1、南京写字楼与零售市场概况南京写字楼与零售市场概况2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1南京宏观经济概况1DTZ|Cushman&Wakefield南京宏观经济概况华东主要城市经济数据(2016年第一季度)南京南京上海上海杭州杭州苏州苏州人口人口824万(2015年底)2,425万(2014年底)902万(2015年底)1,062万(2015年底)面积（市区）面积（市区）6,582.31平方千米6,340.5平方千米16,596平方千米8,488.42平方千米地区生产总值地区生产总值2,052.24亿元6,225.39亿元2,214.66亿元3,209.1亿元第三产业生产2、总值第三产业生产总值1,189.56亿元4,397.62亿元1,297.14亿元7,243.24亿元(2015年)失业率失业率1.9%(2015年)4.2%1.89%(2015年)1.9%(2015年)社会消费品零售总额社会消费品零售总额1,247.4亿元2,551.32亿元1,146.25亿元1,218.98亿元人均可支配收入人均可支配收入14,735元15,392元15,460元14,295元消费价格指数消费价格指数103103102.6102.8房地产开发投资房地产开发投资370.73亿元800.5亿元429.83亿元467.41亿元房地产竣工面积房地产竣工面积336万平方米722万平方3、米225万平方米294万平方米*人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算来源：南京统计局戴德梁行研究部2DTZ|Cushman&Wakefield南京宏观经济概况主要地块成交情况地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积(平方米平方米)总价总价(百万百万 元元)容积率容积率楼面价楼面价(元元/平方米平方米)NO.2016G20明发商业管理2016年第二季度商办混用高新区62,0154005.671,138NO.2016G15武汉南国置业2016年第二季度商业用地秦淮区21,5127004.59,710NO.2016G75协众瑞东汽车2014、6年第一季度商业用地江宁区13,759291.02,108NO.2015G59溧水城市建设2016年第一季度商业用地溧水区97,1124601-2.51,895NO.2015G55溧水城市建设2016年第一季度商业用地溧水区18,636851-4.01,140NO.2015G47南京尊瑞建设2015年第四季度商业用地溧水区47,283284.51-3.02,006NO.2015G37汇景摩柏2015年第三季度商业用地浦口区24,6513503.54,057来源：南京土地资源局戴德梁行研究部3DTZ|Cushman&Wakefield南京宏观经济概况主要写字楼与零售物业大宗交易项目名称项目名称物5、业类型物业类型交易类型交易类型交易面积交易面积(平方米平方米)交易日期交易日期卖方卖方买方买方交易总额交易总额(百万百万 元元)楼面价楼面价(元元/平方米平方米)江东中路213号零售N/A26,6562015年第四季度江苏凤凰置业投资股份有限公司凤凰出版传媒集团39814,922金奥国际中心写字楼资产28,6002015年第一季度金大地集团华夏银行75026,224南京国际金融中心综合体N/A109,0002014年第一季度亚腾亚洲基金三胞集团2,48022,752来源：戴德梁行研究部4DTZ|Cushman&Wakefield5南京甲级写字楼市场概况5DTZ|Cushman&Wakefiel6、d南京写字楼市场各区域市场行情注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）金鸡湖高新区吴中区来源：戴德梁行研究部平均租金:136.80空置率:15.38%平均租金:151.32空置率:7.50%平均租金:122.90空置率:25.75%平均租金:147.30空置率:9.89%鼓楼玄湖建邺秦淮6DTZ|Cushman&Wakefield南京写字楼市场市场动态新增供应，净吸纳量和空置率平方米本季度南京甲级写字楼市场没有新增供应入市，因此总存量维持在1,374,034 平方米。由于2015年南京甲级写字楼供应量较大，本季度仍在消化之前的新增面积。全市平均空置率环比下降2.6个7、百分点，达到17.2%。进入2016年第三季度，由于供应有限，我们预计南京写字楼市场总体空置率会继续下降0-2个百分点。本季度南京全市甲级写字楼净吸纳量为35,663平方米，与上季度环比有所下降。市场主要需求仍然来自于大型内资金融企业。由于交通设施和写字楼品质的提高，建邺区的河西新城继续成为最吸引企业入驻的区域，本季度该区域净吸纳量为全市最高的28,250平米。中长期来看，持续增加的内资需求将会持续助推南京甲级写字楼市场。主要租赁交易项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积面积（平方米）（平方米）明星国际商务中心建邺悦达融资租赁1,500英伦国际鼓楼陆家嘴国泰1,100金陵饭店世界贸易中心鼓楼夏普8、商贸580金茂广场鼓楼网信集团500新地中心一期建邺东兴证券500来源：戴德梁行研究部0%5%10%15%20%25%(100,000)-100,000 200,000 300,000 400,000201120122013201420152016 Q1-Q2新增供应净吸纳率空置率7DTZ|Cushman&Wakefield南京写字楼市场市场动态租金水平历年存量与预测人民币/平方米/月本季度受到前段时间一些高品质甲级写字楼入市影响，南京整体写字楼租赁市场保持活跃，因此全市平均租金环比小幅上升0.4%，至人民币每月每平米138.2元。由于2016年下半年至2017年南京全市新增供应有限，我们预计9、短期内租金水平将呈平稳上升趋势，增长率预计维持在0%-2%之间。继2016年一季度，中航科技城交付后，由于部分项目延迟交付，预计南京本年将不再有新建甲级写字楼入市。预计，2018年之后南京写字楼供给将明显上涨，且供给相对集中在建邺区，其中主要的在建项目包括南京环球贸易广场、奥体苏宁广场和南京建邺金鹰天地。平方米来源：戴德梁行研究部110115120125130135140145201120122013201420152016Q1-Q2平均租金-500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,00020112012201320142015 2016*20110、7*2018*2019*2020*QinhuaiXuanwuGulouJianye8DTZ|Cushman&Wakefield南京写字楼市场未来供应(2016-2019)来源：戴德梁行研究部平方 米中航科技城南京国际广场二期南京环球贸易广场奥体苏宁广场大拇指广场铁管巷项目南京建邺金鹰天地-50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 500,0002016201720182019秦淮鼓楼建邺雨花台9DTZ|Cushman&Wakefield10南京优质零售市场概况DTZ|Cushman&Wakefi11、eld南京零售市场各区域市场行情来源：戴德梁行研究部注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。平均租金:676.77出租率:90.57%平均租金:806.04出租率:100%平均租金:1,277.50出租率:94.55%新街口夫子庙鼓楼/湖南路11DTZ|Cushman&Wakefield项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积面积（平方米）（平方米）新街口百货新街口URBAN REVIVO1,000新街口百货新街口大众书局600新街口百货新街口潮乐酷玩200新街口百货新街口H:CONNECT260德基广场新街口桂满陇50080%85%90%95%1012、0%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000201120122013201420152016 Q2平方米新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）出租率（右轴）南京零售市场市场动态新增供应,净吸纳量和出租率由于2016年上半年没有新增供应入市，本季度南京优质零售物业存量维持在890,514平方米。去年，南京市场没有新项目入市。但有很多项目进行了改造升级。例如，金茂汇进行了整体改装，并增加了10,000平方米的面积。今年上半年，由于友谊广场和金茂汇出租率的大幅上升，南京整体出租率与2015年底相比上涨了3.42个百分点。本季度，南京八佰伴因租约到期闭店。13、本季度，随着新街口百货的调整，有大量新店开幕。新街口作为南京的核心商务区，仍然是品牌落址的首选。餐饮租户依旧表现活跃。书店再一次流行起来。新开业的书店不再单纯地销售书籍，还引入了餐饮并提供更大的阅读空间来吸引消费者。主要新店开幕来源：戴德梁行研究部12DTZ|Cushman&Wakefield0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,000201120122013201420152016*2017*2018*2019*2020*平方米新街口鼓楼/湖南路夫子庙河西新城9009501,0001,0501,10020112012201320142015201614、 Q2人民币/平方米/月首层报价南京零售市场市场动态租金水平历年存量及预测本季度，南京优质零售物业平均租金环比上涨1.03%至人民币1,080.69元/平方米/月。然而，与去年年底相比，租金有小幅下降。湖南路地下商业街的建设明显影响了该区域的人流量，进而导致了湖南路商圈租金的下降。本年度，有两个项目计划入市，分别为南京福来德和茂业天地。南京市场的未来供应十分庞大，截止到2020年底的未来供应是当前存量的114%。河西新城将成为南京“第二个新街口”。目前河西新城有5个项目在建，总计有585,542平方米的零售面积计划在接下来的五年内入市。来源：戴德梁行研究部13DTZ|Cushman&Wakef15、ield南京零售市场未来供应(2016-2021)来源：戴德梁行研究部东方福来德新街口苏宁广场吾悦广场湖南路地下商业街茂业天地中山乐都汇德基世贸广场华新城南京环球贸易广场金鹰天地广场奥体苏宁广场050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,00020162017201820192020平方米新街口鼓楼/湖南路夫子庙河西新城1415戴德梁行联系方式汤耀光南京及杭州总经理H刘小华华东区董事总经理MShaun Brodie中国战略研究部主管S中国南京市汉中路2号金陵饭店亚太商务楼17层E座Tel:+86 25 8361 微信ID:DTZ_China陈妍斐大中华区研究部高级经理C