1、龙华综合体前期定位报告龙华综合体前期定位报告徐志翔 haiwang 2014.04赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位132、商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结项目基本属性定位【多重业态组合】项目位于华荣路与浪琴路交汇处，目前已完成部分建设，地块剩余部分规划有写字楼、公寓、商业等多重业态组合而成，整体体量不大。地块经济指标总用地面积：33872.97建面面积：135223容积率：4.0建筑覆盖率：45%绿化率：40%车位：450已开发部分待开发部分项目地块方正平整，整体体量不大，一期所建设建筑物档次中等，二期规划为写字楼、公寓和商业组成的小型综合体。项目基本属性定位【小型综合体】关于城市综合体“城市综合体”是将城市中商业、商务、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合3、，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。特点：1、规模大，一般的城市综合体的建筑面积都在20-80万平米，是庞大的建筑群2、功能强，通常城市综合体都包括几个功能互相支持形成整体态势。本项目具有商业、商务（写字楼）、居住（公寓）等几项功能，但规模体量不大，从其特征等方面均符合综合体定义。本案开发类型：小型城市综合体 项目基本属性定位【项目四至】项目四至北面：蓝天购物广场东面：梵思诺西面：影儿时尚南面：浪花路项目处于大浪时尚产业园中心区，周边为同类型企业公司。周边有蓝天购物广场、蓝天宾馆、惠佳百货等简易生活配套。项目基本属性定位【项目交通4、较为不便】本案道路交通：从项目出发可通过广深高速、福龙路抵达深圳中心区，道路交通较为方便。轨道交通：项目对面有蓝天广场公交车站，片区轨道交通多依赖公交车，离地铁龙华线距离较远。项目基本属性定位【项目基本属性定位】多重业态配套一般不在深圳中心区 体量不大区域型精致型城市综合体Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结Part 1项目整体定位12项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商5、务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结宏观政策研判区域环境分析3项目整体定位市场“基本面”本质显现本轮调控就如大浪淘沙一般，经过“去投资化”、“去泡沫”化的洗礼，驱使各个城市逐渐回归到以“供需”为主的市场“基本面”的本质。全面限购房产税2010.1.72010.4.172010.9.292011.1.262011.7.12国十一条国十条新国五条国八条升级国五条强势调控限贷调控升级限贷、限购限购扩容房产税扩大信贷二套房首付不低于40%二套房首付不低于50%个别城市暂停三套房贷首套房首付30%全面暂停三套6、房贷二套房首付不低于60%首套房贷利率上浮5%-10%外资行严控人民币房贷加息连续两次上调存准率0.5%上调存准率0.5%连续三次上调存准率0.5%连续两次上调存贷基准利率0.25%2月9日，上调存准率0.5%，加息0.25%一年期存贷款基准利率上调0.25%从12月5日起，下调存准率0.5%限购&房产税部分城市限购推进房产税试点全面限购地方政府约谈问责制落地沪渝房产税政策出台房价上涨过快的二三线城市限购渝推出存量房产税2013.2.20新国五条按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快7、保障性安居工程规划建设，加强市场监管。征收20%个人所得税宏观政策研判2013年2月，全国商品房销售面积70841万平方米，累计同比增长49.5%，销售金额45723亿元，累计同比增长77.6%，达到了本轮小周期的小高峰。随着新国五条细则时效性的逐渐减退，商品房销售面积和销售金额增长持续增加，后期有可能面临”温和“调控的风险。全国房地产市场小周期演变规律市场演变规律数据来源：同策咨询研究部2010年限购限贷去投资化调控以来，楼市步入“自住需求”通道，逐步回归正常合理水平。全国房地产进入2-3年左右的小周期发展阶段。宏观政策研判固定资产投资 VS房地产开发投资房地产开发投资占固定资产投资比重 28、012年，全国固定资产投资增速大于房产开发投资增速，房地产市场低迷，投资减速。随着2013年房地产市场的快速复苏，房产开发投资也迅速升温，恢复到固定资产投资的增长速度，约20%左右。2013年1-8月全国房地产开发投资占固定资产投资的比重有整体趋稳的迹象，大致维持在20%上下，未出现明显泡沫化现象。房地产开发投资增速若超过固定资产投资增速，我们认定房地产市场存在泡沫的嫌疑。2013年1-8月份，固定资产投资与房地产开发投资增速相当，都保持在20%左右，整体市场未出现明显泡沫。市场演变规律截至2013年8月数据来源：同策咨询研究部数据来源：同策咨询研究部宏观政策研判坚持楼市“去投资化”政策，倒逼9、资本回流实体经济与经济结构转型。宏观政策研判2012.2，央行明确提出“继续落实差别化住房信贷政策”，满足首次购房家庭的贷款需求。2012.2，国土资源部表示，普通商品房用地供应方面，主要供应中小套型，别墅用地依然禁供。2012.4，住建部相关部门表示，正在研究新一轮的刺激楼市刚需入市的政策储备。2012.7，上半年央行两次下调存款准备金率，两次降息，间隔不到一个月。，2012.2，国税总局表示与已购房者共同购房不可享受首次购房的契税优惠政策。2012.3，国务院强调继续搞好房地产调控，促进房价合理回归。2012.6，全国40个大中城市的个人住房信息实现全面联网。2012.7，国土资源部强调坚10、持房地产市场调控不放松，坚决防止房价反弹，巩固调控成果。2012.8，央行再次强调严格执行差别化住房信贷政策，抑制投资购房需求。支持自住刚需限制投资需求坚持楼市“去投资化”政策，倒逼资本回流实体经济与经济结构转型。宏观政策研判营改增新非公36条中小企业减税新兴产业1234政策开始偏向实体经济现阶段楼市调控基调2012年年底中央工作会议2013年两会声音2013年经济工作的首要任务是“加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展”楼市调控：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。推进城镇化：要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。温家宝：房地产市场价格远远没有回归。姜伟新：20%的房产税一定11、要执行下去；年内个人住房信息系统肯定推出。周小川：结构性信贷政策还会继续加强。2013年新国五条细则进一步完善住房限购措施，限购住房类型包括新建住房和二手房。二手房计征20%增值税；扩大房产税试点工作。房价过快上涨的城市二套房贷提高首付比例、利率上浮。中央工作会议及两会声音，传达了政府坚持楼市调控不动摇的大基调。宏观政策研判宏观政策研判政策趋势建立楼市长效调控机制，为限购等行政手段退出做铺垫。房地产长效调控机制：是指在完成住房信息联网、不动产登记等长效机制基础的工作下，从土地、金融、财税等多方面进行改革，而改革方向便是调控更加市场化。长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段，是为限购等行政手段12、的退出做铺垫过渡！宏观政策研判政策趋势住房信息联网是全面推开房产税以及房地产市场监控的基础。2013年3月，住建部曾下发关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知，要求地方做好个人住房信息系统联网工作。在今年全国“两会”上，住建部副部长齐骥才公开表示，40个城市的住房信息联网工作已经完成（最新媒体报道称60个城市已联网）。下一阶段的目标是完成500个城市的住房信息联网工作，从目前执行情况来看同时实现500个城市联网难度也较大，可能需要更久的时间。住建部从2010年开始推行全国房地产信息联网系统，目前已经成型的住建部“全国房地产信息联网系统”由三个子系统组成，即个人住房信息系统、保障性住房13、信息系统和住房公积金监管系统。建立不动产登记制度住房信息联网前提基础住房信息联网是房产税扩围的必要条件，因为房产税的征收需要家庭房产数据的详细数据做为依托。住房信息系统是房地产市场资金流向监控的工具，据此可制定差别化调控政策，避免调控政策“一刀切”。1.开征房产税基础2.房地产市场监控信息系统两大作用宏观政策研判政策趋势类似于20%个人所得税政策弱化房产投资属性，让房产回归自住属性。通过完善住房信息系统这个平台，利用税收政策这把刀来继续打击短期内投机性需求。各地20%个税征收基本要求：通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征，对个人转让自用“满五唯一”14、住房免征。2013年3月1日晚间楼市调控“国五条”细则落地：限购升级，覆盖城市全部行政区域；房价上涨过快城市进一步提高二套房贷款首付和利率；个人出售房产从严按差额的20%征收个人所得税。虽然北京、上海、重庆等地明确写到：“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。”但截至目前，除北京有实施实例外，其余地区并未开始执行。虽然二手房交易个税名义由卖房者承担，但是新国五条出台后，卖房征收差额20%的个税实际上几乎全由买房者承担。已经偏离了20%所得税的初衷，暗含该政策的初步失败。宏观政策研判政策趋势房产税房产15、税改革进程加快，扩容已经箭在弦上。1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，从当年10月1日开始实施。2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月，上海、重庆作为首批房产税试点城市开始试行。2013年5月24日，中国政府网在国办转发了国务院批转发改委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知（下称“通知”）中有“扩大个人住房房产税改革试点范围”的明确表述。具体工作由财政部、税务总局会同住房城乡建设部等负责。（2013房产税扩围已经箭在弦上）房产16、税改革进程房产税试点城市收费方式独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为05；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1；4倍（含4倍）以上的税率为12；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为05。上海市居民家庭人均不超过60平方米的,其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。重庆模式上海模式政策趋势：房地产调控长效机制改革方向是调控更加市17、场化，坚持去投资化，让房产回归以自住为主的居住属性。政策总结经过“去投资化”、“去泡沫”化的调控洗礼，房地产逐渐回归到以“供需”为主的市场“基本面”的本质。宏观政策研判Part 1项目整体定位12项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结宏观政策研判区域环境分析3项目整体定位区域环境分析【区位：大浪时尚创意城】深圳服装产业伴随着经济特区发展而茁壮成长，已成为推动深圳优势传统产业转型升级、时尚文化产业变革的重要力量，成为国内原创品牌最集中、产业配18、套最完善、规模集群效应最显著的时装产业基地之一。2003年深圳市规划建设的“深圳服装产业集聚基地”位于龙华新区大浪办事处，规划面积1.46平方公里，引进玛丝菲尔、影儿时尚、歌力思等22家知名服装品牌企业，规划建设公共服务平台、企业总部大厦、孵化器、研发中心等项目。深圳市政府和龙华新区为进一步推动服装时尚产业的发展，将服装产业集聚基地片区作为“十二五”期间 60 个标志性项目，重新定义为大浪时尚创意城，占地面积为4.6平方公里，核心产业就是服装鞋帽等时尚产业，围绕时尚核心产业，配套发展商贸、会展、出版、媒体、总部等延伸产业。时尚创意城的规划发展为片区产业发展，人口涌入，及配套的完善带来保障。片区19、发展前景一片光明，前景广阔。【区位：大浪时尚创意城】深圳专项政策资金支持大浪时尚创意城建设。出台一系列服装行业发展扶持政策，每年拨出专款5000万元对大浪时尚创意城的发展提供政策资助。区域环境分析本案2012年，时尚创意城核心区产值达11.8亿元，整个创意城的时尚产业产值达97亿元。基地完全建成后，将集聚深圳服装行业 30%的产能，形成行业产业高度集聚合力发展态势。企业年产值将超过500亿元，将成为深圳传统产业升级转型的代表，先进制造业的代表，创意产业与高端品牌的代表，成为区域经济的发动机和深圳建设魅力东方都市的靓丽名片，成为深圳乃至全国服装行业、知名企业、配套产业的“时尚硅谷”。【被誉为时尚20、硅谷的片区】被誉为服装、配套行业的时尚硅谷，决定区域档次。区域环境分析基地主要包括四大功能分区，区为产业功能区，集中了玛丝菲尔、时尚之影、中惠福（梵思诺）、卡尔丹顿等22家品牌服装企业。区为商业配套区，建成后将为多万人提供集餐饮、住宿、娱乐、消费于一体的优质全面的生活、商务配套服务。区为总部经济区用地，将建设服装研发中心、服装学院、中小企业孵化器等设施。区为生态旅游区环抱基地外围，该片区为规划面积超过平方公里的城市郊野公园。【项目毗邻商业配套区】项目毗邻商业配套区域，拥有10多万消费者作为持续经营发展的保障。并且拥有餐饮、娱乐、住宿、消费等商业配套的集中效应。大浪时尚创意城建设初具规模，累计完21、成投资超过100亿元，配套设施基本完善，22家入园企业已有8家企业建成投产运营，有华兴、影儿时尚、卡尔丹顿、梵思诺、歌力思、诗琪丽、奔霓诗、城市俪人等企业，周边聚集了100多家服装鞋帽等时尚品牌企业，各龙头服装企业集产品设计、品牌经营与生产零售于一体，初具贯穿整个价值链的规模经济效应。优势传统产业已形成品牌化、规模化、集聚化发展态势，成为集产、学、研、商、行业协会管理为一体的现代制造业基地和绿色制造示范基地。区域环境分析本案Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性22、定位项目整体定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结项目价值突围跳出项目所处区域破落的现状，以发展的眼光看待项目未来所处国际化市场！【大浪中心区域】本案产业功能区生态旅游区总部经济区商业配套区本案处于大浪中心区域，对面即为蓝天购物广场，无缝对接大浪商业配套区，享受片区内最繁华的商业配套。并且从本案出发至龙华线、深圳中心距离更近。项目整体定位【4G商务综合体】n 当中国网络还未跨入4G的时代，龙华项目已然将4G概念带入到旗舰商务综合体n 领先于时代的商务综合体理念更能全面反应龙华项目在产品方面的综合优势通过对于项目的研究，项目产品在品牌、体量上并无明显优势。龙华项目更可以实现一个4G23、商务综合体的概念，进行差异化竞争，赢得市场。4GGoogleGolfGreatGlory项目整体定位谷歌化的人性办公：中心广场完全可以实现类似于个google的办公环境，给予到更多的活泼的、自由的、人性化办公及休闲场所n 龙华项目在空间的构造上就已经足够留出了未来可供企业发挥的余地，是完全可以通过大型的公共空间和连廊构建自由、谷歌化的办公环境n 龙华项目的商业在未来也会成为谷歌化办公环境的一部分，潮流商业会让员工的工作环境更加轻松，更加人性化【Google】项目整体定位【Golf】高尔夫、生态化的办公环境：中心广场的大型花园及周边的环境给予更加生态的办公环境，产品的打造也会更加强调阳光氧气与办24、公环境的结合，大型商业会更加凸显休闲的办公环境。n 高尔夫是阳光、氧气、绿色和森林，这是一个非常生态化的概念，中心广场倡导第三代中心办公，在产品硬件方面完全有更多的生态化的空间可以实现这一概念n 大面积的玻璃幕墙，新风系统，更好的通风采光以及项目的大花园可以完全实现golf这一概念项目整体定位【Glory】龙华项目是大浪中心的综合体标杆项目，在地标办公是客户比较在意的一个事情，不仅要在核心区域办公，更要在一个受人关注的地标里办公。【Great】伟大的企业：入驻企业必然都具备很强的经济实力，可以称这些企业为伟大的企业，与伟大的企业为邻，对自家企业的发展会有更大的推动力。项目整体定位【价值突围】大25、浪中心4G商务综合体区域企业高管旗舰标杆第一人群第一人群第一楼盘第一楼盘第一片区第一概念项目以领先国际的视野对项目价值进行深入解读，并以原创4G理念领导市场，打造市场第一综合体项目，影响片区未来。项目整体定位【项目整体定位】大浪中心 4G标杆 旗舰综合体Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结大浪写字楼环境分析【整体环境】大浪整体写字楼处于起步阶段。目前写字楼可以分为三类：第一类：以南国丽人时尚创意中26、心为代表的新型写字楼，在产品设计、业态规划、招商方面都有趋于专业性。第二类：以明君商务中心为代表的老牌写字楼，写字楼打造理念比较落后，租金较低，市场接受度较高。第三类：以美城大厦、综合楼为代表的原始型写字楼，直接将农民房改建而来，档次租金都很低。明君商务中心综合楼美城大厦南国丽人大浪典型写字楼分布大浪写字楼环境分析【第一类代表：南国丽人时尚创意中心】南国俪人时尚创意中心位于大浪服装产业园浪琴路11号，占地面积为2万多平方米，建筑面积为近5万平方米，容积率2.5，绿化率25%。以“休闲购物，品味时尚工作生活”为理念，打造成深圳市的国家级服饰设计研发基地和国家级产业公共服务示范基地及独特的深圳市产27、业园区服装购置项目。占地面积：2万平米建筑面积：5万平米客户类型：餐饮、服装贸易、文化入驻率：10%租金：一层外铺75元/月；一层内铺70元/月；二至五层租金55-60元/月。大浪写字楼环境分析【南国丽人时尚创意中心项目配套】六大配套1、30分钟快捷物流圈2、品牌展示店、服装博物馆、知名餐饮、专业书吧、设计师酒吧等配套3、中庭双楼层服装品牌发布超型T台 4、进深圳近世界，抢得潮流先机 5、政府电子商务平台，开拓广阔行业商机6、500停车位，泊车无忧，往来无虑大浪写字楼环境分析【南国丽人时尚创意中心项目配套】南国丽人时尚创意中心面对客户包括餐饮、银行、文化企业、服装贸易、创意产业为主其中。一二层28、特设服装品牌展示订制办公一体化旗舰店，打造品牌企业的展示空间，带来高端展贸服务大浪写字楼环境分析【第二类代表：明君商务中心】明君商务中心面积22175.09平方米，楼高16层，其中裙楼5层，位于深圳市宝安区龙华大浪浪荣路的西侧，华宁路的北面，交通十分方便，由福田香密湖立交经福龙路至龙华大浪仅需20分钟车程；商务楼周边现有深圳市政府立项深圳市服装基地已启动建设不日将开业，适合高档商务写字楼，商务酒店，中西餐厅，娱乐休闲等，交通便利，环境好建筑面积：2.2万平米客户类型：科技、电子、物流入驻率：80%租金：9层以下35元/月，9层以上40元/月。面积：平层2000平米左右，一卡面积50-180平米29、，可自由分割。大浪写字楼环境分析【第二类代表：明君商务中心】建筑设计：设计基于理性思考，首先对基地环境的各种条件作出分析。1基地的东面为进入商务中心的主广场，在场地设计中，尽可能的腾出最大的广场面积，种植绿化，设置叠水和人行步道，在环境的衬托下，使商务中心更显宏辉气派。2建筑一端的底层局部架空，作为汽车通道，在明君工业园区内解决商务中心的停车要求。3商务中心的功能设计，地下设置了后勤和设备用房，首层、二层为商务中心，三五层为酒楼，六十层为写字楼，十一十六层为酒店客房。4外观设计：建筑的外观与建筑的使用功能是紧密相连的，整个建筑造型简洁、明快、时尚和现代。两端楼梯间的处理使其更具有力量感，更显大30、气。大浪写字楼环境分析【第三类代表：美城大厦、综合楼】大浪片区第三类写字楼多位农民房、厂房改造，档次很低，功能不齐全，办公环境差，但租金并没有便宜多少，租金一般为30-40元/月。通常入住率非常低。仅一些刚起步的小型企业会考虑。大浪区域写字楼项目尚处起步阶段，我们必须跳出该区域，以领先深圳的视角去打造，成为大浪高端物业的先驱与领导者！大浪写字楼环境分析第一代中心级写字楼，是指城市中心区域早期所建设的类甲级写字楼，这些写字楼依然占有较高市场，但明显开始落伍。典型代表作：中央商务大厦、投资大厦、新华保险大厦第一代写字楼建设多数已近十年之久，是深圳中心区域写字楼发展的早期产物，外形具备一定相似性，比31、较方正。内部设施及配置相对较为陈旧，在关键指标如电梯面积比，车位比都已经明显不能满足日常需求。写字楼物业发展建议【第一代写字楼】第二代中心级写字楼，相对于第一代写字楼有明显进步，无论是外形昭示性、内部设施都有明显提升，甚至逐步朝综合体方向发展。典型代表作：招商银行大厦、嘉里建设广场、卓越世纪中心第二代写字楼，基本都是中心区域的标杆项目或是地标性项目，各项指标都已达到国际级水准。写字楼物业发展建议【第二代写字楼】第三代中心级写字楼第二代中心级写字楼第一代中心级写字楼奢华型的功能性的区位地标何时、何种形态？很显然，现有中心区域写字楼的发展，完全没有脱离写字楼现有价值评判体系，尽管硬件越来越豪华昭示32、性越来越明显，却在本质上没有进化，是否这就是中心区域写字楼注定的宿命？写字楼物业发展建议全球现代企业典范，谷歌的办公环境清晰指示未来的办公环境的发展趋势和新的评判标准n 以上是世界闻名的谷歌办公环境，谷歌办公环境以活动自由、人性化而闻名全球，除了内部装饰的极度活泼外，谷歌的办公环境很多细节值得写字楼发展思考n 谷歌办公环境特别讲究人与周围环境的和谐，注重生态化的办公环境，让员工能够享受到更惬意的办公环境，而激发出更多的奇思妙想，创造更多价值写字楼物业发展建议n 谷歌的办公环境真正做到超出以往写字楼发展模式，在原来写字楼更多是考虑区域、硬件、昭示性等硬性指标之外，真正做到内敛，做到以人为本的人性33、化n 谷歌对于办公环境的理解已经成为新的潮流，完全超出过往经验，真正能够指导下一代写字楼的发展趋势谷歌：现代办公环境思考，当写字楼发展仍在过往评判标准中进行深挖时，谷歌对于办公环境的理解已经全面超脱过往经验写字楼物业发展建议谷歌：现代办公环境思考；未来写字楼发展及评价体系将会意识到，人始终才是未来发展考虑的首要因素。n 未来写字楼发展趋势和评判标准将从单纯的硬件条件转向开始主要比拼人性化等软性条件，写字楼始终是为人服务，只有更加符合日常使用习惯，提高日常工作效率，未来写字楼会发挥更大的使用价值，超出原有评判标准n 下一代写字楼将会在建筑中全面反映人的因素，愈人性化，愈引领潮流写字楼物业发展建议34、人性化，更注重人的价值才是下一代写字楼真正的发展标准所在基于这点全面构建新的评判体系下的优质产品才是深圳写字楼的未来所在写字楼物业发展建议中心区的土地集约化与办公空间人性化发展产生悖论，考虑到产业和人性化空间的需求，显然谷歌案例对于中心级第三代写字楼发展有着明确的指引意义，将直接催生下一代典型写字楼一代写字楼仅满足中心区一代写字楼仅满足中心区功能性需求；二代写字楼功能性需求；二代写字楼能基本满足商务交流和商能基本满足商务交流和商务形象等要求，但在某些务形象等要求，但在某些行业和在越来越人性化办行业和在越来越人性化办公的今天，二代写字楼也公的今天，二代写字楼也有明显压力有明显压力位于中心区核心片35、区的二位于中心区核心片区的二代写字楼，尽管基本能够代写字楼，尽管基本能够满足商务需求，但在中心满足商务需求，但在中心区土地价值越来越高的情区土地价值越来越高的情况更多采用高容积率的方况更多采用高容积率的方式来实现土地价值。而导式来实现土地价值。而导致实际使用方面相对会受致实际使用方面相对会受到一定影响。部分大型企到一定影响。部分大型企业以及部分行业对办公环业以及部分行业对办公环境更加看重，从而可能催境更加看重，从而可能催生中心区第三代写字楼生中心区第三代写字楼中心区现有办公环境明显中心区现有办公环境明显不可能满足所有企业需求，不可能满足所有企业需求，尤其在人性化办公等方面，尤其在人性化办公等方36、面，国内国内CBD已经在探讨新的已经在探讨新的发展路线，位于中心区域发展路线，位于中心区域辐射范围内的新写字楼采辐射范围内的新写字楼采用国际新理念的发展模式，用国际新理念的发展模式，已经逐步成为一个事实。已经逐步成为一个事实。深圳明显已经出现第三代深圳明显已经出现第三代写字楼的雏形；未来，中写字楼的雏形；未来，中心区域边缘的更加注重生心区域边缘的更加注重生态化建设和人性化空间，态化建设和人性化空间，更加适宜活动及互动的第更加适宜活动及互动的第三代写字楼将会越来越成三代写字楼将会越来越成为一种主流为一种主流写字楼进化史写字楼进化史中心区集约化新需求扩散第三代写字楼物业发展建议有世界级别现代企业案37、例在前，新标准下的的中心级第三代写字楼的方向与世界潮流高度吻合，将是未来发展趋势生态化的未来写字楼最重要的工作环境，未来的中心级别写字楼不必一定向现在二代写字楼一样土地高度集约化利用而牺牲环境上的打造，土地空间更大，更注重环境与人的互动式体验，让人获得更好的办公氛围人性化的智能化的第三代写字楼未必一定追求最地标，但一定会在内部空间的设置上给到未来使用者更多的人性关怀，强调体验式的办公环境，更到更多的活动空间，让使用者能够感受到办公环境赋予的更多关怀智能化、高标准的配置是第三代写字楼的基础，第三代写字楼是在第二代写字楼高档的硬件打造的基础上，在适当的向容积率让步的同时给予到未来使用者更多的舒适感38、，但高标准的硬件是基础第三代中心级写字楼标准第三代写字楼在空间设置上具备很强的可塑造性和可拓展性，第三代写字楼有很多个性化的需求，会对空间高要求，需留有充足的可拓展可塑造的空间以供后期改造可塑造的写字楼物业发展建议【写字楼定位】兴亿 中心第三代 商务写字楼第三代中心级写字楼的基石应当是标杆型的办公楼，优越的智能化配备和公建部分才是第三代写字楼起点第三代中心级写字楼在公建部分配置档次非常高，完全能够媲美第二代写字楼中的顶级产品；同时在车位比梯户比等关键指标上有明显进步；智能化亦成为项目重要亮点，在安防通信等智能化方面更加优秀高标准的公建：【大堂配置、电梯比、车位比、公建档次、智能化】第三代写字楼39、高标准公建+智能化地标级项目：【高度、体量、昭示性、便利性】第三代中心级写字楼也应当是个地标型的项目，在区域内占有非常明显的地位，无论是高度、体量、昭示性和便利性都应当具有相当醒目的效果第三代写字楼地标写字楼物业发展建议第三代中心级写字楼的在基石之上，在人性化设置、生态化打造上有明显的优势，能够强于第二代产品第三代中心级写字楼优于第二代的一个典型特征就是生态环境明显要强于二代写字楼，有别于二代写字楼的高度集约用地导致的办公环境过于拥挤，二代写字楼流出大量的空间给环境，保证优质生态环境能带来的办公环境和效率的提升生态化：【大花园、优质采光、优质通风、生态动线】第三代写字楼生态化办公人性化：【容积40、率低、舒适性强、大量室内室外活动空间】第三代写字楼天然在容积率等指标上具备优势，容积率应当更低，如此才能打造出更加舒适，更加适合办公的人性化环境，可以涉及更多的室内室外的活动空间，可以为员工设置更多个性化的服务第三代写字楼人性化办公写字楼物业发展建议第三代中心级写字楼的突出优点在于写字楼一般拥有很大的空间足够办公室内人员活动，并且建筑本身已经预留足够多的可拓展空间和可塑造空间第三代中心级写字楼在深圳必然会优于传统写字楼一个特点是有明显的可赠送空间，符合地产的普遍潮流，赠送空间的出现使得第三代写字楼即便在硬件打造上相对于前面写字楼也有明显优势可拓展性：【赠送空间、阳台】第三代写字楼高效率办公可塑41、造性：【大尺度室内及公共空间、前期改造预留】第三代写字楼应当全面考虑后期个性化使用，预留足够改造空间，使得后期改造更为方便；此外第三代写字楼可能使用大尺度空间以及公共空间，大面积空间的使用使得第三代写字楼在后期使用有巨大优势第三代写字楼个性化办公写字楼物业发展建议第三代中心级写字楼是未来深圳中心区域写字楼的发展大势，却因为稀少而更珍贵第一代第二代发展过后，拥有第二代所有优质特点，但会比第二代写字楼更加适宜某些大型高端企业的第三代写字楼必然会成为市场未来的潮流；因其具有生态人性化方面的优势，更舒适的办公环境会让未来的公司在选择时更加考虑这方面所带来的效益而更青睐于第三代写字楼第三代是未来发展方向42、深圳未来第三代中心级写字楼非常稀缺，更加珍贵深圳第三代中心级写字楼非常稀少，由于深圳开发过快过早，中心区域已经大块成型土地非常稀少，而现在开发的写字楼容积率非常高，土地非常集约，少有具备开发第三代写字楼条件的地块深圳未来第三代中心级写字楼珍贵程度可谓之绝无仅有！写字楼物业发展建议Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部43、分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结商务公寓环境分析商务公寓定位商务公寓物业发展建议大浪商务公寓环境分析【整体环境市场空白】目前大浪时尚创意城市场上并无正规型公寓，仅有一个公寓项目为农民房改造出租。整体条件较差，档次较低。案名：美诚单身公寓产品：单层面积1600，公寓面积25-50租金：380-480元/月客户：主要以外地打工的职工为主大浪商务公寓环境分析l私营经济、第三产业快速发展产业结构产品和客户特征经营模式非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期l服务业不发达，以一44、二产业为主l大型国有企事业单位l外地外资实力企业办事处l垄断企业自建的高标准写字楼l以自用为主，少部分对外出租l出现商务公寓，但多为住宅改造而成l中小型企业如贸易公司等开始进驻l开发商进入写字楼市场l部分投资客开始投资写字楼物业l现代服务业迅速发展，并受到政府重视l产品多元化，高、中档写字楼及公寓l现代服务业为主的第三产业成为支柱l现代服务业占据一线写字楼l投资机构和财富阶层开始整购l商务板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分l中小型客户对商务公寓需求量增加l客户逐渐按租金承受力分层l出现领先开发商和标杆项目l投资市场逐渐活跃【公寓发展趋势分析一】目前大浪公寓处于从非市场化45、时期向市场化启动期的过渡阶段。公寓作为市场空白产品，面临市场接受度的风险同时，拥有非常大的发展潜力。大浪商务公寓环境分析【公寓发展趋势分析二】2010年9月30日，深圳限购政策出台从近期宏观调控力度来看，深圳近期限购是主基调，且政策不断完善。2011年1月26日，国家出台新国八条中央多次强调政策短期内绝不会取消，深圳限购政策不断完善深圳规土委:商务公寓不在“限购令”之列，根据深圳市城市规划标准与准则关于“商业性办公用地”的范围解释，商业性办公用地包含商务公寓，因此，商务公寓不在此次限购政策的调整范围之内。随着政策的调控，客户名额日趋减少，商务公寓不受限购政策影响，可商可住商务公寓投资价值与日俱46、增加。大浪商务公寓环境分析【公寓市场小结分析】n低端产品租赁情况一般n市场基本处于空白点n现代服务业在未来一定时期内以中小服务业为主导，商务公寓是该时期的过渡型办公物业n不受“限购”约束v商务公寓即可迎合中小企业办公及市场投资需求，又能针对企业高管进行出租。v处于大浪时尚创意中心科技园，商务氛围浓厚，具备吸引大量办公及商务人士的潜力目前公寓市场处于空白点，未来发展潜力大。Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字47、楼部分总结商务公寓环境分析商务公寓定位商务公寓物业发展建议大浪商务公寓定位【公寓市场客户定位】商务公寓凭借其小面积低总价优势，置业门槛低，客户覆盖面广，60%为投资客，其次分别为办公客户及居住客户，约占29%。投资客自住客办公客商务公寓客户预判随着龙华产业的发展，现代服务业的企业将陆续出现，办公场所将日趋需求。中小型、成长型、创业型企业客户为主看中项目居住环境及配套不想投入太多资金高新科技产业园高端商务人士龙华区上班的高级白领覆盖面广，主要看中商务公寓低总价投入项目商务及公寓出租前景 项目商务及商业带来的升值潜力【公寓市场客户定位】客户定位：投资客、处于起步阶段的现代服务业企业、中高级商务人士48、大浪商务公寓定位形象定位：精英风尚空间本报告是严格保密的。l 艺术商务l 创意办公l 高尚居住大浪商务公寓定位【公寓户型定位】123宝安西乡合正壹中心罗湖东门港澳八号南山桃园田厦国际中心商务公寓购买客户多为投资客，故选取近年热销的代表性的商务公寓项目户型配比予以研究，初步确定本案商务公寓户型配比。大浪商务公寓定位合正壹中心 均价21000元/总占地面积：57000 公寓建筑面积：34000主力户型：40-70一房至两房公寓状况：1栋(4栋2-32层)商务公寓，共1032户项目状况：1号线地铁西乡站上盖物业，配套8万平米的商业，总建筑面积33万平米的都市综合体项目商住两用，主力户型40-70平米49、1-2房，可自由组合，于2011年6月24日开售，当天开盘取得了90%的销售率，目前已售罄。大浪商务公寓定位港澳八号 均价28000元/总占地面积：2489公寓建筑面积：42552主力户型：39-66平一房至两房公寓状况：由A、B两栋商务公寓组成，在售A栋，共568户项目状况：位于深圳的金融中心、消费中心罗湖东门，由两栋商务公寓组成。商住两用，主力户型39-66平米1-2房，于2012年2月25日开售，当天开盘推售300套，销售230套，销售率77%。大浪商务公寓定位田厦翡翠国际 均价38000元/总占地面积：15334.6公寓建筑面积：55285.89主力户型：44-63一房至两房公寓状况：50、一栋商务公寓：分B、C两座，其中每层12户用作酒店，共1032户项目状况：1号线地铁桃园站上盖物业，包含一栋超高层办公，一栋商务公寓及四层商业裙房和的都市综合体项目.酒店商务公寓商住两用，主力户型44-63平米1-2房，可自由组合，11年12月开盘，目前每周销售10-15套左右，仅剩余200余套。项目户型面积比例销售情况合正壹中心一房4425%热销一房5242%畅销两房6525%畅销两房758%平销港澳八号一房4031%热销一房5044%畅销两房6625%平销田厦翡翠国际一房4475%热销一房4810%热销两房6310%畅销三房165平10%平销深圳近年热销公寓项目户型区间集中在40-75。其51、中40-45最热销，占50%，其次为50-55占30%，60-75销售较一般，占20%左右。【公寓户型定位】大浪商务公寓定位大浪商务公寓定位户型畅销户型比例深圳今年热销商住公寓40-45平米一房50%50-55平米一房30%60到75平米2房20%项目户型面积比例本案户型一房404550%一房505530%两房607520%【公寓户型定位】通过全市热销公寓项目销售情况推出本案户型比例。Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位13商业部分总结商务公寓52、部分总结2写字楼部分总结商务公寓环境分析商务公寓定位商务公寓物业发展建议项目内部的项目内部的统一纯粹性统一纯粹性投资的便利性投资的便利性商务公寓立面与底部商业及住宅街铺的统一和谐性 确保商务公寓商务办公纯粹性，避免后期管理混乱，方便客户投资.提供带租代管服务，解决后期业主后顾之忧，同时增加物业管理公司业务收入提供基本的简装，实现业主即入伙即收益，同时减少业主前期装修精力投入，装修标准不必太高，实际成本800-1000元/即可大浪商务公寓物业发展建议【本案商务公寓定位相关打造要点】参考项目用材风格珑瑜采用全落地玻璃，部分应用写字楼标准的中空镀铬LOW-E玻璃现代商务型田厦国际中心8-12-8超厚53、中空LOW-E玻璃光影幕墙现代商务型合正壹中心LOW-E低幅射中空隔音玻璃现代商务兼住宅型保利上城 天然大理石，仿古面砖及外墙涂料+LOW-E低幅射中空隔音玻璃新古典主义住宅型珑瑜合正壹中心建议以现代商务风格打造，局部采用玻璃幕墙，体现商务公寓档次感。田厦国际中心保利上城合正壹中心【外立面建议】大浪商务公寓物业发展建议星级商务标准生态大堂，融入生态元素，打造典雅而不失自然地清新感n星级商务生态大堂，绿色与银色/金色的结合，打造典雅而不失自然地清新之感。【大堂建议】大浪商务公寓物业发展建议楼盘名称大堂高度大堂装修风格大堂用材珑瑜6米五星级酒店式大堂高档石材地面天花吊灯保利上城公寓5米高品质商务大54、堂高档石材地面天花吊灯合正壹中心5.5米星级商务大堂高档石材地面天花吊灯田厦国际中心商务公寓12米星级商务大堂大理石地面天花吊灯本项目大堂建议本项目大堂建议案例中的商务公寓大堂高度普遍在5-6米案例中的商务公寓大堂大部分采用大理石地面及天花吊灯为主要装饰用材本项目大堂高度建议：6.0米本项目大堂地面用材：高档石材大堂高度建议在6米左右，采用高档石材及天花吊灯进行装饰大浪商务公寓物业发展建议【大堂建议】板式生态营造：拒绝单调、局促的空间，每层设置空中花园，提供人与阳光、自然沟通的界面。阳光花园，形成健康生态环境在每层可于两端设置的阳光花园；满足不同面积（整层，半层，1/4层）单位购买的物业，性价55、比的提升；有氧健康生态环境；资源的充分利用，自然通风，采光；可在原有的创新价值点上，有所提升。空中花园空中花园【空中花园建议】大浪商务公寓物业发展建议p设计风格简约，大气，宽敞，清爽，不压抑；p标准层电梯厅与空中花园相邻增加项目卖点p南面的可设计空中花园，构建“明电梯厅”的健康概念。大浪商务公寓物业发展建议【电梯厅建议】电梯厅简约，大气，清爽，与空中花园相邻增加项目卖点。珑瑜大浪商务公寓物业发展建议【后期经营档次建议】确保商务公寓商务办公纯粹性，避免后期管理混乱，方便客户投资，一栋偏向办公方向打造，一栋偏向居住方向打造。大浪商务公寓物业发展建议【装修建议】提供基本的简装，实现业主即入伙即收益，56、同时减少业主前期装修精力投入，简装即可，实际成本800-1000元/。单套开间:5.6-5.7m左右客厅开间：3.0m左右卧室开间：2.6-2.7m阳台配置客户主阳台即可：宽度1.2-1.5m大浪商务公寓物业发展建议【户型建议】商务公寓户型尽量设计为大开间的一房一厅布局，规避长进深短开间的单房格局。满足变化性需求多样的选择自由设计顺应型菜单式平面（menu plan)个性化平面（character plan)满足不同生活方式的平面（lifestyle plan)大空间平面（free plan)具有可变性住宅（flex housing)可自行设计的住宅 (DIY)开放式厨房 （open kitc57、hen)多功能室 (room)满足room（居住魔方）个性化和适应变化性要求大浪商务公寓物业发展建议【户型建议】弹性空间，纵横自由组合，释放小空间的多种可能性。+=从居住型小户型向“Studio”/“SOHO”的转变大浪商务公寓物业发展建议【户型建议】务必确保户型能随意自由组合，方便办公及投资客户多套购买。“最贴心，最保障，最大化”对投资型客户，客户对自身房产的使用率不高，往往出现较长时间的空置期代租代管是公寓项目经常采用的一种增值营销模式，通过资源配置有效减少空置时间不仅可以作为业主房屋收益的基本保障，还能够促进配套设施的价值最大化大浪商务公寓物业发展建议【物业管理建议】提供代租代管服务，解58、决后期业主后顾之忧，同时增加物业管理公司业务收入。Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结大浪商业环境分析商业定位商业物业发展建议大浪商业环境分析【整体环境】目前大浪时59、尚创意中心有较为成熟的商业配套集中于B区，商业氛围较好，业态以饮食、住宿、娱乐为主。但整体档次较低，规模较小，多以农民房、产房改建而来，由于目前片区消费水平不高，片区内缺乏高档及大型集中性商业。大浪商业环境分析【整体环境】第一档次：梵思诺、南国丽人业态：高档餐饮、文化、品牌服装展示等，定位与大浪时尚创意园中最高档的商业街，招商方面对业态、档次有严格要求。租金：南国丽人一二楼商铺租金为70-75元/月，梵思诺商铺价格130-180元/月。第二档次：明君商务中心业态：餐饮、银行、便利店等租金：一楼70元/月第三档次：普通厂房底商业态：业态丰富全面，超市、餐饮、住宿、娱乐、汽修等皆有租金：一楼租金560、0-150元/月，根据店铺位置不同，租金价格幅度较大。二楼租金30-60元/月。大浪时尚创意中心内的商业可大体分为三个档次。大浪商业环境分析【整体环境】商业级别 城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主、专业市场商业街购物中心商业街+大型超市小61、型商业店铺典型代表东门、华强北龙华COCOPARK、世贸百货岁宝百货、乐购等小区沿街街铺n受区位及人流量的限制，龙华中心城短期内形成市级商业的可能性较小，通过本案所处区位、自身档次定位，可能发展为社区型商业或区域型商业。本案可能发展的商业类型有区域型、社区型、邻里型三大类Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结大浪商业环境分析商业定位商业物业发展建议大浪商业客户定位【消费者定位】龙华区公务员：大浪区的62、中高收入一族经济收入稳定，对商品的品牌、档次有一定要求；文化娱乐等精神消费在总消费支出中占一定比重对商品的价格不是太敏感；年龄较轻，比较喜欢时尚、新潮的新鲜事物；信誉好的品牌商家是他们购物的首选场所；比较注重购物过程中的享受，交通便捷、购物环境、服务质量是影响他们消费行为的主要因素个体私营业主及企业高级管理人员：大浪区收入最高的人群经济收入非常高；绝大部分为男性；工作繁忙，购物时间并不多；喜欢方便、快捷的购物方式；对价格非常不敏感；家庭生活用品及服装、鞋等个人用品一般由家人代买；经常会与客户在高档酒楼或情调高的咖啡厅进行业务洽谈。区域客户消费特征大浪商业客户定位【消费者定位】区域客户消费特征大63、浪区高级白领：大浪区时尚一族经济收入较高，时尚的追随者，但受经济实力所限，对商品的价格比较敏感；文化休闲娱乐餐饮类的支出占较大比重；把逛街作为自己休闲娱乐的方式，在商场饮食、休息的机会较多，单纯的购物并不能满足他们的情感需求。大浪本地居民：大浪区极具购买能力的群体经济较高，购买力强；比较注重商品的品牌及档次；日常生活消费选择就近消费，而在一些 高档品或耐用品方面则多选择在深圳市内购买；对商品的价格不敏感；周末喜欢与家人及朋友去酒楼用餐；对保龄球、卡拉OK等一些较轻松的文体娱乐有一定需求；龙岗公交车脏、乱、差的状况使他们不愿意经常乘车外出购物；影响其购物的主要因素有交通便利、购物环境、商品种类等64、大浪商业客户定位【消费者定位】区域客户消费特征商务往来人士：大浪区收入最高的人群经济收入很高；绝大部分为男性；工作繁忙，购物时间并不多，消费时间不固定；喜欢方便、快捷的购物方式；对价格非常不敏感；经常出入高档酒楼或者特色休闲娱乐类场所进行商务谈判。消费区域一般是就近原则。大浪务工一族：大浪区购买力最低的群体经济经济收入低，购买力不强，但占有龙岗区人口的70%；对商品的价格非常敏感；绝大部分购买是因为生活需要而产生，日常生活用品是他们主要购买的商品；一次性消费多在100元以内；对商品品牌认知度较低，但对耐用消费品和贵重品的品牌认知度较高；一般多采用步行、乘公交车等方式外出购物，交通费用一般不超过65、2元；影响他们购物的因素依次是商品价格、交通便利、商品品种及购物环境。问卷内容结论对项目启示消费者喜欢光顾的商业类型集中商业：蓝天购物广场及一些中型百货超市比较吸引客户，区域内百货、购物中年等集中式商业更能让消费者放心消费；特色化街区：餐饮集中街区也很受欢迎。集中商业对品牌号召力有一定要求，街区商业规划在特色化上须下功夫消费水平整体消费力较低，平均每次消费金额在50-200元区间的占总受访量80%以上的比重。除百货类外，餐饮和品牌专卖店的营业情况也较好。考虑到片区整体消费力，项目在目标客户群和经营业态定位上选择余地较大。对区域商业的看法片区的商业市场档次不平衡，中高档商业与低档商业并存，整体商66、业环境受到影响。业态经营分散，特色餐饮、休闲娱乐类的场所较多，中高端品牌的专卖在片区也是严重缺失。项目可以对目前片区所缺失的商品经营业种和业态着重考虑消费环境大浪片区的消费环境尚可，但档次不高，且业态单一，经营分散，消费场所有限片区缺乏中高档商业，如何为消费者创造一个良好的消费环境，提升项目档次是着重要考虑的问题大浪商业客户定位【本地客户访谈】结合区域商业竞争态势抢占市场机遇点1、据对项目周边的居民群体市场调研和客户走访，本项目存在一个重要的消费空间：品牌餐饮和休闲娱乐。现存的大众化的餐饮供应已经不能满足生活消费水平越来越高的居民需求，市场对具有良好的品牌、规模、档次、声誉的中式餐饮商家需求强67、烈，以满足其较高层次的消费需求。2、从片区现有的业态构成来看，主要集中为百货和超市类业态，其次为低档次的社区配套。餐饮类场所严重缺失。休闲类业态也仅仅局限龙岗文化中心所提供的电影院和书城消费。本片区能为消费者提供的餐饮类、休闲娱乐类的服务较少。大型餐饮、健身、娱乐类业态是项目所在片区的空缺业态。从对区域的市场调研来看，餐饮、娱乐、休闲娱乐类业态在区域具有较大的发展机会。大浪商业客户定位【客户访谈启示】大浪商业整体定位【商业整体定位】以大型超市大型特色餐饮、休闲娱乐为特色和主题以大型超市大型特色餐饮、休闲娱乐为特色和主题以品牌零售专卖补充以品牌零售专卖补充参考成功社区参考成功社区 区功能业态区功68、能业态结合项目综合体协结合项目综合体协同优势同优势参考区域业态发展参考区域业态发展机会点机会点餐饮、超市等中餐饮、超市等中高档便民服务高档便民服务 高端商务、高端商务、高端写字楼高端写字楼餐饮、特色休闲娱餐饮、特色休闲娱乐乐大浪商业主题定位【商业主题定位】项目片区的整体氛围大浪中心4G标杆旗舰综合体.项目整体定位.主题营造的可实现性新城市新城市.高品质高品质休闲商业体验中心休闲商业体验中心片区整体消费力潜力大；片区业态经营分散，特色餐饮、休闲娱乐类的场所还较少，中高端品牌的专卖在片区也是严重缺失。片区缺乏中高档商业，且业态单一，消费场所有限本案商业体量较大周边已形成商业氛围和居住氛围，有一定消69、费基础典型商家的带动将加大程度的带动商业的氛围快速形成引领商业新模式营造消费新体验构筑商家新平台新城市.高品质休闲商业体验中心打造大浪中心城购物体验新典范定位诠释n 以新城市休闲商业体验中心形式开发，可填补龙岗中心城贴心、舒适、特色的消费环境空白n 项目公园、高尚住区，天安数码城，高档休闲气质与生俱来n 高档休闲商业可提升商业价值及项目形象，建立品牌影响力大浪商业形象定位【商业形象定位】Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位13商业部分总结商务公70、寓部分总结2写字楼部分总结大浪商业环境分析商业定位商业物业发展建议大浪商业物业发展建议【物业发展建议】打造开放式人文景观轴：人文社区内部生态绿色走廊，步移景异，为社区住户生活增添独有的惬意的生态享受。私家人文景观步道，社区业主独家享有的生态景观享受，为忙碌的生活寻提供轻松自在的休憩场所。大浪商业物业发展建议【物业发展建议】集中商业手扶梯处设置休闲绿化空间，聚集商业人气。大浪商业物业发展建议【销售模式建议】商业盈利的三种模式盈利模式优点缺点适用类型只租不售分散出租租金高，开发商收益可最大化，物业升值空间大，容易出售表现租期短，容易改变功能或调整经营需充分重视前期的市场定位、功能定位、业态定位的策71、划工作，设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高，同时经营风险较大商业区域城郊的大型商业物业、有足够大的停车场及卸货区的商业物业。整体出租不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新项目，带租约更有利于日后整体销售收益低、在35%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2只售不租相对省力且风险较低失去了更大收益前景的可能性，商业经营不稳定资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商又72、租又售分层或分片出租模式租金相对整体出现要高一些，风险分散、租金相对有一定保证物业可进行抵押贷款，比整体出租更适合日后带租约出售物业，如果某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等），需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力资金实力雄厚的开发商层（或片）与散结合出租模式主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售，大小租户的结构使项目稳定性提高，有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功动作的条件要求开发商具备很雄厚的自有资金；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，73、对主力店的招租能力极高5万m2以上的商场【销售模式建议】商业盈利的三种模式对比分析大浪商业物业发展建议社区商业的销售多采用主力店(关键节点位)招商支撑销售或直接销售的销售模式街区完全销售模式1次主力店持有+街区销售模式2主力店持有+街区销售模式3主力店持有+街区持有模式4星海名城项目,发展商持有了两个小型超市次主力店,其余街铺销售.此种模式较为普遍,利于开发套现.梅林一村的发展商持有全体物业，采取收取租金的形式来回款。发展商持有了整体商业街的产权，在市场变动的情况下，可以很主动的去调整业态而及时做是市场反应。.桃源居发展商持有了部分集中商业，整理租赁给人人乐超市做为商业街区的主力店，其余商业街74、区销售。【社区商业销售模式】大浪商业物业发展建议【本案商业销售模式建议】大浪商业物业发展建议p 从项目定位看，本项目商业业态为集中商业+街区商业模式，并需引进1-2家知名商家进驻项目，提示项目整体档次与商业氛围。p 街区销售模式可使发展商在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力;p 知名主力店或品牌店购买商业成本过大，难以通过销售模式进驻，故本项目需通过招商形式保证前期商业定位与商业整体档次形象。综合考虑项目资金回流及项目定位与形象建议：本项目采用主力店持有建议：本项目采用主力店持有+街区销售模式街区销售模式Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定75、位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结【写字楼定位】兴亿 中心第三代 商务写字楼Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结形象定位：精英风尚空间本报告是严格保密的。l 艺术商务l 创意办公l 高尚居住Part 1项目整体定位123项目汇报思路框架Part 2项目各类产品定位13商业部分定位商务公寓部分定位2Part 3报告回顾与总结写字楼部分定位宏观市场研判项目基本属性定位项目整体定位13商业部分总结商务公寓部分总结2写字楼部分总结引领商业新模式营造消费新体验构筑商家新平台新城市.高品质休闲商业体验中心打造大浪中心城购物体验新典范定位诠释n 以新城市休闲商业体验中心形式开发，可填补龙岗中心城贴心、舒适、特色的消费环境空白n 项目公园、高尚住区，天安数码城，高档休闲气质与生俱来n 高档休闲商业可提升商业价值及项目形象，建立品牌影响力大浪商业环境分析【商业形象】Thanks for your attentionWish you a good day!