1、协信集团重庆G3项目定位及 概念规划方案汇报 上海筑略建筑设计有限公司20110803一、土地属性分析一、土地属性分析关注内容关注内容土地属性清单、初步确定客户土地属性清单、初步确定客户分析政府规划、交通状况和配套设施，判分析政府规划、交通状况和配套设施，判断土地的未来发展和城市角色断土地的未来发展和城市角色根据土地属性对不同客户的影响，建立客根据土地属性对不同客户的影响，建立客户与土地的关系，初步判断客户户与土地的关系，初步判断客户理解土地自身以及周边状况，判断对规划理解土地自身以及周边状况，判断对规划景观单体的影响景观单体的影响土地控规对单体选型的影响土地控规对单体选型的影响了解土地周边配2、套以及资源，寻求土地属了解土地周边配套以及资源，寻求土地属性的改善机会性的改善机会二、市场竞争分析二、市场竞争分析关注内容关注内容竞争板块图、静态和动态典型项目分析竞争板块图、静态和动态典型项目分析通过地块与城市的关系，城市角色以及交通到通过地块与城市的关系，城市角色以及交通到达性，判断客户来源以及竞争板块达性，判断客户来源以及竞争板块了解区域的市场成长过程以及发展趋势了解区域的市场成长过程以及发展趋势各板块市场扫描，识别主流市场发现市场机会各板块市场扫描，识别主流市场发现市场机会针对不同客户审视不同产品的竞争压力以及机针对不同客户审视不同产品的竞争压力以及机会，客户纬度竞争分析会，客户纬度竞3、争分析判断远期压力，主要竞争板块的成长性判断远期压力，主要竞争板块的成长性典型竞争项目重点分析（规划、产品、销控、典型竞争项目重点分析（规划、产品、销控、推广、包装等）推广、包装等）在初步目标客户的基础上进行验证和深化在初步目标客户的基础上进行验证和深化三、设计前期三、设计前期关注内容关注内容产品库、客户需求清单、用地分析、单一成产品库、客户需求清单、用地分析、单一成本测算、客户筛选本测算、客户筛选在城市客户细分的基础上，建立各类客户的产在城市客户细分的基础上，建立各类客户的产品需求清单品需求清单建立各区域的产品库，学习总结竞争产品，深建立各区域的产品库，学习总结竞争产品，深入理解客户和产品对4、应入理解客户和产品对应用地分析，理解土地价值，寻求土地价值最大用地分析，理解土地价值，寻求土地价值最大化的产品解决方案化的产品解决方案根据用地分析，在产品库中寻找原型产品根据用地分析，在产品库中寻找原型产品单一成本测算，关注项目核心成本单一成本测算，关注项目核心成本容积率容积率的价值以及效率；的价值以及效率；四、产品建议四、产品建议关注内容关注内容用地强排、产品建议书用地强排、产品建议书l确定目标客户和产品对应关系，以及产品配确定目标客户和产品对应关系，以及产品配比；比；l通过不同产品类型的比例关系，动态观察不通过不同产品类型的比例关系，动态观察不同产品类型的盈利能力；同产品类型的盈利能力；在5、产品建议书中关注会所、车位、景观、立面、在产品建议书中关注会所、车位、景观、立面、门窗等，完善客户价值最大化的成本结构门窗等，完善客户价值最大化的成本结构五：可行性测算五：可行性测算关注内容关注内容完全成本、可行性测算完全成本、可行性测算根据用地强排方案，得到初步经济指标根据用地强排方案，得到初步经济指标完成开发、销售、资金和费用计划完成开发、销售、资金和费用计划根据方案的经济技术指标完成成本测算和财务根据方案的经济技术指标完成成本测算和财务测算测算判断产品的盈利能力，明确不同产品不同时间判断产品的盈利能力，明确不同产品不同时间的项目角色的项目角色土地属性分析土地属性分析静态观点静态观点静态观6、点静态观点:城郊类土地，通过区域发展，逐步项目城市土地转化资源自然资源丰富+热点区域+配套生活/交通/教育 缺乏关键词关键词解释解释北部新区北部新区，重庆传统富人区，集中北部80%的高端产品城市发展主要方向两江新区都市综合版块，两江新区核心，高品质居住和内陆开放型经济示范区北部新区核心位置优质版块北部新区核心景观最优质版块，居住品质一流，版块开发起步资源丰富照母山植物园、五大水库形成湖、地形丰富、城市制高点热点区域周边成熟度、配套完善度较高，但是均距离本案2公里以上生活配套匮乏、教育资源短缺道路交通完善，无公交线路，无基本生活配套，政府规划短期内无法形成n城市热点区域n区域认知度高n缺乏生活配7、套n道路交通优质n公共交通配套缺乏n进入性差n资源丰富且稀缺周边状况解析周边状况解析区域：至北碚蔡家江北城CBD至人和观音桥至空港、机场内环人和宗地大学城蔡家机场观音桥CBD本项目距周边各中心直线距离车行时间内环线人和出口3公里5分钟江北机场12公里15分钟江北城CBD10公里25分钟观音桥商圈8公里10分钟大学城20公里60分钟北碚蔡家10公里20分钟板块规划解析板块规划解析大型居住板块：北部新区新规划近1000万平米、30万人口的大型居住板块北：城市干道现状苗圃东：紧邻已建成的金山大道南：8万平体育公园待建西：城市干道和20万平生态绿地周边状况解析周边状况解析交通：江北国际机场马鞍石大桥童8、家溪大桥(规划)大佛寺大桥朝天门大桥双碑大桥（在建）规划机场南联络线龙头寺火车站寸滩港渝宜高速公路渝邻高速渝武高速西部会展中心嘉悦大桥中环线金兴大道金山大道内环高速金开大道金州大道北部新区照母山板块区位于重庆市北部新区中部，金兴大道、金山大道、金州大道、渝武高速公路、金开大道围合区域的中部，远期规划轨道交通11号线站点距离用地约2公里。本项目优势劣势机会威胁地块有公园景观可利用，具备高端住宅开发条件；离传统富人区“金开大道”距离较近，且规划有轨道交通相连，客户接受度高且容易；两江新区效应日益凸显，区域价值不断提升；协信品牌为项目助力。北部新区人口、经济基础好，发展迅速，重庆向北加之两江新区效应9、，对房地产需求旺盛；高房价带来挤出效应日益凸显，中心城区客户外溢逐渐增多；七金面临全部通车，拉近区域与城市中心距离，带动需求释放；周边旧城改造人口外移和产业工人带来刚性置业需求；前有万科城大项目作为板块启动，我们后期做差异化竞争项目目前公共交通、生活、教育配套不足，十分匮乏；地块高差较大地块北侧用地性质有一定不确定性区域洋房别墅类产品供应量大，竞争激烈，区域内品牌开发商集中进驻，未来竞争压力较大；其他房地产开发速度和市政配套缓慢，无法对本案形成配套支撑；地块价值差异大，地块质素不均等。项目项目SWOTSWOT分析：分析：市场竞争分析市场竞争分析整体市场整体市场主要竞品主要竞品配套分析配套分析高10、层住宅：高层住宅：区域供应量放大区域供应量放大区域高层产品当前储备量约500万方，现年均去化量约150万方，需要重点研究差异化和提升产品品质棕榈泉国际花园棕榈泉国际花园剩余体量：剩余体量：3333万方万方融创融创御锦御锦剩余体量：剩余体量：6262万方万方江与城江与城景上时光景上时光剩余体量：剩余体量：7070万方万方首钢首钢美利山美利山剩余体量：剩余体量：5050万方万方龙湖龙湖源著源著剩余体量：剩余体量：7070万方万方厦门象屿项目厦门象屿项目剩余体量：剩余体量：23.5423.54万方万方香港置地项目香港置地项目剩余体量：剩余体量：5858万方万方和黄项目和黄项目剩余体量：剩余体量：2711、.9727.97万方万方在售项目在售项目潜在项目潜在项目中冶中冶北麓原北麓原剩余体量：剩余体量：1212万方万方洋房产品供应体量：洋房产品供应体量：区域竞争量大区域竞争量大区域洋房市场当前储备量约90万方，现年均去化量约30万方，区域目前可售产品供应量不足，后期供应量较平稳。江与城江与城剩余体量：剩余体量：1010万方万方龙湖龙湖源著源著剩余体量：剩余体量：1515万方万方在售项目在售项目潜在项目潜在项目中冶中冶北麓原北麓原剩余体量：剩余体量：4 4万方万方中渝中渝梧桐郡梧桐郡剩余体量：剩余体量：1515万方万方保利保利江上明珠江上明珠剩余体量：剩余体量：2525万方万方华宇华宇天宫花城天宫花12、城剩余体量：剩余体量：6 6万方万方招商招商花园城花园城剩余体量：剩余体量：8 8万方万方联排别墅供应体量：联排别墅供应体量：区域竞争量大区域竞争量大照母山区域联排别墅产品当前储备量约100万方，现年均去化量约32万方，未来供应量处于饱和状态，其竞争压力较大。江与城江与城原山原山剩余体量：剩余体量：9 9万方万方中渝御府中渝御府剩余体量：剩余体量：4 4万方万方首钢首钢美利山美利山剩余体量：剩余体量：5 5万方万方奥山奥山博爵堡博爵堡剩余体量：剩余体量：2323万方万方香港置地项目香港置地项目剩余体量：剩余体量：3030万方万方和黄项目和黄项目剩余体量：剩余体量：8 8万方万方在售别墅项目在售13、别墅项目潜在项目潜在项目中冶中冶北麓原北麓原剩余体量：剩余体量：0.70.7万方万方融科融科橡树澜湾橡树澜湾剩余体量：剩余体量：1818万方万方保利江上明珠保利江上明珠剩余体量：剩余体量：1.31.3万方万方p整体市场容量大：片区年均去化150-200万方，逐年涨幅10%左右，p销售速度慢：除去低价跑量的个别项目，典型项目年均去化量5-10万方；p改善类为主力：产品线呈现典型C类土地市场情况，改善高端为主力；p未来发展趋势：由于土地稀缺成本增加，区域将持续走高端发展路线整体市场结论：重庆市场成交结构：平米1001100610021007100310091005100810041010 101114、 10121001100610021007100310091005100810041010 1011 1012区域市场成交结构：平米市场竞争分析市场竞争分析整体市场整体市场主要竞品主要竞品配套分析配套分析项目概况项目概况 项目总用地面积项目总用地面积12.612.6万万，总建筑面积，总建筑面积41.641.6万万，容积，容积率率2.52.5。其中住宅建筑面积。其中住宅建筑面积30.330.3万万，公建面积公建面积12871287，配套设施建筑面积配套设施建筑面积50745074，地下车库建筑面积，地下车库建筑面积10.610.6万万。项目概况项目概况B户型lF F和和DD户型三房一卫套内约户型15、三房一卫套内约8080平米，平米，去化最快，单价最高达到去化最快，单价最高达到1100011000元元/平平米，总价为米，总价为85-9085-90万万/套套lC C和和B B户型两房一卫套内约户型两房一卫套内约6565平米，平米，去化也较快，均价为去化也较快，均价为97009700元元/平米，平米，总价总价6060万万/套套lA A和和E E户型四房两卫套内户型四房两卫套内110110平，去平，去化较慢，均价化较慢，均价90009000元元/平米，总价平米，总价100100万万/套套ABCDEF一核六户l共共4栋，栋，34层每栋建面约层每栋建面约2.2万万，总建面总建面15.4万万。lK、M16、定位再改客户定位再改客户;L、N定位首定位首改客户改客户;P、Q定位首置客户。定位首置客户。l每层标高每层标高2.85m，一核，一核六六户户l目前销售近半目前销售近半QPNMLK本层建筑面积本层建筑面积661.98总套内面积总套内面积562公摊面积公摊面积99.98核心筒面积核心筒面积75.66编号房型套内面积公摊建筑面积阳台面积阳台占套内比公摊系数实用率K四房二厅二卫120.00 16136.00 2016.67%17.79%84.90%L三房二厅二卫102.00 141161716.67%17.79%84.90%M四房二厅二卫112151271816%17.79%84.90%N三房二厅二卫17、98131111617%17.79%84.90%P二房二厅一卫659741016%17.79%84.90%Q二房二厅一卫659741017%17.79%84.90%一核四户l共共3栋，栋，48层每栋建面约层每栋建面约3.2万万，总建面，总建面15.4万万。lU定位高端再改客户定位高端再改客户;S定位再改客户定位再改客户l每层标高每层标高2.85m，一核，一核四四户户l后期产品目前未销售后期产品目前未销售ssuu本层建筑面积本层建筑面积663.19总套内面积总套内面积 570公摊面积公摊面积93.19核心筒面积核心筒面积91.18编号房型套内面积公摊建筑面积阳台面积阳台占套内比公摊系数实用率u四18、房三厅三卫165.00 27192.00 2414.55%17.79%84.90%s三房二厅二卫120.00 20140119.17%17.79%84.90%复地新城就复地新城就项目概况项目概况棕榈泉棕榈泉万科悦府照母山山脉G23-1净地面积：181亩可建面积：30万方容积率：2.5限高：无G26-1、G26-6净地面积：144亩可建面积：19.2万方容积率：2.0限高：24米G23-5净地面积：93亩可建面积：15.4万方容积率：2.5限高：无地块编号面积换算(亩）计容面积（）容积率限高要求建筑密度绿化率楼面底价（元/)G23-592.51540632.5 无35%30%3,004 G23-19、1180.8 301295 2.5 无35%30%3,002 G26-1、G26-6144.0 192020 2.0 24米35%30%3,373 合计417.364737835%30%3,217 万科城直线距离直线距离1KM1KM项目概况项目概况 项目总用地面积项目总用地面积2727万万，总建筑面积，总建筑面积9090万万，其中，其中住宅建筑面积住宅建筑面积6363万万，公建面积公建面积86798679，配套设施建，配套设施建筑面积筑面积59645964，地下车库建筑面积，地下车库建筑面积2525万万。项目概况项目概况部位部位建筑面积（）建筑面积（）所占比例所占比例双拼住宅双拼住宅2357320、.8223573.823.80%3.80%联排别墅联排别墅35835.8835835.885.77%5.77%高层住宅高层住宅467971.86467971.8675.40%75.40%叠拼别墅叠拼别墅23755.0623755.063.83%3.83%花园洋房花园洋房36800.6836800.685.93%5.93%公寓公寓32719.2732719.275.27%5.27%主力为高层住宅，建筑面积主力为高层住宅，建筑面积46.7万万所占住宅建筑面积所占住宅建筑面积75.40%，其次为联排别墅、花园洋房、公寓所占，其次为联排别墅、花园洋房、公寓所占住宅建筑面积均占住宅建筑面积均占5%左右。21、左右。分期示意：一期一期二期二期三期三期四期四期开发节奏：开发节奏：一期、二期：产品线交叉同时销售一期、二期：产品线交叉同时销售（含幼儿园、商业）；（含幼儿园、商业）；三期、四期：产品线交叉同时销售三期、四期：产品线交叉同时销售（四期承接悦府别墅）（四期承接悦府别墅）20102010年销售部分预计：年销售部分预计：一期：一期：8 8月底开盘，预计两栋月底开盘，预计两栋T10T10和和一栋一栋T6T6，1010月加推月加推1 1栋栋T10T10；二期：二期：9 9月开盘，预计月开盘，预计1 1万平米万平米示范区示意：示范区开放时间：示范区开放时间：20102010年年7 7月月示范区包含内容：示22、范区包含内容：城市界面：道路、城市界面：道路、公交车站公交车站 、大门、行道树木，围墙边界、大门、行道树木，围墙边界、临临街便利店（营业）街便利店（营业）叠拼区实体示范区，含叠拼实体样叠拼区实体示范区，含叠拼实体样板房板房销售中心及销售中心及30003000平米平米实体会所实体会所高层临时样板区，含高层临时样板高层临时样板区，含高层临时样板房房示范区开放需配合释放配套信息：示范区开放需配合释放配套信息：万科综合配套社区总体规划（沙盘）万科综合配套社区总体规划（沙盘）小学签约宣传小学签约宣传超市签约宣传超市签约宣传公交车引进宣传公交车引进宣传11223344项目概况项目概况l共共6栋，栋，26层23、每栋建面约层每栋建面约3万万，总建面，总建面17。lA定位首改客户，定位首改客户，BC定位首定位首置客户置客户l每层标高每层标高2.9m，一核，一核十十户户ABAAABBBCC本层建筑面积本层建筑面积922.91总套内面积总套内面积751.98公摊面积公摊面积170.93核心筒面积核心筒面积167.42编号房型套内面积公摊建筑面积阳台面积阳台占套内比公摊系数实用率A三房二厅一卫89.6520.38110.0316.5418.45%22.73%81.45%B二房二厅一卫67.5715.3682.9310.7515.91%22.73%81.45%C二房二厅一卫61.551475.5510.741724、.45%22.73%81.45%项目概况项目概况B户型l共共10栋，栋，33层每栋建面约为层每栋建面约为2万万总建面总建面20万万。lAE定位再改客户，定位再改客户，DF定位首改定位首改客户，客户，BC定位首置客户。定位首置客户。l每层标高每层标高3m，一核，一核六六户。户。ABCDEF本层建筑面积本层建筑面积618.55总套内面积总套内面积509.85 公摊面积公摊面积108.7核心筒面积核心筒面积97.52编号房型套内面积公摊建筑面积阳台面积阳台占套内比 公摊系数实用率A四房二厅二卫110.14 23.42133.56 17.7816.14%21.32%82.4%B二房二厅一卫60.82 25、12.9373.751016.44%21.32%82.4%C二房二厅一卫66.3514.1180.4611.0417%21.32%82.4%D三房二厅一卫80.8817.298.0813.5717%21.32%82.4%E四房二厅二卫109.0423.18132.2217.9116%21.32%82.4%F三房二厅一卫82.6217.57100.1913.8717%21.32%82.4%项目概况项目概况l共共4栋、栋、32层每栋建面约层每栋建面约2万万，总，总建面约建面约8万万。l户型较大定位再改客户户型较大定位再改客户l每层标高每层标高3m、一核、一核四四户户l电梯直接入户、电梯直接入户、D26、户型双入户设计户型双入户设计CD高层住宅本层建筑面积本层建筑面积605.88总套内面积总套内面积513.66公摊面积公摊面积92.22核心筒面积核心筒面积73.7编号房型套内面积公摊建筑面积阳台面积阳台占套内比 公摊系数实用率T4-C二房二厅二卫128.96 23.15152.1122.2417.25%17.95%81.45%T4-D三房二厅二卫127.87 22.96150.8321.3216.67%17.95%81.45%项目概况项目概况A户型l共共8栋，栋，8层每栋建面约为层每栋建面约为4000，总建筑面积，总建筑面积3.4万万。l定位再改户型定位再改户型l每层标高每层标高3m，一核，一27、核四四户，电户，电梯直接入户梯直接入户花园洋房本层建筑面积本层建筑面积532.18总套内面积总套内面积478.24公摊面积公摊面积 53.94核心筒面积核心筒面积41.6编号房型套内面积公摊建筑面积阳台面积阳台占套内比公摊系数实用率A三房二厅二卫119.56 13.48133.04 16.5413.83%11.28%89.86%项目概况项目概况l双拼住宅共双拼住宅共4343栋，每栋建面约栋，每栋建面约500500总建面约总建面约2.22.2万万l联排别墅共联排别墅共3232栋，每栋建面约栋，每栋建面约10621062总建面约总建面约3.43.4万万l叠拼别墅共叠拼别墅共3535栋，每栋建面约栋28、，每栋建面约16571657总建面约总建面约5.85.8万万l户型均为户型均为180180平以上的超大户型平以上的超大户型双拼、联排、叠拼B户型一核六户一核十户万科城项目万科城项目万科悦峰项目万科悦峰项目三房一卫首改是机会市场三房一卫首改是机会市场建面建面户型户型说明说明户数户数总建面总建面所占所占比例比例首次置业80左右T10/T6159615.7万27%首次改善100三房一卫T66246.8万22%110三房一卫T103303.2万再次改善130四房二卫T66608.7万29%133三房二卫T42563.4万高端再改200左右低层45912.5万22%建筑面积建筑面积户型户型说明说明户数户29、数总建筑面积总建筑面积所占所占比例比例首次置业 80左右T6/T42722.01万11%首次改善100三房一卫无无再次改善115三房二卫T62723.08万59%130四房二卫T62723.6万140三房二卫T42884.03万高端再改190四房二卫T42885.47万30%市场竞争分析市场竞争分析整体市场整体市场主要竞品主要竞品配套分析配套分析万科大型生活配套社区万 科 悦 府万 科万科万 科万科公交车站万科动步公园棕榈泉五星级酒店照母山公园（可租赁部分林地）中学规划中小学规划中公交车站大型会所高档幼儿园知名幼儿园泛会所万科运动中心小型超市及社区基本商业配套万科邻里中心轻轨站空中会所半山会所30、知名小学万 科 悦 府万 科万科万 科万科大超市、影城、KTV、快餐、品牌餐饮等。万科邻里中心社区配套(1000)。万科示范区社区基本商业配套商业配套分布图双社区邻里中心商业：双社区邻里中心p 大型+中型2个生活超市（如：沃尔玛、家乐福、新世纪、华润万家）p 各式品牌餐饮店（中餐、西餐、快餐店（如麦当劳、肯德基）p 社区基本配套（两条商业街）p 影院（必备）、KTV及其他普通超市（3000），风情商业街(3000)。万 科 悦 府万 科万科万 科万科包括室内恒温泳池、SPA、高端休闲。空中高端会所大型健身会所2000私密别墅会所400半山运动会所3000恒温泳池。大型健身综合会所包含室外游泳池31、网球场、室内羽毛球场、篮球场等。万科运动中心档次高，包括国际班、双语教学班等高档知名幼儿园重庆知名幼儿园一般知名幼儿园内部配套分布图一中心、双会所、双幼儿园：社区内配套：一中心、双会所、双幼儿园p万科运动中心（包含室外游泳池、网球场、室内羽毛球场、篮球场等）p会所、泛会所（包括室内恒温泳池、SPA、高端休闲、别墅区会所注重私密性）p儿童老人休闲配套（泛会所，架空层）p知名幼儿园（高档有外教、外语班）万 科 悦 府万 科万科万 科万科公交车站轻轨站万科动步公园棕榈泉六星级酒店照母山公园中学规划中小学规划中社区外配套一路一公交、双公园、知名小学：知名小学有直通公园的满山步道，要有公园大门与万科大32、运动中心相结合并租赁部分林地道路，需要确定通车时间社区外配套：一路一公交、双公园、知名小学p教育：知名小学入学名额及赞助费优惠 p交通：引公交站点至新地块 p动步公园（参照龙湖动步公园），照母山公园（参照鸿恩寺公园）人和街小学、人民小等 GOLFGOLF景观高层景观高层约约1414万方万方2+12+1联排及叠拼联排及叠拼别墅约别墅约2 2万方万方6+16+1电梯洋房电梯洋房约约3 3万方万方 LOFTLOFT商务公商务公寓、写字楼或寓、写字楼或酒店酒店约约2.52.5万方万方街区特色商业，约街区特色商业，约2 2万万方（不含永辉），目前方（不含永辉），目前永辉超市（永辉超市（60006000）33、和）和麦当劳已经签约入驻，麦当劳已经签约入驻，初步在初步在20122012年开业年开业2+22+2小区会所小区会所约约0.50.5万方万方商业门面，-1-1至3 3层项目周边规划分析：中冶北麓原项目采用先招商引进主力商家，其次销项目采用先招商引进主力商家，其次销售住宅，最后出售商业的思路，将商业售住宅，最后出售商业的思路，将商业价值最大化；引入大型零售业态（价值最大化；引入大型零售业态（60006000永辉）、麦当劳汽车餐厅。永辉）、麦当劳汽车餐厅。特色麦当劳汽车餐厅、永辉超市在项目销售前开始展示，对住宅销售带动明显。特色麦当劳汽车餐厅、永辉超市在项目销售前开始展示，对住宅销售带动明显。中冶北34、麓原商业展示（成功案例）瑞安雍江苑商业和教育展示（成功转型案例）通过新天地商业运营和人和街小学签约、动工，带动销售价格已达通过新天地商业运营和人和街小学签约、动工，带动销售价格已达1600016000元元/。华润二十四城商业、教育展示（成功案例）小小学学万象万象城城宣传期传达给客户确定进驻的消息，销售期通过签约、奠基等仪式树立形象和价值发挥宣传期传达给客户确定进驻的消息，销售期通过签约、奠基等仪式树立形象和价值发挥华润中央公园运动会所展示棋牌室棋牌室乒乓球室乒乓球室篮球场篮球场羽毛球场羽毛球场健身房健身房健身房健身房项目开盘前将会所功能建设好，项目开盘前将会所功能建设好，达到使用条件但是只起展35、示作用，达到使用条件但是只起展示作用，客户喜好度高，对销售起到促进客户喜好度高，对销售起到促进作用。作用。项目概况项目概况A户型土地属性和市场竞争分析核心结论土地属性和市场竞争分析核心结论n项目位于城市热点区域、认知度高，资源丰富且稀缺，未来项目位于城市热点区域、认知度高，资源丰富且稀缺，未来3-53-5年形成大型中高档居住板块；年形成大型中高档居住板块；n板块道路交通优质，属于城市辐射区，有一定的价格落差或产品差异化，客户将非常容易导入；板块道路交通优质，属于城市辐射区，有一定的价格落差或产品差异化，客户将非常容易导入；n目前缺乏生活配套，公共交通配套欠缺，目前已有万科城作为板块标杆项目在建36、；目前缺乏生活配套，公共交通配套欠缺，目前已有万科城作为板块标杆项目在建；n金开大道沿线板块剩余主力为再改产品（万科悦峰金开大道沿线板块剩余主力为再改产品（万科悦峰110110平至平至140140平三房两卫或四房两卫平三房两卫或四房两卫8080平首置平首置产品；中冶北麓原后期为产品；中冶北麓原后期为120120平以上再改产品，复地新城就剩余量较小）平以上再改产品，复地新城就剩余量较小）n中冶北麓原和复地新城就通透型户型比不通透户型有约中冶北麓原和复地新城就通透型户型比不通透户型有约5%-10%5%-10%的溢价；的溢价；n万科城一二期有主要高端再改和首置产品，万科城一二期有主要高端再改和首置产37、品，10%10%的的100100平三房一卫首改产品，示范区宏大平三房一卫首改产品，示范区宏大n社区配套对住宅售价有明显提升，而且一定要先行社区配套对住宅售价有明显提升，而且一定要先行通透型首改是机会，配套先行、首期是关键通透型首改是机会，配套先行、首期是关键设计前期及产品建议设计前期及产品建议B户型简单易懂的产品简单易懂的产品/Simple and understandable products 高规格项目规划高规格项目规划/High specifications project planning低成本开发原则低成本开发原则/Low cost development principles 设计38、设计核心理念核心理念/Core Conceptn户型比竞争对手户型比竞争对手更小、更精、更性能更小、更精、更性能更小、更精、更性能更小、更精、更性能n关注效率关注效率-做主流产品，简化工艺做主流产品，简化工艺n规划决定项目盈利模式，是最有效的提升社区品质手段规划决定项目盈利模式，是最有效的提升社区品质手段n强调在规划阶段解决单体、景观主要思路强调在规划阶段解决单体、景观主要思路n注重城市界面，尽量不做底商，商业价值最大化注重城市界面，尽量不做底商，商业价值最大化n配套用房变社区礼仪空间（入口大堂的合理利用）配套用房变社区礼仪空间（入口大堂的合理利用）n因地制宜，结合地形规划减少土方开挖因地制宜39、，结合地形规划减少土方开挖n结合销售分期综合考虑开发节奏结合销售分期综合考虑开发节奏n地下车库或半地下车库结合景观地下车库或半地下车库结合景观B户型n南北方向高差变化大、东西方向变化小南北方向高差变化大、东西方向变化小因此组团和道路排布以东西向为长轴比较省土方量；场地中心高差变化大、南北两侧变化相对比较小（等高线中间密，两侧疏），因此变化大的部位宜布置点式，变化小的部位布置板式;n充分利用地形中的冲沟与山丘，减少场地平整土方量充分利用地形中的冲沟与山丘，减少场地平整土方量原冲沟位置安排景观水系，贯穿场地东西。利用基地中部东西两侧的两个山丘，改造成为两个景观节点，节点之间以绿化景观连接，成为整个40、小区的中心绿化带。n首期销售形象首期销售形象主入口正对有山有水的中心绿化带，强化入口的景观体验。入口南侧设置生活会馆，与入口开放空间联系紧密。B户型B户型总建筑面积总建筑面积4343万万，地上，地上3232万平，住宅建筑面积万平，住宅建筑面积3 30 0万万，独立和底层两层商业，独立和底层两层商业2 2万平万平A A组团约组团约1010万平，万平，B B组团组团2020万平，万平，C C组团约组团约2 2万平万平项目项目 数量数量 单位单位1 1总用地面积总用地面积 131,238 131,238 2 2建设用地面积建设用地面积 131,238 131,238 3 3建筑密度建筑密度15%1541、%4 4容积率容积率2.5 2.5 5 5绿地率绿地率6 6车位数车位数 3,280 3,280 个地上车位 113 个地下车位 3,167 个7 7规划口径总建筑面积规划口径总建筑面积 439,895 439,895 地上 327,895 地下 112,000 8 8开发商建设面积开发商建设面积 439,895.0 8.1总可售建筑面积 323,837 8.1.1可售住宅 303,837 33层住宅 217,637 33高层小户型公寓 21,400 18层住宅 64,800 8.1.2可售公建建筑面积 20,000 可售商业 20,000 可售办公 -8.2车库建筑面积 112,000 8.42、2.1非人防车库车库 101,170 8.2.2人防车库车库 10,830 8.3不可售建筑面积 4,058 8.3.1物管用房 1,330 8.3.2幼儿园 2,400 8.3.3居委会 328 1111居住户数居住户数 3,108 3,108 户户住宅 3,108 户ABCB户型交通分析车行道人行道B户型景观分析组团级景观节点主要景观轴线B户型产品分析一核六户一核四户一核十户项目概况项目概况ABAAABBBCC本层建筑面积本层建筑面积922.91总套内面积总套内面积751.98公摊面积公摊面积170.93核心筒面积核心筒面积167.42编号房型套内面积公摊建筑面积阳台面积阳台占套内比公摊系43、数实用率A三房二厅一卫89.6520.38110.0316.5418.45%22.73%81.45%B二房二厅一卫67.5715.3682.9310.7515.91%22.73%81.45%C二房二厅一卫61.551475.5510.7417.45%22.73%81.45%l共共1栋，栋，30层每栋建面约层每栋建面约3万万，总，总建面建面3万万。lA定位首改客户，定位首改客户，BC定位首置客户定位首置客户l一核一核十十户户B户型户型l共共12栋，栋，32层每栋建面约层每栋建面约1.8万万，总建面总建面21.6。lA定位首置客户，定位首置客户，BC定位再改客户，定位再改客户，l一核一核六六户户A44、BC本层建筑面积本层建筑面积556.2总套内面积总套内面积484.4 公摊面积公摊面积71.8核心筒面积核心筒面积66.7编号房型套内面积公摊建筑面积 阳台面积 阳台占套内比公摊系数 实用率A二房二厅一卫61.5 9.170.6 46.50%14.80%87.00%B三房二厅二卫93.8 13.9107.7 44.26%14.80%87.00%C三房二厅二卫86.9 12.999.8 6.57%14.80%87.00%B户型户型l共共9栋，栋，18层每栋建面约层每栋建面约6584，总建面，总建面5.9万万。lA和和B都定位首改客户，都定位首改客户，l一核一核四四户，均南北通透户，均南北通透AA45、1BB1本层建筑面积本层建筑面积369.2总套内面积总套内面积315.3公摊面积公摊面积54.0 核心筒面积核心筒面积39.6编号房型套内面积公摊建筑面积阳台面积 阳台占套内比公摊系数 实用率A三房二厅一卫78.0 13.491.4 8.811.2%17.1%85%B三房二厅一卫76.9 13.290.1 4.45.7%17.0%85%A1三房二厅一卫80.3 13.894.1 10.713.3%17.0%85%B1三房二厅一卫80.1 13.793.8 10.813.5%17.0%85%B户型户型本层建面本层建面套内面积套内面积核心筒面积核心筒面积实用率实用率万科T6618.55509.8546、97.5282.40%协信T6556.20484.4866.7287.30%万科城万科城G3优化核心筒，开敞前室（计优化核心筒，开敞前室（计算一半面积算一半面积/不需要加压送风）不需要加压送风）B户型透视效果金山大道入口透视效果B户型西南角透视效果B户型透视效果东北角透视效果B户型透视效果北侧规划路入口透视效果B户型西侧规划路入口透视效果项目概况项目概况1122剖面分析剖面分析项目概况项目概况竞争分析竞争分析首置产品线竞争分析首置产品线竞争分析万科城万科城万科悦峰万科悦峰G3G3楼层平面楼层平面T10T10、T6T6T6T6T6T6户型特点户型特点单面采光或两面采光单面采光或两面采光三面采光通47、透三面采光通透实用率实用率81%81%、82%82%87%87%套内面积套内面积60-6660-666161建筑面积建筑面积75-8375-837171G3T6万科城万科城T6项目概况项目概况竞争分析竞争分析首改产品线竞争分析万科城万科悦峰G3楼层平面T10、T6T4（18层）户型特点两面采光三面采光通透实用率81%、82%85%套内面积80-8976-80建筑面积100-11090-94G3T4（18层）层）万科城万科城T6万科城万科城T10项目概况项目概况竞争分析竞争分析再改产品线竞争分析万科城万科悦峰G3楼层平面 T6、T4(洋房、高层）T6、T4（超高层）T6户型特点两面采光/洋房南北通透三面采光通透实用率82%/87%87%套内面积11011086-93建筑面积13013099-109G3T6万科城万科城T6项目概况项目概况立面意向立面意向项目概况项目概况立面意向立面意向项目概况项目概况立面意向立面意向项目概况项目概况立面意向立面意向完完