1、DTZ|Cushman&Wakefield西安西安写字楼与零售市场概况写字楼与零售市场概况2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1西安宏观经济概况1DTZ|Cushman&Wakefield宏观经济概况北中国区主要城市经济数据(2016年第1季度)西安天津大连青岛沈阳人口（万）人口（万）871(2015年底）1,547（2015年底）594（2015 年底）910（2015年底）829(2015年底）面积（市区）面积（市区）（平方千米）（平方千米）10,10811,9462,4151,4713,495地区生产总值（亿元）地区生产总值（亿元）1,166.44,039.41,2、495.51,737.51,434.7第三产业生产总值（亿第三产业生产总值（亿元）元）757.12,196.6851.61,012.7781.9失业率失业率3.4%(2015年)3.5%2.9%（2015 年）3.4%3.2%（2015年）社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元）（亿元）879.11,350.0763.2951.9997.8人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）9,39510,43110,03911,5849,625消费价格指数消费价格指数101.7102.0101.8103.5101.8房地产开发投资房地产开发投资（亿元）（亿元）232.1397.9150.0191.93、134.7房地产竣工面积房地产竣工面积（万平方米）（万平方米）201.83,547.2（2015年底）289.3（2015 年底）201.43.6*人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算2来源：当地统计局/戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield西安宏观经济概况主要地块成交情况地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积(平方米平方米)总价总价(百万百万 元元)容积率容积率楼面价楼面价(元元/平方米平方米)CB5-2-193陕西龙腾华德房地产开发有限公司2016 Q2商住浐灞64,051122.603.99480JK3-14、2-354-1西安紫薇地产开发有限公司2016 Q2住宅经开23,061159.103.811,811YT7-2-44陕西长九实业有限公司2016 Q2商住高新43,239202.126.31741LH9-8-116西安颢耀房地产开发有限公司2016 Q2商住城西38,372226.313.981,482WY6-12-11西安经发风景地产有限公司2016 Q2商住经开60,701230.752.501,521QJ10-9-254-1西安中铁京泰房地产开发有限公司2016 Q2商住城北32,712270.003.302,501JK3-24-9-1西安金融中心建设开发有限公司2016 Q2商服经开5、62,972484.263.502,1973来源：西安土地资源局戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield西安宏观经济概况主要写字楼与零售物业大宗交易项目名称项目名称物业类型物业类型交易类型交易类型交易面积交易面积(平方米平方米)交易日期交易日期卖方卖方买方买方交易总额交易总额(百万百万 元元)楼面价楼面价(元元/平方米平方米)西恩奥特莱斯商业股权交易50,0002016 Q2西恩集团王府井83616,7204来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield5西安甲级写字楼市场概况5DTZ|Cushman&Wakefield西安写字楼市场各区域市场行情注：“平均租金6、”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）6来源：基于谷歌地图的SiteSolution II报告戴德梁行研究部中心城区中心城区曲江新区曲江新区高新区高新区城南城南城北城北核心区域：核心区域：高新区、中心城区、城北区新兴区域：新兴区域：曲江新区、城南区平均租金:88.28空置率:16.77%平均租金:91.08空置率:13.39%平均租金:106.99空置率:14.35%平均租金:79.32空置率:22.27%平均租金:110空置率:32%DTZ|Cushman&Wakefield西安写字楼市场市场动态新增供应，净吸纳量和空置率0%5%10%15%20%25%-50,000 1007、,000 150,000 200,000 250,000201120122013201420152016H1新增供应净吸纳量空置率平方米截止2016年2季度，西安市甲级写字楼存量已经达到1,360,772平方米。2016年下半年，预计将有59.6万平方米写字楼入市。我们预计2016年下半年以及2018年，西安写字楼市场将有显著的新增供应，大量新增供应或将给未来租赁市场带来压力。中心城区部分互联网金融类公司退租，以百年人寿、百度糯米为代表，使得本季度空置率上升至14.35%，环比上涨5.57个百分点。摩尔中心本季度招商工作表现抢眼，联合签证申请中心、西安正人网络科技已签约入驻。城北市场由于竞争激8、烈，为了吸引更多企业入驻，政府和开发商均加大了租赁补贴力度。主要租赁交易项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平方米）中晶科技广场高新智联招聘1,000中海大厦曲江新区中航国际集团616大话南门中心城区百度糯米8007来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield西安写字楼市场市场动态租金水平历年存量及预测8486889092949698201120122013201420152016 Q1-Q2平均租金人民币/平方米/月西安甲级写字楼平均租金整体稳中看跌。2016年2季度，平均环比租金下降1.04%至每平方米每月89.53元。写字楼市场租金于2014年达到峰值，9、为每月每平方米97.32元。进入2016年，随着市场供应的继续增加，整体租金水平仍将缓慢下降。未来三年新增供应为历史峰值，因此短期内空置率必将提升。写字楼租赁市场面临很大的压力。高新区为供应量最大的区域，其次为城南和经开区域。其余区域甲级写字楼供应量较少。0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000城北城南高新曲江新区中心城区平方米8来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield凯德广场二期赛高企业总部大厦中晶科技广场西安绿地中心西安迈科商业中心中铁西安中心莱安中心西安国际中心莱安中心（二期）西安国际中心（二期）陕西永利金10、融中心新长安广场二期西安国际中心（三期）西安环球贸易中心西安绿地中心（B）国瑞西安国际金融中心0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,0002016201720182019城北区高新区曲江新区中心城区城南区西安写字楼市场未来供应(2016-2019)平方米9来源：戴德梁行研究部海悦广场DTZ|Cushman&Wakefield10西安优质零售市场概况DTZ|Cushman&Wakefield西安零售市场各区域市场行情11来源：基于百度地图戴德梁行研究部注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。钟11、楼商圈钟楼商圈曲江商圈曲江商圈高新商圈高新商圈小寨商圈小寨商圈经开商圈经开商圈北城市级城市级商圈商圈区域及商圈区域及商圈二环路商业带二环路商业带DTZ|Cushman&Wakefield西安零售市场市场动态新增供应平方米2016年2季度，全市累计优质商业达到3,726,334平方米，其中，购物中心占比为64.7%，达到2,412,983平方米。西安全市共有一个优质商业入市，即位于经开区行政中心商圈的熙地港，为市场带来90,000平方米新增商业供应。王府井进驻熙地港，租赁面积28,000平方米，王府井集团打造的星球概念的主题百货，首次亮相西安市场。和仙坊关中美食体验店进驻汉神百货，租赁面积40012、平方米，为经开区开业的首家关中民俗文化村美食店。主要新店开幕项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平方米）熙地港经开王府井百货28,000 王府井百货钟楼全棉时代300 汉神百货经开和仙坊美食体验400汉神百货经开屈臣氏30012-200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000201120122013201420152016 Q1-Q2新增供应来源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield西安零售市场市场动态租金水平历年存量及预测人民币/平方米./月零售物业市场租金保持稳定，报价为每月每平方米270元。目前市场整体盈利方式以租金13、+扣点较多。2015年，大量购物中心进入西安零售物业市场，范围覆盖西安全市，而城市传统零售商圈-钟楼商圈已不再是零售业态开发的首选。由于市场竞争激烈，西安目前超过10个购物中心推迟入市时间。1322023024025026027028020112012201320142015平均报价来源：戴德梁行研究部01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,000高新经开其他商圈曲江二环路小寨钟楼平方米DTZ|Cushman&Wakefield西安零售市场未来供应(2016-2019)平方米14来源：戴德梁行研究部正大缤纷城中大14、国际THE CITY熙地港老城根Gpark华夏世纪广场益田假日世界华润二十四城国宾中央广场西安欢乐颂购物中心国润城中联沣东世纪广场芙蓉新天地金辉环球广场大明宫中央广场莱安中心MOMO Park西安国际中心群光广场-200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,0002016201720182019高新经开其他商圈曲江二环路小寨钟楼15戴德梁行联系方式中国西安市南关正街88号长安国际中心C座5楼501室Tel：+86 29 8720 3690 微信ID:DTZ_China张博西安研究部分析师巫保民西北区董事总经理王盛大中华区副总裁，华北区董事总经理陈妍斐大中华区研究部高级经理魏东北中国区研究部主管免责声明：本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。戴德梁行2016年