1、二级市场策划品控中心中原商业事业部中原商业事业部盛唐商务大厦裙楼商业营销策划报告盛唐商务大厦裙楼商业营销策划报告盛唐商务大厦裙楼商业营销策划报告盛唐商务大厦裙楼商业营销策划报告PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2前言前言商业作为商用物业（含写字楼、酒店式公寓等）的重要组成部分和价值增长点，不但为其他物业部分提供必要的商务配套；同时也有助于借助商家品牌和独特商业定位和业态组合的打造，增强项目整体价值，日益受到发展商和投资者的重视；另外，除了考虑商业未来长期持有经营价值稳定增长外，也考虑项目先期写字楼和酒店式公寓的销售和发展商在税务方面的规避等多方面因素初步初步建议商业2、部分实行建议商业部分实行“招商现行招商现行”的策略，借助品牌商家带动商业价值的提升的同的策略，借助品牌商家带动商业价值的提升的同时，也可以配合写字楼和酒店式公寓的销售，避免销售铺位后发展商无法统一时，也可以配合写字楼和酒店式公寓的销售，避免销售铺位后发展商无法统一经营和管理对项目整体形象和价值的影响。经营和管理对项目整体形象和价值的影响。本案重点针对项目的定位及招商策略进行研究；同时，为了考虑后期销售的需要，重点在铺位划分上充分预留满足销售的的合理铺位区间。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 3报告提纲报告提纲一、在区域研判和项目属性研究的基础上；二、结合整体商业定位3、，提出增加商业面积的可行性分析；三、并就商业建筑规划调整建议、商铺划分及招商执行做出建议。1.铺位划分2.招商执行方案铺位划分、招商执行方案一、结合项目公寓及写字楼裙楼商业的属性；一、结合项目公寓及写字楼裙楼商业的属性；二、在区域商业特点（区域商业市场调研）分二、在区域商业特点（区域商业市场调研）分析的基础上；析的基础上；三、针对性的开展商家选址意向调研；三、针对性的开展商家选址意向调研；四、参考典型类似案例；对项目所在区域进行四、参考典型类似案例；对项目所在区域进行研判的基础上，对项目功能业态主题做出定位研判的基础上，对项目功能业态主题做出定位建议，以指导下一阶段的建筑规划调整和招商建议，以4、指导下一阶段的建筑规划调整和招商执行工作的开展。执行工作的开展。1.区域商业价值研判区域商业价值研判2.典型案例分析典型案例分析3.项目属性分析项目属性分析4.项目功能、主题、业态定位及业项目功能、主题、业态定位及业态规划态规划p空间结构初步分析空间结构初步分析p商家选址条件分析商家选址条件分析区域市场区域市场调研及项调研及项目定位分目定位分析研究析研究方法策划内容报告结构PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 41报告结构报告结构空间结构初析空间结构初析平面平面纵向纵向硬件硬件PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 5项目空间结构初步分析项目空间结5、构初步分析一、平面一、平面1、标准层面积从标准层面积看，裙楼商业部分单层面积近3000平方米，相对于项目整体商业体量，单层面积较大，可以满足满足部分如餐饮、休闲健身会所对面积的需求；但整体面积仅有2层（或者可扩至4层），难以满足部分业态的经营需要,如大卖场，对中档百货来说，也略微偏小；2、平面格局一楼规划内部步行街，有助于提升商业街铺价值；同时，有助于疏导人流，隔离酒店式公寓和写字楼；3、其他项目两栋塔楼的核心筒使裙楼在使用划分上受到一定的限制；PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 6二、纵向二、纵向1、项目层高比较合理，基本上能够满足各类业态商家的经营需要；三、项目硬6、件设施三、项目硬件设施1、电梯：裙楼设置一组扶梯，位置比较合理，为二楼主力商业解决通道问题，同时提升物业整体档次；为二楼主力店增设一台升降梯，有5台垂直电梯可供3层以上酒店式公寓使用，有5台垂直电梯可供3层以上写字楼使用；2、停车位：项目当前只有 400个车位，加上一层可以增设的地面停车位36个左右，不能完全满足裙楼经营及塔楼的正常使用需要，应考虑再通过其他途径增设。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 7项目综合分析项目综合分析pp综上所述：综上所述：综上所述：综上所述：1、项目有一定发展空间、项目有一定发展空间项目紧邻滨河大道，昭示性强，商业价值比较明显，随着泰然工7、业区的改造和地铁商业的开发，区域及项目商业价值还将得到进一步的提升，物业自身的硬件配置应加停车位的设置；2、面临的问题、面临的问题和片区其他商业裙楼商业相比较，没有规模优势，综合素质较一般，须在整体规划定位、业态招商、项目主题打造赋予项目差异化及竞争力。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 82项目解析及定位项目解析及定位3商家选址及中原资源商家选址及中原资源1市场调研市场调研 宏观宏观区域区域项目项目 功能功能业态业态规划规划PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 91市场调研市场调研 宏观宏观区域区域项目项目深圳商业市场概述深圳商业市场概述深圳8、商业市场概述深圳商业市场概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述中心西区商业分析中心西区商业分析中心西区商业分析中心西区商业分析车公庙区域分析车公庙区域分析车公庙区域分析车公庙区域分析项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 10深圳市商业市场概述深圳市商业市场概述南油南油商商圈圈南山南山商商业业文化文化中中心心华侨城华侨城商商圈圈中中心区心区商商圈圈华强北华强北商商圈圈金三角金三角商商圈圈深圳商圈在区域结构上呈现如下特征：传统商圈区域特色逐步凸现，主要次级商9、业深圳商圈在区域结构上呈现如下特征：传统商圈区域特色逐步凸现，主要次级商业区域渐成气候，地铁沿线成商业热点，伴随着南山、宝安、龙华等商业中心的开发，深区域渐成气候，地铁沿线成商业热点，伴随着南山、宝安、龙华等商业中心的开发，深圳城市商业多核化趋势明显。大型商圈主要集中在关内区域，并呈带状自东向西发展。圳城市商业多核化趋势明显。大型商圈主要集中在关内区域，并呈带状自东向西发展。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 11深圳商业市场分析深圳商业市场分析-历年供应量历年供应量从历年供给趋势来看，2000年到2005年商业供给量一直保持上升，2004年微调。到2006年，商业物10、业的供给量开始降低，与2005年相比下降了33，今年上半年的供给量仅用19.79万平方米，仅有2006年全年供给量的26.5，比06年同期也减少44.1，预计全年供给量将持续走低。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 12深圳商业市场分析深圳商业市场分析-历年成交量历年成交量从历年成交趋势来看，2004年商业物业成交量处于波峰，这是由于2003年大量新增供给在2004年得到释放所导致。自2004年后，商业物业成交量呈逐步递减的趋势。今年上半年的成交量仅为18.21万平方米，同比去年下降26，相当于2006年全年成交量的39.6。PDF 文件使用 pdfFactory P11、ro 试用版本创建 13深圳市商业市场概述深圳市商业市场概述p 截至2007 年10月共 19 个商业项目新增推出，批售面积总计为 140219.57 平方米，总计1604 套商铺。p其中商业面积在 1 万平方米以上的商业项目有海岸大厦、宝安海滨广场、宏发领域花园、京南华庭以及城市花园。20072007年深圳市商业市场变年深圳市商业市场变化化PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 14深圳市商业市场概述深圳市商业市场概述从各季度批售情况来看，从各季度批售情况来看，深圳商业物业的批售呈下降趋势深圳商业物业的批售呈下降趋势，这主要是，这主要是因为受到政府宏观调控政策的影响，项12、目入市速度趋缓。因为受到政府宏观调控政策的影响，项目入市速度趋缓。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 15深圳市商业市场概述深圳市商业市场概述金三角商业区升级改造、华强北商业区的扩容、福田 CBD和南山中心区以购物中心为主题的大型商业项目的陆续入市以及关外各商业项目的相继落成无一不在说明深圳商圈进入升级换代的时期。传统商圈区域持续繁荣，次级商业区域渐成气候。20072007年深圳市主要商圈发展年深圳市主要商圈发展PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 16深圳市商业市场概述深圳市商业市场概述20072007年深圳市商业发展趋势年深圳市商业发展趋势13、国家宏观调控政策对市场的影响逐渐显现，在土地市场逐渐紧缩、市场需求逐渐扩大等背景下，商业物业市场将向规范化、价值最大化方向发展，同时市场也将面临结构调整、业态升级、功能转换等任务的调整。商业物业价值持续走高随着商业市场的不断成熟和城市化进程的不断推进，商业物业的价值将得到不断提升；加上政府对房地产业的宏观体调控政策得到深化，住宅投资的势头将逐渐受到影响，商业物业将成为投资客的重点关注对象，这也有利于商业物业实现其市场价值的最大化；品牌开发商的介入也使商业物业的经营模式和品质发生根本变化：品牌零售商的竞争也加剧了商业物业的供求紧张的局面，同时也有利于带动片区的成熟，提升商业物业的价值。PDF 文14、件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 17深圳市商业市场概述深圳市商业市场概述大型购物中心依然是市场供给热点目前，深圳在招商、在建、在规划的大型商业项目为数众多，如晶岛国际广场、益田假日广场、中航城项目等，这些大型商业项目建成后，深圳商业物业的面积将增加百万平方米。不过从后市看，大型购物中心项目向关外转移，如在规划的鸿荣源商业综合体项目。自主经营将成商业物业主流的经营模式随着随着商业商业物物业业市场市场的的逐逐步步成熟成熟，加之房地产市场加之房地产市场的的宏观调控宏观调控，一，一些名开些名开发商发商明显加明显加大大了了对商业对商业地产地产的的投资力度投资力度，如京基如京基、星河等15、；星河等；商铺商铺产权产权分分割割销售的销售的弊病弊病也也日益凸日益凸现，商业现，商业物物业的业的投资回投资回报报微薄微薄。自主经营日渐成为商业物业主流的经营模式，深圳商业物业市场的发展正回归理性。南山在下半年推出的商业项目，如海岸城购物中心、京基百纳空间、益田假日广场等均采用自主经营的模式。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 181市场调研市场调研 宏观宏观区域区域项目项目深圳商业市场概述深圳商业市场概述深圳商业市场概述深圳商业市场概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述中心西区商业分析中心西区商业分析中心西区商业分析中心西区商业16、分析车公庙区域分析车公庙区域分析车公庙区域分析车公庙区域分析项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 19福田中心区商业市场概述福田中心区商业市场概述深圳中心区作为深圳实现国际化大都市战略功能的核心区，依托高起点深圳中心区作为深圳实现国际化大都市战略功能的核心区，依托高起点的国际规划，以期前瞻性的功能定位和优越的地理条件，成为深圳高端商务、商的国际规划，以期前瞻性的功能定位和优越的地理条件，成为深圳高端商务、商业分布最为集中的核心商务圈。业分布最为集中的核心商务圈。PDF 文件使用 pdfFac17、tory Pro 试用版本创建 20福田中心区商业市场概述福田中心区商业市场概述中心南区（又称CBD）受功能定位影响，规划的写字楼项目和相应的商业配套非常集中，办公氛围浓厚。中心北区规划为行政、文化中心，写字楼开发总量偏低且较为分散喜来登酒店、马可孛罗好日子酒店、香格里拉酒店、星河丽思卡尔顿酒店、祈年酒店五大五星级酒店的开业，为中心区带来并留住更多的国际商务人流.COCOPARK、怡景中心城、晶岛国际等大型商业项目的落成，为中心区带来更多商业人流与人气。深圳深圳中中心区从立意心区从立意、规规划划到到建建设设、运运营营均瞄均瞄向向世界世界一一流流水准水准，集集合合了房地产了房地产的的所有产所有产18、品形品形态态，包括高端住宅包括高端住宅、品牌商业、品牌商业、星星级级酒店、酒店、高档高档写字楼写字楼集群集群，形，形成深圳成深圳顶级顶级的商务配的商务配套套区区PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 211市场调研市场调研 宏观宏观区域区域项目项目深圳商业市场概述深圳商业市场概述深圳商业市场概述深圳商业市场概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述中心西区商业分析中心西区商业分析中心西区商业分析中心西区商业分析车公庙区域分析车公庙区域分析车公庙区域分析车公庙区域分析项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判项目所在区域价19、值研判PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 22中心西区商业市场分析与福田中心西区商业市场分析与福田CBD周边区域周边区域中中心心西西区区福田福田中中心区心区随着近年来福田中心区商业物业的发展，周边区域商业也逐渐成熟。岗厦片区临近华强北，自身发展已带有中低档商业特色，整体改变不大；景田梅林片区围绕莲花山公园，居住价值高，商业集中性小；皇岗福田南片已拥有中低档成熟商业，因此再发展机会小。车公庙香蜜湖片区的高端的居住与办公环境业已成熟，发展环境跟福田中心区的整体定位最为接近。因此，车公庙-香蜜湖区域成为福田中心区最合适的发展“伙伴”。景景田田梅林梅林岗岗厦厦皇岗皇岗福田南福20、田南PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 23中心西区商业市场分析中心西区商业分布中心西区商业市场分析中心西区商业分布中中心心西西区区福田福田中中心区心区香蜜湖香蜜湖、农科农科中中心心居住居住区区车车公公庙庙商务商务区区中中心心西西区区主要由香蜜湖主要由香蜜湖区区域域的的高端住宅高端住宅区区，竹子林片竹子林片区区的商的商住混住混合和合和车车公公庙庙区区域域的的密集办密集办公公区区组组成成。竹子林竹子林商务商务区区PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 24中心西区商业市场分析商业发展概况及特点中心西区商业市场分析商业发展概况及特点中心西区的商业分布21、以深南大道为轴线，商业分为北部居住，中心西区的商业分布以深南大道为轴线，商业分为北部居住，南部商务两大板块。商户档次与规模从轴线两侧向南北两方向衰减。南部商务两大板块。商户档次与规模从轴线两侧向南北两方向衰减。1122334455668877香蜜湖高尚住宅服务区香蜜湖高尚住宅服务区水上乐园车辆建材物流辐射区水上乐园车辆建材物流辐射区深南大道高档商务服务区及区域中心商业区深南大道高档商务服务区及区域中心商业区天安数码中高档商务服务区天安数码中高档商务服务区车公庙区域中档生活服务区车公庙区域中档生活服务区盛唐项目所在地盛唐项目所在地上下沙低档生活娱乐服务区上下沙低档生活娱乐服务区红树林车辆建材物流22、区红树林车辆建材物流区东海广场嘉信茂广场世纪中心车辆市场泰安居百安居丰盛町PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 25中心西区商业市场分析项目所在区域中心西区商业市场分析项目所在区域高档大型餐饮类高档大型餐饮类中高档餐饮中高档餐饮高档档餐饮高档档餐饮中低档餐饮中低档餐饮中档餐饮中档餐饮1122334455中档生活服务配套中档生活服务配套中低档生活服务配套中低档生活服务配套中高档商务配套类中高档商务配套类112233高档购物休闲类高档购物休闲类11大型车辆销售大型车辆销售大型建材市场大型建材市场1111未来的中高档大型购物休闲类未来的中高档大型购物休闲类未来的中档餐饮类未来23、的中档餐饮类未来的中档购物类未来的中档购物类112233盛唐项目所在地盛唐项目所在地11111111111111113333221111333322222222332211112211111111223333112211331155554433333322中心西区的主要业态由深南大道沿线的高档大型餐饮构成，车辆与建材专业市场于区域边缘构成完善的服务区。11PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 26重要发展机会点分析地铁商业开发重要发展机会点分析地铁商业开发中心西区未来商业格局将因地铁商业的介入，转换为更为集中的商业区。中心西区未来商业格局将因地铁商业的介入，转换为更为集24、中的商业区。丰盛町丰盛町车公庙高端商务服务商业车公庙高端商务服务商业车公庙高端商务服务商业车公庙高端商务服务商业竹子林-香蜜湖高端消费商业竹子林-香蜜湖高端消费商业地铁沿线集中商业区地铁沿线集中商业区盛唐项目盛唐项目PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 27重要发展机遇分析香蜜湖高档生活区重要发展机遇分析香蜜湖高档生活区香蜜湖片香蜜湖片区区集集中中了了东海花园东海花园、君豪阁君豪阁、香蜜湖片香蜜湖片区区集集中中了了东海花园东海花园、君豪阁君豪阁、熙园熙园、香榭里香榭里、香蜜湖香蜜湖熙园熙园、香榭里香榭里、香蜜湖香蜜湖1 1号号、水榭花都水榭花都、缇香缇香号号、水榭花都水25、榭花都、缇香缇香名名苑苑等等多个高端多个高端物物业，业，仅住宅仅住宅面面积就超过积就超过名名苑苑等等多个高端多个高端物物业，业，仅住宅仅住宅面面积就超过积就超过10001000万万平平方米方米，消费人群消费人群基基数数大，大，消费消费潜潜力力万万平平方米方米，消费人群消费人群基基数数大，大，消费消费潜潜力力巨巨大。大。巨巨大。大。p概概况况：该片区居住人口年龄主要集中在3645岁之间，家庭年收入在80万以上的家庭占七成以上，其中，该片区30以上的家庭常去香港购物，其次是中信广场和万象城，比例分别为24和17，照此估算，该片区人口在中、高端消费场所消费在七成以上。p消费消费频率频率：调查显示，该26、片区半数以上的被访者每周去超市的次数是4次以上，而最经常去的市场是山姆会员店，比例占到总数的46，其次是岁宝，占到20。消费结构、消费频次、消费档次上分析，该消费结构、消费频次、消费档次上分析，该消费结构、消费频次、消费档次上分析，该消费结构、消费频次、消费档次上分析，该片区居住人口的消费能力处于深圳市内极高片区居住人口的消费能力处于深圳市内极高片区居住人口的消费能力处于深圳市内极高片区居住人口的消费能力处于深圳市内极高水平。水平。水平。水平。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 28中心西区商业市场分析中心西区商业市场分析-消费结构分析消费结构分析招商基金管理有限公司27、中国联通公司深圳分公司、中国国际金融有限公司光汇（集团）股份有限公司招商银行大厦思安科技发展有限公司、泰尔通信技术有限公司.财富广场泰然实业有限公司、爱施德实业有限公司劲松大厦爱多科技有限公司、和黄电讯科技有限公司、英国英商欧胜微电子有限公司深圳代表处数码时代大厦花样年投资发展有限公司、深圳市燃气集团有限公司、倍思特科技(深圳)有限公司喜年中心中快航空客货服务有限公司、正杰实业有限公司、美国力科公司深圳代表处、骏龙电子有限公司创展中心方迪计算机系统有限公司、盈通智能社区网络有限公司、斯兰亭铂金饰品有限公司苍松大厦天安数码城有限公司、冠盟科技有限公司、华硕科技有限公司、万利达集团有限公司深圳办28、事处、广东步步高电子工业有限公司深圳分公司创新科技广场知名企业代表知名企业代表物业物业名称名称车车公公庙庙聚聚集集了深圳市了深圳市内各内各大大知知名名企企业业与高与高效效益益企企业。中业。中小企小企业的业的主主力力车车公公庙庙聚聚集集了深圳市了深圳市内各内各大大知知名名企企业业与高与高效效益益企企业。中业。中小企小企业的业的主主力力以以以以ITIT、设设计计为主为主的的低低成成本本高高技术企技术企业。业。、设设计计为主为主的的低低成成本本高高技术企技术企业。业。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 29中心西区商业市场分析租金概况中心西区商业市场分析租金概况中中心心西西29、区区商业商业租租金金标标准在准在中中心心西西区区商业商业租租金金标标准在准在300300元元元元/左右左右，器器重重，天安数码天安数码城城由由于于目的目的性性招招左右左右，器器重重，天安数码天安数码城城由由于于目的目的性性招招商，整体提升商业形象，商，整体提升商业形象，因因此租此租金金较较高高。商，整体提升商业形象，商，整体提升商业形象，因因此租此租金金较较高高。盛唐项目盛唐项目泰然工泰然工业业园园内街内街铺铺租租金：金：200-300元元/东海花园东海花园租租金：金：300-350元元/天安数码天安数码城：城：300-400元元/深南市场深南市场租租金：金：200-300元元/PDF 文件使30、用 pdfFactory Pro 试用版本创建 30中心西区商业市场分析人群消费特点分析中心西区商业市场分析人群消费特点分析收入水平收入水平文化程度文化程度IT员工员工设设计服计服务务类员工类员工外籍外籍人人员员香蜜湖香蜜湖区区域域内内居居民民品品质需求质需求高高消费消费能能力力高高物物质需求质需求高高消费消费能能力力高高物物质需求低质需求低消费消费能能力力低低品品质需求质需求高高消费消费能能力力低低中中心心西西区区拥拥有有的的是是一一群群拥拥有有极极高高素养素养和和收收入入的的消费消费群群体。体。这类这类群群体体主主要由高端要由高端商务商务人群人群与高与高素质素质居住群组居住群组成成。他们他31、们对对于于商业商业的品的品质质和和服服务务更为更为注注重重PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 31中心西区商业市场分析未来发展区域分析中心西区商业市场分析未来发展区域分析福田福田汽汽车车站站：未来未来规规划划为为隔离绿隔离绿化地化地带带上上下沙下沙：未来未来规规划划为高密为高密度度住宅住宅区区来自南山办公与居住的高质消费群来自福田中心区办公与居住的高质消费群来来自自香蜜湖香蜜湖区区域域的的高高质质消费群消费群车车公公庙庙自身拥自身拥有有的的高高质质商务商务消费群消费群中心西区商业向高端商务服务发展，并形成自身的品牌。在未来将会吸引南中心西区商业向高端商务服务发展，并形32、成自身的品牌。在未来将会吸引南中心西区商业向高端商务服务发展，并形成自身的品牌。在未来将会吸引南中心西区商业向高端商务服务发展，并形成自身的品牌。在未来将会吸引南山与福田的同类高质消费群交汇于此处。山与福田的同类高质消费群交汇于此处。山与福田的同类高质消费群交汇于此处。山与福田的同类高质消费群交汇于此处。盛唐项目盛唐项目PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 32中心西区商业市场分析未来区域发展预测中心西区商业市场分析未来区域发展预测香蜜湖，农科中心与竹子林片区消费群受到距离香蜜湖，农科中心与竹子林片区消费群受到距离影响，难以成为项目所在地的主力消费群影响，难以成为项目所33、在地的主力消费群盛唐项目盛唐项目上上下沙下沙与与福田南福田南消费群消费群收收到到道路道路规规划划与与商业商业定定位位的影响也的影响也不是不是项目项目主主力力消费群消费群车公庙商务消费群将是主力自南山的滨海大道消费群是次要主力自福田的滨河大道消费群是次要主力盛唐项目所在地临近滨河大盛唐项目所在地临近滨河大道道，将会，将会以车公庙以车公庙商务消费群商务消费群为主为主，随着随着片区片区盛唐项目所在地临近滨河大盛唐项目所在地临近滨河大道道，将会，将会以车公庙以车公庙商务消费群商务消费群为主为主，随着随着片区片区商业商业体量和体量和商业类商业类型型的的增加增加，区，区域域商业商业辐射辐射力将会大大力将会34、大大增加增加，未来将会吸引大，未来将会吸引大商业商业体量和体量和商业类商业类型型的的增加增加，区，区域域商业商业辐射辐射力将会大大力将会大大增加增加，未来将会吸引大，未来将会吸引大量量南山与福田的同类消费群。南山与福田的同类消费群。量量南山与福田的同类消费群。南山与福田的同类消费群。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 331市场调研市场调研 宏观宏观区域区域项目项目深圳商业市场概述深圳商业市场概述深圳商业市场概述深圳商业市场概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述中心西区商业分析中心西区商业分析中心西区商业分析中心西区商业分析车公庙35、区域分析车公庙区域分析车公庙区域分析车公庙区域分析项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 34超级超级牛扒牛扒高档高档大大型型西西式式餐厅餐厅；占占据据二二层层，面，面积积1000左右左右超级超级牛扒牛扒高档高档大大型型西西式式餐厅餐厅；占占据据二二层层，面，面积积1000左右左右天安数码工天安数码工业业园园：丹桂丹桂轩轩，澳葡街澳葡街，唐，唐苑苑雨雨花花等等高档高档餐饮餐饮；法法拉利拉利，劳斯劳斯莱斯莱斯奢侈奢侈品品类类展展厅厅天安数码工天安数码工业业园园：丹桂丹桂轩轩，澳葡街澳葡街，唐，唐36、苑苑雨雨花花等等高档高档餐饮餐饮；法法拉利拉利，劳斯劳斯莱斯莱斯奢侈奢侈品品类类展展厅厅新新梅园高梅园高档档大大型型中式中式酒楼酒楼新新梅园高梅园高档档大大型型中式中式酒楼酒楼金金悦悦轩轩高档高档大大型型中式酒楼中式酒楼；占占据据2、3层层，面，面积积2000平平米米左右左右金金悦悦轩轩高档高档大大型型中式酒楼中式酒楼；占占据据2、3层层，面，面积积2000平平米米左右左右喜喜年年大酒大酒楼楼高档高档大大型型中式中式酒楼酒楼喜喜年年大酒大酒楼楼高档高档大大型型中式中式酒楼酒楼香榭里香榭里宫宫酒店酒店香榭里香榭里宫宫酒店酒店锦江锦江酒店酒店锦江锦江酒店酒店车公庙区域的商业形象由深南大道沿线的高档37、餐饮酒店业支撑车公庙区域的商业形象由深南大道沿线的高档餐饮酒店业支撑车公庙车公庙区区域域的商业形的商业形象由象由深南大深南大道沿线道沿线的高档的高档餐饮酒店餐饮酒店业业支撑支撑丰丰盛盛町（町（规规划中划中）1111222233334444555566667777金金润润大厦大厦天安数码天安数码时时代代创创展中展中心心天安数码天安数码时时代代大大庆庆大厦大厦花花样样年年大大厦厦泰安轩泰安轩本元本元大厦大厦天安数码天安数码时时代代金金润润大厦大厦入驻高档高档中中餐餐特特色色餐饮餐饮高档高档中中餐餐特特色色餐饮餐饮高档高档餐饮餐饮高档高档中中餐餐高档高档中中餐餐特特色色西西餐餐高档高档中中餐餐高档高38、档中中餐餐类型约约1500约约800约约2000约约1000约约1000约约1500约约2000约约2000约约2000约约2000面积粤延轩水车坊海港城澳葡街香榭里宫喜年酒楼新梅园超级牛扒华苑一号金悦轩车车公公庙片庙片区区商业商业市场市场分析分析商业分商业分布布PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 35车公庙片区商业市场分析商家统计车公庙片区商业市场分析商家统计泰然工业园以泰然四路为中心形成特有的中低端生活服务商业，由原来泰然工业区的中低层员工消费群形成的成熟生活配套区。该区域虽然形象较低，但由于生活配套齐全，占据市场时间长，因此对与周边地区商业发展有极大的影响。但随39、着车公庙商务写字楼市场的迅猛发展，该区域消费力逐渐上升，该区域原先的定位逐渐不能满足区域内多数商务服务。泰然工业园区内商业以低端餐饮为主，主要服务于当地普通员工。好好一一般般好好一一般般一一般般一一般般一一般般一一般般好好好好经营精精品品服服饰饰中中档档茶馆茶馆中中档档中中餐餐中中档档中中餐餐中中档档快快餐餐中中档档中中餐餐特特色色中中餐餐中中档档中中餐餐中中档档中中餐餐中中档超档超市市类型约约100300约约1000800200300约约800约约800约约1000约约1500面积千色店绿茵茶艺赣味工厂农家冲海洋餐厅乡里湘味缪氏川菜华神龙西湖明珠国惠康PDF 文件使用 pdfFactory 40、Pro 试用版本创建 36车公庙片区商业市场分析典型案例车公庙片区商业市场分析典型案例天安数码城以天安时代广场为中心，聚集了大量的IT业企业。消费力和档次较高。园内主要业态为中高档餐饮，以服务商务人群与高端人群为主，尤其值得注意的是世界顶级奢侈品牌法拉利和劳斯莱斯都在天安数码时代落户，设立展示厅。因此更增强了天安科技园向高端办公、商、住发展的信心。即即将将开开业业无经营无经营一一般般好好好好好好经营奢侈奢侈品展品展厅厅奢侈奢侈品展品展厅厅中中档档快快餐餐高档高档中中餐餐高档高档中中餐餐中中档档快快餐餐类型约约300约约300300约约1500约约800约约300面积劳斯莱斯展厅法拉利展厅永和大41、王丹桂轩雨花西餐厅肯德基天安数码城以发展高端商务配套为主，满足车公庙区域高端商务需求。天安数码城商业概况天安数码城商业概况PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 37车公庙片区商业市场分析典型案例车公庙片区商业市场分析典型案例名称业态名称业态名称名称业态海港城大型餐饮1 法拉利展厅豪华车展示1 华夏银行银行1 圣安德鲁高尔夫 运动服饰1华苑一号大型餐饮1 劳斯莱斯展厅豪华车展示1 中国电信通讯1 伊夫服装服饰1丹桂轩大型餐饮1深圳平安银行 银行1澳葡街品牌餐饮1农业银行银行1雨花西餐厅中型西餐17-11便利店便利店3水车坊特色餐饮1星空网吧网吧1春厚韩国料理 特色餐饮1零42、点网吧网吧1棒！约翰品牌餐饮1三春晖书屋书店1肯德基品牌餐饮1洁天航空订票1麦当劳品牌餐饮1美容院美容院1春秋茶馆茶馆1永和大王快餐1可颂坊面包店1其他中餐中餐5182122餐饮类展示类配套类购物类天安科技园的商业业态主要由餐饮、奢侈品展示、生活配套、服饰购物构成天安科技园的商业业态主要由餐饮、奢侈品展示、生活配套、服饰购物构成重点重点商务配商务配套套型型商业分析商业分析天安数码天安数码科科技技城城PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 38车公庙片区商业市场分析业态分析车公庙片区商业市场分析业态分析天安数码城商业业态分析天安数码城商业业态分析53%35%6%6%餐饮类餐43、饮类配套类配套类购物类购物类展示类展示类天安科技园主要以各类餐饮的生活配套为主，说明该园区仍旧以服务天安科技园主要以各类餐饮的生活配套为主，说明该园区仍旧以服务该区域办公人员为主。但可以看到法拉利展示与劳斯莱斯展示的进驻改变了商该区域办公人员为主。但可以看到法拉利展示与劳斯莱斯展示的进驻改变了商务配套的单一性。务配套的单一性。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 39车公庙片区商业市场分析业态分析车公庙片区商业市场分析业态分析海港城大型餐饮1 澳葡街品牌餐饮1 永和大王快餐1 春秋茶馆茶馆1华苑一号大型餐饮1 棒！约翰品牌餐饮1 老山寨快餐1 可颂坊面包店1丹桂轩大型餐44、饮1 肯德基品牌餐饮1 川川菜馆快餐1 无极限酒吧酒吧1麦当劳品牌餐饮1 红叶快餐快餐1 城市独奏咖啡 咖啡1雨花西餐厅中型西餐1 鲜粉人家快餐1水车坊特色餐饮1 嘉旺快餐快餐1春厚韩国料理特色餐饮1 云云美味快餐1阳光城市快餐 快餐1宏发农家菜快餐1其他快餐快餐137104天安数码城商业业态分析天安数码城商业业态分析大型餐饮大型餐饮,3品牌餐饮品牌餐饮,7快餐快餐,10其他其他,40246810大型餐饮大型餐饮品牌餐饮品牌餐饮快餐快餐其他其他服务高端人群的大型餐饮与品牌餐饮比例总和较高，服务高端人群的大型餐饮与品牌餐饮比例总和较高，说明园区内高端需求强盛；说明园区内高端需求强盛；PDF 文件45、使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 40车公庙片区商业市场分析车公庙片区商业市场分析天安数码天安数码城城商业分析商业分析小小结结天安数码天安数码城城商业分析商业分析小小结结pp不不同同于泰然工于泰然工业业园园，天安数码天安数码城城由由于于进进行行了有了有目的目的性性的招商，的招商，数码数码城城内内部商务配部商务配套套发展发展不同于泰然工业园，天安数码城由于进行了有目的性的招商，数码城内部商务配套发展不同于泰然工业园，天安数码城由于进行了有目的性的招商，数码城内部商务配套发展成熟成熟，并并能能为为该该区区其其他他物物业业增增值值；成熟，并能为该区其他物业增值；成熟，并能为该区其他物46、业增值；pp数码数码城城商务配商务配套套仍仍以以各各档档次次餐饮餐饮为主为主，但但高档高档大大型餐饮型餐饮与与品牌品牌餐饮餐饮比例比例有所有所增增加加，数码城商务配套仍以各档次餐饮为主，但高档大型餐饮与品牌餐饮比例有所增加，数码城商务配套仍以各档次餐饮为主，但高档大型餐饮与品牌餐饮比例有所增加，说说明明说说明明高端高端需求需求逐逐渐攀渐攀升。升。高端高端需求需求逐逐渐攀渐攀升。升。pp顶级顶级汽汽车车展展示示的的进驻进驻，不不仅仅解决解决了了配配套套商业的商业的单单一一性性缺陷缺陷，更将更将数码数码城城商务形象提升商务形象提升到到顶级顶级汽汽车车展展示示的的进驻进驻，不不仅仅解决解决了了配配套47、套商业的商业的单单一一性性缺陷缺陷，更将更将数码数码城城商务形象提升商务形象提升到到一一个个较较高高的的台阶台阶。一一个个较较高高的的台阶台阶。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 41车公庙片区商业市场分析车公庙片区商业市场分析重点重点单单体分析体分析金金谷国际谷国际商业商业广广场场分析目的地理位置和市场时机最接近的商业约约10000商业面商业面积积泰然泰然九九路路海海松松大厦裙楼一大厦裙楼一层层地地理位理位置置小型小型中中档档餐饮餐饮购购物物中中心心商业商业定定位位一一层层商业楼商业楼层层中中档档餐饮餐饮；小型服小型服饰饰；地产；地产经经纪纪公公司司店面店面；果汁吧48、台果汁吧台；其其他小型他小型商家商家；进驻进驻商家商家150300元元租租金金餐饮餐饮已完已完成成90%招商招商招商招商状状况况经营经营环境环境一一般般经营经营金金谷国际谷国际商业商业广广场场物物业业名名PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 42车公庙片区商业市场分析车公庙片区商业市场分析虽然二层不做商业，但是室外自动扶梯的布置说明原先的商业重头是二层。物业的室内外绿化做得很不错，对环境是有利的影响。室外广场中规中矩，但对于我们的项目金谷国际商业广场是最近的距离，影响最直接。p金谷国际金谷国际商业商业广广场的商业场的商业随着写字楼随着写字楼市场的市场的火爆火爆，缩减到一49、层缩减到一层。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 43车公庙片区商业市场分析车公庙片区商业市场分析主入口区域主要以中档餐饮为主，租金150-250元/西向是小型服饰，预计档次为中低档租金150-300元/盛唐项目双向两车道p定位定位策略策略把把片片区的区的主流主流业业态餐饮作态餐饮作强做强做大大做出特色；做出特色；“打造全“打造全深圳深圳体量最体量最大品大品种最齐全种最齐全的的美食美食坊”；坊”；p金谷国际金谷国际商业商业广广场场定位定位为小型集为小型集中中式式中中低低档档生活配套生活配套。对对盛盛唐项目的唐项目的期望期望定位定位有有一一定的定的影响影响。靠近盛唐项目50、的南部，规划布置为地产经纪公司，租金300-500元/PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 44车公庙片区商业市场分析车公庙片区商业市场分析中心西区主要商业区域商业商业人人流流的的流流向向金谷国际商业广场范围更大的新商圈p金谷国际金谷国际商业商业广广场的场的出现扩出现扩大大了了中心西区中心西区主要主要商商圈圈的的范围范围，并，并延伸到了延伸到了盛唐项目盛唐项目；p金谷国际金谷国际商业商业广广场场给给盛唐项目盛唐项目带带来来了了大大量量的商业人的商业人流和氛围流和氛围，使使盛唐项目盛唐项目不再不再形形单单影影只只。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创51、建 45车公庙片区商业市场分析车公庙片区商业市场分析高端消费人流中低端消费人流天安数码科技园深南大道沿线高端餐饮金谷国际商业广场泰然四路餐饮一条街p金谷国际金谷国际商业商业广广场的场的出现加出现加剧剧了车公庙了车公庙南向中南向中低低端端化化的的趋势趋势；p要要避免这避免这种种趋势就趋势就要要营营造造该区该区域域内内独独特特的商业业的商业业态态组合组合形形式式。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 46车公庙片区商业市场分析车公庙片区商业市场分析金金谷国际谷国际商业商业广广场场小小结结金金谷国际谷国际商业商业广广场场小小结结pp深南深南大大道道沿线沿线写字楼的写字楼的成熟52、成熟形象以形象以及及金金谷谷深南大道沿线写字楼的成熟形象以及金谷深南大道沿线写字楼的成熟形象以及金谷系列系列的的开开发，发，系列的开发，系列的开发，标标志志着着泰然工泰然工业业园园的的重点重点发展发展将将向向标标志志着着泰然工泰然工业业园园的的重点重点发展发展将将向向滨滨河河路路转转移移；滨滨河河路路转转移移；pp金金谷国际谷国际商业商业广广场场以中以中低低档集档集中商业中商业为为发发金谷国际商业广场以中低档集中商业为发金谷国际商业广场以中低档集中商业为发展目展目标标，旨旨在在借助借助泰然泰然四四路路商业商业氛围氛围，打造新打造新的的展目标，旨在借助泰然四路商业氛围，打造新的展目标，旨在借助泰53、然四路商业氛围，打造新的中中低低端端商务商务服服务务集集中商业中商业；中低端商务服务集中商业；中低端商务服务集中商业；pp金金谷国际谷国际商业商业广广场场的经营的经营能能为为盛唐项目带盛唐项目带金金谷国际谷国际商业商业广广场场的经营的经营能能为为盛唐项目带盛唐项目带来来大大量量消费人消费人流流与与商业商业氛围氛围；来来大大量量消费人消费人流流与与商业商业氛围氛围；pp金金谷国际谷国际商业商业广广场场的商的商户户与消费群档与消费群档次次较较金谷国际商业广场的商户与消费群档次较金谷国际商业广场的商户与消费群档次较低低，有有弱弱化化该该区区域域商务商务氛围氛围与与经营经营档档次次的可的可能能。低，有54、弱化该区域商务氛围与经营档次的可能。低，有弱化该区域商务氛围与经营档次的可能。金金谷国际谷国际商业商业广广场场的的介入介入对盛唐项目对盛唐项目而而言，言，即即是是良良机机也也是是危危机机。金金谷国际谷国际商业商业广广场场的的介入介入对盛唐项目对盛唐项目而而言，言，即即是是良良机机也也是是危危机机。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 471市场调研市场调研 宏观宏观区域区域项目项目深圳商业市场概述深圳商业市场概述深圳商业市场概述深圳商业市场概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述福田中心区商业概述中心西区商业分析中心西区商业分析中心西区商业分析中心西区55、商业分析车公庙区域分析车公庙区域分析车公庙区域分析车公庙区域分析项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 48项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判高端高端低低端端零散零散服服务务配配套套集集中商业中商业早期早期发展发展现现阶段阶段发展发展未来未来发展发展以以丰丰盛盛町町为为代表代表的的集集中式商中式商圈圈将将整合整合周边周边中中高端高端配配套套商业。商业。车车公公庙庙区区域域商业商业将将逐逐渐渐集集中中化化，但仍但仍会会以以高端高端商务商务服服务务为主要为主要业业态态。趋趋向商务向商务区区域56、域PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 49项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判高端低端零散配套商业集中商业区区域域地产物地产物业业发展发展方方向向成熟成熟，未未饱饱和和盈盈利型利型不不成熟成熟，未未饱饱和和培育培育型型不不成熟成熟，开开始萎缩始萎缩风险风险型型成熟成熟，已饱已饱和和盈盈利型利型高端高端商务配商务配套套是是项目项目所所在在区区域域的的成熟成熟且赢且赢利型利型商业商业PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 50项目所在区域价值研判小结项目所在区域价值研判小结pp项目位于中心西区南部，随着福田中心区逐渐发展成为深圳市顶级商务商业中心57、，项目位于中心西区南部，随着福田中心区逐渐发展成为深圳市顶级商务商业中心，项目所在区项目所在区域将成为福田中心区商业的重要补充区域；域将成为福田中心区商业的重要补充区域；pp项目周边的竹子林项目周边的竹子林-香蜜湖片区高端消费人群，从形象和经济上香蜜湖片区高端消费人群，从形象和经济上支撑支撑了区域商业的高端化发展；了区域商业的高端化发展；pp现阶段商业供应以写字楼裙楼为和少量区域型购物中心，未来伴随着地铁商业的开发和新兴写现阶段商业供应以写字楼裙楼为和少量区域型购物中心，未来伴随着地铁商业的开发和新兴写字楼商业的开发，字楼商业的开发，商业种类更趋多样；商业种类更趋多样；pp现阶段车公庙片区写字58、楼裙楼商业业态以餐饮为主，涵盖高中低各个档次，餐饮仍有较旺的发现阶段车公庙片区写字楼裙楼商业业态以餐饮为主，涵盖高中低各个档次，餐饮仍有较旺的发展态势；展态势；pp片区专业市场以家居和汽车类为主，均处于区域边缘，是区域商业的有力补充；片区专业市场以家居和汽车类为主，均处于区域边缘，是区域商业的有力补充；pp项目地处泰然工业园内，是中心西区车公庙段新兴商务组团；项目地处泰然工业园内，是中心西区车公庙段新兴商务组团；pp项目周边以家居专业市场和中大型餐饮主题商业中心为主，商业发展处在升级换代阶段，未来项目周边以家居专业市场和中大型餐饮主题商业中心为主，商业发展处在升级换代阶段，未来发展、尚不明朗；59、发展、尚不明朗；pp片区毗邻上沙及下沙地段消费力人群，受滨河大道城市快速干道的隔离，商业氛围仍需培育；片区毗邻上沙及下沙地段消费力人群，受滨河大道城市快速干道的隔离，商业氛围仍需培育；pp周边形成以百安居为代表的家居专业市场，经营较为惨淡，泰安居空置率达周边形成以百安居为代表的家居专业市场，经营较为惨淡，泰安居空置率达5050以上；以上；PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 51项目所在区域价值研判项目所在区域价值研判盛唐车公庙区域中心西区盛唐项目所在区盛唐项目所在区域域依托依托于于车公庙车公庙片区内的高端商务商业，吸片区内的高端商务商业，吸盛唐项目所在区盛唐项目所在区60、域域依托依托于于车公庙车公庙片区内的高端商务商业，吸片区内的高端商务商业，吸引中心西区内高端人引中心西区内高端人流流与深圳市内目的与深圳市内目的性性高端消费群。高端消费群。引中心西区内高端人引中心西区内高端人流流与深圳市内目的与深圳市内目的性性高端消费群。高端消费群。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 52项目概况及属性研判项目概况及属性研判功能、业态及主题定位功能、业态及主题定位业态规划业态规划2项目解析及定位项目解析及定位 功能功能业态业态规划规划PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 53项目概况项目概况一层5.5米，二层4.5米，三层4.61、5米层高层高约5500(根据需要可适当增加商业面积）商业面积商业面积54460平方米建筑面积建筑面积办公40%，约21784，写字楼体量较小；商务公寓50%，约27230；商业10%，约5500。各物业种类比例各物业种类比例小于等于50%建筑覆盖率建筑覆盖率小于等于7.8建筑容积率建筑容积率6983.3平方米建设用地面积建设用地面积6983.3平方米总用地面积总用地面积本项目位于深圳市福田区车公庙工业区内，南临滨河大道。项目位置项目位置PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 54项目属性研判项目属性研判写字楼写字楼群群楼楼商业商业商务区商务区写字写字楼楼商业商业非非商务区62、商务区写写字楼字楼商业商业1、重点考虑重点考虑商务区商务区整整体体功功能结构、商业能结构、商业布局布局以以及项目在商务区的区位及项目在商务区的区位条件等方面条件等方面；2、案例：案例：中心西区深南大中心西区深南大道道两边两边写字楼写字楼商业商业以餐饮为主以餐饮为主就是充就是充分分利用利用了了商务区商务区毗邻城毗邻城市市主主干干道道，地处，地处城城市中心区市中心区域域，交，交通便利通便利，同，同时依时依托托福田中心区福田中心区和和中心西区的中心西区的改改造和造和发展发展逐步逐步发发展展起起来的。来的。1、注重考虑注重考虑项目项目周边周边的交的交通条件通条件和和周边周边人口人口情况情况；2、案例：63、如案例：如南山南南山南海海大大道道新保辉新保辉写字楼写字楼群群楼楼，因毗邻因毗邻生活生活居住区，交居住区，交通便利通便利，打造打造家居家居专专业市场及服业市场及服装批装批发市场。发市场。1、相相对对而言而言，商务区，商务区写字楼写字楼项目中的商业项目中的商业更更有有可可能成能成为广域型为广域型或或地区地区级级商业中心商业中心；2、结、结合本合本项目项目而言而言盛唐大盛唐大厦裙厦裙楼楼商业地处中心西区西南商业地处中心西区西南面面，临，临城城市市快速干快速干道道滨滨海海大大道道，周边周边写字写字楼为楼为多多为为新建厂房改建新建厂房改建型写字楼型写字楼，属属于中心西区商务区于中心西区商务区新兴组团新64、兴组团，应应结结合合商务区商务区写字楼写字楼成成功功要要点点优越优越的区位的区位条件等条件等；同同时利用时利用项目项目周边周边有一有一定人口、交定人口、交通便利等通便利等有有利条件进行利条件进行商业商业策策划划定位。定位。1、相相对对而言而言，商务区，商务区写字楼写字楼项目中的商业项目中的商业更更有有可可能成能成为广域型为广域型或或地区地区级级商业中心商业中心；2、结、结合本合本项目项目而言而言盛唐大盛唐大厦裙厦裙楼楼商业地处中心西区西南商业地处中心西区西南面面，临，临城城市市快速干快速干道道滨滨海海大大道道，周边周边写字写字楼为楼为多多为为新建厂房改建新建厂房改建型写字楼型写字楼，属属于中心65、西区商务区于中心西区商务区新兴组团新兴组团，应应结结合合商务区商务区写字楼写字楼成成功功要要点点优越优越的区位的区位条件等条件等；同同时利用时利用项目项目周边周边有一有一定人口、交定人口、交通便利等通便利等有有利条件进行利条件进行商业商业策策划划定位。定位。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 55写字楼配套商业成功要素梳理写字楼配套商业成功要素梳理写字楼配套写字楼配套商业成商业成功六功六大大要要素素写字楼配套写字楼配套商业成商业成功六功六大大要要素素地处交地处交通通极极为为便利便利的中心地的中心地带带地处交地处交通通极极为为便利便利的中心地的中心地带带建筑具建筑具有有66、标志标志性性建筑具建筑具有有标志标志性性是是该区该区域域内内规规模名列前茅模名列前茅的的大大型型复复合合商业商业设施设施是是该区该区域域内内规规模名列前茅模名列前茅的的大大型型复复合合商业商业设施设施设设有有大大型型停停车车场场设设有有大大型型停停车车场场建筑建筑结构结构符符合合大大型型主主力力店使店使用功用功能能要要求求建筑建筑结构结构符符合合大大型型主主力力店使店使用功用功能能要要求求明确恰当明确恰当的定位与的定位与相相对对应应的的业业种种业业态态组合组合明确恰当明确恰当的定位与的定位与相相对对应应的的业业种种业业态态组合组合结结合合项目分析项目分析：1、项目、项目应充应充分分利用利用交交67、通便利通便利及及昭示昭示性性强强的的特特点点；2、后后期期在在整整体体建筑建筑特色特色、内、内部硬部硬件件的的打造打造上上致致力力打造打造标志性建筑标志性建筑都都会会对对商业的成商业的成功功有有巨巨大大帮助帮助；3、项目自身、项目自身规规模模和有和有限限的的停停车车位位决决定定了了商业商业不不具具备备打造打造区区域域商业中心商业中心和和商业商业领导者领导者的的条条件件，应应寻求明确恰当寻求明确恰当的定位的定位以以及与及与之之相相对对应应的的符符合合区区域域市场的业市场的业态态组合组合，寻求差异寻求差异化营化营销销来成来成就就商业的成商业的成功功；4、前前期期重重视视对对建筑建筑结构的结构的打造68、以打造以适适合合各各种主种主力力店店商业商业对对硬硬件条件件条件的的需求需求。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 56典型案例分析天安数码时代典型案例分析天安数码时代天安数码天安数码时时代代属性判断商务区写字楼群楼商业（业态以餐饮为主，展厅和休闲为辅）约约万万商业面商业面积积深南深南大大道天安数码道天安数码科科技技园园内内地地理位理位置置高档高档商务商务服服务务商业商业定定位位四四层层商业楼商业楼层层华华苑苑一一号号（餐饮餐饮）；水车水车坊坊（餐餐饮饮）；澳葡街澳葡街（特特色色餐饮餐饮）；法法拉拉利利展展厅厅；劳斯莱斯劳斯莱斯展展厅厅；赛赛点点网网吧吧；韵姿美容韵姿美69、容会会所所进驻进驻商家商家200-300元元租租金金经营经营环境好环境好经营经营天安数码天安数码时时代代广广场场物物业业名名PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 57典型案例分析天安数码时代典型案例分析天安数码时代高绿化的室内布局独特大气的外立面广场式长廊，更通透的商业空间p项目临深项目临深南大南大道道，交，交通通四四通通八八达达，为为项目项目商业成商业成功功奠奠定定路段基路段基础础；p天安数码天安数码时时代代建建筑筑富富有特色有特色，极，极聚聚地地标性标性；并并且拥且拥有有极极佳佳的商业展的商业展示示性性与与休闲空间休闲空间，对对于于商业的高端定位及商业的高端定位及吸70、引吸引国际一流国际一流品牌品牌进进驻尤驻尤为为重重要要。临城市景观大道项目地处天安科技园出入口四楼大型餐饮主力店独立入口PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 58典型案例分析天安数码时代典型案例分析天安数码时代p在在功功能业能业态态定位上，定位上，天安数码天安数码时时代代在在招招商定位上商定位上坚持走坚持走高端高端路路线线，吸引，吸引国际一线国际一线品牌与上品牌与上国国内高端消内高端消费费物物业，业，有有利利于于提提高高科技园科技园整整体体价值价值。餐饮、商务服务依旧是办公物业的商业主体奢侈品牌的进驻对商业形象的提升举足轻重天安数码时代的商业布置，以高档餐饮为主p便利的71、交通、富有特色的建筑以及坚持走中高端定位路线是天安数码时代大厦写字便利的交通、富有特色的建筑以及坚持走中高端定位路线是天安数码时代大厦写字楼裙楼成功的重要关键。楼裙楼成功的重要关键。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 59项目项目SWOT分析分析劣势劣势（Weakness）项目项目规规模模体体量量对项目对项目定定位位有有一一定定制制约约；远远离离地地铁铁，地地铁人铁人流流疏导疏导有有一一定定难难度；度；片片面以面以餐饮餐饮为主为主，缺缺乏乏区区域域性性商业中商业中心心，购购物物氛围氛围较较差差，以，以定定点消费为主点消费为主；无无集集中式大中式大型型商业，商业，聚聚客72、客能能力力差差；威胁威胁（threaten）中中心心西西区区未来未来发展发展尚尚不不明明朗朗；优势优势（Strength）地地处处城市城市中中心心，临临近近主主干干道道，交交通便通便利利；商业展商业展示示效效果果佳佳；项目整体项目整体打造打造中中高档高档物物业形象业形象有有利于利于商业的商业的规规划划定定位位；周边周边商务、商业商务、商业氛围氛围日益日益浓厚浓厚，消费人群消费人群广广泛泛；机会机会（Opportunity）中中心心西西区区商务商业升商务商业升级换级换代代中中；项目项目周边周边商业商业氛围氛围日日趋完趋完善善；片片区区商业商业餐饮餐饮为主为主，缺缺乏乏商务商务休闲休闲服服务务类类73、业业态态；片片区地区地铁铁商业的的商业的的开开发发带动带动新新一一轮轮商业商业开开发发热潮热潮；PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 60项目概况及属性研判项目概况及属性研判功能、业态及主题定位功能、业态及主题定位业态规划业态规划2项目解析及定位项目解析及定位 功能功能业态业态规划规划PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 61定位原则定位原则符符合合物物业业整整体体中高档商务中心形中高档商务中心形象象定位定位；商业定位及商业定位及经经营营有有利利于发展商品牌的于发展商品牌的提提升升；发展商发展商长长期期持持有有物物业业；商业商业经经营利营利润润最74、最大大化化；强强化化鲜明鲜明主主题题；完善完善项目商务项目商务功功能能；“三三高高”高高形象、形象、高档高档次次、高高品品质质“双双高高”高高租租金金、高高价值，商业价值，商业定定位位结合商家结合商家承承租能租能力力“双双化化”主主题化题化、特特色色化化PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 62档次定位建议档次定位建议高特特色色化化、专专业业化化中中低低档档中中高档高档项目世金汉宫天安数码时代商业广场第三空间本本项目项目：形象形象：中中高档高档消费消费：中中高档高档特特色色：较较高特高特色色化化PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 63功能定位功75、能定位市场功能定位市场功能定位p满足市场需求：商务配套等；p复制市场潜力：餐饮、家居饰品、展厅等；p填补市场空白：健身会所、美容纤体中心KYV等休闲；p补充市场不足：文化类消费及专卖店等；p满足市场需求：商务配套等；p复制市场潜力：餐饮、家居饰品、展厅等；p填补市场空白：健身会所、美容纤体中心KYV等休闲；p补充市场不足：文化类消费及专卖店等；日日常常生活生活日日常常生活生活特色餐饮特色餐饮专卖店专卖店居住居住居住居住购购物物休闲休闲商务配套商务配套展展厅厅、休休闲娱乐闲娱乐大大型餐饮型餐饮或或家家居居饰饰品品形象及特色商业吸引人流的主力店项目必备重要设施利润重要来源PDF 文件使用 pdfF76、actory Pro 试用版本创建 64项目整体定位项目整体定位符合项目整体形象，打造主题鲜明，富有特色的定位有助于打造商业品牌，展现发展商实力跳出商务裙楼商业是物业附属的地位让商业的定位和业态成为项目形象提升的重要支撑中中心心西西区区首席首席商务商务文化文化广广场场中中心心西西区区中中心心西西区区 首席首席商务商务文化文化广广场场首席首席商务商务文化文化广广场场1、中心西区：强调位置的优越性，为深圳新中心区的一级辐射区域；2、首席：强调我们的市场领先地位，体现引领新的服务消费理念的创新精神；3、商务文化广场文化体现顶级奢侈品展厅和高档商品门店,追求的是“赏心悦目”和品质文化+特色咖啡屋和酒吧77、茶室、商务配套，让商务配套空间也独具文化的内涵+门廊和导示、名画和拐角，无不体现文化内涵，统一文化形象的打造PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 65业态定位思路业态定位思路业业态态定位定位思路思路业态定位思路业态定位思路区区域域商业商业竞争竞争分析分析区区域域商业商业竞争竞争分析分析商家商家调调研研商家商家调调研研项目项目属属性性项目项目属属性性项目项目功功能能项目项目功功能能项目可项目可选择选择业业态态项目可项目可选择选择业业态态市场市场需求需求业业态态市场市场需求需求业业态态项目业项目业态态项目业项目业态态项目业态项目业态PDF 文件使用 pdfFactory 78、Pro 试用版本创建 66项目属性项目属性区区域域属属性性：区区域域属属性性：p依托CBD的发展，加上泰然工业区改造升级，中心西区商务区日渐成熟，p伴随着地铁对人流的带动以及地铁商业的开发、城市多核化的发展，商务区商业业态大型特色餐饮商务配套购物中心专业市场1、区、区域域属性属性研研判判中心西区中心西区中心西区中心西区福田福田福田福田CBDCBD第第一辐射圈一辐射圈第第一辐射圈一辐射圈具具备备中心商中心商具具备备中心商中心商务区的商业务区的商业务区的商业务区的商业特特点点特特点点PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 67深圳市商业市场分析深圳市商业市场分析-福田中心区发79、展分析福田中心区发展分析投资启动中心区主主干干道道基基本本完完成成投资大厦信息枢纽中心大厦建设中；85%的的市市政政工程工程完完工工中心区基基础础市市政政设设施施“七通“七通一平一平”基基本本完完成；成；成功拍卖出让一块居住居住用用地地中心区城城市市公公园园建建成成；和黄、中海、深业居住居住项目项目开开工工；政府六六大大公公共共设施设施开始实施中心区进入发展期;新中心区地位已经确立;居住项目竣工投入使用;江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成;1993年1995年1996年1997年1998年19992004年20052008年发展期商业项目开发办公项目开发居住项目开发土地开发基础设施建80、设开始启动l中心区商业和公共设施建设及开发加速，音乐厅、图书馆、市政府、会展中心均投入使用；l中心书城、怡景、等商业设施逐个开业；l五大酒店（马哥波罗、喜来登、香格里拉、丽思卡尔顿、祈年）逐步投入使用或交付使用；l写字楼中财富大大厦、时代广场、嘉里中心、大中华、经贸大厦、新世界、凤凰等均投入市场；l地铁开通，地下地铁商业开发进入高潮市市政政建建设设、商业、商业及及写字楼写字楼开开发发加加速速，作作为为市市级级商商圈圈和和深圳深圳商务商业商务商业“名名片片”的的福田福田CBD日日渐渐成熟成熟，商业，商业特点特点日益明日益明朗朗和和凸凸现。现。p中心区商业业中心区商业业态主要态主要方方向向以餐饮以81、餐饮、商务、商务配套配套、购物购物中心、中心、专专业市场业市场（奢侈（奢侈品展品展览览等等）为主为主。p依托依托中中央央居住区的居住人群及商务区居住区的居住人群及商务区拥拥有有较较高消费力的商务人群，高消费力的商务人群，以以购物购物中心中心为主体为主体、地、地铁铁商业商业味味重重要要组组成成部部分，分，以写字楼以写字楼群群楼楼商业商业为为重重要要补补充充的市的市级级商商圈圈日渐日渐成成熟熟，为为中心西区中心西区提提供供了了发展发展契机契机。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 68业态定位思路业态定位思路业业态态定位定位思路思路业态定位思路业态定位思路区区域域商业商业竞82、争竞争分析分析区区域域商业商业竞争竞争分析分析商家商家调调研研商家商家调调研研项目项目属属性性项目项目属属性性项目项目功功能能项目项目功功能能项目可项目可选择选择业业态态项目可项目可选择选择业业态态市场市场需求需求业业态态市场市场需求需求业业态态项目业项目业态态项目业项目业态态项目业态项目业态PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 69区域商业竞争分析区域商业竞争分析拥有市场话语权,时常能够发出代表市场走向的声音,拥有一线的品牌号召力。一旦成功会获得巨大的市场优势,可以在市场上轻松获得话语权,但必须拥有突出的产品特点及景观卖点或拥有一线的品牌号召力而或从体量上打造航母商业83、.能迅速在市场上站稳脚跟在消费者心中迅速树立有别于整体市场的另一形象拦截领跑者客户，借势宣传，吸引客户，避免直面竞争，节省营销费用。引领者引领者挑战者挑战者补补缺缺者者跟跟随随者者p项目所在区项目所在区域域商业形商业形态主要以写字楼态主要以写字楼裙裙楼楼商业商业为主为主，业，业态态组合组合以以中高档中高档餐饮和餐饮和商务商务配套为配套为主主，项目商业，项目商业体量和体量和路段路段制约制约项目成项目成为为引引领者领者，应应以以寻求寻求填补填补市场市场空空白白及及特色特色化化经经营营为主为主。金谷国际广场“车公庙地标、潮流美食汇”金谷国际广场“车公庙地标、潮流美食汇”项目选择方向1差异化定位，补缺84、市场空白项目选择方向1差异化定位，补缺市场空白项目选择方向2跟随成熟模式，迅速切入市场项目选择方向2跟随成熟模式，迅速切入市场天安数码时代华苑1号、法拉利、劳斯莱斯展厅、澳葡街天安数码时代华苑1号、法拉利、劳斯莱斯展厅、澳葡街1、竞争竞争模模型型分析分析需满足一定的商业规模的需求需满足一定的商业规模的需求PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 70区域商业竞争分析类似区域案例分析区域商业竞争分析类似区域案例分析项目概况：项目概况：p地理位置：深南大道与彩田路交汇处（深圳CBD东大门）p面积：2.8万物业档次：中高档物业定位：家居专业市场p主力店：易家侬、美克美家、美林国际85、家具生活馆、楚格上善橱卫；项目定位策略：项目定位策略：p项目特性：写字楼和商务公寓群楼商业；出租物业；p跟随策略：把片区的主流业态家居作强做大做出特色；打造一站式家居主题购物中心；、星星河河第第3空间空间“国国内内一一站站式式家居家居主主题购物题购物中心中心”第三空间特点：第三空间特点：1、区位：中心东区2、持有型物业3、临家居市场4、临岗下居住区VS盛唐商务大厦商业特点：盛唐商务大厦商业特点：1、区位：中心西区2、持有型物业3、临家居市场4、临上下沙居住区PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 71区域商业竞争分析区域商业竞争分析如如何何体现体现商业的商业的价值价值：如86、如何何体现体现商业的商业的价值价值：1.以项目整体形象为出发点，商业和写字楼等以项目整体形象为出发点，商业和写字楼等物业的融合；物业的融合；2.充分考虑项目自身的条件及属性；充分考虑项目自身的条件及属性；3.前期充分的商家意向摸底；前期充分的商家意向摸底；4.结合项目商业体量和所在地区的商业特点进结合项目商业体量和所在地区的商业特点进行定位；行定位；项目形象整体性为定位的准确性提供保障体系在周边商业的基础上寻求产异化及主题化案例案例类类比比的的启启示示：项目分析项目分析：项目商业面积有一定规模，具备打造主题类专业市场和购物中心的素质；临近中心区，交通便利，物业形象佳，周边家居市场较为成熟；项目87、前期定位为奢华橱卫购物中心，以国内外顶级橱卫产品为主要业态；后调整为一站式家居主题购物中心，引进较大部分的家居饰品等业态。项目定位启发：项目定位要依赖于周边商业特征及市场需求，同时也要结合商家意向，不一味的追求高档奢华；另外，商业定位也是在经营中可以逐步调整和变化的。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 72业态定位思路业态定位思路业业态态定位定位思路思路业态定位思路业态定位思路区区域域商业商业竞争竞争分析分析区区域域商业商业竞争竞争分析分析商家商家调调研研商家商家调调研研项目项目属属性性项目项目属属性性项目项目功功能能项目项目功功能能项目可项目可选择选择业业态态项目可88、项目可选择选择业业态态市场市场需求需求业业态态市场市场需求需求业业态态项目业项目业态态项目业项目业态态项目业态项目业态PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 73商家调研商家调研调研对象：调研对象：1、主力店：大型餐饮、高档家具饰品品牌、高档奢侈品；2、次主力店：高档汽车品牌展厅、大型KTV、高档美容护肤机构；3、高端服装及用品：高尔夫服装、高尔夫用具、汽车品牌服装；调研目的：调研目的：1、估计大型商家在深圳的拓展意向；2、对片区的兴趣；3、面积及其他的需求；PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 74调研商家名录及结果调研商家名录及结果商家调研比例89、(商家共计36家)中式大型餐饮特色餐饮美容健身高尔夫家居饰品 汽车展厅调调研研结结果果：1、主主力力业业态态：部分大型中高档酒家及特色餐饮、高档家居饰品商家认可并看好香蜜湖车公庙片区的发展方向，有开店意向；2、辅辅助业助业态态：部分美容、健身会所、汽车展厅均有一定的意向；3、其其他他：以上是初步调研，还要在招商过程中，接触更广泛的商家，进行更深入的沟通，通过以上调研可以得出，部分未进入深圳区域的家居饰品、深圳区域给予扩张的大型餐饮及特色餐饮均有一定的意向。意向商家比例(共计10家)餐饮美容健身高尔夫产品雪茄、酒吧大型家居饰品汽车展厅PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 90、75业态主题定位业态主题定位品牌品牌旗舰旗舰店店/（顶级顶级奢侈奢侈品展品展示）示）1特特色色餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐2PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 76形象定位形象定位1以商家品牌以商家品牌旗舰旗舰店店以商家品牌以商家品牌旗舰旗舰店店/奢侈奢侈品展品展示示奢侈奢侈品展品展示示为主为主题题的的高端高端商业体商业体验验中中心心为主为主题题的的高端高端商业体商业体验验中中心心1、奢侈品展示：汇集顶级家居饰品及汽车展示于一体；2、高端服务：汇集高尔夫产品、服装、销售及展示于一身；PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 77形象定位形象定位2集集大91、大型型特特色色餐饮餐饮、休闲娱乐休闲娱乐于于一一集集大大型型特特色色餐饮餐饮、休闲娱乐休闲娱乐于于一一体的时体的时尚尚新新都都荟荟体的时体的时尚尚新新都都荟荟1、大型、特色餐饮：将大型餐饮及特色食肆集于一身，制造聚集效应；2、休闲娱乐：纤体美容、休闲、健身会所；PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 78大型餐饮大型餐饮PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 79特色餐饮特色餐饮PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 80文化零售文化零售-音像书吧音像书吧PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 81街区风景92、街区风景PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 82项目概况及属性研判项目概况及属性研判功能业态及主题定位功能业态及主题定位业态规划业态规划2项目解析及定位项目解析及定位 功能功能业态业态规划规划PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 83业态定位一业态定位一一、一、主主力力业业态态：一、主力业态：一、主力业态：1、家居主题精品家饰二、二、辅辅助业助业态态：二、辅助业态：二、辅助业态：1、汽车品牌展厅2、商务休闲娱乐：书吧、音像店、酒吧（清 吧）、面包店、西餐咖啡3、商务配套：金融、银行、证券、通讯营业厅、旅行社、培训、速递、典当行等三三、定定位位依93、依据据三、定位依据三、定位依据、汽车展厅占据城市景观大道：、汽车展厅占据城市景观大道：沿深南路分布大量汽车展厅，宝马、劳斯莱斯、法拉利、沃尔沃等品牌云集，便利的交通、良好的展示面、毗邻高档居住区或人流汇集区是展示店开设的重要因素；、精品家居深圳攻城略地：、精品家居深圳攻城略地：大量精品家居饰品全国攻城略地，笋岗及个性家居主题购物广场是他们抢占的主要领地，美克美加、美庭、达芬奇已在深圳占据脚跟；、富有文化特色的商务休闲场所需求旺盛：、富有文化特色的商务休闲场所需求旺盛：商务也休闲、商业也娱乐、商务也文化：商务区人士对便利的休闲、娱乐、商务接洽场所的需求是对商务区此类业态的有利支撑；PDF 文件使94、用 pdfFactory Pro 试用版本创建 84各楼层业态具体分布各楼层业态具体分布二层商业规划建议4055特力屋、宜家等3000-350030050040050010001500面面积积合合计计宝莱纳、乐汶堡、简约西餐、雨花、午后浓茶、星巴克、老树、百怡、皇家咖啡名典、上岛等万宁、屈臣氏康是美、妍丽、千色店、菏荷、丝芙立等万店通、百里汇建设银行、民生银行等目目标标商家商家25003000家居饰品家居饰品50%10%200-300100150西餐、咖啡厅200300个人用品护理生活型配套40旅社营业厅15050040便利店10%150250100300银行商务配套150-28050070095、汽车展厅30%200300500800高尔夫用品、服装销售展示一层商业规划建议比比例例承承租租能能 力力（元元）面面积积需需求求业业态态功功能能楼楼层层PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 85商业商业规规划划立立体体效效果果图图家居饰品高尔夫用品销售商务休闲服务、商务配套展厅、银行等家居饰品：3500展厅：500600服装高尔夫展示及销售：500800商务休闲服务：300500PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 86一层商业平层业态分布一层商业平层业态分布男卫女卫水前室下上FM丙618FM丙818弱电强电FM乙1321FM乙1221FM乙1596、21FM乙1321FM乙1221FM乙1521FM甲1521FM丙618FM丙618风风管井风地下室边线FM乙1521FM甲1521风风排烟井FM乙1121FM乙1521合用前室下风FM乙1521FM乙1121FM乙1521上北FM乙1521FM甲1021FM甲1221FM甲1021风FM乙1021M3MQ1MQ1MQ1MQ1MQ1MQ1MQ1MQ3MQ3MQ3MQ2MQ2MQ2MQ4MQ4MQ4MQ4MQ4MQ4MQ4MQ5MQ5MQ5MQ5MQ6MQ6MQ6M5M5M5M5M5M5FM乙1521M2M2FM乙1021进风井BY1530BY1530距地500弱电强电1.本图中钢筋混凝土墙厚及97、定位见结施图,除注明外,外墙及分户墙均为200厚加气混凝土砌块下上银行、个人用品护理汽汽车车展展示示：汽车、游艇等商务商务地地带带：旅行社、证券、通讯社、地铺、培训等特特色色餐饮餐饮休闲休闲区区生活超市、西餐、咖啡屋、茶社等、商务商务文化文化娱乐娱乐体体验验区：区：书吧、音像店、清吧、培训、高尔夫服装等便便利利生活生活：便利店、中介、旅行社、面包屋等PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 87业态定位二业态定位二一、一、主主力力业业态态：一、主力业态：一、主力业态：1、片区餐饮主题最大化大型特色餐饮2、填补片区空白健身会所二、二、辅辅助业助业态态：二、辅助业态：二、辅助业98、态：1、汽车品牌展厅2、商务休闲娱乐：书吧、音像店、酒吧（清 吧）、面包店、西餐咖啡3、商务配套：金融、银行、证券、通讯营业 厅、旅行社、培训、速递、典当行等三三、定定位位依依据据三、定位依据三、定位依据、很多大型、特色餐饮商家及健身会所商家看好车公庙片区的日渐成熟的商业环境，又在此开店计划；2、片区以中式酒楼为主，咖啡餐等仍有发展空间；PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 88各楼层业态具体分布各楼层业态具体分布4060加州红等中航健身会等40-60300030050020050010001500面面积积小计小计金蝶轩、现代厨坊名典、上岛等万宁、屈臣氏等万店通、百里汇99、建设银行、民生银行等目目标标商家商家15001800KTV娱乐15001800健身会休闲50%406012001800大型特色餐饮餐饮二层商业规划建议10%200-300100200咖啡厅200300生活用品超市生活型配套40旅社营业厅15050040便利店10%150250100300银行商务配套150-280500700汽车展厅30%200300500800高尔夫用品、服装销售展示一层商业规划建议业业态态比例比例承承租租能能力力（元元）面面积积需求需求业业态态功功能能楼楼层层PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 89商业规划立体效果图商业规划立体效果图特色餐饮/kt100、v服装高尔夫用品销售生活超市商务配套展厅特色餐饮：1500-2000休闲健身会所1500-2000ktv:1500-2000展厅：500600服装高尔夫展示及销售：500800规规划划思思路路：1、二楼在具体业态选择上，可选择单一主流业态；2、从业态的丰富性及租金收益角度出发，也可以多种业态组合，如：1800健身会所+1700特色餐饮；健身休闲会所大型餐饮健身会所高尔夫用品销售商务休闲服务、商务配套展厅、银行等单单一大一大型型主主力力店店：多多种种业业态组态组合合：PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 90一层商业平层业态分布一层商业平层业态分布男卫女卫水前室下上FM丙101、618FM丙818弱电强电FM乙1321FM乙1221FM乙1521FM乙1321FM乙1221FM乙1521FM甲1521FM丙618FM丙618风风管井风地下室边线FM乙1521FM甲1521风风排烟井FM乙1121FM乙1521合用前室下风FM乙1521FM乙1121FM乙1521上北FM乙1521FM甲1021FM甲1221FM甲1021风FM乙1021M3MQ1MQ1MQ1MQ1MQ1MQ1MQ1MQ3MQ3MQ3MQ2MQ2MQ2MQ4MQ4MQ4MQ4MQ4MQ4MQ4MQ5MQ5MQ5MQ5MQ6MQ6MQ6M5M5M5M5M5M5FM乙1521M2M2FM乙1021进风井BY102、1530BY1530距地500弱电强电1.本图中钢筋混凝土墙厚及定位见结施图,除注明外,外墙及分户墙均为200厚加气混凝土砌块下上银行、个人用品护理汽汽车车展展示示：汽车、游艇等商务商务地地带带：旅行社、证券、通讯社、地铺、培训等特特色色餐饮餐饮休闲休闲区区生活超市、西餐、咖啡屋、茶社等、商务商务文化文化娱乐娱乐体体验验区：区：书吧、音像店、清吧、培训等便便利利生活生活：便利店、中介、旅行社、面包屋等PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 91二层商业平层业态分布二层商业平层业态分布FM乙1521M6 M6 下M3第二防火分区1512.07m2第一防火分区1985.0m2103、FM乙1521MQ2MQ2MQ2MQ1MQ1MQ1MQ1MQ1MQ1MQ1MQ1MQ3MQ3MQ3MQ4MQ4MQ4MQ4MQ4MQ4MQ4M5M5M5M5M5FM乙1221FM乙1221M7M7M7M7M7M1M7M1M7M7M5M5FM乙1221FM乙1221 厨房烟道耐火材料砌筑风风男卫女卫水强电弱电新风机房管井排烟井FM丙618FM丙818风风FM乙1221FM乙1021FM乙1021FM乙1221FM乙1221FM丙618FM丙618FM甲1221FJL-24700上合用前室前室下上风风风风弱电强电管理用房前室风上下上下FM甲1521前室FM乙1521FM乙1521FM乙1521FM104、乙1521特色风味餐饮/KTV健身休闲会所PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 92商家选址商家选址中原资源中原资源3商家选址、中原资源商家选址、中原资源PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 93大型餐饮选址的一般要求大型餐饮选址的一般要求城市选择：城市选择：新店进入城市人口应高于40万、人均年收入应高于10000元的城市交通路况：交通路况：店面所在位置的交通状况良好，近三年内无交通道路限行、改造等市政计划以及餐点时间长久塞车等情况车辆通道：车辆通道：在店面正面主干路面隔离带两侧的任意一偶，至少50m以内应设有车辆掉头道口。建筑面积：3000以上105、门 面 位：门 面 位：店面应有独立门面广 告 位：广 告 位：店面正门前应有独立广告位停 车 位：停 车 位：在店面前或距店面50m半径内有充足的车位保证产权关系：产权关系：店面房屋产权明晰，无抵押或商业纠纷等客流与消费：客流与消费：店面周边地区应具备一定数量的常住人群或企业群且具有较高消费能力（以以上上内内容容仅仅供供参考参考）PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 94大型餐饮类代表商家大型餐饮类代表商家PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 95品牌连锁餐饮选址的要求品牌连锁餐饮选址的要求土建：土建：承重不小于450KGF/装饰：装饰：可按所106、需的格调及要求自行进行分割和装修出入口：出入口：设置正门、侧门、进货门排油烟：排油烟：需在外墙适当的地方安排约0.8m*0.6m之烟道出口，物业有0.8*0.6m排烟管通道至屋顶，有3M*3M可供旋转两台排油烟机放置处隔油池：隔油池：提供一个长3m，宽1.5m的室外地面空间作为设置三三级级隔隔油油池池所用，可直接接入下水道供水：供水：自来水给水管直径为DN50mm，水压不低于2.5-3KGF/，日供水量不少于30吨，餐厅独立使用排风：排风：租赁区域的适当位置开800*400的新风口2个，一个800*400的排风口空调：空调：甲方同意乙方自行设置空调系统。室外机与 餐厅距离不超过30m，空调主机107、占地约25（以以上上内内容容仅仅供供参考参考）PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 96品牌连锁餐饮类代表商家品牌连锁餐饮类代表商家PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 97KTV选址要求选址要求地理位置地理位置位于商场、办公楼密集之临路地段，交通便捷且高知名度使用面积使用面积4000，亦不大于6500，一楼独立大堂不少于400法律法规法律法规确定第几层楼以上或地下第几层以下不可设立娱乐场所，确定学校等教育单位，距离多少内不得设立娱乐场所，明确物业周边之市政规划无影响正常营业因素配套要求配套要求使用面积：4000总用电量：700DW(三相)空调冷108、量：150万大卡/H电话外线：50门瓦斯用量：120立方米水量：直径100MM水管其它配套其它配套物业本身附隔油池及化粪池停 车 位停 车 位平面及地下车位不少于70个个广 告 位广 告 位无偿提供位置安装霓虹招牌及户外大型直立广告招牌合 约 期合 约 期一般15-20年年，免租期6个个月月租租金金以当地商场承租行情为参考，再做五至六成的折扣使 用 权使 用 权明确物业可审批做为娱乐行业营业使用并可24小营业（以以上上内内容容仅仅供供参考参考）PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 98KTV类代表商家类代表商家PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建109、 99商家选址商家选址中原资源中原资源3商家选址、中原资源商家选址、中原资源PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 100商家资源商家资源中式餐饮中式餐饮非非深圳深圳商家商家联邦酒楼深圳深圳商家商家:小肥羊东来顺谭鱼头老院子巴蜀风湘鄂情漓江又一轩东北人民间瓦罐汤煨馆西湖春天咸亨酒家西子湖畔深圳深圳商家商家:海港酒楼春满园新梅园稻香酒家陶源酒家逸和轩酒家丹桂轩北海渔村明香酒家天天渔港唐宫海鲜舫好世界酒家金龙船酒家特特色色餐饮餐饮深圳深圳商家商家:必胜客(Pizza Hut)面点王仙踪林哈根达斯(Haagen Daz）顺德双皮奶蕉叶海皇粥店大王拉面塔可钟丹桂轩粥面店鼎泰丰四川110、豆花大三巴山天野天菌意粉屋星期五西餐厅澳葡街雨花西餐厅PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 101商家资源商家资源非深圳商家非深圳商家:Neway加州红（香港）钱柜KTV 1,000平方米以上面积要求深圳深圳商家商家:酷比龙非非深圳深圳商家商家:美格菲(Megafit)健健身身中中心心 1,000平方米以上面积要求深圳深圳商家商家:金朝阳中航好家庭健身中心工商银行建设银行农业银行中国银行招商银行广发银行深发银行深圳商业银行上海浦东发展银行交通银行华厦银行福建兴业银行恒生银行渣打银行东亚银行汇丰银行星展银行永亨银行银银行行300-1,000平方米面积要求PDF 文件使用 111、pdfFactory Pro 试用版本创建 102(约300平方米或以下)(300-1,000平方米)妍丽化妆品中心万宁屈臣氏SaSa千色店个人护理店个人护理店(约300平方米或以下)(300-1,000平方米)星巴克(Starbucks)品上品咖啡illy咖啡Kosmo咖啡SPR咖啡咖啡咖啡店店美容美美容美发发/SPA深圳深圳商家商家:元绿寿司舞鹤日本料理江之鹤日本料理福冈日本料理富士日本料理和民居酒屋中森名菜料料理理/餐饮餐饮 300-1,000平方米面积要求非非深圳深圳商家商家:元气寿司火间土Pokka Cafe非非深圳深圳商家商家:梦圆皇宫美容中心依贝佳美容中心深圳深圳商家商家现代美容112、卓悦美容院唐安琪美容1000平方米以上商家商家资资源源PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 103报告提纲报告提纲一、在区域研判和项目属性研究的基础上；一、在区域研判和项目属性研究的基础上；二、结合整体商业定位，提出增加商业面积的二、结合整体商业定位，提出增加商业面积的可行性分析；可行性分析；三、并就商业建筑规划调整建议、商铺划分及三、并就商业建筑规划调整建议、商铺划分及招商执行做出建议。招商执行做出建议。1.商业规划商业规划修改修改建议建议2.铺铺位划分位划分3.招商执行招商执行方方案案铺位划分、铺位划分、招商执行招商执行方案方案一、结合项目公寓及写字楼裙楼商业的属性113、；二、在区域商业特点（区域商业市场调研）分析的基础上；三、针对性的开展商家选址意向调研；四、参考典型类似案例；对项目所在区域进行研判的基础上，对项目功能业态主题做出定位建议，以指导下一阶段的建筑规划调整和招商执行工作的开展。1.区域商业价值研判2.典型案例分析3.项目属性分析4.项目功能、主题、业态定位及业态规划p空间结构初步分析p商家选址条件分析区域市场调研及项目定位分析研究方法策划内容报告结构PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 1041铺铺位位划划分及业分及业态态调调整整报告报告结构结构报告报告结构结构2招招商商执执行方案行方案PDF 文件使用 pdfFactor114、y Pro 试用版本创建 105原业态建议原业态建议银行、个人用品护理汽汽车车展展示示：汽车、游艇等商务商务地地带带：旅行社、证券、通讯社、地铺、培训等特特色色餐饮餐饮休闲休闲区区生活超市、西餐、咖啡屋、茶社等、商务商务文化文化娱乐娱乐体体验验区：区：书吧、音像店、清吧、培训、高尔夫服装等便便利利生活生活：便利店、中介、旅行社、面包屋等PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 106商铺划分原则商铺划分原则提升商业提升商业物物业形象业形象营造商业休闲环境；营造商业休闲环境；提升公寓提升公寓与与写字楼写字楼物物业形象业形象保证物业主昭示面商铺品质与形象；保证物业主昭示面商铺品115、质与形象；符符合目合目标标业业态态经营经营商铺划分面积不能过小，影响品质商家经营；商铺划分面积不能过小，影响品质商家经营；租租金金收收益益最最大大化化增大外街铺面积，并将其面积控制在合适范围内；增大外街铺面积，并将其面积控制在合适范围内；提升提升物物业的商业业的商业氛围氛围增加公共空间的使用，聚集人气增加公共空间的使用，聚集人气建建筑筑增增补补成成本本最最小小化化尽量不增加额外设施成本尽量不增加额外设施成本兼顾兼顾招商经营招商经营及及销售销售为发展商销售铺位预留空间为发展商销售铺位预留空间PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 107一层商铺划分建议一层商铺划分建议PDF116、 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 108二层商铺修改建议二层商铺修改建议PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 109一层商业业态适应性分析一层商业业态适应性分析特特色色餐饮餐饮区：区：经营上需求面积不大，80300平米，需要预留烟道。建议划分为等开间商铺，在招商上可合理组合高端高端商务配商务配套套区：区：由银行、通讯营业厅等组成，需求面积在100以上即可。由于该区域价值高，不建议划分小商铺。豪豪华华展展示示区：区：由于不同产品的需求面积不同，建议进行细分，划分为若干中型商铺进行组合使用，以满足多类商业业态需求。商务商务文文娱娱区：区：商务文娱需求面117、积适中，多在150平米以下，因此建议划分为中型偏大的多个商铺进行组合招商。生活生活配配套套区：区：生活配套需求面积不大，建议划分为小商铺。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 110二层商业业态适应性分析二层商业业态适应性分析大大型餐饮型餐饮主主力力店店区：区：大型餐饮需求面积较大，建议规划1500以上的商业面积。高档高档家家居居饰饰品品主主力力店店：此类高档零售业态需求面积较大，建议规划3000以上的商业面积。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 111一层商业经营业态调整一层商业经营业态调整商务商务地地带带：银行、旅行社、证券、地铺、文具书店118、等；便便利利生活生活：便利店、面包屋、蔬果店、等；特特色色餐饮餐饮休闲休闲区区生活超市、连锁快餐、西餐、咖啡屋、茶社等；商务商务文化文化娱乐娱乐体体验验B区：区：眼镜店、药店、花店、零食等商务商务文化文化娱乐娱乐体体验验A区：区：西餐咖啡屋、户外运动等；奢侈奢侈品展品展示示：汽车、游艇等；PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 112招招商商执执行方案行方案招商策略招商策略招商策略招商策略推广策略推广策略推广策略推广策略租金初步分析及建议租金初步分析及建议租金初步分析及建议租金初步分析及建议PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 113招商策略招商策119、略本项目定位于高端商务服务类物业，此类物业对于物业选址要求极高。鉴于本项目周边未能达到此类环境要求，因此需要一个经营性与高形象兼备的元素介入。本项目的招商策略为：1.主力先行。先期洽谈品牌佳、形象高的主力店进驻二层，以带动项目的形象营造与品牌吸引力；2.借势入市。待主力店意向确定后，籍此集中火力进行项目商业形象营造，主推北侧街铺。开始洽谈次主力店与重点商家；3.造势收盘。借助前期入市后的宣传声势与商家的积累，以主力店进场装修为时机，火热打造项目商业经营形象与高端特色。消化内街与南向街铺；本项目招商策略的主要目的为：蓄积势力，一路走红，不间断的完善商业成熟性。以主力店+北向街铺的成熟商业氛围带动120、内街与南侧街铺的招商。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 114阶段性招商策略阶段性招商策略商家积累期招商准备期强势招商期重点招商期开始接洽主力商家，并对目标商家进行初步意向探查，并保持商家联系，进行商家积累。主力店意向确定，进入签约准备期。与主力店签订品牌宣传授权书，借助主力店进行次主力店重点商家的积累。并同时进行前期的宣传营造主力店签约，进入强势招商期。借助主力店签约声势，集中宣传力量入市。本阶段主推北侧街铺，以此与主力店一同打造更完备的高端服务商业。招商对象为次主力店与重点商家主力店进场装修，进入重点招商期。通过前期对主力店+北侧街铺的商业营造，力推内街与南侧街121、铺。招商对象为重点商家与一般商家。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 115招商节点安排招商节点安排主主力力店店意意向向确确定定，签订签订意意向向协协议。议。开开始始洽谈洽谈次次主主力力店店与重与重点点商家商家次次主主力力店店进进场场装修装修北北侧侧街街铺铺全全部部签签约约实线为确定节点，虚线为不确定节点开开业，业，主主力力店店进进场场营业营业主主力力店店进进场场装修装修。2008第一季2008第三季2009第二季2009第三季接触接触主主力力店店与与部分部分重点重点商商家，家，累累积积商家。商家。2008第四季主主力力店店签签约约。与主与主力力商商家家进进行行意意向122、向接触接触。2009第一季PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 116招招商商执执行方案行方案招商策略招商策略招商策略招商策略推广策略推广策略推广策略推广策略租金初步分析及建议租金初步分析及建议租金初步分析及建议租金初步分析及建议PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 117推广策略推广策略A.本本项目前项目前期期与与中中期期宣传宣传主要主要以商家以商家为主要为主要对象，对象，宣传宣传项目的项目的经营经营优势优势。后。后期期逐逐渐渐过过渡渡到到以以消费消费者者为为对象，借助对象，借助主主力力店店与与已已签签约约商商铺铺集集中中宣传宣传项目项目消费消123、费前前景景。籍此籍此营营造造有有利利的经营的经营环境环境，推推动动内街内街与与南南向向街街铺的招商。铺的招商。B.本本项目项目推推广广策略的策略的主要主要载载体分体分为为传播媒传播媒体体（常常规规媒媒体，体，网网络络媒媒体，体，视讯媒视讯媒体体），现，现场场包包装装，纸纸上上宣传宣传品，商业品，商业活活动动四四种种。四四种种载载体体在在不不用用的招商时的招商时期期或或独独立立使使用用，或或与与写字楼公寓一同写字楼公寓一同搭搭配配。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 118媒体策略媒体策略本项目借助的常规媒体有：户外广告牌；主要进行强势招商期与重点招商期的宣传，以形象宣124、传为主。报版、软文；主要以软文为主，在前期形象营造与强势招商期时针对主力店的进驻前景进行宣传，以形象宣传与商业氛围宣传为主。电台广播；以交通台为主。在中期招商与后期主力店进场使用，宣传经营氛围与消费环境。此外，还有网络媒体。主要借助网络写手，在网络上宣传项目独特的高端商业形象。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 119其他载体策略其他载体策略纸上宣传品：项目需制作的纸上宣传品主要包括招商手册、招商折页。其中招商手册分为主力商家招商手册与一般商家招商手册。主力商家招商手册主要内容为二层商铺详图，一层相关商铺与相关数据指标数据，针对大型商家招商需求的解答等。该手册随招商人125、员主力店洽谈过程中有针对性的发送。一般商家招商手册，主要内容为一层商铺划分图，与业态规划，相关指标，经营前景等内容。招商折页不含商铺划分，仅做形象规划与业态延展，主要进行形象宣传发送。视讯载体：视讯载体主要是周边各高档写字楼与住宅电梯与电梯间液晶视频广告，主要在中后期投放，主要内容为项目特有的高端消费感，作为形象宣传，主力打造内街的消费特色。吸引高端消费者的注意，并推动内街招商。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 120工作时间安排PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 121招招商商执执行方案行方案招商策略招商策略招商策略招商策略推广策略推广策126、略推广策略推广策略租金初步分析及建议租金初步分析及建议租金初步分析及建议租金初步分析及建议PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 122租金策略由于本项目实际租金要根据目标商家寻访试测得出。而本项目计划在2008年10月进入实质招商阶段。因此，现阶段我们不编制租金策略，仅根据周边区域可比案例给出近期区域市场租金：可以看出右表列区域内可比项目一层街铺租金在200300元/平米月区间，二层租金在6070元/平米月。单位：（元/平方米月）深南大道沿侧 MINMAXMINMAX MINMAX01财富广场2002206010002阳光高尔夫大厦180180505003深南大道沿侧0127、4安徽大厦170200507005有色大厦18021006都市阳光20040012012007金润大厦200300607008喜年中心2002007070泰然四路09与泰然九路交汇处平均租金45055070100657510国惠康附近平均租金150400701006575泰然八路11金金谷谷商业商业广广场场18029012金谷二号二层16022013苍松大厦180300607014劲松大厦2003007070天安科技园15天安数码时代广场200300606016创新科技广场150220香蜜湖区域17东海商业街30050018东海购物广场300400150200 100150一层租金二层租金三层128、租金PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 123中原集团中原集团地址：香港九龙旺角弥敦道677号恒生旺角大厦18楼电话：00852-2810 1515 传真号码：852-2521 7909 深圳中原 深圳中原 地址：深圳市福田区民田路新华保险大厦三楼电话（0755）8221 1880 传真（0755）3398 0901中原地产代理（深圳）有限公司中原地产代理（深圳）有限公司CENTALINE PROPERTY AGENCY（SHENZHEN）LTD商业事业部商业事业部Commercial Department创造创造商业无商业无限限价值价值！创造创造商业无商业无限限价值价值！创造创造商业无商业无限限价值价值！PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建