1、 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 1 重庆“地铁广场”项目商业裙楼 重庆“地铁广场”项目商业裙楼 营销策划报告 营销策划报告 前 言 前 言 近年来，随着居民收入、消费水平的提高，重庆零售业和服务业发展很快，不仅营业额连年攀升，新的业态和经营模式也不断涌现，为商业物业营造出广阔的市场空间。因此，开发企业对商业物业的信心也空前高涨，供应量空前的大，这又在极大程度上加剧了竞争的激烈程度。渝中区是重庆的商业中心，历来是商家必争之地，但客观的说，当前商业物业的供应已2、开始出现饱和的迹象。凭借本项目的口岸条件，商业裙房寄望于市场自然消化是不现实的。这就要求项目的定位和推广都必须着眼长远，寻找业态空白点或实现经营差异化，以突破和创新制胜。在本报告中，我方对项目的经营业态及方式、产品规划、租金（售价）水平环节等提出了较为系统的建议，供贵司参考。我们希望能以此作为双方进一步讨论的平台，通过沟通和优化，最终为项目商业裙楼找到一个最合理的解决方案。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 2一、项目市场背景分析 一、项目市场背景分析（一）重庆3、商业物业市场环境分析（一）重庆商业物业市场环境分析 1、数字化商业 1、数字化商业（1）商业面积：主城区有效商业面积在 370 万平米左右，以常住人口 500 万计，人均商业面积约 0.75 平米。距国际城市化问题有关研究标准还有 0.25 平米左右差距。（2）商圈饱和度：根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购买力等指标进行饱和度计算得出，各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在2.5-3.5 万元之间，离理想经营值尚有 2-2.5 万元的距离，远远低于饱和度。（3）零售业态：据相关统计，重庆的商业业态比例中，便民店、杂货店比例约占 35%，偏高；百货店约 20%，购物中心（商场）25%，连锁仓4、储式中心店 5%，比例偏低，其余 15%为专业市场。（4）租金水平：主城区 5 大中心商圈的独立商铺租金价格在 100-1100 元/平米月（商圈中心区域），平均租金价格在 150-200 元/平米月之间。整体出租的大型商业物业租金水平在2080元/平米 月（建 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 3筑面积），物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响；此外，不同业态由于营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。结合重庆未来 5 年发展趋势，我们认为5、无论是大型商业物业或是独立商铺，租金水平都会稳中有升。（5）销售价格：各大商圈的商铺售价在 2-10 万/平米（使用面积）之间，中心区域旺铺售价集中在 3.5-5 万元这一区间。目前有部分大型商业物业在招商成功后，带租约销售产权，销售价格和年租金收入的比值大致为 12：115：1。2、小结 2、小结 通过数据分析我们认为：（1）重庆市商业还有比较大的成长空间 一方面居民收入不断增加、消费水平不断提高；在另一方面，杂货店、便利店等比较落伍的商业形势仍然占据了相当比例，没有规模效应，缺乏经营特色，无法提供比较完善的配套服务，商业的整体经营水平有待提高。所以近年来，过内外知名商家纷纷入渝，业态包括百6、货、超市，以及各类专业市场，证明商家也普遍对重庆商业的发展前景持乐观态度。（2）其他主城区商圈的发展，开始削弱渝中区零售业的集聚效应 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 4各个主城区近年来都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪坝、杨家坪步行街相继建设完成，改善了购物环境，并吸引了相当多的百货以及大型专业市场商家进场，留住了相当部分曾经外流至解放碑的消费力。虽然解放碑商圈目前仍然处于无可争议的龙头地位，但绝对优势和集聚效应已开始弱化。（3）渝中区的商业物业供应量相对饱和7、 从统计数据上反映，渝中区商业物业供应量已经接近饱和。因此渝中区商业物业面临的压力也非常大。附：2003 年五大商圈比较表 附：2003 年五大商圈比较表 商圈 日人流量（万人）年购买力（亿元）商业供应量（万平米）单位面积实际额（元/平米）饱和度 解放碑 30 135.0 45 42000 接近饱和 沙坪坝 24 64.8 25 30000 未达饱和 南坪 20 54.0 20 25000 远未饱和 杨家坪 28 75.6 22 30000 远未饱和 观音桥 14 37.8 25 35000 未达饱和 （二）渝中区商圈特征分析（二）渝中区商圈特征分析 1、渝中区商圈格局概述 1、渝中区商圈格局8、概述 从平面格局上看，渝中区商圈目前以解放碑为中心，由内向外形 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 5成了三个层次，各自的范围及特征分别为：（1）一级商圈 主要为目前的步行街范围。经营业态包括大型百货、购物中心，以及一些品牌店，人气最旺，购物环境最好，相应物业的租金和售价也最高。（2）二级商圈 步行街向周边辐射 150 米左右形成的区域。经营业态包括超市、个体商业网点，特点是目标消费群比较大众化，对步行街的人气有非常强的依赖性。（3）三级商圈 在二级商圈外，通过9、多年培育和沉淀逐渐形成了一些比较集中的商业区域，比较有代表性的是七星岗和较场口区域。七星岗区域目前有国美、苏宁、渝海家具市场、中天装饰市场，较场口区域目前有得意装饰市场以及休闲娱乐中心，具备了一定的规模和知名度。2、总量出现饱和的态势 2、总量出现饱和的态势 首先我们以百货为例。渝中区全区人口在 70 万人左右，到 2000 年底大型百货已接近 15家，营业面积超过 20 万平方米，还没有将小型的百货店和其他的购物场所计算在内。附：辐射人口与百货业规模对应关系 附：辐射人口与百货业规模对应关系 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 10、Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 6 指标 人口数 百货公司数量（个）单个百货公司规模（m2）总营业面积（m2）20 万以下 1-2 8000-10000 15000-20000 20-50 万 2-3 10000-15000 25000-35000 50-100 万 3-5 15000-35000 40000-100000100 万以上 不超过 10 个 15000-30000 不超过 300000考虑解放碑商圈对重庆其他主城区有较强的辐射能力，我们认为，按照常规的数据标准来衡量解放碑商圈的饱和程度是不合理的。但是通过一些现象我们可以看出，渝中区商圈的营业11、面积已经处在饱和的边缘：一些口岸稍次，或平面格局不合理的新增商业物业的招商较为困难，且商业物业的租金水平没有明显的上涨。大型商场半闲置的现象已经比较明显，一些商业物业陷入招商、经营不善、撤场、再招商的恶性循环，除百货外，还包括一些专业市场。部分商家运作较为困难，人气不旺，营业额得不到保证，有的甚至是在亏损的条件下经营。二、较场口规划发展及对项目的影响 二、较场口规划发展及对项目的影响 （一）较场口规划方案概述（方案见附件一）（一）较场口规划方案概述（方案见附件一）按照较场口规划，其功能定位绝不仅仅是解放碑的一个三级商圈，而是渝中区商业、商务次中心，具体规划方案如下：Add：重庆市渝中区地王广场12、（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 71、以中华路和民权路为架构，形成十字金街，民权路规划为商业步行街，在和平路和民权路交界处将修建一个大型休闲景观广场；2、民生路和和平路之间的百巷子片区是较场口改造的重点区域，在该区域内将建成合景国际和城市之冠，其中城市之冠由 7 栋超高层构成，和本项目仅有一路之隔；3、较场口转盘面向 18 梯方向将挑出一个城市阳台，实际上是一个小型的观景广场；4、十八梯片区将由和记黄埔改造为十八梯民俗风貌区。（二）较场口改造成果预测（二）较场口改造成果预测 1、较场口13、片区改造完成后，将彻底改变目前拥挤杂乱的现状，街区环境会得到根本的改善，加上新建的众多高层建筑，区域的整体形象将得到极大程度的提升。2、从功能上看，较场口区域改造完成后将复合商业、商务、观景、旅游观光、休闲娱乐等高附加值功能于一体。3、轻轨通车后将为较场口区域带来 30 万左右的日人流量，将大大提升较场口商圈的人气和流动消费力。4、按照较场口片区的建设规模，估计大卖场和临街商铺的总供应量将不下于 30 万平方米，如果全部招商成功，其规模和繁荣程度将大致等同于重庆市一个普通主城区的核心商圈，相对于目前的商业氛围来说，上升的空间非常大。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：02314、-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 85、较场口众多高层住宅建成后，将新增不下 10 万平方米的商务空间，新增商务人士将不下 1 万人，这也将在很大程度上提高较场口商圈的固定消费力。（三）项目地块周边环境评价（三）项目地块周边环境评价 项目紧邻和平路，口岸有一些相对的优势要素：1、项目位于步行街边缘，相对于步行街范围内的商业物业，车流及物流组织较为便利。2、项目位于十八楼民俗风貌区和百子巷片区之间，百子巷片区改造后将形成较场口区域最具形象档次的高层建筑群落，民俗风貌区建成后将成为极具特色的城市旅游观光景点，两者能够切实提高15、项目的区位价值，并带来更多的人气和商机。3、项目临和平路一侧规划为修建景观绿化带，对项目的形象有一定的拉动作用。三、项目综合评价 三、项目综合评价 （一）区位及口岸（一）区位及口岸 1、区位 1、区位（1）优势 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 9如前所述，较场口按规划改造完成后将成为一个新的商业中心，并且规划起点比较高，功能非常丰富，极具特色。（2）劣势 但是从另一个角度看，较场口毕竟是一个新区，市场环境、商家的信心都需要一个培育过程；并且商业物业的推出时间16、比较集中，在物业供应市场上，竞争比较激烈。（3）小结 虽然较场口商圈发展前景看好，但目前商业氛围还不够成熟，相对于五大主城区的中心商圈还有一定的差距。2、口岸 2、口岸 凭借本项目的地段条件，我们认为能够基本满足各类业态商家的经营需要，但是项目相对于步行街范围内的大型商业物业来说，自然人流始终是一个劣势，口岸条件不具备绝对的竞争冲击力。尤其是一些对人流量依赖性很强的大众型业态，比如中档百货，就不十分适合在本项目经营。（二）项目空间结构评价（二）项目空间结构评价 1、平面 1、平面（1）标准层面积 从标准层面积看，裙房负楼部分单层面积接近 4500 平方米，Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说17、）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 10平和平路以上楼层单层面积接近 3500 平方米。相对于项目的商业体量，单层面积不大，尤其是和平路以上楼层，难以满足部分业态的经营需要，如大卖场，对中档百货来说，也略微偏小。（2）平面格局 裙房沿和平路方向呈狭长条状，不够方正，在经营中实用率会受到一些不利影响。（3）其他 项目两栋塔楼的核心筒使裙房在使用划分上受到一定的限制。2、纵向 2、纵向（1）项目层高比较合理，基本上能够满足各类业态商家的经营需要。附：项目裙楼层高指标 附：项目裙楼层高指标 楼层 负5负118、1 2-10 层高（米）4.2 5.4 4.2（2）项目楼层太多，高楼层部分人气难以保证，在业态选择上受到一定的限制。（三）项目硬件设施（三）项目硬件设施 裙房扶梯位置比较合理。有 5 台垂直电梯可供 5 层以上裙房使用，配置标准比较超前。项目当前只有 107 个车位，加上一层可以增设的地面停车位，也不过 130 个左右，不能满足规范的要求，也无法满足裙房经营及 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 11塔楼的正常使用需要，应考虑再通过其他途径增设。（四）项目综合19、评价（四）项目综合评价 通过上述分析我们可以看出：1、项目有一定的综合吸引力 1、项目有一定的综合吸引力 项目紧邻较场口步行街，商业价值比较明显，随着较场口的改造和轻轨的通车，口岸价值比较还将得到进一步的提升。物业自身的硬件配置比较超前。2、和其他商业物业比较，优势不突出 2、和其他商业物业比较，优势不突出 解放碑商圈的商业体量已经非常大，并且经营水平也是重庆各个主城区中最高的，竞争非常激烈。较场口是渝中区新兴的商业中心，培育还需要一定的时间。同时区域内大规模的开发建设使商业物业供应量较大，相对于合景、国贸中心（聚富项目）以及即将开发的城市之冠，项目在口岸条件上并不占优势，在另一方面，商家目前20、对较场口区域的信心也还不够充分，这在很大程度上增加了项目定位和推广的压力。所以我们认为，项目指望市场的自然消化是不现实的，要成功的盘活裙楼，必须在定位和推广上有所突破和创新。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 12四、项目定位原则 四、项目定位原则 由于项目自身条件不具备绝对优势，因此在运作过程中必须注重两个原则：一是业态的差异化，二是经营方式的差异化，一是业态的差异化，二是经营方式的差异化，通过商家的经营特色保证项目的市场前景。目前渝中区商业的业态构成已经比较21、完备，通过对照一些经济发展水平更高、商业经营更成熟的城市。我们认为，有一些业态或经营方式在重庆目前还处于相对的空白点，并且其经营要求和项目的自身条件也比较切合，可以作为项目的定位方向，我们将其整合为四套定位方案，并将各自定位依据及租售收益预测整理如后。五、定位方案一及租售收益测算 五、定位方案一及租售收益测算 （一）主力业态高档百货（一）主力业态高档百货 1、1、定位依据 定位依据（1）重庆还没有真正意义上的高档百货，百货商家无一例外的有一定的大众倾向，包括大都会。但是从另一方面看，重庆有庞大的高收入人群，高档百货的消费力是客观存在的，并且在重庆本地没有得到充分的释放。我们认为，从市场环境看，22、在重庆经营高档百货的时 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 13机目前已经成熟。（2）百货在各类业态中，租金承受能力比较强，并且能够为人气和物业形象的提升起到积极的作用，所以我们在定位中不应该放弃百货。（3）从本项目裙房面积指标上看，和平路以上楼层单层面积约为 3000平方米，做大众百货面积指标略低，更重要的是本项目的口岸目前人气不够旺，和解放碑以及较场口步行街区域相比成熟度相对略次，在先天上处于劣势。但是高档百货恰好要求物业单层面积在 3000平方米左右，且针23、对的目标消费群体相对固定，对自然人流的依赖程度比较低，与项目自身条件非常切合。（4）从本项目的标准层平面格局上看，沿和平路方向形成一个狭长条状，对于要求卖场方正实用的普通百货来说，实用率不高且不太便于卖场布置，但如果做高档百货可以划分成一字排开的独立店面，便于高档品牌的店面包装和展示。（5）高档百货利润比较高，商家对租金的承受能力比较强；且形象附加值比较高，会有助于提升较场口区域形象，有利于向相关部门争取相关的优惠措施。（6）一些知名高档百货商家对重庆表现出了比较强的兴趣，纷纷组织到重庆进行考察，并和一些物业进行了比较深度的洽谈，虽然暂时没有达成合作协议，但进入重庆只是时间问题，包括香港新世界24、集团、莲卡佛等。2、2、楼层设置：楼层设置：Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 14比较合理的楼层选择是裙房 1-5 层。(1)面积标准比较适当。(2)高档百货普遍要求位于主人流通道以上楼层，普遍不愿意接受地下楼层。(3)建筑面积 1.5 万平方米左右是比较适当的规模。3、3、招商及经营模式：招商及经营模式：(1)比较合理的招商及经营模式是对高档百货大商家招商，整体租赁，统一经营。(2)高档百货租赁期往往在 20 年左右，具备带租约销售的条件，在招商成功后带租约25、销售物业产权。（二）辅助业态（二）辅助业态 1、中型专业市场 1、中型专业市场（1）定位依据 A、按照较场口规划，本项目位置不在步行街范围内，车流和货流的组织比较便利，对于货流往往比较大的专业市场来说，这是一个比较有利的先天条件。B、从业态上看，目前比较倾向的定位是医药超市，原因是重庆是西南乃至全国知名的医药批发中心，有相当多的大商家，外地医药商家也有相当部分准备抢摊重庆，而项目紧邻储奇门，该区域目前是很有知名度的医药市场，可供借势。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Htt26、p:/ 15C、也可以考虑其他专业业态，但要求其经营档次不能太低。（2）楼层设置 目前认为比较合理的楼层是负一、负二楼，原因是：A、总建筑面积 8419 平方米，两个经营楼层，比较符合医药超市商家需求（目前和平药房、巨琪药业、仓野药业、双叶药业等在重庆具有一定知名度的医药商家其中心店营业面积大约都在 50007000平方米之间），其他专业市场如家居、电器等所需的商业面积也大致相当。B、在入口各自独立的条件下，医药超市紧靠高档百货，对其形象档次基本不会产生负面影响。C、医药超市及其他专业市场普遍对负楼没有太大的抗性。（3）招商及经营模式 A、对于医药超市商家来说，比较合理的招商及经营模式是整体招27、商，装修及经营管理由其自行负责。B、在招商成功后带租约销售物业产权。2、净菜超市 2、净菜超市（1）概念诠释 从功能上看，净菜市场和农贸市场基本相同，但区别在于其在卖场包装中统一形象标识，统一收银，卫生条件好，管理比较规范，在经营模式上与超市类似，是一种很有生命力的新兴业态。（2）定位依据 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 16A、已开发的净菜市场销售都非常成功。目前重庆在售的净采市场均由龙寰公司开发，一个位于一号桥，两个位于沙坪坝，铺位分零销售，销售状况都非28、常好，每次推出基本上都可以在三个月左右的时间内销售完毕。B、项目有开发净菜市场的地段条件 一是项目有效辐射范围及范围内的居民密集程度都超过了一号桥龙寰净菜市场，从另一方面看，较场口片区新建物业住户层面都比较高，生活购物也较为讲究，净菜市场相对于普通农贸市场对其有更强的吸引力。C、便于分零及销售。（3）楼层设置 建议设置于负五、负四及负三层，原因为：A、三个楼层均可在中兴路开设出口，这样上半城片区居民可以从负三层出入，下半城片区居民可以从负五层出入，都较为便利。B、净菜市场在形象档次上和高档百货之间有比较大的落差，如规划于负三至五层，与高档百货之间有中型专业市场间隔，在出入完全独立的条件下，不会29、对高档百货的经营环境产生负面影响。（4）招商及经营模式 在推广中建议分零销售，实现资金有效回笼。在经营管理中建议聘请龙寰物管进行管理，其对净菜市场管理应有专项研究，有利于保证前期经营的稳定性。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 173、高档餐饮、俱乐部 3、高档餐饮、俱乐部（1）定位依据 A、重庆目前餐饮市场以中档酒楼和江湖菜居多，有特点、定位偏高档的餐饮经营都比较好，如天天鱼港。但真正意义上的高档餐饮目前也还是一个相对的空白点，如果有知名高档餐饮目前进入重庆，30、根据重庆居民注重饮食消费、爱跟风的消费特点，市场前景应该比较好。B、重庆目前较为高档的大型休闲俱乐部也较少见，特别是复合保健、娱乐、商务洽谈、顶级商务餐饮为一体的高档休闲中心。目前有部分此类上家准备进入重庆市场，如上海一家 SPA 俱乐部，其经营范围不仅仅是香熏水疗，而是复合多种娱乐、甚至会议功能于其中，该商家对在重庆的经营前景非常乐观，目前正在寻找经营场地。C、这两部分业态形象档次比较高，并且能够有效吸引高端消费者，和高档百货在经营中形成良新互补。（2）楼层设置 建议设置于 68 层，原因为：A、复合多种高端消费业种、切实形成规模优势需要较大的体量支撑，项目 68 层总建筑面积达到 106131、5 平方米，在重庆市场上已经非常具有规模优势。B、餐饮、俱乐部毕竟属于消费服务领域，营业额和产值和零售业不在一个水平线上，并且当前在项目所在地经营餐饮等业态还没有足够 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 18的商业氛围支持，所以商家能够承受的租金相对有限，因此我们建议将其设于商业价值相对较低的高楼层。（3）招商及经营模式 A、招商中首先考虑将三个楼层整体租赁给一个大商家，由其同意经营和管理；如招商进展不顺利可转换招商模式，整层或半层招商，由物业管理公司进行统一管32、理。B、餐饮、娱乐行业商家租赁期一般不太长，对中小投资户来说，缺乏稳定的收益保障，分零销售产权的难度比较大，在招商成功后我方将充分利用公司现有的大投资户资源，争取实现整层销售。4、车库 4、车库（1）定位依据 A、项目当前只有 107 个车位，加上一层可以增设的地面停车位，也不过 130 个左右，不能满足规范的要求，也无法满足裙房经营及塔楼的正常使用需要，应考虑通过其他途径增设。B、建议项目裙楼增设一部分车库，一方面是由于项目自身需要，另一方面是因为周边新建物业多，车位数量普遍不足，而全面入住后车位需求将激增，因此租金预计有较大的成长空间。（2）楼层设置建议 A、设置于负三、四楼，原因是可由中33、兴路直接进入，车流进出非常便利。B、负三、四楼净菜超市难以整体消化，设置车库可以有效避免其出现 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 19部分空置。（3）推广及经营模式 销售车位使用权，由大厦物业管理公司进行统一管理。5、写字楼 5、写字楼（1）定位依据 A、较场口区域交通便利，紧邻解放碑，本身是一个比较好的商务口岸，项目高楼层单位定位为写字间有比较稳定的市场需求。B、从项目硬件条件看，一楼层高 5.4 米，能够做出比较大气的大堂，从 A、B 栋共有 5 部电梯可34、以直达 9、10 楼，完全能够满足商务办公的形象及硬件需要。C、项目裙房商家也需要一些办公空间，项目如果有部分写字楼，在招商中可以作为一个配套宣传。（2）楼层设置 建议设置于 9、10 楼，一方面楼层高，商业价值相对较小，另一方面在顶层办公所受干扰相对较小，并且有开敞阳台，商务空间不压抑。（3）推广模式 建议分隔成为小面积单位销售，根据写字楼市场的需求状况，建议主力面积划分在 80-120 平方米之间。（三）交通组织及其他（三）交通组织及其他 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:4000135、0 Http:/ 201、净菜市场人流从中兴路进入，与高档百货之间用医药超市作为间隔，不会形成互扰。2、车辆中兴中兴路进入车库，取车可以从 A 栋大堂乘办公电梯直达车库，非常便利。3、将商场入口 7-8 轴线入口移至 67 轴线之间，连同 67 轴线之间扶梯封闭成一个独立的医药超市入口，这样高档百货的入口完全不受干扰。4、高档餐饮、俱乐部通过 5 部专属电梯直达，配置标准已完全足够，不需要再增加观光电梯。5、9 楼和 10 楼作为办公，主要为商家配套，大堂应有较高的装修标准。6、靠近 1 轴线的两部垂直电梯建议合并为一部载重量在 2 吨以上的大轿厢货梯，便于商家货流的组织。7、商家如需卸货区或36、小面积仓储空间，可考虑在车库中划分解决。8、应考虑设中央空调，强度在 180 大卡/平方米以上。（四）租售收益测算（四）租售收益测算 1、项目裙房各楼层面积指标 1、项目裙房各楼层面积指标（1）负楼（和平路以下）楼层 负 5F 负 4F 负 3F 负 2F 负 1F Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 21面积(平方米)4322 4586 4502 4417 4502（2）主楼（和平路以上）楼层 1F 2F 3-7F 8F 9F 10F 面积(平方米)3476 37、3160 3587 3441 3186 2906 备注：备注：项目各楼层面积指标均为本层建筑面积。后述内容所有的租金均取租赁期内平均值，已考虑租金递增因素。在各定位方案条件下，产品及交通组织需要调整的内容将在策划报告中作具体阐述。租金及售价定位依据为渝中区其他商业物业租售价格，以及各业态自身租金承受能力，相关数据详见附件二。2、租售收益测算表 2、租售收益测算表 楼层 定位 月租金（元/m2）售价（元/m2）面积（m2）销售金额（元）负 5 净菜超市 52360000 负 4 净菜超市、车库 35650000 负 3 净菜超市、车库 38750000 负 2 医药超市 55 8580 441738、 37897860 负 1 医药超市 55 8580 4502 38627160 1 高档百货 70 10920 3476 37957920 2 高档百货 70 10920 3160.6 34513752 3 高档百货 70 10920 3587 39170040 4 高档百货 70 10920 3587 39170040 5 高档百货 70 10920 3587 39170040 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 226 高档餐饮、俱乐部 40 6720 339、587 24104640 7 高档餐饮、俱乐部 40 6720 3587 24104640 8 高档餐饮、俱乐部 40 6720 3441 23123520 9 办公 45 7560 3186 24086160 10 办公 45 7560 2902 21939120 合计 5106200003、定价依据 3、定价依据（1）测算原则 除净菜市场和车位外，其余楼层均为带租约出售产权，因此我们建议以租金为基础，结合投资户能够接受的回报率反算售价。重庆投资户能够接受的回报率大致为 7-8%，投资回收期按静态计算约为 1315 年，因此我们建议，建筑面积租金在 50 元/平方米以上的卖场按年租金的 1340、 倍定价，建筑面积在 50（含 50）元/平方米以下的卖场按年租金的 14 倍定价，前者略高。（2）净菜超市 净菜超市总面积为 8950 平方米，如果按实用率 50%、商铺和摊位使用面积 2.5 平方米、可形成商铺和摊位共 1790 个。参照对象为龙寰农贸市场，该市场位于一号桥附近，周边常住人口较多，市场商铺与摊位平均售价约为 5 万元/个，销售情况非常好，在较段时间内实现销售率 100%，考虑到本项目的口岸相对较好，平均售价取 6 万元/个计算，可实现销售收入 1.074 亿。（3）车位 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fa41、x：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 23负三、负四层共可形成 176 个车位（参照原负三层划分方案，建筑面积约为 4400 平方米）。根据重庆市政府规定，目前中高档写字楼车位年票约为7300元，按照 14 年收回投资计算，其合理售价应为 11 万元/个。共可实现销售 1936 万元。与车库合计 12676 万元。（4）医药超市 目前重庆专业市场商家能够承受的租金为 2555 元/平方米，如建玛特为合景聚融报价为建筑面积月租金 40 元/平方米，除渝中区外，其他主城区专业市场租金偏低，如南亚家具现代广场店租金为 28 元/平方米。由于本项目地处渝中区，紧邻车道便于货42、流组织，非常利于专业市场经营，建议其租金取上限，即建筑面积月租金 55 元/平方米。（5）高档百货 根据到重庆考察洽谈的高档百货商家透露，其租金价格上限在建筑面积月租金 70 元/平方米左右，这已高于中档百货的租金水平（银太月租金为 41 元/平方米，成商租赁世贸中心平均月租金约在42 元/平方米）。（6）高档餐饮、俱乐部 对该业态租金定位我们主要参照得意娱乐城（得意世界 C 区）租金调查，其 2-8 楼建筑面积平均月租金约为 45 元/平方米，考虑到其经过长时间市场培育，本项目成熟度目前难以与其相比，建议 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 6343、735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 24将建筑面积月租金定位在 40 元/平方米。（7）办公 目前重庆高档写字楼建筑面积月租金约为5080元/平方米（万豪商务楼约为 60 元/平方米，大都会约为 90 元/平方米），考虑到本项目商务体量不大，缺乏专属的商务配套，在品牌及形象环节也有一定的劣势，建议建筑面积月租金定位为 45 元/平方米。备注：备注：高档餐饮、俱乐部也计划引进一个商家整体经营，这类商家租赁年限往往也不太长，带租约出售条件不十分成熟，有可能成为一个良性资产，其资产价值和表中确定的售价大致相当。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）444、2F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 25 六、定位方案二及租售收益测算 六、定位方案二及租售收益测算 （一）主力业态香港精品坊（一）主力业态香港精品坊 1、概念诠释 1、概念诠释 本文所说的香港精品坊，意指将香港的一线百货品牌集中到本项目，并将货品的香港制造背景，作为项目在经营中冲击市场的重要砝码。2、定位依据 2、定位依据（1）香港是整个亚洲非常重要的商业中心，从某种程度上说，它引领了流行和时尚潮流，香港制造本身就是一种品牌效应，潜在的追随群体很大。（2）由于大众需求旺盛，在重庆乃至整个内地都充斥着“45、港造”旗号的百货产品，优劣参半。（3）如果我们在项目内构件一个“香港精品坊”，所有的商家都来自香港，可以从根本上解决消费者的心理顾虑，我们认为一个高含金量的“港造”标志足以使项目在百货业的竞争中抢得制高点。（4）“香港精品坊”如果能够招商成功，对较场口的区域形象也有一定的提升作用，反过来贵司可以尝试争取政府的一些优惠支持，主要是对商家经营中的税收优惠，招商活动也最好由政府组织，Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 26这样能够极大程度增强商家的信心。3、楼层设置 46、3、楼层设置 建议设置于 15 层，原因为：（1）该定位需要一定的规模，商品种类才能够比较齐备，并在市场上获得较高的知名度。但同时规模如果太大，也可能会出现招商不足的不良情况，所以综合考虑我们建议参照高档百货的体量标准确定其总体规模。（2）此业态属于精品百货范畴，商家普遍不愿意在低于主入口的楼层经营，所以在楼层选择上，我们认为 15 楼比较合理。4、招商及经营模式 4、招商及经营模式 我们建议先分零招商，其后销售，由大厦物管进行统一管理。（二）辅助业态（二）辅助业态 1、生活家 1、生活家（1）定位依据 A、随着收入水平的提高，居住条件的改善，重庆居民对家居布置也有了更高的审美标准和要求，但与47、此想对应的是重庆家居饰品目前还处于一种比较粗放的经营状态，没有一个精品卖场。重庆居民常常会利用出差或是旅游的机会在北京、上海等地的家居饰品卖场购置物件，市场空间比较明显。B、这类商家在经营中注重交通的便捷度，对自然人流的依赖性不是非常强，项目能够满足其经营要求。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 27（2）楼层设置 建议设置于负一、二楼，从面积指标上看，适合中型专业店，并且人流和物流组织都比较便利。（3）推广及经营模式 建议整体招商，这类商家租赁年限一般都在 248、0 年左右，在招商成功后即带租约出售卖场产权。2、净菜超市、俱乐部、办公定位依据及交通组织同方案一。2、净菜超市、俱乐部、办公定位依据及交通组织同方案一。（三）租售收益测算（三）租售收益测算 1、租售收益测算表 1、租售收益测算表 楼层 定位 月租金（元/m2）售价（元/m2）面积（m2）销售金额（元）负 5 净菜超市 52360000 负 4 净菜超市、车库 35650000 负 3 净菜超市、车库 38750000 负 2 生活家 55 8580 4417 37897860 负 1 生活家 55 8580 4502 38627160 1 店中店香港 0 关税产品 120 18720 34749、6 65070720 2 店中店精品廊旗舰店 90 14040 3160.6 44374824 3 店中店精品廊旗舰店 70 10920 3587 39170040 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 284 店中店精品廊旗舰店 45 7560 3587 27117720 5 店中店休闲运动 45 7560 3587 27117720 6 高档餐饮、俱乐部 40 6720 3587 24104640 7 高档餐饮、俱乐部 40 6720 3587 241046450、0 8 高档餐饮、俱乐部 40 6720 3441 23123520 9 办公 45 7560 3186 24086160 10 办公 45 7560 2902 21939120 合计 5234900002、定价依据 2、定价依据 生活家 生活家 同方案一医药超市。香港精品坊 香港精品坊 香港精品坊在档次、利润和附加值比高百货略低，但其受众层面也更广，所以其对租金的承受能力也大致与高档百货相当，所以租金均价基本等同于方案一。但按照本方案，在推广过程中将分零招商，因此各楼层应有差价体现。我们设定楼层租金差价比率大致在 2030%之间（楼层差价大致在 30 元/平方米左右）。得意一楼 A 区租金为51、 190 元/平方米，B 区一楼租金为 110150元/平方米，但其经过多年培育后，经营条件已非常成熟，因此我们建议以 120 元/平方米作为一楼基准租金，其余楼层租金在按照前文所述比例调整。其余楼层定价依据同方案一。其余楼层定价依据同方案一。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 29 七、定位方案三及租售收益测算 七、定位方案三及租售收益测算（一）生活家（一）生活家 1、概念诠释1、概念诠释 本部分内容中的生活家与方案二有所差异，其目标是打造一个包括品牌家具、家52、居饰品在内的大型卖场。2、定位依据 2、定位依据（1）类似于家居饰品，重庆家具商家在规模、包装、货品、服务质量环节和发达城市的大型商家相比都还有一定的差距，可以作为例证的是重庆高收入阶层在外地购买家具的现象比较普遍，在房地产市场上，对包装比较注重的住宅项目也往往到外地购买家具布置样板房，所以从需求上看，重庆的家具市场还有比较大的空间可供细分。（2）较场口得意装饰城目前经营已经比较成熟，基本上每个需要装修的家庭都会到得意装饰市场，在目标消费者层面，生活家与装饰市场有比较大的共性，定位为生活家可以比较充分的对其借势。（3）从项目的位置上看，紧邻步行街，人气有保证，形象展示效果好。出口即是车道，货流53、组织非常便利，是经营专业市场难得的理想场所。3、楼层设置 3、楼层设置 建议设置于负一至正五层，原因为：Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 306 个楼层总建筑面积共 21899 平方米，规模优势已经比较突出，如果体量过大，也有可能面临市场消化能力不足的风险。专业市场商家对楼层没有太高的要求，对项目负一和六楼不会产生明显的抗性。4、招商及经营模式 4、招商及经营模式 向大商家整体招商，由其统一经营，在招商成功后即销售物业产权。（二）辅助业态（二）辅助业态 1、车54、库和净菜市场 1、车库和净菜市场 定位依据与方案一相同，为了尽可能发挥负四、五楼商业价值，在本定位方案中将车库置于 9、10 层，相应在交通组织上也有一点变化，即是需要在和平路和裙房 9、10 楼之间增加一部升降梯，用于运送车辆。2、医药超市和办公 2、医药超市和办公 定位依据同方案一。3、招商及经营模式 3、招商及经营模式 同方案一。（三）租售收益测算（三）租售收益测算 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 311、租售收益测算表 1、租售收益测算表 楼层 定位55、 月租金（元/m2）售价（元/m2）面积（m2）销售金额（元）负 5 4322 负 4 净菜超市 4586 106890000 负 3 医药超市 55 8580 4502 38627160 负 2 医药超市 55 8580 4417 37897860 负 1 生活家 60 9360 4502 42138720 1 生活家 60 9360 3476 32535360 2 生活家 60 9360 3160.6 29583216 3 生活家 60 9360 3587 33574320 4 生活家 60 9360 3587 33574320 5 生活家 60 9360 3587 33574320 6 56、办公 45 7560 3587 27117720 7 办公 45 7560 3587 27117720 8 办公 45 7560 3441 26013960 9 车库 10 车库 26730000 合计 495374676 2、定价依据 2、定价依据（1）生活家 生活家主要经营高档家具、家饰用品等，利润高、附加值高，结合本项目对专业市场的高度适应性，我们建议租金突破专业市场上限 10%，建筑面积月租金定为 60 元/平方米。（2）办公置于 68 层与 9、10 层租金差异不大，售价相应也不变，但车位置于 9、10 楼在使用上可能有一定不便，对此我们建议车位售价不变，但销售速度与方案一、二比较可57、能会略低。（3）其他楼层等同于方案一、二。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 32 八、定位方案四及租售收益测算 八、定位方案四及租售收益测算 （一）主力业态奥特莱斯+店中店（香港精品坊）（一）主力业态奥特莱斯+店中店（香港精品坊）1、定位依据 1、定位依据（1）奥特莱斯本质上是一个折扣店，目前在东南亚比较风行，主要销售一些过季、缺码、下架的名牌，具有大众性，和香港精品坊目标消费者层面基本一致，可以形成良性互补。（2）一个品牌折扣店，加上一个香港精品百货，我们认58、为对都市时尚一族非常具有吸引力，能够有比较好的经营前景。2、楼层设置 2、楼层设置（1）我们建议香港精品坊位于项目 1-3 楼，原因由于是奥特莱斯的介入，做 3 个楼层已经可以保证整体的规模和影响力，另一方面压缩经营规模也更能够保证招商的效果，有利于精品坊做好做精。（2）奥特莱斯设置于负一、二、三楼，因为该商家经营模式为整体经营，相对于分零商家来说，租金承受能力有限，所以建议将其设置于负一、二、三楼。3、招商及经营模式 3、招商及经营模式（1）奥特莱斯为整体招商，由其自行经营，在招商成功后即销售物业 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735959、29 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 33产权。（2）香港名店坊招商及经营模式同方案二。（二）辅助业态（二）辅助业态 1、大众餐饮和娱乐 1、大众餐饮和娱乐 香港精品坊和奥特莱斯的进驻将会在很大程度上提升项目的人气，所以可以考虑做大众餐饮，并且随着较场口区域改造的进展，以及轻轨的通车、十八梯民俗风貌区的建设，经营条件还将进一步提高。2、SPA 2、SPA SPA 目前是一种休闲疗养，在都市中很受欢迎。目前重庆的SPA 规模普遍都比较小，配套设施不多，并且只针对女性服务，如果引进一家规模大的 SPA，除香薰水疗外整和多元的休闲服务功能，应该非常具有竞争优势。60、3、楼层设置 3、楼层设置 这两种业态属于服务业种，租金承受能力有限，并且租赁期限往往比较短，难以带产权销售，所以建议将其置于商业价值相对较低的高楼层。4、招商及经营模式 4、招商及经营模式 这两种辅助业态需分楼层招商，租赁期往往不长，难以吸引中小型投资户，建议在招商成功后向大投资客户整体销售。由各商家自行经营。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 345、交通组织同方案一。5、交通组织同方案一。（三）租售收益测算（三）租售收益测算 1、租售收益测算表 1、租售收61、益测算表 楼层 定位 月租金（元/m2）售价（元/m2）面积（m2）销售金额（万元）负 5 4322 负 4 净菜超市 4586 106890000 负 3 奥特莱斯（含部分车位）55 8580 4502 38627160 负 2 奥特莱斯 55 8580 4417 37897860 负 1 奥特莱斯 60 9360 4502 42138720 1 店中店 120 18720 3476 65070720 2 店中店 90 14040 3160.6 44374824 3 店中店 70 10920 3587 39170040 4 高档餐饮或影院等 50 7800 3587 27978600 5 生62、活家（大众餐饮、娱乐）50 7800 3587 27978600 6 生活家（大众餐饮、娱乐）50 7800 3587 27978600 7 SPA（或停车位）40 6720 3587 24104640 8 SPA（或停车位）40 6720 3441 23123520 9 商务办公（咖啡、茶座）45 7560 3186 24086160 10 商务办公（咖啡、茶座）45 7560 2902 21939120 合计 551358564 2、定价依据 2、定价依据（1）奥特莱斯 该业种档次和附加值高，对项目整体的形象有一定的提升作用，因此在租赁价格环节应该考虑给予一定优惠，此外，从楼层 Add：重63、庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 35规划上位于负楼，因此租金建议定为 55 元/平方米。（2）店中店 该业态应定位与香港精品坊属于同档次业种，因此租金取值与方案二一致。（3）生活家 该业态位于项目 5、6 楼，人流和商气会受到一定负面影响，因此建议其租金相对方案三下调 10%左右，不突破专业店常规上限，定位为 50 元/平方米。（4）SPA 该业种与高档餐饮、俱乐部针对的消费层面基本一致，因此建议在租金定位上取同一水平，即 40 元/平方米。（5）商务办公 同前三方案64、。九、定位方案对比 九、定位方案对比 我们认为，对于大型商业物业来说，判断其定位的优劣有以下几个并重的指标：总收益、招商难度、变现能力、各业态协调性（对经营情景往往有根本影响），现按这几个指标将四套定位方案列表对比如后。方案 总收益 排序 招商把握 排序 变现能力 排序 业态协调性 排序 综合排序 1 3 1 1 1 1 2 2 3 2 3 2 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 363 4 2 1 2 3 4 1 4 3 4 4 说明：说明：招商难度比较 方案65、一主力店为面向高档百货商家统一招商，且高档百货为重庆目前市场空缺，我们认为成功可能性较大，方案三也类似。但方案二、四均涉及分零，体量、布局在招商前期难以准确的控制，整体招商成功的可能性相对较小。变现能力比较 方案一、三主力店租赁期限长，收益稳定，带租约出售难度小；方案二在招商过程中商铺已经分零，销售有一定难度；而方案四的大众餐饮、娱乐稳定性差，变现难度最大。业态协调性比较 方案一高档百货和高档俱乐部档次协调，形象统一，经营协调性视为最佳，方案三业态之间没有太大的互补，但不影响；方案二、四在定位描述上比较协调，但商家太多，尤其是主力店分零，很难保证整体的良莠状况，所以经营协调性认为较差。十、营销66、推广计划 十、营销推广计划 （一）入市时机建议（一）入市时机建议 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 37我方建议双方在对项目定位方案达成共识后，即全面开展项目裙房的推广工作，原因如下：1、高档百货定位是项目最优定位方案，但目标商家数量比较有限，并且重庆的消费能力也不足以支撑多家高档百货同时经营，所以我们应尽可能的做到招商在前。2、其他定位业态同样面临着市场竞争的问题，在前文中我们曾经提及，解放碑目前商业物业的供应量已趋饱和，但仍不断有新项目推出招商，时间越长，67、面临的竞争态势就越复杂，越激烈。3、从周边规划发展看，城市之冠、十八梯民俗风情街都还没有动工建设，想等到这两个项目基本成型、区域整体形象得到质的提升后再推出招商是不现实的。4、轻轨 10 月通车对项目来说是一个大的利好，但无论是商家还是消费者，对轻轨都有比较高的认知度，目前招商轻轨效应不会受到较大幅度的削弱。5、从企业的角度看，提早入市、实现资金的较快回笼，能够切实降低风险，并减少后期运作的压力。（二）营销节奏建议（二）营销节奏建议 1、营销节奏控制原则 1、营销节奏控制原则（1）先销售可分零楼层。（2）首先按方案一招商，如果不成功则方案二、四同时进行（都以香 Add：重庆市渝中区地王广场（城68、市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 38港精品坊为主力业态），最后是方案三。（3）一旦招商成功即带租约销售该楼层产权。我们建议将项目的营销划分为四个阶段。2、第一阶段 2、第一阶段（1）时间周期 2004.57 月。（2）目标任务 销售可分零楼层 40%以上，针对定位方案一、二商家进行试探性推广。（3）建议原因 A、负三、四、五层定位为净菜市场，在铺位划分确定、宣传资料设计制作到位、卖场装饰包装完成后即可销售。从目前市场形势来看，净菜市场摊位由于投资额小、经营前景稳定，很受投资户关注和青睐，相69、应销售业绩比较有保证。B、车位收益前景同样也是比较有保证的，我们认为在价格合理的条件下，销售难度应该不大，因此建议一并销售。（4）工作推进计划 A、营销准备期（一个月），主要完成的工作内容包括：招商、销售资料的设计制作。卖场定点、确定装修方案并力争完成装修及布置。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 39B、销售及招商初步实施（一个月）争取实现分零销售楼层 40%以上销售率，预计净菜市场销售速度应快于车位销售速度。在招商方面，完成对定位方案一目标商家的资料收集和信70、息告知，并着手试探取得政府对定位方案二的支持力度，包括经营税收的减免可能性，以及能否由政府为招商搭台（出面组织到香港的招商活动）。3、第二阶段 3、第二阶段（1）时间周期 2004.79 月。（2）目标任务 争取成功实现部分楼层招商，并准确评估判断大型高档百货商家进场可能性。（3）工作推进计划 A、在两个月内完成部分楼层的招商，从目前形势看，比较可能的进展状况是先成功引进一个中等规模的专业店，即负一、二层，因为从项目的口岸条件看，支撑一个家居或医药超市难度不太大，相应招商拓展有可能相对顺利。B、在和平路以上楼层所定位业态，凭借我司积累的商家资源，在两个月内应该可以判断出其进场可能性。（4）租金71、及相关优惠建议 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 40A、租金 专业店（家居、医药超市）建议租赁期内平均月租金不低于 35 元/平方米，起始租金不低于 25 元/平方米，租赁期限不低于 10 年。高档百货建议租赁期内平均月租金不低于 70 元/平方米，起始不低于 50 元/平方米，租赁年限不低于 20 年。B、优惠措施 考虑到商家进场需投入装修、开业前需广告造势、市场培育需要时间，建议给予一定的免租期作为优惠，这也是商家较为乐意接受的一种优惠方式。根据重庆目前72、市场常规和我司的招商经验，我们认为医药超市和家居给予半年的免租优惠较为合理。高档百货由于对项目定位影响大，且一旦进场后有相当的稳定性，建议给予半年以内的免租优惠，特别具有品牌效应的高档百货可适当放宽。4、第三阶段 4、第三阶段（1）时间周期 2004.911 月。（2）目标任务 开始销售已成功招商楼层产权，如招商方案一无可行性，则招商方案二、四同时推进，并开始与方案三目标商家联系。如招商百货或香港精品店招商成功，而高档餐饮、俱乐部 招商同样陷入困境，则立即进行将 610 楼规划为写字楼的销售准备（3）工作推进计划 A、完成相关销售资料制作，并按部就班执行各项相关工作。B、如方案一被确定为在半年73、内无招商成功可能性，则组织至香港的招商活动。（4）租金 A、参照定位方案二租售收益表。B、基本等同于对高档百货的优惠方案。5、第四阶段 5、第四阶段 如方案一、二、四无法成功招商，则专注于对生活家或同类大型专业市场的招商，并着手挖掘新的定位方向。（三）项目案名及营销主题建议（三）项目案名及营销主题建议 1、项目案名建议 1、项目案名建议（1）优度国际（U-INTERNATIONAL）（1）优度国际（U-INTERNATIONAL）命名主要取向是其英文谐音（YOU DO），U 也可以在包装中延展为 UP（向上）、UNION（联合），符合城市中心物业应具有的现代气息，也符合精英阶层的意识形态。“优74、度”本身也有一定的雅皮气息，并且上口易记忆。（2）富顿中心 （2）富顿中心 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/41 取音译 FREEDOM，简单上口，有一定的涉外气息。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 42LOGO 示意 （3）百富广场（3）百富广场 有创造财富的意涵，由此两栋塔楼可分别命名为“金座”、“银座”。（4）国际港（475、）国际港 项目在较场口区域位置类似一个港口，比较贴切。2、营销主题 2、营销主题 目前塔楼功能定位未最终确定，因此营销主题仅针对商业部分建议。（1）定位方案一（高档百货为主力业态）（1）定位方案一（高档百货为主力业态）质感品读特区 质感品读特区（2）定位方案二（香港精品坊为主力业态）（2）定位方案二（香港精品坊为主力业态）完全香港，非常锋度 完全香港，非常锋度（3）定位方案三（香港精品坊+奥特莱斯为主力业态）（3）定位方案三（香港精品坊+奥特莱斯为主力业态）先锋时尚第一站 先锋时尚第一站（4）定位方案三（生活家或其他专业市场为主力业态）（4）定位方案三（生活家或其他专业市场为主力业态）专业经营76、首席口岸 专业经营首席口岸 (四)项目营销策略(四)项目营销策略 除正常的招商优惠外，根据项目的客观条件，我们认为有以下几点在执行过程中需要特别注重：1、招商节奏控制 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 43针对每套定位方案，先进行主力店招商。因为主力店往往在很大程度上确定了项目商业部分的功能属性和形象档次，辅助业态在经营过程中对主力店也有非常强的依赖性，主力店招商未成功的条件下，辅助业态的招商难度比较大。并且如果提前引进一些辅助业态，项目各业态的协调性也难以得77、到有效的保证。2、充分发挥企业的软性作用 项目曾经长时间停工，对形象有较大的不利影响，如何增强客户对项目的信心是在营销中需要解决的问题，因此在推广尤其是前期宣传中应该加大对企业的的宣传力度，让商家和消费者了解沈记，信任沈记，对项目的推广能够起到非常积极的作用。3、尽量争取政府的支持 项目的盘活对较场口区域形象有很大的改良作用，因此操作过程中有向政府申请支持的基本条件，争取的方向主要在以下两个方面：一是对部分商家免税；二是由政府组织招商活动。重庆宏佳房地产交易有限公司 重庆宏佳房地产交易有限公司 附件一：较场口片区规划方案 附件一：较场口片区规划方案 一、规划要点一、规划要点 1、十字金街：1、78、十字金街：由民权路解放碑步行街中华路组成，打造地上地下立体式商业街。2、景观环线：2、景观环线：Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 44由和平路和磁器路组成，主要交通干道的景观大道 3、城市之冠民生之冠：3、城市之冠民生之冠：由新民路、潘家沟、石灰市三条道路围合，重点发展为商务区。4、城市阳台：4、城市阳台：十八梯区域，打造为渝中半岛城市观景台。二、较场口城市空间格局：二、较场口城市空间格局：较场口城市空间结构由景观区、商业区商务区三大部分形成 1、景观区：1、79、景观区：由较场口转盘（雾都广场）和十八梯区域（城市阳台）组成。2、商业区：2、商业区：由得意地块和好吃街二期组成。3、商务区：3、商务区：由合景大厦、万豪地块以及城市之冠组成。三、重点规划区域 三、重点规划区域 1、民权路中央步行街 1、民权路中央步行街 民权路规划商业步行街中心地段，道路总长米，南北两端由雾都广场和中华小广场形成，街中有万豪广场，形成山城特色的商业景观步行街。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 45民权路北向解放碑商业步行街，南通城市阳台，西接80、石灰市、民生路、万豪路、中华路入口，东领中华路、磁器街入口 2、雾都广场：2、雾都广场：位于民权路南端，十八梯山城传统街区上坎，特有的山地落差造就良好的通江视野，与规划中的绿色通廊相连，提高观光价值 渝中区整体景观的集中地，渝中半岛南向城市的亮点，具有地标的作用 3、好吃街二期：3、好吃街二期：好吃街广场：八一路与磁器街交接处，较场口商业步道中的重要节点 广场功能：饮食文化与景观艺术的结合 四 各街道规划布局 四 各街道规划布局 1、潘家沟新民街石灰市：设计人行步道，作为城市休闲穿越空间 2、八一路：好吃街二期地块，形成山城特色的街景和街道空间 3、万豪地块：以万豪酒店前的城市绿色广场为重点，81、建设其风格高雅 清新的绿色广场（万豪广场）4、中华路：连接解放碑商业区和较场口地区，横贯十字金街，作为城市阳台步行系统与整个较场口地区车行交通交接点，将开辟净高.米的底下行车通道。5、和平路：加大绿化整治，形成层次清晰的街边绿化带和林荫景观步道 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 46五、交通系统规划 五、交通系统规划 1、车辆交通系统 1、车辆交通系统（1）人车分流，形成氛围（2）较场口转盘：设架空步行天桥，利用转盘作地下空间转换（轻轨与汽车交通转换），并在此82、公交车站（3）中华路与民权路交叉口：在此叉口处设底下通道，并在此叉口处形成广场（小中华广场）（4）万豪路口、民生路、磁器街与民权路交叉路口为尽端路，设回车处，磁器街与较场口转盘设公交站点（5）该区域设置个公交车站，个出租车站点，个地铁和轻轨入口 2、步行道路系统 2、步行道路系统（1）民权路为步行街，形成三条步行道路：（2）山城步行道：十八梯较场口（沿十八梯贯穿较场口）商业步行道：民权路得意广场八一好吃街二期（环得意或进入得意广场穿八一路好吃街二期）城市休闲步行道：民权路万豪地块（沿民权路经万豪地块）。六、轻轨（较新线）概况 六、轻轨（较新线）概况 较场口至大堰村长 13.98 公里，14 座83、车站，2 座变电站，6 座牵引变电站，一座车场，一座控制中心。采用高架跨座式单轨交通方式，初期配车 84 辆 21 列,一列由 24 节车厢，每节车厢长 11 米宽 3.5 米。运行速 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 47度每小时 30 公里左右。全线建成后可达到高峰运送 3 万人次/小时的客运能力，初期年客运量 1.5 亿人次，远期年客运量 3 亿人次。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fa84、x：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 48 附件二附件二：渝中区商业调查渝中区商业调查 物业名称 物业名称 地理位置 地理位置 经营面积 经营面积 单层面积 单层面积（建筑面积）（建筑面积）功能分布 功能分布 建面销售价格 建面销售价格（元/平米）（元/平米）销售率 销售率 租赁价格 租赁价格（建筑面积）（建筑面积）出租率 出租率 停车位 停车位 圣名。国际时装城 圣名。国际时装城 渝中区朝天门新华路（重庆饭店旁）约10006 3300 -1F8F 服装交易-1F：4680096800 1F2 未售，其余楼层出租。30%200 个 金鹰女人街 金鹰女人街 解放碑步行85、街金鹰广场（-1F）1F 7500 1F：1500 -1F：6000-1F1F 饰品交易主力门面面积：58 -1F：300700 元/月 1F；400800 元/月 100%中环。银座 中环。银座（一期）（一期）解放碑民族路、青年路、五四路地下部分。约8000 A 组团：书店、酒吧 B 组团：服装、饰品 C 组团：服饰、餐厅 D 组团：小吃店、专卖店 A 组团：40000 45000 B 组团：35000 40000 C 组团：33000 38000 D 组团：35000 40000 75%未营业 无 王府井百货 王府井百货 解放碑步行街地王场 约24000 约 4000 -1F：超市 1F：86、珠宝、化妆品、皮鞋上岛咖啡厅 100%230 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 49 2F：女士用品专卖、小茶座 3F：女士用品专卖、小咖啡厅 4F：男士用品专卖5F：家居用品、电器、床上用品、体育用品、客服中心6F：餐饮、娱乐 银太百货 银太百货 渝中区较场口民权路 约24000 约 4000 -1F：超市 1F：精品、首饰、皮鞋 2F：女士用品专卖 3F：女士用品专卖4F：男士用品专卖5F：特卖场、家居用品、运动用品、电器 6F：餐饮、娱乐 41 元/月 87、100%230 成 都 人 民商场 成 都 人 民商场 解放碑临江门（世贸中心）42000 4200 未经营 4369 元/月 20 年租期 未营业 360 美 国 儿 童乐园 美 国 儿 童乐园 解放碑大都会 约 600 约 300 1F：奖品区、游艺区 2F：游艺区、鬼屋 40 元/月 得意世界 得意世界 渝中区较场口民56200 A 区：1F*1000A 区：餐饮 A 区：190 元/月A 区：约 320 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 50 权路 B88、 区：6F*6000 C 区：8F*2400 B 区：建材、装饰C 区：KTV、餐饮B 区：-1F：40130元/月 1F：110150 元/月 2F：60130 元/月 3F：50130 元/月 4F：50130 元/月 5F：50100 元/月 C 区：1F：190 元/月 2F：50 元/月 3F：50 元/月 4F：50 元/月 5F：50 元/月 6F：50 元/月 7F：45 元/月 8F：45 元/月 100%B 区：80%C 区：100%Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:89、400010 Http:/ 51 物业名称 物业名称 地理位置 地理位置 经营面积 经营面积 单层面积单层面积功能分布 功能分布 销售价格 销售价格（元/个）（元/个）销售率 销售率 租赁价格 租赁价格 出租率 出租率 摊位数量 摊位数量 龙寰一号桥 农贸市场 渝中区一号桥 约7500 约 2500 3F：肉类市场 4F：菜类市场 5F：干货、副食 4000050000 约 2 平米/个（使用面积）100%400500 元/个/月 未营业 约 430 个 解放碑住宅市场调查 解放碑住宅市场调查 项目名称 项目名称 项目简况 项目简况 商场简况 商场简况 项目户型配比（套内）项目户型配比（套内）90、销售均价（套内）销售均价（套内）销售率 销售率 美力 COM 美力 COM 总共 34 层，地下 1 层，地上 33 层，其中商场-1 至5 层，住宅 633 层。住宅共计 644 套，单层 23 套，4 部电梯。商场 6 层，配护梯，-11 层单层面积1900，24 层单层面积 2320，5层单层面积1165。全部为一室一厅，带厨卫。建面 5000 元/，装修加 400元/。销售总价主力在 2536万之间。总共约在180套左右，其中临合景面销售相对较好。阳光星座 阳光星座 总共 32 层，商场 3 层，住宅 29 层。住宅共计约 377 套，单层 13 套，3 部电梯，项目户型结构有夹层、平91、层设计，其中有 8 层为夹层或跃层设计，其余为平层设计。商场 3 层，单层面积在 900 左右。一室：套内 49，168套。两室：49，48 套，50，27 套，74，27套，79，21 套，套内套内 5500 元/，装修加 400元。其中夹层的价格加 600 元/。夹层户型销售约在70%左右。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 52 84，21 套，.计 148 套。三室：约 60 套（包括跃层）。，海客赢洲 海客赢洲 3栋52层超高层，总建筑面积25万。每栋92、电梯 6 部，单层 10 户。一期推出1 栋，约 480 户。商场裙房 5 层。一室：50，96 套；三室：120，96 套；116，96 套；98 （跃层），48 套；四室：131（跃层），48 套；155，98 套；套内 5000 元/正临江约 5500元/，背江约4500 元/正对江部分销售相对较好，小户型低楼层部分销售相对较好。华庭锦园 华庭锦园 2 栋高层，每栋 3 部电梯，单层 10 户、13 户，总共约 644 套。两层，为生活配套所用 一室：280 套 二室：168 套 三室：196 套 套内约 4100 元/。背江约 3700元/，临江约4500 元/。已销售 70%左右，主93、要以中小户型为主。朝江三房销售相对较差。瑞奇大厦 瑞奇大厦 总计 36 层，住宅约 28 层，约 7.8 万，单层 16 户，3 部电梯，合计住宅448 套。8 层商场，定位为专业市场 单间：32，112 套；一室：52，112 套；两房：72、74，224套内 4400 元 即将销售 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 53 套 东方曼哈顿（帝都广场）东方曼哈顿（帝都广场）B 栋 42 层，A 栋 25 层，裙楼地下 4 层，地上 8 层，总建筑面积 13.894、 万，B栋约 540 套，单层 15 户，5 部电梯。8 层商场，正在招商。一室：43，270 套；两室：94，162 套 三室：108、121、112（跃层），54 套，五室：209，跃层。套内 6000 元/45%已售。112 小跃层和小户型销售较好。环岛名都 环岛名都 总计 30 层，住宅 22 层，计 176 套，单层 8 户，4 部电梯 8 层商场 两室（建面）：135、144；44 套。三室：184、153、143、132，132 套 建面约 4000 元/总体销售相当差，其中 150 户型销售相对较好 南国丽景 南国丽景 共 41 层，一层 8 户，741 层为住宅，共 280 95、户，3 部电梯 商场 16 层 全部为三房两厅（建面）：155，140 套；160，70 套；164，70 套。建面 4500 元/；朝江：5000 元/，背江约 4000元/。约 50%，朝江销售相对较好。Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 54 附件三：解放碑楼盘 附件三：解放碑楼盘 楼盘 性质 地址 占地（m2）总建面 户型 开盘 车位价格 南国丽景商住楼 沧白路 68 号4030 4.7 万(住宅30153,商业16980)128-138 平米,主力 196、40 平米三室两厅 2002 200 建面均价4000 华庭锦园江景港式公寓 临江门 15 号4760 63991 平米 小户型为主 2002.11.30 放号 93 御景江山江景住宅,滨江路 8400 9.9 万 31 层和 32 层高层住宅 2001 年 东和湾 小区 靠家乐福/千斯门 9 万方 主力户型 120/全部见江景/最小的 80 2003 上半年 均价 2300 海客瀛洲商住公寓 朝天门长滨路 1400025 万方 A 栋以 110 套内为主力，一室一厅到五室两厅 2003 年 4 月推出 近 800套面均价4500 恒通云鼎商务公寓 民权路 51 号 11.5 万/43 层2997、-127.19 平米不等，六种户型，-1 楼超市，1-5 楼商场，6楼影视娱乐，7-8 楼美食城会所，9 楼屋顶花园，2001.1 350 套面起价5200 帝都广场*东方曼哈顿 商务公寓 五一路 8 号8638 平米 137983 平米36.88-,89.39 等五种 2004 年 5 月交房 均价 5200 大同方 城市公寓 大同路 38 号 22.2 亩44694(住宅25000,商业17000)51 到 160 平米多种户型，2003 年 5 月交房 70 3100 起价，均价 3600，Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 6373592998、 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 55 雅地天际 小户型公寓 八一路/中华路交汇处 1120 平米 23056 平米(住宅 1800,商业4200)30.9-.74,36.等共 276 套 2002年11月24日开盘 1500 8250 元起均价 8800,银街俊景 酒店式公寓 新华路 160 号10 余万方商业3.5/住宅 6.5万/写字间 0.4万 12.7 万 36.88-64.44 一室一厅，两室两厅,2002.9 月,2003 年 4月交房 280 4100起,4500 均价 兴地 都市方舟 商住楼 戴家巷 3 万方 2003/3/22 放号 时99、代豪苑商住楼 解放碑中心9700 平米 15 万方 76-130 平米的平层,200-250的豪华层 开盘10天售完,D 栋2003.4 月推出 200 左右 4600 起,均价 6300,林华*环岛名都 商住楼 八一路（大都会旁）3300 55000 裙楼 11 层（商场 3 层，写字间 5层，车库 3 层）塔楼 23 层，跃层 4 层，公 16 套，住宅 19 层共152 套。2001/3/26 动工，2003/3 完工 裙楼 3层 3200 起 城市传说商住楼 解放碑中心地段 13880180268 131-228 平米,三室两厅为主2003 年 3 月 18 日440 5000(建面)100、金塔大厦商住楼 较场口石灰市街 4.7 万方 小户型为主，套内面积 30-50 平方米，其中套内面积 40-46 平方米为主力户型，户型面积相对偏大 预计 2003 年 8 月开盘 存 套内 45004800 建面 38004000 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 56 中州大厦商住楼 解 放 碑 中 华路 3.7 万方 酒店式纯小户型 30 平米到 50 平米 2003 上半年 万丽酒店公寓 商住楼 民权路小米市 7 万方 万豪旗下国际知名品牌酒店公寓 2101、003 下半年 世贸中心商住楼 解放碑新世纪 1.3 万方 不祥 2003 上半年 丽岛锦都商住楼 朝天门打铜街 7.67 万方 不祥 2003 上半年 地铁广场商住楼 较场口和平路 9.6 万方 2003 上半年 聚富广场三期 商住楼 万豪对面青年路 1.18 万方 小户型为主 2003 上半年 鹏翔*都市丽景 临江门下行100 米 3 万方，商用10%左右。住宅90%左右 两室两厅 86 占 50%，三室两厅128 占 50%，顶跃 2002.9.1 均价 3500 Add：重庆市渝中区地王广场（城市传说）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 57