1、上海荒岛房产工作室 协鑫置业浏河地块住宅项目定位及建议项目开发建议l 本项目总占地面积420万平方米（按容积率0.5左右估算），总建面约210万平方米，开发周期约8年左右l 我们建议本项目老年公寓实施滚动开发，组团排列，可按照4期来开发（从开发到售完），每期两年，每期开发老年公寓建筑面积11.5万平方米上。l 配套可以根据我们项目进程分批开发，但一期开发时老年公寓、服务中心、敬老院、康复中心、活动中心必须同步建设。l 根据上述计划，本项目老年公寓全部建成后，总建面约52.3万平米，约占地块开发计划的31左右。按老年公寓容积率0.6左右估算，占地面积约87万平米，约占总占地面积的20.75。第一2、部分对象市场分析本项目开发必要性三大市场支撑：壹：全国“老龄化”已成为重要的社会问题l 人口老龄化提前达到高峰。l 在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。l 在多重压力下渡过人口老龄化阶段l 上海市进入老龄化加速发展过程贰：目标客户自身需求改变 l 老年人口的不断增加，引发了一系列社会问题l 老年人的消费观念有了根本性的转变l 随着老年人文化层次的提高，越来越多的老年人对晚年生活的精神追求越来越重视l 上海250万老年人中有74.4较多的老年人想改变居住现状l 社会上“空巢家庭”的逐渐增多l 老年人跨城市居住的区域观念有所转变l 上海与太仓由史以来的地域情感逐渐加深l 老年人及其子女对国际上3、流行的养老方式的认同叁：目前上海“老年公寓”情况不佳l 养老机构的数量明显不足 l 养老机构布局和档次不尽合理l 养老机构设施简陋老化l 缺乏政策扶持，开发成本是太仓的倍一、上海市人口结构现状l 老年人比重逐年增加，上海市进入老龄化加速发展时期l 未来3年内老年人将增加至少22.5万人l 上海老年人经济情况转好，购买力有所加强（一）上海市老年人口逐年递增，06年达到275.62万人，占全市人口比重20%以上，未来将进入老龄化加速发展期2005年，全市1357万人，户籍人口中60岁及以上老年人数量为266万人，占全市总人口的19.6%。截至2007年1月，上海市民政局、统计局公布的本市老人人口最4、新统计信息显示，去年申城老人比前年增加9.25万人，60岁及以上老年人口达到275.62万人，首次突破20。2010年2020年将进入高速发展期。（二）20072010年上海市老年人口每年将增长7.5万人我们在2000年以前对今后上海老龄化的趋势作了大致的预测，大致可以分成四个阶段：从2000年到2005年称为平稳发展阶段，当时预测老年人口年均将增长2万；第二个阶段是从2005年到2010年，称为中速增长期，老年人口年均增长7.5万；第三个阶段是2010年到2020年，称为高速增长期，年均增长14到15万；第四个阶段是从2020年到2030年，上海的老年人口将有一个增长的高峰期，老年人口要达到5、460万左右，占总人口的32%，也就是说三个上海户籍人口中有一位是老年人。通过分析20072050年上海市人口老龄化发展预测数据，未来本市户籍和常住人口老龄化发展将主要有以下几个特点：1、未来本市人口老龄化将达到一个非常高的程度，到2050年，户籍老年人口将增加172.67万人，达到439.04万人；常住老年人口将增加150.05万人，达到449.43万人。2、未来本市人口老龄化将在20102020年间经历一个高速发展的时期，在20252030年间达到老龄化发展的高峰，之后老年人口呈下降趋势，但是总体上仍将维持在相对较高的水平。3、本市高龄化将在20252040年间经历一个高速发展的过程，比老6、龄化的高速发展滞后约1520年左右，并在20402045年间达到高峰，之后高龄化的比例将略有下降。4、未来本市总抚养系数主要受老年抚养系数的影响。老年抚养系数随时间的发展越来越高，在20252030年前后达到高峰。随后略有下降但仍维持在较高水平，20402045年前后将进一步提高。从户籍和常住的老年人口抚养系数的比较，以及不同年龄段分组的老年人口抚养系数的比较可以得知，持续引入外来人口和推迟退休年龄对减轻未来上海市抚养压力具有非常积极的作用。（三）上海老年人口经济支多收少，老年人住房需求水平下降1、老人收入平均水平每月1077元，老年人人均收入逐年递增老年人口养老金水平与退休前的单位性质和从事7、的职业有密切的关系。其中，“党政机关”平均养老金最多，为1837元/月；“事业单位”次之，为1390元/月，“国营企业”第三，为1016元/月，“集体企业”第四，为732元/月，而“农户”最少，为409元/月。但总体上海市老年人人均收入每年呈现上升态势。2、老年人支出水平提高，支出项目发生转变随着收入水平的提高，被调查老年人口的支出水平也不断提高。2005年被调查老年人口的月平均支出724元，比1998年增加268元。在所有支出中，饮食支出仍然是老年人口最主要的支出项目，但比重在降低（从1998年的56.1下降到2005年的42.6）；房屋水电煤气费用、给子女(孙辈)或其他亲属补贴也仍是两个重8、要支出项目，但比重也都在下降；而医疗费用比重在升高，并成为第二大支出项目。这一方面表明，调查老年人口消费水平还处于较低水平，支出项目仍然是食品、房屋水电煤气费等生活必需型消费，另一方面也表明，随着上海经济社会发展，老年人口的生活水平与生活质量也有了明显的改善，这突出表现在支出项目发生了重大变化，如在支出项目中，生活必需型支出如食品、房屋水电煤气费用等支出所占比重明显降低，而交通通信、学习娱乐等项所占比重明显上升。3、老年人口经济状况特点以1998年、2003年和2005年开展的三次上海市老年人口状况与意愿调查为基础，考察了上海老年人口经济现状、发展趋势及差异。主要结论有：（1）上海老年人口的收9、入水平、支出水平、经济总体水平在不断提高，但与全市平均水平相比还比较低，且差距仍在扩大。（2）男性老年人口、城镇老年人口收入来源侧重于稳定、有保障的“养老金”；女性老年人口、农村老年人口的收入来源侧重于不稳定、没有保障的“子女(孙辈)或其他亲属补贴”。（3）生活必需型支出所占比重明显降低，而交通通讯、学习娱乐等项所占比重明显上升。从单个项目来看，饮食支出仍然是最主要支出项目，但医疗费用逐渐成为重要的经济负担。（4）女性老年人口、高龄老年人口和农村老年人口是经济弱势群体，他们收入少且缺少保障、消费水平低，对经济状况总体评价也低。二、上海市老年人口居住现状l 老年人独居占老年人总人口的70%以上，10、上海老年人独居现象明显l 上海老年人居住以独居为主、以社区服务为依托，以养老机构为补充（一）上海目前老年居住模式比较1、合居模式。合居是指老年人与子女或其他亲属居住在一起。合居模式顺应我国目前以家庭养老为主，社会养老，社区养老为辅的养老模式，对社会、家庭和老人都有益处。但是，由于代际生活习惯的差异性，家庭人际关系的复杂性，市场经济条件下人口流动的频繁性，合居模式面临挑战。据浙江省和上海市的调查，老人与子女不住在一起的一代人家庭和两代人家庭合计占52.2%，上海市区约有38%的老人系孤身或不与子女、亲属住在一起。即便有些老人与家人合居，老人与子女、婿媳关系紧张的也占有一定的比例，老少关系不和睦，11、甚至发展到小辈虐待长辈的家庭占5.22%。2、独居模式。独居是指老年人独立居住。由于受现代生活方式的影响，特别是住房条件的改善，越来越多的老年夫妇选择和已婚子女分居。在北京、天津和上海三大城市中，人口不超过三人的家庭，分别占总户数的63.72%、61.66%和71.52%。独居模式符合现代社会生活方式，代际之间干扰少，家庭关系简化，对有生活自理能力的老人和正承担社会家庭双重压力的已婚子女来说都是理想的选择，但随着老人年龄增大，生活自理能力下降，加上子女疏于探望，老人的寂寞孤独和生活不便随即凸现。长春市心理卫生研究所所长郑晓华指出：现在有很多老人不愁吃穿，但由于子女远离身边，缺乏交流，精神上其实12、非常孤独。老年人如果长期处于心理孤独状态，首先会带来情绪上的改变，表现在情感脆弱、容易灰心、进取心差、自卑、自责等心理症状。这些心理症状比病痛更加折磨人。如果得不到及时的排解和安抚，便会导致老年性痴呆症等一系列心理疾病。更有甚者，独居老人死去多日无人知晓的极端悲惨事件不断出现报端。3、毗邻模式。毗邻是指老人与子女或其他亲属相互独立但邻近居住。毗邻而居，既没有合居时容易产生的“代沟”矛盾，又容易做到经常探望和相互照料，是目前较为理想的老年居住模式。但要形成这种模式，一要父母和子女有建立这种居住模式的愿望；二要有合适的毗邻住房可供选购；三要有购买合适毗邻住房的经济势力；四要在需要时有一方能做出牺牲13、或让步。例如，由于居住地点、居住环境的限制，为照顾子女上班、孙子（女）上学，就需要老人做出牺牲或让步，搬到邻近子女的地方居住。由于同时达到以上项条件有一定难度，目前能做到毗邻居住的，为数还不多。 4、集中模式。集中模式是指老年人居住在老年性服务机构安度晚年的模式。集中模式大致可分为老年公寓、老年社区、养（敬）老院三种形式。随着“四二一”家庭结构的形成，集中居住模式日渐盛行，但由于老年性服务机构数量少，更重要的是设施好的收费高，收费少的配套设施差、服务水平低，致使集中模式在我国并不盛行。目前，我国各类老年社会福利机构共有养老床位120.5万张，平均每千名老人占有床位仅8.6张，与发达国家平均每千14、名老人占有养老床位5070张相比，相差甚远。另一方面，现有社会养老机构入住率低。2005年11月，郑州市28家在册的养老机构总床位3157个，入住老人不过1468位，平均入住率仅为46.5。郑州市民政局社会福利处处长王林指出：“造成这种现象的关键原因，就是这些养老机构价位较高。”（二）适合我国国情的老年居住模式探析鉴于我国人口老龄化的特点，经济社会发展水平的制约，综合传统家庭文化观念的影响，以家庭居住为核心，以社区服务为依托， 以养老机构为补充的老年居住模式适合我国国情，是一种最佳选择。 1、以家庭居住为核心。居家一直是我国最主要的老年人口的户居方式。根据第五次全国人口普查长表资料，在127915、8.21万老年人口中，有12755.98万老年人口居住在家庭户中，其比例高达99.67，只有42.23万老年人口居住在集体户中，其比例仅为0.33。之所以提出以家庭居住为核心是因为： 中华民族有孝敬老人的优良传统。在源远流长的中国传统文化中，孝文化无疑占有一定的地位。“四世同堂”，与父母共居无疑是尽孝的基本形式。 适合养老模式的发展。2006年3月1日，全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公在第二次全国老龄工作会议上指出：中国提倡的“居家养老”模式是最经济、见效最快、符合中国国情的，也是经济上、精神上、感情上让老人满意的养老模式。符合老人生理、心理的发展。许多老年人在身体健康状况允许的情况下16、，一般倾向于与子女分居，但随着年龄的增长，健康状况的下降，特别是当行动自由越来越不方便之时，又希望能与子女住在一起，以便能得到子女的照顾。另外，多数老人有“金窝银窝，不如自家土窝”的居家心理，愿意在自家颐养天年，希望儿孙满堂、喜欢子孙绕膝。老年住房条件的改善为“合居”提供了可能。“五普”期间，我国80岁以上老年人均住房面积50平方米以上的占同龄人口的66。据老龄科研中心2000年底对20省2万多名60岁以上老年人的抽样调查，城市老人每户拥有住房3间多，户均面积约70平方米，90%以上老人有单独住房，农村老人户均住房4间，面积达80多平米。 毗邻式是家庭居住模式的最优形式。老年居住模式中的合居式17、独居式、毗邻式都以家庭居住为核心，但鉴于三种形式的优缺点，毗邻式模式无疑是最优形式。“分得开、住得近”、“分而不远”的代际互助型老年住宅（即毗邻型，作者注），有其它类型不可替代的优点。它既符合家庭养老的传统模式，又同社会养老相结合，保证了子女家庭的独立性，真正体现了代际间的“互助”。同时，这类住宅对现有住宅形式没有太大的冲击，只是更充分利用了己有住宅。1P44 为此，政府应通过各种政策鼓励、支持家庭与老人共同居住，积极开发设计“同楼居”住宅和“11”连体式亲情户型。前者是指两代或多代同住一栋，上层为年轻夫妇及孩子，下层为老人；后者是将一个大户型拆分为两个小户型。 2、以社区服务为依托。居住离18、不开住宅，住宅脱离不开社区。以社区为单位的专为老年人服务的设施和机构，既可为老年人的日常生活提供便利也可提供深层的入宅服务。社区服务是对家庭功能的补充和完善，是家庭居住形式的扩大和延化。五普资料表明：2002年，我国空巢老人户占65岁及以上老人家庭户的22.83。老年空巢家庭在大城市尤其突出，2003年，北京老年空巢家庭比例为34%，上海为34.8%，天津36.5%。农村老人单独居住的比率已高达27.6%。对于空巢老年家庭，社区服务的作用尤其重要。提倡以家庭居住为核心的同时必须兼顾社区服务，以便为老年人创造一个优越、舒适、安全的生活环境与居住环境。 3、以养老机构为补充。随着居家养老功能的弱化19、，老年人对养老机构的需求越来越大。据中国老龄科研中心调查资料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。但是，据统计：2000年国家举办的社会福利机构有1364个，收养人数为11.8万；集体举办的敬老院有39377个，收养人数达64万人；再加上老年公寓等其他类型福利机构，目前能为老年人提供服务的床位仅有97.7万张，不足全国老人总数的0.8%。所以说，老人养老机构居住仅是补充。美国的研究人员认为，入住养老机构应该是老年人口中最衰老和最不能自理的人的选择，中国、外国都是如此。美国住养老院者的平均年龄是82岁，每千名65岁70岁以上的老人中20、只有12名住养老院，即使在85岁以上的老人中，也不过占23.7，荷兰住养老院者的平均年龄是84岁，住养老院的只占7。目前老人不愿入住养老机构的原因不外乎传统养老机构如福利院、敬老院等收费低，但大多面积窄小、功能单一、设施陈旧、缺少专业护理人员；现代兴起的老年公寓配套设施齐全、服务质量高，但价格之高普通家庭难以承担。 以家庭居住为核心，以社区服务为依托，以养老机构为补充的毗邻型老年居住模式顺应老龄化发展的需要，有利于整合家庭、社区、社会资源，满足宏观（社会）、中观（家庭）、微观（老人）的不同需求。三、上海老年敬老院现状与发展据上海市民政局、统计局公布的信息显示，2006年，275.62万上海户籍21、老人家庭中，无子女的“空巢老人”有38万人，占老年人口的三成之多，15%的“空巢老人”需要生活上的照顾。而目前上海仅有不到500家敬老院，对于未来加速增长的老年人来说，是远远不够的，因此本项目拥有一定的市场机遇。（一）、上海老年敬老院职能l 为入住老人提供日常护理服务l 为入住老人提供文体活动场所l 为入住老人提供全程的医疗服务l 为入住老人提供生活起居服务：（二）、上海敬老院服务特点l 全日制护理，24小时服务l 及时快速的医疗保障l 设医务室，有专职医生主治看病，24小时服务l 关心老人物质生活使老人吃好住好l 注重老人的精神心理护养l 代为老人出租房屋和保管财产或以房养老；代办老人丧事。22、 社会孤老、单位孤老、外地回沪孤老、无子女的老夫妻及有特殊困难的老人均可洽谈包养终身事宜（包括户口申请、疾病治疗、后事安排）l 聘请律师为老人提供免费的法律咨询服务（三）、上海敬老院产品特点l 户型在30-60平方米左右，南北通透l 大阳台设计，保证充足光照时间l 装修风格以上海老式建筑风格为基调，木质材料为主l 房间内至少配置2个床位以上l 多数敬老院采用一梯多户设计，以适应老年人喜欢群居的生活习惯附表：（四）、上海敬老院未来的发展方向l 2010年，上海每个住宅社区至少配置一个养老设施l 严格控制土地开发，保证公共服务设施的建设到2010年，上海市将特别重视居住区老年服务设施的配置，每个社23、区至少配1个养老设施。对于不达标地区，将严格控制存量土地的开发建设，浦东新区属严格执行居住区标准地区。1、养老院成社区标配管理意见中要求切实加强社区福利设施建设，针对上海老年社会的特点，尤其要重视老年服务设施的配置。到2010年，必须达到每个社区（镇、乡）至少设置1个养老设施的标准。中心城浦西内环线以内的建成区以及地处中心城历史文化风貌保护区的居住社区，按照不低于本社区老年人总数的1.5%配置床位；中心城内外环线之间的建成居住区以及郊区新城老城厢地区，按照不低于本社区老年人总数的2%配置床位；浦东新区、郊区新城和城镇人口在5万人以上的新市镇以及中心城成片改造地区或新建地区，按照高于本地区老年人24、总数的2.3%配置床位。鼓励各种社会力量和社会团体创办不同标准的敬老、养老设施，以调节、补充养老床位，切实做到老有所养、老有所乐。2、规划标准分为三类。对于各种社区公共服务设施规划的配置，将按不同地区分为三类实施：严格执行居住区标准的地区有浦东新区、郊区新城和城镇人口在5万人以上的新市镇地区以及中心城成片改造或新建地区等；可按照不低于居住区标准建筑面积下限80%配置的地区，指中心城浦西内外环线之间的建成居住区，郊区新城建成区（老城厢）等；可按照不低于居住区标准建筑面积下限60%配置的地区是中心城浦西内环线以内的建成居住区，地处中心城历史文化风貌保护区的居住社区等。此外，郊区城镇人口在5万人以下25、的新市镇、中心村，可根据国家和上海市村镇规划编制的有关技术标准，配置社区公共服务设施。3、不达标土地将严控。意见指出，中心城区及郊区新城建成区要加强土地资源管理，凡现状公共服务设施配置不足或缺口较大（达不到配置标准50%）的社区，要严格控制存量土地的开发建设，并按照社区公共服务设施规划确定的规划指标，优先建设社区公共服务设施。四、上海老年人生活习性l 对公园、社区广场等公共场地的偏好l 对子女关怀的渴望l 对社区服务需求的增加l 社会对养老保障的关注度在提高1、“空巢”老人怕过节。子女因种种原因不在老人身边，因此“空巢”老人越来越多。第一代独生子女纷纷结婚，他们的父母也都步入老年，即使子女们想26、和父母住在一起，但是经常会出现一对小夫妻面对四个老人的情况，难以兼顾两边，从客观上造成了“空巢”老人的出现。对于这些老人来说，由于缺乏社会和家人的关怀，他们经常会感到孤独，精神上容易空虚，尤其是过节的时候，他们更渴望享受天伦之乐。遇到紧急情况，如疾病、火灾等，老人的生命安全将受到威胁。2、老年人饮食起居依靠社区服务。目前，上海老年人群除了少部分住在敬老院外，绝大部分都是与子女居住或独自居住，他们对一日三餐的“买汰烧”力不从心，不少人每日三餐草草应付，营养和安全难以保证。目前上海一些社区开出了为老人提供饮食服务的机构，几乎都处于“微利生存”状态。一些社区内的养老院利用自身资源，为社区老人提供中饭27、晚饭，但由于条件所限，很难提供大规模服务。3、社会对养老保障的重视。上海市民政部门在“十一五”规划中提出，“十一五”期间，本市养老床位总数将达10万张，形成10万人左右的养老服务专业队伍。其中2007年将新增10000张养老床位，完成2万名独居老人紧急呼叫装置安装，为13万名老人提供社区居家养老服务，新建20家老年人日间服务机构。中心城区重点发展中小型、单一功能为主的养老机构和老年日托站，满足老年人就近养老服务需求，郊区发展以大中型、综合功能为主的养老机构，满足多层次养老需求，重点抓好第三、第四社会福利院改扩建。落实解决70岁以上城镇无保障老人等的基本生活保障和医疗保障，探索建立养老金增长机制28、，适时提高农村65岁以上老年人托底养老补贴标准，为全市93以上老年人建立健康档案，实施动态管理，扩大家庭病床设置，其中为老年人设置的家庭病床数达到每年5万张次以上，推广家庭保健医生服务模式，建立家庭保健医生与老人家属间的定期联系及突发性事件应急预案制度，普及推广社区临终关怀安宁护理制度。完善老年维权四级网络，全面推进基层老年维权示范岗的建设，拓展老年人优待服务项目，鼓励社会各行各业提供老年人优待服务。五、上海老年人购房现状l 老年公寓细分市场尚未成型，老年人购置新房选择余地不大l 二手房目受老年人偏爱，毗邻居住模式是其主因（一）、老年人社区方兴未艾，细分化市场有待发展 社会化、社区服务的养老模29、式正在越来越大程度地帮助解决种种社会难题。老年住宅的建立、为老年人考虑得更多更细致的社区配套服务，社会力量尤其是加入商业化运作的企业力量对于养老模式的革新与良性发展提供了最直接的帮助，这在最大限度地减轻子女负担的同时，又能让老年人在属于自己的社区、居所中得到全方位的照顾。以亲和源为例，无障碍防滑地板、坡道、带扶手的宽走廊、宽门洞、电梯低按键、家庭居室高插座，以及社区24小时红外安防设施等种种细节，让每一位老年人在这里安全、方便地生活。而为了满足老人在医疗保健方面的需要，小区建立了2000余平米的社区医院，配备完善的科室与专业医护人员，还专为老人提供了老年性疾病的康复与护理服务，并针对社区居民建30、立长期的健康管理和健康咨询等服务。 但是，就目前市场情况来看，着力于这一细分的企业仍为数不多，相对于快速增长的需求来说，市场的供应显得非常短缺。（二）、二手房受老人“偏爱”三大主因支撑 相比老人们在增量房市场上遭遇到的无奈，如今的二手房市场似乎更受到老人们的“偏爱”。记者从北京中原了解到，目前的二手房交易有7%左右都是为老人购房，而预计未来可能还有进一步上升的趋势。 比起新建的商品房，二手房能够吸引老人目光的原因主要有以下几个方面。首先是经济上的考虑。老年人的收入来源往往是退休金或是儿女给的赡养费，这些收入一般不会太多，而老人贷款购房会受到多方面的限制，即使能贷款也要求购房者每月有稳定且较高的31、收入，因此老年人宁可选择总价稍低一些的二手房进行购买。 其次，成熟的社区配套是关键。社区配套包括医疗、餐饮、购物、电梯配置等设施，这些设施关系到购房者每天的生活便捷程度。而相比新的小区来说，二手房由于居住时间较久，一般都能形成相对成熟、完善的配套，从而使老人省心不少。另外，位置也是相当重要的一个原因。由于上海的房地产市场持续走高，可供选择的新盘越来越少；而为父母购房的子女为了方便照顾老人，都会尽量选择距离近的房子。六、上海老年居住产品需求特点（一）、面积特点：1）老年人的居所一般都是一房一厅、一房两厅、两房一厅、两房两厅这几种房型。2）据调查，在敬老院中，每位老人人均居住面积有15；而一般公寓32、中，老人平均居住面积可达30。（二）、功能特点:1）居住方面：老年人的居所大都邻近医院、菜场。因为老年人体力有限，从住所步行到菜场就增加了生活的便利性；而且老年人患病几率较高，万一有急事，可以及时就医.2）疗养方面：老年人社区的医疗要比一般公寓社区规格高。对于亚健康状态的老人，要有常见疾病的中西医门诊；对于有老年慢性病的老人，要有跟踪档案，对其定期进行体检，确保老人日常生活的安全；而专业的医疗服务机构，则可以提供老年人专业的治疗和护理，护理人员可以上门为老年人服务，老年人也可以白天在医院接受护理，晚上回家休息。同时，医院可针对敬老院内的老人开出相应的“营养处方”、“医疗处方”等，具体来讲，老年33、人在食堂就餐时可参考医院“营养处方”和营养师给出的菜单配菜；如果老年人腿脚不好，在“运动处方”中便会让老年人日常生活中多跳跳台阶，逐步进行锻炼。3）学习、休闲方面：本市每年有近40万老人到各类老年教育机构和社区学校学习，参加文化体育活动的老年人占老年人口总数的60以上。4）交流方面：本市老年人需要每天问候服务的有11.94万人，需每月一次以上精神慰藉服务的16.12万人。老年公寓可以满足这方面的需求。（三）、户型特点: l 房型以紧凑小房型为主。l 主卧面积设计得宽阔舒适，而客厅通常比较小。l 供老年人用的门把手、应摆把式、开锁的钥匙就应为锥形，以适应老年人握裹力和视力不强的特点。l 有大阳台34、，方便老年人晒太阳。l 南北通透，便于通风。（四）、设计特点: 1）老年人居住的楼宇中最好设有可平展担架的医护电梯，同时走廊要宽，楼梯踏步要比一般踏步低；房屋由外至内，要完全采用无障碍设计；室内地面应采用防滑材料，例如：厨卫应采用防滑瓷砖，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡胶地板或地毯。2）装饰材料的选择，应协调配套，符合老年人的心情，注重简洁、典雅，不求华丽，此外墙面、地面除了注意安全外要便于清洗。室内装饰的色彩要有利于老年人的心理与健康，老年人一般喜爱典雅、洁净、安宁、稳重，加之体弱、心律减缓、视力减弱，一般宜采用浅色，如浅米黄、浅灰、浅蓝等。忌用红、橙、黄，因为红色会引起心律加速，血压升35、高，不利于健康。浅蓝则给人以安宁感，适合减缓心律，消除紧张。浅米黄给人以温馨感觉，有利于休息，消除疲劳。3）家具应从实用出发，宜少不宜多。家具外露部分应尽量减少棱角；老人用的双人床应两面上下，有条件的应有手扶之处；床与沙发应该稍硬，不宜过软、过深和过矮，更不要坐下去站不起来。 4）室内灯光应有弱有强。夜间最好有低度照明，便于老人起夜如厕；老年人视力有所衰退，写字、看书时灯光应强一些；室内电灯开关安装部位，夜间使用要方便；家用电器设备应尽量采用智能型，如电锅、电水壶等有自动保温功能。5）橱卫设计要点：做饭的灶头高度参照老年人的平均身高设计，老年人不必踮脚或哈腰便可完成生活所需；卫生间的洁具不宜用36、蹲坑，可选用专供老人久坐起身困难之用的能升降的马桶盖；浴缸不宜过高，较高应加垫，为老人坐立方便，浴缸要安装扶手，浴缸底面要有防滑，以确保安全。（五）、特殊要求: 在老年人居住的社区和房屋里，需随处设计 “紧急按扭”和医院联网，如果老年人忽然感到身体不适，可通过“紧急按扭”寻求帮助。第二部分个案产品分析一、上海老年公寓现状与展望老年公寓是根据老年人生理特点和方式设计建造，专供生活能自理的老年夫妇（包括单身）住用的成套独用住宅；在经营管理上，这一养老形式是一项按市场机制运作、为老年人提供社会化服务的产业。20世纪80年代后期，由上海市退休职工管理委员会在浦东新区建立的“上海市退休职工老年公寓”，开37、创了上海建设老年公寓的先河。（一）、当前老年公寓发展现状1、上海目前老年公寓现状目前，上海的老年公寓走的仍是养老院性质的路线，而类似国外流行的健康型老年公寓仍零星可数。上海以“老年公寓”命名的机构共有10家，包括位于嘉定区的“众仁老年公寓”、静安区的“孙克仁老年公寓”、卢湾区的“金色港湾老年公寓”、“上海市退休职工嘉定老年公寓”、黄浦区“黄浦老年公寓”和“千鹤老年公”寓、闸北区“彭浦新村老年公寓”以及“虹口区老年公寓“等。这些老年公寓依然带有强烈的社会福利色彩，一般是由政府经营，多为敬老院性质，大部分不具备成套独用的特点，真正具备老年公寓基本特征的几乎为零。到目前为止，真正进入上海市政府统计系38、统的老年公寓床位不到2000张，这些老年公寓大多规模较小。拿目前在上海规模最大、档次较高的嘉定区南翔镇“众仁老年公寓”来说，只有3幢住宅楼、492张床位。最小的老年公寓甚至仅设几张床位。2、目前老年公寓类型老年公寓可分三种类型，按7：2：1的比例划分，即分散建设的老年公寓组团占70%（约189万平方米），集中建设的老年公寓小区占20%（约54万平方米），综合建设的“老年城”占10%（约27万平方米）。（二）、老年公寓政策规划拟定中目前上海有关部门正在拟定老年公寓的开发计划，将在某些边远区域进行开发试点，并对沪上一些滞销楼盘进行改造，或在一些大规模的小区中设置几幢老年公寓，改“三代同堂”为“三代39、同区”。上海可以考虑在近年市政府基础投入大、自然环境好、交通较方便的近郊地区开展老年公寓的规划和建设。市郊地价较低，可以控制成本，以减轻老年人的经济负担；市郊空气清新，有益于老年人的身心健康。（三）、上海老年公寓潜在发展1、市场需求总量270万到2015年，在上海，入住老年公寓的人数将达到9万人。按每人30平方米（建筑面积）计算，老年公寓市场需求总量为270万平方米。老年用房专业委员会在对上海老年公寓现状的调研资料中预测，到2015年，按老年人口的3%计算，入住老年公寓的人数将达到9万人。按每人30平方米（建筑面积）计算，老年公寓市场需求总量为270万平方米。2、养老型住宅公寓成首选目前，公寓40、仍是绝大多数养老型住宅的首选物业形态。根据上海退管会办公室提供的2005年养老型住宅购买意愿调研结果，月收入8000元以上的人群中，55的被调查者表示愿意购买养老型住宅，其中，40岁以上的中年人购买意愿尤为强烈。带电梯的多层公寓、两房一厅、兼顾社区会所老年社交活动的小区，成为中老年被访者选择最多的物业类型。3、外资暗中关注尽管大规模的养老型住宅投资开发尚未形成，但早已有海内外资本暗中关注。上海市房产经济学会相关负责人表示，不久前接待的一个美资地产投资集团，瞄准的就是上海老年社区、老年公寓的开发项目。而不少业内人士认为养老型住宅的投资开发需要三个前提：企业的参与、政策的支持以及对老年人市场整体需41、求的研究和规划。“上海正在与欧盟合作，尝试建立一个评估体系，评估哪些老人可以进入由公共财政支持的养老机构。”上海市老龄科研中心副主任孙鹏镖提出。根据设想，评估将跟踪进行，先前进院的老人如果经济状况改善，则要将资格让位，形成一个能进能出的体制。未来，由公共财政支持的养老机构将有针对性地向老年群体开放。二、主要个案调研绿地21城孝贤坊物业类别普通住宅低密度超大规模社区开发商绿地集团昆山置业有限公司装修状况毛坯建筑面积4.4693 平方米占地面积6.1523平方米总户数230套物业地址上海周边区昆山花桥镇绿地大道555号售楼电话52418388 、39218000、39218008价格6000元/平42、方米开盘时间2005-12-1物业管理费1.20元/平方米月容积率0.6楼层状况高层、小高层绿化率45%建筑类别电梯公寓房型面积60-90平方米绿地国际家园占地4000亩，以古典西班牙、英伦、北美等五种风格打造，社区内设置中福会幼儿园、大众社区巴士、邻里中心、四星级酒店等，社区配套完善。配备有2.82.2大进深电梯，可供专业医疗担架入内；公共空间无障碍设计；公共走道及楼梯间安全扶手；指纹锁智能识别功能；可视对讲系统；24小时紧急救助按钮；社区配备有老年大学和老年特色服务医院，新鲜果蔬供给中心和一站式装修服务等人性化设施。区位交通绿地国际家园，位于大上海城郊上海市与昆山市交界处，312国道旁，邻43、近国际汽车城、国际F1赛车场。距上海市中心35公里，距昆山18公里。从中山公园驱车到绿地21城需要半个小时左右时间。在地理位置上，该楼盘位于昆山靠近嘉定安亭镇的花桥国际商务城，是规划建设的专门面向老年人的人文新镇，濒临吴淞江水系。在售的主要为联体别墅和公寓房，虽然与安亭镇相距很近，但价格上相对较低。小区内部设有循环巴士通往学校、农贸市场等，另外有直达中山公园和人民广场的班车，每日4班次。局部装饰外立面采用传统英式砌砖法样板房分不同的装修风格，有很多保护型装修和护理型装修的选择。设计了无障碍通道，走道铺地毯防滑，需铺面砖的地面采用防滑面砖，设置了装饰性腰带扶手等。周边配套该楼盘在去年年底引进同济44、大学附属同济医院绿地昆山医院，相配套的“绿地家世界”也已正式开工建设。在综合性医院基本配置的基础上，增设专门针对老年人的科室和相关功能；在普通大型超市的基础上增设老年人购物专区；还会根据老年人体质特征需要，设立平价药房，以老年人营养品和常见疾病用药为主。此外，还将设立老年食堂，在小区设置邮局分理点，还有小区道路引导系统、老年文化中心、休闲中心等。江南太阳城建筑面积21万平方米占地145833物业类别普通住宅售楼处地址上海接待：华山路600号丙装修状况毛坯售楼电话021-62496356、0573-2209000售楼处华山路600号丙开盘时间2005-2-1物业地址建国北路燃气大厦1楼入住时间245、006-10-31价格3400元/平方米绿化率50%交房2006年10月得房率80-90%开发商嘉兴市太阳城房地产开发有限公司总套数1170套容积率1.44车位1050房型面积92-165（一房、两房、三房）物业顾问上海东湖物业管理公司江南太阳城利用嘉兴江南水乡的自然资源，在现代化的居住社区里融入老年建筑组团，以三项实施策略及六项配套体系为依托，为上海创建的第一个新型的健康养老社区。 项目分二期开发，总量为21万平方米，首期楼盘将于2006年10月交付使用。整个社区三面环水，绿化面积占整个社区的50%。上海知名医院在小区内常设门诊。 地理位置江南太阳城位于浙江省嘉兴市，基地三面环水，东临东方路46、，三元路将基地分为两块，整个场地平整。规划设计特点l 规划结构较完整、清晰。将不同层次的住宅群体组织成三个片区，各片区又由多个住宅组群组成，各组群规模适宜，方便邻里交往。l 小区道路，人行车行既有分离，又有混行，方便出行。机动车停放采用地面、架空和地下多种形式，停车率达到80%。l 环境设计充分利用自然水景，组织了放射性景观轴和步行景观轴，组群内有多种空间以及沿河的绿色景观带。全区绿色系统点、线、面结合，空间比较丰富。l 小区公建配套基本齐全，东南角设有商业街，小区出入口内设有会所，小区内还设有次会所和泛会所，位置适宜。l 住宅布局大部分为南北朝向，部分底层架空，有利日照与通风。小区南侧布置了47、两个老人居住组群。住宅户型多种，便于用户选择。住宅内部功能分区明确，空间尺度适宜，日照、采光、通风良好。周边配套小区的配套设施非常完善，设置了各种功能的主会所，次会所及泛会所，以满足居民生活的各种需要，设计中结合城市设计及环境设计的要求，将主会所分布在东方路及三元路交叉处，以起到丰富城市景观的作用，同时不对居民的生活产生影响，次会所及汽会所结合居民的休闲、交流、活动健身等，有机布置在各组团周围。在社区内设立医疗急救站，并与120急救中心联动。体能恢复中心提供理疗、氧恢复、食疗、深度睡眠、整体按摩等服务。药物咨询中心提供促进健康的药物及营养品的咨询服务。物业管理采用专业化的管家式物业管理服务，强48、调从基础细节开始，倡导“有限管理、无限服务” ，为业主提供 从日常家政服务、商务服务、健康服务到包括精神需求、老年人特护在内的一系列个性服务，真正体现人性关怀，营造温暖呵护。营销策略该项目定位“上海人的养老天堂”的养老社区，推出“低价抢客”策略，以3500元/平方米在上海销售。还推出一次性收取10万元出租20年居住权、允许入住老人作为二房东出租公寓等吸引上海人前往置业。该案在销售初期就取得了良好业绩，目前70的业主都是上海购房者。亲和源老年公寓建筑面积8.6万地址上海浦东康桥小镇占地8.37万电话021-58133980总套数838间房型60-140（小户型为主）物业类别养老院绿化率51%装修49、状况全装修物业上海亲和源股份有限公司开发商上海建桥集团开园时间2008-4-1亲和源位于上海市南汇区康桥镇，建筑面积8.6万平方米，设置有生活区、医疗区、商业区、活动区四大功能区域，总共建设14栋生活楼，房间800 余间，可容纳1600余位老人。社区房型以多层、小户型为主，配有电梯，居室建筑面积从60到140不等。社区采取无障碍化的设计，以确保老年人的安全。每栋老年公寓均配有公共浴室、阅读室、活动室、餐厅等，每建筑组团均设置有多功能的活动空间。社区在老人卧室、卫生间、浴室、各种活动场所以及室外活动区域均安装有紧急呼叫系统、红外线监视器等智能化系统，建立起全社区的安全监控体系。整个社区的设计使低50、密度的老年公寓、娱乐、健康生活广场、公共服务大楼以及商业配套等建筑与水系、人工湖、公园等自然景观精致结合，独特的空中连廊构成全天候、泛社区的便捷通道，使社区内所有的建筑融为一体。地理位置区域图该项目位于南汇康桥地区的秀沿路上，北接浦东新区，东靠川沙，西南临南汇周浦。南侧川周公路为连接川沙至周浦的交通主干道，东侧申江路为规划中环线延伸段，与外环线A20公路向望。沪南路、外环线（A20）、申江路、川周公路构成了井字形立体交通。距卢浦大桥、浦东国际机场约15分钟车程。路线图交通路线指引： （1）自驾： 秀沿路2999弄，A20外环申江路口下 转秀沿路 （2）公交车路线： 轨道交通二号线至龙阳路站，换51、乘龙滨线至亲和源站下 周边设施配套图周边配备有：邮局、银行、电信局、派出所、贵族中学、贵族幼儿园、学术气氛浓郁的大学、社区文化活动中心、便利生活的集贸市场、洗衣店、大卖场、风味餐厅、国际烧烤乐园、秉承传统的高级五德会酒店、高档别墅近在咫尺，四星级标准建造的乡村酒店等等，能够较好的满足远亲近邻的探访需求。会员制卡种会员卡缴费标准年费缴费标准前一百名会员价银杏A卡不记名卡大套50万5万/年中套50万2.5万/年小套50万1.5万/年银杏B卡记名卡大套60万2万/年中套45万2万/年小套35万2万/年银杏C卡大套8500元/月中套7000元/月小套6000元/月非持有国内身份证的会员卡费加收20万人52、民币亲和源实行会员制，入住者须符合会员条件，承认会员章程，购买会员卡，缴纳年费等，拥有会员资格方可获得亲和源物业的使用权。社区组成：l 12幢多层公寓，838套全装修全配置（含软装潢）居室l 一幢多功能综合楼（老年大学、老年活动中心）l 一所配餐中心（就餐、配送）l 二处休闲茶栈（品茗、座谈、棋牌等活动）l 一所老年医院及护理院（300个床位）l 一座会所（一楼游泳池、二楼健身房、三楼水疗馆、四楼会务活动中心）l 商业街（设有小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等）l 绿化景观，上海市一级生态小区，（绿化覆盖率达51%；乔木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、喷泉、凉亭等）l 风雨连廊（公53、寓与公寓，公寓与会所、配餐中心、老年医院及护理院之间相互连接）l 户外活动场地、停车场复馨敬老院占地面积4000平方米房间136间建筑面积6000平方米床位价格700-1350元/月床位425个护理费200-1000元/月浴室公用卫生间独立本项目地处丰镇路788号，投资规模为498万元, 资金来源为民营投资100%构成。建筑面积为 6000平方米。工程主体结构采用混凝土结构。上海虹口区凉城复馨敬老院是上海市人民政府2006年实事工程，于2006年底竣工。复馨敬老院地处上海虹口区丰镇路788号，占地面积达4000平方米，绿化面积约2000平方米，有单人、双人、三人、四人和特护房共136间，床位454、25张。复馨敬老院拥有现代化的、人性化的设施： l 每个房间内有空调、电扇、电话、液晶电视、独立卫生间，卫生间内24小时供应热水，部分房间有淋浴房； ll 每个床位设有对讲式呼叫器l 所有房间均饮用纯净水l 六层大楼内设有两台三菱电梯，直达各楼面。每个床位价格每月700元到1350元不等。复馨敬老院设有多种健身和休闲设施：l 在2000平方米的花园内有鱼池、亲水平台、健身器材、背景音响等设施； l 每层楼面有阳光屋，除沐浴阳光外，可在此进行棋牌活动、阅读书报、休闲品茗，且不下楼就可在此用餐； l 设有1000平方米的健身娱乐中心，内有网吧、书画室、图书馆、老年大学教学点、兴趣小组活动室、茶艺馆55、多功能影视厅、理疗室、桌球房、推拿按摩室、足疗房、理发室等休闲项目。除后三项象征性收费外，其余均为免费服务。收费标准楼层房型设备床位费伙食费护理费合计金额36楼朝北两人房空调 电话 彩色电视 独立卫生850300三级2001350二级4001550一级6001750朝南三人房空调 电话 彩色电视 独立卫生1000300三级2001500二级4001700一级6001900朝南带阳台三人房空调 电话 彩色电视 独立卫生1150300三级2001650二级4001850一级6002050朝南四人房空调 电话 彩色电视 独立卫生850300三级2001350二级4001550一级60017502楼56、朝南三人房空调 电话 彩色电视 独立卫生930300特级10002230朝北两人房1楼朝南八人房850300特级10002150备注1、每位入住老人需缴保证金3000元，代办费600（代购床上用品及日用品） 2、寝室调电费由同住人员分担三、老年住宅规划分析老年社区在规划上要有针对性的为老年人的不便进行一些特殊的规划，从社区规划、绿化景观和交通布局等等方面为老年人考虑，达到方便他们生活的目的。1、社区规划:l 道路人车分流，避免老人的行动不便而与车发生危险，l 无障碍设计，为老人的不方便生活提供处处提供方便，l 开阔空间活动场所，提供老人的户外活动空间，l 增加休息座椅，方便老人随时休息。社区为57、老龄社区，在设计中充分考虑无障碍设计，在社区服务中提供高水准的服务，使之成为养老居住的理想家园。在规划设计中结合地域的风土、气候等自然因素，在设计中充分体现地域性的老龄居住社区。围绕人与自然亲和的理念，将社区内的建筑物以自由曲线的方式布局，集合道路设计，在社区内形成建筑与环境和谐的布局构成。为了给老人提供最好的日照，所有建筑均为南北朝向，用水系将社区内的建筑物连接，使得社区内的建筑物之间形成自然连接。2、社区组成：1、多层公寓为主；2、多功能综合楼（老年大学、老年活动中心）；3、配餐中心（就餐、配送）；4、休闲茶栈（品茗、座谈、棋牌等活动）；5、老年医院及护理院；6、会所（游泳池、健身房、水疗58、馆、会务活动中心）；7、商业街（设有小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等）；8、绿化景观，（绿化覆盖率50%以上；乔木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、喷泉、凉亭等）；9、风雨连廊（公寓与公寓，公寓与会所、配餐中心、老年医院及护理院之间相互连接）；10、户外活动场地、停车场。3、绿化景观 景观设计上注意体现出小区内人与自然和谐的设计理念，绿化周线结合房屋布局，成自然曲线；用水系将建筑物之间联系，使得该区域内的建筑和自然可以很好的统一和协调；在绿化设计上力求体现现代都市中人群对郊区的田园生活情趣的向往，在小区内用尽可能多的绿化使小区内的生态环境与自然气候相符合，达到一种田园生活的居住理念59、。在环境设计中还特别考虑到社区是针对老龄人群，在设计中按照无障碍规范设计，使得居者能在生活愉快，心情舒畅。 4、交通布局人车分流，小区内应设无障碍环行步道人流入口处设置在离公交车站较近的位置。建设具有东方人文色彩和浓郁古典风情，又具现代时尚感的、静谧的居住氛围。绿化配置以东方古典园林常用的竹、松、梅等为主 集中绿化由开阔的草坪绿化和具有集合功能的大小型广场组合而成合理的规划布局是实现各种功能的基础，对老年公寓而言，其主要的客户为老年人，因此只有在功能布局、小区规划等等各个环节体贴老年人的方便，才能真正实现的老年公寓。四、老年住宅产品特点1、住宅建筑规划 在充分通风、采光的基础上，其建筑格局以“60、围合状”布置为主。围合型空间可以充分提供公共交流的平台，在建筑空间上充分赋予老年人交流和活动的平台。l 底层架空，景观阳台，露台空间，屋顶花园，扩大花园范围l 以特色水文化为景观概念，使亲情睦邻概念成为住宅主体。l 比普通住宅相应的提高日照标准 l 出入口、通道应考虑轮椅通行和安置扶手，室内地面应平坦，无高差，并进行防滑措施，许多公共设施区应设扶手 。l 商业布置以方便老年人为主。2、房间设计特色住宅的规划设计体现建筑与自然的和谐，所以住宅规划成自然曲线的形态。每排住宅都用连廊连接，使得每排住宅形成一个整体。住宅间的连廊下可作为活动区域。考虑到对老人的关怀，采用了南侧大面积开窗的手法，为老人提61、供更多的阳光，同时针对大面积开窗带来的夏季阳光过于强烈，为此，同时在南面运用了遮阳百叶的建筑构件，使得房屋可以有选择的利用阳光。 3、公寓设施：（一）公共部分1、公寓楼：外墙立面用不同的色带区别楼栋，会员佩戴的胸卡颜色与其所居住的公寓楼色带颜色相一致； 2、公寓大厅：每幢公寓大厅内设有管家服务台、书报架、沙发等；3、公寓走道：每层楼面走道内设休息处，靠墙设双排扶手，地面采用PVC卷材；4、电梯：每幢公寓设置公用电梯，电梯特配常规、特殊（低位）两套操作按钮；5、楼梯：每幢公寓两头各设有安全楼梯，每个楼梯口设楼层编号和EXIT标志。（二）居室1、进户门：正副扇双门；2、进门处：设换鞋椅，椅高45厘62、米；3、电源开关：设置漏电、电涌保护总开关；电源插座离地60厘米，开关离地120厘米；4、地面：客厅、卫生间、厨房、阳台铺设地砖；卧室、书房铺设木纹复合地板；5、墙壁：厨房、卫生间铺设磁砖，其余为环保内墙涂料；6、床：床体高度可调节（45厘米、50厘米两档）；床垫为符合人体工学设计的“席梦思”；7、椅凳：符合人体工学设计，扶手特设拐杖放置孔；8、电视机：采用IPTV制式电视机；9、电话：大号字体的拨号键盘，“一键通”功能设置；10、空调：风管式（卡式）内机空调，遥控操作，附设吊扇；11、紧急按钮：客厅、床头、坐便器边、淋浴房内、阳台设有紧急按钮，12、红外线监控：非常情况自动报警；13、门窗：63、推拉式门窗，双层玻璃结构；阳台门下侧特设换气小窗；14、阳台：超大设计（180厘米纵深）；15、卫生间：地面采用电加热采暖装置；无菌材料制作的人性化扶手；隐蔽水槽式地漏装置；采取太阳能加热水器集中供应热水；16、厨房：整体（套）橱柜设施；饮用水（净水）、自来水分开安装；17、户型：一房一厅一卫（面积：40-60平方米/间）二房一卫（面积：60-80平方米/间）为主，二房二厅二卫（面积：80-95平方米）房型，少部分的三房二厅（面积在120-140平方米）或二房二厅（面积在90-120平方米之间） 大套房型平面图 二房二厅一卫 140平方米中套房型平面图 一房二厅一卫 80平方米 小套房型平面图64、 一房二厅一卫 60平方米 “阳光公寓”独居 以一房一厅一卫（面积：40-60平方米/间）和二房一卫（面积：60-80平方米/间）为主，和二房二厅二卫（面积：80-95平方米）房型。 睦亲住宅 二室二厅二卫（面积在80-100平方米） 亲子住宅共居三房二厅（面积在120-140平方米）或少部分的二房二厅（面积在90-120平方米之间） 4、房屋装修老年人住宅装饰装修应该与其心理特点互相适应，营造舒适优雅、简洁方便、个性突出的生活环境。1. 室内外无障碍设计居室的格调和布局要符合老年人的生理和心理特点。室内外进行无障碍设计，减少地面层的高差，以利行走方便，也为轮椅进出创造条件。室内地面应采用防滑65、材料，例如：厨卫应采用防滑瓷砖，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡胶地板或地毯。卫生间的洁具不宜用蹲坑，可选用专供老人久坐起身困难之用的能升降的马桶盖。浴缸不宜过高，较高应加垫，为老人坐立方便，浴缸要安装扶手，浴缸底面要有防滑，以确保安全。老年人在室内活动路线必须畅通无阻。 2. 装饰材料不求华丽 装饰材料的选择，应协调配套，符合老年人的心情。注重简洁、典雅，不求华丽，例如墙面、地面除了注意安全外要便于清洗。室内装饰的色彩要有利于老年人的心理与健康，老年人一般喜爱典雅、洁净、安宁、稳重，加之体弱、心律减缓、视力减弱，一般宜采用浅色，如浅米黄、浅灰、浅蓝等。忌用红、橙、黄，因为红色会引起心律加速66、，血压升高，不利于健康。浅蓝则给人以安宁感，适合减缓心律，消除紧张。浅米黄给人以温馨感觉，有利于休息，消除疲劳。 3. 家具尽量减少棱角 家具应从实用出发，宜少不宜多。家具外露部分应尽量减少棱角，老人用的双人床应两面上下，有条件的应有手扶之处，床与沙发稍硬不宜过软，沙发家具应体现人体工程学，沙发不宜过软、过深和过矮，更不要坐下去站不起来。 室内灯光应有弱有强，夜间最好有低度照明，便于老人起夜如厕。因老年人视力衰退，写字看书灯光应强一些。室内电灯开关安装部位，夜间使用要方便。家用电器设备应尽量采用智能型，如电锅、电水壶等有自动保温功能。5、房屋配套建筑特色 竖向交通上每栋建筑在中间连接部分设计一67、部电梯，卫生间宽敞，便于轮椅的进出。房屋通行上为无障碍设计是社区设计的最大的功能特点。连廊和户外的公共空间也为老人的娱乐和交流提供了一个宽敞的环境。 五、老年住宅配套特点(一) 智能化配置围绕人与自然亲和的设计理念，将社区内的建筑物以自由曲线的方式布局，集合道路设计，在社区内形成建筑与环境和谐的布局构成。为了给老人提供最好的日照，所有建筑均为南北朝向，用水系将社区内的建筑物连接，使得社区内的建筑物之间形成自然连接。1. 红外线保安系统、对讲门禁系统、闭路监控系统、门禁管理系统等安防系统；2. 每户（间）设置无线呼救系统，内部小总机； 3. 无线定位求助系统4. 社区一卡通服务；5. 防盗紧急救68、助系统（防盗门磁、红外线报警装置）、防火烟感系统、煤气泄漏报警装置；6. 宽带网络系统、卫星电视；7. 楼宇设备监控系统8. 社区内较为密集的定点设置SOS的紧急呼叫系统； 9. 考虑部分残障人士的需求，设置盲道等通道； 10. 电子公告板（中、英双语）、背景音乐及紧急广播系统11. 车辆管理系统； 12. 远程抄表系统。 (二) 会所：除了常规的“洗衣中心、社区服务中心、医疗服务中心、家政服务中心等等之外，还应规划设计有：1. “国际会议中心”：定期举办大型的国内、国际性的各类研讨会和活动； 2. 多功能厅：满足日常的观看电影、唱歌、跳舞、晚会等；3. “创业天地”：充分调动老人参与社区管理69、的积极性，发挥老年人的专长，力争满足老人老有所为的心理；4. “幼儿园”：满足 “含饴弄孙”的心理需求，并方便共居者的子女教育；5. 文体娱竞赛园地：满足日常生活、文化、体育的活动需求； 6. 以单元幢或组团家长制组织：给予人们在城市中的一种参与感与活动力。(三) 电梯：l 电梯多采用医院专用的长方形柜型电梯，方便担架搭乘；l 电梯按键上也会有普通位置的按键设置，也会增加为残疾人或是行动不方便的老人专门设置的电梯按键；l 电梯播报的声音也会比普通电梯大，以照顾听力不是很好的老人。(四) 商业：以特色主题文化商业设施配合生活服务功能商业。除对一般居民外，需注入针对老年及休闲、文化、观光的特殊商业70、服务。 比如：当地特产店、特色餐饮店、花鸟店、古董艺品、戏曲茶楼、医疗保健用品商店、特色服装店，书店等。(五) 配套：养老、度假、居住、文化、休闲、娱乐、购物、学习、创业、健身于一体 一、生活配套设施：超市、菜场、美容美发、洗衣房二、服务设施：医疗保健中心、餐饮、茶室等等三、娱乐设施有： 阅览室、多功能娱乐厅、棋牌室等 四、医疗保健设施：诊所、医疗室、医疗咨询等 五、健身设施有：室内游泳池、健身房等六、文化设施有老年大学、藏书阁、书法绘画厅等 (六) 老年医院及护理院1、老年医院：位于亲和源护理大楼1-3层，设门（急）诊部、住院部。门诊部设外科、内科、耳鼻喉科、皮肤科、康复医学科、中医科、检验71、科、医学影像科、老年特色专科等。2、护理院：位于亲和源护理大楼4-11层，共设300张床位，分甲等和乙等两种床位。(七) 生活机能配备l 清洁服务： l 代购、代订服务： l 公寓的医护人员定期上门为老年人做保健及健康检查，小病及时医疗，大病及时送医院治疗；l 宠物托管服务； l 邮政收发、定时提醒等服务；l 旅游活动安排服务 l 健身培训、辅导及陪练 l 日常医疗保健指导 l 花卉、盆景艺术指导 l 联谊沙龙、互助小组l 其他为老年人提供的特殊服务。 通过系统全面的服务，为老年人的生活的方方面面提供保证，使老人能够在老年公寓里享受剩余人生岁月的快乐。六、老年住宅市场表现楼盘总套数销售率房型面72、积价格孝贤坊23096%60-90 （一房、两房）6000元/平方米江南太阳城一、二期117091%92-165 （一房、两房、三房）3700元/平方米亲和源8384.70%60-140 （一房、两房）35-60万 （会员制）l 上海的嘉兴江南太阳城， 2006年10月将正式投入使用。一次性收取10万元出租20年居住权、允许入住老人作为二房东出租公寓等吸引上海人前往置业。 江南太阳城三期“滨河御座”10月2日开盘，首批房源公开当天认购80 三期主力房源69一房、91两房、109三房 目前70的业主都是上海购房者。l 孝贤坊 该项目目前已经基本售完 最后一批小高层于2008年1月推出 公寓房5673、-73平方米一房、74-89平方米两房 目前90的购房者是上海客户l 亲和源 目前尚未开园已售出接近40张会员卡 6080平方米一房、100-140平方米两房七、国际市场中的老年公寓（一）、综述在欧美一些国家，适合老年人居住的建筑大体分为四类：l 老年住宅：主要供健康或基本健康的老人居住，他们生活基本可以自理，仅需少量服务；l 老年公寓：除上述老年住宅对象外，还包括体弱或生活自理能力较差，要求根据需要提供补充性服务的老人居住；l 养老院：供高龄老人或体弱多病、生活基本不能自理、需大量生活照料服务的老人居住；l 护理院、老年病医院：供体力或智力缺陷需提供生活照料、护理或治病的老人居住。老年公寓是74、介于老人住宅与养老院中间的一种居所，它既可使老人有独立的居住单元，保持家庭气氛，又可获得各种较好的社会服务，有利于居家安度晚年。而不需在身体还较为健康、年龄又不太高时进入过集体生活的养老院，在那里生活全由他人安排，许多人对这种生活单调、缺少乐趣的制度性养老机构不感兴趣。而老年公寓却深受老年人欢迎。西方国家，老年公寓已逐步取代了部分传统的养老院。如丹麦，尽管人口结构日趋老龄化，但从1998年起就再也没建过一座养老院。具有老年王国之称的瑞典，专为老年人建造配有若干公用服务设施的公寓或住宅。美国先于我国进入老龄化社会，近十多年来大量兴建的老年社区就非常值得我们关注。美国的老年社区或公寓十分普遍，它们75、分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。在美国环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。现在许多美国老人们更愿意居住在家一样环境下的有各种服务设施的辅助生活区或各种养老机构。据统计，50%的85岁或以上的老人期望住养老设施。在西方各国的老年公寓，老人们住在独立的套间，设有卧室、起居室、储藏室、洗浴设备和小厨房。老人可携带自己喜爱的家具，购置洗衣机、烘干机。每户设紧急呼救系统。各层面设老人活动室或整个公寓楼分设娱乐室、健身房、阅览室、会客76、室等，并设医务室、监护室及招待客房。公寓服务人员负责打扫卫生、维修设备，也可根据需要送餐到户。辅助设施有小商场、邮电所、银行、车库等。高层公寓设有电梯，电梯内有椅子供老人休息。档次较高的老年公寓还有游泳池、保龄球及室外草坪、喷泉等。西方国家的社会风俗，不主张父母与成年子女住在一起。子女年满18岁，就应该独立。英国甚至有法律规定，子女结婚后仍然与父母住在一起的，就是无家可归者，是不合法的行为。这就造成西方国家的老年人一般不会同子女住在一起，这间接促进了老年公寓产业的发展。（二）、国外老年公寓设计理念：1. 突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求； 2. 考虑老人可以继续在家中参与工作； 3.77、 用积极、年轻的方法对待年龄； 4. 随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况； 5. 对环境的可持续发展； 6. 有度假及护理功能的老年公寓； 7. 可以有多处居所，方便外出旅游国 家产 品 特 点借鉴之处美 国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日 本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品78、混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧 洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。在设计过程中，设计师会根据老年人对设施的多样化要求提供现代化的配套设施，满足老年人日常生活和个人护理的需要，在某种意义上，生活环境的设计非常重要，应该与设计方案融为一体。同时，也应考虑到设计发挥老人余热的环境，鼓励老人充分发挥自己的余热79、，使其尽享每天生活的乐趣。第三部分产品定位建议一、产品用地分析1、地块概貌本地块处于太仓与上海宝山区交界处，毗邻浏河入江口。地块目前是处于原始未开发状态，地块由农田和村舍组成。地块沿江堤平铺，地块有一定的高差起伏。地块东临上海宝山、西临浏河新镇、西北是浏河入江处。2、地块区属本地块在行政区域上属于江苏太仓浏河的新镇，新镇现有居住人口较少，大部分当地人口经济活动范围是上海区域，较少的居住人口使的本地块的人气淡薄。地块与区域与上海偶明显界限，目前浏河与上海之间有收费站加以明确分割，这在一定程度上影响了两个区域的交流互动。本地块面积较大，横跨浏河与宝山区，这在区属上有独特优势。本地块大区属上属于上海80、都市圈，房产市场完全受上海辐射。3、地块资源外部区域有长江和浏河的天然水资源优势，宽阔的江面为地块提供了丰富的水文化资源。地块毗邻上海宝山区，宝山是上海的工业区，各种工矿企业林立，这些企业即为区域提供了客户资源，同时又对区域的环境造成了一定的污染。宝山区有国内著名的美兰湖高尔夫球场（这对一些高端客群有较强的吸引力，同时也提升了区域的房产价值）。外部资源可以总结为：长江浏河、高尔夫球场、大量企业、上海都市圈！ 内部资源地块内河道纵横、天然植被丰富。地块高低起伏。郑和纪念馆、水坝、小桥流水、村舍、树林等遍布地块。4、优劣势优势：l 外部长江资源、准上海区、交通、地块规模、地块内较少拆迁量。l 地处81、太仓与上海交界处，距离上海市区距离相对较近。l 浏河镇具有一定的规模及产业支持，也有一定的人文积累。l 地块规模较大，有着较好的规划条件。劣势：l 周边配套相对匮乏、未能形成居住氛围。l 区域居住人口少、人气淡薄、气温气候对项目开发有一定影响。l 市民认知度低，如何让公众形成认知需要较强的策划力。l 地块规模较大，对开发商的开发能力存在挑战。4、地块研判1、 本地块属于生地，大规模的房地产开发存在一定的制约，如何规划与开发必须做好充分的准备。2、 区域的影响，地块周边完全没有形成房产开发概念，房产开发程度低；3、 从大区域来看，本地块因紧靠上海，有一定的上海客群基础，房产开发存在机会。4、 项82、目本身的规划起点较高，地块适合走大规模的高拉高走项目，如在此区域开发小面积项目，则风险过大。本项目前期规划了高尔夫球场，游艇俱乐部、会展中心、纪念馆等核心配套这就是典型的高起高走项目思路，完全符合地块的市场属性，但是对发展商的资金实力、开发水平都是严峻考验。5、 对本地块的目标客群定位、产品物业形态、项目自身配套的充足率提出非常高的要求。二、老年公寓开发的驱动力“上不负政府，下不负民众“。是规划本项目的理念。（一）项目开发的考量标准衡量一个建设项目（老年公寓建设）的可行性和必要性以及该项目究竟合适与否，从不同的角度出发，有不同的考量标准。1、政府角度从市政府的角度出发有三个主要的衡量标准，这也83、可谓之为浏河规划建设老年公寓项目的原始动力，或称之为“项目开发的驱动力”。这三个重要标准分别是：l 是否有助于促进城市和地区经济的发展，增加城市和地区的经济总量，为政府创造更多的税收；（经济效益）l 是否有助于挖掘地区资源，保持城市和地区协调发展，并增加民众就业机会，为更多的民众提供工作岗位；（社会效益）l 是否有助于改善和提市地区形象，反映政府的政绩，增强民众对地区的认知度和自豪感。（环境效益）由此可见，在讨论建设项目中，考虑有必要在本地块建设中规划老年公寓项目时，以上三个方面将成为决策的重要依据。而项目完成后，也是以这个标准来衡量本项目究竟是否成功。2、民众角度此外，从市民的角度出发，老年84、公寓项目的建设是否成功也有三个标准：l 一是普通市民是否有机会享受这个建设项目。l 二是建设项目是否为地区形象增色，改变传统认知。l 三是经济上是否合算。3、投资商角度从投资机构的角度出发，一个项目的成功主要有两方面的考量：l 一是经济上的考量，有足够的赢利肯定是开发商首要考虑的问题。l 二是社会反映上的考虑，成功的项目是开发机构最好的广告，而且得到社会承认是市场经济下任一个商业企业的立身之本。4、规划的理念本着从政府、社会和市场三者的角度出发，在对本地块中老年公寓项目研讨后，经过针对老年公寓市场的调研，提出了一个大的框架。将以经济效益、社会效益、环境效益三个重要因素作为项目开发的驱动力，努力85、将项目的价值体现至最大化。（二）项目开发的效益标准1、经济效益l 城市形象提升后的投资效益l 整合资源后的综合效益l 人气聚集后的商贸效益l 浏河城镇功能的升级效益城市总是在寻找新的发展机遇，在建设较大规模的老年公寓后，浏后的城镇体系必然引发升级，形成新的城市形象与功能。在老年公寓建后，浏河将成为名副其实的上海卫星城镇，从而改变城镇形象，并得到更多投资机会。而人口增加后的商务、商业也必然会有一轮的发展，并由此带动政府在税收等各方面的拉升。此外，城镇的体系的升级还包括浏河城镇化建设的大步飞跃，并奠定浏河镇长期发展的机遇。2、社会效益l 挖掘出城镇历史，有效整合历史与人文资源l 提升浏河城镇影响力86、水平，推动城镇内涵的提升l 提升区段形象，形成新的商业、商贸、医疗、配套等相关开发氛围l 增加民众对浏河的城市自豪感和城市凝聚力在社会效益方面，老年公寓的开发一方面将提升整体地块的开发质量，并融合浏河传统文化与因素。使得浏河对周边地区形成的一定的影响力。而由于老年公寓对于相关的开发要求较高，对于周边的配套依存度较大，因此，就某种程度而言，本项目的开发也将推动地块边的城市化进程，从而推动周边配套的建设和完善，形成浏河城镇体系的又一核心点。3、环境效益l 改善城镇形象l 反映政府执政水平l 提升城市舒适度及景观环境老年公寓的建设对于改变浏河城镇形象有着重要作用，交将浏河由太仓的重要城镇转变化为上海87、的卫星镇。并将原先传统的工业城镇纳入宜工、宜居、宜商、宜旅的新型城镇。这一形象的改变将使得浏河在原有基础上对周边地区吸引力进一步加强。三、市场容量判定与项目规模建议l 上海市目前“空巢”老人38万人，具备购房能力的空巢老人约占5%，1.9万人，根据老年人平均居住水平30平方米/人，目前上海市老年公寓需求面积约为57万平方米l 上海市老年人平均每年增长7.5万人，本项目开发周期6-8年，期间老年人增长至少60万人，因此本项目具备一定的市场机遇l 中高收入老年人过半需要购买老年公寓l 根据市场调研情况，目前本项目目标客户数量约在1500户左右，并逐年增长l 上海老年人平均收入1077元/月，老年人88、平均存款较高，具备一定的购买力l 项目所在地房价水平较低，与上海老年公寓市场更具备价格优势，总价约25-30万元较容易被上海老年人需求市场接受l 水乡规划和高尔夫球场为本项目提供了巨大的升值空间，投资客户也将成为本项目的重要客户组成之一注：数据来源与2006年对上海、北京的3000名55-75岁市民的随机抽样拦截访问根据市场需求情况调研、结合本项目地块情况，本司认为浏河项目一期开发总量适合在15.1万平方米左右，其中老年公寓为一起主要产品，共11.5万平方米，一期配套敬老院、商业、活动中心、医院等共计3.6万平方米。分期形态建面（万平方米）每期老年公寓11.5一期配套公寓服务中心0.6国际老年89、病理疗康复中心0.8敬老中心0.8文体娱乐中心1.1商业配套0.3一期总计15.1后期配套国际宾馆1商业配套0.3敬老中心0.8公寓服务中心0.6l 本项目总占地面积420万平方米（按容积率0.4左右估算），总建面约168万平方米，开发周期约8年左右。l 我们建议本项目老年公寓实施滚动开发，组团排列，可按照4期来开发（从开发到售完），每期两年，每期开发老年公寓建筑面积11.5万平方米上。l 配套可以根据我们项目进程分批开发，但一期开发时老年公寓、服务中心、敬老院、康复中心、活动中心必须同步建设。l 根据上述计划，本项目老年公寓全部建成后，总建面约52.3万平米，约占地块开发计划的31左右。按老90、年公寓容积率0.6左右估算，占地面积约87万平米，约占总占地面积的20.75。四、定位建议（一）、形象定位养生堂养身、养心、养生集老年公寓和会员式养身院于一体的综合养身社区。l 高标准的环境中式风格园林环绕，别墅社区生活体验l 高标准的产品多层电梯公寓，人性化设计处处可见l 高标准的配套各种老年娱乐设置一应俱全，医疗系统保证健康晚年l 高标准的服务24小时双语服务，为老年人解决各种问题从传统的敬老院进化到老年公寓社区，为老年人提供从物质生活到精神生活等等方方面面的服务，让老年人在此享受人生暮年的幸福的老年家园。（二）、产品定位1. 规划建筑形态以多层电梯公寓为主，附以少量小高层。道路系统进行人91、车分流设计，设置一定量的商业体量满足社区内部分消费要求。2. 户型紧凑房型，以一房和二房为主。一房一厅一卫（面积：40-60平方米/间）二房一卫（面积：60-80平方米/间）为主，二房二厅二卫（面积：80-95平方米）房型，少部分的三房二厅（面积在120-140平方米）或二房二厅（面积在90-120平方米之间）3. 配套老年公寓应具备以下几项功能1. 多功能综合楼（老年大学、老年活动中心）；2. 配餐中心（就餐、配送）；3. 休闲茶栈（品茗、座谈、棋牌等活动）；4. 老年医院及护理院；5. 会所（游泳池、健身房、水疗馆、会务活动中心）；6. 商业街（设有小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等）；7. 10、户外活动场地、停车场。（三）、客户定位以上海客户为主要客户群；上海已经开始进入老龄化阶段，且社会老龄化问题面临较大的压力；而本项目紧邻上海，对上海有很强的辐射力，又具有上海不具备的优势，如价格，同时还考虑到昆山绿地21城孝贤坊和嘉兴江南太阳城的九成客户来源于上海，因此我们的主要客户应该定位为上海老年客户。保持对太仓本地客户的引入；本项目是太仓比较有影响力的项目，鉴于整个项目的影响力，我们应当积极的引导一部分本地客户到本项目来。其它客户：长三角乃至全国的老年人客户。78- 78 -