有大学情结年轻购房群体首置购买流动性消费需求流动性消费需求暂时性居住特征暂时性居住特征投资性购买需求投资性购买需求要求控制总价及投资回报要求控制总价及投资回报p消费群体结构具有明显的流动性及暂时性居住需求特征，购买客群结构投资性购43、房特征明显，消费客群消费群体结构具有明显的流动性及暂时性居住需求特征，购买客群结构投资性购房特征明显，消费客群及购买客群分离，要求引入第三方运营实现消费需求与投资需求的有效衔接，同时通过酒店式运营服务及购买客群分离，要求引入第三方运营实现消费需求与投资需求的有效衔接，同时通过酒店式运营服务提升项目整体价值形象。提升项目整体价值形象。p消费群体及购买客群需求特征决定需控制公寓产品户型尺度，产品结构、硬件投入及软件配套需满足酒消费群体及购买客群需求特征决定需控制公寓产品户型尺度，产品结构、硬件投入及软件配套需满足酒店式公寓运营需求；外在建筑风格需满足政府标志性建筑要求。店式公寓运营需求；外在建筑风44、格需满足政府标志性建筑要求。整体定位体系整体定位体系住宅住宅国际风情商业街区国际风情商业街区商业商业公寓公寓首席城市高尔夫河景首席城市高尔夫河景墅级国际人文社区墅级国际人文社区高尔夫主题高尔夫主题酒店式公寓酒店式公寓首期社会财务阶层高端购房首期社会财务阶层高端购房群体；中远期演变有高端演群体；中远期演变有高端演变至主流群体。高价值物业变至主流群体。高价值物业需求偏好明显。需求偏好明显。投资性购买需求特征明显，投资性购买需求特征明显，居住客群与购买客群分离，居住客群与购买客群分离，要求引入第三方运营实现两要求引入第三方运营实现两部分客群需求有效衔接部分客群需求有效衔接大学商业业态为主导，社区大学45、商业业态为主导，社区功能配套为辅助，决定商业功能配套为辅助，决定商业业态及经营档次；消费档次业态及经营档次；消费档次及购买客群支付能力不高。及购买客群支付能力不高。建筑与社区整体风格一致；建筑与社区整体风格一致；产品结构及设计标准满足大产品结构及设计标准满足大学业态及社区配套业态要求；学业态及社区配套业态要求；控制单铺面积以控制总价。控制单铺面积以控制总价。增加低密度物业比例，控制增加低密度物业比例，控制高密度物业比例；高密度物业比例；首期低密度高价值价值物业，首期低密度高价值价值物业，中远期发展高密度物业中远期发展高密度物业建筑满足政府标志公建要求；建筑满足政府标志公建要求；居住产品线补充，46、控制面积；居住产品线补充，控制面积；硬件投入及第三方运营满足硬件投入及第三方运营满足酒店式运营要求；酒店式运营要求；发展定位发展定位物业物业类型类型客群定位客群定位物业发展方向物业发展方向Code of this report|34 Copyright Hopefluent Group,2010物业发展建议物业发展建议0202v 住宅产品策略住宅产品策略v 商业产品策略商业产品策略v 公寓产品策略公寓产品策略物业发展物业发展问题分析问题分析物业物业发展策略发展策略地块地块价值分析价值分析物业组合物业组合建议建议规划设计规划设计建议建议规划布局规划布局交通组织交通组织景观设计景观设计主题演绎主题47、演绎户型设计户型设计建议建议建筑风格建筑风格园林营造园林营造平面设计平面设计建议建议户型亮点户型亮点设计设计附加值附加值及亮点及亮点物业发展的基本原则物业发展的基本原则物业发展基本原则物业发展基本原则极大超越极大超越在产品力上以极大优势超越竞争项目在产品力上以极大优势超越竞争项目策略性的产品投入策略性的产品投入着重表现力强、客户易感知产品投入，加强产品的规划设计，控制产品的硬性投资着重表现力强、客户易感知产品投入，加强产品的规划设计，控制产品的硬性投资切合企业目标切合企业目标符合企业对本案的高品质定位，增加高价值物业，实现总货值最大化符合企业对本案的高品质定位，增加高价值物业，实现总货值最大化48、全程运用高尔夫全程运用高尔夫在景观、建筑等方面突出高尔夫主题在景观、建筑等方面突出高尔夫主题对风水的考究对风水的考究在产品设计上充分考虑风水，切合临沂人尤其是生意人的购房要求在产品设计上充分考虑风水，切合临沂人尤其是生意人的购房要求112 23 345物业发展物业发展问题分析问题分析物业物业发展策略发展策略地块地块价值分析价值分析物业组合物业组合建议建议规划设计规划设计建议建议规划布局规划布局交通组织交通组织景观设计景观设计主题演绎主题演绎户型设计户型设计建议建议建筑风格建筑风格园林营造园林营造平面设计平面设计建议建议户型亮点户型亮点设计设计附加值附加值及亮点及亮点聚才五路聚才五路工工业业大大49、道道滨滨河河路路祊河滨河景观带祊河滨河景观带高尔夫高尔夫琅琊王路沿街商业、回迁居住区琅琊王路沿街商业、回迁居住区大学入口简易房大学入口简易房n地块不规则，位置较偏僻外部环境不足，昭示性不地块不规则，位置较偏僻外部环境不足，昭示性不足；足；n拥有祊河景观资源和高尔夫景观可利用；拥有祊河景观资源和高尔夫景观可利用；n四周环行政道路，需尽量规避其噪声污染对住宅部四周环行政道路，需尽量规避其噪声污染对住宅部分的价值贬损；分的价值贬损；n南侧人流延伸性相对强，紧邻临沂大学东门，商业南侧人流延伸性相对强，紧邻临沂大学东门，商业价值较高。价值较高。一级住宅价值区：内园林、无噪音一级住宅价值区：内园林、无噪音50、二级价值区：河景、高尔夫景、有噪音二级价值区：河景、高尔夫景、有噪音商业价值区：人流量高、紧邻临沂大学东门商业价值区：人流量高、紧邻临沂大学东门排布考虑的因素：西北可观高尔夫景观，东北临近河景，因此，自然资源作为物业排布的考虑因排布考虑的因素：西北可观高尔夫景观，东北临近河景，因此，自然资源作为物业排布的考虑因素素地块价值分析地块价值分析容积率容积率1.61.6高低搭配社区高低搭配社区纯高层（小高层）社区纯高层（小高层）社区n规模较大的社区需要拓宽产品线以满足客户多元，纯高层（小高层）社区目前在高端盘规模较大的社区需要拓宽产品线以满足客户多元，纯高层（小高层）社区目前在高端盘中非常少见；中非常51、少见；n目前市场上容积率较高的大盘目前市场上容积率较高的大盘普遍采用的做法是高层（小高层）多层普遍采用的做法是高层（小高层）多层+低密度物业。低密度物业。高层是临沂市场的供应主流，市场抗性相对大，关键是实现高层产品的价值提升。高层是临沂市场的供应主流，市场抗性相对大，关键是实现高层产品的价值提升。如何高效地实现如何高效地实现1.61.6容积率的产品突破？容积率的产品突破？不支撑高端定位不支撑高端定位物业组合建议物业组合建议？物业组合建议物业组合建议选择考虑的因素：临沂购房者对洋房认可度高，别墅及洋房市场售价水平高选择考虑的因素：临沂购房者对洋房认可度高，别墅及洋房市场售价水平高n多层还是最喜欢52、的类型，公摊少，觉得实惠，但现观念正在逐渐改变多层还是最喜欢的类型，公摊少，觉得实惠，但现观念正在逐渐改变n客户对小高层和不带电梯的多层认可度高，在访谈中发现，年轻客户对小高层的认可度高于别墅；喜欢多客户对小高层和不带电梯的多层认可度高，在访谈中发现，年轻客户对小高层的认可度高于别墅；喜欢多层洋房的情调；层洋房的情调；n高层的接受度目前还是较低高层的接受度目前还是较低建议选择：高低搭配方案：建议选择：高低搭配方案：别墅别墅+洋房洋房+高层高层圈层圈层全市全市n对临沂品质的颠覆对临沂品质的颠覆n绝对冲击力的产品绝对冲击力的产品n热烈的高尔夫氛围热烈的高尔夫氛围n全新生活方式，对原有居住的替代全新53、生活方式，对原有居住的替代带动带动联排联排洋房洋房高层住宅高层住宅公寓公寓低密度产品：低密度产品：n价值标杆价值标杆n营造风情营造风情n圈层主导圈层主导高层产品：高层产品：n容积率实现容积率实现n全市主导全市主导n主力产品主力产品产品定位思路产品定位思路价值标杆带动整体，产品引导客户多元化价值标杆带动整体，产品引导客户多元化物业组合建议物业组合建议各物业比例组合概念性参考各物业比例组合概念性参考物业组合建议物业组合建议规划求解规划求解双拼别墅双拼别墅联排别墅联排别墅花园洋房花园洋房高层高层公寓公寓合计合计/总收益总收益容积率容积率0.80.80.90.911.2 22 2.5.52 2.5.554、/建筑面积建筑面积114090 4090 3333684 684 3333684 684 123112310 011 2 20000 0000 22224558 4558 单价单价121200000011000000007000700040004000500050001331334 411050705078 8 用地面积用地面积1176761212 3 374742 26 6 2 28070 8070 49492 240 40 8000 8000 1140403 349 49 最小建面最小建面67673 36.746.742 24 4333368683 3.7.7112 2333368683 55、3.7.7112 2222245.580845.5808222245.580845.5808/最大建面最大建面22224558.084558.0822224558.084558.080 01313000000002 200000000/最小面积比率最小面积比率3 3%115%5%115%5%11%11%/所占总建面比例所占总建面比例6%6%115%5%115%5%55%55%9%9%1100%00%所占用地面积比例所占用地面积比例1313%2 27%7%2 20%0%3 35%5%6%6%1100%00%n双拼：双拼：5%5%n联排：联排：12%12%n洋房：洋房：12%12%n高层：高层：456、4%44%n公寓公寓+商业：商业：20%20%居住物业测算居住物业测算户型配比户型配比物业组合建议物业组合建议物业类型物业类型面积面积区间区间()此物业类型此物业类型内占内占比比高层高层(100%)(100%)90-12090-12036%36%120-140120-14036%36%140-160140-16027%27%洋房洋房(100%)(100%)120-140120-14057%57%140-160140-16029%29%160-220160-22014%14%别墅别墅(100%)(100%)220-250220-25050%50%250-320250-32050%50%n根据第一57、阶段对临沂热销户型及根据第一阶段对临沂热销户型及市场竞争情况的分析，推出本案市场竞争情况的分析，推出本案户型配比户型配比注：洋房力求实现电梯多层，在整注：洋房力求实现电梯多层，在整体开发受影响的情况下，洋房层体开发受影响的情况下，洋房层数可进行适当调整。数可进行适当调整。优优先先开开发发别别墅墅及及高高价价值值物物业业物业发展物业发展问题分析问题分析物业物业发展策略发展策略地块地块价值分析价值分析物业组合物业组合建议建议规划设计规划设计建议建议规划布局规划布局交通组织交通组织景观设计景观设计主题演绎主题演绎户型设计户型设计建议建议建筑风格建筑风格园林营造园林营造平面设计平面设计建议建议户型亮点58、户型亮点设计设计附加值附加值及亮点及亮点营销角度规划排布考虑原则营销角度规划排布考虑原则规划布局建议规划布局建议价值最大化（景观、朝向、收益）价值最大化（景观、朝向、收益）充分利用高尔夫及河景景观资源，兼顾内部景观和朝向充分利用高尔夫及河景景观资源，兼顾内部景观和朝向因地制宜因地制宜充分挖掘地块价值，结合现状，降低施工难度充分挖掘地块价值，结合现状，降低施工难度考虑周边环境影响考虑周边环境影响考虑现状及未来周边大学及商业影响，最大化规避其影响考虑现状及未来周边大学及商业影响，最大化规避其影响产品是否丰富及有创新产品产品是否丰富及有创新产品扩大客户群，减少内部竞争，带来持续增值扩大客户群，减少内59、部竞争，带来持续增值对舒适度的考究对舒适度的考究作为项目亮点提升项目形象及整体品质作为项目亮点提升项目形象及整体品质临沂市场上见到的社区空间临沂市场上见到的社区空间规划布局规划布局高层界定区域围合社区高层界定区域围合社区占地占地15.915.9万万 建面建面4040万万 别墅别墅+高层高层社区开放空间作为高低物业的划社区开放空间作为高低物业的划分和过渡分和过渡同类型物业相对集中排布同类型物业相对集中排布平面布局形态：通过良好的排布规律来提升项目价值平面布局形态：通过良好的排布规律来提升项目价值规划布局规划布局空间布局形态：做高高度，集约占地，打造具有冲击力的集中开放空间空间布局形态：做高高度，60、集约占地，打造具有冲击力的集中开放空间本项目容积率本项目容积率1.61.6，可以，可以充分利用这一条件，在成充分利用这一条件，在成本未大幅增加、市场可接本未大幅增加、市场可接受的情况下，布置部分高受的情况下，布置部分高层及高层住宅，集中更多层及高层住宅，集中更多外部空间，形成规模优势外部空间，形成规模优势大而整的园林空间、极致化的大而整的园林空间、极致化的“绿色占有率绿色占有率”是全景观社区的骄傲！是全景观社区的骄傲！规划布局规划布局空间布局形态：高的上去，低的下来，追求强烈形式感和极致化的空间对比空间布局形态：高的上去，低的下来，追求强烈形式感和极致化的空间对比高低疏密，大开大合，让我们社区61、的第一眼印象就与众不同！高低疏密，大开大合，让我们社区的第一眼印象就与众不同！规划布局规划布局空间布局形态：高层瞰景，低层拥景，充分体现住宅与景观的互动空间布局形态：高层瞰景，低层拥景，充分体现住宅与景观的互动高低错落的建筑形式对强势景观资源充分利用，兑现高低错落的建筑形式对强势景观资源充分利用，兑现“全景观全景观”的规划理念！的规划理念！n高层住宅充展现对其社区内外景观资源的充分高层住宅充展现对其社区内外景观资源的充分利用，构成其豪宅价值的重要支撑利用，构成其豪宅价值的重要支撑n低层住宅利用形式创低层住宅利用形式创新，可以体现丰富新，可以体现丰富的观景层次，形成的观景层次，形成室内外空间的交62、融，室内外空间的交融，提升居住档次提升居住档次点式塔楼集群与开放空间点式塔楼集群与开放空间规划布局规划布局空间布局形态：高层瞰景，低层拥景，充分体现住宅与景观的互动空间布局形态：高层瞰景，低层拥景，充分体现住宅与景观的互动围绕景观资源中心，形成围绕景观资源中心，形成孔雀开屏式、多层孔雀开屏式、多层次、多角度的观景面次、多角度的观景面，不仅在内外景观的，不仅在内外景观的“总量总量”上，而且在上，而且在“户均占有量户均占有量”上，真正成上，真正成为市场的为市场的No.1No.1。同时形成资源强势点，为设立同时形成资源强势点，为设立“价值标杆价值标杆”的产的产品创造条件。品创造条件。有取有舍，获得视63、野的开阔度有取有舍，获得视野的开阔度也获得景观的奢侈度也获得景观的奢侈度规划布局规划布局规划布局规划布局基于上述理念，提供规划思路意向。通过同种类型物业的相对集中布置实现不同层级住户互不干扰基于上述理念，提供规划思路意向。通过同种类型物业的相对集中布置实现不同层级住户互不干扰别墅别墅洋房洋房板式高层板式高层椭圆式高层椭圆式高层公寓公寓商业商业/公寓公寓n高层组团的疏阔意高层组团的疏阔意象象n局部放大局部放大景观或水景观或水面，形成面，形成“楼王楼王”集中景观围合在社区内部，并形成集中景观围合在社区内部，并形成高中低三种物业形式的自然分隔与高中低三种物业形式的自然分隔与过渡过渡“一环、两轴、三组64、团一环、两轴、三组团”n一环：指由社区由高层一环：指由社区由高层环抱围合而成；环抱围合而成；n二轴：南北中央景观轴二轴：南北中央景观轴与物业组团间高尔夫元与物业组团间高尔夫元素次景观轴；素次景观轴；n三组团：指通过功能和三组团：指通过功能和建筑类型划分建筑类型划分3 3个不同个不同的组团。的组团。群组轮廓形成梯级错落，建筑天际对比鲜明的空间形式群组轮廓形成梯级错落，建筑天际对比鲜明的空间形式规划布局规划布局出入口设置建议出入口设置建议主出入口主出入口次出入口次出入口规划设置要求：规划设置要求：n主出入口设置于临西八路。主出入口设置于临西八路。次出入口选址分析：次出入口选址分析：n聚才五路规划为65、商业街，不适聚才五路规划为商业街，不适宜打造社区入口；宜打造社区入口；n考虑内部动线处理，建议选择考虑内部动线处理，建议选择滨河路设置次出入口。滨河路设置次出入口。物业发展物业发展问题分析问题分析物业物业发展策略发展策略地块地块价值分析价值分析物业组合物业组合建议建议规划设计规划设计建议建议规划布局规划布局交通组织交通组织景观设计景观设计主题演绎主题演绎户型设计户型设计建议建议建筑风格建筑风格园林营造园林营造平面设计平面设计建议建议户型亮点户型亮点设计设计附加值附加值及亮点及亮点规划布局规划布局交通组织建议交通组织建议1 1、道路分级设计、道路分级设计n车行道路连通社区出入口，车行道路连通社区66、出入口，形成形成“WW”状道路，保证状道路，保证车辆畅通和高效的到达各车辆畅通和高效的到达各个物业组团；个物业组团；n进入别墅组团的，道路基进入别墅组团的，道路基本上为结合停车的尽端式本上为结合停车的尽端式道路，有逐步进入别墅组道路，有逐步进入别墅组团的深入感；团的深入感；n道路自然弯曲，做到直路道路自然弯曲，做到直路不呆板，弯路不做作。不呆板，弯路不做作。2 2、停车方式、停车方式n高层分别从主入口进高层分别从主入口进入高层区后地下停车；入高层区后地下停车；n联排别墅以自家车库联排别墅以自家车库为主，地上停车为辅；为主，地上停车为辅；n洋房为地下停车。洋房为地下停车。地下停车场地下停车场地下67、入口地下入口地面车行线地面车行线地面人行线地面人行线规划布局规划布局交通组织建议交通组织建议地下入口地下入口地面车行线地面车行线地面人行线地面人行线考虑因素：考虑因素：n方便将车流引入到别墅物业；方便将车流引入到别墅物业；n最大限度的建设对景观的破最大限度的建设对景观的破坏；坏；n道路的弯转利于降低社区内道路的弯转利于降低社区内行车速度；行车速度；规划布局规划布局交通组织建议交通组织建议社区道路社区道路视野宽阔，大气非凡视野宽阔，大气非凡，豪宅风范自显豪宅风范自显深色沥青铺地：深色沥青铺地：体现豪宅体现豪宅厚重感厚重感和品质性和品质性减速装置：减速装置：设置减速装置，设置减速装置，有有效控制道68、路状况效控制道路状况，较好保证社，较好保证社区居住环境区居住环境道路社区主干道道路社区主干道较好体现豪宅较好体现豪宅气派气派组团干道组团干道避免空旷扩大私家避免空旷扩大私家面积面积-缩小宽度，营造组团私密性缩小宽度，营造组团私密性及及扩大私家占地面积。扩大私家占地面积。-高大的树木也起到很好的高大的树木也起到很好的“私密私密保证保证”。-以绿化作为分隔功能的界限，一以绿化作为分隔功能的界限，一可可保证景观性保证景观性二可避免栅栏给人二可避免栅栏给人的制式感。的制式感。组团支干道组团支干道避免直通住家避免直通住家，体现尊贵气质，体现尊贵气质社区支干道社区支干道通过通过密植阻挡密植阻挡视线，私密性69、强。视线，私密性强。选用石才铺地，体现选用石才铺地，体现豪宅品质豪宅品质，体现尊客身价。体现尊客身价。组团支干道组团支干道体现主人风范体现主人风范产品定位产品定位物业发展物业发展问题分析问题分析物业物业发展策略发展策略地块地块价值分析价值分析物业组合物业组合建议建议规划设计规划设计建议建议规划布局规划布局交通组织交通组织景观设计景观设计主题演绎主题演绎户型设计户型设计建议建议建筑风格建筑风格园林营造园林营造平面设计平面设计建议建议户型亮点户型亮点设计设计附加值附加值及亮点及亮点规划布局规划布局景观设计：景观设计：两轴、多点、广铺绿的高尔夫情景景观两轴、多点、广铺绿的高尔夫情景景观景观轴线：景观70、轴线：n结合南北主景观轴及道路设结合南北主景观轴及道路设计，形成具有项目特色的景计，形成具有项目特色的景观走廊；观走廊；组团景观：组团景观：n各组团内部再分别形成各自各组团内部再分别形成各自的组团景观节点；的组团景观节点；广铺绿：广铺绿：n设计强化组团环境的舒适性，设计强化组团环境的舒适性，弱化不利因素的影响。弱化不利因素的影响。规划布局规划布局景观设计：景观设计：两轴、多点、广铺绿的高尔夫情景景观两轴、多点、广铺绿的高尔夫情景景观入口景观入口景观景观节点景观节点标志性公建标志性公建主要景观节点分布：主要景观节点分布：n入口景观：入口景观：作为主要对外形象展作为主要对外形象展示区域，为项目树立71、示区域，为项目树立良好对外形象良好对外形象；n景观节点：景观节点：增强景观之间联系的增强景观之间联系的景观共享区域，为项景观共享区域，为项目营造舒适、优质的目营造舒适、优质的社区环境；社区环境；n标志性公建：标志性公建：北侧公寓为项目建成北侧公寓为项目建成后期的形象节点，对后期的形象节点，对内对外有良好昭示性。内对外有良好昭示性。n边角利用：配电站、垃圾中转站等边角利用：配电站、垃圾中转站等产品定位产品定位物业发展物业发展问题分析问题分析物业物业发展策略发展策略地块地块价值分析价值分析物业组合物业组合建议建议规划设计规划设计建议建议规划布局规划布局交通组织交通组织景观设计景观设计主题演绎主题演72、绎户型设计户型设计建议建议建筑风格建筑风格园林营造园林营造平面设计平面设计建议建议户型亮点户型亮点设计设计附加值附加值及亮点及亮点针对市场喜好及产品策略要求，建议采用简洁有力的德式针对市场喜好及产品策略要求，建议采用简洁有力的德式/学院派建筑风格学院派建筑风格建议采用：建议采用：简洁有力的德式简洁有力的德式/学院学院派建筑风格派建筑风格n保持欧式古典的精当保持欧式古典的精当比例和立面质感，简比例和立面质感，简化繁琐的线角化繁琐的线角n具有现代气质但不过具有现代气质但不过于前卫，融合创新的于前卫，融合创新的细部设计细部设计主题演绎主题演绎/建筑风格建筑风格线条简洁，成本低线条简洁，成本低德式建筑73、风格德式建筑风格建筑自身表现力强建筑自身表现力强市场崇尚欧式市场崇尚欧式避免风格同质化避免风格同质化欧式欧式建筑细部表现：校园元素穿插使用重塑历史印迹，学院风情温和静雅舒展人文气质建筑细部表现：校园元素穿插使用重塑历史印迹，学院风情温和静雅舒展人文气质n现代校园元素穿插使现代校园元素穿插使用，以西式廊柱、门用，以西式廊柱、门廊、浅水、雕塑、广廊、浅水、雕塑、广场、喷泉等诸多元素场、喷泉等诸多元素点缀于园林之中，既点缀于园林之中，既有历史感的印迹和记有历史感的印迹和记忆，也有现代感的简忆，也有现代感的简洁与酣畅，散发出温洁与酣畅，散发出温和静雅、自然和谐的和静雅、自然和谐的气质。更多的是平静气质74、。更多的是平静的抒情、细致的笔触的抒情、细致的笔触与平和的神情。整个与平和的神情。整个园林环境幽静疏朗，园林环境幽静疏朗，舒展着一种人文气质，舒展着一种人文气质，体现高尚的学院式生体现高尚的学院式生活品格。活品格。n建筑中长长的连廊和建筑中长长的连廊和庄重的列柱也将是教庄重的列柱也将是教育的一部分。四方院育的一部分。四方院中每块石头都能教导中每块石头都能教导人们要知道体面和诚人们要知道体面和诚实。实。主题演绎主题演绎/建筑风格建筑风格造型风格古典气质突出，但线条简造型风格古典气质突出，但线条简洁不繁琐。洁不繁琐。选用质感突出面砖作为立面材料，选用质感突出面砖作为立面材料，产品具有价值感和稳重大75、气的气质产品具有价值感和稳重大气的气质特征。特征。建筑群错落有致，与景观结合良好，建筑群错落有致，与景观结合良好，社区内的组团空间耐人寻味。社区内的组团空间耐人寻味。建筑细部表现：质感出众建筑细部表现：质感出众主题演绎主题演绎/建筑风格建筑风格分物业类型建筑风格表现分物业类型建筑风格表现主题演绎主题演绎/建筑风格建筑风格建筑风格表现：学院派风格在联排建筑上表现力强，品质感、风情味兼顾建筑风格表现：学院派风格在联排建筑上表现力强，品质感、风情味兼顾主题演绎主题演绎/建筑风格建筑风格建筑风格表现：河景高层充分体现豪宅形象和标志性的椭圆弧型外形，色彩上与整体保持一致建筑风格表现：河景高层充分体现豪宅76、形象和标志性的椭圆弧型外形，色彩上与整体保持一致主题演绎主题演绎/建筑风格建筑风格建筑风格表现：学院派风格建筑高低搭配相得益彰建筑风格表现：学院派风格建筑高低搭配相得益彰主题演绎主题演绎/建筑风格建筑风格材料的质感材料的质感细部工艺的精良细部工艺的精良有设计感的立面有设计感的立面提升项目品质感的三大关键举措提升项目品质感的三大关键举措主题演绎主题演绎/建筑风格的打造建筑风格的打造n使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求；n强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重；n玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉；关键点关键点1 1：注重材料的质77、感：注重材料的质感主题演绎主题演绎/建筑风格的打造建筑风格的打造n高层中避免坡屋顶和其他复杂屋顶设计对成本的过度增加；n通常人们对外立面品质形成直接清晰感官的位置在二层以下，因此建议该部分作为建筑的脸面，做出品质。关键点关键点1 1：注重材料的质感：注重材料的质感主题演绎主题演绎/建筑风格的打造建筑风格的打造n注重窗框、檐口、栏杆等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值；n注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现人性化；关键点关键点2 2：注重细部工艺的精良：注重细部工艺的精良主题演绎主题演绎/建筑风格的打造建筑风格的打造n通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面78、的设计感和创新，不落俗套。关键点关键点3 3：注重立面的设计感：注重立面的设计感主题演绎主题演绎/建筑风格的打造建筑风格的打造产品定位产品定位物业发展物业发展问题分析问题分析物业物业发展策略发展策略地块地块价值分析价值分析物业组合物业组合建议建议规划设计规划设计建议建议规划布局规划布局交通组织交通组织景观设计景观设计主题演绎主题演绎户型设计户型设计建议建议建筑风格建筑风格园林营造园林营造平面设计平面设计建议建议户型亮点户型亮点设计设计附加值附加值及亮点及亮点主题演绎主题演绎/园林营造园林营造市场产品现状：在售项目以外部自然景观为竞争力，园林打造不足，购房者崇尚大面积集中式绿地市场产品现状：在售79、项目以外部自然景观为竞争力，园林打造不足，购房者崇尚大面积集中式绿地n从从Field ResearchField Research及深度访谈的数据上分析，集中式绿地最受欢迎，硬质广场居次席，房前屋后的绿植排及深度访谈的数据上分析，集中式绿地最受欢迎，硬质广场居次席，房前屋后的绿植排名第三名第三1 1号号 集中水景集中水景2 2号号 集中绿地集中绿地4 4号号 硬质广场硬质广场3 3号号 蜿蜒水系蜿蜒水系5 5号号 房前屋后的植物房前屋后的植物“景观，有大块的绿地么，没有绿地有个小广场也行，景观，有大块的绿地么，没有绿地有个小广场也行，水景就算了，我们临沂现在最不缺少的就是水！水景就算了，我们临80、沂现在最不缺少的就是水！”金融机构金融机构 马经理马经理主题演绎主题演绎/园林营造园林营造市场产品现状：在售项目以外部自然景观为竞争力，园林打造不足，购房者崇尚大面积集中式绿地市场产品现状：在售项目以外部自然景观为竞争力，园林打造不足，购房者崇尚大面积集中式绿地结合项目结合项目独有的高尔夫资源独有的高尔夫资源下，为项目建立鲜明市场标签，拔高品质。可以让下，为项目建立鲜明市场标签，拔高品质。可以让“高尔夫情景高尔夫情景”融入项目融入项目的园林景观中设计突破市场产品的规律与局限。通过的园林景观中设计突破市场产品的规律与局限。通过优质优质的居住的居住环境环境与园林与园林景观景观为项目的居住空间，创造81、为项目的居住空间，创造强有力的强有力的“优越性优越性”和和“贵族感贵族感”建议项目打造建议项目打造高尔夫情景景观高尔夫情景景观，营造贵族景观社区，营造贵族景观社区高尔夫：以高尔夫元素为主题，点缀特色化的高档社区高尔夫：以高尔夫元素为主题，点缀特色化的高档社区园林景观：增加园林小品和硬铺装，减少植物在园林中的主体地园林景观：增加园林小品和硬铺装，减少植物在园林中的主体地位，从而控制成本、梳理项目形象位，从而控制成本、梳理项目形象主题演绎主题演绎/园林营造园林营造高尔夫情景景观高尔夫情景景观n景观轴线景观轴线体现社区的高品质，与德体现社区的高品质，与德式建筑风格相符式建筑风格相符n组团景观组团景观82、展现高尔夫元素，个性化、展现高尔夫元素，个性化、放松舒适空间放松舒适空间n成本控制成本控制线性浅水系、疏林稀草、线性浅水系、疏林稀草、硬质铺装硬质铺装主题演绎主题演绎/园林营造园林营造景观轴线景观轴线n景观轴线景观轴线体现社区的高品质，与体现社区的高品质，与德式建筑风格相符德式建筑风格相符n组团景观组团景观展现高尔夫元素，个性展现高尔夫元素，个性化、放松舒适空间化、放松舒适空间n成本控制成本控制线性浅水系、疏林稀草、线性浅水系、疏林稀草、硬质铺装硬质铺装n小区内部园林小区内部园林n序列感序列感n统一性统一性n层次过渡层次过渡采用图案化、阵列感采用图案化、阵列感强，极具装饰效果的强，极具装饰效果83、的园林，使人产生强烈园林，使人产生强烈的视觉效果的视觉效果主题演绎主题演绎/园林营造园林营造景观轴线：以线形水系作园林主线，突出设计感和趣味性景观轴线：以线形水系作园林主线，突出设计感和趣味性n景观轴线景观轴线体现社区的高品质，与体现社区的高品质，与德式建筑风格相符德式建筑风格相符n组团景观组团景观展现高尔夫元素，个性展现高尔夫元素，个性化、放松舒适空间化、放松舒适空间n成本控制成本控制线性浅水系、疏林稀草、线性浅水系、疏林稀草、硬质铺装硬质铺装n穿插水景，体现与祊穿插水景，体现与祊河景观的一脉相承河景观的一脉相承n线形水系控制水面面线形水系控制水面面积，降低维护成本，积，降低维护成本，以设计84、感的加强体现以设计感的加强体现品质提升品质提升n水系底部铺上鹅卵石，水系底部铺上鹅卵石，内部或驳岸处加入一内部或驳岸处加入一定的小品或雕塑，充定的小品或雕塑，充分考虑冬天或枯水季分考虑冬天或枯水季的景观效果的景观效果主题演绎主题演绎/园林营造园林营造景观轴线：营造主题化中心大园林，做出气势冲击客户感知，并降低高景观轴线：营造主题化中心大园林，做出气势冲击客户感知，并降低高层带来的压抑感层带来的压抑感n景观轴线景观轴线体现社区的高品质，与体现社区的高品质，与德式建筑风格相符德式建筑风格相符n组团景观组团景观展现高尔夫元素，个性展现高尔夫元素，个性化、放松舒适空间化、放松舒适空间n成本控制成本控制85、线性浅水系、疏林稀草、线性浅水系、疏林稀草、硬质铺装硬质铺装n本项目所处的临沂近本项目所处的临沂近郊，在该地段营造大郊，在该地段营造大型中心园林，可凸显型中心园林，可凸显楼盘给予客户的高附楼盘给予客户的高附加值，提升楼盘整体加值，提升楼盘整体档次。档次。n打造出气势，给到客打造出气势，给到客户以震撼效果。户以震撼效果。主题演绎主题演绎/园林营造园林营造n景观轴线景观轴线体现社区的高品质，与体现社区的高品质，与德式建筑风格相符德式建筑风格相符n组团景观组团景观展现高尔夫元素，个性展现高尔夫元素，个性化、放松舒适空间化、放松舒适空间n成本控制成本控制线性浅水系、疏林稀草、线性浅水系、疏林稀草、硬质86、铺装硬质铺装组团景观：果岭组团景观：果岭n在组团景观中设置果岭，充分展现高尔夫在组团景观中设置果岭，充分展现高尔夫元素，实现与高尔夫的融合，拉升项目形元素，实现与高尔夫的融合，拉升项目形象高度，使业主充分体会到高尔夫社区。象高度，使业主充分体会到高尔夫社区。主题演绎主题演绎/园林营造园林营造n景观轴线景观轴线体现社区的高品质，与体现社区的高品质，与德式建筑风格相符德式建筑风格相符n组团景观组团景观展现高尔夫元素，个性展现高尔夫元素，个性化、放松舒适空间化、放松舒适空间n成本控制成本控制线性浅水系、疏林稀草、线性浅水系、疏林稀草、硬质铺装硬质铺装组团景观：组团景观：“铺绿铺绿”为主，体现自然意象87、和生态主题为主，体现自然意象和生态主题社区组团级的园林绿地社区组团级的园林绿地以绿化植被作为重点，以绿化植被作为重点，以自然的形态和丰富的以自然的形态和丰富的层次创造良好的生态环层次创造良好的生态环境感知。境感知。主题演绎主题演绎/园林营造园林营造n景观轴线景观轴线体现社区的高品质，与体现社区的高品质，与德式建筑风格相符德式建筑风格相符n组团景观组团景观展现高尔夫元素，个性展现高尔夫元素，个性化、放松舒适空间化、放松舒适空间n成本控制成本控制线性浅水系、疏林稀草、线性浅水系、疏林稀草、硬质铺装硬质铺装组团景观：用花、草、树、木、石等设置休憩广场、道路、亭廊，运用组团景观：用花、草、树、木、石等88、设置休憩广场、道路、亭廊，运用小品点缀提升档次，营造新生活体验；同时在园林中增设游乐场所，提小品点缀提升档次，营造新生活体验；同时在园林中增设游乐场所，提高可参与性高可参与性主题演绎主题演绎/园林营造园林营造n景观轴线景观轴线体现社区的高品质，与体现社区的高品质，与德式建筑风格相符德式建筑风格相符n组团景观组团景观展现高尔夫元素，个性展现高尔夫元素，个性化、放松舒适空间化、放松舒适空间n成本控制成本控制线性浅水系、疏林稀草、线性浅水系、疏林稀草、硬质铺装硬质铺装组团景观：以精致小品点缀组团景观中心，表达自然意趣组团景观：以精致小品点缀组团景观中心，表达自然意趣在在“铺绿铺绿”的基础上，的基础上89、，小品景观成为点睛之笔，小品景观成为点睛之笔，投入不多，但平常景观投入不多，但平常景观立刻获得了主题，充满立刻获得了主题，充满意趣意趣主题演绎主题演绎/园林营造园林营造n景观轴线景观轴线体现社区的高品质，与体现社区的高品质，与德式建筑风格相符德式建筑风格相符n组团景观组团景观展现高尔夫元素，个性展现高尔夫元素，个性化、放松舒适空间化、放松舒适空间n成本控制成本控制线性浅水系、疏林稀草、线性浅水系、疏林稀草、硬质铺装硬质铺装组团景观：彰显社区高尔夫主题组团景观：彰显社区高尔夫主题主题演绎主题演绎/园林营造园林营造n景观轴线景观轴线体现社区的高品质，与体现社区的高品质，与德式建筑风格相符德式建筑风90、格相符n组团景观组团景观展现高尔夫元素，个性展现高尔夫元素，个性化、放松舒适空间化、放松舒适空间n成本控制成本控制线性浅水系、疏林稀草、线性浅水系、疏林稀草、硬质铺装硬质铺装组团景观：细节出彩，也是显示居住环境提升的重要因素组团景观：细节出彩，也是显示居住环境提升的重要因素精精致致的的树树篦篦 木质集水盖木质集水盖不同材质，不同材质，不同颜色的拼接，不同颜色的拼接，突出项目的品质感，突出项目的品质感，及生活的品质感。及生活的品质感。主题演绎主题演绎/园林营造园林营造n景观轴线景观轴线体现社区的高品质，与体现社区的高品质，与德式建筑风格相符德式建筑风格相符n组团景观组团景观展现高尔夫元素，个性展91、现高尔夫元素，个性化、放松舒适空间化、放松舒适空间n成本控制成本控制线性浅水系、疏林稀草、线性浅水系、疏林稀草、硬质铺装硬质铺装组团景观：通过生态挡土墙的营造，有效隔离南侧商业街干扰的同时，组团景观：通过生态挡土墙的营造，有效隔离南侧商业街干扰的同时，营造颇具特色的景观效果营造颇具特色的景观效果n生态挡土墙须考虑对安防生态挡土墙须考虑对安防系统的影响系统的影响主题演绎主题演绎/园林营造园林营造n景观轴线景观轴线体现社区的高品质，与体现社区的高品质，与德式建筑风格相符德式建筑风格相符n组团景观组团景观展现高尔夫元素，个性展现高尔夫元素，个性化、放松舒适空间化、放松舒适空间n成本控制成本控制线性浅92、水系、疏林稀草、线性浅水系、疏林稀草、硬质铺装硬质铺装成本控制：成本控制：采用线性浅水系、疏林草坡、硬质铺装相结合的景观设计采用线性浅水系、疏林草坡、硬质铺装相结合的景观设计产品定位产品定位物业发展物业发展问题分析问题分析物业物业发展策略发展策略地块地块价值分析价值分析物业组合物业组合建议建议规划设计规划设计建议建议规划布局规划布局交通组织交通组织景观设计景观设计主题演绎主题演绎户型设计户型设计建议建议建筑风格建筑风格园林营造园林营造平面设计平面设计建议建议户型亮点户型亮点设计设计附加值附加值及亮点及亮点面积区间面积区间50-8050-80 81-10081-100 101-120101-1293、0 121-140121-140 141-160141-160 161-250161-250 250250 合计合计 一居室一居室 1%1%1%1%两室一厅一卫两室一厅一卫 1%1%1%1%2%2%两室两厅一卫两室两厅一卫 2%2%2%2%两室两厅两卫两室两厅两卫 8%8%12%12%20%20%三室一厅一卫三室一厅一卫 5%5%9%9%3%3%17%17%三室两厅一卫三室两厅一卫 8%8%10%10%3%3%21%21%三室两厅两卫三室两厅两卫 5%5%17%17%7%7%1%1%30%30%四室两厅两卫四室两厅两卫 2%2%2%2%3%3%7%7%合计合计 2%2%16%16%34%34%94、30%30%12%12%3%3%3%3%100%100%市场需求市场需求户型空间：舒适型产品市场接受度较大，高端产品市场接受度有限户型空间：舒适型产品市场接受度较大，高端产品市场接受度有限n对于户型选择对于户型选择100100以内以内中小户型的约占中小户型的约占18%18%，其中，其中绝大部分选择舒适性两居产品绝大部分选择舒适性两居产品。仅仅21%21%的被访者选择的被访者选择紧凑型两居产品或一居室产品。紧凑型两居产品或一居室产品。n有有30%30%的被访者选择舒适型三房产品的被访者选择舒适型三房产品，17%17%被访者选择经济型三房产品，被访者选择经济型三房产品，10%10%被访者选择豪华尺95、度的三房被访者选择豪华尺度的三房产品。产品。n临沂市户型选择断档现象比较严重，临沂市户型选择断档现象比较严重，161-250161-250户型户型，顾客接受度仅为，顾客接受度仅为6%6%，而，而250250以上户型则仅仅为以上户型则仅仅为3%3%，高端产品消化力不足。，高端产品消化力不足。临沂别墅品质总结：高端别墅面积大，无赠送，户型设计精细化不足，本项目别墅在面积梯度、临沂别墅品质总结：高端别墅面积大，无赠送，户型设计精细化不足，本项目别墅在面积梯度、赠送和户型精细化方面突破空间大赠送和户型精细化方面突破空间大本项目别墅在面本项目别墅在面积梯度、赠送和积梯度、赠送和户型精细化方面户型精细化方96、面突破空间大突破空间大临沂高端别墅面积临沂高端别墅面积大，无赠送，户型大，无赠送，户型设计精细化不足设计精细化不足市场产品分析市场产品分析本项目别墅的产品设计原则：高品质、实现总价梯度；本项目别墅的产品设计原则：高品质、实现总价梯度；n经过竞争对手分析，本项目里面观感、面积控制、赠经过竞争对手分析，本项目里面观感、面积控制、赠送和户型精细化方面存在较大突破空间送和户型精细化方面存在较大突破空间竞争竞争客户客户n客户大部分为私营业主，他们既追求居住品质，又对客户大部分为私营业主，他们既追求居住品质，又对总价有不同程度的承受力，他们的关注点为：总价敏总价有不同程度的承受力，他们的关注点为：总价敏感97、居住环境、产品舒适实用感、居住环境、产品舒适实用项目本体项目本体n本项目外部资源优势不足，更需通过高产品品质来本项目外部资源优势不足，更需通过高产品品质来提升竞争力提升竞争力别墅的产品设计别墅的产品设计原则：原则：n走高品质路线走高品质路线n在保证居住品质在保证居住品质前提下，适当创新前提下，适当创新产品设计建议产品设计建议结合上文推算的户型配比，考虑到景观价值及推案顺序结合上文推算的户型配比，考虑到景观价值及推案顺序户型分布原则户型分布原则物业类型物业类型面积面积区间区间()占比占比高层高层90-12090-12020%20%120-140120-14020%20%140-160140-198、6015%15%洋房洋房120-140120-14010%10%140-160140-1605%5%160-220160-22020%20%别墅别墅220-250220-2505%5%250-320250-3205%5%高层：高层：n大小户型穿插分布，其中，大小户型穿插分布，其中，n大户型分布于东北侧可观河景的椭圆形楼大户型分布于东北侧可观河景的椭圆形楼座；座；n中小户型分布于西北侧高尔夫景观高层。中小户型分布于西北侧高尔夫景观高层。洋房：洋房：n大户型分布于靠近别墅区景观一侧，沿外大户型分布于靠近别墅区景观一侧，沿外围带路一侧分布中小户型。围带路一侧分布中小户型。别墅：别墅：n中央景观区附近99、以类独栋或双拼为主，分中央景观区附近以类独栋或双拼为主，分布大户型；别墅外围区域排布普通联排，户布大户型；别墅外围区域排布普通联排，户型面积相对小。型面积相对小。n考虑到项目自身各种产品形式的差异化，建议以考虑到项目自身各种产品形式的差异化，建议以220-250220-250平米的小面积户型为主。平米的小面积户型为主。n可以尝试设计部分创新的联院别墅形成一个组团可以尝试设计部分创新的联院别墅形成一个组团n联院别墅户型设计可以更加舒适，联院别墅户型设计可以更加舒适，面积区间较普通别墅更大，建议主要面积区间面积区间较普通别墅更大，建议主要面积区间250-270250-270平米。平米。n类独栋产品100、也应充分考虑户型的舒适度，建议面积区间在类独栋产品也应充分考虑户型的舒适度，建议面积区间在270-320270-320平米平米经济联排经济联排联院别墅联院别墅类独栋联排类独栋联排三种别墅的建议三种别墅的建议产品设计建议产品设计建议n双层挑高起居厅，吹拔空间，令起居环境更宽松开阔，空间富有跃动之美。n二楼的南向主卧室连接宽大观景阳台，站在阳台上直接俯瞰首层私家庭院。n户型出挑景观阳台，整面双层中空钢化玻璃，隔音防尘性能优越，是宁静小憩的好地方。n空间丰富、光线流动是它的最大特点，卧室集中在北侧，爱情阳台为它增添无限浪漫情趣。总建筑面积：总建筑面积：220.96220.96平米平米地上一层地上一层101、地上二层地上二层平面设计参考平面设计参考经济联排别墅参考户型经济联排别墅参考户型11产品设计建议产品设计建议n主卧区“空中立体小院”，尽享私密；n约18米天窗侧面采光，营造直入主卧区的“天光走廊”。三层平面图三层平面图二层平面图二层平面图平面设计参考平面设计参考经济联排别墅参考户型经济联排别墅参考户型22产品设计建议产品设计建议一层平面图一层平面图n三层跃层，前后小院，南北双入口n首层空间紧凑，配有洗衣房n两层共享空间，上设采光天窗n二层设家庭室，南北两间卧室均连通阳台n三层豪华主卧，外接超大露台 平面设计参考平面设计参考经济联排别墅参考户型经济联排别墅参考户型33产品设计建议产品设计建议平面102、设计参考平面设计参考联院别墅联院别墅产品设计建议产品设计建议n内院住宅结合了罗马庞贝古城的内庭式私宅形式。n以花园为中心，建筑以“L”型围绕在花园的周边，整个房型大面宽、短进深，客厅、主卧等主要活动区面向花园，并设计大面积的窗，采光观景两相宜。平面设计参考平面设计参考联院别墅参考户型联院别墅参考户型产品设计建议产品设计建议别墅间通过山墙别墅间通过山墙-院墙相连，也可认院墙相连，也可认为是为是“为联排别墅增加了侧院为联排别墅增加了侧院”产品设计建议产品设计建议平面设计参考平面设计参考联院别墅参考户型联院别墅参考户型平面设计参考平面设计参考第一种院墙的处理方式：将一侧的建筑山墙作为院墙第一种院墙的103、处理方式：将一侧的建筑山墙作为院墙产品设计建议产品设计建议平面设计参考平面设计参考第二种院墙的处理方式：两户间通过围墙形成分隔第二种院墙的处理方式：两户间通过围墙形成分隔产品设计建议产品设计建议平面设计参考平面设计参考结合户型图示意结合户型图示意产品设计建议产品设计建议n用构筑物将两户相连，既符合联排的规划条件，又能让住户体会到独栋的居住感受；n左右两户前后相错，且不同楼层相错，使得别墅区的外观丰富活泼，且尽量避免相互的对视。2F2F3F3F2F2F3F3F平面设计参考平面设计参考类独栋联排：类独栋联排户型示意类独栋联排：类独栋联排户型示意产品设计建议产品设计建议虽为虽为“三联排三联排”别墅，104、但建别墅，但建筑单体间并不筑单体间并不相连，留有约相连，留有约11m宽的间距。宽的间距。平面设计参考平面设计参考类独栋类独栋产品设计建议产品设计建议平面设计参考平面设计参考建筑间凭借凹凸错落的墙体间的空间形成隔断，可称作建筑间凭借凹凸错落的墙体间的空间形成隔断，可称作“小独栋别墅小独栋别墅产品设计建议产品设计建议平面设计参考平面设计参考隔断空间可步行达到，通常可作为室外空调机位或植物情趣空间隔断空间可步行达到，通常可作为室外空调机位或植物情趣空间产品设计建议产品设计建议南向外立面南向外立面产品设计建议产品设计建议平面设计参考平面设计参考类独栋类独栋平面设计参考平面设计参考户型内部仍可为传统的联105、排别墅户型内部仍可为传统的联排别墅“三段式三段式”空间布局空间布局产品设计建议产品设计建议平面设计参考平面设计参考高层高层产品设计建议产品设计建议平面主要特点：平面主要特点：n品字型设计令每户均拥有有利的品字型设计令每户均拥有有利的南向；南向；n电梯间、楼梯间自然采光通风；电梯间、楼梯间自然采光通风；n项目入口景观设置，建议以紧凑项目入口景观设置，建议以紧凑户型为主。户型为主。平面设计参考平面设计参考河景高层河景高层产品设计建议产品设计建议河景楼王产品要点：河景楼王产品要点：n创新圆楼或椭圆形楼创新圆楼或椭圆形楼n大尺度尽揽河景大尺度尽揽河景n豪华大阳台豪华大阳台产品定位产品定位物业发展物业发106、展问题分析问题分析物业物业发展策略发展策略地块地块价值分析价值分析物业组合物业组合建议建议规划设计规划设计建议建议规划布局规划布局交通组织交通组织景观设计景观设计主题演绎主题演绎户型设计户型设计建议建议建筑风格建筑风格园林营造园林营造平面设计平面设计建议建议户型亮点户型亮点设计设计附加值附加值及亮点及亮点产品亮点设计产品亮点设计产品设计建议产品设计建议亮点亮点5 5：外部入口增加体量感：外部入口增加体量感亮点亮点6 6：下沉式庭院：下沉式庭院亮点亮点7 7：顶层阁楼和屋顶花园：顶层阁楼和屋顶花园亮点亮点8 8：玄关和吹拔：玄关和吹拔亮点亮点9 9：立体庭院落：立体庭院落亮点亮点1010：主卧室107、大面积观景窗：主卧室大面积观景窗亮点亮点1 1：别墅地面抬高：别墅地面抬高亮点亮点1 1：阳光房：阳光房亮点亮点2 2：270270度景观阳台度景观阳台亮点亮点3 3：步入式阳台：步入式阳台亮点亮点4 4：底层入户花园：底层入户花园别墅别墅住宅住宅亮点亮点1111：半地下车库：半地下车库亮点亮点2 2：地下室、半地下室：地下室、半地下室亮点亮点3 3：双首层：双首层亮点亮点4 4：双向入户：双向入户亮点亮点1 1：抬高别墅地面，弱化车行及景观区活动干扰：抬高别墅地面，弱化车行及景观区活动干扰车行路线车行路线别墅地面抬高，减少景别墅地面抬高，减少景观区游乐干扰及车行干观区游乐干扰及车行干扰扰主题108、演绎主题演绎/建筑风格建筑风格亮点亮点2 2：充分挖掘地下室的功能，为居家生活增添娱乐和享受，并向客户清楚展示其提供的功能：充分挖掘地下室的功能，为居家生活增添娱乐和享受，并向客户清楚展示其提供的功能客户还是很认地下室的，特别是如果能通过做样板客户还是很认地下室的，特别是如果能通过做样板间来展示，使得地下室的功能性都外话出来，客户间来展示，使得地下室的功能性都外话出来，客户愿意为有用的空间买单。愿意为有用的空间买单。凤凰城营销经理李先生凤凰城营销经理李先生地下室的赠送不仅是空间的增加，更重要的是空间地下室的赠送不仅是空间的增加，更重要的是空间功能的丰富和娱乐休闲生活的体验，这些需要在最功能的丰109、富和娱乐休闲生活的体验，这些需要在最初就向客户演绎和展示初就向客户演绎和展示产品亮点设计产品亮点设计凤凰城等项目的景观资源都比我们要凤凰城等项目的景观资源都比我们要好，但是我们通过赠送和产品的创新，好，但是我们通过赠送和产品的创新，使得他们项目的客户很多流失到我们使得他们项目的客户很多流失到我们这里，客户还是很认这些的，临沂市这里，客户还是很认这些的，临沂市场产品的创新还是很少的。场产品的创新还是很少的。海尔临天下主策卓先生海尔临天下主策卓先生n可通过架空，赠送全部地下室面积；可通过架空，赠送全部地下室面积；n可通过下沉式庭院、开天井、侧门可通过下沉式庭院、开天井、侧门开高窗等方式共同增加地下110、室的采光。开高窗等方式共同增加地下室的采光。亮点亮点3 3：双首层结构设计，利用抬高，增加地下室的通风采光，营造：双首层结构设计，利用抬高，增加地下室的通风采光，营造“舒适级舒适级”的地下室空间的地下室空间产品亮点设计产品亮点设计亮点亮点4 4：双向入户：双向入户产品亮点设计产品亮点设计对于南向台地：对于南向台地：1.1.阳光从南边照射阳光从南边照射2.2.地下室朝南，采光比较好地下室朝南，采光比较好3.3.入户方式：首层入户和地下室入户入户方式：首层入户和地下室入户对于北向台地：对于北向台地：1.1.阳光从南边照射阳光从南边照射2.2.地下室朝北，采光略差地下室朝北，采光略差3.3.入户方式111、：首层入户和地下室入户方式：首层入户和地下室入户入户n通过入户门廊、院门、环廊、门廊，以及屋顶与屋檐的缓坡处理等方式增加联排别墅的体量感。产品亮点设计产品亮点设计亮点亮点:5:5：外部入口增加体量感：外部入口增加体量感n下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此；n下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为台地别墅必备点。n 增加地下室自然采光面增加地下室自然采光面n平添院落的层次感平添院落的层次感n半室内空间感，用途广半室内空间感，用途广亮点亮点6 6：下沉式庭院：下沉式庭院产品亮点设计产品亮点设计亮点亮点7 7：坡屋顶送顶层阁楼112、和屋顶花园作为功能房和活动空间，取代地下室的功能：坡屋顶送顶层阁楼和屋顶花园作为功能房和活动空间，取代地下室的功能产品亮点设计产品亮点设计n对于别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。n通常别墅产品的玄关面积在8平米左右即可实现其作用。亮点亮点8 8：室内入户处理玄关和吹拔：室内入户处理玄关和吹拔产品亮点设计产品亮点设计n庭院体系强调景观和层次感：庭院体系强调景观和层次感：n通过前庭、后院、内庭院、大露台的设计形成联排产品层次丰富的立体庭院景观；n庭院、大露台和地下室的赠送提升居住舒适度，同时为客户增加实惠。前庭院前庭院后庭院后庭院内庭院内庭院露台露台内庭院上空113、内庭院上空亮点亮点9 9：联排的景观占有立体庭院景观体系极大提升舒适度：联排的景观占有立体庭院景观体系极大提升舒适度产品亮点设计产品亮点设计n起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。主卧室落地窗与阳台主卧室落地窗与阳台亮点亮点1010：主卧室大面积观景窗：主卧室大面积观景窗产品亮点设计产品亮点设计n 地下车库直接入户n 减少雨雪天对交通的影响亮点亮点1111：采用半地下车库，实现人车分流，有效提升项目形象档次：采用半地下车库，实现人车分流，有效提升项目形象档次产品亮点设计产品亮点设计n重视采光保暖；n提供功能114、的多样化，丰富生活趣味和提高舒适性；n倡导健康舒适的家庭生活。唯美品格唯美品格亮点亮点1 1：舒适度挖掘：舒适度挖掘 为部分户型设置阳光花房为部分户型设置阳光花房产品亮点设计产品亮点设计转角观景阳台转角观景阳台n开放式阳台：赏景同时作晾衣服用开放式阳台：赏景同时作晾衣服用n服务阳台：与厨房相连，处理家务功能服务阳台：与厨房相连，处理家务功能亮点亮点2 2：舒适度挖掘：舒适度挖掘 为部分户型设为部分户型设270270度景观阳台与弹性空间度景观阳台与弹性空间产品亮点设计产品亮点设计将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果，并附送实惠将传统的凸窗变形：在保留凸窗115、原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果，并附送实惠步入式景观凸窗步入式景观凸窗通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果步入式阳台步入式阳台客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台 步入式步入式景观凸窗景观凸窗室内地面室内地面步入式阳台步入式阳台步入式步入式景观凸窗景观凸窗步入式步入式阳台阳台凸窗顶板下降至凸窗顶板下降至2.22.2米米左右的高度左右的高度倒凸窗倒凸窗亮点亮点3 3：步入式阳台：步入式阳台产品亮点设计产品亮点设计亮点亮点4 4：底层入户花园：底层入户花园彰显品质与居住的舒适116、性彰显品质与居住的舒适性产品亮点设计产品亮点设计产品定位产品定位物业发展物业发展问题分析问题分析物业物业发展策略发展策略地块地块价值分析价值分析物业组合物业组合建议建议规划设计规划设计建议建议规划布局规划布局交通组织交通组织景观设计景观设计主题演绎主题演绎户型设计户型设计建议建议建筑风格建筑风格园林营造园林营造平面设计平面设计建议建议户型亮点户型亮点设计设计附加值附加值及亮点及亮点附加值及亮点建议附加值及亮点建议亮点建议亮点建议1 1：项目主出入口建议：项目主出入口建议形象风格展示、满足临沂购房者风水观形象风格展示、满足临沂购房者风水观n满足风水理论：满足风水理论：许多项目的主入口都设置了喷泉117、叠水及水景雕塑等景观水体，许多项目的主入口都设置了喷泉、叠水及水景雕塑等景观水体，“水即财水即财”，按照风水，按照风水理论寓意财富循环流转，生生不息；在设计上要避免各种风水禁忌，尽量将潜在的不利因素化弊为利。理论寓意财富循环流转，生生不息；在设计上要避免各种风水禁忌，尽量将潜在的不利因素化弊为利。主入口在设计上除了满足出入、安保的基本功能外，并应对项目起到形象展示作用等，同时，临沂购房者尤主入口在设计上除了满足出入、安保的基本功能外，并应对项目起到形象展示作用等，同时，临沂购房者尤其是生意人关注风水，因此，还应考虑中国传统建筑其是生意人关注风水，因此，还应考虑中国传统建筑风水风水学理论。学理118、论。主入口考虑因素：主入口考虑因素：n保持整体风格统一：保持整体风格统一：主入口的景观构筑物往往起到与园区的中央景观轴主入口的景观构筑物往往起到与园区的中央景观轴/区的衔接作用，因此设计上要考区的衔接作用，因此设计上要考虑与园区内景观保持整体风格统一。虑与园区内景观保持整体风格统一。n项目形象展示：项目形象展示：主入口设计应吻合项目的德式建筑风格，并体现出项目高端定位，同时尽可能在销售之前主入口设计应吻合项目的德式建筑风格，并体现出项目高端定位，同时尽可能在销售之前先行建设，起到形象示范作用，使项目拥有较好的先行建设，起到形象示范作用，使项目拥有较好的“卖相卖相”；亮点建议亮点建议1 1：项目119、主出入口建议：项目主出入口建议n欧式建筑风格的主入口沉稳大气，成为项目的精神堡垒；欧式建筑风格的主入口沉稳大气，成为项目的精神堡垒；n出、入口分开设置，安防室分设两端，交通动线明晰合理。出、入口分开设置，安防室分设两端，交通动线明晰合理。n“廊架式廊架式”主入口建筑风格端庄典雅，安防室设置于中部，四个出主入口建筑风格端庄典雅，安防室设置于中部，四个出入口将车行、人行明确分离；入口将车行、人行明确分离；n小区的景观主轴从入口开始连接至主广场，设计可谓颇具匠心。小区的景观主轴从入口开始连接至主广场，设计可谓颇具匠心。n主入口设计中喷泉与仙女造型、大象戏水的雕塑以及体现了项目主入口设计中喷泉与仙女造120、型、大象戏水的雕塑以及体现了项目独特的建筑风格，风情及文化内涵得以充分展示；独特的建筑风格，风情及文化内涵得以充分展示；n大气豪华的主入口彰显了项目的高档品质。大气豪华的主入口彰显了项目的高档品质。附加值及亮点建议附加值及亮点建议附加值附加值1 1：单元入口处理：单元入口处理n大屏幕彩色大屏幕彩色LCDLCD可视对讲；可视对讲；n单元入口与德式建筑风格统一；单元入口与德式建筑风格统一；n具有良好的档次感；具有良好的档次感；n体现设计感和风格化。体现设计感和风格化。彩色彩色LCDLCD可视对讲可视对讲附加值及亮点建议附加值及亮点建议附加值附加值2 2：铝合金型材平开上悬窗：铝合金型材平开上悬窗n121、通风性通风性n实用性实用性n安全性安全性n便于清洁便于清洁n窗户密封保温性能好窗户密封保温性能好附加值及亮点建议附加值及亮点建议附加值附加值3 3：隐形护栏：隐形护栏隐形护栏隐形护栏隐形护栏隐形护栏隐形护栏隐形护栏隐形护栏隐形护栏附加值及亮点建议附加值及亮点建议附加值附加值4 4：公共空间精装修：公共空间精装修附加值及亮点建议附加值及亮点建议精装修，随处体现精致品质精装修，随处体现精致品质n大堂大堂n电梯厅电梯厅n电梯轿厢电梯轿厢附加值附加值5 5：品牌入户门：品牌入户门大门选取名贵木材与金属材质的完美演绎大门选取名贵木材与金属材质的完美演绎n樱桃木饰面钢木复合四防门樱桃木饰面钢木复合四防门n122、德国霍曼实木饰面子母门德国霍曼实木饰面子母门n美国托马士门美国托马士门n紫铜锻制门紫铜锻制门附加值及亮点建议附加值及亮点建议附加值附加值6 6：安防系统（选取）：安防系统（选取）附加值及亮点建议附加值及亮点建议Code of this report|138 Copyright Hopefluent Group,2010物业发展建议物业发展建议0202v 住宅产品策略住宅产品策略v 商业产品策略商业产品策略v 公寓产品策略公寓产品策略商业定位商业定位n特色特色：引入德国风情主题，迎合整体风格引入德国风情主题，迎合整体风格n优势优势：提升项目档次，吸引目的性消费者，聚集人气提升项目档次，吸引目的性123、消费者，聚集人气解决内需不足，缓解项目周边人气不足现状；解决内需不足，缓解项目周边人气不足现状；创意主题引入，细分目标市场，提升项目特色，分散市场竞争风险创意主题引入，细分目标市场，提升项目特色，分散市场竞争风险德国风情商业街区德国风情商业街区功能定位功能定位区域级商业中心区域级商业中心以大学城商业为主导，项目配套商业为辅的区域商业中心以大学城商业为主导，项目配套商业为辅的区域商业中心 临沂大学临沂大学双岭路双岭路滨河路滨河路琅琅琊琊王王路路工工业业大大道道聚才五路聚才五路角沂角沂庄村庄村祊河祊河本本案案二十里二十里堡村堡村曹家曹家王平王平村村沟上沟上花园花园小区小区蒋家蒋家王平王平村村产品建124、议产品建议聚才五路聚才五路工工业业大大道道滨滨河河路路祊河滨河景观带祊河滨河景观带高尔夫高尔夫琅琊王路沿街商业、回迁居住区琅琊王路沿街商业、回迁居住区大学入口简易房大学入口简易房n结合区域商业现状，建议项目商业街设置于聚才五路，结合区域商业现状，建议项目商业街设置于聚才五路，有效整合大学城底商与琅琊路沿街商业，将项目商业打有效整合大学城底商与琅琊路沿街商业，将项目商业打造成为区域商业中心造成为区域商业中心 。位置位置产品建议产品建议n摒弃常规的沿街商业形态，以适合人体尺度以及错落、半围合的小摒弃常规的沿街商业形态，以适合人体尺度以及错落、半围合的小规模体块组合而成的规模体块组合而成的“情景街区125、情景街区”，空间收放自如，一步一景，步，空间收放自如，一步一景，步移景异，使商业街更生动活泼；移景异，使商业街更生动活泼；布局：布局：广场广场主入口主入口商业内街商业内街次入口次入口次入口次入口商业内街商业内街产品建议产品建议n人车分流设计；人车分流设计；n多入口设计；多入口设计；交通动线：交通动线：产品建议产品建议规模建议：规模建议：n考虑项目公建体量，结合市场现状，建议考虑项目公建体量，结合市场现状，建议在满足标志性建筑的前提下，尽量多增加在满足标志性建筑的前提下，尽量多增加商业面积，初略建议约商业面积，初略建议约4 4万平方米左右；万平方米左右；697米米产品建议产品建议单体建议：单体建126、议：n2 2层为主，局部搭配层为主，局部搭配3 3层；层；n8 8米开间，米开间，1212米进身；米进身；n1 1层层高层层高4.24.2米，米，2 2层层高层层高3.53.5米；米；n标准单元面积标准单元面积100100300 300 左右；左右；产品建议产品建议主题融入：主题融入：n德式建筑元素、小品融入；德式建筑元素、小品融入；业态建议业态建议主力店主力店社区超市社区超市通过大型超市设置，增加项目聚集人流能力，同时增加项目销售力。通过大型超市设置，增加项目聚集人流能力，同时增加项目销售力。业态建议业态建议主力店主力店西式快餐西式快餐业态建议业态建议主力店主力店休闲网咖休闲网咖业态建议业态127、建议其它业态其它业态主题专卖店主题专卖店业态建议业态建议其它业态其它业态主题餐厅主题餐厅业态建议业态建议其它业态其它业态KTV业态建议业态建议其它业态其它业态银行网点银行网点Code of this report|154 Copyright Hopefluent Group,2010物业发展建议物业发展建议0202v 住宅产品策略住宅产品策略v 商业产品策略商业产品策略v 公寓产品策略公寓产品策略如何打造城市高尔夫酒店式公寓？如何打造城市高尔夫酒店式公寓？n区域产品超越区域产品超越n高尔夫主题融入高尔夫主题融入n酒店主题应用酒店主题应用建筑风格建筑风格产品力塑造产品力塑造n彰显标志性建筑气势，128、融合商务元素，区别于住宅风格，彰显标志性建筑气势，融合商务元素，区别于住宅风格，却又与社区整体形象相协调；却又与社区整体形象相协调；产品形态产品形态地下停车场地下停车场 超高入户大堂超高入户大堂酒店式公寓酒店式公寓高尔夫景观高尔夫景观滨河景观滨河景观社区景观社区景观北北产品力塑造产品力塑造面积配比面积配比产品力塑造产品力塑造面积区间面积区间3 3060 平面布局平面布局产品力塑造产品力塑造n北向户型较能消化，建议将小户型产品设置于北侧；北向户型较能消化，建议将小户型产品设置于北侧；高尔夫景观高尔夫景观滨河景观滨河景观社区景观社区景观北北大尺度户型大尺度户型小面积户型小面积户型平面布局平面布局产129、品力塑造产品力塑造户型建议户型建议建筑面积：建筑面积：约约35-4735-47优势：优势：酒店式布局设计，充分发挥商务时尚感酒店式布局设计，充分发挥商务时尚感无间隔空间，使生活、工作更连贯；无间隔空间，使生活、工作更连贯；客厅开间客厅开间4.1-4.54.1-4.5米，通风采光极佳；米，通风采光极佳；开放式厨房，充分利用空间位置；开放式厨房，充分利用空间位置；核心卖点：核心卖点：小面积，大开间，小投资，大回报小面积，大开间，小投资，大回报产品力塑造产品力塑造户型建议户型建议建筑面积：建筑面积：约约53-5553-55优势：优势：户型方正实用，厅房功能分布合理户型方正实用，厅房功能分布合理客厅全130、落地玻璃设计，保留景观点完整性客厅全落地玻璃设计，保留景观点完整性卧室出阳台，使在阳台休憩成为休闲生活的一部分卧室出阳台，使在阳台休憩成为休闲生活的一部分开放式厨房更显简约和时尚开放式厨房更显简约和时尚户型亮点：户型亮点：客厅全落地玻璃设计客厅全落地玻璃设计 一室一厅最受租户欢迎一室一厅最受租户欢迎 产品力塑造产品力塑造门禁安防系统门禁安防系统n电电梯梯设设置置身身份份识识别别系系统统，电电梯梯自自动动到到达达业业主主所所在在楼楼层层。代代替替电电子子监监控控，保保证证主主人的尊贵以及私密性人的尊贵以及私密性n室室内内(彩彩屏屏)可可视视对对讲讲系系统统，并并全全天天候候连连通保安服务中心通保131、安服务中心 n室内红外微波感应安防系统室内红外微波感应安防系统n燃气泄漏报警系统燃气泄漏报警系统 n消消防防中中控控室室自自动动报报警警及及喷喷淋淋系系统统，联联动动控制系统控制系统 身份识别系统身份识别系统门禁系统门禁系统产品力塑造产品力塑造高尔夫主题融入高尔夫主题融入入户大堂、电梯厅等公共空间雕塑、装饰物等入户大堂、电梯厅等公共空间雕塑、装饰物等高尔夫主题融入高尔夫主题融入酒店主题应用酒店主题应用酒店式入户大堂酒店式入户大堂n层高层高4.24.2米，将酒店、私宅与高尔夫元米，将酒店、私宅与高尔夫元素素“融入其中，营造融入其中，营造”三位一体三位一体“的的居住空间。居住空间。酒店主题应用酒店132、主题应用酒店式精装标准酒店式精装标准酒店主题应用酒店主题应用酒店式物业服务酒店式物业服务nCALL CENTERCALL CENTER服务服务客户服务中心客户服务中心2424小时为住户排忧解难小时为住户排忧解难 n商务秘书服务商务秘书服务依托酒店依托酒店2424小时商务服务中心，提供全天候小时商务服务中心，提供全天候CBDCBD商务服务商务服务 n完全生活助理完全生活助理八大服务套餐，囊括生活、休闲与商务，享受至尊酒店住客的待遇八大服务套餐，囊括生活、休闲与商务，享受至尊酒店住客的待遇n无微不至的家居清洁无微不至的家居清洁包括换洗床单在内的一切酒店清洁服务进入住家，其他公寓包括换洗床单在内的一133、切酒店清洁服务进入住家，其他公寓无法企及无法企及 n个性化健康指南个性化健康指南由营养专家根据住户的健康状况度身定制健康营养食谱由营养专家根据住户的健康状况度身定制健康营养食谱 Code of this report|169 Copyright Hopefluent Group,2010分期建议及开发序列分期建议及开发序列0303v 开发序列开发序列v 分期建议分期建议占地：占地：175,436175,436容积率：容积率：地上地上 1.61.6 地上建筑面积地上建筑面积 280,698280,698住宅和公建地上建筑面积住宅和公建地上建筑面积 小区总户数小区总户数初步推算初步推算总户数：约总134、户数：约17271727户户地上建筑面积：约地上建筑面积：约2828万万=不同物业类型户均面积不同物业类型户均面积（根据项目户型配比推算所得）（根据项目户型配比推算所得）基本指标基本指标物业开发序列物业开发序列n市场货量消化情况：市场货量消化情况：样本项目平均去化速度：样本项目平均去化速度：25-3525-35套套/月月周期周期每期货量每期货量可行性可行性分三期分三期约约576576套套较低较低分四期分四期约约432432套套一般一般分五期分五期约约345345套套较高较高分六期分六期约约288288套套一般一般综合市场货量消化情况，建议项目分五期进行开发综合市场货量消化情况，建议项目分五期进135、行开发项目销售周期可以半年为一期，结合施工进度滚动出货，达到持续热销的效果项目销售周期可以半年为一期，结合施工进度滚动出货，达到持续热销的效果建议采用建议采用项目总户数：约项目总户数：约17271727户户物业开发序列物业开发序列开发分期货量对比开发分期货量对比n开发顺序设定原则：开发顺序设定原则：考虑不同物业在不同时期的市场接受度；考虑不同物业在不同时期的市场接受度；考虑各期施工的便利性，并降低对已建组考虑各期施工的便利性，并降低对已建组团的干扰；团的干扰；有效释放地块价值；有效释放地块价值；高尔夫产业互动。高尔夫产业互动。用用地地A AB BC CD DE EF F货货量量约约190190136、套套约约190190套套约约473473套套约约473473套套地地块块价价值值高高高高中中中高中高商业商业公寓公寓物业开发序列物业开发序列开发用地条件（假定分五期开发）开发用地条件（假定分五期开发）A A 约占约占15%15%B B约占约占15%15%C C 约占约占23%23%D D 约占约占23%23%EF F高价值物业高价值物业中价值中价值物业物业公建公建公建公建用地分期划分示意用地分期划分示意中价值中价值物业物业用地用地选取原则选取原则去化难度去化难度形象树立形象树立产业互动产业互动价格拉升价格拉升A A低低高高强强高高B B低低高高强强高高C C高高中中中中低低D D中中中中中中中137、低中低E E中中低低低低低低F F高高中中中高中高低低中低中低中中中高中高高高中低中低中中中高中高高高开发顺序建议：用地开发顺序建议：用地A A用地用地B B用地用地C C 用地用地D D 用地用地EFEF低开高走：低开高走：C C D DA A B B EFEF一期一期:A:A 二期二期:C:C 三期三期:B:B价值走势预测价值走势预测地块价值地块价值走势曲线走势曲线一期一期:A:A 二期二期:B:B 三期三期:C:C价值走势预测价值走势预测地块价值地块价值走势曲线走势曲线高开低走：高开低走：ABABC D EFC D EF物业开发序列物业开发序列开发顺序选取开发顺序选取 A A 约占约占1138、5%15%B B约占约占15%15%C C 约占约占23%23%D D 约占约占23%23%EF F用地分期划分示意用地分期划分示意用地用地选取原则选取原则去化难度去化难度形象树立形象树立产业互动产业互动价格拉升价格拉升住宅住宅低低高高高高高高公建公建高高中中中中中中四期四期:D:D 五期五期:EF:EF四期四期:D:D 五期五期:EF:EFCode of this report|174 Copyright Hopefluent Group,2010营销策略营销策略0404整体战略及定位整体战略及定位规划跟进规划跟进市场研究阶段市场研究阶段n基础资料整理基础资料整理n区域宏观经济背景研究区域宏139、观经济背景研究n临沂房地产市场调研临沂房地产市场调研n华仁、城建高层沟通华仁、城建高层沟通n专业人士访谈专业人士访谈n一线销售人员访谈一线销售人员访谈n政府访谈政府访谈2010/12/222010/12/222010/01/212010/01/212010/11/222010/11/22n开发主题整体规划布局建议开发主题整体规划布局建议n项目景观系统建议项目景观系统建议n项目住宅项目住宅/配套配比建议配套配比建议n住宅户型结构与布局建议住宅户型结构与布局建议n项目开发分期建议项目开发分期建议n项目产品亮点建议项目产品亮点建议n配套商业形态、体量配套商业形态、体量n项目财务测算项目财务测算n项目140、开发策略项目开发策略n项目营销主题项目营销主题n项目价格策略项目价格策略n推广策略媒体选择与费用安排推广策略媒体选择与费用安排n销售团队建设与销售执行分期销售团队建设与销售执行分期n首批入市产品详细营销设想首批入市产品详细营销设想n产品设计任务书草拟产品设计任务书草拟n规划方案评审参与规划方案评审参与n其他规划设计阶段配合其他规划设计阶段配合项目研究的工作阶段划分项目研究的工作阶段划分Code of this report|177 Copyright Hopefluent Group,2010临沂项目定位与发展策略报告临沂项目定位与发展策略报告谨呈：临沂华仁、临沂城建合富辉煌(中国)山东公司Jinan/China.Jan.2011 2011特别提示特别提示：本报告仅供客户内部使用，版权归合富辉煌(中国)所有。在获得合富辉煌书面许可之前，不得擅自对本文档及其部分进行任何形式的传阅、引用、复制和发布汇报结束，谢谢观赏汇报结束，谢谢观赏