1、贵阳特兴尚义路项目商业裙楼定位报告贵阳特兴尚义路项目商业裙楼定位报告 昆明嘉唯房地产营销策划有限公司 2012-8-30 1 谨呈：贵阳特兴房地产开发有限公司 2 开发商目标开发商目标 经过双方沟通，可明确开发商对尚义路项目开发目标如下： 1、项目拆迁成本较高，需要通过商业裙楼销售，实现项目利润转化 2、项目商业裙楼后期运营能够存活，必须找到适合项目，适合地段的业态，商业档次 丌是核心。 通过对目标的解读，我司认为目标核心是商业裙楼销售，但只有通过项目准确的商业 定位来支持销售，才能在前期图纸阶段完善商业相关功能设施布局，避免造成后期的 改动和成本浪贶，才能避免后期商铺销售完成，但无法经营，导2、致给开发商带来后续 运营的麻烦和对品牌的损害。 3 报告需要解决的问题报告需要解决的问题 通过对开发商目标的解读，本此报告不解决销售的问题，而是解决如何具备实现销售的前 提和支撑条件。报告需解决的问题如下： 1、对本案商业价值进行综合研判； 2、本案所处区域商业市场竞争环境如何？对本案开发有何影响； 3、通过调研与分析，如何对本案进行合理的发展战略定位； 4、本案商业准确市场定位是什么，业态如何组合，动线如何组织； 5、结合定位适合本项目的经营方式的选择以及对销售方式的建议； 4 项目定位思路项目定位思路 项目 界定 定位 解析 城市商 圈分析 客户目标 及解析 城市商业格局 城市商业特征 商3、业定位 业态定位 动线设置 项目规划条件 项目区位环境条件 定位 初判 物业销售 方式建议 发展 策略 第一部分第一部分 项目属性分析项目属性分析 5 6 1 1、项目经济技术指标解析、项目经济技术指标解析 项目整体建筑面积：约13万平方米 商业总建筑面积（含地下一层）：约3.4万 平方米。 地上商业建筑面积：约2.4万平方米 地下一层商业建筑面积：约1万平方米 商业面积占总建筑面积占比：约26% 项目商业总体量约为3.4万平方米（含地下负一层），属于中小规模商业体量，该 商业规模仅与中型百货体量相当。该商业规模无法对整个区域商业环境和价值发该商业规模无法对整个区域商业环境和价值发 生改变，规模影响力有限。生改变，规模影响力有限。 7 2 2、项目商业规划条件、项目商业规划条件 项目商业为住宅底商裙楼规划，整体商 业区域为地上3层+地下1层，共四层商 业格局。 在地上商业部分规划有大型中庭