1、本报告是严格保密的。1蔡甸幸福港湾三期项目定位及物业发展建议蔡甸幸福港湾三期项目定位及物业发展建议泰和创智策划部泰和创智策划部 2011年年4月月本报告是严格保密的。2如何实现价值最大化如何实现价值最大化品牌最大化品牌最大化价格最大化价格最大化本项目的目标本项目的目标前提：市场可实现前提：市场可实现+地块特性地块特性本报告是严格保密的。3本报告要解决的核心问题本报告要解决的核心问题问题一：怎样的物业组合最有利实现最问题一：怎样的物业组合最有利实现最大化？大化？问题二：什么样的物业定位最有利于实问题二：什么样的物业定位最有利于实现项目的品牌溢价？现项目的品牌溢价？本报告是严格保密的。4背景分析背2、景分析业态规划及招商建议业态规划及招商建议物业规划及发展建议物业规划及发展建议报告的整体思路报告的整体思路发展战略及项目定位发展战略及项目定位本报告是严格保密的。5项目背景项目背景周边配套周边配套项目指标项目指标项目四至项目四至资源总结资源总结本报告是严格保密的。6项目经济技术指标：总占地面积10500总用地面积8491.1 用地性质商业居住混合用地容积率7.5建筑限高100m建筑密度按方案审定项目背景项目背景项目指标项目指标本报告是严格保密的。7项目四至：东至幸福港湾7楼，西至新福路，南至商业大楼，北至莲花湖中学。项目背景项目背景项目四至：项目位于市中心地段，交通便捷，人流量较大。项目四至：3、项目位于市中心地段，交通便捷，人流量较大。位于汉阳大街与新福路交汇处，交通便捷，人流量大，消费群体集中。周边有十多个较成熟的小区，生活配套相对完善，社区氛围浓厚。新福路及汉阳大道有一定规模的商业布局，商业业态比较齐全，无大规模商业中心。项目背靠莲花湖，有丰富的景观资源。本案本案本报告是严格保密的。8项目区位：位于蔡甸中心城区，新福路与汉阳大道交汇处，仅靠蔡甸中百仓储商业中心。蔡甸中心城区是蔡甸区政府所在地，将发展成为武汉西部的轻工业发展区和农副产品集散地，依托良好的自然山水条件，建设宜居型新城。本项目位于蔡甸城区核心地段稀缺的城市价值中心板块近距离接触蔡甸核心商圈紧邻城市主干道，通达性优城市核4、心城市核心区域区域中心板块中心板块本报告是严格保密的。9区域属性界定区域属性界定区域配套：周边银行、学校、医院等生活配套完备，交通路网完善，属于蔡甸城区成熟板块。被超市和商圈所包围，购物方便。拥有医院、银行、体育馆等配套，尽享生活便利。项目周边，教育资源雄厚，人文环境良好本报告是严格保密的。10区域属性界定区域属性界定本报告是严格保密的。11属性属性诠释诠释区区域域属属性性位于蔡甸中心城区区域配套完善区域认知度高位于汉阳大街与新福路交汇处。周边拥有医院、银行、学校等一流医疗和教育资源。处在中心城区1.5KM商圈范围内。城市发展的核心区域未来城市改造的重点中心区依然是发展重点未来城市重点改造项目5、都将改善中心区的环境和交通城市核心地段的开发项目占地10862平米可达性好、交通便捷生活配套完善汉阳大道和新福路道路宽阔，交通非常便利成熟区域，市政配套完善地块自然资源条件一般城市中心区周边老公房多，环境嘈杂和杂乱仅莲花湖可作为地块独特的景观资源区域属性小结：区域属性小结：区域属性界定区域属性界定本报告是严格保密的。12蔡甸是武汉市西部组团重要的组成部分，属于武汉总体规划体系中的蔡甸是武汉市西部组团重要的组成部分，属于武汉总体规划体系中的二级重点城镇现客户认知陌生且配套缺乏，未来随产业和交通改善，二级重点城镇现客户认知陌生且配套缺乏，未来随产业和交通改善，面临快速发展契机。面临快速发展契机。蔡6、蔡甸甸蔡甸区位于武汉市西大门，地处长江和汉江夹角地带，京珠、沪蓉高速公路在此交汇。蔡甸是西部组团重要的组成部分之一，拟发展电子、轻工、服装加工等工业。城市属性界定城市属性界定西部新城组群以食品加工、现代物流和轻工产业为主导，形成面向广大江汉平原的国家级武汉食品工业加工区。规划建设用地面积102平方公里，人口95万人。随着城市的发展，蔡甸城关作为武汉市西部重点镇的地区中心功能将随着城市的发展，蔡甸城关作为武汉市西部重点镇的地区中心功能将得到大幅度提升，远景蔡甸城关将强化作为地区中心的辐射作用，以得到大幅度提升，远景蔡甸城关将强化作为地区中心的辐射作用，以增长极的形式带动整个区域的经济社会发展。增7、长极的形式带动整个区域的经济社会发展。城市属性：城市属性：本报告是严格保密的。13根据根据蔡甸城关镇总体规划（中远期：蔡甸城关镇总体规划（中远期：20112020年）年）蔡甸的城镇性质与发展目标蔡甸的城镇性质与发展目标山水生态型现代卫星城山水生态型现代卫星城蔡甸区政治、文化、科教中心生态环境优越、山水相依的居住新区与旅游集散地武汉市西部重要的商贸、物流中心武汉市主要的轻工业发展区之一蔡甸的规划布局以京珠国道主干线为界，形成东西两个组团，改造老工业区，建设西部新工业区，配套完善老城综合生活区，开辟东部生活居住区。开发步骤宜依托老城起步，沿规划的穿城大道逐步向东西两侧拓展。近些年来，在“高起点开发8、新城，因地制宜改造老城”的指导思想，城关面貌发生显著变化。城关以蔡甸广场为中心沿江、沿湖开发为重点，带动全区住宅产业的发展。城市属性界定城市属性界定蔡甸城关镇远景将建成武汉市西部重要的山水生态型现代化城市，蔡甸城关镇远景将建成武汉市西部重要的山水生态型现代化城市，使其成为一个对外交通发达、服务设施齐全、功能布局合理、基础使其成为一个对外交通发达、服务设施齐全、功能布局合理、基础设施完善、生态环境优越的现代化城市。设施完善、生态环境优越的现代化城市。本报告是严格保密的。14规划“两轴、两带、两城、六区两轴、两带、两城、六区”的区域城镇体系。根据武汉市总体规划对本地区的定位和要求，结合区域社会经济9、发展的研究分析，提出区域城镇体系空间结构为：“两轴、两带、两城、六区”。“两轴两轴”沿汉江及老汉沙公路的综合发展轴；沿318国道，自武汉经济技术开发区向西南延伸的产业发展轴。“两带两带”沿京珠高速公路南北向贯通蔡甸区的复合经济带；自汉阳龙阳湖向西，串联南湖水系、嵩阳国家森林公园、九真山国家森林公园，由众多水系山体构成，东西向贯穿全区的生态旅游经济带。“两城两城”蔡甸城关以及常福新城。“六区六区”姚家山经济发展区、南湖生态旅游度假区、沌口小区、常福经济发展区、军山商贸物流园区、洪北农业观光示范园区。城市属性界定城市属性界定本报告是严格保密的。15交通交通武汉武汉“西大门西大门”，水、陆、空交通便10、捷，水、陆、空交通便捷蔡甸地处长江和汉江夹角地带，京珠、沪蓉高速公路在此交汇，交通区位优势极为显著，素有武汉“西大门”之称。蔡甸城关距武汉中心10公里，距汉口火车站20公里，距天河机场30多公里。这里水、陆、空交通便捷，承东启西，联北通南，畅达全国与全球。全区已形成以国、省干道为主骨架，以区、乡道为支干，以长江、汉江、通顺河为主航道，以蔡甸、军山港口和蔡甸客运中心为主枢纽的交通网络。目前，全区拥有公路里程1154公里，全年货运周转量20550万吨公里，客运周转量22466万人公里；同时，还有500吨级以上码头27座，港口货物吞吐量达165万吨。蔡甸城关至武汉经济技术开发区（267路）、蔡甸城关11、至蔡甸大集街（269路），蔡甸客运中心至汉阳大道麒麟路（266路）城市公交线路的开通，蔡甸从此告别无公交的历史。城市属性界定城市属性界定京珠高速蔡甸客运中心军山大桥本报告是严格保密的。16蔡甸区确立了全区工业化转型发展的目标:以“企业大型化、产业特色化、发展集群化”为重点，打造通讯电子、机械汽配、轻工日化、环保新能源四大支柱特色产业，建设沌口、常福、姚家山三大工业园区，到20l5年，个工业总产值达850亿元的产业集群，将在尽占交通优势的武汉西部崛起。蔡甸百亿园区建设蔡甸百亿园区建设沌口园区要以冠捷、艾德蒙、恒生光电为龙头，大力发展液晶显示产业，努力打造集研发、制造、销售于一体的电子及显示器产业12、基地。常福园区要充分发挥现有企业的聚集效应，主动对接沌口汽车城，努力打造汽车制造、改装及零部件和新能源产业基地。姚家山园区要依托裕大华、精功棉纺、泰昌、博奇等企业，承接东南沿海及汉派品牌服装企业转移，努力打造以轻纺服装为主体的劳动密集型产业基地。产业产业沿新天大道和沿新天大道和318国道展开产业布局，建设现代服务业和先进国道展开产业布局，建设现代服务业和先进制造业带。制造业带。产业园区电子产业轻纺服装城市属性界定城市属性界定本报告是严格保密的。17恒大地产百万方生态大盘落户蔡甸恒大地产百万方生态大盘落户蔡甸恒大绿洲总占地面积达531亩，总建筑面积约76万平方米，由一百多栋多层、小高层及高层住宅13、构成，并且配套有幼儿园、小学、会所、超市、商业及社区巴士等全方位配套。碧桂园打造五星级高品质生活方式碧桂园打造五星级高品质生活方式武汉碧桂园在首期即建造完善的生活配套体系，让成熟社区一次成型，一直是碧桂园集团特有的经营模式。秉持集团配套先行的开发理念，武汉碧桂园将引入集团旗下超级配套连锁体系，包括五星级标准酒店、商业广场、学校等。和记黄埔地产重槌拍下知音湖地块和记黄埔地产重槌拍下知音湖地块该宗地将建成一个集酒店、会所、居住、办公、休闲与一体的功能复合区，建设内容主要包括：五星级的地中海风情酒店、高档会所、高层住宅、多层住宅以及环湖景观绿化带等。房地产房地产地产大鳄入驻，区域内聚集国内一线开发商14、，潜在竞争激烈，地产大鳄入驻，区域内聚集国内一线开发商，潜在竞争激烈，未来蔡甸将成为房地产开发的热点板块。未来蔡甸将成为房地产开发的热点板块。城市属性界定城市属性界定本报告是严格保密的。18蔡甸地处长江和汉江夹角地带，武汉西部新城组群的主力板块之一，是武汉西蔡甸地处长江和汉江夹角地带，武汉西部新城组群的主力板块之一，是武汉西部的轻工业发展区和农副产品集散地。部的轻工业发展区和农副产品集散地。近年来，蔡甸积极发挥东部地区纳入武汉新区总体规划以及毗邻武汉经济技术近年来，蔡甸积极发挥东部地区纳入武汉新区总体规划以及毗邻武汉经济技术开发区的优势，大力实施东部开发战略，坚持引进大项目、营造大环境、培植开15、发区的优势，大力实施东部开发战略，坚持引进大项目、营造大环境、培植大产业、实现大发展。大产业、实现大发展。政府规划支持、交通网络的改善，五大支柱产业集群的形成，一线地产开发商政府规划支持、交通网络的改善，五大支柱产业集群的形成，一线地产开发商的入主，势必为蔡甸城市建设发展带来新的机遇和面貌。的入主，势必为蔡甸城市建设发展带来新的机遇和面貌。城市属性界定城市属性界定城市属性小结城市属性小结:本报告是严格保密的。19项目战略发展方向项目战略发展方向市场分析市场分析成功模式及案例研究成功模式及案例研究竞争竞争分析分析客户分析客户分析项目整体战略定位研究思路项目整体战略定位研究思路本报告是严格保密的。16、20蔡甸的楼盘主要分布在两块。一为蔡甸大道沿线片区。作为蔡甸的新区，集中了大量行政事业单位，已成为蔡甸发展的重点区域，可发展空间较大。二为汉阳大道以北，区政府及工农路同心路片区，该片区是蔡甸到武汉的门户地段且紧邻汉江。随着蔡甸城市规划的发展，其房地产市场发展迅速，城市外扩趋势明显，开始呈组团形式发展，蔡甸中心城区仍然是城市的核心，蔡甸中心城区仍然是城市的核心，生活配套成熟、生活氛围浓厚。生活配套成熟、生活氛围浓厚。市场分析市场分析本报告是严格保密的。21目前区域内主要在售楼盘市场分析市场分析板块板块楼盘楼盘占地占地建面建面容积容积率率物业类型物业类型总户数总户数主力面积段主力面积段在售价在售价17、格格汉阳大道以南城南明珠14077425784.00 高层20867-145的两房、三房、四房3400东方御景8307362503.80 小高层、高层22086-125的两房、三房3500同馨花园三期15万20万1.60 小高层、高层30092-134的两房、三房3200天下峰景7639035万4.97 高层69480-117的两房、三房3500锦狮丽苑14250372932.50 多层、小高层35890-107的两房、三房3500祥鑫天骄城500001100002.20 小高层100046-148的一房到三房4100新阳花苑49714522912.26 小高层 高层1000108-258的二18、房、三房、五房3300蔡甸大道沿线片区广场花城四期1332002300001.35 多层、小高层110087-128的两房、三房2800曦郡15158460482.92 多层、小高层45290-120的两房、三房3500金家新都汇200961048884.50 高层70182-139的两房、三房4500景天苑570001600002.80 高层128100-122的两房、三房3600摩天逸品11394330133.00 高层396100-140的两房、三房4200柏林小镇1400003000002.00 多层22489-160的两房到四房1600温馨家园8203160001.80 多层171919、6-132的两房、三房2580本报告是严格保密的。2223465天骄城：90平米两房、110-130平米三房为主，共约1200套，均价4100摩天逸品：100140平米两房产品为主共计约279套，均价4200天下峰景：80-117的两房、三房，均价3500恒大绿州：85-100平米2房，110-135平米3房，约400套，均价5200东方御景：86-125的两房、三房，均价35007城南明珠：67-145的两房、三房、四房，均价34001金家新都汇：82-139平米，均价4500区域内重点项目情况市场分析市场分析本报告是严格保密的。23通过对蔡甸市场10年主要在售项目的统计，蔡甸地区全年消化率20、全年消化率达70%以上项目名称项目名称1010年推售量年推售量1010年销售量年销售量天骄城天骄城500套，4.5万方左右430套，4万方左右摩天逸品摩天逸品297套，3万方左右148套，1.5万方左右城南明珠城南明珠234套，2万方左右180套，1.8万方左右东方御景东方御景220套，2.4万方左右110套，1万方左右恒大绿洲恒大绿洲1500套，15万方左右1230套，12万方金家新都汇金家新都汇550套，6万方左右350套，3.8万方左右合计合计33003300套，套，3333万方万方24482448套，套，2424万方万方市场分析市场分析本报告是严格保密的。241、随着蔡甸城市规划的逐步21、完善，土地价格及房价都有明显的提升，新区价格上涨幅度高于老城区。2、多层住宅将逐渐淡出市场，小高层和高层将成为市场的主要建筑形态。3、2011年市场产品供应以新区为主，新区的消费者主要由汉阳片区和蔡甸城区两大主力构成。4、受武汉城区市场及政策影响，蔡甸以进入户型革新时期，户型趋向实用，是否在面积上给消费者以实惠等方面将是吸引消费者的重要因素之一。市场总结市场分析市场分析本报告是严格保密的。25对本项目有利因素对本项目有利因素经济持续增长和居民收入的提高促进房地产业持续发展，投资逐年上升从房价收入比和人均居住面积等指标来看，蔡甸房地产市场还有巨大的发展空间蔡甸房地产随着城市发展方向的转移，中心城22、区将成为住宅供应稀缺区域目前市场上主流产品为小高层、高层，多层在逐渐淡出市场。产品品质一般，社区概念初步形成，细节注重不足。消费者对小区品质、物业管理、规划、产品创新等要求逐步增加，没有有效满足和引领消费者的需求对本项目不利因素对本项目不利因素房地产价格上升过快，使得本项目实现价格突破空间小蔡甸新区的楼盘分流了大部分目标客户市场分析市场分析本报告是严格保密的。26目前蔡甸房地产市场，存在三个方面的竞争区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争江景、湖景、城市资源开发区、中心区、老城区未来主要竞争对手竞争分析竞争分析区域的竞争区域的竞争资源的竞争资源的竞争楼盘的竞争楼盘的竞争本报告是严格保密的。27产品23、：89两房（12%），109-139三房（81%）,156四房（7%）均价：4500元/主要客户群：蔡甸地区高端客户（有一定经济实力的公务员客户及私营业主）金家新都汇金家新都汇基本情况基本情况市场占位市场占位定位高端豪宅，领跑蔡甸推广方向推广方向卖点：地段、地中海园林、大型商业配套、酒店式大堂、新风系统、地暖推广主题：都会中心，极致生活定位蔡甸最高，价格蔡甸最高定位蔡甸最高，价格蔡甸最高竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。28基本情况基本情况产品：100-120两房（78%），120-139三房（22%）均价：3800元/，目前上升至4100元产品总量：240套左右客户群：蔡甸地区中、低端客户24、摩天逸品摩天逸品推广方向推广方向卖点：蔡甸第一高楼、板式楼、新风系统、太阳能电池、一对一物业服务推广主题：蔡甸首席行政级尊邸，终极置业计划。项目优势价格优势：4200元/产品优势：板式楼，通透户型附加：新风系统、太阳能电池项目劣势品牌劣势：在蔡甸首次开发，品牌影响力很小规模劣势：整个项目只有一栋高层，规模有限使整体档次很难拔高10年销售100套左右，销售速度缓慢，11年基本无加推，剩余100多套房源市场占位市场占位定位蔡甸中高端楼盘，注重品质打造，定价紧跟金家新都汇竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。29产品：100-120两房（78%），120-139三房（22%）均价：3500元/，目前上25、升至3900元产品总量：1200套左右，已销售500多套客户群：蔡甸地区中、低端客户天骄城基本情况基本情况定位蔡甸中高端楼盘，注重品质打造，定价紧跟金家新都汇市场占位市场占位项目优势价格优势：3900元/产品优势：框架结构多层项目劣势品牌劣势：品牌影响力小档次：项目定位中端园林景观环境劣势：园林景观设计简单，公共空间少11年加推集中在年加推集中在4月以后，产品供应跟不上月以后，产品供应跟不上推广方向推广方向卖点：框架结构多层、紧邻汉阳一中推广主题：学院住宅竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。30启示：利用中心区域优势、超越所有楼盘、重建价值体系启示：利用中心区域优势、超越所有楼盘、重建价值体系26、项目明显优于其它楼盘的最核心价值是区位价值，是蔡甸人对于该地段核心位置的认可。我们项目的定位，以市场和竞争为基础，但目前蔡甸场高品质楼盘与武汉相比水平比较低，我们的定位要跳出这个体系，另立价值体系。在控制成本的前提下，产品适度创新，将细节做到位，提高附加价值，是项目成功的关键。区域价值区域价值配套配套楼盘品质楼盘品质关键点关键点竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。31项目中高级公务员银行、邮电、石化、教师、产业园等高收入行业员工成功生意人和县市富裕人基本特基本特征征经济支付能力较强，对价格较敏感注重圈子，对产品品质和环境要求较高正处在事业发展阶段和关键时期收入比较高，购房能力较强，有投资倾向对27、价格较敏感对产品素质要求高产品素质要求高买房受周边朋友影响较大家庭富裕，已有住房，对品牌有深刻的认识讲究圈子购房，理性投资型购房比较多有置业的购房或居住经历区域看区域看法法地段概念较强，对成熟配套成熟配套满意满意，但对周边较差环境不但对周边较差环境不 看好看好优势对区域的人文和地段较认同，交通条件好，周边配交通条件好，周边配套较完善套较完善认同本位置，配套好，配套好，交通便利；交通便利；置业观置业观念念愿意在此区域居住，并购置物业，认同本区域的地段认同本区域的地段注重物业内部环境；安全意识强，物管服务好物管服务好注重产品档次，偏爱品牌开发商，注重户型的舒适注重户型的舒适最倾向选择三房（120128、30），高端公务员倾向四房（144）看重小区环境看重小区环境；配套；物业管理服务；希望和住户素质高客户在一起选择三房居多选择三房居多注重开发商品牌二次置业居多二次置业居多手中有一定闲置资金，区域购房意愿高注重产品质量和对楼体的感觉；小区环境舒适；周边配套；物物业管理服务业管理服务如果认为值得，决策过程很快客户价值点判定客户价值点判定客户访谈人员名单（39个样本，每个客户访谈约30分钟）客户分析客户分析本报告是严格保密的。32目标客户共同特征目标客户共同特征价值点价值点基本属性基本属性1.年龄：集中30-40岁2.主要来源区域：全市3.行业：政府机构、银行、邮电、石化、教师、烟草等高收入行业员工29、成功生意人和县市富裕人兴趣与特征兴趣与特征1.支付能力随着年龄增加而增加2.对自身的提高和企业的发展比较重视3.事业心强，工作比较忙4.有一定的社交圈子，爱面子，易冲动5.开始有一定的社会地位置业驱动因素置业驱动因素1.二次为主，追求实用型2.选择邻居，和同层次的人居住3.需要生活更安全，要有好的物管4.希望物业能彰显自己特有的身份5.总价和地段是其选择的最主要因素6.年轻人首次置业居多，30岁以上客户二次以上置业客户分析客户分析本报告是严格保密的。331.蔡甸地区客户的购买需求单一，主要以自住为主，投资需求弱。2.下属乡镇及其他客户成为购买主力，老城区项目中购买客户2/3为城区居民,1/330、为下属乡镇及其他居民，新区项目中1/2为城区居民。3.中心城区为置业首选，追求城市化生活，开发区以环境优势正在吸引部分城区客户。4.客户认同小高层的便利、品质、开阔等。5.注重小区品质，注重细节，关注园林景观、户型、绿化等因素6.高端客户的潜在需求未得到有效满足客户分析客户分析结论结论本报告是严格保密的。34就目前市场而言，开发商针对高地价、较高容积率的项目，常用的开发模式如下：成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴高地价较高容积率项目发展模式研究高地价较高容积率项目发展模式研究模式一：面积为重，兼顾品质。模式一：面积为重，兼顾品质。模式二：完全追求品质，增加附加值。模式二：完全追求品质，增加附31、加值。模式三：做大商业面积，分摊房价。模式三：做大商业面积，分摊房价。模式四：品质为重，兼顾面积。模式四：品质为重，兼顾面积。本报告是严格保密的。35模式1：面积为重，兼顾品质案例：宜城水岸适用条件：项目规模较小；开发商资金有限、对资金回现有严格要求；市场供不应求优势优势产品劣势产品劣势开发商目的开发商目的销售情况销售情况具备较高的片区自然资源价值容积率：高梯户比较大，大量2梯4户过度追求容积率带来的户型较差通过尽量控制成本、突破容积率增大销售面积的方式，实现低价、大量、快速销售售价低于市场期望销售速度较周边楼盘慢项目市场影响力很小对本项目的启示：蔡甸将有大量开发商采用该模式进行开发，同质对本32、项目的启示：蔡甸将有大量开发商采用该模式进行开发，同质竞争严重，且销售效果一般，不利于品牌建立，所以，本项目应尽竞争严重，且销售效果一般，不利于品牌建立，所以，本项目应尽量避免单纯追求容积率模式。量避免单纯追求容积率模式。成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴本报告是严格保密的。36对本项目的启示：此模式建造成本、对客户的接受能力要求较高，而本项目对本项目的启示：此模式建造成本、对客户的接受能力要求较高，而本项目位于三线城市，客户购买能力成熟度有限，追求高品质带来的造价增加小于位于三线城市，客户购买能力成熟度有限，追求高品质带来的造价增加小于售价的提高，本案不适宜采用该模式售价的提高，本案不适宜33、采用该模式模式2：完全追求品质，增加附加值开发目标：通过追求产品品质，突破市场价格体系主要卖点：规划建筑智能化社区豪华装修强势营销销售情况：由于价格过高，造型过于现代，项目销售难度较大模式适用条件：一线城市，高端客户购买力极强市场发育成熟，客户对创新接受能力很强客户层面丰富，外销比例大（乐于购买精装修、智能化住宅）项目规模一般成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴本报告是严格保密的。37模式3：做大商业面积，分摊房价适用条件：市中心临街大、地块商业价值高周边配套缺乏，需要自身营建较大商业配套单纯依靠住宅销售对利润实现压力过大项目情况：地块主要价值体现在住宅和商业价值上附近有较多商业设施，竞争较激34、烈，但超市类商业稀缺以住宅为主、商业为辅的物业搭配对实现利润压力不大，且风险较小对本项目的启示：本项目可参考此种开发策略对本项目的启示：本项目可参考此种开发策略,在风险可控可执行条在风险可控可执行条件下充分利用商业面积分摊地价，并不是仅依靠拔高容积率而获取件下充分利用商业面积分摊地价，并不是仅依靠拔高容积率而获取超额利润，超额利润，符合本项目自身条件和开发商的战略目标，是本项目可符合本项目自身条件和开发商的战略目标，是本项目可参考的发展模式参考的发展模式成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴本报告是严格保密的。38模式4：品质为重，兼顾面积适用条件：绝对成本不是极高市场比较容易被引导当地规模较大35、的项目，适合分期开发开发商资金实力较强，对树立品牌有一定要求对本项目的启示：该模式有利于分期开发较大规模项目，有利对本项目的启示：该模式有利于分期开发较大规模项目，有利于通过品质打造树立项目品牌。鉴于项目自身条件和开发商的于通过品质打造树立项目品牌。鉴于项目自身条件和开发商的战略目标，不宜参考这种发展模式。战略目标，不宜参考这种发展模式。成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴本报告是严格保密的。39根据以上四种模式的分析，本项目适宜采用第一种+第三种的发展模式，战略方向是：最大限度的做足商业面积，兼顾住宅面积最大限度的做足商业面积，兼顾住宅面积成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴本报告是严格保密36、的。40新区综合体开发案例借鉴：深圳花园城新区综合体开发案例借鉴：深圳花园城开发商：开发商：招商局地产区位：区位：位于南海大道和东滨路交汇处规模：规模：占地面积：298000平方米建筑面积：590000平方米容积率：1.97集中商业面积90000平方米住宅面积253703平方米定位：定位：在同一区域、同一品牌下，大型商业、步行商业、高尚住宅、公寓、写字楼一体的综合项目。福田区福田区南山区南山区后海片后海片区区蛇口港蛇口港前海片区前海片区大南山大南山南南海海大大道道滨海大道滨海大道工业区工业区p2000年，蛇口片区发展刚起步，以蛇口港工业区为发展核心，项目片区有部分工业区企业职工宿舍和学校，生活37、基本配套具备，但商业配套缺乏，处于“住在南山，购物在罗湖”的情况。p从区位来看，福田区客户优先选择离市中心较近的后海片区置业，而蛇口片区客户优先选择离其工作地点较近的蛇口港片区置业，因此项目处于需求空档区。项目位于蛇口片区，距离当时的市中心45分钟车程，周边以港口工业为主，商业配套缺乏成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴本报告是严格保密的。41配套先行配套先行，解决了社区居民的购物问题，吸引了客户在整个蛇口片区产生了强烈的积聚作用积聚作用国际化超市的引进，提升了项目的整体形象整体形象对项目产生明显的溢价作用溢价作用沃尔玛沃尔玛购物广场购物广场项目引进国际品牌沃尔玛超市，使得住宅价值持续高于区域38、水平500-700元/税务小区花园城一期VSVS2002000 0年年2002004 4年年2002006 6年年2012010 0年年1300元700元500元700元蛇口均蛇口均价价花园城花园城价格价格本项目成为区域标杆项目区域标杆项目，并带动区域价值继续拔升2000年2004年2006年2010年蛇口片区均价（元）47005500870025000花园城住宅价格（元）60006200930026000深圳花园城深圳花园城成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴本报告是严格保密的。42在前期推出小户型产品，弱化区域开发风险，在后期通过大户型产品实现溢价和增值中期中期后期后期前期前期n60-7439、平米左右两房两厅n48平方米左右一房、76平方米左右二房以及90-110左右的三房n高层n小高层n高层n小高层主力主力户型户型产品产品开发节奏开发节奏n小高层n68-78平方米的一房、88平方米的二房，140平米的三房n均价6000元n均价6200元价格价格n98-120平方米的三房、140-170平方米的四房n高层n均价9300元n均价26000元p前期以小户型供应为主，快速走量回现，中后期户型逐渐增大，在后期推售中，释放容积率，推出服务式前期以小户型供应为主，快速走量回现，中后期户型逐渐增大，在后期推售中，释放容积率，推出服务式公寓和一栋大户型产品，并以原始价格公寓和一栋大户型产品，并以原40、始价格4 4倍多的售价为项目搏取更高的利润。倍多的售价为项目搏取更高的利润。p户型增大，意味着客户质素的提高，本项目配套商业的驱动开发下，发展成中高端的高尚居住社区。户型增大，意味着客户质素的提高，本项目配套商业的驱动开发下，发展成中高端的高尚居住社区。深圳花园城深圳花园城成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴本报告是严格保密的。43花园城的商业也成为南山区最大的集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合商业中心规模：规模：占地面积：39322平方米 商业面积：商业面积：70500平方米（加上前期开业的沃尔玛，总商业面积90000平方米）开业时间：开业时间：2006年4月底 定位：定位：集购物、餐饮、休41、闲、娱乐为一体的大型综合商业中心，以时尚、生活为主题，致力于满足南山中高收入居民对高质量、高品位生活的需求消费人群：消费人群：以住区居民为主，具有较强的消费水平，因此该购物中心的功能比例在业内黄金比例：55%：25%：20%的基础上微调，侧重于购物功能，休闲娱乐功能由于缺少商务消费人群支撑，所以所占比例较低。花园城中心花园城中心6060万人万人160160万人万人以花园城为核心，人行15分钟内辐射人口6060万万。车行15分钟内辐射人口为160160万万。购物购物餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐70%20%10%深圳花园城深圳花园城成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴本报告是严格保密的。44案例借鉴：42、新开发区以商业配套投入提升项目整体价值，带动产品不断增值，突破区域价值水平花园城花园城花园城花园城产品思路产品思路产品思路产品思路区域商业核心区域商业核心区域商业核心区域商业核心地位地位地位地位商业配套驱动商业配套驱动商业配套驱动商业配套驱动开发开发开发开发p引入国际品牌主力店沃尔玛，并先于开前时间2个月，集聚人气，形成区域新商业中心p产品开发节奏：小户型大户型复合物业，大型商业配套价值带来的溢价最终在五期完美绽放p以大型SHOPPING MALL作为社区商业配套，分期投入开发，并引入全球知名品牌作为主力店，区域号召力非常强势奠定其区域商业核心区的地位深圳花园城深圳花园城成功模式及案例借鉴成功43、模式及案例借鉴本报告是严格保密的。45新区综合体开发案例借鉴：苏州新天翔广场新区综合体开发案例借鉴：苏州新天翔广场项目位于苏州工业园区中央商务区首席，毗邻中央公园。苏州工业园区，占地面积70平方公里，50多家全球500强企业在园区落户，已形成电子信息、精密机械、生物医药、精细化工等新兴产业群，物流会展、科技金融、酒店服务等第三产业正不断推动着园区的高速发展。苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但之前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、投资创业的成功人44、士还缺乏一个常规性的理想去处。位于苏州工业园中央商务区的综合体项目位于苏州工业园中央商务区的综合体项目成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴本报告是严格保密的。46项目以写字楼、大型SHOPPING MALL、精装铂晶公寓为主，打造区域内的综合性商业中心。占地面积19354m2商铺53527m2地下超市4700m2总建筑面积125801m2写字楼35400m2地下车库37977m2容积率6.5酒店式公寓37401m2停车位817个技术指标技术指标技术指标技术指标l新天翔商业广场项目建有两幢20-22层高楼，四层商业裙房连接两楼。l集甲级智能化写字楼、大型百货公司、酒店式公寓及大型地下停车场为一体45、的综合性商业中心苏州新天翔广场苏州新天翔广场成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴本报告是严格保密的。47工业园内高科技等第三产业的发展，支撑了项目高档办公楼的发展高档商务办公高档商务办公l园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。l产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经达到了75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说对于商务办公的需求较大。指标累计（亿元）同比（%）地区生产总值399.6421.3第二产业290.6619.1第三产业108.0528.1园区246、007年上半年经济指标苏州新天翔广场苏州新天翔广场成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴本报告是严格保密的。48大企业的聚集和酒店公寓的稀缺，为项目酒店公寓的发展提供了良好的机遇，酒店式公寓酒店式公寓区域酒店公寓三星酒店四星酒店五星酒店湖东中央区域0111湖西中央区域0111现代大道沿线1334机场路沿线1431l世界500强企业中有66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。l 园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓弥补市场上的这一欠缺。苏州新天翔广场47、苏州新天翔广场成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴园区内的酒店园区内的酒店本报告是严格保密的。49案例借鉴：填补区域空白，开发写字楼和酒店公寓产品，弱化区域发展限制，实现价值突破新天翔新天翔广场广场大型购物中心大型购物中心l园区内缺乏大型购物中心，难以满足白领的生活需求，项目弥补了不足l项目位于园区中心商务区，区位条件好写字楼写字楼l随着园区内高新产业和服务业的兴起，写字楼的需求加大l园区以工业为主，对于办公需求总量有限酒店公寓酒店公寓l园区内大量外资的入驻，外方人员增多，酒店公寓为其提供了临时居住之所l园区内类似业态几乎没有苏州新天翔广场苏州新天翔广场成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴本报48、告是严格保密的。50案例启示：以投资类产品弱化区域限制，以商业配套提升项目价值，实现项目价值的突破和提升双核驱动力开发关键：u商业配套价值驱动（或签约确定合作关系）形成区域商业中心，集聚人气，提升城市价值，增强客户预期和信心。u产品价值驱动：以多种业态组合（商业、公寓、住宅）的城市综合体价值及区域稀缺的投资型产品，形成对区域内外客户的吸引苏州新天翔广场苏州新天翔广场成功模式及案例借鉴成功模式及案例借鉴本报告是严格保密的。51以投资类产品突破市场局限，以商业配套打造项目价值提以投资类产品突破市场局限，以商业配套打造项目价值提升的基础升的基础填补空白，产品创新打造区域需求的酒店式公寓，以产权式操作49、方式突破客户的区域限制。商业配套+产品创新模式撬动市场契合客户的核心诉求，关注区域空白，既展现城市气质，又强调社区的配套价值。打造氛围，免租经营先期以免租的优惠条件，将项目的商业配套做起来，聚集人气，提高社区成熟度，创造利润价值最大化。以公寓产品入市，控制开发节奏 首期以客户最感兴趣的投资类产品入市，快速回笼资金。招商先行，带动销售先期对主力店进行招商，展现项目的综合体的城市价值优势，增强客户投资信心。如何填补区域空白，实现陌生区项目的价值突破与成功开发？如何填补区域空白，实现陌生区项目的价值突破与成功开发？如何平衡当期回现、价值提升与陌生区配套开发投入风险的关系？如何平衡当期回现、价值提升与50、陌生区配套开发投入风险的关系？整体战略体系：整体战略体系：项目战略发展方向项目战略发展方向本报告是严格保密的。52项目定位项目定位市场定位市场定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位本报告是严格保密的。53核心区域核心区域城市生活城市生活完善配套完善配套客户需求客户需求区域是身份的识别，是财富的聚集，是城市化、中心化的象征区域是身份的识别，是财富的聚集，是城市化、中心化的象征是时尚、尊贵的生活方式，中心城区的私密社区，坐享城市资源是时尚、尊贵的生活方式，中心城区的私密社区，坐享城市资源周边完善的医疗、教育、商业、交通资源，社区会所和商业的配套周边完善的医疗、教育、商业、交通资源，社51、区会所和商业的配套品质标竿引领和满足客户潜在需求品质标竿引领和满足客户潜在需求本项目竞争力本项目竞争力项目定位项目定位本报告是严格保密的。54整体来看，本项目最大的价值在于城市配套价值整体来看，本项目最大的价值在于城市配套价值区域价值项目属性物业组合包括城市价值、周边企事业价值、学校、小区价值肩负着开拓城市面貌、激发区域活力的“城市提升”项目根据投资利润最大化的原则，可进行多种物业的组合基于整体的考虑，项目的最大价值为城市价值项目定位项目定位本报告是严格保密的。55市场定位市场定位：区域领导者区域领导者 区域内首个城市综合体项目区域内首个城市综合体项目项目定位项目定位城市综合体：是将城市中的商52、业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。做蔡甸房地产市场领导者提升项目理念，演绎一种蔡甸城市化的生活方式重新定义蔡甸房地产产品价值体系塑造蔡甸城区中心城市生活典范社区提升项目城市价值本报告是严格保密的。56模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式外因优越的地理位置CBD、城市中心便利的交通条件主干道沿线、地铁口较大的规模建筑面积在20万方以上。客户53、（产业）支撑已形成产业簇群、引入核心客户带来相关簇群、未来商务核心区。地理位置不远离城市核心区交通可达性主干道沿线客户支持商务客户地理位置城市核心区、交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击超高层、建筑群。高水准规划设计各功能共融不互扰。功能体系五星级酒店、甲级写字楼、中高档购物中心、顶级酒店式/服务式公、寓。开发商强劲的实力和丰富的经验。专业的管理团队物业管理/经营管理。强制性的视觉冲击超高层、建筑群、写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模和档次。配套完善商场、公寓定位差异化提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位54、。功能化体系五星级带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次。开发商有经济实力。配套设施顶级商场明确定位大规模综合、娱乐、观光独具特色建筑形式、业态、服务内容功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计、经营管理。案例北京东方广场广州中信广场上海商城深圳华润中心城市综合体四种模式及驱动力项目定位项目定位本报告是严格保密的。57商业综合体商业综合体三维开发空间三维开发空间多功能空间多功能空间组合组合立体交通立体交通体系体系提高土地利用率提高土地利用率产生机会收益产生机会收益降低投资风险降低投资风险满足高效率满足高效率满足多种需求满足多种需求改善区域交通改善区域交通商业综合体以功能协同、空55、间紧凑抗风险能力强为特点，表现出商业综合体以功能协同、空间紧凑抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体通常被成为市商业综合体通常被成为“城中之城城中之城”项目定位项目定位随着城市的发展，商业综合体应运而生，它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。商业综合体商业综合体本报告是严格保密的。58产品定位产品定位 根据本项目特性、区域发展潜力及当前蔡甸市场特点，宜打造为一个集大型商业、高档住宅、酒店式公寓为一体的城市商业综56、合体集大型商业、高档住宅、酒店式公寓为一体的城市商业综合体。住宅、商业、公寓三条产品线的价值体系构成图公寓公寓商业商业住宅住宅企事业单企事业单位、学校位、学校小区价值小区价值城市价值城市价值122114545363序号诠释1各产品线的打造都要基于城市综合体的价值，实现产品价值目标2城市形象的代言，集中体现城市感3体现产品未来升值潜力和需求4配套价值对住宅类产品价值的提升5主力客户群体对商业的支撑6商业未来发展的基础所在商业是支撑本项目价值提升的基础所在，是项目城市价值的核心部分公寓承担着本项目的形象代言人和前期现金流保障者的角色住宅作为后期的项目的价值回报产品，依托项目整体配套价值的支撑项目定57、位项目定位本报告是严格保密的。59城市中心区城市中心区首个商业首个商业综合体项目综合体项目地段价值地段价值城市价值城市价值周边条件周边条件未来发展未来发展项目价值项目价值位于蔡甸中心区，交通便捷位于蔡甸中心区，交通便捷周边社区集中，配套齐全周边社区集中，配套齐全项目位于蔡甸老城区，属于重点商业区项目位于蔡甸老城区，属于重点商业区形象价值形象价值区域首个集商业、酒店、精品住宅于一区域首个集商业、酒店、精品住宅于一体的城市综合体体的城市综合体酒店价值酒店价值拥有区域第一个具有酒店配套的酒店式公寓拥有区域第一个具有酒店配套的酒店式公寓商业价值商业价值拥有区域第一个集百货、餐饮、娱乐拥有区域第一个集百58、货、餐饮、娱乐于一体的商业中心于一体的商业中心项目定位项目定位本报告是严格保密的。60第一个集酒店公寓、商务办公、商业、住宅于一体的城市综合体项目第一个集酒店公寓、商务办公、商业、住宅于一体的城市综合体项目第一个体现蔡甸城市感的区域地标建筑第一个体现蔡甸城市感的区域地标建筑第一个具有酒店配套的公寓第一个具有酒店配套的公寓第一个具有良好商业配套的精品住宅小区第一个具有良好商业配套的精品住宅小区城市综合体，区域中心，地标建筑案名：建新MALL公馆本报告是严格保密的。61重点楼盘客户分析恒大绿洲上门客户分析恒大绿洲成交客户分析金家新都汇上门客户分析金家新都汇客户分析项目定位项目定位重点楼盘客户分析结59、论：蔡甸客户主要以公务员、本地生意人和外来蔡甸生意人为主；客户年龄分布主要在30-45岁之间；目前除恒大绿洲客户来源武汉客户占比例相对较大以外，蔡甸其他楼盘客户主要以蔡甸本地为主；（金家新都汇数据）武汉客户由于汉阳大道开通以及蔡甸较低价格吸引，有部分客户来蔡甸置业，且比例规模在逐步扩大；（客户访谈数据）本报告是严格保密的。62前期以投资需求客户为主，随着社区配套成熟，区域内自住需求客户增加核心客户核心客户（60%60%）次要客户次要客户(15%)(15%)重要客户重要客户（25%25%）市内外投资类客户公务员、高校老师、企业管理者、周边居民生意人、产业人群、其他客户开发阶段开发阶段物业类型物业60、类型主力客户群主力客户群前期商业公寓全市及外地投资群体中后期公寓、商业、住宅投资客户、区域内老师、中高管、返迁农民客户定位：客户定位：项目定位项目定位本报告是严格保密的。63物业发展建议物业发展建议住宅物业发展建议住宅物业发展建议项目整体规划建议项目整体规划建议酒店式公寓发展建议酒店式公寓发展建议商业发展建议商业发展建议本报告是严格保密的。64物业建议的出发点物业建议的出发点需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素原则：原则：一切均基于一切均基于CVACVACVACVA即即“竞争的价值增加竞争的价值增加”(Competition Value Added)61、(Competition Value Added)本报告是严格保密的。65项目整体规划建议项目整体规划建议项目整体规划建议项目整体规划建议物业类型物业类型功能功能体量建议体量建议市场情况市场情况公寓（2.3万平米）酒店公寓2-2.3万平米区域商务酒店较少，供应基本空白住宅（3.7万平米）90-160三、四房为主3.5-3.7万平米老城区住宅价格稳定商业（2万平米）超市、餐饮为主体，包含娱乐休闲、购物的综合商业中心1.8-2万平米无商业中心，无良好的餐饮、购物场所方案一方案一本报告是严格保密的。66A栋栋 酒店式公寓酒店式公寓B栋栋住宅住宅C栋栋 住宅住宅D栋栋住宅住宅1-4层层商业商业商业：262、万平米，1-4层，单层面积为5000平米。A栋：酒店式公寓，2.3万平米，18层，3梯17户。D栋：住宅，1.1万平米，22层，2梯3户。C栋：住宅，1.3万平米，22层，2梯4户。B栋：住宅，1.3万平米，22层，2梯4户。项目整体规划建议项目整体规划建议方案一布局方案一布局本报告是严格保密的。6740-70酒店公寓和80-160精品住宅物业类型物业类型产品类型产品类型面积区间面积区间面积比例面积比例酒店公寓（2.3万平米）一房、二房40单间，60LOFT70%；30%住宅（3.7万平米）二房（2+1户型）80-9010%紧凑型三房100-11020%舒适型三房130-14040%豪华型四房63、150-16030%商业（2万平米）临街（内街）四层40-70为主40%；60%方案一产品建议：方案一产品建议：项目整体规划建议项目整体规划建议本报告是严格保密的。68物业类型物业类型产品类型产品类型面积区间面积区间面积比例面积比例酒店公寓（1.5万平米）一房、二房4070%；30%住宅（4.5万平米）二房（2+1户型）85-9020%紧凑型三房115-12540%舒适型三房135-14440%商业（2万平米）临街（内街）四层40-70为主40%；60%本报告是严格保密的。69A栋住宅栋住宅B栋住宅栋住宅1-4层层商业商业方案二：双子步行街方案二：双子步行街商业：2万平米，1-4层，单层面积为64、5000平米。B栋：住宅，3万平米，25层，2梯8户。A栋：住宅，3万平米，25层，2梯8户。项目整体规划建议项目整体规划建议本报告是严格保密的。70住宅物业发展建议住宅物业发展建议本项目着重打造的是具有城市中央意象的新型城市复合型功能社区多元化多元化/开放开放/融合融合/高效高效产业密切相关产业密切相关居住、购物、居住、购物、社区服务体系社区服务体系城市功能城市功能社区封闭社区封闭/人车分流人车分流安全、尊重、独立空间安全、尊重、独立空间社区功能社区功能开放的城市功能大视野下的蔡甸城市新意象相对独立与私密的社区功能前所未有的蔡甸城市新社区本报告是严格保密的。71首席体现项目高档次和在蔡甸的地65、位中央位于蔡甸中心区域城市生活典范通过对自身产品的打磨，建立蔡甸新的高档住宅标准形象定位原则形象定位原则对应目标消费群的价值取向能够与市场形成差异化与本区域的整体规划和形象相匹配城市中央首席生活典范社区城市中央首席生活典范社区蔡甸城市化生活的引领者形象定位形象定位住宅物业发展建议住宅物业发展建议本报告是严格保密的。72体现定位的相关元素：u高效的交通与配套高效的交通与配套u城市与自然的协调城市与自然的协调u人文精神的诉求人文精神的诉求项目定位城市的高尚的人文的高效的集中商业功能复合的商业业态公共的城市广场现代外立面观光休闲的景观带自然协调的园林景观人性化的空间过渡人文艺术气息的小品人性化邻里空66、间打造展示格调的会所便利的交通社区符号的运用城市中央生活典范城市中央生活典范住宅物业发展建议住宅物业发展建议本报告是严格保密的。73建筑空间形象建议建筑空间形象建议 通过访谈，当地客户喜欢立面造型美观、自然清新、富有现代感的建筑风格现代分格时尚、大气，冲击力强，城市感强，符合项目城市商业综合体定位。建筑风格建筑风格现现代主义建筑风格代主义建筑风格现代主义现代主义泛指当代一系列较为流行的设计方法理论和思想，体现其在美学、人文、技术等方面的先进性；现代主义现代主义突破了排斥装饰的早期现代主义做法，走向一个肯定装饰的多风格包容的阶段。本报告是严格保密的。74特点提示：色调以冷暖搭配，简约明快、富有现67、代感，体现高尚、自然的城市生活主张，反对夸张的色彩与构造的运用本项目需要重点注意建筑物顶部构成的城市天际轮廓线，使其与城市环境相融合，同时应能展示高尚形象建筑空间形象建议建筑空间形象建议 本报告是严格保密的。75形象建议：体现城市感的高层建筑社区，建立在区域内的影响力和城市形象建筑空间形象建议建筑空间形象建议 本报告是严格保密的。76目标客户主要为私中高级公务员、企业主、个体工商户、企业高管，处于事业高峰和稳步上升期，购房主要目的是改善住房条件，追求居住的舒适性，户型面积不宜过小，总价不宜超过50万；当地消费者、专业人士一般认为100130平米的三房、90-100的二房、140-160平米的四68、房比较合适。户型面积确定以目标客户和项目定位为导向，以市场为参考户型设计建议户型设计建议 基于市场研究和项目定位的户型面积配比：物业类型物业类型产品类型产品类型面积区间面积区间面积比例面积比例酒店公寓（2.3万平米）一房、二房40单间，60LOFT70%；30%住宅（3.7万平米）二房（2+1户型）80-9010%紧凑型三房100-11020%舒适型三房130-14040%豪华型四房150-16030%本报告是严格保密的。77尽量扩大每户的采光通风面；当地非常注重朝向，以东南向的夏季主导风向为最佳；适当注重风水，避免门冲、角冲等，注重门口与灶台的朝向；消费者喜欢方正户型，不喜欢拐角过多；适当设69、置大阳台、弧形阳台，生活阳台除外；提高赠送面积比例，如错送阳台，可拆卸凸窗送面积，送大面积阳台等，提高性价比；面积区间确定根据市场消化速度并兼顾总价户型设计原则对当地高档居住习惯的充分尊重，并提倡高尚绿色的居住生活户型设计建议户型设计建议 本项目户型设计攻略：紧凑型路线，突出产品附加值，保证本项目户型设计攻略：紧凑型路线，突出产品附加值，保证产品舒适度的情况下，细化功能空间，减少浪费产品舒适度的情况下，细化功能空间，减少浪费本报告是严格保密的。78两房（可改房）：通过凸窗、阳台面积赠送及横厅可改房设计，充分体现两房户型的实用性入户花园入户花园赠送面积赠送面积实用空间实用空间案例借鉴：深圳案例借70、鉴：深圳9 9号院馆号院馆房型房型2 2房房2 2厅厅1 1卫卫8080 赠送赠送入户花园面积2.2*3.4/2约3.74凸窗全部面积（2.5+1.2+2.7+2.1）*0.6约5.1阳台2.5*1.4/2约1.75合计：赠送10.59 所占比例：13%功能空间优化功能空间优化：1.入户花园，作为室内外过渡空间，既保证私密性，同时可满足收纳空间需求；2.凸窗的最大化设置，扩展室内空间；3.撗厅设计，提供后期改房需求的可能案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。79两房（2+1户型）：通过凸窗、阳台进行面积赠送；内花园改房，增加功能空间；生活阳台、衣帽柜预留收纳空间，体现产品优化设计赠送面积赠送面积71、案例借鉴：中信湾上六座案例借鉴：中信湾上六座房型房型2 2房房2 2厅厅2 2卫卫8888赠送赠送景观阳台一半面积3.45*0.5/2约0.86生活阳台全部面积2.3*1.7/2约1.95内花园一半面积2.85*2.4/2约3.42凸窗全部面积（3.3+2.8）*0.5约3合计：赠送9.23 所占比例：10.5%功能空间优化功能空间优化：1.主卧增加独立卫生间；2.凸窗扩展室内空间及采光面；3.空中院馆直接改房，半赠送；4.双阳台设计，增加产品舒适度。实用空间实用空间案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。80三房：通过凸窗、阳台、内花园进行面积赠送；主卧带独立卫生间、多处收纳空间预留设计，打造多72、处实用、舒适空间案例借鉴：云栖谷案例借鉴：云栖谷房型房型3 3房房2 2厅厅2 2卫卫107107赠送赠送南向阳台一半面积2.4*2.4/2约2.64内花园面积2.2*3.6约3.3凸窗全部面积（3.3+2.5）*0.6约3.48合计：赠送9.42 所占比例：8.8%功能空间优化功能空间优化：1.空中花院可改房，丰富功能空间；2.卧房均带凸窗，扩展室内空间；3.主卧增加独立卫生间、270度转角凸窗，增强舒适空间。赠送面积赠送面积实用空间实用空间案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。81在政策条件限制下，通过全面的产品创新实现对项目价值的提升，增强项目的性价比和竞争力，在新区实现产品价值的突破和提73、升在产品设计上，通过产品的极致赠送优化户型，通过对功能空间尺度的精准把握控制面积，通过对功能空间的创新运用丰富生活，从而打造中小户型的极致典范，实现在本体打造上全新超越和竞争实力。阳台、凸窗阳台、凸窗错层露台、空中院馆错层露台、空中院馆搭板改建赠送搭板改建赠送户型设计建议户型设计建议 本报告是严格保密的。82凸窗功能丰富化：主卧设转角凸窗、次卧结合书桌/床设置、卫生间设置淋浴空间主卧主卧次卧次卧凸窗凸窗充分利用阳台、凸窗赠送方式：最大化实用面积，提升居住空间舒适度实现每间卧室均赠送凸窗；主卧凸窗270设计，增大空间和采光面；双阳台以上设计：客厅景观阳台、入户花园、功能阳台。案例借鉴案例借鉴本报74、告是严格保密的。83通过内阳台（内庭院）改房，增加房间数，为客户提供灵活的室内空间，同时增加产品附加值。阳台阳台+露台露台18182 2米面宽米面宽5 5米，则米，则进深进深2.42.4米米建议：1.内庭院改房：按照房间尺度设计，进深超过2.4m超出部分计算全面积2.剩余指标做各功能性阳台：设置生活阳台空中庭院案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。84通过收纳技术（空间预留设计和后期装修）全面提升小户型物业空间利用率与实用价值，对部分小户型进行精装修设计全屋收纳空间规划全屋收纳空间规划玄关收纳玄关收纳洗浴室收洗浴室收纳纳厨房收纳厨房收纳卧室收纳卧室收纳案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。85厨房75、：丰富的收纳空间使厨房的各种用具和物品都整体有序地得到存放，使得整个空间整洁宜人。1）米桶拉柜2）收纳简单备餐、休闲食品、干粮杂货的空间3）垃圾筒4）消毒碗柜5）洗水盆区域清洗用具的收纳6）台面设计需考虑到厨房操作的流线，重点关注：水槽旁的切菜区域、炉具旁放置调味料盒/备餐区7）带滑道的感应式自动开盖垃圾筒案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。861 1）马桶旁设计搁架，摆放杂志、）马桶旁设计搁架，摆放杂志、手机等小件物品手机等小件物品2 2）梳妆台面及储物柜空间摆放）梳妆台面及储物柜空间摆放包括护肤品、化妆品、吹包括护肤品、化妆品、吹风筒等女性用品风筒等女性用品3 3）悬挂大镜子，放大空间）悬76、挂大镜子，放大空间4 4）化妆凳（可设计为抽拉式，）化妆凳（可设计为抽拉式，内为抽屉，充分利用空间内为抽屉，充分利用空间收纳物品）收纳物品）5 5）台面包含洗手面盆）台面包含洗手面盆卫生间：收纳空间使空间的使用便利性增强，空间舒适性得到提高。案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。87卧室：利用合适的家具及空间布置方式，营造舒适的居住空间，增强便利性联体家具联体家具n利用壁厚制作两座对开式衣柜及写字桌，所在位置不大；利用壁厚制作两座对开式衣柜及写字桌，所在位置不大；合理的家具摆放扩展空间合理的家具摆放扩展空间n床放在窗边、旁边是现成床头柜，床脚的小橱柜将会是电视柜，这样的摆设有放大床放在窗边、旁边77、是现成床头柜，床脚的小橱柜将会是电视柜，这样的摆设有放大空间的效果空间的效果案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。88园林建议：鉴于小区园林空间有限，在打造上以精致化、丰富品质空间为目标，体现小区特色公园的特点：公园的特点：公共空间有限，进行园林精致化打造原则公共空间有限，进行园林精致化打造原则可参与性强，注重对树、小品等要素的处理，架空层的利用可参与性强，注重对树、小品等要素的处理，架空层的利用园林打造原则园林打造原则局部细致原则局部细致原则可参与性原则可参与性原则树树雕塑雕塑架空层架空层小品小品丰富公共空间丰富公共空间泛会所打造，丰富小区功能空间和服务泛会所打造，丰富小区功能空间和服务园林建78、议园林建议本报告是严格保密的。89立体化景观体系-采用层次丰富的植被，体现整体园林层次感方式一：树方式一：树园林建议园林建议本报告是严格保密的。90设计标志性的个性中央雕塑，展现小区城市个性和独特品味方式二：雕塑方式二：雕塑体现公园文化中心广场，设计展示项目形象的雕塑，体现简洁大气的风格园林建议园林建议本报告是严格保密的。91丰富架空层空间功能，增加绿化面积，并提升项目品质感方式三：架空层方式三：架空层丰富功能空间增加绿化面积，丰富架空层空间，在增加小区公共功能的同时，提升小区的品质感园林建议园林建议本报告是严格保密的。92突出生态主题的围墙与导视、标识系统园林建议园林建议本报告是严格保密的。79、93泛会所建议：少而精路线，运动休闲主题，主要有棋牌室、阅览室和羽毛球场等功能，同时对外开放以完全免费或收取业主一定管理费的形式，设置棋牌室、阅读室，为老人、业主周末提供休闲、聚会场所，同时为业主专用功能，相对内向开放羽毛球等运动场所可结合架空层做出公共空间特色，充分运用架空层功能空间。会所建议会所建议本报告是严格保密的。94住宅物业建议小结：住宅住宅立面立面户型户型园林园林泛会所泛会所采用简洁明快高层社区，区域城市意象先行代表采用简洁明快高层社区，区域城市意象先行代表赠送面积赠送面积空间优化空间优化凸窗、阳台、入户花园、内庭院凸窗、阳台、入户花园、内庭院入户玄关、生活阳台、主卧功能细化入户玄80、关、生活阳台、主卧功能细化局部细致原则局部细致原则树、雕塑、小品、架空层树、雕塑、小品、架空层可参与性原则可参与性原则基本功能：健身房、阅览室和棋牌室基本功能：健身房、阅览室和棋牌室本报告是严格保密的。95特特点点 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；酒店式公寓必须具有居家的氛围；相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；酒店式公寓建议酒店式公寓建议 本报告是严格保密的。96为什么买酒店式公寓为什么买酒店式公寓 u高价值：高价值：酒店式公寓的区位优势十分明显，大多地处城市商务中心区，其产品本身81、拥有的市场升值潜力巨大。其较低的总价、首付以及月还款对购房者有较强的诱惑力，另外，较好的装修标准和服务也是影响客户的重要因素。酒店式公寓建议酒店式公寓建议 本报告是严格保密的。97u高投资回报率：高投资回报率：酒店式公寓的客户基本可以分为投资型和自住型两类。对于投资型的客户来说，最关心的就是投资回报率。由于小户型可以用相对较低的投入活得相对较高的投资回报，往往易受投资者的亲睐。相对于投资型客户，自住型客户看重的就是将其作为一个过渡型的产品。若干年后，有了更大、更舒服的房子后，小户型或租或售，也能得到较好的投资回报。为什么买酒店式公寓为什么买酒店式公寓 酒店式公寓建议酒店式公寓建议 本报告是严格82、保密的。98u高品质：高品质：酒店式公寓应本身具有足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化服务有两点：一是满足使用者个性化需求，因为租住者多为高学历、高素质，甚至是国际人士，他们对居住文化有着独特的理解与需求；二是项目本身也是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等。这一点是酒店式公寓的生命力所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心要素。为什么买酒店式公寓为什么买酒店式公寓 酒店式公寓建议酒店式公寓建议 本报告是严格保密的。99酒店式公寓产品打造的关键要素：立面形象、户型、配置、服务KPI体系硬性指标硬性指标软性指标软性指标优越地段建筑外观体系功能化体系精益服务星级酒店服83、务人文体系功能复合体现综合体的复合功能塔尖效应区域中的高端示范体系综合体建筑尺度视觉冲击富于特色外立面视觉冲击户型：高附加值的产品设计完善配套：高标准的功能配套及产品配置酒店式公寓建议酒店式公寓建议 本报告是严格保密的。100建筑外观以挺拔、工整的气势，形成视觉上的冲击力外立面以大面积的玻璃幕墙、金属线条，体现城市现代感，给人以高端品质的形象感受公寓立面形象应该有力提升项目形象价值，现代时尚、特色突出、充分体现城市意象，打造区域地标性建筑酒店式公寓建议酒店式公寓建议 本报告是严格保密的。101以优质的酒店式服务和先进的公寓式管理形成自身优势，并提升项目整体形象融合星级酒店的设施与服务、专业酒店84、管理公司的经营、提供低于酒店的价格和注重家庭特色的生活便利。酒店式公寓配置参考酒店式公寓配置参考标准配置标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间完善的厨房配套设施无框架玻璃沐浴屏风高品质装饰材料贯穿始终提供可供将来之需的家具组件常规配置高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场独立的客人停车场地下储藏室紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用选择长期定居出租轮流的客房预约酒店式公寓建议酒店式公寓建议 本报告是严格保密的。102与知名酒店（七天连锁、汉庭快捷、如家快捷等）进行合作，借助酒店品牌价值提升客户信心和项目形象户型建议户型建议 套数控制套数控制其他建议其他建议以40平米左右标准间为主，精85、装修由商务酒店提供酒店式物业服务如洗衣服、更换被单、清洗卫生间等，还可针对性地提供秘书、信息、订票等商务服务，是一种综合性很强的物业管理理念为规避市场风险，建议将总套数控制在300套左右。酒店公寓室内精装修配置参考酒店公寓室内家具配套参考酒店公寓室内家电配套参考酒店式公寓建议酒店式公寓建议 本报告是严格保密的。103社区商业承担着部分的区域级商业的功能社区商业承担着部分的区域级商业的功能以社区底商的形态出现，多为一层。业态为日常生活用品和小型餐饮为主。主要服务于小区及周边人群。商业发展建议商业发展建议 项目周边商业现状：项目周边商业现状：缺少区域级商业：缺少区域级商业：由于蔡甸区规模较小，老城86、区各行政区之间的距离较近汉阳大道和新福路商业圈的商业业态覆盖了中档和中低档各商业类型，且规模趋于饱和，使得区域级商业的发展空间得到压缩原本充当区域级商业领头羊的商业综合体缺少在蔡甸的布点，使得区域级商业发展乏力本报告是严格保密的。104本项目商业机会的总结缺少区域级商业中心缺少区域级商业中心业态同质化严重，业态同质化严重，缺少中高档和高档业态缺少中高档和高档业态本项目周边区域本项目周边区域存在大量的居住人群存在大量的居住人群品牌店、主力店的品牌店、主力店的可能入驻可能入驻商业机会商业机会商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。105商业定位：以超市、餐饮、休闲娱乐以及购物为主的城市商业综87、合体城市商业综合体领导者领导者本项目本项目片区领袖片区领袖挑战者挑战者改变规则改变规则跟随者跟随者借势而上借势而上补缺者补缺者完全差异化完全差异化市场拾遗者市场拾遗者本项目区域配套缺乏的条件下，首先在提供餐饮、休闲、购物场所，填补区域空白填补区域空白，形成区域商业中心，使项目一举成功。“先行者先行者”通过良好的通过良好的商业规划商业规划和和业态定位业态定位形成对区域消费群体的吸引力和影响力形成对区域消费群体的吸引力和影响力成为满足区域主力客户需求的商业体成为满足区域主力客户需求的商业体商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。106我们主要从以下几个重点因素考虑，将本项目的形象推向市场：A88、从周边现有的商业档次，寻求市场的空白点（档次）（档次）街铺林立，零散杂乱，档次低 中、高档的商业市场空白B、从混乱单一的商铺布局，寻求多功能市场（综合性）（综合性）周边商铺，多而乱，行业单一多功能综合性商场C、从周边障乱商业购物环境，寻求舒适的购物场所（舒适）（舒适）D、建筑的现代气息，寻求广场的现代时尚（现代性）（现代性）商业发展建议商业发展建议 Mall风情商业步行街风情商业步行街形象定位：形象定位：本报告是严格保密的。107商业模式特点分析商业中心租金底、招商时间长、招到一个购物中心可产权式销售，能大道120%的销售率。但一般购物中心不会采用返租形式类购物中心招商难度仅次于购物中心，而89、且业态统一，需求因素多，后期管理需配备大量人力物力。垂直划分业态销售周期长，户型面积大，进深大，门面窄，只能销售1020%，招商难度相当大。商业内街销售面积可划分至最小，可销可租，形式灵活，对新项目的打造有很多可取之处，能吸众多商家、买家、投资客的青睐，且销售周期短、资金回笼快。四种商业模式分析鉴于地块特点、蔡甸区的消费水平，综合四种商业模式的优鉴于地块特点、蔡甸区的消费水平，综合四种商业模式的优劣势，建议本项目采用劣势，建议本项目采用商业内街商业内街的形式。招商压力小、资金的形式。招商压力小、资金回笼快，能最大限度的扩大本项目的投资利润。回笼快，能最大限度的扩大本项目的投资利润。商业发展建议90、商业发展建议 本报告是严格保密的。108集中商业步行街集中商业步行街便捷的交通宜人的步行系统满足日常生活需求的集中商业适合驻留的环境功能的延伸和复合（休闲、光）4F3F2F1F-1F特色餐饮+车库时尚精品男女服饰潮流百货主力卖场+餐饮商业格局分布建议商业格局分布建议商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。109负一层负一层平面格平面格局图局图 面积约面积约2000平平米米负一层规划双层停车位负一层规划双层停车位面积约面积约3000平米平米商业格局建议商业格局建议商铺负一层建议以特色餐饮为主负一层建议以特色餐饮为主特色餐饮地块新褔路商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。110一层平91、面格局图一层平面格局图 面积约面积约5000平米平米商业格局建议商业格局建议一层建议以鞋、箱包类为主流，以珠宝类为辅。一层建议以鞋、箱包类为主流，以珠宝类为辅。新褔路新褔路商铺化妆品类地块汉汉阳阳大大道道珠宝首饰类鞋帽箱包类商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。111商业格局建议商业格局建议二层建议以品牌男女服饰为主，休闲服饰为辅。二层建议以品牌男女服饰为主，休闲服饰为辅。二层平面格局图二层平面格局图 面积约面积约5000平米平米新褔路新褔路休闲服饰家居服饰区品牌女装区儿童用品区品牌男装区商铺地块商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。112商业格局建议商业格局建议三层建议以潮流92、服饰主，时尚百货为辅。三层建议以潮流服饰主，时尚百货为辅。三层平面格局图三层平面格局图 面积约面积约5000平米平米新褔路新褔路商铺特色餐饮地块商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。113商业格局建议商业格局建议四层建议以主力卖场（商超、家电通讯类）为主，中西餐四层建议以主力卖场（商超、家电通讯类）为主，中西餐为辅。为辅。四层平面格局图四层平面格局图 面积约面积约5000平米平米新褔路新褔路商铺特色餐饮地块商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。114餐饮设餐饮设施，吸施，吸引庞大引庞大客户群客户群商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。115零售散户店铺零售散户店铺（时尚93、精品）（时尚精品）商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。116娱乐休闲场所，娱乐休闲场所，设置酒吧、茶馆、设置酒吧、茶馆、健身房等业态健身房等业态文化广场，为消费者提供巨大的逗留场所，为商家带来潜在客人，也为商家促销提供了场所。业态有茶馆、酒吧等。针对周围精英、高档住宅业主、私人老板、白领阶层商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。117商务配套设施，商务配套设施，为酒店式公寓为酒店式公寓提供良好的配提供良好的配套服务。套服务。商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。118商业街区价值提升：商业街区价值提升：p产品体系：街区精神体现（street life）p步行体系：人性94、化的购物空间（street scale）p功能体系：满足功能性需求，适合驻留的环境p生态体系：景观、绿化空间p体验体系：趣味，经历知识体验的获得p识别体系：区域标识、视觉特色p道路体系：街区规划提升区域价值商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。119产品体系体现产品体系体现街区精神街区精神：1、Street mall功能：提供参与的、体验的、自由的、多元化的消费及休闲环境单一的消费主题已成为过去，消费者需求向多方向延伸，形成综合消费方式娱乐消费、休闲消费、文化消费等多种消费模式逐渐转变成独立的主题单元，满足消费者多元化的需求 Street mall就是在建筑形式上提供这种可能性，创造这95、样一种环境，把不同的人聚在一起，让人们在商业场所里自由穿梭，这就是最具体的都市休闲生活Street Mall的建筑概念模型的建筑概念模型Folded streetFoldedstreet与周边环境相结合的小规模体块组合而成，使街区生动活泼观景平台体块相互错落，形成了丰富的空间层次，同时营造出生态观景平台商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。120Street MallStreet Mall的建筑形式的建筑形式直通街概念建筑化的、人行道延伸进去的建筑，建筑里面有广场、展馆、小店所有的商铺全部临街街坊式可使街铺面积最大化立体空间的，富于层次感，为人们逛街做的准备三层商业，全部临街，1、2层96、铺面复式结构自成一体出入便利，三层由外部扶梯直接进入商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。121与ShoppingMall不同，并非由大型的百货主导，而是包括一组中心，（例如小型电影院/俱乐部），餐饮中心（数个精致餐馆），以及带有“情景化服务”（showcasestores)的一组名牌专卖店Block形式街区优点：形成整体多中心效应产品体系体现街区精神：产品体系体现街区精神：2、“Box-Shopping”景观型购物中心景观型购物中心Box-ShoppingBlock3商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。122特色化特色化BLOCK风情商业步行街风情商业步行街每一个BLOCK97、有不同主题（建筑形式和园林）从平面、立面不同角度实现变化，成为体验的最佳场所商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。123步行体系宜人、舒适的街区空间（streetscale）商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。124步行体系宜人、舒适的街区空间：街坊式商业生活无中心、多层次、混合就是活力使商业街更丰富、更亲切。狭窄的街道，迷宫般的店铺和摩肩接踵的人群商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。125功能体系功能体系需求满足人流驻足：特色餐饮店需求满足人流驻足：特色餐饮店装饰精巧优雅，别具特色的餐厅、酒吧商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。126功能体系功能体系需求98、满足人流驻足：需求满足人流驻足：适量的休闲座椅与店铺座椅适量的休闲座椅与店铺座椅商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。127标识体系：区域标识标识体系：区域标识商业街店铺标识商业街导示图商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。128标识体系标识体系外立面视觉特色：外立面视觉特色：现代、局部带有欧式风格现代、局部带有欧式风格整体风格是现代的，有的铺是落地玻璃，有的柱廊式商铺建筑局部带有欧式符号：坡屋顶，雨蓬，小钟楼商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。129标识体系标识体系外立面色彩：柔和，明朗，富于变化外立面色彩：柔和，明朗，富于变化墙面画上去的小窗，运用不同的色彩，给人99、想象的空间外立面色彩的变化，增添逛街的好心情商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。130标识体系：地面铺装、雕塑小品标识体系：地面铺装、雕塑小品特色雕塑突出格调的地面铺装商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。131生态体系：景观、绿化空间生态体系：景观、绿化空间街道内的点式绿化商铺门口的绿化商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。132生态体系：景观、绿化空间生态体系：景观、绿化空间街道设计充分考虑绿化空间，保证每个店铺的都有景观。利用商铺顶部开辟少量绿化空间，增加二层、三层商业购物乐趣在邻江景的商铺绿化处理，充分利用绿化带商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。1100、33体验体系：动感体验体系：动感/趣味趣味/生活生活/文化文化趣味横生的街道小饰品，让整个小区更显精巧可爱，更富游乐风情，给人轻松的购物环境商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。134商业发展建议小结：商业发展建议小结：沿街四层商业布置，差异化潮流百货吸引人流，特色餐饮、娱乐休闲形成区域休闲中心商业商业体量体量业态业态布置布置四层裙楼商业，以四层裙楼商业，以2-3万平米为宜万平米为宜潮流百货：特色品牌引入，形成区域人流拉动潮流百货：特色品牌引入，形成区域人流拉动餐饮：面向产业群广大客户餐饮：面向产业群广大客户休闲娱乐：以中高管、商务人士、学生为主力休闲娱乐：以中高管、商务人士、学生为主力群体，打造良好的区域休闲场所群体，打造良好的区域休闲场所一层：特色餐饮为主一层：特色餐饮为主二层：时尚精品为主二层：时尚精品为主三层：男女服饰为主三层：男女服饰为主四层：潮流百货为主四层：潮流百货为主商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。135楼层楼层业态业态面积（）面积（）收益方式收益方式方式一方式一方式二方式二方式三方式三4F3F2F1F-1F收益方式建议收益方式建议商业发展建议商业发展建议 本报告是严格保密的。136商业发展建议商业发展建议 招商策略及运营策略招商策略及运营策略本报告是严格保密的。137