1、DTZ|Cushman&Wakefield沈阳写字楼与零售市场概况沈阳写字楼与零售市场概况2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1沈阳宏观经济概况1DTZ|Cushman&Wakefield宏观经济概况北中国区主要城市经济数据(2016年第1季度)沈阳天津大连大连青岛西安人口（万）人口（万）829(2015年底）1,547（2015年底）594（2015 年底）910（2015年底）871(2015年底）面积（市区）面积（市区）（平方千米）（平方千米）3,49511,9462,4151,47110,108地区生产总值（亿元）地区生产总值（亿元）1,434.74,039.42、1,495.51,737.51,166.4第三产业生产总值（亿第三产业生产总值（亿元）元）781.92,196.6851.61,012.7757.1失业率失业率3.2%（2015年）3.5%2.9%（2015 年）3.4%3.4%(2015年)社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元）（亿元）997.81,350.0763.2951.9879.1人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）9,62510,43110,03911,5849,395消费价格指数消费价格指数101.8102.0101.8103.5101.7房地产开发投资房地产开发投资（亿元）（亿元）134.7397.9150.01913、.9232.1房地产竣工面积房地产竣工面积（万平方米）（万平方米）3.63,547.2（2015年底）289.3（2015 年底）201.4201.8*人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算2来源：当地统计局/戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield沈阳宏观经济概况主要地块成交情况地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积(平方米平方米)总价总价(百万百万 元元)容积率容积率楼面价楼面价(元元/平方米平方米)2016-003抚顺万科房地产开发有限公司2016 Q2居住于洪区109,776 665.24 2.0且1.03,4、030 SJT2016-03沈阳幸福基业房地产开发有限公司2016 Q2居住苏家屯区73,012 92.92 1.01,273 2016-005辽宁天易晶城房地产开发有限公司2016 Q2居住、商业于洪区118,270 330.38 1.65且1.01,693 2016-001沈阳万科中山置业有限公司2016 Q1居住、商业和平区9,444 304.99 8.1且1.03,987 HN-16001恒大地产集团（沈阳）投资有限公司2016 Q1居住浑南区137,881457.76 2.0且1.01,660 HN-16002恒大地产集团（沈阳）投资有限公司2016 Q1居住浑南区161,788 55、37.14 2.0且1.01,660 2016-004沈阳华润置地紫云府房地产有限公司2016 Q1居住、商业皇姑区70,016 884.94 3.3且1.03,830 3来源：沈阳土地资源局戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield4沈阳甲级写字楼市场概况4DTZ|Cushman&Wakefield沈阳写字楼市场各区域市场行情注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）太原街北站-市府金廊-五里河平均租金:72.4空置率:58.3%平均租金:100.5空置率:39.5%平均租金:101.1空置率:42.2%来源：基于谷歌地图的SiteSolution I6、I报告戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield沈阳写字楼市场市场动态新增供应，净吸纳量和空置率0%10%20%30%40%50%-50,000 100,000 150,000 200,000 250,000201120122013201420152016 Q1-Q2新增供应吸纳量空置率平方米2016年第二季度，位于太原街商圈的北约客置地广场和位于北站-市府商圈的新地中心1号楼中高区入市，共带来约13.1万平方米的新增面积，至此，全市甲级写字楼总存量达95.4万平方米。本季度，沈阳甲级写字楼租赁市场需求活跃，净吸纳量为37,050平方米，约为去年同期的1.8倍。就整体市场而言，受7、新项目入市影响，本季度，沈阳甲级写字楼市场平均空置率环比上升4.4个百分点至44.0%。沈阳甲级写字楼市场租赁需求主要来自金融服务、高新科技及贸易制造类，租赁客户主要来自前几个季度新近入市项目。例如，在地方政府的支持下，四大国有银行之一的中国银行辽宁省分行于本季度从大连搬至沈阳，租赁恒隆约1.2万平方米的面积。蒙牛乳业租赁新地中心1号约800平方米，恒仁金融服务租赁新地中心1号约560平方米，韩国大韩贸易投资振兴公社沈阳代表处租赁华润大厦约450平方米。主要租赁交易项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平方米）恒隆北站-市府中国银行12,000新地1号北站-市府蒙牛乳业8006来8、源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield沈阳写字楼市场市场动态租金水平历年存量及预测859095100105110115201120122013201420152016Q2平均有效租金人民币/平方米/月就整体市场而言，受新项目入市影响，本季度，沈阳甲级写字楼市场平均租金为每月每平方米94.9元，环比下降1.9个百分点。分商圈而言，北站-市府商圈近几个季度入市的项目成交活跃，该商圈租金较上季度基本持平，为每月每平方米100.5元，五里河商圈租金依旧维持在每月每平方米101.1元。太原街商圈有一个大体量项目北约客入市，由于新入市项目租金高于商圈平均水平，使得太原街商圈市场平均租9、金环比上升16.2%至每月每平方米72.4元,尽管如此太原街商圈租金仍旧低于全市平均水平。展望未来两个季度，沈阳市场无优质甲级写字楼项目入市，主要以消化现有库存为主。受来自于金融、科技及专业咨询服务行业需求刺激，以及营改增政策的影响，市场平均租金预计会小幅波动，空置率下降。写字楼市场的过量供应引发供需失衡局面形成，预计市场空置率仍将继续处于高位，当前市场将十分有利于租户在办公空间方面进行升级拓展。050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000北站-市府太原街青年大街-五里河平方米7来源：戴德梁行研究部10、DTZ|Cushman&Wakefield沈阳写字楼市场未来供应(2016-2020)8新地中心新地中心1#中高区、高区中高区、高区北约克置地广场北约克置地广场嘉里中心二期嘉里中心二期佳兆业佳兆业乐天世界乐天世界0100,000200,000300,000400,000500,000600,00020162017201820192020太原街金廊-五里河北站-市府宏宏运中心运中心华强商业中心华强商业中心万科春河里万科春河里新世界国际会展中心新世界国际会展中心嘉里嘉里中心三期中心三期宝能环球金融中心宝能环球金融中心世茂五里河大厦世茂五里河大厦华府新天地华府新天地裕景中心裕景中心沈阳国际金融中心沈11、阳国际金融中心平方米DTZ|Cushman&Wakefield9沈阳优质零售市场概况DTZ|Cushman&Wakefield沈阳零售市场各区域市场行情来源：基于谷歌地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。中街太原街铁西北站-市府金廊-五里河平均租金:260-400出租率:87%平均租金:340-730出租率:81%平均租金:260-500出租率:77%平均租金:260-730出租率:74%平均租金:260-370出租率:71%DTZ|Cushman&Wakefield沈阳零售市场市场动态新增12、供应,净吸纳量和出租率平方米2016年第二季度，沈阳市场没有新增优质商业项目，仅有一个由沈阳铁路局主办的沈阳铁信国际保税商品展销中心试营业，建筑面积约1.8万平方米，该直销中心采取“轻奢侈品折扣+保税商品分销+进口食品直销”的经营模式。全市优质商业存量仍为578万平方米，其中优质购物中心存量为378万平方米，优质百货存量为200万平方米。空置率方面，受部分商场主力店闭店及租户组合调整影响，市场的总体空置率较上季度微升了0.7个百分点至19.9%。随着体验式消费时代来临，各大商场逐渐开始减少传统零售业态的比重，增强顾客体验与服务，购物中心去百货店趋势不断蔓延。继近年尚泰百货、万达百货陆续闭店后，13、本季度，位于铁西星摩尔购物中心的乐宾百货闭店，乐宾百货总面积达2万平方米，开业后一直运营平淡，加上近几年沈阳零售市场竞争激烈，导致其被迫退出市场。本季度，Dior 入驻万象城，租赁面积约100平方米，Loewe租赁万象城面积约200平方米，东北小米之家入驻万象汇，租赁面积约240平方米。主要新店开幕项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平方米）万象城金廊-五里河Loewe200万象汇铁西东北小米之家24011来源：戴德梁行研究部0%20%40%60%80%100%(100,000)(50,000)050,000100,000150,000200,0002015 Q1 2015 Q14、2 2015 Q3 2015 Q4 2016 Q1 2016 Q2新增供应吸纳量出租率DTZ|Cushman&Wakefield-1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 8,000,0002000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016*2018*2020*中街太原街北站-市府金廊五里河铁西其他沈阳零售市场市场动态租金水平历年存量及预测人民币/平方米./月除了百货类业态，在电商的冲击下，满足一站式购物的大型超市优势已不明显，客流被分流，在此大环境下，本季度15、，华润万家重工店正式闭店，这也是其继奥体万达店和滂江店后关闭的第三家门店。自从今年4月，相关部门发布跨境电商零售进口新税制，跨境电商行业正式迎来调整洗牌期，本季度，位于铁西万象汇的跨境电商店“外来店”撤店，位于豫珑城的郎万进口商品直销中心关门，跨境电商的发展前景存在较大的不确定性。进入第三季度，位于浑南的万象生活城及位于太原街商圈的盛京文化智慧城有望入市，预计会带来24万平方米的商业面积，盛京文化智慧城主打文化特色，意在形成以图书为核心文化元素的商业中心，其特色定位值得期待。123003023043063083103123142015 Q12015 Q22015 Q32015 Q42016 Q16、12016 Q2平均有效租金来源：戴德梁行研究部平方米DTZ|Cushman&Wakefield沈阳零售市场未来供应(2016-2020)13平方米-50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 500,00020162017201820192020中街太原街北站-市府金廊-五里河铁西其他万象生活城华强广场盛京文化智慧城豫珑城招商沈阳钻石山广场泰和龙庭新世界K11欢乐颂佳兆业嘉里中心乐天世界裕景中心沈阳国际金融中心IFC印象城14戴德梁行联系方式中国沈阳和平区青年大街286号华润大厦18楼1803 Tel:+86 24 2375 微信ID:DTZ_China武泳敬沈阳及大连公司总经理王盛大中华区副总裁、北中国区董事总经理陈妍斐大中华区研究部高级经理李光研究部高级分析师免责声明：本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。戴德梁行2016年魏东北中国区研究部主管