1、朗基浐灞项目住宅定位报告时间：2018-9目录0102030405土地属性分析市场空间分析客群需求分析定位方向分析项目打造亮点土地属性分析壹。01本案区域占位：浐灞区占据“一轴一中心”重要节点，生态及现代服务发展占优；东部新中心，辐射周边片区产业快速发展三轴：第一条轴线以西咸新区为引领的科技创新引领轴，发展以商贸、科创、临空经济职能为主。第二条轴线是指古都文化传承轴，长安龙脉，以文化旅游、现代服务职能为主。第三条轴线是东边的现代服务生态轴，主要为沿灞河形成南北向联系国际港务区、浐灞生态区和曲江新区的国际文化交流、现代服务轴，以现代服务、文化、会展职能为主。三带：是指三个生态带，北边的九嵕山山生2、文化带，南部的秦岭生态文化带，中间的渭河生态文化景观带。三个城市中心：西咸新中心，打造以现代商贸、高新技术为主的新中心；大西安核心区，重点发展文化旅游、商贸、总部经济等现代服务业，西安城市形象核心展示区；东部的新中心，依托浐灞渭体育中心、欧亚论坛，辐射周边，打造生态型现代服务新中心，并将辐射带动整个东部片区的发展。西安“三轴三带三中心”规划图：轴心北翼南翼东南翼20.00%10.00%0.00%40.00%30.00%2000.001500.002017年西安市各城区GDP排行榜GDP（亿元）增量绕城高速以北至灞河入渭口、总面积约34平方公里的北翼(灞河下游段)；陇海铁路华清路以南至三环与绕城3、立交，长约9.4公里、面积约25平方公里的南翼；陇海线路至西康铁路的灞河段，全长约4.8公里，总面积约18.3平方公里的东南翼。2017年浐灞生态区GDP排名较落后，但增量较大区域规划：浐灞生态区位于西安城区东部，北到渭河，南到绕城高速，包括浐灞河两河四岸的南北向带状区域，形成“一心三翼”规划格局，预计到2020年，人口达到55万人“一心三翼”区域布局：一心是指：以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里;三翼包括：1000.00500.000.00注：数据来源于陕西省政府官网02产业规划：十三五期间，浐灞生态区按照”做强做大支柱产业、培育扶持主导产业、做精做细特色4、产业”的发展思路，形成了以“3支柱+3主导+2特色”产业格局支柱产业：现代金融、生态旅游、会议会展现代金融产业：西安金融商务区规划面积5.2平方公里，已有中国证监会、中国银行等60多家金融机构入区。生态旅游产业：围绕全域“生态化、景观化、旅游化”目标，未来5年，将投资1000亿元，新建生态公园5个，城市绿道220公里，水域面积18000亩，湿地保有量2万亩，新增景观水系15公里。会议会展产业：依托欧亚经济论坛和西安丝路国际会展中心，建设具有国际化影响力的会展活动中心。主导产业：文化创意、新兴产业、现代商贸文化创意产业：以弘扬丝路文化为主题的华夏文旅项目即将开业；创意梦工厂等4个创业、创新平台加5、快建设；西安图书馆等“文化+5馆”陆续引进。新兴产业：以科技创新和龙头企业为引领，积极培育节能环保、生物科技、新材料、新能源、新一代信息技术领域等新兴产业发展。现代商贸产业：积极推进6大特色商圈建设，大力发展集旅游、休闲、购物、娱乐为一体的现代商贸服务业，打造千亿级的城市商圈。特色产业：健康体育、涉外商务健康体育产业：以打造全国知名健康体育产业发展区为目标，力争到2020年，打造西部知名的康体养生基地，实现健康体育业增加值3亿元。涉外商务产业：依托西安领事馆区等对外开放平台，集中发展高端酒店群、国际餐饮娱乐、涉外办公、涉外培训、外事服务等高端服务业。03土地属性土地属性因子属性描述距离配套设施6、教育配套草滩镇中心小学2.4公里未央小学1.1公里西安市第七十七中学5.2公里第五十八中学4.7公里商业配套砂之船奥特莱斯8.1公里华南城购物中心6.9公里医疗配套北城医院3.7公里华山医院2.5公里生态配套西安浐灞国家湿地公园1.5公里文景山公园5公里未央湖公园500米西安国际高尔夫俱乐部5.1公里灞河1.5公里渭河2.7公里交通条件轨道交通地铁10号线未央湖站（规划中）800米西安北站（地铁2号线、4号线）5.9公里22号线（远景规划）1.5公里04草滩中心小学未央湖公园华山医院未央小学北城医院十配套与资源：城市通达性较好，北辰路途经绕城高速，直达市中心，区域内规划地铁线路，区域居住属性较7、高，生活配套较齐全，紧邻未央湖公园，区域内学校资源丰富浐灞国家湿地公园西安市第七十七中学本案北客站西安市第五十八中学华南城购物中心文景山公园三号线高尔夫俱乐部号线奥特莱斯商业配套医疗配套浐灞拍卖项目信息宗地号内部编号位置板块用地性质净用地面积（亩）代征容积率建筑密度绿地率租赁保障房竞买保证金（万）宗地一DK1浐灞生态区启源二路以北、北辰大道以西未央湖板块居住78252.43/117.378代征道路：28.797代征绿地：15.4021.530%35%49221100005宗地属性：本案位于西安市经开区和浐灞交汇处，总计117亩，紧邻未央湖公园，灞河西侧，环境优美，景观配套资源丰富1.1未央湖未8、央湖游乐园浐灞国家湿地公园地块北侧王家棚村东侧双河湾项目西侧丰源美佳别墅场内现状-视频周边道路现状-视频未央湖类别地块面积维度占地面积具体指标117亩规划条件建筑面积容积率117478.61.5用地性质建筑密度二类居住用地30%兼容商业比例/宗地属性：本案位于西安市浐灞生态区，总计117亩。项目东西侧已建成住宅区，北侧为待拆村庄，周边道路呈现状态较好，场内存在少量待拆迁建筑05内部能力外部因素优势（Strength）劣势（Weakness）低密地块，适合打造中高端品质楼盘；区域客群层级丰富，具备产品多样化机会。地块东边临主干道北辰大道，可能带来噪音污染。机会（Opportunities）SO（9、利用）WO（改进）位于浐灞生态区，未来规划好；地块周边配套资源待完善。占据城市潜力板块，自身质素较好，利用中低容积率，可打造区域内高端住宅项目。考虑地块东侧的产品朝向以及产品属性，降低噪音影响。威胁（Threats）ST（监控）WT（消除）区域品牌开发商云集，未来潜在供应量较大，产品物业丰富，存在市场波动风险。关注板块内整体市场结构及典型项目成交情况，寻找市场空白点。项目需自身打造配套属性较高的配套设施满足改善资源客群需求；项目周围教育和商业资源匮乏，打造差异化价值点。占据未央湖、浐灞两大生态屏障，中等规模低密地块教育、医疗、商业等配套资源匮乏06地块属性：土地分类土地小类土地划分标准优良中差10、评价标准城市土地商务居住1）距离CBD近，周边写字楼密集；2）地块商务属性强面积较小，容积率高；3）配套以商务配套为主（酒店、酒吧、商务性质餐厅），缺乏日常生活配套（学校、菜市场等）；4）地块临路，噪音较大，舒适度不高；CBD就业质量城市居住1）地块规模较大，容积率适中；2）周边生活配套（生活、交通、教育等）较为完善；生活配套质量+片区标签（教育、景观、地段）新城土地新城土地1）位于城市发展的新城区；2）距离传统市区核心地段有一定的距离；3）本地有就业；配套质量，本地就业质量及预期(PIE)城郊土地城郊土地1）可快速抵达城市中心区域；2）居住密度相对城市低，居住氛围良好；3）生活配套不完善，正11、在迅速改善中；居住舒适度、与城市交通的通达性、规划发展远郊土地远郊土地1）地块周边缺乏生活配套；2）土地价格便宜；价格、与就业中心的通达性远郊景观土地1）距离城市较远，有快速道路通达；2）生活配套不完善，但可能有旅游度假配套；3）拥有一定的景观资源；景观质量、与城市交通的距离、通达性，度假配套设施优质稀缺土地城市优质稀缺土地1）城市中公认的优质，稀缺地段，有符号化意义；2）紧邻主要就业中心，商业中心，或者拥有稀缺城市中心著名人文、自然景观等；优质地段的稀缺性地块属性：兼顾城市居住+优质稀缺地块属性土地属性清单：06从地块的区位及指标来看：项目位于东轴城市中心潜力地带，地处北客站商圈城市价值高地12、，区域位置、交通路网、生态资源占优。地块周边城市界面一般，中等规模低容地块，产品打造方面突破度较高。可依托地块稀缺的自然景观资源，打造区域内高端住宅项目。土地分析小结启示：依托未央湖、浐灞湿地公园稀缺生态优势，可打造区域高端品质改善项目 地块周边城市形象较差，需提前打造展示区，营造高端形象，保障项目品质，实现溢价。依附区域及生态优势，本项目具有打造浐灞西，舒适生活品质社区的基础。朗基首进西安，无品牌基础，须通过产品品质发力，打造低密精品项目。西安市城区客户外溢，浐灞成为主要成交区域之一，本案将依托自然资源和交通优势拉动城区人口外溢置业。市场空间分析贰。3整体市场分析区域竞品分析4分形态竞争分析13、12竞争格局分析01第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度2016年2017年2018年供应面积（万）成交面积（万）48.4464.5864.8989.6065.28109.4373.65137.5025.3986.0781.79121.8662.3152.9278.6454.4033.3374.6864.0791.8118.5329.480.0012000.0010000.008000.006000.004000.002000.000.00160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.14、00区域商品住宅市场：浐灞市场常年供不应求，价格呈现逐年平稳增长态势，2018年区域供需放缓，但需求量依旧保持上扬2016-2018年浐灞商品住宅供销价成交均价（元/）6225.51 6595.72 6320.23 7068.83 7563.66 8716.31 9671.57 9720.06 9815.9811437.8311925.97商品住宅=普通住宅+别墅注：数据来源西安市房管局90以下90-110110-130130-160160-180180-200200-250250-300300以上90以下90 11 13-0-0-11 13 16000160-180180-200200-2515、0250-300300以上90以下90 11 13-0-0-11 13 16000160-180180-200200-250250-300300以上90以下90 11 13-0-0-11 13 16000160-180180-200200-250250-300300以上2015年2016年2017年2018年供应面积（）成交面积（）72.46.57.39.10.1.97.83.77.257.63.73.50.10.3.15.23.41.134.62.48.43.6.92.74.82.72.520.32.26.30.4.01.01.80.91.677.46.65.33.9.93.66.33.1816、.511984.10886.19.6.27.45.212.74.67.73.65.15.6.914.8.39.952.42.43.35.6.73.14.33.410.0.0020000.0018000.0016000.0014000.0012000.0010000.008000.006000.004000.002000.000.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.0001区域商品住宅市场：商品住宅90-130 为主力成交面积段，随着2017年限购开始130-160 户型开始成交凸显，且160 以上面积段供销呈逐年上涨趋势2015-2018年7月份浐灞商品17、住宅分面积段供销价成交均价（元/）599586598684875875115125118596588620692899988103110927761830841950983107107120131870974958112122179143162131注：数据来源西安市房管局1月2月3月 4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月 4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月 4月5月6月7月8月2016年2017年2018年供应面积（）成交面积（）18.210.13.5118.613.319.817.016.017.117.316.625.06.867.715.4424.18、513.221.56.585.4228.15.9212.333.17.3611.310.416.722.312.111.64.0012.910.330.023.625.722.224.233.734.646.632.031.414.013.333.031.828.116.45.3919.713.111.116.316.319.114.523.919.322.623.44.3018.85829060004000200012000109921000080000.0025.0020.0015.0010.005.0050.0045.0040.0035.0030.0002区域普通住宅市场：2017 年，19、随着限购限贷政策颁布，供销均呈现下降趋势，价格明显上涨 2017年1月，本地及外地居民家庭在城六区范围内只能新购一套住房（含新建住房与二手住房）2017年9月，限购政策-西安户口家庭名下有两套房者不得再购房，外地户籍，有1套的不得再购房浐灞区域2016-2018年8月普通住宅供销量价成交均价（元/）58295835580057796008592658925385585561746232654766956922726775428091817297308790896989189336893691488792960597471035988680871099注：数据来源西安市房管局80以下80-90920、0-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200-250250-300300以上80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200-250250-300300以上80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200-250250-30030021、以上02700000.00600000.00500000.00400000.00300000.00200000.00100000.000.002016年2018年区域普通住宅市场：2016 年，区域供销面积集中在 80-130 ，随着置业人群对于功能性改善需求的增加，主力供销面积开始扩大，向着90-140 户型改变浐灞区域2016-2018年8月普通住宅各面积段供销价16000.0014000.0012000.0010000.008000.006000.004000.002000.000.00供应面积2017年成交面积成交均价注：数据来源西安市房管局031月2月3月 4月5月6月7月8月9月122、0月11月12月1月2月3月 4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月 4月5月6月7月8月2016年2017年2018年供应面积（）成交面积（）102 0.0 860 667 819 266 440 160 576 0.0 754 503 331 0.0 206 136 255 360 289 191 170 703 157 215 0.0 760 251 390 274 246 462 214172 127 400 256 529 382 331 431 584 965 570 554 154 309 685 615 591 521 106 360 240 126 196 123、15 237 579 130 295 359 473 520 28601600014000120001000080006000400020000.00120000.00100000.0080000.0060000.0040000.0020000.00区域洋房市场：16-18 年区域洋房市场整体呈现供不应求现象，17 年起，供应出现下降趋势，但需求依然旺盛，直至2018年洋房市场热度不减浐灞区域2016-2018年8月洋房供销量价成交均价（元/）795 851 863 850 844 816 865 868 867 908 941 995 102 103 105 109 110 125 129 24、120 118 142 130 123 118 101 122 124 135 142 126 148注：数据来源西安市房管局120-130130-140140-150150-210210-220220-230230-240240-300120-130130-140140-150150-210210-220220-230230-240240-300120-130130-140140-150150-210210-220220-230230-240240-300120以下300以上120以下300以上120以下300以上03160001400012000100008000600040002000025、1800001600001400001200001000008000060000400002000002016年2017年2018年区域洋房市场：16-18 年区域洋房市场主力供销面积集中在 120-210 ，供销呈下降趋势，价格持续上涨，具备市场潜力浐灞区域2016-2018年8月洋房各面积段供销价供应面积成交面积成交均价注：数据来源西安市房管局04区域别墅市场：浐灞区域是西安别墅供应和成交的重点区域，区域别墅成交量连续两年稳坐全市第一，整体需求较为旺盛，成为置业人群重点选择区域浐灞8.7914.63城北1.380.39城东1.500.59城南5.475.14城内0.000.00城西3.3326、1.69高新0.114.84经开0.000.31曲江4.0114.32长安2.472.69成交均价（元/）16346215412450818430015455179651768720878201270300002500020000150001000050000.00供应面积（万）成交面积（万）16.0014.0012.0010.008.006.004.002.002017年西安别墅各区域供销价走势浐灞4.9112.90城北0.000.79城东0.090.92城南2.803.83城内0.000.00城西1.452.38高新0.000.39经开0.000.61曲江7.7810.49长安4.124.27、04成交均价（元/）1908923052225802232101919176102266022882227900300002500020000150001000050000.00供应面积（万）成交面积（万）14.0012.0010.008.006.004.002.002018年1月-8月西安别墅各区域供销价走势044.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00区域别墅市场：16-18 年区域别墅市场呈现供不应求的趋势，供需比56.6%，随着需求端的强劲拉伸，区域价格明显上涨，成交均价维持在8月份的20926元/浐灞区域2016-2018年8月别墅市场供销量价228、4000200001600012000800040000从浐灞区整体市场来看：区域整体呈供不应求的态势，量价齐涨，且供需端出现下滑趋势。区域各面积段、各业态产品供不应求，市场需求较大。商品住宅市场主力供销面积90-160，普通住宅主力供销90-140，洋房市场主力供销120-210，整体市场价格持续走高。宏观市场小结启示：目前区域整体市场供不应求，市场需求量大。紧随市场主流面积的情形下，150-210 户型成为创新需求。区域别墅物业需求强劲，存在大量客户选择机会。3区域竞品分析4分形态竞争分析整体市场分析12竞争格局分析北辰大道板块浐河上游及雁鸣湖板块世园会板块、国际港务区板块【城市潜力区域】29、邻近城北及主城区较近，区域内居住属性较高，但目前尚未成为成熟区域，生活教育配套匮乏，区域内开发项目较少。【生态开发区域】生态、城市配套优越，大盘开发与区域运营并行，品牌开发商集聚共同炒热片区。【产业主导区域】会议、金融、临空产业等集聚带来大量外来人口导入，具有毗灞河资源，生活配套缺乏，未来有较多优质教育资源。北辰大道板块板块概况：浐灞分四大板块，世园会板块、国际港务区板块依托产业带动大量人口导入，雁鸣湖板块品牌开发商云集，北辰大道板块内品牌开发商项目较少西安国际港务区世园会板块浐河上游及雁鸣湖板块01本案特征一：本案位于北辰大道板块，区域生态资源优势明显，交通便利，可吸附国际港务区客户及北郊地30、缘客户北郊近浐灞板块西安国际港务区世园会板块本案浐河上游及雁鸣湖板块国际港务区板块板块特征：主要依托港务区发展及全运会建设，未来地铁配套齐全，同时具备湿地生态资源，处于开发初期，多供应低密产品；板块竞争：目前处于开发初期，随着全运会即将举办及港务区发展，为未来潜力板块；物业类型：洋房、别墅、河景高层；价格：高层：9500-12000元/，洋房：12000-13500元/，别墅：1.6-2.7万元/；典型项目：枫林九溪、绿城全运村、华润未来城市；客户：主要为港务区内华南城和产业导入客户，及北大明宫建材个体户及投资客户。雁鸣湖及浐河上游板块板块特征：主要依托浐河、雁鸣湖、浐灞管委会及领事馆资源，为31、浐灞核心地带，且距离主城区较近，成熟度较高；板块竞争：做为浐灞最前发展板块，目前板块成熟度较高，供地较少，处于较为饱和发展态势；物业类型：高层、洋房、叠拼；价格：高层：12000-13000元/，洋房：13000-16000元/，叠拼1.9-2.7万元/；典型项目：自然界、龙湖香醍国际；客户：东郊地缘性客户为主，改善来自曲江、高新外溢客户。北郊近浐灞板块板块特征：距离主城区较近，交通较为便利，但生活配套尚不完善，依托灞河、未央湖生态资源及品牌房企碧桂园的进驻拉升区域整体房价；板块竞争：与其周边经开二期及浐灞区域相比，目前板块发展较为缓慢；物业类型：高层、洋房、别墅；价格：高层：9500-12532、00元/，洋房：12000-16000元/，别墅：18000-26000元/；典型项目：碧桂园凤凰城、华远辰悦；客户：以北郊地缘性客户为主，多为大明宫及辛家庙个体户为主，其次以企事业单位员工为主。世园会板块板块特征：拥有最佳自然景观资源，依托金融商务区及世博园，为开发热点板块，但城市配套缺乏，多供应低密产品；板块竞争：板块竞争激烈，为目前开发商热点拿地板块；物业类型：洋房、别墅；价格：洋房：12000-16000元/，别墅：1.8-2.7万元/；典型项目：中南樾府、碧桂园香湖湾、阅江府；客户：客户较为复合，主要以北郊、东郊客户为主，多为个体户、大学教师等。02板块划分项目名称容积率占地（亩）总33、建面（万）产品类型北辰大道板块龙记玖玺1.9525845高层、洋房、别墅18.4539.25碧桂园凤凰城1.81200144高层、小高、洋房、别墅8.5华远辰悦3.515043高层12.3港务区板块绿城全运村2.21021200洋房、小高3056枫林九溪2.3771080别墅、洋房、高层26碧桂园香湖湾1号216130高层、洋房、叠拼、双拼18.56中南樾府2.513030高层、洋房2.44自然界1.91385423高层、洋房、叠拼、联15.6503特征二：本案所属板块内存量较少，主要以品牌开发项目为主，浐灞区域竞争板块集中在世园会热点板块，市场热度较高本案绿城全运村华远辰悦碧桂园凤凰城龙记玖34、玺碧桂园香湖湾碧桂园阅江府中南樾府国际港务板块枫林九溪北辰大道板块自然界世园会板块项目板块区域出让时间净用地面积(亩)土地用途分类容积率绿地率开发商项目名称/集团公司港务区板块2018年1月25日223住宅2.035%西安国际陆港全运村建设开发有限公司全运村2018年1月26日103住宅2.535%西安国际陆港全运村建设开发有限公司全运村2018年1月25日87住宅2.535%西安体育中心控股有限公司华润未来城市2018年1月26日39住宅2.535%西安港润房地产有限公司华润未来城市2018年8月16日125商住2.535%西安滨港实业发展有限公司2018年2月13日102商住1.2R1.635、25%陕西泽望实业发展有限公司碧桂园珑悦府2018年7月11日123商住3.0R3.535%陕西龙腾华德房地产开发有限公司广州奥园2018年8月14日106商住3.0R3.535%成都合远置业有限公司合能枫丹唐悦2018年2月13日65商住2.0R2.735%陕西杰诚置业有限公司华远地产（苏家堡城改）特征三：浐灞区域2018年土地成交位列全市第二，主要集中在世园会与港务区板块，与本案竞争较大，本案所处北辰大道板块竞争性较小02本案国际港务区世园投资有限公司 111亩成都合远置业有限公司 106亩雁鸣湖板块板块特征：浐灞生态区发展潜力巨大，本案地处北辰大道及国际港务区两大板块之间，同时又可得到北36、郊区域辐射，未来将坐拥三大板块城市配套、生态资源，有望成为宜居新住区。浐灞区域2018年土地成交较多，但北辰大道板块新增供应较少，区域竞争强度较小。区域内前期已有多个一线房企如碧桂园、华远、绿城、华润进驻；随着品牌开发商的陆续加入，市场趋向成熟，竞争红海加剧。启示：市场先机虽已被一线房企抢占，但作为区域潜力板块，竞争氛围仍属于良性阶段，作为后进新品，产品的打造上必须具有差异性，在品质上获得市场认可。目前北辰大道板块竞争性较小，但区域项目均以大盘为主。区域目前处于无房可售，等待预售证阶段，应加快拿地进度，抢抓入市时机。区域竞品分析43分形态竞争分析整体市场分析12竞争格局分析项目占地（亩）建面（37、万）容积率面积段（）华远辰悦150433.575-140绿城全运村10212002.2117-141碧桂园凤凰城12001441.8108-155龙记玖玺259451.9590-126自然界132231.9195-20501高层市场：以品牌开发商项目居多，主力户型面积段 95-140，以刚改产品居多，三房供应为主本案绿城全运村华远辰悦碧桂园凤凰城自然界龙记玖玺项目名称高层成交价格（元/）存量（万）总价范围（万/套）月均去化（套）备注华远辰悦9526-1048712.372-1481328月推售296套，去化100%绿城全运村1063930133989月推售196套，去化100%碧桂园凤凰城1238、306-211612.5133-231110开盘密集，供货量足龙记玖玺8447-100249.9676-1261318年未有推货自然界132988.08107-159789月推售236套房源，去化99%01高层量价：区域内高层存量60万方，主要集中在北辰大道和港务区板块，主流成交价格0.9-1.2万元/左右，月均去化速度86套左右项目占地（亩）建面（万）容积率面积段绿城全运村10212002.20125/143碧桂园凤凰城12001441.8224-280中南樾府130302.5139-181自然界（云宸）132231.91157-272龙记玖玺259451.95133-30302洋房市场：以39、品牌开发商项目居多，主力户型面积段140-270 ，以品质改善产品居多，四房供应为主本案绿城全运村碧桂园凤凰城自然界中南樾府龙记玖玺项目名称洋房成交价格（元/）存量（万）总价范围（万/套）月均去化（套）备注绿城全运村127611.218245碧桂园凤凰城17796-252626543-6623中南樾府14538-15702/204-27424三期规划待定自然界14765-168007.48232-36010龙记玖玺126476.59168-3831洋房量价：主流成交价格1.3-1.5万元/左右，月均去化速度20套左右，区域内洋房存量超过20万，主要集中在世园会板块，区域内下半年供货较为集中0240、项目名称占地（亩）建面（万）容积率面积段别墅成交价格（元/）存量（万）总价范围（万/套）月均去化（套）枫林九溪710802.37212-41714584-19132/309-7981龙记九玺259451.95280-470213661.9598-1004103别墅市场及量价关系：主流成交价格1.8-2.0万/左右，月均去化速度1套，区域内别墅存量较少，以龙记玖玺未来供货为标杆本案枫林九溪龙记玖玺单位：万2013311.59108.191336134.62014289.5099.951430234.82015252.88120.221382225.22016247.42125.71118602341、.62017192.71144.71457116.02018年6月77.5792.171558410.11336114302138221186014571155840100008000600040002000160001400012000180000.00供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）去化周期（月）200.00150.00100.0050.00300.00250.00350.00商业特征：商业市场长期供求不平衡，2018年受商业利好政策影响，商业去化量增加，趋于供需平衡2013-2018年6月西安商业供销价走势06项目开发商位置销售状态类别体量层数层高面积区间（分层）在售价格（分42、层）区域租金碧桂园凤凰城陕西省建秦房地产开发有限公司（碧桂园控股）北辰立交向北500米路西在售单层一拖二10万2层5.5-6m50-70200（一拖二）1层：2-4万一拖二；1.7-2万150元/月恒大国际城西安远声实业有限公司明光路与尚稷路交汇处向西500米在售单层2万2层1层：3.952层：3m30-3031层：2.5万元2层：1.3万元100元/月隆源国际城西安杨林房地产开发有限公司元朔路和尚贤路十字东（高铁北客站东900米）在售单层一拖二独立商业18万（4条欧洲风情商业街、2个大型商业、1条商业步行街）2层4m9-100（一层）100-300（一拖二）1层：2.5万一拖二：1.7万二、43、三楼1.3万100元左右华远辰悦陕西杰诚置业有限责任公司北辰大道与龙朔路交汇处东在售单层一拖二3万2层30-280均价2-3万80-100元/月区域商业特征：在售商业主要以住宅底商及一拖二为主，均价在18000-23000元/，整体去化较慢；周边沿街底商为一层或一拖二形式06项目物业类型交付状态车位数量租售形式车位类型车位配比有无产权均价去化速度去化率碧桂园凤凰城高层已交付+未交付11497只售不租平层1:0.97有12-14万/个与住宅推售同步，去化速度较快67%洋房华远辰悦高层未交付350只售不租平层1:0.8无8-10万/个集中开盘三次，去化较好50%枫林九溪高层洋房别墅已交付A地块可售44、923只售不租平层1:0.7有15-18万/个平销53%机械无12万/个去化速度慢车位特征：根据市场调研，区域内在售平层产权车位12-18万/个，平层无产权车位8-10万/个，机械车位12万/个，整体去化50%以上07分形态竞争格局小结：启示：洋房首改产品成为市场主流：抓住市场主流产品，在主流面积段140-270，套四产品基础之上，依托生态资源和朗基自身打造高端产品经验，打造区域改善品质标杆，抢占市场先机。别墅改善产品机会：区域别墅产品稀缺，供应较少，存在市场空窗期，可打造小面积别墅吸引城市中高端客群。区域内洋房产品，供货量较少，市场竞争力偏弱，产品同质化较低，溢价空间充足。区域内别墅产品稀缺45、，以大面积别墅产品为主，户型亮点较少。刚需产品同质化严重，洋房项目较多，但目前存量较小。本案产品与洋房、别墅产品存在竞争。3区域竞品分析4分形态竞争分析整体市场分析12竞争格局分析项目业态销售状态对标原因碧桂园凤凰城高层在售品牌影响力，产品同质化小高洋房别墅未推绿城全运村小高在售洋房中南樾府高层未推洋房龙记玖玺高层未推产品打造具有同质化洋房别墅枫林九溪高层未推洋房别墅华远辰悦高层在售碧桂园香湖1号高层/洋房/叠拼/未入市品牌影响力，产品龙记玖玺碧桂园凤凰城枫林九溪碧桂园香湖湾1号中南樾府竞品地图典型竞品选取原则：对标区域内同物业类型、同总价段、强势竞争三方维度，选择区域内高层小高层、洋房和别墅46、项目本案绿城全运村华远辰悦项目地址北三环北辰立交往北500米占地规模1200亩物业类型高层，小高层，洋房，别墅建筑面积144万总栋数58容积率1.8开盘日期2017年1月规划户数11497开发商碧桂园车位配比1:0.97物业管理物业自持绿化率30%销售情况豪园30-33#完成意向登记装修状况非毛坯装修标准1500元/项目配套教育：西北工业大学、陕西科技大学、西安医学院、长安大学以及社区自建陕师大小学；商业：润家购物广场；交通：315路区间，316路区间，705路，728路，328路，319路，318路医疗：西航医院、红旗职工医院（二级甲等）、北辰医院、凤八中医医院其他：浐灞国家湿地公园、未央湖47、公园、广运潭公园、城市运动公园、世博园五大公园组团。项目优势项目体量大，精装低密社区，陕师大附中、附小学位房，品牌开发商，天逸地块新增加门禁人脸识别功能。项目不足该区域交通配套较差，出行不便，生活配套不健全。2-2三碧桂园凤凰城：项目位于城北未央湖板块，区域内标杆项目，分三期开发，目前在售三期产品，主要以改善及再改类产品为主一期原项目用地一期原项目用地期期2-1期三期三期01物业类型产品面积供应套数占比月均去化套数备案价格公示价格成交均价户均成交总价备注（元/）（元/）（元/）（万元）高层套三双10868226%114123061230612306133开盘密集供货量足12869026%11548、123051230512305158小高套三双103-109161%3211612108421084218-231123-12928811%58151561485314853183-192套四双130-13928011%56154481544815448201-215141-14561223%122159231371013710193-199开盘密集供货量足155381%8191021564515645242套五双22430%02423424234/54326230%2252622526225262662碧桂园凤凰城：项目现在售物业主要以高层和小高为主，高层主力面积108-128 三房，成交均49、价12305元/；小高层以123-145 舒适型套三和功能型套四为主，成交均价15000元/；洋房以271 舒适型五房为主，成交均价17796元/高层：108洋房：262小高：12501总体基础信息开发商西安国际陆港文远置业有限公司代理公司自销地址西安国际港务区杏园立交与迎宾大道交汇处向北总占地（亩）1021亩总建面（）200万平方米物业形态高层、小高、洋房物业规划（栋）一期（1、2、5、6地块）规划33栋住宅、2栋商业及一所学校、其他配套建设；二期未建项目类型刚改、改善容积率2.20绿化率35%是否精装毛坯户型面积（）高层96-120；洋房、小高面积100-143车位比1：1.2项目地块绿城50、全运村：绿城进入西安的首个项目，为全运村内千亩低密大盘。一期规划有高层、小高、洋房产品，首推3栋小高，小高备案价10600元/平米，3栋洋房，洋房备案价12800元/平米配套：交通配套：地铁3号线、14号线（14号线21年全运会前通车，最近距地铁口400米，最远乘坐公交陆港2号线，2站路可达）医疗配套：交大一附院（在建中）（车行5分钟可达）教育配套：周边规划小学、初高中学、园区内规划幼儿园（走路10分钟内都可达）商业配套：375亩商业用地（后期承建中心商业体）、华南城、砂之船奥莱 环境配套：绿城代建总长8.17km灞河滨河公园与占地1500亩全运湖、灞河湿地公园（距项目直线距离5公里）首推地块51、交大一附院学校首推02物业形态楼栋层高梯户比产品户型面积推出套数去化（套）备案价格（元/）公示价格（元/）成交价格（元/）备注小高2#3#5#172T2套三双125981961063910639106399于21日开盘套四双12598洋房7#8#9#91T2套四双125639012761127611276114327绿城全运村：2018年9月首推2#3#5#7#8#9#小高层和洋房共286套房源，面积约36751，均价11327元/，该项目于9月17日摇号，9月21日选房，开盘去化100%小高125洋房14302项目概况项目名称中南樾府所处板块浐灞世园会板块物业类型普通住宅楼盘地址东三环和世博52、大道交汇处向东300米建筑类型高层、洋房开发商西安长岛新置业有限公司最早开盘日期2017.12交房时间2020.7占地面积130亩总建筑面积300000平方米产品综览主力户型高层：105、130洋房：140、170规划总户数一期900户、二期656户容积率2.5绿化率35%装修情况精装物业管理费高层1.8元/月、洋房2.3元/月销售均价高层12500元/、洋房14500元/现状在售情况所推出房源全部售罄中南樾府：2017年年底入市，世园会旁，坐拥千亩湿地资源，品牌开发，生态宜居居所。目前一期、二期产品基本售罄1#6#2#8#12#11#9#5#4#14#13#10#15#7#3#一期 项目卖点53、项目依托周边环境资源丰富，世园会、灞桥湿地公园等，地铁口项目（香湖湾）、高品质精装修，周边配套齐全（砂之船奥特莱斯、唐都医院）；整体规划：项目一期共15栋楼，1#、2#、3#、5#、6#、8#、9#、11#、12#共9栋洋房，4#、7#、10#、13#、14#、15#共6栋高层，二期共11栋楼，1#、3#、5#、8#、10#共5栋高层，2#、4#、6#、7#、9#、10#共6栋洋房，三期待规划。03二期物业类型产品面积供应套数占比月均去化套数备案价格公示价格成交均价户均成交总价备注（元/）（元/）（元/）（万元）高层套三双10530950%77118481184811848124套四双135354、1050%78118741187411874160洋房套四双1398824%22147101471014710204套四双14323864%60145381453814538208套四双1733910%10157021570215702272套五双18192%2151151511515115274中南樾府：项目在售物业为高层和洋房，高层产品户型为105、130，均价11874元/，洋房产品户型为140、170，均价15863元/，已推产品均已售罄，三期规划未定高层：130四室两厅两卫洋房顶跃：181五室两厅两卫03项目地址浐灞国际港务区迎宾大道西侧占地规模710亩物业类型高层，洋房，别墅建筑面55、积80万总栋数/容积率2.37开盘日期2013年规划户数3580开发商西安高新技术产业开发区房地产开发公司车位配比2504物业管理高新物业绿化率36%销售情况B地块高层在售装修状况毛坯装修标准/项目配套教育：西工大附属陆港中学、西工大附属陆港小学、长安大学渭水校区、西安第十七中学、北大附属幼儿园、西工大附属陆港幼儿园；商业：华润万家；交通：地铁3号线、14号线（14号线21年全运会前通车，最近距地铁口400米，最远乘坐公交陆港2号线，2站路可达）；医疗：医疗配套：交大一附院（在建中）（车行5分钟可达）；景观：浐灞国家湿地公园、未央湖公园、城市运动公园等。项目优势项目距灞河仅一堤之隔，拥有灞河绝56、美的临河景观，距离全运场馆较近，是区域内大三近千亩低密大盘；项目不足枫林九溪：项目位于港务区内，是区域三大千亩大盘之一，品质低密别墅社区，该项目目前处于断货状态，别墅仅剩两套，预计近期加推B地块高层600套产品04物业类型产品面积供应套数占比月均去化套数成交均价（元/）户均成交总价（万元）备注高层套三双96-1032714%3962592-99项目备案较早2018年未有新货量供应套四双126-133158%29865124-131144-1452513%310869157-158套三双168-17811%110413175-185洋房套二单96-1032111%312930124-133套三双57、123-1375730%714394177-197套四双139-1582413%314598203-131套三双17074%113808235别墅叠拼21211%114584309联排39184%11820371241721%119132798枫林九溪：项目现在售物业主要以高层、洋房为主，高层主力面积为98-120，成交均价9800元/平米；洋房主力面积为123-140，成交均价11000元/平米；叠拼主力产品为212，成交均价14584元/平米，联排为391，成交均价18203元/平米。目前B地块库存主要以高层产品为主，少量大面积别墅产品高层103洋房13004项目地址城北未央路延伸段（西铜58、高速）以东500米占地规模172426物业类型高层、洋房建筑面积450614总栋数35栋容积率1.95开盘日期2015年3月20日规划户数2513开发商西安远声实业有限公司车位配比1:1.07（2699个）物业管理陕西邦家物业管理有限公司西安分公司绿化率50%销售情况断货中物业费待定装修状况毛坯,公共部分简单装项目周边配套教育：小区配有2所幼儿园，一所36班小学、中学和市58中联办综合商场：民生百货、世纪金花、开元商城、王府井百货、苏宁电器、人人乐、华润万家医院：长安医院、西安中医医院、西航医院、凤城医院等小区：内部配套5000的超豪华会所、恒温泳池、小区配有一所公办项目优势项目自建幼儿园，小59、学项目不足周边配套不完整，交通不便，建材市场，生活环境较差。龙记玖玺：项目占地150亩，规划有16栋高层和1所幼儿园，17年10月入市，主要以首置及首改类产品为主。项目处于长期断货阶段，预计年底新推高层和洋房产品待售05物业类型产品面积供应套数占比月均去化套数成交均价（元/）户均成交总价（万元）备注高层套三单9011031%13844776项目备案较早，截止目前2018年未有新货量供应套三双1055014%68589901215616%78575104小高套三单85278%3875174套二双9421%1843479套三双114-1176719%8860498-101126298%41002460、126洋房套三双131-13931%18542112-119套四双147-15662%110100148-158套四三165-17741%110873179-192龙记玖玺：项目现在售物业为高层、小高及洋房产品，其高层主力面积集中在90-120 紧凑型三房，成交均价8500元/；小高产品丰富，主要以114-117舒适三房为主，成交均价8604元/；洋房以147-156 套四产品为主，成交均价10100元/顶跃165洋房14705项目地址北辰大道与龙朔路交汇处东北角（西安医学院正对面）占地规模150亩物业类型高层建筑面积43万总栋数16容积率3.5开盘日期2017年10月规划户数3646开发商华61、远地产车位配比1:0.8物业管理北京市圣瑞物业服务有限公司装修状况毛坯物业费1.95元/月绿化率40%销售情况暂无新房房源可售项目周边配套教育：夏家堡小学、新光小学、西安市第五十八中学；商业：润家购物广场(未央湖店)、学府市场、福瑞祥购物中心、华鑫天悦城购物中心、科大时代广场；交通：公交：273路，315路，316路，315区间，316区间，318路，319路，328523路等多条公交线路在医学院新校区站下车；医院：北医医林诊所，西安北城医院；其他：未央湖公园、浐灞生态湿地公园。项目优势项目自建幼儿园，5万商业风情街，准现房。项目不足周边配套欠缺，生活不便。路，11517华远辰悦：项目占地1562、0亩，规划有16栋高层和1所幼儿园，17年10月入市，主要以首置及首改类产品为主101113216123459678在售售罄待售06物业类型产品面积供应套数占比月均去化套数备案价格公示价格成交均价户均成交总价备注（元/）（元/）（元/）（万元）高层套二单75-8564452%8895269526952672-818月10日推售85264套，12566套，14166套，开盘当天售罄，10月初加推75266套，10825套，114104套套三双108-11442034%/77067706770681-86120-1251189%22102311023110231123-130141665%221063、4871048710487148华远辰悦：项目现在售物业为高层产品，其主力面积集中在80-90 舒适型两房和105-112 紧凑型三房，成交均价7000-9800元/，整盘以首置类刚需产品为主两室86三室两卫112三室两卫14006项目位置地铁三号线与世博大厦交汇处东侧，新岛路以北、香湖湾五路以东占地面积161亩总建面29.56万方住宅建面18.5万方物业类型高层、洋房、叠拼、双拼容积率2.0户型面积高层洋房：102、144（24/26F）、285（26F)洋房：142（11F）/144（9F）叠拼：166（6F）双拼别墅：168（3F）停车位总车位：2306，地下：2076；地面：230个总64、户数1225户社区配套3965 商业，2万 酒店会所：室内恒温泳池；剧场书吧；健身房；与甲方；咖啡厅康体设施：全民健身跑道；儿童游乐设施；宠物乐园品牌幼儿园35#31#30#37#1#2#4#3#25#26#27#叠拼双5#6#拼12#11#10#13#15#19#20#洋房39#碧桂园香湖湾1号：位于浐灞核心，世博园旁，地铁项目，碧桂园在西安首个高端住宅项目，入市时间待定29#28#36#49#46#48#45#47#44#40#43#50#41#42#33#34#32#24#23#22#21#38#8#7#14#16#17#18#51#项目规划：项目占地161亩，共50栋楼，1#18#为双65、拼别墅，19#-31#为叠拼别墅（上中下叠），32、37#-43#为洋房，33#、49#为观景大平层，34#-36#、47#-48#为高层，50#为酒店式公寓，51#为售楼部。产品规划：高层105/144 ；洋房140；叠拼175 ；双拼165-170 ；大平层285；预计售价：洋房预计均价16000-18000元/，叠拼预计均价23000元/，双拼预计均价27000元/。07竞品业态分布项目产品面积存量（万方）碧桂园凤凰城高层108-1280小高103-1552.5洋房224-2806枫林九溪高层96-1785.98别墅212-4171.02龙记玖玺高层90-1219.96洋房131-17766、6.59别墅280-4701.9华远辰悦高层79-14712.3中南樾府高层105-1352.44洋房139-1810绿城全运村高层1251.7区域竞品分析|小结 竞争项目再改类产品主要集中在125-140 套三/套四双，其产品为市场主流热销产品，本案可顺应市场趋势；区域别墅类改善产品稀缺，多为210 以上叠拼产品，本案可顺应市场的同时，考虑小户型低总价产品，打造180-230 品质再改产品。区域内竞品项目高层主要以首置及首改产品为主；洋房主要以品质改善产品为主，未来区域供应主要以高层、洋房产品为主。别墅产品存在市场空缺。市场分析|小结启示：市场态势：区域内目前供货较少，高层、洋房产品成为市场67、主流，别墅属于稀缺产品，应抢抓入市时机。竞争态势：世园会、港务区成为竞争红海板块，本案所处北辰大道板块竞争格局较小。面积结论：洋房抢抓市场主流面积需求，140-200 为主，叠拼180-230 为辅。客户需求分析叁。类型数量访谈范围访谈内容访谈结果问卷调查低密：49份高层：34份北郊、城东1、了解客户的基本信息（家庭情况、资金实力、近期购房需求等2、针对市场现有产品基础上收集客户对不同业态的购买需求及心理价位3、客户对产品形态、面积段、单价总价段、小区景观、外立面、小区内外配套等产品细节1、高层：20-30岁单身青年，需求100-130，区域内客户在满足功能后，更看重户型舒适性，喜好大面宽客厅68、，功能性上必需有生活阳台、衣帽间。重要性排序：价格交通户型价格周边配套物业管理2、别墅：40-50岁四口/三代家庭，需求190-210，区域内客户认可的别墅形态为联排、叠拼。重要性排序：价格户型物业管理园林地段周边配套3、洋房：35岁+小太阳家庭，需求面积130-150，总价控制下，核心追求居住舒适性，同时关注生活配套及交通便捷，舒适体现在产品及小区园林，配套、物业管理方面重要性排序：户型价格物业管理品牌客户调研：通过本案周边竞品成交客户分析以及问卷调查的形式，以北郊和城东客户为目标，共回收83份市场问卷0156园林景观交通13363752暖系统1客户对于区域认可度普遍较高，价格接受度集中在169、.2-1.4万/之间，项目价格、户型、地段成为客户关注的主要因素2052335生态未来规划居住氛围城市距离医疗配套价格户型4042地段2714 19开发商品牌项目配套项目规模建筑风格21818 11物业管理区域配套30中央空调系统新(送)风换气36室内清除雾21红外安防系统18中央吸尘系统地WIFI覆盖智能家居15LOW-E玻璃2134集中供热(水)家庭中央净对于未央湖板块生态属性认知普遍较高对于未央湖板块关注因素TOP3:价格、户型、地段精装配置需求TOP3:室内清除雾霾设备/系统、新(送)风换气系统、家庭中央净水系统1.2-1.4万707021 21.4-1.6万1.6-1.8万1.8-270、万元2-2.2万元2.4万元/2.2-2.4万26130万以下4001112 1 2130-160万161-190万191-220万221-250万251-300万350万以上301-350万未央湖板块能接受的单价主力集中在1.2-1.4万元/未央湖板块能接受的总价主力集中在两个价格段：130万元以下、130万-160万元131-15020151050151-170171-190191-210210 以上意向置业洋房业态的客户倾向的面积段主力在131-17002竞品项目产品以小高、洋房产品最为集中，其中普通住宅成交面积集中在120-140，洋房成交面积以140-150 较多，叠拼、联排别墅类成71、交面积集中在350-400 区域板块内借助景观资源的优势，产品多以叠拼、小高、洋房为主，高层、小高主力成交面积段为120-140 的三室/四室，洋房产品以140-150为主，别墅产品为多年前规划，面积较大，集中在350-400；区域板块内90（两室）以下面积段市场主要为华远辰悦的高层产品，洋房200（四室及以上）以上户型主要为顶底跃产品。注：数据来源于西安房管局0%20%40%60%80%100%板块内竞品2018年1-8月普通住宅面积段成交龙记玖玺华远辰悦高新枫林九溪碧桂园凤凰城70-80130-140190-20080-90140-150200-22090-100150-160220-2472、0100-110160-170240-260110-120170-180260-280120-130180-190280-3000%20%40%60%80%100%板块内竞品2018年1-8月洋房住宅面积段成交龙记玖玺高新枫林九溪碧桂园凤凰城70-80130-140190-20080-90140-150200-22090-100150-160220-240100-110160-170240-260110-120170-180260-280120-130180-190280-3000%20%40%60%80%100%浐灞西板块竞品2018年1-8月别墅住宅面积段成交龙记玖玺高新枫林九溪350-473、00400-450200-250250-300300-350450-50003 华远辰悦项目：客户主要以25-40岁客群为主，个体户居多，关注户型为刚需性三室，外来客户首次置业占比较大。Q：客户年龄段？26-35岁占比39%,36-45岁占比19%。Q：区域内成交客户职业？国企客户为主，占比57%，其次为公司职员，占比17%。Q：区域内成交客户关注点？价格为首要要素，其次为项目环境。Q：区域内成交客户来源？地缘客户为主，占比28%，其次为城北客户，占比26%。辰宫双河湾项目：客户主要以30-40岁客群为主，个体户居多，部分西安首改客户，关注环境，地缘性客户及省内各县市均有分布Q：客户年龄段？374、6-45岁占比38%,26-35岁占比35%。Q：区域内成交客户职业？国企为主，占比48%，其次为个体户，占比21%。Q：区域内成交客户关注点？环境为首要要素，其次为区域发展。Q：区域内成交客户来源？高陵客户为主，占比35%，其次为城北，占比30%。高层客群特征：区域内在售高层项目均为刚需客群，大多数为一次置业04洋房客群特征：受交通拉伸因素较大，外来客户关注度提升 洋房项目客户以30-40岁为主，交通的落地吸引较为显著，北客站以及未来大力发展的全运村交通体系为区域成交客户关注点，有部分外地客户关注，推售价格受房地产市场影响较大 碧桂园凤凰城项目：客户主要以30-45岁客群为主，个体经商户为主75、，由于市场价格上浮，成交价在15000元/，客户关注环境，城北占比较大。Q：客户年龄段？36-45岁占比38%,26-35岁占比35%。Q：区域内成交客户职业？个体户为主，占比61%，其次为国企客户，占比18%。Q：区域内成交客户关注点？价格为首要要素，其次为区域环境。Q：区域内成交客户来源？城北客户为主，占比37%，其次为地缘客户，占比24%。05Q：客户年龄段？36-45岁占比41%,46-55岁占比27%。Q：区域内成交客户职业？私营企业主为主，占比48%，其次为个体户，占比21%。Q：区域内成交客户关注点？环境为首要要素，其次为区域未来发展Q：区域内成交客户来源？城北客户为主，占比3876、%，其次为城东客户，占比17%。Q：客户年龄段？30-40岁占比57%,41-45岁占比34%。Q：区域内成交客户职业？私营企业主为主，占比64%，其次为民企高管，占比16%。Q：区域内成交客户关注点？资源环境为首要要素，其次为开发商品牌。Q：区域内成交客户来源？新城东客户为主，占比25%，其次为城北客户，占比21%。枫林九溪项目：客户对于总价的敏感度极高，关注居住环境安全性、产品力，对于开发商品牌有一定的要求，年龄35-50岁的城市富裕阶层客 群06 别墅项目本身户型风格直接影响到客户年龄，蔷薇公馆虽即将入市，但2013年就已拿地，拿地时间较早，片区除碧桂园凤凰城及龙记玖玺未来会推出别墅产品77、外，片区低密高品质新品稀缺 蔷薇公馆项目：客户主要以40-50岁客群为主，企业管理岗居多，由于推售较晚价格较高，客户接受度较低，城北客群占比最大本案未来核心客群客户来源：全市高精尖财富客群、企业高管、个体经商户换房原因：西安主城区有2套以上住所，希望拥四房产品；市场基数居中，价格与产品需求可进行引导，看中未央湖板块价值和未来升值潜力及宜居的首置客群（基数大、地缘强、受价格牵引明显）客户来源：来自经开外溢及浐灞以西；购房原因：房价上涨速度过快，结婚、家庭压力的影响，迫使进行购房，满足传统家庭需求至上，更渴望追求品质、品味的生活；面积需求：建面120 左右的功能3房产品；市场基数较高，对产品的品质78、及性价比要求较高，但对价格敏感；因总价因素易被分流，外溢到其他区域。首改客群质与环境舒适性；文化修养，期望充分提升居住的品质、圈层、对面积需求：建面140-150 左右的舒适型3+1、配置有高要求，用于投资+度假或投资+养老面积需求：180-210 低密产品（主要以别墅业态产品为主）市场基数较小，工作与生活圈子在西安或陕西其他区域，置业受产品品质环境因素牵引较强。再改客群（基数较大、地缘强、在意功能升级）（基数够、易外溢、跨产品升级）客户来源：来自经开、浐灞的知富阶层，有一定财富积累换房原因：在西安有至少一套住房满足家庭需求；但居住社区老、破、旧；期望改善居住品有别墅业态，又不想距离主城区太远79、，有一定的稀缺资源客群分级：结合市场需求特征，本项目核心针对首改、二改客群，兼顾多改客群071.住宅成交趋势：区域内由刚需时代逐渐向改善转移，近三年主力成交段由90-100 转向130-150，品质改善属性明显；2.客户置业特征：区域热度提升，板块首改及再改需求突出，客户更关注区域生态，环境景观等，对未央湖未来规划发展看好；3.客户功能需求：对于户型的功能性及配置要求较为突出，注重生活居住品质，愿为居住品质支付较高价格。客群预判：吸附城北塔尖收入客群，在兼顾首改客户的同时，吸附二改及多改客群，别墅顶跃产品成为其购买选择08客户构成占比客户来源核心客户重要客户补充客户占比50%30%20%产品需80、求需求户型：4房需求户型：3房，3+1房需求户型：4房及以上需求面积：建面140-160需求面积：建面130-150需求面积：建面200 以上关注产品力，生态资源，交通配套关注产品力、资源景观、价格因素高品质产品力，高品质资源景观、居住私密性需求配套：生活商业配套，资源景观需求配套：生活商业配套，教育配套需求配套：资源景观，产品力，尊贵感客户定位核心客群核心客户（城北外溢改善客群）置业目的：首改客群客户构成：中年群体，三口之家，看中板块价值及宜居稀缺资源价值取向：注重改善居住品质与环境舒适性重要客户（全市高精尖财富客群）置业目的：再改客群客户构成：高新、曲江企业高管、个体经商户等外溢客群价值取81、向：家庭结构变化，追求品质、圈层、对配置有高要求补充客户（地缘客群）置业目的：首改客群客户构成：三口之家，中年客群价值取向：看中居住品质户型及价格重要客群补充客群09定位方向分析肆。土地指标地块指标适中，属于城市稀缺低密资源地块，核心指向首改、二改、多改客群指向首改、二改、多改改善客群客群需求首改客群价格敏感，未来外溢，多改改善客群对品质配置要求较高且基数小，本项目未来客群主要指向首改、二改、多改改善客群二改、多改客群有需求，客群基数较多，需求面积洋房140-150市场格局未来市场二改改善产品较多，针对首改、二改客群的建面120-140的三房、四房为主流；140-150别墅业态类产品存在竞争机82、会110-130首改主流，140-150 3+1洋房二改市场空白180-230别墅市场存在机会竞争策略充分发挥本项目低容积率优势，实现产品业态占优；以洋房置换竞争对手的高端高层产品，以别墅拉高项目定位，打造高端产品配置以小高/洋房产品形成业态优势别墅产品丰富改善客户群需求运营策略充分考虑项目高周转高回现的战略，以小高层/洋房产品搭配，降低市场销售风险，以多业态搭配保障回现目标多业态降低风险；保障高周转1、项目打造未央湖生态低密品质型项目楼盘；2、主力针对二改多改客群；3、二改140-150 4房产品存在机会，180-230 的别墅产品存在机会；4、以别墅产品提升项目品质，配合小高/洋房产品保障83、高周转运营目标。项目整体定位：未央湖畔 生态低密 奢华宽居大宅客群定位：首改/二改，生活工作圈层均在西安的中产阶层；多改，生活工作圈层均在西安的高产阶级主力需求面积：小高层/洋房140-150；别墅：180-230市场回顾01地块产品形态梯户比建筑面积(）套型套数(套）建筑面积(）面积占比117亩6F洋房（顶底跃）（精装）1T2（对开门）140四室两厅两卫53684512.5272%150四室两厅三卫（双套房）叠拼(上下叠、)180四室两厅三卫16432866.0828%230四室两厅三卫02项目户配建议结合产品指标及土地属性，建议项目：住宅：首改+改善项目总体为舒居改善型产品，针对不同需求的84、首改、二改客群，兼顾多改客群。以T2吸附主流首改及二改；区域内品质低密产品稀缺，以别墅产品作为该区域内改善再升级产品。6F 洋房，2T2户，标准层面积以140/150 为主，顶底跃产品幅度在180-260，主要针对首改及二改客群。2叠叠拼产品，划分2个面积段180/230，主要吸纳城市多改客群。03户型打造建议洋房142 户型借鉴点：项目：龙湖香缇漫步七期 建筑面积：142 户型功能：四室两厅两卫 产品配置：1T2（对开门）可借鉴点：1）户型整体1梯2户设置，电梯对开门设置，降低户型公摊，提高业主私密性；2）南向四面宽设置，开间尺寸14.2m，更多功能区采光通风；3）7.1m南向横厅设计，美味85、与美景的双重享受；4）南向超大观景阳台设置，7.1m超大尺寸，最大限度提升用户观景体验；5）主人使用动线与访客动线无交叉，保证业主私密性；6）北向卧室生活阳台设置，增加更多功能使用。03户型打造建议洋房156 户型借鉴点：项目：自然界 建筑面积：156 户型功能：四室两厅三卫 产品配置：2T2 可借鉴点：1）户型整体2梯2户设置，独门独户，业主私密性及尊贵感的最佳体验；2）南向四面宽设置，开间尺寸14.5m，更多功能区采光通风；3）南向次卧均设置衣帽间，老人间配置独立卫生间，方便安全；4）南向超大观景阳台设置，7.7m超大尺寸，最大限度提升用户观景体验；5）主人使用动线与访客动线无交叉，保证业86、主私密性；6）北向阳台及双飘窗设置，达到通风和观景的双重作用。03项目：海伦湾 建筑面积：175 户型功能：五室两厅三卫层高：3层层高3米 赠送部分：北向露台+阳台半赠送约26 户型优势：北向露台全赠送，南向阳台半赠送动静分区明显，舒适度高双主卧设计，带私密卫浴9.9米超大客厅进深户型打造建议叠拼175 上叠户型借鉴点：03户型打造建议叠拼183 中叠户型借鉴点：项目：就掌灯 建筑面积：183 户型功能：四室两厅三卫 户型优势：1）玄关：独立入户玄关，保证房间私密性；2）客厅：4.8米开间客厅，餐客一体设计，活动空间大；3）卧室：四室设计，三卧朝南，主卧套房，带独立卫浴、书房，舒适度较好；4）87、赠送：北向花园约10。03户型打造建议叠拼201 下叠户型借鉴点：项目：中国铁建西派国际 建筑面积：201 户型功能：三室两厅四卫 户型优势：1）厨房：U形厨房，东向开窗，正对餐厅，生活便捷；2）卧室：三室全明设计，均带有独立卫浴，私密性较好，户型功能全面；3）客厅：餐客一体设计，南向带花园，可利用空间大；4）赠送：南向花园，自带两个车位，挑空较大，生活私密性较高。03户型打造建议叠拼220 上叠户型借鉴点：项目：中国铁建西派国际 建筑面积：220 户型功能：四室两厅四卫 户型优势：1）客厅：餐客一体，南向客厅，采光面大，会客空间充足；2）卧室：四室设计，双卧朝南，均带独立卫浴，居住舒适度高；88、3）花园：三层大面积花园，可利用程度大；4）赠送：超大露台，营造较好的生活氛围，双主卧设计，私密性与舒适性较高。洋房时点价格推导评分项权重绿城全运村碧桂园凤凰城龙记玖玺本案项目地段20%9988景观资源10%8798商业配套10%8878教育配套15%7987交通出行15%7878品牌认知10%9988别墅时点价格推导评分项权重龙记玖玺枫林九溪本案项目地段20%888景观资源10%898商业配套10%788教育配套15%887交通出行15%888品牌认知10%888管理服5%889未央湖市场竞争推算：洋房精装当前价格为14231元/，别墅清水当前价格为19819元/按照市场法进行推算，以当前时89、间节点为准，选取与本案距离或者产品相近，能够代表本区域，且具有参考意义的项目来进行比较。本案与竞品对标，时点洋房精装价格为14231元/，别墅价格为19819元/。备注：龙记玖玺今年未推别墅产品，故没有备案价。04入市价格推导时间洋房价格增幅别墅价格增幅2018年9月142312%198191.40%2018年12月145142%200961.40%2019年3月14804-20377业态项目2018年季均涨幅修正市场涨幅1月2月3月4月5月6月7月8月洋房碧桂园凤凰城13333130511357014331135871391814200179134.00%2%中南樾府00001396014890、4415290155991.50%别墅枫林九溪00018445183431753518148177961.30%1.4%龙记玖玺00168000002651103.90%根据周边竞品开盘均价计算出季度增幅系数，洋房3%，别墅1.5%，待2019年3月份入市，洋房精装价格为14804元/，别墅毛坯价格为20377元/选取对本案影响较大的竞品作为参考项目，通过对市场竞品的梳理，以及价格增幅等指标计算，洋房的修正系数为2%，别墅产品的修正系数为1.4%。通过洋房2%、别墅1.4%的季度涨幅进行计算，待2019年3月份入市，洋房价格为14804元/，别墅价格为20377元/。04项目价格测试限价政策物91、价局审价依据：依据一：根据周边同类产品的销售价格进行审价（包含容积率、密度、绿化面积、产品形态）；依据二：根据公司成本出具的成本测算表进行审价；依据三：根据西安市每月环比的涨幅比例上调或者下调，每月25日物价局官网公布上月环比涨（跌）幅，作为下月审价涨（跌）依据；如果西安月度涨幅过快，进入全国房价热点城市，则下月审价为零涨幅；依据四：上批次网签价格必须达到物价公示备案价，否则会影响到下批次审价涨幅。房管局对于报批要求：项目住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米;3万平方米以下的，须一次性申报。严禁以多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间。04项目打造亮点伍。新中式园林城市92、建筑的融合者树植组团五重园林精致小品树植花卉相辅相成，空间层次分明，感怀舒畅。树植组团花园幽径林荫景观轴水系植被景观五重园林高78米，胸径25公分的大乔木，以柳树、法桐、雪松、银杏为主，冠幅较大，勾勒天际高45米的中乔木，以樟木、松柏为主，以层次递进高2-4米、冠幅1-3米的花灌木，结合时光花园，种植相应花木，点缀其间以花卉、小灌木为主，高1M左右，层次丰富花卉草坪等地被，以青草坪、幸运草、地绵草等20-30cm高为主，覆盖地面，适宜近赏采用五重立体园林设计，打造满目葱绿亮眼景观，树木高大壮如伞盖，碧草灌木平易近人，空间开开合合，观感虚实相生。五重立体园林景观中式园林小品，严谨示人又不失美感。精致小品花园夜灯迎宾松归家夜灯精致小品园林雕塑园林会客厅新中式建筑风格庄严肃穆，线条严谨