1、1本报告严格保密谨呈：深圳市XXX房地产开发有限公司11/21/2024。城市风尚商业裙楼城市风尚商业裙楼营销策划报告营销策划报告2本报告严格保密针对性营销策划报告思路目标沟通目标沟通租金及价格租金及价格测算测算项目统筹项目统筹市场背景市场背景项目定位项目定位营销操作营销操作经济测算经济测算中心城概况三级市场分析租金统计及分析市场总结商业概况发展规划 项目周边商业概况典型楼盘统计分析定位思考定位依据定位建议定位之一定位论证定位之二租金测算价格建议价格测算一价格测算二销售模式对比价格建议销售模式建议3本报告严格保密目标沟通目标沟通什么业态定位最佳！利于市场后期的持续经营！定位最大限度支撑销售！成2、本合理控制！实现价值最大化，并能持久！4本报告严格保密龙岗中心城概况：深圳八大卫星城市之一，规划建设具有国际理念，配套深圳八大卫星城市之一，规划建设具有国际理念，配套设施齐全，布局合理，交通系统完善，是龙岗迈向城市化的先行城市！设施齐全，布局合理，交通系统完善，是龙岗迈向城市化的先行城市！1.龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，而且是龙岗迈向城市化的先行城区，中心城已成为龙岗国际化中心城区的重要标志之一。2.以居住为核心的中心城的规划建设，有着国际先进的规划理念，体现在环境、道路、商业、金融、教育、医疗、文化等各项公共设施的规划布局上。3.龙岗中心城的配套设施起点高，3、具有高效率的交通系统、高层次的产业结构，深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过，交通非常方便。重点提示：本项目位于龙岗中心城区，龙重点提示：本项目位于龙岗中心城区，龙岗中心城飞速发展前景为本项目商业带来岗中心城飞速发展前景为本项目商业带来更多市场机遇。更多市场机遇。5本报告严格保密龙岗中心城商业概况：商业主要以商业步行街形式形成，消费人口近商业主要以商业步行街形式形成，消费人口近40万，属内动万，属内动型商业；商业供过于求，商饱为忧，铺满为患；无集中商业，档次较低，商业分区型商业；商业供过于求，商饱为忧，铺满为患；无集中商业，档次较低，商业分区不合理，出现较多以家私、汽配、建材等4、大型专业市场，尚未成型。不合理，出现较多以家私、汽配、建材等大型专业市场，尚未成型。1.龙岗中心城的商业中心区，包括了龙城街道办、龙岗街道办范围内，分布在各大型住宅区附近的商业步行街铺，各大型商场和消费场所在内的诸多商圈，消费人口近40万，属于内动型商业。2.近年来，龙城和龙岗街道办的商业面积增速过快，超过了正常发展水平，商业供应量与需求量之比，远大于其他街道办。目前，商饱为忧，铺满为患，市场消化能力严重失衡，销售率一般只有约60。业态分布特点：1.没有集中的商业区业态，近年来大型商业如世贸中心和五洲风情MAIL纷纷以低租金引入万佳、天虹等主力店，带动其它铺位的招租。2.此类大型商城，定位档次5、差异大，分区不够合理，经营商品高低档次差异大，缺少中档商业进驻，因此一直难以形成有利于消费者集中进入选购的连结成片的“商业区”。3.从布吉沿深惠路往龙岗镇，105国道两侧多为家私、汽配、建材等大型专业集中市场，由于辐射区域和影响力半径小，始终未成气候。6本报告严格保密龙岗中心城发展规划：龙岗中心城定义为深圳辐射龙岗中心城定义为深圳辐射“珠三角珠三角”东北部城市群的东北部城市群的“次中心次中心”，随着龙岗中心城规划及配套设施的进一步完善和提升，龙岗中心，随着龙岗中心城规划及配套设施的进一步完善和提升，龙岗中心城城“城际中心城际中心”即将形成，其商业前景巨大！即将形成，其商业前景巨大！在2010年6、深圳市政府规划中，龙岗中心被定义为深圳辐射“珠三角”东北部城市群的“次中心”，“龙城龙岗墟”商业区也已定位为深圳4大次级商业区之一，随着政府未来推进关外基础建设，以及连续多年保持高经济增长速度，以带动龙岗全区居民消费支出在不断增加，居民消费结构有明显提升，未来的商业前景十分看好。“商业中心带”辐射影响半径在十至十五公里的定理，从布吉北部、横岗，直达龙岗、坪地这条“纵向轴”上，目前缺乏一个“中心商圈”。而“龙岗中心城”有奥体中心规划和地铁3号线动工等重大片区利好，又有中心城住宅供应急剧放量，区域人口有望迅速增长的潜因，预计3至5年后，将成为影响广东东部城市群的“城际中心”，而“龙岗老街五洲风情M7、AIL鹏达商业项目”这一商圈，有望成为带旺整个龙岗商业的龙头，形成规模和影响力类似于“东门人民南商圈”的大型商业核心走廊，即“龙城城际中心商业带”。龙岗中心城商业辐射范围的扩大，龙岗中心城商业辐射范围的扩大，基础配套设施的完善，基础配套设施的完善，“龙城城龙城城际中心商业带际中心商业带”的形成，区域人的形成，区域人口的增多，区域商业将有很大发口的增多，区域商业将有很大发展空间展空间7本报告严格保密项目周边商业概况：商业业态比较单一，偏向中低档次，主要以社区商业为主，商业业态比较单一，偏向中低档次，主要以社区商业为主，商业杂乱无统一规划，缺品牌号召力的主力店支撑。商业杂乱无统一规划，缺品牌号召力8、的主力店支撑。本项目周边商业主要以周边小区底商和回龙埔综合市场为主，商业业态主要是社区商业，同时由以下区位图可以看出项目周边一公里范围内缺乏具有代表性和亮点的集中式商业，缺品牌号召力的主力店支撑，与项目相隔较近具有较高档次和品牌特征的只有天虹商场。本项目商业业态定位应该在周本项目商业业态定位应该在周边市场中寻求商业空白点和差边市场中寻求商业空白点和差异化，最终实现商业的成功招异化，最终实现商业的成功招商和持续经营。商和持续经营。8本报告严格保密周边典型商业详细调查：通过对城市峰尚周边商业市场做详细的调研、分析，了解了周边商业现状、发展趋势以及铺面的租金水平和售价，为本项目商业业态、租金和售价的9、定位提供依据，以指导本项目销售政策的制定。下表是对项目周边位于吉祥中路、龙福路、长兴南路、龙平西路主要街道的典型楼盘尚景华园、城市花园一期、欧景城花园、回龙埔综合市场的商家进行详细调研。龙平大道平安路爱心路吉祥中路龙福路清林中路龙翔大道区人民医院保健院城市花园一期实验学校天虹商场交通银行假日酒店龙潭公园顺电龙岗汽车站万佳百货邮电局龙城中学世贸百货龙城中路清林小学余石岭生态公园本项目龙平大道平安路爱心路吉祥中路龙福路清林中路龙翔大道区人民医院保健院实验学校天虹商场交通银行假日酒店龙潭公园顺电龙岗汽车站万佳百货邮电局龙城中学世贸百货龙城中路清林小学余石岭生态公园本项目尚景华园欧景城回珑脯综合市场910、本报告严格保密租金区间统计分析：周边商业租金40-65元/占比50%，40元/占比28%，65元/以上占比22%，商业氛围淡，租金处于较低水平。通过调查资料表，可将项目周边铺面租金水平分为40元/以下，40-65元/以内和65元/以上，三个租金段位进行占比分析，得出周边商业目前主流的租金现状。分析：分析：从所选取的141家店铺租金进行统计分析来看，项目所在片区铺面租金水平主要在40-65元/之间，这个区间的租金水平所占比例将近占到总样本量一半，40元/以下的租金水平占到28%,而高于65元/的租金仅占22%，其中租金最高达到75元/，均是商业发展较成熟和人流集中的社区，而相对远离天虹商场片区商11、业繁华地段的商业较为冷清,租金水平较低,主要集中在65元/以下,可见项目所在片区目前铺面水平还处于较低水平,随着周边商业的发展和小区入住率的提高,租金水平将会有较大的提升.租金（元租金（元/）数量（家）数量（家）占比（）占比（）40以下39284065715065以上3122合计141100%10本报告严格保密商业业态范围分析：经营业态的丰富程度，反映出商业的繁华程度，现对周边商业的经营业态进行统计分析，了解项目周边商业的繁荣程度，找出市场空间。业态业态数量（家）数量（家）占比（）占比（）装饰,建材五金3928超市、便利店，烟酒，小商店2216餐饮2216美容美发美体、保健1511干洗、水店612、5其它115文具54地产中介54茶店43药店32服装、饰品32服务机构32数码冲印32总计141100分析分析:从上表对项目所在片区街铺业态统计可以看出，商业主要以社区商业为主，各类业态比较齐全，装饰材料类所占比例最大达28%，其次为餐饮、超市、便利店、美容美发，分别为16%、16%、11%，其他商业业态占比为2%5%，随着周边新楼盘的进一步开发以及各小区入住率的提高，消费能力也随之提高。11本报告严格保密路段平均租金分析：周边路段商业氛围淡，人流稀少，商业租金水平较低周边路段商业氛围淡，人流稀少，商业租金水平较低通过对项目周边几条路段的平均租金水平进行测算，可以知晓影响路段租金差异的主要因素13、，对项目所在的微观区域的特征有更深一层的了解。分析分析:从对项目片区主要路段的租金调研分析可以看出，吉祥中路商业经营状况较好，租金水平较高为6075元/，该路段人流较为集中，有一定的商业氛围；龙福路和长兴南路缺乏人流，商业经营较差，而且不同地段租金水平有较大差别，大部分商家反应经营一般或不好，且有部分空铺在招租，位于龙平西路上即龙岗汽车站对面的回龙埔综合市场2006年1月开始营业，目前周边缺乏人流和商业氛围，市场经营状况较为一般。位置位置租金（元租金（元/）吉祥中路6075龙福路3250长兴南路4048龙平西路（以回龙埔综合市场为参考）556512本报告严格保密周边典型楼盘综合调研：项项目目名14、称名称碧湖国际街区东方御花园罗马公园和兴花园天键骏城锦绣东方尚景欣园铺铺位位类类型型街铺+二层集中商业街铺+二层集中商业街铺+集中商业街铺街铺街铺街铺租售租售价格价格街铺:3-4万/一楼:110-130元/、二楼:70-80元/(对外招商租金)街铺均价:2.2万/，二层:1万/一楼:80-90元/街铺:1-1.9万/1.2万/1.4万/1.7-1.8万/1.5万/主力主力面面积积80-9050-6040-6040-10070-9040-5070-90商商业业体量体量1.6万4000多7000400068504000发发售售时间时间06年10月106年4月05年9月06年7月销销售售情况情况已售15、完共36间，已售26间已售完已售完已售完80%业态业态规规划划精品、服饰、美食、休闲娱乐一层不能做餐饮，二层可做餐饮公元购物街区社区商业无规划无规划无规划13本报告严格保密周边典型楼盘分析：周边楼盘商业空置较多，街铺以直接销售为主，二层周边楼盘商业空置较多，街铺以直接销售为主，二层或集中商业以整体销售为主，售价或集中商业以整体销售为主，售价.万平米之间，商业无统一规万平米之间，商业无统一规划划分析：分析：1.对项目片区在售和已售楼盘的调研，片区商业铺面销售主要以街铺为主，销售情况比较理想，销售价格主要以1.2-2万/为区间，最高价已达到4万元/；二层或集中商业销售方式一般以整体销售为主。2.所16、售铺面，面积适中（40-90），但目前还处于空置状态，多以业主自行招租为主，投资者主要考虑片区未来的发展会给铺面带来很大升值潜力。3.商业业态有统一规划的铺面销售价格较高，销售情况较好；无统一规划的商业铺面销售价格较低，销售情况也不是很理想。14本报告严格保密三级市场租金统计分析：三级市场相对二级市场已经过市场和时间的检验，比较接近实际，对项目的租赁政策的制定有较强的参考价值。分析：分析：根据对周边三级市场商铺调研可以看出，目前项目周边的城市花园一期有大量的街铺空置，且租金较低，商铺空置率的高低从某个程度上可以反应这个区域的经营状况，另外，三级市场的成熟度可看出片区商业的繁华程度。项目周边三级17、市场也刚刚起步，与前面的业态分析地产中介占比4%的比率一致，由此可见，项目周边商业还有待进一步发展。序序号号商商铺铺开开间间（米）（米）进进深深（米）（米）层层高高（米）（米）面面积积（）（）租金租金（元（元/月）月）1碧湖玫瑰园4157128362碧湖玫瑰园4.515794503碧湖玫瑰园316790604城市花园一期610660485城市花园一期37.5622.5366尚景华园10.81261305015本报告严格保密市场调查总论：1.龙岗中心城是深圳八大卫星城市之一，是龙岗迈向城市化的先行城市！龙岗中心城定义为深圳辐射“珠三角”东北部城市群的“次中心”，随着龙岗中心城规划及配套设施的进一18、步完善和提升，龙岗中心城“城际中心地带”即将形成，其商业前景巨大！2.龙岗商业近年来供应量急剧增加，大批商业物业上市，造成龙岗商业供过于求，除少数商业经营状况较好以外，大量的商业物业空置或者经营状况不甚理想。3.随着龙岗经济的进一步发展，近年来众多知名零售商家纷纷进驻龙岗，抢占龙岗市场，其中包括:商场、百货、大型超市、各类专业店等；同时龙岗商业出现较多专业市场，例如：都乐家私城、百安居、新亚洲商业数码广场等，龙岗商业已出现一定的繁华景象。4.龙岗地广人稀，其商业较为零散，尚未形成以众多项目联合起来综合型商业商圈，因此各个项目的规划定位基本是无序的，项目与项目之间缺乏整合，缺乏整个商业片区的凝聚19、力。16本报告严格保密针对性营销策划报告思路目标沟通目标沟通租金及价格租金及价格测算测算项目统筹项目统筹项目统筹项目统筹市场背景市场背景项目定位项目定位营销操作营销操作经济测算经济测算经济测算经济测算定位思考定位依据定位建议定位之一定位论证定位之二17本报告严格保密定位思路及定位核心依据定位思路定位思路本项目目前所处位置缺乏商业氛围和人流，且项目体量较大，因此在商业业态定位上需要慎重考虑和论证：项目定位不仅要满足周边居住人群的消费需求，更要增加商业的辐射范围和吸引力，吸引更多的外在人流，方能保证商业能够持续经营起来。定位核心依据：定位核心依据：1.秉持“主题引导、体验休闲、业态互生、合理布局”20、的规划原则；2.坚持选择最能在本项目良好生存的业态/商家组合，追求最科学的便利消费组合与布局；.依据周边商业业态调研情况进行定位，在市场中寻找商业空白点；.易于项目的快速招商并确保商业能够持续经营起来；减少开发商后期对商业的经营管理风险；.本项目二楼及以上供水功能设置完善，可完全支持休闲业态的用水量；.三楼有排污、排烟、化油功能，具备餐饮功能；项目每栋一楼都有建面在1500，层高在1.75左右的架空层,在工程上属赠送面积,也可以同时赠送给大卖场做仓库。这对大卖场具有吸引力。18本报告严格保密定位之一主题定位主题定位龙岗中心区大型商业广场龙岗中心区大型商业广场业态范围定位业态范围定位品牌主力店品21、牌主力店+品牌餐饮、休闲娱乐等次主品牌餐饮、休闲娱乐等次主力店力店+其他配套业态其他配套业态定位利弊分析定位利弊分析有利方面：有利方面：通过主力商家的进驻带动其他商家进驻支撑销售，易于其它铺面销售，有利于商业的整体经营，同时铺面销售价格可拉升到较高区间。不利方面：不利方面：主力商家承租面积大，租金较低，回报率低，难以销售，损失部分商业面积销售；目前项目周边缺乏人流和商业氛围，招商存在一定困难。业态分布业态业态楼楼层层分布特点分布特点主力店主力店百货、超市一层部分面积二层整层利用主力店强大的品牌号召力，聚集人流次主力次主力店店餐饮、休闲娱乐三层与主力店形成互补，充分引导人流，提升周边商铺价值配套22、配套业业态态品牌品牌商家商家品牌服饰一层部分面积承租能力强，占据商场有利位置运动、精品可是设置在主通道末端，带动人流动线，提升沿线商铺价值特色美食面积要求相对较大，引导人流走向电子通讯、银行灵活设置其他灵活设置，共享主力店人流19本报告严格保密定位之一核心支撑点：1.龙岗地广人稀，其商业较为零散，尚未形成以众多项目联合起来综合型商业中心。2.随着龙岗经济的进一步发展,近年来众多知名零售商家纷纷进驻龙岗，抢占龙岗市场，其中包括:天虹商场、万佳百货、世贸百货，岁宝百货等，但这些商业目前处于点状分布，尚未形成较大规模、具有一定品牌的集中式商业。3.具有一定规模的商业广场（面积在1-2万平方米以上的项23、目），其定位主要以“百货超市”的形式出现，而且百货面积远远大于超市面积，如海雅百货、崇尚百货、世贸万佳百货等；4.在一批逐渐成熟的商圈当中，如南油商圈（海雅百货）、南头商圈（南头家乐福）、蛇口商圈（蛇口沃尔玛），各个项目的定位走的差异化经营的道路，资源互补，不像传统的商圈那样，项目之间竞争性强度大。典型代表如海雅百货、蛇口沃尔玛；5.各个项目除了主力店标超以外，在不同的核心位置引进次主力店，几乎每个项目内部及其周边，均加大了餐饮、休闲娱乐的比例，以崇尚百货、五洲风情Mall等为例。6.通过前面市场调研项目周边一公里范围内商业主要以社区商业为主，缺品牌号召力的集中式商业中心支撑，为本项目定位提供24、市场空白。7.项目位于十字路口，交通便利，商业昭示性强，配套齐全，且周边存在较多高档住宅社区，随着周边社区的成熟，定位为商业广场有很大发展潜力。20本报告严格保密定位之一商家访谈论证商家商家名称名称 经营经营楼楼层层需求需求面面积积层层高高要求要求租租赁赁年限年限免租期免租期对对本本项项目看法目看法人人人人乐乐超市超市1-3层120004.5-6米10-15年1-2年目前人流不集中，做超市类不行，处在交叉路口，龙平西路没什么人流百佳百佳华华超市超市1-4层2万左右4.5-6米10年以上半年以上有向龙岗发展的意向，在深圳有8家店，对我们的位置不看好，人流太少，做不了沃沃尔尔玛玛1-3层1万左右525、-6米10-15年半年以上有一定意向,需要实地考察百佳超百佳超市市1-12层1500左右4米左右8年以上半年地理位子太偏，人流量稀薄，租金太高的话不考虑爱爱家超家超市市1-2层8000左右4米以上8年除装修外半年有在龙岗开店的想法，但具体要看位子、租金合适的话会考虑，关键看地段新一佳新一佳超市超市1-3层1万左右4.5米左右8年以上半年以上位置不是太理想，但是具有一定的潜力，以后可能会有一定的市场苏苏武牧武牧养养1-2层3000-50004米左右8-12年半年以上不看好做餐饮,需要在人流旺区21本报告严格保密定位之一商家访谈结论小结：小结：1、通过访谈，有4个超市商家对我们有一点意向，有3家不26、看好本位置；2、其中人人乐超市、百佳华百货不看好本项目位置，沃尔玛、百家超市、爱家乐超市、新一佳超市有一点意向,但仍认为本项目目前人流少,租金水平不能定得过高，餐饮商家认为本项目目前不适合做餐饮。3、本次访谈还着重调查了商家对本项目硬件设施及配套的要求。22本报告严格保密定位之二主题定位主题定位龙岗中心城片区家居家私专业市场龙岗中心城片区家居家私专业市场业态界定范围业态界定范围各大型家居家私主力店各大型家居家私主力店+其它配套业态其它配套业态说明：由于位于龙平大道上离项目不远处有一百安居，为了避免激烈竞争，因此建议本项目引进家居家私主力店业态方面可考虑与百安居业态形成差异化。定位利弊分析定位利27、弊分析有利方面：有利方面：根据项目目前所处位置，周边具备家居家私氛围，且有百安居，通过商家访谈，各大家居家私商家都有在周边开设分店意向，易于项目招商。不利方面：不利方面：家居家私商家承租能力低，回报率过低，难以支撑销售；业态分布业态业态楼楼层层分布特点分布特点主力店主力店百货、超市一层部分面积二层整层利用主力店强大的品牌号召力，聚集人流次主力次主力店店餐饮、休闲娱乐三层与主力店形成互补，充分引导人流，提升周边商铺价值配套配套业业态态品牌品牌商家商家品牌服饰一层部分面积承租能力强，占据商场有利位置运动、精品可是设置在主通道末端，带动人流动线，提升沿线商铺价值特色美食面积要求相对较大，引导人流走向28、电子通讯、银行灵活设置其他灵活设置，共享主力店人流23本报告严格保密定位之二核心支撑点1.房地产市场快速发展,未来一、两年内龙岗中心城住宅建面超过百万平方米，销售利好因素多，家居家私市场需求大。2.所在片区是以家私、家居装饰材料为主题业态的家装市场。3.随着百安居等著名品牌集团的进驻，商圈规模、知名度、人气渐旺的家居家私商圈正在逐步形成，龙平西路将形成龙岗最大、最具规模的家私家居市场。4.市场将日益成熟，辐射面将逐步扩大。消费群体除涵盖龙岗整个片区外，还将东突惠州，西进东莞。24本报告严格保密定位之二商家访谈论证商家名称经营楼层需求面积层高要求租赁年限免租期对本项目看法金海马家私1-4层1万.29、净高3.8米以上15-20年1年如果合作条件比较优惠，可以去，看好百安居在附近好百年1-2层1万以上一层6米,二层挑高4.5米15-30年8-12月有家居氛围，也正好在找位置，但想要靠紫薇花园边，有时间去看，现正和龙兴国际在谈商家访谈结论：家居家私商家都有在周边开设分店的意向，主要商家访谈结论：家居家私商家都有在周边开设分店的意向，主要看好周边有家居氛围，特别是项目旁边有百安居。看好周边有家居氛围，特别是项目旁边有百安居。典型商家访谈统计25本报告严格保密定位最佳建议：龙岗中心城大型商业广场龙岗中心城大型商业广场定位对比分析：定位对比分析：本项目最主要的目标是销售，因此项目定位主要考虑最大限度30、地推动销售，使售价支撑在一个较高的价格水平上，易于项目的整体销售；同时综合考虑项目的个性特征，建议本项目首选定位一：龙岗中心区大型商业广场龙岗中心区大型商业广场主主题题定位定位业态组业态组合合优势优势劣劣势势龙岗中心区大型商业广场品牌主力店+品牌餐饮、休闲娱乐等次主力店+其他配套业态1.片区规划为大型高档住宅社区，未来将有大量居住人群，从长远来看此定位利于商业的持续经营；2.主题明确，支撑销售，通过品牌主力店的进驻其他商业部分带动销售，同时提高价格；3.从项目商业规划来看，此定位最佳，可提升项目形象；1.从目前来看此定位招商存在较大困难。2.主力店占据较大面积，租金回报率低，难以销售，损失部分31、面积销售。龙岗中心城片区家居家私专业市场各大型家居家私主力店+其它配套业态周边新楼盘大量推出，家私家具需求量大，且周边有家居家私氛围，大多家居家私商家都有在周边开设分店意向，利于项目目前的招商工作。1.家具家私市场承租能力低，租金回报率低，难以支撑，不利于项目短期资金回笼；2.主题定位不鲜明，无特性，未构成项目买点，难以支撑目前销售26本报告严格保密大卖场商家调研统计大卖场商家调研统计本项目定位为龙岗中心区综合商业广场，充分了解龙岗中心区大卖场的经营状况及项目个性特征，为本项目定位做进一步论证，为此我们对龙岗中心区大卖场商家进行全面实地调研，以下为从中抽取的较有代表性9家调研样本：大卖场调查小32、结：大卖场调查小结：1.本次调研主要针对10家大卖场进行，其中有3家经营状况较好，4家经营状况一般，2家经营较差，总体来讲龙岗中心区目前商业还处在发展阶段，尤其是大卖场的经营状况还不是很理想；2.经营情况较好的大卖场所处位置好，人流大，具有一定的知名品牌，业态定位符合片区居民消费特征，经营较为一般或不好大卖场所处位置不甚理想，周边缺乏人流，缺乏品牌主力店支撑；3.龙岗中商业尚处在发展阶段，商业的繁华有待于提高，但随着新楼盘的开发和片区的成熟，商业有较大发展潜力，未来商业有往规模较大，业态齐全，更高档次的集中式商业发展的态势，这对本项目目前商业既是机会又是挑战。27本报告严格保密项项目名称目名称33、建筑面建筑面积积位置情况位置情况项项目定位目定位业态业态比例比例楼楼层业态层业态消消费费群定位群定位调查结论调查结论高新商高新商时时尚尚城城1600左右地处龙岗老街附近，人流量较大，但消费力不够，大多数为低消费群中低消费一层手机40%，其他电子数码105，二楼服装40%，鞋类10%一楼手机、数码产品，二楼服装、鞋类周边工厂职员及本地人位置有点偏，周边商业不太理想，街道太宽，离步行街较远金海湾鞋金海湾鞋业业1600左右位置较好，人流量较大，但消费群体有限中低档次鞋城鞋业：80%，服装20%一楼鞋子，二楼部分服装周边客户项目定位较好，商品款式较多，选择性较强世世贸贸百百货货5万左右位置好，人流大，34、商业氛围好购物中心分C区和D区，服装，休闲类各占一半C区1F男女装、化妆品、眼镜，2F女装、美容院，3F女装、纤体中心区中高收入群体世贸中心地理位置尤为优越，商业辐射范围广，人流大，商业经营好龙岗龙岗天虹商天虹商场场1600左右周边无集中的小区，靠近中心城，但项目周边消费力太低一站式大型购物广场家具：70%，办公：30%只有一层家居家具，办公两大类中低端在龙岗的打工一族龙岗家具市场较多，该项目附近有一个龙兴国际家具配套已倒闭，目前此类商业经营状况并不乐观乐兴乐兴家居广家居广场场5万左右靠近登喜来酒店，周边是一些汽配汽修的商家，布局零乱家具城分C区和D区，服装，休闲类各占一半1F真皮沙发2F餐桌35、布艺、沙发3F办公套间系列低档消费人群位置太偏，消费人群购买能力有限，门前正在修路整改，自身规模较小，品牌度不够，经营较差龙龙江家具城江家具城2000左右周边无集中的小区，靠近中心城，但项目周边消费力太低低档家具家私家具：70%，办公：30%只有一层家居家具，办公两大类中低端在龙岗的打工一族龙岗家具市场较多，该项目附近有一个龙兴国际家具配套已倒闭，目前此类商业经营状况并不乐观女人天下商女人天下商业业城城4500左右位于龙岗老街附近，人流量较大女性购物商城内衣20%，正装20%，休闲淑女装60%1-3层全部女装周边工厂人员及本地人项目定位较好，有点象女人世界，市场潜力大美家天地美家天地2万左右36、旁边不远有个百安居，周边是居民小区装饰建材超市1楼瓷砖、卫厨、五金、玻璃2楼油漆材料3楼家私窗帘周边常住人口龙岗地广人稀，人口不集中，消费层次参差不齐，商铺空置率较高，经营商家多以小型散户为主，经营较为一般，美家目前租金水平较低28本报告严格保密针对性营销策划报告思路目标沟通目标沟通租金及租金及价格建议价格建议项目统筹项目统筹项目统筹项目统筹市场背景市场背景项目定位项目定位营销操作营销操作经济测算经济测算经济测算经济测算租金测算价格建议价格测算一价格测算二29本报告严格保密项目租金测算项目一楼街铺租金区间测算项目一楼街铺租金区间测算通过对以上几个方面的分析，本项目商业铺面租金用“市场比较法”测37、算。同时综合考虑本项目的个性特征即“项目特征+位置因素+业态因素+交通因素+商圈因素”5大因素。项目特征：项目特征：项目的整体形象影响到项目未来的发展，规模大的商业易成行成市，人流较为集中，租金涨势较快；本项目商业规模大，商业体量近两万平米，在片区属于较大规模，但项目层高本项目商业规模大，商业体量近两万平米，在片区属于较大规模，但项目层高4.5-5.4米米在片区属于较低层高，具有一定的竞争劣势。在片区属于较低层高，具有一定的竞争劣势。位置因素：位置因素：地理位置因素影响到商业铺面的昭示性，人流的汇集以及项目地块的商业价值，从而会影响到铺面商业价值，地理位置越优越商业价值越高，商业价值越高租金涨38、势就越快；项目位于龙平西路和吉祥路交汇处，商业铺面具有很好的昭示性，过路车流量大，人气项目位于龙平西路和吉祥路交汇处，商业铺面具有很好的昭示性，过路车流量大，人气难以汇聚。难以汇聚。业态因素：业态因素：商业业态定位及业种组合与配比，影响到商业后期经营的成功与否；交通因数：交通因数：交通因素直接影响到人流、车流到达项目的便利性，交通越便利，铺面租金水平就越高；项目北面为宽阔繁忙的龙平西路，西面为笔直的吉祥路，周边有多路公交车经过，交通项目北面为宽阔繁忙的龙平西路，西面为笔直的吉祥路，周边有多路公交车经过，交通极为便利。极为便利。商圈因素：商圈因素：项目周边商业的繁华程度直接影响到铺面的招商、人流39、的汇集、进而影响到租金水平的高低。本项目目前周边商业氛围较淡，人流较少，对本项目目前的招商工作带来一定的困难。本项目目前周边商业氛围较淡，人流较少，对本项目目前的招商工作带来一定的困难。30本报告严格保密项目租金测算由上表得出本项目周边一楼租金基准均价为55元/，本项目定位为综合购物广场，按商业地产大卖场行情，按保守租金每年递增3%测算，得出本项目长期返租10年后平均租金：10年平均租金=55*（1.03+1.0609+1.0927+1.1255+1.1593+1.1941+1.2299+1.2668+1.3048+1.3439）/10=6565元元/说明：本项目目前以说明：本项目目前以55540、5元元/作为市场推广租金水平。作为市场推广租金水平。根据市场竞争项目的特质，我们选取与本项目有可比性的4条街道商业平均值用“市场比较法”进行测算，步骤如下：路段路段吉祥中路吉祥中路龙龙福路福路长兴长兴南路南路龙龙平西路平西路合合计计权权重重30%20%15%35%100%租金均价租金均价67.5元/41元/44元/60元/加加权权价价2086215531本报告严格保密项目租金测算项目二、三楼租金测算项目二、三楼租金测算 由于二、三楼铺面商业价值较一楼低，目前周边缺乏二、三楼租金参考值，根据商业地产市场行情及对本项目的经验判断，二楼租金水平一般为一楼租金的70%，三楼租金为二楼租金的70%：二楼41、租金基准均价=一楼租金基准均价*70%=45元/三楼租金基准均价=二楼租金基准均价*70%=31元/32本报告严格保密项目价格测算一租金返算法（按商业地产市场常规返租6%计算，即投资者可接受的最低商业地产投资回报率）租金返算公式：销售价格=租金价格*12月/年回报率一楼价值测算=一楼租金均价*12/6%=65*12/6%=13000元/二楼价值测算=二楼租金均价*12/6%=45*12/6%=9000元/三楼价值测算=三楼租金均价*12/6%=31*12/6%=6200元/本项目商业铺面售价计算主要以“租金返算”法为基准，同时结合周边商业项目基本售价水平，再综合考虑本项目商业铺面的个性特征和片42、区未来升值潜力得出。33本报告严格保密项目价格测算二通过对项目周边典型楼盘商业售价测算本项目商业价格项项目名称目名称东方御花园罗马公园和兴花园天键骏城锦绣东方尚景欣园铺铺面面类类型型街铺街铺街铺街铺街铺街铺主力面主力面积积50-6040-6040-10070-9040-5070-90销销售均价售均价2.2万1.45万1.2万1.4万1.75万1.5万说明：东方御花园和锦绣东方之所以卖出高价，也是基于这两说明：东方御花园和锦绣东方之所以卖出高价，也是基于这两个项目位置较好，预期展望值高，铺面具备街铺特征，面积适个项目位置较好，预期展望值高，铺面具备街铺特征，面积适中，在片区具有一定的知名度。中，43、在片区具有一定的知名度。34本报告严格保密项目一楼价格测算表权重本项目和兴花园东方御花园罗马公园天键骏城锦绣东方尚景欣圆权重45%5%20%20%5%5%地理位置0.250.20.180.180.220.190.20.19商业氛围0.20.10.130.120.140.110.110.11铺位规划0.150.120.120.120.120.110.120.11铺位类型0.150.10.140.130.120.110.120.11周边人口0.150.10.10.120.130.120.120.11业态规划0.10.10.060.060.080.060.060.06合计10.720.730.73044、.810.70.730.69销售均价1.2万2.2万1.45万1.4万1.75万1.5万比较均价1351416438301361790120000239722173935本报告严格保密项目一楼价格建议通过参考周边楼盘基本售价得出本项目一楼基准均价13500元/，根据商业地产市场行情，铺面价格一般在基准均价的基础上下浮动3000元/因此本项目一楼市场价格区间：10500-16500元/36本报告严格保密最终价格建议通过参考周边市场典型楼盘基本售价得出本项目一楼售价与通过租金返算得出售价基本吻合，在综合考虑项目铺面的个性特征和项目目前所处位置周边的特殊性，因此建议本项目商业价格为：一楼商业价值测算45、一楼商业价值测算=13000=13000元元/二楼商业价值测算二楼商业价值测算=9000=9000元元/三楼商业价值测算三楼商业价值测算=6200=6200元元/37本报告严格保密针对性营销策划报告思路目标沟通目标沟通租金及租金及价格建议价格建议项目统筹项目统筹项目统筹项目统筹市场背景市场背景项目定位项目定位营销操作营销操作经济测算经济测算经济测算经济测算销售模式对比价格建议销售模式建议38本报告严格保密项目销售模式建议销销售模式售模式优势优势劣劣势势适用条件适用条件直接销售简单方便,开发商所需要面对问题较少;1.无法保证较高销售价格;2.无法在最短时间内快速销售全部商铺;3.无法保证商业街后46、期经营状况,对投资者的投资信心受到影响;带租约销售1.通过招商保证前期商业定位与形象；2.能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；3.短期内使业主获得稳定收益。1.铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；2.未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；3.销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；4.中、长期收益难以稳定；5.后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；6.各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。短期返租销售（35年）1.前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。2.帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信47、心，又能在返租后卸下返租包袱；3.35年返租期较适中，35年后商业有可能旺。1.承担前几年的返租补贴；2.返租结束后的统一经营管理要求较高；3.因返租而产生相应的返租法律风险。长期返租销售（10年）1.前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；2.给投资者坚定信心。3.返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。4.如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能兑现承诺回报。1.承担十年的返租补贴；2.如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。3.因返租而产生相应的返租法律风险。39本报告严格保密长期与短期返租销售模式对比分析1、从销售角度48、看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别，长期返租更能给投资客户带来信心保证。2、从风险角度看，短期返租相对于长期返租，短期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。40本报告严格保密操作模式建议本项目最主要的目标是销售。因此，最大限度地推动销售，使售价支撑在一个较高的价格水平上；同时，本项目定位为大型综合商业广场，通过大型主力店的引进带动项目整体商业的销售，因此会面临两个方面的销售一是除了大卖场以外的部分商业销售，二是大卖场部分的销售，由于大卖场承租年限都较长，返租必须与实际承租年限对应起来，所以建议本项目的销售模式:1.短期49、返租3年的销售模式（大卖场以外部分商业）2.长期返租10年的销售模式（大卖场）说明：为了实现商业的最大价值，项目操作过程中短期返租先进行销售，后期依据实际情况再进行大卖场的铺面销售。41本报告严格保密短期返租价格建议：7%（第一年）；8%（第二年）；9%（第三年）备注：本回报率为含税回报率。通过测算：一楼均价为15000元/；二楼均价为12000元/；三楼均价为8000元/。实际收益测算如下：一楼实收均价：15000-15000*(0.07*1+0.08*1+0.09*1)+65*12*3=13740元/二楼实收均价：12000-12000*(0.07*1+0.08*1+0.09*1)+45*50、12*3=10740元/三楼实收均价：8000-8000*(0.07*1+0.08*1+0.09*1)+31*12*3=7196元/42本报告严格保密长期返租价格建议：1010年返租年回报率建议如下：年返租年回报率建议如下：6%（前4年）；7%（中间3年）；8%（后3年）备注：本回报率为含税回报率。通过测算：一楼均价为17000元/；二楼均价为12000元/；三楼均价为10000元/。实际收益测算如下：一楼实收均价：17000-17000*(0.05*4+0.06*3+0.07*3)+55*12*10=13570元/二楼实收均价：12000-12000*(0.05*4+0.06*3+0.07*3)+45*12*10=10320元/三楼实收均价：10000-10000*(0.05*4+0.06*3+0.07*3)+31*12*10=7820元/43本报告严格保密众厦地产预祝项目圆满成功众厦地产预祝项目圆满成功!Thanks!深圳市众厦地产顾问有限公司深圳市众厦地产顾问有限公司