1、贵阳特兴尚义路项目商业裙楼定位报告贵阳特兴尚义路项目商业裙楼定位报告昆明嘉唯房地产营销策划有限公司2012-8-301谨呈：贵阳特兴房地产开发有限公司2开发商目标开发商目标经过双方沟通，可明确开发商对尚义路项目开发目标如下：1、项目拆迁成本较高，需要通过商业裙楼销售，实现项目利润转化2、项目商业裙楼后期运营能够存活，必须找到适合项目，适合地段的业态，商业档次丌是核心。通过对目标的解读，我司认为目标核心是商业裙楼销售，但只有通过项目准确的商业定位来支持销售，才能在前期图纸阶段完善商业相关功能设施布局，避免造成后期的改动和成本浪贶，才能避免后期商铺销售完成，但无法经营，导致给开发商带来后续运营的麻2、烦和对品牌的损害。3报告需要解决的问题报告需要解决的问题通过对开发商目标的解读，本此报告不解决销售的问题，而是解决如何具备实现销售的前提和支撑条件。报告需解决的问题如下：1、对本案商业价值进行综合研判；2、本案所处区域商业市场竞争环境如何？对本案开发有何影响；3、通过调研与分析，如何对本案进行合理的发展战略定位；4、本案商业准确市场定位是什么，业态如何组合，动线如何组织；5、结合定位适合本项目的经营方式的选择以及对销售方式的建议；4项目定位思路项目定位思路项目界定定位解析城市商圈分析客户目标及解析城市商业格局城市商业特征商业定位业态定位动线设置项目规划条件项目区位环境条件定位初判物业销售方式建3、议发展策略第一部分第一部分 项目属性分析项目属性分析561 1、项目经济技术指标解析、项目经济技术指标解析项目整体建筑面积：约13万平方米商业总建筑面积（含地下一层）：约3.4万平方米。地上商业建筑面积：约2.4万平方米地下一层商业建筑面积：约1万平方米商业面积占总建筑面积占比：约26%项目商业总体量约为3.4万平方米（含地下负一层），属于中小规模商业体量，该商业规模仅与中型百货体量相当。该商业规模无法对整个区域商业环境和价值发该商业规模无法对整个区域商业环境和价值发生改变，规模影响力有限。生改变，规模影响力有限。72 2、项目商业规划条件、项目商业规划条件项目商业为住宅底商裙楼规划，整体商业4、区域为地上3层+地下1层，共四层商业格局。在地上商业部分规划有大型中庭空间进行垂直交通组织。地上商业部分单层面积在约0.78万平方米，单层面积较小。商业物业区域地面区域屋顶架空层项目商业为传统住宅底商裙楼规划，加上单层商业面积较小，难以在商业空间上项目商业为传统住宅底商裙楼规划，加上单层商业面积较小，难以在商业空间上变化和空间体验，只能是单一的中庭设置。变化和空间体验，只能是单一的中庭设置。83 3、项目商业定位规划限制条件、项目商业定位规划限制条件1）项目商业部分为住宅底商裙楼，将对餐饮、娱乐业态造成很大程度的限制。主要是体现在环评、排烟、油污等方面。按照建筑规范要求，以上业态将在项目定位规5、划上受到很大程度限制。2）项目商业临街区域商铺均被还建，商业整体形象缺乏临街商业展示面，未来还迁商铺的业态业种难以控制，项目整体商业形象和经营定位均受到影响，商业内部的价值将会受到冲击。3）项目商业地下一层业态已被政府要求为农贸市场，将还迁对面城市方舟裙楼临时过渡性市场。该业态将很大程度上影响商业整体形象，对商业其他业态落位将产生排斥性。根据以上商业定位规划限制条件，本案商业未来定位发展方向将在很狭小的范围内结合项根据以上商业定位规划限制条件，本案商业未来定位发展方向将在很狭小的范围内结合项目所在的区域特点来进行选择和判断。目所在的区域特点来进行选择和判断。94 4、项目区位条件、项目区位条件6、项目位于南明区内，属于城市传统中心城区内，地块距离城市主要功能区距离均项目位于南明区内，属于城市传统中心城区内，地块距离城市主要功能区距离均较近，区位优势较为明显。较近，区位优势较为明显。距离火车站 1.3公里距离南明区政府0.5 公里距离大南门商圈1.5公里距离贵阳大十字商圈 1.7公里距离贵阳喷水池商圈2.1公里105 5、项目周边交通条件、项目周边交通条件项目地段周边路网发达，项目所处的青云路均连接城市核心主干道，通达性好。项目地段周边路网发达，项目所处的青云路均连接城市核心主干道，通达性好。但项目本身并不临近任何城市主干道，项目昭示兴较差。但项目本身并不临近任何城市主干道，项目昭示兴较7、差。116 6、项目周边环境条件、项目周边环境条件南面为尚义路尚义路但该路段为断头路并未与城市主干相连接。北面为尚义路、干货、调料市场，与瑞金南路相连但无车行道东面为青云路，尚未拆除的水产品市场。西面为居住社区项目周边整体环境仍为低端的农贸及相关副食产品的批发，老居民区，城市面貌项目周边整体环境仍为低端的农贸及相关副食产品的批发，老居民区，城市面貌较差。较差。127 7、项目周边环境条件项目周边环境条件贵阳大剧院工人文化宫南明区政府甲秀楼本案省委滨河公园筑城广场商务及酒店密度区商业、商务及酒店密度区火车站项目外围环境较为理想，商务、政务氛围较为浓厚，是贵阳城区较为集中的旅游休项目外围环境较为理8、想，商务、政务氛围较为浓厚，是贵阳城区较为集中的旅游休闲集中区域，距离火车站较近，是城市主要展示形象的窗口。闲集中区域，距离火车站较近，是城市主要展示形象的窗口。138 8、项目属性小结项目属性小结属性属性具象具象诠释诠释区位区位城市核心区域贵阳传统城市中心中的老居住区交通交通组织便利连接多条城市主干道，但项目不临核心干道，缺乏昭示性周边环境周边环境低端专业市场项目地周边为低端的农贸市场，环境较差外围环境条件外围环境条件贵阳城市形象窗口城市中心旅游景点集中区，商务、政务集中区项目项目中小体量约3.4万平方米，中型百货规模住宅裙楼商业-1-3F四层裙楼商业位于城市中心中老居住区位于城市中心中老居9、住区，非核心干道展示面的中小体量住宅裙楼商业非核心干道展示面的中小体量住宅裙楼商业。第二部分第二部分 项目周边商业环境分析项目周边商业环境分析14151 1、项目周边现状商业环境、项目周边现状商业环境青云路东段，项目周边以尚未拆除的水产品市场、农贸市场以及干货调料市场为主体。青云路中段一针织厂建材市场为核心，辅之以社区商业配套整体商业档次环境偏低。青云路东段以大众中档餐饮为核心，辅之以社区商业配套。161 1、项目周边现状商业环境、项目周边现状商业环境整体青云路晚上为贵阳较为著名的“夜市”，以占道经营的“排挡”为主体，整体夜市氛围较好，环境档次偏低。171 1、项目周边现状商业环境、项目周边现10、状商业环境项目所处区域内虽出现新兴商业体，但体量较小，整体规划社区商业中心，以超市项目所处区域内虽出现新兴商业体，但体量较小，整体规划社区商业中心，以超市+临街临街底商形式组合，在整体上难以改变整个区域商业形象。底商形式组合，在整体上难以改变整个区域商业形象。裕阳大厦位于贵阳市青云路42号，是由裕阳房开开发建设的高层住宅，楼层：30层，地下2层。项目北连人民广场，距离人民广场仅400米，南接贵阳火车站，西通南明河畔，东至甲秀楼。裕阳大厦项目占地面积4350，建筑面积44857，容积率6.9，绿化率为20%。楼层总高30层，裕阳大厦为商住楼。项目1层为临街商业已销售完毕，2-4层为星力百货旗下超11、市业态，预计年底开业。整体商业定位社区商业中心。18综上，青云路以中低餐饮、专业类市场、夜市等业态所形成的商业环境氛围表现为低端和环境差。社区配套型商业难以改善片区整体商业环境。除非整条路段进行整体大规模改造，否则中短期内难以形成根本性改变。这将造成项目商业定位档次难以拔高，业态的选择将受到局限。1 1、项目周边现状商业环境、项目周边现状商业环境192 2、项目外围区域商业配套、项目外围区域商业配套沿南明河片区：沿南明河片区：南明河在箭盘街区域，以南明区政府为核心，沿河形成以独栋建筑形式的高端餐饮。该区域为贵阳中心区较为集中的高端餐饮聚集区，成为政府、高端商务接待区域。202 2、项目外围区域12、商业配套、项目外围区域商业配套沙冲北路区域：沙冲北路区域：该区域以鸿通城、沃尔玛、浙商综合批发市场以及贵阳茶城形成以零售商业和专业市场并存的新区域型商业中心。该商业主要依托于城市主干道和火车站人流所形成。贵阳茶城本案浙商综合批发市场沃尔玛鸿通城212 2、项目外围区域商业配套、项目外围区域商业配套建材家居市场集群：建材家居市场集群：在项目2公里范围内聚集了低、中、高档次的建材家具专业市场和卖场。市场规模大，档次齐全，其市场均临城市核心干道，昭示性好。红星美凯龙中新建材市场浙江商城红太阳家具广场针织厂建材市场银隆建材市场本案222 2、项目外围区域商业配套、项目外围区域商业配套综上，青云路外围商13、业环境其主要表现为三大类业态：专业市场、餐饮以及零售业态。外围环境的商业氛围和形象表现为专业市场扎堆，形成以大型建材家具专业市场集群，辅之小型综合类批发市场、茶叶市场以及项目所在地的农贸市场。餐饮业态主要集中在以箭道街为代表的高端餐饮和青云路为代表的中低端餐饮两个集中区。餐饮业态目的地性较强，对商业昭示性要求不高，但交通通达性较好，两个集中区均处于与城市主干道相连接的次干道区域。零售业态主要集中在交通通达性好，人流，车流密集，居住人口集中的沙冲北路区域，以鸿通城和沃尔玛为代表。项目所处区域具有专业市场和餐饮两大业态的商业氛围和环境，可作为项目商业项目所处区域具有专业市场和餐饮两大业态的商业氛围14、和环境，可作为项目商业定位发展的方向，而零售业态与沙冲北路区域相比各种支撑零售业发展的条件相定位发展的方向，而零售业态与沙冲北路区域相比各种支撑零售业发展的条件相差较大，难以与之融合和竞争，零售业态无法在本项目落位。差较大，难以与之融合和竞争，零售业态无法在本项目落位。第三部分第三部分 贵阳城市商圈分析贵阳城市商圈分析23241 1、贵阳市商业格局分析、贵阳市商业格局分析贵阳商业发展高速，档次齐全，业态以中档百货为主，形成了以“喷水池-大十字”、“大西门-市西路”、“大南门”为核心,周边商圈快速形成的商业格局。大南门商圈大南门商圈本案25百货业在商圈内占主导地位，大型百货商业面积超过百货业在商15、圈内占主导地位，大型百货商业面积超过2020万平方米万平方米新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化，主要为超市、专卖店、专业店、便利店等新型业态在商圈内逐渐得到发展，已初步形成各种业态互为补充、互相竞争的商业格局大型商业综合体逐步引入。百盛龙港店已出现“超市+百货”的新型业态组合，其商业规模及业态辐射能力尚未超出传统百货。业态业态典型物业典型物业百货商城国贸广场、智诚名店、南国花景购物中心、东方华仔、百盛龙港店、百盛鲜花店、时代广场、老百货大楼、百货大楼、德龙港名店专业卖场国美电器喷水池店、苏宁电器喷水池店、国鼎家电喷水池店、中意电讯喷水池店、红华家电大十字店、万卷书城、艾维时尚体育用品卖16、场、互动体育用品卖场餐饮必胜客喷水池店、德克士喷水池店、德克士小十字店、肯德基大十字店、肯德基时代广场店、欢乐比萨娱乐百花剧场、雅迪尔国际商务会所、芝加哥夜总会、世纪星光电影城2 2、“喷水池、“喷水池大十字”商圈大十字”商圈26地位地位贵阳居民认知度极高的传统市级商圈商圈范围商圈范围包括大西门周边100米环带，长500米的市西商业街，长约700米的市西路批发市场商业规模商业规模总商业面积约35万平方米总商圈零售商业市西商业街百货商场批发商业市西路批发市场3 3、“大西门、“大西门-市西商业街”商圈市西商业街”商圈27商圈内百货总商业面积约为12万平米均是营业面积在2万平米以下的单体商业，主题17、化和专业化经营较为突出大部分力图摆脱市西路低档形象，但均止于中档3 3、“大西门、“大西门-市西商业街”商圈市西商业街”商圈283 3、市西商业街、市西商业街历史历史始于1982年，马路市场、摊位式；1996年市西路高架桥建成，形成市区商业街规模规模长约500米，共三层次，总面积约为18000平米业态业态成人服装、小商品、童装玩具、鞋类档次与消费群贵阳低档商业的代表，主要面向贵阳低收入阶层、学生及郊区消费群294 4、市西批发市场、市西批发市场规模规模长约700米，含约30栋商场，40个市场，总商业面积约20万平米，商户约4000户业态业态成人服装、鞋类、童装玩具、小商品、床上用品、文化体育用18、品使用率使用率两端空置较少，中段空置较多，部分可达20%地下一层、一层空置较少，二三层空置较多30商圈范围商圈范围：以腾达广场为中心，含瑞金南路，中山西路区域商业区域商业：星力百货女性主题馆，亨特购物中心、恒峰步行街等地位：地位：大南门商圈位处贵阳市中心位置，与人气较高的市西商圈相临，并受其影响，因此商圈的商业氛围较好5、“大南门”商圈、“大南门”商圈316、贵阳城市商圈分析小结、贵阳城市商圈分析小结四大商圈均为传统的市级商圈，为贵阳市认知度最高的商业核心区域四商圈作为贵阳零售商业和批发商业的代表，分别定位于中、高档和低档，且客户群多样化“喷水池-大十字”将继续强化其贵阳第一零售商圈的地位，并19、逐渐南向发展“大西门-市西路”受城际交通影响，未来贵阳服装鞋帽批发行业“霸主”地位受挑战“大南门”区域商业相对饱和，区域发展相对稳定四大商圈均在集中在项目以北区域，是贵阳最为集中的零售商业中心和服装类批发市场，城市四大商圈均在集中在项目以北区域，是贵阳最为集中的零售商业中心和服装类批发市场，城市的商业格局难以在短时间内改变以四大商圈为核心的商业布局。项目距离以上四大商圈均在的商业格局难以在短时间内改变以四大商圈为核心的商业布局。项目距离以上四大商圈均在3 3公里范围内，项目体量和区位条件难以与中心区零售商圈和服装批发市场相竞争，自身难以形公里范围内，项目体量和区位条件难以与中心区零售商圈和服装20、批发市场相竞争，自身难以形成一个新的城市商圈和服装批发市场，项目不具备发展以上两种业态的可能和条件成一个新的城市商圈和服装批发市场，项目不具备发展以上两种业态的可能和条件。32第四部分第四部分 项目商业定位初判项目商业定位初判1 1、客观现状、客观现状33项目规划中小体量,无规模优势，影响力有限传统住宅裙楼规划，-1-3层区位条件属于城市中心区地段，但出于老居住区中，环境较差交通通达性好，但无临城市主干道展示面周边环境项目位于老居住区，整体环境较差。周边商业为低端专业市场、中低端餐饮业态及“夜市”，商业档次低环境差，但人气较旺。外围环境项目周边聚集城市中心的主要景点资源，城市主要的窗口形象项目21、周边聚集贵阳主要的政府机关和商务区，政务，商务氛围浓厚商业环境城市核心商圈集中在项目以北区域，以零售业态和服装批发市场为主城市核心商圈聚集，体量巨大，项目体量难以与之竞争，打造新商圈342 2、限制条件、限制条件由于是住宅裙楼地上，餐饮及娱乐业态受限。政府要求农贸市场回迁到负一层，将极大影响整体商业形象及业态规划。商业临街铺面均被还建，剩余为裙楼内铺及高层商业，销售难度极大。353 3、开发商目标实现难点、开发商目标实现难点开发商目标：开发商目标：实现商业裙楼的销售，通过商业销售实现项目利润实现目标难点：实现目标难点：项目不具备临城市主干道展示面，项目周边商业环境差，档次低，项目本身商业体量有22、限，无法跳出周边环境形成项目单独的主题卖点。商业临街铺面均以还建，剩余大量内铺及高楼层商业，剩余物业销售难度大。如：裕阳大厦，2-4楼销售给星力集团作为超市，实际零散销售均为1楼临街商铺。时代城市1楼商业已销售完毕，但2-4楼商铺未售出。解决思路：依托现有的项目周边环境和资源条件，结合项目现有的物业条件，解决思路：依托现有的项目周边环境和资源条件，结合项目现有的物业条件，找到具有市场发展空间的商业定位，形成商业卖点支持，实现商业销售目标。找到具有市场发展空间的商业定位，形成商业卖点支持，实现商业销售目标。364 4、项目定位初判、项目定位初判客观现状客观现状限制条件限制条件开发商目标开发商目标23、目标难度目标难度解决思路解决思路嘉维经验嘉维经验定位思路定位思路升级升级补充补充升级思路：升级思路：依托项目现有餐饮以及“夜市”所形成的中低端餐饮业态形成，结合项目外围区域的商务、政务以及文化旅游等聚集优势，进行业态提升。升级可以是档次亦可以是经营模式，具体内容下文餐饮业态定位延展中来进行阐述。补充思路：补充思路：依托项目现有专业市场氛围，结合项目自身的条件和交通系统，对项目周边专业市场进行延展，通过补缺的形式与周边专业市场错位发展，避免直接的市场竞争。具体内容下文专业市场定位延展中进行阐述。37第五部分第五部分 项目餐饮业态延展分析项目餐饮业态延展分析注：本定位方向在不考虑规范限制条件下为前24、提1 1、贵阳居民消费特征、贵阳居民消费特征3876.04%76.58%77.97%73.64%71.00%72.00%73.00%74.00%75.00%76.00%77.00%78.00%79.00%05000100001500020000250002008200920102011人均收入人均支出支出收入比343.53378.02484.78559.7623.00%20.10%19.60%19.80%17.00%18.00%19.00%20.00%21.00%22.00%23.00%24.00%01002003004005006002008200920102011社会消费品零售总额增幅4725、.1558.9467.7571.2720.70%13.00%16.90%00.050.10.150.20.25010203040506070802008200920102011餐饮业零售额增幅贵阳人喜欢花钱，喜欢吃贵阳人喜欢花钱，喜欢吃。贵阳人均收入保持的快速增长，消费支出一直保持这70%以上比例增长。在贵阳社会消费品零售总额保持18%以上，贵阳消费意愿较强。其中餐饮业零售额保持较高的增长速度，占到社销品总额13%。贵阳人在消费支出中餐饮消费达到约1600元/月。2 2、贵阳餐饮业发展概况、贵阳餐饮业发展概况39贵阳市现有餐饮服务单位1万余户，其中餐饮单位3千余户、其余为小饮食店、机关、学校食26、堂等。全市有一定规模的餐饮店1000家左右，限额以上约150家，其中主营海鲜的20余家，黔菜特色店20余家，特色火锅店约20家，快餐店约15家，其余为综合性的餐厅。市场规模不断扩大。2008年至2011年我市餐饮业累计完成社会消费品零售总额约245亿元，2011年我市餐饮业累计完成社会消费品零售总额71.27亿元，比去年同期增长16.9%。市场细分不断深化。中餐、西餐、中西合璧餐，正餐、快餐，火锅、休闲餐饮、主题餐饮等业态快速发展。市场需求大众化。我市大众化餐饮发展较为普及，发展规模持续扩大，满足大众化需求，面对大众消费的餐饮企业已成为我市餐饮业发展的主体力量。贵阳餐饮市场发展潜力巨大，规模不27、断扩大，市场细分不断深化，经营方式连贵阳餐饮市场发展潜力巨大，规模不断扩大，市场细分不断深化，经营方式连锁化，市场需求大众化。锁化，市场需求大众化。403 3、贵阳旅游业发展概况、贵阳旅游业发展概况187.29294.85425.96612.3749.50%57.40%44.50%43.80%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%01002003004005006007002008200920102011旅游总收入增幅262632823945525025.50%20%33%00.050.10.150.20.250.30.35010002028、0030004000500060002008200920102011旅游人数增幅贵阳旅游城市，旅游消费将刺激本地餐饮业发展。贵阳旅游城市，旅游消费将刺激本地餐饮业发展。贵阳旅游业保持快速发展趋势，每年旅游收入以40%以上速度递增，旅游人口以20%以上速度递增。庞大的旅游人群为本地餐饮业发展提供了坚实的基础，将大大刺激本地餐饮业的发展。4 4、项目地缘条件优势、项目地缘条件优势41区位优势区位优势项目处于贵阳城市中心内，与多条城市主干道相连接，道路通达性好，临近城市主要核心商业圈。商业氛围商业氛围项目所处青云路本身具有一定中低端餐饮业态集合，重要以中式餐饮为主。夜晚为贵阳主要的“夜市”场所之一，29、餐饮氛围浓厚，是贵阳大众型消费主要场所之一。客群基础客群基础项目所处青云路为贵阳中心城区老居住区，较多居住人口。外围在瑞金南路区域集中了贵阳的政府机关和商务区客群，为餐饮业态发展提供了坚实基础。旅游资源旅游资源项目外围集中贵阳中心区内主要旅游休闲资源，是贵阳主要的城市形象窗口，加之项目临近火车站，为项目带来了旅游人口的支持。项目所处地段具备发展餐饮业态的条件基础，但项目餐饮业态发展方向是怎么样，有没有成功案例借鉴。我们需要在相类似的城市、地段去寻找。425 5、参考案例选择的条件、参考案例选择的条件同样的城市影响力，处于二、三线城市同样是重要的省会城市同样拥有良好的区位和交通条件同样具有良好的30、客群基础同样临近城市核心商业区在中国众多省会城市中，我们发现了武汉和昆明，具有与在中国众多省会城市中，我们发现了武汉和昆明，具有与本案类似的气质本案类似的气质436 6、参考案例、参考案例武汉武汉K11K11艺术餐饮中心艺术餐饮中心武汉武汉K11K11艺术餐饮中心位于艺术餐饮中心位于武汉核心武广商圈内，属于武汉核心武广商圈内，属于武汉城市商业核心区，交通武汉城市商业核心区，交通便利，通达性好。便利，通达性好。武汉新世界中心西侧，为新一期商业发展项目。武汉新世界中心地处汉口内环线上连接天河机场、建设大道、武昌、汉阳的中心交汇处，是都市核心区武广商圈里的绝版黄金地段，交通便利36条公交线路直达武汉31、三镇，已投入使用的轻轨及将于2012年落成的地铁近在咫尺，项目已经成为武汉人心目中的新城市地标及符号。K11武广商圈中山公园商务区会展中心446 6、参考案例、参考案例武汉武汉K11K11艺术餐饮中心艺术餐饮中心主题定位带来新颖时尚的商品品牌；提供独一无二的餐饮空间；创造琳琅满目的餐厅组合；延续不同时段生活享受。武汉地标性餐饮集合地。消费群定位武广商圈的零售购买人群，武汉市中高收入人群，年龄分布区间从25岁-50岁。该区间内收入较高的消费人群较其他市民闻多识广，消费意愿强，接受新事物的能力强；他们特别愿意尝试有相当知名度、品质好但在本地较少的新餐饮品牌。456 6、参考案例、参考案例武汉武汉K32、11K11艺术餐饮中心艺术餐饮中心餐饮定位以社交宴请餐厅为主，搭配主题餐厅和国际休闲美食。K11项目所在的区域和特性决定了本项目的商务性较其他更为突出，出于社交宴请性质到该项目消费的中高收入人群将至少占目标客群的64%，甚至更高。因此，K11新食尚项目的主要租户组成将以面对社交宴请的商户为主，在就餐环境方面将更注重档次和品质，以便适于交谈。社交宴请类商户不论从数量还是面积上，都较其他同类商场更多。467 7、参考案例、参考案例昆明走廊昆明走廊昆明走廊位于昆明次级商圈青年路的腹地，并与核心商圈三市街三市街商圈遥相呼应，与新西南广场、金鹰购物中心相接，周边商业市场成熟。占地面积：3000平方米，建33、筑面积：20575平方米.商铺划分：围绕环形走廊动线及中庭进行商铺的分割，多数商铺单位产权分割面积在40.09平米至70.82平米之间。47业态规划业态规划-1F商业平面图-1F商业布局商业布局昆明走廊首层（-1F）建筑面积约2000m2，业态为动感娱乐、主题百货广场，开设专用入口直达。品牌落位：品牌落位：外围商铺：正宗巍山耙肉饵丝、之佳便利、味犀道私房煮品、汤品汤说、美食源小吃坊、荷叶饭、疯狂混沌、灌汤小笼包、桥香园、许记甜品、IN CAUSE服装店、万盛副食等内部商铺：欢乐故事电玩城外围商铺外围商铺481F商业布局商业布局昆明走廊1F业态以服装、精品、休闲餐饮、娱乐为主品牌落位：品牌落位：34、中庭：中庭：佰衣品服饰、笨女人服饰、帕帕罗蒂服饰、旺角扒饭、AA户外运动、阿萨克皮具、哈鲜族、妞妞麻吉、美丽岛视光中心、艺石坊等左走廊：左走廊：楼宇之间、拾味居小锅米线、广东寅品菜馆右走廊：右走廊：昆明鬼手纹身会所1F商业平面图492F商业平面图2F商业布局商业布局本楼层主营餐饮，局部设下沉式庭院，在保证最佳景观效果的同时，最大限度滞留顾客购物。品牌落位：品牌落位：左走廊：左走廊：涮客、美地时光西餐厅、谷午小院、鑫胖胖中餐厅右走廊：右走廊：红人居、火锅小站、曹曹快餐503F商业平面图4F商业平面图3、4F商业布局商业布局荟萃中西潮流餐饮，聚各类个性休闲方式，咖啡厅、酒吧3、4F商业布局商业布局35、3、4F商业布局商业布局品牌落位：品牌落位：左走廊：左走廊：1240花园餐厅右走廊：右走廊：花积厨、开心鱼汤、德宏缘、BBQ铁板烧、甜蜜小栈、艺和粥坊、瑞祥居、豆米火锅5152538 8、参考案例小结、参考案例小结项目发展启示点：项目发展启示点：项目已具备的条件：项目已具备的条件：区位处于贵阳城市中心区，交通条件便利，临近多条城市主干道，通达性好。项目所处地段已形成中低端的餐饮业态聚集，周边拥有贵阳城区主要的旅游休闲景点、政府职能部门以及商务办公等和密集老居住区，拥有比较理想的消费人口支持。项目发展方向：项目发展方向：通过依托于项目所处城市中心的地段优势，交通优势，周边已形成的餐饮氛围，对现有36、餐饮业态进行升级，打造贵阳首个城市级餐饮集合体，改变贵阳传统餐饮经营模式，对周边餐饮商业环境进行升级。549 9、项目商业定位、项目商业定位形象定位形象定位贵阳城市餐厅贵阳城市餐厅559 9、项目商业定位、项目商业定位功能定位功能定位以餐饮为核心主体，辅之娱乐，休闲以及服务等功能。餐饮娱乐休闲服务569 9、项目商业定位、项目商业定位经营档次和客群定位经营档次和客群定位经营档次定位：考虑到周边整体商业环境和档次，避免业态在档次发生直接竞争，能够不周边融合，差异化经营，对周边商业迚行适度提升，避免不箭道街的冲突，我司建议整体商业以中档为主，辅之少量中高档和低档。客群定位：全贵阳消费客群，年龄分布37、全贵阳消费客群，年龄分布区间从区间从2525岁岁-5050岁。岁。消费意愿强，接受新事物的能力强；他们特别愿意尝试有相当知名度、品质好但在本地较少的新餐饮品牌。579 9、项目商业定位、项目商业定位业态规划业态规划585960619 9、项目商业定位、项目商业定位经营方式定位经营方式定位经营方式定义优点缺点自营出售产权，由投资者自主经营。1、开发商资金回笼快2、丌用承担后期风险。1对地块原生的商业价值要求较高；2相对混乱，很难形成统一的商业形象；3丌易获取商业物业的增价值委托经营产权出售，在约定期限内投资者委托商业管理公司统一经营，获取稳定的收益回报。1开发商资金回笼快；2实际收益放大；3统一38、经营管理；4增强投资者信心，促迚销售。后期经营存在一定的风险。招租产权丌出售，整体招租，统一经营。1统一经营管理；2获取商业物业增值价值。1资金回收周期长，资金压力大2承担后期收益风险；3承担丌确定因素所造成的风险。结合开发商的目标，只有少部分餐饮商家能够自营购买以及物业条件，我司建议：本项目在经营方式选择以委托经营为主体，辅之自营+招租。629 9、项目商业定位、项目商业定位经营方式定位经营方式定位专业商业经营管理机构：招商专业商业经营管理机构：招商+策划宣传策划宣传+活动运营活动运营+物业管理物业管理纯租赁品牌主力店招商、协助签约、租金管理纯售自营店及返租招商、签约、租金管理、物业管理服务39、内容物业型态本项目商业定位为贵阳全新的商业运营模式，项目为 回收资金将部分商业面积迚行出售，对今后商业运营造成一定风险。综合考虑各种因素，本案的经营方式宜在与业商业经营管理机构负责运营的前提下，实行委托经营管理+招租+自营相结合的经营形式。631010、项目销售方式建议、项目销售方式建议结合项目整体商业定位和今后运营的需要，建议销售方式采取自营客户购买+返租销售两种销售模式幵用。自营客户购买：针对餐饮类商家的大客户购买。（如：连锁快餐品牌：豪客来、百盛餐饮品牌等。）投资客户购买：针对市场散户投资客。商铺分割出售后，对后期招商还存在各类问题。建议将散户的经营权收回，迚行统一招商。因此，必须采取返40、租销售的模式。考虑到餐饮业态的运营周期，返租期限最少设置在5年。返租比例的设置：考虑目前贵阳市场销售不租金比例是倒挂，设定返租比例会造成开发商后期贴补金额较大，建议按照楼层平均租金水平设置为投资回报。64第六部分第六部分 项目专业市场业态延展分析项目专业市场业态延展分析651 1、贵阳城市地位、贵阳城市地位位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”。城市地位：贵州省省会；西南地区重要的交通枢城市地位：贵州省省会；西南地区重要的交通枢纽；西部地区重要的中心城市之41、一。城市地位使纽；西部地区重要的中心城市之一。城市地位使贵阳成为西部重要的商贸流通中心奠定的基础，贵阳成为西部重要的商贸流通中心奠定的基础，有利于城市专业市场的发展。有利于城市专业市场的发展。662 2、贵阳批发市场概况、贵阳批发市场概况31.7338.7650.4972.6513.213.531.405101520253035010203040506070802008200920102011批发业零售额增幅0.090.10.10.12900.020.040.060.080.10.120.142008200920102011批发业零售额占比批发业零售额占比批发业零售额占比贵阳城市影响不断提升，42、批发市贵阳城市影响不断提升，批发市场不断扩大。场不断扩大。贵阳批发业保持着快速增长速度，尤其是在2011年增长速度达到30%以上，市场总量达到了72亿，占当年社会消费品零售总额的约13%。随着贵阳经济不断发展，城市影响力不断加强，批发市场仍将保持较快增长的势头，未来贵阳批发市场仍有较大的发展空间和潜力。673 3、贵阳批发市场商业规划、贵阳批发市场商业规划从2011年10月19日起，全市范围内暂停新批商贸批发市场，对全市商贸批发市场现状进行彻底摸查。对已批未建及在建项目，按照属地管理原则，由相关区(市、县)人民政府牵头，经发改、商务、规划、国土等部门审查后重新调整规划功能，布局新的发展业态。全43、市现有商贸批发市场主要集中在云岩、南明两城区。力争用3至5年的时间，实现两城区商贸批发市场向零售业态转型商贸批发市场向零售业态转型。20122014年，按金阳新区国际商贸城的年度建设计划，推进商贸城建设;同时拟定城区专业市场的搬迁关闭计划，并组织实施。贵阳对城区内商贸批发市场的管控政策，使项目规划为专业市场商业定位方向，产生贵阳对城区内商贸批发市场的管控政策，使项目规划为专业市场商业定位方向，产生了政策风险。了政策风险。684 4、周边专业市场概况、周边专业市场概况建材市场建材市场项目周边集中南明区主要建材专业市场，形成分成项目周边集中南明区主要建材专业市场，形成分成浓厚的建材专场氛围，供应体44、量大，低，中，高档浓厚的建材专场氛围，供应体量大，低，中，高档次齐全，均处于城市主干道区域，昭示性好。次齐全，均处于城市主干道区域，昭示性好。项目名称项目名称营业面积营业面积贵久建材城90000 贵阳装饰建材市场20000 中新建材城60000 新发建材城40000 黑马建材市场5000 比兰德建材市场10000 威清窗帘市场8000 市府灯饰广场20000 浙江商城一期建材市场200000 694 4、周边专业市场概况、周边专业市场概况家具市场家具市场数量多：营业面积在5000平方米以上的大约有1015家。总营业面积达20万平方米；分布集中：贵阳家具城90以上在两城区，其中多数分布在南明区；45、档次集中：大部分走中档路线，同质化特征明显；项目名称项目名称营业面积营业面积青禾国际家具城15000 青禾家私广场3000 裕丰家具广场8000 宝山家具城4000 港艺家具城4000 红太阳家具广场26000 浙江商城家具广场28000 湘雅园家具广场20000 年年好国际家居12000 佳诚国际家具广场26000 嘉润家具商城40000 704 4、周边专业市场概况、周边专业市场概况电脑及数码产品市场电脑及数码产品市场规模：目前贵阳电脑市场主要包括5个，总营业面积约29000平方米。市场主要集中在中华路区域，项目周边仅有一个小规模电脑数码市场，经营情况相比其他市场较差。分布地域分布上呈现“46、大集中，小分散”的特点，在中心城区形成相对集中区域；靠近传统商圈，以利用传统商圈的人流聚集效应；有随商圈发展、区域商业成熟而扩展的特点。项目名称项目名称营业面积营业面积贵州电脑城4000 西南电脑城7000 怡信数码港8000 脑百信数码世界3000 新大陆数码广场7000 714 4、周边专业市场概况、周边专业市场概况茶叶市场茶叶市场商业体量约：6000平方米。贵阳知名度较高的茶叶市场。市场约有150户经营户，做小铺面自营，临街铺可延长经营时间，商场内部统一停业时间。主要以30-50的标准铺为主，经营情况良好。贵州茶城72花果园太升茶城4 4、周边专业市场概况、周边专业市场概况茶叶市场茶叶市47、场花果园太升茶叶市场目前汇集浙江、云南、福建、江西、安徽等各地区茶叶商户200多家家，经营国内近1000种知名茶叶品牌。每年市场交易额达亿元人民币，已经成为贵州最大、品种最齐全的茶叶集散地。商业体量约：3万方。整个茶城已经开发到3期，均为个商户独立经营。目前1,2期经营状况较为理想，3期存在空置现象。734 4、周边专业市场概况、周边专业市场概况酒店用品市场酒店用品市场相宝山酒店用品市场商业体量：约3万方原有印刷厂仓库改造市场，主要以中低端酒店用品供应为主，商户约30家。目前无空置商铺。该市场于2003年开业，距今已运营约10年，是贵阳主要的酒店用品及厨具批发市场。目前市场为原仓库及住宅裙楼改48、建，缺乏有效合理规划。由于物业经营租期短，均需要一年一签，在很大程度上限制了市场的发展。在对该市场商户的访谈中发现：商户对现有市场的状况不满，市场缺乏整体运营管理，完全靠商家自身的业务拓展生存。由于经营租期短，缺乏长期的稳定性，无法扩大经营规模。而市中心目前又没有合适的物业来做这块市场。“如果有合适的市场可以考虑搬迁”。陈先生74相宝山酒店用品市场754 4、周边专业市场概况、周边专业市场概况酒店用品市场酒店用品市场金阳金盛汇家电酒店用品市场贵阳金阳家电酒店用品市场位于贵阳金阳新区云谭北路与金朱路交汇处的繁华地带（环城高速路口2公里处），占地面积150亩，建筑面积13万平方米。酒店 用品商业体49、量约：8万方贵阳政府新规划的酒店用品专业市场，主要使用住宅底商。装修规划较好，主要经营国内一二线品牌酒店用品由于该市场位置偏远，虽然已满租，但整个市场经营情况相对较差，比较冷清，新装修的店已出现有转租铺面。随着贵阳禁止在城区中规划专业市场，未来该项目将有机会承载中心的酒店用品市场。76金阳金盛汇家电酒店用品市场4 4、周边专业市场概况、周边专业市场概况酒店用品市场酒店用品市场775 5、项目专业市场发展方向定位、项目专业市场发展方向定位定位方向定位方向竞争环境竞争环境市场机会市场机会可销售度可销售度项目契合度项目契合度限制条件限制条件建材市场周边已形成巨大规模市场，档次齐全，市场竞争压力大。不50、具备升级或补充的可能性可分割销售较高对市场展示面有较高要求，需要有大型仓储配套家具市场周边已形成巨大规模市场，档次齐全，市场竞争压力大。不具备升级或补充的可能性不可分割销售低需要较大单体规模电脑数码周边仅有一家数码市场，经营情况较差，偏离核心数码商圈，生存能力较弱不具备升级或补充的可能性可分割销售低需要具有商业氛围和聚集性，展示面要求茶叶市场周边已有两家较大规模批发、零售市场，存在市场竞争压力存在经营模式升级空间，由销售向消费升级可分割销售较高目前贵阳以茶为代表的文化消费为形成，商家觉得将茶叶和娱乐消费混合经营太麻烦，没有考虑这种经营模式酒店 用品市场目前贵阳中心区仅有一家市场，且物业条件简陋51、，但经营情况理想，市场竞争压力小。存在经营模式和经营环境升级空间。由原来仓库和住宅底商相集中商业体转移，由缺乏整体运营，品牌形象展示向统一运营，品牌展示，店面形象升级可分割销售较高需要小体量的仓储空间和货梯配套786 6、项目专业市场形象定位、项目专业市场形象定位贵阳品牌酒店用品大本营贵阳品牌酒店用品大本营项目酒店用品市场要不金阳酒店用品市场定位相区隔，转变传统的与业市场模式，打造贵阳品牌酒店用品在城区中的展示中心和销售中心，规避政府对与业市场业态的限制。797 7、项目专业市场业态及动线规划、项目专业市场业态及动线规划808182838 8、项目专业市场销售方式建议、项目专业市场销售方式建议52、结合项目整体商业定位和今后运营的需要，建议销售方式采取市场大客户购买+自营客户团购+返租销售三种销售模式幵用。大客户和团购先行，剩余商铺在预售阶段采用返租形式销售。大客户购买：项目商业定位定向性强，在先期需要市场大客户招商先行，通过落定用品市场大商家购买物业，即可推动整个项目市场招商和销售工作。自营客户购买：可通过市场大商家牵头的形式，针对酒店用品市场内其他商家迚行团购，通过给予一定优惠，在项目处于图纸阶段即可实现回笼资金，还可省去项目商业部分的推广贶用。投资客户购买：针对市场散户投资客。商铺分割出售后，为保证市场整体定位，建议将散户的经营权收回，迚行统一招商。因此，必须采取返租销售的模式。考53、虑到运营周期，返租期限最少可设置在3年。返租比例的设置：考虑目前贵阳市场销售不租金比例是倒挂，设定返租比例会造成开发商后期贴补金额较大，建议按照楼层平均租金水平设置为投资回报。849 9、项目专业市场经营方式定位、项目专业市场经营方式定位经营方式定义优点缺点自营出售产权，由投资者自主经营。1、开发商资金回笼快2、丌用承担后期风险。1对地块原生的商业价值要求较高；2相对混乱，很难形成统一的商业形象；3丌易获取商业物业的增价值委托经营产权出售，在约定期限内投资者委托商业管理公司统一经营，获取稳定的收益回报。1开发商资金回笼快；2实际收益放大；3统一经营管理；4增强投资者信心，促迚销售。后期经营存在54、一定的风险。招租产权丌出售，整体招租，统一经营。1统一经营管理；2获取商业物业增值价值。1资金回收周期长，资金压力大2承担后期收益风险；3承担丌确定因素所造成的风险。通过针对酒店用品市场内商家购买先行的销售策略，我司建议：本项目在经营方式选择以自营经营为主体，辅之委托经营+招租。85专业商业经营管理机构：主要是物业管理服务，辅之后期招商工作专业商业经营管理机构：主要是物业管理服务，辅之后期招商工作自营购买客户物业管理招租及返租客户招商、签约、租金管理、物业管理服务内容物业型态本项目商业定位为酒店用品与业市场，招商及运营定向性强，幵丌需要太多在后期运营过程中的频繁招商工作及策划宣传工作，更多体现55、物业管理服务上。但由于存在部分商铺返租销售的情冴，依然需要商业管理公司迚行统一经营管理。9 9、项目专业市场经营方式定位、项目专业市场经营方式定位86篇尾结束语篇尾结束语87餐饮集合体和酒店用品展示销售中心两种定位方向均符合项目所处环境和商业氛围，能够充分发挥项目的优势，减小周边丌利因素对项目商业的影响，以上两种定位能够使项目在今后销售后，能够在区域内存活，减小后期运营的风险。但以上两种定位方向均需要开发商不政府协调沟通，在规范上和政府的商业布局的控制政策上迚行突破，才能确保定位的实现。由于餐饮业态需要在图纸上相应功能区的设置和调整，通过设置地排解决餐饮油烟，排污的问题，以便通过环评的要求。酒56、店用品市场还需要跟政府公关，才能决定是否能够落定。因此，我司认为这两种商业定位方向应同步迚行，建议甲方下一阶段需要迚行如何工作：1、按照餐饮业态需要进行相应图纸调整，以符合餐饮集合体的功能需求。同时与环评沟通是否能够通过实现住宅裙楼餐饮规划；餐饮类大客户招商先行，完成大商家入驻。2、酒店用品市场大客户招商先行，展开与相宝山酒店用品市场内大商家进行意向入驻和商铺购买事宜沟通，同时与政府公关确保项目地段能够规划专业市场，若两者均能达成，即可实现项目专业市场的落定，项目商铺销售亦可在此阶段进行，能够实现提前回款。88关于负一层农贸市场销售问题：销售方式一：按照该类业态，市场上还显有负一层以农贸市场迚57、行商铺销售的案例。农贸市场内商户缺乏购买商铺自营的能力，需要引入投资客购买，建议将独立店铺采取返租的销售政策迚行销售，返租年限设置较长，建议在5年以上，但市场接受度有待观察。销售方式二：根据国家于2012年8月颁布的国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见中提出：中提出：地方政府应出资购买一部分商业用房，用于支持社区菜店、菜市场、农副产品平价商店、便利店、早餐店、家政服务点等居民生活必备的商业网点建设。在地下负一层销售上可与贵阳政府联系，进行整体购买。THE END,请给予指导意见。89昆明嘉唯房地产营销策划有限公司联系地址：昆明市西山区兴苑路马街摩尔城营销中心3楼联系方式：0871-8181377 传真号：0871-8187077 联系人：刘龙职务：副总经理